苏州雅戈尔欧式住宅项目开发策略暨产品概念策划（121页）.ppt

1、苏州雅戈尔项目苏州雅戈尔项目产品概念策划产品概念策划提案纲要提案纲要壹壹.公司公司&团队团队贰贰.项目概况项目概况叁叁.项目开发战略性研判项目开发战略性研判肆肆.项目开发战略性建议项目开发战略性建议伍伍.产品定位及其表现产品定位及其表现陆陆.结论结论 逻辑结构壹壹.公司公司&团队团队公司简介公司简介人人因理想而伟大因理想而伟大总指挥总指挥主主 委委销售总监销售总监企划副总企划副总商务空间经营顾问团队商务空间经营顾问团队上海思亚建筑设计公司上海思亚建筑设计公司张乃尊张乃尊 建筑师建筑师北京开太物业保证公司北京开太物业保证公司张文良张文良 总经理总经理智商商务经营公司智商商务经营公司潘明科潘明科

2、总经理总经理策划总监策划总监设计组设计组文案组文案组副总监副总监副总监副总监专案组专案组A A组组长长A A组组长长A A组组长长A A组组长长A A组组长长市市 调调女女 专专助助 理理专专 员员财财 务务5 5名名销销售售员员5 5名名销销售售员员5 5名名销销售售员员5 5名名销销售售员员5 5名名销销售售员员美国亚太管理公司美国亚太管理公司邓先彬邓先彬 总经理总经理新吉阳苏州分新吉阳苏州分公司公司总经理总经理潘余仁潘余仁服务团队服务团队贰贰.项目概况项目概况项目概况 古 城 区园 区CBD环城高架环城高架地块编号占地（）容积率总建筑面积土地楼面单价绿化率建筑密度0397969.372.

3、0195938.743072.445250479074.882.0158149.762598.845250578495.122.0156990.242624.44525 255539.37 511078.74平均：2765.2 项目基础数据产品开发应注意的问题及原则产品开发应注意的问题及原则 q 降低市政效应的过高预期及对产品价值的依赖，着重于产品力本身的塑造。q 避免居住属性的单极化、脸谱化 q 注重项目的可持续性发展，凸现项目可识别性（竞争力）q 坚持品牌与品质同步，塑造真正住宅精品，突破区域房产市场价格桎梏，演绎独立市场行情。项目开发战略性研究项目开发战略性研究1、我们面临的市场形势与局

4、面、我们面临的市场形势与局面 分析q 市场供应量体巨大，竞争激烈市场供应量体巨大，竞争激烈 目前园区聚集了包括华新国际、园区建屋、园区置地、南都建屋、天津顺驰、上海中海、上海仁恒、中华企业、宁波雅戈尔、南京栖霞等各大实力强劲的开发商。如此巨大的市场供应，如此多实力强劲的开发商共同竞技，对每一个开发商都是一个严峻的考验，如何创造自己的产品特色，确立自己市场竞如何创造自己的产品特色，确立自己市场竞争的主导地位争的主导地位是每一个开发商最为关注的焦点。q 产品同质化严重产品同质化严重 根据我们前面的市场论证我们已经知道，目前园区市场产品规划陷入严重的产品同质化。不管是建筑立面风格、房型面积设计、小区

5、景观主题，多数都是大同小异，如同一场大舞台上的超级模仿秀，缺乏那种让人眼前一亮的产品。如何进行产品差异化是产品成功的关如何进行产品差异化是产品成功的关键点！键点！q 项目开发面临着项目开发面临着“群狼共舞群狼共舞”的局面的局面 目前园区聚集了包括华新国际、园区建屋、园区置地、南都建屋、天津顺驰、上海中海、上海仁恒、中华企业、宁波雅戈尔、南京栖霞等各大实力强劲的开发商。如此多实力强劲的开发商共同竞技，对每一个开发商都是一个严峻的考验，如何如何突出重围是项目开发面临的课题？突出重围是项目开发面临的课题？2、产品开发策略性分析、产品开发策略性分析 差异化差异化成本成本优势优势新市场新市场地域性地域性

