宝龙购物广场建造流程与标准手册（2011年版）（258页）.doc

1、寶龍廣場建造流程與標準（2011年版）集團技術標準部 目录第一部分、宝龙项目拓展6第二部分、宝龙项目选址9第三部分、宝龙项目规划方案10第四部分、宝龙项目建造38第五部分、宝龙项目销售71第六部分、宝龙项目开盘107第七部分、宝龙销售控制108第八部分、宝龙广场招商113第九部分、宝龙开业前期培训计划及制度158第十部分、宝龙试营业营销策划及案例220第十一部分、宝龙广场开业249第十二部分、宝龙财务分析264附件273第一部分、宝龙项目拓展一、調研總綱1目標城市商業整體環境調研1.1城市社會環境1.1.1自然環境（如地理、地勢、行政區劃分，氣候條件等）；1.1.2人口環境（調研城市近年人口變

2、動對比分析及形成原因）；（附表五）1.2地區或城市的經濟特性（國民經濟產業結構和主導產業），包括收入、消費結構及經濟發展規模、趨勢、速度和效益。1.2.1地區生產總值分析（附表六）1.2.2社會固定資產投資及社會消費品零售總額近年狀況對比分析（附表七）1.2.3地區或城市的居民收入情況、消費結構和消費水準。人均收入情況分析（附表八）消費水準與消費結構情況統計與分析（附表九）恩格爾係數恩格爾係數=食品消費額/人均消費支出根據聯合國糧農組織標準，恩格爾係數：在59%以上的為貧困；50%-59%的為溫飽；40%-50%的為小康； 30%-40%的為富裕；小於30%的為最富裕。2目標城市商業地產環境調

3、研2.1商圈分佈、商業的構成（市場與商業街區）與消費者來源。2.2現有市場的名稱、經營年限、經營形式、經營定位、優勢品類。（附表十）2.3現有市場的規模、區域影響力、區域排名、改擴建空間。2.4地區或城市房地產開發、房地產平均價位。（附表十一）3專案用地情況分析3.1城市未來發展方向3.2專案地塊自身情況（附表十二）3.3專案周邊交通狀況。3.4專案所在地區的經濟結構、人口及其基礎設施情況等。3.5項目周邊的商業設施氛圍。3.6本項目可比市場，現經營投資戶對房地產的環境、功能、格局、售後服務的意見及對我們項目的接受程度。3.7風險預測（專案資源的SWOT分析）。4消費來源及輻射力調研2.4.1

4、消費來源調研（現有商場消費群體的類型、來源、消費目的與消費習慣）2.4.2消費需求力調研（現有商場消費量、消費方式、消費頻率）2.4.3主要宣傳媒體調研（附表十三）5競爭對手情況調研5.1競爭及潛在競爭者的實力和經營管理優劣調研（附表十四）5.2競爭者價格的調研和定價情況的研究5.3對競爭對手行銷策略6城市政策法律環境調研（附表十五）7調研的初步結論結合上述分析，得出初步市場調研結論。8各城市之間資料對比分析（附表十六、十七）8.1城市整體環境對比分析8.1.1地區生產總值：8.1.2全社會固定資產投資：8.1.3社會消費品零售總額：8.1.4城市居民人均可支配收入： 8.2城市基本狀況對比分

5、析8.2.1房屋施工、竣工面積： 8.2.2商業、住宅銷售均價： 8.2.3全市人口與城區人口： 8.2.4全市面積與城區面積： 8.3居民消費水準和消費結構情況對比分析8.3.1城市居民人均消費支出： 8.3.2食品消費支出占比：8.3.3服飾消費支出占比：8.3.4交通通訊消費支出占比： 8.3.5年娛教服務消費支出占比： 8.4城市居民投資取向對比8.5城市商鋪租金價格對比分析8.6商業用地土地價格與稅收等相關政策對比8.7城市產業導向對比分析8.8城市投資利與弊對比分析第二部分、宝龙项目选址一、選址的意義：隨著集團商業地產業務不斷擴張，相對統一的開發模式就顯得極為重要。從全國的情況看土

6、地儲備應該是一個先行指數，企業不是有一塊土地就夠了，在保持企業連續發展的過程中，土地儲備會起到重要的作用。對於一個大的開發企業來講，需要保持品牌的延續性和市場的佔有率，就必須保持在市場有不斷的供給，也就是要今年儲備明年、後年、大後年的土地，因此土地儲備的第一步關鍵因素就是選址。在商業地產業中有一句名言：“專案成功的第一條件是選址，第二條件也是選址。”現代大型商業地產的選址，必須同時具備三個條件：一是地理位置能代表城市商業發展的新趨勢；二是交通便利；三是必須擁有相當數量的中高收入的消費群體。 選址就是商業地產專案位置的選擇、確定和評估，這對於開發商來說是非常重要。同時，商業地產項目的空間位置也是

7、形成差別化甚至壟斷經營的重要條件。二、集團選址的標準：本著深耕吉林的發展方針戰略，在吉林省各地級城市進行商業地產項目開發（主要以通化、松原、四平、延吉為主要目標城市）。集團選址標準為：1.城市整體環境1.1 城市常住人口：50萬以上。1.2 城市年GDP在400億元以上，人均GDP達15000元。1.3 城市全社會年固定資產投資200億元以上。1.4 年社會消費品零售總額180億元以上。1.5 城鎮居民人均年可支配收入12000元以上。1.6 年人均消費支出5000元以上。1.7 城市規劃重視第三產業。1.8 未來兩年內政府領導不涉及到大範圍換屆。1.9 該城市有明顯的支柱產業。1.10 政府

8、給予的優惠政策不低於同類級別的商業專案。1.11 城市房地產行業年開發量100萬以上，竣工量50萬以上。1.12 住宅地產均價在2000元/以上，商業地產均價在4000元/以上。2.專案地塊條件2.1 地塊要求：淨地、5通一平。2.2 地塊面積：商住總體面積35-50萬，商業用地面積10萬左右。2.3 項目位置符合城市未來發展方向。2.4 項目用地永久性供電和動力電達到項目標準。2.5 專案供熱條件能夠不連接市政熱力管道集中供熱，可自行解決。2.6 專案用地通訊（有線電視、電話、網路）有地下管道。2.7 距市中心車程不超過15-20分鐘。2.8 專案周邊經停公交線路不少於5條。2.9 項目可視

9、性佳（50米以外易見），臨街面寬度不低於200米。2.10 專案地塊要求規整。2.11 專案商業開發地塊至少比鄰一條城市主幹道(雙向6車道)或兩條交通次主幹道（雙向4車道）交匯處，沒有立交橋、河流、山川等明顯阻礙物。2.12 距項目1.5公里無經營面積超過50000的同類業態為佳。第三部分、宝龙项目规划方案隨著國民經濟的發展壯大，居民生活水準的不斷提高，休閒、餐飲、購物、娛樂、商務、文化等功能業態相結合的“一站式主題購物中心”正逐漸被人們所青睞。順應這種新的消費潮流，近年來，單體商業地產項目從幾萬平方米發展到幾十萬平方米，從單棟建築形態發展到多棟建築群落。雖然開發形勢火熱，但商業地產專案擱淺或

10、開業後運營困難的現象時有發生。這就要求我們在實際操作中，須充分考慮商業地產定位、業態組合、設施規劃的商業屬性，商業屬性是專案開發的根本點，貫穿專案開發、設計、建設、運營的每個過程與環節。 我們將商業地產規劃總結為商業規劃、建設規劃、商業運營管理模式規劃三大部分：一、商業規劃商業規劃是通過前期大量詳細而周密的市場調研對專案進行可行性分析，確定專案綜合定位、業態組合及功能設定、主力店設置等。市場調查和可行性分析是這一階段工作的基礎，確定定位、業態及功能設定是這一階段的設計目標。綜合定位是在項目市調及可行性分析的基礎上回答項目“是什麼、做什麼、如何做”的問題。要對專案科學定位，首先要對專案進行科學的

11、分析，分析專案自身及資源條件。主要方式是對專案進行SWOT分析，而後對專案進行戰略定位（確定專案整體開發規劃思路與目的）、業態定位、功能定位、主題定位 、形象定位、目標客戶定位、目標消費群體定位、商圈定位等。1.商業規劃依據1.1市場調查專案的規劃設計須依據市場調查得出定位結論，需各專業人士運用技術手段，行銷推廣策略來共同完成。對專案本身的業態選擇、組合、分佈和面積占比，品類選擇、分佈和面積占比，對商鋪劃分、建築形態、區域和樓層功能、人流導向系統、專案環境及配套設施等進行預先設定，用以協調專案的工程規劃設計和建築設計。1.2商家需求在考慮商家需求時，著重看重主力店的需求。對於主力店來說，其業態

12、規模、功能流程、規劃設計等都是由自己來確定，不同的連鎖主力店有自己不同的功能要求，這些要求與設計是由商家決定的，我們須事先與相關意向店家進行溝通，不可盲目的自行規劃設計。否則，如與商家要求大相徑庭，就只能增加前期不必要的成本浪費和後期的招商難度。1.3消費者需求設計規劃必須富有時代感以滿足市場需求，同時又滿足消費者的感受和興趣，激發消費者更深層次的渴望，以求在其他競爭對手不斷改造升級中持續發展，立於商業潮頭。2.業態、功能及面積配比規劃獨具中國特色的概念式SHOPPING MALL業態，這種業態是一個無顧客層次限制、集中了多種零售業態和服務設施的多功能綜合體，它具有生態化的“一站式、多功能、休

13、閒性”特點,服務功能齊全，不僅滿足購物需要，而且也滿足休閒、娛樂、文化、觀光和餐飲等需求。因此，在進行業態組合時，經營品項要考慮吃、穿、居、用、玩、樂、賞、遊等內容的合理配置。在租售方式上，現在我們普遍採用的是把鋪位出售給中小投資者、出租給零售商的方法，這在資金回流方面是很重要的。地產後期的運營管理營造商圈氛圍及號召力，彙聚商業客流所帶來的巨大升值空間是相當可觀的。以我們省內地級市人口規模、消費水準和購買力現狀來看，我們預打造一個單體商業房地產項目，建築面積最好控制在10-12萬左右。營業面積規劃按占比50%-65%計算，其購物功能的規模宜占總體營業面積的60%-80%之間，層數控制在3層以下

14、（原則上為一層，也可根據實際情況設地下一層，輕鋼結構）。以下我們對總建面積為10萬的商業樓盤作規劃，營業面積以總建的60%計算，（ 6萬），如樓體為三層建築，則每層可規劃的營業面積為2萬。2.1主題百貨日用生活館2.1.1區域規劃面積：4萬，占總體面積40%。 百貨店作為本項目的核心主力店，其強大的聚客功能可極大的帶動樓層整體人氣和客流的合理流動，延長顧客在樓層停留的時間。2.1.2經營方式：租賃式經營2.1.3物業產權：物業分零銷售產權（為便於整體佈局的規劃及日後管理，全部採用投資形式，也可根據實際出售情況，劃出部分鋪位做自營），10年返租，物業整體租賃給經營主力店及次主力店或最小單位經營戶

15、。 2.1.4收益方式：收取固定租金；通過百貨經營提升物業價值，實現物業升值。 2.2專業店家居建材館2.2.1區域規劃面積：3.5萬，占總體面積35%。符合項目業態定位要求，是項目主要的購物功能之一，滿足一站式購物的需求。2.2.2經營方式：租賃式經營2.2.3物業產權：銷售部分產權（為便於整體佈局的規劃及日後管理，全部採用投資形式，也可根據實際出售情況，劃出部分鋪位做自營），10年返租，物業整體租賃給經營主力店及次主力店或最小單位經營戶。2.2.4收益方式：產權銷售，實現房地產收益； 租賃，收取固定租金並實現物業升值，進行資本運作。 2.3服務功能區美食、娛樂、室內公園 2.3.1區域位置

16、及規劃面積：佔據整個頂層，規劃面積：2.5萬，占總體面積25%。構成獨具中國特色的“SHOPPING MALL”；為顧客提供方便、快捷、全面的服務；有效地與其他業態共用人流。 2.3.2經營方式：租賃式經營2.3.3物業產權：自主產權2.3.4收益方式：收取固定租金；通過經營提升物業價值，實現物業升值，進行資本運營。2.4租售比例測算2.4.1擬建三層假以總建面積為10萬，土地價格550元/，專案占地面積為6.7萬，建安成本為1500元/。我們來測算出售占比是多少可以收回成本。原始投資 = 購地成本 + 建安成本 = 550元/ 67000 + 1500元/ 100000 = 3685萬元 +

17、 15000萬元 = 18685萬元 1.87億元如平均3000元/： 1.87億元3000元/=6233310萬 100% = 62% 3500元/： 1.87億元3500元/=5342910萬 100% = 53% 4000元/： 1.87億元4000元/=4675010萬 100% = 47% 4500元/： 1.87億元4500元/=4155610萬 100% = 42% 5000元/： 1.87億元5000元/=3740010萬 100% = 37% 5500元/： 1.87億元5500元/=3400010萬 100% = 34% 6000元/： 1.87億元6000元/=31167

18、10萬 100% = 31% 6500元/： 1.87億元6500元/=2876910萬 100% = 29% 7000元/： 1.87億元7000元/=2671410萬 100% = 27% 7500元/： 1.87億元7500元/=2493310萬 100% = 25% 8000元/： 1.87億元8000元/=2337510萬 100% = 23% 8500元/： 1.87億元8500元/=2200010萬 100% = 22%2.4.2擬建一層假以總建面積為10萬，土地價格550元/，專案占地面積為14萬，建安成本為1000元/。我們來測算出售占比是多少可以收回成本。原始投資 = 購地

19、成本 + 建安成本 = 550元/ 140000 + 1000元/ 100000 = 7700萬元 + 10000萬元 = 17700萬元 1.77億元如平均3000元/： 1.77億元3000元/=5900010萬 100% = 59% 3500元/： 1.77億元3500元/=5057110萬 100% = 51% 4000元/： 1.77億元4000元/=4425010萬 100% =44 % 4500元/： 1.77億元4500元/=3933310萬 100% =39 % 5000元/： 1.77億元5000元/=3540010萬 100% =35% 5500元/： 1.77億元550

20、0元/=3218210萬 100% =32% 6000元/： 1.77億元6000元/=2950010萬 100% =30 % 6500元/： 1.77億元6500元/=2723110萬 100% =27 % 7000元/： 1.77億元7000元/=2528610萬 100% =25 % 7500元/： 1.77億元7500元/=2360010萬 100% =23 % 8000元/： 1.77億元8000元/=2212510萬 100% =22 % 8500元/： 1.77億元8500元/=2082410萬 100% =21 %2.4.3結合我們以往開店的經驗及實際資料，建議：以上資料顯示，

21、結合地級城市實際經濟情況，無論專案擬建為一層還是三層，其售價在4500元/-6000元/，銷售面積控制在30%以內較為合適。注：以上功能規劃、租售面積占比測算等在專案實際運作中，還須視實際情況加以變動，這裏只是假以總建為10萬的項目進行相關說明。2.5.專案定位與規劃上的風險規避在專案定位與規劃上可能出現的問題：定位不清晰；功能的分佈不合理；業種的組合比例與組合情況不合理；經營主題不明確等，為了避免問題出現，在此階段的工作要注意以下幾個方面：2.5.1專案的定位來源於對市場的充分瞭解，所以必須進行詳細的市場調研分析，（包括市場概況與消費者行為、需求的調查，區位經濟狀況，區位市場的未來發展規劃，

22、行業的發展潮流與趨勢等），通過詳細的市場調研分析，從而確定目標消費群體及主力消費群體，以達為專案的開發進行明確定位。2.5.2在市場調研中對於調研的資訊來源，抽樣樣本，資訊的類型，資料處理辦法等都要做到真實、準確、科學、客觀以確保調研結果的真實性、科學性、客觀性。2.5.3定位來源於市場調研分析的結果，而規劃設計則必須依據定位進行。由於市場的發展速度極快，所以在規劃設計時首先滿足目前的市場需求的情況同時，要做到適當的超前，以順應市場的發展；在規劃設計時要明確其經營主題。2.5.4作為商業規劃，其業種的規劃組合設計尤其重要，每個業種在整體商業中所在的比例與所處的位置都要通過仔細的、精心的設計，以

23、達到每個業種之間能相互補充，相互推動而不是相互進行激烈的競爭。2.5.5在業種組合的過程中，每個業種的消費者層次不能相差太遠，但也不能完全重疊，這樣會造成目標客層的分散，從而對於日後整個項目的經營不利。3.主力店組合及面積規劃一個成功的主力店進駐，將為項目帶來巨大的品牌效應，減少招商成本，縮短招商時間，使項目儘快地進入經營軌道。同時，主力店的引進，可以幫助提升整個項目的價值。3.1主力店的面積占比成功的商業結構研究表明：在一個正常運營的商業項目中，主力店所占的比例應為總體經營面積的30%-50%。主力店面積越大（高於50%），所占比例就越高，則商業經營的結構越穩定，但整體租金收入卻較少；相反主

24、力店面積越小（低於30%），所占比例就越少，則商業經營的可變性越大，但預期來自經營散戶的租金收入卻相對較高。主力店不是多多益善，一個大型項目有3-5個為合適，而且主力店要與城市區域特徵相結合，如在市中心可以是百貨店，而次中心的不妨建超市，郊區則可以作建材市場等。3.2主力店類型3.2.1現代百貨主力店國商、大商、上海百聯、新天地等。3.2.2家居建材主力店月星、居然之家、紅星美凱龍、藍景麗家、吉盛偉邦、好百年等。3.2.3家居建材超市百安居、東方家園、家德寶等。 3.2.4日用品超市家樂福，沃爾瑪、華聯、美廉美、物美、麥得隆、大福源等。3.2.5專業店獨立專業店：ITAT、海瀾之家等；連鎖專業

25、店：屈臣氏（屬專業護理店）、國美、蘇寧、肯德基、麥當勞、加州牛肉麵、鬥牛士牛排、上島咖啡、星巴克。3.2.6品牌專賣店報喜鳥、雅戈爾、七匹狼、莊吉、勁霸、紅蜻蜓、百麗、菲姿、哥弟、歌莉婭、埃古、森馬、卡馬、TOTO、科勒、皇朝傢俱、芝華仕等。3.2.7功能店休閒娛樂：影院、咖啡吧、茶吧、球館、電玩、遊樂設施等；配套功能店：美容護理、洗車行、洗浴、快捷酒店等。3.2.8美食店成品：老昌、阿滿、中之傑等；中高檔餐飲：大宅門、灶王爺、牛扒店、東方餃子王、米鍋店等；速食、特色小吃：一般針對內部員工、快速流動人員等。3.2.9醫藥連鎖店吉林健康萬家、深圳美信、珠海濟生、北京金象、廣西嘉進等。3.3主力店

26、的招商3.3.1吸引主力店的因素3.3.1.1合理的定位與之相呼應。3.3.1.2與之相匹配的業態組合。3.3.1.3建築設計、建造指標一定要滿足。層高、進深、柱距、荷載、廣告位等，天然氣、上下水的預留，這些因素決定了主力店能否進入，這和價格沒有關係。3.3.1.4專業的商業團隊（不妨借助仲介機構）。3.3.1.5價格和付款方式：招大品牌，要放棄一些近期的利益，包括價格要有足夠的吸引力，放水養魚,這樣才有利於我們的成功。3.3.2主力店招商分佈列表（供參考）：序號功能項目功能類型內 容1零售設施核心主力店百貨、綜合超市等輔助主力店時裝、電器、家居、書店、音像店等各類專業店配套輔助店不同地區商品

27、特色店2文化娛樂設施核心主力店動感影院、科技展覽等輔助主力店兒童樂園、體育場館等配套輔助店藝術攝影、旅行社、網吧、酒吧、書店等 3餐飲設施核心主力店中餐、咖啡西餐、美食廣場等輔助主力店速食類、風味小吃類等配套服務設施賓館、寫字樓、銀行、郵局、診所、美容美髮、停車場、汽車養護等3.3.3主力店招商實行定制式操作在產品規劃、設計階段要與主力店商家見面，要把他們設計的要求拿過來。沃爾瑪、家樂福、樂購、百安居、歐尚、易初蓮花等大型主力店的引進是招商工作中的重中之重。另一方面，這些大賣場也非常看好中國的市場，這些商家在選址標準上有很多要求，並且很多標準可能與專案原來的規劃有很大的出入，需要修改規劃設計。

28、據此，我們需在項目初期就與相關的意向主力店進行溝通，事先根據主力店的需求量身訂做3.3.4招租主力店的利弊分析3.3.4.1利益：很強的集客能力；具有成熟、良好的品牌形象，對於提升商業地產的形象有很大作用；進駐之後，我們可以進行長期的持有，也可以進行帶租約的銷售，使經營進可攻，退可守；對一些小的商家和品牌有明顯的帶動作用，這點也是稱其為主力店的主要原因；很強的廣告效應，自身的品牌拉動、集客能力，投放品質很高的廣告，都對商業項目有很強的廣告效用。3.3.4.2弊端：對租賃價位的要求很低；會簽訂很苛刻的條款，比如排他性的條款，家樂福進駐後就不再要有超市進入了，國美電器進入後就不再需要蘇寧電器進入了

29、；管理本身很成熟，在後期營運的時候，想納入到整個專案管理中很困難，因為它有自己的個性，有自己的管理方式，實際整體的運營中，特別是在後期營運，與我們磨合難度比較大，對後期管理者的操作要求也比較高；防範法律的風險，越是成熟的主力店，比如沃爾瑪、家樂福、麥德隆，包括國美電器，這種成熟的商場租賃合同非常厚，有幾百條條款來制約我們，給它自己的經營騰出空間。在這方面我們的一些承諾，包括合同中的一些條款，如果沒有達到要求，主力店往往會用法律的手段討公道。3.3.5主力店招商中風險的規避3.3.5.1主力店與個性店並存正面的效應是：主力店的強大集客功能將會輻射到在同一屋簷下的個性店，從而提升整個商場的經營業績

30、，達到雙贏。負面的效應是：主力店與個性店所經營的商品或目標顧客容易出現重迭，最終造成惡性競爭，削弱整體效益。規避思路：專案在招商時，我們先根據自身的專案定位和發展戰略，對需要引進的主力店先設計一個科學相容的框架，理想狀態當然是把主力店當作一個“大型”的個性店，能清楚地與其他零散租戶區分開。在與引進的主力店進行談判時，立足於整個商場的長遠發展，對其入場經營的商品組合進行適當的調整，以期與以後進場的其他商家形成互補。3.3.5.2個性店獨行正面效應是：避免主力店與個性店將來發展可能出現的衝突和對專案整體形象帶來的影響，增加租金收入。負面效應是：購物中心缺乏領頭羊，沒有集客與留客的專案，會同時減弱潛

31、在商家的進場信心和消費者的光顧興趣。規避思路：主力店最大的效用就是提升整個購物中心的集客能力和其他商家的進場信心。因此要彌補這兩樣損失，就必須在零散租戶的組合設計上和樓層佈局上下大功夫。如引進能更好地、更全面地迎合消費者需求的功能店、主題店和品牌旗艦店，從而間接替代了主力店的主要功能，但注意經營上不可重迭太多。4.商場平面佈局規劃通過設計科學、裝飾優美、佈局合理的專案規劃來誘導消費者的購買情緒、刺激消費者的購買欲望並最終完成購買行為。我們在進行佈局設計前要與工程部門進行充分的溝通，詳細掌握工程中空調間、消防設施、風機房、變電室、洗手間等分佈情況，以便於在平面佈局規劃時做以充分的避讓。如相關設施

32、對日後總體經營會帶來影響，不合乎商業規則的，須與工程部事先做以協調，在不影響大局的前提下做以調整，以免日後再進行改建，造成費用浪費。在建築設計上須充分注意動線設計的科學性，避免由於區域死角所帶來的物業價值的損失；其次，結合專案特徵、定位以及專案所處商圈的具體情況，把握差異化競爭策略，合理控制和規劃各品類營業面積的比例。4.1品類佈局平面佈局中，首先要做的是根據總體面積及專案實際情況劃定各商場面積及各品類在商場中所佔據的比例。進行品類佈局時，要充分考慮各品類間的聯帶性、鏈結性。4.1.1商場為三層建築：方案1：建築面積33333/層，可出租面積按60%計算為20000/層3層功能娛樂（20000

33、）：室內公園、餐廳、影院、休閒、健身、KTV等2層傢俱商場（10000）、日用生活館（10000）1層超市（3000）、建築裝飾材料（15850）、家電（1150）說明：該方案適宜於地勢落差較大項目（具體可參照吉林新生活項目用地）。從低側進入一層，是超市、建築裝飾材料及洗車行（我省地級城市洗車業較滯後）等。從高路面一側進入一層（實際是我們的二層）是日用百貨及傢俱商場。我們的功能娛樂放入項目頂層。具體規劃如下：一層：超市 3000建築裝飾材料： 17000品類數量單體面積品類面積家裝3-5家80-100300-500櫥櫃10-15家100-1502000櫥衛家電6家50300家電10家50500

34、20家20-35650散熱器6家50300燈具10-15家1001500吊頂材料6家50300瓷磚20家2004000潔具20家2004000地板30家601800壁紙5家50250油漆塗料10家50500鐵藝樓梯5家50250藝術玻璃3家50150二層：傢俱 10000品類數量單體面積品類面積板式傢俱12家2002400沙發軟床15家2003000實木傢俱5家2001000古典傢俱8家2502000兒童傢俱5家2001000其他傢俱3家200600日用生活 10000品類數量單體面積品類面積服裝商場 4000淑女裝 1000 10家3030028家20-25700少淑裝 8056家30180

35、25家20-25625男 裝 9505家5025010家3535014家20-25350羊絨（毛） 44510家30-50445量販休閒 60020家20-25500羽絨服 2004家50200鞋帽商場 2010男皮鞋 4908家3024010家20-25250女皮鞋 4908家3024010家20-25250運動區 5307家503506家20-30180布鞋等 20010家20200箱 包 2004家30-50200帽 子 1006家15-20100兒童商場 910童裝（內衣）12家20-25300童鞋10家20-25250童車4家20-25100玩具4家20-25100婦嬰用品7家20-

36、25160百貨商場 1410洗化用品 24012家15-20240文體用品 1806家30180針織內衣 3806家301808家20-25200工藝用品 3006家20-2515010家10-15150絲巾（飾品） 606家1060鐘錶眼鏡 1506家20-25150其 它 100-100紡織商場 1670裝飾布 5604家502004家3012012家15-20240床上用品 6106家50-6036010家20-25250棉 布 20010家20200車 飾 1502家501002家20-2550家居飾品 1506家20-25150三層：娛樂功能館 20000品類數量單體面積品類面積功能

37、店 8000餐廳6家150-3001500大眾餐廳10家8-121000休閒區3家200500m客房-5000室內公園 6742影院1家20002000檯球1家280280保齡球1家420420乒乓球1家120120旱冰場1家810810籃球場1家200200羽毛球1家600600兒童樂園1家800800電玩城1家800800高空纜車1家72（月臺）72轉馬1家8080碰碰車1家200200激戰鯊魚島1家210210釣魚島1家150150方案2：建築面積33333/層，可出租面積按60%計算為20000/層3層燈具、家裝（5000）功能娛樂（15000）：室內公園、餐廳、影院、休閒、健身等2層

38、家居建材（20000）：傢俱、裝璜材料、裝飾材料、陶瓷潔具、五金等1層日用百貨（20000）：服裝、鞋帽、紡織、百貨、超市及功能店等方案2說明：適用於沒有落差地塊，根據消費者的消費習慣，將日用生活類商品放入一層，家居建材放入二層及部分三層。日用生活規劃為10000，超市及功能店（肯德基、洗車行等）規劃為10000，家居建材規劃為20000，功能娛樂規劃為15000考慮到實際情況在一層增加了相關的功能店，同時將娛樂功能層的客房5000變為家居館面積。具體品類佈局規劃同方案1表格。4.1.2商場全部為一層建築方案3：建築面積100000，可出租面積按60%計算為60000功能娛樂（15000）：結

39、合實際情況下風下水處室內公園、餐廳、影院、休閒、健身、超市（功能店）等景觀通道日用百貨（25000）：服裝、鞋帽、紡織、百貨等家居建材（20000）：傢俱、裝璜材料、裝飾材料、陶瓷潔具、五金、燈具、家裝等方案3說明：這種佈局的好處：一層商鋪在我們前期出售時，單位面積的售價相對較高。整體平面佈局比較易於規劃，日用百貨可規劃可出租面積為25000，家居建材20000，功能娛樂15000（其中將超市及各類功能店放入該館），規劃中面積可不受樓層限制。功能娛樂項目能帶來旺盛的人氣，須結合實際情況放入下風下水（相對僻靜）區域，同時一層佈局可以節省食品區域面積。消費者來店購物可在一層全部完成，比較方便。這種

