龙湖集团某项目投资决策分析报告（67页）.ppt

1、1部门文件名XX项目投资决策分析报告项目投资决策分析报告(投委会投委会)xxxx年xx月xx日xx公司投资发展部2xx项目投资建议书内容内容 页码页码1.土地储备现状及规划土地储备现状及规划 32.项目概况项目概况 73.市场分析及定位市场分析及定位 17 4.项目规划预案项目规划预案 325.重大投资风险预警重大投资风险预警 52 6.投资参数说明投资参数说明 547.项目投资决策项目投资决策 653部门 文件名1.土地储备现状及规划土地储备现状及规划1.1 存货比及土地储备情况存货比及土地储备情况1.2 销售资源缺口及销售回款情况销售资源缺口及销售回款情况1.3 投资规划布局比较情况投资规

2、划布局比较情况4xx项目投资建议书XX公司存货比、土地储备分析总述公司存货比、土地储备分析总述1.1 土地储备现状及规划土地储备现状及规划 存货比、土地储备存货比、土地储备注：存货比=截止统计日尚未完成签约销售的销售型物业的全部货值(含土地)/统计日之前12个月的销售额(或规划销售额)；土地储备面积指已获取但未取得竣工备案证部分的面积，其中取得规划许可证部分按规划许可证面积计算，未取得规划许可证部分按土地出让合同的计容面积计算存货比存货比5存货比存货比85xx项目投资建议书XX公司销售资源缺口、年度销售及回款分析总述公司销售资源缺口、年度销售及回款分析总述+6-10=-41.2 土地储备现状及

3、规划土地储备现状及规划 销售资源缺口、年度销售及回款销售资源缺口、年度销售及回款注：目标销售额以报集团的三年财务预算为准；期内累计工程进度达到预售条件的货值需包含截止本月已取得预售许可证但尚未销售签约的货值销售额销售额回款额回款额2010年计划额（亿元）2010年截止本月计划额（亿元）2010年截止本月完成额（亿元）2010年截止本月完成额/2010年计划额(%)年度销售及回款情况年度销售及回款情况+6-4-10=-146xx项目投资建议书请插入城市图请标明以下信息：1.地区公司现有项目位置：注明货值及业态(不含集中商业及酒店)2.本项目所在位置：注明预案货值及业态1.3 土地储备现状及规划土

4、地储备现状及规划-投资布局比较投资布局比较本项目与地区公司的投资规划布局比较总述本项目与地区公司的投资规划布局比较总述面积面积(万平米万平米)洋房洋房多层多层高层高层小高层小高层别墅别墅销售销售商业商业区位1项目1项目2合计区位2合计项目1项目2本项目本项目合计区位3合计项目1项目2合计总总 计计7部门 文件名2.项目概况项目概况2.1 项目区位项目区位2.2 项目周边情况说明项目周边情况说明2.3 四至及地块现状四至及地块现状2.4 项目规划设计条件项目规划设计条件2.5 交易信息及关键节点交易信息及关键节点2.6 周边土地交易情况参考周边土地交易情况参考8xx项目投资建议书插图请对以下信息

5、进行说明：1.地块与重要城市节点（如机场、市政府、商业中心、大型居住社区等，包括现有节点和规划中节点）的距离、交通时间；2.地块与城市主要交通（如环路、高速收费站、轨道交通站点等，包括现有道路和规划中道路）的距离、交通时间；3.2.1 项目概况项目概况-项目区位项目区位对应城市解读模板-P37，启动会模板 02.总图-P49xx项目投资建议书环胶州湾高速海湾大桥海底隧道双元路济青高速青烟公路青威公路204国道青岛市政府城阳区政府青岛高新区黑龙江路流亭机场流亭机场双高路青银高速区域优势：1.具有优越的交通联系2.是青岛市30分钟主城圈内唯一大盘，距青岛市政府28公里，车程25分钟3.是青岛市高新

6、区产业发展的优势互补区域，与高新区交通联系便捷10 xx项目投资建议书插图请对以下信息进行说明：(3公里范围内)1.本项目周边交通资源：地块周围主要机动车交通、轨道交通、公交站点的现状、规划情况及通车/使用时间；主要道路的等级、道路红线宽度、道路断面情况，及地块边界范围内的公交站设站位置2.本项目周边成熟度：周边景观资源、行政资源、商业商圈、产业资源、住区、配套等情况3.本项目周边不利因素：高压线、加油站、墓地、工厂、药厂、垃圾站、高速路、高架立交等4.环境评价：空气、噪音、土质、水质等5.2.2 项目概况项目概况-项目周边情况说明项目周边情况说明对应城市解读模板-P39，启动会模板 02.总

