重庆涪江房地产公司发展战略规划（51页）.doc

1、重庆涪江房地产有限公司发展战略规划引 言重庆市涪江房地产开发有限责任公司真正起步于2006年，在集团公司（重庆潼南供电公司）强力后盾的支撑下，主营房地产开发业务。从2008年以来，中国房地产业充满挑战与变数，各项土地政策的出台，土地交易的阳光化、透明化，银行紧缩银根、开发门槛提高、诸多地产宏观政策打压等因素，给房地产开发企业带来了前所未有的竞争难度。在现今新的市场环境下，房地产开发企业很难再通过土地储备而“坐享”土地增值收益，企业投资收益越来越依赖于房产开发。项目成本越来越高、项目利润率越来越低，将是市场主要特征之一。在这样的背景下诞生的开发企业，如何生存、如何发展、如何让企业拥有更健康、更长

2、久的生命力？这将是贵我双方一个长期的系统研究工程。自11月12日与涪江二位经理接洽后，结合我司近几年在重庆以及周边几个区县的各类型城市的房地产市场所积累的专业经验和体会，我司高层及有关专业人员经过数次深入研讨，对涪江房地产公司的战略发展规划提出了一些建设性的见解。我司本着一贯务实、专业的作风，遵循以战略指导策略的基本原则。以下就我司对贵司的战略发展做出建议并陈述之，不足之处，望贵司批评指正。第一部分 涪江公司发展战略规划的现状基础一、外部环境分析二、企业内部环境三、产业选择和业务组合第二部分 涪江地产企业文化1、涪江企业文化之雏型延续“家文化”2、涪江企业文化之发展 “给能人一个空间”3、涪江

3、企业文化之核心“以人为本，诚实信用”4、涪江企业文化之创新“追求卓越，尽善尽美”第三部分 涪江公司的发展目标定位和整体发展战略一、企业发展目标定位二、企业整体发展战略第四部分 企业发展战略规划一、整体发展战略规划要点二、业务发展的区域选择分析三、业务发展的阶段性分析四、整体战略核心思想第五部分 战略实施建议一、资产发展战略二、组织架构的建立三、人力资源战略第六部分 涪江地产企业品牌推广建议一、策略篇二、品牌执行篇三、品牌传播篇十年发展战略规划实施思路第一部分 涪江公司发展战略规划的现状基础在2008中国房地产行业普遍低迷的这一年，面对不可预期增长的未来几年，涪江公司进入房地产市场，以下条件不可

4、或缺：资本深度及融资能力成熟的管理体制强大的人力资源配备与房地产行业相关的、深厚的社会资源涪江公司最为关键的优势就是拥有重庆潼南供电公司的支撑和较强的融资能力，并且与当地政府部门有良好的关系，虽然对上述几个方面条件并不齐备且本身拥有的条件也不见得特别优质，但这些都是能够完善，可以改变的。一个好的发展战略，一批优质的、稳定的合作方，一些良好的社会、政府关系，这都是改变涪江公司现状的法宝。一、外部环境分析1.宏观大势分析中国经济将保持稳步发展的势头：中国政府制定的国民经济和社会发展“十五”计划已经圆满完成，“十一五”计划纲要提出未来五年国民经济保持较快发展速度，经济增长速度最近几年都预计要高于10

5、%，比前几年的9%左右有一个稳定的提升。各种迹象表明，中国经济已进入一个新的发展周期，中国正出现新的房地产开发热。中国的房地产业已进入一个新的发展时期：新时期的标志是伴随着住房政策的出台而出现的，其标志有：一是城镇住房体制的质变已经完成。即居民住房由过去的实物分配变为货币化分配，加速推行住房自有化。二是房地产市场由过去的供方市场转变为买方市场。三是供应主体变化，各开发企业的地位正面临重新洗牌。中国的建筑业也处于一个大发展的时期：根据建设部的预测，今后-年，我国建筑业面临规范化带来的挑战，同时也带来持续健康发展的良好的机遇。一是国民经济将以10的速度持续稳定地增长，为建筑业的发展提供了良好的宏观

6、环境和广阔空间。二是我国城镇化进程加快，城镇基础设施建设和居民住宅建设规模将不断扩大，为建筑业提供了广阔的市场。三是西部大开发战略的实施，大规模的重点工程建设和基础设施建设，将为建筑业提供新的市场发展空间。四是加入后在资本流、信息流、人才流给建筑业带来的机遇越来越显著。国家政策客观上是为房地产业的发展提供保障的，各项房地产宏观政策的调控，看似对房地产行业的打压，但实际上是规范房地产市场，让房地产行业更加健康、持续的发展下去，房地产行业经历2008年10月以后几年的阵痛后，必将迎来灿烂的春天。国土资源部与建设部的“十一五”规划纲要分别都提出未来5年我国住宅的发展目标是，城镇、农村的新建住宅比例仍

7、然大幅上升。到十一五结束时，城镇基本实现平均每户拥有一套功能相对齐全、综合质量相对较高的住宅。这客观上也要求国家的政策要为房地产业的快速发展提供良好的政策支持。就其外部大环境而言，今年绝对不是房地产行业的春天，今年的房地产宏观调控力度还将加大，最近两年必将是中国房地产行业最为艰苦的两年。2.产业环境分析分析说明：房地产业作为中国市场经济发展过程中一个大型发展的产业，由于区域环境和市场成熟程度的差异，在不同的地区其发展程度和产业特点都是有差异的，在本节分析中，在考虑涪江公司的实际要求基础上，我们主要在重庆市房地产市场大势的基础之上，对潼南地区房地产业的发展情况从四个方面做比较详细的分析。2.1重

8、庆市房地产行业发展大势重庆市是我国西南地区和长江上游最大的经济中心、水陆交通枢纽和对外贸易港口，凭借长江“黄金水道”之便，依托丰富的资源和广阔的市场，成为中国西南地区的交通和邮电通讯枢纽。水、陆、空交通四通八达，与成都、西安形成的三角城市群是中国三大都市圈之一。重庆直辖后，借西部大开发的契机，城市基础设施建设快速发展，城市建设和经济发展取得了显著的成就，交通、通信、能源等各项措施条件为经济的进一步发展打下了坚实的基础，城市经济正在向良性方向快速发展。重庆市国民经济持续快速协调发展，人民生活水平稳步提高，各项社会事业取得新的进步。今年年底，中央进一步加大了对重庆地方发展的扶持，胡锦涛总书记明确提

9、出了重庆“三个定位、一个目标、四个任务”的发展大计，重庆成为中国第一个内陆港，为重庆直辖十年后的发展指引了方向。2.1.1重庆市房地产行业趋势预测重庆市国土房管局发布的消息称：未来五年房产市场80%的土地供应都将用于建设普通商品住房，并鼓励开发商开发低价位、中小户型房产。重庆市城市化率在45%左右，而根据“十一五”规划，未来5年内重庆市城市化率将达到52%，每年城镇化率增幅将维持在1.5年百分点以上，而每年从农村进城人口将近50万，住房需求仍比较大。重庆市城镇居民人均住房面积虽有比较大幅度的提高，达到了24.3平方米，但与重庆市“十一五”规划确定的目标还有差距，到2010年末期，城镇居民的人均

10、住房面积在现有的基础上增加了3.7平方米，达到28平方米；到2020年，最终实现城镇人均住房面积35平方米的目标。重庆楼市经过近几年的国家宏观地产政策的打压，重庆市整体房地产市场在2008年陷入低迷状态。经过阵痛，许多发展商都对自己项目的开发、设计、建设、营销、管理等方面进行了或多或少的调整、改进，未来几年的重庆房地产行业必将迎来一个全新的阶段。融资渠道渐趋多样化，加息微调仍可能。土地供应减少对市场的影响开始显现。开发投资增速减缓。房地产价格不可能大幅降低，保持稳定可能性最大。板块带动区域发展 大盘时代，争抢蛋糕 商业地产全面交锋，残酷竞争，必有所伤营销复归理性 小户型大行其道 2.1.2重庆

11、市房地产市场前景分析预测良好的投资潜力孕育房地产投资空间；需求市场将进一步扩大；产品本身得到理性认识，点子营销、概念营销、文化营销正面临被遗弃。2.2潼南房地产业现状及发展前景分析潼南县地处成（东）渝（西）交界的重要腹地。相比之下在重庆各区县楼市中是还不算活跃的区域。但是从2004年起，潼南房地产业的发展有目共睹。目前，云集了重庆宝田地产、重庆康居集团、香港奥瑞特集团等大型房地产开发商，其开发量在该区位居前列。同时，永佳、共谊、富发等地产开发商所开发的住宅项目，也在当地具有重要影响力。潼南随着江北新城的持续建设，老城滨江路片区的旧城改造。房地产市场将持续放量，未来滨江路片区开发将持续升温，预计

12、在未来2-3年内，潼南楼市将参照重庆主城转型，逐渐火爆。特别是滨江路片区，即将成为潼南楼市新的亮点。其高品质、高价位的住宅物业，必将吸引越来越多人的关注。2.2.1潼南房地产行业发展趋势分析土地市场走势潼南县可供开发的土地资源较为丰富，对房地产开发较为有利；而潼南县老城滨江片区，旧城改造相对较多，地块较多，景观良好，是房地产开发的有利因素，同时也是房地产开发的难点所在。目前老邮政局和盐家垭口的两个旧城拆迁改造项目均已通过规划立项，预计在未来两年内，该区域持续放量将逐渐增大。与此同时，在土地的供应量上，由于滨江片区旧城改造，土地的开发量也逐渐增多。潼南县江北新城一直以来是潼南建设的重点，其土地储

