五矿悦居物业公司御江金城工程部作业指导书DOC_49页.doc

1、-本资料来自 -南京五矿悦居物业管理有限公司御江金城项目服务中心工程部作业指导书编制： 工程部 日期： 审核： 日期： 批准： 日期： 生效日期： 受控状态： 文 件 目 录工程部职责- - -3 工程部工作定义- -3危废管理制度- -3工程部职责范围-4工程主任岗位职责-4工程领班岗位职责-4工程技工岗位职责-5值班电工岗位职责-5工程部制度-6工程人员工作状态要求-6工程部例行会议制度-8工程部值班及交接班制度-8工程部考核制度-9验收交接制度-9工程部二级仓库管理制度-9工程部工具管理制度-9工程档案管理制度-10工程保养制度-10巡检制度（3级巡检制度）-11定期保养制度（3级保养制

2、度）-12电梯巡检工程制度- -14配合与跟踪制度- -15变电所（配电房）管理制度- -15生活水泵房管理制度-15安全生产责任制度-16工程部业务培训制度-17机电设备操作制度-18电器设备检修维护制度-20临时施工用电管理规定-20用水、供水管理办法-21站房安全防火及出入规定-21变电所安全操作制度-22电器安全操作制度-23装修管理制度-24空置房巡检制度-25突发事件处理制度-25工程主任回访制度 -25工程工必备工具 -25工程部各系统管养规程-26工程部对客服务流程-32工程工应急方案-38工程部职责工程部工作定义确保在各项客户问题处理过程中，很好的维护五矿品牌，服务好客户，让

3、客户享受“诚信、高效、负责”的服务,确保客户满意;秉承“客户为先”的服务理念；提高工作效率，加快维修进度，确保维修质量，降低业主投诉率；满足业主的各项需求，保修期外提供全方位的有偿维修服务（根据公司实际情况而定）。危废管理制度一、危废是指危险废弃物，是按照国家统一规定的方法辨识具有一定的毒性、腐蚀性、易燃性、易爆性、化学反映性，或可能对环境造成污染的固态、半固态和液态废弃物。如：装修用油漆、稀释剂、涂料、胶水等及其包装物，废旧电池、废旧灯管、废旧墨盒、复印机粉盒硒鼓等，废机油、肥料、农药及其包装物等。二、危废垃圾的收集、分类、清运由环境部负责组织实施。三、所有危废必须袋装封口处理，存放地点必须

4、由必要的安全措施，以避免散失，造成二次污染。四、与回收和处理单位签订合同，对危废实施合同控制管理。五、公共区域设置的危废垃圾箱（包括废旧电池回收箱）是专门存放危废垃圾的设施，应当宣传告知业主（住户）将危废垃圾袋装后投放到危废垃圾箱内。工程部职责范围一、按规范要求对管理项目范围内楼宇及公共设施设备的日常巡检、维护工程及升级更新工作，保障相关建筑、景观、设备、道路、给排水等正常完好。负责管理项目区域内公用设备、设施的维修保养，确保安全、正常运转。负责实施管理项目内力所能及维修工程。二、对项目管理范围内住户提供及时、有效的房屋及相关设施的日常报（维）修工作。三、制定项目管理范围内节能计划及方案，并加

5、以实施。（能耗抄验、分析）四、注意回收可利用物资，严控废弃物的流失。五、充分利用自身资源，配合并协调相关部门保证项目管理范围内的所有工作都正常开展。六、制定各种应急预案以从容地处理突发事件，有效地控制事态的发展，最大限度地降 低可能产生的一切损失；七、协助相关部门完成项目管理范围内服务中心交接验收、交房、整改、对客沟通、装修巡查、特种设备检测、监督设备外包服务等工作；八、负责项目管理范围内设施设备、场所等相关资料的收集、整理、归档等工作。九、负责公共区域内设备、设施的巡检工作。十、负责定期抄录公用区域水表、电表读数，准确计算水电费。负责所管范围的计划用水、电和节约用水、电管理，不断降低水、电的

6、消耗量。十一、管理项目内设备、设施发生突发事件，全力投入检修、抢修，直至完成修复。十二、搞好施工作业安全管理，认真执行安全技术操作规程。十三、积极拓展维修、改造工程的有偿服务，不断提高服务质量和经济效益。十四、运行和配合各部门的工作。不断加强专业技术培训，提高员工素质。十五、完成领导交办的其他工作。工程主任岗位职责直接上级：项目经理（工程部经理），直接下级：工程领班。一、掌握项目管理范围内各项设施设备的综合状况及维护要求，负责工程部管理的工作。二、加强工程队伍的建设，负责员工的岗位培训、业务培训工作。三、负责项目管理范围内项目的电梯、消防、器具（配电）、水泵等重大设备的质量检测工作，公共设施设

7、备的日常保养工作，合格承包方的年度评审工作。对施工单位维修工作的及时率、合格率进行把控。监督施工单位维修工作的进展，对维修的及时率与合格率进行考评。四、负责项目管理范围内服务工程原材料的采购申报工作审批。五、协助服务中心客服主任做好与住户的交流和沟通工作，及时了解住户（使用人）对工程工作的满意程度，督导工程人员履行岗位职责和工作标准。六、负责监督考核现场工程部人员的工作情况，负责部门现场制度流程的贯彻执行，学习和掌握相关政策、法律、法规；负责管理项目保修期内的维修工作，做好保修工作的计划和统计工作。七、负责工程维修工作的受理、跟踪与反馈，与客户沟通反馈现场信息，负责维修任务调配、维修工期的安排

8、、维修验收工作。八、协助项目负责人对工程维修、赔付的责任方分析，以供结算。定期将项目运行情况、重大投诉、突发事件上报项目负责人、部门直属领导。九、对分管领导负责，定期汇报工作，并接受质询。十、按公司有关规定组织和处理客户房屋质量、配套设施和合同纠纷方面的投诉和维修；定期检查和考核维修工地的规范服务、维修质量。十一、负责组织有关技术人员和部门对房屋较大质量问题进行技术评定或鉴定。十二、负责前期物业管理衔接方面的协调、组织工作。十四、定期配合管家部对顾客进行回访、沟通工作，了解客户对公司产品的意见和建议。十五、组织建立工程部投诉处理档案和维修档案；并定期对投诉和维修内容进行分类、整理和分析工作，将

9、结果呈报项目负责人、公司领导。十六、根据公司保修期限和保修范围的有关规定，负责协调处理有关保修范围的界定和协调工作。十七、负责与各职能部门的沟通、配合工作。十八、负责专项维修的预、决算的审核工作。十九、负责工程部人员的考核工作。二十、负责项目管理范围内业主装饰管理审核。二十一、完成公司、项目领导交办的其他工作。工程领班岗位职责直接上级：工程部主任，直接下级：工程维修技工。一、负责工程部人员的工作和调配。二、协助部门领导，使质量体系文件（认证后）、公司内部文件在部门认真贯彻执行。三、定期或不定期对本班的工作进行抽查、检验，对不合格工作作出处理。四、负责每天安排对项目管理范围内的公共设施设备检查和

10、巡视工作。按照工作任务指令，将每项工作落实到具体员工，调配人员分工检查设备设施情况，保证设备正常运转。业主日常报修的处理。检查监督工程技工执行各项制度和安全事故的发生，确保园区设备、系统的正常运行。五、负责公共设施改造工程及公共设备的工程和保养、检修。六、搞好部门建设，做好工作场地内的清洁工作，做好考勤和对员工的考核，全心全意为业主提供优良服务，为业主排忧解难。按计划检查维保工作质量，组织好全部门的技术学习和培训。对本班的安全、消防工作负责。七、检查各承包商按期完成设备工程保养、故障处理及零件更换情况和记录，做到每月进行整理、登记和存档。八、负责项目管理范围内住户室内日常工程工作。九、协助部门

11、主管完成制定的工作目标。十、负责收集土建、建筑装潢的施工图纸、设计变更、等相关资料。从设计、施工、管理、使用等方面审核其是否符合规范；十一、深入现场，查勘采用材料质量和施工质量，并提出合理化建议。十二、负责起草项目房屋维修计划、方案和质量验收规范。十三、负责接管验收工程遗留建筑装修方面问题的协调、管理、监督、跟进。十四、负责对项目建筑装修重大投诉的协助处理及沟通工作。业主装饰管理审核。十五、安排执行公司的各类规章制度及管理规定。十六、负责对项目工程技工的技术指导、跟踪、监督、检查。十七、负责对项目的工程技工的技能培训。十八、负责专项维修的组织、施工、资金、后期跟踪；预、决算的初步审核。十九、负

12、责工程部项目维修材料采购计划（月计划）编制。提出本部门所需零件配件清单，做好备件领用和废件回收，做好本部门所用维修材料的统计，妥善保管好部门的共用工具。二十、项目管理范围内各项台账的建立。二十、完成公司、项目领导交办的其他工作。工程技工岗位职责接上级：工程维修领班。一、全面熟悉和掌握项目管理范围内供水、供电、消防系统、管线分布和控制位置、机电设施的性能和使用状况。了解和掌握园区管道走向、结构，各种阀门的位置和布局，熟练掌握各种设备、设施的操作和使用管理。二、严格执行操作规程，懂得各种设备的操作程序,认真维护各种设施设备，判断和独立处理一般性故障。三、认真履行服务承诺的相关规定，负责项目管理范围

