2010成都水井坊历史文化街区地产项目商业策划报告(160页).ppt

1、水井坊历史文化街水井坊历史文化街区项目商业策划报区项目商业策划报告（成都文旅）告（成都文旅）-1-目录目录1.0 宏观背景分析宏观背景分析2.0 地块分析地块分析3.0 市场分析市场分析4.0 需求分析需求分析5.0 案例分析案例分析6.0 项目定位项目定位7.0 财务分析财务分析附件附件-2-高纬环球在2009年3月受文旅资产管理公司委托为水井坊传统院落街区项目做产品定位和可行性研究。本次委托的重点部分在于商业用途，但是我们同时也考虑了居住用途。开发商关心资金周转的速度，因此我们在对项目A地块的研究过程中优先考虑以销售为主的产品组合方式。目前成都宏观经济发展较好，外商投资和社会消费品零售总额

2、增长迅速，生产总值在2009年第一季度还保持了双位数的增长速度，受金融危机的影响不大。本项目位于锦江区，地处城市商务、文教、居住、娱乐中心。地块规模约为5.3万平方米，部分地块毗邻城市干道。A地块整体可视性好，但B、D地块的展示性差。同时，紧邻香格里拉酒店/写字楼，和东大街商务中心区。加之自然环境优越，因此A地块部分比较适合商务及高档住宅开发，但地块交通和裙楼规模不太适合做大型购物中心或大型百货。结合区域商业和商务环境，建议规划精品零售和配套型商业。B/D地块为历史院落保护区，根据其开发的特殊要求和历史文化背景，将规划为以创新型娱乐、零售、餐饮为主的休闲消费中心。我们对商业、写字楼、酒店、住宅

3、市场进行了分析。目标物业产品在成都的供应水平都比较高。根据乙级写字楼，四星级酒店，和住宅可比项目的价格水平，推算本项目的价格。通过财务分析，我们发现精装住宅的收益明显高于其他用途，因此把项目塔楼部分物业定位为精装住宅。我们也从众多服装、娱乐、健身等商家的访谈中得到他们对本区的一个初步认可。商家认为本区域已有较好的餐饮娱乐氛围，而且可以发展购物氛围。同时我们通过专业市调公司的消费者调查可以看到消费者有较强的购物需求。通过案例研究发现，餐饮休闲娱乐中心开始增加购物和生活服务的业态，有向综合性商业发展的可行性。综述综述 整体市场整体市场-3-项目开发的两个核心问题，项目开发的两个核心问题，A地块实现

4、土地价值最大化和资金回笼，地块实现土地价值最大化和资金回笼，B/D地块的定位为历史性休闲商地块的定位为历史性休闲商业，要突出自身的创新性、独特性。业，要突出自身的创新性、独特性。通过研究，将通过研究，将A地块定位于精装修住宅和酒店服务式公寓产品。裙楼部分为精品零售中心和商务、居地块定位于精装修住宅和酒店服务式公寓产品。裙楼部分为精品零售中心和商务、居住配套型商业。住配套型商业。精装住宅总体量建议精装住宅总体量建议50,000平方米平方米;酒店服务式公寓总体两建议酒店服务式公寓总体两建议30,000平方米。将会引入国际知名酒店服务式公寓管理品牌进行项目的收平方米。将会引入国际知名酒店服务式公寓管

5、理品牌进行项目的收购和营运管理；购和营运管理；裙楼精品零售和配套商业总体量裙楼精品零售和配套商业总体量15,000平方米。规划商业为地下一层，地面三层：平方米。规划商业为地下一层，地面三层：B1：快餐、商务快餐、饮料吧、高档生活超市等商务、居住配套型商业；：快餐、商务快餐、饮料吧、高档生活超市等商务、居住配套型商业；1F：国际奢侈品牌、国际品牌服饰、高档电子产品、高档汽车展销等；：国际奢侈品牌、国际品牌服饰、高档电子产品、高档汽车展销等；2F：国际品牌服饰、高档电子产品、特色餐饮吧；：国际品牌服饰、高档电子产品、特色餐饮吧；3F：高档健身会所、特色餐饮吧。：高档健身会所、特色餐饮吧。B/D区整

6、体开发体量约为区整体开发体量约为30,000平方米。将会在整体的商业规划之下，按照平方米。将会在整体的商业规划之下，按照3-4个商业主题划分板块。个商业主题划分板块。每个商业板块将有相对明确的地块范围，形成各自的商业区域。每个商业板块将有相对明确的地块范围，形成各自的商业区域。综述综述-整体定位整体定位-4-针对针对A地块，我们对区域甲级写字楼、精装住宅、服务式公寓的四种组合方式进行了财务测算，发地块，我们对区域甲级写字楼、精装住宅、服务式公寓的四种组合方式进行了财务测算，发现整体的财务表现都较好，其中，精装住宅的净现金值最高，达到现整体的财务表现都较好，其中，精装住宅的净现金值最高，达到3个

7、多亿人民币，内部收益率也个多亿人民币，内部收益率也高达高达45.56%，因此建议部分塔楼做精装住宅。，因此建议部分塔楼做精装住宅。通过对项目开发收益率的测算，并结合品牌价值等多方面的综合考虑，我们建议通过对项目开发收益率的测算，并结合品牌价值等多方面的综合考虑，我们建议A地块的产品组合地块的产品组合为收益率同样很高的为收益率同样很高的精装住宅精装住宅+服务式公寓服务式公寓+裙楼商业裙楼商业 的物业组合形式：的物业组合形式：精装住宅：精装住宅：48,000平米平米 服务式公寓：服务式公寓：30,000平米平米 裙楼商业：裙楼商业：12,500平米平米高纬环球力求保证该现金流分析和所包含的数据准确

8、反映本项目和所在市场的真实情况，但该现金流分析包含了基于房地产市场和社会经济状况的假设，任何一个假设的变化都可能会对财务可行性造成影响。成本估计是由第三方提供的常规数据，我们建议开发商聘请专业成本测量行来对本项目进行具体成本估算。净现值对租金售价变化敏感，若租金、售净现值对租金售价变化敏感，若租金、售价增长价增长5%，项目净现值将达，项目净现值将达189,314,000,内含报酬率达内含报酬率达11.34%综述综述-财务分析结果财务分析结果项目综合项目综合A地块销售，B、D地块出租现有假设售价/租金增长5%NPV126,158,966189,314,231IRR10.25%11.34%-5-1

9、.0 宏观背景分析宏观背景分析-6-1.0 宏观背景分析宏观背景分析2.0 地块分析地块分析3.0 市场分析市场分析4.0 需求分析需求分析5.0 案例分析案例分析6.0 项目定位项目定位7.0 财务分析财务分析附件附件1.1 城市发展与经济分析城市发展与经济分析 1.1.1 成都市发展简介成都市发展简介 1.1.2 地区生产总值地区生产总值 1.1.3 外商直接投资外商直接投资 1.1.4 可支配收入和消费性支出可支配收入和消费性支出 1.1.5 居民生活支出比例居民生活支出比例 1.1.6 旅游人数旅游人数 1.1.7 房地产投资房地产投资1.2 行政区划与人口发展行政区划与人口发展1.3

10、 锦江区发展现状锦江区发展现状1.4 区域对比分析区域对比分析 1.4.1 地区生产总值地区生产总值 1.4.2 社会消费品零售总额社会消费品零售总额-7-2007年，成渝设立全国统筹城乡综合配套改革试验区。成都加快了西部交通枢纽、信息中心、金融中年，成渝设立全国统筹城乡综合配套改革试验区。成都加快了西部交通枢纽、信息中心、金融中心、商贸中心的建设。心、商贸中心的建设。2008年，成都市人均地区生产总值为西部主要城市之首，外商直接投资高速增年，成都市人均地区生产总值为西部主要城市之首，外商直接投资高速增长，城市居民人均可支配收入及人均消费性支出保持平稳增长。长，城市居民人均可支配收入及人均消费

11、性支出保持平稳增长。受汶川地震和全球经济危机影响，受汶川地震和全球经济危机影响，2008年成都接待国内游客和入境游客分别下降年成都接待国内游客和入境游客分别下降3.5%和和36.3%。由于。由于前几年房地产投资的过快增长，国家出台了抑制房地产投资过快增长的政策，前几年房地产投资的过快增长，国家出台了抑制房地产投资过快增长的政策，2008年政策初显效果。年政策初显效果。2008年，锦江区地区生产总值增长率为年，锦江区地区生产总值增长率为12.5%，占全市地区生产总值的，占全市地区生产总值的8.3%，社会消费品零售总额增，社会消费品零售总额增长率与青羊区并列第一。长率与青羊区并列第一。因此，在经济

12、发展良好的宏观背景下，项目开发有较好的经济环境。项目所处锦江区地区生产总值和因此，在经济发展良好的宏观背景下，项目开发有较好的经济环境。项目所处锦江区地区生产总值和社会消费品零售总额在城市中也占到了相当重要的部分。区域政府重要规划社会消费品零售总额在城市中也占到了相当重要的部分。区域政府重要规划“一个核心区、两条经济一个核心区、两条经济带、三大功能板块、四个产业聚集区带、三大功能板块、四个产业聚集区”，并且会着力打造创意经济区。项目处于区域创意经济带发展，并且会着力打造创意经济区。项目处于区域创意经济带发展的重要区域。的重要区域。宏观市场总结宏观市场总结-8-l 成都是一座有2300多年悠久历

13、史的古城，是四川省省会。它位于四川省中部，四川盆地西部l 1993年6月，国务院要求“充分发挥成都市作为西南地区科技中心、商贸中心、金融中心和交通通信枢纽的作用”，并先后批准成都市实行沿海开放城市政策l 2007年6月，国务院批准在成都及重庆这两座中国西部城市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区。这是中国继深圳、上海浦东、天津滨海新区之后的第四个特区 l 2009年5月，成都市统筹城乡综合配套改革试验总体方案获国务院批复。国家允许成都在九个方面先试先行l 成都基础设施建设成效显著。地铁一二号线加速建设，四号线即将启动。成都双流国际机场第二跑道年内将建成投入运营。到2012年，规划连接成都的10条

14、铁路成都境内段建成9条，12条高速公路成都境内段全部建成。到2020年，建成中国第四个国际枢纽机场和西部最大的公路、铁路枢纽，“2环+12射”的成都平原经济区高速公路网全部建成，3大综合客运枢纽全部建成投入运营成都市地铁规划图成都市地铁规划图成渝设立全国统筹城乡综合配套改革试验区，成都加快西部交通枢纽、信息中心、金融中成渝设立全国统筹城乡综合配套改革试验区，成都加快西部交通枢纽、信息中心、金融中心、商贸中心建设心、商贸中心建设1.1.1 成都市发展简介成都市发展简介-9-l 2008年成都市人均地区生产总值为北京市的一半，是西部主要城市中最高的数据来源：数据来源：成都市统计年鉴成都市统计年鉴2

15、008年成都市人均地区生产总值为北京市的一半，是西部主要城市中最高的年成都市人均地区生产总值为北京市的一半，是西部主要城市中最高的1.1.2 地区生产总值地区生产总值（单位：亿元人民币（单位：亿元人民币）l 成都市地区生产总值逐年增长，保持在较高的增长率l 尽管受全球金融危机的影响，成都2008年地区生产总值增长率仍然保持在12.0%以上l 成都商贸业和交通运输业发达，金融和房地产业发展较快成都市地区生产总值成都市地区生产总值-10-l2004年，受SARS影响，外商直接投资增长速度较低，仅为21.3%l 2005年以来，外商直接投资保持高速增长，2008年，外商直接投资达22.5亿美元，同比

16、增长97.3%l 外商直接投资的增长引起国际化需求的增长，包括办公楼、服务式公寓以及高端住宅的需求数据来源：数据来源：成都市统计年鉴成都市统计年鉴成都市外商直接投资高速增长，成都市外商直接投资高速增长，2008年增长率达年增长率达97.3%1.1.3 外商直接投资外商直接投资-11-l 2000-2008年，居民可支配收入稳步增长，年均增长率为10.5%l 2008年，居民可支配收入为16,943元，同比增长14.1%l 2000-2007年，人均消费性支出持续增长，年均增长率为8.9%l 2007年人均消费性支出为11,703元，较06年增长13.6%数据来源：数据来源：成都市统计年鉴成都市

17、统计年鉴城市居民人均可支配收入、人均消费性支出保持平稳增长城市居民人均可支配收入、人均消费性支出保持平稳增长1.1.4 可支配收入和消费性支出可支配收入和消费性支出-12-l在生活支出中，食品占到最多，占整个生活支出的39%，交通通讯占到15%l目前，人们的生活水平已逐渐提高。居民增加了在旅游，健身活动等方面的开销生活支出比例(2007年)1.1.5 居民生活支出比例居民生活支出比例居民生活支出以食品和交通通讯为主，近年来，居民增加了旅游、健身活动的开销居民生活支出以食品和交通通讯为主，近年来，居民增加了旅游、健身活动的开销数据来源：数据来源：成都市统计年鉴成都市统计年鉴-13-成都旅游接待情

18、况成都旅游接待情况2008年年2007年年2006年年2005年年2004年年2003年年国内旅游人数（万人次）410542544004362032152844涉外旅游人数（人）500000785638579693500156408814226846海外旅游人天数（人天）未公布150982210979901025535799320588545外国人（人天）未公布1063039764395684357543215413359港澳台同胞（人天）未公布446783333595341178256105175186l 近年来成都旅游业保持快速增长，2007年成都接待国内游客4254万人次，比上年增长6.

19、2%。2008年，受汶川地震和全球经济危机影响，全年接待国内游客和入境游客分别下降3.5%和36.3%数据来源：数据来源：成都市统计年鉴成都市统计年鉴受金融危机影响，受金融危机影响，2008年全年接待国内游客和入境游客分别下降年全年接待国内游客和入境游客分别下降3.5%和和36.3%1.1.6 旅游人数旅游人数-14-数据来源：数据来源：成都市统计年鉴成都市统计年鉴l 2007年前，成都房地产投资快速增长l 2007年，房地产投资增长了47.5%，达到905.3亿元l 2008年，国家多年来实施的抑制房地产投资过快增长的政策初显效果，房地产投资仅增长0.3%2007年前，房地产投资快速增长，年

20、前，房地产投资快速增长，2008年国家政策初显效果年国家政策初显效果1.1.7 房地产投资房地产投资-15-l 成都市行政辖区的面积为1.23万平方公里。成都市行政辖区划分为9区4市6县，即：锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、双流县、郫县、大邑县、蒲江县、新津县l 2008年末，成都市户籍人口为1125.0万，比上年末增加12.7万人。常住人口1270.6万人，增加12.7万人。人口自然增长率为2.1成都市行政区域划分为成都市行政区域划分为9区区4市市6县，县，2008年户籍人口为年户籍人口为1125万人万人行

21、政区域行政区域2008年户籍人口（单位：万年户籍人口（单位：万人）人）锦江区40.23武侯区59.10青羊区53.74成华区61.92金牛区69.91数据来源：数据来源：成都统计公众信息网成都统计公众信息网1.2 行政区划与人口发展行政区划与人口发展-16-l 锦江区是成都的核心城区和中央商务商业区，区域面积60平方公里。2008年，锦江区实现地区生产总值323.09亿元；比上年增长12.5%；社会消费品零售总额达276.59亿元；实际利用外资55482万美元l 2008年，锦江区引进中怡保险经纪、丰田通商株式会社、雪佛龙等10家世界500强企业，引进民安保险、泰康人寿、华泰保险等金融机构24

22、家l 2008年底，锦江区常住人口67.87万人。户籍人口40.23万人l由于春熙路和盐市口都位于锦江区，该区历年的社会消费品零售总额都为成都市最高l 全市40%的甲级写字楼位于锦江区，该区外商直接投资很高春熙路和盐市口都位于锦江区，全市春熙路和盐市口都位于锦江区，全市40%甲级写字楼位于锦江区甲级写字楼位于锦江区经济指标经济指标2008年锦江区占全市的比重年锦江区占全市的比重地区生产总值8.3%外商直接投资24.6%常住人口5.3%社会消费品零售总额17.0%数据来源：数据来源：成都统计公众信息网成都统计公众信息网1.3 锦江区发展现状锦江区发展现状-17-一个核心区：l 中央核心商业商务区

23、。该区域包括东至天仙桥、西至人民南路、南至东大街、北至总府路的范围两条经济带：l 国际金融商务经济带。该经济带以东大街为轴线，西起盐市口、东至沙河l 高档酒店配套服务经济带。该经济带以滨江路为轴线，重点发展四星级以上的酒店以及与之相匹配的高端商业、商务设施，使该区域成为全市高档酒店最为集中的区域，打造中央酒店聚集区（CHD）。三大功能板块：l 中心商业商务功能板块。包括一环路以内的区域l 高品质住宅及配套服务功能板块。包括一环路至三环路以沙河景观带为核心的区域l 旅游休闲功能板块。包括三环路以外以“三圣花乡”为核心的区域四个产业聚集区：l 大慈寺、水井坊商务文化休闲旅游产业聚集区。以大慈寺历史

24、街区、水井坊街区为空间范围，大力发展都市商务人文休闲旅游；l 三圣都市观光休闲旅游产业聚集区。l 红星路文化创意产业聚集区。l 锦江工业总部经济聚集区。锦江区产业发展规划为锦江区产业发展规划为“一个核心区、两条经济带、三大功能板块、四个产业聚集区一个核心区、两条经济带、三大功能板块、四个产业聚集区”高品质住宅及配高品质住宅及配套服务功能板块套服务功能板块旅游休闲功能板旅游休闲功能板块块文化创意产业聚集区文化创意产业聚集区中央核心商业中央核心商业商务区商务区总部经济总部经济聚集区聚集区都市观光休闲旅游都市观光休闲旅游产业聚集区产业聚集区国际金融商务经国际金融商务经济带济带商务休闲旅游产商务休闲旅

25、游产业聚集区业聚集区中央商业商务功能板块中央商业商务功能板块1.3 锦江区发展现状锦江区发展现状高档酒店配套高档酒店配套服务经济带服务经济带-18-（单位：亿元人民币（单位：亿元人民币）数据来源：数据来源：成都统计公众信息网成都统计公众信息网l 2008年，五城区地区生产总值增长率除青羊区和成华区为12.6%外，其他三个区都为12.5%l 锦江区地区生产总值2004年位于五城区第二，2008年降为五城区倒数第二，原因在于锦江区工业不如其他区发达l 由于郊区的快速发展，锦江区地区生产总值占全市的比例呈下降的趋势，2008年占全市的8.3%2008年，锦江区地区生产总值增长率为年，锦江区地区生产总

