南京溧水无想山类别墅项目产品和策略深化报告(204页）.ppt

1、在夜色下私奔，逃去那理想的世界吧面对这个浮躁的世界，每个人内心都有对自由的渴望，那么你想私奔吗？又想为了谁而私奔呢？私奔去向何方？梦想中的世界在哪里？伊甸园？桃花源？还是潘多拉星球内心的彼岸究竞在何方？这里是渴望中的那个天堂吗？这里是梦想中的那个自己吗？理想再华美，终究还是要回到现实。张家界潘多拉星球的原型萨姆沃辛顿阿凡达的原型佐伊索尔达娜阿凡达的原型褪去梦想的外衣，谁都是现实的仆人。每个人心的深处都有一些留恋的地方。也许这个世界，你己走过很多地方普罗旺斯盛开的春天夏威夷浪漫的夏天阿尔卑斯山寂寞的秋天北海道温暖的冬天哪里值得你停留，你又会为谁停留也许一切等到50岁乐退以后再说吧！我们必须得继续

2、在这个繁华的都市里穿行每天不停的行走，永远在路上，脚步匆匆想远离这个世界，却又不得不和这个世界保持距离崇尚物质，却又为物质所累。哪一个才是你真正的名字？一群走遍世界阅尽繁华的智富精英一群走遍世界阅尽繁华的智富精英远见卓识，意见领袖一群有层次掌握话语权的成功人士一群有层次掌握话语权的成功人士身份尊崇，品位高雅一群向往自然生活的都市隐者一群向往自然生活的都市隐者放下世界，回归自然，放松自我我们所面对的是这样一群人银行里的数字不断增长，物质生活日益丰腴，银行里的数字不断增长，物质生活日益丰腴，阅尽繁华后更渴望拥有自己的一片天地，享受惬意人生。阅尽繁华后更渴望拥有自己的一片天地，享受惬意人生。身为现代

3、城市精英身为现代城市精英夏威夷、阿尔卑斯、塞纳河夏威夷、阿尔卑斯、塞纳河走遍世界名山大川，更渴望与绿色为邻，每天享受自然的悠走遍世界名山大川，更渴望与绿色为邻，每天享受自然的悠游假期。游假期。身为现代城市精英身为现代城市精英通过城市创造价值，却希望通过城市创造价值，却希望在城市里找到理想的栖息场在城市里找到理想的栖息场所，找到心灵的归依。所，找到心灵的归依。身为现代城市精英身为现代城市精英满足城市的所想满足城市的所想将城市与自然完美相融将城市与自然完美相融找到现实与理想最佳的结合点找到现实与理想最佳的结合点拥有世界之后的选择拥有世界之后的选择 即在城市之内，又在城市之外！即在城市之内，又在城市

4、之外！产品价值与客户利益对接产品价值与客户利益对接你真的可以彻底的忘掉你所努力获得的一切吗？你真的可以彻底的忘掉你所努力获得的一切吗？不妨来做一条鱼不妨来做一条鱼据说鱼的记忆只有据说鱼的记忆只有7秒秒7秒过后甚至忘了自己是一条鱼秒过后甚至忘了自己是一条鱼回忆里回忆里 不断演绎相同镜头，不断演绎相同镜头，现实则切换著不同情愫出口现实则切换著不同情愫出口.传说鱼的记忆只有传说鱼的记忆只有7秒，秒，七秒后便不记得七秒后便不记得 过往物事了，所以小小的鱼缸里过往物事了，所以小小的鱼缸里 它也不觉得无聊，它也不觉得无聊，因为因为7秒后秒后 每一寸游过的地方每一寸游过的地方 又变成了新天地又变成了新天地.

5、它在这它在这7秒里秒里 不断轮回不是为了遗忘，不断轮回不是为了遗忘，而是为了铭记而是为了铭记.有梦时，快乐无与伦比，有梦时，快乐无与伦比，梦由心生望眼欲穿，碧草春心梦由心生望眼欲穿，碧草春心 孜孜蔓延孜孜蔓延.徐志摩徐志摩（1897.1.151931.11.19）现代诗人、散文家 城市的空间是不是己经容不下你？城市的空间是不是己经容不下你？面对惊涛骇浪的大海也没有足够的勇气？面对惊涛骇浪的大海也没有足够的勇气？需要一片宁静清澈的湖水。需要一片宁静清澈的湖水。鱼儿，哪里才是你的天堂？鱼儿，哪里才是你的天堂？这不是遥远的唐古拉山，这不是青藏高原，这样一片蓝天白云寂静湖面就在你身边。（无想山天池实景

6、）这样一片湖面是否是你心中那片圣地。这样一片湖面是否是你心中那片圣地。我们这里有一座座呼唤生命的大山。（无想山实景）还有一片可以涤荡思想的湖水。（辛庄水库实景）卧虎藏龙里一样的竹海在风中摇曳。（竹海实景）为你守候了千年的原生大树。（森林实景）自由的田野滋养大地。（田园实景）清晨，在烟霭中醒来。（无想山晨景）我敢打赌，每天从这样的梦中醒来，肯定不止1000万。让灵魂在这片山林之间自由穿行。（无想山实景）暮色中，回归心灵的原乡。（无想山暮色）佛光庇佑下让心对万物变得虔诚。（无想寺实景）满庭芳满庭芳夏日溧水无想山作夏日溧水无想山作 风老莺雏，雨肥梅子，午阴嘉树清圆。地卑山近，衣润费炉烟。人静乌鸢自乐