6、扩张扩张市场市场渗诱渗诱降低产品与降低产品与服务成本服务成本价格战价格战广告和促广告和促销攻势销攻势摸仿优先考摸仿优先考虑低风险服务虑低风险服务垒筑垒筑在现有市场在现有市场吸引新客户吸引新客户创新创新进攻较进攻较弱竞争者弱竞争者突破产品市场突破产品市场，引导市场潮流引导市场潮流专业化服务为现专业化服务为现有空缺市场提供有空缺市场提供防御性策略防御性策略以低风险为前提，所以这种策略的主导思想是迎合主导思想是迎合大众市场需求大众市场需求，这就决定了产品将是走大众化市场路线，最后不可避免的陷入了产品同质化局面，导致市场的恶性竞争。根据我们对园区市场的了解，未来园区总体供应量接近500万方，而我们的项

7、目总量体约50万方，如果采取这种策略，理论上来说也就意味着我们只能从园区的客源中瓜分到十分之一甚至更少的客源需求量，以目前的市场形势来看这种选择无疑将使项目陷入困境之中。进攻性策略进攻性策略以产品创新为前提，所以这种策略的主导思想主导思想是创造产品特色，实行差异化营销。是创造产品特色，实行差异化营销。这种策略具有低竞争性和高风险性两个特点，主要是从产品生命力的塑造出发，寻找市场空白，提高市场竞争力。两种策略之比较两种策略之比较两种策略比较开发投入度市场接受度市场风险度市场竞争度防御性战略较小。主要依照市场化一般路线操作，简单省事迎合大众需求，容易被普通阶层客户所接受。低，与市场接受度相一致。大

8、。陷入市场的同质化当中，竞争激烈。进攻性战略较大。这种策略主要就是以产品创新前提，前期需投入一定的人力物力。对于新型产品，其市场接受度与产品创新程度及机能有很大关系。较高，产品的创新同时也是一个市场尝试的过程，总是伴有一定的风险性。小。产品的创新可以大大提高市场竞争力，同时与其他产品做出有效区隔市场机会度小。与众多实力强劲的开发商同场较技，机会有限。大。处于竞争的强势地位甚至是主导地位，有很大的机会点。综合上面两种产品开发策略，结合目前的市场形势，我们认为，本案应该采取进攻性开发策略，理由如下：q 在市场竞争激烈、产品同质化严重的情况之下，产品突破是成功的唯一出路。q 地缘上并不存在优势，防御

9、性策略无疑使自己处在竞争的被动局面，等于把自己的命运掌控在别人手里，这是非常危险的。q 有利于树立开发商良好的品牌形象。q 项目规模大，有实力引导园区居住新潮流。q 产品差异化，有利于市场客源的竞争。产品开发战略性方向研判产品开发战略性方向研判 市场挑战者市场挑战者即通过对产品的局部创新或降低自身成本以形成自己的竞争优势，以此来和市场上同类产品取得自己的竞争优势。所谓挑战就是说两者之间存在着相互的抗衡性和替代性，也就意味着产品档次和类型大致是相似的，但会在一些局部方面进行改进或创新，如立面、户型、景观、服务、管理等，以此形成自己产品一定的特色，提高市场竞争力。这种方式是一种常规性市场产品的做法

10、，同时也是最容易被开发商所接受的做法之一。这种思路不仅吻合大众市场的需求，减小了所需要承担的风险，同时又在市场原有产品的基础上进行了改进创新，加强了产品的市场竞争力。市场领导者市场领导者将以突破现有市场产品为根本，对区域市场内引入一种全新的居住理念。这种思维运作的最终目的就是：产品创造市场、理产品创造市场、理念引导消费。念引导消费。要想引导市场，成为市场的领导者，就必须是一种全新的产品，市场上从来没有过，而且能够被大部分消费者所接受，我们的目的不是要迎合市场需求，而是引导市场需求，也就是说走在消费者的前面，这才是真正成功案例的魅力！两种思维方向之比较两种思维方向之比较 两种思维比较开发投入度市

11、场接受度市场风险度市场竞争度市场机会度市场挑战者一般。主要依照市场化一般路线，操作相对便利高。吻合大众需求，容易被市场所接受。低，与市场接受度相对应。大。陷入市场的同质化当中，竞争激烈。小。与众多实力强劲的开发商同场较技，机会有限。市场领导者较大。一种全新产品的导入，不管是人力，还是物力，投入都会比一般性路线要大。对于新型产品，其市场接受度与产品类型有很大关系，但通过市场调研论证，可以做到一定的市场把握。较高，新型产品的引入总是会伴有一定的风险性，这也是第一个吃螃蟹人的伟大之处。无。市场完全处于空白阶层，不存在同类产品的市场竞争大。完全撇开大众市场，产品特异，不存在同质性或可替代性产品，市场机

