星河岗厦项目商业裙楼前期策划报告（82页）.ppt

1、2004.4.15目目 录录第一篇第一篇 市场篇市场篇第二篇第二篇 定位篇定位篇第三篇第三篇 规划设计篇规划设计篇第一篇 市场篇q 经经 济济 分分 析析q 商服物业分析商服物业分析q 商商 业业 分分 析析q 片片 区区 分分 析析q 政政 策策 分分 析析q 结结 论论538.17609.26689.59801.771954.171665.242239.412860.5113.215.017.315.113.216.314.213.205001000150020002500300035002000200120022003亿元亿元02468101214161820%GDP社会消费品零售总额G

2、DP增长率社会消费品零售总额增长率20032003年深圳国民经济快速增长，年深圳国民经济快速增长，GDPGDP创历史新高，消费品零创历史新高，消费品零售市场畅旺，居民消费需求持续旺盛，居民储蓄余额大幅售市场畅旺，居民消费需求持续旺盛，居民储蓄余额大幅提升。提升。1082.641373.391756.492199.45170271780918925.9219960.32050010001500200025002000200120022003亿元亿元15000160001700018000190002000021000元 元居民储蓄存款余额人均消费性支出20022002年福田区年福田区GDPGDP

3、为为517.23517.23亿元，社会消费品零售总额为亿元，社会消费品零售总额为208.3208.3亿元，在全市各区中分别占第一、第二名。亿元，在全市各区中分别占第一、第二名。2002年深圳市各区G D P 所占比例宝安433亿元21%盐田33.38亿元2%罗湖326.5亿元16%福田517.23亿元25%龙岗252亿元12%南山482.7亿元24%福田区罗湖南山盐田宝安龙岗2002年深圳市各区社会消费品零售总额所占比例龙岗65.3亿元9.59%宝安95.84亿元14.07%盐田10.8亿元1.59%南山84.3亿元12.38%罗湖216.6亿元31.80%福田区208.3亿元30.58%福田

4、区罗湖南山盐田宝安龙岗 深圳市国民经济近年来一直保持稳定、深圳市国民经济近年来一直保持稳定、快速增长，商贸市场畅旺，人均可支配收入快速增长，商贸市场畅旺，人均可支配收入持续上升，消费需求持续旺盛。持续上升，消费需求持续旺盛。福田区作为深圳市政治、经济、文化福田区作为深圳市政治、经济、文化中心，在深圳经济快速发展中扮演着重要角中心，在深圳经济快速发展中扮演着重要角色。色。20022002年，福田区年，福田区GDPGDP占全市四分之一，占全市四分之一，据各区之首；社会消费品零售总额接近全市据各区之首；社会消费品零售总额接近全市的三分之一，仅次于罗湖区；人均消费性支的三分之一，仅次于罗湖区；人均消费

5、性支出高于全市平均水平。出高于全市平均水平。20022002年商业用地出让面积小幅回升，新开工处于历史最年商业用地出让面积小幅回升，新开工处于历史最高水平，未来几年商业用房市场竞争加剧。高水平，未来几年商业用房市场竞争加剧。21.9357.2568.1824.123.7133.583.3989.7802040608010012019961997199819992000200120022003前三季万万m2出让面积新开工面积竣工面积20022002年商业用房批准预售及销售面积均创历史新高，空置率为历史年商业用房批准预售及销售面积均创历史新高，空置率为历史最低，表明商业用房市场供需两旺。但最低，表

6、明商业用房市场供需两旺。但20032003年前三季销售量同比下年前三季销售量同比下降降18.47%18.47%，空置面积增长，空置面积增长6.6%6.6%，市场存在潜在压力，市场存在潜在压力64.4343.7770.8744.9750.4571.8821.2327.419.8526.226.3227.446.3619.0255.252.9957.0246.6553.7765.0246.8152.6748.661.782.671.772.61.011.962.180102030405060708019961997199819992000200120022003前三季万万m200.511.522.

7、53批准预售面积销售面积空置面积空置率20032003年前三季度福田区商业用地出让面积占全市的年前三季度福田区商业用地出让面积占全市的29%29%，仅次于盐田区；仅次于盐田区；20022002年福田区施工面积具深圳市首位。年福田区施工面积具深圳市首位。2002年施工面积区域分布福田区26%罗湖区21%南山区18%盐田区1%龙岗区19%宝安区15%福田区罗湖区南山区盐田区龙岗区宝安区2003年前三季度土地出让面积区域分布福田区29%盐田区37%龙岗区22%宝安区0%南山区12%罗湖区0%福田区罗湖区南山区盐田区龙岗区宝安区20022002年福田区商业用房销售面积居全市第四，物业空置面积年福田区商

8、业用房销售面积居全市第四，物业空置面积居全市第二，在深圳市各区中福田区销售压力较大。居全市第二，在深圳市各区中福田区销售压力较大。2002年销售面积区域分布福田区13.91%罗湖区13.12%南山区13.93%盐田区0.00%龙岗区24.02%宝安区35.03%福田区罗湖区南山区盐田区龙岗区宝安区2002年空置面积区域分布福田区29%罗湖区30%南山区18%盐田区0%龙岗区11%宝安区12%福田区罗湖区南山区盐田区龙岗区宝安区20022002年福田区商业用房批准预售面积增长年福田区商业用房批准预售面积增长28.82%28.82%，销售面积，销售面积增长增长90.64%90.64%，而空置面积增