13、内住户日常报修处理工作。四、加强与业主的沟通和交流，上门服务礼貌在前，文明操作。对服务项目有责任进行质量检查，以免突发事情的发生。五、保持办公区域、值班房、机房的卫生整洁，并做好当班记录和交接班记录，保证项目管理范围内各项设施设备的正常运行。六、加强自身的理论学习和业务培训，做到一专多能。一旦发生停电、停水、火警或其他事故，能迅速查明原因，采取应急、果断措施。七、做好本班各种质量登记处理的记录、反馈。对日常工作进行自检和互检，做好标识。八、管理好各机电、给排水、电梯、消防、智能化设备正常运行，保证园区设备每天都处于最佳状态；九、重要机房严格遵守门禁制度，保持各电力室卫生整洁（环境部配合）。十、

14、负责项目管理范围内的各项设备及管路的保养和维修，每天必须进行日常的清洁、保养和巡视检查，并做好保养记录。十一、积极参与改造完善公共设施及配套设施，对业主的装修咨询提供技术上的建议和监督工作十二、发现设备运行过程中的异常现象，要立即报告上级，对突发性故障应以最快时间修复（现场可维修项目），减低对业主工作生活的影响。十三、每天应对园区设备和设施进行预防性日常保养及检查工作。十四、坚持修旧利废，控制能源降低成本，提高效益。十五、讲文明，有礼貌，接受监督，业主投诉立即解决，重大问题立即向上级报告。 十六、努力学习业务知识，熟悉图纸资料，提高工作能力、应变能力。十七、值班时必须严格交接班制度，值班时发现

15、情况异常，要及时处理并立即报告领导，严禁在值班时脱离工作。十八、服从分配，工作认真，完毕有记录。完成领导临时交给的其他工作值班电工岗位职责一、坚守工作岗位，经常巡回检查高低压设备及仪器仪表运行情况，认真、如实作好各项值班记录，发现设备运行故障，必须采取紧急措施予以排除，同时尽快向服务中心报告。二、执行配电房交接班制度、倒闸操作制度、巡回检查等规章制度。三、保证设备、仪器仪表的整洁、光亮，保持室内环境清洁、美观。四、提高安全意识，遵守操作规程，经常检查高低压操作工具和防火器材的配备情况和使用性能，保证操作安全和防火安全五、做好设备维护保养工作。六、提高技术业务知识，熟练掌握机电设备的性能、操作程

16、序及应急处理的方法。七、完成主任交办的其他工作。入职要求一、热爱物管工作。二、身体健康，高中以上学历，年龄2045周岁。三、电工应持有相关有效岗位操作证书，不得有心脏病。四、爱岗敬业，动手能力强，有一定的与人沟通能力和语言表达能力，有较强的工作责任心。保修项目界定一、依据中国人民共和国建设部80号令房屋建筑工程质量保修办法规定，保修期限如下：1、地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限.2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏的保修期为5年。3、供热或供冷系统，为2个采暖期或供冷期；4、电气管线、给排水管道，为2年；5、装修工程为2年；6、其他项目保修期

17、限由发包方与承包方根据房屋质保期约定7、商品住宅自交付使用之日起，用户自行添置、改动设施、设备的，以及因用户使用不当或擅自改动结构而造成质量问题的，不在保修范围之内，由用户自行承担维修责任；造成他人损失的，依法承担相应的赔偿责任。二、业主户内维修项目：（质保期外收费）1、户内墙面、顶棚的空鼓、开裂、起皮。2、阴、阳角不顺直，不垂直。3、户内高低差、进深、开间不足，4、卫生间、厨房或是户内其他格局顶部、墙面的渗水问题。5、强电的电源、插座安装松动、不规范，弱电的线路日常维修。6、木地板起鼓、地板开裂、踢脚线起皮、变形。7、卫生间、马桶、浴缸、淋浴设施、洗脸台盆、给排水设施、附属设施。8、厨房的烟

18、道止回阀，给排水设施、附属设施。9、铝合金门、窗五金件，窗户外部渗水。10、户内的大理石、人造石台面。11、户内玻璃制品。12、厨房、卫生间等处墙、地面瓷砖松动、空鼓、破损、脱落。13、厨房、卫生间等处墙、地面瓷砖勾缝剂的粉化。14、户内配备的简单橱柜。15、进户门、分户门的锁心、门吸等五金件。16、建筑物外墙、窗渗水。三、园区设施维修：（除防水工程外，过质保期的由项目自行安排维修）1、因地基轻微不均匀沉降造成建筑物局部维修。2、因地基轻微不均匀沉降造成园区道路的局部维修。3、园区的亮化设施。4、园区附属设施的正常维修。5、电梯基础、机房墙、顶面的渗水。6、屋面整体防水。7、地下室渗水，汽车坡

19、道、道闸系统。8、单元门的五金件、门禁系统简单的维修。9、单元门厅的背景墙面、门厅的装饰部分。10、电梯门厅、各层楼道的照明设施。房地产公司与各参建单位质保期实行制度一、各参建单位以楼盘通过竣工验收日期为质保开始日期。二、房产公司对业主质保期以发出入户通知书5天后（合同约定）开始计算。三、竣工验收后与业主入户前差额日期的维修费用由房产公司承担。四、因产品的特殊性及公司的要求，所有参建单位在交付后必须在现场留驻施工人员进行维报。（在工程交付前一个月，所有参建单位必须签定维修协议，用此协议来制约参建单位，以确保日常工作的开展）公用部位的维修办法一、根据政策法规质保期内由参建单位负责。二、质保期后，

20、业主委员会成立：动用维修基金维修、与业主委员会达成维修协议。（根据国家制定的有关法规执行）三、业主委员会没成立：由房产公司承担维修费用。质保期后的维修办法一、非有特殊情况需请示公司经批准后再实施维修。二、其余均为有偿服务，由物业公司（工程部估价）与业主达成维修费用协议后，在不影响质保期内维修的前提下，方可实施。维修费用由项目服务中心出具发票给业主。工程部制度工程人员工作状态要求一、 仪容仪表要点：1、讲究个人卫生，保持头、面、手干净清洁；头发经常梳洗、修理，前不遮眉侧不盖耳，发脚不盖过后衣领；不留怪异发式，不染彩发，无纹身、蓄须、长指甲等；外表整洁得体，不戴多余及夸张首饰（结婚戒指除外）；工具

21、箱（包）统一拎在右手（或挎右肩处），并保持其整洁。2、上班时间着工作制服，外套纽扣、领口须全部扣上，并保持制服干净、平整；不系领带单着衬衫时，衬衫第二颗纽扣须扣上；工作牌端正佩戴在左前胸口袋上中间位置。3、不可擅自改变制服的穿着形式，不得敞开外衣、挽起衣袖、裤脚等；衣物无汗味，无明显油污、破损、褶皱；制服外不显露个人琐碎物品，衣袋内不得多装物品，以免显得服装不整齐。上班前、下班后，不得穿拖鞋、背心及短裤进入项目管理范围内。二、 言行举止要点：1、站坐姿态端正，行走迅速，靠边而行；与客迎面相遇应主动点头问好；使用礼貌用语、普通话；遇到客户询问，应停止工作，耐心仔细地回答；对投诉、专业性较强或无把

22、握、一时无法答复的问题，不得随意作答，应上报领导接受质询；为对方指路应五指并拢指示方向，指向要明确；精神振作、举止端正，工作态度不卑不亢。2、爱护工具，节约使用物料，工程工具使行定置管理，并摆放整齐；手持工具应离地向上，置于手侧；较沉重或较大的工具、物料等应整理整齐，用推车或三轮车送至工作地点；工作结束，应及时整理，用推车或三轮车放还原处，妥善保管。3、上班期间不可出现依墙靠物、背手、手插兜、随地吐痰、乱丢垃圾、嘻笑打闹等不文明行为；上班前不喝酒；进入公众场合不得吸烟、闲聊、阅读书报、大声喧嚷或作与工作无关的事；禁止高声招呼或叫喊；不得用手指或手中物品为人指路或指向对方；不得将工具拖行或抗在肩

23、上行走。4、遇突发事件，不慌不乱、注意安全，保证客户安全和自身安全后结合工程工作应急方案处理。入室工程规范接受任务准备：一、在接受上门服务任务（包括现场实地核实、维修）时，首先要明确并保证业主信息准确，业主信息包括：业主姓名、房号、联系电话、业主要求等, 并认真核实业主档案中以往维修、赔付情况，避免因同类问题重复赔付。二、应准备好维修单、维修工具、鞋套等物品。三、与业主明确约定上门时间，且必须按约定准时到达。作好预约记录，并注意核实是否与其他业主的约定冲突。如确有原因不能如期到达，应立即与业主联系，征得业主同意，另行约定时间（尽量不要占用业主工作时间），并向业主表示歉意，但不得重复推托。四、业

24、主所投诉事项必须由专人全程负责，如遇紧急情况不能全程负责，必须与后续人员交接清楚，且在条件允许的情况下向业主说明情况。五、对于属原施工单位保修范围的问题，工程部及时联系原施工单位、配套厂家，如原施工单位或配套厂家不能到场的情况下，应及时联系应急维修单位（外协单位签订代维协议）进场维修。现场维修注意事项：一、上门：轻叩三次或按门铃一次，等待回应，若间隔30秒无人应答可稍重叩门三次或再按门铃一次，不可长时间按叩或无礼地砸门拍门；主人开门后，应和蔼地自我介绍，如：“您好，我是御江金城项目工程部工程维修技工（工作牌号）（姓名），我来是要对情况进行工程（检查、保养等）。可以进来吗？”一般按“问候、自我介

25、绍、说明事由”的顺序。得到主人同意后应说：“谢谢！”不得在未得到主人同意的情况下入室工作（除非遇到紧急情况）。进入室内，需套上一次性鞋套；移动要轻捷；工具袋（箱）背在肩上，如拎在手中应高于地面一定距离，不得在地上拖动。二、进门：工程技工按约定时间或提前5分钟到达业主家，第一要自我介绍，确认业主，并出示工作证（胸卡）。如果工程技工未按约定时间到达，业主不高兴甚至不让进门等情况，应首先向业主道歉，争取得到业主谅解（不能以服务业主太多为理由）。若业主对上门技工资格表示怀疑甚至不让进门，工程技工应首先出示工作证，并把客服中心的电话告诉业主；通过规范的咨询语言，熟练的维修技术来赢得业主的信任；如业主就是