12、会很大。项目开发策略&产品策划第一种战略开发方向&产品策划市场挑战者市场挑战者挑挑 战战 市市 场场切入点 从现有的市场客源以及后市的客源走向趋势入手，锁定针对性客源，降低项目市场运做风险。从现有的产品市场入手，发现现有产品的不足，寻求产品机会点，塑造高品质物业，提升产品竞争力。销售客源定位及镜像描述销售客源定位及镜像描述以自用型首次置业以自用型首次置业者主要销售对象，者主要销售对象，兼顾二次置业及市兼顾二次置业及市场投资人士。场投资人士。销售客源定位及镜像描述销售客源定位及镜像描述首次置业有较强的支付能力，关注小区舒适度注重品牌关注开发商实力，相信品牌带来品质和质量保证注重升值潜力不管是居住

13、还是投资，作为有一定经济头脑的成功人士，对物业的升值潜力同样关心注重身份希望物业的品质能体现与众不同的身份与品位销售客源对象预测销售客源对象预测结婚用房首次购房两代同堂提高生活居住条件者二次置业对象城市精英群体外来较高收入阶层市场主力购房群体对象 其他产品机会点 从目前现有的产品入手，寻求市场上可以突破的产品提升点，从而完成产品的设计与塑造。思考点产品立面产品立面建筑取向的雷同化、无建筑取向的雷同化、无序化、导致了城市建筑序化、导致了城市建筑风格的脸谱化风格的脸谱化 缺少标志性的楼市名片缺少标志性的楼市名片 思考点客源构成客源构成缺少针对性的客源指对，缺少针对性的客源指对，客源诉求泛而广，缺少

14、客源诉求泛而广，缺少针对性的客源诉求指向针对性的客源诉求指向针对性的锁定与客源诉求针对性的锁定与客源诉求思考点区位公认度区位公认度园区湖东尚未形成统一、园区湖东尚未形成统一、集中、公认的高尚住宅集中、公认的高尚住宅区的区域认知概念区的区域认知概念以个案经典品质、地标形象以个案经典品质、地标形象跳出板块竞争的桎梏，演绎跳出板块竞争的桎梏，演绎独立行情独立行情思考点面积面积/房型房型市场以市场以140平米以上的面平米以上的面积为主流，形成了三房积为主流，形成了三房一统天下的局面一统天下的局面随着购买门槛的走高、以及成随着购买门槛的走高、以及成长型客源的增多、对面积房型长型客源的增多、对面积房型的要

15、求正趋向经济、合理的要求正趋向经济、合理 思考点物业管理物业管理缺乏专业的、品牌的、直缺乏专业的、品牌的、直接参与的物业管理接参与的物业管理 服务服务及公司及公司软性服务将是衡量物业品软性服务将是衡量物业品质与档次的一个关键尺度质与档次的一个关键尺度思考点社区规划社区规划多为开放性社区空间设多为开放性社区空间设计，对业主的居住私密计，对业主的居住私密性的要求关注度不够性的要求关注度不够强调社区公共空间与组团空强调社区公共空间与组团空间的协调，强调保护业主的间的协调，强调保护业主的私密居住空间。私密居住空间。思考点景观规划景观规划缺乏主题性，缺少参与缺乏主题性，缺少参与性，仅仅作为产品推销性，仅

16、仅作为产品推销卖点而设计，以人为本卖点而设计，以人为本的理念贯彻不够。的理念贯彻不够。体现以人为本，强调景观规体现以人为本，强调景观规划与人的亲近协调，营造自划与人的亲近协调，营造自然、健康、美观的主题景观然、健康、美观的主题景观思考点公建配套公建配套现有的小区设施多集中现有的小区设施多集中设置，均好性较差设置，均好性较差小区设施采用集中性与均好性小区设施采用集中性与均好性相结合，提升小区业主生活便相结合，提升小区业主生活便利性，凸显小区商业特色利性，凸显小区商业特色思考点入口大堂入口大堂现有的物业产品多缺少现有的物业产品多缺少大堂的设计，而大堂多大堂的设计，而大堂多集中体现社区的档次与集中体