26、值增长率为12.5%，占全市地区生产总值的，占全市地区生产总值的8.3%五城区地区生产总值五城区地区生产总值（单位：亿元人民币（单位：亿元人民币）1.4.1 地区生产总值地区生产总值-19-l 2004 2008年成都市五城区社会消费品零售总额保持稳步增长l 由于春熙路和盐市口都位于锦江区，该区历年的社会消费品零售总额都为成都市最高数据来源：数据来源：成都统计公众信息网成都统计公众信息网l 近几年，锦江区社会消费品零售总额维持在全市的17%由于春熙路和盐市口都位于锦江区，该区历年的社会消费品零售总额都为成都市最高由于春熙路和盐市口都位于锦江区，该区历年的社会消费品零售总额都为成都市最高（单位：

27、亿元人民币（单位：亿元人民币）（单位：亿元人民币（单位：亿元人民币）五城区社会消费品零售总额五城区社会消费品零售总额1.4.2 社会消费品零售总额社会消费品零售总额-20-2.0 地块分析地块分析-21-1.0 宏观背景分析宏观背景分析2.0 地块分析地块分析3.0 市场分析市场分析4.0 需求分析需求分析5.0 案例分析案例分析6.0 项目定位项目定位7.0 财务分析财务分析附件附件2.1 项目位置项目位置2.2 地块条件地块条件2.3 周边物业分析周边物业分析2.4 交通分析交通分析2.5 人口分析人口分析 2.6 SWOT 分析分析-22-本项目位于市中心，为城市交通主干道旁。目前，区内

28、有成都最高档次的酒店和写字楼。且地块毗本项目位于市中心，为城市交通主干道旁。目前，区内有成都最高档次的酒店和写字楼。且地块毗邻未来的东大街商务中心。商务消费者集中。项目邻未来的东大街商务中心。商务消费者集中。项目i将会具有商务配套中心的市场发展环境。将会具有商务配套中心的市场发展环境。区域靠近河流的交汇处，有着城市难得的临水自然生态长廊。居住、休闲环境优越。区内已有大型区域靠近河流的交汇处，有着城市难得的临水自然生态长廊。居住、休闲环境优越。区内已有大型的娱乐和休闲消费场所。为成都传统的娱乐消费中心。的娱乐和休闲消费场所。为成都传统的娱乐消费中心。项目项目B/D区自身为传统老建筑群落，受文化保

29、护性要求的规定，建设改造有一定的限制。其向现代商区自身为传统老建筑群落，受文化保护性要求的规定，建设改造有一定的限制。其向现代商业物业发展的空间较小。利于向传统院落式休闲消费业态方向发展。业物业发展的空间较小。利于向传统院落式休闲消费业态方向发展。项目项目A区为可充分改造区域。鉴于其临街、临河的优势地理条件，结合其地块的特性，有向高端商区为可充分改造区域。鉴于其临街、临河的优势地理条件，结合其地块的特性，有向高端商务和居住类物业发展的良好前景。务和居住类物业发展的良好前景。地块总结地块总结-23-l 项目位于成都东南部，属于锦江区l 本项目靠近一环路，位于成都香格里拉大酒店附近，距东大街的直线

30、距离约500米l 项目离春熙路，盐市口主要商圈分别有2.3公里和2.8公里l 项目毗邻水井坊酒窖遗址，该酒窖是迄今为止全国以至世界发现的最古老、最全面、保存最完整、极具民族独创性的古代酿酒作坊机场方向机场方向中央商务区中央商务区地铁一号线地铁一号线地铁二号线地铁二号线东大街东大街人民南路人民南路人民南路南延线人民南路南延线一环路一环路二环路二环路三环路三环路45231编号编号项目名称项目名称1水井坊2锦里3文殊坊4宽窄巷子5大慈寺2.1 项目位置项目位置本项目位于香格里拉旁，离春熙路商圈只有本项目位于香格里拉旁，离春熙路商圈只有2.3公里公里-24-地块在一环路以西，滨江东路以北。地块分为A,

31、B,D三部分，每一部分规划条件如下：A地块：地块：土地面积 11312平方米 容积率：8（待定）现状：空地B地块（以清末古建筑为主的历史文化街区）地块（以清末古建筑为主的历史文化街区）土地面积：35685平方米 地上建筑面积：30000平方米 现状：院落式老房子，待改造 D地块地块 土地面积：3768平方米 容积率=1 现状：空地B地块为待改造的院落式老房子，地块为待改造的院落式老房子，A、D地块均为空地地块均为空地地铁站点天府时代广场天府时代广场 (在建）在建）香格里拉中心香格里拉中心(1997)一环路一环路天仙桥路天仙桥路滨江东路滨江东路东大街东大街金融一条街金融一条街瑞安项目瑞安项目（规

32、划）（规划）上海万峰项目上海万峰项目（规划）（规划）新建桥梁新建桥梁ADB兰桂坊兰桂坊2.2 地块条件地块条件-25-地块形状地块形状l 本地块形状不规则。A地块呈三角形，三角部分宽度很窄。B地块部分在金泉街以北，难以与其他部分融为一体。D地块较狭长可视性可视性l 项目A地块临滨江东路可视性最好。A地块临星桥街、B地块临双槐树街可视性较好，其他部分可视性最差地下空间利用地下空间利用l 区域B地块为城市仅余的传统土木结构住宅群落。原建筑自身并无地下空间。为了提升项目整体的使用价值，建议局部建设地下层，用作商业、设施配套区，或地下车库等功能空间。地下层可在地块A和B3等区域建设兰桂坊兰桂坊l 从水

33、井街沿河至滨江东路。商业建筑面积2万平米，总体为19栋商业建筑，地下两层车库（B1部分为商业），商业地面1-2层，局部3层。目前，由香港兰桂坊负责经营管理，商业内容以餐饮休闲为主（70%餐饮和酒吧），搭配少量的零售商业A地块B地块D地块地块形状不规则，临滨江东路可视性最好。外部交通可达性强，内部交通疏导性和可达性地块形状不规则，临滨江东路可视性最好。外部交通可达性强，内部交通疏导性和可达性不理想不理想区域区域地下层数地下层数用途用途A两层车库，少量商业用途B一层酒窖、配套设备房、车库2.2 地块条件地块条件-26-编号编号项目名称项目名称开发构成开发构成备注备注1铁狮门项目商业、住宅、写字楼该

34、项目已申请了LEED绿色建筑认证2喜年广场商业、住宅、写字楼3东方广场二期写字楼、酒店酒店为快捷假日酒店4东方广场一期商业、住宅、写字楼5天府时代广场商业、住宅、写字楼原定马可波罗酒店可能不做6明宇项目商业、酒店、写字楼五星级酒店7商会大厦商业、写字楼8瑞安项目可能为天地系列 与成都市文化局合作9上海万峰项目10香格里拉中心商业、写字楼、酒店11都汇华庭商业、住宅以住宅为主，少量商业，预计今年底或明年初开工，2012年完工12天府国际商业、写字楼原龙舟大厦，将在原基础上增加四层，2010年建成13天紫界住宅、商业2009年8月开盘，容积率：12.5，55层，戴德梁行做物管14天玺188精装住宅

35、、服务式公寓GFA：150,000sq m，2栋188米的63层豪华精装修住宅和五星级服务式公寓现存项目未来项目红红星星路路东大街东大街蜀都大道蜀都大道一环路一环路1234567891011121314项目周边有大量在建或规划项目，住宅、商业、写字楼有大量供应项目周边有大量在建或规划项目，住宅、商业、写字楼有大量供应周边高端氛围逐渐形成。西侧是香格里拉中心，北侧九龙仓综合项目正在建设中，瑞安集团项目规划中数据来源：高纬环球市场调研部数据来源：高纬环球市场调研部2.3 周边物业分析周边物业分析-27-外部交通外部交通l 地块紧邻城市主干道滨江东路，靠近一环路。此外还有城市支路水井街、青龙街将项目

36、与外部连通起来。新建桥梁连接水井街和天仙桥南路l 一环路为双向六车道加自行车道，滨江东路为双向两车道加自行车道。城市支路为人车混行，部分支路如青龙正街段特别窄，行车不方便地铁地铁 l 二号线途径东大街，设东门大桥站（位于东门大桥东侧，紧邻天府时代广场北侧）和牛王庙站（一环路与东大街交汇处）。二号线一期工程将于2012年运营。本项目距离地铁（东门大桥站）最近的距离仅为500米。距牛王庙站最近的距离也不到1000米车流车流l 周边交通较繁忙。滨江东路一小时车流约为 2556车次（往西1320，往东1236，下午三点）。相当于总府路车流的40%。一环路一小时车流为3516车次（东北方向1644，西南

37、方向1872，下午三点）人流人流l 地块人流较低。滨江东路一小时人流仅为540人次（下午三点）。一环路一小时人流也只有1032人次（下午三点），相当于春熙路北段人流的6%内部交通内部交通l B地块内部除被金泉街分开外，其他内部交通为步行通道，道路较窄 项目外部交通方便，车流丰富，但人流较少。项目外部交通方便，车流丰富，但人流较少。B地块内部道路较窄地块内部道路较窄2.4 交通分析交通分析数据来源：高纬环球市场调研部数据来源：高纬环球市场调研部-28-编号编号辖区名称辖区名称人口人口1盐市口辖区11,3272春熙路辖区20,8503督院街辖区19,0294书院街辖区40,1855合江亭辖区29,

38、7776水井坊辖区20,3807牛市口辖区31,0478莲新辖区40,9659龙舟路辖区35,00010双桂路辖区9,00011望江路辖区100,20012跳伞塔辖区约70,00013猛追湾辖区78,00014双桥子辖区85,00015新鸿路辖区38,000总人口总人口(人）人）约约 628,760项目一公里范围人口项目一公里范围人口约约 61,460项目三公里范围人口项目三公里范围人口约约499,523红红星星路路东东 大大 街街蜀都大道蜀都大道东东 风风 路路东东 大大 街街芷芷 泉泉 街街红红 星星 路路 新新南南路路科科华华北北路路人人民民南南路路路路一一 环环 路路 南南 二二 段段

39、一一 环环 路路 南南 一一 段段一一 环环 路路 东东 五五 段段一一 环环 路路 东东 三三 段段二二 环环 路路 东东 三三 段段123456789101112131415l 项目一公里、三公里内人口按照面积比例和总人口进行估算l 锦江区近年来人口平均年增长率约10%，按照该增长率进行估算，2011年，项目一公里和三公里范围内居住人口分别为81,800和664,800人项目一公里内现有常住人口项目一公里内现有常住人口60,000人，三公里内现有常住人口人，三公里内现有常住人口500,000人人数据来源：各社区居委会、街道办事处数据来源：各社区居委会、街道办事处2.5 人口分析人口分析-居

40、住人口居住人口-29-项目名称项目名称办公面积办公面积（平方米）（平方米）人口（人）人口（人）香格里拉中心41,5192768东方广场一期36,0002400现有办公人口现有办公人口约约 5,168 人人商会大厦41,1052740天府国际25,0001667铁狮门项目39,0002600天府时代广场102,0006800东方广场二期30,0002000喜年广场61,6004107截至截至2011年，区域写字楼人口预计年，区域写字楼人口预计达达约约 25,082 人人备注：备注：人口按照办公面积人口按照办公面积15平方米平方米/人进行估算，未考虑入住率人进行估算，未考虑入住率一公里和三公里范围

41、内现有办公人口分别为一公里和三公里范围内现有办公人口分别为5,100人和人和25,000人，随着新建项目的入人，随着新建项目的入住，住，2011年，一公里和三公里范围内办公人口将达到年，一公里和三公里范围内办公人口将达到26,000人和人和68,000人人项目名称项目名称办公面积办公面积（平方米（平方米）人口人口（人）（人）项目名称项目名称办公面积办公面积（平方米）（平方米）人口人口（人）（人）总府大厦36,4002427香格里拉中心41,5192768建行大厦63,0004200东方广场一期36,0002400四川国际大厦56,0003733成都时代广场53,8493590人保大厦18,00

42、01200正熙国际大厦15,5001033财富中心26,0001733华敏翰尊国际48,5003233现有办公人口现有办公人口约约 26,318人人航天科技大厦70,3004687商会大厦41,1052740仁恒置地广场56,0003733天府国际25,0001667富力项目24,0001600铁狮门项目39,0002600百扬大厦52,0003467天府时代广场102,0006800人民商场二期80,0005333东方广场二期30,0002000鼓楼国际45,5003033喜年广场61,6004107截至截至2011年，区域办公人口预计达年，区域办公人口预计达约约 68,085人人数据来源：

43、高纬环球市场调研部数据来源：高纬环球市场调研部2.5 人口分析人口分析-办公人口办公人口项目一公里内办公人口估算表项目三公里内办公人口估算表-30-优势优势劣势劣势滨江东路和一环路为城市交通干道，车流较大，可达性好周边有大量高品质项目如香格里拉中心（成都最高档的酒店和写字楼），天府时代广场和瑞安项目，高端氛围浓厚周边项目逐渐成熟，如天府时代广场、晶蓝半岛、临江峰阁临河，对客户有一定吸引力临近廊桥，合江亭，较好的文化氛围离地铁二号线最近的距离仅500米水井坊B区老房子历史悠久，对喜欢历史和古建筑的客户有吸引力人流较少B地块内部交通较差，可视性较差B、D地块形状异形B、D地块土地成本高B地块改造条

44、件严格滨江路容易塞车机会机会威胁威胁兰桂坊入住C区，区域氛围逐渐形成政府大力打造东大街金融一条街，对项目所处区域的辐射作用水井坊酒窖遗址的修缮和对外开放带来游客享有周边高端写字楼和高档住宅带来的高端消费创造一个差异化的旅游休闲产品东大街上较大的写字楼供应量对项目做写字楼产品带来较大竞争现有旅游休闲项目对客群的分流较大近期房地产市场总体低迷，成交量和价格都偏低本项目在交通、文化氛围、区位方面都有较大优势，但房地产市场现状和竞争项目也带来威胁本项目在交通、文化氛围、区位方面都有较大优势，但房地产市场现状和竞争项目也带来威胁2.6 SWOT分析分析-31-3.0 市场分析市场分析-32-1.0 宏观

45、背景分析宏观背景分析2.0 地块分析地块分析3.0 市场分析市场分析4.0 需求分析需求分析5.0 案例分析案例分析6.0 项目定位项目定位7.0 财务分析财务分析附件附件3.1 成都成都写字楼市场研究写字楼市场研究 3.1.1 写字楼产品类型分析写字楼产品类型分析 3.1.2 甲甲/乙级写字楼分布乙级写字楼分布 3.1.3 甲级写字楼市场分析甲级写字楼市场分析 3.1.4 区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析 3.1.5 项目写字楼租金售价测算项目写字楼租金售价测算 3.1.6 写字楼市场小结写字楼市场小结3.2 成都商业市场研究成都商业市场研究 3.2.1 商业产品类型分析商业产品类型分析

46、 3.2.2 商业市场分析商业市场分析 3.2.3 项目商业租金售价测算项目商业租金售价测算 3.2.4 商业市场小结商业市场小结3.3 成都四五星级成都四五星级/精品酒店市场研究精品酒店市场研究 3.3.1 四五星级四五星级/精品酒店产品类型分析精品酒店产品类型分析 3.3.2 四五星级酒店分布四五星级酒店分布 3.3.3 四五星级酒店分析四五星级酒店分析 3.3.4 区域四五星级酒店市场分析区域四五星级酒店市场分析 3.3.5 四五星级四五星级/精品酒店市场小结精品酒店市场小结3.4 成都服务式公寓成都服务式公寓/住宅市场研究住宅市场研究 3.4.1 服务式公寓服务式公寓/住宅产品类型分析

47、住宅产品类型分析 3.4.2 品牌服务式公寓分析品牌服务式公寓分析 3.4.3 精装住宅分析精装住宅分析 3.4.4 区域服务式公寓区域服务式公寓/住宅分析住宅分析 3.4.5 项目住宅售价测算项目住宅售价测算 3.4.6 服务式公寓服务式公寓/住宅市场小结住宅市场小结-33-3.1 成都写字楼市场研究成都写字楼市场研究-34-产产 品品 类类 型型指标指标国级甲级国级甲级区域甲级区域甲级乙级乙级优势l 品牌形象提升l 高端使用者的集中l 区域整体商务价值提升l 具有一定品牌形象l 开发成本相对降低l 目标消费者集中l 可实现理想的资金回笼l 开发成本较低l 可实现一定的资金回笼劣势l 建设成

48、本高l 需统一产权，回笼资金相对较慢l 产品供应量大，未来市场竞争较激烈l 品牌价值较低代表项目香格里拉中心仁恒置地广场时代广场力宝大厦喜年广场华敏翰尊国际科华天成结合项目的开发条件和市场未来的发展情况，我们认为乙级写字楼对项目整体开发的价值提结合项目的开发条件和市场未来的发展情况，我们认为乙级写字楼对项目整体开发的价值提升意义不大，故不建议项目规划乙级写字楼。国际甲级和区域甲级写字楼都可以考虑升意义不大，故不建议项目规划乙级写字楼。国际甲级和区域甲级写字楼都可以考虑数据来源：高纬环球市场调研部数据来源：高纬环球市场调研部3.1.1 写字楼产品类型分析写字楼产品类型分析-35-产产 品品 类类

49、 型型指标指标国际甲级国际甲级区域甲级区域甲级单层建筑面积（平方米）1500-25001500-2000净层高（米）2.7米以上2.6米以上配电负荷100伏安/平方米以上70伏安/平方米以上空调系统VAV、新风量50立方米/人/小时新风量40立方米/人/小时电梯配置每部客梯服务面积不超过4000平方米进口品牌电梯每部客梯服务面积不超过5000平方米进口或国产品牌电梯楼面承重250公斤/平方米以上200公斤/平方米以上停车位150平方米配备一个停车位200平方米配备一个停车位消防系统喷淋、烟感及报警系统到户喷淋、烟感及报警系统到户物业管理国际物业管理公司国际或国内品牌物业管理公司业权关系统一业权

50、分散业权国际甲级与区域甲级写字楼的主要差别在是否统一业权，各方面的房屋标准和物业管理国际甲级与区域甲级写字楼的主要差别在是否统一业权，各方面的房屋标准和物业管理也有所不同也有所不同数据来源：高纬环球市场调研部数据来源：高纬环球市场调研部3.1.1 写字楼产品类型分析写字楼产品类型分析-36-中央商务区中央商务区东大街区东大街区南区南区南延线区南延线区区域区域甲级甲级(国际）国际）m2甲级甲级(区域）区域）m2中央商务区-221,959南区-195,274南延线区-东大街区41,519-供应量总计458,752 现有供应区域区域甲级甲级(国际）国际）m2甲级甲级（区域）（区域）m2中央商务区72

