临清地产青年城住宅营销策划提案（63页）.ppt

1、 临清*城 营销策划提案 操盘目标 文化：打造临清中央学区首席人文社区 生活：引领临清人居生活品质 品牌：奠定*地产品牌形象 结果：实现*地产名利双收 临清房地产市场大盘林立，市场竞争达到白热化阶段，临清房地产市场大盘林立，市场竞争达到白热化阶段，临清地产不仅仅是依靠价格、地段等简单的满足市场需求临清地产不仅仅是依靠价格、地段等简单的满足市场需求的阶段，品质、绿化、户型、品牌、物业管理等等综合各的阶段，品质、绿化、户型、品牌、物业管理等等综合各方面细节已然成为消费者关注的焦点。方面细节已然成为消费者关注的焦点。现现 实实策动楼盘，促升品质任凭风浪起，稳坐钓鱼台任凭风浪起，稳坐钓鱼台我们坚信 不

2、管房地产市场竞争如何激烈，只要自己的产品是好的，是符合消费需求的，就是永远具有竞争力的！从来不要相信经验之谈，因为经验很快就会过时，而认真分析市场，抓住市场需求，才能真正抓住消费者的购买方向。下面我们通过各个楼盘卖得最好的户型，来看看临清消费者对户型的需求。户型建议荣盛馨河郦舍卖得最好的户型A户型：93平米 95平米三室两厅一卫C户型：81平米两室两厅一卫恒中清园卖得最好的户型F户型：95平米三室两厅一卫据置业顾问透露：来访客户询问最多的户型面积为1、一百零几平米的温馨三室，2、其次为110130平米的舒适三室。中央帝景卖得最好的户型108平米、120平米三室两厅一卫87平米二室二厅一卫大顺花

3、园卖得最好的户型114平米三室两厅一卫95平米二室二厅一卫万嘉观澜国际卖得最好的户型户型总结：由以上对各个楼盘热销户型的分析可知：1、户型基本都南北通透；2、二室二厅的面积集中在7095之间，最大不 超过100平米；3、客厅基本都向阳，边套客厅可以在中间；4、三室二厅的面积集中在90130之间；130 以上的三室有需求，但占少数；5、三室的最好有两个卧室在阳面。知己知彼，百战不殆知己知彼，百战不殆 竞争项目分析与项目推广之道竞争项目分析与项目推广之道竟争项目划分竟争项目划分1 1、地段地段存在可比性存在可比性2 2、产品产品存在可比性存在可比性3 3、总价总价存在可比性存在可比性4 4、客户客

4、户存在同类性存在同类性 竞争项目分析竞争楼盘分析通过调查，临清通过调查，临清*城项目目前城项目目前竟争对手可锁定为：竟争对手可锁定为：馨河郦舍、星悦城、大顺花园、中央帝景、龙凤城、馨河郦舍、星悦城、大顺花园、中央帝景、龙凤城、清园、御水天成、观澜国际以及即将面世的万清园、御水天成、观澜国际以及即将面世的万豪豪星河湾、水岸香榭和鸿基星河湾、水岸香榭和鸿基新龙湾新龙湾荣盛馨河郦舍项目名项目名馨河郦舍馨河郦舍地理位置临清市曙光路东济津河南绿化率41%总建面积22万容积率2.49层数数11、18、33层建筑形态小高层、高层户型面积区间87120130140190 馨河郦舍在产品档次、社区风格、户型面积

5、都较为接近，是主要竞争对手。现优惠完均价3650元/主要卖点：主要卖点：1、市政府旁、市政府旁济津河畔济津河畔22万方园邸大观；万方园邸大观；2、临清、临清人居人居代表作；代表作；优势：优势：上市公司有实力；工程进度快进一步突出了实力雄厚；售楼处建上市公司有实力；工程进度快进一步突出了实力雄厚；售楼处建设的大气且周边布置的漂亮。设的大气且周边布置的漂亮。劣势：劣势：周边环境差，立新版块优势不明显周边环境差，立新版块优势不明显项目操盘手法：项目操盘手法：本项目操盘思路较清晰，先全城叫嚣上市公司开发实力本项目操盘思路较清晰，先全城叫嚣上市公司开发实力雄厚，吸引眼球和关注度，同时建好样板区，做好部分