9、长，而空置面积增长26.81%26.81%，福田商服物业市场逐，福田商服物业市场逐渐被投资者看好，成为市场热点。渐被投资者看好，成为市场热点。4.4414.419.8212.6521.428.1416.292.664.483.72.153.883.426.5213.4810.6313.1613.4613.514.4722.7605101520251996199719981999200020012002万万m2批准预售面积销售面积空置面积 深圳市深圳市20032003年商业用房销售量趋于平稳，年商业用房销售量趋于平稳，并略有下降，未来商业用房将大幅增长，市场并略有下降，未来商业用房将大幅增长，市

10、场竞争加剧。竞争加剧。近年来，福田区成为全市商业用房销售近年来，福田区成为全市商业用房销售市场亮点。但未来两年内福田区市场供应量将市场亮点。但未来两年内福田区市场供应量将出现较大幅度增长。福田区商服物业市场整体出现较大幅度增长。福田区商服物业市场整体看好。看好。q社会商品购销市场畅旺社会商品购销市场畅旺 20032003年深圳市全年完成社会消费品零售年深圳市全年完成社会消费品零售总额总额801.77801.77亿元，比上年增长亿元，比上年增长16.316.3。消费品。消费品市场销售畅旺，其中家电音像销售额增长市场销售畅旺，其中家电音像销售额增长48.748.7，汽车销售额增长，汽车销售额增长1

11、50.8150.8。q百货百货连锁零售业扩张迅猛连锁零售业扩张迅猛 百货店连锁显示出后来居上的发展势头。百货店连锁显示出后来居上的发展势头。20032003年，天年，天虹、岁宝、茂业、铜锣湾、海雅、友谊城等百货公虹、岁宝、茂业、铜锣湾、海雅、友谊城等百货公 司司在全市新开在全市新开1313家门店。家门店。q 汽车消费成为主要亮点汽车消费成为主要亮点 消费性支出中各项所占比例教育文化娱乐服务类2955.96元14.8%交通和通讯类4611.36元23.1%医疗保健类1162.32元5.8%设备用品及服务类1392.12元7.0%衣着类1437.00元7.2%食品类5570.76元27.9%居住类

12、2100.24元10.5%杂项商品和服务类730.56元3.7%20032003年居民人均消年居民人均消费支出为费支出为19960.3219960.32元，同比增长元，同比增长5.55.5。20032003年深圳百户家年深圳百户家庭汽车拥有量为庭汽车拥有量为2424辆，人均交通类支辆，人均交通类支出出3143.043143.04元，增长元，增长32.532.5。深圳十大商圈图 q 东门商圈东门商圈深圳富有岭南文化特色的中低档消费为深圳富有岭南文化特色的中低档消费为 主的成熟老商圈主的成熟老商圈q 华强北商圈华强北商圈 深圳深圳“业态最齐全业态最齐全”的商圈的商圈q 人民南、深南中路商圈人民南、

13、深南中路商圈深圳档次最高的商圈深圳档次最高的商圈q 中心区商圈中心区商圈深圳未来的高中档商业中心深圳未来的高中档商业中心q 南山、龙岗、宝安南山、龙岗、宝安新兴区域性商圈。新兴区域性商圈。q 香蜜湖香蜜湖车公庙商圈车公庙商圈深圳规模最大高档住宅区深圳规模最大高档住宅区q 华侨城商圈华侨城商圈深圳具有休闲旅游特色的区域性商圈深圳具有休闲旅游特色的区域性商圈q 深圳商贸流通畅旺，商业快速发展。深圳商贸流通畅旺，商业快速发展。q 百货连锁经营发展迅猛百货连锁经营发展迅猛q 居民消费需求持续旺盛，汽车消费成为亮点居民消费需求持续旺盛，汽车消费成为亮点q 东门、华强北传统商圈商业地位优势明显，南山、龙岗

14、等区域东门、华强北传统商圈商业地位优势明显，南山、龙岗等区域性商圈发展迅猛，引爆深圳商业格局。性商圈发展迅猛，引爆深圳商业格局。q 深圳市中心区商圈代表着深圳新世纪的商业形象，其高起点、深圳市中心区商圈代表着深圳新世纪的商业形象，其高起点、高标准的规划布局，政府的助推、实力企业的进驻，中心区商高标准的规划布局，政府的助推、实力企业的进驻，中心区商圈必将成为深圳市商品档次最高、购物环境最佳、辐射面最广圈必将成为深圳市商品档次最高、购物环境最佳、辐射面最广的商业领袖的商业领袖本项目位于中心区本项目位于中心区东北门户，隶属于东北门户，隶属于中心区，同时又与中心区，同时又与岗厦商圈相连，具岗厦商圈相连