26、不让进门，则同业主改约时间，由工程领班亲自上门。工程技工穿鞋套时，先穿一只鞋套，踏进业主家，再穿另一只鞋套，踏进业主家门。如果工程维修人员穿鞋套站在门外，进门前要擦干净鞋套。为了预防鞋套太脏、破烂、太旧等，要带备用鞋套一付。工程维修人员必须监督其他施工人员穿鞋套,维修时用盖布盖在附近可能弄脏的物品。三、核对：与住户核对确认入室工程的内容，须收费的，根据有偿服务收费标准及现场情况向住户报价，并说明相关依据；在征得住户认可后开始工作。四、开始工作：进入工作地点后，将干净的工程专用地布铺在地面上用于摆放工具箱、工具和需要拆卸的零件，不得将工具和需要拆卸的零件直接放在地上。工作中尽可能不发出较大的噪音

27、，实在无法避免较大噪音时应事先向住户打招呼；随身携带的对讲机或手机音量应调节到使用人听得见，以免噪音影响住户。若遇特殊情况（如缺少工具、人员不足等），应退出房间用对讲机、手机（或其他方式）与相关人员联系；并告知住户需短时间离开，请住户稍候。五、工作结束：收拾好工具，向住户介绍工程（检查、保养）情况，并告诉住户正确的使用设备的注意事项，并请住户验收，然后正确填写 维修单并让住户签字确认；需收费的根据事先约定的收费标准收取费用，同时将 维修单第三联递交住户，并告知可随时至服务中心换取正规收费凭证；住户若有意见，应当面解释清楚，若不能解释，应回答：“对不起，你的问题或意见我需向我的上级主任汇报，我们

28、会尽快给您一个答复。”例行检查时也告诉住户检查的情况。六、 清场：离开前应将所有散落的根据、零件及杂物收拾干净，如有地面污染，应负责打扫干净。七、 退出：走出房间，步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中应高于地面一定距离。至门口应回身面对住户说：“打扰了，再见”。八、 禁止行为：以施工作业为由，不穿制服或制服不整、仪容不雅登门工程；酒后登门工程工作；在住户家中吸烟、哼唱、吃零食或互相说笑；借用住户的私人电话、工具等；以任何理由收受住户赠送的任何物品。九、 固体废弃物的处理：将在工程服务中产生的废旧灯管、一次性使用的鞋套、污染的油纱等送到指定的地点分类摆放。在业主家言行一定要规范：尽可能不借用业主

29、的东西，特殊情况下如需借用，则必须征求业主同意；如需移动业主家摆放的物品时，必须事先向业主说明，并征求业主同意；要借业主家的凳子或其它物品时，必须事先征得业主同意，踩时必须用垫布防护；绝对禁止在业主家抽烟，喝水、吃饭、留宿；绝对禁止使用业主家的洗手间和毛巾等；进行产品或家具搬运时，不允许在地板或地毯上推来拖去，给业主家损坏东西应照价赔偿，并表示歉意。 耐心听取业主意见 工程技工要耐心听取业主意见，消除业主烦恼，工程技工服务语言要规范，要求工程技工的语言文明、礼貌、得体，语调温和；吐字清晰，语速适中。如果业主恼怒，情绪激动，工程技工要耐心、专心听取业主发泄，眼睛注视业主并不时应答，让业主知道你在

30、认真听；若业主拒绝修理，要求赔偿，需弄清业主不让修的原因，从业主角度进行咨询，打消业主顾虑，让业主接受维修服务。问题判断 如果在维修中遇到新的问题，工程技工需进行详细记录，并及时将新问题向现场部门主管汇报，争取当场解决，若无法保证当场解决则婉言说服业主给予一定时间制定维修方案，并约定答复期限。如果业主要求给予赔偿，工程技工不要轻易答复业主，将业主的具体要求报部门领导请示后办理。工程技工如果遇到业主以他提出的条件没有得到满足为由，扣押工程技工或扣押工程技工工具，或业主态度蛮横，对工程技工打骂等情况，不要同业主发生正面冲突，电话通知主管负责人或项目服务中心，由项目中心领导出面处理。 服务完毕维修完

31、毕进行现场清理，将室内物品恢复原位并用自带干净抹布将其清擦干净，清擦地板，清点维修工具。让业主签意见之前，自己要对现场自检一遍，整理工具箱，对工具箱自检一遍，防止现场清理不干净、工具遗漏在业主家等；如果产品搬动复位时将地板、物品碰坏，需将损坏情况详实记录并向现部门领导汇报，待批准后给业主照价赔偿。同业主道别时，工程技工要走到门口脱下鞋套，站到门外，最后再次向业主道别。工程接报维修流程图特殊情况另行安排业主报修联系原施工单位或外协维修单位，确定维修方案能否及时落实物业客服接待，录入台帐领班人员受理 维修单，了解情况有效 报修无效报修 回复业主与相关部门或单位协商后，将相关情况及时通知业主与业主确

32、定维修时间维修施工单位入户维修客服现场人员过程跟踪维修完毕后由工程、客服、施工单位及业主一同签字认可业主共同验收业主是否满意业主签字确认，单据返回前台可维修解决的存档备案定期（周、月）对维修处理情况进行汇总分析工程部例行会议制度一、每周完成一次例会；二、无特殊情况不得缺席；三、总结前周工作，安排本周工作，相互沟通，各抒己见，总结好的工作方式方法，协调解决疑难问题，以及即时培训等；四、有详细的会议记录，并整理归档。工程部值班及交接班制度一、正常上班时间工程人员例行值班。二、值班时间内值班人代表工程部负责协调项目管理范围内的所有事务，同时完成应急报修。三、值班人认真书写值班记录，详细记载值班期间的

33、所有事务。四、对于不能协调处理的事情和重大事情必须及时上报。五、值班结束时做好交接班工作。工程部考核制度一、工程部主任负责每月按公司的考核制度对工程部员工进行扣分式考核。二、扣分考核必须有事实依据。三、工程部主任应关注员工平常的工作态度、成绩、工程质量、突出表现，每月、季、年评出本部门优秀员工，对达到公司奖励标准的报服务中心或公司给与一定的奖励。四、奖励必须有事实依据。工程部工具管理制度一、 工程部所有工具建立台帐。二、 工具的管理责任到人，定点摆放。三、 特殊工具要进行使用前培训。四、 定期保养、保洁（工程）工具以保持良好的技术状态。五、 破损的工具及时维修，不可带病使用。工程部二级仓库管理

34、制度一、 工程用材、工具、废弃材料等分类定点摆放。二、 二级仓库的管理责任到人，保持清洁整齐。三、 备用材料齐全完好，有一定的余量，定期补足已用材料。四、 材料清单详细准确，出库单据填写完整。五、 材料领取按公司规定统一办理领用手续。六、 集中摆放的废弃材料按相关规定统一妥善处理。七、验收交接制度一、 验收交接工程时要仔细全面。二、 所有工程缺陷要详细报告，准确填写工程交接单。三、 结合实际使用多提合理的整改建议。四、 跟踪整改过程，以确保整改到位。五、 过程整改结束后需二次验收，直至合格。六、 带领业主验房要按交接单逐条按标准指导业主验收。七、 对业主不懂的要耐心解释，直至其满意。八、 确实

35、存在的问题要详细准确地填写交接单。九、 整改过程要跟踪、验收，然后业主二次验收直至满意。十、 验收结束准确抄录相关仪表读数，并请业主签字确认。工程档案管理制度一、 工程部档案资料定点整齐摆放，确保档案安全不遗失；二、 档案齐全完整；三、 分类包装文件夹，名目清晰准确；四、 外借需登记签字，按时归还。工程保养制度一、项目管理范围内工程对区域内房屋建筑主体、公共区域公共设施设备的维护与保养以及业主及房屋使用人自用部位、自用设施设备的报修处理。二、设施设备应有台帐，并有完整的维护保养、主要零部件更换及大中修（改造）情况记录。三、设备按不同系统划分责任区域，责任区域内确定责任人。四、按照房屋本体养护工

36、程的中长期规划及设施设备的年度保养计划，各区域责任人对分管设备实施保养工程工作，并有完整的记录。定期进行设备房及其设备外表的清洁保养。五、工程部对各项目管理范围内服务中心机电设备的运行情况进行监督。六、自来水设施漏水、下水管道堵塞、电源线路和照明设备故障等的急修服务30分钟内到位处理，12小时内修复，否则应有紧急处理措施并有合理解释和限时承诺；小修2天内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺（如：住户预约、雨天筑漏、市政管理的设备设施故障等不受2日限制）。七、在运行监控或工程保养中发现的不可在短时间内排除的一般故障，应及时报服务中心经理请求公司提供支援，限期解决。八、设备发生重大故障或工程技工因

37、违反操作规程引发设备责任事故，工程主任应立即组织人员采取应急措施进行抢修，并及时向服务中心经理报告，防止故障或事故扩大。九、夜间发生，不影响住户生活、工作和产生严重后果的机电设备故障，可在次日进行工程。十、保修期内的设备故障或土建工程工程，首先通知设备供应商或报修施工单位，按照原设备订货安装合同或三方签订的相关协议条款执行。十一、设备工程或保养须中断系统或设备正常工作的，须提前申报审批，并提前24小时书面通知管家部公告业主（住户）；因突发事件使系统或设备不能正常工作的，应在1小时内联系有关部门处理，并通知管家部向业主（住户）做好解释工作。十二、分包给专业公司进行维护保养的设备，按照签订的有关维

