重庆鹅岭地块营销策略方案（130页）.pptx

1、重庆（香港）中原营销策划有限公司重庆（香港）中原营销策划有限公司CHONGQING(HONGKONG)CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CHONGQING(HONGKONG)CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTDLTD20132013年年4 4月月CDL-CDL-重庆鹅岭山房地产开发有限公司重庆鹅岭山房地产开发有限公司鹅岭地块营销策略方案鹅岭地块营销策略方案开开启启世界级低密度人文大宅密码世界级低密度人文大宅密码PART 1PART 2PART 3PART 4世界世界向向东东/中国中国向向西西/世界世界聚焦新聚焦新重庆重庆重庆经济发展与

2、城市重庆经济发展与城市定位定位CDLCDL，绘就世界城市的壮丽图景，绘就世界城市的壮丽图景项目开发理念与产品定位项目开发理念与产品定位璀璨璀璨光环，续写时代文明繁盛光环，续写时代文明繁盛项目形象定位与客户落位项目形象定位与客户落位两两大巨擘，鼎定城市核心生活圈大巨擘，鼎定城市核心生活圈项目开发与营销推广策略项目开发与营销推广策略PART 1世界世界向向东东/中国中国向向西西/世界世界聚焦新聚焦新重庆重庆当今世界，西方需要东方，远胜东方需要西方。亚洲的崛起、中国的强大，不是会不会发生的问题，而是何时发生的问题。John Naisbitt中国新的增长轨迹：主要决定因素将是中国的内需，而不是外国人。

3、新一轮增长的中心是在该国广阔的西部，而不是东部沿海。如果有一个城市能够代表中国经济的未来，那么这个城市非重庆莫属。Newsweek重庆迅速崛起是一种象征，中国正在花大力气试图使有着四分之三人口的内陆地区，能享有东部的经济繁荣。The New York Times2010年，美权威媒体外交政策全新世界城市排名，重庆晋身第65位。中国是世界经济核动力，重庆是中国经济增长新坐标。中国是世界经济核动力，重庆是中国经济增长新坐标。3030年华东，年华东，3030年华西，年华西，重庆时代重庆时代莅临莅临成渝经济圈建设启动与两江新区成立，发展迎来腾飞1997年2010年2000年重庆成为中国第四个直辖市,标

4、志着中国经济战略由沿海向内陆的逐步转移西部大开发战略出炉，重庆作用更加凸显GDP超万亿元，增速全国第二、西部第一2012年20202020年，成渝经济区将成为继年，成渝经济区将成为继长三角、京津冀、珠三角之后长三角、京津冀、珠三角之后的中国第四个经济区域的中国第四个经济区域，人均，人均GDPGDP超超4.74.7万元，万元，成为西部成为西部最高最高城镇密集区城镇密集区.双核五带城市布局：双核五带城市布局：成都发展核心、重庆发展核心、沿长江发展、成遂渝发展带、成绵乐发展带、渝广达发展带、成内渝发展带。八大产业支撑：八大产业支撑：电子信息产业、国家民用航空、汽车、摩托车研发、石化冶炼、医药研发、轻

5、纺食品、旅游集散等八大产业。中国第三个国家级新区中国第三个国家级新区（上海（上海浦东新区、天津滨海新区浦东新区、天津滨海新区），），中国中国中西部地区的桥头堡和开放中西部地区的桥头堡和开放门户，门户，20202020年实现工业产值年实现工业产值超万亿超万亿，锁定重庆长江上游地区金融中心、商贸中心地位，锁定重庆长江上游地区金融中心、商贸中心地位。20112011年，年，拟定了拟定了4848个重大建设项目，总投资达个重大建设项目，总投资达15651565亿亿元，元，加快打造重庆成长江加快打造重庆成长江上游地区购物之上游地区购物之都地位。都地位。以渝中区为核心，以渝中区为核心，5 5年再添年再添六六

6、大商圈：大商圈：1.西永商圈，突出人文、科技和生态特色，主要服务西部新城。2.礼嘉商圈，重点发展总部经济和商务商贸、文化创意，作为悦来国际会展中心配套功能区。3.茶园商圈，发展生产性服务业，形成南部新城唱业中心区。4.龙盛商圈，作为两江新区龙石片区和鱼复片区商务商贸服务配套功能区。5.陶家商圈，重点发展餐饮购物、休闲娱乐、金融证券、中介服务等商贸商务服务业。迅速崛起的世界级中心城市迅速崛起的世界级中心城市PART 2CDLCDL，绘，绘就世界城市就世界城市的壮丽的壮丽图景图景重庆渝中半岛香港中环上海陆家嘴纽约曼哈顿曼哈顿曼哈顿，纽约纽约CBDCBD，世界金融中心；世界金融中心；掌掌控控40%4

7、0%世界财政资金，汇聚上百家世界级公司世界财政资金，汇聚上百家世界级公司总部；总部；有世界级城市豪宅，有世界级城市豪宅，PERRYSTREETPERRYSTREET住宅、特住宅、特朗普国际酒店朗普国际酒店大厦！大厦！中环中环CBDCBD；香港繁华中心；香港繁华中心；香港的政治中心、金融贸易心脏、香港摩天大楼集中地，香港的政治中心、金融贸易心脏、香港摩天大楼集中地，香港历史香港历史遗迹集中遗迹集中地；著名地；著名的的“半山豪宅区半山豪宅区”所在地；所在地；有香港有香港及世界上最高的及世界上最高的住宅，港住宅，港铁九龙站天铁九龙站天玺玺 ！上海陆家嘴，长江下游金融贸易中心；上海陆家嘴，长江下游金融

8、贸易中心；中国唯一以中国唯一以“金融贸易金融贸易”命名的国家级开发区、命名的国家级开发区、“长三角长三角”金融金融核心、中国摩天大厦最密集区域核心、中国摩天大厦最密集区域之一；之一；有被有被誉为誉为“中国第一豪宅中国第一豪宅”的汤臣一品！的汤臣一品！重庆渝中半岛，长江上游经济中心；重庆渝中半岛，长江上游经济中心；重庆金融、商贸、文化中心，巴渝文化发源地；重庆金融、商贸、文化中心，巴渝文化发源地；两江环抱，山峦叠嶂，水天两江环抱，山峦叠嶂，水天相映；享誉相映；享誉全球的全球的“山城山城”、“江城江城”、“不夜城不夜城”；有寰宇天下与融创玖玺台！有寰宇天下与融创玖玺台！游览世界，城市豪宅；别墅别墅

9、,游离游离于于市区市区之外；之外；中中心区心区,只见高层只见高层；止于荣耀；止于荣耀；文化的积淀，艺术的高峰；凌驾于城市之上；凌驾于城市之上；超脱于浮华之间；超脱于浮华之间；停于梦想；停于梦想；一一个个时时代代的的荣荣耀耀与与梦梦想想世界的东方，中国的西部；一个伟大的城市，向世界敞开怀抱。缤纷的色彩，绚烂的容貌；犹如华灯霓裳，矗立于繁盛之上。国际的视野，中国的味道；CDL中国亲历中国战略，领航世界心脏！一个地区，一个国家，一座城市，一个方向；一个时代，一个机遇，一次荣耀，一个梦想；CDL中国以凤凰涅槃之姿，龙啸九天之势，紧握时代脉搏，开启国际大都市重庆鹅岭山房地产开发有限公司,CDL中国下属项