6、景观，增强客户雄厚，吸引眼球和关注度，同时建好样板区，做好部分景观，增强客户信任感和认知度，逐步推进，入市时机选择较好。主线是认筹客户交定信任感和认知度，逐步推进，入市时机选择较好。主线是认筹客户交定金开盘优惠金开盘优惠100元元/平米，再配合打折和节点性优惠活动。平米，再配合打折和节点性优惠活动。点评-馨河郦舍中央帝景项目名项目名中央帝景中央帝景地理位置曙光路与*路交叉口销售价格销售价格均价4200元/，层差在30元左右，地下车位8.5万元/个，一次性98折，现房销售总建面积36.8万建筑形态 多层、小高层、高层户型面积区间87-121，以两室两厅一卫和三室两厅一卫的户型为主 中央帝景，天雨

7、置业开发，现房和准现房销售，从位置看是首要竞争对手，但其面积90-160平方偏大，均价4200，新楼座交1万开盘抵2万。主打概念：主打概念：临清首席法式浓情，浪漫生活的高端社区临清首席法式浓情，浪漫生活的高端社区 主主要卖点：要卖点：3 37 7万平米法式浓情社区、万平米法式浓情社区、进城就要住中央进城就要住中央、紧邻京华、紧邻京华中学中学 项目操盘手法：项目操盘手法：项目处于老城中心位置，定位高端，实则以地段项目处于老城中心位置，定位高端，实则以地段+配套配套+学区为主打，为临清老城区楼盘的代表。由于目前项目可售学区为主打，为临清老城区楼盘的代表。由于目前项目可售房源较少，新楼座还没有开盘，

8、只是交房源较少，新楼座还没有开盘，只是交1 1万定金开盘抵万定金开盘抵2 2万。万。由于其户型面积偏大，我们项目可以打低总价这张牌应对之。由于其户型面积偏大，我们项目可以打低总价这张牌应对之。点评-中央帝景鸿基龙凤城项目名项目名龙凤城龙凤城地理位置临清市永青路与温泉路交叉口东北侧占地面积60亩总建面积12万容积率3建筑形态12栋小高层、高层户型面积区间105-180平米，以120-160平米大户型为主 项目紧邻运河广场、银座购物广场，处于新老城区交界处，地段优势显著。项目紧邻运河广场、银座购物广场，处于新老城区交界处，地段优势显著。项目定位高端，以大户型为主，均价项目定位高端，以大户型为主，均

9、价44004400，现交，现交5 5万开盘抵万开盘抵6 6万。万。主打概念：主打概念：地王之作，身份象征地王之作，身份象征 临清首府，城市之心，优越之上，领耀全城临清首府，城市之心，优越之上，领耀全城主要卖点：主要卖点：1、处于新老城区交界处，地段优势显著处于新老城区交界处，地段优势显著2、紧靠广场，北临银座、紧靠广场，北临银座劣势：容积率过高，定价过高，且项目自身配套不完善劣势：容积率过高，定价过高，且项目自身配套不完善项目操盘手法：项目操盘手法：现在没确定开盘日期，交现在没确定开盘日期，交5万开盘抵万开盘抵6万，前期定价过万，前期定价过高，开盘成交惨淡。高，开盘成交惨淡。点评-龙凤城大顺花