51、,000122,300 南区123,200147,200南延线区-152,300东大街区141,60061,600供应量总计820,000未来供应备注：未来供应量统计到备注：未来供应量统计到2011年年成都现有甲级写字楼供应量成都现有甲级写字楼供应量460,000平方米，至平方米，至2011年底新增供应量为年底新增供应量为820,000平方米平方米高纬对甲级写字楼的研究分为两种：国际甲级写字楼和区域甲级写字楼数据来源：高纬环球市场调研部数据来源：高纬环球市场调研部3.1.2 甲甲/乙级写字楼分布乙级写字楼分布甲级写字楼乙级写字楼未来供应量-37-3.1.3 甲级写字楼市场分析甲级写字楼市场分析

52、 供应分析供应分析2010年新增供应量主要集中在中央商务区，年新增供应量主要集中在中央商务区，2011年新增供应量集中在东大街区年新增供应量集中在东大街区Sq m数据来源：高纬环球市场调研部数据来源：高纬环球市场调研部-38-Sq m3.1.3 甲级写字楼市场分析甲级写字楼市场分析 需求分析需求分析l 2011年，随东大街和南延线区域甲级写字楼的建成，将会出现一个增长的高峰期。由于需求的增长跟不上供应量的激增，空置率将会升高随着大量供应推向市场，成都甲级写字楼市场空置率将被推向新高随着大量供应推向市场，成都甲级写字楼市场空置率将被推向新高数据来源：高纬环球市场调研部数据来源：高纬环球市场调研部

53、-39-l 受金融危机影响，2008年四季度，成都甲级写字楼的平均租金有所下降，与三季度相比，降低了3.7%，现为人民币108.2 元/平方米/月l 2009年一季度，成都甲级写字楼的租金有所下降l 同时，乙级写字楼租金相比三季度下降了4.9%，现为61.2元/平方米/月成交租金成交租金人民币人民币/平方米平方米/月月区域甲级写字楼租金区域甲级写字楼租金区域区域成交租金成交租金*变动幅度变动幅度人民币/平方米/月三个月前六个月前全市平均108.2-3.7%-2.4%中央商务区98.8-3.0%-1.1%南区111.3-8.7%-7.8%东大街区149.26.7%6.7%3.1.3 甲级写字楼市

54、场分析甲级写字楼市场分析 租金分析租金分析成交租金成交租金(人民币人民币/平方米平方米/月月)受金融危机影响，甲乙级写字楼租金有所下降受金融危机影响，甲乙级写字楼租金有所下降数据来源：高纬环球市场调研部数据来源：高纬环球市场调研部*2008年底租金-40-3.1.4 区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析编号编号项目名称项目名称档次定位档次定位可租建筑面积可租建筑面积（）租租/售价格售价格（均价）（均价）竣工日期竣工日期 租售率租售率1香格里拉中心国甲41,519140平米/月200777%2喜年广场甲级61,60010,000元/平米2010-3天府时代广场甲级102,000-2011-4铁狮

55、门项目甲级39,000-2012-5明宇金融中心甲级47,700-2011-6时代广场甲级53,849100元/平米/月11,000元/平米200598%7汇日央扩甲级级38,000110平米/月10000元/平米200670%8力宝大厦甲级51,96190元/平米/月11,500元/平米200850%9商会大厦乙级41,105-2009-10东方广场一期乙级36,00061元/平米/月7,300元/平米200795%11东方广场二期乙级30,000 61元/平米/月2009-12商鼎国际乙级58,43270元/平米/月11,000元/平米2008-13丰德国际乙级18,00060元/平米/月

56、8,300元/平米2007-本项目一公里范围内的写字楼主要集中在东大街，且大多是在建项目本项目一公里范围内的写字楼主要集中在东大街，且大多是在建项目本项目1934256810141112137现有项目未来项目数据来源：高纬环球市场调研部数据来源：高纬环球市场调研部-41-写字楼销售可比项目写字楼销售可比项目香格里拉中心办公楼香格里拉中心办公楼备注备注可比案例价格假设可比案例价格假设:不包括管理费的最高可持续租金140调整因素调整因素最大调整比例最大调整比例权重权重1建筑年限建筑年限0.00%10.00%假设每年折旧1%对相关及更可靠的可比案例给予更高的权重2建筑设计及规划建筑设计及规划0.00

57、%10.00%层高，空调及层面积等3设施设施0.00%10.00%附近酒店，零售和其他设施的便利性4大楼的声誉及管理大楼的声誉及管理-3.00%10.00%项目的声誉5地理位置地理位置0.00%15.00%该位置对终端用户的吸引力6停车位停车位0.00%5.00%车位是否充足调整百分比总计调整百分比总计-3.00%调整后租金调整后租金(元元/平方米平方米/月月)136权重权重(%)100%项目国际甲级写字楼租金最终建议取项目国际甲级写字楼租金最终建议取值值140（元（元/平方米平方米/月）月）3.1.5 项目写字楼租金售价测算项目写字楼租金售价测算-国际甲级写字楼租金国际甲级写字楼租金国际甲级

58、写字楼最有可比性的项目是香格里拉中心，本项目做国际甲级写字楼现有租金国际甲级写字楼最有可比性的项目是香格里拉中心，本项目做国际甲级写字楼现有租金140元元/平方米平方米/月月数据来源：高纬环球市场调研部数据来源：高纬环球市场调研部-42-写字楼租赁可比项目写字楼租赁可比项目时代广场时代广场力宝大厦力宝大厦备注备注基准价格10090调整因素调整因素最大调整比例最大调整比例1建筑年限建筑年限3.00%0.00%10.00%假设每年折旧1%2建筑设计及规划建筑设计及规划5.00%2.00%10.00%层高，空调及层面积等3设施设施-2.00%0.00%10.00%附近酒店，零售和其他设施的便利性4大

59、楼的声誉及管理大楼的声誉及管理-3.00%0.00%10.00%项目的声誉5地理位置地理位置-10.00%-3.00%15.00%该位置对终端用户的吸引力6停车位停车位3.00%2.00%5.00%车位是否充足调整百分比总计调整百分比总计-4.00%1.00%调整后租金调整后租金(元元/平方米平方米/月月)9691权重权重(%)30%70%水井坊项目初始租金（元水井坊项目初始租金（元/平方米平方米/月）月）93 项目区域甲级写字楼租金最终建议取值项目区域甲级写字楼租金最终建议取值90（元（元/平方米平方米/月）月）3.1.5 项目写字楼租金售价测算项目写字楼租金售价测算-区域甲级写字楼租金区域

60、甲级写字楼租金通过对时代广场、力宝大厦的分析，得到本项目做区域甲级写字楼的现有租金通过对时代广场、力宝大厦的分析，得到本项目做区域甲级写字楼的现有租金90元元/平方米平方米/月月数据来源：高纬环球市场调研部数据来源：高纬环球市场调研部-43-3.1.5 项目写字楼租金售价测算项目写字楼租金售价测算-区域甲级写字楼售价区域甲级写字楼售价写字楼销售可比项目写字楼销售可比项目喜年广场喜年广场时代广场时代广场力宝大厦力宝大厦备注备注基准价格100001100011500调整因素调整因素最大调整比例最大调整比例1建筑年限建筑年限0.00%3.00%0.00%10.00%假设每年折旧1%2建筑设计及规划建

61、筑设计及规划1.00%5.00%2.00%10.00%层高，空调及层面积等3设施设施0.00%-2.00%0.00%10.00%附近酒店，零售和其他设施的便利性4大楼的声誉及管理大楼的声誉及管理0.00%-3.00%0.00%10.00%项目的声誉5地理位置地理位置-3.00%-10.00%-3.00%15.00%该位置对终端用户的吸引力6停车位停车位2.00%3.00%2.00%5.00%车位是否充足 调整百分比总计调整百分比总计0.00%-4.00%1.00%调整后价格调整后价格(元元/平方米平方米)10,00010,56011,615权重权重(%)50%25%25%水井坊项目初始价格（元

62、水井坊项目初始价格（元/平方米）平方米）10544 项目甲级写字楼售价最终建议取值项目甲级写字楼售价最终建议取值11,000（元（元/平方米）平方米）通过对可比案例的分析比较，得到本项目做区域甲级写字楼的现有售价通过对可比案例的分析比较，得到本项目做区域甲级写字楼的现有售价11,000元元/平方米平方米数据来源：高纬环球市场调研部数据来源：高纬环球市场调研部-44-3.1.6 写字楼市场小结写字楼市场小结产品种类产品种类建筑成本建筑成本元元/平方米平方米租金报价租金报价元元/平方米平方米/月月项目现有租金项目现有租金元元/平方米平方米/月月项目现有售价项目现有售价元元/平方米平方米市场发展（本

63、区域）市场发展（本区域）国际甲级写字楼6,138130-150140随着商务市场的回暖，写字楼的租金会有所上升。但受区域甲级写字楼投放量的影响，增幅不大，预计维持在140元/平方米/月区域甲级写字楼5,13080-1109011000从目前的市场情况来看，东大街区是本地甲级写字楼供应量及入市时间都非常集中的一个区域，如果没有特别的亮点，竞争将会非常激烈未来甲级写字楼供应量较大，若无特别亮点，未来甲级写字楼供应量较大，若无特别亮点，将面临非常激烈的竞争将面临非常激烈的竞争数据来源：高纬环球数据来源：高纬环球&利比利比(RLB)-45-3.2 成都商业市场研究成都商业市场研究-46-根据项目的整体

64、定位目标和项目地块可开发的条件，我们认为专业卖场和批发市场在根据项目的整体定位目标和项目地块可开发的条件，我们认为专业卖场和批发市场在项目的定位、物业规划需求、目标人群集中方面都不适合项目的需要。故不建议做此项目的定位、物业规划需求、目标人群集中方面都不适合项目的需要。故不建议做此类定位规划。精品购物中心、百货商场、餐饮娱乐中心、会所、旅游休闲都可以考虑类定位规划。精品购物中心、百货商场、餐饮娱乐中心、会所、旅游休闲都可以考虑 产产 品品 类类 型型指标指标专业卖场专业卖场批发市场批发市场精品购物中心精品购物中心百货商场百货商场餐饮娱乐中心餐饮娱乐中心会所会所旅游休闲旅游休闲优势优势l 可建立

65、一定的品牌价值l 消费人流的带动l 综合性强，产品丰富l 价格低廉，人流吸引l 提升品牌价值l 租赁收入高l 高品质目标消费人群集中l 人流大l 产品丰富，区域配套价值高l 一定的品牌价值l 营业时间长l 适宜项目业态搭配l 有一定的品牌价值l 提升品牌价值l 高端消费人群吸引l 旅游资源利用l 目标人群集中l 项目特色树立劣势劣势l 消费人流目的性分化l 档次低l 人流混杂l 项目的业态结合不紧密l 人流少l 招商风险大l 租金低l 配套要求较多l 租金低l 人流少l 前期投入高l 季节性强l 后期运营管理难代表项目代表项目国美电器迪卡龙体育专卖五块石综合批发市场荷花池市场第一城美美力诚百货

66、仁和春天太平洋百货玉林生活广场中海格林威治中国会所成都会馆锦里宽窄巷子文殊坊数据来源：高纬环球市场调研部数据来源：高纬环球市场调研部3.2.1 商业产品类型分析商业产品类型分析-47-数据来源：高纬环球市场调研部数据来源：高纬环球市场调研部3.2.2 商业市场分析商业市场分析目前成都目前成都1万平米以上的商业总供应量达万平米以上的商业总供应量达5,590,000平方米平方米,其中专业店和购物中心比例最大其中专业店和购物中心比例最大现有商业类型现有商业类型l 目前成都商业在1万平米以上的商业总供应达到559万平米l 在现有商业供应中，专业店所占比例最多，占到总供应量的51%，专业店包括有超市、家

67、具建材市场、书店、电器等。其次，购物中心占到21%骡马市双楠建设路沙湾南三环棕北-桐梓林金沙-光华春熙路盐市口市级商业区区级商业区-48-数据来源：高纬环球市场调研部数据来源：高纬环球市场调研部3.2.2 商业市场分析商业市场分析 供应分析供应分析9 个商业区商业库存量与未来供应量对比个商业区商业库存量与未来供应量对比成都商业供应量成都商业供应量(2002-2012F)l2010年是历史的供应高峰年。未来项目由于招商进度和开发商资金的状况等诸多因素影响，不排除一些商业项目有延期的可能。新增的商业主要分布在成都的市中心和城南。三大传统商圈春熙路、盐市口和骡马市由于有大量的旧城改造项目，所以新的商

68、业供应很大未来商业供应量非常大，未来商业供应量非常大，2010年是供应高峰年，集中在成都的市中心和城南年是供应高峰年，集中在成都的市中心和城南备注：本报告均统计10,000平方米以上的商业项目-49-数据来源：高纬环球市场调研部数据来源：高纬环球市场调研部3.2.2 商业市场分析商业市场分析 需求分析需求分析商圈商圈类型类型商圈商圈名称名称物业类型物业类型项目名称项目名称商业规模商业规模（平米）（平米）开业开业/交付时间交付时间空置率空置率市级商圈春熙路裙楼第一城2044020060%裙楼伊藤春熙店1500019970%裙楼百盛2480020070%盐市口裙楼财富中心5000020060%裙楼

69、茂业百货（人民商场）5000019940%裙楼仁和春天人东店850019980%骡马市裙楼新城市广场97000200520%裙楼铂金城40000200510%裙楼太平洋百货2500019980%区域商圈双楠裙楼大地新光华20000200730%临街商铺铂仕晶舍300020060%临街商铺康河丽景6000200620%沙湾临街商铺交大九交28000200420%建设路临街商铺第五大道35000200340%棕北-桐梓林临街商铺棕北国际2200020070%裙楼百联天府10000020040%金沙-光华临街商铺中大君悦金沙10000200740%临街商铺金沙西园35000200440%市级商圈项目

70、空置率较低，由于供应量大，开发商主要以销售为目的，招商不积极，区级市级商圈项目空置率较低，由于供应量大，开发商主要以销售为目的，招商不积极，区级商圈项目空置率较高商圈项目空置率较高l 我们调查了市级商圈裙楼和区域商圈临街商铺，发现区级商圈的空置率普遍高于市级商圈，主要是因为区级商圈的临街商铺开发商主要以项目销售为目的，招商不积级-50-数据来源：高纬环球市场调研部数据来源：高纬环球市场调研部3.2.2 商业市场分析商业市场分析 租金分析租金分析l 由于市级商圈成熟度较好，且多为集中式购物的商业形式，因此具有很强的市场吸引力。商家愿意支付更高的租金l 目前成都的区域型商圈仍处于逐步成熟阶段，商业

71、多以社区配套型业态为主。商家的租金承接力相对较弱。整体租金较低市级商圈租金较高，区级商圈整体租金较低市级商圈租金较高，区级商圈整体租金较低商圈商圈 商圈商圈 现有商业规模现有商业规模 沿街商铺一层租金沿街商铺一层租金（元（元/月月/平米）平米）购物中心一层租金购物中心一层租金（元（元/月月/平方米）平方米）类型类型名称名称（平米）（平米）市级 春熙路38万1400-1500，黄金位置2100400-800商圈盐市口29万300-750300-350骡马市32万100-300120-300区域 双楠6万90-150-商圈沙湾14万50-100180-330建设路20万120-140150棕北-2

72、1万100-180300桐梓林金沙-22万70-150100-200光华-51-数据来源：高纬环球市场调研部数据来源：高纬环球市场调研部3.2.2 商业市场分析商业市场分析 销售分析销售分析大型底层商业项目销售价格大型底层商业项目销售价格商圈商圈项目名称项目名称商铺价格商铺价格（人民币（人民币/平方米）平方米）销售率销售率销售周期销售周期春熙路EGO 1F均价 120,00099.5%8个月盐市口城市理想2F 均价 30,00090%15个月双楠红牌楼广场1F 均价 30,000100%6个月建设路龙湖春风里商业街 1F均价 24,000 2F均价 12,000100%6个月建设路万科金域蓝湾

73、 1F 均价 32,000 2F均价 16,000100%8个月棕北-桐梓林首座 1F均价 35,000 2F均价 20,00040%18个月棕北-桐梓林欧城香街 1F均价 30,000 2F均价 16,00095%7个月草市街天盛一中心 1F均价 20,00075%20个月老西门片区西锦国际 1F均价 26,000 2F均价 13,00095%14个月底层商业投资回报率底层商业投资回报率5-7%较低，销售周期较长均在半年以上。较低，销售周期较长均在半年以上。l 成都商铺售价偏高，而租金偏低，销售宣传总体投资回报率在8%，实际较低在5-7%l 商铺投资回报较低，因此商铺的销售周期较长-52-数

74、据来源：高纬环球市场调研部数据来源：高纬环球市场调研部3.2.2 商业市场分析商业市场分析 百货租金简析百货租金简析序号序号项目名称项目名称业态定位业态定位建筑面积建筑面积（平米）（平米）租金租金元元/平米平米/月月营业额营业额亿元亿元/年年坪效坪效（元（元/平米平米/月）月）1王府井百货40,000自建21.84,5312伊藤春熙店百货15,00014011.06,1113伊藤双楠店百货24,0005312.04,1664伊藤万达店百货46,000727.51,3585美美川信店百货4,000N/AN/AN/A6仁和春天人东百货8,500自建5.04,9017太平洋春熙店百货23,00013

75、55.51,9928太平洋骡马店百货30,000N/AN/AN/A9万千百货百货33,000自建约1.025210西武百货13,000431.61,026成都百货项目主要集中在市中心，百货公司给的租金普遍较低，但开发商后期运营的风成都百货项目主要集中在市中心，百货公司给的租金普遍较低，但开发商后期运营的风险也较低；另外，王府井营业额高居榜首，伊藤春熙店坪效最高险也较低；另外，王府井营业额高居榜首，伊藤春熙店坪效最高l 百货公司大都是大面积且长期的租约，所以开发商愿意接受较低的租金l 百货公司自己负责招商，管理和运营，同时也解决了开发商后期商业运营运作的风险l 王府井的营业额排第一，第二是伊藤，

76、而伊藤的商业坪效最高，其次是仁和春天人东店821347109本项目56-53-3.2.2 商业市场分析商业市场分析 购物中心项目简析购物中心项目简析序号序号项目名称项目名称业态定位业态定位可租面积可租面积(平米平米)租金租金(元元/平米平米/月月)出租率出租率1第一城精品购物中心20,4001F：400-8002F：4003F：2004F：100100%2百联天府购物中心125,0001F：3002F：180-2303F：904F：60100%3万达锦华购物中心150,0001F：220-330 2F：140-160 3F：50-120 99%4铂金城购物中心40,000B1：35-801F：

77、170-2702F：1203F：N/A90%5SM广场购物中心100,500B1：30-1001F：1502F：903F：6060%6 新城市广场购物中心97,000B1：N/A1F：150-250 2F：1103F：704F：N/A60%7财富中心购物中心50,0001F：3003502F：2002303F：1604F：655F：40100%主要分布在市中心和二环路，除主要分布在市中心和二环路，除SM、新城市广场入住率较低，其他入住率都较高、新城市广场入住率较低，其他入住率都较高l 购物中心的租金包括销售扣点或者固定租金两种形式，一般采取两者取其高来收取l 购物中心比百货租金高出很多。但是购

78、物中心是风险最大的，需要专业的运营团队进行招商和管理，成都不成功的购物中心有SM广场和新城市广场231457本项目6-54-序号序号项目名称项目名称业态定位业态定位可租可租面积面积m2租金租金元元/m2出租率出租率1文殊坊旅游休闲56,000 76-12650%2宽窄巷子旅游休闲20,600 65-130-30083%3锦里旅游休闲18,000 138-200100%4里拉小街餐饮娱乐3,00060-90100%5临江路酒吧一条街餐饮娱乐28,40080-100100%成都旅游休闲项目普遍租金不高成都旅游休闲项目普遍租金不高2314数据来源：高纬环球市场调研部数据来源：高纬环球市场调研部53.