13、备量是最为丰富的，但其基础设施配置建设缓慢。发展方向走势潼南县在未来的1-3年内，房地产开发主要集中在江北新城和老城滨江路片区。这些区域，无论其配套设施，还是交通状况，都在不断完善，特别是滨江路片区，将逐渐成为潼南楼市新的亮点。越来越吸引更多房地产开发企业的青睐。产品走势潼南县未来的产品开发仍将以两房、三房为主，建筑面积在75-110的户型最有市场，产品形态则更为丰富。预计滨江路片区以高层为主，其他区域以高层与小高层相结合。2.2.2潼南房地产发展前景分析中关系到涪江公司发展的因素现状与前景描述1房地产开发速度增长较快2住宅需求增长比重较大3房地产销售价格继续上扬4开发企业数量多、规模不大5个

14、人购房已成为住宅市场主力军6新项目规模逐步加大7大企业在市场中占主导地位8房地产进入门槛提高现状前景1潼南整体发展前景看好2需求稳定增长3住宅质量全方位的提高4运行机制基本完成市场化，5竞争更加激烈6滨江开发建设将兴起一轮新的高潮7服务业全面发展提高8信息技术、互联网技术在房地产市场中逐渐发挥重要作用9房地产相关企业向专业化方向发展10企业和消费者行为都更具理性化11政府行为加强现状：1房地产中住宅需求仍然旺盛，房地产开发投资保持增长态势2现有市场中项目规模参差不齐为涪江公司提供了创业空间前景：1潼南房地产业尚处于发展期，涪江选择进入有发展前景2房地产相关的服务机构全面发展可以为涪江发展提供咨

15、询支持3潼南房地产业的总需求呈扩大趋势，需求结构向多样化发展，为涪江发展提供了选择适宜自身发展的细分市场的机会对涪江发展的利好因素对涪江发展的不利因素现状：1大企业的市场影响力会影响到涪江发展2进入门槛提高使涪江经营风险增大3市场竞争激烈，而外地优秀企业进入更加剧竞争4由市场化主导的个人购房的消费市场由于涪江的营销经验不足而存在威胁前景：1房地产业将迎来更为激烈的竞争态势，运行机制市场化使得涪江在土地获取和融资方面都面临严峻考验，而外地企业加入更加剧了市场竞争2涪江信息化管理不足限制企业在市场中发挥更大的作用3 政府扶持大企业的政策导向对涪江发展也有不利因素4住宅设计品味和质量的全方位提高对涪

16、江提出更高的要求对涪江创业的要求1涪江要培育自身对市场的认识能力和把握市场的能力2涪江要选择某些优秀企业进行“目标学习”，加速发展自己3对自身经验不足之处要采取有效措施降低风险（业务外包、咨询学习等方式）现状前景1涪江要避免和重量级企业进行直接竞争，可以搞合作方式或选择适宜自己的项目塑造自己的品牌2从一开始要加强信息化建设，优化企业管理3不以过高利润为目标，要开发质量过硬的产品，以服务消费者为宗旨4在规划设计和销售等薄弱环节要有新的运营思路2.3潼南房地产业产业结构分析2.3.1产业竞争强度分析各强度因素描述现有企业数量及竞争强度根据重庆市工商局统计，07年底全市共有房地产开发企业2200多家

17、，其中潼南地区27家关系涪江的因素分析企业数量众多、项目数量相对较少，竞争强度大房地产开发成本结构1取得土地的费用2服务建设费用3公用设施配套费4各项税费5财务费用6开发商利润7广告营销费用8其它不可预见费用关系涪江的因素分析涪江的财务管理、成本控制能力、营销手段等方面应该加强生产能力及扩大方式1自我积累募资 2合作开发 3创新的开发模式关系涪江的因素分析1创新的开发模式 2现在涪江主要选择自我积累募资开发竞争者类型外地的大型知名企业，当地企业，也有同涪江一样的企业，总体参差不齐关系涪江的因素分析避开同大企业直接竞争，或选取合作开发产品差异产品差异很大。主要分为住宅和商用两大类而各类又可细分，

18、同类产品的也存在环境、地域等综合因素差异关系涪江的因素分析开发适合涪江自身的产品。建议走品质住宅或参与政府的危改项目等进入壁垒和退出障碍1进入壁垒比较大2退出障碍要依据项目运作情况而定关系涪江的因素分析1已经进入，但壁垒因素还很多2退出的障碍主要来源于项目运行的风险性因素产业投资目的追求高利润是大多数企业所追求的目的关系涪江的因素分析1不盲目追求高利润 2低风险求发展2.3.2潜在进入者威胁分析影响因素威胁涪江进入的因素分析其它潜在进入者对涪江的威胁涪江应对策略的初步思路进入壁垒规模经济涪江开发能力不足大规模开发能力强小规模或选择与政府合作扩大规模产品歧异涪江还不具备品牌品牌、设计、质量优势低

19、利润，求精品资本需求涪江融资能力没真正受到市场考验有一定的融资能力多方融资价值分散销售渠道缺乏营销经验和渠道有关系和营销经验或渠道关系营销自建渠道政府政策门槛提高，硬性条件有满足条件的实力后盾利用县政府支持避开不利政策与规模无关的成本劣势人才、经验、意识、管理水平等处于劣势有人才，管理到位等加强自身建设现有企业的阻碍进入扼制价格涪江控制成本力对销售价格的制定加强对成本的控制做好价值分析经验与规模有大企业背景的优势（如加新、欧怡）避开直接竞争说明：1、把涪江定位于新进入房地产业的企业，主要分析影响涪江进入的威胁性因素；2、把涪江定位于地处潼南地区的现有房地产企业，分析其它潜在进入者对涪江发展的影

20、响因素2.3.3房地产供应商分析涪江应对策略合作开发可以选择利用其它方式融资（槐房项目做的不错）房地产业供应链： 土地供应方建筑规划设计机构其它信息中介机构资金供应建筑供应商营销策划代理物业管理配套设施重要性涪江供应能力供应能力供方产业价值占有力供应方式有偿出让（协议、招标、拍卖）土地使用权转让行政划拨 自由资金 预收账款银行贷款 房产抵押贷款债券融资 股票融资合作开发 其它自己销售（可委托策划）经纪销售（独家代理或独家销售权、多重开价、净开价）自设物业管理公司、外包公开招标、邀招标、议标招投标能力差有土地储备，市场运作土地是趋势远期储备能力差利用潼南政府支持选择危改项目，避免过早征用土地通过

21、其它关系资源自有资金不足机构融资能力较强债券、股票融资行不通整体融资能力较强土地价值居高不下地产商利润较高供方价值占有力强设计招标找中介没有自己的规划设计机构，缺乏良好的规划 设计人员分析市场信息能力不足没有销售经验可以选择经纪销售已有自己的物管公司好的规划设计产品是开发项目成功的关键；价值占有力适中融资方式的不同决定了供方价值占有能力，关键看融资手段供方价值占有力最低，需借关系建筑公司的供应能力价值占有力较强，销售环节直接决定整个产业价值的实现是稳定的持续现金流入，对开发商价值占有影响较小选用自己的物管公司依据项目性质决定销售方式销售方式要多样化用关系建筑公司，招投标成为形式引入好的融资人员

22、和金融机构建立良好的关系开辟多种融资渠道要提示自身对规划的认识把握未来产品设计的市场信息2.3.4房地产业消费市场（买方）分析需求结构 居民个人已经成为房地产中住宅市场的消费主体； 主城区和外地企业涌入，非潼南本地人对住房需求和商业用房需求将增加； 经济发展、户籍制度改革，人们工作的流动性加强，使得“住宅”租赁成为未来房地产业消费的一个重要市场； 住房需求年龄结构明显，年龄在2542岁之间的人群成为主力购房者； 老城改造区的居民和中低收入者是危改房和经济适用房的主要购房群体。需求特点 对均好性要求更高，购房者除了对住宅质量、户型、会所、交通等方面继续关注，还对新技术、新材料的使用、节能、环保、

23、智能化等能够提出新的需求，特别对社区景观和环境方面提出新的要求； 对物业管理质量需求增强，要求“物有所值”； 对不同设计户型需求呈多样化特点； 对住房的消费需求大于投资需求。2.3.5房地产业替代产品分析从房地产业宏观角度分析，房屋住宅作为人们居住的必需的特殊商品，具有不可替代性。从企业角度分析，由于产品类型和消费意识的不同，对企业开发的产品会产生替代效应，主要是消费者的选择决定的。比如：选择“普通商品住宅”为重点开发产品的企业的市场销售可能会受到“经济适用房” 的替代冲击，而经济适用房也可能受到“危改房”的替代冲击。比如：“房屋租赁”对“房屋销售”会产生替代效应，这要看人们的购买力、消费背景

24、或消费意识。对于涪江房地产开发公司，在进行市场分析时候要重点考虑上述因素。涪江如果选择在潼南竞争政府“危改项目”，“房改带危改”的政策会使得危改区居民大多选择回迁，这样有效避免这种各类产品之间的替代效应。2.3.6房地产业产业结构分析产业竞争强度消费者情况供应链状况进入者威胁替代品分析涪江应对策略参与竞争避开直接竞争另辟新渠道对供应商的选择要充分科学、合理的思考和规划挖掘潜在消费市场，避开完全商品化，提高价值开发选择好适合自己发展起步的领域2.4房地产业的产业价值链分析分析说明：房地产业具有其自己独特的行业特性，从不同的角度有不同的分析方法。从开发企业的角度是涪江所需要的和切合实际的，因此我们

25、通过房地产开发价值链对房地产的产业特性做出比较详细的分析，为涪江的发展战略的制定提供支持。房地产开发价值链开发价值链对于涪江公司的实际影响：1、房地产业的产品是功能性的，开发模式具有创新性：房地产业的基本功能是为人们提供“居住工作”的场所，其产品是功能性的，但对于开发企业来讲，开发功能性产品的商业模式具有创新性。那么涪江开发公司的企业定位基础就是 “以创新的开发方式为区域居民提供功能产品的服务”。2、房地产产品开发周期长：由房地产开发的产品特性决定了其产品开发生产的周期较长，而对于开发商来讲，就需要尽可能缩短开发周期，加速资金流转。从房地产开发价值链上看，就是要对横向水平链进行整合，对各个阶段

