1、重庆大渡口项目滨江地块商业定位报告内容索引宏观经济及规划城市商业现状项目解析及周边环境项目定位结论1234n重庆地处较为发达的东部地区和资源丰富的西部地区的结合部，是长江上游最大的经济中心、西南工商业重镇和水陆交通枢纽。n全市共辖19个区，19个县，其中主城区有渝中区、南岸区、江北区、渝北区、九龙坡区、沙坪坝区、北碚区、巴南区、大渡口区，是中国目前行政辖区最大、人口最多、管理行政单元最多的特大型城市。n重庆总人口3303万，其中主城区人口为542万。n重庆以主城区为依托，各区、县（自治县）形如众星拱月，构成了大、中、小城市有机结合的组团式、网络化的现代城市群。重庆交通n 铁路成渝铁路、渝黔铁路
2、、襄渝铁路、渝怀铁路、渝遂铁路、宜万铁路n 公路成渝高速公路、重庆机场高速公路、渝涪高速公路、渝邻高速公路、南渝高速、渝武高速公路、渝黔高速公路等n 航空重庆江北国际机场，位于重庆市渝北区，是目前中西部正常运行双跑道的、有轨道交通接入的机场。2012年，旅客吞吐量达到2205万人次，位列全国第九。n 轨道交通规划有1、2、3、4、5、6、9、10号线和环线共8条轨道交通，总长410.24公里，目前1、2、3、6号线已通车运营。n大渡口，国家中心城市-重庆主城核心区，是重庆市主城九区之一，全部辖区位于两山（中梁山、铜锣山）两江（长江、嘉陵江）之间，外环高速以内的极核区域。大渡口区地处重庆市主城区
3、西南部，濒临长江，东临巴南，南接江津，西北面与九龙坡接壤。n全区面积103平方公里，现辖五街三镇，人口近30万，区域面积和常住人口在主城九区中分别排8位和第9位，排名垫底。大渡口区项目内环快速路大渡口概况西城大道n大渡口区GDP在主城九区中排第九位，处于最后一位。n大渡口区人均GDP在重庆市主城九区中排第八位，仅略好于巴南区。n大渡口区各项关键经济指标在主城区均排名垫底，从各项指标来看其整体经济实力在主城九区中处于大渡口区各项关键经济指标在主城区均排名垫底，从各项指标来看其整体经济实力在主城九区中处于垫底垫底位置。位置。n大渡口区在主城九区中由于人口基数少城镇化程度较高，排名在二位。城市发展大
4、渡口区城市发展规划经济转型：加快产业高端化、高质化、高新化，实施“优二进三”，大力发展总部经济、科技研发、电子信息、楼宇工业、高端地产等新兴产业形态。加快培育引进研发技术中心，推动传统产业转型升级，构筑二三产业协调发展的产业支撑体系。社会转型：以“四大工程”和“六个大渡口”建设为载体，以基础设施大突破带动城市建设大发展，加快推进全域城市化。增强基础设施承载力，提升区域宜居度，完善城市功能，突出生态文化特色，塑造特色城市风貌。城市转型：坚持民生导向，以保障和改善民生为最终出发点和落脚点，以建设幸福之区为目标，加大投入改善民生，切实抓好住房和就业，推进基本公共服务均等化，提供优质民生服务，切实做到
5、为民发展、发展为民。重庆市大渡口区国民经济和社会发展第十二个五年（20112015）规划纲要三大发展战略六大功能板块布局建桥A区总部经济集聚区：完善A区配套服务功能，着力建设总部经济集聚区。结合轻轨站点、公交枢纽站场布局，依托西城大道重点发展大型市场综合体和写字楼经济。商圈现代商贸功能区：推动商圈“北移”，重点发展特色商务商贸和生活性服务业。以商圈发展为载体带动环湖滨路、新华村片区旧城改造，建设城市综合体和地标性公共建筑。加快商圈“南拓”，以天安数码城为依托，重点发展生产性服务业。力争使大渡口商圈成为全市购物环境首屈一指、配套服务功能一流的生态休闲特色商圈。重钢滨江商务居住区：加快滨江路建设，
