1、南京市浦口区南京市浦口区 象山路象山路项目市调报告项目市调报告本次调研区域为象山路商业项目周边三公里范围。主要覆盖范围：东至澳林广场,南至珠江镇，西至南京审计学院江浦校区，北至老山公园。调研主要内容：1.本项目周边住宅分布现状住宅分布现状（名称、体量、入住率、房价等）2.本项目周边交通状况3.本项目周边各类商业业态情况 商业综合体，沿街商铺（租金，面积，营业额）项目位置介绍项目位置介绍项目位置介绍项目位置介绍项目位于象山路与亚青路交汇处，项目交通便捷，地铁10号线以及多条公交经过（605路、610路、680路、682路）周边市政自行车点。象山路项目象山路项目周边开业或即将开业商业体介绍周边开业
2、或即将开业商业体介绍周边3公里范围内人口构成以居民和学生为主，人口较密集，对商业发展较有利。周边主要商业有金浦购物中心、浦口区市民中心、慕斯荟、澳林购物广场。象山路项目象山路项目市民中心市民中心距离距离1.5公里公里金浦购物金浦购物中心距离中心距离2.3公里公里慕斯荟慕斯荟 距离距离2.2公里公里澳林购物澳林购物广场距离广场距离8.3公里公里周边商业介绍周边商业介绍金浦购物中心项目状态：已开业 商业面积：主题商场五层，1.5万方，假日百货1.3万方开业时间：2004年9月，成熟商场停车位：120个租金模式：纯租金，1.6系数 1F价格为6.5元-8元（不包含苏宁）、3F价格为4.5元-6元、4
3、F价格为4.5-5.5元、5F：价格不详。假日百货沿街商铺租金价格6元-10元，数据来源（工作人员，和商家）项目地址：南京市浦口区文德路3号附近交通：601路、10号线地铁、680路、683路、D10路、685路、605路、612路、684路、607路、611路、513路等楼层分布：1F 黄金珠宝 化妆品 名烟名酒 银饰 钟表 男女鞋 苏宁 2F 苏宁 3F 女装 箱包皮具 内衣 针织毛衫 女士配件 童装童玩 4F 男装 运动户外休闲 男士配件 5F 影院 动漫具体楼层品牌落位见附图五楼中广国际浦口影城营业面积1800平米，6个标准厅，单厅100个座位周边商业介绍周边商业介绍澳林购物广场项目状
4、态：已开业 商业面积：5.1万方（一期3.2万方、二期1.9万方）开业时间：一期2007年10月，二期2014年5月，成熟商场停车位：700个租金模式：纯租金/扣点 1.4系数 A区：-1F苏果价格不详、1F价格：5.5元-7元、2F价格：3-5元；B区：-1F价格：4-5元、1F价格：5.5-7元、2F价格：3元-4.5元、3F价格：3-4元、4F价格：2.5-3.5元、5F价格：2.5-3元 数据来源（工作人员，和商家）项目地址：南京市浦口区浦珠北路126号附近交通：690路、y29路夜间、D10路、510路、511路、512路、568路、558路、557路、691路、666路、664路、
5、y33路、639路、603路等周边商业介绍周边商业介绍澳林购物广场楼层分布：A区 2F 运动户外 女装童装 针织内衣 床上用品 1F 黄金珠宝 名品钟表 少淑休闲 男鞋女鞋 彩妆美甲 眼镜箱包 -1F 苏果 B区 5F 中传影城 美甲 餐饮咖啡 甜品水吧 4F 特色餐饮 照相馆 甜品水吧 3F 母婴生活馆 动漫游戏 儿童主题乐园 KTV 网咖 2F 时尚服饰 箱包饰品 床上用品 1F 黄金珠宝 时尚服饰 名品鞋馆 电子数码 -1F 美食广场 特色餐饮具体楼层品牌落位见附图B区五楼南京中传国际影城(澳林广场店)营业面积3000平米，5个3D标准厅，单厅100个座位，1个中国巨幕20*14，楼层9
6、米挑高，总座位数1000不到。周边商业介绍周边商业介绍慕斯荟项目状态：未开业 项目定位：时尚潮流MALL，年轻人量身打造一站式吃喝玩乐购的时尚场所 商业面积：2万方开业时间：预计2016年4月16日开业停车位：390个租金模式：纯租金/扣点 1F沿街价格：6-7元、2F价格：5-6元、3F价格：3-4元、4F价格：3-4元，数据来源（工作人员和商家）项目地址：南京市浦口区浦珠南路26号附近交通：地铁10号线、y29路夜间、D10路、510路、511路、512路、557路、691路、603路、D7路、D15路等楼层分布：1F 时尚精品 休闲美食 中式快餐 面包甜品 2F 化妆美甲 精品饰品 潮流
7、服饰 创意礼品 3F 烤鱼烤肉 川菜/湘菜 麻辣火锅 东北菜/新疆菜 4F 南京小吃 特色小吃 美味排档 品牌餐饮 外街1/2F 便利店/水果店 干洗店/药店/眼镜店 简餐/茶社/酒吧 健身/网咖 周边商业介绍周边商业介绍慕斯荟各楼层品牌落位图：周边商业介绍周边商业介绍慕斯荟各楼层品牌落位图：周边商业介绍周边商业介绍慕斯荟各楼层品牌落位图：周边商业介绍周边商业介绍慕斯荟各楼层品牌落位图：周边商业介绍周边商业介绍慕斯荟各楼层品牌落位图：周边商业介绍周边商业介绍浦口区市民中心项目状态：未开业 项目定位：集餐饮、超市、行政办公、文化体育、社区配套等功能为一体的区级居民服务综合体 商业面积：7万方租金