26、的时间、精力等投入作出合理规划和组织。3、房地产的产业价值环节众多：房地产业和别的产业相关性很强，比如建筑业。因此，在整个房地产开发过程中有多个创造价值的环节。从价值链上可知，为开发商提供各类资源供应的供应方都要参与对开发价值的分配。所以，房地产开发商必须对纵向的价值链环节进行一体化整合。4、在房地产开发的价值追求中，开发商要避虚就实，不盲目追求高利润。即对于自身能力不足的价值环节，要采取外包合作等多种方式，以求降低风险，对于自身能力所及的价值要留给自己，把开发业务做专。5、房地产产品的最终价值体现是各个价值环节紧密合作的结果。一个房地产项目，它的土地选址、产品规划设计、产品施工质量、销售策略

27、和物业配套管理等每一个环节都对项目的成败起至关重要的作用，因此要求开发商要选择或开创良好的开发模式。2.5房地产产业市场细分分析细分参数选择：房地产产业市场可以按不同的参数选择作出不同的市场细分，依为涪江战略业务选择的角度考虑，我们选取不同的房地产产品为细分参数，将房地产市场划分为：危改市场、经济适用房市场、普通住宅市场、写字楼市场、别墅市场、商业用房市场；对当地相关细分市场状况作出分析。商业用房市场分析写字楼市场分析别墅市场分析经济适用房市场分析（政策性强）危改房市场分析（政策性强）其它商品住宅（完全商品化开发的住宅项目、绿化隔离带等有政策性的开发项目）商业类住宅类2.5.1商业类市场分析通

28、常意义上的商铺和店铺等是地区房地产市场的重要组成部分之一，推动了潼南商业用房市场的发展。1、市场供应总体供应量逐步增加，但在房地产投资中相对比重较小；商业用房供应规模逐渐趋于大、中型，物业面积总体较多，而且区域分布差异明显。大型商业房在不久的将来将集中于老城滨江路、江北新城南北干道、凉风垭桥南大道等主要交通口岸。在前几年有众多政府机关单位的楼盘建设，造成潼南的商业用房面积在局部区域已经过剩，其中老城中心地带的商业用房供不应求，但是江北和凉风垭地带的商业用房却绝大部分空置。2、市场需求需求结构多元化、从大型的购物中心、综合商场、家居商场、电器商场等到中小型专业店铺等都存在需求；从行业看，超市连锁

29、业店铺增长速度最快，并且集中于新建和在建的住宅小区；其次餐饮服务业和服装服饰业也是商业用房需求的重要客户。2.5.2写字楼类市场分析通常意义上的中高档办公场所及写字楼，在未来将为整个潼南的企业发展提供了高条件的场所，为整个房地产市场发展提供一定的有效推动。1、市场供应潼南写字楼市场供应量目前是一个空白，随着潼南渝蓉桥头堡地位的影响逐步形成，写字楼市场供应即将呈现；其中中心地带是市场供应扩大的主体。2、市场需求高新科技产业、新兴创意产业、本地大型企业的配套企业的办事处或销售分部等，将极大刺激对写字楼市场的需求。3、市场价格潼南写字楼市场预计租赁市场活跃；写字楼销售上恐呈现有价无市。4、发展前景市

30、场供应量逐渐增多，对综合写字楼需求增加，大型开发商已经介入。评价：针对涪江将来的开发有指导意义的是：商业物业开发上要谨慎，有机会开发商业物业时也一定要注意商业的运营；写字楼的开发则是有机会就要上。2.5.3住宅类市场分析以下我们对住宅市场的各个要素进行解剖分析1、开发商目前，潼南县云集了重庆房地产开发企业50强的重庆宝田地产，其开发的加新新华花园创下楼盘价格之最；其次，香港奥瑞特集团联合重庆天元房地产开发有限公司打造的欧怡五星酒店公寓、欧怡廊桥水岸，建筑面积达20万方，一期酒店公寓正持续热销中。再次，永佳、共谊、富发等地产开发商所开发的住宅项目，其影响力正在不断提高。2、物业类型区域在售住宅物

31、业主要以小区物业为主，单体楼相对较少，大多以两栋及两栋以上的小区楼入市。如：共谊北都、欧怡廊桥水岸、瑞达名爵康都等等，均为小区型住宅物业。3、物业规模潼南县楼市开发体量大多在10万方以下，在10-30万方之间的住宅物业相对较多，目前在售的有加新新华花园以及老牌企业云海蓝湾等，从已售磬和即将开盘的项目来看，10万到20万方的住宅物业，将是未来潼南房地产开发相对集中的规模体量。4、建筑形态：区域住宅物业建筑形态主要以高层和小高层为主，其中18到33层的高层住宅占绝大多数，小高层相对较少。在售高层住宅物业有：共谊北都、欧怡廊桥水岸、瑞达名爵康都等，而小高层住宅物业仅有云海蓝湾3期的部分楼栋，花园洋房

32、仅加新新华花园和立业林云江山部分楼栋。由于开发商在物业定位时大多希望兼顾到更多的消费需求，产品类型一般为小高层与高层的混合，或花园洋房与高层的混合等，产品单一性较强的物业不多，多数楼盘均涵盖两种建筑类型的物业。5、户型分析根据本部调查数据表现为，潼南县目前房地产市场供应户型以三房为主，占整体供应户型供应量的52%，其次是二房，占31%，四房占8%。从以上不难看出，目前潼南区市场仍然以传统的两房及三房作为供应主体，户型数量供应占整体市场供应的83%。潼南市场中一房的供应较少，从侧面表明区域内消费者对一房的需求相对较少，消费者对住宅生活功能的需求较大。针对涪江将来的开发有指导意义的是：高档次的高层

33、与低档次的危改房产品是企业今后开发的重点。3.区域环境分析潼南地区的政治、经济、交通、文化等的总体情况在此不再做赘述。3.1区域价值链分析说明：如前对房地产业的产业价值链分析一样，产业价值链是针对具体产业从“初期投入到最终产出”之间一系列的价值活动来讲的，对房地产业来讲就是从最初的土地投入到最终的房屋产出进行分析的，可见产业价值链分析只是从单纯的产业价值创造的系列活动角度进行分析的。而区域价值链分析不同于前述分析，它更多的是从产业各个价值链环节在区域分布中呈现的特性来分析的，依据对产业价值环节在区域分布中的特性，结合产业价值链的分析，从而为企业发展战略的制定提供依据。这里仅就房地产业的区域价值

34、链做出分析。3.1.1房地产是一种典型的区域经济性产业1、房地产业的终端产品（房屋）是固定于某一区域的，不可移动。这决定了房地产业的整个价值活动的地域特性。2、从前述房地产开发价值链分析，房地产业的某些中介“产品”服务可以跨越区域，即指：规划设计方案、资金提供、营销策划、物业管理服务、其它信息服务等。但土地提供不能跨越区域。这导致房地产业中任何相关业务产品的提供最终落实于“某一片土地”，体现于在这块土地上建造的“房屋”。3、在市场经济基础上发展的房地产业，由于各地区市场发展成熟度的不同，最终产品“房屋”体现出地区性的差异。这种差异性的体现在于：地产开发模式、产品设计品质、价值追求理念、消费者的

35、观念等各个方面。4、纵观所有的房地产开发企业（不论是大型还是小型），在对房地产进行投资决策时，首先是区域选择，并且区域的选择是有限的，这同零售业等产业追求规模无限扩大有所不同。这是由房地产业的产业性质决定的即政府政策影响力大、资金投入巨大、投资回收周期长、市场风险大等。5、在同一个大区域，同任何产业一样，房地产产品分布也有区域特征。3.1.2潼南区域的房地产业的价值空间1、潼南目前的经济发展状况相对落后，限制房地产业发展，但在大开发的大环境下，也表明未来潼南区域房地产业的发展空间很大。2、目前，潼南有一些老城危旧房改造，这是潼南房地产业企业求发展的一个重要价值获得渠道。3、潼南土地储备较为丰富

36、，区域内新招商引资的各类厂和企业分布众多，但比较分散，占地广阔，这类企业目前发展的态势和政府相关政策（搬迁、拍卖等）也为潼南房地产业发展的另一重要价值空间。其后勤（包括住房）社会化改革后，这类单位也是房地产开发不可忽视的一个价值追求对象。3.1.3区域价值链分析结论：1、涪江要根植于潼南，做潼南的房地产产品。2、涪江要抓控区域内部资源，充分利用区域外部资源，如利用外来的的资金、产品设计理念、营销策划等房地产产业价值链中可以流动的要素。3、在具体的业务品种选择上，要依据区域资源做出合理的选择。3.2区域价值追求分析说明：企业财富价值的创造首先是源于某一个区域，而第一个区域是否有能为企业创造价值的

37、发展空间是决定企业能否成功的重要因素，尤如李嘉诚起步于香港一样，潼南未来发展的大环境是决定涪江企业发展的空间首要因素。1、涪江是起家于潼南、立足于潼南的企业，企业发展状况受潼南发展状况的直接影响，即潼南域未来的经济和环境发展态势决定了涪江地产区域价值追求空间的大小。2、潼南未来的发展规划和区域发展要求赋予了涪江这些立足于潼南的企业以发展的机会。3、涪江能否有效利用区域内各类资源是影响企业发展和追求利润空间的重要因素。4、企业内部资源配置状况也影响到企业的利润空间。5、在大开发的大背景下，房地产业、建筑装饰业是区域发展的基础，潼南未来发展态势也需要开发行业的支撑。涪江追求在区域内创造价值空间首先

