2012年苏宁环球北塘地块市场定位报告（4页）.docx
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2012年苏宁环球北塘地块市场定位报告（4页）.docx
1、对对苏宁环球北塘地块市场定位报告方案苏宁环球北塘地块市场定位报告方案的观点的观点 根据方案提供的房地产市场供求数据、区域居住人口结构、区域 购买能力及消费习惯、区域市场形象、以及区域开发项目销售情 况，该方案存在以主观意识为主导、迎合性的提出开发高端产品的 建议。总体而言，方案缺乏从客观角度审视板块市场、论证开发策 略，且区域客户的需求特征对方案结论的支撑力度较为薄弱，方案 的主观意识性结论较强，因此推导的结论存在较大的风险性（对于 方案的项目总平规划，鉴于暂未获知地块红线、规划要点、技术指 标以及四至情况，本着谨慎研判精神暂不予以讨论）。 住宅住宅市场研判市场研判：北塘板块北塘板块现状现状以
2、中低端消费客群为主导，以中低端消费客群为主导，对对销售销售 价格敏感，价格敏感，且且欢迎实用性户型欢迎实用性户型；根据根据板块内人口结构，理论上板块内人口结构，理论上应应不不 乏高乏高端端住宅产品消费客群，但住宅产品消费客群，但由于居住环境、居住氛围、居住配套由于居住环境、居住氛围、居住配套 等因素，等因素，这部分客群已严重流失这部分客群已严重流失。 根据方案提供的区域房地产供求数据，北塘板块市场从 2010 年 10 月份以来，发展趋势如下 2011 年整体供给乏力，总体而言供求相对均衡；2012 年第二 季度开始加大供给力度，虽然需求有所提升，但 2012 年第二年第二 季度季度总体呈现供
3、过于求态势。总体呈现供过于求态势。 从板块成交价格从板块成交价格的发展趋势，成交价格持续下行的发展趋势，成交价格持续下行，以价换量以价换量 成为北塘板块住宅消费的显著特征成为北塘板块住宅消费的显著特征。自 2010 年 10 月份以 来，板块市场成交价格持续下滑，成交价格从 2011.2 最高价 格 8788 一路下滑至 2012.3 最低价格 7147 元/平米，下跌幅 度达 18.7%；尽管 2012.4-2012.7 连续 4 个月持续加大新房供 给、阻击成交价格下滑颓势，但除 4 月份成交价格恢复至 7665 元/平米外，随后成交价格持续下滑至 7500 元/平米左右 浮动并保持下滑态势，即板块市场即板块市场尽管加大尽管加大了了供给力度、且供给力度、且 在最低成交价格在最低成交价格基础上微涨基础上微涨 5%，但难以改变板块成交价格持，但难以改变板块成交价格持 续下行态势。续下行态势
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