1、-1-二七万达案例研讨二七万达案例研讨-2-案例分析：二七万达项目简介案例分析：二七万达项目简介项目名称二七万达广场项目地址航海路和大学南路西南十字交汇处项目规模总建筑面积63.30万平米商业规划17.31万平方米业态大型商业中心、城市商业街区、时尚金街、高尚住宅、精装SOHO、商务酒店等开发商名称大连万达集团-3-区位分析区位分析位于航海路、大学路两条条黄金主干道的交会处，也是二七政治、经济、文化的核心位置；紧邻二七区政府，拥有雄厚的行政资源优势，便于企业与政府沟通；BRT，数十条公交线路，一应俱全，规划的地铁五号线和六号线交汇于此，并将为二七万达带来巨大的人流；与升龙商业广场、新悦诚大学路
2、丹尼斯构成大学路商圈，-4-投资商背景投资商背景 大连万达集团创立于1988年，形成商业地产、高级酒店、旅游投资、文化产业、连锁百货五大产业，企业资产2200亿元，年收入1051亿元，年纳税163亿元。已在全国开业49座万达广场、26家五星级酒店、730块电影银幕、40家百货店、45家量贩KTV。2015年目标：资产3000亿元，年收入2000亿元，年纳税300亿元，成为世界一流企业。万达集团主营业务主要包括以大型购物中心为主体的商业中心投资与运营（简称“商业中心”）；五星级及超五星级酒店的开发与运营（简称“高级酒店”）；商业运营及物业管理（简称“商业管理”）；写字楼、公寓和住宅的开发销售（简
3、称“销售物业”）在内的四大核心业务板块，公司四大业务板块之间相互支持、相互提升，形成了一个有机业务整体。这种以商业中心为核心、充分发掘业务板块之间联动效应的城市综合体开发与运营管理，构成了万达集团的核心业务发展模式。“目前万达累计持有物业1290万平方米，已提前成为全球规模第二的不动产企业。”万达集团董事长王健林在刚刚结束的工作总结年会上称。对于2013年的发展目标，王健林将其设定在了企业资产达到3500亿元。-5-八大主力店八大主力店 万达百货：国内发展最迅猛的时尚风向标。万达影城：万达电影，中国第一电影终端品牌，河南最大IMAX荧屏超震 撼体验。大歌星KTV：中国量贩式KTV第一品牌连锁店
4、。大玩家超乐场：中国领先的室内综合娱乐的探索者，你的健康阳光在室内也一样光芒万丈。华润万家：2011年销售额名列中国连锁超市第一位。国美电器：中国大陆最大的家电零售连锁企业，时尚数码产品一应俱全。苏园酒楼：众多百品不厌的招牌菜，饕客们不能错过。艾博健身：时尚运动生活，健康美丽人生。-6-市调数据市调数据开发商郑州二七万达广场有限公司运营商郑州万达商业管理有限公司物业管理方大连万达物业管理有限公司郑州分公司商业定位 中高档时尚、潮流购物中心业态配比餐饮50%，服装38%，生活精品12%销售模式直接销售，售后可委托招商，合同期限1年，租金80-90元/月售价区间成交均价外铺：32000元/，内铺：
5、24000/租金1层：国际品牌150-200元/月，如C&A,约170元/月，其他品牌300-400元/月,2层：250元/,3层180元/物业费用高层住宅：1.9元/月；商业部分：7.0元/月，购物中心：55元/月-7-业态占比业态占比楼层商铺区域业态占比服饰服装生活精品餐饮美食其他1F391F3F2016320.74%2F402116321.28%3F282814.89%4F404F皮具男鞋男装其他21.28%35325F415F童装家具及家饰健身器材户外运动21.81%2010110合计188100%-8-一层布局图一层布局图-9-二层布局图二层布局图-10-三层布局图三层布局图-11-
6、引导指示系统引导指示系统-12-商家品牌宣传商家品牌宣传-13-优劣势分析优劣势分析优势一：公交、优势一：公交、BRT、地铁线等交通配套齐全居民出行便利。、地铁线等交通配套齐全居民出行便利。郑州二七万达广场项目位于航海路以南、规划的汉江路以北、大学路以西、规划的人和路（郑大南路）以东，这是中国商业地产领军企业万达集团继郑州中原万达广场之后在郑州投资建设的第二座万达广场，拥有绝佳的地段优势，这里BRT，数十条公交，一应俱全，规划的地铁五号线和六号线交汇于此，地铁的开通将让周边更加繁华。公交：K803、K804、4、T4等。BRT：B1、B10、B21等。地铁：5、6号地铁线。该项目位于5、6号地