7、图-P6、P811xx项目投资建议书插图2.3 项目概况项目概况-四至及地块现状四至及地块现状请对以下信息进行说明：1.地块四至及现场照片；2.现状地貌：是否平整，如有较大高差，用平面及场地典型标高加以表示；3.地块内部或四周是否有水体、绿化带等景观要素；4.水文情况（地下水质及深度、地表水体、最高洪水水位及频率等）5.交地条件：是否平整，市政条件，拆迁程度，是否有不利因素（如待拆建筑物、高压线、高速路、地下埋藏物及地面附着物，如古建、名贵树木等）；6.是否有不利土壤条件(如反碱、地震带、冲沟、滑坡)部分对应启动会模板 02.总图-P1112xx项目投资建议书插图编号编号用地性质用地性质使用年

8、限使用年限地块面积地块面积规划建筑面积规划建筑面积容积率容积率限高限高建筑密度建筑密度绿地率绿地率其他其他ABCD合计合计 2.4 项目概况项目概况-规划设计条件规划设计条件请对以下信息进行说明：1.对项目有重大影响的地区规范、管理条例等；2.项目车位配比要求（机动车、自行车）、公共设施配套要求；3.公共绿化要求、日照间距系数、小户型要求；4.容积率计算当地特殊规则（车库顶板抬高、层高限制、阳台面积进深限制、挑空是否计容、露台计容规则等）；5.绿化率计算规则（覆土厚度与计算绿化率的关系等）；6.抗震设防等级；7.其他代建要求；8.对应城市解读模板P41，启动会模板 02.总图-P1113xx项

9、目投资建议书请对以下信息进行说明：1.公告时间：2.保证金支付时间：3.报名申请时间：4.挂牌时间：5.竞价时间：6.出让方式：7.起始价格：每亩地价、总地价、楼面均价 8.计划摘牌公司：2.5 项目概况项目概况-交易信息及关键节点交易信息及关键节点付款进度付款进度付款时间付款时间付款类别付款类别支付金额（万元）支付金额（万元）第一笔第二笔第三笔14xx项目投资建议书1.上市时间：2009年10月30日2.保证金支付时间：2009年11月19日3.报名申请时间：2009年11月17-19日4.竞价时间：2009年11月20日5.出让方式：拍卖6.起始价格：141,000万元（折合楼面单价8,3

10、37元/平方米），竞价梯度1,000万元；土地开发建设补偿费130,005.52万元，政府评估土地出让金10,994.48万元7.计划摘牌公司：付款进度付款进度付款时间付款时间付款类别付款类别支付金额（万元）支付金额（万元）第一笔09年11月19日竞买保证金20,000第二笔09年12月25日前20%土地开发补偿费26,001第三笔2010年1月80%土地开发补偿费104,004第四笔2010年2月+100%政府土地收益全额政府收益及契税15xx项目投资建议书2.6 项目概况项目概况-周边土地交易情况参考周边土地交易情况参考插图请对以下信息进行说明：(过去一年内成交的土地)1.交易时间2.地块

11、规模：地块面积、规划建筑面积、容积率3.地价：每亩地价、总地价、楼面均价4.获取方信息、获取方式5.16xx项目投资建议书丰台王佐丰台王佐居住项目居住项目目标地块目标地块长阳镇起步区长阳镇起步区1 1、4 4、5 5号地号地丰台王佐自然城居丰台王佐自然城居住项目住项目17部门 文件名3.市场分析及定位市场分析及定位3.1 区域价值总述区域价值总述3.2 项目整体定位综述项目整体定位综述3.3 住宅部分的市场分析及定位住宅部分的市场分析及定位 3.3.1 住宅竞争格局分析住宅竞争格局分析 3.3.2 住宅标杆项目住宅标杆项目 3.3.3 住宅定位住宅定位3.4 集中商业部分的市场分析及定位集中商

