五洲国际装饰城营销执行方案（36页）.ppt

1、 五洲国际装饰城五洲国际装饰城 营销执行初案营销执行初案五洲国际商业地产策划有限公司五洲国际商业地产策划有限公司2010.42010.42p 案名建议案名建议p 业态定位及划分业态定位及划分p 楼层规划设计建议楼层规划设计建议p 营销工作计划表营销工作计划表p 目前存在的一些问题的解决及建议目前存在的一些问题的解决及建议整体目录：整体目录：3一、一、案名建议案名建议4五洲国际五洲国际义乌小商品城义乌小商品城 五洲国际小商品城五洲国际小商品城义乌品牌在行业知名度上最具强势义乌品牌在行业知名度上最具强势 可以向义乌品牌借势可以向义乌品牌借势案名建议案名建议推广名：推广名：5地域性、覆盖性、定位均很

2、明确；地域性、覆盖性、定位均很明确；简洁明了的告知客户群本项目专业性及规模性；简洁明了的告知客户群本项目专业性及规模性；小商品在无锡其他几个商圈中均有良好的经营现状；小商品在无锡其他几个商圈中均有良好的经营现状；无论招商和销售客户均可接受，利于销售及招商；无论招商和销售客户均可接受，利于销售及招商；利好利好小商品给人感觉档次不够高，不利于项目的档次形小商品给人感觉档次不够高，不利于项目的档次形象提升，但不利影响主要会在后期经营中体现；象提升，但不利影响主要会在后期经营中体现；案名建议案名建议推广名分析：推广名分析：不足不足建议前期销售招商期用推广名，后期经营可用另外案名；建议前期销售招商期用推

3、广名，后期经营可用另外案名；6案名建议案名建议后期经营案名建议：后期经营案名建议：五洲国际五洲国际 百货商城百货商城五洲国际五洲国际 商业中心商业中心五洲国际五洲国际 商品（博览）城商品（博览）城7二、业态定位及划分二、业态定位及划分 最佳业态组合建议8无锡华东商贸城红梅市场无锡国际招商城南禅寺金桥小商品市场本案本案无锡小商品专业市场分布图无锡小商品专业市场分布图市场调查市场调查新世界9楼号各楼层业态租金一层二层三层1号楼鞋子、鞋子铺料 小百货、玩具灯具家电、小家电1F：4-6.5元左右/平方/天2F：2-4元左右/平方/天3F：1.5-3元左右/平方/天 2号楼皮具、箱包小百货、卫生纸品、服

4、装铺料、玻陶器皿灯具3号楼针织品、服装 小百货、钟表眼镜、手机、玻陶器皿通讯视听、电脑耗材4号楼服装、童装工艺品、玩具画片图书大世界5号楼服装化妆品、工艺品、头饰窗帘市场6号楼电线 电缆 开关插座 机电 五金 水暖 卫浴7号楼机电 五金灯具灯具8号楼一层：针纺织品市场小商品市场9号楼鞋帽、针纺织小商品市场无锡国际招商城无锡国际招商城 占地占地500500亩，总建筑面积亩，总建筑面积6060万平方米；投资万平方米；投资2020亿元，分三期建设，现有摊位近万个；从亿元，分三期建设，现有摊位近万个；从20032003年年8 8月动工，现已建月动工，现已建成成4444万平方米（一期推出万平方米（一期推

5、出5 5栋三层楼房，建筑面积栋三层楼房，建筑面积1515万平方米，地下停车场万平方米，地下停车场4 4万平方米；二期推出万平方米；二期推出3030万平方米配套用房，万平方米配套用房，满足仓储交易和运输）；一楼月租金水平在满足仓储交易和运输）；一楼月租金水平在120-180120-180之间。之间。市场调查市场调查10楼层各楼层业态租金三层家纺、箱包1F：5.5元左右/平方/天2F：1.6-4元左右/平方/天3F：1-2元左右/平方/天 二层小商品一层五金无锡华东商贸城无锡华东商贸城 该项目为三层该项目为三层，近，近4 4万平米万平米，一楼主营五金电器，二楼为小商品市场。，一楼主营五金电器，二楼