15、，具有岗厦商圈的特性。有岗厦商圈的特性。项目从属角度，以项目从属角度，以中心区为主以岗厦中心区为主以岗厦片区为辅。片区为辅。中心区位于深圳福田区，由滨河大道、莲花路、彩田路中心区位于深圳福田区，由滨河大道、莲花路、彩田路及新洲路四条城市干道围合而成，总占地面积及新洲路四条城市干道围合而成，总占地面积607607公顷。公顷。其中：南片区其中：南片区233233公顷，是城市商务中心（公顷，是城市商务中心（CBDCBD）；北片）；北片区区180180公顷，是行政、文化中心；莲花山公园公顷，是行政、文化中心；莲花山公园194194公顷，公顷，是开放性城市公园。总建筑面积是开放性城市公园。总建筑面积75

16、0750万平方米，规划就万平方米，规划就业人口业人口2626万人，居住人口万人，居住人口7.77.7万人。万人。是深圳唯一集金融、商贸、信息、文化、会展及行政于是深圳唯一集金融、商贸、信息、文化、会展及行政于一体的城市商务、行政和文化中心一体的城市商务、行政和文化中心 结论：交通便利，车流能快速到达项目并迅速分离结论：交通便利，车流能快速到达项目并迅速分离中心区对外联系的主要出入口为红荔路、滨河大道、彩田路中心区对外联系的主要出入口为红荔路、滨河大道、彩田路、新洲路、深南大道，规划道路为四个等级、新洲路、深南大道，规划道路为四个等级.城市快速路：城市快速路：滨河大道和北环路，为双向八车道城市主

17、干道：城市主干道：深南大道(双向八车道)、红荔西路(双向八车道)、新洲路、彩田路、福华路、福中路、金田路、益田路城市次干道：城市次干道：福中一路、福中三路、福华一路、福华三路(双向四车道)城市支路：城市支路：鹏程一路、鹏程二路、(双向或单向三车道)。地铁地铁1 1号线年底贯通号线年底贯通。q 行政中心：集中在政府办公、博物馆、工业展览馆、行政中心：集中在政府办公、博物馆、工业展览馆、档案馆、会堂及市民活动及庆典场所等功能于一体的市民档案馆、会堂及市民活动及庆典场所等功能于一体的市民中心中心。q 文化中心：具有国际化多元城市文化氛围的文化中心文化中心：具有国际化多元城市文化氛围的文化中心q 商务

18、中心：深圳最高聚集度的商务空间商务中心：深圳最高聚集度的商务空间q 商业中心：中心区整体商业面积规划接近商业中心：中心区整体商业面积规划接近100万万q 生态规划：生态规划：三环两轴一回廊三环两轴一回廊 q中心区商业规划中心区商业规划：政府统一规划，构筑中心区商业圈政府统一规划，构筑中心区商业圈中心区福华路地下商业街中心区福华路地下商业街14万万中心区购物中心中心区购物中心 30万万新城市购物中心新城市购物中心18万万两个社区购物公园两个社区购物公园SOM区在规划上要求福华路和公园周围街道上的区在规划上要求福华路和公园周围街道上的建筑在底层设置商店，不少于建筑在底层设置商店，不少于85的比例，

19、并且的比例，并且在东西公园的小街建成娱乐街、食街。在东西公园的小街建成娱乐街、食街。物业名称物业名称规模规模业种业种1 国际商会大厦国际商会大厦 5914m2 银行、文具店及餐饮银行、文具店及餐饮 2 投资大厦投资大厦6000m2 真锅咖啡、沃尔沃展厅、中信银行真锅咖啡、沃尔沃展厅、中信银行 3 中央商务大厦中央商务大厦9858.61m2 银行、餐饮银行、餐饮 4 江苏大厦江苏大厦特色餐饮、银行特色餐饮、银行 5 世纪中心家居广场世纪中心家居广场3.2万万m2 家家 居居 6 彩福大厦彩福大厦19260m2 新一佳、麦当劳、彩福新一佳、麦当劳、彩福e服装服装 7 中银花园中银花园约约3万万m2

20、 银行、餐饮、便利店银行、餐饮、便利店 8 购物公园购物公园450间铺间铺 餐饮、咖啡厅、花店餐饮、咖啡厅、花店 9 天虹购物广场天虹购物广场3.6万万m2 中高档百货中高档百货 结论：商业业态分布零散，商圈形成尚需时日结论：商业业态分布零散，商圈形成尚需时日q中心区商业现状中心区商业现状q中心区商业发展趋势：中心区商业发展趋势：中心区将成为继东门、华强北之后第三个市级辐射商圈，中心区将成为继东门、华强北之后第三个市级辐射商圈，定位为高档商品，目标客户锁定为高收入群体。定位为高档商品，目标客户锁定为高收入群体。多业态、多功能、趣味性的大型购物中心将引领中心区商业多业态、多功能、趣味性的大型购物

21、中心将引领中心区商业 中心区中心区100100万的商业面积约占全市的商业面积的万的商业面积约占全市的商业面积的1717，规，规模巨大、投入巨大、全新理念、全新商业模巨大、投入巨大、全新理念、全新商业结论：中心区将成为深圳商业龙头结论：中心区将成为深圳商业龙头项目名称项目名称商业规模商业规模业态定位业态定位 时代金融中心时代金融中心 5961.87 银行银行九州创展九州创展 6000 1楼步行街，楼步行街，2、3楼做餐饮楼做餐饮 卓越大厦卓越大厦 4000 不明确不明确 大中华大中华 47656 国际商会中心国际商会中心 8000多多 只考虑银行只考虑银行 福建兴业银行福建兴业银行 6000 街