12、业部分的市场分析及定位 （针对龙湖天街、龙湖星悦荟）（针对龙湖天街、龙湖星悦荟）3.4.1 商业市场格局及竞争分析商业市场格局及竞争分析 3.4.2 商业商业SWOT分析分析 3.4.3 商业定位商业定位3.5 酒店部分的市场分析及定位酒店部分的市场分析及定位 3.5.1 酒店市场格局及竞争分析酒店市场格局及竞争分析 3.5.2 酒店酒店SWOT分析分析 3.5.3 酒店定位酒店定位18xx项目投资建议书请插入区域图3.1 市场分析及项目定位市场分析及项目定位 区域价值总述区域价值总述区域价值总述区域价值总述请对以下信息进行说明：1.区域定位：城市角色、功能定位2.本区域相比其他区域，具有明显

13、优势的资源：产业、交通、商业、行政、景观、教育等，包括现有资源和未来三年规划确定可落实的资源3.本区域相比其他区域存在的劣势：传统认可度低、存在污染源、交通不便、生活配套缺乏、是大型动迁区等4.区域房地产市场发展阶段判断：起步阶段、提升阶段、开发高潮期、平稳开发期、开发尾期5.重点开发商进驻情况6.19xx项目投资建议书请插入图3.2 市场分析及项目定位市场分析及项目定位 项目整体定位综述项目整体定位综述项目整体定位总述项目整体定位总述请对以下信息进行说明：1.销售期内市场大势判断2.项目的市场地位3.业态及产品组合4.项目的市场机会及突破策略20 xx项目投资建议书请插入竞争区域/项目分布图

14、3.3.1 市场分析及项目定位市场分析及项目定位 住宅竞争格局分析住宅竞争格局分析请对以下信息进行说明：1.与其他区域间的竞争：竞争区域的优劣势（发展前景、资源情况、传统认知、产品力、价格、土地成本）、市场规模（在本项目销售期内的可上市量）、可能分流走的客户类型、标杆项目2.区域内竞争：项目优劣势（资源情况、产品力、价格、土地成本）、可能分流走的客户类型、在本项目销售期的可上市销售量3.本项目住宅的市场机会及风险本项目住宅面临的竞争格局总述本项目住宅面临的竞争格局总述对应启动会模板 10.营销策略-P321xx项目投资建议书请插入楼盘总平图、鸟瞰图(实景或效果图)、立面或单体等图片具有参考价值

15、的具有参考价值的xx标杆项目分析总述标杆项目分析总述位置位置总建筑面积总建筑面积容积率容积率开盘日期开盘日期开发商开发商绿化率绿化率车位比车位比物业类型物业类型装修情况装修情况建筑形态建筑形态产品产品面积面积户型配户型配比比累计推出套累计推出套数数累计成交套累计成交套数数近期成交价近期成交价格格一房二房三房四房洋房叠加联排独栋3.3.2 市场分析及项目定位市场分析及项目定位 住宅标杆项目住宅标杆项目 请对以下信息进行说明：1.标杆项目分布2.标杆项目客群分析3.标杆项目的核心价值点：项目规划、产品设计、定价策略、销售策略、沟通策略等 *标杆项目的选择不局限于本项目所在区域，而要考虑到整体市场的

16、标杆及其他竞争区域内的项目对应启动会模板 10.营销策略-P422xx项目投资建议书竞品1：富力城：2010年主推产品：联排别墅+高层预期价格：联排140-200万；高层 50-80万(2000套)竞品2：融城华府：2010年主推产品：联排别墅+叠拼预期价格：100-200万（约300套）竞品3：龙湖东桥郡2010年主推产品：别墅+洋房预期价格：别墅：200-500万(300套)洋房：平层7080万，跃层120万明年即将出现的竞品：金科，卓越熙街，东方剑桥，中渝物业龙湖睿城龙湖东桥郡东方剑桥富富 力力 项项 目目融城华府融城华府U2项目金科地产熙街中渝物业23xx项目投资建议书位置位置杭州下沙