17、现社区的档次与品质品质大堂的设计，弥补市场现有产大堂的设计，弥补市场现有产品的缺憾，直接提升产品力品的缺憾，直接提升产品力产品策划机会点产品策划机会点苏州市场缺少的苏州市场缺少的性价比性价比 现在最有利的产品现在最有利的产品策略是将产品塑造策略是将产品塑造成具有突出性价比成具有突出性价比的精品个案的精品个案苏州市场缺少的苏州市场缺少的高品位高品位高品位和豪华不是高品位和豪华不是一个概念，朴素和一个概念，朴素和简约应该是一种高简约应该是一种高品位的时尚，高品品位的时尚，高品位的产品本身需要位的产品本身需要发展商有一定层次，发展商有一定层次，需要建筑师有修养，需要建筑师有修养，需要一些兴趣相投需要

18、一些兴趣相投的高水准客户的高水准客户苏州市场缺少的苏州市场缺少的入户大堂设计入户大堂设计设计成具有酒店式设计成具有酒店式的入户大堂，为业的入户大堂，为业主营造出眼前的尊主营造出眼前的尊容与高贵，立刻提容与高贵，立刻提升产品品质与档次升产品品质与档次苏州市场缺少的苏州市场缺少的主题性景观社区主题性景观社区结合社区规划要求，结合社区规划要求，分区规划，分区布分区规划，分区布置不同的主题性景置不同的主题性景观，达到曲径通幽，观，达到曲径通幽，移步换景的效果移步换景的效果苏州市场缺少的苏州市场缺少的组团式规划，半组团式规划，半开放性空间设计开放性空间设计采取组团式规划手采取组团式规划手法，营造成单个住

19、法，营造成单个住宅群落自成一体的宅群落自成一体的院落社区，同时强院落社区，同时强调半开放性空间与调半开放性空间与半私密性的协调，半私密性的协调，保护业主居住的私保护业主居住的私密性与邻里氛围。密性与邻里氛围。苏州市场缺少的苏州市场缺少的功能齐全、面积适功能齐全、面积适中的房型与户型中的房型与户型兼顾各个层次的客兼顾各个层次的客源需求，创造经济、源需求，创造经济、合理的居住空间，合理的居住空间，打造打造“面积合理、面积合理、功能齐全、价格适功能齐全、价格适中、档次不低中、档次不低”的的精品社区，麻雀虽精品社区，麻雀虽小，五脏俱全。小，五脏俱全。苏州市场缺少的苏州市场缺少的品牌物业管理品牌物业管理

20、专门聘请知名物业专门聘请知名物业管理公司（外资公管理公司（外资公司或合资公司）直司或合资公司）直接参与社区物业管接参与社区物业管理，强调社区的人理，强调社区的人文关怀与服务理念。文关怀与服务理念。苏州市场缺少的苏州市场缺少的品质性立面品质性立面弥补现有市场上的弥补现有市场上的立面单一化、脸谱立面单一化、脸谱化的不足，建议采化的不足，建议采用仿石材的材质，用仿石材的材质，简约、内殓、质感、简约、内殓、质感、尊贵的立面效果，尊贵的立面效果，打造一个可以经得打造一个可以经得起时间沉淀的立面起时间沉淀的立面苏州市场缺少的苏州市场缺少的特色化街区特色化街区采用泛会所与集中采用泛会所与集中性商业设施相结合

21、性商业设施相结合的商业设置方式，的商业设置方式，平衡均好性与集中平衡均好性与集中性的不足，优势互性的不足，优势互补。步行化商业的补。步行化商业的 设置，提升了产品设置，提升了产品的卖点与竞争力。的卖点与竞争力。产品总体包装定位产品总体包装定位苏州园区湖东一座集聚半开放型围合规划、特色水景主题设置、可以经得起时间沉淀的建筑于一体的水景精品社区。产品表现产品表现 大堂是反映整个社区档次高低的一个重要指标，同时也是提升入住业主身份的一个场所和平台。而苏州市场上的个案楼盘缺少大堂，即使有，其大堂也难以体现出楼盘的物业档次和居住品质，鉴于本案的项目定位之高，并体现整个物业社区的高品质之需要，对本案的大堂

