1、购物中心租金购物中心租金测算测算方法方法 蓬勃发展的商业物业市场需要一个反映商铺租金价格水平、波动幅度和变 动趋势的指标工具，为商铺投资者、经营者及各类投资人提供决策及参考的依 据。 房地产指数使投资者、经营者和管理者能够及时了解影响房地产变化的因素及 其程度；透析房地产现状，预测未来发展形势。尤其是地方性的房地产指数其 优势在于能够深入到具体区域、业态类型中及时准确的获得新数据从而减小了 预测误差，使指数更具有借鉴意义。房地产指数的细分化是房地产市场发展的 需要。 1、样本的选择与替换 样本的选择及调查方法 调查项目规模的界定：商铺项目 5000 平方米以上。商铺租金指数采取判断抽 样的方法
2、，即根据专家的判断或调查人员的主观决定抽取样本的方法。 样本商铺的调整：当基期距计算期的时间较远或样本商铺不再具有代表性时对 样本进行替换调整。 2、计算标准 指数的计算频率：由房地产的特点商铺租金指数每季度计算一次。 权数的确定：计算商铺租金指数的权数以商铺的营业面积为权数。 3、计算公式 理论基础 运用加权综合平均法，选择质量指标指数，其公计算结果说明复杂现象总体质 量指标综合变动的方向和程度，也就是价格变动对销售额的影响。 1）拉氏指数：拉氏指数将同度量因素固定在基期水平上，又被称为“基期加 权综合指数”，拉氏公式实质上是一个变化了的算术平均数的算法。 拉氏价格指数公式为： 其中 p1、
3、q1 报告期的质量和物量值，表示 p0、q0 基期质量和物量值。拉氏价 格指数以基期商品的销售量作为同度量因素，这说明它是在基期的销售数量和 销售结构的基础上来考察各种商品的价格的综合变动程度的。 2）帕氏指数：帕氏指数将同度量因素固定在报告期水平上，又被称为“报告 期加权综合指数”，帕氏公式实际上是一个调和平均数的算法。 帕氏价格指数的公式为： 其中 p1、q1 报告期的质量和物量值，表示 p0、q0 基期质量和物量值。帕氏价 格指数以计算期商品销售量作为同度量因素，这说明它是在计算期的销售数量 和销售结构的基础上来考察各种商品价格的综合变动程度的。 3）费雪指数：它是对拉氏指数和帕氏指数直接进行平均的结果，又被称为 “理想指数”。费雪指数的公式为： 利用交叉指数公式得到的计算结果比较适中，能够调和不同权数所引起的偏 差。费雪指数公式实质上是一个几何平均算法，几何平均数的结果大于调和平
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