6、打通重钢片区与大渡口新城隧道，完善车行、步行系统，实现重钢片区与杨家坪城市副中心及大渡口新城的快速通达。建设高档写字楼和酒店，布局商务、文化、创意、休闲、娱乐等高附加值的清洁产业，带动高端房地开发。以重钢片区开发带动袁茄路以东的旧城改造，高水平打造滨江商务居住区。西城大道生态宜居聚居区：以基础设施建设引领城市扩容，在西城大道沿线西侧集中布局大型人口聚居区。钓鱼嘴商务休闲中心区：按“北城南园”布局，建高品质居住区，建全国一流会议论坛中心，发展游艇等滨江娱乐休闲产业，力争“一年成势、三年成型、五年成城”。跳磴综合开发新区：建桥园区C区布局300亿产值的高新技术和电子信息产业。让城市路网向跳蹬镇、小
7、南海方向延伸，让小南海片区成为多维生态的宜居新城。优化现代服务业布局以地产开发推进现代服务业集聚化、特色化、差异化布局，形成“四廊七圈，圈廊联动”的现代服务业空间布局架构：四廊：袁茄路总部经济走廊、西城大道商务流通服务走廊、轻轨捷运商业服务走廊、滨江路生态休闲走廊。七圈：大渡口商业中心圈、重钢旧址商务集聚圈、钓鱼嘴滨江生态宜居圈、建桥A区总部经济集聚圈、双山高端地产聚居圈、小南海温泉休闲旅游圈、体育中心体育文化产业圈。本项目功能板块属性：重钢滨江商务居住区本项目现代服务业属性：四廊：袁茄路总部经济走廊、滨江路生态休 闲走廊七圈：重钢旧址商务集聚圈3条铁路干线交汇：成渝、渝黔、襄渝3条铁路干线交
8、汇；规划有5纵5横城市主干道；3条轻轨线，4座长江大桥，1座铁路大桥；34公里长江水岸线和6个水运码头。大渡口区交通规划项目小结q宏观经济指标排名垫底，经济发展相对于重庆其他区域滞后，一定程度上制约该区域房地产及商业的发展q城市规划利好，区政府提出三大战略发展，提出经济、社会、城市转型三大战略，给区域发展带来契机q项目地块依据相关规划，主要以重钢片区的开发，带动袁茄路以东的旧城改造，打造滨江商务居住区，侧重于商务居住功能。内容索引宏观经济及规划城市商业现状项目解析及周边环境项目定位结论1234城市商业现状商业区位q本项目地块大渡口刘家坝地块位于大渡口区的南部，内环高速外侧，东面邻长江。q本项目
9、距大渡口商圈3.5公里，距杨家坪商圈9公里，距沙坪坝商圈14公里，距解放碑商圈18公里。本项目属于大渡口区，商业区位较弱，远离传统商业区，商业发展面临较大挑战。南坪商圈杨家坪商圈大渡口商圈沙坪坝商圈解放碑商圈项目大渡口区城市商业现状大渡口商圈（九宫庙商圈）概况榕华街国瑞城购物中心新世纪百货重陶市场春光购物广场沃尔玛超市新天泽国际广场重庆义乌商贸城八桥街翠云街香港城海宁皮草城永辉超市松青路u大渡口商圈：重庆第六商圈，北临文体路，南至九中路，东起袁茄路，西接春晖路，规划面积81公顷，商业地产规划为50万,商业中心以政府广场、开放式公园、步行街为轴线，是集生态、休闲、购物为一体的特色商圈。u典型商业
10、项目：购物中心：新天泽国际广场综合性商场：国瑞城购物中心、春光购物广场、百货：新世纪百货、超市：沃尔玛、永辉专业市场：重陶市场、义乌商贸城、海宁皮草城u经营情况：商圈档次一般，业态涵盖丰富，辐射力有限，以满足周边区域居民消费为主，香港城、国瑞购物中心规划定位存在较大问题，商业经营困难，商圈整体经营情况一般。大渡口商业现状分析城市商业现状典型项目分析新天泽国际广场概况2013年1月18日开业时间主要以周边中高收入人群为主要消费人群目标消费群定 位重庆华立地产(集团)有限公司投 资 商40000 m2，共5层，商业规模新天泽国际广场是大渡口步行街商圈的首个一站式潮流时尚购物中心，涵括时尚购物、休闲
