1、大型商业地产项目策划流程解析大型商业地产项目策划流程解析 随着国家经济的发展壮大，居民消费水平的不断提高，休闲与购物相结合的“一站式购 物”作为一种全新的购物理念，逐渐被人们接受。顺应这种新的消费潮流，近年来，商业地 产行业迅速崛起，SHOPPING MALL、商业街、购物村、购物镇等大型商业地产项目如雨 后春笋般涌现在大江南北，规模从几万平方米发展到几十万平方米，从单栋建筑形态发展 到由多栋建筑构成的组团式建筑群落。 在进行大型商业地产项目建筑规划设计时，一般包括 7 个环节：商业方案设计、商业 建筑方案设计、商业空间装饰方案设计、商业外环境设计、二次商业装饰设计、商业管理 模式设计、品牌规
2、划及招商策略设计。 一、商业方案设计一、商业方案设计 商业方案设计是大型商业地产项目建筑规划设计的第一个环节，也是项目整个设计过 程中最根本的环节，其成败直接影响项目未来的发展前景。本环节主要是通过市调对项目 进行可行性分析，确定项目定位、业态及功能设定、主力店位置、技术经济指标。市场调 查和可行性分析是本阶段的基础工作，确定定位、业态及功能设定是本阶段的设计目标。 本阶段主要设计内容如下： （一）立地选项 在进行项目立地选项过程中，需要通过详细而周密的市场调查对项目进行可行性分析 和综合定位。可行性分析研究是确定项目进行投资决策、融资、制定项目初步设计、项目 立项以及政府规划调控的依据，这就
3、需要严格规范项目建议书及可行性研究报告的审批制 度，确保可行性研究报告的质量和足够的深度。 大型商业地产项目的可行性研究要以质量、项目商业属性控制为核心，对项目的规 模、建设标准、功能布局、业态规划、技术进步等方面实事求是的进行科学分析。 定位是项目入市的第一步，是商业地产项目设计的第二个环节。项目定位是在项目市 调及可行性分析的基础上回答项目“是什么、做什么、如何做”的问题。要对项目科学定 位，首先要对项目进行科学的分析，分析项目自身及资源条件，主要方式是对项目进行科 学的 SWOT 分析。在完成 SWOT 分析后，对项目以下七个方面进行定位： 1、项目业态定位明确项目的业态，回答项目是什么的问题。 2、项目功能定位明确项目的基本服务功能，回答项目可以做什么的问题。 3、项目主题定位明确项目的主题，回答项目应该做什么的问题。 4、项目形象定位明确项目的形象，回答项目的经营特色、差异化策略
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