38、保合同执行。十三、闲置设备和暂停使用的设备，由所属部门负责管理并做好记录。存放地点必须相对集中，保持干燥、通风，并加盖防尘罩，贴上标签。库存设备重新使用前，须经水电技工进行保养后，方可投入使用。十四、设备有下列情况之一者，应考虑报废：1、过使用年限，设备性能达不到规定要求且不能修复。2、外灾害或事故使设备损坏严重而无法修复使用。3、影响安全，继续使用将会引发事故且不能修复改造。4、维修费用超过原资产净值。十五、设备报废由服务中心工程主任组织相关人员进行鉴定、确认，填写 工程设备报废申请交服务中心经理审核后，上报公司领导批准。产权属业主的设备须报请业主委员会讨论批准。十六、设备批准报废后，服务中

39、心应对设施设备台帐进行更新。巡检制度（3级巡检制度）一、 技术服务部设备管理员需对所负责各项目管理范围内服务中心的设备设施进行定期巡检，以保证定期了解各项目管理范围内管理处设备运行状态，提高设备的使用完好率，降低突发事件的可能性。二、 巡检包括1级巡检、2级巡检及3级巡检。三、 1级巡检应由项目管理范围内服务中心工程主任带领其领导的工程技工进行，具体时间为按照规定的每天、每数小时进行检查；2级巡检由公司工程部经理完成，每月1次；3级巡检由专业负责对口设备的外协厂家或工程商完成，频率可以很灵活，根据质保期内、外分别写入合同执行。四、 1级巡检（日检）服务中心工程部相应分管责任人员进行检查，确保按

40、照规定的频率进行，需填写日检表。巡检要求认真仔细，严禁敷衍了事、填写数据不负责任。发现问题及时向工程主任汇报，保证分管设备正常运行。五、 2级巡检（月检）公司工程部经理负责，保证每月至少1次。需要填写月巡检表，内容主要是各类型设备的运行状态检查，方式有听取工程主任说明、现场抽查、查看设备巡检表。填写各类型设备的状态表，分好、中、差。发现问题及时安排工程人员检查解决。重大问题建立故障追踪表。六、 3级巡检（不定期检查）外协专业厂家、工程商解决。根据各类型设备分别建立不同周期的巡检周期。通常在水泵、阀门巡检每季一次，中央空调则在使用季节每月一次巡检，巡检内容参照合同条款。发现问题要求及时通报工程主

41、任，并给出解决方案、费用由工程主任报公司审核解决。在外协人员上门巡检期间要求工程人员跟班。七、 巡检制度用表格表示如下：巡检方式巡检人巡检内容巡检周期巡检结果一巡检工程技工分管设备每日反馈主任二级巡检工程部主任抽查、按设备类型、与工程主任沟通、看月巡检表每月1次反馈经理三级巡检厂家、维保商所属设备逐台仔细检查根据需要反馈工程部定期保养制度（3级保养制度）一、设备进行维护保养工作的主要目的就是延长设备的使用寿命，提高设备效率，降低成本，减少消耗，更好地为业主服务。二、保养内容：清洁、润滑、紧固、调整、防腐。三、设备的三级保养制度是指设备的日常一级维护保养，二级保养和三级保养。1、设备的一级日常保

42、养（1） 保养内容：清洁、润滑、紧固易松动的螺丝，检查零部件的完整，日常保养的重点在设备的外观。（2） 保养人员：工程技工（3） 保养时间：每天例行保养（4） 保养对象：中央空调设备、制冷设备、电梯、变电所设备、污水处理、生 活水泵、电机等设备（5） 保养具体工作：检查设备的操作机构，变速机构及安全防护保险装置是否灵敏可靠。建设设备润滑情况，并定时定点加注定质定量的润滑油。检查设备容易松动、脱离的部位是否正常。检查设备腐蚀、砸碰、拉伤和漏水、漏油、漏气、漏电等情况。搞好设备的清洁卫生工作。2、设备二级保养（1） 保养内容：对设备进行普遍的扭紧、清洁、润滑，并做部分调整（2） 保养人员：工程技工

43、，相关工种人员配合（3） 保养时间：每月或根据设备运行周期保养一次（4） 保养的具体工作：根据设备使用情况，对部分零件进行清洗。对设备的某些配合间隙进行适当调整。清除设备表面黄袍、油污、检查调整润滑油路，保证畅通不泄漏。清扫电器箱、电动机、电器装置，做到固定整齐，安全防护装置牢靠。3、设备三级保养（1） 保养内容：对设备进行内部清洁、润滑、局部解体检查修理（2） 保养人员：委外（3） 保养时间：半年/一年一次。（4） 具体保养内容：根据设备使用情况对设备进行部分解体检查。修复和更换易损件。检修电器箱，电动机，整修设备。检查、调整、恢复精度和校正水平。四、每次保养之后（不包括日常保养），由保养人

44、员填写保养记录单，并由工程设备人员和部门领导签字。作为考核依据，最后整理归档。五、在保修期内要求厂家进行免费保养（人为因素除外及易损件），保修期外则进行维保合同签署，具体参照维保合同。无论哪种保养，都应以不影响住户生活为前提。六、下列情况安排特殊情况检查及保养措施：重大节日来临前，安排安全检查。天气原因（洪水、冰冻、酷暑）安排设备相关防洪、防冻、降暑措施。应付检查团等机构参观的例行检查。七、厂家维保协议签署要领：明确保养期限。保养时间基本确定。保养内容要有明细。费用发生需要列明细表。说明报修反应（时间）及到现场的最长时间和解决时间。配件的到货期约定。服务态度及与客户沟通。付款方式。违约责任。有

45、效法人或委托人签字、盖章。相关附件（报价单、服务内容甲方确定明细表、其它附件等）。电梯巡检工程制度一、电梯操作工每月巡回检查电梯设备、机房，并有详细记录。二、保证设备、机房、井道、底坑等清洁、润滑、紧固等。三、对相关部位严格检查，发现问题及时通知维保单位处理。四、对工程维护做好提示和提前告知等。五、处理电梯的简单应急报修。六、配合、督促、跟踪维保单位按计划进行工程、维护。七、提醒、督促维保单位对设备进行相关的检测。八、考核维保单位的维保质量，给技术服务部提供相关信息，以利于对维保单位管理。配合与跟踪制度一、随时配合、跟踪、管理工程整改、外来施工等。二、按员工制度管理施工人员。三、监督施工过程。

46、四、监管施工场地，确保无安全隐患、环境污染等。五、督促施工进度，以按期完成。六、提供合理化建议，减少施工对园区（业主）正常秩序的影响。变电所（配电房）管理制度一、负责做好变电所各种设备的正常，确保各区域的动力和照明用电正常。二、严格遵守安全操作规程和工作制度。三、完善配电装置标志，做好临时停电、供电工作，制定特殊情况下的供电措施。四、制定设备保养计划，并按计划实施，维保记录按规定填写归档。五、注意防火、放水、防小动物进入配电房的“三防”工作。六、负责巡检由变电所输出到各配电柜之上的母线、电缆是否正常。七、负责变电所设备及环境的清洁工作。八、配合供电部门进行相关检测。生活水泵房管理制度（是否委托

47、自来水公司进行管理）自行管理模式一、水泵房的全部机电设备由项目管理范围内服务中心工程部指派专人负责监控，定期、定时进行巡回检查，了解设备的运转情况，及时发现故障苗子和隐患，及时认真做好记录，解决不了的问题及时报告主任同时电话和书面报告工程部经理，力争尽早排除。二、水泵房内设备由相关人员负责，无关人员不得进入泵房。三、生活泵的相关选择开关位置与操作标志应简单明了。正常情况下水泵的选择开关处于自动档。四、保证生活供水泵的正常运转，定期检查泵的运转情况，交接处定期检查清洗。五、生活泵每周切换运行以保证正常运转，每半年进行一次自/手动操作检查，每年一次全面检查。六、水泵房每2天巡查一次，每周打扫一次，

48、积水坑水泵及管道每月清洁一次。并做好相关书面记录。安全生产责任制度为加强安全生产的领导和管理,贯彻落实“安全第一、预防为主”的方针,提高员工的安全意识和自我防护能力,结合项目管理范围内公司的工作特点,特制定安全生产责任制度如下：一、项目管理范围内工程主任安全生产责任制（1）对本项目管理范围内工程部的安全生产负直接领导责任,检查落实各项安全生产管理制度。（2）根据国家有关安全生产的法规条例及上级有关指示,结合本单位的情况,提出具体方案并认真贯彻执行。（3）支持部门对安全工作的指导,组织好员工的安全生产教育和培训工作。（4）对本项目管理范围内工程部在安全生产上的重大问题负责组织调查处理,提出处理意

49、见,配合做好特殊工种的培训工作。（5）指导安全生产工作,提出安全生产措施和安全交底工作。（6）参与事故调查和处理工作,分析事故原因,提出报告,拟定防止事故措施并督促实施。二、工程工安全生产责任制（1）认真执行有关安全生产的规定和制度。（2）遵守安全操作规程,不违章操作,不冒险蛮干,有权拒绝违章指挥。（3）积极参加安全活动,认真执行安全交底,维护一切安全设施和用具并正确使用各种劳动保护用品。（4）发现不安全隐患要立即报告,待消除隐患后方可上岗操作,操作中应互相联络,提示安全注意。（5）发生事故要保护好现场,立即进行抢救,同时立即报告,不得隐瞒。（6）严禁带负荷接电或断电并禁止带电操作并使用有效绝