11、娱乐、国际美食等多种业态。新天泽国际广场总建面11万，是集购物、休闲、娱乐、餐饮、商务、居住为一体的MINI型城市综合体。典型品牌万达IMAX影院、必胜客、星巴克、H&M、优衣库等项目形象楼层业态示意城市商业现状区域典型楼盘商业分析项目地块蓝古小镇晋愉盛世融城中交丽景u总体规模：总建面90万，商业12万，商业占比13%u商业类型：10万独栋街区商业+集中商业（超市）+1万社区底商街区u引入商家：永辉、今典影院u商铺售价：1期均价约2.5万/中交丽景蓝古小镇u总体规模：16.4万，商业占比6.1%u商业规模：1万社区底商晋愉盛世融城u总体规模：总建面70万，商业10万,商业占比14.3%u商业类
12、型：大型生活超市+情景商业街城市商业现状区域典型楼盘商业分析晋愉盛世融城中交丽景小结n就目前调研的几个楼盘而言，纯商业占比在6%14%之间，且商业均以生活服务配套为主，对本项目具有一定启示借鉴作用。n本项目周边2公里范围内人口稀少，商业发展阶段较初级，没有形成区域配套型商业，随着板块的开发具备一定市场机会。n就目前大渡口区30万人口而言，50万商业体量已有过剩之嫌，已透支未来一定时期消费力。n大渡口区商业发展较重庆其他区域落后，与其经济发展滞后、人口较少密切相关。内容索引宏观经济及规划城市商业现状项目解析及周边环境项目定位结论1234大渡口项目地块大渡口区政府西城大道金桥路内环快速路大渡口立交
13、轨道交通2号线新山村站n地块在南环快速路以南，金桥路以东，距大渡口立交1.3公里。n距大渡口区政府4.6公里n距轨道交通2号线起点站新山村站3.3公里区位简介地块指标n 占地：总占地1500亩，可出让建设用地 900亩n 用地性质：商住用地n 地址：大渡口区，原重庆钢铁厂旧址n 容积率：3.6n 建筑面积：总建面220万，商业40万地块位于重庆市九个主城区之一的大渡口区，项目总规划用地1500亩，可出让建设用约900亩，商住用地，平均容积率约3.6，总建设量约220万平米，商业建设面积约为40万平方米。项目解析地块概况项目解析地块现状项目地块n 概况：重庆钢铁厂旧址，本次洽谈为原重钢五六厂地块
14、，目前已全部拆完，为净地。但项目1500亩用地红线内还包含了部分非重钢的地块，有47户农户及4家企业待拆迁，预计6至8月拆迁完毕，地块整体平整，局部有高差较大。项目解析地块周边环境项目地块星港路沿街商铺金桥路沿街商铺项目东侧滨河路剑桥工业园A区项目四至u北侧：剑桥园区形成了以高端装备制造业、新材料、节能环保、电子信息、安防设备为主的五大产业体系，目前入园企业79家，包括世界500强11家，中国500强11家，上市公司25家，其中百亿级企业5家，五十亿级企业5家，十亿级企业14家，引资超过350亿元,户均注册资本达16400万元。A区位于大渡口区八桥镇，是建桥园区的起步区，近期规划面积4.44
15、平方公里，重点发展汽车摩托车制造、数码高科技、装备制造业、食品医药、物流等产业。u西侧：项目西侧临金桥路，金桥路沿线散步街铺，档次较低无规划。u南侧：项目南侧星港路沿线聚集部分小区，沿街商铺为银行、杂货、水果摊、便利等业态，档次低。u东侧：项目东侧为滨江路，目前暂未通车，地块沿冰河路高差较大，同时成渝铁路沿东侧向南延伸（滨河路下方）。项目解析内部交通项目地块滨河路星港路金桥路剑桥大道镁桥路银桥路q本项目地块目前，除了东侧临滨江路之外，由于部分拆迁未完成，其余方位暂时不临主干道，可达性较差，外部联系性较弱。q地块北侧与剑桥工业区道路未实现联系，北侧园区消费人群受阻。项目解析SWOT分析Stren
