大型房地产开发企业房地产经营法律问题指引（26页）.ppt
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大型房地产开发企业房地产经营法律问题指引（26页）.ppt
1、房地产公司法律问题指引 土地获取法律要点 工程建设法律要点 商品房销售合同及证据保留 依据与目的依据与目的 国家现行房地产行业法律法规 房地产行业实践中的从业经验 进行总结完善 为集团公司提供法律指引 一、土地获取一、土地获取 获取方式获取方式 1、按照国家现行土地法律政策，在土地一级市、按照国家现行土地法律政策，在土地一级市 场上，房地产用地只能通过招标、挂牌、拍卖的场上，房地产用地只能通过招标、挂牌、拍卖的 方式取得。协议用地的口子已经被彻底封死。方式取得。协议用地的口子已经被彻底封死。 各种出让的方式适用范围：各种出让的方式适用范围： 招标：一般适用于大宗成片的土地出让，中标通招标：一般
2、适用于大宗成片的土地出让，中标通 常要求综合考虑项目方案、土地报价、开发商资常要求综合考虑项目方案、土地报价、开发商资 信状况、经营业绩等因素。信状况、经营业绩等因素。 挂牌：在一定期限内将土地交易条件在土地交易挂牌：在一定期限内将土地交易条件在土地交易 机构公告，接受交易的申请的行为。机构公告，接受交易的申请的行为。 拍卖：即通过发布拍卖公告，由竞买人在指定时拍卖：即通过发布拍卖公告，由竞买人在指定时 间、地点进行公开竞价，由出价最高者获得土地间、地点进行公开竞价，由出价最高者获得土地 使用权的行为。使用权的行为。 2、挂牌交易、拍卖和招标三种交易方式的比较： 交易方式交易方式 类别类别 挂
3、牌 拍卖 招标 底价是否公开底价是否公开 公开 不公开 不公开 是否设立独立于委托是否设立独立于委托 人的集体决策组织人的集体决策组织 委托人 拍卖委员会 招标委员会 报价方式报价方式 交易中心电脑报价终 端报价 举牌 填写投标书 报价次数报价次数 可多次报价 可多次报价 一次报价 竞买（投）人数竞买（投）人数 1人 2人 2人 房地产用地一级市场一般由地方政府土地储备交易中心 负责操作，并根据土地的实际情况选择出让的方式。即便 在公开透明的市场环境下，开发商在一级市场上获取土地 还是有灵活操作的空间。 对于大宗用地，开发商可以前期跟踪，就相关合作事项 先同地方政府达成意向，并由政府安排国土部门据此选择 对于开发商有保障性的出让方式。比如，在入围企业中， 设立较高的条件。资质、容积率、资金等作文章。或者在 地方政府权限范围内，在项目建管费方面给与开发商一定 的优惠条件，如城市基础设施配套费
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