38、从抓控土地资源和房产开发开始，谋取潼南房地产业的一流开发上的地位。6、通过在潼南房地产、建筑领域的发展，随着潼南整体发展水平的提高，企业集聚了良好的内部资源，继续寻求区域内其它资源，巩固在潼南的地位，继而向周边地区扩展。4.产业机会分析综合以上分析，结合目前发展状况和未来的发展前景，对涪江企业面临的房地产业发展的产业机会做出如下简单描述。但这些机会不一定都是涪江可以选择的，这些机会是不考虑企业实力的而客观描述的。产业机会一：房地产业主力业务开发业务机会住宅类项目：土地储备已有的项目：涪江电力新村1期、涪江电力新村2期的开发建议跟进的项目：潼南老城区危旧房改造项目商业性开发项目：口岸好的地区土地

39、储备产业机会二：房地产业的价值链其它业务机会物业管理商业经营管理二、企业内部环境1.企业现有业务分析涪江选择了房地产业作为未来发展方向，但是还没有明确具体如何发展，涪江公司改制以来没有经营过其他任何业务，现在处于房地产开发的筹备阶段，只是单一的选择了房地产开发。 选择那些细分的房地产业务品种作为企业重点开发的对象。“涪江电力新村II”将是涪江在新一轮市场环境中迈出的第一步，项目运作情况直接关系涪江发展的前景。下一步需要对涪江发展房地产业务做出明确的战略定位。2.企业内部资源分析涪江作为特殊的子公司企业，股权非常分散，但是法人意志强，决策权集中。由于对房地产行业专业涉足时间较短，决策者的创新意识

40、有待提高。涪江是根植于潼南的企业，股东、决策者、经办人员的本土根植性很强。企业有立足潼南，扩大规模，谋求发展的长远打算，但现在还根本没有办法筹备。因为现实状是内部组织和管理等有差距产业基础薄弱、组织结构不完善，管理水平不高、企业运行没有机制化。创业者群体尚未形成，人力资源匮乏。企业没有健全的人力资源管理机制，人才已经成为制约企业发展的重要瓶颈。决策者和几位领头的经理们凝聚力极强，随着企业发展，他们在价值追求和工作目标定位上有所差异，而且随着企业产业结构的调整，新旧文化的冲突使企业原有的凝聚力会受到影响。3.核心竞争力分析核心要素分析核心能力要素涪江的能力表现涪江现有核心竞争力分析涪江待培育的竞

41、争力房地产业土地资源获取1“电力新村I”运作良好2决策者具有创新和求发展的意识4在潼南有良好的社会关系1在潼南公关能力强，可通过关系获土地资源2融资背景强大1涪江产品品牌2资金运作能力3综合管理水平4立足潼南的优势地位资金运作能力公共关系能力产品品质品牌市场把握能力综合管理水平核心竞争力分析涪江在选择战略发展过程中要依据现有的核心竞争力参与市场寻求发展，同时要培育自身能力不足的方面，提升企业核心竞争力。在对企业的业务、内部资源综合分析的基础上，从战略五要素的角度考虑，通过对核心能力要素的分析我们认为涪江在企业创业期，参与市场竞争的态势下具有如下的核心竞争力：区域公共关系能力背景强大、融资方便决

42、策灵活领导求发展的创新意识极强的本土根植性法人意志强三、产业选择和业务组合本部分产业选择和业务组合是基于前述企业内外部分析基础上，对现阶段涪江企业发展而做出的选择，随着涪江企业发展和外部环境的变化，产业选择和业务组合都会发生衍变。产业选择上，我们已经确定了进入房地产开发行业，对于其它产业机会，依涪江目前的情况，我们暂不予以考虑。基于产业机会与企业实力的业务选择与组合基于核心竞产业选择领域房地产业住宅商业用房、写字楼同企业自身实力相符合程度产业发展机会基于核心竞新空间是否可以选择别墅、洋房政策性项目优先进入次序不考虑14商业经营管理公司33产业选择领域房地产业住宅商业用房、写字楼同企业自身实力相

43、符合程度产业发展机会争力的考虑新空间是否可以选择围绕潼南本土开发和区域的政策性房地产开发项目为主别墅、洋房普通住宅危旧房改造项目政策性项目经济适用房项目优先进入次序有待潼南地区政策土地交易可以选择已经选择不考虑暂不选择14商业经营管理公司3暂缓选择暂缓选择3可以选择2暂缓选择2产业选择与业务组合的总体结论：依据涪江公司目前企业实力，我们认为涪江目前最好的选择是仍然是立足于现有房地产业。在具体的产业业务选择中，依据前述分析，我们认为： 房地产业务现阶段应专注于现阶段所得地块的项目开发，特别是电力新村2期的建设，将来则可以专注于潼南区域的危旧房改造项目和经营自身商业物业为核心的业务；对于地皮交易、

44、项目整体打包交易和写字楼的开发则有机会就上。第二部分 涪江地产企业文化涪江致力打造团结、务实、向上的企业文化，通过各种培训和内部活动，充分调动起每一个员工的积极性和创造性。1、涪江企业文化之雏型延续“家文化”涪江公司是电力公司的子公司。在电力公司这个大家庭里，很多部门都悬挂着警示牌，上面刻着这样几行名言：“多沟通，少埋怨；多自省、少斥人；严律己、宽待人；多绿灯、少红灯”。涪江的员工进入公司开始，就被反复灌输着这几条“家训”。“家训”的精神很简单，就是要大家在一个“大家庭”里生活，每个人都是“大家庭”中的成员，涪江初期的房地产开发也是给职工建设一个家而开始的。涪江创造“家文化”，一是强调和谐沟通

45、；二是讲责任；三是互相学习，四是提倡勤奋。每做一件事情都要想到公司的利益高于一切，“大家庭”就是核心，要围绕这个核心转，做好事情。涪江地产员工的低流动率与这种“家文化”有很大关系，在电力公司延续的“家文化”却奠定了涪江企业文化的雏形。2、 涪江企业文化之发展 “给能人一个空间”“给能人一个空间”意味着将能人放在最适合发挥其才干的位置上去，这是涪江又一个鲜明的企业文化特点，不仅是涪江从成立初期就长期坚持的人事管理的准则，也在公司的发展中不断得到强化。这种企业氛围为处理人才问题提供了一个很好的平台，在人与企业的结合中起到了黏合剂的作用。“给能人一个空间”是要让能人留下来，这需要处理好能人与能人之间

46、的关系。新人与“旧人”之间的关系。外地人与本地人的关系，公司里面有很多在电力公司奋斗了十几年的老员工，如今都已成为公司的骨干，在各个岗位上发挥着关键的作用。把公司的成长和自身的成长紧密联系在一起。同时也有很多新员工，凭着专业技能和开阔的视野逐步成为公司发展中的中流砥柱。这是这种企业文化和涪江的高速成长，为“能人们”提供了广阔的空间和舞台。反过来，也吸引了更多的能人加入到涪江这个大家庭。3、涪江企业文化之核心“以人为本，诚实信用”“以人为本，诚实信用”与其说是对涪江企业文化的描述，不如说是涪江人在企业发展中所饯行，所验证。虽然业内的人都公认涪江地产的员工福利好，待遇高，但是只有涪江人自己才知道，

47、在涪江地产汗水和鲜花都是成正比的，优厚的薪酬是建立在积极的工作态度和高效的业绩基础上的。在涪江，就意味着极大的奉献精神，在涪江，就代表着“每天都有追求，每天都有进步”!4、涪江企业文化之创新“追求卓越，尽善尽美”企业文化理论的奠基人劳伦斯.米勒说过：“企业家不可沉湎于过去和现有的成功，必须不断扬弃过去，超越自我，展望未来，建立新的价值观和企业文化坚持创新，改造自己，追求卓越，才是企业文化创新和企业文化的力量源泉。”随着涪江地产不断发展的需要。有了“大家庭文化”是涪江企业的盾，那么“追求卓越”就是一个最好的进攻利器；“给能人一个空间”强调的是一个过程和发展，而“尽善尽美”强调的是一个结果。在现阶

48、段，涪江的企业文化又有了全新的诠释“追求卓越，尽善尽美”。如果说“家文化”是涪江企业文化意识的觉醒，那么“追求卓越”是企业客观环境转化后的思考，“尽美”则意味着涪江地产事实上已经意识到了发展中企业文化存在的问题，开始探索理性地去构筑自身系统的企业文化体系。从企业文化的发展角度来看，“追求卓越，尽善尽美”是对涪江精神最高度的概括。永远不懈怠，一直最努力。涪江文化的表现形式将随着公司的发展不断完善，但是涪江精神却不会消散。用努力成全梦想，能将涪江带到一个连我们自己都不敢相信的高度。第三部分 涪江公司的发展目标定位和整体发展战略一、 企业发展目标定位目标定位的前提：在对外部环境分析和企业内部资源综合

49、分析的基础上，从未来发展的可能性和现实发展的可行性角度出发，对涪江企业发展目标予以定位，将涪江发展目标分为总体战略目标、阶段发展目标和近期各业务及职能发展目标三个部分。1.涪江企业总体战略目标 企业使命：为潼南城镇建设和居民安居工程做贡献 涪江总体发展方向：发展成在房地产产业领域于潼南有绝对影响力的、以“住宅房屋综合经营”为核心业务的集团化控股型实体经营企业，它由多个控股子公司组成，其中包括涪江开发公司、涪江物业管理公司、涪江商业经营管理公司。其中：涪江开发公司发展方向：二级资质的房地产开发企业。 涪江物业管理公司：二级资质的物业管理公司，同时对外接纳业务。 涪江商业经营管理公司：操作本公司开