50、缘用具。（7）相关作业时应实行挂牌制。（8）高空作业应带好安全带并穿好防滑软底鞋,严禁穿高跟鞋、拖鞋作业。患有高血压、心脏病以及其它不适于高空作业的不得从事高空作业、登高作业应作好防滑保护和监护工作。（9）地面挖开槽,窨井口作业时应有明显围护,夜间施工应接好障碍灯,防止路人摔跤和跌入。（10）防雷接地和电气设备的接地,接零完好,并定期测试。工程部业务培训制度一、 培训目的：为了提高工程员工的自身素质、自我解决问题的能力，熟练操作技能，持续改进提高工作成效，更好维护设备正常运转及节约成本，除岗前培训外，根据年度培训计划进行岗位职责、服务态度、岗位技能等相关工作内容的培训。二、 培训内容：1、岗位

51、知识培训：岗位职责、行为举止、服务意识、与住户沟通技巧。2、业务工作培训： （1）、工程交接前，由工程部协调，组织安排工程人员跟踪施工过程，了解设备区位，设备安装工艺流程，设备的调试运行及简单的操作，使工程人员对设备有一个基本的认识。（2）、工程交接时，由工程部及相应服务中心，组织工程人员进行培训。内容包括设备管理制度、设备基本常识、设备的操作方法、常见故障的判断、处理，系统图纸的熟悉，具备能够处理常见问题的能力。（3）、工程交接给项目管理范围后，由工程部经理安排每年进行24次设备系统培训，采用理论与实际结合的模式，在每期培训结束后安排考试，检查培训结果。提高工程人员实际使用设备和处理问题的能

52、力。总结近期故障类型，针对性提高分析判断能力。3、专题知识培训：消防知识培训、安全知识培训、突发事件或异常情况处理规程三、培训频率业务培训频率按以上已明确的要求进行；操作技能培训可在工作中结合现场操作进行；理论上的岗位知识培训、专题知识培训等至少每月一次，以确保培训质量。四、培训方式培训可采取会议、专题讲座、互相交流、现场操作、岗位轮换等方式。五、培训记录每次培训及考核完毕，均应有记录。部门主任填写“培训记录表”及“培训成绩记录表”，作为员工绩效考核、工资晋升的依据，并通过跟踪调查确定培训效果以改进培训方法及措施。六、培训考核培训考核有口试、笔试、实际操作考核、工作质量考核等方式。对部分文化程

53、度不高的员工就培训内容可采取口试及现场操作的形式进行考核；对部分文化程度较高、业务能力较强的员工，可采取笔试、工作总结等考核形式；理论性较强的专业知识，占培训成绩的30%；实际操作考核，占培训成绩的70%；工作质量考核主要是将培训与实际工作结合，加强培训实用性，可作为员工绩效考核和再培训的依据。考核不合格者可有一次机会的补考，再不合格，给予转岗、再培训，仍不合格者，由主任提出解聘、劝退的处理意见，报上级领导处理。机电设备操作制度设备工程技工在日常工作中应做到“三好”“四会”，达到“四项要求”，遵守“五项纪律”，具体内容如下：一、“三好”的内容：1、管好：工程技工对设备负有责任，不经领导同意，不

54、准别人乱动设备。工程技工应使设备及仪表、附件、安全防护装置等保持完好无损。设备开启后，不准擅自离开工作岗位。设备发生事故后，要立即停车，保持现场，如实将事故情节报告上级领导。2、用好：严格执行操作规程，禁止超压，超负荷使用设备。工程技工不准脚踏设备表面，不准用脚踢操纵把和电器开关。设备上不准放工具，工件等。3、修好：工程技工应使设备外观和传动部分经常保持新安装时或大修后的良好状态。工程技工应经常保持设备性能良好，定形设备应达到国家标准，一般设备能满足工艺要求。工程技工应保持设备没有较大缺陷，仪器仪表和润滑系统灵活可靠。二、“四会”内容1、会使用：工程技工应严格遵守操作规程，变速，挂轮时必须停车

55、。要熟悉设备结构、性能、传动原理。2、会保修：工程技工要保持设备内外清洁，做到班前润滑，班中班后及时清扫。工程技工应保持设备各滑动面无油垢，无碰伤，无锈蚀，无四漏（漏油、水、汽、电）。工程技工应按设备润滑图加油，做到四定：定质、定时、定量、定点，保持设备运转正常。3、会检查：设备开动前，必须检查设备各操纵机构是否灵敏可靠，各运转滑动部位润滑是否良好，确认一切正常后再使用。接班时，发现上班事故或部位故障，要立即报告。设备开动时，应随时观察各部位运转情况，细听设备运转声音，如有异音，立即查出原因直到查明为止。4、会排故障：工程技工发现电器短路，断路如保险丝烧断，电线接地，接触不良等，应及时排除。工

56、程技工发现油路系统发生故障时，应会排除。工程技工发现各种螺丝，斜铁，离合器，皮带等松动，应会排除。三、“四项要求”的内容整齐：工具、工件等要放置整齐，安全防护装置要齐全，线路管道要完整。清洁：设备内外要清洁，各滑动表面、齿轮、齿条等处应无油垢、无碰伤、切屑垃圾应清扫干净。润滑：按时加油换油，加油和装油要保持清洁，油标、油线要清晰。安全不出事故。四、“五项纪律”的内容遵守安全操作规定。经常保持设备清洁，按时加油。严格遵守巡检制度、保养制度。管好工具附件，不得遗失。发现故障及时停车，本人如不能处理应立即通知检查电器设备检修维护制度一、为保证电气设备的正常运行，促进电气设备的检修维护工作正常化、规范

57、化、科学化，做到安全检修维护工作万无一失，特制订以下规定，望遵照执行。二、必须严格遵守和执行国家电气安全操作规程、工程技工做到培训后持证上岗，无证者禁止操作。三、工程班对于项目管理范围内内配置的电气设备，按计划定期给予检修及维护，重大电气设备的检修计划，要由工程经理把关审查由项目管理范围内工程部派专人组织检修。四、检修和维护电气设备时，应采取相应的安全组织措施和技术措施，要对作业人员进行安全生产交底和技术交底，防止触电及设备事故发生。五、在电源干线、低压、配电盘及配电箱等设备上进行工作时，必须有专人监护，至少由两人进行。操作前必须摘掉检修设备的电源保险后验电，悬挂标示牌，必要时加装栅栏。六、检

58、修电气设备及线路后，要经专职技术人员检查无误，并拆除所有的安全措施，方可投入运作。严禁在处于工作状态的电动机及其附属装置回路上进行工作。临时施工用电管理规定为了加强楼宇修缮和业主装修工程的临时施工用电管理，确保电源线路安全和电气设施设备安全运行，维护业主正常的工作秩序和生活秩序，特制订本规定一、进行重大的修缮工程使用施工电动设备和电动工具的用电，必须在不影响正常运作和供电负荷允许范围内进行。二、公共建设施在进行修缮使用电动设备或工具的名称、数量、规格，必须在申报表中登记注明，同时工程要派专业技工对其电动设备工具进行检查、核实，并查验电工技工的上岗证，禁止无证操作。三、凡进入项目管理范围内内进行

59、施工的单位和个人使用的电动设备、工具及电源线等器材，必须符合国家有关产品质量规定和安全要求，并安装漏电保护器开关，配电分线电闸箱和安全电表，在管理处专业人员指定的地点接线，禁止乱接电线。四、进入项目管理范围内的临时施工人员使用的电动设备和工具必须在服务中心规定的时间内使用，禁止在其它时间内使用，以免发出各种噪音影响业主正常休息。五、工程部人员有权对违章操作的人员和电动设备工具进行检查，有权停止违章电动设备及工具的使用，对不听劝告者，应立即报告项目管理范围内服务中心、工程部经理或公司有关部门，停止施工站房安全防火及出入规定一、本规定所指站房为:变电所、水泵房、消防控制室、电梯机房等机电设备重点部

60、位。项目管理范围内服务中心各部门有关人员应严格执行,以做好安全防范工作。二、巡检人员必须坚守岗位,不得擅自离岗、串岗。三、外来人员检查、参观,需经项目管理范围内服务中心经理或工程部经理有关领导批准或由有关人员陪同方可入内,否则工程人员有权拒绝。四、设备维护期间，外保施工人员应服从项目管理范围内人员的管理,遵守站房的有关管理制度,做到安全第一,人走场清。五、各站房严禁烟火,不得在站房内吸烟,如因工作需要动火,必须经领导批准,并做好消防应急措施,方可动火工作。六、工程及有关人员应自觉遵守,共同做好安全防范工作,杜绝意外事故。变电所安全操作制度一、倒闸操作必须由两人执行,以其中对设备较熟悉者作监护,

61、实行双人监护制。二、停电拉闸操作必须按照先拉负荷侧,后拉电源侧的顺序依次操作,送电顺序与此相反,严禁带负荷拉闸。三、下列项目应填入有关表单内：1、 应拉合的开关和刀闸。2、 检查开关和倒闸位置。3、 检查接地线是否拆除。4、 检查负荷分配。5、 安装和拆除控制回路或电压互感器的保险丝,切换保护路和检验是否无电压等。四、操作前应先进行模拟操作,检查操作程序是否正确。五、电器设备停电后,即使是事故停电,在未拉开有关刀闸和做好安全措施以前,不得触及设备或进入栏内,以防突然来电。六、在发生人身触电事故时,为了解救触电人,可以不经许可,即行断开有关设备电源,但事后必须立即报告上级。七、在停电设备上工作,