10、园项目名项目名大顺花园大顺花园地理位置温泉路东首，东环路东占地面积893亩总建面积83.5万容积率2绿化率30%建筑形态小高层、高层户型面积区间110125三居室和以90左右两居室 城市东部大盘，地段及产品优势不明显，以内部配套城市东部大盘，地段及产品优势不明显，以内部配套+价格为主要卖点。价格为主要卖点。均价均价37003700元元/平米平米主打概念：主打概念：百万平米大盘，风情主题商业街百万平米大盘，风情主题商业街主要卖点：主要卖点：1、大顺花园，只卖现房；、大顺花园，只卖现房；2、媒体轰炸，地毯式宣传。、媒体轰炸，地毯式宣传。劣势：位置较偏；由于拖欠工人工资、装修不开电梯等，口碑较劣势：

11、位置较偏；由于拖欠工人工资、装修不开电梯等，口碑较差。差。项目操盘手法：项目操盘手法：以低价格、现房为主卖点，宣传力度巨大，以广告的高投入以低价格、现房为主卖点，宣传力度巨大，以广告的高投入换取成交量。换取成交量。点评-大顺花园星光星悦城项目名项目名星悦城星悦城地理位置临清市*路东首火车站南1公里总建面积60万总户数5000户建筑形态 多层、小高层、高层户型面积区间（一期）94、99、104、108平方米 星光星悦城作为同时期开发的大盘，由于其位置偏僻，主打低价策略，均价3400。主打概念：主打概念：临清人居新标杆临清人居新标杆主要卖点：主要卖点：社区自身配套，价格低社区自身配套，价格低 项目

12、操盘手法项目操盘手法：项目推广和操盘手法稳重，一步步推进，逐项目推广和操盘手法稳重，一步步推进，逐步开展活动，采用低价高折扣（交步开展活动，采用低价高折扣（交1 1万抵万抵4 4万）开盘，客户主万）开盘，客户主要集中在该项目周边。要集中在该项目周边。点评-星悦城恒中清园恒中恒中清园项目位置佳，但由于前期缺少开发资金，主打低价打乱了临清清园项目位置佳，但由于前期缺少开发资金，主打低价打乱了临清房地产市场，价值点不明确，房地产市场，价值点不明确，均价3700。项目名项目名清园清园地理位置温泉路与经一路交叉路口占地面积7.5万总建面积27万容积率2.7绿化率39%建筑形态小高层、高层户型面积区间由8

13、0-141两房、三房组成 主打概念：主打概念：成熟宜居都市社区成熟宜居都市社区主要卖点：主要卖点：地段，价格低地段，价格低 项目操盘手法项目操盘手法：项目前期由于缺乏开发资金，以低于市场价：项目前期由于缺乏开发资金，以低于市场价一千余元积累了部分客源，随着工程的进度和资金的到位，一千余元积累了部分客源，随着工程的进度和资金的到位，价格提升明显，不再具有价格优势，销售出现困难。价格提升明显，不再具有价格优势，销售出现困难。点评-清园竞争项目总结竞争项目总结 竞争项目多以纯粹概念或者地段、价格为主。竞争项目多以纯粹概念或者地段、价格为主。从地段来看，中央帝景是我们首要的竞争对手，但从地段来看，中央

14、帝景是我们首要的竞争对手，但由于其可售房源少、面积偏大，竞争力不大。从户由于其可售房源少、面积偏大，竞争力不大。从户型面积看，荣盛型面积看，荣盛馨河郦舍是现阶段的主要竞争对馨河郦舍是现阶段的主要竞争对手，另外即将面世的水岸香榭也将成为主要竞争对手，另外即将面世的水岸香榭也将成为主要竞争对手。手。虽然，以上楼盘体量有大有小，但营销的失败虽然，以上楼盘体量有大有小，但营销的失败值得深思，成功值得借鉴。值得深思，成功值得借鉴。1、本案运作乃市场搏奕，务求虚实应对，张驰有度。2、本案运作乃资本运筹，有所失则必有所得，本案要舍卒保帅。3、本案运作须集中优势兵力、各个击破，以点带面、以小见大。4、本案运作

