1、1东 原 D7 区个案分析2013.12.92PART1 销 售 播 报PART2 项 目 简 介PART3 原 因 剖 析汇报提纲单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式住宅住宅：东原D7区四期3号楼开盘 2小时售罄251套房源 3月以单月签约数据2.87亿，成交面积4.55万，成为当月江北楼市冠军。住宅住宅：2013年7月份，东原成交金额4.77亿元，仅次龙湖，居全市第二，且东原D7区共售出215套房源，成交金额1.7亿元，成为东原地产7月楼盘销售翘楚。集中商业集中商业：整体已完成招商70%，较2011年新增签约新世纪百货、世纪星溜冰场、锦禧大酒楼、御粥坊、圆缘园；意向客户有月星家
2、居、小天鹅、陶然居、HM、外婆家、pizza等写字楼写字楼：共40层，上部15个整层内部四家公司消化公寓公寓：7万方基本售罄住宅住宅：上半年东原D7区成交建筑面积7.4万平方米，居江北区第一位，成交金额5.5亿元，位列第二位。整年单盘销售10亿，居鸿恩寺榜首集中商业：集中商业：签约签约客户客户：华润万家（2万方）、星美影城 意向意向客户客户：第六空间、世纪星销售播报-综合体自2010年首次开盘以来，各业态基本保持“热销”状态，住宅曾创下半年7.4万的销量、商业实现开盘一周3.2亿的成交额2011年7月2012年2013年11月4单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式销售播报-商业20
3、13年11月底，商铺开盘当天成交排名主城各大商圈商铺前列板块板块推广名推广名建筑面积（）建筑面积（）建面建面均价（元均价（元/）金额（亿元）金额（亿元）大坪大坪龙湖时代天龙湖时代天街街33178.854061513.5杨家坪杨家坪华润二十四华润二十四城城14689.04501187.4大渡口大渡口区府区府晋愉融府晋愉融府10974.34299273.3鸿恩寺鸿恩寺东原东原D7D7区区-约2.5大渡口大渡口区府区府国瑞城国瑞城19210.6560061.2大坪大坪嘉华鑫城嘉华鑫城15063.7569841.1南坪南坪天福克拉广天福克拉广场场2114.53476901.0新牌坊新牌坊中渝山顶道中渝
4、山顶道3657.81260321.0新牌坊新牌坊润都润都7 7号号3058.09262500.8大坪大坪康德国际康德国际1461.8453012 0.8数据来源：重庆市房管局、现场咨询20132013年重庆主城商圈商业去化情况表年重庆主城商圈商业去化情况表东原中心：购物中心、4栋销售型集中式商业、3栋公寓、1栋5A级写字楼5备注备注：仅4月份，成交102套，面积4719方，销售额45.457.998.3#较4#建面单价少约1000元，主要原因是区位3#临街面强物业类型物业类型 时时 间间成交套数成交套数成交面积成交面积（万方）（万方）成交建面均价成交建面均价 （元）（元）成交金额成交金额 （亿
5、元）（亿元）SOHOSOHO2#2#2013.4-2013.103351.659264 1.53LOFTLOFT 3#3#2013.1-2013.104952.4712108 3.0LOFT LOFT 4#4#2013.1-2013.103791.9111181 2.14合计-12096.03-6.66数据来源：重庆市房管局单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式销售播报-LOFT公寓自2013年4月份至今，LOFT、SOHO基本售罄、LOFT均价12000元/，SOHO均价9200元/6大石坝大石坝鸿恩寺片区鸿恩寺片区东原东原D7D7区区首创国际首创国际华润中央公园华润中央公园国兴北