7、铁线旁，未来交通升值潜力更大，未来不必再为现在该死的堵车发愁。-14-优劣势分析优劣势分析优势二：该项目位于市中心，各种生活配套设施齐全。优势二：该项目位于市中心，各种生活配套设施齐全。郑州二七万达广场项目位于大学路与航海路金十字交汇处，坐享二七区丰富的政治、教育、金融、医疗、交通、商业、公园等社会资源。教育：黄河科技大学、河南交通职业技术学院、郑州卫校等；医疗：郑州市第二人民医院、河南神红十字血液中心等。银行：中国工商银行、交通银行、中国邮政储蓄银行、中国银行、浦发银行、建行等。-15-优劣势分析优劣势分析优势三：万达成熟的开发模式和开发经验丰富，借助强大的合作公优势三：万达成熟的开发模式和
8、开发经验丰富，借助强大的合作公司品牌资源，准确的客户心理把握应用到文案上，解除了众多消费司品牌资源，准确的客户心理把握应用到文案上，解除了众多消费者的疑虑。者的疑虑。优势四：政府规划的引导以及政策的优惠。优势四：政府规划的引导以及政策的优惠。劣势一：地块项目北侧临航海路部分，有部分不能拆迁，使地块北劣势一：地块项目北侧临航海路部分，有部分不能拆迁，使地块北部展示面变得狭窄。部展示面变得狭窄。劣势二：地块西侧为低端居住区，形象较差，住宅入口道路较为狭劣势二：地块西侧为低端居住区，形象较差，住宅入口道路较为狭窄，住宅出行带来一定的不便。窄，住宅出行带来一定的不便。劣势三：项目周边环境嘈杂，不利于产
9、品高端形象的树立。劣势三：项目周边环境嘈杂，不利于产品高端形象的树立。劣势劣势-16-2013.4.27 近期，随着国际黄金期货价格走低，国内黄金价格纷纷降价各地出现疯抢现在成为各近期，随着国际黄金期货价格走低，国内黄金价格纷纷降价各地出现疯抢现在成为各大版面的头条。而在二七万达黄金销售区域内并未出现报道中的现象，但会有人不时的前大版面的头条。而在二七万达黄金销售区域内并未出现报道中的现象，但会有人不时的前去柜台咨询目前黄金价格。据了解，某个直营品牌（中国黄金）的黄金价格现在去柜台咨询目前黄金价格。据了解，某个直营品牌（中国黄金）的黄金价格现在350元元/g,对外销售，而对于那些加盟店则是收起
10、大部分的货品，留下一小部分继续销售，价格也并对外销售，而对于那些加盟店则是收起大部分的货品，留下一小部分继续销售，价格也并没有多大的变化。没有多大的变化。中厅处中厅处ao2展销，展销，全场全场2-4折，人气一般折，人气一般特卖区是最能展现人气的地方，或因特卖区是最能展现人气的地方，或因不是周末，客流聚集不起来，楼上每不是周末，客流聚集不起来，楼上每层仅开一处收银，其他收银处关闭。层仅开一处收银，其他收银处关闭。另外二、三层临万达广场方向出入口另外二、三层临万达广场方向出入口均设花车特卖，客流较少。均设花车特卖，客流较少。-17-万达百货内活动沿用惯例，万达百货内活动沿用惯例，45当做当做100
11、花花，部分专柜，部分专柜50或或60当做当做100花花万达广场仍打餐饮吸客牌，整层餐饮各万达广场仍打餐饮吸客牌，整层餐饮各家均有活动，或满家均有活动，或满100送送30，或推特价菜，或推特价菜等等-18-MINNE TONKA在万达广场进在万达广场进口处展销形象柜口处展销形象柜源于美洲，号称世界第一软皮源于美洲，号称世界第一软皮鞋鞋品牌市场定位：中高端的国际品牌市场定位：中高端的国际皮鞋品牌，独一无二的软皮鞋皮鞋品牌，独一无二的软皮鞋针对中高端的客户群，针对中高端的客户群，25-35间间的时间阶层消费的时间阶层消费-19-女装区新调整的专柜，品牌位置更换，二层南侧中岛由原来的六柜改为四女装区新
12、调整的专柜，品牌位置更换，二层南侧中岛由原来的六柜改为四柜，扩大了单柜经营面积柜，扩大了单柜经营面积-20-三层北侧中岛柜撤下两柜喜庆女装，换为女包三层北侧中岛柜撤下两柜喜庆女装，换为女包-21-郑州二七万达广场是万达集团开业的第63个万达广场，也是继中原万达之后战略布局郑州的第二个城市综合体。广场总建筑面积达63万平方米，包括大型商业中心、城市商业街区、时尚金街、高尚住宅、精装SOHO、商务酒店等多种业态。包括万达百货、万达国际影城、大歌星KTV、大玩家超乐场、国美电器、华润万家超市、艾博健身会所、苏园酒店8大主力店，星巴克、哈根达斯、麦当劳、必胜客、KFC等600余家国内外一线品牌进驻；更涵盖了国际、国内334个时尚潮流品牌，P&B、Minnetonka、INTERX、H&B、zeiss等38家国际品牌首次进驻中原，更是填补了大量的市场空白，成为华中时尚潮流的引领者。结束语结束语
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