40、佈局的弊端：面積開闊，二大館品類之間的鏈結相對要費些心。同時需做好相關的二大館中間通道的景觀設計。具體品類佈局規劃同方案1表格。4.2平面佈局平面設計的內容是確定通道的形態，商鋪佈局和面積大小，為所有承租戶提供一個互利互惠的機會，最大限度為每個承租戶帶來穿行人流，提供最多的購物機會。4.2.1通道設計 4.2.1.1通道的寬度：通道的寬度是根據商場的經營定位、商品的種類、性質、顧客人流和數量來確定的。一般主通道寬度為8-9米，副通道寬度3-4米，次副通道的寬度在2-2.4米。4.2.1.2通道的長度：主通道的長度視專案實際情況而定，但須遵循通暢、無阻。而店鋪內通道的長度一般視品類的不同，設置在

41、30-50米之間就須有一分路口，這樣以緩解消費者在購物時的視覺疲勞感（這一點在下面商鋪的設計中也會提到）。通道和店堂之間最好不設階梯或坡度。通道主牆面盡可能採用外牆磚，這樣可令人們有漫步室外的感覺。4.2.1.3通道設計要點：要點一：脈絡清晰商場內通道設計要清晰，且主、副通道寬度需有區別。通道脈絡設計好壞，不僅影響對人流的疏散，同時也影響商鋪佈局。要點二：與指引標誌結合指引標誌設計主要是指引消費者目標方向，一般要突出指引標誌，在通道交叉部分設置。4.2.2商鋪設計商場內部邊緣以邊店形式設計，做為大型的品牌店，日用百貨店進深設置在5-7米，店面寬度設置在5-10米之間為宜。家居建材類店鋪：傢俱的

42、進深設置在12-15米，店面寬度設置在8-10米。建材類的進深設置在12-15米，店面寬度設置在8-10米。為充分反映時代感、營造商業街氛圍，商鋪設計成背對背門店的形式，地磚採用仿古式、牆面以外牆磚形式鋪設，同時可在牆面安裝壁燈，並可局布配以綠植、小景觀等，以使人們逛商場宛如散步於城市步行街。同時，為減少消費者的視覺疲勞，每一排商鋪的總長度應根據品類的不同控制在30-50米之間。柱距的寬度直接影響著鋪位橫、縱向的寬度，柱子不宜落在通道及店面中，可將其規劃於店鋪邊緣，視柱距的寬度調整店鋪面積。4.2.3動線設計動線設計上除各大主通道需正對商場各門外，其他副門無須正對通道，可設計成一入門正對的是鋪

43、位，通道從鋪位兩側設置。通過動線的設置以引導消費。4.3品牌規劃品牌規劃須尊重品牌市場發展戰略，尊重商場的定位，盲目求高是不現實的，應該客觀規劃出切實可行的目標品牌計畫。4.3.1規劃內容：理想的目標品牌規劃；目標品牌退換規劃；應急品牌規劃。制定目標品牌計畫應該綜合考慮項目經營的經濟效益與項目形象定位要求的關係，合理控制、科學搭配不同定位的品牌配比。同時在規劃品牌落位時，科學利用專案不同區域的商業價值，把握品牌之間不同形象、價位、色彩、風格等協調過渡。 4.3.2品牌商品落位隨著品類規劃及動線設置完成後，我們將進入各品類品牌商品落位階段。我們可根據實際的定位進行規劃，例如我們將定位於以中端為主

44、，兼顧高、低端的定位，那麼我們結合本商場的實際情況，確定屬於我們的一、二、三線商品，並進行占比落位。一線品牌：10%二線品牌：70%三線品牌：20%結合目標品牌計畫，在進行第一輪落位後，還需儲備後補品牌及應急品牌，以防招商過程中出現品牌輪空現象，第一輪落位品牌與意向性儲備品牌的比例基本為1：2。二、建設規劃建設規劃設計是在專案定位、物業功能組合、可行性分析等基礎工作完成後進行的。這個環節要求在設計建設配套方案時，必須充分考慮專案的商業屬性、定位以及專案的業態組合和功能，不能單純的從控制成本或建築藝術性方面考慮。 在進行建設方案設計時，需要把握好三個方面： 城市基礎設施發展狀況；城市未來規劃發展

45、趨勢；項目主要主力店和主要功能區基本物業需求，主要是電力、消防、安防、通風、給排水、暖通、弱電、電梯等。 1.商家的要求在做規劃時，要充分考慮商家的經營需求，做以事先的溝通，尤其是主力店的進店要求，然後與工程部門聯繫以書面形式遞交。1.1向工程部門提交普通店面的需求在平面佈局規劃完畢後，需對商場的電量、上下水等方面與工程部門進行事先的溝通。由工程部門核算出總的用電量、排煙量、上下水的安裝等。各商場需向工程部門提報平面佈局圖及相關書面要求，包括：1.1.1多少個鋪位，每個鋪位是否有特殊的要求。1.1.2每個鋪位二次照明大致的用電量。1.1.3通道照明達到什麼程度，需要什麼光源。1.1.4食品美食

46、區還需提供：電量：熟食加工、麵食加工等需要的總電量；排煙：多少鋪位需安裝排煙設備，有蒸鍋的多少鋪位，出售油炸食品的多少鋪位等；有多少鋪位需有上下水。1.2主力店的進駐要求簡單地總結出多家世界500強大賣場在選址方面的一些標準，擬定面積在1500020000平方米的大賣場在選址上一些共性的標準：1.2.1賣場硬體進深：賣場臨街面與進深（即長寬）標準比例為74柱距：810米，在當地消防部門及設計允許的情況下儘量減少承重牆，令營業面積最大化層高：淨高45.5米單層面積：不低於5000平方米樓板承重:不低於450公斤/平方米入口門：寬度達到8米至12米1.2.2賣場配套坡梯：賣場多於一層的每層須配置兩

47、部自動扶梯(不超過12度)貨梯：兩部3噸以上的貨梯電力：配備雙路低壓電力供給14001600千伏安（不含空調用電）水：給水供應不少於150噸/日，完成全部給、排水系統及設施消防：配置消防系統及設施，包括：防火分區設施、噴淋、監控報警、控制室等室內設計溫度：夏季27攝氏度、冬季1618攝氏度電話線絡：不少於40條電話線卸貨區：地面一層不少於500平方米的專用卸貨區店標及招牌：提供本商廈正面及側面顯著位置或屋頂設置店標及招牌停車位：300個以上租金：1.5元/天/平方米以內租期：1520年例： 蘇寧電器連鎖發展選址要求隨著蘇寧電器在全國的連鎖擴張，在全國不同地區和級別的城市均需要符合開設商場條件的

48、商業物業。具體區域要求如下：副省級以上城市：核心商圈 5000平米以上 區域商圈 4000平米以上 大型社區 3000平米以上地級城市（市區人口50萬以上，具有一定的購買能力） 商業中心 3000平米以上蘇寧電器連鎖店選址標準如下：產權：獨立、清晰的產權區位：位於城市或某區域的商業中心，人流量大，交通便利面積：3000平方米以上樓層：從一樓開始，地級市場樓層不超過四樓，縣級市場樓層不超過三樓廣場：物業距街道的距離在6米以上，有開闊的停車場地和門前廣場設施：合格並正常使用的消防系統、合格並正常使用的供水供電系統，空調系統、扶梯和貨梯（兩層以上）沃爾瑪超市對商圈的要求在項目1.5公里範圍內人口達到

49、10萬以上為佳，2公里範圍內常住人口可達到12-15萬人須臨近城市交通主幹道，至少雙向四車道，且無綠化帶，立交橋，河流，山川等明顯阻隔為佳商圈內人口年齡結構以中青年為主，收入水準不低於當地平均水準項目周邊人口暢旺，道路與項目銜接性比較順暢，車輛可以順暢的進出停車場核心商圈內（距項目1.5公里）無經營面積超過5000平方米的同類業態為佳對物業的要求物業縱深在50米以上為佳，原則上不能低於40米，臨街面不低於70米層高不低於5米，對於期樓的層高要求不低於6米淨高在4.5米以上（空調排風口至地板的距離）樓板承重在450KG/平方米以上，對期樓的要求在600KG/平方米以上柱距間要求9米以上，原則上不

50、能低於8米正門至少提供2個主出入口，免費外立面廣告至少3個每層有電動扶梯相連，地下車庫與商場之間有豎向交通連接商場要求有一定面積的廣場對停車場的要求至少提供300個以上地上或地下的顧客免費停車位必須為供應商提供20個以上的免費貨車停車位如商場在社區邊緣需做到社區居民和商場客流分開，同時為商場供貨車輛提供物流專用場地，40尺貨櫃車轉彎半徑18米2.商場的外觀設計商業外觀設計主要包括外立面形象設計和外部環境設計兩部分，具體設計內容包括：外立面形象設計：外立面規劃、外立面夜景設計、外立面廣告位設計、外立面商業氣氛設計。外部空間環境設計（外部廣場設計）：周邊交通組織設計、綠化及鋪地設計、休息空間設計、

51、外部展示及促銷空間設計、環境照明系統設計、室外指示及引導系統設計。2.1外立面形象設計2.1.1外立面規劃外立面規劃體現我們專案的整體形象及對消費人群的吸引力。立面規劃要同周邊的其他商業形成差異化，有我們自己獨特的風格，強調可識別性。集團各主營商場的外立面為藍色、橘紅色與白色相映襯，象徵著海洋、陸地與陽光（火）三者的結合。寓示集團的產業是“朝陽產業”，朝氣蓬勃、蒸蒸日上，有著廣闊的發展空間，並擁有在商海中搏擊、永不言敗的精神。2.1.2外立面夜景、廣告位設計霓虹燈和看板（燈箱廣告）的主要作用是營造一種活躍氣氛，引起消費者的注意，鼓勵消費者進入商場完成購買行為。廣告位在進行施工建築時就需預留出來

52、，同時在商場周圍也可製作異型看板。例如：可以是球體、柱體、錐體等。商場夜景的營造，可找專業的燈具店來製作。廣場射燈是必不可少的。廣場射燈通常採用LED燈，這種廣場燈雖然造價較高，但比普通燈要實用，色彩須與城市整體的亮化色彩形成差異。我們在注重上述方面的同時，還須注意保持商場外部的清潔、明亮、並儘量營造熱鬧的氣氛，旺盛的人氣可以吸引更多的顧客。2.1.3外立面商業氛圍設計可根據廣告位元、招牌、燈箱的投放，營造繁華感和商業氛圍，與周邊環境在同中求異，不可給人雜亂無章的感覺。外立面的設計中對出入口的展示性尤為重要，尤其在有高差的地方，做好導視牌，項目的門面須符合集團的經營特色、體現集團的整體風格。出

53、入口一定要方便人們記憶和出入，門口有紅地毯，或是裝飾門等，有音響。2.2外部空間環境設計（外部廣場設計）廣場的範圍大小應與周圍的商業建築配合，避免建築物對廣場空間造成壓迫感，所以儘量使廣場寬度與周圍建築高度比例值接近1，這樣的廣場尺度將達到適度寬敞。2.2.1注重互動性商場與廣場互動由於停車場基本遵循週邊的設置，所以要設有足夠的步行空間，緊鄰商場建築外牆，這樣與商場入口有充足的緩衝空間，使廣場與商場有良好的互動關係而不被其他廣場設施所阻隔。多樣化活動互動廣場的步行空間，應考慮人群在行走過程中駐留點。因此可以在廣場平面規劃時置入一些空間的設置點，以達到廣場多樣化活動的互動。廣場的面積盡可能大些，

54、在必要位置設藝術造形，要設有舞臺便於開業或平時做活動。2.2.2以人為本景觀設置噴泉、座椅、綠化可以相互交錯佈置在略有高差的層面上，並可以小橋、柔和的曲線、素雅的材料、平靜的水面、綠色的草坪構成步行空間。引入樹木、花卉、草坪和水景等自然元素。在行走空間內的植栽配以高直、遮蔭和不阻擋視覺為選擇原則；可以利用植栽作為區劃廣場不同使用功能的元素，融自然於廣場。在步行空間設計中，合理安排好各種人流、貨流與車流是必不可少的，減少廣場中穿越性動線的出現。在規模較大的專案中，建築底層應設專用地下車庫，同時部分發揮地下室解決人、貨的分流作用，提供商場的貨運系統和垃圾的清運工作。無障礙空間設計在地面的材料選用上

55、，應達到防滑的效果，且將殘障者行走無障礙空間（導盲磚、殘障步道）考慮於其中，這樣才能達到無障礙、安全的步行空間。廣場休息空間設計廣場休息設施設置方面，座椅儘量採用可及性高的設置（階梯式或座台方式的座椅），坐臥高度以45cm60cm為佳，以達到廣場中休息空間的便利性。廣場中休息空間應儘量面對廣場活動發生的方向，有適當的植栽配置，且遠離主動線位置（適當距離約3m），以達到休息時的舒適感。廣場中應有視覺焦點的設置，如噴水池、雕塑品、活動舞臺等設施，創造豐富有趣的視覺焦點。在廣場周圍也應有明顯的範圍界定物（短柱、矮磚等），以定義廣場範圍和道路的區別，確保廣場活動進行的安全性，這樣才能真正達到無障礙的休

56、息空間。3.商場內部空間設計商場內部佈局包括商場的高度、中庭設計、商裝等，充分體現出商場總體的實用、簡約、時尚。3.1商場高度 一般一層營業場所的淨高度介於4.5米以上，而其他樓層的淨高度介於3.6米以上。中央大廳的高度在12-18米之間。過高的樓層高度易造成建築物的空間浪費，而高度過低則會給消費者造成壓抑感。3.2中庭空間設計（通常外請專業公司製作）中庭是專案最熱鬧的部分，也是專案室內步行街節點上的高潮，空間變化豐富，綠植密集，水體精心佈置，玻璃頂投下的光影富有變化，配合座椅和餐飲設施，提供了購物、休息的場所。3.2.1注意事項3.2.1.1和諧性與均好性：以商場核心主題特色為基點，通過中庭

57、景觀、電子顯示幕的有效組合，與商場主題特色密切聯繫，保證景觀、空間及商場主題特色的和諧性與均好性。3.2.1.2與外部廣場互動：商場中庭與週邊廣場，一“內”一“外”，其兩者具有共性，又各具特性，為人群提供活動空間。而中庭則側重於保持商場內人流的停留時間，廣場側重於商場外圈的人流集合。3.2.2建築細節設計3.2.2.1內牆、地面設計：商場內牆、地面的色調、圖案等要注重與燈飾、天花協調，達到風格統一的視覺效果。3.2.2.2風格設計：色調是風格的主要表現形式，商場牆、地面作為商場的主要內部空間，其色調的選取，取決於商場風格。如現代風格，地、牆面色調以簡明為主，圖案一般採用清晰簡約的格式圖案。3.

58、2.2.3材料正確選取：地、牆面材料選擇正確，是保證日後對其維修與保養的核心。地面材料，一般要易於保潔，具耐磨性，防滑性（尤其是多雨雪地區），避免採用木質地板；牆面材料，要防潮、防黴，選用防火材料。3.2.2.4地、牆面的圖案選擇：商場地、牆面圖案運用除了要結合商場風格外，還要從不同功能區的差異，運用不同圖案。如兒童遊玩區，牆、地面一般會採用趣味卡通圖案。3.2.3裝飾品設計3.2.3.1風格確立原則：商場裝飾品作為一種觀賞裝飾，必須與商場總體風格相融，要結合商場內部裝修風格，包括色調、造型、圖案等。3.2.3.2避免紮堆、重複：裝飾品設置時要避免紮堆、重複設置，避免給消費者一種繁雜無序的感覺

59、。3.2.3.3注重觀賞性：裝飾品設置要具有可觀賞性，從造型、色調等，結合商場中庭、色調、風格，組合成統一格調。3.3商場總體商裝3.3.1商裝原則：3.3.1.1文化特點鮮明：用特色鮮明的商裝形式去體現企業經營文化。使經營文化和經營行為不斷融合，從而實現差異化經營，提升企業核心競爭力。3.3.1.2時尚特點突出：通過商裝，突出現代時尚。滿足人們對時尚、品味的消費追求。加以獨特的服務理念，努力引領時尚消費的潮流。3.3.1.3商裝投資的合理性：注重成本控制，追求商裝效果的實效性，採用“畫龍點睛”的方法。需重點突出的地方，可選用高檔材料、精工細作；其他部位的裝修採取簡潔、明快的辦法，材料普通化，

60、做工簡單化。保證商場商裝的理念和形式在3-5年內適應經營需求。3.3.1.4在裝修方面尊重商戶的經營需求和展示需求，營造良好的公共環境，充分引導和發揮商戶的裝修行為。3.3.1.5品牌商戶須按照廠家制定的統一標準，制定品類的個性（二次）商裝方案。3.3.2色彩在商場中的運用3.3.2.1在炎熱的夏季，商場以藍、棕、紫等冷色調為主，有涼爽、舒適的心理感受。3.3.2.2採用這個時期的流行色佈置女士用品場所，能夠刺激購買欲望，增加銷售額。3.3.2.3兒童對紅、粉、橙色反應敏感，銷售兒童用品時採用，效果更佳。3.3.2.4商場一層營業廳，入口處顧客流量多，應以暖色裝飾，形成熱烈的迎賓氣氛。也可以來

61、用冷色調裝飾，緩解顧客緊張、忙亂的心理。3.3.2.5地下營業廳沉悶、陰暗易使人產生壓抑的心理感覺，用淺色調裝飾地面、天花板可以給人帶來賞心悅目的清新感受。3.3.2.6色彩運用要在統一中求變化。商場應定出標準色，用於統一的視覺識別，顯示企業特性。但是在運用中，商場的不同樓層不同位置，又要有所變化，形成不同的風格，使顧客依靠色調的變化來識別樓層和商品部位，喚起新鮮感，減少視覺與心理的疲勞3.3.3商裝細節對於日用百貨類、部分家居建材類、美食類鋪位為了商場整體的統一、規範需由商場進行總體的一次性商裝。在保證整體商裝風格特色的前提下，充分利用局部吊頂、包柱和精品店LOGO 等因素結合各商場的經營訴

62、求，著力於體現差異化經營的風格和展現各商場的主題特色。3.3.3.1吊頂區域：（ 陽光通道 平場區 精品店區域 主副通道 ）吊頂的樣式：鬚根據實際情況選擇吊頂的形式，如果商場為一層結構，那麼我們可參照北京奧特萊斯店，不做整體吊頂，可將頂棚漆成黑色或灰色，使用大功率高照度節能燈，利用燈光將人們的視線控制在照度內（家居類商鋪可根據實際需要由商戶自行製作個性化吊頂）。如為多層建築，根據實際情況也可在頂棚做扣板。材質：亞光鋁隔珊（600*600）、吸音板、礦棉板、陽光板（商場採光頂用）等。色調：淺色調-牙白色、純白色 、乳白色。 棚頂埋件：根據各商場吊掛需求配合工程部門在商場主次入口棚頂做好預留。3.

63、3.3.2地面：中央廣場（陽光通道）：仿古磚公共通道：（主通道、副通道）規格：600 * 600材質：拋光磚色調：象牙白、米灰色3.3.3.3地插：位置：中央廣場、主通道中間位置；主通道與副通道交匯處。功能：美陳和促銷活動使用。副通道地面：圖案可根據經營區品類的不同而變化使整體效果更加生動。3.3.3.4包柱：規格：視商場實際情況而定。 材質：木制、鋁塑等材料，在大的主通道採用外牆磚，並在適當位置設壁燈並適當配以綠色植物點綴，給消費者以行走在外部步行街的體驗。商場內部可包裝為燈箱式作商品廣告宣傳。鋪位內部邊緣可由商戶自行設計為商品展示牆及藝術品展示窗等。3.3.3.5 LOGO：高度: 棚高3

64、-3.4米材質：石膏板、輕鋼龍骨、玻璃、鋁塑板 色調：根據各商場經營特點及品牌需求3.3.3.6門楣：高度：600寬度：隨品類而定門楣牌匾厚度：突出門楣10公分以內或視實際情況而定。4.主要配套設施功能規劃不同業態有不同的配套要求。如超市對理貨區、中央空調、電梯、消防等都有特殊的要求；餐飲需要有獨立排煙管道、防噪設施、上下水、充足的停車位等；電影院需要大空間、衛生間、消防、隔音等配套。在專案修建時就要充分考慮到各種商業業態的配套要求，儘量讓配套規劃完善到位。服務設施規劃設計、導購系統設計、店鋪及專櫃/專賣店形象設計等內容如下： 4.1服務設施設計總服務台設計：1個-設置在顯著位置。顧客收銀台設

65、計：視情況而定，通常1500-2000設一個。顧客休息設施設計：通常採用木質條椅與花壇相結合休息設施。4.2導購系統設計標識、指示系統設計、促銷空間設計、廣告位設計、櫥窗設計、花車設計。4.3店鋪及專櫃/專賣店形象設計專賣店形象、專賣店室內展示設計、專櫃形象設計、專櫃燈光設計、陳列道具設計。4.4垂直交通（直升梯、扶梯）4.4.1扶梯佈局4.4.1.1有效運載商場電梯的基本功能是運載商場內人流，商場扶梯部數，佈局位置，都要以有效疏散運載人流作為出發點。4.4.1.2避免扶梯口的客流堵塞大型商場，客流量大，扶梯與通道銜接處，一般會設比商場通道寬的空間，或是在通道交叉口處安置扶梯。4.4.1.3“

66、右上左下”規則根據東方人的行走方向習慣，一般是偏右，商場雙向扶梯佈置時，要根據“右上左下”規則，引導顧客向上購物。單向扶梯設置：商場運用單向扶梯設置，不僅可以保持商場商品的受觀率，保持客流的停留時間，增加消費者再購物的購買欲，而且還可以避免扶梯口的堵塞。但同時也要注意消費者逛商場的疲勞度，進行合理跨距分析。4.4.2垂直電梯佈局4.4.2.1客貨分流商場垂直電梯一般貨梯與載客梯分開設置，實行有效貨流與客流的分流。4.4.2.2專用通道設置商場垂直電梯一般設置專用通道，與扶梯、商鋪分立設置。一是，避免客流堵塞；二是商場以扶梯為主，垂直電梯為輔，消費者一般逛商場，選用的多為扶梯。4.4.2.3觀光

67、梯應用常用於帶有中庭的商業項目，也有設置在商場外部的，主要作為商場亮點。設置在中庭的觀光梯，可以讓消費者瞭解商場功能佈局，業種分佈。4.5卸貨區設計 由於商場物流量較大，必須事先規劃面積適宜的卸貨區，卸貨區最好設置在地下室與首層商業購物部分的客流主入口互不干擾。貨車可以在地下一層卸貨，通過貨梯將商品運送到各個樓層，在時間段上略有錯開，貨車的進卸貨時間有所分開（如在夜晚等）。辦公人員也可以直接開車進入一層停車庫然後通過客梯直接進入辦公區，避免辦公人流與貨流對購物人流的干擾。如果商場為一層建築，那麼應事先規劃出各商場卸貨區域，並規定允許的卸貨時間區限。因為卸貨區一般高、長、寬是有規定的，那麼操作機

68、器都是定式的，車要能夠迴圈，能夠調頭，要不然進去出不來了，另外電梯的尺寸要有要求，因為建材有一些特殊的產品比較長，那麼我們的電梯必須要達到一定的載重量，如果在我們做專案之前這些情況不瞭解，已經做了建築設計了，再更改是很困難的。4.6照明設計 從商品色彩來看，冷色（青、紫）用螢光燈較好，暖色（橙、紅）用白熾燈更能突出商品的鮮豔。服裝、化妝品、蔬菜、水果等使用白熾燈、聚光燈則能很好地突出商品的色彩，創造氣氛。4.6.1商場室內燈飾設計4.6.1.1與區域氣候環境相結合：通過結合商場所在區域氣候，對燈飾色調選擇。如南方氣候溫暖，燈飾色調一般用簡明偏冷色調，而北方氣候冷，燈飾色調宜採用暖色調。4.6.

69、1.2與商場結合：燈飾設置要根據商場檔次、風格、形象等予以結合考慮。比如高檔商場，主要選用高級燈飾。4.6.1.3業種結合：燈飾選擇還要跟據業種的特點分析，比如食品類與服裝類，前者不需特效，而後者則注重燈光所帶來的效果。4.6.1.4與功能結合：商場不同的功能區，對燈飾要求也不盡相同。比如通道一般選用一種過渡性較好的燈飾，商場的通道和拐角是消費者進入商場的一個緩衝區，所以，也要特別注意細節上的問題；還要區別指示標誌；遊玩區，則選色調豐富的燈飾組合。4.6.1.5彩色照明：利用彩色燈泡，或將彩色光片加在燈前，變化出不同色彩的燈光。在均衡分配商超內的照明亮度時，應以全體照明的店內平均亮度為1，店面

70、櫥窗為24倍，店內正面深處部分為23倍，商品陳列面為1.52倍，需加倍亮度的地方只要加上局部照明即可。4.6.2燈飾安裝4.6.2.1吊頂如果高度低，採用日光燈管，如果高度高，則要大燈在吊頂下，高度與光擴散更和諧，同時也起到節約電能。 4.6.2.2如採用節能燈，則縱向燈帶間距為3.8-4米，橫向燈帶間距通常為6米。4.6.2.3節能燈的功率可分為兩塊：夏季日照時間長，可採用26瓦節能燈，冬季日照時間短，可採用50-65瓦節能燈，這樣可以很好起到節能的作用。4.6.2.4商家的二次照明則最好採用插卡，自己買電，這樣可以起到節能作用。 4.6.2.5夜間室外照明重點突出建築和停車場，讓商場在環境

71、中產生強烈的視覺效果。 4.6.2.6由於燈光工程造價較高，電費成為市場的較大固定成本支出，因此採用照明設備必須考慮穩定可靠的節能燈具。 4.7通風調溫商場內顧客流量大，空氣易污濁，為了保證空氣清新，應注意通風設施建設。營業場所的溫度對顧客和商品保管都有影響，商場也應考慮空調設施的建設。商場在選擇使用空調機組時，最好選擇那些能夠根據樓層不同分別調節溫度的設備。同時要注意以下問題：4.7.1根據營業面積的大小，解決好一次性投資與長期運行的費用承受能力。4.7.2對空調系統熱源進行投資經濟效益分析，最好集中供熱。4.7.3慎重選擇製冷方式、製冷劑類型，減少污染。4.7.4考慮空調的用電負荷。4.8

72、 VI設計的應用 招牌 ：對商場經營內容具有高度概括力和在藝術上具有強烈吸引力，對消費者的視覺刺激和心理影響是很重要的。招牌是消費者識別商品、商場用來招攬生意的牌號或標記。各商場既要充分利用現有的招牌，又要賦予招牌更為豐富的內涵。4.8.1VI設計與圖案設計相結合，導視設計與圖案設計相互結合。4.8.2VI系統的使用：主要在戶外與戶內：4.8.3戶外與戶內都是營造氣氛，增加標識，戶外注重醒目，戶內注重理念提升，如電視屏，導視牌，電扶梯兩側看板，牆面留白處，地標色彩，吊頂彩旗，商鋪門楣，捲簾門面標識或區域色彩劃分。4.8.4圖案可以是經常變化的，節慶日有喜慶，演出活動等不相同，有一些可以長期固定

73、。4.9健康節能設計市場建築節能設計，主要從減少能源損失和提高設備效率兩個方面考慮。注重保溫牆體材料的應用，並充分利用自然採光、自然通風，儘量減少對中央空調系統的過分依賴。4.10音響設計在商場設計中須考慮到聲音的傳遞與吸收，設計清晰的音響系統，播放著名輕音樂，製造舒緩、愉悅的購物氣氛，調節顧客購物心理。 音響運用適當，可以達到以下效果：吸引消費者對商品的注意。指導消費者選購商品，商場向消費者播放商品展銷、優惠出售資訊。營造特殊氛圍，促進商品銷售。隨著時間的不同，商場定時播放不同的背景音樂，不僅給顧客以輕鬆、愉快的感受，還會刺激顧客的購物興趣。4.11電子商務通信系統 通信系統：電話和寬頻每個