22、铺街铺 金中环金中环 23430 高档百货高档百货 捷美中心捷美中心 11950 中铁建中铁建 3000 在营在建物业在营在建物业项目名称项目名称商业规模商业规模业态定位业态定位 新城市购物中心新城市购物中心 18万万 复合多功能复合多功能 中心区购物中心中心区购物中心 30万万复合多功能复合多功能 中心区中心广场及南中心区中心广场及南中轴项目（政府投资）中轴项目（政府投资）8万万-老区促进会项目老区促进会项目 6000-华融大厦华融大厦-特美思大厦特美思大厦-免税大厦免税大厦-本项目本项目25000-在营在建物业在营在建物业a、市场竞争白热化，、市场竞争白热化，预计未来几年内新增商服物业将超

23、过预计未来几年内新增商服物业将超过48万万m2 b、商服物业类型以写字楼裙楼为主，基本无纯商业物业、商服物业类型以写字楼裙楼为主，基本无纯商业物业c、首层均价在、首层均价在35万万元元/m2，月租金大约为，月租金大约为250-300元元/m2，但由于中心区商圈尚未成熟，价格叫好不叫座，投资客门外观望但由于中心区商圈尚未成熟，价格叫好不叫座，投资客门外观望d、开发商普遍对商业裙楼重视不够，与写字楼相比，租售缓慢、开发商普遍对商业裙楼重视不够，与写字楼相比，租售缓慢e、商业定位单一或模糊不清，许多项目业态主要是餐饮和银行、商业定位单一或模糊不清，许多项目业态主要是餐饮和银行f、销售方式不灵活，以整

24、层或大面积销售为主，总价过高，投资门槛、销售方式不灵活，以整层或大面积销售为主，总价过高，投资门槛高企，投资市场缩小。高企，投资市场缩小。g、商铺空置率高、商铺空置率高结论结论市场竞争激烈，惟有定位准确、产品设计优化的项市场竞争激烈，惟有定位准确、产品设计优化的项目方能顺利实现销售目方能顺利实现销售q中心区现状：与中心区会展业、旅游业并重的商业尚在培育建设阶段中心区现状：与中心区会展业、旅游业并重的商业尚在培育建设阶段 中心区商圈欠成熟，市场对中心区商服物业的需求有限中心区商圈欠成熟，市场对中心区商服物业的需求有限 中心区商圈的成熟有赖于政府、发展商、大商家的共同推动中心区商圈的成熟有赖于政府

25、、发展商、大商家的共同推动 发展商需做好产品优化设计及商业定位，方能达到预期目标发展商需做好产品优化设计及商业定位，方能达到预期目标q中心区未来：深圳未来商业中心中心区未来：深圳未来商业中心 深圳未来最具国际性、现代性、最高档和最具活力的商圈深圳未来最具国际性、现代性、最高档和最具活力的商圈 shoppingmallshoppingmall、高中档百货、餐饮和娱乐是未来主流业态、高中档百货、餐饮和娱乐是未来主流业态 未来几年深圳市中心区将出现几个超大型的购物中心，市场竞争将呈现未来几年深圳市中心区将出现几个超大型的购物中心，市场竞争将呈现白热化。作为单体建筑的商业裙楼，本项目要与大体量、先进业

26、态的购白热化。作为单体建筑的商业裙楼，本项目要与大体量、先进业态的购物中心抗衡，必须走差异化、主题式的道路，方能避开锋芒，寻求自身物中心抗衡，必须走差异化、主题式的道路，方能避开锋芒，寻求自身的生存空间。的生存空间。业业 态态 名名 称称 位置位置 规模规模 业态布局业态布局 经营特色经营特色 租金租金 超市 新一佳 彩福大厦 1600 二层 超市大众消费60专业商场 好百年 彩田路和福华路交界处 40000一层家居，二三层家具 中高档家具为主50世纪中心 福华3路和海田路交汇处33000 一层家居产品和建材 大而全 80鸿畅电器 风华盛世 3000 一层小家电，二层大家电 未形成规模和市场知

27、名度 彩福e服装城 彩福大厦一层 1000 一层服装 中低档服装零售 集贸市场 福华菜场 福华新村内 2500 一层超市 社区消费为主 文山市场 福华路消防局侧1500 一层超市 岗厦居民消费商业以零售贸易为主，消费为本地消费，档次集中在中低档超商业以零售贸易为主，消费为本地消费，档次集中在中低档超市处于饱和状态，形成了家居建材的区域市场特征市处于饱和状态，形成了家居建材的区域市场特征 名称名称 位置位置 规模规模 业态业态经营状况经营状况麦当劳 彩福大厦一层 300 西式快餐 好 肯德基 云鸿大厦二层 300 西式快餐 好 海鲜城 深南大道 20家海鲜酒楼一般名典咖啡 福源大厦西式餐饮良好好