10、目公司，打造重庆世界级城市第一居所宏伟蓝图，鹅岭公园旁，陪都文化中，高瞻远瞩、藏风纳气，独享渝中半岛最高峰。CDLCDL中国内陆开山中国内陆开山力作力作诠释世界级城市豪宅生活诠释世界级城市豪宅生活新新方式方式项目地块解放碑商圈南坪商圈圈江北嘴中央商务区商圈观音桥商圈两路口小学88号酒店与鹅岭公园长江与南岸方向项目待开发地块西北南东240m2200m2220-260m2240m2200m2240m2200m2240m2200m2240m2200m2240m2200m24000m2220-260m24000m2220-260m2220-260m2220-260m2220-260m2会所1层2户和1

11、层3户设计户型面积区间200400小区配套建筑包括幼儿园、会所等基础设施项目占地：40亩总建筑面积约4.6万平方米绿地率38.9%容积率1.31总套数126套停车位245个鹅岭公园位于重庆半岛最高处，瞰胜楼(两江亭)高耸九重，登楼远眺，两江风光尽收眼底；前身为礼园，也称宜园，系清末重庆商会首届会长富商李耀庭的别墅，建于清末宣统年间（公元19091911年）藏锋纳气，高峡险峻藏锋纳气，高峡险峻抗战时期，蒋介石夫妇在园中飞阁居住半年；英国大使卡尔也曾在“飞阁”居住达五年；澳大利亚大使馆亦曾设于园中；重庆解放后，鹅岭公园为西南军区司令部驻地；邓小平、刘伯承、贺龙、李达同志先后住居此处；人文积淀，贵胄

12、宝地人文积淀，贵胄宝地城市中心，贵胄宝地，珍稀低密度平层大宅城市中心，贵胄宝地，珍稀低密度平层大宅渝都龙脉屋脊，上风上水，挟两江而望渝州，尽览雄、险、旷、秀的山城风光PART 3璀璨璀璨光环，续写时代文明繁盛光环，续写时代文明繁盛城市中心区城市中心区+一流建筑设计一流建筑设计+不可复制的稀缺性自然资源不可复制的稀缺性自然资源+创新平层大宅创新平层大宅曼哈顿曼哈顿PERRY STREETPERRY STREET项目定位：CBD中心区景观大宅位置：美国中心城市国曼哈顿PERRY STREET建筑设计：RICHARD MEIER资源：毗邻临哈迪逊河建筑风格：现代风格，东西南三个方向均为通透的玻璃户型

13、设计：170-350平米，一梯一户，四面采光上海汤臣一品上海汤臣一品项目定位：世界级的地标大宅位置：陆家嘴滨江大道旁资源：城市中心，一线江景户型设计：A栋为一层一户，360度全览上海，单套约为597平方米B栋与C栋为一层两户，单套约为434平方米建筑材料：国际一线进口建筑与装饰材料城市中心区城市中心区+不可不可复制的稀缺性自然资源复制的稀缺性自然资源+创新创新平层平层大宅大宅+奢华装饰奢华装饰深圳香深圳香蜜湖蜜湖1 1号号项目定位：最贵湖畔府邸，至纯高尚社区位置：深圳香蜜湖畔，深圳富人区气质最纯粹的地方资源：城市湖景占地20万平米香蜜湖户型设计：户型区间在180-450平米；高层主力户型为24

14、0-260平米；Townhouse主力户型350平米左右配套设施：高档住宅，水上会所，幼儿园，私家园林建筑材料：国际一线进口建筑与装饰材料+智管理系统能化城市中心区城市中心区+不可不可复制的稀缺性自然资源复制的稀缺性自然资源+创新创新平层平层大宅大宅+奢华装饰与智能管理系统奢华装饰与智能管理系统北京星河湾北京星河湾项目定位：国际花园社区位置：项目位于朝阳区东四，距离CBD商圈不到10分钟车程资源：临1600亩国家森林公园，东傍2000亩绿化隔离带户型设计：200-300平米四居，500-600平米复式配套设施：生态公园；星级会所，幼儿园，小学，商业街建筑材料：国际一线进口建筑与装饰材料城市城市

15、中心区域中心区域+不可不可复制的稀缺性自然资源复制的稀缺性自然资源+创新创新平层平层大宅大宅+精致装饰与园林设计精致装饰与园林设计国际大都市国际大都市或国家重点发展城市或国家重点发展城市世界级世界级城市城市豪宅价值体系（均好性）豪宅价值体系（均好性）核心地段核心地段稀缺资源稀缺资源优质产品优质产品世界级城市世界级城市城市中心区域城市中心区域或靠近核心区或靠近核心区独一无二的海线、河流、湖泊、江景等自然资源独一无二的海线、河流、湖泊、江景等自然资源公园、高尔夫、温泉等城市配套资源公园、高尔夫、温泉等城市配套资源悠久的历史、人文积淀悠久的历史、人文积淀建筑布局舒朗，强调对资源的占有建筑布局舒朗，强

16、调对资源的占有,体现尊崇感体现尊崇感大面积园林绿化，展现不同体系的精致生活大面积园林绿化，展现不同体系的精致生活配有国际标准的会所、酒店、或商业服务配有国际标准的会所、酒店、或商业服务一流的物业管理和配套服务一流的物业管理和配套服务绿色智能化的服务设施绿色智能化的服务设施品牌开发与设计公司参与品牌开发与设计公司参与CDL中国重庆鹅岭项目中国重庆鹅岭项目 中国重庆 世界级国际大都市 渝中半岛，长江上游金贸中心，商务中心 鹅岭山，渝中半岛最高处 仰渝都龙脉、览江水滔滔 望两岸三地，赏奇秀山城 鹅岭公园，陪都遗址，藏风纳气，贵胄宝地 200-400平米低密度平层大宅 千禧国敦酒店(M&C)酒店物业管

17、理服务配套体系 星级会所超8000元/平米奢华装修配置 世界级豪宅创造专家CDL集团中国内陆首作打打造造城城市市豪豪宅宅新新标标准准世界级世界级大城市大城市城市城市中心区域中心区域城市城市中心区域中心区域最高地最高地一线滨江一线滨江景观资源景观资源丰富的丰富的历史、人历史、人文资源文资源低密度低密度多层豪宅多层豪宅专注豪宅专注豪宅创造血统创造血统CDL中国中国重庆鹅项目重庆鹅项目价值体系价值体系CDLCDL中国重庆鹅岭项目；中国重庆鹅岭项目；7 7大价值大价值体系；体系；2 2大独有大独有资源；资源；超越传统高层超越传统高层大宅大宅领袖中国领袖中国世界级低密度人文大宅世界级低密度人文大宅城市中

18、心/渝州龙脉/低密大宅/商贾贵胄/人文府邸跨越世界的东方，游览中国西部诸城中心豪宅，跨越世界的东方，游览中国西部诸城中心豪宅，形神与之媲美者，唯三席！形神与之媲美者，唯三席！融创玖融创玖玺台基玺台基本信息本信息位置：南岸区会展中心旁占地面积约40000平方米；总建筑面积约180000平方米容积率3.9；绿化率30%资源：高度与南山一棵树持平，可鸟瞰长江、南山和重庆夜景户型设计：户型面积为200-500平米，一梯一户和一梯两户设计总户数：478户；停车位：约900个293293户型展示：户型展示：精装（玄关：地面镶嵌黄金质地的上等松香玉石，寓意长寿）2梯1户独享电梯配置，主仆分流独立保姆套房阔达