15、须兵马未动、粮草先行，万事俱备，成竹在胸，方 可一战功成。5、本案运作不谋一城一池之得失，务求全盘胜局。6、本案操盘须有理有节，既有战略、又有战术。7、本案操作注重现实，走差异化路线。8、本案只有比竞争对手更注重细节方能取胜。9、本案意义重大，对*地产品牌形象的树立至关重要。10、本案更要依托有战斗力的销售团队方可取胜。十十 大大 认认 识识一个项目的操盘成败，关键看开盘一个项目的操盘成败，关键看开盘而开盘的成败，关键看前期蓄客而开盘的成败，关键看前期蓄客而蓄客量，则要看前期的准备和铺垫工做而蓄客量，则要看前期的准备和铺垫工做一：前期准备一：前期准备1、售楼处建设施工、装修；2、营销物料的准备

16、；3、置业顾问的招聘、培训；4、样板房的装修、开放；5、户外形象广告的投放；6、制造营销事件，吸引关注；7、准备开盘。（具体见未来城项目物料准备清单）样板间样板间样板间推动房屋销售的利器随着房地产业的进步与发展，人们的消费观念更加理性，购房者在选择户型的时候，更加注重“耳听为虚、眼见为实”的道理，视觉效应正一步步的走进人们的心里，因为视觉效应更能激发消费者的感官刺激，因此样板间的设计已成为房地产市场激烈竞争中的新宠，从某种程度上说，其起到了为产品品质形象代言的作用。如今，居高不下的房价让绝大多数购房人揪心，但更为让人担心的是拿全部家当购得的居所，在最终交房入住时，让人担心的是房屋的户型设计和房

17、屋质量是否有着致命的缺憾，而样板间注定将成为购房者在选购房屋时所经历的一道心理防线。传统的客户看房基本上是到售楼中心，然后是置业顾问的讲解，看到的是售楼中心的沙盘及模型。这些东西都不会给购房者强烈的视觉冲击，他们不会对所售楼房产生强烈的购买欲。相反假如有一设计的十分合理，功能分区及家具比例、布置等非常符合人的生活方式及人体功能学的样板间的话，那会给购房者带来不一样的视觉冲击。样板间最直接的就是可以给人强烈的现场感，可以让人身临其境，看到样板间就好像看到了自己未来的家，给人以亲切感；同时在样板间里，各功能分区一目了然，生活气息弥漫在房间的每一个角落。这些都能够激发购房者的购买欲望，他们现在不是纯

18、粹的买房子，而是抱着买一个家的心态。USPUSP，即独特的卖点，即独特的卖点，“销售第一诉求主张销售第一诉求主张”。具有具有3 3种特质：种特质：1 1、符合客户利益点、符合客户利益点 2 2、独特性及唯一性、独特性及唯一性 3 3、销售力、销售力 USPUSP的提炼目的：吸引目标客户更多的关注，给其留下深的提炼目的：吸引目标客户更多的关注，给其留下深刻的印象，并促成销售刻的印象，并促成销售二：提炼项目的二：提炼项目的USPUSP针对到临清针对到临清*城项目的卖点城项目的卖点因为还不了解建筑风格、样式等项目信息，因为还不了解建筑风格、样式等项目信息，所以抛开建筑本身来看，只有两个主要诉求：所以

19、抛开建筑本身来看，只有两个主要诉求：1 1、地段、地段城区中心城区中心；2 2、教育资源、教育资源京华在左，一中在右京华在左，一中在右。二：提炼项目的二：提炼项目的USPUSP三：营销策略三：营销策略 1 1、差异化策略：、差异化策略：包括产品品质、产品创新、产品特性、包括产品品质、产品创新、产品特性、营销通路等差异化，建立营销策略的差异性。营销通路等差异化，建立营销策略的差异性。2 2、短平快策略：、短平快策略：坚持短平快的策略（舍小为大为后续高坚持短平快的策略（舍小为大为后续高价做铺垫），一切以产品去化为第一目的。如：团购，价做铺垫），一切以产品去化为第一目的。如：团购，1 1元元送装修等