8、模式：纯租金 租金价格不详项目地址：南京市浦口区象山路附近附近交通：地铁10号线、682路、686路、605路、680路、610路、684路、401路、D7路、D15路、608路、611路、612路等 周边商业介绍周边商业介绍浦口区市民中心各楼层品牌落位图：周边商业介绍周边商业介绍浦口区市民中心各楼层品牌落位图：周边商业介绍周边商业介绍浦口区市民中心各楼层品牌落位图：周边商业介绍周边商业介绍浦口区市民中心各楼层品牌落位图：沿街商业介绍沿街商业介绍珠江镇重点沿街商铺珠江镇重点沿街商铺 象山路象山路-龙华路龙华路-凯莱花园凯莱花园-雨山路雨山路-龙华美食街龙华美食街-河滨路美食街河滨路美食街-浦口
9、区政府等浦口区政府等沿街商铺沿街商铺零售百货零售百货餐饮小吃餐饮小吃生活配套生活配套服饰4家小吃2家饰品玩具2家烟酒5家面馆2家专卖店2家药店2家蛋糕/面包2家便利店6家鲜花店2家中餐8家屈臣氏2家黄金珠宝2家火锅2家中型超市2家茶叶店2家零食2家百货店6家手机2家星巴克1家汽车经销4家文具/办公用品4家KFC2家五金店3家必胜客2家汉堡王2家合计23家合计25家合计27家本次沿街市调区域内共普查商户78家，其中5家处于关门停业、正在装修或转租状态，另外73家处于正常营业状态。本次研究区域内业态分布以餐饮占比最高。沿街商铺介绍沿街商铺介绍周边居民介绍周边居民介绍项目三公里范围内共住居民近10万
10、人，在售房价13000-18000元/，房价在整个浦口区属高位区域，居住区多为中薪阶层家庭，周边人口结构主要以企事业办公人群、公务员及原住居民为主。象山路项目象山路项目周边居民介绍周边居民介绍周边人口结构：企事业办公人群、公务员；江浦街道原住居民；新建小区中枢阶层家庭；少部分中高档住宅人群；项目周边的钱塘望景、凤悦天晴、林景雅园、白马澜山、熙龙山院、融侨观邸等入住人口主要为当地中高端群体，项目1.5公里范围内的人口近10万人，消费潜力巨大。项目周边政府及事业单位：浦口区政府、浦口中医院、浦口广播电视台、浦口事业单位登记局、浦口审计局、浦口物价局、南京仲裁委浦口区办事处、浦口区委老干部局、浦口城
11、管大队、浦口区财政局、浦口区中心医院等项目周边学校：浦口区实验学校、江浦高级中学、江浦第三初级中学、建康职业学校、南京审计学院、南京工业大学、浦口区委党校项目周边居民项目周边居民距离距离居民区名称居民区名称总户数总户数（户）（户）已入住已入住户数户数（户）（户）已入住已入住人数人数（人）（人）在售房价在售房价（元（元/）1公里内通宇林景雅园1888600150015000-17000融侨观邸4000500150016500熙龙山院9206020017000九月森林4803010015000香山湖壹号28722066016000钱塘望景花园22592200660014000-17000揽月山庄4
12、80450135013000-16000凤悦天晴822800240010000-15000白马阑山360350100016500碧云山庄14001350400014000-160002公里内华府国际240018054012000-15000江城人家13213039015000象山花园15015045014000项目周边居民项目周边居民距离距离居民区名称居民区名称总户数总户数（户）（户）已入住已入住户数户数（户）（户）已入住已入住人数人数（人）（人）在售房价在售房价（元（元/）海都嘉园15601500450014000-16000阅景龙华1168950285013000-16000金盛田铂宫42
13、0350105014000-17000凯莱花园20620560014000-160003公里内万科金色半山950420128013000-15000珠泉花园656650190014000-16000浦珠花园656650190014000-15000金珠花苑396390117013000-15000合计合计215902159012135121353600036000项目周边学校项目周边学校距离距离学校名称学校名称人口数量（人）人口数量（人）1.2公里南京工业大学30000200米浦口区实验学校8002公里南京审计学院100001.1公里建康职业学院60001.5公里第三初级中学1500800米江
14、浦高级中学25002公里浦口中等专业学校1800合计合计52600周边在建项目周边在建项目项目名称项目名称项目性质项目性质公司名称公司名称项目地址项目地址商业面积商业面积预计开业预计开业时间时间新城壹号广场商业裙楼江苏一德文化旅游发展有限公司浦口区浦口大道1号1.66万2016年10月南京蓝宝石广场商业裙楼南京蕴金商业管理有限公司浦口区高新路5号1.4万2016年下半年浦口常发广场综合体江苏常发地产集团有限公司浦口区新浦路和下河路交叉口9.8万2016年10月在目前江北商业物业市场供求失衡、竞争激烈的市场环境下，项目定位和策略的制定，具有决定项目存活的重要性；本项目应该充分利用现有资源，尽可能抢占先机；本报告旨在为项目提供综合性的市场指引，提出初步开发思路建议，下一步经商讨后，再确立相关招商方案。项目调研总结项目调研总结
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