6、为小商品市场。一楼月租金水平在一楼月租金水平在150150左右，左右，根据位置的不同，根据位置的不同，租金不同。已经于租金不同。已经于0505年营业至今，属于一个已经成熟的市场。每户的面积在年营业至今，属于一个已经成熟的市场。每户的面积在1010平米左右。二期可发展面积平米左右。二期可发展面积8 8万平米万平米.南禅寺南禅寺楼层各楼层业态租金其中包括：花鸟市场、古玩市场、小商品均价：6-10元左右/平方/天市场调查市场调查11楼层各楼层业态租金三层家具1F：4元左右/平方/天2F：2-3.5元左右/平方/天3F：1-2元左右/平方/天 二层小商品、电器一层五金、服装无锡金桥小商品市场无锡金桥小

7、商品市场 项目是锡北最大的一个综合性的项目，建筑面积约项目是锡北最大的一个综合性的项目，建筑面积约1212万平方米，商铺面积在万平方米，商铺面积在15-2015-20平米左右，一楼月租金水平在平米左右，一楼月租金水平在120120左右左右 。业态包括：五金，家电，服装，小商品，家具，灯具，食品。其中主营的食品和五金经营状况较好。小商。业态包括：五金，家电，服装，小商品，家具，灯具，食品。其中主营的食品和五金经营状况较好。小商品部分都是个体户，目前人气不够旺。品部分都是个体户，目前人气不够旺。楼层各楼层业态租金二层苏宁电器均价：3-8元左右/平方/天一层服装红梅市场红梅市场市场调查市场调查12市

8、场名称市场名称 主要业态主要业态 备备 注注招商城招商城服装、鞋帽、箱包、针织品、家用小百货服装居多、鞋帽箱包次之，再次为小百服装居多、鞋帽箱包次之，再次为小百货、针织品；货、针织品；华东商贸城华东商贸城小家电、文化用品、塑料制品、布艺、工艺品、喜庆用品小百货居多；小百货居多；金桥市场金桥市场红梅市场红梅市场南禅寺南禅寺服装、鞋帽、箱包、日用百货服装古玩，小百货服装居多、鞋帽箱包次之，再次为床上服装居多、鞋帽箱包次之，再次为床上用品、小百货；用品、小百货；服装居多；服装居多；古玩居多；古玩居多；无锡小商品市场业态概况无锡小商品市场业态概况1 1、业态以服装居多，鞋帽箱包、小百货、针织品次之，其

9、它业态为辅。、业态以服装居多，鞋帽箱包、小百货、针织品次之，其它业态为辅。2 2、经营的档次以中低档为主。、经营的档次以中低档为主。3 3、经营最好的业态为服装，其次为小百货，针织品、箱包。、经营最好的业态为服装，其次为小百货，针织品、箱包。市场调查市场调查13苏州中祥商贸城苏州中祥商贸城所处区位所处区位主要业态主要业态次要业态次要业态其他业态其他业态说明说明一一区区一楼家居饰品、家用小电器电脑耗材、字画礼品、首饰饰品、日用百货、儿童玩具二楼淑女服饰未标表示，业态单一集中三楼男女服饰四楼窗帘、床上用品4月底开业，两大业态各占50%，铺位面积24-68平米，均价26万。下一层儿童服饰儿童玩具、首

10、饰饰品日用百货、针织品、男女内衣、文胸二二区区一楼家用小五金、劳保用品厨具餐具、家纺、工艺小礼品、布艺窗帘办公用品、喜庆用品、一次性用品、十字绣、毛巾、酒店用品、二楼鞋、箱包、未标表示，业态单一集中三楼男女服饰内衣文胸、床上用品三三区区一楼小塑料、家用小五金日用百货、厨具餐具、汽车用品、办公用品、香烛、劳保用品、家纺、二楼家居饰品仿真花卉、化妆品、文化用品、十字绣手工布艺、钟表、文具用品、字画、眼镜、软陶艺术、女装、箱包、儿童玩具三楼男女服饰床上用品、针织品羊毛衫、儿童服饰市场调查市场调查14义乌义乌中国小商品城中国小商品城所处区位所处区位业态分布业态分布一一区区一楼花类、毛绒玩具、电动玩具、