19、约18米的270度宽景天幕全套房设计，主卧男女各自衣帽间面积约7客厅面积约130。223223、265265户型展示：户型展示：精装（玄关：地面镶嵌黄金质地的上等松香玉石，寓意长寿）全套房设计，熟悉度高独立保姆套房中西双厨私家门厅，增强私密性备注：223户型为一梯一户主力户型展示：主力户型展示：8000元/的精装标准采用杜拉维特品牌劳斯莱斯总统府的御用品牌迪拜哈利法塔弗兰卡的水槽与龙头德国品牌菲斯曼供热系统水地暖及新风系统和户式中央空调天然松香玉用来玄关铺地印尼黑檀木用于室内面板、卧室铺地金箔用于室内线条装饰土耳其大理石用于客厅地板、墙体装饰打卡密码锁，红外线监控、警报系统精装修车库大厅，直接

20、入户装修标准说明：装修标准说明：2号楼持续销售中均价约30000元/平米本地客户主要是来自南湖郡的高端客户外地客户主要来自北京、上海等一线城市或沿海城市，目前北京、上海客户约占整个来访客户总数的10%优惠政策为交15万抵30万，一次性95折，按揭98折预计四月第二周或第三周推出5号楼产品总价区间：600万-1500万玖玺国际玖玺台推售与客户信息：推售与客户信息：寰宇天寰宇天下基本下基本信信 息息位置：江北区江北嘴大剧院旁占地面积约93334平方米；总建筑面积约430000平方米容积率4.60；绿化率30%资源：江北嘴中央商务区，两江交汇户型设计：超高层楼型：六梯七户为主，90-200平米；高层

21、三梯四户为主，180-260平米；联排、类独栋：300-350平米，共计47套总户数：2000户248248户型展示：户型展示：精装四室两厅四卫（有书房）1个主卧套：卫生间+衣帽间+书房2个次卧套：卫生间1个次卧室251251户型展示：户型展示：精装四室两厅四卫（有书房）1个主卧套：卫生间+衣帽间+书房2个次卧套：卫生间1个次卧室主力户型展示：主力户型展示：6000元/的精装标准汉斯格雅与杜拉维特卫浴用品意大利smeg、瑞士弗兰卡厨卫用品通用、西门子家电用品玛丽和丹佛斯采暖系统大金与约克中央空调其他职能物业管理系统装修标准说明：装修标准说明：小高层均价约28500元/平米高层均价约25000元

22、/平米重庆本地购买客户约占20%，主要来自重庆主城企业主和大型企业高管80%购买客群来自异地，主要来自宁波、温州、上海和北京购买客户中，70%左右客户用于投资产品总价区间：500万-1200万推售与推售与客户信息：客户信息：开盘时间推盘位置建筑类型推出套数（套）开盘销售率面积区间（）优惠情况折后均价（元/）2012/3/316号楼小高层5141%189.73-478.02一次性9.5折，按揭9.9折；当天认购优惠1%；持VIP卡优惠1%；团购优惠1%。285002012/6/20B5号楼高层60 31.7%153-1561、当天认购优惠40万元；2、一次性9.1折，按揭9.3折。25861 2

23、013/3/31B2、B6号楼高层7821.8%152-1951、当天认购优惠5万元；2、一次性9.7折，按揭9.8折25383 成都成都誉峰基本信息誉峰基本信息位置：高新区成都城南CBD中央（新益州城市广场西侧）占地面积约186760平方米；总建筑面积约380000平方米容积率3.3；绿化率43%资源：国际城南购物商圈、骄子国际会议中心，洲际酒店、带人造沙滩的海洋公园、1800座歌剧院、2万平方米的艺术馆、高尔夫主题体育公园等户型设计：180-360平方米总户数：1644户；停车位：约1972个180180户型展示：户型展示：精装可入坐宽观景阳台8.4米宽阔横厅设计双入户子母门，配迎客酒吧台

24、保姆房，单独入户，主佣分区配置独立设备房200200户型展示：户型展示：精装可入坐宽观景阳台8.4米宽阔横厅设计双入户子母门，配迎客酒吧台保姆房，单独入户，主佣分区配置独立设备房主力户型展示：主力户型展示：6000元/的精装标准西门子厨电用品飞利浦显示器德国杜拉维特、汉斯格雅全球卫浴大金中央空调顶级中央地暖及热水系统其他智能化物业管理系统装修标准说明：装修标准说明：已经售罄均价约30000元/平米主要来自成都及周边城市的企业主、500强经理人等产品总价区间：500万-1200万推售与客户信息：推售与客户信息：项目名称项目名称综合属性综合属性客户组成客户组成区域位置区域位置面积区间面积区间总价区

25、间（万总价区间（万元）元）重庆寰宇天下城市中心区180-350500-1200企业主（CEO）、500强经理人、沿海及外籍投资人重庆融创玖玺台城市中心区200-500600-1500企业主（CEO）、500强经理人、沿海及外籍投资人成都誉峰城市中心区180-360500-1200企业主（CEO）、500强经理人、地区政要、沿海及外籍投资人CDL中国重庆鹅岭项目城市中心区200-400？项目综合属性在西南地区同类型项目中最为突出；其客户组成与同属城市中心豪宅基本一致；他们属于小众群体，他们是成功人士；他们在不动产置业中，属于：本项目客户群体同属：本项目客户群体同属：普通商品房面积60-120，总

26、价45万-100万高层豪宅面积200-500，总价500万-1500万城市洋房面积120-200，总价120万-250万别墅面积200-600，总价250万-800万高高端端别别墅墅消消费费客客群群城城市市中中心心豪豪宅宅客客群群社社会会财财富富顶顶尖尖人人群群目标客群目标客群职业职业分类分类客户分类客户分类置业目的置业目的支付能力（万元）支付能力（万元）需求产品类型需求产品类型面积需求（地上面积）面积需求（地上面积）栖居改善享受占有投资500以下501-800 801-10001001-15001501以上独栋双拼大平层200以下200-300300-500500-700 700-1000

27、1000以上500强高管社会名流政府官员私企业主华侨富豪驻华外籍职业投资人自由职业企事业单位企事业单位CEOCEO、500500强企业高级经理人、社会名流、强企业高级经理人、社会名流、外籍人士、沿海及其他地区高端商务人士等外籍人士、沿海及其他地区高端商务人士等客户基本特征描述客户基本特征描述豪宅产品客豪宅产品客群群，不是，不是某一类人群，无法用职业、年龄、地域、家庭某一类人群，无法用职业、年龄、地域、家庭结构衡量，只能结构衡量，只能用资产量和生活习惯大致用资产量和生活习惯大致描述：描述：区域：他们来全国乃至自世界各地，以本地企业主、一线城市及海外高管、专业投资人士为主。资产：主力客户群体净资产

28、超过5,000万以上的财富精英阶层；形象：35-55岁，拥有温馨完整的家庭；财富：事业有成，财富阶层，拥有多处物业，多次投资豪宅或别墅产品；阶层：成功的私营企业主，跨国公司金领管理层，影视文化精英、社会名流、政府高级官员等；性格：外表平和，内心充满生活激情；生活：游离于生活琐亊之外，行踪不定，追求丰富多彩的生活；文化：接受西方生活观念，也非常注重中国儒家精神内涵；投资：对高端物业及豪宅房地产物业具备异乎寻常的商业嗅觉和市场敏感性；艺术修养：对传统艺术和现代艺术均有所领悟和追求，甚至可以通过文化艺术环境演化出更多的精神和物质追求；精神追求：阶层感与身份标签，渴望被尊重、被认可；他们受人尊敬，但并