20、送装修等.3 3、低开高走策略：、低开高走策略：开盘价不要定太高，以打好开盘第一枪开盘价不要定太高，以打好开盘第一枪为基点，为后续涨价创造利润点做好铺垫。为基点，为后续涨价创造利润点做好铺垫。4 4、沿街商铺后期推售策略：、沿街商铺后期推售策略：后期推售，有利于实现利润的后期推售，有利于实现利润的最大化。最大化。四：媒体策略四：媒体策略1 1、根据市场、项目现实状况，选择多种媒体并进行有机组合。、根据市场、项目现实状况，选择多种媒体并进行有机组合。2 2、运用媒体组合策略，提高广告的接触率和重复率，扩大认知，、运用媒体组合策略，提高广告的接触率和重复率，扩大认知，增进理解，而且在心理上能给消费

21、者造成声势，留下深刻印象，增进理解，而且在心理上能给消费者造成声势，留下深刻印象，增强广告效果。广告媒体组合要和市场营销活动、危机公关处理增强广告效果。广告媒体组合要和市场营销活动、危机公关处理联系起来进行。联系起来进行。环环相扣，步步为赢环环相扣，步步为赢教师、白领、企事业单位中教师、白领、企事业单位中高层、中小私营企业主、周高层、中小私营企业主、周边乡镇私营业主边乡镇私营业主客户定位拆迁团购客户拆迁团购客户自住兼投资客户自住兼投资客户投资投资客户客户拆迁户、集团团购、组织团购拆迁户、集团团购、组织团购客户客户投资者、企业主、高级商务投资者、企业主、高级商务人士、单位老板人士、单位老板推售策

22、略推售策略推售策略推售策略 由于本案位置，客户肯定会和中央帝景价格作对比，由于其为现房，因由于本案位置，客户肯定会和中央帝景价格作对比，由于其为现房，因此我们项目定价要适当低于中央帝景，但在做项目的推广时，一定要拔此我们项目定价要适当低于中央帝景，但在做项目的推广时，一定要拔高我们的项目形象，避免给客户低价低品质的印象。另外，一定要与周高我们的项目形象，避免给客户低价低品质的印象。另外，一定要与周边项目形成明显的差异化，制订出不同客户群相对应的推广手法。建议边项目形成明显的差异化，制订出不同客户群相对应的推广手法。建议如下：如下：先引爆市场，再建立品牌形象先引爆市场，再建立品牌形象其一、媒体营

23、销、事件营销，唤起市场的关注、引爆市场；其一、媒体营销、事件营销，唤起市场的关注、引爆市场；其二、师出有名，为大张旗鼓的宣传找一个借口，此为关键；其二、师出有名，为大张旗鼓的宣传找一个借口，此为关键；其三、蓄客、开闸，营造开盘其三、蓄客、开闸，营造开盘”热销热销“的氛围；的氛围；其四、首期推盘量根据前期蓄客量而定，尽量制造开盘即基本售罄的影其四、首期推盘量根据前期蓄客量而定，尽量制造开盘即基本售罄的影响力。响力。推广原则：销售引爆为先，兼顾品牌形象推广原则：销售引爆为先，兼顾品牌形象1 1、广告推广重新定位、广告推广重新定位“以实为主以实为主”，充分展示，充分展示“产品卖点产品卖点”，以看得，

24、以看得见的实惠让消费者迅速动心；见的实惠让消费者迅速动心；2 2、以高密集、全方位的广告轰炸，迅速积累客户，为开盘即形成热销、以高密集、全方位的广告轰炸，迅速积累客户，为开盘即形成热销奠定基础；奠定基础；3 3、将产品优势最大化，以迅雷不及掩耳之势，瞬间点爆市场，尽早实、将产品优势最大化，以迅雷不及掩耳之势，瞬间点爆市场，尽早实现资金回流；现资金回流；4 4、炒热（消除）项目品牌的同时树立企业的市场认可度，使之迅速成、炒热（消除）项目品牌的同时树立企业的市场认可度，使之迅速成为临清的又一亮点。为临清的又一亮点。充分利用已购充分利用已购*地产开发的其他项目的业地产开发的其他项目的业主，老带新送礼