6、岸江山国兴北岸江山项目名称项目名称开盘次开盘次数数推出套推出套数数销售套销售套数数销售率销售率面积区面积区间间/折后均折后均价价/元元首创鸿恩国际首创鸿恩国际5109961456%63-999460华润中央公园华润中央公园232321867%61-1089258国兴北岸江山国兴北岸江山492366172%61-1129120东原东原D7D7区区101635104764%66-110 约1万 2013 2013年开盘当天销售数据表现年开盘当天销售数据表现数据来源：重庆市房管局单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式销售播报-住宅大石坝鸿恩寺板块，开盘当天数据显示：东原D7区销售套数最多，
7、折后均价第一、销售金额第一备注：对比楼盘筛选标准：主力套内面积区间相似7数据来源：现场咨询、观察；去化情况公寓类项目客户类型表现公寓类项目客户类型表现住宅住宅类物业客类物业客户类型表现户类型表现客户特征-分业态 公寓类物业自用型客户占绝对主力，30%用于投资；住宅以30 45岁刚需、改善型刚需为主。30%70%投资型自用8单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式项目 区位项目属两江新区-江北-鸿恩寺板块；距观音桥商圈约3.5公里、新牌坊4.0公里、距红旗河沟3.0公里备注：两江新区涵盖江北区、渝北区、北部新区、北碚区、北北碚碚区区渝渝北北区区北部新区北部新区江北区江北区90.50.5公
8、里公里1.51.5公里公里1 1公里公里教育教育：三色幼儿园银行银行:建设银行、农业银行、邮政储蓄医疗医疗：江陵医院、骑士医院、重庆石油医院交通交通：大石坝站、轻轨5号线站点（预计2015年通车）教育教育：徐悲鸿小学市政市政：鸿恩寺 公园银行银行：中国银行教育教育：红岩村 小学医疗医疗：肿瘤医院市政市政：儿童公园交通交通：滨江一路、红岩村大桥（规划2014年试用）、石门大桥石石门门大大桥桥红岩村红岩村大桥大桥嘉华大桥嘉华大桥北滨一路北滨一路红红石石路路轻轨轻轨5 5号线站号线站点点鸿恩寺公园鸿恩寺公园儿童公园儿童公园单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式周边配套完善+宜居地处鸿恩寺板
9、块核心，周围交通体系发达，教育、医疗、银行等生活配套齐全、便捷，基本实现“宜居”标准10经济指标占地：约360亩建面：约100万方物业类型：写字楼、公寓、购物中心 酒店、住宅体量：商务约17万方、商业约13万方停车位：约3000个（写字楼）容积率：4.2建筑密度：56%绿地率：9.26%景观设计：日本久米物 业：东原物业管理4 4栋栋高高层层住住宅宅单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式整体规划经济指标项目是集酒店、写字楼、公寓、LOFT，总规模达100万方的城市综合体，也是目前江北区最大的城市综合体备注备注：一期一期在2011年底、2012年6月份入住，共2800户；二期二期在20
10、13年入住，共1300户三期三期预计入住2300户，预计2014年入住，四期四期有11栋住宅，部分已经入住，五期，五期的综合商业预计2014年下半年开业D8D8公公馆馆D8公馆红石路红石路红原路红原路宽宽46米沥青路米沥青路宽约宽约4 4米沥青米沥青路路234一期一期：7 7栋高层住宅栋高层住宅（3030层）层）四期四期：住宅住宅D8公馆公馆124五期 综合商业三期 公寓、写字楼3二期住宅星星酒酒级级店店1118万方商业万方商业广场北滨路方向北滨路方向（5分钟）分钟）红旗红旗河沟方向河沟方向（10分钟）分钟）沙坪坝沙坪坝方向方向（5分钟）分钟）5#6#购物中心广场单击此处编辑母版标题样式单击此