74、商鋪處有一電話介面，在櫃檯和攤位都設有，電話線，電源，寬頻距離在一起。監控系統：注重在各出入口和通道，嚴防死角，衛生間出入口，消防出入口要設探頭。4.12消防設計設煙感噴淋、消防指示，消防栓，滅火器（包括培訓使用）等，商裝的用料採用防火材料或粉刷防火塗料等，以及餐飲商場須煤氣管道檢測等。4.13衛生間設計 每個樓層須設置充足的衛生間，除了老人殘疾人衛生間採用座便設備外，其餘一律採用蹲式便器，沖水採用紅外線感應式設備控制自動沖水，避免人手操作，防止交叉感染。衛生間最好設置在偏僻角落，以帶動客流運動。衛生間佈局要點“隱性”佈局商場洗手間，作為商場的附加設施，它的佈局設計不能有礙商場的經營功能。可通

75、過專用過道設置，將洗手間與購物空間形成有效分隔。採用回避法商場某些業種，如飲食、食品類等，應回避與洗手間相鄰。4.14安全設計 對所有設施的安全性預先評估，特別是老人、兒童容易發生危險的地方要精心設計，進行安全性評估。例如地面作防滑處理，欄杆空隙要防止兒童能夠鑽過去。尤其是在人車混雜（注意車流疏導）。 4.15防火，排水排水注意下水管道的堵塞，衛生間和下水口處要做一個箅子，使之有過濾作用，衛生間和洗蹲處地面做個網箅子，使地面的雜物有所過濾。 電話線、空間管等處要防止出現漏水死角。4.16停車場設計在地面和地下，對於進出口的設計要貫通，不可形成堵塞。在物流區，進口和出口最好是單行道，不要設置在一

76、起，分開設立。4.16.1停車場規劃原則結合商場經營特點；商品特性等依據；以中軸線將停車場劃分若干區域。區域大致分為：小型車停靠區域：小型車、自行車、摩托車大型車停靠：公車、物流貨車、直通車4.16.2車輛停車位置小 型 車：設置在商場側面中型貨車：設置在商場後面（比較僻靜的地方）大型貨車：設置在商場後面（比較僻靜的地方）直通客車：設置在商場正門兩側公交客車：分別設置在商場不同的方向摩 托 車：指定門側面位置自 行 車：指定門側面位置人 力 車：設置在家居館位置4.16.3車型規格表車型面積()規格數量小型車70002.8m*5m500地下36062.8m*5.3m243中型貨車8403m*7

77、m40大型貨車26686m*11.7m38直通客車2803.5m*10m8公車位21003.5m*10m60摩托車位2261m*2m113自行車位6300.7m*1.8m500人力車位3002*350合計1404413094.16.4停車場規劃細分地下停車場規劃地下停車出入口崗亭車輛出入口坡道防滑地車行通道車行標誌停車位設置柱面處理牆裙處理車位編號地上停車場規劃停車場入口崗台停車區活動隔離柱樁車行通道減速帶停車位設置車輛出口坡道崗台車位編號地面停車位：正常水泥地面。綠地式：採用草植磚（帶空隙地磚，在空隙處植入草籽）-綠化、滲水、美觀。第四部分、工程建設程式一、內部立項研討首先集團根據發展計畫，

78、在確定目標開發城市之後根據市場調研分析報告組織財務、工程等部門進行可行性論證分析，分析內容（主要包括政策分析、市場分析、效益分析、管理分析、法律分析、風險分析及風險規避）等。必要時聘請有資質的仲介機構進行組織專家討論，在充分論證的基礎上形成專案投資評審報告，呈報董事會進行審批。由董事會按照投資原則，對該項目進行批示意見進行表決，董事會通過確定後進行立項開發。二、專宝龙项目建造1、立項審批1.1房地產開發公司的準備工作 房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，取得國有土地使用權，委託有資質的勘察設計院對待建專案進行勘察，製作報告書，並落實足夠的開發資金。 1.2行政審批部分 根據我國當前法律、法規、

79、規章，房地產建設專案的行政許可程式一般共分六個階段：1）選址定點；2）建設用地規劃審批；3）建設工程規劃審批；4）施工報建審批；5）建設工程預銷售許可審批；6）建設工程竣工綜合驗收備案審批。 1.2.1選址定點階段。此階段一般辦理以下事項： 1.2.1.1規劃局土地利用處依據專案土地核發開發專案選址意見書並給出規劃設計條件。 1.2.1.2國土資源局辦理土地預審。1.2.1.3委託規劃設計院依據專案規劃設計條件及開發公司意見進行詳規設計。 1.2.2建設用地規劃審批階段。此階段辦理以下一般事項： 1.2.2.1規劃局土地利用處對開發公司提交的規劃總平圖進行審核並核發建設用地規劃許可證，給出建設

80、工程規劃設計條件及綜合管網設計條件。1.2.2.2辦理土地詳規審批手續：取得建設用地批准書及土地證。1.2.2.3辦理環保審批手續：委託環評公司出具環評報告或環評報告表並經環保局審批通過且核發審批意見書。1.2.2.4辦理人防審批手續：先到人防視窗核費，簽訂人防工程結建書及保證書和欠據，然後持人防設計圖紙到人防審圖事務所審圖並給出審查意見書，再到視窗辦理審批手續。1.2.2.5辦理消防位置審批手續：持規劃總平圖及相關要件到消防視窗辦理建築工程位置防火審批意見書。1.2.2.6辦理房地局審批手續：持相關要件到房地產管理局產權管理辦公室辦理專案土地地上房產滅籍手續並給出建設工程產權產籍意見書。1.

81、2.2.7辦理開發辦審批手續：首先辦理專案資金到位的驗資報告，並持專案工程可研報告及相關要件辦理專案審查意見書。1.2.2.8辦理拆遷辦審批手續：持相關要件到長春市城市建設房屋拆遷管理辦公室辦理建設工程規劃審批意見書。1.2.2.9辦理建委審批手續：持相關要件到建委視窗核定配套費用，開發公司交納各項費用後持相關票據到視窗蓋章並開具發票。1.2.2.10辦理綠化審批手續：委託具有綠化設計資質的設計院出具綠化平面圖並報園林綠化局審批且核發建設工程綠化規劃審批書。1.2.2.11辦理髮改委專案計畫書：持開發辦核發的建設專案審查意見書、經環保局審批通過的專案環評報告、專案可研報告房地產公司開發資質證書

82、等要件到發改委視窗報件並取得其核發的當年建設計畫的通知。1.2.2.12辦理綜合管網設計審核：協調規劃設計院、有線電視、燃氣公司、電信公司、行政執法局、水務集團、電業局、市政管理處、供熱辦等部門到現地踏查並會簽，然後規劃設計院進行綜合管網設計並報規劃局市政管網綜合處審批通過取得管網綜合圖。1.2.2.13委託建築設計院依據規劃設計方案條件進行詳規設計。 1.2.3建設工程規劃審批階段。此階段辦理以下一般事項： 1.2.3.1規劃局建築設計處匯同規劃局市政管網綜合處對開發公司提交的建築總平圖、單體設計文字檔案及建設用地規劃許可證規定的各項會簽審批檔進行審核並核發建設工程規劃許可證。1.2.3.2

83、辦理建築施工圖審查：將全套施工圖紙委託具有審圖資質的審圖事務所進行審核，並核發施工圖審查意見書。1.2.3.4辦理消防設計審批：將全套施工圖紙報公安消防支隊進行審查，並核發消防設計審核意見書。 1.2.4施工報建階段。此階段辦理以下一般事項1.2.4.1辦理施工報建登記：持工程報建申請表到建委報建視窗報建並核發建設工程許可申請會簽表。 1.2.4.2辦理招投標手續：開發公司委託招投標公司對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包，取得中標通知書。1.2.4.3辦理建設監理管理審批：通過招標方式確定監理公司並報經市城鄉建設委員會審批通過。1.2.4.4辦理

84、勘察設計審批：先行辦理防雷審批、牆改辦審批再匯同消防設計審批及全套經審圖事務所審核通過的施工圖紙到勘察設計視窗進行報審並通過。1.2.4.5辦理進場交易審批：持中標通知書到建委交易中心視窗報審並交納交易管理費取得入場交易資格。1.2.4.6辦理品質監督審批：持建設工程施工許可申請會簽表、質檢登記表及施工合同、監理合同、勘察設計合同、建設施工設計合同及建築施工企業資質證明檔到建委質檢視窗報審並通過。1.2.4.7辦理安全監督審批：辦理施工保險，交納保險費。1.2.4.8辦理造價管理審批：交納定額測定費後到建委造價管理視窗審核並通過。1.2.4.9辦理雙拖欠審批：交納施工人員培訓費、農民工工資保證

85、金、簽訂勞務合同即可通過。1.2.4.10辦理執法監察審批：持建設用地批准書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、中標通知書、建設工程施工申請會簽表、規劃總平面圖、建築總平圖到建築市場執法監察大隊報審並審批通過。1.2.4.11辦理完如上會簽後，建委核發建築工程施工許可證。 1.2.5商品房預售許可審批階段。此階段辦理以下一般事項： 1.2.5.1辦理商品房預（銷）售審查書：持商品房屋預、銷售審查申請書、專案計畫批准檔、土地證、建設工程規劃許可證、開工許可證、開發建設項目審查意見、規劃總平面圖、工程建設總投資25%以上證明、商品房屋預、銷售面積明細表、配套工程和物業管理具體實施方案到開發辦

86、視窗報件，經實地踏查合格後5個工作日核發商品房預（銷）售審查書1.2.5.2辦理房產測繪資料審查：持測繪成果聲明、房產測繪（預測）報告、房產測繪合同、建設工程規劃許可證及附件、規劃總平面圖、施工圖文體文件、開發建設單位法人資格證明、配套設施說明等要件到房地產管理局產權管理處審查。1.2.5.3辦理商品房預售許可證審批：持審查通過的房產測繪資料表、開發企業資質證書、工程施工合同、土地證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、商品房預售方案等要件到房地產管理局綜合審批處報件，經審核合格後核發商品房預售許可證1.2.6建設工程竣工綜合驗收備案階段。此階段辦理以下一般事項： 1.2.6.1經區規劃局

87、批准，委託測繪院對已竣工工程進行現場測繪並出具實測圖。1.2.6.2規劃部門、市政部門、環保局、人防辦、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和範圍進行驗收並核發相關的驗收合格意見書。 1.2.6.3建築工程品質監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查並核發審查意見書。 1.3 房地產項目權屬初始登記階段 1.3.1由房管局核准新建商品房所有權初始（大產權證）登記。 1.3.2開發商應提交材料： （1）申請書； （2）企業營業執照； （3）用地證明文件或者土地使用權證； （4）建設用地規劃許可證； （5）建設工程規劃許可證；

88、（6）施工許可證； （7）房屋竣工驗收資料 （8）房屋測繪成果； （9）根據有關規定應當提交的其他文件。 以上幾個階段，需增加或減少的相關事項及時限，會因實際情況不同而發生變化。2、專案規劃及方案設計2.1由市規劃局根據城市總體規劃和立項檔核發勘察設計紅線，提供規劃設計條件。2.2簽定委託設計合同，委託設計單位進行建築設計。分為三個階段，即方案設計、初步設計和施工圖設計。2.3市建委負責聯繫市有關部門對初步設計進行會審批復。3、專案投資預算及簽定工程總包合同3.1初步設計或施工圖設計結束，委託專業的、具備資質的造價諮詢機構進行投資預算。3.2房地產公司計畫部負責對投資預算的結果進行審核確認。3

89、.3通過招投標方式確定施工單位並簽定工程總包合同。4、建設工程報建4.1建設工程報建，首先要提供如下資料到建委辦理登記手續4.1.1 計畫部門核發的固定資產投資許可證或主管部門批准的計畫任務書；計畫委員會4.1.2 規劃部門核發的建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證；規劃局4.1.3 國土部門核發的國有土地使用證；國土資源局4.1.4 符合專案設計資格設計單位設計的施工圖紙和施工圖設計檔審查批准書；建委施工圖審查處4.1.5 人防辦核發的人民防空工程建設許可證；人民防空辦公室4.1.6 消防部門核發的建築工程消防設計審核意見書；公安消防支隊4.1.7 防雷設施檢測所核發的防雷設施設計審核書；

90、防雷辦4.1.8 地震辦公室核發的抗震設防審核意見書；地震辦4.1.9 建設資金證明；當地銀行4.1.10工程預算書和造價部門核發的建設工程類別核定書；諮詢公司4.1.11法律、法規規定的其他資料。4.2公開招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續4.2.1建設單位法定代表人證明或法定代表人委託證明；4.2.2建設工程施工公開招標申請表；4.2.3建設工程監理公開招標申請表。4.3邀請招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。4.3.1建設單位法定代表人證明或法定代表人委託證明；4.3.2建設工程施工邀請招標審批表；4.3.3建設工程監理邀請招標審批表；4.3.4工商部門簽發的私營

91、企業證明；4.3.5法人營業執照；4.3.6其他申請邀請招標理由證明。4.4直接發包的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續4.4.1建設單位法定代表人證明或法定代表人委託證明；4.4.2建設單位申請安排建設工程施工單位報告；4.4.3建設單位申請安排建設工程監理單位報告；4.4.4工商部門簽發的私營企業證明；4.4.5法人營業執照；4.4.6建設工程直接發包審批表。4.5辦理建設工程品質監督，要提供如下資料到質監站辦理手續4.5.1規劃許可證；4.5.2工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；4.5.3工程監理中標通知書或工程監理髮包審批表；4.5.4施工合同及其單位資質證書影本；4.5.

92、5監理合同及其單位資質證書影本；4.5.6施工圖設計檔審查批准書；4.5.7建設工程品質監督申請表；4.5.8法律、法規規定的其他資料。4.6辦理建設工程施工安全監督，要提供如下資料到安監站辦理手續4.6.1建設單位提供的資料：4.6.1.1工程施工安全監督報告；4.6.1.2工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；4.6.1.3工程監理中標通知書或工程監理髮包審批表；4.6.1.4工程項目地質勘察報告（結論部分）；4.6.1.5施工圖紙（含地下室平、立、剖）；4.6.1.6工程預算書（總建築面積、層數、總高度、造價）；4.6.2施工單位提供的資料：4.6.2.1安全生產、文明施工責任制；4.

93、6.2.2安全生產、文明施工管理目標；4.6.2.3施工組織設計方案和專項技術方案；4.6.2.4安全生產、文明施工檢查制度；4.6.2.5安全生產、文明施工教育制度；4.6.2.6專案經理資質證書影本，安全員、特種作業人員上崗證原件和影本；4.6.2.7現場設施、安全標誌等總平面佈置圖；4.6.2.8購買安全網的合格證、准用證發票原件和影本；4.6.2.9建設工程施工安全生產責任書；4.6.2.10建設工程施工安全受監申請表；4.6.2.11法律、法規規定的其他資料。4.7領取施工許可證，除第4.1條規定提供的資料外，要補充如下資料到建委辦理手續4.7.1工程施工中標通知書或工程施工發包審批

94、表；4.7.2工程監理中標通知書和工程監理合同；4.7.3施工單位專案經理資質證書（樁基礎工程要提供建設行政主管部門核發的樁機管理手冊）；4.7.4使用商品混凝土購銷合同或經建設行政主管部門批准現場攪拌的批文；4.7.5品質監督申請安排表；4.7.6安全監督申請安排表；4.7.7建設工程品質監督書；4.7.8建設工程施工安全受監證；4.7.9施工許可申請表；三、專案建設實施程式：1、組建工程項目部1.1根據專案規模，確定專案負責人及項目各專業主管工程師人選，組成一個熟悉商業地產開發的複合形專業人才團隊。1.2專案部組成人員的素質要求1.2.1專案負責人：對項目整體負責，能夠對房地產與商業進行有

95、效整合，確保行業間資源的整合力度。1.2.2專案專業主管工程師：對項目的各專業負責，個人技術水準能夠確保支撐整個商業地產開發項目的正常運轉。2、品質控制：有效利用施工現場專案監理部力量，抓住關鍵的品質控制點。2.1事前控制2.1.1進行規劃設計時應嚴格遵守“三段式”設計原則，即方案設計、初步設計、施工圖設計。2.1.2工程項目部收到設計單位提供的施工圖紙後，應召集施工方、設計方、監理方共同進行圖紙會審，發現問題及時解決。2.1.3房地產公司工程項目部應制定嚴格的品質控制管理制度，嚴把工程品質關。2.2事中（過程）控制2.2.1應監督現場各施工單位嚴格按照施工圖紙進行施工，如實際確有變化，應有建

96、設單位、監理單位、設計單位及施工單位共同簽屬的設計修改變更通知單等正規手續。2.2.2應嚴把材料品質關，所有進入施工現場的原材料、設備及各種預製構件必須提供國家規定的各種品質證明檔，並經監理驗收合格後方能落地使用。2.2.3現場施工過程中，建設單位工程管理人員及監理人員必須對施工半成品的品質進行隨時監控，找到關鍵的品質控制點，上道工序未經驗收合格不得允許施工單位轉到下道工序進行施工。2.2.4建設單位負責工程管理的相關人員應要求現場工程監理人員對工程項目的關鍵部位、關鍵工序必須進行旁站監督。2.3事後控制2.3.1過程驗收與竣工驗收過程中，參加人員必須做好驗收記錄，發現常見施工品質問題應定期整

97、改，直至驗收合格。同時制定相應的獎懲措施。2.3.2驗收過程當中，建設單位的工程管理人員如發現工程品質出現較嚴重問題應立即在現場組織品質研討會，制定相應的處理方案。並在事後查清原因及相關責任人或施工單位進行嚴肅處理，將結果報至房地產公司相關領導。2.3.3驗收過程當中，建設單位的工程管理人員如發現工程關鍵部位出現品質問題且影響到工程項目整體結構安全，應立即向施工單位發出停工指令，同時向公司主管領導彙報。在查明事故原因後，將不合格施工產品立即拆除，同時追究相關監理及施工單位責任，直至將責任單位清理出場。3、進度控制3.1專案部及時審查施工單位報送的施工總進度計畫，報直屬上級審核，批准後組織落實。

98、3.2專案部應依據工程承包合同有關條款、施工圖及經過批准的施工組織設計制定進度控制方案，對進度目標進行風險分析，制定防範性對策。3.3工程部應要求施工單位報送工程階段性（季、月、周）計畫報審表。嚴格要求施工單位按照進度計畫執行。採取措施。現場工程師應檢查進度計畫的實施情況隨時跟蹤檢查並加以分析。記錄實際進度及相關的情況，進行進度控制。當實際進度滯後于計畫進度時應及時報主管領導，商定採取進一步措施。3.4當實際進度符合計畫進度時，應要求施工單位編制下一期進度計畫。當實際進度滯後于計畫進度時，工程部應書面通知施工單位採取糾偏措施並監督實施；3.5建立例會制度。工程部每週必須組織召開一次施工生產調度

99、會，內容主要總結上周計畫完成情況，及下達下周施工計畫，協調解決各單位施工進度等問題，動態更新調整施工進度計畫、每月28日前，工程部將進行統計並將本月施工計畫完成情況及下月施工形象計畫上報。年、季度施工計畫在年、季度初的前一個月與月計畫同時上報。補充和動態調整月施工進度計畫。4、投資（成本）控制設計階段是房地產專案成本控制的關鍵與重點。設計品質的好差直接影響建設費用的多少和建設工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。4.1設計階段的成本控制4.1.1推行設計招標，擇優選擇設計單位，推行建築方案與經濟方案相結合的設計招標方法。4.1.2積極推行限額設計，健全設計經濟責任制，有效避免設計不精

100、、深度不夠的情況，從而有效控制工程造價。4.1.3採用合同措施，有效控制造價。針對目前設計人迥經濟觀念淡薄，設計變更隨心所欲。應在設計合同經濟條款上，增加設計變更及修改的費用額度限制條款。4.1.4新專案開發的經營單位應根據建築規範隨時調整建築方案及商業佈局。4.2招標投標階段的成本控制4.2.1專案招標過程中的成本控制。工程招標投標包括設備、材料採購招投標和施工招投標兩個方面，通過招投標選擇施工單位或材料供應商，這對專案投資乃至品質、進度的控制都有至關重要的作用。4.2.1.1招標工作應遵循公平、公開、公正、誠信的原則。招標前，應嚴格審查施工安裝單位資質，必要時進行實地考察，避免“特級企業投

101、標，一級企業轉包，二級企業進場”等不正常現象，這對項目成本控制非常不利。4.2.1.2做好招標文件的編制工作，造價管理人員應收集、積累、篩選、分析和總結各類有價值的資料、資料，對影響工程造價的各種因素進行鑒別、預測、分析、評價，然後編制招標檔。對招標檔中涉及費用的條款要反復推敲，儘量做到“知己知彼”，以利於日後的造價控制。4.2.1.3合理低價者中標。目前推行的工程量清單計價報價與合理低價中標，作為業主方應杜絕一味尋求絕對低價中標，以避免投標單位以低於成本價惡意競爭。所謂合理低價，是在保證品質、工期前提下的合理低價。4.2.2做好合同的簽定工作。應按合同內容明確協定條款，對合同中涉及費用的如工

102、期、價款的結算方式、違約爭議處理等，都應有明確的約定。在簽定的過程中，對招標檔和設計中不明確、不具體的內容，通過談判，爭取得到有利於合理低價的合同條款。同時，正確預測在施工過程中可能引起索賠的因素，對索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發生。此外，應爭取工程保險、工程擔保等風險控制措施，使風險得到適當轉移、有效分散和合理規避，提高工程造價的控制效果。工程擔保和工程保險，是減少工程風險損失和賠償糾紛的有效措施4.3施工階段的成本控制。施工階段是資金投入的最大階段，是招投標工作的延伸，是合同的具體化。加強施工控制，就是加強履約行為的管理。4.3.1抓好合同管理，減少工程索賠：在施工階段成本控制的

103、關鍵是對工程變更實行有效控制。針對目前工程量清單報價，施工單位往往採取“低價中標，索賠贏利”的方式承攬工程。作為業主方造價管理人員要做到事前把關，主動監控，嚴格審核工程變更，計算各項變更對總投資的影響，從使用功能、經濟美觀等角度確定是否需要進行工程變更，減少不必要的工程費用支出，避免投資失控；另外，對施工單位及材料供應商不履行約定義務及時提出反索賠，使成本得到有效控制。4.3.2完善職責分工及有關制度，落實責任，從工程管理機制上建立健全的投資控制系統。同時做好月度工程進度款審核，避免投資失控。4.3.3從技術措施上展開項目投資的有效控制：對主要施工技術方案做好論證的基礎上，廣泛應用新材料、新工

104、藝、新辦法等等，想方設法在技術上實施專案投資的有效控制。技術措施是實施專案投資的必要保證。據統計，材料費一般占直接工程費的70%左右。同時，直接費的高低影響到間接費的高低，因此，選用新工藝、新材料，是提高勞動生產率和縮短工期的有力保證。4.3.4從經濟措施上展開專案投資的有效控制4.3.4.1對大宗材料或大型設備可直接進行甲供，以達到降低造價之目的。4.3.4.2甲供材料鬚根據工序及施工進度安排進料計畫，儘量降低存儲成本。4.3.4.3加強甲供材料的現場管理，合理堆放，減少搬運及損耗。4.4竣工階段的成本控制：該階段是成本控制工作的最後階段。根據合同、預算及費用定額、竣工資料、國家或地方的有關

105、法規，認真審核工程款。以政策為依據，對送審的竣工決算進行核實工程量，落實聯繫單簽證費用，使審核後的結算真正體現工程實際造價。四.工程跟進1.目的：為營造安全、有序的施工環境，合理分配人員的崗位責任，保護新建設施不受損壞，對所有施工人員進程及施工專案進行全面督導，確保賣場如期開業特制定本辦法。2.施工原則：2.1監控工程進展情況，確保工程順利、正確進行。2.2提出工程需求及建議，及時回饋不合理現象並及時加以改正。2.3各項工程施工，遵循安全第一、品質合格的原則。2.4除房地產公司授權行使權力外，不干涉工程正常業務。3.組織部門：物業部、管理部為主，其他各部門為輔。4.前期的準備階段本階段是為開工

106、創造必要條件的階段，應進行如下工作：4.1辦理施工執照及有關文件。4.2組織並參與施工圖紙會審。4.3把已經批准並同意的施工需求設計對施工人員交底。4.4採取必要的措施，使施工用水、電、排水均滿足施工需要。4.5建設能基本滿足生活需要的附屬設施。4.6施工機械設備進入現場，並能保證正常運轉。4.7落實勞動計畫，隨時可以調動進場，並對其進行必要的技術、安全、防火教育。完成上述一系列工作後，寫出開工報告，並經上級主管部門審查，批准後正式開工。5.實施辦法：5.1成立專案組：由管理部負責對各事項進行督導，各商場負責人為核心組員，商場其他員工為一般組員，成立工程項目組，以便對工程的各項工作進行全面監督

107、。5.1.1按各管理人員分配管轄區的原則，實行分片、分區管理，落實責任到個人：職 務主 要 職 責組長負責對專案工程進度、品質、功能的全面監督與控制，並協調各商場與工程部之間相關事宜，主持工程協調會。副組長1、 負責每日制定固定時間召集相關組員，參加工程協調會。2、 負責對參加工程協調會的組員進行考勤，確保參會人員全部到齊。3、 每日審定工程跟進表（物業），在工程協調會上提出工程進度等方面的相關事宜。各運營部長1、 每日審定商場施工統計一覽表。2、 根據商場施工統計一覽表填寫工程聯絡單，並在每日工程協調會上提出本管轄區域工程存在問題、運營需求等方面的相關事宜。各商場1、每日全程安排人員到施工現

108、場進行巡視。2、及時填寫商場施工統計一覽表。3、及時提出本商場工程需求、進度、品質事宜，上報其部長。4、對工程協調會決議執行情況進行跟進、回饋。物業相關主管及跟進人員1、每日跟進專案工程進度。2、每日填寫工程跟進表（物業）。3、參加工程跟進協調會並形成會議紀要。4、對工程協調會決議執行情況的相關事宜進行跟進。工作督導按各項要求對各分管責任人進行指導、監督、檢查、評比。5.1.2公共區域及週邊工程，由物業部組織相關人員進行督促並跟進。5.2瞭解工程內容：5.2.1管理部會同物業部負責人與工程部相關工程師對接，收集施工圖紙影本及電子版檔。5.2.2參照各商場有關的圖紙，結合本商場佈局查找施工不宜點

109、，及時回饋各商場經理並及時修正。5.3瞭解商場需求：5.3.1組織員工明確本商場佈局規劃。5.3.2明確各商場對公共設施及專業設施的特殊需求。5.3.3瞭解商戶對貨品陳列所需展示用具標準，以便提前進行空間預留。6.安全跟進：參加施工的所有人員必須通過安全教育後方可進場施工操作，各施工隊要堅持定期舉行安全教育活動，組織學習安全制度和安全規程，總結工作，提出針對性措施。建立由工地第一安全員為首，專職安全員、各施工隊隊長兼職安全員，組成的安全監督網路，監督各級安全制度，規程、措施的徹底貫徹實施，定期召開安全工作會議，研究解決安全施工的具體問題。提出下一階段的安全工作要求。同時不定期進行安全檢查，消除

110、各種事故隱患。6.1電氣管理。電氣類用具在施工過程中使用非常廣泛，在工程跟進過程中易產生大量明火及較大耗電量，在施工中，各商經營區要嚴格按照指定相關管理辦法。6.1.1凡是在施工現場動用電氣產生的明火，必須到消防科辦理審批手續，未經批准不得動用明火。6.1.2用火審批需填清用火審批部門、用火日期、時間、地點、用途和範圍，採取必要的防火措施，由專業焊工操作。6.1.3動用明火，現場必須配備足以打滅初期火災的消防器材，操作人、監護人必須會使用消防器材，必須事先通知消防科派人協助監護。罰則：凡違反上述規定每發現一次對違章單位進行相應罰款處罰。處罰標準按情節由其經營單位自行制定。6.2防火管理6.2.

