1、南京虹悦城项目调研报告目 录 德盈国际广场 外广场及外立面位置图 品牌介绍 平面布局 内部设计项目简介 商业评估道路及公共交通 总结及借鉴项目简介n 德盈国际广场南京虹悦城位于雨花区赛虹桥立交之畔，占地面积6.35万，项目总建筑面积35万平方米。按功能划分为6栋酒店式公寓5.6万、办公8.2万、商业11.4万，地下10.2万。n 虹悦城是一个集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、居家为一体的大型Shopping Mall，项目基础定位于国际化、年轻时尚化，亮点为家庭与亲子业态。n 德盈集团是一家以房地产业务为核心，同时涉及贸易、投资、高科技领域的跨行大型企业集团。公司成立于1999年6月，已开发的精
2、品项目有：金陵王府、德盈双城等。德盈国际广场项目简介n 项目名称：虹悦城n 地 址：雨花区长虹路222号n 项目定位：年轻时尚、家庭亲子n 开业时间：2012-9-29n商业建筑面积：11.4万n 商业楼层数量：B2-5Fn 物业构成：购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、配套n 项目亮点：家庭与亲子中心n 开发商：南京德盈置业有限公司n 投资商：德盈集团n 项目规划设计：台湾李祖原事务n 景观及室内装饰设计：日本竹中工务店事务所n 停车位：2400辆虹悦城招商运管方：其项目招商手册中有指出上海招商运管方：其项目招商手册中有指出上海地慧房地产咨询公司地慧房地产咨询公司(CCD)(CCD)，估计虹悦城招
3、，估计虹悦城招商、运营等环节此公司有参与商、运营等环节此公司有参与。n 德盈国际广场项目有6栋国际公寓，1栋办公楼。公寓户型为3578平米，精装平层与挑高公寓的多种组合；n 价格：公寓18000-20000元/平米，办公15000-17000元/平米。国际公寓及办公楼1234568办公项目简介位置图德盈国际广场距离地铁中华门站约800米规划中地铁8号线约100米润泰市场距离专业市场约100米350m虹悦城 东高西低位置图应天大街长虹路赛虹立交凤台南路辅路周边道路及交通图B 地铁1号线86、111、127、21、62、85、110、113、16、39、49、116、126、东奥线、62、21、1
4、10等18条公交线路。A 公交8号线规划中周边道路及交通图目 录 德盈国际广场 外广场及外立面 业态分布 各楼层品牌 品牌介绍 平面布局 内部设计 主力品牌 商业评估 总结及借鉴楼层品牌1F 国际潮流男女服饰国际潮流男女服饰 时尚餐厅时尚餐厅 黄金饰品黄金饰品 时尚数码时尚数码 咖啡西点咖啡西点ZARA、H&M、Uniqlo、MD、Pull&Bear、BSK、STR、Monki、Oysho、Zara home、Guess、Dkny jeans、Lacoste live、CK jeans、J.Lindeberg、三叶草、Hazzys、Asobio、CK underwear、必胜客、麦当劳、Sta
5、rbucks、满记、神汇苹果、I Do、亮视点 2F 国际时尚男女服饰国际时尚男女服饰 内衣区内衣区 男女鞋区男女鞋区 健康护理用品健康护理用品ZARA、H&M、Uniqlo、Asobio、Retrogallery、Lowrys farm、Dusty、Selected、GXG、vero moda、Paul frank、Crocs、热风、only、Jack jones、屈臣氏 3F KTV 电玩电玩 家居饰品家居饰品 儿童早教儿童早教 美容美体美容美体 儿童综合馆儿童综合馆 卡通尼乐园、星乐秀KTV、美界、Lock&Lock、香度相生、宝岛、奥格斯格格斯、小小运动馆、新华书店、生活工厂、妈妈好孩