17、开发区沿江大道和22号大街中间总建筑面积总建筑面积860000容积率容积率2.97开盘日期开盘日期2008-9-26开发商开发商保利地产绿化率绿化率30%车位比车位比1:0.8物业类型物业类型公寓;别墅装修情况装修情况毛坯建筑形态建筑形态22栋30-34层高层;独栋:6栋;联排:258栋保利保利东湾东湾区域内标杆楼盘，下沙本地客户及浙江投资客为主区域内标杆楼盘，下沙本地客户及浙江投资客为主房型房型面积面积户型配比户型配比一房54-634.3%二房55-9368.6%三房118-16314.9%四房180-1923.9%联排207-3778.4%累计推案套数累计推案套数193420092009成

18、交套数成交套数1768近期公寓成交价格近期公寓成交价格12000-15300元/近期联排成交价格近期联排成交价格25000-30000元/24xx项目投资建议书绿地蔷薇九里绿地蔷薇九里90墅续写墅续写09年楼市年楼市“高烧高烧”之书之书楼盘地址楼盘地址上海市松江区广富林路1518弄开盘时间开盘时间2009-12-5 开发商开发商绿地集团 总建面积总建面积260000 容积率容积率1.4物业形态物业形态公寓；别墅累计推案套数累计推案套数562套（截止12月31日）累计成交套数累计成交套数429套（截止12月31日）基本情况基本情况推案去化情况推案去化情况推案时间推案时间 类型类型主力户型主力户型

19、推案套推案套数数成交套成交套数数去化率去化率成交均价成交均价（元（元/）2009-9 公寓90-100218套114套52%13758别墅90-100344套315套92%21319客户来源客户来源地下一层地下一层三层三层阁楼阁楼90户型情况户型情况立面及布局图立面及布局图 别墅客户主要为部分市区高收入人群，部分投资性客户 公寓客户主要为西部市区首置、首善型客户，部分投资性客户二层二层一层一层别墅外立面别墅外立面总平面图总平面图25xx项目投资建议书3.3.3 市场分析及项目定位市场分析及项目定位 住宅定位住宅定位产品产品1产品产品2产品产品3面积段面积段单价单价元/元/元/总价段总价段万元万

20、元万元复制产品复制产品复制xx项目xx产品复制xx项目xx产品创新创新利益点利益点主力客群主力客群(来源区域及比例、家庭结构、收入水平、置业目的、需求、价格敏感度)住宅定位总述住宅定位总述请对以下信息进行说明：1.本项目住宅的市场地位：XX市标杆项目、区域内标杆项目2.基于市场情况和项目特点，本项目住宅的市场机会和突破策略附件：客户调研报告附件：市场分析报告26xx项目投资建议书请对以下信息进行说明：1.城市商业布局研究 2.商业运营概况3.主要商业项目分析4.周边（5公里范围内）现有/规划建设中的商业/商圈情况：规模、定位、业态、租金情况（整体、不同业态、不同楼层、不同位置等因素）、售价情况

21、、开业时间、消费群体等5.市场机会发现插 图3.4.1 市场分析及项目定位市场分析及项目定位 集中商业市场格局及竞争分析集中商业市场格局及竞争分析(针对龙湖天街、龙湖星悦荟针对龙湖天街、龙湖星悦荟)27xx项目投资建议书请对以下信息进行说明：1.优势：考虑本项目所具有的独特优势2.劣势：列出本项目的缺陷所在3.机会：试图发现项目优势尚未发挥的地方4.威胁：从内外两方面分析可能导致本项目失败的因素插 图3.4.2 市场分析及项目定位市场分析及项目定位 集中商业集中商业SWOT分析分析(针对龙湖天街、龙湖星悦荟针对龙湖天街、龙湖星悦荟)28xx项目投资建议书请对以下信息进行说明：1.规模及主题定位

22、2.消费群定位3.业态分布及比例4.档次定位（品牌区间）5.竞争策略插 图3.4.3 市场分析及项目定位市场分析及项目定位 集中商业定位集中商业定位(针对龙湖天街、龙湖星悦荟针对龙湖天街、龙湖星悦荟)29xx项目投资建议书请对以下信息进行说明：1.区域酒店布局研究（类别、档次）2.酒店运营概况(平均房价、出租率)3.未来酒店市场供应量4.市场机会发现插 图3.5.1 酒店市场分析及项目定位酒店市场分析及项目定位 酒店市场格局及竞争分析酒店市场格局及竞争分析30 xx项目投资建议书请对以下信息进行说明：1.优势：考虑本项目所具有的独特优势2.劣势：列出本项目的缺陷所在3.机会：试图发现项目优势尚