79、2.2 商业市场分析商业市场分析 旅游休闲项目简析旅游休闲项目简析本项目-55-序号序号项目名称项目名称业态定位业态定位可租面积可租面积m2租金租金元元/m2/月月出租率出租率1香格里拉裙楼2,1981F：2802F：15065%2格林威治餐饮娱乐15,00050-100100%3好望角餐饮娱乐30,00040-10065%4世纪朝阳社区配套25,00060-11095%5晶兰半岛社区配套20,00040-8055%6欧城香街社区配套7,0001F:1602F:1007摩卡筑社区配套2,00080-120100%本项目香格里拉中心由于有较好的品牌，以及外资银行的入住，使得其租金较高。其他底商项

80、香格里拉中心由于有较好的品牌，以及外资银行的入住，使得其租金较高。其他底商项目租金都不是特别高目租金都不是特别高2314数据来源：高纬环球市场调研部数据来源：高纬环球市场调研部563.2.2 商业市场分析商业市场分析 底商项目简析底商项目简析7-56-销售可比项目销售可比项目中海格林威治城中海格林威治城欧城香街欧城香街晶兰半岛晶兰半岛备注备注首层基准售价（元/平方米）20,00030,00023,000调整因素调整因素最大调整比例最大调整比例1建筑年限建筑年限2.00%0.00%0.00%10.00%假设每年折旧1%2建筑设计及规划建筑设计及规划6.00%0.00%0.00%15.00%层高，

81、空调及层面积等3设施设施8.00%5.00%8.00%10.00%附近酒店，零售和其他设施的便利性4人流及车流人流及车流8.00%6.00%10.00%25.00%假设25%为最大差异5人口统计人口统计8.00%-3.00%2.00%10.00%吸引中产阶级的能力调整百分比总计调整百分比总计32.00%8.00%20.00%首层售价100%调整后价格调整后价格(元元/平方米平方米)26,40032,40027,600二层售价60%权重权重(%)25%50%25%三层售价45%水井坊项目首层初始售价（元水井坊项目首层初始售价（元/平方米平方米）29,700四层售价30%项目商业裙楼首层售价最终建

82、议取值项目商业裙楼首层售价最终建议取值30,000（元（元/平方米）平方米）通过对可比案例的分析比较，得到通过对可比案例的分析比较，得到A地块商业裙楼首层的现有售价地块商业裙楼首层的现有售价30,000元元/平方米，二层平方米，二层售价售价18,000元元/平方米平方米3.2.3 项目商业租金售价测算项目商业租金售价测算 商业裙楼售价商业裙楼售价-57-通过对可比案例的分析比较，得到通过对可比案例的分析比较，得到A地块商业裙楼一层的现有租金地块商业裙楼一层的现有租金200元元/平方米，二层租金平方米，二层租金120元元/平方米平方米/月月销售可比项目销售可比项目香格里拉香格里拉欧城香街欧城香街

83、中海格林威治城中海格林威治城备注备注首层基准租金（元/平方米/月）280160100调整因素调整因素最大调整比例最大调整比例1建筑年限建筑年限0.00%0.00%2.00%10.00%假设每年折旧1%2建筑设计及规划建筑设计及规划0.00%0.00%6.00%15.00%层高，空调及层面积等3设施设施-7.00%5.00%8.00%10.00%附近酒店，零售和其他设施的便利性4人流及车流人流及车流0.00%6.00%8.00%25.00%假设25%为最大差异5人口统计人口统计-2.00%-3.00%8.00%10.00%吸引中产阶级的能力调整百分比总计调整百分比总计-9.00%8.00%32.

84、00%首层租金100%调整后租金调整后租金(元元/平方米平方米/月月)254.8172.8132二层租金60%权重权重(%)50%25%25%三层租金45%水井坊项目首层初始租金水井坊项目首层初始租金（元（元/平方米平方米/月）月）203.6四层租金30%项目商业裙楼首层租金最终建议取值项目商业裙楼首层租金最终建议取值200（元（元/平方米平方米/月）月）3.2.3 项目商业租金售价测算项目商业租金售价测算 商业裙楼租金商业裙楼租金-58-租赁可比项目租赁可比项目文殊坊文殊坊宽窄巷子宽窄巷子里拉小街里拉小街备备 注注 首层基准租金（元/平方米/月）12016580按100平方米单位调整因素最大

85、调整比例1市场的知名度及管理市场的知名度及管理3%-3.00%5%10.00%知名度2建筑设计及规划建筑设计及规划-5.00%-3.00%-5%15.00%层高，空调及层面积等3停车位停车位0.00%3.00%0%5.00%车位是否充足4人流及车流人流及车流-3.00%2.00%0%15.00%可达性、便捷性5人口统计人口统计9.00%3.00%0%10.00%吸引中产阶层的能力6开发规模开发规模0%0%10%15%对商业市场的号召力 调整百分比总计调整百分比总计4%2%0%调整后价格调整后价格(元元/平方米平方米/月月)12516888 权重权重(%)20%20%60%旅游休闲项目初始租金（

86、元旅游休闲项目初始租金（元/平方米平方米/月月）111.4旅游休闲项目租金最终建议取值旅游休闲项目租金最终建议取值100（元元/平方米平方米/月）月）通过对可比案例的分析比较，得到通过对可比案例的分析比较，得到B地块旅游休闲项目现有租金地块旅游休闲项目现有租金 100元元/平方米平方米3.2.3 项目商业租金售价测算项目商业租金售价测算 旅游休闲租金旅游休闲租金-59-产品类型产品类型建筑成本建筑成本（元（元/m2）项目现有租金项目现有租金（元（元/m2/月）月）项目现有售价项目现有售价（元（元/m2）市场发展市场发展购物中心6875B1：901F：180 2F：903F：604F：40购物中

87、心在成都的发展，处于一个开发的上升期。将会有较大体量的供应。新项目也主要集中在南延线区域百货商场687565发展重点主要还是市中心，海外的优质百货公司逐步成为未来的开发主体配套51381F：2002F：1201F：30,0002F：18,000起步阶段，将会出现少量的规模型项目旅游休闲项目250070-100各区都有代表性项目。后续的管理经营是其持续发展的核心要素由于汽车展览等业态的租金高，配套给的租金最高，百货商场给的租金最低由于汽车展览等业态的租金高，配套给的租金最高，百货商场给的租金最低数据来源：高纬环球市场调研部数据来源：高纬环球市场调研部3.2.4 商业市场小结商业市场小结-60-3

88、.3 成都四五星级成都四五星级/精品酒店市场研究精品酒店市场研究-61-产产 品品 类类 型型指标指标五星级酒店五星级酒店四星级酒店四星级酒店精品酒店精品酒店优势优势l 高端消费人群集中l 品牌价值高l 前期建设成本相对较低l 区域的市场补充l 独特的品牌价值l 整体的建设成本较低l 高端消费人群集中劣势劣势l 建设和营运维护成本高l 品牌价值相对低l 经营无规模化效应l 房费昂贵，目标人群较少代表项目代表项目l 香格里拉酒店l 索菲特万达大饭店l 天府丽都喜来登饭店l 四川绿洲大酒店l 新华国际酒店l 成都园和园l上海宜昌路88号的壹号码头l上海太仓路68号的浪漫地中海 l 丽江悦榕庄就地块

89、自身的开发条件，区域存在的酒店开发环境以及开发商自身在项目开发档次定就地块自身的开发条件，区域存在的酒店开发环境以及开发商自身在项目开发档次定位上的要求，我们认为四五星级酒店的开发是可以实现地块价值最大化，以及区域酒位上的要求，我们认为四五星级酒店的开发是可以实现地块价值最大化，以及区域酒店整体市场形象的树立之要求店整体市场形象的树立之要求3.3.1 四五星级四五星级/精品酒店产品类型分析精品酒店产品类型分析-62-产产 品品 类类 型型指标指标五星级酒店五星级酒店四星级酒店四星级酒店精品酒店精品酒店客房套数客房套数300-600套150-300套不到100套客房类型客房类型标准间、豪华间、行

90、政楼层房间、行政套房、总统套房标准间、豪华间、行政楼层房间装修风格精致的房间及套房客房面积客房面积35-5020-40没有明确规定管理需求管理需求l 国际酒店管理公司l 国际酒店管理公司l 本地大型知名酒店管理公司l 国际酒店管理公司l 本地大型知名酒店管理公司五星级酒店在配套和管理方面远高于四星级酒店，也对开发者和酒店管理者有更高的要求五星级酒店在配套和管理方面远高于四星级酒店，也对开发者和酒店管理者有更高的要求3.3.1 四五星级四五星级/精品酒店产品类型分析精品酒店产品类型分析-63-3.3.2 四五星级酒店分布四五星级酒店分布现有供应量现有供应量序序号号四星级酒店名称四星级酒店名称开业

91、时开业时间间房间房间数量数量1成都瑞城名人酒店20073302岷山饭店19884093四川宾馆主楼19503974成都天府阳光酒店19992245成都天仁酒店19991216四川绿洲酒店20012307四川新华国际酒店20011588成都罗曼大酒店20022349成都京川宾馆198718010成都金玉阳光大酒店200515411时代锦江商务酒店200421612成都银河王朝大酒店200034513成都沃特酒店200323114成都新良大酒店200034515成都星逸酒店200681序序号号五星级酒店名称五星级酒店名称开业开业时间时间房间房间数量数量1锦江宾馆19604802望江宾馆197841

92、53总府皇冠假日酒店19964024加州花园酒店19974265天府丽都喜来登20004026凯宾斯基饭店20044827香格里拉饭店20075938索菲特万达20032629西藏饭店19882764序序817259123456798101112131411本项目本项目3一环路一环路二环路二环路人民路人民路及其沿线及其沿线青羊区青羊区金牛区金牛区成华区成华区锦江区锦江区47162583一环路一环路二环路二环路人民南路人民南路及其沿线及其沿线青羊区青羊区金牛区金牛区成华区成华区锦江区锦江区9123456789101511121413五星级酒店五星级酒店四星级酒店四星级酒店武侯区武侯区目前成都五星

93、级和四星级的酒店分布主要集中在目前成都五星级和四星级的酒店分布主要集中在CBD地区及一环路以内，其中大部分地区及一环路以内，其中大部分酒店开业时间已经比较久远，相对应的设施设备也相继比较陈旧和老化酒店开业时间已经比较久远，相对应的设施设备也相继比较陈旧和老化-64-3.3.2 四五星级酒店分布四五星级酒店分布未来供应量未来供应量未来酒店供应主要集中在市中心和南部未来酒店供应主要集中在市中心和南部未来酒店未来酒店4817259123456798101112131411本项目本项目3一环路一环路二环路二环路人民路人民路及其沿线及其沿线青羊区青羊区金牛区金牛区成华区成华区锦江区锦江区一环路一环路二环

94、路二环路人民南路人民南路及其沿线及其沿线青羊区青羊区金牛区金牛区成华区成华区锦江区锦江区131471011611512283954武侯区武侯区序号序号未来高档酒店未来高档酒店星级星级房间数房间数量量开业时开业时间间1新东方千禧大酒店536320092紫薇美居酒店450020093天友美居酒店419920094丽悦酒店558820095明宇尚雅饭店423420106万豪酒店530020107群光君悦酒店545020108明宇金融广场539020119天邑酒店4310201110JW万豪酒店5600201111锦江宾馆二期5260201112铂尔曼紫檀4353201213文雅酒店536120121

95、4来福士酒店5300201215丽婷酒店4240l 未来四星级酒店新增供应量较平稳，五星级酒店新增供应量较多-65-受经济危机和汶川地震影响，受经济危机和汶川地震影响，2008年四五星级酒店入住率较低，预计未来几年有所回升年四五星级酒店入住率较低，预计未来几年有所回升数据来源：高纬环球市场调研部数据来源：高纬环球市场调研部五星级酒店每天入住房间加权数年均入住率四星级酒店3.3.3 四五星级四五星级酒店分析酒店分析-入住率分析入住率分析l 由于受经济危机和汶川地震的影响，2008年五星级酒店平均入住率只有66.1%，预计2009-2010年随着需求量的逐渐增多，入住率逐年攀升。但2011年由于有

96、大量供应，入住率再次下降。四星级酒店未来几年入住率逐渐攀升-66-房价 成都五星级及四星级酒店房价分析成都五星级及四星级酒店房价分析根据成都市场根据成都市场2006-2009年五星级和四星级酒店的数据了解，总体房价比较平稳，五星级年五星级和四星级酒店的数据了解，总体房价比较平稳，五星级酒店大致在酒店大致在717-778元元/间间/晚；而四星级酒店大致在晚；而四星级酒店大致在335-364元元/间间/晚，总体四星级酒店处晚，总体四星级酒店处于比较低端的阶段。于比较低端的阶段。四五星级均价并非挂牌价，而是以下几种房价的平均价格：l 散客房价l 公司协议价l 旅行社团体价l 会议特价l 空乘协议价l

97、 免费房l 周末节假日特价房价数据来源：高纬环球市场调研部数据来源：高纬环球市场调研部3.3.3 四五星级四五星级酒店分析酒店分析-客房价分析客房价分析-67-本项目序号序号项目名称项目名称星级星级客房数客房数(间间)客房公司协议价客房公司协议价(元元)建成时建成时间间入住率入住率20081索菲特万达大饭店 5星级2629002004年 52%2香格里拉酒店5星级5937002007年 45%3天府丽都喜来登饭店5星级4037002000年 57%4凯宾斯基酒店5星级4829002004年 50%5皇冠假日酒店5星级4026501997年 6绿洲大酒店4星级2323802001年 70%7四川

98、宾馆主楼4星级1404001997年 66%3154267成都五星级酒店房价大都在成都五星级酒店房价大都在650元元/间间/晚以上，晚以上，2008年入住率在年入住率在45%以上。四星级房价在以上。四星级房价在350元元/间间/晚以上，入住率在晚以上，入住率在60%以上以上数据来源：高纬环球市场调研部数据来源：高纬环球市场调研部l 四星级酒店2008年入住率比五星级下降更严重。2008年，四星级酒店入住率比2007年下降12%。五星级酒店同比2007年入住率下降了4%3.3.4 区域四五星级酒店市场分析区域四五星级酒店市场分析-68-3.3.5 四五星级四五星级/精品酒店市场小结精品酒店市场小

99、结酒店等级酒店等级建筑成本（元建筑成本（元m2）项目现有房价（元项目现有房价（元/间间/晚）晚）市场发展市场发展五星级酒店9,788 778五星级酒店未来供应量大，竞争激烈四星级酒店8,025 325四星级酒店未来供应平稳，随着需求增大，未来入住率逐渐提高精品酒店5,873 778在成都处于刚刚开始的阶段，依托历史文化旅游项目吸引外来观光型旅游五星级酒店建造成本仅比四星级酒店高出五星级酒店建造成本仅比四星级酒店高出20%，房价却比四星级酒店高一倍，房价却比四星级酒店高一倍数据来源：高纬环球数据来源：高纬环球&利比利比(RLB)-69-3.4 成都服务式公寓成都服务式公寓/住宅市场研究住宅市场研

100、究-70-产产 品品 类类 型型指标指标品牌服务式公寓（出租）品牌服务式公寓（出租）精装住宅（销售）精装住宅（销售）清水住宅清水住宅居住式居住式SOHO优势l 对品牌提升价值大l 租金收益高l 优质消费人群集中l 产品形象好l 销售价格高l 资金回收快l 优质消费人群集中l 资金回收快l 建筑成本相对较低l 项目的目标消费人群集中l 资金回收快劣势l 前期投资量大l 资金回收慢l 前期投资量较大l 产品市场形象较低l 市场竞争力低（受产权限制）l 产品市场形象较低l 用地性质为住宅代表项目雅诗阁（Ascott）辉盛阁（Fraser）财富中心（北京）壹号公馆3.4.1 服务式公寓服务式公寓/住宅

101、产品类型分析住宅产品类型分析清水住宅和居清水住宅和居住式住式SOHO并不能提高整体项目的形象，因此不建议考虑此类产品并不能提高整体项目的形象，因此不建议考虑此类产品-71-编编号号项目名称项目名称客房数客房数/建筑面积建筑面积运营商运营商开业时间开业时间租金租金元元/m2/月月1香格里拉中心26间香格里拉20074102中汇广场200间尚明居(Shama)20093仁恒置地广场210间辉盛阁(Fraser)20104丰德奥克伍德公寓237间奥克伍德(Oakwood)20115铁狮门项目未知未知20116成都希顿国际广场未知未知20127成都国际金融中心未知未知20138天玺18875000 m