22、提出以下建议：区域区域说明说明接待区（保安）设置前台，为安保人员值勤，接待外来人员之用。休息区设置长椅或者沙发，以做休息之用。电梯厅区两部电梯设置，形成电梯专区。展示区可以设置挂画、壁画等大堂饰品。建议采取以房型面积的推出不断提升整个社区的档次，建议开发初期推出大众化产品，主力型产品进入市场，引起市场轰动与关注。随后根据市场逐步推出较大房型，从而不断提升小区的档次。物业管理 专专门聘请知名的物业管理公司（建议合资或外门聘请知名的物业管理公司（建议合资或外籍公司）作为本小区的物业管理公司，专门为小区籍公司）作为本小区的物业管理公司，专门为小区全体业主的日常生活维护进行专业打理。全体业主的日常生活

23、维护进行专业打理。同时我们认为，宁波雅戈尔物业管理公司在不断提高水平的前提下，完全可以胜任现有楼盘的管理。名称名称类别类别安全防范系统小区周界防越报警系统单元入户智能化管理闭路电视监控住户报警系统（防暴墙、防暴浴室）入户对讲系统住户与监控系统的对接电子巡更系统信息管理系统水电表远程抄录系统车辆出入以及停车管理系统电梯主要设备以及公共空间监视系统紧急广播与背景音乐系统电子公告牌IC一卡通系统信息网络系统每户至少两对电话线及有线电视插座有线电视网接入小区宽带数据接入竞争策略之架构高品质高品质专业营专业营销销性价比性价比聘请知名、专业的聘请知名、专业的行销策划公司行销策划公司良好的行销包装也是项目成

24、功的重要因素。合理的购买门槛合理的购买门槛及信贷支持及信贷支持评比下的综合产品力所凸现出优良性价比跳出区域及板块竞争的桎梏、演绎独立行情 湖东市场上创新湖东市场上创新产品设计与景观规划产品设计与景观规划雅戈尔雅戈尔花园花园产品利基点产品利基点湖东湖西湖东湖西左右逢源左右逢源实力品牌实力品牌品质保证品质保证会展为邻会展为邻地标形象地标形象水景社区水景社区主题景观主题景观面积合理面积合理控制预算控制预算开放社区开放社区围合空间围合空间现代立面现代立面时代气质时代气质东西通衢东西通衢动线便捷动线便捷园区物业园区物业发展热土发展热土雅戈尔雅戈尔花园花园评估因素评估因素评估依据评估依据评估指数（五星）评

25、估指数（五星）抗风险性抗风险性产品创新、定位准确产品创新、定位准确市场竞争力市场竞争力综合性价比较高综合性价比较高利益最大化利益最大化竞争激烈、中高档定位竞争激烈、中高档定位运作难度运作难度定位准确、稳健运行定位准确、稳健运行品牌推广度品牌推广度品质与品牌同升并举品质与品牌同升并举第二种战略性开发方向第二种战略性开发方向市场领导者市场领导者领领 导导 市市 场场切入点 从城市大盘的发展走势来看，寻求大盘运作与苏州城市文化的结合点，发现突破口。从整个市场的发展入手，结合项目所在的区位及其本身进行研判，从而寻求到产品市场上的空间。近期国内大盘的定位趋向波托菲诺 天鹅堡理想造梦型近期国内大盘的定位趋

26、向风尚 国际王者无敌型近期国内大盘的定位趋向精文城市花园学术实践型启示q超级个案的概念定位，必须遵循城市发展的特质，而不应机械得“创造”概念q合理、适度得务虚，不代表无限度得拔升消费者的理解度q契合楼市发展规律及进程，配合民众的消费心理对苏州城市文化的理解人稠过扬府 坊闹半长安风物雄丽 为东南冠世间乐土在吴中对苏州城市文化的理解 吴文化作为苏南地区的主体文化是该区域内的主流文化，源远流长不衰不竭，其区域性较强，辐射性也较广。与京口文化、金陵文化、维扬文化一起构成了呈过渡型的苏南与苏北之间的沿江地区文化主体之间存在着很多的不同。对苏州城市文化的理解吴越文化的特征：广汇百家，具有多源性和包容性吐故