62、或在全部停电以及部分停电设备上工作,必须严格执行保证安全的组织措施和技术措施，悬挂标识牌。八、装设接电线必须由两人执行,若为单人值班,只允许使用接地刀闸,或使用绝缘棒合接地刀闸。九、接地线应用多股软裸铜线,其截面应符合短路电流的要求,但不得小于25平方毫米,使用前须认真检查,禁止使用不合格的接地器械作接地或短路之用。十、每组接地线均应编号,存放在固定位置,并编上号码.装拆接地线,应做好记录,交接时应交待清除。十一、在一经合闸即可送电到工作地点的开关和刀闸的把手上,均应悬挂“禁止合闸,有人工作”标示牌,线路上如有人工作,应在线路开关和刀闸操作把手上悬挂“禁止合闸,线路有人工作”的标示牌,标示牌的

63、悬挂和拆除,应按有关负责人的命令执行。严禁工作人员在工作中移动或拆除遮栏,接地线和标示牌十二、线路的停送电均应按工程主任的命令执行,严禁不按约时停送电。电器安全操作制度一、 熟悉电气安全知识和触电急救方法,持操作证方能上岗。二、 工作前,必须检查工具仪表和绝缘用具是否灵敏、安全、可靠,禁止使用失灵的测量仪器和绝缘不良的工具。三、 任何电器未经验电,一律视为有电,不准用手触及，开关跳闸后,须将线路检查一遍,方可合闸,不允许强行送电。四、 不准带负荷拉闸操作,凡校验及修理电气设备时,应切断电源,挂上“有人工作,禁止合闸”的警告牌，停电警告牌应谁挂谁取。五、 不准带电作业,遇有特殊情况,不能停电时,

64、必须在有经验的电工监护下划出危险区域禁界,采取严格的安全绝缘措施方能操作。六、 金属外壳电器,必须接地,接地要符合标准,有电设备不准断开地线。七、 电器或线路拆除后,遗留的线头应及时绝缘处理好。八、 安装或工程照明用具,必须控制相线和火线,火线必须接开关后通往灯头。九、 严格控制临时线的安装,明确需装临时线,必须按临时施工用电管理规定进行安装、拆除。十、 2米以上登高作业应佩戴安全带,使用登高工具,使用前,应先检查其安全可靠性。十一、绝缘用具要定期做好耐压试验,确保用具安全可靠。由电气设备引起的火警,要立即切断电源,并使用专用灭火器扑救,严禁用水或泡沫灭火器扑救。装修管理制度一、工程部专门人员

65、对业主提交的装修方案中涉及承重结构、公共设施的内容依据相关法规、约定进行审核，提出书面意见，递交项目管理范围内服务中心管家部交业主及施工队负责实施。二、工程部派专人每天去施工现场了解装修情况，对装修中损坏房屋承重结构、公共设施、超负荷用电等违规行为应及时发现并予以制止。逐项检查以下内容：1、房屋主体结构：装修是否符合房屋原设计时的工程技术规范与技术指标；是否有破坏房屋主体结构、破坏外立面、随意在承重墙上穿洞，拆除连接阳台门窗的墙体、扩大原门窗尺寸或者自建门窗的行为。2、荷载：是否有随意增加楼面静荷载、在室内砌墙、超负荷吊顶的行为、隔墙材料是否用轻质材料。监督其在装修过程中材料的堆放，避免集中堆

66、放对结构的影响。3、 防水：是否在允许范围内对地面进行改动；如洗手间、厨房等地面改动，必须按规定做好地面防水处理，并约会有关人员进行检查。蓄水观察防水性能，确保无渗漏；并对破坏点拍照存档，以备后查。4、给排水：给排水管道如有改动，需检查是否按图施工，材料质量是否符合国家标准，接口部分是否漏水，是否损坏主任及原有管道等；污水管不得接入雨水管。改动水管的提醒其打压测试水管连接头，避免渗漏水。5、空调：检查空调主机是否安装在指定位置，地脚螺栓需加装防震垫片，空调排水不得直接排至户外，需放入预留管道口或利用厨房、洗手间、阳台地漏排水，空调水的排放避免给楼下住户造成不便；主机如需挂墙或搭架安装，需用不锈

67、钢材料。6、防盗装置：不得更换大门；业主自行安装的防盗门不得超出门框范围而凸出走廊；新加防盗网必须在室内。并检查家具报警装置有无拆改、移位等。7、其它：是否有装修垃圾堵塞下水管道现象；是否有违章用电行为；外露平台如有装修，应依据购房合同或查明是否得到项目管理范围内服务中心及开发商批准；改变或拆除原配设施的，是否恢复，如：防臭地漏，烟道止回阀等；三、告知业主或施工人员装修中的注意事项视情况书面通知业主及施工队限期对违章违规装修进行整改。空置房巡检制度一、正常情况每月巡视空置房，如有大雨，雨后巡视，并有记录。二、检查门窗、玻璃、外观等完好齐全，如有异常及时工程。三、检查墙面是否完好，有无渗漏，如有

68、应及时修复。四、给排水有无异常滴漏等，若有及时处理。五、电源是否断开。六、报警设施是否正常。突发事件处理制度一、遇水、电、气等突发事件要沉着冷静。二、采取临时处理措施：堵、盖、围挡、疏散等。三、清楚地向供水、供电、供气等部门报修，请求支援。四、及时向上级汇报情况。五、配合相关工程单位完成抢修、恢复工作。工程主任回访制度 一、凡涉及房屋质量投诉工程主任必须到达现场，并就工程维修结果亲自上门回访。二、其他工程服务内容，主任或领班可有选择性的电话或上门回访。三、一般性工程回访可在工程后第二日回访。四、房屋质量工程回访可在工程完工后一个月内完成，以观察工程效果。五、针对工程部服务内容征求业主意见的回访

69、每月不少于10户。六、所有回访都有完整记录。工程工必备工具 序号名称数量序号名称数量1克丝钳19电工刀12十字螺丝刀大小各110卷尺13活板手111清洁毛巾14尖嘴钳112一字螺丝刀大小各15扁口钳113绝缘胶布 16试电笔114小铁锤17万用表115地垫18管钳116工程部各系统管养规程1、电梯系统一、每日巡查电梯机房，并记录。二、抽查维保单位工作质量，并记录，如不合格，及时通知其完成。三、提醒并配合维保商完成必须的相关检验检测。四、定期汇报维保情况，并有记录。五、按合同评判维保单位的服务水平和质量，并将结果报工程经理，以利于选择更好的维保单位。2、变配电系统一、每周对配电房巡检一次，巡检时

70、观察电压，检查设备运行情况，包括外观、声音、气味、温度及开关和指示灯状态，以及机房照明和附属设施情况。二、每周清扫配电房及配电柜表面灰尘。（环境部配合）三、每半年对配电设备进行一次清扫，督促委外保养工作。3、照明灯具一、每半年检查外环境及公共楼道、办公室和各活动场所的灯具使用状况。二、室外灯具检修完毕，安装时要注意防水处理，防水胶垫安装平整无变形，接线孔的防水胶圈安装完好。三、登高检修时，必须一人操作，一人监护，超过2米时要佩戴安全带，登高用具要摆放牢固、安全可靠，所携带的工具必须摆放稳定，防止跌落。四、因检修需要断开的开关必须悬挂“有人工作，禁止合闸”的标识牌，标识牌要求谁挂谁取。到黑暗处进

71、行检修时要携带合适的照明用具。五、清洁后的灯具、灯管物灰尘、灯具内物蚊虫，灯盏、灯罩明亮清洁。六、安全注意事项：1、 在梯子上作业时应注意安全，防止摔伤。2、 清洁前应首先关闭电源，以防触电。3、 人在梯子上作业时，应注意防止灯具和工具掉下砸伤行人。4、排水管道一、每年检查排水主要管道，下水管、雨水井等，发现水流不畅，及时安排疏通。二、每季度检查各窨井，发现堵塞及时疏通，每季度进行清淤。三、清洁窨井、雨水井、管道井等，揭开盖后，附近要竖警示牌，并有专人负责监护，以防行人跌入。5、图像监控系统一、每月对监控系统设备进行一次除尘维护保养。二、检查防护罩并清洁干净，擦洗镜头，调校固定镜头角度及焦距。

72、三、检查摄像设备支撑杆的固定及防腐是否良好。四、检查监控室通风、照明是否良好。五、检查各监控系统连线是否牢固，接触是否良好。六、室外摄像系统，应检查其防风，防雨，防尘罩的密封，检查防雷装置的接地是否良好，云台的转动是否正常，镜头变焦、自动光圈等功能是否正常。七、发生故障报请专业公司工程。6、周界报警系统一、 每月对周界报警系统进行一次除尘维护保养。二、 检查并清洁防护罩，检查红外发射、接收装置支撑杆的固定及防腐是否良好。三、 检查周界报警系统连线、接触是否良好。7、可视对讲系统一、 每月对系统进行一次除尘维护保养。检查并清洁防护罩，检查镜头焦距是否正常。二、 检查所有解码器、视频分配器接线是否

73、可靠。三、 测试刷卡开门是否正常，门电机复位延时时间是否处于正常范围。8、道闸系统一、 检查道闸机安装是否牢固可靠二、 刷卡起道闸（手动、感应起道闸）、车过落闸动作是否正常；电机运行有无异响。三、 机械部分是否有摩擦；闸杆有无损伤情况。9、背景音乐系统一、每月对背景音乐系统的主机进行清洁除尘，检查CD机、卡座有无异响，功放发热是否正常，输出电压是否符合正常范围。二、每月对室外的扬声器、音柱进行清洁，检查防水情况，检查接线是否良好，声音输出是否清晰嘹亮。10、消防系统一、每日对火灾自动报警系统主机进行清灰除尘，检查主机接线是否接触良好，检查主备电状况是否良好，观察主机是否有故障显示或报警，发现故