7、，小桥外、新绿溅溅。凭阑久，黄芦苦竹，疑泛九江船。年年，如社燕，飘流瀚海，来寄修椽。且莫思身外，长近尊前。憔悴江南倦客，不堪听、急管繁弦。歌筵畔，先安枕簟，容我醉时眠。周邦彦周邦彦（1056年1121年）北宋著名的词人，历官知溧水县 无想山南麓,有无想寺水库一座,水库环山绕行,曲折多变,水质保持了天然状态,澄澈清幽。山中各处散落着韩熙载读书台、隋末农民起义军将领杜伏威屯兵地、宋代高僧甄公的藏骨石塔、元代的招云亭、明太子饮马处、石观音洞、石观音阁、环翠阁、凤泉亭等众多历史遗迹。而公园中最为著名的景点,莫过于无想山南部谷底的古无想寺遗址。“山名无想寺因之,寺抱山中境实奇”,无想寺初建于六朝,唐高祖

8、时重建无想禅院,后逐渐废弃；南唐时再次重建,韩熙载还在寺后建有读书台。经过宋、明、清几度修建后,规模日渐宏大,故而“无想寺”一景旧时便颇负盛名；如今,又在古寺遗址上,重建了无想禅寺的卢宝殿和底层的地藏佛殿。无想寺景物的最佳之处,还得数寺西侧的瀑布、摩崖石刻等一组景观。瀑布是无想山的神脉,源头乃山顶之泉。寺后瀑布处,还有摩崖石刻三处。据考证,这些石刻已有450余年历史了。乾隆皇帝也慕名而来。对于这一切，溧水人都觉得能居于此，高不可攀。那么南京的客户是怎么看呢？南京近郊，有山有水之处历历可数。然而，如此近山，如此拥水，可以田园放歌，竹海临风，人文如此厚重之处更不为多见。更重要的是那些地方，只能是你

9、的第二居所。得到山水，而放弃了真正原本属于你的生活。是否山水和城市真的不可以兼得呢？县政府县政府人民医院人民医院溧水县中溧水县中无想寺水库无想寺水库无想寺无想寺天池天池辛庄水库辛庄水库中山水库中山水库无想山无想山大超市大超市体育场体育场2.3公里公里来无想山的天池做一条鱼吧！在这里，你可以拥有关于生活你所想到的一切。山水不是问题，距离不是问题，生活更不是问题。PART1 市场调研启示洞悉畅销类别墅产品；把握客户置业心理从市场、从客群寻找产品定位依据20102011 类别墅市场畅销项目回顾之上海篇上海金地天御总建面积：10万容 积 率：1.2产品类型：平墅主力面积：300/360（复式）均 价：

10、45000元/（精装修）销售情况：2010.11月开盘，累计去化400多套，月均去化多达50套单栋夜景1、18米超大面宽与3.6米室内层高，全套房设计1、2、3层均带精装私家庭院及地下室，4-5层全复式设计并设置双层挑高庭院；2、3层配置私家电梯直接入户，并可直达庭院及地下室。3、景中轴景观带及多处景观组团，配合下沉式景观跌水。金地天御产品亮点：上海兰湖美域总建面积：10万容 积 率：1.2产品类型：电梯花园洋房建筑风格：新古典主义主力面积：130-171均 价：20000元/2011年2月开盘，推出100套，至今销售50多套，在上海新政背景下，月均去化15套左右，去化速度高于周边同类产品。销

11、售情况：会所1、1、2层带地下室，3、4层为大平层、5层为复式2、3F送花园，露台 3、4F送边间，送大阳台 4、5F送6F 5、全景观电梯，鸟瞰小区景色 兰湖美域产品亮点：20102011年 类别墅市场畅销项目回顾之南京篇总建筑面积：15万容积率：0.7产品类型：叠加（6拼）、联排建筑风格：主力面积：叠加：140-220 联排：240-260均 价：叠加：17500元/联排：21800元/南京栖园销售情况：项目自推盘以来，屡创仙林别墅市场销售神话，销售至今，月均去化达到22套，销售速度位于仙林别墅市场前列叠加：1、客厅挑高6米 2、一二层：花园（边户：200-300，中间户：100）+庭院+

12、地下室（45）3、三四层：景观露台+内花园+屋顶花园栖园产品亮点：联排：1、大庭院：边户的院子在150左右，中户的院落70-80，2、赠送90、层高为2.4-2.6米的带产权的地下室3、一层挑高餐厅（6m），客厅（7m）设计，2-3层的多观景露台、南阳台及顶层51的屋顶花园赠送。总建面积：25.7万容 积率：1.2产品类型：花园洋房（6层）、类独栋、类双拼（3层+负一）建筑风格：ART DECO 主力面积：花园洋房：142-195 类独栋、类双拼：230-310（地上）均 价：17000元/南京保利紫晶山 2011年3月开盘106套花园洋房。当天去化7成，创下南京新政后高端楼盘热销的第一个记录

13、 2011年4月推出20多套别墅，当天去化8套。销售情况：保利紫晶山产品亮点：花园洋房户型1、大十字布局避免空间浪费，内外双玄关设计2、所有卧室为套房设计并赠送飘窗与设备阳台3、一梯一户、电梯入户4、经典的ART DECO建筑风格 近三年 类别墅市场畅销项目回顾之溧水篇溧水恒大金碧天下总建筑面积：103万（别墅18万）容积率：1.05别墅产品类型：独联、双拼、联排、叠加建筑风格：欧式销售情况：产品类别总计套数推出时间售罄时间月均去化独联2222009.32010.614叠加3242009.32009.1232联排1582009.32009.1013该项目各类别墅市场去化速度超过同期同类产品，特