29、不是万万人之上，所以他们需要标榜自己，收藏稀缺。目标客户生活习惯描述目标客户生活习惯描述不同类型的高端人士有不同的价值观和生活方式，不同类型的高端人士有不同的价值观和生活方式，但他们同属社会财富顶尖人群，有属于他们的共性但他们同属社会财富顶尖人群，有属于他们的共性：重视家庭，对父母和家人存感恩心态，希望更多时间陪伴家人；追求生活享受，有多种活动满足个人爱好和家人休闲需求；注重生活品质，对用品和出入场所的质量和档次均有较高要求；对事业和财富追求压力不大，乐于追求原生态或文化的体验与占有；高尔夫、加入高端会所于俱乐部等是他们一贯的休闲娱乐方式。博闻强识，事业有成追求品味，懂得生活PART 4两大巨

30、擘，鼎定城市核心生活圈两大巨擘，鼎定城市核心生活圈CDLCDL中国重庆鹅岭山房地产开发有限公司携手中原地产，中国重庆鹅岭山房地产开发有限公司携手中原地产，是意外的巧合还是共迎时代的是意外的巧合还是共迎时代的脉搏脉搏？城市高端地产与配套服务缔造者，安全、环保、可持续发城市高端地产与配套服务缔造者，安全、环保、可持续发展建筑领导者，从设计理念、生活方式、环境打造、物业展建筑领导者，从设计理念、生活方式、环境打造、物业管理、高端配套等全方位打造等世界级生活标准体系。管理、高端配套等全方位打造等世界级生活标准体系。CDL（新加坡城市发展集团），专注房地产发展与酒店经营的大型跨国集团，核心业务包括房地产

31、发展与投资、酒店业主与管理，是世界最大的高端地产开发企业和酒店业主和经营者之一，拥有和经营着超过100家四星、五星酒店和度假村。倡导“安全与环保”文化，创立并遵守环境、健康与安全准则(EHS)；荣获各类绿色建筑奖项50余个，名列“全球最佳可持续发展企业100强”、全球华商地产行业综合排名第14名（新加坡第一名）。中原地产服务中原地产服务内容涵盖项目发展策内容涵盖项目发展策略及定位、可行性研究及财务分析、略及定位、可行性研究及财务分析、房地产估价、大型项目中介咨询房地产估价、大型项目中介咨询等，等，是是房地产营销及房地产营销及相关服务领域的先相关服务领域的先行者和市场引领者。行者和市场引领者。中

32、原集团是一家以房地产代理业务为主，涉足物业管理、测量估价、按揭代理、资产管理、投资移民、人事顾问、数据整合及软件开发等多个领域的大型综合性企业；旗下拥有旗舰品牌中原地产，及利嘉阁地产、宝原地产、森拓普、利尊等多家子公司及附属品牌。为项目提供先进的设计为项目提供先进的设计与环保理念；与环保理念；提供提供千禧国敦酒店千禧国敦酒店(M&C(M&C)旗下豪华千禧物业旗下豪华千禧物业服务服务标准；标准；低密度城市低密度城市豪宅豪宅，打造，打造世界级城市豪新宅标准。世界级城市豪新宅标准。为项目提供咨询与多元为项目提供咨询与多元化组合服务；化组合服务；为项目提供效应最大化为项目提供效应最大化的市场营销解决方

33、案。的市场营销解决方案。CDLCDL中国（中国（重庆鹅岭山房地产开发有限公司）重庆鹅岭山房地产开发有限公司）香港中原地产（重庆公司）香港中原地产（重庆公司）CDLCDL中国中国（重庆鹅岭山房地产开发有限公司）支持与保障策略（重庆鹅岭山房地产开发有限公司）支持与保障策略打造绿色、生态、环保建筑，打造绿色、生态、环保建筑，引领健康居住方式引领健康居住方式城市核心区低城市核心区低密度平层大宅密度平层大宅，打造打造世界级世界级高端高端住宅与品质居所住宅与品质居所全智能化管理系统，全智能化管理系统，提供生态、环保、健康、便捷的生活方式提供生态、环保、健康、便捷的生活方式恒湿恒温系统恒湿恒温系统红外监控系

34、统红外监控系统指纹识别系统指纹识别系统远程遥控系统远程遥控系统智能智能家居系统家居系统提供千禧国敦旗下豪华提供千禧国敦旗下豪华千禧酒店物业服务标准千禧酒店物业服务标准，缔造缔造世界级生活居住品质解决方案世界级生活居住品质解决方案香港香港中原地产（重庆公司）中原地产（重庆公司）项目营销综合解决方案之项目营销综合解决方案之项目整体开发策略项目整体开发策略项目首批次房源面市主要工程节点项目首批次房源面市主要工程节点2013年4月底项目开工2013年12月下旬会所、样板间、景观示范区、现场营销中心对外开放2014年2月部分房源拿到预售许可证2014年4月首批次房源发售六月六月七月七月八月八月九月九月十

35、月十月十一月十一月五月五月二月二月十二十二月月一一月月四四月月三三月月2013年2014年项目开发与营销推广策略等综合解决方案项目开发与营销推广策略等综合解决方案将根据以上时间节点进行铺排将根据以上时间节点进行铺排高举高打、高端入市模式高-中-低（资源、价格）推货高举中打、产生溢价模式中-高-低（资源、价格）推货循序渐进、逐步高端模式低-中-高（资源、价格）推货方式：高举高打模式，先声夺市场，以最高端产品入市，树立项目高端形象，带动后期组团高位入市优点：能迅速引发市场关注，占领领先地位不足：市场接受度难以把控，且后期溢价空间有限适用范围：1.本地高知名开发商；2.本地已有多个项目开发，品牌市场

36、认知度广；3.已有丰厚的高端客户作支撑风险系数：高城市城市高端高端豪宅豪宅推盘推盘模式模式高端形象入市，第二梯队产品入市，获取客户与市场认可，实现渐进化标杆，带动其他产品溢价销售优点：循序渐进，产品与形象不断提升，带动低资源产品溢价销售不足：资金回流相对缓慢适用范围：1.本地低知名度开发商；2.外地首次开发或以区域标杆项目；3.缺乏高端客户支撑的高端项目风险系数：中方式：高形象市场渲染，低资源、低价格产品获得市场认可，带动优势资源产品销售优点：易获得市场认可，有利于项目逐步实现溢价和品牌营造不足：客户培养时间长适用范围：1.大规模、多期开发项目；2.陌生区域大盘启动；3.产业复制化战略开发商风

37、险系数：低溢价需求项目客观情况模式选择期望效果销售速度资金回流品牌打造项目形象客户积累开发风险开发次数模式模式模式模式/模式/模式模式/模式利润最大化减少运营成本为后期开发储备资金开发商高端形象落地城市标杆，世界级豪宅降低运营风险拓展更多资源并得到客户认可高快速快速高端高端少小首次一举奠定形象地位推推盘模式契合度分析盘模式契合度分析推推货模式货模式中中-高高-低低资资源源-价价格格-推推货货项目整体开发策略：项目整体开发策略：项目共126套房源，分为三种不同属性的产品；根据中-高-低（资源/价格）推货原则，推售节奏如下：先开发/推出A下类产品（7-10）；再开发/推出B类产品与A中类产品（1-