74、障及时汇报。二、每月轮流安排对消防报警装置、卷帘门、排烟风机、消防泵、喷淋泵、室外消火栓、排烟防火阀、应急照明、消防对讲电话、非消防电源切除、电梯迫降等进行检测，检测结果要做详细记录。11、人防系统一、每日巡视人防消防控制室，并有巡视记录，保持其清洁干燥。二、每周巡视送排风机房，并试起停一次，很据需要可定时开启，做好巡视记录，保持机房清洁。三、防火卷帘门每月试开关一次，保持良好的技术状态。四、人防配电房每周巡视，并有记录。五、疏散指示每月巡回检查一遍，确保其工作正常。六、应急照明每月切换一次，以确保其应急功能。七、排水系统每月试起停水泵，并检查控制系统，以确保能自动排水。12、风机系统一、每周

75、工程部对风机进行手自动操作（梅雨季节每天）检查有无杂音、异常、皮带松紧度是否正常。二、每年工程部安排对所有风机做一次保养，同时对风机控制柜电气控制回路一同保养。13、生活水系统一、 每2天巡视泵房，检查项目：电柜上电压、电流，出口压力表、液晶屏各数据、变频器HZ数是否正常并做好运行记录。二、 检查管路、阀门是否漏水、电机运行是否正常。三、 确保泵房地面和设备外表的清洁。四、 生活水泵每周进行一次日常检查。14、远程抄表系统一、 每月抽查部分读数进行校对，如果发现较大误差，及时向主任汇报，联系厂家对采集器进行调整或更换。二、 每月对室内外表箱的防水、电源、接线情况进行检查，接线柱要定期紧固。三、

76、 进行系统巡检时发现采集器不在线的情况要及时对相应的采集器和线路进行检查。四、 协助、督促、配合维保单位工作。15、景观灯、泵一、每日巡视景观灯、泵，有巡视记录。二、保持池、水清洁；景观灯完好无残缺。三、定期调整景观灯启停时间（根据冬、夏时令）。四、保持喷泉的设计状态，如有偏差及时调整相应控制阀门。五、定期投放药剂、开启过虑设施以保持水质。16、排污系统一、每周巡回检查排污泵，并有记录。二、保持控制箱清洁、指示灯正常。三、每月试启泵、切换运行泵号；调整浮球开关，确保自动启动。四、保持止回阀正常工作，避免回水。五、积水坑盖板每年做除锈、防锈。六、每年清理积水坑，防止堵塞。17、硬质景观一、每周巡

77、回检查园区的硬质景观；并有记录。二、剥落破损及时修复，保持原貌。三、倾斜松动的要保护并纠正，避免不安全因素。18、儿童游乐场及体育健身器材一、每周巡回检查园区的儿童游乐场及体育健身器材，并有记录。二、每季度紧固螺栓、装饰盖帽等，润滑相关活动部位。三、及时排除安全隐患。四、提醒标识完好醒目。五、不可修复的，联系厂家并做好围护。19、公共区域的休闲座椅一、每周巡回检查园区的休闲座椅，并有记录。二、每季度紧固固定螺栓。三、桌椅表面发现木刺及时打磨。四、脱落、开列、破损等及时修换。20、公共楼道一、按包干区每周巡回检查公共楼道，并有记录。二、保持感应、延时灯完好灵敏。三、扶手完好无破损。三、地墙转破损

78、及时修复。四、门窗玻璃完好，开关灵活。五、水、电井检修门关闭上锁。六、门禁自动门刷卡、感应灵活。21、地基一、检查房屋四周排水沟、散水，保持房屋四周与庭院排水良好。二、排水困难，排水沟、散水发生破损时，应立即进行处理。三、埋在房屋下面或靠近基础的上下水应加强巡查，发现问题及时工程，防止泄漏。四、发现破损或严重腐蚀剥落应立即修复；对于风化、起壳、腐蚀、疏松的部分，应进行清除洗刷后加做或重做水泥砂浆抹面。22、砖砌体结构一、 保持房屋给排水设施的完好，对屋面防水面层的损坏及时修复。二、 保持室外场地平整和排水坡度，防止建筑周围积水。三、 禁止在墙上随意开洞而不加防护措施。四、 发现地基基础损坏、出

79、现不均匀沉降时加大巡查力度，做好沉降数据记录，待基体沉降到一定程度时，进行加固处理。五、 及时修复屋面隔热层、保温层、屋面柔性分格缝的损坏。24、散水一、散水一般都建造在房屋的回填土上，应特别注意检查房屋四周回填土有无夯填不实、坍塌现象；检查散水有无空鼓、断裂，发现问题及时修复。二、检查散水与建筑物外墙的沉降缝，发现开缝应及时用沥青砂浆重新填补嵌缝。三、对于基底土壤沉降、坍塌造成散水空鼓、开裂，应及时加固基底，填补空洞，用素混凝土或配沙石捣固。四、根据散水表面开裂损坏程度，分别用素水泥砂浆灌缝、1:1水泥砂浆或钢筋混凝土填补等各种方法修补。25、项目管理范围内道路日常检查项目管理范围内的水泥路

80、面、柏油路面、行人道地砖、广场砖和路面窨井盖，发现裂缝或破损，及时修补。26、屋顶楼面每年检查清除一次屋面的落叶、杂物、灰尘等，疏通雨水口和落水管。工程部对客服务流程1、交房服务流程一、带领业主收房，提供相应的服务。二、按照验房单逐项验给业主确认，并签字。三、对验房发现的问题提醒业主详细填写验房单。四、查抄、记录相关计量表数据，请业主确认。五、告知业主相关装修常识和注意事项。六、耐心解释业主的疑问，不能解释的请工程主任解释或协调。七、跟踪验房问题的整改，并带领业主二次验收，直至业主满意签字确认。2、装修跟踪管理服务流程一、业主装修过程中每日巡查。二、对装修工人的违规操作及时劝阻制止，并通知客服

81、告知业主。三、对装修过程中的给排水防水的改动或破坏提醒业主做相应处理。3、住户室内设备安装指导服务流程一、指导住户安装空调室外机在指定位置。二、阳台雨水管禁止排放污水。三、中央空调管道孔不影响过梁。四、灯具安装。五、纱门纱窗统一协调。4、楼面漏水工程服务流程一、查看漏水部位，判断漏水原因。二、确定漏水原因后，采取相应的处理措施。三、疏通堵塞的下水管；检修坐便器漏水，更换零配件；楼板裂缝渗水，应打开相关部位，重做防水层。四、工程完成后，由客服中心24小时回访，是否还有漏水现象；如已正常，恢复饰面原状。5、进户门锁服务流程（电子锁）一、反复开关数次，判断锁坏何处。二、确定修理或更换方案，告知住。；

82、三、能修理的及时修理；需更换零配件或整件的，由住户决定是否更换后提供产品。或由住户自行提供。四、检查住户提供的零配件或整件是否合格，合格产品方可使用。五、检验新换锁具或部件直至正常使用。六、告知住户开关锁时不要用力过猛，不要用其他硬物开锁，定期给锁的活动部位润滑。6、水管漏水工程服务流程一、关闭室内所有水阀，估计可能产生漏水的部位，一一排除，查找漏水点，判断漏水的原因。二、查看水表，如转动说明墙内水管破损漏水；结合查看墙面或地面渗漏水迹象，确定漏水部位。三、工程到位时先关闭户内总阀，再打开漏水部位，更换破损水管。四、打开总阀查看是否还有漏水；关闭室内所有水阀，看水表是否转动；如无漏水，恢复原状

83、。五、如需关闭单元总阀，妨碍其他住户正常用水的，应事先通知楼上下邻居，取得谅解。7、阀门、水龙头漏水工程服务流程一、查看漏水部位，判断漏水是否为安装原因、水龙头本身原因，处理前需关闭户内总阀。二、如是安装原因，卸下阀门或水龙头重新安装直至不漏。三、如是阀门或水龙头本身原因，卸下阀门或水龙头查看各部位基零配件是否完好，更换相应零配件。四、如阀门或零配件不能继续使用，应向住户说明；检查住户提供的产品，合格方可予以更换。五、工程完毕，打开总阀试漏，直至正常使用。8、浴缸堵塞和漏水工程服务流程一、查看浴缸堵塞或漏水情况，用水拔试通。二、如水拔不能解决，判断堵塞产生的原因及解决方案，并告知住户。三、可通

84、过检查口解决的，打开检查口（如检查口在楼下住户室内，应先与该住户协商，预约检修时间），取出杂物，试通直至正常。四、若堵塞严重，必须掀起浴缸工程的，需详细向住户说明情况，得到对方对工程过程和相关费用的认可后，方可施工。五、工程完毕，放水查看排放是否正常，以及接头部位是否漏水。六、查看排水管是否漏水，如仍漏水需更换新管。七、确认无堵塞和漏水后，将浴缸恢复原样。9、坐便器、地漏堵塞工程服务流程一、询问住户使用情况，判断造成堵塞的原因，确定使用的器械或工具。二、对水拔不能消除的堵塞，可用疏通机疏通，但使用前应向住户说明疏通机可能会对釉面造成损伤，得到住户同意后方可使用。三、用疏通机不能解决问题的，则需

85、联系楼下住户，从楼下住户室内检查口疏通。四、与楼下住户协商，约定工程时间。五、如楼下住户也存在同类现象，则需疏通主排污管。六、处理完毕，需放水试通，排除堵塞后，恢复检查口等部位。10、坐便器漏水工程服务流程一、查看漏水部位，判断可能产生漏水的原因。二、更换损坏的零配件；如需整套更换，应告知住户提供产品，检查合格后方可更换。三、需掀开坐便器修理的，应先告知住户相关程序和费用。四、修复或更换后检查是否漏水。五、如无漏水，用密封材料封闭坐便器四周缝隙。六、告知住户，待密封材料干透方可使用。11、洗菜盆、面盆漏水工程服务流程一、查看漏水部位，判断可能产生漏水的原因。二、确定漏水原因后，采取相应的措施。