14、别是叠加产品，月均去化达到30套以上。低总价吸引南京客户 户型设计亮点：3.5米层高、7米挑高空中花园，赠送私家庭院、超大观星露台。立面采用了新古典主义风格，在欧陆古典主义风格基础上简化了线条，融入部分现代元素恒大金碧天下产品亮点南京大山地总建面积：11万容 积率：0.39产品类型：独联、联排、独联（少量）、双拼建筑风格：北美 主力面积：联排：190-220 独栋：280-320 独联：260-300（售罄）双拼：240（售罄）均 价：联排：10000元/独栋：14500元/2011年3月推出52套独栋产品，目前已去化过半销售情况：大山地产品亮点：1.山景、水景资源丰富 2.独栋别墅赠送阳光地

15、下室，面积在90-200 3.双拼增送面积达170平米（其中地下室70平米，20平米门厅，80平米阳台、露台）4.联排产品客厅挑空设计PART2 客群需求要点回顾1、需求面积段：200-2304、产品需求点：保姆间、保姆电梯、套内电梯、大平层、花园3、购房最关注的三大因素：产品附加值、小区环境、投资空间2、可承受价格：200-250万解码客户客群总结基于前期客群分析，对目标客群置业心理做出总结：南京愿意到无想山购房的客群 从调研中获悉，对于购房面积和购房总价，消费者都还有约上浮10%的承受空间1、需求面积段：190-2304、产品关注点：分户门、保姆间、地下室、入户电梯、花园、别墅居住感受3、

16、购房关注的四大因素：总价、城区距离、产品赠送空间、小区配套2、可承受价格：150-200万解码客户客群总结溧水愿意到无想山购房的客群 从调研中获悉，对于购房面积和购房总价，消费者都还有约上浮10%的承受空间PART3 项目产品定位规划类别风格细节面积产品定位打造溧水非凡的“别墅故事”产品定位规划感性构想定位产品塑造三战略产品定位规划发展战略一期产品塑造溧水标杆，同行标杆二期产品影响南京，南京客户远郊置业首选三期产品升级，南京全市标杆，同行标杆创新产品类型构想建议70%住宅独联5%：两个独栋产品之间用车库或者保姆间等不重要的 部分相连以保证私密性和容积率的性价比会所配套：约1.2万平米，含有SP

17、A，餐饮，休闲，会务，生活用品购物，满足旅游度假功能科研办公：企业会所3栋，累计 6000平米，满足大型研发企业办公和独立 商务会所需求酒店式公寓：2.2万平米，精装修小户型，吸引南京主城投资度假客户和 溧水养老客户四户一拼占比50%，（学习上海金地天御）两层一户，单栋一个单元；四户均分享地下室和花园三四楼有户内电梯，以达到分享地下室和花园别墅感觉的花园洋房95%六户一拼占比50%，（学习上海金辉 兰湖美域）一二楼每层为一户，分别分享地下室和花园三四楼为一户，拥有空中退台式花园和部分阁楼30%商业产品规划设计感性构想产品规划设计总平规划产品规划设计总体规划设计概念产品规划设计交通动线产品规划设

18、计景观规划组团产品规划设计景观规划产品规划设计景观规划产品规划设计景观规划产品规划设计景观节点手稿示意产品规划设计景观节点手稿示意以上均不符合无想山的气质否定中式否定欧式法式复制客群小众，立面表现难以体现阳光温馨的气质，如果户型创新很难与之结合与无想山的人文格格不入产品定位规划建筑风格建筑风格建议现代新古典上海金地天御实景阳光、温馨、海派、创新、容易融入周边环境产品定位规划感性构想|建筑风格建筑风格建议“非凡别墅故事”创新3大要点强调相对私密性的格局强调私家地下室的赠送和拥有强调私家花园的拥有上海金辉兰湖美域2F花园出口上海金地天御1楼花园实景产品定位规划感性构想|建筑细节强调赠送空间1、大面

19、积实用型地下空间2、设备平台赠送3、退台花园赠送设备平台上海金地天御退台实景上海金辉兰湖美域户型产品定位规划感性构想|赠送空间大面积实用型地下室特征1、与非地下通透空间的转换2、设有地下洗手间3、空间格局功能实用上海金地天御实景产品定位规划感性构想|阳光地下室户内上下交通创新上海金地天御3楼户内电梯口实景上海兰湖美域2楼私家户外通往地下室和花园的楼梯口实景产品定位规划感性构想|立体交通组织产品规划设计景观特征 空间上相互渗透，绿化与建筑互为界面，相互围合，使整个景观流畅圆滑，连绵不断。注重住宅建筑与绿地的形式、布局的结合。强调组团绿地的自然性和空间的亲切感。强调多重景观组合。1、建筑与园林的完

20、美结合：组团景观相对围合建筑与园林的完美结合：主景观带五重景观浅草堆坡浅草花团叠水景观灌木景观雕塑小品产品规划设计景观特征 采用广州星河湾独特的立体式园林景观，主动创造场地高差，通过多种高差的变化，形成自然的起伏。有效增大绿化面积使园林景观产生丰富的层次感，便于植被搭配，实现大小乔木、灌木、地被植物的结合增强首层住户的私密性，使其与环境形成有一定距离的亲近感2、利用地形优势：主动营造高差借鉴广州星河湾产品规划设计景观特征 从实际出发压缩组团内部的道路和硬质铺装面积，扩大绿化面积。在园林绿化建设中强调以乔木为骨干的绿色植物作为主体，形成良好的生态效益。与其他景观要素结合配置成景。3、重绿植轻硬地