28、旺食街 景轩酒店三层 中西式快餐好 扒房清吧 景轩酒店三层 西式餐饮好 海港大酒楼联合广场 彩田食街 福华3路和彩田路交汇处 9家 中式特色餐饮好芳都酒楼 江苏宾馆 中式酒楼 中式餐饮以彩田食街和各式酒楼食府等地方特色餐饮为代表，西式餐中式餐饮以彩田食街和各式酒楼食府等地方特色餐饮为代表，西式餐饮以麦当劳和好旺食街为代表饮以麦当劳和好旺食街为代表.岗厦片区餐饮形成了自己的地域特征岗厦片区餐饮形成了自己的地域特征和特色，是片区内的黄金行业和特色，是片区内的黄金行业 以以圣保罗、拉斯维加斯为代表的娱乐商圈在深圳占有一席之地圣保罗、拉斯维加斯为代表的娱乐商圈在深圳占有一席之地名称名称 位置位置 业态

29、业态经营状况经营状况拉斯维加斯 联合广场 夜总会好 圣保罗中深花园夜总会好 至尊阁休闲城福华新村海鲜酒楼一般维也纳夜总会景轩酒店夜总会好 金爵休闲中心彩虹大厦足浴保健好 NB SPA福鑫苑美容美体好 名阁沐足福鑫苑较好 生活馆彩虹大厦较好 鱼美人减肥中心鱼美人减肥中心海天综合大厦海天综合大厦减肥咨询减肥咨询较好 处于中心区东门户的本项目，由于历史渊源和处于中心区东门户的本项目，由于历史渊源和地源优势，理所当然将岗厦片区与中心区一道纳入地源优势，理所当然将岗厦片区与中心区一道纳入其核心商圈。目前岗厦片商圈餐饮、娱乐、超市较其核心商圈。目前岗厦片商圈餐饮、娱乐、超市较发达，中高档百货、精品店、汽车

30、展示是市场空白发达，中高档百货、精品店、汽车展示是市场空白点。点。一、皇岗、石厦片区范围一、皇岗、石厦片区范围新洲路、滨河路、广深高速围合的区域二、人口规模及特征二、人口规模及特征q 人口：常住6.8万人、流动7万人，规划13万人 q 居民构成：港人、公务员、原有村民及私营企业主q 消费特征：收入水平普遍较高，消费力较强 三、商业特征三、商业特征餐饮、娱乐较发达，百货、超市众多且离散分布，市场细分不够，整体购物环境有待改善（详见下页图表）q 百货、超市分布百货、超市分布商家位 置规模业种分布中港城福强路与益田路交汇处 6层42000m2 3、4F：百佳超市其它：酒楼、服装万佳福民路与益田路交汇

31、处 4层23000m2 1F：中档服装、皮鞋、必胜客，2F、3F：超市 天虹福民路星河名居裙楼 4层12000m2 1F：化妆品、首饰2-4F：超市、服装时代购物中心金田路与福强路交汇处 3层7500m2 1F：银行、餐饮2-3F：服装、酒楼人人乐金田路与福强路交汇处 2层8000m2 1F：流行女装、化妆品 2F：休闲男女装，西装 q 超市分布超市分布超市位 置规模经营业种人人乐金田路与福强路交汇处 3层12000m2 生鲜食品、日用品、家电及鞋类爱家皇岗村 2层8000m2 日用品、服装、鞋类 其它益田花园、美晨苑、福民大厦、福民新村等地平均400m2 属于社区小超市、主要经营生鲜食品、日

32、用品业 态商 家规 模备 注建材市场 好美家、水围及金三角建材市场水围70间、金三角200间铺装饰建材家居市场 香江、乐安居共4层合计16000m2 家居q其它商业分布其它商业分布 皇岗、石厦片区毗邻亚洲最大的陆路海关皇岗口岸，又是深圳市中心区一级辐射区域，其功能定位为居住及服务配套区域，该区域将集聚大量的高收入、高消费人群，而该区域整体购物环境难以满足居民更高水平、个性化的消费需求，居民势必前往市中心区消费。由于本项目处于中心区的北门户，又位于皇岗、石厦片区进入繁华中心区主要通道彩田路，且两地有地铁相连。故本项目将吸纳、承接大量皇岗、石厦片区的消费人流。结论：整体政策调控规范意图明显，对房地

33、产的有序化发展加强了有力结论：整体政策调控规范意图明显，对房地产的有序化发展加强了有力的约束，房地产业的马太效应将越来越强。的约束，房地产业的马太效应将越来越强。q 房地产业将持续、健康、规范的发展房地产业将持续、健康、规范的发展国务院国务院关于促进房地产市关于促进房地产市场持续健康发展的通知场持续健康发展的通知q 房地产业金融信用门槛提高，低资质、自有资金不足的房地产开发企房地产业金融信用门槛提高，低资质、自有资金不足的房地产开发企业带来严峻的考验业带来严峻的考验 央行央行关于进一步加强房地产信贷管理的通知关于进一步加强房地产信贷管理的通知 q 房地产市场进一步规范，引导房地产企业建立诚信机