6、子 4F、5F 电影院电影院 真冰溜冰场真冰溜冰场 人气餐饮人气餐饮海上国际影城、世纪星真冰冰场、避风塘、望湘园、豆捞坊、德国花园餐厅、塔可、汉拿山、赤坂亭、多伦多海鲜自助、青柚、川色满园、拿渡、厨娘、润蝶轩、四季兜火锅、串果捞、果燃掂、安娜贝拉、优卡、绿茶、辣啡、雪香B1 沃尔玛超市沃尔玛超市 中西快餐中西快餐 悦食汇美食广场悦食汇美食广场 流行饰品流行饰品 休闲食品休闲食品 个人护理用品个人护理用品 中心舞台中心舞台 停车停车场场 H/I/J/K沃尔玛、KFC、味千拉面、Costa、Coldstone、Vivoplus、The face shop、新石器、汇美舍、巴黎贝甜、Hellokit
7、ty、悦食汇 1F 国际潮流男女服饰 时尚餐厅 黄金饰品 时尚数码 咖啡西点业态分布n 项目中端中心中庭周边有休闲餐饮满记甜品、爱西西里、星巴克，以中心中庭为轴东侧为快时尚区，东侧项目入口处为H&M和优衣库；中心中庭西侧为国际时尚牛仔、黄金配饰等，西侧项目入口处为洋快餐必胜客、麦当劳；n 业态布局合理。东入口为项目主入口，为公共交通人流主要来向，东侧以快时尚打头，符合项目定位，西端头布局洋快餐合理引导人流聚集消费或休息。1F主力品牌品牌名：J.LINDEBERG 成熟系列：高尔夫和滑雪系列1996年成立于瑞典，2012.9.6大陆第一家店在上海港汇广场，目前由绫致运营此品牌。品牌名：MONKI
8、（H&M旗下）首次落地中国，Monki定位为个性潮牌，形象相较H&M更魔幻与叛逆，10月12日进军成都来福士广场，紧接着于11月18日入驻深圳宝能太古城。业态分布2F 国际时尚男女服饰 内衣区 男女鞋区 健康护理用品西面端头用only、Jack&jones、屈臣氏将扶梯上来客流吸引至边角内衣区与女鞋区面对面，业态搭配合理，客群能够达到共享零售次主力店ZARA、H&M、优衣库一拖二引导人流流动，且2F端口布局次主力店不仅起引导人流作用，还解决了死角店铺面积大、进深长问题。2F主力品牌品牌名：DUSTY1997年成立于香港，系香港元祖级街头潮流品牌。虹悦城店是该品牌继成都万象城NOVO店、杭州下城
9、银泰百货后，在大陆的第三家门店。业态分布3F KTV 电玩 家居饰品 儿童早教 美容美体 儿童综合馆 3F业态组合为项目亮点，将儿童区（Kids park、卡通尼乐园)与生活配套（新华书店、生活工厂、美界美发、启路文具、Lock&lock、星乐秀KTV)放在一层，充分满足家庭式消费的主力客群。3F主力品牌业态分布4F 电影院 真冰溜冰场 人气餐饮5F 欢聚餐厅 绿茶、辣啡、雪香上下客流北京世纪星滑冰俱乐部创建于1999年6月，是我国第一家滑冰俱乐部。建筑面积有3000平方米，是我国南方地区唯一保持全年冻冰的标准滑冰馆，内有滑冰区、800人的观众区、休闲区和健身区。4F、5F主力品牌“海上国际影
10、城”是由上海电影集团、美国EPR公司共同组建的超五星级连锁影院，建筑面积5162平方米，拥有9个专业影厅，共1480座。8个影厅数字3D+1个4D影厅，采用进口数字放映系统，实现全数字、全自动放映，全景视觉创造绝佳影音效果。海上国际影城拥有南京首家16声道全声场还音系统，更是南京首家也是独家4D影院。4F、5F主力品牌4F、5F主力品牌业态分布B1 沃尔玛超市沃尔玛超市 中西快餐中西快餐 悦食汇美食广场悦食汇美食广场 流行饰品流行饰品 休闲食品休闲食品 个人护理用品个人护理用品美食广场（悦食汇）+生活配套（vivoplus)+餐饮（KFCCOSTA)+沃尔玛超市沃尔玛超市出入口均设在其西端，靠
11、近中心舞台，此动线设计使中心舞台区有聚集客流的作用，主力店沃尔玛客流可被大中庭周边店铺分享。B1主力品牌目 录 德盈国际广场 外广场及外立面 内部动线 外部动线 品牌介绍 平面布局 内部设计 商业评估 总结及借鉴外部动线主出入口次出入口车流动线人流动线地下停车场入口n 项目的主出入口在东西两侧，临近主入口都有公交站点及出租车停靠点，方便客流导入；东侧临近城市南北向主干道中山路及地铁1号线中华门站，为现项目客流主要方向。内部动线项目中心设置舞台和喷泉，两端配置主力店以提高中心部位和水平方向的回游2核1主动线+中心舞台的平面人流组织形式；垂直人流组织依靠每层多组垂直电梯及多部扶梯，其中1组为跨层扶