23、未发挥的地方4.威胁：从内外两方面分析可能导致本项目失败的因素插 图3.5.2 酒店市场分析及项目定位酒店市场分析及项目定位 酒店酒店SWOT分析分析31xx项目投资建议书请对以下信息进行说明：1.酒店类型（商务酒店、城市度假酒店、目的地度假酒店、经济型酒店）2.酒店档次定位（星级）3.酒店规模4.竞争策略插 图3.5.3 酒店市场分析及项目定位酒店市场分析及项目定位 酒店定位酒店定位32部门 文件名4.项目规划预案项目规划预案4.1 规划设计原则规划设计原则4.2 总图总图4.3 总指标总指标4.4 业态指标业态指标4.5 业态分布业态分布4.6 分期规划分期规划4.7 住宅单体设计住宅单体

24、设计4.8 商业总图布局及功能分区商业总图布局及功能分区4.9 酒店区域总图酒店区域总图4.10 规划风险管控规划风险管控33xx项目投资建议书请概述规划设计原则，如：总图规划设计原则；单体复制原型说明；货值最大化的方式；项目风险及不利因素的解决思路；成本优化的考虑；项目研发创新点；4.1 规划预案规划预案-规划设计原则规划设计原则对应启动会模板 02.总图-P1334xx项目投资建议书4.2 规划预案规划预案 总图总图请插入规划总图对应启动会模板 01.项目总览及总经理承诺-P335xx项目投资建议书4.3 规划预案规划预案 总指标总指标一一总体指标总体指标合计合计a地块地块b地块地块地块地

25、块 1 总用地面积总用地面积 2 项目建设用地面积项目建设用地面积 3 容积率容积率 4 建筑密度（设计）建筑密度（设计）建筑密度（规划要求）5 绿化率（设计）绿化率（设计）绿化率（规划要求）6 总建筑面积（报规）总建筑面积（报规）6.1 地上（报规）6.2 地下（报规）7 赠送面积赠送面积 8 实际建设面积实际建设面积(6报规报规+7赠送赠送)9 车位数车位数9.1 地上9.2 地下注1：项目建设用地面积指不含代征绿地、道路的净建设用地面积；注2：赠送面积指需要发生成本的、不计入报规面积的、但可以提供给独立业主使用空间的面积，包括2.2米以下的地上和地下空间、不计入产权面积的两层挑空的阳台、

26、可提供夹层空间的面积、算半面积封闭空间等。项目可对赠送面积进行自定义，在此栏加备注予以说明。注3：项目可根据实际情况对表格进行增减。对应启动会模板 01.项目总览及总经理承诺-P336xx项目投资建议书4.4 规划预案规划预案 业态指标业态指标二面积类型面积类型 /产品类型产品类型汇总汇总地上地上 A A地下地下 B B赠送赠送 C C总报规建面总报规建面 (A+B)(A+B)实际建设面积实际建设面积 (A+B+C)(A+B+C)住宅住宅超高层(100m)高层(18层以上，但100m)小高层(10-18层)花园洋房(9层以下）叠拼别墅院落别墅联排别墅独栋别墅小计公建公建SOHO/酒店式公寓写字

27、楼小商铺集中商业酒店小计车库车库车库小计配套配套物管用房设备用房自行车库自建人防 异地人防会所架空层学校幼儿园其它小计合计合计 注1：根据项目实际情况，对业态进行删减；注2：人防兼车库的面积归入人防；注3：赠送面积指需发生成本的、不计入报规面积的、但可以提供给独立业主使用空间的面积，包括2.2米以下的地上和地下空间、不计入产权面积的两层挑空的阳台、可提供夹层空间的面积、算半面积封闭空间等。对应启动会模板 02.总图-P2137xx项目投资建议书请插入项目总图用不同色块标注不同业态业态业态1业态业态2业态业态3业态业态4配套配套底商底商车库车库合计合计用地面积用地面积()-用地面积占比用地面积占

28、比(%)-建筑面积建筑面积()建筑面积占比建筑面积占比(%)货值货值(万元万元)货值占比货值占比(%)4.5 规划预案规划预案 业态分布业态分布对应启动会模板 01.项目总览及总经理承诺-P638xx项目投资建议书电梯洋房电梯洋房社区商业社区商业高层高层小高层小高层集中商业集中商业SOHO车库车库其他其他合计合计用地面积用地面积()75284112140086498用地面积占比用地面积占比87.04%12.96%0%0%建筑面积建筑面积()8626013703163510117759296101200717953495461034建筑面积占比建筑面积占比18.71%2.97%35.47%2.5