111、1嚴禁在施工現場吸煙。6.2.2嚴禁在樓內居住處吸煙。6.2.3用油漆等揮發性材料時，應隨時封閉其容器。擦拭後的棉紗等物品應集中存放且遠離熱源。6.2.4嚴禁在裝有易燃易爆的容器、管道和受力構件上進行焊接和切割。6.2.5施工現場必須配備滅火器，砂箱或其他滅火工具。罰則：凡違反吸煙規定每發現一次對行為人進行相應罰款處罰，處罰標準按情節由其經營單位自行制定。6.3用電管理6.3.1施工單位安裝、拆除施工線路時，必須由正式並持有證見的專業電工負責，並應嚴守安裝規程，不准亂拉電線和接入過多負荷。6.3.2施工現場用電應從戶表以後設立臨時施工用電系統。6.3.3電工應定期巡視檢查臨時用電情況，杜絕受外

112、力損傷漏點傷人，發現問題及時解決。6.3.4安裝線路時，導線與導線或導線與電氣設備的連接，必須牢固可靠，不得採用虛接、掛接電源。6.3.5施工用電線路，應用絕緣良好完整無損的堅韌護套軟線，並不得使用金屬絲綁紮，電線離地不准低於2.5米。必須放在地上的部分臨時線應採取導線不受外力損傷的可靠措施。6.3.6控制開關不得放在地上，必須裝在牆上或杆、架上並採取防雨措施。6.3.7臨時施工供電開關箱中應裝設漏電保護器。進入開關箱的電源線不得用插銷連接。6.3.8臨時使用的開關、電機等金屬外殼也必須接地或接零。必須安裝熔斷器。嚴禁將動力線直接接在電源線上。6.3.9接插電源時，不得直接將電源線頭插入插座，

113、應使用插頭連接。6.3.10臨時線不應沿鋼樑和可燃物架設，以免漏電打火，引起人員觸電傷亡和火災事故的發生。罰則：凡違反上述規定每發現一次對違章單位進行相應罰款處罰，處罰標準按情節由其經營單位自行制定。6.4出、入場管理6.4.1出、入人員必須佩戴出入證，並主動向安檢人員出示，沒有出入證人員嚴禁進入施工現場。6.4.2出、入人員必須接受保安人員的檢查，外出物品必須有工程部的審批後方可帶出。6.4.3所有出、入人員所需帶入物品，必須由保安人員負責檢查，經批准後方可帶入。6.4.4罰則：如有違反規定每發現一次對其行為人單位進行相應處罰，處罰標準視情節由其單位自行制定。6.5施工用水管理6.5.1不得

114、在未做防水的地面蓄水。6.5.2臨時用水管不得有破損、滴漏。6.5.3暫停施工時應切斷水源。6.6如何認定違章真實性6.6.1保安人員2人或2人以上，或會同商場人員在認定書上簽字，視為違章成立。6.6.2用數碼相機拍照現場，視為違章成立。6.6.3根據施工現場工程環境和地點可確認違章施工單位。7成品保護7.1施工過程中材料運輸應符合下列規定：7.1.1材料運輸使用電梯時，應對電梯採取保護措施。（如：用細木工板材對表面進行遮擋）7.1.2材料搬運時要避免損壞樓道內頂、牆、扶手、樓道窗戶及樓道門。7.2施工過程中應採取下列成品保護措施：7.2.1各工種在施工中不得污染、損壞其他工種的半成品、成品。

115、7.2.2材料表面保護膜應在工程竣工時撤除。7.2.3對消防、供電、電視、報警、網路等公共設施應採取保護措施。罰則：對以上敍述凡有違反者或單位，對行為人或單位處以相應處罰，處罰標準為全部賠償所損壞部分。8進度、品質跟進按以下流程及要求執行。表單附後工 作 流 程商场由专人每日到施工现场巡视根据巡视内容填写商场施工统计一览表及填写工程联络单上报各馆馆长将跟进结果报送主管副总难以裁决事项召开总经理办公会决议物业部由专人每日到施工现场巡视对照工程进度计划跟进工程进度及质量根据巡视内容填写工程跟进表（物业）提交工程跟进表（物业），上报物业部经理审定各馆长对商场施工统计一览表及工程联络单进行审定二、提供

116、有效、量化的工程进度计划一、工程部每日参加工程协调会工程部根据会议决议协调施工对整体工程进度、质量跟进每日召开工程协调会，一般事项由行政副总与工程部协商解决并形成会议纪要并形成会议纪要对工程需求、进度、质量跟进将跟进结果报送主管副总各商場物業部9.要求：9.1進入工地必須佩戴安全帽，不得穿高跟鞋，跟進人員要注意觀察周圍施工環境，注意高空墜物和路面情況。9.2工程跟進人員每日到施工現場巡視並對發現的問題及時記錄、匯總、上報。9.3工程協調會由組長主持，由副組長負責召集，各運營部長及其指定人員參加，工程部由一名經理帶隊參加。9.4物業部對協調會形成的會議紀要進行分發並進行存檔。9.5施工人員只能在

117、其施工場地工作，不得隨意走動。9.6工程部根據會議決議協調施工，不能在當日協調會上形成決議的問題在第二日協調會上予以回饋。9.7跟進人員對會議決議跟進並上報主管領導。9.8難以裁決事項召開總經理辦公會決議。10.各種表單工程跟進表（物業）_物業部 日期：工程項目跟進人工程進度是否按期完成備註品質問題工程回執單 工程聯絡單事項說明事項建議第号受單部門：送單部門：送單時間：工程回執單 工程聯絡單事項說明事項建議第号受單部門：送單部門：送單時間：( )商場施工統計一覽表日期施工方情況統計週一週二週三週四週五週六存在問題處理結果要素項目施工隊名稱施工人員數量工程起始日期例:虹吸雨排例:強電例:空調工程

118、日進展情況工程周累計進展說明注意事項每天工程會議要有專人做會議紀要並存檔。跟進施工進度時，要依據工程部提報計畫及商場需求進行。違章處罰時，只能由物業部指定人員開罰單，其他人員只是意見回饋。五、專案竣工驗收程式1、 項目初驗：由總監理工程師組織，專案部相關人員、施工單位相關人員、物業相關人員一起進行專案初步驗收。2、 正式驗收：專案部主要負責人員組織監理方、設計方、勘測方、施工方、品質監督方以及其他相關各方一起對工程品質進行正式驗收。3、 項目移交：房地產相關負責人組織專案經營方、專案物業方、施工方、集團審計部和經營管理部相關人員一起對專案的功能性進行驗收，專案滿足使用經營方及物業方要求後移交給

119、經營方與物業，進入保修期。4、 專案竣工驗收手續的辦理：4.1建設工程竣工驗收，要提供如下資料到質監站審核，質監站在7個工作日內審核完畢；建設單位組織有關單位驗收時，質監站派員現場監督。4.1.1已完成工程設計和合同約定的各項內容；4.1.2工程竣工驗收申請表；4.1.3工程品質評估報告；4.1.4勘察、設計檔品質檢查報告；4.1.5完整的技術檔案和施工管理資料（包括設備資料）；4.1.6工程使用的主要建築材料、建築構配件和設備的進場試驗報告；4.1.7地基與基礎、主體砼結構及重要部位檢驗報告；4.1.8建設單位已按合同約定支付工程款；4.1.9施工單位簽署的工程品質保修書；4.1.10市政基

120、礎設施的有關品質檢測和功能性試驗資料；4.1.11規劃部門出具的規劃驗收合格證；4.1.12公安、消防、環保、防雷、電梯等部門出具的驗收意見書或驗收合格證；4.1.13質監站責令整改的問題已全部整改好；4.1.14造價站出具的工程竣工結算書。4.2建設工程竣工驗收前，施工單位要向建委提供安監站出具的工程施工安全評價書。4.3建設工程竣工驗收備案，自工程竣工驗收之日起15個工作日內，要提供如下資料到質監站辦理手續。4.3.1工程竣工驗收報告；4.3.2施工許可證；4.3.3竣工驗收備案表；4.3.4工程品質監督報告；4.3.5工程竣工驗收申請表；4.3.6工程品質評估報告；4.3.7工程施工安全

121、評價書；4.3.8工程品質保修書；4.3.9工程竣工結算書；4.3.10商品住宅要提供住宅品質保證書和住宅使用說明書；4.3.11法律、法規規定的其他資料。4.4建設工程竣工結算審核，要提供如下資料到造價站辦理手續。4.4.1工程按實際結算的，要提供如下資料：4.4.1.1建設單位和施工單位的委託書4.4.1.2工程類別核定書；4.4.1.3工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；4.4.1.4工程施工承發包合同；4.4.1.5施工組織設計方案；4.4.1.6圖紙會審記錄；4.4.1.7工程施工開工報告；4.4.1.8隱蔽工程驗收記錄；4.4.1.9工程施工進度表；4.4.1.10工程子目換算

122、和抽料（筋）表；4.4.1.11工程設計變更資料；4.4.1.12施工現場簽證資料；4.4.1.13竣工圖。4.4.2工程按甲乙雙方約定的固定價格（或總造價）結算的，要提供如下資料：4.4.2.1建設單位和施工單位的委託書；4.4.2.2工程承包合同原件；4.4.2.3竣工圖。4.5專案規劃驗收5、辦理預售許可證5.1預售人已取得房地產開發證書、營業執照。5.2已取得土地管理部門出具的用地批文及土地使用證。5.3持有建設工程規劃許可證及建設工程施工許可證。5.4計畫部門簽發的專案投資許可證。5.5如向境外銷售，需提供境外銷售商品房批文。5.6已簽房屋施工合同。5.7三層以下的商品房專案已完成基

123、礎和結構工程；四層以上的商品房專案，有地下室工程的，已完成基礎和首層結構工程，無地下室工程的，已完成基礎和四層結構工程。5.8建設銀行審核開發建設資金要達到工程總投資25以上資金的驗資證明。5.9已在項目所在地商業銀行開設商品房預售款專用帳戶。5.10預售商品房專案及其土地使用權未設定他項權。5.11具有預售說明書(內容包括：商品房的位置、地點、裝修標準、售價表、銷售計畫；公共建築的分攤、專案工程施工進度、開工及竣工交付使用時間等)。5.12專案規劃平面圖(由核發預售許可證部門在平面圖中注明預售商品房專案的座落位置和樓號)。5.13物業管理方案已經落實。六.開發過程中具體外聯（以吉林新生活為例

124、）1.營業執照1.1目的：開展符合國家法律規定的經營活動。企業法人營業執照的登記事項為：企業名稱、住所、法定代表人、註冊資金、經濟成分、經營範圍、經營方式等。營業執照分正本和副本，二者具有相同的法律效力。注：領取營業執照後，還必須辦理以下事項： l 刻制印章；l 法人代碼登記；l 申請納稅登記； l 開立銀行帳戶。1.2遵循的原則：尋求政府和工商註冊辦事人員的支持1.3辦理流程： l 公司名稱的確定：名稱預先核准通知書,其中包括：名稱投資人、投資額及比例註冊資金數額投資人簽字蓋章委託人身份證及簽名營業範圍的確定；l 公司住址的確定：租房協議、房照及影本l 公司住址的實地核查：所在地工商所專管員

125、倆人簽署意見；公司營業範圍的確定、公司註冊資金數額的確定；1.4集團需提交的材料：l 公司設立登記申請書；l 公司代理人證明（授權）；l 公司董事、監事、法定代表人、總經理任職證明；l 企業章程l 驗資報告1.5申辦及驗資費用；1.6辦理時間：上述材料遞交後15個工作日取得營業手續。1.7需協調政府部門：專案所在城市工商局2.組織機構代碼登記2.1目的：統一代碼標識2.2集團需提供的材料：l 營業執照副本及影本一份；l 法人身份證及影本一份；l 單位公章及法人名章；l 證照費用；2.3辦理時限：3天。2.4需協調政府部門：專案所在城市-工商局3.辦理建設工程選址意見書3.1需要提供的相關檔和材

126、料。l 建設專案聯繫單或計委計畫；l 1：500或1：1000符合現狀地形圖；l 土地招、拍、掛手續或土地權屬證明；l 涉及相關單位有關協定；l 有污染專案的環評報告。 3.2需協調政府部門：專案所在城市總體規劃處。 4.辦理建設用地規劃許可證4.1需要提供的相關檔或材料。 l 定址申請書；l 審定的詳細規劃； l 其他相關材料。 4.2需協調政府部門：專案所在城市規劃用地處。 5.辦理建設工程規劃許可證5.1需要提供的相關檔或材料。 l 定址申請書； l 審定的詳細規劃； l 其他相關材料； l 效果圖；l 平、立、剖面圖冊四套（含電子檔）。 5.2需協調政府部門：專案所在城市建築設計審查處

127、、規劃用地處。 6.辦理建設工程規劃許可證（市政道路、管線）6.1需要提供的相關檔或材料。 l 道路、管線等市政工程項目申請報告（加蓋公章）； l 道路、管線、路徑走向方案圖； l 相應帶狀地下管網現狀圖（四份）； l 市政道路、管線施工圖（四份）。 6.2需協調政府部門：專案所在城市市政工程處。 7.辦理工程定位放線通知單、驗線單7.1需要提供的相關檔或材料。 l 市土地局核發的建設用地批准書或改變土地使用性質批准書、土地證； l 消防部門核發的建設工程消防設計審核意見書； l 市建委核發的建設工程開工許可證l 市規劃局財務出具的規劃許可證發證通知單； l 市建委拆遷辦核發的拆遷驗收合格證。

128、 7.2需協調政府部門：專案所在城市測繪處（市測繪管理辦公室）。 8.國有土地使用證8.1需提供的相關資料l 企業法人營業執照及影本；l 代碼證及影本；l 法人、委託人身份證及影本；l 建設用地、建設工程規劃許可證及影本；l 建規圖、現狀圖、豎向圖；l 項目備案確認書及影本；l 土地出讓金、契稅、管理費等費用繳納票據及影本；l 到發證日期年檢；8.2需協調政府部門：專案所在城市專案所在城市政務中心國土局視窗。9.建設XX項目備案確認書9.1需提供相關資料l 關於XX專案立項的請示；l 專案立項申請表；l 專案可行性報告；l 土地使用協定、建設用地及建設工程規劃許可證、營業執照、法人身份證原件及

129、影本；l 發展與改革委員會投資處、政務服務中心發改委視窗；l 7天后到發改委投資處取項目備案確認書。9.2需協調政府部門：專案所在城市專案所在城市發改委。10房地產開發專案批准書10.1需提供相關資料l 營業執照原件及影本；l 建設用地批准書原件及影本；l 建設用地、建設工程規劃許可證原件及影本；l 建規圖、現狀圖、豎向圖；l 項目備案確認書原件及影本；l 繳納開發專案保證金、市政設施配套抵押金（按項目建設投資額比例，可以就具體金額協商）；l 現場踏查確認專案；l 7天后到城市開發管理辦公室專案處領取。10.2需協調政府部門：專案所在城市開發管理辦公室。11.建築工程施工許可證（所需資料及辦理

130、部門）11.1用地批准手續國有土地出讓合同、建設用地批准書、國有土地使用證（專案所在城市土地局）11.2建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證（專案所在城市規劃局）11.3工程中標通知書建築工程施工直接發包審批表（專案所在城市建委招投標管理處）11.4拆遷手續房屋拆遷許可證（專案所在城市拆遷辦）11.5施工圖紙審查手續建築工程圖紙設計審核意見書（專案所在城市施工圖紙審查中心）11.6工程委託監理合同（由監理公司負責辦理，需專案所在城市質檢站審查）11.7保證工程品質和安全的具體措施、銀行資金證明施工單位需提前準備相關資料，會同施工單位到市建委協商繳費事宜。辦理建設工程品質監督書、建設工程安全施

131、工條件審查意見書和意外傷害保險（需專案所在城市質檢站和市安監站審查）11.8消防手續建築工程消防設計審核意見書（專案所在城市消防支隊消審科）11.9立項手續房地產開發專案批准書（專案所在城市城市開發管理辦公室）11.10施工合同需項目所在城市建經處審查11.11建設工程項目備案手續項目備案確認書（項目所在城市發展與改革委）11.12報建手續XX市建設工程報建申請書、（專案所在城市政務中心建委視窗）11.13工程造價提供工程預算或與專案所在城市建委進行協商由工程造價問題所涉及到的繳費有：（以新生活為例）吉林市新生活購物樂園建設專案前期費用表 （工程總造價為：2億元）序號收費專案名稱收費單位收費標

132、準與依據應交金額實繳金額待交金額減免情況備 注1市政公用設施配套費市財政局非住宅80元/平方米免2城市消防設施建設費市消防支隊非住宅2元/平方米342000元171000元50%3散裝水泥專項資金市散裝水泥辦公室1.20元/平方米205200元102600元50%4新型牆體材料專項基金市牆改辦8.00元/平方米1368000元684000元50%5副食品價格調節基金市物價局2.00造價400000元200000元50%6工程品質監督費市質檢站1.50建安工作量300000元300000元7工程定額測定費市建經處1.00建安工作量200000元200000元8農民工工資保障金市勞動局勞動監察大隊

133、3.00%造價6000000元6000000元9工程裝飾費市質檢站1.50建安工作量300000元300000元10意外傷害保險市安監站1.00元/平方米171000元171000元11建設工程勞動保險費市社會保險公司造價工時費26.68%4296406元僅一建公司部分1500000元34.9%12防空地下室易地建設費市人防辦30元/平方米5130000元5130000元13測繪費市房地局測繪大隊2元/平方米357000元250000元70%14圖紙審查費市圖紙審查中心4.00造價800000元330,536元15配套設施抵押金 市城市開發管理辦公室510萬20萬元16開發專案保障金市城市開發

134、管理辦公室6124萬元免交合 計24969606元1394600元14,144,536元注：1、共計減免金額為：8961006.00元；2、征地拆遷費用為：63900720.00元；（未列入）3、以當地政府規定為准。11.14市城市開發專案聯合審批中心審核，市政務中心建委視窗發放建築工程施工許可證。12.商品房預售登記證12.1集團所需提供資料；l 建築工程施工許可證；l 房地產開發專案批准書；l 建規圖、現狀圖、豎向圖；l 項目建設完工25%證明；（由企業自行出具或請監理單位出具）；l 現場踏查確認；l 7個工作日領取。12.2需協調政府部門：專案所在城市-城市開發管理辦公室企業服務處）13

135、.商品房預售許可證13.1集團所需提供資料：l 營業執照；l 房地產開發資質證書；l 建設工程規劃許可證；l 國有土地使用證；l 工程投資25%以上的證明（六層以上項目，主體以上完成；七層以上專案，主體結構完成2/3以上；由開發企業自行提供證明）；l 商品房預售方案（商品房位置、交付使用日期、預售總面積、物業管理等內容,由企業自行提供）；l 測繪報告（房地產測繪大隊、按面積繳納測繪費用，可協商，一次性收費、圖測和實測）l 建築工程施工合同；l 建設工程施工許可證； l 商品房預售登記證；（原件）l 商品房預售監管協定（企業、銀行、房地產市場管理處聯合簽署）；l 7個工作日政務中心房地產局窗口領

136、取。13.2需協調政府部門：專案所在城市房地局14.城市排水許可證14.1集團所需提供資料l 市政務大廳市政公用局窗口遞交申請，領取排水接裝申請表，提交建設工程規劃許可證、施工平面圖、施工方案；l 市政設施管理處、市政公用局視窗審批人員現場勘察、初審並提出意見，領取雨汙排水接裝批准書；l 由市政專業隊伍施工，經市政公用局相關部門驗收合格，發放城市排水許可證後方可使用； l 5個工作日內辦理完結。14.2需協調政府部門：專案所在城市規劃局市政工程處15.環評報告辦理流程15.1集團所需提供資料；l 名稱預先核准通知書或營業執照；l 項目備案確認書；l 報建手續；l 政務中心環保局視窗申報；l 現

137、場踏查，確定環評等級；l 委託有資質環評單位編制建設專案環境影響報告表並簽訂委託協定；l 提供城市排水許可證；l 提交建設專案環境影響報告表；開發監督處在3個工作日內組織對環評報告表進行審查、做出批復結論並備案；15.2需協調政府部門：專案所在城市-政務中心環保局視窗登記蓋章。16.設立市場批復（以吉林新生活為例）16.1關於建立xx市新生活購物樂園有限公司市場的請示；附：xx市xx區商務局：按照市委、市政府關於開發建設大型綜合型一站式購物中心精神，本公司投資x億元，建設新生活購物樂園。目前，該購物樂園正在緊張建設當中，規劃、土地、建設等部門手續齊全。為確保該購物樂園按預期投入使用，特申請辦理

138、市場准入手續，具體情況如下：市場名稱： 市場地址：主辦單位：法人代表：建築面積：營業面積：投資額：經營範圍：服裝、百貨、日用雜品、餐飲、娛樂、傢俱、建材、家電、五金電料、裝飾裝潢材料、場地櫃檯出租、貨物配載、倉儲服務、停車收費、辦公設備及耗材、音像製品、書刊批發與零售、電子出版物、文化體育用品、物業管理。 經營方式：批發兼零售妥否，請批示。16.2關於開辦xx市新生活購物樂園的可行性分析報告；（已存檔）16.3商務局申報開辦市場手續提供：建築工程消防驗收意見書；建築工程施工許可證；建設用地批准書；國有土地使用證；豎向規劃圖；總平面圖；16.4關於建立新生活購物樂園有限公司市場的請示附：xx市x

139、x區商務局：按照市委、市政府關於開發建設大型綜合型一站式購物中心精神，本公司投資x億元建設新生活購物樂園。根據工商管理法規的有關要求，特向貴局申請辦理市場審批有關事宜。妥否，請批示。16.5xx市xx區商務局根據公司申請，以公文形式上報xx市商務局市場建設處報批。17.物業資質辦理流程17.1集團所需提供資料l 集團向專案所在城市區物業辦提出申請，領取物業管理企業三級（暫定）申報表；l 按表內填表說明進行填寫、準備相關材料並上報區物業辦；註冊資本人民幣50萬元以上；物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業的專職管理和技術人員不少於10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少於5人，工程、財務

140、等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；物業管理專業人員按照國家有關規定取得執業資格證書（暫以建設部頒發的經理、管理人員上崗證為准）。l 區物業辦現場踏查、初審；l 市政務中心房地局窗口遞交初審材料；包括：工商營業執照；企業章程、驗資報告；企業法定代表人身份證明；物業管理專業人員執業資格證書和勞動合同；管理和技術人員的執業資格證書和勞動合同，相關人員職稱證明（影本）；l 市物業辦審核報市房地局審批；l 20個工作日辦結。17.2需協調政府部門：專案所在城市-市政務中心房地局視窗。18.印刷、音像製品及電子出版物、娛樂經營許可證18.1我集團所需提供資料l 法人身份證影本；l 法人相片；l 法人居

141、住地派出所出具無劣跡證明；l 娛樂場地平面佈局圖、場地位置圖；l 電子遊藝品類及數量；l 電子遊藝需當地政府領導批准，公司應提出申請；l 辦理上述許可證的申請；l 營業執照影本；l 驗資報告影本；l 房屋產權證明；l 消防驗收批件；l 區屬文化體育主管部門現場踏查；l 繳納證照費用，l 7個工作日辦結。 18.2需協調政府部門：專案所在城市-文化體育主管部門19.食品衛生許可證19.1我集團所需提供資料l 食品加工行業必須提供以下書面申請材料：生產企業基本情況（主要包括生產位置、面積、廠區周圍衛生情況，使用的水源、主要設備及生產的品種生產車間地面、牆壁、天棚情況，是否有產品檢測能力等）；法人代

142、表或負責人身份證影本；生產廠區的方點陣圖、生產車間的平面佈置圖（標注各生產車間名稱及面積）；生產工藝流程圖及文字說明；產品配方；產品品質標準；產品標籤及說明書樣稿；主要生產加工設備、衛生設施清單；衛生品質檢驗機構人員資質證明、儀器設備清單、所能檢測專案或產品檢驗委託協議書；衛生管理組織、制度（包括原料採購索證、驗收制度；生產過程中控制污染制度、從業人員衛生知識培訓及體檢制度；生產加工過程制度，庫房管理制度、產品出廠檢驗制度等）；生產場所使用證明（房屋產權證或租賃合同）。審批前還應提供以下材料：使用自備水源的，要提供自備水源水質衛生檢驗合格報告單；從業人員衛生知識培訓和健康檢查合格證明；產品衛生

143、檢驗報告單。l 食品經營行業必須提供以下書面申請材料：經營場所基本情況（包括經營場所的位置、面積、經營場所周圍的衛生情況，經營場所內部的衛生情況；主要所經營的品種；庫房情況；衛生設施，冷凍及冷藏設施、從業人員衛生培訓及健康體檢情況等）；法人代表或負責人身份證影本；經營場所的方點陣圖、及平面佈置圖（標注各經營品種的區域、面積）；衛生設施清單；衛生管理組織機構、衛生管理制度（衛生制度主要有食品索證、驗收制度，經營場所衛生制度、從業人員衛生知識培訓和健康體檢制度，庫房管理制度等）；從業人員衛生知識培訓和健康檢查合格證明；有現場加工還應按食品加工行業提供相應的材料；經營場所使用證明（房屋產權證或租賃合

144、同）。l 餐飲業和食堂必須提供以下書面申請材料：餐飲業和食堂基本情況（包括經營場所的位置、廚房面積、餐飲或食堂周圍衛生情況，廚房地面、牆壁、天棚、生產用水情況，衛生設施、設備情況，主要經營的品種等）；法人代表或負責人身份證影本；餐飲或食堂場所的方點陣圖及平面佈置圖（標注餐廳、廚房各功能間的面積）；衛生設施清單；衛生管理組織機構、衛生制度；（衛生制度主要有原料的索證、驗收制度，加工過程衛生制度，冷拼間衛生管理制度、餐（飲）具的消毒制度，從業人員衛生知識培訓和健康體檢制度，庫房管理制度等）；從業人員衛生知識培訓和健康檢查合格證明；用水為自備水源的應提供自備水源水質衛生檢驗合格報告單；餐飲具的消毒程

145、式、消毒方法及餐具消毒效果評價；經營場所使用證明（房屋產權證或租賃合同）。19.2收費標準：衛生許可證工本費17.5/證；食品生產、經營，公共場所新開業現場審查費，按面積每項50800元。19.3審批流程：申請人或申請單位到政務服務中心衛生局提出申請； 政務服務中心衛生局視窗按照有關法律、法規及職業範圍，做出是否受理的決定，並書面告之申請人，如不受理向申請人說明原因，並出具不受理的法律文書； 符合受理條件的申請人填寫衛生許可證申請表，並按要求提供書面材料；市衛生局視窗工作人員對書面申請材料進行審查； 市衛生局組織衛生監督人員進行現場驗審和必要的採樣；現場審查合格，申請人組織從業人員到XX市衛生

146、局衛生監督所進行衛生知識培訓；到XX市疾病預防控制中心進行健康檢查；按法律法規需對產品進行檢測和現場監測的，由衛生監測人員現場採樣和現場監測 政務服務中心衛生局視窗對現場驗審合格及產品衛生檢測合格的單位或申請人發放衛生許可證。19.4審批時限：自申請之日起20個工作日內辦結（不包括產品衛生檢驗時間或因申請人自身造成的原因）19.5需協調政府部門：專案所在城市政務服務中心衛生局20.動物防疫許可證（產品經營、交易場所）20.1集團所需提供資料：l XX市政務中心市牧業局視窗領取動物防疫合格證申請表；l 4張法人相片、身份證複印證（原件）；l 按經營、飼養、觀賞應具備的設備、環境、條件進行準備；

147、動物飼養場應當符合下列動物防疫條件：選址、佈局符合動物防疫要求，生產區與生活區分開；畜（禽）舍的設計、建築符合動物防疫要求，採光、通風和汙物、污水排放設施齊全，生產區清潔道和污染道分設；有患病動物隔離圈舍和病死動物、污水、汙物無害化處理設施、設備；有專職防治人員；出入口設有隔離和消毒設施、設備；飼養、防疫、診療等人員無人畜共患病;防疫制度健全。 動物產品經營加工儲藏場所應當符合下列動物防疫條件：選址、佈局、設計、建築、設施、設備、工具、用具符合動物防疫要求;有清洗消毒設施、設備;有病死動物、染疫動物產品和污水、汙物無害化處理設施、設備;有採購動物產品檢疫情況登記等健全的動物防疫制度;直接從事經

148、營加工銷售人員無人畜共患病和其他可能污染動物產品的化膿性或滲出性皮膚病。20.2制定制度：、對進場動物嚴格把關，必須經過相關衛生部門的嚴格檢驗；、設專職人員對動物進行衛生消毒和疫情檢測；、每日2-3次對經營場地衛生進行消毒管理；、對動物糞便隨時進行清理和消毒；、對經營場地內的垃圾包括動物的糞便進行密封，並在最短時間內送至垃圾場；、對衛生用具進行消毒，在過道清掃時進行前後兩次消毒；、經營場地內商品動物數量控制在X只以下；、對檢疫後在經營場地內飼養的動物隨時進行檢疫、檢測或轉移；、對發現疫情的動物進行隔離、並轉移治療，同時對感染疫情的動物進行24-48小時監測；、如遇其他情況，根據事件大小，隨機靈

149、活處理。20.3現場審查：吉林市動物防疫監督科；20.4審核意見，簽字確認；20.5政務服務中心牧業局視窗審核發證； 20.6審批時限：10個工作日內辦結。20.7審批費用：工本費10元，條件審核：50元。20.8需協調政府部門：專案所在城市-政務服務中心牧業局21.酒類流通備案登記證21.1集團所需提供資料：l 法人身份證影本；l 工商營業執照副本及影本；l 衛生許可證及影本；l 國地稅登記證及影本；l 實行備案制，手續齊備當天出件。21.2需協調政府部門；專案所在城市-工商部門22.房屋租賃許可證22.1集團所需提供資料：l 產權證或相關證明影本；l 租賃合同及影本；（租賃合同多提供書面說

150、明：商戶數、商鋪數）l 商場租賃商鋪佈局平面圖；l 營業執照副本及影本；l 租賃管理費：X元/；l 房屋租賃許可證申請表l 繳費、發證。22.2需協調政府部門：專案所在城市-房地產市場管理處商場管理科23.延長、更改公共交通路線審批23.1對擬開發專案所在地區公共交通情況組織相關人員進行調研，根據調研情況提出相應需求，報當地政府請求支持；23.2審批程式：申請人提出書面申請；公交客運管理處組織相關人員進行實地踏查；對踏查情況進行論證並形成初審意見；報市政公用局審批；視窗回饋結果。23.3審批時限：5個工作日辦結23.4申報材料：書面申請；線路走向圖及站序表；如是經營者需提交擬定票價請示。23.