25、品等；主，老带新送礼品等；买房送抵用卷，只限用于附房或者车库、买房送抵用卷，只限用于附房或者车库、车位使用；车位使用；其他抵用卷：旅游、家电、装修等。其他抵用卷：旅游、家电、装修等。其他策略其他策略1 1其他策略其他策略2 2全城送房款或面积全城送房款或面积 制作房款或者面积赠送卡制作房款或者面积赠送卡n n份，每张份，每张m m元元/平米，凭此卡平米，凭此卡购房每套限用卡一张。购房每套限用卡一张。注：此举会引领临清整体观望者关注，吸引人气热潮注：此举会引领临清整体观望者关注，吸引人气热潮其他策略其他策略3推出促销组合拳、病毒营销、网络营销等多手段、立体化营销模推出促销组合拳、病毒营销、网络营

26、销等多手段、立体化营销模式。式。“宏观调控打的是宏观调控打的是组合拳组合拳，我们必须突破传统的营销模，我们必须突破传统的营销模式，以创新的多渠道、大网络复合营销进行突围。式，以创新的多渠道、大网络复合营销进行突围。1 1，通过市区门店和售楼处全面，随时的掌握市场的最新动向，通过市区门店和售楼处全面，随时的掌握市场的最新动向，为项目提供更准确的客户资源信息。为项目提供更准确的客户资源信息。2 2，同时利用本土网络，扩大项目的宣传范围，并挖掘更多有真同时利用本土网络，扩大项目的宣传范围，并挖掘更多有真实购买意向的客户，实现实购买意向的客户，实现“网络化网络化”销售，加快销售速度、节约销售，加快销售

27、速度、节约营销成本。营销成本。3 3、“病毒营销病毒营销”是房地产营销的另类创新模式。通过有效是房地产营销的另类创新模式。通过有效的载体为病毒预埋管线，利用公众的积极性参与行为，让的载体为病毒预埋管线，利用公众的积极性参与行为，让“病毒病毒”很容易从小到大规模扩散。很容易从小到大规模扩散。4 4、网络营销：雇佣写手专门发表叫好帖子，大部分人都说好，、网络营销：雇佣写手专门发表叫好帖子，大部分人都说好，形成跟风潮。形成跟风潮。其他策略其他策略4其他：其他：“地毯式轰炸地毯式轰炸”营销法：扩大推销商品的影响。使顾营销法：扩大推销商品的影响。使顾客形成共同的商品印象。客形成共同的商品印象。“以旧换新

28、以旧换新”营销法：持旧房产产权证复印件，前往营销法：持旧房产产权证复印件，前往售楼部即可享受一定优惠，加折上折的优惠。售楼部即可享受一定优惠，加折上折的优惠。“团购团购”营销法：临清近几年拆迁面积巨大，成立团营销法：临清近几年拆迁面积巨大，成立团购组织，实施让客户联合起来团购的行为。购组织，实施让客户联合起来团购的行为。竞争策略竞争策略客户策略客户策略品牌策略品牌策略 树形象：颠覆传统，独树一帜树形象：颠覆传统，独树一帜 造话题：大事件，全城轰动造话题：大事件，全城轰动 抢市场：多渠道推广创意媒体，抢夺既定客户群抢市场：多渠道推广创意媒体，抢夺既定客户群 蓄水策略：多渠道、广蓄水蓄水策略：多渠