12、梯；上层配置影院及娱乐、溜冰场、主题餐厅等，通过这些目的性较强的店铺增加竖向的回游。南侧进深较深目 录 德盈国际广场 外广场及外立面 外立面设计 外广场设计 品牌介绍 平面布局 内部设计 出入口设计 商业评估 总结及借鉴外广场设计外广场设计n 外部广场设置有项目位置图、停车场入口、出租车停靠点、轮椅通道等多样导示。n 人行道上路灯旗杆广告导示外立面设计n 虹悦城外立面整体色调以暖色调黄色为主，体现其定位年轻时尚、家庭亲子，及愉悦的理念；n 外立面设计简洁，材料主要为漆面和玻璃组合，其即可充分发挥玻璃营造通敞空间与制造视觉互动的功能，黄色调漆面又能与其住宅、办公建筑色调相统一；外立面设计n 项目
13、南北面较长，且北侧面临赛虹高架交汇处，展示面较好，故项目南北外立面设有大量广告位。出入口设计n 东侧为商业主入口，人流量大，入口处设有附上项目LOGO的超高玻璃圆柱体，LOGO可视度佳，有很好的宣传效果。n 外立面上大型LED可播放项目活动或品牌广告信息，及时保持与顾客互动。n 西侧入口处外立面采用大量不透明玻璃，立面上有醒目的品牌LOGO，整体入口处设计醒目、简洁、时尚。目 录 德盈国际广场 外广场及外立面 吊顶和地面 品牌介绍 平面布局 内部设计中庭设计其它设计 商业评估 总结及借鉴设计理念n 设计师将水、大地、风、花和天空的元素完美的分楼层、分区域地融入到室内设计中。水边风花天空吊顶和地
14、面国际二线精品区地面n 美轮美奂的吊顶根据不同区域不同设计，让顾客走在每个区域都有焕然一新的感觉。吊顶和地面n 地面材质为大理石，主色调为米白色，辅色调为褐色，褐色地面纹理给人以曲线美感，白色灯光组成的弧线，映射在地面丰富了商场纹路；n 醒目的褐色曲线也起到引导顾客视线作用；n 不同区域有不同的地面设计，且大量出现“虹”元素圆形设计。中庭设计1.中庭北侧为玻璃幕墙，正对赛虹高架桥交汇处，即自然光足，又空间通敞；2.其南侧通过退台设计，一方面使高层商业创造舒适的公共空间，另一方面有利于顶部光线的导入；3.负一层中心舞台活动及音乐水景表演使中庭聚集了大量人气；4.不同区域的亮化工程。123344中
15、庭设计6m16m25mn 项目中心中庭直径约25m，中心中庭走道宽度4-6m。各处小中庭宽4-6m，长约14-20m。6mn 中庭的超长扶梯在南京商业设施中史无前例，配以彩灯和昼夜不同的变换，不仅视觉效果极具震撼力，同时对客流向高层直线拉动起到了极佳的效果。中庭设计层高及道宽8m3.7mn 项目层高约3.7m，一边走道3-4m，柱距8m，整体空间感较紧凑。8m照明n 动线照明：主通道两侧的建设轮廓线，通过间接照明的带光源和列阵组合的点光源照明，即体现了建筑的曲线美，又能从视觉上引起人们对主动线的关注。n 圆柱照明：圆柱体上部通过多彩、柔和的装饰照明，体现了水、花等元素设计理念，烘托了商业氛围。
16、n 中心中庭处垂吊缤纷亮丽的圣诞树，烘托了圣诞节气氛。内部导示系统触摸屏导示悬挂导示牌卫生间导示扶梯导示广告位设计液晶触摸屏盘广告位垂直梯旁广告位n 项目广告位较少，视觉干扰少。也无MALL中常见中庭垂吊广告横幅。景观小品服务配套n 项目提供了哺乳室、休息室、吸烟室、儿童卫生间、化妆室等服务配套。自处寄存箱手机充电站人性化设计n 即设计硬朗不锈钢扶手又设计手感柔和的木质扶手，分别高低分布，充分考虑到不同身高、不同年龄顾客所需。安全警示牌儿童溜冰场边小座椅设计缺陷n 圆柱显露在主通道上，即遮挡视线又占用面积。n 长钢面扶梯在空间感较小的主通道中间，易遮挡视线，影响品牌店展示面。n 设计没充分考虑
17、商家物业需求，造成主通道南侧进深较深，铺位较难分割，造成1F零售Monki南侧有3m后场通道，面积浪费。3m管理缺陷n 项目开业率100%，但正午中餐时间，4F餐饮区中庭花坛有人睡觉，无人管理。目 录 德盈国际广场 外广场及外立面 品牌介绍 平面布局 内部设计 商业评估 总结及借鉴 人口测算人流量测算商业评估人口测算水榭华庭聚宝园殷高巷小区皇册家园胭脂巷来凤里等豆腐坊爱达花园江南名府西城映象鸿仁名居绮云居润花园云河湾建园小区龙福花园君悦城市花园玻纤院安德新寓绿岛华庭亚东观云国际锦虹美苑亚东国际公寓先锋青年公寓四季阳光花园能仁里小区 雨花新村广厦嘉苑 普德村小区普德花园凤凰和美应天花园纺织公寓纺