151、5審批流程：申請人到市政務服務中心視窗提出書面申請；市政公用局公交客運管理處組織相關人員進行實地踏查；對踏查情況進行論證並形成初審意見；23.6需協調政府部門：專案所在城市市政公用局；24.燃氣審批（以吉林新生活為例）24.1當地燃氣公司領取“工商業客戶用氣申請表”：（附表樣）用氣單位： 用氣地址： 單位位址： 用氣壓力：2000Pa聯繫人： 聯繫電話： 申請時間：用氣時間：用氣設備及用量明細表用氣設備名稱台數日用小時數日用氣量月均用氣量年用氣量三主二副油氣兩用灶18（預留21台）4/台394=1569.6=1497.6m1497.630=44,928m44,92812=539,136m24.

152、2燃氣公司工商事業部人員、燃氣設計人員進場踏查；24.3燃氣設計人員根據現場情況和需求進行管線及佈局設計；24.4燃氣公司根據設計圖紙計算工程費用，該費用計算標準不對外公開,需請政府支持進行費用的談判；24.5簽訂“燃氣工程施工合同”，繳納工程費用；24.6雙方共同確認施工圖；24.7市規劃局市政工程處申請燃氣規劃手續；24.8市勘察設計院申請放線定位，繳納相關費用；24.9工程施工（一般有燃氣公司指定施工單位）；安裝聯動燃氣檢測設備；24.10施工單位申請燃氣公司有關部門聯合驗收；24.11與主幹線對接，進行點火試驗；24.12交付使用。水、美觀。第五部分、銷售預熱I準備期一、強勢進駐 閃亮

153、登場“ 在當地政府一系列的招商引資活動背景下，通過多次溝通與協調，著名的民營企業集團強勢進駐”。通過政府利用當地主流媒體把利好消息全程報導。全篇介紹集團發展里程、現狀、實力及發展空間，展望集團進駐後將為這個城市帶來什麼樣的經濟效應和人民生活品質的提升。使當地人民對集團有一個初步認識。二、項目包裝1.奠基在項目簽約後，緊跟其後馬上進行奠基。現場邀請政府領導到場是必須的，我們在配合政府工作的同時，也體現集團雷厲風行的做事原則，新聞媒體一定要進行炒作，擴大集團影響力。2.圍擋平整項目用地後，第一時間製作圍擋。利用圍擋宣傳集團企業文化，表明集團已經進駐XX城市並在積極的建設中，與前期政府宣傳和新聞報導

154、形成呼動。隨著工程、行銷的進度，在每個階段適時更換畫面。加強專案的暴光率，加深市民對集團及專案的瞭解。3.辦公場所的籌建3.1.專案前期臨時性辦公場所的籌建：3.1.1籌建目的：滿足專案前期開展各項業務活動的需求。3.1.2籌建原則根據專案建設進展，分階段選用不同的辦公場所，注意其針對性、適用型、經濟性的結合。選用的房舍應具備一定的室內外裝修標準，並能夠適度進行必要的企業VI表現，使之足以體現企業形象。宜採用租賃的形式。3.1.3籌建標準階 段籌建期建設期主要用途日常辦公、商務洽談、工作研討、小型會議、一般性接待日常辦公、商務洽談、工作研討、常規會議、一般性員工培訓、常規性接待、銷售及招商業務

155、的開展使用期限項目籌備組進駐至開工建設初期，一般為3-5個月項目開工建設至永久辦公區啟用前，一般為8-12個月選址要求1、靠近城市綜合行政區；2、交通便利；3、與專案籌建組工作人員住址在2公里之內。1、靠近項目建設地；2、交通便利；3、員工及外部流動人員較多，通常承載人數在400人左右，不能選擇高層建築，以一二層為宜。主要功能主要領導獨立辦公區，敞開辦公區，會議、會談、接待區、主要領導獨立辦公區15%，敞開辦公區25%，業務洽談、會談區30%，多功能會議（接待）區10%，銷售/招商業務辦理區10%，員工生活（臨時食堂、衛生間）區10%。面積200平方米左右600-800平方米主要設施、設備的選

156、配1、辦公傢俱選配：根據實際需要按集團相關標準選用，選型時注意考慮業後永久性使用需求的因素。2、傳真機、影印機、投影儀（投影幕）、辦公電腦，選型時注意考慮業後永久性使用需求的因素。3、辦公電話根據需要選配13部。4、公務用車1輛，主要用於外聯事務，應考慮所配備車輛的車況，車型以商務車、中高端麵包車為宜。5、辦公用網絡數據線接入。1、辦公傢俱選配（根據需要不斷增加）：根據實際需要按集團相關標準選用，選型時注意考慮業後永久性使用需求的因素。2、傳真機、影印機、投影儀（投影幕）。3、辦公電腦（根據需要不斷增加），選型時注意考慮業後永久性使用需求的因素。4、辦公電話根據需要配備約50部，號碼選擇應考慮

157、與業後使用的連續性。 5、公務用車除外聯在用車輛外，增加一部事務用車，配置可適當降低，以中型客車為宜。6、辦公用網絡資料光纖傳輸線路接入，選用時注意考慮其與集團資料管理系統的相容性及業後永久性使用需求的因素。7、無線指揮調度通訊系統。8、臨時性員工食堂所用的炊具。3.2.項目永久辦公場所的籌建：3.2.1籌建目的：滿足專案業後運營管理工作的需要。3.2.2規劃設計原則與專案建築工程同步規劃、同時設計，優先安排施工，及早投入使用，降低臨時辦公用房費用。辦公區域應相對獨立，如與項目一體其門的開設應獨立於主體賣場，不予賣場相融合，已便於管理。充分考慮預留擴展及日後結構調整等因素。辦公場所的規劃和設計

158、應符合中國傳統建築風水學的一般要求，合理回避與之相抵觸之處。3.2.3辦公區主要功能規劃：日常辦公、商務洽談、工作研討、常規會議、一般性員工培訓、常規性接待、商戶服務業務的開展。總體規劃面積以16002000M2為宜。規劃區域主要用途面積數量設計說明辦公區域780 M2，約占總規劃面積的40%領導辦公用房100M21間1、設置在集中辦公區內，採用玻璃隔斷與敞開式辦公區。2、財務部門用房應考慮對外業務關係，應設置在集中辦公區最外側，最好有獨立對集中辦公區以外開的門。3、行政部設置應靠近主要領導辦公的房間。4、大會議室應考慮燈光、音響需求。40 M25間財務部門60 M21間其他部門40 M23間

159、檔案室40 M21間倉儲間40 M21間敞開式辦公區300 M21間會議會談區域530 M2，約占總規劃面積的30%大會議室130 M21間小會議室50 M21間接待室25 M22間1、設置在集中辦公區以外的公共區域。2、多功能會議廳應考慮燈光、音響需求。3、衛生間、吸煙室設排風設施。4、辦公區前廳應鄰近主入口。辦公區前廳100 M21處大型多功能會議廳200 M21間生活區域140 M2，約占總規劃面積的10%衛生間50 M21處更衣室30 M22間工務人員休息室30 M21間吸煙室30 M21間商戶服務區域340 M2，約占總規劃面積的20%公安派駐機構80 M2設置在集中辦公區以外，各室

160、相對獨立開門。工商派駐機構80 M2國稅派駐機構40 M2地稅派駐機構40 M2服務大廳100 M23.2.4永久辦公區的主要設施設備辦公傢俱根據實際需要按集團相關標準選用。傳真機、影印機、投影儀（投影幕）。辦公電腦。辦公電話根據需要配備約X部。 公務用車X部，以一般配置麵包車、中型客車為宜。(視不同城市而定)辦公用網絡資料光纖傳輸線路接入，選用時注意考慮其與集團資料管理系統的相容性的因素。注:招商中心設計、建造、裝修。招商中心要有特色而又不失大氣，通過招投標來確定招商中心的設計、建造、裝修單位,顯示我集團管理及流程的正規化。同時邀請行業大戶參與評標，通過他們向外發散集團、專案資訊。招商中心周

161、邊景觀美化。包括停車場、周邊進入招商中心的沿線，都要佈置各類旗幟、標示牌。招商中心室內佈置以專案效果圖加以簡單文字(政府重點專案,超前的商業模式等)作為背景牆；懸掛企業榮譽牌匾、證書；沙盤一定要精緻,包括燈光效果；背投、音響設備。間斷播出企業文化、發展歷程、項目背景、項目發展空間；接待台配備宣傳資料；休息區、洽談區設置。色彩搭配、格局設計合理，儘量為商戶營造寬鬆舒適的環境，弱化其緊張、抵觸、戒備的心理。三、行銷策劃準備1.市場調查與分析對專案區域範圍內樓盤及各階段市場進行細緻調研，包括市場經營定位、宣傳策略、產品類別、商戶數量、自身情況、未來發展趨勢、競爭能力、輻射範圍、人口數量、消費水準、消

162、費習慣、投資取向.,通過分析為專案的定位及各項工作的開展提供有利依據。1.1對專案區域範圍內的市場、樓盤進行細緻調研1.2與同樣業態不同區域的市場進行比較1.3與目前正處於銷售期的市場進行比較1.4與即將開業的市場進行比較2.樓盤的標識2.1案名、CI設計。營造鮮明、獨特、良好的統一對外的企業形象，在消費者心目中樹立不可替代的印象，為後期宣傳炒作、強化形象打下基礎。2.2項目整體外觀確認。具有強烈的視覺衝擊，力爭成為城市標誌性建築。3.市場初級定位3.1產品定位。根據前期調研結果分析，初步確定經營業態定位、經營主體定位、預期收益定位、核心競爭力定位、市場地位定位。3.2目標客戶群定位。根據城市

163、調研瞭解投資走向、商戶所需、消費習慣及水準，分別初步確定銷售物件、招商物件、服務物件群體。4.市場行銷策略的擬訂4.1開盤方式、時間。力求標新立異，有別於當地的常規化開盤方式（XX專案晚上開盤，給商戶一種神秘感，增強了關注度），同時要準備至少兩種方案，以備不時之需，並根據當地的具體情況借勢，隨時調整制定最優方案。4.2宣傳推廣方式、週期。借助集團其他專案的成功之處，根據當地實際情況，初步制定宣傳推廣方式、週期，隨著工作的推進適時調整。4.3蓄水方式和週期4.4宣傳、蓄水及銷售等各階段目標5.宣傳推廣方案的討論和確認5.1根據市場的產品定位、目標客戶群定位，確定廣告基調和廣告風格；5.2宣傳資料

164、的設計、製作。樹立準確、有效、超凡的訴求理念。5.3宣傳推廣管道的選擇和方式的確認；5.4推廣活動方案的擬訂；5.5銷售工具的設計和製作：6.銷講夾準備6.1證照類：營業執照、資質證、五證、公司簡介、項目概況6.2圖紙類：外立面效果圖、總平面圖、樓層平面圖、戶型圖6.3財務類：銀行貸款利率表（商業、住宅）、配套項目及費用、產權登記費等其他費用明細6.4其他：交房標準7.具體案例:案例1:集團XX購物樂園專案啟動新聞發佈會方案（以下主題活動均以新生活購物樂園為例，涉及到具體項目視不同情況進行調整）一.活動目的：1.宣告XX購物樂園專案全面展開；2.展示集團雄厚實力，提高XX市當地群眾對本項目的信

165、心，同時樹立集團良好的社會形象；3.讓投資商瞭解XX購物樂園的專案規劃、主題定位和業態特徵，介紹有關本專案業態的進展狀況和前景展望，解答社會各界的疑問；4.向當地老百姓和投資商展示XX購物樂園在政府、媒體方面得到的大力支持；5.通過現場隆重的發佈儀式，營造廣泛的社會關注氛圍。二.活動時間：200x年x月x日上午9：5810：58三.活動地點：XX市XX賓館國際會議中心2樓報告廳四.活動主題：XX購物樂園專案啟動新聞發佈會五.邀請領導XX市市長、常務副市長、主管商業副市長及XX區書記、區長和市土地局、建設局、工商局、招商局、稅務局、銀行、公交集團、消防局等相關部門領導；集團領導董事長、董事及集團

166、各副總裁和各經營單位首席經營者六.邀請媒體電視媒體XX電視臺XX新聞聯播欄目（待定）XX電視臺都視頻道XXXX欄目 XX電視臺一套（新聞頻道）XX市電視臺新聞頻道廣播媒體交通之聲 交通文藝台 XX市廣播電臺（都市110、交通音樂台、XX市經濟廣播電臺）平面媒體XX日報 XX晚報 XX新聞網路媒體新浪網搜狐網中國聯商網 XX信息港 七.會議流程及內容：1.會前入場1.1到場嘉賓簽到，贈名片，領取禮品；1.2發放記者禮品；1.3發放本項目宣傳品；1.4領導暫入休息室休息；2.會議內容09：5810：08 主持人宣佈會議開始、致開場詞並介紹來賓和媒體；10：1010：15 XX購物樂園XX總經理致辭

167、10：1510：24 觀看集團8分鐘宣傳片10：2510：40 XX購物樂園副總經理XX進行業態描述包括XX大市場業態結構、規劃及前景展望（同時配以PPT演示和相關影音檔）10：4210：47 董事長致辭 宣告XX購物樂園項目正式啟動10：4810：53 XX區區長講話10：5410：59 XX市市長講話11：0011：20 答記者問時間（主席臺領導離席），XX市大市場領導班子（主答人XX大市場：XX總）與媒體記者等人員作雙向交流記者提問提綱為什麼來XX投資及專案規模？在拓展外埠市場方面，集團做了哪些方面的準備工作？集團XX購物樂園落戶XX市後，給XX商業經濟帶來了哪些影響？集團XX購物樂園落

168、戶吉林市，對XX市民的消費理念會產生哪些方面的影響？11：2211：28 領導合影留念11：30 主持人致結束語宣佈會議閉幕3.會後招待酒會3.1招待酒會時間：11：40開始；3.2招待酒會地點：XX市XX賓館餐飲中心宴會大廳；3.3招待酒會邀請人員：嘉賓：市、區、各相關局、銀行領導20人；媒體：30人；集團：25人：總裁辦公會（17人）；各市場項目主要負責人8人；3.4招待酒會流程：11：4011：50人員就座11：5011：52主持人宣佈午宴開始11：5211：55董事長致辭3.5招待酒會安排：桌位預定：10桌；座位安排：現場組長： 八.會議準備1.人員準備1.1主持人XX1.2工作人員，

169、共計18人組長：XX接待5人引導5人停車位疏導5人拍照2人攝像1人現場督導 注：司儀、導引、停車位負責人需配戴工作證2.會務籌備安排序號會務負責1與會市領導的邀請（包括領導講話等事項的安排）2與會媒體記者的邀請3記者禮品的準備4請帖的購買5會場的預定（包括會場外停車位等會場周邊所需協調事項）6會場佈置及協調7新聞發佈會所需物品準備（包括會場內與會場外佈置所需的其他物資）8董事長致辭講話稿準備9市政領導講話稿及新聞通稿準備10會後媒體投放，以及媒體協調11會場當天工作人員的安排九.新聞發佈會準備工作明細 附表一新聞發佈會現場用品設計與製作工作明細市領導禮品2006/7/26準備商學江2006/7

170、/20發放完畢請貼的設計與印製2006/7/22設計準備2006/7/26印刷完成空飄球拖掛條幅2006/7/26設計準備2006/8/5完成報紙廣告的創意2006/7/26創意完成報紙廣告的設計2006/7/30完成最終稿宣傳折頁的設計印製2006/7/24完成設計2006/8/2完成印刷手提袋的設計印製2006/7/23完成設計2006/8/2完成印刷背板的設計（大、小）2006/7/23完成最終稿背板的製作2006/8/2完成成品X展架、易拉寶的設計2006/7/26完成最終稿X展架、易拉寶的製作2006/7/29完成成品鮮花、刀旗2006/8/5準備完畢領導、媒體簽名冊2006/8/4

171、準備完畢會場佈置2006/8/5完成幻燈片（大市場業態描述、集團簡介）2006/7/26設計2006/7/28確定工作牌2006/7/30設計、列印附表一、新聞發佈會會務工作明細1平面廣告的定稿2006/8/4定稿完成2媒體聯絡2006/8/33領導邀請2006/8/54新聞通稿的撰寫2006/7/28完成初稿2006/7/29完成最終稿5XX區領導講話稿撰寫集團董事長講話稿撰寫XX市領導講話稿撰寫2006/7/21完成初稿2006/7/23完成最終稿6主持人串場詞的撰寫2006/7/21完成初稿2006/7/23完成最終稿7XX總致辭稿的撰寫2006/7/21完成初稿2006/7/23完成最

172、終稿8記者提問提綱的撰寫2006/7/23完成初稿2006/7/28完成最終稿9市、區領導、新聞媒體請柬分發2006/8/1全部發放到位10現場媒體的接待當天11攝 像當天攝錄整個新聞發佈會過程12照 相當天拍攝相關圖片保證會後圖片資料的收集與整理13現場的效果監督與監控當天保證整個招商說明會整場的效果與氛圍14現場物品準備（麥克、飲品等）2006/8/6準備完畢15新聞發佈會圖片的整理與存檔2006/8/9整理完畢16新聞發佈會影像資料的整理與存檔2006/8/10整理完畢十.集團吉林大市場媒體宣傳計畫新聞發佈會媒體投放排期表投放媒體投放主題規格版位、時段或欄目投放時間費用預計XX電視臺主標

173、題：集團斥鉅資挺進XX城30秒新聞報導XX新聞聯播2006/8/8日晚6：306：55XX市電視臺新聞頻道主標題：集團斥鉅資挺進XX城60秒新聞報導XX市新聞聯播2006年8月8日晚18：30-19：00XX都市主標題：集團斥鉅資挺進XX城30秒新聞報導2006年8月8日晚18：30-19：30交通之聲主標題：集團斥鉅資挺進XX城30秒新聞時段2006年8月8日晚7：00-8：30交通文藝主標題：集團斥鉅資挺進XX城30秒新聞時段2006年8月8日晚7：00-8：30XX市交通台主標題：集團斥鉅資挺進XX城30秒新聞時段2006年8月8日晚7：00-8：30XX文化報主標題：集團斥鉅資挺進XX

174、城1/2版圖片文字頭版2006/8/9XX日報主標題：集團斥鉅資挺進XX城500字新聞新聞版2006/8/9XX日報主標題：集團斥鉅資挺進XX城500字新聞新聞版2006/8/9XX晚報主標題：集團斥鉅資挺進XX城800字新聞圖片新聞版2006/8/9XX新聞主標題：集團斥鉅資挺進XX城800字新聞圖片新聞版2006/8/9XX日報主標題：集團斥鉅資挺進XX城800字新聞圖片新聞版2006/8/9XX晚報主標題：集團斥鉅資挺進XX城800字新聞圖片新聞版2006/8/9XX晚報主標題：集團斥鉅資挺進XX城800字新聞圖片新聞版2006/8/9新浪網主標題：集團斥鉅資挺進XX城800字新聞圖片首

175、頁經濟版新聞2006/8/9搜狐網主標題：集團斥鉅資挺進XX城800字新聞圖片首頁經濟版新聞2006/8/9中國聯商網主標題：集團斥鉅資挺進XX城800字新聞圖片首頁經濟版新聞2006/8/9XX信息港主標題：集團斥鉅資挺進XX城1000字圖片新聞首頁頭版新聞2006/8/9XX信息港主標題：集團斥鉅資挺進XX城1000字圖片新聞首頁頭版新聞2006/8/9費用合計：16.31萬元新聞發佈會後報紙媒體投放排期表投放媒體投放主題規格版位投放時間費用XX文化報主標題：XX版圖，再造商業神話整版專題報導5版2006/8/10XX晚報主標題：XX版圖，再造商業神話整版專題報導3版2006/8/10XX

176、日報主標題：XX版圖，再造商業神話整版專題報導3版2006/8/10XX晚報主標題：XX版圖，再造商業神話整版專題報導3版2006/8/10XX文化報主標題：8億鉅資打造XX城最大的一站式購物樂園系列報導之一頭版1/4或5版1/22006/8/14XX晚報主標題：8億鉅資打造XX城最大的一站式購物樂園系列報導之一頭版1/2或3版整版2006/8/14XX日報主標題：8億鉅資打造XX城最大的一站式購物樂園系列報導之一頭版1/2或3版整版2006/8/14XX晚報主標題：8億鉅資打造XX城最大的一站式購物樂園系列報導之一頭版1/2或3版整版2006/8/14XX文化報主標題：模式升級、商業升級、城

177、市升級副標題：一站式購物，未來城市商業新趨勢系列報導之二頭版1/4或5版1/22006/8/16XX晚報主標題：模式升級、商業升級、城市升級副標題：一站式購物，未來城市商業新趨勢系列報導之二頭版1/2或3版整版2006/8/16XX日報主標題：模式升級、商業升級、城市升級副標題：一站式購物，未來城市商業新趨勢系列報導之二頭版1/2或3版整版2006/8/16XX晚報主標題：模式升級、商業升級、城市升級副標題：一站式購物，未來城市商業新趨勢系列報導之二頭版1/2或3版整版2006/8/16XX文化報主標題：商業巨鱷喚醒沉睡江城副標題：中國最大的單體複製購物中心XX購物樂園系列報導之三頭版1/4或

178、5版1/22006/8/18XX晚報主標題：商業巨鱷喚醒沉睡江城副標題：中國最大的單體複製購物中心XX購物樂園系列報導之三頭版1/2或3版整版2006/8/18XX日報主標題：商業巨鱷喚醒沉睡XX城副標題：中國最大的單體複製購物中心XX購物樂園系列報導之三頭版1/2或3版整版2006/8/18城市晚報主標題：商業巨鱷喚醒沉睡江城副標題：中國最大的單體複製購物中心XX購物樂園系列報導之三頭版1/2或3版整版2006/8/18費用合計：62.9萬元（每次投放需要每各報社提供300份免費報紙）備註說明：XX大市場第一階段（8月8日8月18日）報紙媒體宣傳投放總額預計為。十一.會場佈置1.會場外佈置1

179、.1空飄內容：集團鉅資擴張外埠市場集團打造XX城最大的一站式購物樂園集團XX購物樂園XX城未來購物娛樂休閒樂園XX城商業告別“青年時代”XX購物樂園，城市未來商業新座標1.2條幅內容：XX購物樂園專案啟動新聞發佈會2.會場內佈置2.1接待處接待處要設一塊小的背景板，內容為：XX購物樂園專案啟動新聞發佈會接待處2.2新聞發佈會現場從後向前作次是背景板、主席臺、講臺，講臺對面開始是記者席，工作人員與司儀等在兩旁合適位置站立。2.3背景板採用集團XX購物樂園標準色為主色調內容為：XX購物樂園專案啟動新聞發佈會2.4主席臺2.5講臺2.6X展架2.7鮮花2.8麥克2.9飲品十二.會議所需物品請貼集團X

180、X購物樂園宣傳折頁筆記本電腦2台幻燈片（業態描述，集團XX購物樂園規劃及前景展望）新聞通稿簽到筆與登記薄禮品廣告手提袋條幅（內容見十三：會場佈置）背景材料圖片資料空飄（內容見十三：會場佈置）背景板（內容見十三：會場佈置）桌牌刀旗鮮花麥克飲品數碼相機2部其他十三.費用預算案例2:“暢想XX”系列活動（以下主題活動均以新生活購物樂園為例，涉及到具體項目視不同情況進行調整）暢想XX系列活動之一：“中心廣場、陽光通道”征名活動一.活動目的：1.為業前蓄勢營造氣氛，使XX購物樂園重新回到公眾視線，吸引消費者的熱切關注。同時向消費者傳達XX購物樂園的獨特優勢：經營品類全、一站式購齊、生態休閒等，吸引消費者

181、對XX購物樂園開業的期待。 2.與商戶進場裝修同步進行，進行輔助造勢，增強商戶進場裝修與後續經營的信心；同時促進部分商鋪的招租，借機推出四大承諾，推廣獨特的服務理念，樹立口碑形象。3.與前期廣告投放做有效銜接，為開業強勢行銷做鋪墊和過渡。4.徵集適合項目的廣場和通道名稱。二.活動時間：200x年x月xx日x月x日三.活動地點：XX購物樂園四.活動特點：1.媒體創新：通過與xx晚報洽談，創新推廣活動的發佈形式，傳遞新生活征名及專案業態資訊，有效的報媒資源整合，預計可為公司節省1/3平面媒體投放費用。2.為了更好拉動市民的參與積極性，在整個征名活動中設計了與廣大市民互動的環節。這樣可以更好展現XX

182、購物樂園獨特的商業環境，包括商品齊全、誠信經營等核心優勢的傳播，達成消費者認知新生活大而全、服務好的目的。五.合作媒體：媒體：xx晚報、xx城晚報等地方主流媒體。六.文案細化：1.征名要求1.1名稱須符合XX購物樂園自身企業文化及形象；1.2名稱能夠突出景觀通道及景觀廣場的特點，且所有名稱風格統一，形象化、系統化地反映出廣場、主通道、輔通道定位，有較強的時代感和親和力；1.3要求文字精練，簡明易記，富於美感；1.4名稱須附帶其表達意義說明。注：可提前搜集整理內部籌備的部分名稱，備應急之需。2.參與方式請完整填寫您的姓名、身份證號、電話(手機)號碼、所取案名和寓意說明。選擇以下任何一種參與方式提

183、交：2.1傳真至04xxxxxxxx；2.2郵寄至xx市xx路xx號xx市xx購物樂園有限公司企劃部，注明參與征名活動等字樣；2.3詳情請諮詢04xxxxxxxx或查閱xx網站 2.4征名截止日期200x年x月xx日。3.評選方法XX購物樂園組織投票和評選 (公司全員參加)，決出優勝獎，並通過公證處隨機抽取100名幸運獎。4.獎項設置獎金總額共計：xxx元（萬元徵集）其中：優勝獎景觀廣場、通道系列 1名：金額xxx元（含xxx元代金券）幸運獎100名：價值xx元的代金券（可於開業當日領取）；並可免費參加長春體驗營活動（參觀、旅遊、購物、娛樂、聚餐、觀看演出等）參與獎：所有參與者均可獲得“XX購

184、物樂園”T恤、手袋等紀念品。（可於開業當日憑選票副券領取）注：1、獎項說明：獲獎者均頒發獎品及證書，個人所得稅自理；2、此活動最終解釋權及案名版權歸XX購物樂園所有；3、此活動由公證處全程公證。 5.選票景觀廣場名：. 21米主景觀通道： 9米景觀通道1： 9米景觀通道2： 9米景觀通道3：1、憑此副券，可在xx購物樂園開業當日領取超值紀念品一份。2、此副券複印無效。姓 名年 齡職 業聯繫方式身份證號6.活動流程 發佈征名啟事 時間：200x年x月xx日 媒體：略收集、整理案名 時間：200x年x月xx日x月xx日方式：對方案編號、統計、整理，篩選掉無效方案評選階段 時間：x月xx日x月x日公

185、佈獲獎資訊 時間：200x年x月x日方式：在相關媒體上刊登優勝獎及幸運獎名單頒獎儀式 時間：200x年x月xx日地點：XX購物樂園開業現場暢想xx系列活動之二：“暢想xx”徵文活動（與“中心廣場、陽光通道”征名活動同步開展）一.活動目的1.補充“暢想xx”征名活動做得更加豐滿、生動，將“xx”主題概念在業前持續推廣強化，以得到更多市民的認知。2.通過商戶與消費者的徵文互動，實現溝通交流，增進雙方乃至企業對消費心理及市民需求的瞭解。二.徵文要求1.體裁、字數不限，作品可以是詩歌、散文等多種形式；2.要求文字優美、形象生動、內容健康，能夠充分體現作者對XX購物樂園項目功能、文化內涵的理解；3.作者