34、制，不讲诚信的房地产市场进一步规范，引导房地产企业建立诚信机制，不讲诚信的开发企业将越来越难以生存。开发企业将越来越难以生存。最高人民法院关于审理商品房买卖合最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释同纠纷案件适用法律若干问题的解释 q内地房地产业向香港和世界各国企业打开了大门。内地房地产企业面临内地房地产业向香港和世界各国企业打开了大门。内地房地产企业面临与国际化接轨，增强竞争力的要求与国际化接轨，增强竞争力的要求 内地与香港关于建立更紧密经贸内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排关系的安排(CEPA)CEPA)结论结论q深圳经济高速运行良好深圳经济高速运行良好.q深圳

35、商业向国际化融合发展，商业竞争将越加激烈深圳商业向国际化融合发展，商业竞争将越加激烈.商业升级换代和营销模式的改变是必然趋势。商业升级换代和营销模式的改变是必然趋势。q惟有深度定位、主题定位、独特的购物体验、全新的业惟有深度定位、主题定位、独特的购物体验、全新的业态结构、鲜明的品牌形象方能致胜。态结构、鲜明的品牌形象方能致胜。q周边辐射地带必将从属于中心区；周边辐射地带必将从属于中心区；q如何避免撞车，如何形成独特的商业核心竞争力？如何避免撞车，如何形成独特的商业核心竞争力？q如何抢先占位、使后来者知难而退？如何形成商业的持如何抢先占位、使后来者知难而退？如何形成商业的持续发展，项目的升值增值

36、？续发展，项目的升值增值？返回第二篇 定位篇q项目分析项目分析q主推方案主推方案q备选方案备选方案项目处深南大道和彩田路交汇处的西南角，属岗厦村旧村拆项目处深南大道和彩田路交汇处的西南角，属岗厦村旧村拆迁改造范围。南面是彩福大厦，东面一路相临彩田深南立交，迁改造范围。南面是彩福大厦，东面一路相临彩田深南立交，西面西面6 6米之隔是嘉麟豪庭，北面是深圳的交通枢纽深南大道米之隔是嘉麟豪庭，北面是深圳的交通枢纽深南大道 优势：优势：q最具发展潜力的中心区地段优势最具发展潜力的中心区地段优势q地处深圳商业中心、商务中心、地处深圳商业中心、商务中心、会展经济的会展经济的CBDCBD，商业发展空间优，商业

37、发展空间优q项目住宅和办公人群是项目稳定项目住宅和办公人群是项目稳定的客户资源的客户资源劣势：劣势：q地处中心区边角区位地处中心区边角区位q外部人流交通组织不理想外部人流交通组织不理想q地块形状、进深和展示面均不利地块形状、进深和展示面均不利于大型零售业的进驻于大型零售业的进驻q立交桥物业立交桥物业q机会：机会：q深圳经济持续高速发展，商业投深圳经济持续高速发展，商业投资市场活跃资市场活跃q中心区将成为深圳未来商业中心中心区将成为深圳未来商业中心q岗厦西村拆迁改造岗厦西村拆迁改造威胁：威胁：q未来两年深圳约未来两年深圳约6060万的商业地万的商业地产供应产供应q居住郊区化，商业中心分离化趋居住

38、郊区化，商业中心分离化趋势势发挥战略优势抢占机会发挥战略优势抢占机会抢先定位，形成竞争壁垒抢先定位，形成竞争壁垒 利用机会克服劣势利用机会克服劣势会展经济、商务中心、商业中心会展经济、商务中心、商业中心 发挥优势转化威胁发挥优势转化威胁国际化、主题化、深度化国际化、主题化、深度化 减少劣势，避免威胁减少劣势，避免威胁差异化定位、国际化定位差异化定位、国际化定位q 形象定位：形象定位：CBD CBD 国际奢侈品第一站国际奢侈品第一站 命名建议：命名建议：星河星河 国际名品廊国际名品廊 奢侈品心理喻义：多数人生活在平淡无奇的世界里，有奢侈品心理喻义：多数人生活在平淡无奇的世界里，有时我们希望多借助

39、一些令人神往的事物暂时离开这个世界，时我们希望多借助一些令人神往的事物暂时离开这个世界，走得越远越好，这种用艺术、财富、科技作为手段创造出走得越远越好，这种用艺术、财富、科技作为手段创造出的梦幻，前所未有的最大限度满足我们的愿望。的梦幻，前所未有的最大限度满足我们的愿望。q 主题定位：主题定位：国际名品廊国际名品廊 二重属性：国际性、奢侈性二重属性：国际性、奢侈性q 市场定位：市场定位：高档奢侈品首选地高档奢侈品首选地 中心区购物必选地点中心区购物必选地点 深圳购物旅游地深圳购物旅游地 q 业态定位：业态定位：独立铺位独立铺位 店中店、折扣店店中店、折扣店q 业种定位：业种定位：1F1F：汽车