16、gthsn大盘社区，项目成熟后消费人群充足n紧邻工业园区，具备一定消费基础Weaknessesn项目主展示面不与街道直接相连，目前可达性弱n区域商业氛围几乎为零，后期招商存在较大难度n区域居住人口少，消费群体不足，消费力弱Opportunitiesn项目片区商业形象差，档次低，配套商业匮乏，市场存空白n本项目体量大可塑造为区域商业中心Threatsn消费群体层次低，区域消费主要以满足本生活需求为主；n非传统零售商圈，商业风险较大；n区域消费外流，大渡口商圈吸引力强SWOTSWOT内容索引宏观经济及规划城市商业现状项目解析及周边环境项目定位结论1234概念规划q涵盖购物、餐饮、休闲、娱乐等多种功
17、能的一站式生活主题购物中心q业态：超市、精品服饰、影院、餐饮、家居、亲子、培训等业态5万集中商业（购物中心）滨江风情商业街（4.1万）注：滨江风情商业街待市场成熟，建议销售。同时沿社区布置主题街区及底商，划分街铺，销售回款。滨江地块容积率由3.5降为2.3该地块容积率由2.0升级为2.9佳兆业融科（医院）待售待售待售（商业）待售佳兆业佳兆业融科融科融科融科待售佳兆业（工业用地）待售佳兆业（学校）融科佳兆业佳兆业待售（工业用地）融科宗地一：（佳兆业）占地：303029，容积率2.4，建筑面积711966.55（不含中小学用地的建筑规模），总价129335万元，楼面价1817元/。宗地二：（融科）
18、指标：占地198227，容积率3.0，建筑面积587203.98（不含医疗卫生用地的建筑规模）。起拍总价104575万元，楼面价1781。宗地三（工业）：（佳兆业）占地21300，容积率大于等1，性质为一类工业用地。总价3252万元。土地拍卖情况总占地占 地：37939.71平方米计容面积：87261.33平方米容 积 率：2.3建筑密度：小于等于45%绿 地 率：大于等于30%居住比例：42%居住建筑面积：36649.76平方米商业比例：58%商业建筑面积：50611.57平方米其中：销售展示中心部分建筑面积为：10000平方米项目用地广场用地总体经济技术指标用地面积37939.71计容总建
19、筑面积87315 其中住宅36156 商业41009 会所10151 其中销售中心+咖啡厅1795 茶楼1515 火锅店1534 瑜伽150 桌球188 健身179 羽毛球+壁球1256 保龄球1534 恒温泳池2000 地下车库面积30500车位870 容积率2.30 滨江地块项目定位及业态规划集餐饮美食、休闲娱乐、旅游、生活服务四大功能为一体的国际风情商业街传承文化经典，缔造巴蜀餐饮文化娱乐区Part 1项目整体定位打造最具多样性、时尚品位，城市名片效应的高端滨江立体休闲平台Part 2项目整体形态示意集餐饮、娱乐、养生、休闲、生活服务 等复合功能于一体；主打快乐消费、体验性消费；商业与文
20、化、艺术的和谐共融，情景体验贯穿内外；建筑特色与公共空间、景观设计互相辉映，印象级城市名片。打造现代与艺术相结合的巴蜀餐饮文化娱乐街区 巴巴蜀蜀文文化化艺艺术术街街区区巴巴蜀蜀特特色色餐餐饮饮区区现现代代与与怀怀旧旧相相结结合合的的巴巴蜀蜀休休闲闲广广场场将重庆的“钢铁文化”、“码头文化”与现代建筑相结合，使本项目真正成为一处具有时尚与文化气息的滨江立体休闲平台。沿沿江江风风情情酒酒吧吧街街区区Part 3整体业态规划河岸风情酒吧街河岸风情酒吧街+休闲茶馆（休闲茶馆（4369）休闲餐饮休闲餐饮（300）生活服务配套生活服务配套（2300）休闲餐饮休闲餐饮（1200）特色餐饮特色餐饮（2500）