21、、重木轻草产品规划设计景观特征 北京星河湾南北朝向，东西对流，通风向阳；整体可养殖水域约为12000立方(不含生态公园)，小区内因地制宜的通过造园手法利用地势营造自然落差，把小区的水域：生态公园-一期亲水池塘-二期亲水池塘-青年沟有机地融汇在一起，形成水体大循环。在循环过程中通过落差，充分让其曝气，增加养殖水体中的含氧量利用生态公园自然、物理沉淀作用达到过滤净化作用4、园林水系有机融汇借鉴北京星河湾产品规划设计景观特征亲水池塘与青年沟平均水深为600mm,水源主要由湖水与雨水组成，水质较稳定水生植物配置丰富。5、丰富的水生植物配置借鉴北京星河湾产品规划设计景观特征应用异形井盖完善细部处理。采用

22、铁艺围墙实现“透绿”。园林小品独具匠心、造型独特。夜景照明系统采用环保暖光源。配以磨砂灯罩。(夜景照明系统带有磨砂玻璃灯罩的灯具，将不会对低层的住户造成光污染)。6、细致周到的细节处理产品规划设计景观特征科研办公部分 企业会所 私人会所？学习北京中关村上海大业领地江宁吉山软件园产品规划设计科研办公功能：1、办公2、产品展示3、商业会晤4、接待聚餐5、商业PATY6、客户接待7、休憩商业部分有商业互动空间；增加商业价值；考虑度假功能设置产品规划设计商业、酒店式公寓玫瑰广场商业部分酒店式公寓结合酒店式公寓统一规划酒店式公寓80%客户为南京投资客；20%针对溧水养老客。产品规划设计商业、酒店式公寓会

23、所部分1外观风格：阳光共享空间会所部分结合旅游度假功能配置产品规划设计会所会所部分2主要功能格局800室内泳池含有SPA、健身运动，餐饮，休闲，会务，生活用品购物产品规划设计会所会所部分3主要功能格局：产品规划设计会所面向业主专属配套会客厅桌球室购物超市含有SPA、健身运动，餐饮，休闲，会务，生活用品购物会所部分4主要功能格局：屋顶平台应用为网球场，看山打球产品规划设计会所含有SPA、健身运动，餐饮，休闲，会务，生活用品购物不是社区的商业，而是服务于社区的商业苏州工业园成功导入新加坡邻里中心理念的，通过不断实践，在开发、建设、管理等方面形成了中国式“邻里中心”完整的、独特的经营理念，并根据周边

24、商圈在不同时期、不同客户的不同需求，在功能设置上“以人为本”，形成了12项必备功能。邻里中心的区域性服务特征，决定了其有明确的服务对象、服务范围和服务功能。邻里中心的服务功能有明确的量化指标和具体要求，根据社区的实际情况人性化地设置了12项必备功能，如超市、银行、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修店、社区活动中心、净菜场、卫生所；并设置了推荐功能，如中介服务（保险、旅游、家政、房产）、礼品鲜花店、彩扩店、音像制品、家居饰品店等等，使居民生活所需的服务项目门类齐全、配套完善。邻里中心强调的是服务于社区的理念，人性化地设置十二大生活配套的必备功能，本案可以重点加以借鉴。会所部

25、分5其他部分配套经营模式产品规划设计会所配置借鉴苏州工业园成功经验，导入的新加坡邻里中心模式导入邻里中心的功能模式，立足于服务社区兼具旅游服务功能，前期持有，统一经营管理社区服务型商业，以邻里中心十二大功能进行设置，营销模式采用配套先行，前期以开发商持有，通一经营、统一招商、统一开业。大规模低密度别墅社区满足基本生活需求的配套内容。这类别墅的生活配套主要包括：交通系统、医疗体系、幼儿园、邮局、超市、餐饮（中、西餐厅、快餐厅），美容美发、洗衣店、租赁中心等功能类别面积社区服务型配套医务室100小超市300邮局50书吧300自助银行80幼儿园2000品牌超市800中餐厅1000西餐厅800咖啡厅5

26、00快餐厅200美容美发300净菜场200水果店100干洗店200宠物店100游泳馆1500SPA会馆1200健身会馆800瑜伽馆500租赁中心200物业服务500产品规划设计会所配置本项目规划设计要点分析类别宝华山鸿堰村12号地块指标地块面积200亩总建面积372100建筑容积率1.0容积率1.02建筑密度（%）30（参照指标）绿地率（%）30其他限制条件住宅限高12米，要求规划不少于地上总建筑面积30%的商业与科研配套（限高16米）地块基本经济指标：产品规划设计理性分析产品土地面积容积率建筑面积面积占比商业与科研办公（30%）26,666.68 1.50 40,000.02 29.4%住宅

27、（70%）106,666.72 0.90 96,000.05 70.6%合计133333.4（即200亩）按照建筑规划设计要点，以提升住宅部分的品质为前提：商业与科研办公商业部分，容积率最高可实现1.5；住宅部分整体按照0.9。用地规划测算产品规划设计理性分析产品土地面积土地成本/平米容积楼面地价建筑面积建安每平米均价销售费用（3%）财务费用（3%）管理费用（2%）营业税及附加费用（7%）不可预见费用（2%）单位利润总利润办公（15%）4,000.00 595.56 1.50 893.33 6,000.00 1,200.00 6,000.00 180.00 180.00 120.00 420.