27、纳新的精神多成分、多层面、具有多元性启示启示 正在建设中的新苏州能否再迎来一个新的“吴越时代”？如何通过房地产开发这个载体来重新对吴越文化进行全新的注解，并建立新的认知概念？如何吸呐新的外来文化对传统文化的丰富并实现多元化？既而使得城市文化的多元性在房产开发领域内得以体现？对目前城市物业概念的分析本案核心问题本案核心问题q 如何利用未来区位优势提升区位现有价值及知名度？q 如何利用本案的规模优势，并使之与开发商品牌有效结合？q 如何处理好住宅产品与公建配套的关系？q 如何突破区域市场，成为全市乃至全国性个案，以满足本案的规模需求？q 如何实现项目开发的利润最大化目标，同时，实现项目的非经济目标

28、？新吉阳的策划目标获得预期的经济效益；产品顺利去化获得预期的经济效益；产品顺利去化引导市场，项目的品引导市场，项目的品牌效应与集团的品牌牌效应与集团的品牌战略相符合、有促进战略相符合、有促进可持续可持续性发展性发展产品策划立意以发展商品牌携项目的规模优势塑造 新苏州住宅旗舰板块新苏州住宅旗舰板块 城市房地产首席名片城市房地产首席名片产品总体策划定位产品总体策划定位模块街区型规划模块街区型规划集合式住宅群落集合式住宅群落主题型规划商业主题型规划商业苏州首座 欧式风情新城 NEW TOWN Henning 产品策划概念阐述一、新苏州住宅全新板块一、新苏州住宅全新板块传承区域百年地脉、产品规划不追求

29、单极卖点的放大，以发展眼光营造苏州房产新标示规模入市塑造园区房地产开发旗舰、引导全新生活模式企业开发充分利用政府建设成果及前景、制造广泛社会舆论效应产品策划概念阐述二、全新的产品设计与开发模式二、全新的产品设计与开发模式跳脱苏州目前现有的产品开发模式，将城市文化与房产发展进行协调，创造出一种具有文化特色的产品路线。园区是一个斩新的城市发展空间，也是一个移民场所，可以接受新的产品，能够接受斩新的居住理念和生活模式。在新的城市演绎全新的房产开发模式，领导一种全新的居住方式，倡导全新的生活理念，创造一个新的价值空间。关键词概念表述模块街区型规划模块街区型规划项目的综合规划手法项目的综合规划手法主题型

30、规划商业主题型规划商业商业运作的竞争提升商业运作的竞争提升手段手段集合式住宅群落集合式住宅群落项目规划的建筑风格项目规划的建筑风格1、形成多个住宅板块的区域领地概念，能够使业主形成居家的属地感与专属感，建立居家的安全感。2、每个组团之间不是单一的，而是建立街区感念，强调每个单元之间的联系与沟通，形成亲密的邻里关系。构筑适应周边都市街区肌理的开发型住区空间结构构筑适应周边都市街区肌理的开发型住区空间结构采取住栋沿道布局的方式，形成内外有别的中庭活动采取住栋沿道布局的方式，形成内外有别的中庭活动空间空间住区功能复合化，通过配置能开展人际交流的社区中住区功能复合化，通过配置能开展人际交流的社区中心设

31、施形成开放、具有人气的都市社区心设施形成开放、具有人气的都市社区产品规划建议-步行式社区q 关注城市生态可持续性发展的美国新城市主义领军大师彼得。卡尔索普认为，高密度生活环境的一个生态目的是使步行在生活中重现，减少车辆对土地、能源的需要。q 居住区周边步行半径内拥有各种生活服务设施、居住区内部的场所设计可把人们的各种活动混合在一起，将人们的步行与“顺路做”的各类事情及与邻居、熟人、售货员碰面的机会连接在一起，营造出一种无所不在的社区和邻里文化。q 将整个社区依照相应的比例关系，建立初步的“模块”组团，如设置成伦敦区、巴黎区、柏林区、罗马区等，在同一个社区建筑格调下，形成不同的异域社区。q 将相

32、关的主题元素设置在每个主题性社区的营造上，在公建配套、建筑元素、景观规划等上加以集中体现。模块社区的规划理念集合式住宅群落设置原则：集中与分散 为了平衡社区公共设置的均好性，利于社区生活的便利，建议在小区中的每个模块街区中设立部分商业设施，便于模块业主生活的便利，同时建议在小区设置集中性的商业，满足整个居民的需要。主题型规划商业主题型规划商业 整体主题：天意生活 人居本源 LA FETE TAMA GARDEN WALK FOREST GARDEN GARDEN WAIK的主题说明采用欧洲小镇较为简洁的立面风格。并利用低调的色调，虚幻似图像的手法，以大量退色斑驳的图像会与墙面上，敏锐的重现欧州