29、5%2.02%21.95%15.57%0.76%100.00%货值（万元）货值（万元）93161301471471591177523240109296276530442431货值占比货值占比21.06%6.81%33.26%2.66%5.25%24.70%6.25%0%100%39xx项目投资建议书请插入项目总图用不同色块标注不同分期请对以下信息进行说明：1、标示出各分期业态及项目主要运营节点2、工程工期风险提示运营运营分期分期建面建面（）（）业态业态开工开工时间时间开盘开盘时间时间竣备竣备时间时间交房交房时间时间一期二期三期四期.4.6 规划预案规划预案 分期规划分期规划对应启动会模板 01

30、.项目总览及总经理承诺-P840 xx项目投资建议书请插入项目总图用不同色块标注不同分期分期分期建面建面 （）（）业态业态开工开工时间时间开盘开盘时间时间竣备竣备时间时间交房交房时间时间一期1组团112594电洋+社区商业2010-52010-72011-92011-11一期2组团274299高层+洋房+小高层2010-112011-42012-8 2012-11二期76080洋房+高层2011-92012-62013-72013-11三期164627SOHO+办公2013-92014-32015-32015-6四期111141SOHO+办公2014-92015-32016-92016-114

31、1xx项目投资建议书请对以下信息进行说明：1、不同单体在总图中的位置及基本信息（面宽、进深、层数、容积率等）；2、单体介绍：1）完全复制单体：项目原型、单元面宽、进深，标准层建面、得房率、赠送比例等；2）优化修改单体：在项目原型基础上的优化内容介绍；3）完全创新单体：各层平面、宅间间距分析、单体面积指标（建面、赠送）等；插 图4.7 规划预案规划预案 住宅单体设计住宅单体设计对应启动会模板 03.产品研发(住宅)-P442xx项目投资建议书创新小面宽洋房户型与悠山郡洋房容积率比较创新小面宽洋房户型与悠山郡洋房容积率比较悠山郡洋房户型平面悠山郡洋房户型平面U U洋房户型平面洋房户型平面米.米.米

32、米平均进深平均进深.平均进深平均进深.容积率容积率1.61.6容积率容积率2.02.043xx项目投资建议书1、类独栋大户型单体平面解析：、类独栋大户型单体平面解析：计容面积计容面积17317344xx项目投资建议书2 2、类独栋：宅间距离的使用、类独栋：宅间距离的使用45xx项目投资建议书合院理论容积率合院理论容积率新新1616合院一层平面合院一层平面53mFAR=FAR=（220X16220X16）/（63.5X5963.5X59）=0.94=0.9430.5m20m36m48m46xx项目投资建议书18.5m6070m4.8m跃层住宅公寓户型图（奇数层跃层住宅公寓户型图（奇数层+偶数层）

33、偶数层）47xx项目投资建议书4.8 规划预案规划预案 商业总图布局及功能分区商业总图布局及功能分区请对以下信息进行说明：1、项目中商业的总图布局；注明总图中所有商业业态是持有还是销售；2、用总图/Sketchup模型表示商业主要业态（主力店、电影院、儿童职场、冰场、超市、专卖区等、商街等）的布局位置及建筑面积；3、用总图/Sketchup模型表示集中商业的尺度信息：如集中商业体量的厚度、长度、层数等；插 图对应启动会模板 04.产品研发(集中商业)-P948xx项目投资建议书主力店40000平米儿童职场5000平米冰场3600平米电影院7000平米49xx项目投资建议书4.9 规划预案规划预

34、案 酒店区域总图酒店区域总图请对以下信息进行说明：1、酒店的自然间数：间；2、酒店各部分的面积（预估）：插图请注明：1、酒店在全区总图中的位置；2、酒店部分局部总图，表示酒店塔楼与裙楼的关系、主入口及交通组织情况等；3、酒店标准层平面示意；地上面积地下面积合计客房区餐饮区宴会/会议区康乐区前场区后场区总计50 xx项目投资建议书请对以下信息进行说明：1.规划方案中，绿化率、建筑密度、限高、日照分析情况等是否规划要求，对于不符合规划要求的指标，说明应对措施（报建、验收、交房、投诉）2.如果应对措施无法实现，方案将如何调整（备选方案、货值变化情况等）规划要求规划要求方案指标方案指标风险描述风险描述