28、00 120.00 2,886.67 17,320,008.66 酒店式公寓(30%)8,000.00 595.56 1.50 893.33 12,000.01 2,000.00 8,000.00 240.00 240.00 160.00 560.00 160.00 3,746.67 44,960,022.48 商业(25%)6,666.67 595.56 1.50 893.33 10,000.01 1,400.00 10,000.00 300.00 300.00 210.00 700.00 200.00 5,996.67 59,966,696.65 会所(30%)8,000.00 595.5

29、6 1.50 893.33 12,000.01 1,400.00 0.00 0.00 0.00 210.00 0.00 0.00(2,503.33)(30,040,015.02)26,666.68 40,000.02 92,206,712.77 30%商业与科研办公部分经济测算约0.92亿元产品规划设计商业科研一期面积二期三期6户叠加1F带地下室、1F花园150180180200/2F带地下室、1F花园150180180200/3、4F一户、屋顶花园230250250280/适当配置4户叠加1-2F地下室、1F花园1802002002002203-4F地下室、1F花园、屋顶花园16018018

30、0200180200独联车库/厨房/楼道/25030070%住宅部分构想住宅部分规划构想产品土地面积土地成本/平米容积楼面地价建筑面积建安每平米均价销售费用（3%）财务费用（3%）管理费用（2%）营业税及附加费用（7%）不可预见费用（2%）单位利润总利润四户叠加64,000.03 1,340.00 1.00 1,340.00 64,000.03 1,400.00 9,000.00 270.00 270.00 180.00 630.00 180.00 4,730.00 302,720,151.36 六户叠加26,666.68 1,654.32 0.90 1,488.89 24,000.01 1,

31、600.00 10,000.00 300.00 300.00 200.00 700.00 200.00 5,211.11 125,066,729.20 独联16,000.01 5,360.00 0.50 2,680.00 8,000.00 1,600.00 13,000.00 390.00 390.00 260.00 910.00 260.00 6,510.00 52,080,026.04 106,666.72 96,000.05 479,866,906.60 70%住宅部分理论经济效益测算约4.8亿元70%住宅部分理论经济效益测算约4.8亿元住宅部分经济测算PART4 住宅户型具体建议1、六

32、户拼叠加别墅规划设计建议2、四户拼叠加别墅规划设计建议3、独联别墅产品规划设计建议六户一拼示意 3-4层一户立面效果示意2层一户3-4层一户2层一户俯视效果示意单体边户1边户2边户3边户4-11F南入户，地上面积180200，两边边户都有私家地下室和花园，地下部分100，花园30-502F北入户，平层面积180200，地下部分100，花园30-50，中间户只有地下部分34F，面积250300，退台花园部分20 左右，赠送阁楼-1-1层一户-1-1层一户3-4层一户2层一户-1-1层一户3-4层一户2层一户-1-1层一户单元1单元2地下及花园部分户型规划六户拼叠加规划构想1、亲地式私家庭院入户，

33、别墅式入户体验。2、主卧步入式衣帽间。3、全赠送+半赠送空间，自由设计书房、餐厅4、主卫方正设计，双台盆大尺度空间。5、全赠送全明地下室。6、地下室独立卫生间，功能齐全。全赠送全赠送半赠送全赠送全赠送地下室天井全明地下室户型规划六户拼叠加方向一1F户型金辉兰湖美域1391F户型建议：150餐厅半赠送1F花园+大面积赠送+地下室1、花园美景庭院入户，别墅式入户体验。2、主卫方正设计，双台盆大尺度空间。3、270度八角景观窗。4、全赠送+半赠送空间，自由设计书房、餐厅5、全赠送南北下沉式庭院。6、全赠送全明南北通透地下室。金辉兰湖美域 165全赠送半赠送半赠送半赠送全明地下室设备平台全赠送空间西面

34、1F入户花园入户花园+外地下室入口1F花园+大面积赠送+地下室2F户型建议：160户型规划六户拼叠加方向一2F户型1、全赠送+半赠送空间，自由设计书房、餐厅2、大面宽客餐厅。3、超大主卧，套房设计，功能齐全。5、最高3.5米，整层赠送阁楼。金辉兰湖美域 五层+阁楼 129全赠送半赠送全赠送半赠送全赠送半赠送全赠送整层赠送阁楼，最高3.5米3-4F+阁楼户型建议：250大面积露台+大面积阁楼赠送屋顶露台赠送户型规划六户拼叠加方向一3-4F户型金地天御 一层+地下室+花园300一层地下室1、主卧、次卧、双客卧，全套房设计。2、次卧4.2米超大面宽。3、中西双厨房设计。4、精装私家花园加泳池5、私家

35、电梯直达地下。6、3米层高地下室，保姆间套房设计。入户花园南花园户型规划六户拼叠加方向二1F户型1F户型建议：2001F花园+大面积赠送+地下室地下花园及3米层高地下室金地天御 二层+地下室+花园320二层地下室花园1、主卧、次卧、双客卧，全套房设计。2、次卧4.2米超大面宽。3、中西双厨房设计。4、私家电梯直达地下。5、3米层高精装多功能地下室。主卧双台盆卫浴2F户型建议：1801F花园+大面积飘窗、阳台+地下室大阳台卧室全飘窗设计私家挑空地下庭院户型规划六户拼叠加方向二2F户型金地天御 三层+地下室+花园 320三层地下室花园1、主卧、次卧、双客卧，全套房设计。2、次卧4.2米超大面宽。3