38、6与11-12中/下）；最后开发/推出A顶类产品（11-12顶）B上240m2/套B下200m2/套均为1层2户A下220-260m2/套均为1层2户A中220-260m2/套，1层3户A顶400m2/套，1层1户资源最好资源最好产品最好产品最好赠送较大赠送较大123456789101112会所幼儿园香港香港中原地产（重庆公司）中原地产（重庆公司）项目营销综合解决方案之项目营销综合解决方案之整体营销推广策略整体营销推广策略线上高举高打线上高举高打，全面演绎世界，全面演绎世界级城市低密度人文大宅形象级城市低密度人文大宅形象项目目标客群社会资源丰富，信息渠道各异，分布范围广泛，媒体组合需丰富多样，

39、营销手法需精确制导。整体营销推广策略：整体营销推广策略：线下深耕渠道线下深耕渠道，极致体验服务，极致体验服务，1010大营销模式，客户精准制导大营销模式，客户精准制导线上媒介组合策略：全面铺开，树立形象线上媒介组合策略：全面铺开，树立形象直邮广告GOLF杂志+名车车友杂志+银行白金VIP等现场多媒体播放项目形象宣传片通过会所及相关资源积累的高端客户等项目手册（楼市）+海报+工法展示区等中原跨区域联合代理+重点城市分销会所会员销售物料形象短片中原网络其他圈层活动+高端论坛+艺术展+品鉴会等主流报纸户外广告重庆四大报媒+全国主要城市报媒重庆机场+高速及市中心区核心地段户外广告搜房网+新浪地产频道+

40、项目网站+中原网站等航空杂志+商界等高端杂志天天楼市等全国主要城市五星级酒店广告+机场VIP通道广告等高端杂志电视媒体网络媒体其他线下媒介组合策略：内外结合，广锁客源线下媒介组合策略：内外结合，广锁客源香港香港中原地产（重庆公司）中原地产（重庆公司）项目营销综合解决方案之项目营销综合解决方案之营销执行策略营销执行策略畅通渠道，畅通渠道，全面全面开花；开花；中原中原跨跨区域客户区域客户资源资源联动，联动，29家分支机构全面拓客家分支机构全面拓客中原地产在全国26个主要城市及新加坡、香港、台湾等地区设有一、二、三级市场分支机构；拥有丰富的一、二线城市高端客户资源。中原地产29家分支结构联合销售、资

41、源共享，共同为项目带客户。沈阳中原长春中原大连中原青岛中原南京中原上海中原浙江中原宁波中原厦门中原香港中原深圳中原广州中原东莞中原佛山中原北京中原天津中原山东中原济南中原郑州中原石家庄中原湖北中原重庆中原成都中原西安中原珠海中原中山中原海南中原新加坡中原台湾中原重点出击，攻守结合；重点出击，攻守结合；新加坡、香港、北、上、广、深、涌、杭、温、蓉等新加坡、香港、北、上、广、深、涌、杭、温、蓉等主要城市设销售中心，对重点区域客户进行精准打击主要城市设销售中心，对重点区域客户进行精准打击沈原上海中原杭州中原宁波中原香港中原深圳中原广州中原北京中原重庆中原成都中原新加坡中原台湾中原通过中原地产对重点一

42、、二线城市和在主要大城市进行重点宣传推广，设立异地销售展示中心，实现异地组团销售。在重点城市配合报媒、网络和户外等媒体。整体思路：整体思路：将一线城市作为外销的重点城市，选择包括北京、上海、广州、深圳、宁波、温州、以及香港、台湾、新加坡等城市；在当地使用少量线上推广作为辅助，利用中原网络寻找目标客户群；采用当地集中推介、集中认购的形式，在当地形成认购势能和口碑效应。异地展示销售中心执行要点与思路；异地展示销售中心执行要点与思路；销售策略：销售策略：租赁酒店套房或办公楼，作为项目在当地的临时接待中心，派驻2-3名销售人员，进行现场接待讲解、客户维护、客户看房联络、销售信息发布等工作；当客户积累到

43、一定数量后，在当地集中推介、集中认购；客户到重庆看房的，如成功认购，其费用可全部报销。异地展示销售中心执行要点与思路；异地展示销售中心执行要点与思路；异地销售客户接待与销售流程异地销售客户接待与销售流程客户转介客户转介接待中心接待中心现场看房现场看房集中推介集中推介集中认购集中认购由当地中原地产收集客户，并转介到项目在当地的临时接待中心接待中心销售人员为客户进行项目讲解，了解客户需求定期组织客户到重庆看房，重点对重庆未来发展及区域规划进行讲解在当地举行产品发布会，对城市发展、项目产品、投资潜力进行强化在当地进行集中认购，形成销售势能异地展示销售中心执行要点与思路；异地展示销售中心执行要点与思路

44、；异地销售客户看房接待流程异地销售客户看房接待流程客户统计客户统计由当地外销人员，统计看房客户数量，并统一订票前往重庆，看房时间为2天重庆一日游重庆一日游第一天安排重庆一日游，了解重庆城市规划及发展。如参观规划展览馆、两江游、观夜景等，目的增强其对重庆升值潜力的信心项目参观项目参观第二天上午客户到项目现场实地参观洽谈返回返回第二天下午客户乘飞机返回当地确保接待心理引导现场销讲保持持续跟进逼定推广地域有别，紧扣客户诉求；推广地域有别，紧扣客户诉求；地段、人文、景观、血统齐发力，全面促进项目地段、人文、景观、血统齐发力，全面促进项目销售销售渝中半岛，城市脊梁，人文聚集，贵胄宝地城市中心，一线江景，

45、低密大宅其他其他区域区域广州、广州、深圳深圳台湾、台湾、宁波宁波重庆、重庆、成都成都总统“私邸”（宋美龄、蒋介石夫妇）风水宝地（城市之巅，藏风纳气依山面水）风水宝地（城市之巅，藏风纳气依山面水）城市中心，一线江景，CDL中国密大宅城市中心，一线江景，人文汇聚，低密大宅尊贵血统，CDL中国打造世界级城市豪宅新标准整合渠道，深入圈层营销；整合渠道，深入圈层营销；运用中原全国大客户等渠道资源，拓展客户，促进销售运用中原全国大客户等渠道资源，拓展客户，促进销售运用自身及合作单位资源，巡展不同圈层客户，积累客户资源，促进项目销售重点针对高尔夫球俱乐部、金融单位、商会、汽车俱乐部等圈层客户进行宣传推广，实

46、现形象品牌宣传与促进销售的目的。销售中心设立艺术品展示交易取，弱化销售功能；销售中心设立艺术品展示交易取，弱化销售功能；强调艺术展示交流功能，搭建艺术展示平台强调艺术展示交流功能，搭建艺术展示平台，通过，通过文化文化艺术交流提升项目形象品质、积累高端客户资源艺术交流提升项目形象品质、积累高端客户资源售楼处内专设专门的艺术品展览与交易区，突出项目的高雅、品味尊崇、艺术和富有“收藏价值”项目形象。艺术品展示主要起装饰与交流用，体现艺术氛围与文化素养，切忌名贵饰品来堆砌项目豪华感。前期为提升项目艺术文化展示交易知名度，可要求马未都到现场交流和展示文物。为达到长期展示效果，现场展示艺术文物需定期进行租