186、可充分發揮想像，構思理想中對“XX購物樂園”景象、概念功能、商場特點的期許。三.參與方式1.傳真至04xxxxxxxx；2.郵寄至xx市xx路xx號xx市xx購物樂園有限公司企劃部，注明參與徵文活動等字樣；3.詳情請諮詢04xxxxxxxx或查閱XX購物樂園網站4.徵文截止日期200x年x月xx日；5.參與者需準確填寫姓名及聯繫方式，便於查證。四.評選方法有獎徵文活動由“XX購物樂園”領導機構組織評選，獲獎作品將在“xx晚報”、“xx日報”、“xx晚報”發佈。五.獎項設置一等獎：1名 獎金xxx元二等獎：5名 獎金xx元優秀獎：20名 獎代金券xx元（開業當日領取）參與獎：所有參與者憑身份證均

187、可領取“XX購物樂園”T恤、手袋等紀念品。六.活動流程此活動與“中心廣場、陽光通道”征名活動同步開展：發佈徵文啟事 時間：200x年x月xx日收集、整理 時間：200x年x月xx日x月xx日方式：對方案編號、統計、整理，篩選掉無效方案公佈獲獎資訊 時間：200x年x月xx日方式：在報紙上刊登最終獲獎名單頒獎儀式 時間：200x年x月xx日地點：XX購物樂園開業現場七.文案細化1.平面內容1.1集團實力。1.2XX購物樂園介紹。1.3征名相關事項。附景觀廣場及通道平面效果圖徵文活動具體內容：參與辦法、獎項設置、截止時間。2.軟文XX購物樂園生態化業態特點，集團誠信的企業宗旨。宣導新的購物理念，享

188、受美好生活的態度，一種文化引導消費的新模式。3.投放投放媒體投放主題規格版位、時段或欄目投放時間費用預計xx晚報xx晚報回顧成功 再續輝煌整版彩版x月x/x日xx晚報xx晚報暢想xx之行動篇1萬元懸賞 一“名”驚人整版彩版x月x/x日xx晚報xx晚報暢想xx之行動篇2說到做到 參與有禮整版彩版x月xx日xx晚報xx晚報暢想xx之行動篇3萬元大獎花落誰家？整版彩版x月xx日/x月x日xx晚報xx晚報暢想xx之行動篇4萬元大獎浮出水面整版彩版x月x日合計八、整體費用列表項目金額報紙投放獎金及紀念品其他費用暢想xx系列活動之三：長春商業體驗營一.活動目的突出集團強大的品牌優勢，讓消費者親身感受長春的

189、實力、整體商業環境，廣播台、報紙的全程跟蹤報導將“先行賠付、四大承諾”，“購物零風險、負全責”的服務承諾、誠信的案例跟xx市消費者進行軟性滲透，宣揚商業運營特色的同時做好差異化行銷。二.活動時間200x年x月xx日 8：30啟動發車儀式 9點準時出發三.集合地點xx購物樂園門前四.活動內容1. 8月11日邀請參加xx廣場、通道征名幸運獎的熱心市民參與本活動，免費乘坐往返體驗驗車隊，到長春大市場、瑞家、新天地進行參觀、娛樂、美食、購物等活動。2.此次活動由“xx購物樂園”與“交通音樂台”聯合舉辦，徵集20輛計程車包裝之後（新生活旗幟、條幅、車體貼圖等）參與本次體驗活動（給予車費補貼），通過廣播台

190、的現場直播互動及路途中的插播告知，吸引市民的廣泛關注，擴大活動影響，推廣新生活品牌。3.本次活動還可充分利用吉長兩地的城際互動優勢，吸引喜愛自駕游的市民參與（借助交通音樂台提前告知），增加活動的趣味性和新聞點。4.活動可通過短信群發、“天地”、“企業OA”等形式對入場商戶及關注“xx購物樂園”專案的潛在商戶群、客戶群有效告知，起到廣泛推廣、增強其進場經營的信心，並實現促進後續招商、轉租的目的。5.參與活動人員統一服裝，突現“xx購物樂園”品牌形象及服務理念。6.媒體記者全程跟蹤報導。五.活動流程1. 8：30“長春商業體驗營”在xx購物樂園門前集合，啟動發車儀式（總經理啟動發車），發放、更換服

191、裝。2. 9：00準時發車，由公司頭車領隊，尾車拍攝。3. 9：0015：30工作人員組織長春商業體驗營走進（大市場、瑞家、新天地），各市場安排工作人員講解。4. 16：00在新天地c座擔保公司門前集合，媒體記者與熱心市民交流感受。5. 16：30分返回xx。六.媒體計畫投放媒體投放主題規格版位、時段或欄目投放時間費用預計xx晚報商業體驗營之購物篇-購物在 生活真輕鬆整版x月xx日xx晚報x月xx日xx晚報商業體驗營之承諾篇-購物零風險 負全責整版x月xx日xx晚報x月xx日交通音樂台體驗營全程報導xx市生活頻道誠信宣傳片2分鐘房地產時空晚20：3020：40次日新聞綜合重播早7：458：00

192、8.10910合計七.費用預計：項目金額專題片製作報紙投放廣播投放電視投放計程車午餐宣傳品製作其 它II蓄水期一、招商1.招商隊伍的建立1.1招商人員的招募1.1.1通過人員招聘宣導集團、專案。1.1.2招商人員是行銷方案的具體執行者。招商人員的素質，將直接影響行銷方案的實施效果。1.1.3最為理想的招商人員應該是具有地產開發的從業經驗，具備一定的房地產專業知識、行業知識，具有豐富的銷售經驗，具有與商戶溝通、談判的能力、掌握一定的商戶群體。1.1.4具備相應素質的從業人員較為稀缺，在挑選招商人員的工作上，可以降低標準，招募時主要以溝通能力及表達能力作為標準。 1.2招商人員的培訓1.2.1強化

193、培訓集團企業文化。1.2.2招商人員的培訓，主要集中在房地產知識，商業知識、項目理解、儀錶著裝、溝通技巧、洽談能力、談判能力等方面。1.2.3結合專案本身進行討論、演練，在培訓後進行相應的考核，使招商人員能在較短時間內初步掌握招商工作如何開展。1.3組織架構的建立1.3.1招商人員到位後，應建立起清晰的組織架構，明確團隊組成、任務、分工及協作關係。1.3.2對招商人員進行分組，各小組由具有招商經驗的人員帶領，洞察招商員的心態與舉動，以便及時調整。例：XX項目中，招商人員是按照市場的經營行業進行分組的，分別由集團行銷部主管帶隊，讓各小組展開良性競爭（第一名獲得“愛的鼓勵”，末位唱“心太軟”），營

194、造積極而又融洽的工作氛圍，同時，使招商員養成團隊協作的工作習慣，這對於專案後續的工作開展及招商隊伍的管理都甚有裨益。2.市場調研(微觀) 2.1根據不同的行業劃分，以市場分佈為主線，逐一搜集商戶資料。強調資料和數量的準確性，要求招商員必須做到商戶資訊的真實和不可遺漏。2.2瞭解銷售准客戶的心裏訴求。2.3競爭對手研究。通過對競爭對手細緻周密的調查分析後，針對其經營和管理上的漏洞，作為與商戶溝通的切入點，並展示市場的優勢。例：在XX專案中，調查研究市場包括潛在客戶群的數量、分佈、消費習慣、商戶的經營費用、商戶的組成特點、行業大戶的情況等。針對XX行業原有的商戶進行了全面的調查。原有的行業經營商戶

195、究竟有多少數量，其中本地與外地的組成比例如何，每個商戶的經營情況如何，經營成本的構成如何，租金、稅收等負擔有多大，對原有的經營場所有何想法與不滿，是否有更換經營場所的需要，這些資訊及資料的收集，將為專案制定相應的行銷方案提出供最為直接的支持和參考。3.拜訪溝通3.1第一輪溝通:主要目的是瞭解商戶的最基本資訊，建立起商戶資料的基本資料庫。在溝通時一般是隱型拜訪的，並不暴露自己的真實身份。因為這樣可以避免商戶的直接拒絕，順利的能拿到商戶的名片，同時最重要的是為以後的溝通埋下鋪墊。3.2第二輪溝通:公開身份、形象宣導。3.2.1以傳遞資訊為由進行公開身份的溝通,詳細介紹集團情況.3.2.2根據商戶的

196、類型確定，有計劃、有順序進行第二輪溝通。3.2.3對商戶一些事實性資料進行瞭解和確認。3.2.4細心觀察，初步建立感情基礎,為下一論拜訪留下伏筆。3.3第三輪重點溝通 情感建立3.3.1溝通主要目的本著“普遍撒網重點養魚”的原則，加強和商戶之間的情感交流。情感的維繫是增進資訊瞭解的暢通管道。3.3.2尋找和培養自己的重點商戶，通過和其良好的感情溝通瞭解市場更加細緻的資訊。3.3.3建立自身更為專業的形象，彰顯集團品牌和實力，將項目的長處更加準確地傳遞到所有目標商戶中去。XX專案的每次拜訪都要依照公司給出的統一口徑，給出不同的資訊來吸引商戶，一定是一個聲音，沒有偏差。幾次拜訪口徑：無名片拜訪、集

197、團簡介、專案簡介、出效果圖、送名片、邀請看沙盤、出規劃圖、集團內刊、專案內刊、邀請參會等等。同時將商戶的意見準確地回饋回來(每天針對每戶寫溝通記錄)，並對這些意見進行詳細的分析（每天夕會上共同分享、分析），從而對行業劃分、制定價格等工作進行不斷的修正，保證開盤的效果。4.行業劃分4.1行業劃分結果做為再一次溝通的口徑，繼續宣導集團、項目優勢所在。4.2依據市場調研後所取得的資料、商戶需求，對市場的區域進行行業劃分。4.3.1各行業位置的分佈要考慮單品優勢和可延續性。例：XX項目中把地板、木門、櫥櫃等行業放在臨街獨立商鋪的位置，在綜合市場中，這種佈局對於各行業是獨一無二的。而陶瓷、櫥櫃、木門的位

198、置都可以向B區過渡，同時B區可經營與之相關連的行業。4.3.2各個行業的商鋪數量，應以本地從事該行業的商戶數量作為依據。商鋪數量過多，將會造成大量的投資者入場，為市場的起動及以後的經營造成極大壓力；商鋪數量過少，則不能形成規模，不能將原有的經營商戶大部分吸納過來。 4.4確定各區域商鋪數量，15%20%的余量作為投資者入場及未進駐品牌招商所需。適度的投資炒作，對於項目整體推廣是十分有必要的。5.組織商戶 5.1通過當地工商聯、商會、行業協會先抓塔尖，與之接觸過程中他們會成為集團、項目的宣傳先譴部隊。5.2商業地產專案的客戶來自相關行業市場。5.3組織商戶代表及大戶進行座談溝通。行業中具有影響力

199、的商戶代表，能夠帶動其他商戶。5.4每次溝通都要給出一些其他商戶不知道的利好消息，誠懇聽取商戶意見。5.5利用商戶代表及大戶的影響力，迅速而有效地在短期間形成良好的勢頭。6.有效阻擊6.1優勢展現阻擊：在獲知對方銷售前主動向商戶事先透露我方的優勢資訊（比如價格區間、規劃、政府支持等）對商戶信心進行牽引。6.2劣勢分析阻擊：在獲知對方銷售前廣泛向商戶特別是大戶分析對方的相關劣勢導向，散佈劣勢口徑（比如政府要拆遷、消防隱患大、價格操作有虛假成份等），對商戶信心進行干擾。6.3利益同盟阻擊：聯合具備相同階段性利益點的對手，形成階段性的利益同盟關係，對第三方非同盟競爭對手進行聯合市場打壓。6.4聲東擊

200、西阻擊：對已有項目計畫開盤行業進行干擾性招商，同時對我項目實際招商行業進行暗箱拉動。即隱瞞了自己的真實意圖，又干擾了對方的銷售進度。7.相關檔與表格的制定 7.1在開盤前，應對開盤時所涉及到的檔及表格進行確認，應該付諸印刷的進行印刷，為以後解決糾紛提供有利依據。7.2檔主要包括：認購書、認購須知、按揭須知、裝修標準等。7.3單據表格主要包括交款通知單、變更單、客戶登記表、電話登記表等。二、宣傳炒作1.策劃是魂，招商是體。策劃是商業地產運作思路的加工廠和宣傳基地；招商是商業地產銷售視窗和資訊回饋中心。1.1樓書製作 招商說明書一定製作精美而具特色且便於攜帶與觀看；內容主題突出，除進駐背景、集團簡

201、介外，加強對商戶關注問題的宣導。例：為什麼好、為什麼強、為什麼買等。1.2 DM單的製作 根據招商人員的反映情況（招商與策劃晚會要一起開），內容時常更新，根據不同階段定期推出不同的賣點或解答商戶所關注問題，同時分析整體市場發展前景，利我同時阻擊對手。版面可以特殊設計。例：XX項目的DM單可以鋪蓋整張桌子，很多商戶都拿它鋪桌子，並時時更新，增加了DM單的暴光率，不會被商戶當作簡單的宣傳資料而丟棄。 2.會議行銷 製造各種賣點，進行資訊發佈，解決商戶普遍關注的一些問題，提升信心。注意會議的主題設計和組織安排，製造一些商戶感興趣的資訊點，來加強對商戶的預約和組織。例:在XX專案招商的蓄勢階段，成功地

202、利用了商戶普遍關注的汽車站問題，組織了近兩百名目標商戶召開了一次“XX客運站簽約入駐儀式”。再把商鋪賣點集中對他們進行了講解和說明。一方面解決了商戶關心的問題，同時還再次給商戶增強了信心。起到了很好的效果。3.展示行銷 通過參加一些房展會、招商會，以及其他社會活動，達到宣傳、提升知名度、和社會關注度的目的。注意整體形象的包裝和定位，以及到訪商戶資訊的回饋和跟進。4.體驗式行銷 通過組織部分重點商戶或是媒體記者，到我們已經運做成功的市場進行實地感受，從而打消商戶對我們後期市場經營的一些顧慮，強化商戶信心,形成良好的口碑傳播，加速商戶的購買行為。適用于招商畜勢期的後一階段，因為這時候商戶的心理變的

203、感性起來，此時給他們一些必要合適的感受刺激，能夠加速其購買行為。5.媒體整合5.1立體交叉組合 報紙平面廣告、戶外看板、POP、樓體形象、招商/售銷中心等因素對商家產生最直接的衝擊。例：XX專案採用了電視欄目冠名標版、電視角標、電視遊動字幕、形象廣告、電視專題片、電視新聞；報紙軟文、硬廣告、專刊、專題報導、新聞、DM夾報、戶外廣告、公交廣告、郵寄廣告、宣傳單張、手機短信等多種形式。結合不同的目標客戶群體，在媒體投放量及形式上採取了不同策略：針對商戶，宣傳時重點採取了宣傳單張和商戶閱讀率高的報紙夾報，配合一定量的報紙新聞性專刊，在保障資訊傳遞量的基礎上，以新聞的形式提高了資訊的可信度；針對投資群

204、體，將宣傳重點放在電視廣告及政府公務員閱讀率高的機關報上。5.2長短期效應組合：報紙的時效較短，POP、看板時效較長，在推廣前期注重長期即時效應媒體應用（如戶外廣告和直郵），有助於樹立深刻的品牌形象；中後期偏重短期時效宣傳（如報紙廣告），敦促商家的入駐。5.3公關活動先行，構築較高的平臺，與政府形成互動。5.4媒體的跟蹤報導。廣告是自己說自己好，而新聞是別人說你好；新聞傳播的是事實；新聞原則上花錢不多。在活動前造大聲勢，形成一種轟動效應；在活動中現場報導，讓論壇或是座談的動態盡展社會；在活動後跟蹤報導，擴大論壇或是座談的影響。6.主流媒體與非主流媒體關係的平衡。6.1廣告投放以主流媒體為主，對

205、待非主流媒體，應抱著“不樹立任何一個敵人”原則，選擇非主流媒體具備的優勢，適量選擇廣告投放。6.2利用個人感情進行引導，降低在非主流媒體上的廣告額度。6.3以媒體不可能接受的壓價方式，讓非主流媒體主動放棄。6.4借助媒體上級主管部門（宣傳部）以行政指令的方式壓低價格及廣告量；6.5非主流媒體廣告投放前應在新聞配合、版面安排等方面爭取更多優惠。三、價格制定 1.基本價格制定應考慮多種因素，如開發成本、利潤空間、競爭對手價格、消費者的承受力、銷售價格與租賃價格的關係，租金收入（最多不能超過10年收回成本）與按揭供款對比等因素。例: 在xx項目中，在經過前期與商戶的接觸以及對商戶心理承受的價格進行反

206、復試探後，招商人員都對銷售價格有了一個初步的設想。在制定價格前，招商部門召開了一個專題會議，所有的招商人員都書面地寫出心目中的銷售價格，然後就該價格闡述制定該價格的理由。在這個專題會議上，由於每個人考慮的角度和觀點都不一樣，基本可以客觀地將大部分影響價格的因素都討論進去。然後，根據會議所提出的價格區間選定一個理想的價格作為基準價格，那麼應該能得到一個較為理想的價格模型。在xx專案中，參與招商的人員寫出的基本戶型的價格集中於8000-10000元的區間，經過公司領導慎重的考慮後，最後決定以4000元作為起價，大部分商鋪的價格均集中於 6000元區間段。這樣的定價打破大部分招商人員的心理價格底線，

207、同樣也意味著打破了大部分商戶的心理底線。後來的搶購現象也證明了這一定價的高明之處。2.價格係數定價策略 對於獨立產權商鋪以及進行分割招商的商業性物業大多採用的都是價格係數定價策略，即事先設定不同係數，對照每個係數分別為商鋪打分，每個係數相加總和即為此商鋪的價格係數，基礎均價與每個商鋪的價格係數相乘即為此套商鋪的總價,這種方法避免了死角的產生。價格系列標準說明：（價格係數的個數選取應項目不同而異）地 段 系 數 是指以每間商鋪離停車場、車站、中心廣場、主幹道最近距離為最高係數標準，遠的為最低係數標準。較好的加0.1；稍好的加0.06；一般的加0.03；差的為0。系統差為（0.10.060.030

208、）端 位 系 數 是指以每棟最邊的商鋪為最高係數標準，中間的為最低標準。東南的端頭位加0.06；西南的端頭位加0.04；旁邊的加0.02；中間的為0。系統差為（0.060.040.020）朝 向 系 數 是指以每棟南朝向的商鋪為最高係數標準，朝西的商鋪為最低係數標準。朝南的加0.06；朝東的加0.04；朝北的加0.02；朝西的為0。系統差為（0.060.040.020）面 積 系 數 是指以商鋪最小面積為最高係數標準，面積大的為最低係數標準。100（含100）以下的加0.1；101149的加0.06；150200的加0.03；201以上的為0。系統差為（0.10.060.030）死 角 系 數

209、 是指以項目中預計人流最少、車流最少、離各項配套設施最遠為最低係數標準。系統差為（0 -0.02 -0.04）其 他 系 數 是指一些比較特殊的商鋪，二層的加0.05；三層的為0。系統差為（0.050）建 議 系 數 是指以問卷中客戶考慮因數比例最大為最高系數標準，比例最小的為最低標準。系統差為（0.060.030）3.變動定價策略 對於銷售的不同階段一般採用不同的價格進行銷控，比如開盤後一定時間內減小折扣。4.價格策略4.1“低開高走”策略：即以優惠甚至以震撼價入市，以優質優價的形象打入市場，搶佔份額，獲得市場關注，聚集人氣。4.2結合價格低開高走的策略，先以較有吸引力的價格推出位置相對較差

210、的鋪位，再隨著市場的回應推出相對較好的鋪位，價格亦做相應提升。4.3設立最低價“特價單位”策略,以部分位置極差且面積較大的鋪面以最低起價出售，作為“特價單位”，以超低價造成熱銷、搶購場面。III衝刺1.價格因素永遠是任何銷售中的最關鍵的因素。將本案直接包裝成高檔專案，讓客戶產生心理上的價位順差，覺得物超所值。2.準備交款通知單，認購須知，認購簽約流程、按揭須知；3.法律部準備預訂書；4.準備交樓標準，補充協議、戶型圖；5.溝通客戶，及時向客戶傳遞有利於公司發展的資訊；6.創建好預簽約資料庫表格、變更一覽表、商戶資格審查表等；製作銷控表，準備銷控圖；7.準備好開盤所需專案銷售平面圖及各種辦公用品

211、如：插頁檔夾、彩色水筆、抽杆檔夾、檔櫃以及日常辦公文具等。8.瞭解房管局等相關對口主管單位的工作程式,以便解答商戶。9.明確銷售目標，制訂現場銷售計畫，組建現場銷售團隊，培訓現場銷售人員。10.隨時監控招商的過程，及時發現問題並重新調整銷售計畫開盤期間。11.自我激勵,發揮最大潛力。例：XX項目為了在衝刺期能夠讓團隊所有成員都能夠目標一致，精神專一，氣勢高昂，專門搞了一次“目標設定和自我激勵”活動。招商部的每一名成員都將自己的工作目標，達成願望，努力方向寫下來，在全體會議上大聲誦讀後粘貼在職場內，隨後每天在上班前和下班後都要誦讀一便，並簽上自己的名字。通過X天的堅持，招商部每個員工的自我激勵達

212、到了極至，並最終化做工作動力，更加精確地將有一定購買實力的商戶的購買動機轉化成購買行動，從而為項目開盤的勝利奠定了強有力的團隊精神支撐。第六部分、開盤一、流程設計 緊張有序按梯隊順序電話通知確認帶款後放號開票、交款通知單（標注有效時間、房號、面積、總價、可享受政策）核對初級銷控交款（定金）終極銷控交齊首付款或全款後簽約（只簽字不能帶走）簽署相關管理協議注：所有過程中票據、身份證一直在跟單員手中，切忌離手，只有在交款後商戶手裏才有交款收據、通知單。二、人員安排1.開單：為客戶開具交款通知單2.確認（一級銷控）： 核實交款通知單發放3.複印：為客戶提供複印身份證及其它證件服務4.終端銷控及錄入：終

213、端銷控、審核整理錄入資料5.跟單：持交款通知單配合客戶辦理交款、簽約相關手續6.播音：隨時告之現場銷售情況7.傳單：客戶交款後及時將交款存根交終端銷控，客戶未交款及 時將交款通知單交一級銷控8.諮詢處：回答客戶的相關銷售問題9.放號：各行業招商主管 現場組織商戶並向其發放選鋪號10.現場秩序：保安負責現場秩序管理11.簽約律師、財務人員: 負責收款及合同簽約 12.開盤活動人員：（若干） 13.銀行、保安、公安、交警、房管、等相關部門人員協調就位三、氣氛把握1.提前動員全體員工高度重視、互相配合，同時讓員工擺正心態不要過於緊張，樹立極強的信心，拿出最好的精神狀態隨時準備開盤，但不透露具體開盤時

214、間； 2.設總指揮一名，現場總指揮1-3名。掌握總體放號節奏，營造現場氣氛，處理突發事件；3.好位置一定給大品牌，必須先把品牌大戶收住之後再大面積放號，否則推遲放號；4.第一梯隊交款的同時通知第二梯隊，第二梯隊看到品牌大戶交款，品牌大戶看到第二梯隊在搶號，第一梯隊會給親朋好友、同行打電話渲染現場氣氛，促使更多商戶到場；5.開始必須有審核（營業執照、身份證、前期有登記），證件不全者必須找現場總指揮請示；6.放號員最多讓商戶有三次選擇，選擇時間過長可放棄，下一個馬上來選，逼其就範；7.可以以營業執照未帶、身份證未帶、定金不足、前期意向不強等為藉口拖延放號以聚人氣。幾個小組可交替達到放號高潮；8.領

215、號後證件不全或定金不足，現場多次催促，可在規定時間後作廢重放；9.跟單員可以以“XX品牌已經訂了X套，再不選就沒了”為口徑一對一催促商戶選號交錢；10.所有跟單員聽從放號員指揮，一單跟完馬上返回放號員身邊配合放號員工作。 四、開盤總結1.每日對銷售情況進行總結。2.掌握商戶心態及銷售熱度以便及時調整銷售策略。3.激發員工鬥志,保持激情。第七部分、銷售控制一、銷控的目的1.為實現良好的經濟效益和社會效益提供保障商業地產項目不僅僅是要將商鋪銷售出去，實現投資回報，更重要的是保證商業地產項目開業後可持續的經營管理。為使商業地產項目在後期的經營中取得良好的經濟效益和社會效益，必須在商鋪銷售時實施有效銷

216、控，以此保證商業地產項目符合前期的市場定位、經營定位，保證商業地產項目良好的整體對外形象，保證經營者有序經營，保證商業地產項目的各項經營管理措施能有效實施。只有這樣，商業地產項目的經營效益和社會效益才能得到保障。2.提升商業地產項目整體商業價值為進一步挖掘商業地產項目的商業價值，提升商業地產項目的整體商業價值，商業地產項目產權商鋪在銷售過程中必須實施有效的銷控。只有這樣，才能保證商業地產專案的經營管理工作能有序地開展，保證商場的規範管理，樹立商業地產專案良好的社會形象，從而保證商業地產項目和投資者、經營者、業戶實現良好的經濟效益，實施“四贏”戰略，只有商業地產專案、投資者、經營者、業戶實現良好

217、的經濟效益和社會效益，商業地產項目商鋪的商業價值才能逐步提升，從而使商業地產項目的整體價值得到進一步提高。3.創造良好的經營管理條件商業地產項目由於是產權式商鋪，為保證商鋪在後期的經營過程中，符合商業地產項目整體的業態及業種定位等經營管理要求，因此，在進行商鋪銷售前必須進行有效的控制，為後期的經營管理奠定良好的基礎，為商業地產項目經營管理的實施創造良好的前提條件。二、銷控原則1.有利於商鋪銷售的原則為了儘快實現投資回報，商業地產項目在商鋪銷售過程中，應以有利於銷售為出發點，進行合理的銷控。因此專案各方必須充分認識到銷控措施是為了更好的銷售，正確理解銷售與銷控的關係，靈活把握、處理好銷售與銷控的

218、矛盾。2.符合經營定位的原則商業地產專案的經營定位是專案運營管理方在所做的市場調查的基礎上，會同開發商進行專題討論而得出的，商業地產專案商鋪的銷控，必須符合商業地產專案的業態定位及經營定位的要求，以保證商業地產專案的整體對外形象不受影響和損害。3.符合功能佈局的原則商業地產項目進行科學的、詳細的垂直及平面功能佈局，整個項目的功能分佈明確，充分體現各業態、各業種、各品類之間的關聯性、層次性和過渡性，保證各業態、業種、品類在整體經營佈局中的協調性。若銷控符合功能佈局的要求，則各樓層功能清晰，不重複交叉，反之則各樓層功能混淆，互相影響，既不利於經營，又嚴重影響商業地產項目的整體形象。4.有利於經營管

219、理的原則商業地產專案必須實行的是統一規劃佈局、統一賣場形象、統一營業人員管理、統一物價品質計量管理、統一營業時間、統一售後服務、統一行銷宣傳、統一物業管理、統一賣場管理、統一服飾形象的“十統一”規範管理，以“商鋪式經營，商場式管理”的經營管理模式，來保證經營秩序的良性運行，使各業戶、經營者的利益得到有效保障。商業地產專案商鋪的銷控，應以有利於經營管理為原則，為後期經營管理工作提供保障。三、銷控措施1.控價保證價格穩步爬升1.1在項目內部認購階段，價格是最低的。1.2開盤價格浮動比例在2%,可以有幾次浮動以促進銷售速度。1.3通過價格浮動給予先入駐商戶心理平衡,通過他們來傳遞專案的升值空間和前景

220、。2.控局好賴鋪子都能快速賣出2.1商業地產需要的是商業價值、商業氛圍，只有品牌進駐了，其他中小戶（品牌）才有信心進駐，好位置一定給有影響力大品牌。2.2在一個項目的商鋪當中，由於位置、格局等方面因素的不同，自然有優劣好壞之分。對銷售現場人流的控制以及銷控表的人為設計，可以人為地製造出熱銷的情形，從而導致商戶產生買不到的壓力，最終誤導出搶購的行為，一旦這種情況出現，就可以加速銷售，最終不好位置也成了搶手的位置。從而加速回款的速度，降低資金的使用成本，也為漲價提供基礎。3.分樓層銷控商業地產項目各樓層的經營定位不同，各樓層的功能分佈也不相同，銷售商鋪時，必須根據投資者的意向，針對其投資經營的具體

