房地产住宅定价策略及价格表制定培训课件（117页）.pdf
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房地产住宅定价策略及价格表制定培训课件（117页）.pdf
1、二级市场策划品控中心 住宅定价策略及价格表制定培训课件 2 前提前提 本次培训核心点 均价制定的方法论及思考的逻辑维度 价格表汇报的方法及要点 3 第一部分第一部分定价策略及方法定价策略及方法 第二部分第二部分价格表汇报方法价格表汇报方法 4 定价思考纬度定价思考纬度 顺序思考纬度 1年度回款计划分解年度目标，制定开盘目标及月目标 2客户盘点及拓展盘点手中客户、拓展更有溢价能力客群 3价格目标参考同/跨区位、同/跨类型、市场标杆；自身体系盘点比对 4政策分析制定定价策略 5竞争盘点 当前一手、 二手 开盘成交价格、成交套数、正常月去货 速度，产品分析 潜在供应 供应量及去货量； 典型楼盘定价策
2、略预估等 5 传统定价方法传统定价方法 三种基本的定价方法比较： 从市场的角度出发，能为 市场接受；但未引入“目 标”“客户”两者因素， 因此尚不完善 竞争者产客户 竞争者价格价格 竞争者价值成本 竞争导向竞争导向 定价法定价法 客户的意志难以把握。顾客价值价格成本产品客户导向客户导向 定价法定价法 成本难以确定；缺乏市 场比较性。 产品成本价格价值顾客成本加成成本加成 定价法定价法 特特点点 流流程程 方方法法 6 中原常用定价方法中原常用定价方法(1)“四维定价法四维定价法” 中原建议 准客户准客户 指导指导 营销目营销目 标指导标指导 市场市场 静态静态 比准比准 市场走势市场走势 指导
3、指导 7 1、市场静态比准、市场静态比准 为使市场对比的价格更具有市场指导意义，以及更好的突出项目的 特点及区域性特点，在选择对比楼盘时，应该选择具有市场比较价 值的楼盘（一般为4或5个），而且具备典型性（至少1个）。 如何寻找比较对象？ 有的项目感觉竞争项目很多，如何筛选？ 而有的项目又找不到可比对象，又该怎么办？ 8 竞争度高的产品 竞争度低的产品 选择竞品维度选择竞品维度区位、产品线、档次、时间区位、产品线、档次、时间 核心点：选择潜在目标客户意 向选择购买物业 9 对比因素对比因素对比项目对比项目1 1对比项目对比项目2 2对比项目对比项目3 3对比项目对比项目i i本项目分值本项目分值 因素因素权重权重S1S2S3Si100% 外部环境外部环境 30%30% 景观t1f1 交通t2f2 生活配套t3f3 产品要素产品要素 60%60% 建筑设计t4f4 户型设计t5f5 园林设计
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