1、一、工业地产概念与特性 工业地产是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。工业类 用地上可建的建筑物用途通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工 业研发楼宇等。 工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发 商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与 服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收 入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地 产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定 回报”的四大特性。 二、工业地产发展在中国 工业地产的市场需求驱动全球产业战略转移 20 世纪 80年代以来，战后第三次全球产业结构调整进
2、入高潮，世界 范围内产业结构变迁出现了一些新的特征，不仅包括为适应高技术 产业发展及产业升级的要求，劳动密集型产业和一般加工制造业大 量向发展中国家的转移，也包括资本密集型和技术密集型等产业环 节的全球战略调整。 在产业有序更替过程中，各国产业结构之间逐步形成了一定的联动 效应。由于中国经济发展采取了较为开放的模式，加之中国在劳动 力、工业配套能力、国内市场规模等方面的优势，使中国成为承接 国际产业转移最重要的区位之一。可以说，在这次产业转移过程 中，中国是主要的目的国。 改革开放以来，我国已经接受来自香港、台湾、日本和韩国以及自 欧美等多个国家和地区的产业转移，这是中国制造业的崛起和发展 重
3、要诱因。中国制造业的迅速发展很大程度上是经济全球化条件 下，全球产业升级和国际产业转移不断深化的必然结果。制造业的 发展和升级，给我国工业开发区的发展提供了新的历史性机遇，其 间也蕴藏着新的商机。 工业地产市场的主要载体工业开发区大量建造 我国开发区自改革开放以来，经历了从无到有的发展时期，它的诞 生顺应了国际竞争和新技术革命的发展潮流。开发区作为本地区国 内外经济的交汇点，是我国价值链中具备良好的辐射、示范和带动 作用的重要环节，是促进区域经济发展的强有力的推动器。建立和 发展开发区，是我国改革开放政策的一项重要措施，其重要作用与 国际产业转移密切相关。 开发区由于具备政策优惠、投资环境相对完善等特性，已经成 为当地吸收外资、先进技术和管理经验最为集中的地区。这在国家 级和省级开发区表现得更为明显。同时通过外引内联，开发区又成 为带动周边城市、企业及整个地区经济积极参与国际竞争、扩大开
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