11、普通玩具二楼 头饰、首饰饰品、三楼 旅游工艺品、瓷器水晶、相框、家装饰品、工艺品四楼 厂家直销中心瓷器、装饰工艺品、灯具、陶瓷等二二区区一楼伞具、箱包、雨披二楼 锁具、五金工具、电工产品、五金配件三楼 五金厨卫、小家电、钟表、电池灯具、电子仪器四楼钟表、五金电器、箱包、（香港馆、四川馆）五楼 外贸采购区所处区位所处区位业态分布业态分布三三区区一楼 笔墨、纸制品、眼镜二楼 办公用品、学习用品三楼化妆品、镜梳、拉链纽扣及辅料四楼化妆品、文体用品、拉链及辅料五楼进口商品区（日本馆、西班牙馆、美国馆、意大利馆）四区一楼 袜类二楼 日用百货、帽类、手套、针织品三楼 毛巾、毛绒、领带、花边、线带、鞋类四楼

12、 围巾、皮带、文胸、男女内衣市场调查市场调查15市场情况总结：市场情况总结：业态主要有业态主要有1212大类大类饰品饰品 家纺家饰、窗帘布艺家纺家饰、窗帘布艺工艺礼品工艺礼品 化妆品化妆品文体音像用品文体音像用品 日用小百货日用小百货小家电小家电 服饰鞋帽箱包服饰鞋帽箱包酒店用品酒店用品 茶叶茶具茶叶茶具小五金小五金 灯具灯饰灯具灯饰市场调查市场调查 以上为市场中主要的业态类型，相对独立同时也有可关联合并，还有一以上为市场中主要的业态类型，相对独立同时也有可关联合并，还有一些相对小或偏门的业态，一般可以归到这些大类中；些相对小或偏门的业态，一般可以归到这些大类中；本项目的业态划分可根据项目情况

13、优化组合；本项目的业态划分可根据项目情况优化组合；16业态的具体楼层规划建议业态的具体楼层规划建议:以上业态划分为每层主要业态，视招商情况，可增加其上下游的业态，以上业态划分为每层主要业态，视招商情况，可增加其上下游的业态，作为次要业态，进行补充。作为次要业态，进行补充。四层四层精品服饰馆精品服饰馆服饰、鞋帽、箱包等；服饰、鞋帽、箱包等；三层三层文体用品馆文体用品馆办公、体育、文化、音像用品等办公、体育、文化、音像用品等二层二层日用百货馆日用百货馆日用小百货、小电器等日用小百货、小电器等一层一层潮流饰品馆潮流饰品馆饰品、化妆品、工艺礼品等饰品、化妆品、工艺礼品等公寓底商公寓底商家纺精品馆家纺精

14、品馆家纺、家饰、窗帘等家纺、家饰、窗帘等业态划分业态划分17饰品、化妆品类：饰品、化妆品类：本地市场相对缺乏的业态，此业态人气、消费高，形象好，规划在一层可拉动人气；服饰、鞋帽、箱包类：服饰、鞋帽、箱包类：人气高，本来可安排在顶层，考虑到其他市场此业态均经营较好，经营者相对有实力，可引导购铺自营，如在四层可能会接受度不高；日用百货、小家电类：日用百货、小家电类：形象相对较差，经营门槛低，商家实力也不强，在招商中去糟取精，寻找优质品种，确保展厅现场的有序性，项目的高端性；文体、音像用品类：文体、音像用品类：本地尚无此业态的集中采购点，人气不高但属于定向消费业态，规划在四层比较合适；家纺床上用品类

15、：家纺床上用品类：经营的产品体积相对较大，容易乱摆放，形象得不到保障，规划在先小商品生活馆内，相对独立不会影响项目的整体形象；业态规划说明业态规划说明:业态划分业态划分18文体用品、办公、音像文体用品、办公、音像用品类；用品类；义乌调研随照义乌调研随照19彩妆、化妆用品、彩妆、化妆用品、首饰品类；首饰品类；义乌调研随照义乌调研随照20工艺家居用品类；工艺家居用品类；义乌调研随照义乌调研随照21三、楼层规划设计建议三、楼层规划设计建议 建筑如何让价值最大化22设计建议设计建议整体设计建议整体设计建议:1 1、电梯、电梯 建议增加一组电梯，根据CAD图纸上看，项目电梯只有中间主通道中一组上下，项目