102、2未知2013主要服务式公寓运营商奥克伍德、辉盛阁、尚明居都已进入成都。雅诗阁正在成都积极选址主要服务式公寓运营商奥克伍德、辉盛阁、尚明居都已进入成都。雅诗阁正在成都积极选址3.4.2 品牌服务式公寓分析品牌服务式公寓分析数据来源：高纬环球市场调研部数据来源：高纬环球市场调研部本项目现有项目未来项目35214535678-72-3.4.3 精装住宅分析精装住宅分析序号序号项目名项目名位置位置1萧邦城中2富力史丹尼国际公寓城中3花样年华新街坊城中4缤舍城中5城市理想城中6天合凯旋港城中7红南港城南8叠翠峰城南9万科金色海蓉城南10远大第5季城南11成都雅居乐花园城南12麓山国际社区-茵特拉肯城南

103、13鹭岛国际社区3期城西14金林俊景城西15万科金域西岭城西16万景峰城西17新里派克公馆城西18珠江国际花园城西19珠江克莱国际公寓城西20恒大爵府城西21优品道青城西22成都新天地城西23富力桃园城北24龙湖三千城城东25蓝谷地-天域城东26恒大御湖城东27万科魅立方城东l 目前成都近30个精装在售楼盘，包括品牌开发商万科、雅居乐、远大、珠江、富力、龙湖、天合等都加入了精装房的行列l 截止2009.3月成都精装房供应量2.8万套，占比达26%，而2004-2007年间占比仅为5%，预计2009年成都精装房会大幅增加l 相对于发达国家房地产市场精装房70%的市场份额，北京、上海、广州等地50

104、%以上的市场份额，成都精装房还有一段距离l 成都现有精装标准和客户满意度在逐渐上升大品牌开发商都加入了精装行列，同时，精装产品的客户满意度在逐渐上升大品牌开发商都加入了精装行列，同时，精装产品的客户满意度在逐渐上升-73-3.4.4 区域服务式公寓区域服务式公寓/住宅分析住宅分析序序号号项目名称项目名称总建筑面积总建筑面积 m2销售价格销售价格元元/m2建成时间建成时间 销售率销售率1壹号公馆23,40012000200898%2紫檀36,00013000*200933%3富力史丹尼66,93210000200988%4城市理想87,61212000201011%5喜年广场66,0009,50

105、02010一批次86%6萧邦23,5008300201094%7缤舍29,5408700201085%8 花样年新街坊34,6757200200970%9上锦美地55,9496500201090%10时代豪庭250,00095002009一期99.5%成都高品质精装住宅房价大都在成都高品质精装住宅房价大都在10,000元元/平方米以上。除香格里拉服务式公寓租金达到平方米以上。除香格里拉服务式公寓租金达到400元元/平方米平方米/月外，其他类服务式公寓产品租金都在月外，其他类服务式公寓产品租金都在100元元/平方米平方米/月以下月以下数据来源：高纬环球市场调研部数据来源：高纬环球市场调研部571

106、1891211345678910本项目精装住宅清水住宅*紫檀也有精装住宅，均价在清水住宅的均价上加3000元/平方米-74-3.4.5 项目住宅售价测算项目住宅售价测算-清水住宅清水住宅通过对可比案例的分析比较，得到本项目做清水住宅的初始价格通过对可比案例的分析比较，得到本项目做清水住宅的初始价格8500元元/平方米平方米精装住宅可比项目精装住宅可比项目时代豪庭时代豪庭备注备注基准价格9000调整因素调整因素最大调整比例最大调整比例1地段0.00%10.00%该位置对客户的吸引力2交通-4.00%10.00%出行的便利性3户型0.00%10.00%朝向、采光、通风、经济、私密、可变户型4景观3

107、.00%10.00%小区以及周边景观5配套-4.00%15.00%小区以及周边购物、休闲、运动等配套 调整百分比总计调整百分比总计-5.00%调整后价格调整后价格(元元/平方米平方米)8550权重权重(%)100%同仁路项目初始售价（元同仁路项目初始售价（元/平方米）平方米）8550 同仁路项目住宅售价最终建议取值同仁路项目住宅售价最终建议取值8500-75-3.4.5 项目住宅售价测算项目住宅售价测算-精装住宅精装住宅通过对可比案例的分析比较，得到本项目做精装住宅的初始价格通过对可比案例的分析比较，得到本项目做精装住宅的初始价格11000元元/平方米平方米精装住宅可比项目精装住宅可比项目喜年

108、广场喜年广场备注备注基准价格9500调整因素调整因素最大调整比例最大调整比例1地段5.00%10.00%该位置对客户的吸引力2交通-2.00%10.00%出行的便利性3户型0.00%10.00%朝向、采光、通风、经济、私密、可变户型4景观5.00%10.00%小区以及周边景观5配套5.00%15.00%小区以及周边购物、休闲、运动等配套 调整百分比总计调整百分比总计13.00%调整后价格调整后价格(元元/平方米平方米)10735权重权重(%)100%同仁路项目初始售价（元同仁路项目初始售价（元/平方米）平方米）10735 同仁路项目住宅售价最终建议取值同仁路项目住宅售价最终建议取值11000-

109、76-建筑成本（元建筑成本（元m2）项目现有租金项目现有租金/售价售价市场发展市场发展精装住宅（售）4,313销售价格：11000元/m2现阶段成都市场并没有真正意义上的服务式公寓产品。多为电梯住宅加上较为全面的装修配套，提高项目的档次，争取高端的投资型消费人群。随服务式公寓的出现，该类产品未来将会更加倾向于高端住宅产品的方向发展。服务式公寓（清水房整体销售给雅诗阁）3,313销售价格：7200元/m2服务式公寓（租）-香格里拉服务公寓8,025租赁价格：150元/m2/月目前市场上该类产品稀缺，市场需求逐步加大。未来2-3年内该类产品将会有较大的投放量。服务式公寓未来将有较大投放量，面临较大

110、竞争。服务式公寓未来将有较大投放量，面临较大竞争。3.4.6 服务式公寓服务式公寓/住宅市场小结住宅市场小结数据来源：高纬环球数据来源：高纬环球&利比利比(RLB)-77-4.0 需求分析需求分析-78-1.0 宏观背景分析宏观背景分析2.0 地块分析地块分析3.0 市场分析市场分析4.0 需求分析需求分析5.0 案例分析案例分析6.0 项目定位项目定位7.0 财务分析财务分析附件附件4.1 商家访谈概况商家访谈概况 4.1.1 各业态商家需求各业态商家需求 4.1.2 商业需求总结商业需求总结4.2 消费者研究总结消费者研究总结-79-创意类商业对项目都有较强入驻意向。也集中在对创意类商业对

111、项目都有较强入驻意向。也集中在对B区域的选择。整体租金承受力较低区域的选择。整体租金承受力较低4.1访谈总结：访谈总结：概况概况26%7%11%11%7%3%7%20%7%业种业态业种业态访谈个数访谈个数受访品牌受访品牌入驻意向入驻意向意向区域意向区域创意类商业8创 可 贴 8、录 音 棚、乐 佳 轩、E Q a r t s、月 恋 花、3+1BEDROOMS、见萍、香居坊7家意向入驻B电器商城2五星电器、国美电器全部意向入驻A国际品牌服饰3Zara、POLO、UNIQLO1家明确意向入驻A、B休闲娱乐4好乐迪、音乐房子、月亮村、汤姆熊电玩城2家意向入驻B、D健身会所2美格菲、先锋健身全部意向

112、入驻A私人会所1成都会馆意向入驻B、D精品酒店2布衣酒店、圆和圆全部意向入驻B、D餐 饮7子菲、老房子、红杏、麦当劳、大食代、良木缘、星巴克全部意向入驻A、B、D其 他4博蓓、发源地、富隆、时尚百丽全部意向入驻A、D总总 计计33l大型录音棚对成都的音乐市场不太看好，不考虑进驻成都l电器卖场对项目区域非常认可，但该业态不适合项目整体业态规划布局l国际品牌服饰都认同区域未来发展，Zara和UNIQLO认为项目开业时间还较遥远，目前没有太强烈的入驻意愿l音乐房子对院落式物业更加认可，好乐迪和月亮村认同项目环境，但更倾向于大型裙楼物业-80-主要业态主要业态未来发展趋势未来发展趋势不同业态对消费中心

113、的影响不同业态对消费中心的影响对招商的作用对招商的作用创意类商业随着城市整体文化教育与信息水平的提升，具有很强设计、创意的文化类领域将更为普通消费群体所了解和认可；文化创意类的商品进入到城市消费者的普通消费之中。这将极大地促进文化创意类产品的市场化转换。聚集文化和非主流的人群。形成独特的文化氛围和消费环境；吸引年轻的、潮流的人群关注，促进主流消费业态的发展；该业态的整体租金承受力相对较低。扩展计划的周期短。建立鲜明的主题特色和产品特色。成为项目形象亮点（新闻点）；集中相对稳定的目标消费人群；部分较高的文化档次，将会提升项目的定位形象。电器商城区域住宅房地产市场持续增长，新的换房需求将会继续带动

114、家电业的扩张区域住宅市场发展相对近于饱和后，家电业将会进入缓增期，大件家电的需求会降低，但电子数码产品的更新换代，如手机，相机等仍将会较为迅速的发展项目区域将是家电业关注的发展区域。丰富消费中心的业态；对目的型客户具有一定吸引力；对娱乐、餐饮业会有一定带动。消化商业面积；成为项目住宅区域的良好配套；具有一定市场号召力，吸引更多其他业态和品牌的进驻。国际品牌服饰国际一线的服饰品牌都已进驻成都市场，并且大都获得了良好的市场反馈，未来还将有其他国际一线品牌进驻；更多的国际一二线品牌将会随国际化开发商的大型商业项目的运营进驻成都；城市的消费市场将更加认同国际品牌服饰，城市消费力还将继续增长。利于提升消

115、费中心的档次；销售收益相对较高的业态，提高项目的租金收益；吸引主流消费者。消费人群的带动；吸引同档次零售商进驻；利于对辅助性商业的吸引。创意产业将是项目主题特色的突出点，国际品牌服饰对市场将有巨大的吸引作用创意产业将是项目主题特色的突出点，国际品牌服饰对市场将有巨大的吸引作用4.1.1访谈总结：各业态商家需求（一）访谈总结：各业态商家需求（一）-81-主要业态主要业态未来发展趋势未来发展趋势不同业态对消费中心的影响不同业态对消费中心的影响对招商的作用对招商的作用休闲娱乐影院、儿童游乐中心、KTV，运动互动中心等项目越来越倾向于集中式规模化的发展；主题型和家庭型的一站式的休闲娱乐项目将会是未来的

116、重点。是休闲娱乐中心不可获缺的重要组成部分，有利于延长消费者的停留时间，带动其他消费；业态的丰富度和品牌的号召力将会进一步带动购物中心对消费者的吸引力；该业态的存在符合购物中心的合理业态规划。吸引相关联业态的进驻；吸引最大众的消费人群集中。健身会所人们越来越注重生活品质，对此类业态的需求将不断上升；特别是项目集中了城市比较优质的消费人群，健身会所将会是一个很好的休闲业态；会逐步向理疗、养生、教育培训等功能化、多元化方向发展；能够与游泳、壁球、羽毛球等运动休闲项目进行联合发展。吸引目的型消费者；丰富消费中心的业态；带动其他消费。吸引稳定的消费人群长期驻足；利于其他休闲娱乐产品的联合开发。私人会所

117、成都目前还没有完全意义上的私人会所。但应少部分具有高端消费能力的人群对圈层环境的需要，以针对会员消费的定制式会所消费产品即将出现。会籍制是其主要的管理方式；具有较强的主题性，并围绕该主题提供多元化的消费组合式服务；主要结合的消费业态为餐饮、旅游、运动、聚会沙龙等。服务具有较强的个性化特征。集中高端消费人群；带动稳定的现金收益；具有较高的商业附加值。建立项目高端的品牌定位形象；吸引多种业态中的高档次定位产品的聚集。鲤鱼其相互间的联动经营。4.1.1访谈总结：各业态商家需求（二）访谈总结：各业态商家需求（二）休闲娱乐是项目的主要业态及面积消化者。私人会所是项目消费当次提升的核心业态休闲娱乐是项目的

118、主要业态及面积消化者。私人会所是项目消费当次提升的核心业态-82-主要业态主要业态未来发展趋势未来发展趋势不同业态对消费中心的影响不同业态对消费中心的影响对招商的作用对招商的作用精品/设计式酒店成都目前没有好的精品/设计式酒店，具有品牌价值的产品目前还比较空白；城市中的精品/设计式酒店敬爱能够更加注重自身的主题特色和管理服务。针对的消费人群也是以本城市青年人群和外来的高级商务消费者为主。对高端消费人群进行驻留，促进优质消费业态的商业互动。项目品质的提升；促进高档次和特色化的餐饮、休闲娱乐产品的联合发展。餐饮随整体消费水平的提高，加上成都人餐饮消费的习惯，未来较长时间内，优质的餐饮消费仍将是个人

119、休闲或动和商务消费的主要方式；不同档次的餐饮都将会有较好的市场空间，但都将更加突出各自的独特性；具有地方特色的优质的商务型快餐将会随商务圈的发展更受市场青睐。满足主流消费需求；稳定的经营收益。满足不同年龄层消费者的需求；带动其他商业的消费。其他主要是针对社区生活和主流商业的辅助配套型商业类型，随优质住宅社区和大型商业中心的发展，该类商业亦将向规模和品牌方向发展。将会丰富商业的整体业态内容；部分针对高端消费群体的业类将会利于商业整体形象档次的突出；形成商业一定的差异化风格。附属于主力商业的补足产品；品牌价值良性互动和综合提升。4.1.1访谈总结：各业态商家需求（三）访谈总结：各业态商家需求（三）

120、餐饮业态是休闲项目的主要组成部分，精品酒店对项目区域是很好的业态补充餐饮业态是休闲项目的主要组成部分，精品酒店对项目区域是很好的业态补充-83-通过对受访业态受访业态的分析和预测可以看出，这些业态得有序组合对于消费中心的作用是非常明显和必备对于消费中心的作用是非常明显和必备的；的；因此这些受访业态对商业市场的发展看法以及对本项目的建议都将对本项目的定位提供参考与提示对本项目的定位提供参考与提示；首先，从受访业态在选址方面的考虑来看，大多数受访零售商都表示喜欢在成熟和具有发展前景的商业区零售商都表示喜欢在成熟和具有发展前景的商业区内开店，内开店，本项目所在的区域虽然处于城市商业的相对成熟的区域。

121、本项目势必成为众多类型的零售商，特别餐本项目势必成为众多类型的零售商，特别餐饮休闲娱乐型商业关注的地区。而自身所具有的文化历史背景，亦为目前非主流的商业所关注和认可，项目商饮休闲娱乐型商业关注的地区。而自身所具有的文化历史背景，亦为目前非主流的商业所关注和认可，项目商业的独特性发展，存在着较好的市场基础；业的独特性发展，存在着较好的市场基础；其次，消费市场对结合购物、休闲娱乐、文化、运动等多种业态的综合性、一站式的商业项目逐步了解和认可，品牌商家亦倾向于进驻这类购物中心，或商业消费广场的经营模式。这为本项目在商业的整体组合布局倾向于进驻这类购物中心，或商业消费广场的经营模式。这为本项目在商业的

122、整体组合布局方面提供了方向和模式；方面提供了方向和模式；基于零售商访谈，同时结合项目现状，我们认为目前主力业态方面的确定对本项目十分重要，目前主力业态方面的确定对本项目十分重要，通常主力业态对于建筑规划的要求较高，因此建议项目在规划时综合考虑主力业态的确定及落位；结合项目的开发条件和区域发展特征，优质的，具有较强商务、文化品质的餐饮、休闲娱乐业态优质的，具有较强商务、文化品质的餐饮、休闲娱乐业态将会是项目最为主要的商业类型。同时，在儿童娱乐和女性休闲护理方面方面可以在儿童娱乐和女性休闲护理方面方面可以 有多一些的考虑，有多一些的考虑，以满足家庭式消费的需求。4.1.2访谈总结：商家需求总结访谈

123、总结：商家需求总结-84-4.2消费者研究总结消费者研究总结商业区消费者的特征：受过高等教育的已婚青年女性为主，对时尚购物和历史文化休闲商业区消费者的特征：受过高等教育的已婚青年女性为主，对时尚购物和历史文化休闲项目比较认可项目比较认可区域区域年龄年龄性别性别教育程度教育程度职业职业个人月收入个人月收入家庭月收入家庭月收入私家车拥有私家车拥有结婚结婚认可文化休认可文化休闲项目闲项目商业中心区平均年龄34.2岁女性为主77%大专以上学历60%普通职员为主平均3,587元平均7,603元51/10079/10099/100区域区域年龄年龄性别性别教育程度教育程度职业职业个人月收入个人月收入家庭月收

124、入家庭月收入私家车拥有私家车拥有结婚结婚认可文化休闲认可文化休闲项目项目写字楼区域平均年龄28岁女性为主77%本科学历70%普通职员为主平均3,433元平均7,331元36/10046/10099/100l年轻人群是城市消费的主力，他们拥有较高的消费需求和消费频次l较高的学历令到消费者对新兴的消费模式和理念具有更强的接受度和包容性l家庭的比例较强。消费的模式会以家庭为主体。多为家庭出游，或有人聚会。人数都较多l对综合型的消费场所更加认可和需求-85-5.0 案例分析案例分析-86-1.0 宏观背景分析宏观背景分析2.0 地块分析地块分析3.0 市场分析市场分析4.0 需求分析需求分析5.0 案

125、例分析案例分析6.0 项目定位项目定位7.0 财务分析财务分析附件附件5.1 写字楼可比项目详细说明写字楼可比项目详细说明5.2 商业可比项目详细说明商业可比项目详细说明5.3 酒店可比项目详细说明酒店可比项目详细说明5.4 住宅可比项目详细说明住宅可比项目详细说明-87-5.1 写字楼可比项目详细说明写字楼可比项目详细说明项目名称项目名称喜年广场建成时间建成时间2010年3月开发商开发商花样年业权业权销售，分散业权物业管理公司物业管理公司物业顾问CBRE写字楼建筑面积写字楼建筑面积61,600平方米标准层面积标准层面积1400平方米净高净高2.5米电梯电梯12部客梯，1部货梯车位车位605售

126、价售价10,000元/平方米喜年广场为商业、住宅和写字楼综合体项目，写字楼共喜年广场为商业、住宅和写字楼综合体项目，写字楼共49层，均价层，均价10000元元/平方米平方米数据来源：高纬环球市场调研部数据来源：高纬环球市场调研部-88-5.1 写字楼可比项目详细说明写字楼可比项目详细说明项目名称项目名称香格里拉中心建成时间建成时间2007年开发商开发商香格里拉酒店集团业权业权单一业权，只租不售物业管理公司物业管理公司香格里拉酒店集团写字楼建筑面积写字楼建筑面积41,519平方米标准层面积标准层面积1,485平方米净高净高2.6米电梯电梯12部客梯，1部服务电梯车位车位472主要租户主要租户耐克