33、 的小镇风味。并对该街区的道路以彩色广场砖构筑相关图案。结合本项目的档次定位与产品定位，为了凸现本案的档次与产品特色，建议本案的单体建筑风格为现代欧式，具体是巴洛克风格，具有现代感的巴洛克。产品概念提炼产品概念提炼产品概念的八大主张居住居住从住人机器到游戏空间从住人机器到游戏空间LIVING产品概念的八大主张开发开发从迎合市场到创造需求从迎合市场到创造需求DEVELOPMENT产品概念的八大主张设计设计从制造建筑到回归人性从制造建筑到回归人性DESIGN产品概念的八大主张环境环境从公共配置到环境私有从公共配置到环境私有ENVIRONMENT产品概念的八大主张智能智能从网络工具到现实关怀从网络工

34、具到现实关怀SMART产品概念的八大主张生态生态从自然景观到人文生态从自然景观到人文生态ECOLOGY产品概念的八大主张文化文化从营销标签到精神内涵从营销标签到精神内涵CULTURE产品概念的八大主张消费消费从外在炫耀到个性享受从外在炫耀到个性享受CONSUME产品利基点欧式风情欧式风情写意生活写意生活功能集约功能集约大中见著大中见著政府为邻政府为邻地标形象地标形象实力品牌实力品牌品质保证品质保证首创欧式首创欧式全新演绎全新演绎CLD区域区域旗舰推出旗舰推出现代欧式现代欧式高贵气质高贵气质异国景观异国景观多姿多彩多姿多彩园区物业园区物业发展热土发展热土雅戈尔雅戈尔欧洲新城欧洲新城可以让一个城市

35、骄傲的理由 艾菲尔铁塔-巴黎 自由女神像-纽约 金色大厅-维也纳 金门大桥-旧金山 雪梨歌剧院-雪梨 金茂大厦-上海 .可以让苏州骄傲的理由 古城 寒山寺 苏州园林 2004年6月28日，世界遗产大会来到苏州，拉近了世界遗产与苏州的对话，实现了世界遗产与苏州文化的沟通与交流。2004年下半年，苏州房产迎来了新的纪元，建筑文化与新苏州房产有了第一次亲密接触，房产领域从而走进了一个新的时代。今天，苏州将有骄傲的。雅戈尔雅戈尔 欧洲新城欧洲新城开创苏州房地产新纪元 NEW TOWN HenningNEW TOWN Henning 从高高的露台上，从高高的露台上，通过四周的窗子，人通过四周的窗子，人们

36、看到了景色和四周们看到了景色和四周生活，这可以引发人生活，这可以引发人们的思考，这好象是们的思考，这好象是生活在梦幻中生活在梦幻中 -勒柯布西艾评估因素评估因素评估依据评估依据评估指数（五星）评估指数（五星）抗风险性全新模式、综合产品力市场竞争力差异化竞争策略利益最大化品质与品牌提高产品价值空间项目运作难度设计难度增加品牌推广度创新产品易于拔升品牌 该种项目开发策略是能够突出区域竞争之激烈的局面，以独有的产品创造一个新的价值市场。苏州雅戈尔项目前期市场报告（已完成）苏州雅戈尔项目产品概念策划报告（已完成）项目全程营销企划服务进度节点控制计划苏州房地产市场客源置业行为微观分析苏州楼市中高档房市场导入策略分析苏州市场超大个案产品及营销策略分析苏州雅戈尔项目分阶段价格制定及控制策略苏州雅戈尔项目开盘策略苏州雅戈尔项目SP活动策略苏州雅戈尔项目房型规划策略苏州雅戈尔项目产品竞争力研讨苏州雅戈尔项目品牌推广策略苏州雅戈尔项目行销策划报告苏州雅戈尔项目防风险方案评估苏州雅戈尔项目媒体投放策略苏州雅戈尔项目投资估算及资金筹措苏州雅戈尔项目经济效益评价苏州雅戈尔项目经济敏感性分析