11、处编辑母版标题样式整体规划物业布局小区内部动线明朗，业态布局较合理：商业处在昭示性最强、交通最便捷位置，高层住宅及洋房处在较安静、隐蔽的位置12同一板块同一板块同样的公共配套同样的公共配套同质化的产品（住宅）同质化的产品（住宅）为什么东原为什么东原D7区区去化最好去化最好、单价实现能力单价实现能力最强最强？13PART1 销 售 播 报PART2 项 目 简 介PART3 原 因 剖 析汇报提纲1.1住宅住宅|商业原因共性商业原因共性1.2住宅住宅|商业原因商业原因 个性个性14 热热 销销 共共 因因 （商业、住宅）（商业、住宅）内容提要内容提要15备注：轻轨5号线预计2016年通车 1座嘉
12、华大桥，1条鸿恩寺隧道，1条华新分流到，约5分钟直达观音桥、约10分钟迅达解放碑、10分钟到达南坪、15分钟过到达机场。通过与华新分流道、鸿恩寺隧道、嘉华大桥、外环告诉联通的道路网络，形成立体交通系统，迅达全城 地处板块核心，隶属政府着力打造的“四圈两心”的“一心”，交通最便捷、环境 较优质，且属成熟老社区范畴。共因1 区位、交通寸铁片区寸铁片区大石片区大石片区五里店五里店片区片区鱼复片区鱼复片区轻轨五号线轻轨五号线备注：2013年8月，江北区印发江北区商贸流通业“十二五提及江北未来主力完善“两圈、四心、一带”的工作，成立专门工作机构，加速推进四大区域性商业中心建设。观音桥观音桥商圈商圈江北嘴
13、江北嘴商圈商圈16数据来源：“十二五”规划、百度百科 街道辖区街道辖区 户籍户籍人口人口大石坝街道 约8万龙山街道 约8万石马河街道约7.5万龙溪街道 约15万合计约 39万项目周边人口统计项目周边人口统计东原D7区核心辐射商圈现有约39万人的消费力共因2 人口鸿恩寺板块属成熟老社区，生活配套基本成熟；商圈周边即有在籍人口约40万，未来周边房地产项目可来约20万的新增人口，内需较大。3.5公里新增人口20万常住人口约15万约5万常住人口常住人口约20万备注：户籍人口远少于常住人口17板块板块项目名称项目名称容积率容积率总建筑面积总建筑面积（万方）（万方）物业形态物业形态大石坝大石坝保利江上明珠
14、2.1125别墅、洋房、高层大石坝大石坝首创鸿恩国3.580高层大石坝大石坝东原D7区4.38100城市综合体城市综合体大石坝大石坝华润中央公园3.966高层大石坝大石坝绿地新都会25高层、公寓石马河石马河壹江城2.5135别墅、洋房、高层石马河石马河宏帆凤凰湾2.5100洋房、高层数据来源：安居客、搜房网共因3 综合体板块内唯一百万方城市综合体，前期产品“热销”，提升开发商美誉度、增强品牌号召力、为项目树立良好口碑18组团名称组团名称 业态类型业态类型 体量体量 (万方）万方）-住宅 近70D8公馆 精装小户 1.13（现推）东原中心（约30万方）LOFT公寓 4.74 SOHO公寓 2.3
15、 商铺 18 写字楼 4.9数据来源：备案共因4 物业互动项目多达项目多达8种物业，写字楼、公寓、住宅、商业等形成良好的种物业，写字楼、公寓、住宅、商业等形成良好的人流输送人流输送和和互动互动备注：本案30万方的商业体量，为住宅的“热销”带来强劲动力，而住宅又为项目树立良好口碑，较大程度反复商业19 各业态热销原因各业态热销原因内容提要内容提要20东原东原D7区区首创首创国际国际生活生活区区首创首创德尔德尔菲谷菲谷绿地绿地海外海外滩滩保利保利山庄山庄保利江保利江上明珠上明珠绿地海绿地海外滩外滩（桂香（桂香路）路）五福五福苑苑大石坝大石坝九村九村华润中华润中央公园央公园前卫前卫江畔江畔建新西路建
