1、大型商业地产，内部价格，定位。 商业地产是一个四高的行业，高投入、高风险、高贡献、高回报，随着我国经济的快速 发展和商业的现代化，我国商业地产面临着许多新的历史机遇和挑战。本文所探讨的大型 商业地产项目内部定价问题，在进行商业项目定价时，首先需要确定其定位，因为“定位决 定地位”，主力消费群决定商业整体档次。因此，定位是大型商业项目整体定价的基础，本 文将重点探讨大型商业地产项目内部价格定位的一般规律。 一、商业地产的内涵一、商业地产的内涵 1、商业地产的概念 所谓商业地产(Business Real Estate) ，是指在开发商业房地产的过程中, 将投资估算、 开发规划、市场定位、业态组合
2、、招商、销售和运营管理等按一定的次序作为一个整体流 程来运作的房地产开发与经营业务, 它包括商场（购物中心等）、娱乐场所、休闲性场所 和各类消费场所的商业物业的开发与经营1。 大型商业地产主要是指大型购物中心等场地。 2、大型商业地产的特点 （1）规模化 大型商业地产经营面积过万，是规模化、集约化的物业项目。 （2）多功能性 大型商业地产可以是集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、服务、商贸、办公于一体的商 业物业，能满足人们多种消费需求；也可以是大型专业市场。 （3）购物中心形式 大型商业地产规模较大，地理位置占优，容易形成新的购物中心和消费中心。我国商业 的发展趋势，最明显的是大型商业地产组建购
3、物中心，呈现出购物中心逐渐取代百货公司 商业龙头地位的趋势，百货公司有可能转化为大型购物中心的一部分，购物中心将发展成 为大型商业地产标志性的旗帜。 二、我国商业地产的发展二、我国商业地产的发展 自 2001 年以来，我国商业地产的投资迅猛增长，普遍高于其它类型房地产投资的增长 水平，据国家统计局统计数据显示近几年我国商业地产投资年均增幅连续超过 30。200 4 年我国全年商业地产投资总额达到 1723 亿元，约占全部房地产投资总额的 31，即使 只考虑到 20的最低增值，我国商业地产仅这一年的新增开发体量就约占全球房产总值的 万分之四。 我国商业经过前几年的快速增长，已进入了调整期，近几年，特别是 2004 年和 2005 年，我国商业地产增长速度已远远大于商业发展速度，造成了商业地产空置率持续攀升和 社会资源的很大浪费，据国家统计局 2005 年 6 月份的统计数据显示，我国商业地产
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