50、发项目的商业物业，同时在潼南范围内对外接纳业务。2.发展阶段划分及阶段目标确定2009年2012年“创业”阶段；加大向现代企业制度改革的力度，完善集团公司管理模式，完成涪江企业整体的战略转型，形成以房地产开发业务为核心，商业经营和物业管理为两翼的业务结构，成为潼南地区有一定影响力的企业。2013年2015年“成长”阶段；立足潼南，面向周边大镇、富镇，以商品房开发及相关经营和“政策性房地产”开发业务为主业，发展成为潼南市场独树一帜具有知名度具有较强影响力和竞争力的现代型住宅房屋经营公司。20162019年“发展”阶段；以住宅房屋经营公司为控股主体企业，拓展业务经营领域，捕获附加价值业务，形成企业

51、持续经营能力，成为在潼南房地产相关市场有重要影响的，具有高度创新能力的实体经营型企业。3.“创业期阶段”的涪江公司分目标确定业务发展分目标：房地产业务：到2010年房地产开发面积达到20万平方米，成为涪江绝对主营业务，业务收入达到公司全部的90以上，业务扩张速度达到30以上。商业经营管理公司：成功运营自身已经开发的商业物业，盘活自身已有的商业店铺和场地，前两年几乎没有业务收入，第三年开始业务收入达到公司全部收入的10%。物业管理公司：进驻自身开发的项目，服务好自己的项目，维护开发公司的形象，暂不考虑盈利问题。涪江公司职能目标：财务目标：到2012年实现销售收入2亿元，利润0.6亿元，房地产收入

52、超过90%，中高层管理人员收入翻番。 管理目标：用三年的时间建成以规范化管理制度和业务流程管理为核心的信息化管理平台，形成适合于自身企业发展的现代化的集团化企业管理模式；开发公司立足高起点，形成适合自身的现代企业管理模式；商业经营管理公司和物业管理公司建立以自身项目服务的管理为核心的管理体制，以管理求效益，推动开发业务发展。组织发展目标：在三年创业期通过采取先进的集团公司管理模式，完善以涪江房地产公司、涪江物业管理公司、商业经营管理公司为主要业务的组织架构。人力资源发展目标：到2012年，公司建立起完善的人力资源管理体系，形成以高学历高素质人才为主的人力资源结构，使人力资本成为公司成长的核心能

53、力之一。企业文化培育目标：通过培育新型的房地产企业文化，整合物管公司和商业经营管理公司之间的文化差异，形成涪江人共同追求的求实创新踏实上进的文化理念。公司品牌发展目标：通过公司房地产业务的开展确立“涪江”在潼南县具有一定地位的品牌形象，同时以质量和科技手段锻造涪江物管和商业经营管理公司的品牌，争拿一些奖项。二、企业整体发展战略依据前述对企业内外环境分析的基础上，我们提出了涪江现阶段产业选择和业务组合，继而对涪江企业总体发展目标进行定位。综合以上各部分分析的结果，提出涪江企业作为一个整体的发展战略，做出简单明了的表述。整体发展战略：根植潼南、一体化发展战略房地产业务商业经营管理物管业务涪陵地区房

54、地产业务商业经营管理物管业务潼南地区整体发展战略阐述：根植潼南：涪江企业要扎根于潼南，服务于潼南，以“根植性”打基础，创品牌，在潼南及周边地区围绕房地产项目，通过各种方式进行区域项目资源储备，形成房地产、物管和商业经营管理的业务循环，打造房地产开发业务的区域强势。一体化发展战略：即涪江先以房地产开发业务为龙头，资源向房地产开发业务集聚，物管和商业经营管理首先为开发业务做支撑性服务，促进房地产业务的成长；最终使房地产业务成为整个企业成长的突破口，继而形成以房地产业务、物管和商业经营管理业务共同成长的局面，打造三位一体的“住宅房屋经营公司”。涪江地产企业总体战略定位做一体化地产运营商，“集团化、专

55、业化、品牌化、市场化”的发展道路。集团化：地产开发各环节的专业化与规模化专业化：专注于地产开发，做大做精品牌化：品牌传播的系统化，先在潼南南拓北进，全方位布局市场化：强势介入商业地产，商用、住宅、租赁等一体化在这里值得一提的是：涪江发展目标定位和整体发展战略关键要在涪江企业内部取得共识，更多的要在企业领导和员工的思想上得到体现，因此，这部分主要归于一种最基本的“战略思想”，后续的战略规划和实施都是基于这“战略思想”的具体体现。第四部分 企业发展战略规划一、整体发展战略规划要点如前我们提出的“根植潼南、一体化发展战略”的企业整体发展战略思想，在涪江如何落实，能否取得共识，其核心在于这种战略思想在

56、具体的规划实施中是否适合企业发展的要求。由此，对于涪江整体发展战略的详细规划的从以下几个方面做出详细分析。1、业务发展的区域选择及其发展演变2、业务发展阶段的划分及分析3、整体战略核心思想二、业务发展的区域选择分析基于前面对房地产业的产业区域价值链分析和区域价值追求模式的考虑，我们认为涪江未来发展的重心区域是潼南及其周边区域。这种区域选择是其根植性的体现，也是涪江业务发展的必要的基础性选择。简单叙述如下：涪江发展战略的区域选择：潼南及周边地区，考虑重庆1、从一般房地产企业看（包括大企业在内），都是在一定区域内发展起来的，继而通过区域发展集聚的实力向其它地区扩张，而扩张也选择既定的某些区域，而不

57、可能向零售业一样全面铺开。再通过前述的分析，我们建议涪江房地产业务的发展首先应该立足于潼南，根植于潼南。既而在立足于潼南的基础上，向周边地区扩张业务。2、物管和商业经营管理业务由于其资质和实力所限，目前不具备扩张的能力，现实的选择也是以潼南为依托，首先于潼南区创造价值，通过潼南区建设提升企业核心竞争能力。3、对于企业未来发展态势，通过前述对业务拓展的初步设想，依据形成企业持续现金流的要求，仍然要求涪江要始终立足于潼南和重庆。三、业务发展的阶段性分析1.现阶段特征物管公司整体来讲处于进入期涪江开发公司处于创业期商业经营公司处于创业期2.业务发展的阶段划分的必要性涪江目前发展的关键在于向以前没有涉

58、及的全新领域房地产业的全面创业。企业创业不是只搞房地产业务，而是在发展的眼光下看事情。涪江的创业并非是一蹴而就的，特别对涪江这样在房地产开发领域基本没有足够经验和品牌的企业，新的产业需要一段培育的时间，也就是说创业需要有一个过渡期。因此，对于涪江而言，必须根据企业发展的不同阶段制定出不同的经营战略：企业整体创业过渡期与房地产业主导期的经营领域结构存在一个逐渐演变的过程，房地产、物管、经营三大主要业务在整体业务中的比例随着时间的推移将发生变化，经营领域结构由现有的项目为主导业务转向以房屋经营为核心的一体化业务发展经营期逐渐迁移。3.涪江业务阶段和行业发展阶段比较：涪江房地产开发业务滞后于行业发展

59、态势，需要在创业期迅速提升开发业务的竞争能力。涪江的物管虽未成立，但其支撑电力公司物管和行业发展态势基本吻合，需要在尽可能短的时间内（到2012）实现企业的基本转型。商业经营业务没有启动，完全滞后于行业发展态势，经营业务要有所发展，必须迅速提升企业业务开展能力。物业管理、商业经营等房地产服务业务和创新型附加值业务是未来企业追求价值利润的方向，是形成企业持续经营能力的重点业务。涪江创业过渡期（20092012年）20092012房地产业处于投入期，主要是“电力新村II”和“计划内项目”两个项目，两个项目的运作要着眼于为企业过渡积累资源。2012年，房地产项目要推向市场，达到“成功创业”目的。在2

60、009年到2012年，通过房地产带动涪江物管和商业经营管理，使得企业整体创业成功，和整个产业发展阶段相同步。一体化经营期（2013年2015年为成长期，20162019年为发展壮大期）从2013年开始，加大房地产开发业务的投入力度，同时培育房地产相关的其它业务，如物业管理、商业经营，迅速促进企业成长，到2015年，形成以房地产开发、物管、商业经营管理业务为核心的企业持续经营的能力。四、整体战略核心思想整体战略核心思想图示开发业务主导引入多项目开发业务培育经营业务发展物管业务追求区域发展附加值业务一体化经营（现在）“发展”阶段年年“创业”阶段年年“成长”阶段成功创业（）拓展其它业务横向一体化横向

61、一体化开发业务主导引入多项目开发业务培育经营业务发展物管业务追求区域发展附加值业务一体化经营（现在）“发展”阶段年年“创业”阶段年年“成长”阶段根植潼南地区成功创业（）拓展其它业务横向一体化横向一体化2012200920122013201520162019年以后创业过渡期一体化经营期整体创业房屋持续经营第五部分 战略实施建议昊渝认为涪江公司发展战略，应该结合市场以及企业自身的发展阶段。从宏观角度看，我国房地产市场经历了国有及国有控股的垄断性市场阶段、少数开放地区初步市场化阶段、以住房分配为主的半市场化阶段、货币化和住房个贷支持的市场化阶段以及至今的土地垄断供给市场化等五大阶段。从微观角度看，房

62、地产企业也经历了拥有土地简单生产、清理整顿维持生产、注重成本控制和规模化、产品升级品牌与技术以及当前的资本与金融结合等五个相对应的阶段。结合涪江公司的现状来说，前两个阶段是的存活阶段，房地产企业在经过了这两个阶段之后就开始区分产品结构和细化功能，即在进入后三个阶段中企业才开始进行战略确定。从长期的发展战略角度来讲：涪江公司第一要建立与发展要求相适应的治理结构，第二要建立与大范围资本市场接轨的财务制度，第三要建立与先进资本市场结合的机制，第四是建立适应于发展的团队，第五要建立能赢得市场信赖的服务体系。涪江公司的战略实施，必须就这五个方面尽量考虑并有效涉及。一、资产发展战略1.资源配置以资产发展为