35、管控措施管控措施管控目标管控目标落实时间落实时间责任人责任人/部门部门12456 4.10 规划预案规划预案-规划风险管控规划风险管控对应启动会模板 02.总图-P1551部门 文件名5.重大投资风险预警重大投资风险预警52xx项目投资建议书请说明本项目的重大投资风险：1.范围：红线外3公里、红线内、地上、地下2.类型：工程、设计、配套等风风 险险 项项对对 策策可能造成的成本影响可能造成的成本影响（比如高压线落地、修路、基础破除等）（工程、研发等风险对成本的影响均需列明）5.1 重大投资风险预警重大投资风险预警对应启动会模板 08.成本管控-P10；11.项目风险及其他待决策点-P253部门

36、 文件名6.投资参数投资参数6.1 项目整体评估指标项目整体评估指标6.2 项目整体资金流项目整体资金流 (不含留存物业运营现金流)6.3 留存物业运营现金流分析留存物业运营现金流分析6.4 销售物业经营收益分析销售物业经营收益分析6.5 销售物业价格规划销售物业价格规划6.6 留存物业留存情况说明留存物业留存情况说明6.7 集中商业运营收益分析集中商业运营收益分析6.8 酒店商业运营收益分析酒店商业运营收益分析6.9 项目成本测算项目成本测算6.10 进度计划关键节点进度计划关键节点54xx项目投资建议书项目总体投资评价指标项目总体投资评价指标项目总收入项目总投入项目总收益项目总体收益率项目

37、总体IRR经营性现金流平衡时间项目现金流平衡时间销售物业投资评价指标销售物业投资评价指标销售物业收入销售物业投入销售物业净利润销售物业毛利率销售物业净利率销售物业IRR留存物业投资评价指标留存物业投资评价指标留存物业净现值留存物业投入留存物业净收益留存物业收益率留存物业IRR投资回收期（静态）投资回收期（动态）第三年平均租金6.1 投资参数投资参数 项目整体评估指标项目整体评估指标对应启动会模板 01.项目总览及总经理承诺-P1055xx项目投资建议书6.2 投资参数投资参数 项目整体资金流项目整体资金流(不含留存物业运营现金流不含留存物业运营现金流)项目整体经营指标评估：包括住宅、底商、集中

38、商业、酒店，计入项目的销售收入和全投建成本，不计入租金收入、租赁运营成本及相应税费。截止时间：销售物业完成销售或项目整体投入完成，以二者孰晚。资金计划资金计划（单位：万元）（单位：万元）2010年年2011年年2012年年2013年年2014年年2015年年2016年年1-6月月7-12月月1-6月月7-12月月1-6月月7-12月月销售回款土地支出开发成本支出税金支出费用及其他支出经营性净现金流0 0 0 0 0 0 0 0 0 累计经营性净现金流0 0 0 0 0 0 0 0 0 开发贷融资下贷还贷净现金流0 0 0 0 0 0 0 0 0 累计净现金流0 0 0 0 0 0 0 0 0

39、对应启动会模板 01.项目总览及总经理承诺-P1056xx项目投资建议书资金计划资金计划（单位：万元）（单位：万元）2012年年2013年年2014年年2015年年2016年年2017年年2018年年2019年年2020年年2021年年租金收入营业税金及附加房产税运营成本所得税经营性净现金流0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 累计经营性净现金流0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 经营性物业融资下贷还贷净现金流0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 EBITDA利润率0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%注：EBITDA利润率=(租金收入-营业税-房产税-运营成本)/(租金收入-营业税

40、)6.3 投资参数投资参数 留存物业（不含酒店）运营现金流分析留存物业（不含酒店）运营现金流分析对应启动会模板 01.项目总览及总经理承诺-P1057xx项目投资建议书6.4 投资参数投资参数 销售物业经营收益分析销售物业经营收益分析经营指标经营指标整盘合计整盘合计2010年年2011年年2012年年2013年年2014年年2015年年2016年年7-12月月1-6月月7-12月月1-6月月7-12月月签约信息签约面积（）签约收入（万元）签约均价（万元/）结算信息结算面积（）结算收入（万元）毛利率（%）权益后净利润（万元）权益后净利润率（%）注：毛利率=(收入-成本-营业税金)/(收入-营业税