36、、中西双厨房设计。4、私家电梯直达地下。5、3米层高精装多功能地下室。私家入户电梯3F户型建议：1801F花园+大面积飘窗、阳台+地下室全采光地下花园3F首层入户花园全赠送卧室飘窗户型规划六户拼叠加方向二3F户型3F户型建议：1801F花园+大面积飘窗、阳台+地下室金地天御 四层+五层360四层五层1、独有风光家庭厅。2、主客卧全套房设计。3、中西双厨房设计。4、私家电梯直达地下。5、阔绰连厅格局。6、双层挑高内庭。7、顶层超大阔景露台。超面宽连厅顶层阔景露台（花园、BBQ）四楼大阳台4F+阁楼户型建议：160屋顶挑空花园+大面积飘窗、露台、阳台空中花园户型规划六户拼叠加方向二4F户型主要产品

37、建议、经济测算以方向一为主方向二作为产品创新的方向，但户内电梯太过超前，后期运营成本较高，适当配置户型规划总结户型规划建议小结：四户一拼设计示意3-4层一户立面效果示意-1-2层一户3-4层一户-1-2层一户-12F南入户，地上面积180200，地下部分150，花园30-5034F北入户，地上面积160180，地下部分80，花园20-3034F有户内电梯，直达私家地下室和花园户型规划四户拼叠加规划构想负一层花园花园花园花园花园花园一、二层地下室一、二层地下室一、二层花园一、二层花园三、四层地下室三、四层地下室地下室地下室地下室地下室户型规划四户拼叠加-1F结构示意一层挑空一、二层花园 一、二层

38、花园一、二层花园三、四层花园三、四层花园一层花园挑空挑空挑空挑空一层花园挑空挑空户型规划四户拼叠加1F结构示意四层四层露台露台四层三层三层三层花园花园户型规划四户拼叠加3-4F结构示意独联产品拼接方式示意图户型规划独联规划构想中厨拼接楼梯间拼接入户廊道拼接入户车库拼接考虑到项目南向靠山的因素，选用入户拼接方式大山地 独联260 一层+二层+负一层一层二层1、阳光阔景庭院。2、私密专属入户通道。3、大尺度起居室，连接阔景庭院。4、所有卧室均附设景观露台。5、负一层多功能私家会所连接庭院。负一层户型规划独联产品独联产品建议：250300地上、地下双花园+全地下室赠送PART5 其他重要产品科技配置

39、1、直饮水设备2、中央吸尘系统3、新风系统4、地暖净水系统控制系统反渗透系统锅炉系统直饮水设备特点：1、方便：使用直饮水机饮水，不需人工看护，饮水方便，具有清洁卫生、操作容易、饮水时尚等优点2、实用：具有噪音低、安全可靠、耐用省电、经济实惠、价廉物美的特点3、美观：作为一种时尚电器，直饮水机外观豪华高雅，摆设方便，对您的家居和公共场所的厅堂起着画龙点睛的装饰作用。序号内容要求1供水:供水压力大于0.2Mpa,小于0.5 Mpa.,温度大于5,符合生活饮用水水质卫生规范（2001）；2下水:大于系统产水量的3-5倍,主要为过滤器的反洗瞬时水量；3供电:380V，50Hz，三相五线制；4装修要求:

40、机房无毒材料吊顶,，安装日光灯，达到办公室照明强度，墙面、地面做防水处理，贴瓷砖；5室内温度、通风、消毒温度1030,新风量6-12次/小时，进风口加装空气净化器，吊顶内设紫外线消毒灯。直饮水其他配置直饮水新风系统让人始终处在健康的新风环境中这是置换新风系统另一重要功能。排风口安装在厨房、卫生间等污浊空气聚集的地方，污浊空气通过排风机集中排至室外。需要保持室内清新的卧室、客厅窗户上方安装自平衡进风口，新鲜空气通过自平衡进风口处理后流入室内新风冬夏均以比室温低的温度从墙角地面以小于0.3m/s的风速送入室内，在地面蔓延形成新风湖，遇到人体等室内发热体加热后自然上升包裹人体，使人体始终吸入的是新鲜

41、空气，而人体呼出的废气亦随上升气流带走，从卫生间、厨房等顶部的排风口排出室外。建议项目的新风系统中采用了全热回收装置，能有效地回收排风中70%左右能量，从而达到节能的目的。其他配置新风系统中央吸尘系统中央除尘系统主机一般放在阳台、车库等处，通过线路的布置，设置多个吸口插座吸尘简单方便强力、深度吸尘宁静的吸尘环境其他配置中央吸尘系统建议采用泡沫混泥土地暖：她是用特制发泡剂、水泥和辅助材料按适当的比例制造出来的泡沫混凝土保温材料是通过技术改造而研发出一种新型的地暖隔热层施工方法。有如下七大优势 1、散热均匀2、清洁健康3、环保节能4、美观大方5、安全可靠6、超长寿命7、高效隔音 是以整个地面为散热