21、项目总面积41009，业态组合：餐饮美食（55%）+休闲娱乐（33%）+生活文化服务（12%）3F-13671 2F-136691F-13669一家大型一家大型宴会、婚宴会、婚庆酒店庆酒店（3000）两家本地大型酒两家本地大型酒楼（楼（6371）KTV(3000）SPA会所、瑜会所、瑜伽、养生足疗伽、养生足疗（1800）西餐、料理西餐、料理（3500）高端特色餐高端特色餐饮（饮（4000）文化配套文化配套（1369）演艺吧演艺吧（1000）茶艺馆茶艺馆（1800）重庆特色小重庆特色小吃街（吃街（1500）沿江面临近社区面文化艺术礼文化艺术礼品（品（1500）运动运动健身健身（1500）Part
22、 41F主题模式及形态示意主题模式：特色餐饮街区+河岸夜生活街区酒吧街：打造具有河岸风情的酒吧（清吧）集合一条街特色餐饮街区：汇集各地特色美食的餐饮街区休闲餐饮文化街区：汇聚茶艺馆、咖啡、水吧的文化时尚街区生活配套：集合便利店、银行、药店等生活服务配套文化手工艺术街区：集手工艺礼品、非物质文化遗产、民间艺术的文化艺术街区Part 52F主题模式及形态示意主题模式：高端餐饮+生活娱乐生活娱乐：集KTV、美容SPA、养生足疗于一体的时尚娱乐体验高档餐饮：高档西餐、日式料理，及当地高档特色餐饮，打造品质生活艺术文化配套：汇集可提供咖啡、茶点的特色书屋、外文书店，以及声乐古筝等艺术类培训机构，塑造城市
23、中不同角落、不同内涵的文化艺术氛围。Part 63F主题模式及形态示意主题模式：大型餐饮+健身会所大型酒楼：承办自助餐、大型酒席、婚宴等活动的大型餐饮，如金钱豹健身会所：提供健身、休闲运动服务的健身场馆美食广场：集合各种风味与特色菜式、果汁、甜品等于一体的美食集合广场Part 7美食旗舰高比例配备异国情调餐厅、大型餐饮及当地美食文化的特色餐饮，强化美味体验之旅时尚娱乐街区+夜生活街区搭配酒吧、时尚KTV、演艺吧、茶馆等生活娱乐业态，点亮24小时全天候体验时尚商业水街生活服务动感体验倾力打造集健身会所、休闲运动、美容SPA、养生足疗为一体的生活服务区项目定位及业态规划特色本项目为滨江项目，沿江风
24、景较好，建议外立面设计为通透型，以增加视觉效果，使人们在吃喝玩乐的同时能够欣赏室外景色。同时增加楼顶绿化，建立园林式的休闲平台，达到建筑风格与周边自然环境的和谐共融。Part 8建筑设计建议及形态示意Part 9建筑设计建议及形态示意鉴于本项目区位特征可在沿江位置建立外广场，并摆放一些表现“钢铁文化”、“码头文化”的建筑，一方面为人们提供运动休闲娱乐的场所，同时也可作为一处景观，提升项目知名度，达到既吸引人气又与本项目相互辉映的效果，使本项目真正成为一处具有时尚与文化气息的滨江立体休闲平台。案列借鉴重庆龙湖星悦荟位于重庆市江北区北滨黄金滨江线的腹心口岸，西邻观音桥商圈，东接江北嘴CBD；对岸即是解放碑CBD，总面积7.8万平方，项目定位：重庆CBD首席商务会客厅、世界级滨江休闲平台和国际美食娱乐旗舰。日本难波城是位于大阪市的城市综合体，包括难波公园和福冈博多运河城，是日本最成功的商业中心之一。洪崖洞位于重庆市核心商圈解放碑沧白路、长江、嘉陵江两江交汇的滨江地带，坐拥城市旅游景观、商务休闲景观和城市人文景观于一体。以具巴渝传统建筑特色的“吊脚楼”风貌为主体，依山就势，沿江而建，解放碑直达江滨。THE END!THANK YOU!
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