40、：汽车顶级世界名车展厅顶级世界名车展厅,高档汽车音响高档汽车音响,高档汽车配高档汽车配饰饰q 业种定位：业种定位：2F2F：服饰：服饰名贵手表，珠宝饰品，高档化妆品，皮具箱包名贵手表，珠宝饰品，高档化妆品，皮具箱包高档服装；运动高档服装；运动高尔夫用品，运动名品，潜水用品，登山高尔夫用品，运动名品，潜水用品，登山用品，野外用品用品，野外用品,休闲服饰。休闲服饰。q 业种定位：业种定位：3F3F：名品折扣店（：名品折扣店（OUTLETSOUTLETS）附以餐饮配套）附以餐饮配套 q 经营定位：经营定位：租赁租赁 外聘经营管理公司。与经营客户采取租赁的业务合作外聘经营管理公司。与经营客户采取租赁的

41、业务合作关系，发展商不参与后期经营关系简单清晰，专业化强。关系，发展商不参与后期经营关系简单清晰，专业化强。q销售模式定位：销售模式定位：划分独立铺位，返租销售。划分独立铺位，返租销售。q 价格定位根据市场评估价格定位根据市场评估 1 1、销售价格建议、销售价格建议 1F=3.20 1F=3.20 万元万元/2F=1.8 2F=1.8 万元万元/3F=1.2 3F=1.2 万元万元/2 2、租赁价格建议、租赁价格建议 1F=2251F=225元元/2F=1352F=135元元/3F=953F=95元元/q客户定位：客户定位：消费客户：富人阶层、中产阶层、小资阶层、来深旅游、消费客户：富人阶层、

42、中产阶层、小资阶层、来深旅游、经商人士经商人士投资客户：核心客户群投资客户：核心客户群福田、罗湖职业投资者福田、罗湖职业投资者 重点客户群重点客户群稳定收入的私营业主、企业稳定收入的私营业主、企业 高管、公务员高管、公务员 游离客户群游离客户群港人、深圳白领港人、深圳白领 偶得客户群偶得客户群资金转移者、外地来深者资金转移者、外地来深者 经营客户：深圳各大名车代理商、香港车商、品牌代理经营客户：深圳各大名车代理商、香港车商、品牌代理 商商深圳车商深圳车商 深圳市佳鸿贸易发展有限公司深圳市佳鸿贸易发展有限公司 深圳市中汽华联实业有限公司深圳市中汽华联实业有限公司香港车商香港车商 香港柏联汽车香港

43、柏联汽车 大昌贸易行汽车服务中心有限公司大昌贸易行汽车服务中心有限公司高档化妆品代理商高档化妆品代理商 高档饰品代理商高档饰品代理商高档服饰代理商高档服饰代理商 折扣店商家折扣店商家 名品折扣店名品折扣店 LCXLCX折扣店折扣店q 定位理由定位理由（一）深圳强大购买力（一）深圳强大购买力（二）国外奢侈品大举进入中国（二）国外奢侈品大举进入中国（三）中心区的客户群体（三）中心区的客户群体（四）深圳商圈分析（四）深圳商圈分析（五）折扣店符合分析（五）折扣店符合分析q 定位优缺点分析定位优缺点分析 优点：抗风险性较强、易于达成优点：抗风险性较强、易于达成 缺点：差异化不够、物业位置较差缺点：差异化

44、不够、物业位置较差q 形象定位形象定位：深圳首席顶级国际名车俱乐部深圳首席顶级国际名车俱乐部名称建议：名称建议：星 河 国 际 名 车 俱 乐 部星 河 国 际 名 车 俱 乐 部 q主题定位：名贵汽车主题主题定位：名贵汽车主题q市场定位：顶级国际名车展厅市场定位：顶级国际名车展厅 深圳名车、新车发布中心深圳名车、新车发布中心 深圳名车会议、活动、论坛中心深圳名车会议、活动、论坛中心 深圳车文化旅游点深圳车文化旅游点 q功能定位：功能定位：集展示、购物、旅游、休闲于一体集展示、购物、旅游、休闲于一体逃脱一般展示的单一功能，满足客户多方位需求，使逃脱一般展示的单一功能，满足客户多方位需求，使客户

45、在本项目中得到多重享受，在营销模式上做进一步的客户在本项目中得到多重享受，在营销模式上做进一步的提升。提升。q 业态定位业态定位1F1F：名贵汽车展示厅：名贵汽车展示厅2F2F：汽车展厅：汽车展厅3F3F：高档汽车配饰街：高档汽车配饰街,车文化长廊车文化长廊独立铺位：展示厅、高档汽车配饰街、车文化长廊独立铺位：展示厅、高档汽车配饰街、车文化长廊 q 经营定位经营定位 租赁租赁q 销售模式定位销售模式定位 划分独立铺位，返租销售划分独立铺位，返租销售q 客户定位客户定位 同主推方案 q 价格定位价格定位 同主推方案 q 定位实施要点定位实施要点（一）资源借助（一）资源借助 会展中心会展中心汽车分