63、重许多企业在开发过程中不能有效地优化、配置资源，有的以“短板”资源为配置标杆，显得过于保守，致使造成其他资源的浪费；有的以“长板”资源为配置标杆，显得过于冒进，致使其他资源（如人力资源、资金资源）过度紧张，甚至经不起重大外来因素的影响或冲击。事实上，业界绝大多数从事多项目开发的企业都普遍存在资源匮乏的现象，包括人力资源匮乏，资金资源匮乏，技术资源匮乏，等等。其中起决定性因素的就是资金资源、土地资源。涪江的融资背景虽然强大，现在也有可用开发的土地，这并不是说就高枕无忧了，而是要充分注重资产积累。1.1财务策略根据涪江的实际情况和现实的金融情况，我们看到涪江在开始运营时一定会产生借款利息过重导致公

64、司财务费用过多，公司主营业务净利率过小，从而最终导致公司现金净流量减少，给公司经营带来较大压力的情况。同时，涪江以前的资产负债率仍偏高。所以，短期内，应该建立并维持与银行等金融机构之间的良好关系，争取获得贷款方面的优惠政策，适度扩大贷款规模。另一方面，涪江应该尽量坚持减少贷款的“紧缩式”财务策略，削减信贷规模。中长期内，公司要逐步进入商业经营管理和物管业务市场，这两个资金需求小的业务却可以为公司自身的经营积累一部分资金，同时可以以债权或股权的形式增加潼南供电公司的内部融资。1.2土地储备策略任何一个房地产开发企业要生存、发展，最根本的要素就是土地，如没土地，房地产开发一切的工作都是空话，土地的

65、储备关系到企业的生命，丰厚的土地资源储备，是企业发展壮大的奠基石。涪江公司已经对储备土地的区域进行了初步构思，及拟在潼南城区购置土地，抓住时机，条件成熟一块，购置一块。对于土地信息，涪江还可以根据以后战略发展将潼南及周边的旧城危改房工程项目重点看待，和政府接洽，能够拿下就拿下。而对于土地所在的地段，根据“宁拿中心10亩地，不要边缘100亩”的策略，相信李嘉诚的“地段、地段、还是地段！”。像涪江这样规模不大、资金链上拖不起时间的公司，看的就是近期投资利益，不要去相信什么政府开发区。就算是在重庆主城区，北部新区、茶园新区、西永大学城、江北城CBD、弹子石CBD、九龙工业园等等，又有哪一个中小规模的

66、开发商能够全身而退的。在土地储备资金筹集的筹措问题上，昊渝公司则有一些新的看法。昊渝公司对于涪江公司现行的银行抵押贷款、地块抵押贷款等非常认同，但这样的融资途径太过依赖银行，同时利息风险过高。昊渝认为还可以加上社会融资（特别是尝试在潼南供电公司内部的债券、股权形式的融资）和运营自身商业物业这两个途径，增加融资渠道，分散融资风险。2.资产问题的长久解决之道商业地产运营资产 涪江公司在开发项目中，按照市场和消费需求会涉及到不同类型、不同功能的物业。特别是对于市场上销售困难的商业物业，自己持有，可以为开发公司的持续发展提供稳定投资回报。持续经营，一则可以出售获利，二则可以以出租或其他经营方式获得长期

67、的利润回报。在经营过程中让资产成倍增长，并以此资产作为融合资本市场的有利基础。涪江公司实施商业地产规划，是在立足自身优势的基础上，先进行准确前期策划定位和经营管理，商业地产常用的营销策略中不同于住宅的有这么几种：统一招租、售后包租、部分经营租赁加部分出售。这就要求开发商先要创造经营出商业环境，然后再实现地产销售，并同步实施资本经营。这样，涪江公司的经营模式将从传统的资源型、开发型的房地产企业经营模式改变为投资资本型、品牌型、经营型房地产商业模式。房地产经营思路将向重效益、注重现金流量转变，经营方式也将由粗放型向集约型、由数量型向质量效益型转变商业模式将实施产品经营型和资本经营型并举的发展战略；

68、同时重视增强企业防范和抵御风险的能力，确保企业保持稳定的经营收入和稳步发展。二、组织架构的建立涪江公司现在处于项目筹备阶段，在组织架构上必须考虑到两个阶段，及第一阶段：创业型简略团队，第二阶段：发展型强大团队。1.涪江房地产开发有限责任公司组织结构基本原则􀁺 一个上级原则􀁺 责权一致的原则􀁺 既无重叠，又无空白的原则2.涪江房地产开发有限责任公司各部门职能说明书管理体制是一种严密的、合理的、形同机器那样的社会组织，它具有熟练的专业劳动、明确的职权划分、严格的规章制度，以及金字塔式的等级服从等特征，从而使其成为一种系统的管理技术体系。在企业形

69、成金字塔式的组织结构，不断的权威、标准化的任务、各种活动的协调和参谋的作用做明晰的描述和反复强调。在短期内，公司应着眼于内部机构的精简，将一些有重复功能的部门精简和合并，理清按业务关系划分的部门从属关系，力求组织结构精干高效；同时为公司的中长期战略作前期组织准备。第一阶段创业型简略团队架构及职能：2.1董事会职能执行总公司的诀议。决定公司的经营计划和投资方案。审订公司的年度财务预算方案、决算方案。审订公司的利润分配方案和弥补亏损方案。审订公司增加或者减少注册资本的方案以及发行公司债券的方案。拟订公司合并、分立、解散清算的方案。聘任或解聘项目公司总经理，根据总经理的提名，聘任或者解聘项目公司副总

70、经理、财务负责人，决定其报酬事项。审定公司的基本管理制度。负责对公司运营的监督管理。2.2总经办职能拟订项目公司的总体发展规划及其实施方案、项目的基本建设计划及执行工作(政策)。负责总体发展规划及实施、管理。向董事会提出经营预算和费用预算。领导项目公司的经营活动，实现经董事会批准的预算利利润指标。保证项目公司能提供符合标准的服务。收集客户的反映，研究市场的需求，不断调整项目公司的经营方向，项目公司不断得到发展塑造本项目公司形象。决定广告基调，指导广告战略。代表本项目公司对外开展公关活动。对公司营销工作做出决断。按既定模式管理公司。建立和完善公司的工作程序和规章制度。向董事会提出组织系统表，人员

71、编制和工资总额计划。决定本项目公司主管层（含主管层）以上人员的任免职奖惩。向董事会提出营业状况和财务状况报告，接受质询，将决议事出有因项转达所属人员，并执行该项决议。审核人事行政部所制定的各项人事制度，包括员工手册、公司CI 形象、规章制度、福利薪金、各岗位责任制等的审订。负责督导行政部、财务部的各项工作和事务。亲临现场处理本项目公司紧急事件，确保企业正常运作。支持协调会议，仲裁及防止各部门之间的冲突。发现并消除公司的安全隐患，为大规模的改造向董事会提出预算外开支汁划。保证员工和客人在公司内的安全。抓好企业文化建设。2.3营销策划中心职能对总经办负责。根据公司有关经营发展战略，制订年度、季度、

72、月度推广方案，呈报总经理。负责根据销售部各时期的租售计划，制订相应的推广策划方案，配合销售部招商工作的开展。根据公司有关推广工作的要求，实施各项推广方案及措施。深入了解项目的经营特色和经营情况，定期收集房地产信息，不断推出各种促销手段和措施。负责项目外部公共场地公关活动的组织、策划、实施工作。负责项目的服务管理工作，制订相关服务措施及相应的管理制度。2.4工程管理中心向总经办负责。参与工程项目投资策划、项目可行性研究工作，联络设计单位对总体规划设计、单体工程各专业施工图纸设计并审核，参与工程预结算书编制，负责工程施工管理到竣工验收全过程操作。根据公司各项目建设的实际情况，编制并实施完成工程计划

73、，按时上报工作情况，及时跟进落实各项工作计划及资金计划。参与工程施工招、投标工作，编写工程施工合同，并进行审批、签订。加强质量控制，保证工程施工按有关规定要求进行。协调好各部门及外单位的关系，使工程顺利进行。2.5企业综合管理中心向总经办负责。协助总经办管理开发、人事行政、财务、物业管理的具体工作和事务。负责综合经营开发管理以及规划、协调、指导和监督。负责资金计划、资金调度和控制管理。创业型简略团队架构图董事会总经办营销策划中心工程管理中心综合管理中心第二阶段发展型强大团队架构及职能：本着管理组织结构高效精干、适应市场的原则，以及从公司的长远发展规划出发，公司管理组织结构在现有基础上可作出适当

74、的变革和创新，在第一阶段的团队构架的基础之上，再向下发展壮大。2.6销售部职能向营销策划中心负责。负责公司物业、物业内公共场地、广告牌等的招商、租售工作。协同策划部掌握市场行情，制定并执行相应的招商计划、策略。挖掘新的客户来源，跟踪潜在客户，并对客户资料进行整理归档。与新旧客户保持良好关系，协助客户解决在招商、租售过程中的问题。负责办理招商、租售中的各项手续，做好售后服务工作。协助财务部收取客户需缴交的各项费用。配合其他部门做好客户服务工作。2.7策划部职能向营销策划中心负责。根据公司的发展战略制定房地产的各项推广策划方案。负责房地产广告的制作及实际操作。负责根据物业的特点组织策划各项公关宣传

75、活动，并负责其实施工作。协同销售部进行物业招商、租售工作。2.8设计部职能向工程管理中心负责。参与项目的投资分析、建筑策划等项目开发的前期规划工作。对外来方案图纸，组织本部门和相关部门讨论、论证、上报和实施。参与做好各项从规划方案至施工图纸过程中的建筑成本控制、估测工作。负责楼宇室内、外主要建筑材料的规格、品牌等的选用、确定工作。密切与预算造价部配合。收集房地产、楼宇的市场调研成果，销售策划等部门反馈资料，做好与相应部门的交流工作。组织本部门人员承担一个土建设计室的完整图纸生产工作。做好与总工室的工作配合和设计挂靠单位的衔接工作。负责设计室对工地的服务、跟踪工作，参与图纸会审工作。与设计合作公