127、、富士施乐、汇丰银行、凯达环球、香港太古地产、卡塔尔航空、铁狮门房产租金租金140元/平方米香格里拉中心香格里拉中心2007年投入使用，客户除制造业外，金融、房地产和商业服务业占较大比例。年投入使用，客户除制造业外，金融、房地产和商业服务业占较大比例。数据来源：高纬环球市场调研部数据来源：高纬环球市场调研部-89-5.1 写字楼可比项目详细说明写字楼可比项目详细说明项目名称项目名称时代广场建成时间建成时间2005年开发商开发商四川省泰然置业有限公司&四川科迪置业有限公司业权业权小业主，统一租赁中心物业管理公司物业管理公司成都诚悦时代物业服务有限公司写字楼建筑面积写字楼建筑面积53,849平方米

128、标准层面积标准层面积2,684平方米净高净高2.5米电梯电梯11部客梯，1部消防电梯车位车位369主要租户主要租户西安杨森、诺基亚、雅芳、三星、索尼、荷兰银行、渣打银行、法国领事馆租金租金100元/平方米时代广场有大量的外资企业和世界五百强公司，在租户中有较高的声誉时代广场有大量的外资企业和世界五百强公司，在租户中有较高的声誉数据来源：高纬环球市场调研部数据来源：高纬环球市场调研部-90-5.1 写字楼可比项目详细说明写字楼可比项目详细说明项目名称项目名称力宝大厦建成时间建成时间2008年开发商开发商四川盛唐置业有限公司业权业权自有&出售物业管理公司物业管理公司CBRE写字楼建筑面积写字楼建筑

129、面积52,755平方米标准层面积标准层面积1,084平方米净高净高2.6米电梯电梯12部客梯，2部货梯车位车位290主要租户主要租户美国艾默生网络能源、壹基金（李连杰）、分众传媒、美国泛美国际、重庆银行、沃特飞机、卡特彼勒租金租金95元/平方米力宝大厦租户中，房地产业占到力宝大厦租户中，房地产业占到41%数据来源：高纬环球市场调研部数据来源：高纬环球市场调研部-91-5.2 商业可比项目详细说明商业可比项目详细说明项目名称项目名称万达锦华城建成时间建成时间2008年业主方业主方大连万达集团商业面积商业面积150,000平方米描述描述成都万达广场坐落于锦江区，位于二环路东五段与新成仁路交叉口。该

130、项目的商业广场集合国际百货、大型超市、餐饮娱乐、国际影院等众多商业形态与一体，最大程度的满足了城市人群对商业设施与服务全方位、多元化的需求。主要租户主要租户伊藤洋华堂、千盛百货、KFC、棒约翰、味千拉面、皇城坝、张飞牛肉、D&Q、麦当劳、NIKE、VERO MODA、阿迪达斯、NIKE、万达影视入住率入住率99%租金租金1楼：220-280元/平方米/月2楼：140-160元/平方米/天3楼：80-120元/平方米/天注：优惠政策灵活，以免租形式万达锦华城以购物为主，基本满租万达锦华城以购物为主，基本满租数据来源：高纬环球市场调研部数据来源：高纬环球市场调研部-92-5.2 商业可比项目详细说

131、明商业可比项目详细说明项目名称项目名称香格里拉中心建成时间建成时间2007年业主方业主方嘉里集团商业面积商业面积2198平方米描述描述以金融服务和汽车销售为主。银行主要为该大楼的租户提供商务配套主要租户主要租户汇丰银行、华侨银行、宾利汽车、辉腾定制中心、卡尔博诺入住率入住率61%租金租金1楼：280元/平方米/月2楼：150元/平方米/月华侨银行华侨银行汇丰银行汇丰银行宾利汽车宾利汽车香格里拉中心底商以银行、汽车展示为主，租金较高香格里拉中心底商以银行、汽车展示为主，租金较高数据来源：高纬环球市场调研部数据来源：高纬环球市场调研部辉腾定制中辉腾定制中心心卡尔博诺卡尔博诺-93-项目名称项目名称

132、欧城香街交付时间交付时间2009年7-10月销售时期销售时期2008年2009年开发商开发商四川鑫澜房地产体量体量约7000平方米描述描述位于新光路后街桐梓林东路，与政府打造的欧洲风情街相接，开发商以欧洲街的延伸和扩大作为买点主要商户主要商户燕鲍翅餐饮（约1200平方米）红酒坊（约600平方米）租金租金1F 报价：160元/平方米2F 报价：100元/平方米售价售价1F 22000-35800元/平方米2F 17800-15000元/平方米物业形态物业形态层高：3.6米 净高：3.3米5.2 商业可比项目详细说明商业可比项目详细说明欧城香街位于桐梓林，一层均价为欧城香街位于桐梓林，一层均价为3

133、0,000元元/平方米平方米数据来源：高纬环球市场调研部数据来源：高纬环球市场调研部-94-5.2 商业可比项目详细说明商业可比项目详细说明项目名称项目名称中海格林威治商业面积商业面积22,700平方米描述描述该区域以大型酒吧、娱乐会所及大型餐饮为主。辅助少部分的生活配套商业目标客群辐射整个成都。主要租户主要租户BABI、7CLUB、魔指仙境乐享驿站、1855、中国银行、招商银行、上嘉渔宴府、弗罗伦萨、我的太阳餐厅、WOWO、互惠超市、雪茄房。入住率入住率90%租金租金一楼外街：90-130元/平方米/月一楼内街：70-100元/平方米/月二楼：约50元/平方米/月中海格林威治底商以酒吧、娱乐

134、会所和大型餐饮为主中海格林威治底商以酒吧、娱乐会所和大型餐饮为主数据来源：高纬环球市场调研部数据来源：高纬环球市场调研部-95-5.2 商业可比项目详细说明商业可比项目详细说明项目名称项目名称摩卡筑商业面积商业面积2,000平方米描述描述目标客户以周围的川音学生为主，因此多为乐器店，消费档次较低主要租户主要租户碎蝶音乐咖啡、wowo便利店、芝芝饼屋、互惠超市、BOSSA 咖啡、德艺琴行、王鹰吉他入住率入住率100%租金租金80-120元/平方米/月摩卡摩卡筑底商以川音学生为主要消费群，多为乐器店筑底商以川音学生为主要消费群，多为乐器店数据来源：高纬环球市场调研部数据来源：高纬环球市场调研部-9

135、6-5.2 商业可比项目详细说明商业可比项目详细说明区域名称区域名称红瓦寺校园经济商业区域范围区域范围包括好望角、学府歌城及凯悦新城底商商业面积商业面积30,000平方米描述描述目标客群以周边四川大学、四川音乐学院的学生为主，消费档次中低主要租户主要租户WOWO便利店、红旗超市、动感地带体验店、Nike、361度、乡村基（即将开业）入住率入住率78%租金租金60-90元/平方米/月红瓦寺校园经济商业以周边大学生为主要消费群，档次中低档红瓦寺校园经济商业以周边大学生为主要消费群，档次中低档数据来源：高纬环球市场调研部数据来源：高纬环球市场调研部-97-5.2 商业可比项目详细说明商业可比项目详细

136、说明区域名称区域名称莲桂社区配套型商业区域范围区域范围包括晶蓝半岛、世纪朝阳、朝阳名宅、南府锦四个住宅下的底商商业面积商业面积30,000平方米描述描述该区域以服务为主，占38%。此外，生活购物占38%。目标客群主要是该区域居住的居民，他们消费能力较高主要租户主要租户中国银行、建设银行、红旗超市、互惠超市、集雅德、安德鲁森、诗婷SPA、置信精典汽车服务店入住率入住率45%租金租金75-90元/平方米/月莲桂社区商业是以服务和生活购物为主的生活配套型商业莲桂社区商业是以服务和生活购物为主的生活配套型商业数据来源：高纬环球市场调研部数据来源：高纬环球市场调研部-98-5.2 商业可比项目详细说明商

137、业可比项目详细说明项目名称项目名称宽窄巷子商业面积商业面积20,600平方米描述描述以中高端餐饮为主。中餐有50%为高档，25%为大众化。此外还有部分酒吧、茶社、工艺品、服饰等。主要租户主要租户餐饮：碎蝶咖啡、星巴克、上席、香积厨1999、里外院休闲娱乐：真一雅风、三块砖、白夜、胡里购物：熊猫屋、古今物语、凤求凰入住率入住率83%租金租金65-130元/平方米/月，个别可达300元/平方米/月宽窄巷子以中高端餐饮为主，此外还有部分酒吧、茶社、工艺品、服饰等宽窄巷子以中高端餐饮为主，此外还有部分酒吧、茶社、工艺品、服饰等数据来源：高纬环球市场调研部数据来源：高纬环球市场调研部-99-5.2 商业

138、可比项目详细说明商业可比项目详细说明项目名称项目名称锦里商业面积商业面积18,000平方米描述描述锦里餐饮以连锁店（如星巴克、DQ）和本地小吃为主。购物主要有工艺品、旅游纪念品、茶叶、特产、民族特色服饰。休闲娱乐类主要为酒吧，此外还有三家茶馆。餐饮店大妙、武侯首席正在装修主要租户主要租户休闲娱乐：形行摄色、四方街、铜雀台音乐酒吧、莲花府邸、醉三国酒吧餐饮：廟街港式茶餐厅、DQ、三顾园、星巴克、铁板三国购物：张飞牛肉、古法琉璃、锦里印象坊入住率入住率100%租金租金138-200元/平方米/月锦里以休闲娱乐和餐饮为主锦里以休闲娱乐和餐饮为主数据来源：高纬环球市场调研部数据来源：高纬环球市场调研部

139、-100-5.2 商业可比项目详细说明商业可比项目详细说明项目名称项目名称文殊坊商业面积商业面积56,000平方米描述描述以川西民居的建筑形式，将传统民俗商业和现代餐饮休闲结合的旅游文化商业。业态包括：民俗手工艺品，餐饮休闲娱乐及收藏品主要租户主要租户休闲娱乐：成都会馆、麻茶博物馆、李伯清茶馆餐饮：豫园、成都名堂购物：香居坊、怀远三绝、善本坊、红基家具入住率入住率50%租金租金76-126元/平方米文殊坊以休闲娱乐为主，占文殊坊以休闲娱乐为主，占51%数据来源：高纬环球市场调研部数据来源：高纬环球市场调研部-101-区域名称区域名称临江路酒吧商业区域范围区域范围临江路酒吧一条街商业面积商业面积

140、28,400平方米描述描述该区域以酒吧、茶房及大型餐饮为主。目标客群辐射整个成都。主要租户主要租户诚信食府、蓝莲花、井介、WOWO、互惠超市、茶马古道、老院坝土鳝鱼、自由人、卡门、缘香阁、升级、彩虹、菲格子、登克、四合院等等。入住率入住率100%租金租金80-100元/平方米临江路商业是以休闲娱乐为主，辐射全市的酒吧一条街临江路商业是以休闲娱乐为主，辐射全市的酒吧一条街数据来源：高纬环球市场调研部数据来源：高纬环球市场调研部5.2 商业可比项目详细说明商业可比项目详细说明-102-5.3 酒店可比项目详细说明酒店可比项目详细说明项目名称项目名称香格里拉大酒店开业时间开业时间2007房间数房间数

141、593间房间类型房间类型简介简介由于受地震的影响，且开业时间不长，还未达到稳定，平均入住率只有45%平均房价为700元/间/晚需求主要来自商务客人客房名称数量面积（平方米）高级房8142豪华房12642行政江景房23742/48行政套房4690/96尊荣套房4144豪华阁高级房4242豪华阁江景房4648豪华阁行政套房884/90/96亚洲套房1192香格里拉套房1234总统套房1276香格里拉大酒店香格里拉大酒店2008年平均入住率只有年平均入住率只有45%，入住客人以商务为主，入住客人以商务为主数据来源：高纬环球市场调研部数据来源：高纬环球市场调研部-103-5.3 酒店可比项目详细说明酒

142、店可比项目详细说明项目名称项目名称索菲特万达大饭店开业时间开业时间2003房间数房间数262房间类型房间类型简介简介平均房价高达900元/间/晚（不包括服务费）2007年入住率高达82%，由于地震影响及香格里拉大酒店开业，2008年入住率只有52%由于会务设施较少，大部分需求来自因私出行客户客房名称数量面积（平方米）豪华标准间5328豪华大床房10928In-House Room628行政间5960普通套房2360豪华套房1264索菲达万达大饭店平均房价索菲达万达大饭店平均房价900元元/间间/晚，入住客人以旅游为主晚，入住客人以旅游为主数据来源：高纬环球市场调研部数据来源：高纬环球市场调研部

143、-104-5.4 住宅可比项目详细说明住宅可比项目详细说明项目名称项目名称喜年广场物业形态物业形态高层电梯公寓产权产权70年总户数总户数468交房时间交房时间2010年6月总楼层总楼层32层住宅建筑面积住宅建筑面积61,600平米主力面积主力面积46-48平方米/100平方米户型结构户型结构单间/套一单价单价9300-9600元/平方米开盘时间开盘时间一批次156套4月12日开盘销售率销售率85.9%（4月17日调查）装修标准装修标准全装、配家具家电，装修标准2500元/平方米其他其他客户以投资客户为主，卖点：地段好，性价比高单间：46-48平方米套一：100平方米喜年广场公寓为精装配家具家电

144、，销售良好喜年广场公寓为精装配家具家电，销售良好数据来源：高纬环球市场调研部数据来源：高纬环球市场调研部插座开关梅兰日兰 洗衣机惠而浦 洗面盆坐便器乐家 空调格力 电视机飞利浦 电磁炉苏泊尔 热水器史密斯 抽油烟机老板-105-5.4 住宅可比项目详细说明住宅可比项目详细说明项目名称项目名称天府时代豪庭物业形态物业形态高层电梯公寓产权产权70年总户数总户数2080户交房时间交房时间2009年12月（一期）总楼层总楼层22-38层住宅建筑面积住宅建筑面积250,000平方米主力面积主力面积一期106-155平方米，二期114-176平方米户型结构户型结构两房、三房、四房、复式；单价单价一期均价9

145、500元/平方米，二期均价9000元/平方米开盘时间开盘时间一期2008年1月11开盘，二期于2009年5月14日销售率销售率一期99.5%；二期在售部分82%（12栋1-13层及13栋1-24层，2009年5月21日调研）装修标准装修标准清水房其他其他客户以居住客户为主，卖点：地段好，品牌价值高，户型宽敞。两房：106平方米三房：155平方米时代豪苑全为大户型，以三房、四房为主，对高端客户有较大吸引力时代豪苑全为大户型，以三房、四房为主，对高端客户有较大吸引力数据来源：高纬环球市场调研部数据来源：高纬环球市场调研部-106-6.0 项目定位项目定位-107-1.0 宏观背景分析宏观背景分析2

146、.0 地块分析地块分析3.0 市场分析市场分析4.0 需求分析需求分析5.0 案例分析案例分析6.0 项目定位项目定位7.0 财务分析财务分析附件附件6.1 水井坊项目水井坊项目 A地块定位地块定位 B、D地块定位地块定位6.2 锦官驿（锦官驿（B、D区）整体商业主题业态规划区）整体商业主题业态规划 6.2.1 爱情爱情主题商业区主题商业区 6.2.2 酒文化主题商业区酒文化主题商业区 6.2.3 女士理疗服务主题商业区女士理疗服务主题商业区 6.2.4 坊主题商业区坊主题商业区 6.2.5 潮爆主题商业区潮爆主题商业区 6.2.6 橱窗文化主题商业区域落位橱窗文化主题商业区域落位-108-6

147、.1 A地块定位总结地块定位总结地块可选物业产品优势劣势开发商要求财务表现A五星级酒店品牌价值、优质人群集中区域竞争激烈、前期投资大、资金回期很长不符合要求普通四星级酒店一定的品牌价值、消费人群集中、区域酒店的互补组合 前期投资较大符合要求差国际甲级写字楼品牌价值、优质人群集中区域竞争激烈、前期投资大，资金回期很长不符合要求优秀区域甲级写字楼一定的品牌价值、消费人群集中、实现资金回笼、区内产品互补资金回期较长符合要求良好乙级写字楼实现资金回笼、消费人群集中品牌价值低、区内竞争大、销售价值低不符合要求普通精装修电梯住宅品牌价值、优质人群集中、市场销售价值高、资金回收收益大前期投资较大符合要求优秀

148、普通电梯住宅资金回收快品牌价值较低、市场售价价值相对较低不符合要求 普通国际服务式公寓品牌价值高、优质人群集中、资金回收收益大、区内产品互补整栋购买者范围狭小符合要求优秀购物中心产品种类丰富、消费人群集中地块开发条件不支持、开发投入量大、租金价值低、招商管理要求高不符合要求普通百货卖场品牌价值高、产品种类丰富、营运管理成熟、租金稳定地块开发条件不支持、租金价值低不符合要求差裙楼配套型商业对项目自身配套效果好、易于招商管理、租金收益稳定对消费人流的带动不强符合要求优秀 A地块地块-精装住宅精装住宅/服务式公寓服务式公寓/裙楼配套商业裙楼配套商业-109-6.1 A地块定位地块定位A地块的定位地块

149、的定位-一栋一栋3万平米国际品牌管理品质的服务式公寓万平米国际品牌管理品质的服务式公寓一栋一栋5万平米高档精装住宅万平米高档精装住宅l城市商务核心区l临近河流的城市稀缺地块l人文休闲氛围浓厚-110-6.1 锦官驿（锦官驿（B、D区）定位总结区）定位总结地块物业产品优势劣势开发商要求相对财务表现B、D餐饮中心消费者广泛、对消费市场吸引力强、租金收益稳定对物业的空间、消防及配套条件要求较高、租金价值不高符合要求差时尚零售卖场消费者广泛、对消费市场吸引力强品牌的更替率高、对商业管理的要求高、项目物业条件不适合商业的发展要求符合要求良好酒吧易于目标消费者集中、商业形式成熟、区域商业的配套性强经营环境