41、金)对应启动会模板 01.项目总览及总经理承诺-P1058xx项目投资建议书插图标注分期、业态产品分布6.5 投资参数投资参数 销售物业价格规划销售物业价格规划销售物业销售物业销售均价销售均价(元元/)户均售面户均售面()户均总价户均总价()总套数总套数总建面总建面(万万)总销金额总销金额(万元万元)首次开盘首次开盘时间时间售完时间售完时间销售周期销售周期(月月)强销期月均强销期月均销售套数销售套数一期一期产品产品1产品产品2合计合计二期二期产品产品1产品产品2合计合计期期产品产品1产品产品2合计合计请对以下信息进行说明：1.销售物业进行销售分期说明对应启动会模板 10.营销策略-P759xx

42、项目投资建议书插图标注业态产品分布6.6 投资参数投资参数 留存物业留存情况说明留存物业留存情况说明请对以下信息进行说明：1.集中商业留存方式2.酒店留存方式集中商业集中商业时间时间开工时间竣备交付时间开业时间00年00月00日酒店酒店时间时间开工时间竣备交付时间开业时间00年00月00日60 xx项目投资建议书集中商业的收益指标要求：IRR10%及格线，11%良好，13%优秀（从第一笔地价款起算，开业后10年）6.7 投资参数投资参数 集中商业运营收益分析集中商业运营收益分析项目项目指标值指标值1净现值（万元）2内部收益率3动态投资回收期4静态回收期5留存资产价值61xx项目投资建议书6.8

43、 投资参数投资参数 酒店运营收益分析酒店运营收益分析商务酒店的内部收益指标要求(不含地价)：IRR8%及格线，9%良好，10%优秀度假酒店的内部收益指标要求(不含地价)：IRR7%及格线，8%良好，9%优秀项目项目指标值指标值1净现值（万元）2内部收益率3动态投资回收期4静态回收期5留存资产价值商务酒店的动态回收期指标要求(不含地价)：18年及格线，15年良好，12年优秀度假酒店的动态回收期指标要求(不含地价)：20年及格线，17年良好，15年优秀62xx项目投资建议书6.9 投资参数投资参数 项目成本测算项目成本测算各业态土地成本各业态土地成本公寓 元/平米 别墅 元/平米 商业 元/平米

44、写字楼元/平米酒店车库(含人防)元/平米 各业态建安成本各业态建安成本公寓 元/平米 别墅 元/平米 商业 元/平米 写字楼元/平米酒店车库(含人防)元/平米 合价合价成本占比成本占比可售单方成本可售单方成本(元元/)税前项目成本开发成本土地成本土地外开发成本前期工程费配套设施费基础设施费建安及装修工程费环境景观工程费工程相关费用期间费用注：按实际建设面积口径对应启动会模板 08.成本管控-P3、P463xx项目投资建议书6.10 投资参数投资参数 进度计划关键节点进度计划关键节点节点节点编号编号关键计划节点关键计划节点时点时点距离支付首期距离支付首期地价款时间地价款时间1项目摘牌00年00月

45、-2支付首期地价款00年00月-3支付地价款50%00年00月个月4地价款全部付清00年00月个月5项目启动会成果提交00年00月个月6项目首次开盘00年00月个月7项目现金流为正00年00月个月8首期竣备交房00年00月个月请对以下信息进行说明：1.可能影响节点发生变动的风险点附件：地价支付计划明细（时间单位：日）64部门 文件名7.项目投资决策项目投资决策7.1 竞争对手分析竞争对手分析7.2 投资建议投资建议65xx项目投资建议书7.1 项目投资决策项目投资决策 竞争对手分析竞争对手分析请对以下信息进行说明：1.意向主要竞争对手2.报名情况统计66xx项目投资建议书7.2 项目投资决策项目投资决策 投资建议投资建议对本项目的投资建议总述对本项目的投资建议总述请对以下信息进行说明：1.报名主体2.建议投资的土地价格3.建议投资操作策略67部门文件名 感谢聆听感谢聆听 Thanks