76、司的交流、配合工作。完成其他工作。2.9工程部职能向工程管理中心负责。负责制定各阶段的施工进度计划、采购计划及资金需求计划。负责严格执行公司的决议，严格工程预、决算的审批手续，合理使用财力、物力，发挥经济效益。协助公司进行招、投标及选择施工队伍的具体工作。进行施工阶段的进度控制，审查施工组织设计，监督进度计划的实施，完成工期目标。负责管理施工队伍，并协调好对内对外的关系。做好材料、设备、人员的管理工作。整理有关资料、图纸，做好归档工作。负责工程质量检查及工程验收、竣工验收工作，及时解决施工中的各种问题。2.10总工室职能向工程管理中心负责。负责处理和解决各项工程技术问题。参与工程项目的设计方案

77、的讨论和审核工作。参与工程建设成本的分析和控制工作。参与工程的建筑材料的选用及材料进场的验收工作。参与工程招、投标及工程队伍的选择工作。主持工程图纸的会审工作及工程的验收工作。审批各工程项目施工、组织设计方案。收编并保管工程项目的全部技术档案。2.11预决算部职能向董事会负责。负责工程预结算书的编制工作。参与工程施工合同的编写工作。协助财务部审议工程付款情况。参与工程验收，并对工程适时进行预决算工作。营销费用的审核、决算其它采购费用的审核、决算2.12项目拓展部职能各综合管理中心负责负责项目的开发。负责对公司项目的立项、申报。负责土地的规划、征用开发和管理。负责办理土地证、房地产证、销售证等各

78、类证件。协助做好前期工程的服务工作。协助办理企业注册等各项审批工作。协调好与相关政府部门的关系。2.13人事行政部职能向综合管理中心负责。编写制定公司人事行政管理制度。组织统筹公司人力资源开发及聘用工作。组织统筹并管理、监督公司行政管理运作。协调并支持、配合公司各部对人力计划、行政开支的管理工作。协调配合公司各部对人事、行政方面工作的支持。组织、统筹配合公司各部对员工进行培训及考核工作。组织统筹策划企业文化活动，增强公司凝聚力，员工归宿感。依时计划统计向公司呈报各项人事、行政工作月、季、年报表给公司决策参考。制订公司办公费用总开支的计划，并加以调控。配合支持公司对外人事、行政事务工作。做好员工

79、到任、离职的交接工作，保证各个岗位的工作衔接正常。公司的各种规章制度的落实和执行。整理建立公司的档案，统一公司的公文格式对外协调好政府劳动管理部门的关系。负责日常的接待工作。2.14财务部职能向综合管理中心负责。遵守财务纪律，建立和健全各项财务管理制度。抓好各项应收款项的核算的工作，督促经办部门限期清理。负责对各项经济合同及维护保养项目进行议及审定。按有关合同的要求，做好各类工程款项的拨付、结清工作。执行审批制度，按规定的开支范围和标准核报一切费用，负责发放员工工资、奖金。严格执行现金管理制度和支票的使用规定，做好收费发票的购买、保管、使用及回收。编制记帐凭证。及时编制各类报表，妥善管理会计帐

80、册档案。拟定各项财务计划，提供财务分析报告呈总经办。2.15物业管理部职能向总经办负责。起草、制订有关项目公司物业发展的各项策划方案，呈报主管副总经理。协助制定有关公司的物业管理发展战略。负责协助对本项目公司所有物业维护保养项目可行性研究工作。协调所属各部门的工作关系以及与政府相关职能部门的公共关系。协助主管副总经理审核本项目公司物业的维护保养项目的预算案。协助主管副总经理适时主持例会及对外接待事宜。协助主管副总经理做好年度、季度、月度物业维护保养报表及费用支出预算的审核与控制。协助主管总经理处理各种突发及投诉事件。2.16商业经营管理部职能总经办负责。运营商业物业，进行租售工作。对商业物业的

81、包装、改造、推广等工作负责。处置公司剩余房源。发展型强大团队架构图3.涪江房地产开发有限责任公司岗位设置情况高管层总经理董事长 工程管理副总经理 企业管理副总经理 营销策划副总经理 总工程师 财务总监部门经理层销售部经理 策划部经理 设计部经理 工程部经理 项目拓展部经理 预决算部经理 人事行政经理 物管部经理 财务部经理 公关部经理商业经营管理部经理主管层售后服务主任 施工主管 车队长 总经理秘书 销售主任 培训主任 设计师 安检工程师 质检工程师员工层售楼员 文案 出纳 策划助理 预决算员 开发助理 人事助理 行政秘书 文员 接待员 售后服务员 司机 会计三、人力资源战略涪江公司现今几乎没

82、有人力资源管理而言，但随着公司的发展，人力资源管理必将成为一个重要的课题。现如今对于进入公司的员工，可以部分使用潼南供电公司的对于房地产开发有一定专业认识和经验的员工，更主要的专业人才应该来源于社会。经初步分析，要解决公司在人力资源方面的问题主要是：人员知识结构层次和人员年龄问题；企业的人才储备也难以达到向房地产领域进军的要求，因此急需要在人力资源方面有较大的举措。1、公司需要为人力资源结构调整创造一个大的环境。对于涪江公司而言，调整人力资源结构就应该招聘一些相关的专业人才。2、“三工”并存，动态转换。三工即优秀员工、合格员工、试用员工。用工改革的思路是，干得好可以成为优秀工人，干得不好，可随

83、时转为合格工人或试用人员。这种做法有效解决了铁饭碗的问题，使企业不断激发出新的活力。3、对在岗管理人员进行控制。公司人力资源部对中层管理人员每月进行考评，考评档次分表扬与批评，表扬得一分，批评减一分，年底两者相抵，达到负三分的就要淘汰。根据考评表现决定升迁。4、实行定额淘汰。即每年必须有一定数量的人员被淘汰，以保持企业的活力。淘汰的原则是，充分发挥每个人的潜在能力，让每个人每天都能感到来自企业内部和市场的竞争压力，又能够将压力转换成竞争的动力，这是企业持续发展的秘诀。针对公司50岁以上、知识水平较低的员工，公司应立即辞退。5、富有特色的分配制度。薪酬是重要的调节杠杆，起着重要的导向作用。公司的

84、薪酬原则是，对内具公平性，对外具竞争性。对外具竞争性已初步达到，但对内具公平性还不明显。高素质、高技能获得高报酬，让人才的价值在分配中得到体现。员工的薪酬体系，不仅是单纯的货币工资，还包括住房、排忧解难等其他隐性收入。普通员工可以根据其工种（优秀员工、合格员工、试用员工）的不同而制定不同的薪酬标准，差距在300-500元之间。管理人员可根据考评成绩的不同而制定不同的奖金额度，可适当拉开差距，避免平均主义。 6、鼓励员工提出合理化建议。为树立员工的主人翁意识，在全公司范围内向广大员工征询合理化建议。合理化建议分为两种：一是专业型员工在长期工作中总结出来的能节约成本、提高效率的诀窍、技巧等；一是管

85、理人员对现有工作方法、管理程序提出的改进措施。合理化建议一旦经审核后采纳，就在全公司内广泛推广，并做好宣传工作。经验表明，以员工的名字对其提出的合理化建议进行命名，是一种很有效的精神激励，可以激发员工的热情。在对提出合理化建议的员工进行精神鼓励的同时，给予一定的物质激励也必不可少。7、了解员工的各种需求，为员工个人发展提供机会。公司高层管理人员要经常下基层了解员工心声，特别是新进员工。一方面为其提供较好的工作环境与工作条件，了解员工生活方面存在的问题，解决其后顾之忧；另一方面，为每一位员工制定一份切实符合自身情况的个人发展计划，鼓励现有员工通过各种途径继续深造，提高业务素质能力，使公司人员知识

86、结构层次能上一个台阶。8、加大从社会人才交流市场、大学院校进行招聘的力度。公司已经清除的认识到了自身人力资源方面的缺陷，特别是人才储备的不足将阻碍公司对其他领域的拓展和公司规模的扩大。9、已经制定的措施要确实贯彻实行，还有必要加大人才引进的数量和学历层次。通过制定有吸引力的人才引进政策并充分利用本身具有的各项优势，从社会上吸引有高级职称的人才和有专业知识的年轻大学生、研究生，实现人才的战略储备。第六部分 涪江地产企业品牌推广建议引言电力公司在潼南的知名度、美誉度是名列前茅的，与之对应的涪江地产企业品牌塑造也需要提升一个新的高度。要加大和扩充市场建设和品牌塑造的经验和方法，努力的对品牌深层次的内

87、涵与气质的挖掘，使得涪江品牌持有品牌特征与个性，在消费者中留下好感，达到涪江品牌的最大知名度。涪江地产现在属于电力公司的子公司，其业务属于大型的地产产品，其产品及关联业务具有一定的特殊性，所以在品牌推广方面应该着重考虑企业的产品与企业文化的关联性。我们在品牌塑造中着重考虑以下因素或者说遵循如下理念：一、清晰的认知品牌特征的目标和结果。我们必须首先明确品牌的最终目标和结果是什么，就是企业希望自己的品牌给消费者一种什么感觉，然后去引导消费者逐渐认知和认同自己，要注意品牌特征不是企业告知的，而是消费者感知的，因此要特别关注消费者的感受。二、清楚企业品牌与产品品牌的关系。涪江的品牌推广应该是企业给大众