150、相对杂乱、营业时间段较短符合要求良好创意商业主题特色明确、文化内涵高、吸引消费人群关注租金价值较低、经营模式不成熟符合要求差客栈住宿区域的商业搭配租金价值低、品牌价值不高符合要求差精品酒店品牌价值高、与香格里拉的业态互补性强、租金收益高对物业环境要求高、目标商家少符合要求良好工作室主题特色明确、文化内涵高租金价值较低、经营模式不成熟、展示性不强不符合要求差地下娱乐对地块的使用率高、业态的整体搭配组合适合开发成本高、目标商家少符合要求普通地下酒窖主题特色明确、对地块的使用率高、业态档次较高开发成本高、目标商家少符合要求差 B、D地块地块-创意商业、酒吧、时尚零售、精品酒店、娱乐创意商业、酒吧、时

151、尚零售、精品酒店、娱乐由于B地块整体开发成本高，建筑面积有限，可适合的业态以及开发商所期望的目标业态的租金承受力整体较低，以至，B区的总体财务表现较差。-111-6.1 B、D地块定位总结地块定位总结 B、D地块将针对本地消费者，更加突出其创意性、高档次和国际文化的主题特色地块将针对本地消费者，更加突出其创意性、高档次和国际文化的主题特色-112-爱情主题区爱情主题区酒文化主题区酒文化主题区女性护理主题区女性护理主题区坊主题区坊主题区潮爆主题区潮爆主题区潮爆主题区潮爆主题区橱橱 窗窗 主主 题题 区区6.2 锦官驿（锦官驿（B、D区）整体商业主题业态规划区）整体商业主题业态规划-113-成都感

152、官之旅：成都感官之旅：传统的院落餐厅传统的院落餐厅私属的酒窖银行私属的酒窖银行浪漫的休闲空间浪漫的休闲空间前沿的创意时尚前沿的创意时尚精彩的橱窗演绎精彩的橱窗演绎业态比例餐饮40%影视娱乐16%潮流时尚17%主题零售13%服饰8%文化博览6%6.2 锦官驿（锦官驿（B、D区）整体商业主题业态规划区）整体商业主题业态规划-114-以爱情、浪漫、祝福为主题的餐饮、休闲、购物区以爱情、浪漫、祝福为主题的餐饮、休闲、购物区l城市浪漫约会的最佳目的地；l婚庆一站式消费服务：策划、礼品、摄影、婚宴；l以城市中高收入的年轻消费人群为目标。规划区域：锦官驿B1区域中的锦官驿小学、H1、H3、H7、H9、H11

153、等院落，整体建筑面积约为6,400m2。区域定位依据：区域定位依据：1、区域毗邻合江亭，是城市内的新婚人群拜访祈福的风水宝地。有着浓厚的婚庆传统和氛围。区域的传统建筑风貌适合本土婚庆对环境的需求习惯；2、区内与婚庆相配套的产业还非常缺乏，没有形成产业化的发展规模。存在着较大的发展空间；3、婚庆市场的多种业态有着产业联合发展的商业需求；4、除婚庆公司以外的各个商业区域，如：餐厅、摄影室、珠宝销售、餐饮吧等等都可以独立的对外经营，同时，有可以形成一站式的婚庆消费产业链。6.2.1 爱情主题商业区域爱情主题商业区域商业落位商业落位-115-序号序号院落院落建筑面积建筑面积（m2）业业 态态商家个数商

154、家个数（家）（家）1锦官驿小学4,000大型中式餐管22H1153茶房、咖啡23H3303珠宝首饰24H7北1,145化妆、形象设计/婚纱造型75H7南婚庆摄影、写真工作室46H9538婚庆公司47H11219鲜花、礼品、3总建筑面积：6,358总商家数：24区域商业布局及商家统计：区域商业布局及商家统计：6.2.1 爱情主题商业区域爱情主题商业区域商业落位商业落位-116-l蝴蝶l水乳交融l祈愿、祝福6.2.1 爱情主题商业区域爱情主题商业区域-景观及设计建议景观及设计建议-117-以酒文化为主题的餐饮、休闲、购物消费区域以酒文化为主题的餐饮、休闲、购物消费区域l世界名酒的收藏、品鉴；l聚集

155、了美食美酒的传统文化；l以高收入商务人群为目标规划区域：锦官驿B1区域中的H13、H21、H25、H37、H45、H47、H59、H74、H69等院落，整体建筑面积约为4,042m2。区域定位依据：1、结合地块烧坊遗址文化背景和兰桂坊的酒吧氛围，承接目的性消费人群；2、临近城市商务核心发展区，目标消费人群集中，达到便捷；3、以院落形式布局各类酒餐品的销售、文化展示等商业；4、相对私隐的院落环境和文化氛围适合大型高档次餐厅，如：银杏、潮皇阁等对物业的选择要求和其目标消费者的消费习惯。以少量的该类餐厅的设置，转化院落闭塞的商业不利条件。同时，在配以KTV娱乐会所等休闲商业，形成区域的酒艺、高档餐饮

156、、酒吧娱乐为主的消费链。6.2.2 酒文化主题商业区域酒文化主题商业区域商业落位商业落位-118-序号序号院落院落建筑面积建筑面积（m2）业业 态态 商家个数商家个数（家）（家）1H13766私人会所12H21主题酒店13H25167名酒展销14H37219情调小酒吧15H45257情调小酒吧16H47417名酒展销27H59525高档中餐18H691,212KTV娱乐会所19H74479高档中餐1总建筑面积：4,042总商家数：10区域商业布局及商家统计：区域商业布局及商家统计：6.2.2 酒文化主题商业区域酒文化主题商业区域商业落位商业落位-119-l曲水流觞l觥筹交错6.2.2 酒文化主

157、题商业区域酒文化主题商业区域景观及设计建议景观及设计建议-120-区域定位依据：1、城市中心地区，亲水自然的外部环境、独立私隐的院落条件；2、结合以女性为消费主体的美容美发、护理、文化等业态内容，营造区域恬静、清幽、康乐的商业主题色彩；3、品质感强的特色餐厅和咖啡吧的规划，为女性朋友的提供舒适、安逸的聚会环境。规划区域：锦官驿B1、B2区域中的SH7、D23、D15、D13、D14、D24、SH45、SH49、SH41等院落，整体建筑面积约为5,166m2。以美容、美发、形象设计、按摩为主要内容的康体休闲区以美容、美发、形象设计、按摩为主要内容的康体休闲区l高档、私密、专业的美容护理服务；l品

158、质感的文化主题餐饮；l以城市中高端收入女性为目标。6.2.3 女士理疗服务主题商业区域女士理疗服务主题商业区域商业落位商业落位-121-序号序号院落院落建筑面积建筑面积（m2）业业 态态商家个数商家个数（家）（家）1SH7533高档主题餐厅12D23501高档女性美容护理13D15204个护超市14D13256个护用品专卖35D24324女性美容护理16D14821中型特色餐饮27SH45SH491,176高档女性美容护理18书店19美发沙龙210SH411351中/西式餐厅3总建筑面积：5,166总商家数：17区域商业布局及商家统计：区域商业布局及商家统计：6.2.3 女士理疗服务主题商业区

159、域女士理疗服务主题商业区域商业落位商业落位-122-l亲水自然l私隐恬幽l轻柔 l呵护6.2.3 女士理疗服务主题商业区域女士理疗服务主题商业区域景观及设计建议景观及设计建议-123-区域定位依据：1、延续区域原有的坊的历史商业风貌，结合区域前店后院的建筑形式，引入具有良好工艺展演和商品展示的商业品牌入驻，进行现场的生产展示和销售；2、高档定制式服装具有极强的产品吸引力和工艺展示效果，项目院落式的物业现状，也适合其对商业物业的需求。该类商业对项目的消费档次提升作用巨大，对消费者影响力强，并具很好的视觉效果；3、搭配同样具有工艺展示效果的珠宝、玉器加工、水晶制品、民族工艺品，以及，陶艺制作坊，以

160、增强消费者的互动参与效果；4、可自行参与制作的工艺品、糕点等成为消费者个性化用品、礼品的最佳选择。规划区域：锦官驿B2区域中的SH21、SH9、C14、C27、C13等院落，整体建筑面积约为3,623m2。以前店后坊为主题的商业群落以前店后坊为主题的商业群落l集中了强烈参与感的服装、工艺品、珠宝、糕点定制；l聚集参观人流的互动型商业；l以城市居民和旅游人士为主要目标6.2.4 坊主题商业区域坊主题商业区域商业落位商业落位-124-序号序号院落院落建筑面积建筑面积（m2）业业 态态商家个数商家个数（家）（家）1SH21987高级服装定制12水晶珠宝13玻璃工艺14SH9918琉璃工艺15民族工艺

161、品16C14745传统服饰定制17 珠宝玉器工艺品28C27174 烧陶工艺19C27南227 特色酒吧1C13572 特色餐饮2总建筑面积：3,623总商家数：12区域商业布局及商家统计：区域商业布局及商家统计：6.2.4 坊主题商业区域坊主题商业区域商业落位商业落位-125-l水磨坊6.2.4 坊主题商业区域坊主题商业区域景观及设计建议景观及设计建议-126-区域定位依据：1、该区域地理区位最靠近主要交通入口，与A地块现代建筑体最为接近。外向性更强，也更易受到外部环境的影响，适宜对年轻消费群体的吸引；2、年轻群体是重要的消费人群的贡献者，对他们的聚集会提升整个项目的市场认知；3、创意商业最

162、易被潮流时尚的年青群体接受和吸引。潮流时尚的电子、服饰、文化类产品也具有很好的消费收益价值。规划区域：锦官驿B2、B3区域中的J83、S11、J84、J94、J112、QH10、QH7等院落，整体建筑面积约为6,590m2。以前沿时尚的服饰、文化、电子产品前店后坊为主题的商业群落以前沿时尚的服饰、文化、电子产品前店后坊为主题的商业群落l潮流的年轻服饰品牌；l最热闹的时尚快餐、娱乐；l城市年轻、时尚消费人群为主要目标6.2.5 潮爆主题商业区域潮爆主题商业区域商业落位商业落位-127-序号序号院落院落建筑面积建筑面积（m2）业业 态态商家个数商家个数（家）（家）1J83990模特表演公司22特色

163、餐饮/咖啡吧33S11471电玩娱乐14J112553时尚餐饮15J941,079创意服饰36特色酒吧27潮流服饰58潮流电子19动漫模型210时尚餐饮211J841,244另类主题酒吧/纹身212录音棚113QH7786影视娱乐114QH1062915幼儿园838总建筑面积：6,590总商家数：26区域商业布局及商家统计：区域商业布局及商家统计：6.2.5 潮爆主题商业区域潮爆主题商业区域商业落位商业落位-128-l喷泉l节奏6.2.5 潮爆主题商业区域潮爆主题商业区域景观及设计建议景观及设计建议-129-区域定位依据：1、临街商业，物业的结构形态适宜橱窗的规划和展示；2、可提供展示产品众多

164、，橱窗的展示资源丰富，利于创意的表现；3、将会对消费者产生极大的视觉吸引和号召。有效的推广产品。规划区域：锦官驿B2、B3区域双槐树街和金泉街段的临街商铺。以多种业态主题为内容，独特新颖的橱窗设计以多种业态主题为内容，独特新颖的橱窗设计l变化、创意、丰富的产品展示；l城市时尚消费人群为主要目标。6.2.6 橱窗主题商业区域橱窗主题商业区域商业落位商业落位-130-l丰富 灵动6.2.5 橱窗主题商业区域橱窗主题商业区域景观及设计建议景观及设计建议-131-7.0 财务分析财务分析-132-1.0 宏观背景分析宏观背景分析2.0 地块分析地块分析3.0 市场分析市场分析4.0 需求分析需求分析5

165、.0 案例分析案例分析6.0 项目定位项目定位7.0 财务分析财务分析附件附件7.1 A地块财务比较7.2 项目整体财务结果7.3 敏感性分析高纬环球力求保证该现金流分析和所包含的数据准确反映本项目和所在市场的真实情况，但该现金流分析包含了基于房地产市场和社会经济状况的假设，任何一个假设的变化都可能会对财务可行性造成影响。成本估计是由第三方提供的常规数据，我们建议开发商聘请专业成本测量行来对本项目进行具体成本估算。-133-7.1 A地块财务比较地块财务比较l 成本估计是由第三方提供的常规数据，我们建议开发商聘请专业成本测量行来对本项目进行具体成本估算。l 四种方案财务表现都良好l 精装住宅财

166、务表现好于写字楼l 第二种方案中，服务式公寓拉高精装住宅价格，但由于服务式公寓价格较低，整体财务表现比仅做精装住宅稍低l 服务式公寓价格的计算以8500元/平方米的清水住宅作为基数，打85折后的价格1234A地块做精装住宅财务表现高于写字楼，地块做精装住宅财务表现高于写字楼，“服务式公寓服务式公寓+精装住宅精装住宅”也有较好的财务表现也有较好的财务表现-134-项目综合财务表现：净现值 126,158,966 IRR 10.2%资本金IRR 18.3%7.2 项目整体财务结果项目整体财务结果整体项目净现值为整体项目净现值为126,000,000,资本金内含报酬率为资本金内含报酬率为18%-13

167、5-2010/Q4A地块开始销售地块开始销售2012/Q2A地块住宅销售完毕地块住宅销售完毕年利息约年利息约0.25亿元亿元B、D租金收入约租金收入约0.44亿元亿元假设假设B、D地地块销售收入块销售收入剩余贷剩余贷款偿还款偿还2011/Q3项目建设完工项目建设完工l 图表说明：按照最坏的可能性进行计算。假设A、B、D地块在今年10月份拿到地块后立即同时开工。A地块全部销售，B、D地块租赁，在第十年底售出l 运营期间，租金收入大于利息支出，部分租金可用于偿还本金。在第十年末销售时，销售收入远高于本期利息和未偿还本金。开发商有盈利7.2 项目整体财务结果项目整体财务结果B、D地块运营期间，租金收

168、入大于利息支出，部分租金可用于偿还本金地块运营期间，租金收入大于利息支出，部分租金可用于偿还本金-136-7.3 敏感性分析敏感性分析A地块地块 12497平方米商业配套100%出售78000平方米精装住宅100%出售现有假设售价增长5%NPV304,508,860 337,140,953IRR45.56%49.13%B地块地块30,000平方米商业出租，在第十年售出现有假设租金增长5%NPV(180,467,359)(152,591,944)IRR4.54%5.14%D地块地块 3768平方米商业/俱乐部100%出租现有假设售价增长5%NPV2,117,465 4,765,221 IRR8.

169、49%9.09%项目综合项目综合A地块销售，B、D地块出租现有假设售价/租金增长5%NPV126,158,966189,314,231IRR10.25%11.34%若租金、售价增长若租金、售价增长5%，项目净现值将达，项目净现值将达189,314,000,内含报酬率达内含报酬率达11.34%l 若租金、售价增长5%，项目净现值将达189,314,231,内含报酬率达11.34%,资本金内含报酬率为20.1%,属于正常的回报水平-137-附附 件件-138-1.0 宏观背景分析宏观背景分析2.0 地块分析地块分析3.0 市场分析市场分析4.0 需求分析需求分析5.0 案例分析案例分析6.0 项目

170、定位项目定位7.0 财务分析财务分析附件附件附件一 零售商访谈附件二 财务测算统计表附件三 消费者调研（区域住宅社区消费者）-139-通过受访创意类业态的选址要求可以看出：通过受访创意类业态的选址要求可以看出：l通常此类业态在选址偏好选址偏好上多喜欢位于城市中处于开发阶段的商业中心区域，并且，有较强独特性的区处于开发阶段的商业中心区域，并且，有较强独特性的区域。时尚年轻消群体是其最为关注的消费人群；域。时尚年轻消群体是其最为关注的消费人群；l需求面积需求面积主要界于25-500平方米平方米（营业面积）之间。面积需求集中在25-100平米；l层高净高层高净高要求在3.5-4.5米左右米左右；除了

171、制造型商业对工作环境有部分要求外，大部分都可以根据物业的空间条件，规划自身的商业环境。也会比较认可完整、开敞的室内空间。对楼层的需求相对比较灵活楼层的需求相对比较灵活；l付租方式多采用固定租金固定租金+递增递增，租期一般租期一般3-5年；年；l在物业类型上倾向于消费中心的相对独立或较高楼层的区域、特色商业街区的独栋建筑。倾向于消费中心的相对独立或较高楼层的区域、特色商业街区的独栋建筑。附件一附件一 零售商访谈零售商访谈-创意类商业创意类商业1-140-小结：创意类商业小结：创意类商业受访零售商对成都整体市场看法？受访零售商对成都整体市场看法？城市的创意商业的发展还较初步，没有形成产业化，也没有

172、显现出创意产业的附加值。但受城市的综合文化程度及相对包容的社会氛围影响，市场的发展空间比较宽松。政府已有意识发展创意产业，提升其附加值。未来还会有更为适宜的政策扶持出现。受访零售商对水井坊区域的看法？受访零售商对水井坊区域的看法？城市已有相对成功的案例可以借鉴。自身具有很好的文化背景，区域的外向型特征更为显著。环境的商务氛围更为强烈。受访零售商对本项目的看法和建议？受访零售商对本项目的看法和建议？物业的历史风貌对创意类商业具有较强的吸引力，利于其商业特性的表现。部分创意产业需要有所集中，如：创可贴8、见萍、香居坊等。希望可以同传统的餐饮、娱乐业态形成商业的联动。受访零售商对本项目的需求情况？受

173、访零售商对本项目的需求情况？同类商业在项目区域能够集中，物业的保留一些灵动的建筑空间；同性恋酒吧更着意于环境的私隐和安全；创意业态整体都有进驻项目的意向；大型录音棚对成都的区域市场还没有进驻计划。附件一附件一 零售商访谈零售商访谈-创意类商业创意类商业2-141-通过受访电器业态的选址要求可以看出：通过受访电器业态的选址要求可以看出：通常此类业态在选址偏好选址偏好上多喜欢位于城市中处于成熟初期的新兴大型住宅社区板块。时尚年轻消群体是处于成熟初期的新兴大型住宅社区板块。时尚年轻消群体是其最为关注的消费人群；倾向于在购物中心和大型裙楼物业项目；其最为关注的消费人群；倾向于在购物中心和大型裙楼物业项

174、目；l需求面积需求面积主要界于2000-8000平方米平方米（营业面积）之间；l层高净高层高净高至少要在4米及以上米及以上；楼层偏好不高于楼层偏好不高于3层层；l付租方式多采用扣点或平均租金（扣点或平均租金（35-50元元/m2/月）月），租期一般租期一般8-15年；年；l在物业类型上倾向于在购物中心和大型裙楼物业内。倾向于在购物中心和大型裙楼物业内。附件一附件一 零售商访谈零售商访谈-电器商城电器商城1-142-小结：电器小结：电器受访零售商对成都整体市场看法？受访零售商对成都整体市场看法？成都目前新兴住宅区发展快熟，城市消费人群对家电跟换需求较旺盛，大型家电业的发展空间巨大。也是个大电器销