47、赁更换。销售中心艺术品展示交流区设置演绎销售中心艺术品展示交流区设置演绎销售中心服务吧台与洽谈布置区演绎销售中心服务吧台与洽谈布置区演绎重大时间节点，活动提升品质；重大时间节点，活动提升品质；跳出纯粹产品推荐，活动利益品味结合跳出纯粹产品推荐，活动利益品味结合，带，带给客户实际给客户实际精神或物质精神或物质利益，树立品牌形象，促进项目成交利益，树立品牌形象，促进项目成交品质与概念强化设计理念强化建立高端圈层项目立势城市发展与财富城市发展与财富论坛论坛项目推荐晚宴项目推荐晚宴建筑与风水研讨会建筑与风水研讨会音乐音乐酒会酒会高尔夫、金融、商会圈层联谊高尔夫、金融、商会圈层联谊项目价值演绎样板房、示

48、范区开放样板房、示范区开放7-87-8月月8-108-10月月1212月月11-1211-12月月部分活动主题演绎部分活动主题演绎风水研讨会风水研讨会 活动形式：主题演讲、研讨会、参观项目 目的：扩大项目的影响力，同时让众多客户知晓项目的风水奥秘 参与人员：香港著名风水大师、国内风水界人士、诚意客户、媒体记者六月六月七月七月八月八月九月九月十月十月十一月十一月五月五月二月二月十二十二月月一一月月四四月月三三月月2013年2014年六月六月七月七月八月八月九月九月十月十月十一月十一月五月五月二月二月十二十二月月一一月月四四月月三三月月2013年2014年 活动形式：先用专车接客户参观样板房，后到

49、酒店举行名师产品推介，最后敬请客户用餐 目的：新品发布，以最豪华的样板房及世界级的名师组合完美展示引爆市场 参与人员：认筹和诚意客户、高端媒体记者、社会名流、项目设计名师部分活动主题演绎部分活动主题演绎项目品鉴交流会项目品鉴交流会保证品质，预约看房；保证品质，预约看房；500万资产证明，预约接待，提高门槛，确保尊崇品质万资产证明，预约接待，提高门槛，确保尊崇品质从客户尊贵身份之特殊性出发,提高看房参观门槛,将与本项目定位差异较大的客户与实际潜在客户区分。从客户舒适度、满意度出发,控制销售中心每天客户接待批数。客户参观前需提前1-3天预约,销售人员需全程跟进。如当天时间无法协调需及时与客户反馈、

50、沟通,客户购房前,销售人员需强化“工作秘书性质”的工作态度，提前预判和解决客户购房过程中可能遇到的常规问题。五级考核制度，打造精英团队；五级考核制度，打造精英团队；别墅、写字楼高端物业销冠，租金别墅、写字楼高端物业销冠，租金4+1+1精英团队精英团队销售人员从全重庆、成都、上海、广州、深圳等机构的高端别墅、写字楼等项目选拔销售冠军，确保精英上岗。中原公司人事部、项目销售经理、事业部总监、甲方负责人、上岗试用五级考核标准，学历、形象、气质、经验、技巧、文化素养全面发展，确保优质服务。4+1+1团队配置（4名销售人员+1名销售主管+1名销售经理），所有销售人员都穿着顶级名牌服饰（迪奥、阿玛尼等）使

51、用功能丰富的IPDA售楼，确保各项工作顺利开展和整体形象品质。体验尊崇，精细服务；体验尊崇，精细服务；独立包厢接独立包厢接持，销售持，销售管家模式，一对一精确管家模式，一对一精确服务服务从客户角度出发,充分维护客户之隐私,为客户之身份保密,无特殊原因,不安排第二位销售人员服务同一客户,不安排第二位销售人员随便给客户打电话、发短信息。独立包厢接持服务（区别传统接待之全开放式洽淡模式，利用红酒吧独立包厢设计，分隔接待，客户之间互不干扰）。按预约、到访顺序接待客户,保证样板房内不同时出现两组或以上之客户。销售管家模式演绎销售管家模式演绎客户接待标准服务体系客户接待标准服务体系全面、尊崇、系统的营销服

52、务流程销售管家接触客户后第一时间协调接待时间、人员、日常事务处理等功能（其岗位类似于五星级酒店之大堂副理），不能令客户因联系不到专职销售人员而受冷遇或无所适从。从客户预约-进入车库-进入电梯-进入营销中心-样板示范与展示区-参加活动-客户离开，全程按星级酒店标准一对一服务。ALICE LISAJIMTOMANDYLEONPETER JOEYLEE124568101112131415973销售管家模式演绎销售管家模式演绎客户资料保密制度客户资料保密制度放弃普通住宅项目的开放式客户登记本，建立客户信息保密制度。除开发商外，同一客户之客户信息只允许该接待人员及销售经理可保留，接待客户时所使用之销售物

53、料（如：问卷调查表、算价单）需一式两联记录,客户联给予客户,存根联需统一锁入保险柜。舍弃传统的客户档案保存方式,在销售现场为已成交之客户开设专用资料保险柜,存放已成交客户之资料ALICELISAJIMTOMANDYLEONPETERJOEYLEE7#8#9#4#5#6#1#2#3#未成交客户信息进销售人员保险柜已成交客户信息进房号资料保险柜销售管家模式演绎销售管家模式演绎客户接送服务客户接送服务用劳斯莱斯（或同档次品牌）做项目客户看房接送车，彰显项目形象品质。预约接送客户，不论是外地还是本地看房客户，经过预约的，均可到机场或酒店接送，确保项目服务细节落位。完美配套演绎，展现项目品质；完美配套演

54、绎，展现项目品质；园林小品、物业管理、建筑材料、装修标准全面呈现，园林小品、物业管理、建筑材料、装修标准全面呈现，确保项目形象定位与产品演绎高度一致确保项目形象定位与产品演绎高度一致充分超越市场现有标准，通过现场展示有效区隔普通豪宅。充分体现项目细节和未来生活情景，实景呈现设施、配套、服务、生活方式等。展示先行，若准备不足时,宁愿不展示。展示演绎展示演绎出入口包装出入口包装小区出入口包装细致、大气，需体现庄严、私密、神秘和品质感。项目入口处理方式采用原生石材作为项目主入口标志，展现项目生态、人文理念。主入口打造景观组团，形成视觉阻隔，体现私家府邸（外界难得一窥）。主入口设置礼宾道和多名安保人员

55、，体现尊崇与私密感。展示演绎展示演绎项目内部动线包装项目内部动线包装进入项目-车库-进入营销中心前，间隔50米有1个门岗，见到客户需微笑、弯腰、敬礼、问好，并及时向营销中心反馈客户动态。售楼部大门气派十足，门前两保安，客户到场，采用英式军步敬礼开门，给予尊贵感。动线内景观、小品需完全呈现。展示演绎展示演绎销售中心包装销售中心包装通过细节、品质和创新捕捉亮点，通过模型充分展示项目卖点，并增加高新技术和新材料的运用，细节精工雕琢，演绎项目健康、环保、绿色、科技的打造理念。突出项目特点，突出人文特征、半山江景资源等，强化项目的核心卖点。展示演绎展示演绎看房通道包装看房通道包装注重体验性，通过醒目的标