42、器通过地板辐射层中的热媒，均匀加热整个地面，利用地面自身的蓄热和热量向上辐射的规律由下至上进行传导，来达到取暖的目的。地暖其他配置地暖PART6 开发时序、推案时序、各推案阶段价格推售策略开发时序一期：靠山叠加+商业+会所2011年10月开工二期：临湖叠加+企业会所（研发办公）2012年5月开工三期：独联2012年11月开工推售策略推案进度一期：靠山叠加+商业一期售楼处样板段（四联+六联）二期：临湖叠加三期：独联+企业会所二期后期、三期售楼处，样板段2012年5月开始推出，分4批次推售六拼：8500均价入市四拼：9500均价入市均价拉升到100002012年10月开始推出，分3批次推售，商业同

43、期发售或招商六拼：10500均价入市四拼：11500均价入市均价拉升到13000商业待定2013年5月开始推出，分2批次推售独联均价14000入市独联均价拉升到15000企业会所按栋计算，待定PART7 营销战略与策略营销战略项目研判|SWOT结论项目最具差异化的3大核心优势1、无想山及水库等自然资源2、新城中心方便生活配套3、创新型的社区规划和产品项目定位目前的价值支撑点2人文无想寺、韩熙载读书台、凤泉亭3发展溧水县政府行政中心4配套溧水县中、人民医院、体育场、大超市6舒适7智能科技品质、直饮水、智能安保系统5产品花园、大退台、地下室、大尺度地暖、新风系统、直饮水、私家电梯1山水无想山、辛庄

44、水库、天池、无想寺水库项目定位|价值支撑我们是有山水，有繁华，有品质的奢华大宅营销战略背景所处区位及周边环境适宜打造高端物业。项目将要打造成溧水最高端的项目以及在南京地区有较高影响力的项目。溧水目前不限购，但在限价范围内。项目消化要大量吸引南京客户。营销战略集中亮相 完美绽放 高举高走四大核心营销策略实景营销5大模块体验营销圈层客户精准营销活动营销互动营销实景营销景观示范区外立面售楼处样板房四大示范体系全部集中公开，确保给客户最真实最震撼的感受。感观行动关联情感体验营销思维体验式营销系统现场别墅故事PARTY同行接待日媒体开放日5大模块体验营销详见上次提报方案现场别墅故事PARTY 在我们的别

45、墅样板房和景观示范区内，以我们项目客户的生活状态真实的展现他们的生活。包括男女主人、朋友聚会、管家服务等。给参观客户最真实的体验感受。同行接待日/媒体参观日 利用同行和媒体的影响力和传播力，将项目的优势卖点在第一时间传播出去，快速的扩大项目的关注度。圈层精准营销p 新润城管理系统中市区高端投资需求人群，8000人p 溧水城南大企业高级管理层p 溧水青商会企业家活动营销利用项目售楼处、现场和周边的环境资源做奢华系列活动展现项目的高品质以及高尚生活方式。在项目售楼处正式公开后保持较高的活动频次，吸引高端客户亲临项目现场，参加体验。互动营销互动营销更多的是利用项目的一些自身资源优势，与目标客户形成精

46、神和感知上的互动。更多的参与感和体验感，可以让客户获多精神层面的享受。同时以售楼处为中心，通过互动，将项目的独特人文气质深入人心。互动活动一 精神互通 项目开工祈福仪式 天池放生仪式 无想寺新年许愿仪式 奢侈品慈善拍卖活动 （所得款项资助80名溧水贫困学生）互动活动二 网络互通 多少财富后可以乐退？应该何时乐退？乐退后做什么？网络是当下最流行的传播渠道，可以用“乐退”的话题，和大众以及我们的目标客户之间形成话题性的互动，达到对本项目所提倡的人生价值观的认同。互动活动三 文化互通邀请台湾著名风水大师李功超先生，对项目周边的山水以及项目自身地块的位置、家居风水进行深入讲演。让客户对项目自身的环境从

47、风水学上有一个全新的认识，从而达到对项目的认可。互动活动四 文学互通林清玄为台湾著名散文字。其散文创作深受禅宗思想的影响,这类作品往往包含了深远的禅意,林清玄的散文独树一帜,自成风格,其散文可贵之处在于,他的写作能以积极的“入世”态度,关注现代人生存中面临的种种问题,并伴之以人文的关怀和思考.他的散文风格简朴、清新、智慧、幽远,能做到虚实生辉,空灵流动,具有诗性之美。请其为项目天境一书作序，让其对俗世的理解为客户点化精神。互动活动五 音乐互通以鱼为主题刻制一张纯音乐CD，收录所有关于鱼的音乐，比如一天到晚游泳的鱼、我是一只鱼。向客户传播鱼的自由以及快乐的生活状态。每一个到售楼处的客户都向其发放

48、一张CD。品鉴系列活动一 布加迪试驾会布加迪威航为世界最顶级的名车之一，上千万的价格让普通人可望而不可及。利用最顶级的名车，在项目现场进行展示，并且利用项目周边的路况较好（珍珠南路、无想山盘山路）进行试驾活动，让客户真实的感受项目的距离，周边的环境以及超尚的生活质感。品鉴系列活动二 国际插花品鉴会 与日本插花协会合作，日本“国宝”级插花艺术家、中国著名花卉艺术家，大师级插花艺术作品展示现场插花艺术交流互动插花表演。从艺术兴趣的角度，来吸引目标客户群，提升品牌的形象。品鉴系列活动三 爱玛仕香水品鉴会 爱玛仕是世界顶级奢侈品牌之一，多款香水高贵优雅。“屋顶花园”系列香水的气质和项目产品本身有气质相