29、道、广蓄水 逼定策略：多节点营销、价格策略逼定策略：多节点营销、价格策略 维系策略：客户联谊维系策略：客户联谊 营销口碑：创造第一口碑营销口碑：创造第一口碑 现场展示：树立第一展示现场展示：树立第一展示其他策略其他策略5其他策略其他策略6还有许多促销方式在此不一一类举，将在后期节点性促销时期逐一推出。总结 细节决定成败市场不断变化，这就要求我们对客户的分析要更细致、对营销手法的分析对路些、对营销的操作把控细致些、对买家的服务细致些，一定要将准买家一一拿下，组建一支充满战斗力的销售团队。推售计划推售计划NO.1NO.1NO.2NO.2NO.4NO.4开盘期开盘期持续期持续期开盘热销期开盘热销期N

30、O.3NO.3蓄势期蓄势期阶段目标阶段目标二次加推二次加推NO.NO.5 5认筹期认筹期NO.NO.6 610月 1月 4月 5月 7月 9月定价原则1 1）价格制定应采取市场比较法、成本推导法、感受定价法相结合的原则。）价格制定应采取市场比较法、成本推导法、感受定价法相结合的原则。2 2）价格制定要考虑本项目的优劣势和开发周期，要采取低开高走、逐步拉动的）价格制定要考虑本项目的优劣势和开发周期，要采取低开高走、逐步拉动的策略，以便切入和引爆市场。策略，以便切入和引爆市场。3 3）价格过高容易产生滞售，不利于后期滚动开发。）价格过高容易产生滞售，不利于后期滚动开发。4 4）价格过低不能实现项目

31、利润最大化。）价格过低不能实现项目利润最大化。为此。根据市调所取得的周边楼盘市场情况以及本项目自身状况，建议每为此。根据市调所取得的周边楼盘市场情况以及本项目自身状况，建议每n n个月个月调一次价格，每次涨幅调一次价格，每次涨幅x x元左右（根据市场而定）。元左右（根据市场而定）。本案媒体推广和费用l 户外包括市内大型户外看板、现场围档、灯箱、道旗、LED液晶等。l 销售资料包括楼书、户型单页、海报、VI延展、效果图、刻章等。l 销售现场道具包括饮水杯、饮用水、咖啡、茶、水电、电话、样板间鞋套等。l 公关费用、SP活动费用能等l 不可预见费用费用，以备在实际推广中灵活使用。说说 明明此费用包括

32、项目销售资料、道具、户外看板、现场围档、公关活动等相关费用，但不含项目销售中心、样板间、园林示范区的建设、配置和装修费和销售佣金。本案销售总额本案销售总额*0.050.05%一、本案广告推广总费用一、本案广告推广总费用本案销售总额本案销售总额*0.050.05%广告费用分配基本比例广告费用分配基本比例：项目广告费用预算项目广告费用预算 推广手段推广手段 具体内容具体内容所占比例所占比例%纸媒广告纸媒广告包括硬广、夹报及新闻炒作包括硬广、夹报及新闻炒作20%20%电视广告电视广告包括形象广告以及电视广告、短信包括形象广告以及电视广告、短信25%25%户外广告户外广告户外大牌、灯箱、路牌等户外大牌

33、、灯箱、路牌等10%10%公关促销活动公关促销活动包括各阶段的展销会及节假日的公关活动包括各阶段的展销会及节假日的公关活动15%15%广告品制作广告品制作包括电视广告的拍摄、楼书、夹报、单页、包括电视广告的拍摄、楼书、夹报、单页、POPPOP、广告制作、广告制作、各类展示系统等各类展示系统等10%10%不可预见费不可预见费不可预见费又称为预备费，又称机动费含（危机公关费用）不可预见费又称为预备费，又称机动费含（危机公关费用）20%20%结尾 本报告在一定预算总量的前提下，投入重本报告在一定预算总量的前提下，投入重点放在推盘前期（约近点放在推盘前期（约近40%40%），广告效果上），广告效果上根