56、识和项目的核心卖点展示，突出项目卖点和品质。注重售楼处灯光、装饰等细节的打造，赋予现场尊贵的客户体验。香港香港中原地产（重庆公司）中原地产（重庆公司）项目营销综合解决方案之项目营销综合解决方案之商业打造策略商业打造策略项目商业属性与经济指标项目商业属性与经济指标项目商业项目商业由会所和车库两大部分组成，其中：由会所和车库两大部分组成，其中：会所（公建）：会所（公建）：面积约2800平方米，皆为可售面积。负一层配有1个恒温泳池，顶层配有一个无边际泳池。车库：车库：面积约5000平方米，共245个车位。除去消防与人防车位，实际可售车位数量为198个。商业（车库销售策略）商业（车库销售策略）项目为城

57、市顶级豪宅，打造健康、环保、人本宜居项目为城市顶级豪宅，打造健康、环保、人本宜居的生活的生活理念理念,应在客户购房时充分考虑客户需求，应在客户购房时充分考虑客户需求，项目车库建议采取赠送项目车库建议采取赠送+销售销售+租赁形式销售：租赁形式销售：项目共126套房源，每套房源赠送一个车位。减去赠送、消防与人防车位，项目剩余可售车位为72个，可在项目交房后拿出部分进行销售，最大限度满足客户需求。项目有消防、人防车位（不可办理产权）共47个，可作为会所和临时停车位，满足部分业主与其他社会车辆停车需求。赠送车位价值在销售价格中弥补过来，按照目前重庆市场车位单价12-15万元/个，取高值计算，项目每平方

58、米单价增加约700元。项目会所打造模式分析项目会所打造模式分析城市豪宅会所城市豪宅会所4 4大运营模式对比分析大运营模式对比分析会所模式会所模式档次定位档次定位运营方式运营方式盈利模式盈利模式适应性条件适应性条件案例案例大而精的俱乐部模式集餐饮与健身为一体的高级私人俱乐部俱乐部式经营独立核算，经营成本不摊入物管费用 年费作为进入性门槛，同时享受部分免费项目 重点项目为主要盈利点 定期举办特色活动，阶段性增加消费频次城市圈层文化成熟，甚至有独立俱乐部形式出现，上流社会有聚集活动的倾向具有特殊资源的项目，如高尔夫等北京棕榈泉国际公寓总建面32万方，会所1.3万方酒店式的开放经营模式大型酒店式豪华会

59、所，提供国际化商务、餐饮、住宿、康体全线尊贵服务 完全酒店式经营 对管理方提出较高要求酒店由专业公司独立经营，会所运营依托酒店项目所在地适于休闲度假或商务中心区，有酒店需求；企业有实力和能力运作广州珠江帝景总建面87万方，会所3万方大而专的封闭经营模式大型高档社区会所半封闭式运营部分成本摊入物管费用，大部分以收费形式经营外包为主，结合自营，基本对内经营即可满足盈利需求社区规模大，自有常住人口多客户基数大，基本对内经营即可满足盈利需求深圳海月花园香港阳明山庄总建面13万方，会所0.7万方小而精的半封闭经营模式以集中满足核心群体需求为主的小型高档社区会所半封闭式运营与物管完全独立分开经营管理外包为

60、主，结合自营经营场所对外开放，但采用办卡的形式设置门槛 适应性强，一般豪宅均可采用 体现档次的同时，降低运营的风险成都金林半岛总建面8万方，会所0.3万方金林半岛会所运作模式金林半岛会所运作模式项目区位项目区位青羊区浣花溪风景区半草堂路万树园侧 项目参数项目参数占地面积93338平方米，建筑面积80000平方米，299户 半岛会半岛会3000平方米平方米，打造成都，打造成都顶级纯别墅社区会所顶级纯别墅社区会所功能档次定位功能档次定位高档别墅社区会所匹配成都最贵楼盘半封闭式经营半封闭式经营经营场所对外开放，但采用办卡的形式设置门槛，最高白金卡年费10万；管理方式管理方式与物管完全独立分开经营与物

61、管完全独立分开经营管理管理金林半岛会所运作模式金林半岛会所运作模式主题明确：以主题明确：以女人女人为消费定位，为消费定位，同时提升项目的整体档次和盈利能力同时提升项目的整体档次和盈利能力前期定位较乱，做成小而全的会所，投入巨大但经营情况不理想前期定位较乱，做成小而全的会所，投入巨大但经营情况不理想调整调整调整后会所功能聚焦调整后会所功能聚焦以服务女人为主，引进法国高端以服务女人为主，引进法国高端品牌品牌spa，23层作为层作为SPA房，大受女性客户欢迎房，大受女性客户欢迎红酒屋、雪茄坊等会所特别项目由于成都整体客户层次问题很少有人消费其它常规项目如咖啡吧等受到spa的带动效用，盈利能力提高城市

62、豪宅会所城市豪宅会所成功成功运营的共性运营的共性经营经营方式多样方式多样，会费会费享受基本服务，确保基本收入；主题活动或服务为主要经营项目享受基本服务，确保基本收入；主题活动或服务为主要经营项目，确保确保主体收入；特色活动或服务实现品牌嫁接，阶段性增加消费频次主体收入；特色活动或服务实现品牌嫁接，阶段性增加消费频次主题主题鲜明鲜明，服务服务女人女人/孩子孩子/名流聚会等不同名流聚会等不同形式形式风格风格明确明确，均均按五星级或以上标准装修，但根据定位不同装修风格亦存在按五星级或以上标准装修，但根据定位不同装修风格亦存在差异差异定位高端定位高端，主要主要针对社会财富阶层针对社会财富阶层开放开放共

63、性共性共性共性共性共性共性共性项目功能定位与装修风格定位项目功能定位与装修风格定位基本要素：基本要素：项目会使体量约0.3万方，建筑形态不足以打造大而全的开放式会所。项目属于世界级城市豪宅，会所配套应满足高端豪宅人群生活消费需要。项目地理位置、景观视野、人文价值等资源不可复制，历史、文化底蕴厚重。文化艺术品展示交流会所文化艺术品展示交流会所项目会所定位：项目会所定位：理由：理由：项目文化底蕴厚重，具备打造和号召文化艺术品展示交流的先天优势。项目客气为社会财富阶层，乐于追求生活品质与文化氛围。会所体量有限，需要主题鲜明功能定位树立形象，提升品质。重庆没有专门的艺术品展示与交流场所，存在市场需求。

64、装修标准：装修标准：超五星级酒店装修标准（装修成本约8000-10000元/平米），确保会所品质形象。艺术型装修风格而非奢华型装修风格，突出会所人文气息和功能定位。项目会所营销策略项目会所营销策略会所运营管理单位会所运营管理单位/相应档次推荐：相应档次推荐：尊贵始发站、富豪聚集地前前3-5年自持：年自持：为顺利实现主题和会所打造和会所招商，建议会所在前3-5年自持运营，待运营成熟后根据实际情况决定是否进行销售。聘请专业会所运营团队对会所进行招商和经营管理，确保会所各项业务和资源顺利运营与整合。会员联盟生活圈，现代贵族崇尚地欧洲艺术博物馆顶级的展望、中国第一富人俱乐部会所装修风格演绎会所装修风格