16、是长方形，进深长，主通道将项目分割成2个区域，建议主通道上不放电梯，直接作为中庭，在每个区中间安排一组电梯；2 2、洗手间、洗手间 现在的洗手间设置在每层的主通道上，考虑到中间的铺位价值大，建议将洗手间的位置设置在楼层的一角。23通道宽通道宽4.84.8米米苏州中翔商贸城1、2区之间的连廊 3 3、连廊建议：、连廊建议：建议在展厅的二层与现有的小商建议在展厅的二层与现有的小商品生活馆二层之间做个连廊，这样可品生活馆二层之间做个连廊，这样可以有效的让两面人员形成对流，另在以有效的让两面人员形成对流，另在连廊的一侧设置铺位，既可增加收益，连廊的一侧设置铺位，既可增加收益，又能吸引人群相互流动。又能

17、吸引人群相互流动。连廊可以以大门的形式出现，从连廊可以以大门的形式出现，从外面看类似于大门的门头；外面看类似于大门的门头；苏州中翔商贸城连廊上的铺位连廊铺位长3.1米，宽2.5米连廊通道宽4.8米设计建议设计建议整体设计建议整体设计建议:24上海轻纺市场市调资料：上海轻纺市场市调资料：主通道宽：3米；次通道宽：2.4米；层高3米（净高）；单铺面积：2030平方米；使用率约：55-60%；铺位以玻璃和铝合金为主；上海轻纺市场走道展示上海轻纺市场走道展示设计建议设计建议铺位划分建议铺位划分建议:25苏州中翔商贸城市调资料苏州中翔商贸城市调资料:主通道宽：3米；次通道宽：2.15米；层高2.6米（净

18、高）；单铺面积：1520平方米；使用率约：50-60%；铺位以玻璃和铝合金材料为主；苏州中翔商贸城走道展示苏州中翔商贸城走道展示设计建议设计建议铺位划分建议铺位划分建议:261 1、主通道：、主通道：3 3米；米；2 2、次通道：介于、次通道：介于2 22.52.5米之间；米之间；3 3、使用率：不低于、使用率：不低于50%50%；4 4、净层高：不得低于、净层高：不得低于3 3米；米；5 5、单铺面积：建筑面积以、单铺面积：建筑面积以2020平米为主，达到平米为主，达到90%90%以上，以上，同时为了兼顾大商家经同时为了兼顾大商家经 营，保证铺位之间可无限制打通经营。营，保证铺位之间可无限制

19、打通经营。6 6、材料以玻璃隔断为主。、材料以玻璃隔断为主。根据调研，高档的市场主通道都在根据调研，高档的市场主通道都在3 3米以上，店面都是以玻璃材料为主，统一的门头，米以上，店面都是以玻璃材料为主，统一的门头，上海轻纺城之所以比苏州中翔商贸城显得高档，就在于层高之间的差别。上海轻纺城之所以比苏州中翔商贸城显得高档，就在于层高之间的差别。设计建议设计建议铺位划分建议铺位划分建议:27店面展示店面展示调研随照调研随照28四、营销工作计划安排四、营销工作计划安排29详细计划表见附件详细计划表见附件6.116.11论坛论坛主力商家主力商家招商招商招商客户招商客户积累积累4.14.1交铺装修交铺装修

20、自营客户自营客户选铺选铺8.18.1开盘开盘4.204.20筹备筹备5.15.1开业开业6.266.26认筹认筹7.187.18老客户推介会老客户推介会6.16.1形象出街形象出街主力商家主力商家签约签约普通客户普通客户选铺选铺8.218.21全面招商全面招商时间时间事项事项切入点切入点6 6月月0101日日形象出街所有宣传资源全面发布6 6月月1111日日2010中国（无锡）小商品高峰论坛义乌战略合作签约仪式创业孵化基地挂牌仪式6 6月月2626日日认筹主力商家签约会7 7月月1818日日老客户推介会装饰城、家居广场老客户推介会8 8月月0101日日开盘营销计划营销计划整体时间节点整体时间节