221、情況進行銷控，依據各樓層的定位和功能佈局，將不同意向的投資者按定位和功能佈局控制在不同的樓層。4.按功能區銷控商業地產項目每個樓層都有不同的功能區，通過按樓層功能佈局將投資者固定在該樓層後，再根據功能區進行銷控，將投資者分別控制在不同的功能區內。5.按品類銷控根據投資者投資意向、經營商品的類別進行銷控，將各種商品按商品類別控制在相應的功能區內。具體經營品類及相應的功能區可參考商業地產項目店鋪銷控圖。 按銷控圖所列商品品類銷控，將經營相同品類商品的投資者控制在同一功能區內，同時將購買同一功能區商鋪的投資者，限定經營同樣的商品品類，這樣既保證了商品佈局的協調、合理，又能保證各區域功能明晰。6.按已

222、售、未售區域銷控在各個功能區內，根據銷售進度，標明出已售商鋪、未售商鋪，分批次進行銷售。待第一批次相鄰的商鋪售完以後，接著推出第二批次相鄰的商鋪，以此類推。這樣，就能做到銷售出去的商鋪鋪鋪相連，形成相對獨立的已售區域，如果有剩下未售商鋪，那麼剩下的部分未售出的商鋪，也能鋪鋪相連，形成相對獨立的未售區域，便於後期統一招商、經營和管理。7.按投資者類型銷控7.1投資自營型。即投資者購買商鋪產權後，自己經營。既是投資者，又是經營者。針對此類投資業戶，在銷售商鋪時，必須嚴格按照樓層、功能區和商品品類進行控制。對自營業戶商鋪的銷售，必須將其控制在相對應的樓層、相對應的功能區、相對應的品類區域裏，並要求投

223、資自營業戶與項目簽訂商業地產專案商鋪銷售補充協定和商業地產專案管理公約等相應的規範制度，以規範其經營行為。7.2投資自租型。即投資購買商鋪，但投資者自己不經營，由投資者自己負責將經營使用權轉讓給他人，投資者自收租金。此類投資者可以在各樓層各功能區選擇商鋪，商業地產項目在商鋪銷售過程中應嚴格按樓層、功能區銷控，對該類商鋪經營的商品品類進行控制，限定所購商鋪的經營範圍和經營類別，同時必須與商業地產項目簽訂商業地產專案商鋪銷售補充協定和商業地產專案管理公約相應的規範制度，嚴格規範經營者的經營行為。7.3投資返租型。對只投資購買商鋪，不參與經營的購買者，按投資雙方約定的回報率計算租金返還給投資者。針對

224、此類投資業戶，商業地產項目的銷控措施是：第一、必須劃定專門區域的商鋪出售給此類投資者，便於商業地產項目商鋪返租後，能進行統一招商和經營管理；第二、與投資業戶簽定商鋪返租協定；第三、必須限定該業戶所購商鋪所處樓層和功能區內經營的商品品類，以備返租期滿業戶自行經營時的統一管理。為便於規劃管理，目前商業地產投資方一般傾向於此類銷售方式。7.4投資待定型。投資者購買商鋪，但投資者對自己的經營方式和經營品類還不確定；是自己經營，還是返租給商業地產項目或自己租賃給他人，均不能確定。此類投資者可以在各樓層各功能區內選擇購買商鋪，但商鋪一經選定，就必須按樓層、功能區銷控措施限定其商鋪的經營範圍，並要求其在商業

225、地產項目開業前60天內必須確定經營方式和經營品類，限定商鋪的開業時間。經營方式和經營品類一經確定，商業地產項目必須立即要求投資者與商業地產專案簽訂相應的有關協議和公約。 8.出售與自營控制8.1增加資金回收速度，最有效的方法是開發後進行銷售，但不要全部都放出來銷售，留一部分整體的面積進行自主經營(包括對外租賃)。8.1.1打消商家對全部售出的商業物業的恐懼。8.1.2引進可以帶動人氣的主力店（品牌店、知名超市、電器賣場等），提升市場整體競爭力，增加自有產權的商業價值，。8.1.3通過對自有產權的經營願景描述帶動銷售，避免全部出售產權若大面積滯銷產生的負面影響。8.2出售與自營面積比例: 出售面

226、積出售面積收益/平均出售單價出售面積收益土地成本建安成本原始投資第八部分、商業地產招商 商業地產項目的完成，是從項目選址、專案市場調研、專案模式定位、專案規劃、專案行銷策劃和行銷推廣、銷售執行和招商最終來完成的。下面重點闡述一下商業地產的招商（與銷售、規劃部分重複的內容省略）。招商是一個系統的工程，需要進行策劃和統籌。招商工作開展的成功與否，直接影響到專案的經營運作和可持續性穩定發展。商業專案的招商需要從經營者的角度為出發點，從商業規劃、經營管理等諸多方面給予經營者信心。項目如果沒有正確可行的招商手段，不能與相關的商家（商戶）建立起有效的溝通管道，就會導致招商的失利。招商必須是符合專案定位的，

227、而不是簡單地以滿租為原則。在專案開始招商前必須明確招商目標，招商業態組合，形成清晰的招商規劃指導招商工作的進行。一、招商的前提條件1.市場定位市場定位需要進行充分的市場調研，掌握市場的現狀、發展趨勢、發展規律，找准目標群體和競爭者。也就是掌握了市場定位的依據，市場定位的準確與否，直接影響市場今後運營的結果。市場定位包括：戰略定位、業態定位、形象定位、主題定位、經營定位、功能定位、客層定位、商圈定位。1.1戰略定位：打造商業地產品牌，延伸品牌價值。我們具有多年的資本運作和投資經驗，具有做好商業地產和樹立商業地產品牌的前提條件。1.2業態定位：建設具有中國特色的“shoppingmall”概念式的

228、大賣場。通過科學組合各種服務功能，滿足消費者各種消費需求，發揮服務功能全的競爭優勢。隨著激烈的商業競爭讓“主題特色”成為人們選擇購物場所得重要因素。1.3形象定位：建立商業新業態，管理新典範。提高人民生活品質的新形象，充分展示管理規範、商品時尚、行銷現代、理念超前的一個現代商業定位。 1.4主題定位：生態式生活化購物新體驗賣場。1.5經營定位：以中檔為主，高低檔為輔，突出品牌化、時尚化、個性化、特色化。注重經營定位的差異性，重視年輕消費族群。1.6功能定位：集購物、休閒、娛樂、餐飲為一體的一站式購物場所。1.7目標客層定位：中端客層，兼顧高低端客層。1.8商圈定位：專案所在城市及城鄉結合部，

229、滿足未來城市發展需求而建立一個新業態的商圈。模式定位的準確，不僅滿足了人們日益增長的消費需求，也順應了城市經濟發展、消費市場和消費方式變化以及城市新形象、消費新理念的要求。主題購物中心在經濟比較發達的大中城市將會得到較快的發展，主要原因是經濟快速發展，人民生活不斷提高，需求不斷增長，消費從對商品數量的要求轉向品質的要求，從商品品種的要求轉向品牌的要求，從實用的要求轉向多功能的要求，從單一購買轉向綜合配套，從購買商品轉向要求購物環境，以及系列服務等，這些都確立了商場化市場主題購物中心的市場空間和發展前景。2.品牌定位品牌定位是根據市場整體業態定位進行確定。如果項目的整體定位是中檔為主，高、低檔為

230、輔。那麼，該項目各品類的品牌占比是：中檔品牌占70% ，高檔品牌占10%。低檔商品占20%。這樣就可以訂出各類商品一、二線品牌在項目中的占比。各品類商品一、二線品牌大致如下：日用生活館2.1服裝國內一線及國際品牌：2.1.1女裝：哥弟女裝、only女裝、艾格女裝、歌莉婭女裝、太平鳥女裝、蟲蟲女裝、紅袖女裝、太和女裝、斯爾麗女裝、千白惠女裝、GabrielleChanel夏奈爾、Christian Dior克裏斯丁 迪奧、Givenchy 紀梵喜、Yves Saint Laurent伊夫 聖 洛朗、Valentino瓦倫蒂諾、Versace範思哲、Giorgio Armani喬治 阿瑪尼、Lss

231、ey Miyake三宅一生、Kenzo高田賢三、Calvin Klein喀爾文 克萊恩、DonnaKaran唐娜 卡倫、FLRS法涵詩、迪絲平、斯爾麗女裝、婕儷絲、香奈兒、波斯登等。2.1.2男裝：勁霸、七匹狼、利郎、才子、太子龍、柒牌、九牧王、虎都、帝牌、卡賓、金利來、與狼共舞、卡爾丹唐、阿瑪尼、川久保玲、鱷魚、愛登堡、亞瑟王、富紳雅戈爾、HugoBoss波士、Calvinklein喀爾文.克萊恩、Gucci古奇歐.古孜、Dolce&Gabbana多爾切和加巴那、prada普拉達、Giorgio Armani、Zegna傑尼亞、Dunhill登喜路、Polo保羅、Aquascutum雅格獅丹

232、等2.1.3西裝：新郎西裝、杉杉西裝、羅蒙西裝、雅戈爾西裝、報喜鳥西裝、紅領西裝、紅豆西裝、莊吉西裝、法派西裝、培羅蒙西裝、九牧王西裝、羅蒙西裝、虎豹西裝、培羅成西裝等。2.1.4襯衫：海螺、開開、富紳、森達、琴曼2.1.5羽絨服：波司登、艾萊依、雅鹿、鴨寶寶、鴨鴨、雪中飛、冰潔、紅豆、雪倫、雪馳、卡朱米、大羽、康博、飛亞達、愛博爾、凱慕獅、千仞崗等。2.1.6運動休閒：耐克、阿迪達斯、彪馬、森馬、李寧、卡丹路、佐丹奴、紅杉樹休閒、勁霸休閒、帝牌休閒等。2.1.7童裝：貝蕾爾、叮噹貓、米奇妙、小數點、小豬班納、織裏、好孩子、一休、迪士尼、jojo等。服裝二線品牌2.1.8女裝：魅族、桑迪、周仕

233、依林、播牌、歐時力、歌力思、雪歌、聖瑪田、傲絲度、佳人苑、玉璞等。2.1.9男裝：群豪、偉志、仙霞、順美、龍達飛、雲頓、忘不了、東方駱駝、明樂、旗牌王、紅仙霞、杉依奴、中脈、紅豆、斯得雅、黎明等。2.1.10西裝：威蘭西、耶莉婭、恒柏、培羅成、創世、仕奇、美爾雅、巴貝、金威世家、聖德西、聖凱諾、唯一、亨威、馬仕、陽光、紳浪、浪登、玉人、普坤、圖形、富潤、華士、凱森蒙、喬頓、斯多納等。2.1.11襯衫：興峰、霓中依、群豪、聖旗、比琦、紳士、銀湖、魯泰格雷芬、段記、宜生生等。2.1.12羽絨服：雪暖、雪韻飄、三思、寒鳥、今越、金絲狐、沙龍圖案、五穀、顯高、七彩城、都莎、拜麗德、艾萊依、迪歐達、瑞雪

234、、雁皇、九點鐘、回圓、馬基奴、寒思、創羽、山丹、皮皮狗等。2.1.13運動休閒：人立、雄豹浪、豪健、富可達、飛亞世、依米奴、以純、愛登堡、杉伊奴、老人城、陛紳佛丹奴、松鷹、金鳥來、異鄉人、愛爾特、幸運風、雙星名人、自由鳥等。2.1.14童裝：安徒生、麥當勞、巴布豆、安奈兒、力果、史奴比、太子、藍貓、愛兒健、迷你屋、肯迪兒、跳跳小熊、野豹、嗒滴嗒、維蓓比等。2.2鞋類一線品牌2.2.1皮鞋：虎都、木林森、奧康、金猴、森達、哈森、蜘蛛王、康奈、東藝、吉爾達、富貴鳥、亨達、百麗、百納、紅蜻蜓、日泰、意爾康、千百度、吉祥鳥傑豪、德爾惠、金利來、達芙妮等。2.2.2運動鞋：耐克、阿迪達斯、匡威、銳步、李

235、甯、彪馬、喬丹、匹克、茵寶、安踏、科比、沃特等。2.2.3皮包：路易威登、古琦歐.古琦Gucci、聖大保羅Polo、普拉達Prada、迪奧Dior、鱷魚、金利來、沙馳、夢特嬌、萬里馬Wanlima、巴寶莉Burberry、登喜路、路易威登、香奈兒、聖大保羅Polo、艾格es、sample、Patrick Cox等。二線品牌2.2.4皮鞋：兄妹貓、拿得勞、萬里、凱森、大事利、巨一、龍帝歐、喬耐、寶利特、舒丹妮、香、浙霸、獸王、春達、頂派、貴派、劍鯊、路標、特斯亞、旺聖、高樂、步賢、策樂、美安泰、巴浪迪、卡萊利爾、紅草帽、紅火鳥、卡美多、梵詩蒂娜、澳倫、菱光、深港、惠特。2.2.5運動鞋：獵鷹、金

236、萊克、多威、哇喔拉拉、貴人鳥、鴻星爾克、金蘋果、亞禮德、愛樂、霸鳥、快節奏、喬豐、喬特、明足、沃特、求質、乖乖狗、佐田、正大、得意龍、溫克、鱷萊特、安超2.3針紡品2.3.1、羊毛衫、羊絨衫一線品牌：鄂爾多斯、恒源祥、春竹、鹿王、珍貝、聖雪絨、雪蓮、維信、兔皇、山丹、皮皮狗、阿爾巴斯、兆君、海爾曼斯、天山、灰鼠二線品牌：米皇、草原皇、悅萊春、萬姿曼、日神、雪舟、牧津、東達蒙古王、松鷹、凱思、鑫達來、群工、白純帝高2.3.2、針織內衣系列一線品牌：黛安芬、南極人、曼妮分、婷美、古今、北極絨、三槍、暖倍兒、貓人國際、桑扶蘭、愛慕、奧麗儂、依之妮、歐迪芬、芬怡、杉地、韓姿娜、嘉莉詩、纖絲鳥、即發、奔

237、趣二線品牌：銅牛、登克爾、英偉、美標、帕蘭朵、舒心、安莉芳、伊思貝得、紅豆、旗槍/韓倍兒、芬狄詩、雪竹、洋蕾、歐耶、意戈、雅戈爾、朗莎、康爾、犛牛、順時針、帥馬、巨鷹、好波、芬那絲、宏達、黛琳娜、金三塔、豪門/皮爾卡丹、紅妮、即發、新凱康、雪達、舒力卡、愛帝、貓人、今尚兒、新一系、健將/愛莎/傑傲/棉源、海林、富妮來/法莉雅、康妮雅、暖倍兒、南極人、北極絨、中脈、華燕、皓菲/東泰/星星雨2.3.3、毛巾裝飾布系列一線品牌：雙燈、海獅、喜鵲、金號、永亮、SUNVIM孚日、潔麗雅、孚日、亞光、喜盈門毛巾二線品牌：金號、DD、YUNTAO、康爾馨、雙燈、喜鵲、海獅、布藝一線品牌：依芙妮、歐尚宜家、一

238、品軒、奧坦斯、黛富妮、淳安千島、金翡翠、雅秀居、金穗、居而樂、歐美綸、蝶依斕、蝶戀花、吉婭妮、伊莎麗爾、維賽爾、喜萬年、伊利奧、propaganda、東櫻布藝布藝二線品牌：凱旋布藝 、美圖窗簾、彩虹簾 、維賽爾紡織、布老虎 、文華神窗簾、凱撒布藝 玉成窗簾 、皮皮娃布藝、貝貝布藝、雅蘭裝飾、夢娣亞 、眾望布藝、新東興窗簾、雅致窗簾 、藝簾窗簾 、小軒窗窗飾、華科窗飾、鴻利達布藝、創明窗飾、國泰窗簾、雅祥裝飾、法斯辛蒂、冠華窗飾、亞美窗簾、紅富士布藝、美樂窗簾、蘭欣布藝、顯豪居布藝、藝源布藝、維納紡織、永順窗飾、孤島玉成窗簾、恒博布藝、天龍窗飾、珠江窗飾、城銘布藝、北方裝飾、大城窗簾、雙龍海浩窗

239、簾、海秦布飾、伊利奧紡織、針王、華水布藝、漢興宏達、新元窗簾、星星布藝、今潮布藝、華龍針織、居佳伴、志豐窗簾、杭天裝飾布藝、東亞布藝、雅絲、芸祥裝飾、新匯成布業、杏慶裝飾、FANS、博旺布藝、生活空間、舒雅達、摩力克布業、永千布業、憶海布藝、金蟬、麗鑫、永利、愉悅、澳坦斯、德棉、華欣、小軒窗、眾望、蘭特/阿珂姆2.3.4、床上用品一線品牌：富安娜、夢潔、羅萊、雅芳婷、紫羅蘭、天年、佳麗撕、多喜愛、藝達、夢蘭二線品牌：堂皇、黛富妮、恒源祥、維科、博洋、中脈、雲龍、飛利弘、北天鵝、迪歐達、鴻潤、水星、小綿羊、裕隆、鑫緣/那芙爾、圖案、愛膚爾、維科、藝達、華福、華營、大福2.3.5、涼席一線品牌：春

240、秋、春龍、兄弟、可利爾、夏良/冰夢、奧琪利/江南、和清、天河、子穀川、藝佳亞二線品牌：、星月、樂竹、鑫華亞、良良、華意、老席匠、碧柔木棉王朝、武夷山、翠竹、青蘋果、富強/富祥/富樂2.3.6、蚊帳一線品牌：迷你屋、夏維怡/夏雪兒、夢潔、芙兒憂、嘻唰唰、金富士/紅富士、雪菲之花、SHUIBAO睡寶、聖玉、小劍二線品牌：節節高、九洲鹿、荷花、柏莎、艾伊、雅蘭、華聯2.4、百貨2.4.1洗滌:2.4.2化妝品：2.4.3珠寶：2.4.4飾品飾品一線品牌：elpis、IITTALA、luft、可愛先鋒、百納坊、比比看、布莉絲、大可以、迪士尼、東櫻家居、紅葉水晶、家好美、金姿寶、京城、靚伊愛爾、玫瑰、南

241、大門一街、歐瑪奴、詩德藍、石頭記、水晶坊、WBL二線品牌：阿比斯、啊呀呀、艾迪爾、艾麗、艾詩、愛可、愛美、愛屋及吾、愛珠、安之秀、奧斯卡、巴羅克、百意達、寶迪、寶詩萊、貝爾、比蘭茜、布蘭妮、成強、川浩、穿刺、大紅花、丹迪雅、丹希、稻草人、荻康、帝諾家園、蝶戀花、蝶秀、頂俏、豆蔻年華、方華、方圓、飛天、奮起、豐臻工藝品、風之語、芙萊氏、富華、富雅、高麗亞娜、格桑梅朵、哈威斯廷、赫赫、紅葉、大衛絲、紅英工藝品、紅羽、泓洛紗、鴻業、琥瑪、惠豐、佳多美、佳豪、薑麗、她的飾界、今莊、金得利、金德福、金朵拉、金海、金將、金領家紡、金龍、金夢佳人、金銳、金葉、金藝龍、晶玉純、靚麗、開來展示、凱倫家紡、康乃馨

242、、康偉、可爾、可心、拉佐街、萊斐爾、蘭妮黛爾、藍寶灣、藍貝爾、樂巢、樂樂、立琦、麗超、麗晶、麗源、利利、琳婕、琳琅、琳麗、隆盛、羅萊、羅曼蒂、麥菲兒、美典、美華樂、美佳麗、猛士美居、蒙娜利薩、夢麗、夢琳、夢妮娜、米可兒、瑉琳、名亨、名媛、歐蘭、歐瑞克、歐亭蒙、泡泡、佩妮、佩琪、鵬利、七色花、千千結、千俏、千秋、千語、仟羽、情人鳥、慶琳、秋思、瑞酷、瑞鑫、山河工藝、山水、尚博家居、尚琳、聖陽、時尚阿好坊、拾元眾愛、世美、飾豐、舒美佳、雙鑫、雙燕、斯陽珠飾、碎琴、索伊娜、太陽花、天成、天風、天使翼、天天秀、天翔、田園風情、王思童、威龍、威妮華、偉瑋、文萱、屋裏樂、五洲、西藏情、纖色、小草、小鳳祥、

243、小狐狸、小木馬、小小公主、心連心、心語、欣榮、新感覺、新漢成、新雅、星輝、星琅、星鑽工藝飾品、雄華、秀清、雪狼湖、雅晶、雅麗、雅麗林、雅威、燕尾蝶、夜來香、一丹、一心、伊佰芬、伊力諾依、伊曼、伊美兒、伊莎麗爾、伊特、依奈秀、怡辰、億彩、億高、益發、銀時代迎燕、瑩婷、永衡、永鏗、有緣石、宇領、玉爾龍、越光、越新、雲凱、致美五金飾品、眾志、卓龍、卓雅妮、紫蕾、紫雯星、佐爾、Bormioli、AC國際、Cecilia Neal、e之戀、SIYAO JEWELRY、SSG、Tapas、TEMGO、Timestone、VOOS、WELLCOM、welldone jewellery、阿曼特、艾萊依、艾夢嬌

244、、艾夢莎、愛斯基諾、愛燭家居建材館2.5傢俱2.5.1古典傢俱：一線品牌：歐迪堡、羅曼迪卡、華倫迪高、皇家、豪美斯、奧利爾、若伯爾、亞振、明清風韻、華源軒（實木框架、木皮）、威利達-雄族、永大-天鵝城堡、威利達-雄族、品聖軒、橋新、尊典傢俱、維克諾麗、羅馬世家、艾芙迪、VOVO、聖瓦倫丁、艾蕾二線品牌：勞德波麗、歐洲之光、聖洛克、白玉漢宮、麥格威、查理世家、宏利-卡丹、西部騎士、明古興、克勞斯蒂、赫爾班納、新白宮、德曼、凱歐麗斯、大風範、歐諾麗絲2.5.2實木傢俱一線品牌：華日挪威森林、奧倫堡、聯邦、光明、現代東方、格林尼治、聖木、大連華豐、雙葉前進、格木風、森林之源、南洋迪克、騰達、藤匠世家

245、、赫爾班納、香港中冠二線品牌：九龍樟木、華鶴、天聖花、大興安嶺恒友、迪克、三兄弟、瀋陽名格、南洋胡氏、梓喬、恒友、京港、迪克2.5.3板式傢俱一線品牌：紅蘋果、品至.浪琴、和庭軒、興泰整體傢俱、美國健威(櫻桃木皮）、傲耐生活館、香港大鵬、美迪（木皮）、傲耐生活館、健威、嘉豪何氏、理想空間、品致、皇朝、金騎士、富之島、玉庭（淺胡桃）、新南天（丹尼）、興利萬家-紫羅蘭、歐瑞-甲殼蟲、迪諾亞、富雅-飛比特、仁豪-楓采、黃金世代、曲美、百強、新維思、橋新、和庭軒、高仕雅、品位、城市之窗、富德寶、掌上明珠、香港華偉、格怡、臺灣新祥、大千、德意豪二線品牌：恒輝、高斯特、意風、國順、尊典時代新貴、華師傅、時

246、尚炫色、麥高、香港三藝、京港、萬達、森盛、優美家、凱拓、永豪軒、美華、萬達、柏麗斯、鼎新、歐洲故事、安比時尚、寶馬、賓士、聖豪、九品、飛拉利、宜明凱麗、瑪莎、聖斯克、家居樂、世紀博森、歐意寶、雙虎、晨崗、香港三環、真榮.自然本色、北京嘉元、阿爾法斯普麗、香港聖羅蘭、韻軒、香港萬豪、杏田、希隆、臺灣島之寶、美格登、瑪莎、心家園、國安佳美、東方百盛、家博士、香港森得威2.5.4兒童臥房一線品牌：陽光寶貝、七彩人生、家又一寶、深圳遠洋、新幹線、喜夢寶、多喜愛、我愛我家、芙萊沙、二線品牌：四季繽紛、童一首歌、九龍樟木、快樂驛站、夢幻年華、我就喜歡、松堡王國2.5.5沙發（皮、布）一線品牌：別墅之窗、文

247、化神、歐曼、斯蒂羅蘭、Bony、愛登堡、格調、德爾、依諾維申、帝皇沙發、銳馳、伊蘭格斯、尚好、匠明、奧普蘭、佛倫勞斯、奧帝、格怡、紅點、芝華仕、愛依瑞絲、左右沙發、顧家工藝、澳美沙發二線品牌：舒麗雅、美華、伊萊斯沙發、里加沙發、艾麗軒、泰富傢俱、吉翔鳥、A-BOSS、麥高、好百年沙發、半日沙發、東方紅玫瑰、越美、亞迪、太子沙發、南都布藝、麥斯得爾、KBH、鷹星悍將、寶露斯2.5.6、軟體（床、墊）床一線品牌：雅露斯、赫爾班納、銦琦誠（索菲）、麗星、斯麗盈洋聖丹妮、美神床二線品牌：舒麗雅、德國朗樂福、萊文帝尼、美斯、伊曼、倍倍加、歐宜、樂德富萊、伊麗百蘭、佛倫勞斯、澳伊瑪、慕思、聖丹妮、聖柏蘭/

248、耐特列爾墊一線品牌：眠之寶、穗寶、皮爾.卡丹、美國蕾絲、德國美得麗、義大利MPE墊二線品牌：美夢思、捷亞、蜂巢2.6門2.6.1木門一線品牌: TATA、安洋、奧博森、北木、德藝、帝閣、東輝、時尚福人、光明偉業、海源、杭木杜鵑、紅鶴、洪濤、華昌、華鶴、霍爾茨、建工木業、錦洋、卡爾凱旋、康潔、龍甲、龍怡、美佳、美心、孟氏、夢天、群星門業、潤成創展、珊嘉.歐斯特、世紀陽光、天河、王朝、耀普、一統、中發、卓爾、眾一木門、自然主義二線品牌：3D、阿威羅木門、佰心門業、好門面、北龍、奔奔、碧達、博亮、戴勝、德品、帝王風木門、德泰、佛山建明門、福思特、富煌木門、廣州力帆、漢迪、豪森、福盈門、合室家、鴻信.