86、三、需更换软管或水嘴，检验住户提供的产品是否合格，合格方可予以更换，接好接头。四、存水弯管处漏水，检查接口处的破损情况；如情况严重则需更换弯管，不严重的可用生料代密封接口破损处，防止漏水。五、台上盆四周漏水，用玻璃胶把台盆四周密封一圈。六、工程完毕，放水试漏。12、洗菜湓、面盆堵塞工程服务流程一、询问住户使用情况，判断产生堵塞的原因，用水拔试通。二、水拔不能解决，清理存水弯管，放水冲洗。三、处理完毕后将洗菜湓或面盆放满水后试排水，检查排水情况，直至通畅。13、门窗损坏工程服务流程一、检查门窗的附件、配件是否齐全、有无损坏。二、补上或更换短缺、损坏的附件和配件。三、检查门窗开启的灵活程度，给相关

87、的部位加油润滑，反复开启，直至开启灵活自如。14、插座无电工程服务流程一、检查确认项目管理范围内、本单元供电正常。二、检查该住户家是否有电，有无跳闸。三、了解住户使用的现场情况，断开相应回路的电源开关，用万用表欧姆档查找故障点，排除后，闭合空开，恢复送电。四、排查插座或所使用电器的故障，排除故障或告知住户用电器有故障。五、排除故障送电后，用电笔试电，再用万用表电压档测供电电压是否稳定正常。确认插座恢复供电。15、住户家中无电工程服务流程一、检查确认项目管理范围内、本单元供电正常。二、了解住户使用的现场情况，排查用户总开关、电器设备、线路、电表、接线等可能出现的故障点。三、根据不同的故障采取不同

88、的修复或更换措施。四、排除故障，确认线路完好后送电，并用万用表测量电压是否正常。五、检查照明、插座等，确认供电恢复。16、电灯不亮工程服务流程一、检查供电、灯泡是否完好。二、排查可能出现的故障三、断开电源，更换灯泡、开关、空开或紧固线头。四、工程完毕，恢复送电后，开关几次，确认供电或灯泡正常工作。五、若有两盏以上的灯不亮，则需首先检查电源开关是否断开，用万用表检查是否出现断路或短路现象，然后逐一排除故障，确认线路正常后方可送电。17、房顶抹灰层脱落工程服务流程一、抹灰层施工质量问题，应采取以下措施：1、工程前做好用户物品的保护工作。2、清除脱落部位周边已松散的抹灰层；若松散部分已超过该房顶的一

89、半以上，则应该将房顶的抹灰层全部铲下，并清理干净。3、修补脱落部位，打磨平整后刷乳胶漆，或用住户房顶饰面同种材料恢复。二、因楼板钢筋锈蚀膨胀而引起的抹灰层脱落，应采取以下措施：1、做好住户物品的保护工作。2、清除脱落部位周边已松散的抹灰层，如果松散部分已超过该房顶的一半以上，则应该将房顶的抹灰层全部铲下，并清理干净。3、打磨钢筋锈蚀层，并将钢周边已锈蚀的浑凝土打掉，清理干净，如锈蚀情况严重，应加焊同直径的补充钢筋。4、修补脱落部位，打磨平整后刷乳胶漆，或用住户房顶饰面同种材料恢复。18、楼板墙面裂缝工程服务流程一、全面仔细察看楼板、墙面裂缝的面积、可能产生的原因及属性。二、若裂缝较小且在饰面表

90、层，先留待查看，并告知住户如有发展再作处理。三、若裂缝较宽较深，应及时处理。四、沿裂缝用工具将两侧基层凿成V字形，直至不见裂缝，并用钢丝刷清除粉散颗粒；批弹性腻子，抹平压光，再恢复原装饰面。五、若裂缝宽度很宽，已影响结构的正常功能，应立即请技术人员到场验证，查找原因，作出加固方案进行工程。19、可视对讲及家具报警系统故障工程服务流程一、检查本单元门禁中控器电源、住户家中可视话机电源是否正常。二、电源正常，确定故障点是可撤防的报警线路或不可撤防报警线路。三、用万用表检查可撤防报警话机报警输入总线是否正常。1、不正常需要分段检查：检查确定是红外幕帘报警线路故障还是红外幕帘自身故障。2、正常，需要检

91、查弱电井内解码器端口。四、用万用表检查不可撤防报警话机底板处不可撤防总线是否正常；1、不正常需要分段检查检查确定是煤气报警线路故障还是煤气报警器自身故障；2、正常，需检查弱电井内的八线报警器。五、故障处理后联系监控室是否能收到报警信号；让住户与监控管理员通话确认。20、移家具报警设备工程服务流程一、首先告知住户为了减少对报警设施的影响尽量不要移位；二、住户坚持移位，则根据住户指定的位置画线，让住户的装饰公司开线槽；三、工程人员敷设线管，由住户请装饰公司恢复表层；四、用弱电专用电线连接，确保接头部分完好，五、告知住户接头处留过渡检查口，否则更换整线，不得有接头；六、报警设备装好并调试结束后，请住

92、户试用验收，并签字确认。21、网络、电话线故障工程服务流程一、用万用表检查本单元电话线路是否正常；二、确定进户线信号正常，检查多媒体箱插件是否正常；三、确定插件正常，用网络通断检测器检查网络、电话面板端口线路是否正常。四、确定线路正常，检查连接面板是否完好；五、故障排除后请住户打开计算机或电话检查试用是否正常。23、装灯、挂画服务流程一、检查住户提供灯具、挂画安全与否，配件是否齐全，功率是否匹配；二、按图纸组装灯具、挂画，并请住户确认；三、按住户指定位置摆放给住户看安装效果，四、确定后在暗处画线定位；五、确保膨胀螺丝牢固，电线接头绝缘完好；六、试用给住户验收，并签字确认；工程工应急方案发现烟火

93、情况的处理一、通知项目管理范围内服务中心管家部或监控中心请求援助。二、说清楚发生地点（楼幢、层数及道路部位）。三、说清是什么东西在着火。四、用就近灭火器消灭较小火焰。五、如果没有可能灭火，则尽可能减少助长火势的因素，如关门、窗、可燃气体闸等，并立即报警，离开现场，等待消防队员的到来。六、勿尝试用灭火器灭除不可能消灭的火源。如果不能确定，应限制住火或烟的区域，后撤到外围，与援助人员一起维持现场秩序，疏散人群。七、接报火情求助，立即上报主任并赶往事故现场，根据现场情况采取适当的措施参与救险工作。供水系统故障的处理一、首先找到供水阀门，切断水源，开启排污水泵。 二、特别注意变压器、照明与动力控制柜、

94、电气设备、电线槽附近的积水情况。必要时关闭电闸确保员工安全及设备安全。 三、工程部员工应立刻进行抢险，尽量减少漏水造成的经济损失，并在保洁部、安护部的协助下一起将积水排出。 四、消火栓系统破裂立刻关闭消火栓水系统供回水总阀门。 五、水喷淋系统破裂后，应立刻关闭本层的水喷淋系统阀门，并打开泄水阀门。 六、发现或接报生活水泵故障，应停止故障水泵，开启备用水泵。七、水泵变频故障应关闭变频器，由专人手动操控水泵，根据管网压力控制启停。八、及时报告主任安排工程。 排水系统故障的处理一、污水井 （1）、发现或接报污水井水位过高，应立即手动开启污水泵抽水。（2）、污水泵故障则立刻用备用潜水泵将水抽至污水井。

95、（3）、即刻报告工程部主任，由其安排工程水泵或控制电路，于事后作工程报告。 二、排污管道（1）、排污管道漏水应立刻用布绑紧裂口。（2）、关闭破裂管以上的用水设备。 （3）、由工程部主任安排人员修补管道裂口或更换管道。 三、通知相关部门 （1）、排水系统发生故障后，应立即组织相关工程人员修复。（2）、4小时可修复的故障应立即通知服务中心管家部及受影响的部门。（3）、超过4小时修复的故障，管家部应书面通知受影响的部门。天燃气泄漏的处理一、接到报修应立即通知天燃气公司。二、赶往现场，确定泄漏部位；如未起火，应立即关闭相应阀门，室内，则应立即开窗通风。三、如果泄漏严重，无论是在燃气站还是在别的地方，勿

96、去碰触任何开关，勿去碰触任何电气设备。 四、如果天燃气起火，用水降温，所有电源开关及闸应关闭以防止爆炸。 五、如果天燃气起火发生在厨房，关闭所有闸门，同时用灭火器或防火毯灭火，再采用相应的灭火方式。停电与电力故障的处理一、若供电局预先通知计划停电，服务中心管家部应立即将详情通知业主。二、电工值班时加强巡视配电设备的运行状况。三、发生突然停电时，工程部应先确定停电原因，查明原因后立即投入紧急抢修，严格按规范操作恢复供电，检查生活供水系统等重点设备。四、发生重大设备、人身事故时，应迅速排除并采取必要措施，同时向上级报告。 五、发生触电时，不要慌乱，应先立即拉开电源，如急切找不到电源时，可用木杆或干净棉布使触电者脱离电源；脱离电源后，立即施行人工呼吸，同时拨打“110”或“120”报警或急救。六、发生电气火警时，应立即切断电源，用ABC灭火器或黄砂扑救，严禁用水扑救。紧急事件处理后的总结一、就紧急事件的结果做一个全体员工通报。 二、其他当班人员根据相关情况而定，按需要重新进入正常运作。 三、将事件及有关涉及人员记入工作日志。四、检查危险区域内设备的安全运行状况。-本资料来自 -