46、馆汽车分馆（二）资源整合（二）资源整合 1 1、国际管理、国际服务经验的经营公司；、国际管理、国际服务经验的经营公司；2 2、香港汽车业协会的合作；、香港汽车业协会的合作；3 3、深圳汽车协会、车管所的联合；、深圳汽车协会、车管所的联合；4 4、各大经销商的吸引、各大经销商的吸引;（三）定位深化（三）定位深化 把车主题做深，显现出车文化的厚重与底蕴把车主题做深，显现出车文化的厚重与底蕴 q定位理由定位理由（一）深圳车市状况分析（一）深圳车市状况分析 深圳高档名贵车销售在国内名列前茅，需求潜力巨大深圳高档名贵车销售在国内名列前茅，需求潜力巨大（二）深圳汽车销售网点分布（二）深圳汽车销售网点分布

47、临时性专业市场与专卖店并存，以专业市场为主，专卖店临时性专业市场与专卖店并存，以专业市场为主，专卖店为辅；专业市场购物环境差；低中高档卡车、轿车聚集一为辅；专业市场购物环境差；低中高档卡车、轿车聚集一地，无档次、人群区分；汽车专卖店趋势明显，但各自为地，无档次、人群区分；汽车专卖店趋势明显，但各自为战，难以形成规模效应。战，难以形成规模效应。q定位理由定位理由（三）汽车销售模式存在的问题（三）汽车销售模式存在的问题 消费需求高涨与市场条件落后、陈旧营销模式的尖锐矛盾消费需求高涨与市场条件落后、陈旧营销模式的尖锐矛盾（四）上海、香港经验的借鉴（四）上海、香港经验的借鉴 名贵汽车的展厅由传统专业市

48、场转向高档黄金地段名贵汽车的展厅由传统专业市场转向高档黄金地段（五）片区特性（五）片区特性 作名贵汽车展厅符合片区属性及有良好市场空间作名贵汽车展厅符合片区属性及有良好市场空间（六）项目本身的状况（六）项目本身的状况 如此的项目特性适合做名贵汽车展厅聚集地如此的项目特性适合做名贵汽车展厅聚集地q定位理由定位理由q 定位优缺点分析定位优缺点分析 优点：定位唯一性、利益最大化优点：定位唯一性、利益最大化 缺点：操作整合难度大、抗风险性小缺点：操作整合难度大、抗风险性小 此方案目的：以租赁经营为主，实现长期的商服物业此方案目的：以租赁经营为主，实现长期的商服物业增值增值q 工作重点：工作重点：引入知

49、名大商家，能对项目整体起到强大的形象确引入知名大商家，能对项目整体起到强大的形象确立作用，能促进项目的价值提升，能有独特的企业文化立作用，能促进项目的价值提升，能有独特的企业文化和商业形象赋予项目多重内涵与气质。和商业形象赋予项目多重内涵与气质。q商家推介商家推介 （一）连卡佛（一）连卡佛(lane)lane)有有150 150 多年历史的香港连卡佛商场以专业销售全球顶级品牌多年历史的香港连卡佛商场以专业销售全球顶级品牌服饰而著称于国际商界近年来，连卡佛一直致力于开拓中国服饰而著称于国际商界近年来，连卡佛一直致力于开拓中国大陆市场，分别在北京、上海及广州设有精品店及名牌时装大陆市场，分别在北京

50、、上海及广州设有精品店及名牌时装专门店。揭开了中国高级品牌市场崭新的一页。专门店。揭开了中国高级品牌市场崭新的一页。（二）（二）LCX LCX 百货百货LCX LCX 百货位于尖沙咀海運大廈集合了超過四十個時尚品牌。百货位于尖沙咀海運大廈集合了超過四十個時尚品牌。北京时尚时代百货有限公司在位与北京市西单首都时代广北京时尚时代百货有限公司在位与北京市西单首都时代广场，占地共五层，总面积场，占地共五层，总面积2.52.5万平米，是大陆首家引入万平米，是大陆首家引入LCXLCX开放式百货。开放式百货。q 方案优劣势分析方案优劣势分析 优点：对整体项目的价值提升大优点：对整体项目的价值提升大 商业物业

51、增值空间巨大商业物业增值空间巨大 资产结构丰富资产结构丰富 无后期经营管理压力无后期经营管理压力 缺点：商业物业短期回报近为零缺点：商业物业短期回报近为零返回第三篇 规划建议篇q用地分配用地分配q剖面规划剖面规划q外部交通外部交通q平面布局平面布局q交通动线交通动线q业态业种分布业态业种分布q商业单元商业单元 外立面建议整体采用现代商业建筑风格，造型简洁多用金属外立面建议整体采用现代商业建筑风格，造型简洁多用金属和玻璃材质和玻璃材质 ，建筑主体色彩采用浅冷色调，建筑主体色彩采用浅冷色调 。商商 场场 一一 层层 平平 面面 图图商商 场场 二二 层层 平平 面面 图图商商 场场 三三 层层 平平 面面 图图商商 场场 一一 层层 交交 通通 图图商商 场场 二二 层层 交交 通通 图图商商 场场 三三 层层 交交 通通 图图商商 场场 一一 层层 业业 态态 图图 商商 场场 二二 层层 业业 态态 图图商商 场场 三三 层层 业业 态态 图图商商 业业 单单 元元汽车展厅的设计可参照国际各名牌轿车的连锁店和汽车展销、汽车展厅的设计可参照国际各名牌轿车的连锁店和汽车展销、会场的设计标准进行设计会场的设计标准进行设计