175、售卖场迅速拓展的城市；受访零售商对水井坊区域的看法？受访零售商对水井坊区域的看法？新兴高质大型居住社区存在项目周片，目前消费人群已很集中；交通物流条件比较理想，适宜大型电器卖场的发展；区域中还没理想的大型电器卖场，是城市电器城商业布局调整的重要发展区域；区域的休闲娱乐业发展成熟度较好。未来的商务发展前景很好。受访零售商对本项目的看法和建议？受访零售商对本项目的看法和建议？项目位置较好，未来会是区域的生活休闲消费中心，商业发展很有潜力。希望和大型百货一起开店和大型百货一起开店，如果要在本项目做家电，最好布局在百货附近，希望在主要在2楼，1楼有门店。负一楼也可以考虑，但在1楼和外立面必须有良好的展

176、示面和人流通道；项目经营阶段必须引入专业的商业运营管理服务。受访零售商对本项目的需求情况？受访零售商对本项目的需求情况？受访的两家受访电器销售品牌对项目都比较认可，国美目前正在区域寻店。进驻的可能较大。附件一附件一 零售商访谈零售商访谈-电器商城电器商城2-143-通过受访的国际品牌服饰业态的选址要求可以看出：通过受访的国际品牌服饰业态的选址要求可以看出：l通常此类业态选址偏好上多喜欢位于市级商业圈或成熟商业区和客流量大的地区。市级商业圈或成熟商业区和客流量大的地区。物业类型上更多倾向于购物中心和商业街；购物中心和商业街；l在物业类型上多倾向于购物中心和商业街；倾向于购物中心和商业街；l一般单

177、店面积在60-1500平方米（营业面积），如：zara店面积需求较大，一般在1500平方米（营业面积）之间，如：ZARA、POLO对空间的净高主要在4-4.5米左右；l一般店铺租期在3-5年；品牌店的店面较大，租期较长，通常会在8-10年；l付租方式主要有固定租金和扣点两种方式，具体将依据不同项目而定。附件一附件一 零售商访谈零售商访谈-国际品牌服饰国际品牌服饰1-144-小结：国际品牌服饰业态小结：国际品牌服饰业态选址趋势？选址趋势？在选址偏好上倾向于市级商业圈或成熟商业区和客流量大的地区市级商业圈或成熟商业区和客流量大的地区；物业类型上更多倾向于购物中心和商业街购物中心和商业街；受访零售商

178、对成都整体市场看法？受访零售商对成都整体市场看法？成都 市场目前还是以传统的春熙路、盐市口、骡马市为主。城市的次级商圈发展很快，特别是双楠片区的零售增长很快；城市购买人群的时尚消费理念较强，时尚消费力较强。时尚品牌的市场空间很大；受访零售商对水井坊区域的看法？受访零售商对水井坊区域的看法？该区域时尚商业很不成熟，消费市场需要跟随住宅的开发逐渐完善；该区域目前已具有时尚消费能力的人群聚集，而且，质素较高。利于时尚消费目标人群就近发展；需要有一定的同档次时尚品牌的聚集，形成市场认知。受访零售商对本项目的看法和建议？受访零售商对本项目的看法和建议？项目的商业特色会成为吸引消费者的重要因素。时尚的娱乐

179、、餐饮业态将对年轻人群产生很好的吸引；后期运营管理很重要；周片的优质住宅和商务人群是项目的主要消费来源，要针对他们设计业态组合。建议是休闲和时尚零售相结合，主要针对城市长期居住人群。受访零售商对本项目的需求情况？受访零售商对本项目的需求情况？时尚品牌对区域都有一定的进驻意向。POLO和Zara目前都在寻找旗舰店的位置，项目区域会是下一步的发展方向；UNIQLO对项目未来可能年轻消费人群集中很看好。但对物业的可视性和商业的连通性有一定的要求。附件一附件一 零售商访谈零售商访谈-国际品牌服饰国际品牌服饰2-145-通过受访休闲娱乐业态的选址要求可以看出：通过受访休闲娱乐业态的选址要求可以看出：l通

180、常此类业态在选址偏好选址偏好上多喜欢位于成熟商业区，交通便利和人口、百货业密集地区；成熟商业区，交通便利和人口、百货业密集地区；l在物业类型上倾向于购物中心、特色商业街以及物业大型裙楼。倾向于购物中心、特色商业街以及物业大型裙楼。lKTV面积要求大都在2000平米（使用面积）。电玩中心需求面积1000-1500平方米（使用面积）；lKTV和电玩中心对层高要求都在4.5米左右；l这些休闲娱乐业态的租期较长，多在15-20年以上；l付租方式有所不同，影院多为合作经营收益分成的形式，电玩多采用固定租金方式，40元/平米/月。附件一附件一 零售商访谈零售商访谈-休闲娱乐休闲娱乐1-146-小结：休闲娱

181、乐业态小结：休闲娱乐业态受访零售商对成都整体市场看法？受访零售商对成都整体市场看法？成都整体的休闲娱乐比较发达，城市人群的休闲消费意识较强；文化类休闲项目逐步发展，消费者对该了商业项目的消费和经营形式越来越熟悉和认可。受访零售商对水井坊区域的看法？受访零售商对水井坊区域的看法？九眼桥区域已经形成相对成熟的酒吧娱乐消费区域，市场的认知度较高。传统商业主要以住宅配套商业为主。水井坊社区目前的商业还很低端，但受香格里拉和高档住宅的出现，商业的提升将是必然；未来的住宅和商务项目的发展前景好。优质消费人群会很集中。休闲消费的需求较旺盛，消费承接力较强。受访零售商对本项目的看法和建议？受访零售商对本项目的

182、看法和建议？需要有娱乐业态集中规划的考虑。并在人行交通方方面有专门的考虑；本项目应该适合做影院，但要注意影院业态与其他娱乐和餐饮的结合；电玩娱乐城还是会有发展空间，定位和规模要考虑到周片消费人群的特点。受访零售商对本项目的需求情况？受访零售商对本项目的需求情况？KTV对项目区域有很强的入驻意向，区域希望在A或D区域；汤姆熊看好区域未来的年轻和家庭型消费人群，区位希望在A或B区域；休闲娱乐中心受建设成本、消费环境和消防要求，目前不考虑进驻地下层。音乐房子对院落式的物业环境比较认同。附件一附件一 零售商访谈零售商访谈-休闲娱乐休闲娱乐2-147-通过受访健身会所的选址要求可以看出：通过受访健身会所

183、的选址要求可以看出：通常此类业态在选址偏好上多喜欢位于市级商圈或成熟商业圈、居住社区，或者，写字楼物业集中地区；在物业类型上多倾向于购物中心、商业街，住宅大型裙楼和独立店面等；健身会所对店面的要求较大，中档健身会所大都在1200-1500。高档健身中心面积要求2000-300平方米。要求层高都在4.8以上，6米最为理想，可以分隔为双层以提高使用率；希望能有较宽的柱距，9-10米是很理想的。利于功能分区和大型器械的排布；需要有独立的广告展示位，要求室内能够有较宽敞的自然采光，并有独立的进出口；健身会所租期一般在10-20年；培育期大约需要1年时间。租金承接约在30-40元/平米/月。附件一附件一

184、 零售商访谈零售商访谈-健身会所健身会所1-148-小结：健身会所小结：健身会所受访零售商对成都整体市场看法？受访零售商对成都整体市场看法？成都的消费市场对健身运动越来越认可，中青年人城市居住者是健身产品的主要消费人群；目前，成都健身会所一会员制消费为主，人群消费为1500元/年卡。高档健身会所的会籍卡2800-3000元/年卡。受访零售商对水井坊区域的看法？受访零售商对水井坊区域的看法？区域商业目前不成熟，大量的住宅为项目带来稳定的优质消费人群；区域还缺少大型的优质集中式生后配套型休闲娱乐消费中，市场未来的需求量会很大。受访零售商对本项目的看法和建议？受访零售商对本项目的看法和建议？目前，区

185、域健身产品的消费者还很不集中，消费力大概2-3年会初步形成；针对住宅社区组合以生活配套、餐饮、休闲娱乐、少儿为主的业态；商业可以有较独特的商业特性。受访零售商对本项目的需求情况？受访零售商对本项目的需求情况？业态需要依附于大型优质住宅社区、商务、百货、商业街区、购物广场集中目标消费人群；两家健身会所对项目都比较认可。希望进驻A区的裙楼。需要有临街展示面；对专业的营运管理会有所要求。附件一附件一 零售商访谈零售商访谈-健身会所健身会所2-149-通过受访私人会所的选址要求可以看出：通过受访私人会所的选址要求可以看出：通常此类业态在选址偏好上多喜欢位于交通通达，但相对独立隐私的城市商业环境之中。但

186、相对独立隐私的城市商业环境之中。可毗邻商务、商业、行政办公集中区域，便于目标人群的达到。私人会所对店面的要求较大，大都在5000-20000平方米（使用面积）。层高可根据建筑自身特点规划设计。基本理想要求在3.2-4.5米；内部要有部分宽敞的空间，利于大堂和餐饮的设置；良好的绿化景观，室内能够直接采光，区域相对要独立，并有独立的进出口。客单价为500-1000元。3.8（个人）-5.3（企业）万元/会籍。附件一附件一 零售商访谈零售商访谈-私人会所私人会所1-150-小结：私人会所小结：私人会所受访零售商对成都整体市场看法？受访零售商对成都整体市场看法？目前成都还完全意义上的高端私人会所；由于

187、商业商务的发展，城市已出现该类消费需求。城市中有一定消费费承接力的群体存在。市场的发展空间还很大。受访零售商对水井坊区域的看法？受访零售商对水井坊区域的看法？区域商业目前很不成熟，优质的住宅和大量的写字楼毗邻，为项目带来稳定的优质消费人群。受访零售商对本项目的看法和建议？受访零售商对本项目的看法和建议？项目具有很好的文化特色，可以有良好的文化元素进行挖掘和发展。这将会为高端私人会所提供良好的文化背景依托；区域地块的外向型特征较弱，会所的发展具有一定的优势。但对传统的商业发展存在着较大的挑战。需要有很好的商业组合和业态联动。受访零售商对本项目的需求情况？受访零售商对本项目的需求情况？独立的院落形

188、式比较适合私人会所的建立，特别是特色的产生。但内部空间需要有局部能够更加连贯。也希望可以有楼层的划分；B、D区都可以作为私人会所的落位考虑。附件一附件一 零售商访谈零售商访谈-私人会所私人会所2-151-通过受访精品酒店的选址要求可以看出：通过受访精品酒店的选址要求可以看出：通常此类业态在选址偏好选址偏好上多喜欢位于风景名胜旅游区，或者，城市中的历史文化区域；在物业类型上多倾向于独立的、具有建筑文化特色的建筑中；倾向于独立的、具有建筑文化特色的建筑中；对面积的要求主要是根据项目的定位而调整，总体面积要求不大，大都在3000-5000平方米。要求净高在2.8米，有内部电梯等设施；不需要有传统酒店

189、的大堂和功能配套。但要突出自身的建筑主题特色、装修特色和服务特色。租期较长。也可购买；客单价500-2000元/间/夜。主要针对城市年轻消费群体和商务人群。附件一附件一 零售商访谈零售商访谈-精品酒店精品酒店1-152-小结：精品酒店小结：精品酒店受访零售商对成都整体市场看法？受访零售商对成都整体市场看法？成都的旅游文化项目丰富，是西南区域旅游的重要集散地。城市中具有历史文化背景的项目都有较好的开发价值。适合精品酒店的发展；目前成都的精品酒店发展还比较滞后。会有不错消费群体和市场空间。受访零售商对水井坊区域的看法？受访零售商对水井坊区域的看法？区域商业目前不成熟，大量的住宅为项目带来稳定的优质

190、消费人群；区域还缺少大型的优质集中式生后配套型休闲娱乐消费中，市场未来的需求量会很大。受访零售商对本项目的看法和建议？受访零售商对本项目的看法和建议？具有很好的独特性和历史背景。受访零售商对本项目的需求情况？受访零售商对本项目的需求情况？业态需要依附于大型百货、购物广场集中消费人群。所以对专业的营运管理会有所要求。附件一附件一 零售商访谈零售商访谈-精品酒店精品酒店2-153-通过受访餐饮业态的选址要求可以看出：通过受访餐饮业态的选址要求可以看出：通常此类业态在选址偏好选址偏好上多喜欢位于市级商圈或成熟商业区和商业街、客流量大的地区；居住与写字成熟商业区和商业街、客流量大的地区；居住与写字楼物

191、业集中地区；楼物业集中地区；在物业类型上多倾向于购物中心、百货公司、商业街，写字楼底商和独立店面等；倾向于购物中心、百货公司、商业街，写字楼底商和独立店面等；快餐类需求面积主要在350-500平方米（营业面积）；休闲餐厅，如咖啡、餐吧等需求面积主要在150-700平方米不等；中餐厅需求面积一般在500平方米左右；大型食府需求面积约在1000平方米；快餐厅租期一般在15-20年；休闲餐厅租期在3-10年不等。附件一附件一 零售商访谈零售商访谈-餐饮餐饮1-154-小结：餐饮业态小结：餐饮业态受访零售商对成都整体市场看法？受访零售商对成都整体市场看法？成都的商圈发展速度较快，餐饮需求较大，但竞争也

192、较为激烈，城市的餐饮特色比较突出。但消费市场对新兴的餐饮形式的接纳力较强；快餐的消费市场增长稳定。受访零售商对水井坊区域的看法？受访零售商对水井坊区域的看法？区域商业不成熟，但未来的消费市场发展会很好；公路及轨道交通将有益于对未来区域商业氛围的提升。受访零售商对本项目的看法和建议？受访零售商对本项目的看法和建议？区域成熟期较长；流行时尚集中，且兼顾社区配套服务业态。可考虑一些特色商业，吸引消费人群的集中；多增加餐饮比例，特别是家庭餐饮类型。但餐饮要考虑其特殊要求，如烟道，隔油池和独立通道等；受访零售商对本项目的需求情况？受访零售商对本项目的需求情况？目前项目的规划是比较适合的。建议项目要引入专

193、业的营运管理服务以保持项目良好的商业品质引入专业的营运管理服务以保持项目良好的商业品质。附件一附件一 零售商访谈零售商访谈-餐饮餐饮2-155-通过受访的配套型商业业态的选址要求可以看出：通过受访的配套型商业业态的选址要求可以看出：通常此类业态在选址偏好选址偏好上多喜欢位于市级商圈、城市商务中心，或成熟社区之中；居住与写字楼物业成熟社区之中；居住与写字楼物业集中地区；集中地区；在物业类型上多倾向于购物中心、裙楼物业、商业街区、写字楼底商和独立店面等；倾向于购物中心、裙楼物业、商业街区、写字楼底商和独立店面等；快餐类需求面积主要在150-3000平方米（营业面积）；美发中心等需求面积主要在150

194、平方米左右；儿童娱乐教育一般在200-500平方米左右；大型美体休闲护理中心需求面积约在2000-3000平方米；美发、儿童娱乐教育和红酒销售的租期一般在3-5年；美体休闲护理中心的租期在8-10年。附件一附件一 零售商访谈零售商访谈-其他其他1-156-小结：配套型商业小结：配套型商业受访零售商对成都整体市场看法？受访零售商对成都整体市场看法？成都的商圈发展速度较快，餐饮和休闲娱乐是城市消费的主要产品。城市消费人群对个人生活品质要求较高，有品质消费的需求和一定的消费承接力。受访零售商对水井坊区域的看法？受访零售商对水井坊区域的看法？区域住宅市场成熟，对餐饮、美发、美体商业的发展空间还比较大。

195、而且，有优质的消费人群聚集。对品质消费有较强的要求。未来的消费市场发展会很好；受访零售商对本项目的看法和建议？受访零售商对本项目的看法和建议？商务和高档次住宅人群集中，适合较好品质的零售和生活配套商业的发展；区域自然环境很好，有发展历史文化消费项目的良好基础；认同项目的整体看法思路。商业的交通流线的规划需要很好的考虑。还要增强项目内部商业的可达性。受访零售商对本项目的需求情况？受访零售商对本项目的需求情况？美发、美体休闲护理中心看好区域的发展前景，希望可以有较高档次的美体护理消费产品进驻项目。希望可以有一个相对独立的物业空间环境；红酒销售很欣赏项目酒文化的历史内涵，希望项目的酒产品可以有些成行

196、成市的发展。对地下酒窖的理念比较认可。主要考虑建设成本方面的投入；儿童教育娱乐对项目比较看好。区域有目标人群的聚集。对物业的安全和自然环境很看重。附件一附件一 零售商访谈零售商访谈-其他其他2-157-附件二附件二 水井坊财务结果水井坊财务结果-清水住宅清水住宅&商业配套商业配套项目综合财务表现项目综合财务表现NPV57,204,738IRR9.02%资本金资本金IRR16%-158-项目综合财务表现项目综合财务表现NPV79,261,154 IRR9.41%资本金资本金IRR17%附件二附件二 水井坊财务结果水井坊财务结果-精装住宅精装住宅&商业配套商业配套-159-2010/Q4A地块开始

197、销售地块开始销售2011/Q4A地块住宅销售完毕地块住宅销售完毕年利息约年利息约0.25亿元亿元B、D租金收入约租金收入约0.44亿元亿元假设假设B、D地地块销售收入块销售收入剩余贷剩余贷款偿还款偿还2011/Q3项目建设完工项目建设完工图表说明：按照最坏的可能性进行计算。假设图表说明：按照最坏的可能性进行计算。假设A、B、D地块在今年地块在今年10月份拿到地块后立即同时开工。月份拿到地块后立即同时开工。A地块全部销售，地块全部销售，B、D地块租赁，在第十年底售出。地块租赁，在第十年底售出。运营期间，租金收入大于利息支出，部分租金可用于偿还本金。在第十年末销售时，销售收入远高于本运营期间，租金收入大于利息支出，部分租金可用于偿还本金。在第十年末销售时，销售收入远高于本期利息和未偿还本金。开发商有盈利。期利息和未偿还本金。开发商有盈利。附件二附件二 水井坊财务结果水井坊财务结果-精装住宅精装住宅&商业配套商业配套-160-预祝预祝 水井坊历史商业街区水井坊历史商业街区 项目取得辉煌的成功项目取得辉煌的成功