1、购物中心业态分布分析购物中心业态分布分析 招商既是商场建设的“果”，也是运营成败的“因”。这种复杂的“因果关系”，决定了招商 在商业地产开发运营全流程中的重要作用。在商场的招商过程中，要遵循招商的一些基本原则。 商场招商应当具有计划性，具有宏观指导性，概而言之，就是招商应当遵循业态比例分配原 则。 所谓业态比例分配原则就是指商场应当根据自身的经营规划确定每一种商业业态在商场中的分 布和分配比例情况。如美食、娱乐、服饰等经营业态，应当在各个楼层、各个商场的分区、以及整 个商场中的分布状况和面积比例。每一栋商业建筑处于不同的市场环境之中，面对不同的竞争状 况，具有不同的建筑格局和使用状况。正因为这
2、种个体的差异性，使得每一栋商业建筑都具有不同 的招商需求。在世界各地，购物中心根据经营类型区分有娱乐型购物中心、美食型购物中心等多种 类型，这就决定了购物中心的业态分配比例必须经过充分考虑。 1、正佳广场的52：30：18 的业态分配比例 2004年开业的正佳广场在招商规划中曾经有52：30：18黄金分配比例的指导原则，这个指导 原则是华南理工大学工商管理学院的专家们经过对国外、国内一些成功的购物中心进行统计分析之 后，得出的一个具有指导意义的标准52：30：18，即商业：娱乐：餐饮=52：30：18。 这个黄金分配比例原则就是：假定一个购物中心的商业建筑总面积为10000平方米，则用于商业
3、经营的面积应当为5200平方米，娱乐配套面积应当为3000平方米，餐饮美食面积应当为1800平方 米。这个数据是经过对众多成功的购物中心的各种业态所占面积进行统计分析后得出来的。他们认 为商业：娱乐：餐饮=52：30：18的购物中心是最适宜经营的，经营业绩最好，开业和运营也最容 易取得成功。这个结论曾经在国内的商业建筑领域内引起了较大的争论。 有关的商业专家指出52：30：18的分割比例并不科学，原因在于这一统计数据是从北美、欧 洲、日本的城市及我国的台北和香港的购物中心统计出来的。在这些统计素材当中，美国的购物中 心由于面积庞大，大多数位于郊区，土地成本低廉，娱乐配套普遍面积比较大。日本东京、中国香 港和中国台北地区的购物中心大多数位于城市中心，土地成本高昂，娱乐配套面积比较有限。不同 的国家、不同的城市、不同的购物中心之间存在着较大的差异，因此这样的指导原则并不具有普遍 的应用指导性。
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