65、演绎香港香港中原地产（重庆公司）中原地产（重庆公司）项目营销综合解决方案之项目营销综合解决方案之价格策略与销售目标价格策略与销售目标项目静态均价测算项目静态均价测算选择西南地区城市中心可类比豪宅，根据现有销售价格，运用市场比较法进行初步测算：项目名称项目名称价格测算价格测算销售均价销售均价权重值权重值权重价格权重价格重庆寰宇天下260000.410400重庆融创玖玺台300000.515000成都誉峰300000.13000CDL中国重庆鹅岭项目项目静态市场均价项目静态市场均价10400+15000+3000 28400元/平米项目静态均价一次修正项目静态均价一次修正综合可类比项目综合属性，对

66、项目静态市场均价进行一次修正：项目静态均价一次修正价格项目静态均价一次修正价格13542+13043+3488 30070元/平米项目名称项目名称综合属性综合属性价格测算价格测算区域区域位置位置资源资源价值价值规划规划设计设计装修装修标准标准开发商开发商品牌品牌综合属综合属性得分性得分销售销售均价均价权重权重系数系数权重权重价格价格中海寰宇天下1010991048260000.513542 重庆融创玖玺台99910946300000.413043 成都誉峰8899943300000.13488CDL中国重庆鹅岭项目101010101050项目静态均价二次修正项目静态均价二次修正在项目静态市场均

67、价为30070元/平米基础上，根据项目营销推广节点对项目静态市场均价进行二次修正：项目静态均价二次修正价格项目静态均价二次修正价格30070+1500+700+1500 33770元/平米销售均价销售均价修正内容修正内容修正系数修正系数修正价格修正价格30070市场增幅5%1500车位价值700产品溢价5%1500项目静态均价项目静态均价根据两次价格修正，初步测算，项目整体销售均价约为：33770元/平米项目整体销售目标项目整体销售目标销售时间：销售时间：项目共计126套房源，预计2014年2月部分可办理预售许可证，2014年4月正式对外发售。以2014年4月为首次开盘时间节点，按每月销售8-

68、10套计算，项目整体营销周期约为：住宅货值测算：住宅货值测算：项目住宅面积约为30200平方米，按每平方米33700元计算，项目住宅产品总货值约为：33770*30200 1019854000元12-14个月项目蓄客目标项目蓄客目标客户基数测算客户基数测算房源数量房源数量VIP转成交率转成交率VIP数量数量有效来访转有效来访转VIP率率有效来访数量有效来访数量126套50%25230%840项目完全销售，最少需要840组以上有效到访客户。初步预测，外地客户主要来自成都，北、上、广、深和杭、俑、温等城市。外地客户拓展主要通过异地销售中心和中原地产所有分支机构客户转介。客户来访客户来访区域分解区域

69、分解区域区域重庆成都台湾杭、俑、温香港新加坡北、上、广、深其他区域数量数量300100301501010100140客户客户细分细分自然或其他渠道来访中原来访自然或其他渠道来访中原来访自然或其他渠道来访中原来访自然或其他渠道来访中原来访自然或其他渠道来访中原来访自然或其他渠道来访中原来访自然或其他渠道来访中原来访自然或其他渠道来访中原来访2001003070208050100555530705090香港香港中原地产（重庆公司）中原地产（重庆公司）项目营销综合解决方案之项目营销综合解决方案之中原服务保障体系中原服务保障体系销售团队组建，层层销售团队组建，层层把关，严格挑选，任用把关，严格挑选，任

70、用精英精英 中原公司将在内部选择中原公司将在内部选择2-3名团队业绩优秀、销售流程熟练、管理经验丰富并名团队业绩优秀、销售流程熟练、管理经验丰富并且操作高端项目的销售经理针对本项目进行竞聘上岗。且操作高端项目的销售经理针对本项目进行竞聘上岗。1、销售经理筛选、销售经理筛选2、销售主管及销售人员筛选、销售主管及销售人员筛选 中原公司将在内部选择多名销售业绩优秀、团队配合意识强、服务理念先进中原公司将在内部选择多名销售业绩优秀、团队配合意识强、服务理念先进的销售主管或销售人员针对本项目进行竞聘上岗。的销售主管或销售人员针对本项目进行竞聘上岗。届时，也非常欢迎发展商领导参与我们的人员筛选工作。届时，

71、也非常欢迎发展商领导参与我们的人员筛选工作。项目服务项目服务人员人员严格严格考核，定岗培训，确保项目服务品质考核，定岗培训，确保项目服务品质C C 销售人员的能力销售人员的能力A A 销售人员的业绩销售人员的业绩人际交往能力人际交往能力影响力影响力沟通能力沟通能力判断和决策判断和决策计划和执行计划和执行工作态度工作态度团队协作能力团队协作能力应变能力应变能力销售业绩销售业绩销售成交率销售成交率B B 销售人员的服务销售人员的服务服务及时性服务及时性礼仪规范礼仪规范标准普通话标准普通话规范的着装规范的着装整洁的接待环境整洁的接待环境人性化的服务理念人性化的服务理念发现并满足客户潜在需求发现并满足

72、客户潜在需求接待流程规范接待流程规范细致，准备充分，有效避免客户现场流失细致，准备充分，有效避免客户现场流失准备准备每天按时开放营销中心及示范单位随时保持营销中心的整齐及整洁等待每一位销售人员的照片及服务质量监督电话都要上墙在固定的位置上（门口/接待台）等待客户不可因疲惫而忽略客人的感受卖场内即使无客户的，也要保持良好的精神面貌接待接待以标准的接待用语与客户问候寒暄，以微笑与客户拉近距离。随时注意观察客户的表情，注意服务的及时性讲解讲解对客户所提问题熟练而富有激情的回答对涉及营销政策中不能对外宣布的事请要巧妙地选择性回答决定决定掌握顾客随时可能出现购买讯号及态度干脆利落地促成交易勿忘向顾客说出

73、感谢的话收款及送客收款及送客准确无误的核定销控领客户到财务人员处交款财务人员收款程序应简洁迅速送客户出销售中心并目送离开完善完善的客户资源管理系统，品质服务一步到位的客户资源管理系统，品质服务一步到位通过通过CRMCRM系统销系统销售人员将系统化售人员将系统化管理客户管理客户通过系统化的管通过系统化的管理提高客户的有理提高客户的有效性和利用率效性和利用率便于销售经理更便于销售经理更及时监控销售人及时监控销售人员对客户的追踪员对客户的追踪提高客户成交率提高客户成交率减少项目推广成减少项目推广成本本为成交客户的后为成交客户的后续利用和维系搭续利用和维系搭建良好平台建良好平台结合市场与项目特点，中原

74、地产花重金打造的网络客户管理系统，为项目提供一体化客户管控服务。签约完成后，置业顾问将在后期继续日常跟进客户，提供项目后续服务内容。如通知赠送业主答谢礼品、会员活动等。CCESCCES销售管理系统销售管理系统成熟管控与监督机制，服务投诉，流程成熟管控与监督机制，服务投诉，流程简介，快速有效简介，快速有效接待客户投诉接待客户投诉可以现场解决可以现场解决及时解决客户投诉及时解决客户投诉/意见意见填写填写客户投诉意见册客户投诉意见册当日上报销售主管当日上报销售主管/经理经理需要时间后期解决需要时间后期解决填写填写客户投诉意见册客户投诉意见册当日上报销售主管当日上报销售主管/经理经理协调相关部门解决问题协调相关部门解决问题及时反馈客户解决结果及时反馈客户解决结果香港香港中原地产（重庆公司）中原地产（重庆公司）项目营销综合解决方案之项目营销综合解决方案之中原部分案例展示中原部分案例展示T The he E End nd T Thankshanks