16、新西路小区小区国兴国兴北岸北岸江山江山长安丽长安丽锦苑锦苑溪岸上溪岸上品品项目项目名称名称入住、入住、开盘开盘/时间时间户数户数 距距 离离（公里）（公里）1东原D7区201320143100-2东原中心2014-2首创国际生活区2013.62014底71790.253首创德尔菲谷2013201465520.44绿地海外滩201420000.55保利山庄20130.76保利江上明珠201317华润中央公园20122013572318国兴北岸江山201220132014767129溪岸上品201320146000.3数据来源：安居客、搜房网、推导商铺原因1 开发节奏 东原D7区先开发约3100户
17、的住宅，帮助其商业开发回收资金、聚集人气、树立口碑，预热销售；东原中心于2013年入市，恰处板块其他楼盘“狂 推”时间，从潜在客户的角度助推了其商铺的去化。备注：东原中心包括1#购物中心，2#细胞商业21单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式【商铺原因2 经营模式】新新PARK12万方“生态+体验”全自持商业，华夏柏欣招商运营，主力店品牌聚拢效应，儿童主题商业立差异化竞争优势，提升商业整体投资价值p 生态资源生态资源：2万方市政公园p 外观设计外观设计：细胞状设计，营销“会呼吸”的商业的概念p 露天生态体验露天生态体验：设置顶楼露天餐饮区p 儿童主题儿童主题差异化差异化：重庆首家儿童
18、主题特色购物中心，业态丰富包装区分：导示牌、电梯厅、卫生间、公区区域等，有别于其他楼层的统一包装和氛围营造业态：10000余平，重庆规模最大的儿童专属体验区，将涵盖儿童主题餐厅、儿童主题4D影院、儿童职业体验、儿童教育培训中心、儿童摄影、儿童专属电玩城、儿童公园、儿童攀岩、儿童主题乐园等关于儿童吃喝玩乐教的一系列特色业态。p 专业团队：华夏专业团队：华夏柏柏欣，欣，龙湖御用招商运营团队22备注备注：商铺设置连廊，要特别注意连接处业态的配合，要有一定的匹配度商铺原因2 产品设计商铺前后设置室外步行连廊，连廊左右的商铺价格？，无连廊处商铺的价格是？首层价格20万/平；连廊可提升首层以外的商业价值，
19、增强周边商业气氛的连贯性,帮助激活商圈活力。23来源来源户型户型 面积面积（平方）（平方）主卧主卧（平方）（平方）次卧次卧（平方）（平方）赠送赠送（平方）（平方）东原东原D7区区两房两房666612.9610.84.88来源来源户型户型 面积面积（平方）（平方）主卧主卧（平方）（平方）次卧（平次卧（平方）方）赠送赠送（平方）（平方）华润中华润中央公园央公园两房两房6712.9510.95.1来源来源户型户型 面积面积（平方）（平方）主卧主卧（平方）（平方）次卧次卧（平方）（平方）赠送赠送（平方）（平方）首创国首创国际生活际生活区区两房两房666611.5510.55.6东原东原D7D7区主力区
20、主力户型之一户型之一华润华润中央公园主力户型之一中央公园主力户型之一首创国际首创国际生活区主力户型之一生活区主力户型之一板块内销售率高的项目，面向刚需的户型差异不大均属标配，主要功能房面积赠送面积相当，无分明显伯仲住宅原因2 户型24LOFT LOFT vs.vs.SOHOSOHOLOFTSOHO主力户型（）主力户型（）42-4542-45赠送率赠送率层高5.1m，买一层送一层，赠送面积高达75%无夹层赠送建面成交均价建面成交均价（元（元/）120009264建面实得成交建面实得成交均价（元均价（元/）68609264主力面积主力面积（）（）42.3641、42、455.1米层高，买一层送一层，赠送率高达75%，实得建面单价远远低于SOHO产品 LOFT公寓原因 产品25致谢：刘锎姐心灵姐冉磊哥
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