18、织公寓怡康新寓铂领楼盘名楼盘名1.5公里公里户数户数水榭华庭646殷高巷小区400皇册家园930胭脂巷126仙鹤里小区451来凤里小区1500金粟佳园122达来小区1200豆腐坊400爱达花园300江南名府450聚宝园100西城映象678鸿仁名居356绮云居211润花园512云河湾1008建园社区1040龙福花园238君悦城市花园354玻纤院 1260安德新寓136亚东观云国际578楼盘名楼盘名1.5公里公里户数户数绿岛华庭519锦虹美苑500雨虹雅苑100亚东国际公寓2000先锋青年公寓580四季阳光花园132能仁里小区 400雨花新村350普德村小区378广厦嘉苑1100普德花园249雨花
19、北小区323凤凰和美1602长虹新寓300应天花园600纺织公寓188怡康新寓300铂领318自然村7000人上表红色字体楼盘为仍在售楼盘，户数按80%计算；考虑到南京为省会城市，人口密度较三线城市大，住宅入住率按100%，每户3人计算人口。一级商圈人口人口测算3公里1.5公里二级商圈人口二级商圈涉及秦淮、白下、建邺、雨花台区。以秦淮区23平方公里人口为42万人参考，预估二级商圈人口为30万人人口测算3公里8公里三级商圈人口三级商圈主要为鼓楼、玄武、建邺、秦淮、雨花、白下及下关区小部分。以各区人口预估三级商圈人口为317万人现有人口第一年增长人口第二年增长人口第三年增长人口第一年日均客流量第二
20、年日均客流量第三年日均客流量开业连续三年日均客流量均值7.3 0.4 0.4 0.4 1.1 1.2 1.2 30.0 1.5 1.6 1.7 1.6 1.7 1.7 317.0 0.0 0.0 0.0 3.5 3.5 3.5 6.2 6.3 6.5 6.32834127人流量测算商业评估指标分值说明得分日均客流支持度50人流量6.3万人次/天50商业竞争度20水游城、夫子庙在3公里内10消费力10人均可支配收入达3.22万10宗地因素20非规划商业中心10有地铁，但也有高架桥、绿化隔离带，且临近专业市场合计10080目 录 德盈国际广场 外广场及外立面 品牌介绍 平面布局 内部设计 总结及借
21、鉴 商业评估总结建筑设计u 自然景观与人性化设施相结合的设计理念，其绿植、水景景观设计给顾客消费带来较好生态体验感；u 负一层的水景舞台上丰富活动及音乐喷泉表演吸引了大量客流，聚集了人气；u 内装设计各区域不同，让顾客走在每个区域都有焕然一新的感觉；u 水、大地、风、花和天空的元素分楼层、分区域地融入到室内设计中。项目定位u 项目定位年轻时尚、家庭亲子，与直线距离约2.6公里的水游城有相同之处也有其自身亮点。水景设计与水游城水景出自同一团队，快时尚品牌大量同质化，其家庭亲子定位是其亮点，符合与其临近的南京河西新城大量年轻家庭定位。项目优势总结动线设计u 项目中心部设置舞台和音乐水景表演，两端配
22、置主力店以提高中心部位和水平方向的回游2核1主动线+中心舞台的平面人流组织形式；业态布局u 低层长动线端口布局超市、零售次主力店、快速餐饮，有效引导人流流动；u 高层配置影院及娱乐、溜冰场、主题餐厅等，通过这些目的性较强的店铺增加竖向的回游。u 3F为项目亮点家庭亲子业态，如Kids park，较多体验式消费，顾客停留时间较长，增加联动消费的可能性；项目优势项目弱势u 柱网设计、扶梯设置（手扶坡梯，剪刀梯牺牲商家展示面）为虹悦城明显硬伤；u Inditex集团旗下95%品牌的入驻对于其租金收益及后期品牌调整会有一定影响；u 项目两主干道面临高架桥，临街主干道有绿化隔离带，且临近专业市场。借鉴u 项目邻近南京河西新城，其年轻时尚、家庭与亲子中心定位符合新区年轻家庭需求，儿童业态为其亮点；u 美轮美奂的内装设计及多彩的照明设计；u 自然景观及出入口广场设计；u 缤纷多彩节目的中心舞台及音乐喷泉的运用；u 人性化设计，服务细节的体现；u 多样的服务配套；谢 谢
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