34、据节点进行体现，后续通过有效维护而根据节点进行体现，后续通过有效维护而贯穿整个推广期，保持了费用和效果的双贯穿整个推广期，保持了费用和效果的双重均衡，实际费用可以在各阶段互补参足。重均衡，实际费用可以在各阶段互补参足。景观建议景观建议 小区环境佳，可以全方位地提升整个楼盘的品味小区环境佳，可以全方位地提升整个楼盘的品味和形象，渲染其个性，给楼盘带来无可估量的价值，和形象，渲染其个性，给楼盘带来无可估量的价值，也必须重视项目和景观的协调性。也必须重视项目和景观的协调性。居住区景观的设计包括对基地自然状况的研究和利居住区景观的设计包括对基地自然状况的研究和利用，对空间关系的处理和发挥，与居住区整体

35、风格的融用，对空间关系的处理和发挥，与居住区整体风格的融合和协调。包括道路的布置、水景的组织、路面的铺砌、合和协调。包括道路的布置、水景的组织、路面的铺砌、照明设计、小品的设计、公共设施的处理等等，这些方照明设计、小品的设计、公共设施的处理等等，这些方面既有功能意义，又涉及到视觉和心理感受。在进行景面既有功能意义，又涉及到视觉和心理感受。在进行景观设计时，应注意整体性、实用性、艺术性、趣味性的观设计时，应注意整体性、实用性、艺术性、趣味性的结合。结合。1.空间组织立意原则空间组织立意原则 景观设计必须呼应居住区设计整体风格的主题。不同居住区设计风格将产生不同的景观效果配置，景观设计要追求开阔、

36、大方、闲适的效果；2.体现地方特征原则体现地方特征原则 景观设计要充分体现地方特征和基地的自然特色。如青岛，“碧水蓝天白墙红瓦”体现了滨海城市的特色；而苏州，“小桥流水”则是江南水乡的韵致了。3.点线面相结合原则点线面相结合原则 点线面结合的景观系列是居住区景观设计的基本原则。必须将人与景观有机融合，从而构筑全新的空间网络：(1)亲地空间，增加居民接触地面的机会(2)亲水空间，居住区硬质景观要充分挖掘水的内涵，体现水文化，营造出人们亲水、观水、听水、戏水的场所。(3)亲绿空间，硬软景观应有机结合，充分利用车库、台地、坡地、宅前屋后构造充满活力和自然情调的绿色环境。(4)亲子空间，居住区中要充分

37、考虑儿童活动的场地和设施，培养儿童友爱、合作、冒险的精神。1、全盘委托知名物业公司打点 可以通过招标方式委托物业公司。2、挂靠知名物业管理公司、自我组建团队管理 挂靠知名物业公司，用加盟或者冠名等方式进行合作。3、只聘请前期物业，后续自我组建队伍开发商在交房前期聘请物业管理公司负责前期物业，等项目交付时，自己组建公司来对自己开发的项目予以管理。建议：挂靠知名物业公司或者聘请前期物业公司，后续由开发公司自己管理项目，可增强客户的信任，有利于项目的快速销售。物业管理的选择物业管理的选择 临清市临清市*房地产开发有限公司作为经营房地产开房地产开发有限公司作为经营房地产开发的企业，始终坚持诚信和让利于客户，坚持用自己发的企业，始终坚持诚信和让利于客户，坚持用自己的服务去打动客户。的服务去打动客户。这样一家有追求的地产公司有必要以未来城项目这样一家有追求的地产公司有必要以未来城项目为契机，组建一支自己的专业营销策划队伍，这样不为契机，组建一支自己的专业营销策划队伍，这样不仅可以每年节省数百万元的代理费用，也能为今后开仅可以每年节省数百万元的代理费用，也能为今后开发其他项目做好前期策划，这样既降低了投资风险，发其他项目做好前期策划，这样既降低了投资风险，又能实现利润的最大化。又能实现利润的最大化。最后的建议提案结束！提案结束！THANK YOUTHANK YOU！