购物中心的营运管理-滨河新天地商业广场案例分析（9页）.doc
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购物中心的营运管理-滨河新天地商业广场案例分析（9页）.doc
1、从滨河新天地商业广场看购物中心的运营管理从滨河新天地商业广场看购物中心的运营管理 接到内刊组的这一个命题文章后，确实思考了一段时间，要谈购物中心的运 营管理的理论或文章，网上一搜一堆一堆的，但是感觉都是些空洞的，泛泛 的，对于真的来实际操作一个购物中心都没有太大帮助，看了反而觉得碍手碍 脚、似是而非。最后静下心来对这几年操作商业广场的心得梳理一下，与大家 进行交流。 下面会从两个层面来展开，一是一般购物中心的管理模式，二是产权式购物 中心的管理办法。 一、一般购物中心的运营管理核心模式一、一般购物中心的运营管理核心模式招商在先，营运为主，企划造势， 物业保障。 （一）招商在先：一个购物中心成功
2、与否，与前期的招商定位、结构设计、租（一）招商在先：一个购物中心成功与否，与前期的招商定位、结构设计、租 户选择有着极其重要的关系。户选择有着极其重要的关系。 1、 招商定位：招商定位包括购物中心的主题定位、面积配比、租金产出配招商定位：招商定位包括购物中心的主题定位、面积配比、租金产出配 比、业态功能配比等。比、业态功能配比等。 购物中心按照面积及周边消费人数分为三个等级(1)区域性(regional)或大 型购物中心，客源范围的消费人数超过 10 万人次；(2)地区性(district)或社区性 的购物中心，客源范围的消费人数至少 4 万人次以上；(3)地方性(local)或邻里 性的购物
3、中心，客源范围的消费人数大约在 1万人左右。不同等级的购物中心 决定了不同的主题定位和操作思路。滨河新天地按照周边人口分布及体量，应 该属于区域型大型购物中心，此类购物中心的面积配比面积配比一般情况下把 35%的用 于主力店，25%用于次主力店，40%用于商业店铺。主力店是指面积在五千平 米以上的，比如百货店、大型超市、电影院这类的业态；次主力店是 1300 3000平米左右的，比如家电城、运动广场、儿童游戏城、手机城等等；商业店 铺就是在 500平米以下的。 对于租金产出配比租金产出配比来说，35%的主力店只能占租金产出 15%，25%的次主力 店占 30%，40%的商业店铺要占 55%的租金产出。也就是说配比租金的时候， 次主力店要打平。 业态功能配比来讲：业态功能配比来讲：在商业领域内，如果说超市经营的是商品，百货经营的 是品牌，那么购物中心经营的就是业态。作为一种集合了多种功能的商
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