21、点:销售计划销售计划:306 6月月2626日前主力（核心）商家招商：日前主力（核心）商家招商：主力（核心）商家:本地及外地小商品市场中的大户和有影响力的商户；本地及外地所有市场，每个市场敲定3-5家商家，在认筹当天举行主力（核心）商家签约仪式；6 6月月2626日后一般商家开始招商：日后一般商家开始招商：全面收集商家信息全面收集商家信息,只作登记，不定位置；只作登记，不定位置；8 8月月1 1日自营户选铺定位置：日自营户选铺定位置：给与自营户买铺和租铺自营额外优惠，争取尽可能多的自营户买铺自营；给与自营户买铺和租铺自营额外优惠，争取尽可能多的自营户买铺自营；8 8月月2121日普通客户招商开

22、盘：日普通客户招商开盘：正式开始招商选铺定位置；正式开始招商选铺定位置；详细的招商策略、政策，下周二例会提交讨论确定；详细的招商策略、政策，下周二例会提交讨论确定；营销计划营销计划招商计划招商计划:31五、目前存在的一些问题的解决及建议五、目前存在的一些问题的解决及建议321 1、小商品生活馆除街铺外不装修，不能开业；、小商品生活馆除街铺外不装修，不能开业；2 2、现有除街铺外的租户按照三期的业态划分，进行统一的调整和安排；、现有除街铺外的租户按照三期的业态划分，进行统一的调整和安排；3 3、所有商家同样享受三期的招商政策；、所有商家同样享受三期的招商政策；4 4、因为延迟了开业时间，在调整中

23、，可能会出现问题，建议、因为延迟了开业时间，在调整中，可能会出现问题，建议在新的整体在新的整体 招商政策基础上，再给与适当的优惠；招商政策基础上，再给与适当的优惠；问题解决与建议问题解决与建议小商品生活馆问题小商品生活馆问题:33问题解决与建议问题解决与建议二期剩余铺位销售建议：二期剩余铺位销售建议：二期未销售铺位：二期未销售铺位：8181间，总金额：约间，总金额：约34003400万元；剩余万元；剩余体量不大建议不体量不大建议不做大型活动，只推出系列优惠措施，在三期客户积累期，顺带消化掉；做大型活动，只推出系列优惠措施，在三期客户积累期，顺带消化掉；一、销售策略一、销售策略 剩余铺位价格上调

24、剩余铺位价格上调3%3%，利用，利用“相约世博，铭耀五洲相约世博，铭耀五洲”为噱头：为噱头：直接优惠：在直接优惠：在5 5月期间购铺销售额外月期间购铺销售额外2%2%优惠；优惠；旅游：在旅游：在5 5月期间购铺完成所有手续后均可每位赠送月期间购铺完成所有手续后均可每位赠送2 2人世博会人世博会2 2日游；日游；二、推广方式二、推广方式 主要用短信及部分报纸广告，现场易拉宝广告等；主要用短信及部分报纸广告，现场易拉宝广告等；34问题解决与建议问题解决与建议售楼处目前改造建议：售楼处目前改造建议：建议将售楼处右边的绿建议将售楼处右边的绿化带铲掉，有利于售楼处化带铲掉，有利于售楼处整体形象的展示，及

25、供客整体形象的展示，及供客户停车和项目做些小型活户停车和项目做些小型活动等；动等；35问题解决与建议问题解决与建议其他建议：其他建议：一、车辆一、车辆 考虑到项目招商体量较大，本着走出去的招商精神，为了提考虑到项目招商体量较大，本着走出去的招商精神，为了提高工作效率，申请车辆一部（最好是依维柯或金杯之类），便高工作效率，申请车辆一部（最好是依维柯或金杯之类），便于携带资料及人员；于携带资料及人员；二、资源二、资源 项目认筹期（项目认筹期（6 6月月2626日）起到项目正式开盘（日）起到项目正式开盘（8 8月月1 1日日)这段这段期间，建议集团其它项目（工博园、美食城、哥伦布期间，建议集团其它项目（工博园、美食城、哥伦布)的户外的户外和网络资源借与用作本项目的推广；和网络资源借与用作本项目的推广；36END谢谢五洲国际商业地产策划有限公司五洲国际商业地产策划有限公司