88、的感知结果，是企业的内涵和企业的行为体现，比如企业文化、企业形象、企业标识、企业口号等。三、顾及涪江的品牌特征鲜明，差异性，品牌特征的塑造不能脱离产品概念，充分提升企业形象和涪江品牌内涵。四、名品牌是一种象征，是高质量的寓意。五、在操作手段方面。运用整合传播（IMC）的方法予以重拳出击，包括导入企业形象识别系统（CIS）、公益事业及高层公关、企业大众宣传及广告策划、涪江地产的形象提升以及2009年涪江地产的整合宣传事件等。策略篇 “涪江”的品牌定位整体品牌推广主题：新文化、新内涵、新涪江我们为涪江地产量身定做知名品牌。 1、国内众多品牌目前是以“质量+文化”为核心理念的品牌策略，房地产业包括涪

89、江地产在内，也应该以此为基本的品牌定位目标。在质量方面，毋用多说；关键是文化这一块。从涪江品牌理念“追求卓越，尽善尽美”也可窥一斑，但涪江的品牌推广应该与产品的概念存在着一定的关联性。从涪江品牌定位上讲，由于产品的特殊性（大型地产产品，客户群不会是普通大众），应该从深层次的文化内涵以及“涪江”本身挖掘更多、更容易让人接受的理念。一个好品牌理念如果没有深层次的文化内涵做支撑，相信这种理念也是空洞的。 2、品牌名称定位：“涪江”看名字也就是“二合为一”，地域特色和流境的江水名。但名称的深处要表达为：公益形象代言产业者、社会福利形象者、健康形象。3、理念定位经营理念全方位的为客户服务，全体员工最大限

90、度的创造利润最大化，实现卓越的经济效益，以顾客和市场为导向，精益求精，开拓进取、无往直前。价值观钩建以客户为导向的快速反映组织团队，用创新的理念、体制、管理、技术，推动公司的可持续发展，用诚信铸造品牌。核心价值观敬业奉公、兢兢业业、以企业的利益为第一品牌执行篇“涪江”品牌营销策略1、品牌运作的平台 单独成立“涪江品牌研究执行部”或“涪江品牌发展研究小组”，有效的利用资源，独立运作“涪江”品牌，由专业的营销策划公司负责全面的品牌推广（在集团总体品牌规划的基础上）、营销策划。用负责的市场经济观念全面打造全新的涪江战略品牌。 在品牌推广运作方面，应该体现“涪江”的文字内涵和企业的文化内涵。2、产品策

91、略 由于涪江产品的特殊性，应该发展多元化产业，带动涪江品牌及地产产品，运用整合营销的方式，包括公益事业及高层公关、企业大众宣传及广告策划、相关市场赞助、电力新村的形象提升以及2009年涪江地产的事件等宣传产品策略。以涪江的地产产品为主，多元化发展为辅，从企业发展策略分析，它是顺天时而自然一体的策略。我们合理地对涪江品牌的定位，对企业的发展是百利而无一害的，并且要坚持的推广下去包装因素 关于涪江企业产品、宣传单页、包装、企业文化包装等，应该严格遵从企业导入的CIS系统，特别是视觉方面因素，应该特别注意。3、价格策略 4、渠道策略 在涪江原有的销售渠道中，将其优化整合，考虑以下因素： 其一、选择终

92、端网络管理深入的终端经销商。 其二、选择策划能力强，执行能力强，管理到位的合作者。 其三、选择渠道扁平化，尽量减少中间环节。涪江实施品牌形象战略要点1、深刻挖掘品牌名称和标识的文化内涵即顾客价值，系统构筑品牌的文化内涵，使品牌形象在消费者心目中最为独特、正面和清晰。 在现代商业社会，企业品牌对大众生活的影响日益深刻。“文化无价”，涪江品牌进入文化境界及公益福利事业，文化品牌就成为了企业万古长青的摇钱树，而公益福利事业是成功企业的基石。涪江一定要坚持品牌经营的宗旨为社会大众提供物质的时候也提供精神，引导消费者走进健康、美好的消费世界。 2、产品和服务永远是品牌的核心。 产品质量既涉及到产品设计、

93、研发阶段的工作又包含生产加工阶段的工作，同时又是整个企业管理水平的侧面反映，因此建立品牌不仅是企业品牌部门或市场部门的工作，而是包括研发、市场、行政等部门在内的所有员工的工作。 处理客户不满和售后服务质量，在品牌企业的日常工作中占据较大比重。企业要建立完善的服务体系，良好的服务是企业长久生存的生力军。品牌传播篇实施品牌战略的整合营销传播要点一、品牌定位。 品牌类别定位：公益形象代言产业者、社会福利形象者、健康形象。 现代生活中，人们更加关注健康环保、快乐的生活方式，涪江要做引导者； 消费群体更重视自我，重视消费的感受，在乎别人对自己的评价，希望得到别人、社会的认同，涪江要最引导者； 导入CIS

94、系统，坚持执行贯彻系统的精神； 接触的媒体要多，接收信息的渠道要多； 对媒体、资讯的敏感度要高。 涪江品牌形象定位：新文化、新内涵、新涪江； 企业形象定位：追求卓越，尽善尽美； 产品价格定位：区别竞争对手，理性定价，遵从CIS系统包装。 二、适应品牌特点的整合营销传播策略（包括广告策略、品牌文化建设活动计划） （一）广告宣传口号：新文化、新内涵、新涪江a涵义阐释： 1、个性化的特征 2、追求企业的文化内涵，宣传涪江的公益形象，带动“新文化、新内涵、新涪江”的宣传。 3、简洁、明快、易记 b使用范围： 1、拍摄电视广告 2、设计海报等售点POP 3、在平面媒体上刊登彩色广告 4、“事件”宣传的设

95、计5、公司内部刊物设计6、形象代言人的设计等等(二)品牌传播的广告组合设计 1、电视广告 拍摄15分钟专题片，联系潼南电视台的市场信息播出，创意策划、脚本设计以涪江企业文化、品牌内涵、团队合作、领导讲话（谈话）、产品服务、电力新村形象提升等为主，由专业的影视广告公司负责拍摄。2、长期户外广告 建议选择主要的街道，如大同路、接龙桥等。 3、社区周围广告 在社区设置一些娱乐因素，所有的公益形象因素突出品牌，展示品牌的魅力，从而使大众驻足停留，在物欲横流、信息爆炸之后，需要品牌带给人们的感觉是涪江品牌推广的关键。公益“事件”元素是品牌通向感官的媒介，反过来说，多感官延伸的媒介及其内容就是我们所指的公

96、益“事件”元素。 这些素材必须和品牌形象，品牌个性相吻合，产生足够的感染力。结合品牌的核心价值，品牌个性表现，来充实品牌，来演绎品牌，使品牌充满朝气，充满活力。 4、“事件”品牌推广之一：以涪江地产圣诞之夜为主体的行销推广活动，表现品牌个性化。 通过新颖、形象的创意思路和丰富多彩、生动有趣的执行手段，在各主流媒体大量播发软文，引起消费者的共鸣，引起消费者对品牌建立印象来演绎品牌的风格，表达品牌的主张，达到与消费者沟通的目的。 品牌生动化传播主要体现在广告创意、促销活动和新产品推广等各个方面，以其形象性，新颖性和生动化来加强与消费者的沟通。品牌生动化要求广告不再枯燥无味，创意不再单调，促销活动变

97、得时尚而流行，商品的展示变得独特而时髦。品牌的生动化给品牌核心价值的表现插上了腾飞的翅膀，成为品牌外延多姿多彩的表现形式，为品牌注入流行、时尚、亲切、柔情或众多的人类情感，使得品牌的个性更加突出，形象更加丰满，表现更为活泼生动，真正地赋予品牌以人性，让品牌活起来，从而达到和消费者的充分沟通。 5、参加地产产品展销会，展示品牌形象。 6、与潼南电视台合作开辟公益大事件合作，宣传涪江品牌内涵。7、涪江地产电力新村2期建设形象提升，与本方案联合推出，推广涪江品牌。8、新闻公关方案提纲目标：在短时期内提升品牌内涵，并着眼于长远，树立公司品牌形象，扩大产品知名度和美誉度，极力符合涪江品牌内涵定位暨涪江公

98、益形象代言产业者、社会福利形象者、健康形象。 实施： 1新闻篇 全面奔小康，要有好身体。涪江愿为全社会强身健体尽绵薄之力。 （具体措施：涪江愿捐出一定金额给相关部门发起“涪江健康形象工程”，并请记者代为联系奔走，可连续报道。） 2科技篇 产品、文化理念 （对支撑产品的核心概念：环保、节能、健康进行全方位阐述、包装） 涪江：用理想构筑生活 （全面介绍涪江，是画龙点睛之笔。） 以上文章如能署专家名效果更佳。 这个方案的核心是用公众媒体、高层住宅、公益活动等制造新闻噱头，用新闻宣传带动市场，从而促进涪江品牌的提升。 十年发展战略规划实施思路昊渝公司根据宏观大势与微观市场相结合，将市场发展与涪江公司实

99、际情况相糅合，总结出重庆市涪江房地产开发有限责任公司十年发展规划实施的24字实施思路，希望对贵公司落实工作有一定帮助。重业务：坚持围绕、维护现有业务的实施原则。树观念：宣扬天赋使命、创新求实、团结自信理念及公司转型调整的意义。顺结构：设计总经办管理体制，成立执行委员会，设立三总监和总经办办公室。搭班子：在管理体制框架内，以岗位素质要求确定人选；建立述职考核，能上能下的机制；培育为主，外聘为辅；虚位待才，宁缺勿滥。建机制：每月执行委员会办公会、每周项目进度汇报会、每周业务碰头会。砌平台：搭建公司战略管理平台、企业信息化管理平台。抓管理：明晰部门职能，实施规范化管理，建筑、房地产推行项目管理，重视财金安全。育人才：财务总监、技术总监、房地产总工、总经办办公室秘书、人力资源培训师吸纳培育人才，培育更重要。重庆昊渝房地产营销策划有限公司2008年12月18日