49、通之处，借爱玛仕的品牌为项目品牌提升形象。品鉴系列活动四 拉菲红酒品鉴会 82年的拉菲世人可遇不可求，以最顶级的美酒和美食相邀，通过高端的聚会形式，让嘉宾能够体验到非凡的生活艺术。品鉴系列活动五 南博国宝展&古董鉴宝会 和南京博物院合作，让南博中难为世人所见的国宝在项目售楼处做展示。同时可以让南博的专家对客户自带的古董进行现场的鉴定。借此活动，拉升无想山的历史文化价值，赋于项目文化品质感。互动活动六 现场互通与众不同的两面墙在项目售楼处，我们要做两面墙。一面是奢侈品的陈列，让客户把其不用的奢侈品做为展示品进行陈列，让到售楼处的客户可以感受到放下物质的项目理念。另外一面墙，我们画上千条的鱼，让每

50、一个售楼处到访的客户进行填色，留下记念。在每个人的心中放养一条鱼。项目重要释放节点建议2011年10月 项目动工2012年1月 项目户外悬念亮相 “宁愿做无想山天池的一条鱼”2012年3月 项目讯息集中释放 现场售楼处、样板房及示范区公开 实际蓄水开始2012年5月 开盘第一阶段：形象导入期（2012.1-2012.2）传播策略项目品牌高调入市、快速蓄势传播目的快速引起市场关注，建立项目在南京范围内知名度传播表现形象大牌、网络炒作、报广、电台国家地理杂志专刊传播口号宁愿做无想山天池的一条鱼传播行动项目开工祈福仪式无想寺新年许愿活动天池放生仪式品牌传播策略|阶段策略及手段推广计划品牌传播策略|阶

51、段策略及手段第二阶段：项目蓄水期（2012.3-2012.4）传播策略大众覆盖、小众渗透、活动传播目的深入传播项目价值点，树立项目精神气质传播表现现场售楼处公开、景观示范区公开、样板房公开户外、网络、报广、短信、DM、小众资源整合传播口号无想 无所不享传播行动同行接待日/媒体参观日爱玛仕香水品鉴会拉菲红酒品鉴会第三阶段：项目开盘期（2012.5开始）传播策略大众全城覆盖，小众各个击破传播目的释放开盘信息，为首次开盘做好充分准备传播表现现场示范区、样板房公开、报广、户外、网络、DM、直邮传播口号天下无想传播行动布加迪试驾会天境新书发布会南博国宝展&古董鉴宝会国际插花品鉴会.品牌传播策略|阶段策略

52、及手段2011-2012年营销推广战略部署时间项目开工祈福仪式无想寺新年许愿活动天池放生仪式10月11月12月1月2月3月4月5月营销节点工程节点SP活动销售目标3月现场售楼处、样板段、样板房公开5月开盘蓄水：组认筹：组去化：套去化套去化套去化套去化套合计：套总额：亿元营销推广战略部署品牌线产品线口号宁愿做五象山天池的一条鱼无想，无所不享天下无想10月项目开工同行接待日/媒体参观日爱玛仕香水品鉴会拉菲红酒品鉴会布加迪试驾、天境发布会南博国宝展&古董鉴宝会国际插花品鉴会主题口号和视觉表现VI主推案名天境辅推案名无想项目主定位语无想山下别墅故事项目主推广语宁愿做无想山天池的一条鱼表现方向一 精神境

53、界篇主口号宁愿做天池里的一条鱼宁愿做无想山天池里的一条鱼系列一 无想山篇所谓成就，不过是山那边的一道光系列二 水库篇浮云在上，沉在思想静止的湖底系列三 繁华篇流光飞舞，在跃出水面的那一刹那系列四 取舍篇放得下世界，放不下人生表现方向二 产品生活篇系列二标识，采用藏文体表现形式，以体现天境的高远与神秘。系列一 私家屋顶花园“爱玛仕香水”篇屋顶花园的淡香，常提醒我和她，第一次邂逅的味道 不经意的美丽邂逅，常常发生在星空下的屋顶花园，糅合水果、植物及鲜花的香气，在清风的吹拂下，散发清新和愉悦，常常回味起第一次的相识，爱玛仕屋顶花园淡香水。系列二 私家庭院“波尔多红酒”篇 私家庭院，容纳一生最大的财富

54、，阳光、朋友、波尔多，还有儿子的蛋糕PARTY最适合回忆人生，就在无想山的私家庭院，星空朗月，波尔多红酒的微醺，畅饮年少轻狂，仗剑走天涯，阳光、蛋糕，这里也是儿子结识一生挚友的开始。系列三 私人会所“戴尔比斯钻石”篇 私人会所，淡淡的蓝山咖啡，瞥见那“美人如钻”戴尔比斯钻石戒指的纤手，不动声色递上绢质名片，优雅晚礼拂过身边，谈笑在小野丽莎的轻快里，人在圈中，美人如钻，知己相伴。系列四 生活品质“百达翡丽手表”篇 生活的高度，因卓越而稀有，因稀有而珍贵，亦如拥有百达翡丽 有高度的生活，当然拥有卓越的品质和稀有的功能，新风、地暖、直饮水、私人电梯天境品质，就如百达翡丽150年的优秀，精致、可靠、传承。仅以此献给那些改革开放仅以此献给那些改革开放3030年来，年来，创造财富无数，又渴求放下财富的中坚一代。创造财富无数，又渴求放下财富的中坚一代。