249、禦木堂、華日、華泰木業、華夏、樺林木業、霍曼、吉強木業、吉新木業、嘉麗木門、金迪、金豐木門、金和美、錦疆、景特麗、開喜、龍樹、曼帝詩、歐奈斯特、千川門業、三峰、三和、森鷹、時尚福人、實德斯柏麗、雙葉、泰亨木業、兄弟、永基、裕隆門業、鈺翎瓏、浙江晨豐、致盛木門、鑄誠門、卓友、自由空間2.6.2、推拉門KD、阿爾法推拉門、博易拉門、德諾克推拉門、卡丁莎推拉門、索菲婭、史丹利、佳仕龍門業、勞倫斯、科曼多、名流推拉門、佳潔斯、託福、歐萊雅、帕萊德、卡迪亞、富雅拉門、嘉品拉門、金鶴推拉門、九龍推拉門、銘澤推拉門、奈美推拉門、鵬飛推拉門、鑫鶴推拉門、鑫雨推拉門、星派推拉門、大洋彩門業、佳寶彩鋁門業、依美斯

250、門業、永鑫折疊門、圓圓推拉門、紫微星滑動門、優派彩鋁、鑫源彩鋁門、度望宅配、德國富祿、鼎匯門業、雅百寶、聖寶龍、聖龍門業、聖保羅、家園丹帝2.6.3、防盜門：盼盼防盜門、王力防盜門、步陽防盜門、美心防盜門、日上防盜門、飛雲防盜門、新多防盜門、星月神防盜門、群升防盜門、鑄誠防盜門2.7櫥櫃一線品牌：澳柯瑪櫥櫃、百V櫥櫃、柏麗櫥櫃、德寶西克曼、德貝、菲林格爾、海爾櫥櫃、韓麗宅配、金吉利、金品、科寶、廉潔櫥櫃、龍森、能基櫥櫃、歐派、森美、尚品宅配、我樂、雅迪爾、月兔、志邦櫥櫃二線品牌：雅嘉、百隆櫥櫃、佰銘櫥櫃、柏輝櫥櫃、倍特櫥櫃、大地櫥櫃、大信櫥櫃、德貝櫥櫃、德鑫櫥櫃、德意櫥櫃、東方邦太櫥櫃、法拉第

251、櫥櫃、港寧櫥櫃、翰王、豪森櫥櫃、好佳益櫥櫃、好太太櫥櫃、華帝櫥櫃、佳諾櫥櫃、佳飾櫥櫃、巨迪櫥櫃、康寶櫥櫃、老闆櫥櫃、隆森櫥櫃、美佳櫥櫃、美時櫥櫃、歐卡羅櫥櫃、歐諾櫥櫃、歐藝櫥櫃、品尚櫥櫃、普納櫥櫃、瑞閣櫥櫃、珊嘉櫥櫃、聖格蘭迪、世嘉櫥櫃、帥康櫥櫃、兄弟櫥櫃、雪梨櫥櫃、一新櫥櫃、櫻花櫥櫃、禦膳堂、韓國東明、意萊特2.8櫥衛電器一線品牌：海爾廚衛、格蘭仕廚衛、萬家樂廚衛、華帝廚衛、美的廚衛、老闆廚衛、方太廚衛、康寶廚衛、歐意廚衛、櫻花廚衛二線品牌：萬和廚衛、帥康廚衛、三星廚衛、LG廚衛、奧特朗、威王、櫻雪廚衛、年代廚衛、佳德廚衛、摩恩廚衛、步步高廚衛、歐普廚衛、蘭帝廚衛、格力廚衛、歐派廚衛、萬家樂

252、廚衛、奧克斯廚衛、新飛廚衛、前鋒廚衛、松下廚衛、愛爾廚衛、百得廚衛、歐普廚衛2.9油漆塗料一線品牌：來威漆、宣威漆、ICI、華仕伯漆、速霸多漆、大師漆、PPG塗料、佐敦塗料、關西塗料、摩天塗料、杜邦漆、巴斯夫漆、申紐麗漆、漢高漆、華潤油漆、立邦油漆、多樂士油漆、紫荊花油漆、大寶油漆、嘉寶莉油漆、三棵樹油漆、燈塔油漆、雅士利、大象油漆、美塗士油漆二線品牌：彩虹塗料、都芳、愛的、愛地、愛高、愛麗詩、澳貝、澳洲樹熊、澳洲卓能、巴德士、霸王花、寶塔、寶塔山、貝利、碧彩、伯爵、博星、彩塗美、長江、長頸鹿、晨光、大澳、大地、大橋、大象、迪邦、帝樂塗料、多倫斯塗料、鱷魚、芬琳、格瑞衛康、固克、冠王、光輝、哈

253、隆塗料、海虹、海星、好搭檔、好日子、好思家、恒森、紅旗、鴻邦、鴻昌、花旗、華隆、華倫、華特爾、環球、匯麗、匯龍、吉人、嘉樂士、嘉麗士、傑星、金彩、金飛馬、金蘋果、金日、金色年華、金瀛、經典、菊花、卡丹、康寶、樂化、理想家、立鶴、麗木寶、麗時、亮哥、羅曼、麥肯、美標、美佳利、南寶、齊魯、屏障、千人掌、千色花、塞納、三立、三葉、申真、神州、聖工、世紀明珠、樹熊、特麗達天女、塗耐可、鴕鳥、萬利塗料、吳王、信和、星冠、星恒、星卓、秀珀、雅圖塗料、陽光潔士、銀塔、英標塗料、英倫、油美世界、玉蓮、中華制漆2.10地板一線品牌：聖象、大自然、德爾、安信、菲林格爾萊茵陽光、升達、揚子、宏耐、宜華、永吉、吉象、

254、肯帝亞、瑞嘉、金剛鸚鵡、福人、富得利、富林、方圓、克諾森華、聖保羅二線品牌：LG、柏頓、柏高、柏麗、柏納、柏聖、拜爾、北美風情、比嘉、彩蝶、長頸鹿、東方玉蘭、臣甯、得高、德派、弗朗遜、富客萊、富林、港星、歌雅、格爾森、格林思寶、好家居、合麗、紅塔、華麗、匯麗、惠爾、佳佳樂、嘉仕堡、建玲竹業、卡爾瑪、凱萊、康美森、老爺車、盧森、綠波爾、綠精靈、洛基、麥道、美豹、歐邦、歐人、歐運、奇美、融匯、森王、山狼、山一、升佳、生活家、桃花江、天格雙菱、萬森、韋侖、偉事楠竹、沃艾伽、新綠洲、語詩、中本2.11壁紙一線品牌：摩曼、柔然、聖象、朗飾、iffinger、韓國壁紙、絲夢、法國、iao Bella、韓國

255、壁紙、juny、sincol二線品牌：assoglas、愛舍、愛迪、大宇、彩韻、達明、別麗美特、韓國大同、嘉文、柔漫絲、宜臻、紫藍、玉蘭、維圖藍、維日登、天藝、天麗、文志、新韓、新鴻、新義彩、鑫高、雅帝、雅居、中鑫、紫藍草編、藝彩、藝錦堂、永欣、優麗歐、紙基、欣欣、特普麗、泰藝、世博科技、松宇、上海羊毛壁紙、桑巴蒂、三森牆藝、歐雅、歐帝、南京、美姿、美樂美、美萊雅、美國、麗彩、樂絲壁、康飾爾2.12燈飾一線品牌：飛利浦、歐普、雷士、松下、亞明、TCL、陽光、朗士、紅聯、三雄極光、阿亞卡、通士達、華藝、正泰、華強、歐司朗、雷蒙二線品牌：亮迪、LED、阿比特、艾萊克、艾斯萊克、艾亞特、愛目、奧格、

256、奧吉瑪、奧科特、澳克士、澳士亮、澳斯威、百家百特、百利威、百藝晶、半導體、邦士、寶迪、寶光、寶利恒、寶路達、保利安、保利捷、保時利、堡成、本邦、博森、博新、彩虹、昌龍、昌明、常亞、超普、臣氏、晨光、晨輝、大光、丹利美、德利通、燈煌、迪柯尼、電光源、東方、東聯、東瑋、繁昌、梵爾賽、飛創、菲士達、風向標、福仕、富爾迪、富萊旺、港迪、高雅、哥尼斯、格蘭圖、光民、光奇、廣昌、歸海、海德信、海鷗、漢鼎、豪邁、豪瑩、浩騰、恒耐、恒天、恒翔、恒宇、紅太陽、紅旺、紅壹佰、宏利豐、鴻華、鴻派、鴻森達、鴻騰、華燈寶、華登、華輝、華強、華日、華容、華泰、華廈、華儀、幻彩、黃岐聯華、匯星照明、惠和、極光、濟寧、嘉虹、

257、建科、傑特利、傑友升、潔鑫、捷能、金爾琪、金冠、金麗達、金瑞達、金特萊、金星、晶華、晶卡、晶亮、晶翔、景峰、景雅、九佛、钜豪、俊朗、卡弗、卡拉齊、卡耐基、卡特爾、開陽雲石、開元、凱斯通、凱旋門、坤龍、賴爾、萊亭、朗球、朗士、雷尼可、李斯特、立（帶圖案）、麗比特、利晶、兩益、燎原、六方、盧納、羅浮宮、美嘉、美歐、蒙聖、名藝嘉、名志、明邦、明鋒、尼柯、歐爾瑪、歐和秋田、歐利來、歐若達、歐藝萊、品尚、普光、普宇照明、奇源、琪朗、日晶、日威、日煒、容大、瑞祥、三帆、三立、三源、山蒲、汕頭光、尚蒙、勝美、勝藝、盛玉、詩諾爾、施都耐、史福特、世林、帥康、雙士、順隆、舜邦、碩科、斯澳、斯戈利、四通、松鋒、太

258、古、太平洋、泰昌、特奇美、特斯卡鈉、通海、圖案、圖形、萬達豐、萬隆、威耐仕、偉發、偉豪、煒盛、文聯、文行、西光、西環、夏輝、先驅、顯達、現代、湘奇、小氣鬼、小越亮；家電2.13電視一線品牌：LG、TCL、長虹、創維、東芝、飛利浦、海爾、海信、康佳、日立、三星、松下、索尼、夏普、廈華、先鋒二線品牌：創佳、上廣電、樂華、牡丹、三洋、山水SANSUI、數源、夏新、熊貓、科諾、西門子、唯視、BenQ、STARVF、JVC、神州2.14冰箱冰櫃一線品牌：LG、澳柯瑪、白雪、阪神、長嶺、海爾、華淩、華美、美的、美菱、容聲、三星、西門子、小天鵝、星星、新飛二線品牌：TCL、奧克斯、奧萊克、寶石花、冰山冰箱、

259、冰熊、博世、步步高、東芝、格力、哈斯曼、海信冰箱、好迪、華日、華升、華意、康佳、科龍、利勃海爾、絡通、齊洛瓦、日立、榮事達、榮威、森寶、上菱、盛諾、順袁、松下冰箱、索伊、萬寶、夏普、香雪海、小鴨、新貝尼、伊萊克斯、中日2.15洗衣機一線品牌：海爾、小天鵝、西門子、松下、三星、LG、三洋、榮事達、美菱、小鴨、TCL、惠而浦、博世二線品牌：春蘭、澳柯瑪、東芝、東菱、飛利浦、富士達、格力、金羚、金魚、浪木、納愛絲、寧飛、日立、三菱、上菱、萬寶、威力、長虹、志高、揚子、伊萊克斯、新科2.16空調一線品牌：LG空調、奧克斯空調、長虹空調、春蘭空調、格力空調、海爾空調、科龍空調、美的空調、松下空調、志高空

260、調二線品牌：、愛斯特、澳柯瑪、寶迪、本島、長嶺、大金、迪電、迪帕邇、飛達仕、飛歌、格蘭仕、海立、海信、華寶、華淩、惠康、吉榮、金萬眾、開利、康迪、科靈、樂華、麥克維爾、美菱、名億、慶安、日立、三菱、三洋、申菱、帥康、雙良、雙菱、雙鹿、索伊、泰豪、特靈、天家、西門子、夏普、夏芝、小天鵝、小鴨、新飛、新科、新菱、新雅、亞泰、揚子、伊萊克斯、遠大、約克、月兔、早春、兆勝、眾業2.17音響一線品牌：JBL、JVC、SANSUI、愛浪音響八達、博士音響、湖山音響、惠威、君牌、麗聲音響CAV、美之聲、歐博奇聲音響、聲雅、獅龍、索尼音響、天龍音響、天逸、先鋒音響、小旋風、新德克、新聲、上廣電、藝術家、尊寶J

261、AMO二線品牌：AE、ATC、B&W、CEC、ELAC、HARBETH、KEF、KRELL、MBL、YAMAHA、安橋、步步高音響、柏林之聲、達尼DALI、丹拿、貴族、哈曼卡頓、皇冠、建伍、金嗓子、勁浪、樂富豪、樂爵士、馬克列文森、馬蘭士、麥景圖、三角、天朗、天龍、燕飛利仕、FD、Panasonic、Vtrek、愛國者、德賽、飛達、金正、科達、熊貓酒店/餐飲2.18酒吧娛樂：夜色酒吧、歡東時光、錢人SOS風爆、錢櫃KTV、加勒比海、東方斯卡拉、爆米花KTV、夜來香酒吧、炫這夜酒吧、糖果KTV2.19酒店經營：濟南食府、哈比比烤肉、韓莊狗肉城、理想漁村、金三湘、金漢斯、吉航海鮮、大宅門、灶王爺、

262、東方餃子王、老媽菜館、高麗王朝、體驗味道2.20時尚酒店：星月時尚酒店、新睡眠時尚旅館、約客時尚旅館2.21食品：老昌、阿滿、聖手、老韓頭、皓月食品、哈爾濱紅腸、真子、百里香、標記、名冠八珍、大公食品2.22糕點：米旗、好利來、麥利來、迪莉亞、鼎豐真、好運來、真子、北方得利食品2.23麵點：滿得園、袁家老店、李記山東麵食、姑蘇食品、王師傅、中之傑、宮庭麵食、誠信食品娛樂2.24充氣玩具：充氣門、充氣跳跳床、充氣城堡、海爾兄弟彈跳樂園2.25電動玩具：鳳凰搖擺機、電瓶車、小狗搖擺機2.26水族玩具：電瓶船2.27積木：加靈通塑膠積木2.28組合滑梯：塑膠滑梯2.29碰碰車：淘氣堡二、招商方案的制

263、定1.國內行業發展趨勢分析：瞭解行業的發展趨勢，是朝陽產業還是夕陽產業；2.專案當地行業發展趨勢分析：行業本身在當地的發展前景；3.各品類佈局規劃：各品類占比，面積占比，品牌占比；4.品牌意向落位：必須要有一定的品牌商戶儲備數量，商戶儲備的大致比例為1：5，什麼位置留給品牌大戶，各品牌意向落位；5.制定招商策略：根據不同地區，不同時間，制定不同的招商策略；6.制定定金、保證金的收取標準：根據不同的品類，制定不同的標準；6.1、日用生活館定金收取標準：面積30的鋪位收取3000元；面積30的鋪位收取5000元；6.2、日用生活館保證金收取標準：面積30的鋪位收取3000元；面積30的鋪位收取50

264、00元；6.3、家居建材館定金收取標準：面積100的鋪位收取5000元；面積100的鋪位收取10000元；6.4、家居建材館保證金收取標準：面積100的鋪位收取5000元；面積30的鋪位收取10000元7.風險控制及解決辦法：預測可能出現的一切招商風險，並拿出解決方案；例如：招商的出租率不理想，不能達到預期的效果；招商中的商戶品質度不高，目標商戶較少；招商中的商戶資質審查失誤；招商中的招商條件與市場實際情況有出入等；解決的辦法就是7.1、制定詳細的招商方案（包括招商政策、招商的宣傳推廣計畫、招商的工作流程、招商的控制方案與招商風險應對措施等）。 7.2、在進行宣傳推廣時明確的專案主題，經營的方

265、式，明確的市場定位，項目的競爭優勢與發展前景等重要特點。7.3、在商戶的審查過程中要做到嚴密，客觀，慎重的態度8.工作排期（甘特圖）：什麼時間完成什麼工作；三、價格制定1.基本價格制定應考慮多種因素，如開發成本、利潤空間、競爭對手價格、消費者的承受力等；2.基本價格的制定應考慮鋪位所處項目主輻通道的位置；3.基本價格的制定應考慮鋪位與項目主門或中心廣場的距離；4.基本價格的制定應考慮品類對接；5.基本價格的制定應考慮鋪位門臉處是否有柱點；四、招商原則1進入本專案經營的產品必須是合格產品；2生產廠商直接進入本項目經營須提供2.1法人營業執照、2.2法人組織機構代碼證、2.3稅務登記證2.4商標註

266、冊證明、2.5產品合格證明（省級以上質檢部門出具的品質檢測報告）；2.6品質認證體系2.7綠色環保證書3代理商進入該專案經營的須提供：3.1產品生產廠家法人營業執照3.2法人組織機構代碼證3.3稅務登記證3.4代理（或經銷）商品授權書（原件）3.5商標註冊證明3.6商標持有人的授權書3.7產品合格證明（省級以上質檢部門出具的品質檢測報告）；3.8品質認證體系3.9綠色環保證書3.10本人有效身份證影本五、招商1.招商技巧1.1要傾聽：先聽取商戶的意見，第一次交流不能先透露我方太多資訊，可以先徵詢對方的情況，先不下結論。採取一問二聽三溝通的方式。1.2先談共性：首先與商戶交朋友，找出共同興趣。招

267、商不是一個簡單的簽約過程、買賣過程、談判過程、條件交換的過程，交上了朋友，很多事情就水到渠成。1.3先退後進：我們可以先不談或模糊談條件，先講項目願景，對項目的發展潛力進行描述，以及經營收益和增值收益。最後談我們的招商條件，吸引更多的商家，擴大招商知名度。1.4老謀深算：我們招商所面對的都是各行業的精英，表面上既要擺老資格贏得對等的談判地位和對手的尊重，又要處心積慮的低調為人，別狂妄目中無人，要尊重和讚賞對方，以贏得對方的好感；1.5生意經：要用商業語言和生意場上的行話與對方溝通，你要懂對方的生意經，你就很容易切入主題，談到敏感和對方關注的問題，讓對方清楚瞭解為什麼“有利可圖”，這才是對方最最

268、關心的大事件；2.招商流程2.1意向商戶訪談；與意向商戶保持良好的溝通管道；2.2重點商戶訪談；在開盤前，就可以分批組織這部分商戶代表及大戶進行座談溝通。利用商戶代表及大戶的影響帶動招商勢頭；2.3重點商戶鋪位落位：根據與商戶溝通回饋的資訊，將重點商戶意向性落位，在開盤時順利將其引入；2.4向重點商戶及時傳達專案資訊，增加重點商戶的入住信心；2.5放號時，前5個號一定要發給大戶或重點商戶，確保前5位商戶順利簽約，利用大戶的影響帶動招商的勢頭，。達到“以商招商”；六.商装1.商裝方案1.1.商裝的主題定位任何一個商場進行商裝都要有明確的定位，這個定位一定既能體現企業的文化，又能滿足商戶和消費者的

269、要求。符合商場本身的定位。要本著貨源充足，貨品豐滿、陳列美觀，達到品牌組合、品類搭接科學合理、價格低廉、品質保證的原則。內容第一階段第二階段最終階段商裝思路整理各大城市家居建材商裝資料。借鑒成功案例，結合自身情況。設計出符合專案的商裝方案。結合項目外部環境和自身鋼結構建築特點，融合當地文化。以有效利用資源為目標，調整商裝方案。打造適合XX城市消費群體的多功能業態和差異化商場。考察重點考察在國內有影響力，有說服力，與自身發展相符的成功項目。學習其成功經驗。例如：北京金源MALL等。確定商裝細節。如吊棚、地面、包柱、材質、色彩等。出臺商裝考察和商裝設計方案，深層次討論適合當地消費群體的商裝方案，準

270、確定位。方案演變精品區域整體吊頂、地面鋪磚合理，各商場形成不同的經營風格，脫離大市場的業態形式，向摩爾業態靠近。確定每層裝修風格，需要樓層之間互相互補。形成帶有差異化，並且樓層之間可以互補的商場。結論廣集商裝思路；借鑒成功案例；有效利用資源，結合自身特點。1.2.制定商裝方案1.2.1方案目錄：l 差異化商裝l 天棚設計方案l 地面設計方案l 門楣設計方案l 電梯間設計方案l 天井設計方案l 立柱設計方案l 導視設計方案l 休閒區設計方案l 材料成本測算1.2.2實施方案1.2.2.1差異化商裝n 文化：通過商裝，體現企業文化。只有把文化與經濟的不斷融合，企業才會有長久的發展。n 時尚：通過商

271、裝，突出現代時尚。滿足人們對時尚、品味的消費需求。n 風格：商裝的獨特風格，即可找來實力商家入住，又可吸引大批消費者1.2.2.2天棚設計方案n 公共區域：（主通道、副通道、大廳、景觀通道）n 吊頂的樣式：n 隔柵（15*15）n 條柵（間距15）n 材質：鋁質n 色調：銀灰色 n 棚頂預埋件：各商場門廳上方1.2.2.3主通道天棚設計方案n 材料使用鋁方隔柵；n 隔柵間隔X米配製X個隔柵燈和筒燈燈源；（視具體情況擬訂）1.2.2.4地面設計方案n 公共通道：（主通道、副通道、景觀通道）n 規格：根據實際情況確定規格n 材質：拋光磚、仿古磚n 色調：根據實際情況確定n 位置：主通道中間位置；主

272、通道與副通道交匯處。n 功能：美陳和促銷活動使用。1.2.2.5主通道地面設計方案建議使用800800或者600600淺色地面磚,或配以深色理石或地面磚,做色彩調節和區域劃分。1.2.2.6門楣設計方案n 店面n 高度:棚高3米n 材質：石膏板、輕鋼龍骨、玻璃、鋁塑板 n 色調：最好用深色作為商場的底蘊色n 高度：3米下返600n 寬度：隨品類n 厚度：突出門楣15公分20公分1.2.2.7電梯間設計方案n 體現企業文化n 展現商業風采n 簡潔、明快1.2.2.8樓梯天井n 天井：以美觀、大方為原則 n 扶梯：安全、美觀n 步梯：實用1.2.2.9立柱n 美觀n 實用1.2.2.10導視n 簡

273、 潔n 醒 目n 直 觀n 特 色1.2.2.11休閒區設計方案n “心”意n 功能性n 綠色休閒1.2.2.12材料成本測算做好材料成本的預算，以節約為準則。1.3商裝方案研討為使商裝方案制定的合理性,要組織相關領導、各商場經理或工程相關人員進行商裝方案上會的研討，論證商裝方案的定位、技術性及可操作性是否與整體一致。方案研討形式：一次研討 將商裝方案整體思路確定； 二次研討 將商裝方案細化；三次研討 將公共部分、功能區、主副通道樓梯間等方案風格； 四次研討 確定方案，細化到各個商場、各功能區、所用材料和大概成本；2.公共商裝管理(詳見第五部分建築規劃)3.商鋪二次商裝管理：3.1.整體目的：

274、 維護有序、整潔的施工環境，保護成品安全，監控商裝進度與品質3.2.整體原則：3.2.1物業部負責現場人員出入、衛生、防盜、防火、成品保護、現場用水用電安全、甲供材料的入庫出庫等方面進行管理3.2.2管理部負責組織員工成品保護、衛生清理、安全防火、安全用電，督促、檢查各崗位人員職責履行及流程執行情況3.3.組織部門：管理部(各經營區負責人)、物業部3.4.實施辦法：3.4.1安全管理：（見物業部分）3.4.2成品保護：n 物業保安、電工分別分組，承包分管理區域成品安全保護（防破壞、防偷盜）n 管理人員按所轄區域分工，對施工情況全程跟進n 成品保護基本要求 不允許在地面釘釘 地面（或地熱）鋪裝時

275、，未過24小時，不允許隨意行走 不允許在鋪設好的地面上拖拉物品，如放置硬物需加墊層 除充氣膠輪車外，其他車輛不允許進入現場 商裝完工後自行圍擋 商鋪吊棚需拉筋時，應吊在承重梁上，不允許吊在各種橋架上 公共柱體、牆面不允許私自挖洞、懸掛物品 公共設施不允許私自挪動、拆除、破壞 所有成品時刻保持衛生清潔3.5.考核與評比管理部每日進行考核，每週組織各商場經理聯檢查驗收評比，對不合格的商場提出整改意見，驗收仍不合格者在當月績效考核成績中體現。施 工 現 場 的 各 項 要 求 考 核 表商場名稱 ： 檢查項目檢查時間商場人員在崗保潔人員在崗衛生狀況 垃圾清理工棚情況排水排汙情況安全 防護材料 堆 放

276、燈具燈線安全廢舊材料整理商場氣氛營造 備註優良差人員安全衛生n 管理人員巡檢表單日 巡 檢 記 錄 年 月 日 時 分至 時 分商場名稱巡視人姓名施工地點數量施工人數存在問題處理情況交班人姓名： 接班人姓名： 交接班時間：3.6實行夜間總值制n 職責 監督、檢查各崗位人員工作情況 每晚前後半夜不少於兩次對施工現場進行巡檢，確保施工安全 總協調、解決現場存在問題及各商場產生的需求 緊急和突發事件處理 24小時保持通訊暢通 值班記錄詳實、資訊回饋及時 值班前到管理部取值班記錄，次日早8：30送回，同時向管理部做值班情況介紹 值班人員原則上不允許隨意調班，如有特殊需求，須先行到管理部備案n 表單夜班

277、總值巡檢記錄 年 月 日 時 分至 時 分值班人姓名各崗位人員在崗情況存在問題處理情況3.7垃圾清運（1）商裝垃圾原則上，日產日清（1）指定垃圾傾倒處，現場公示（3）規定各區域運送垃圾行走路線及通道（4）工程隊垃圾運送不及時，由公司組織人力清運，費用從工程款中支付（5）義務勞動（6）管理部會同物業部提前備好清掃用具：塵推（能推鋸沫的，x把/商場）、笤帚（x把/商場）、小鏟（x支/商場）、鐵鍬（x把/商場）、平板車（x輛/商場）等（7）對急於搶進度的工程，施工前的衛生清理，管理部會同人事部調配人員統一清理（8）開業前夕，人事部組織人員（或集團支援人員）對現場中商戶鋪貨時產生，未及時運走垃圾進行徹

278、底清理3.8注意事項：（1、）如工期緊，交叉作業現象多時，各商場要根據自身需求，協調好各施工方秩序（2、）施工監管過程中，職能部門須提供各項對接工作內容與聯繫人方式並公示4.具體商裝原則4.1日用百貨商戶裝修原則及標準符合業態需求，滿足經營需要，保證整體裝修風格三到五年內具備一定的市場競爭優勢。l 檔口高度3米l 公共通道無吊頂l 鋪位內吊頂根據經營需求而定以隔柵為主，高度3米l 保持通道通透無遮擋l 檔口隔段採用青鋼龍骨加石膏板l 門楣採用木工板、鋁塑板、玻璃l 門楣字採用亞克力雪弗板、吸塑板、實木、白鋼l 地面使用地磚800*800或600*600。l 門楣突出部分不允許佔用公共通道。l

279、不允許私自改動消防設施4.2家居建材商戶裝修原則及原則家居建材區裝修要符合產品的需要，突出產品風格及文化等為原則。為消費者提供幽雅、舒適、環保的購物環境。以下為裝修要求：l 店面高度2.6M，門楣上返0.6M寬，公共通道棚高3.2米，店內棚高3M-3.2M。（注：主通道棚高出3.2米，門楣可適棚高適當加寬。）l 所有臨通道側必須保持通透，不許遮檔。(注:可作櫥窗或商戶樣間展示.)l 門楣材料需使用細木工板、鋁塑板、玻璃等。l 門楣LOGO材料可需選用亞克力、雪弗板、吸塑板、實木、白鋼等。l 店內裝修需使用細木工板、密度板、大白板、刨花板、免漆板、膠合板等。、l 牆面需使用鋁塑板、雙色板、雅克力

280、板、高級免漆板、壁紙等。l 吊頂為石膏異型+格柵、格柵等。l 地面需使用地磚、地板等。l 門楣突出部分不允許佔用公共通道。l 不允許私自改動消防設施4.3美食娛樂館裝修原則及標準n 提前預留出排煙、排水管道n 與商場整體經營定位相結合n 與商場整體建築風格相結合n 區域整體的連貫性n 經營品類的特殊性n 品類行業發展及經營的實用性n 成本投入的把控，高形象、中材質，降低成本n 門楣突出部分不允許佔用公共通道。n 不允許私自改動消防設施4.4食品商場商裝原則及標準n 形象突出、鮮明、簡潔、舒適、美觀。n 風格獨特，設計新穎n 突出主打品類，主體明確，對比鮮明品類形象的區域連貫性n 食品商場店面整

281、體高度2.8米，邊店可以考慮3米，門楣下返0.6米寬，櫃檯上返0.8 米，玻璃罩0.3米0.35米高，公共通道寬度不得低於2.5米4米，店內棚高與整體高度相吻合。n 美食廣場整體高度3米，門楣下返0.5米，櫃檯上返0.9米，格柵棚與整體高度結合。n 門楣材料需使用細木工板、鋁塑板、玻璃制板等，可根據商裝發展及品類實際需求而定。n 門楣LOGO材料可需選用亞克力、雪弗板、吸塑板、實木、白鋼圈邊等。n 店內裝修需使用細木工板、密度板、大白板、刨花板、免漆板、膠合板等。n 牆面需使用玻璃通透製品，美食除外，邊店可以根據實際情況而定，已採取細木工板、石膏板、瓷磚牆、水泥大白牆等。n 吊頂為石膏異型+格

282、柵、格柵，並架設隔塵網等。n 地面需使用地磚等。n 區域品類色調以品類為基準，主要以紅、黃、綠色為准，品類色調要統一，品牌專櫃除外。n 門楣突出部分不允許佔用公共通道。n 不允許私自改動消防設施4.5娛樂裝修原則整體商裝原則以時尚、動感、年輕、快樂為主體，按照環形動線同時劃分三大區域，主色調為適合百姓家庭式消費的暖色調（橙，黃、綠）為主。通道絢麗多彩（各種動畫圖片）銜接個品項內容不同，塗上色調鮮明的顏色或不同的圖案，最終強調整體的同時還要兼顧個品項的搭接，突出各品項。n 娛樂商場整體根據品類經營需求及未來發展需求，應設在6.2米以上25米以內，特殊品類還可以加高。n 經營定位確立後確立品項，根

283、據設立品項實現應考慮承重問題、用電問題、設立區域問題及電路鋪設等。n 整體商裝材質主要以塗料、石膏板、玻璃鋼、水泥纏絲、吸朔材質，地面以水泥地面、橡膠地板、防水地面、瓷磚地面、地板地面、水磨石地面為主。n 門楣LOGO材料可需選用亞克力、噴繪寫真加跑馬燈、LED燈n 整體吊頂根據不同品類需求可以採用封閉吊頂、格柵吊頂、異型吊頂等n 不允許私自改動消防設施5.商戶裝修指南各位商戶朋友:您好!歡迎您加盟XX項目，在您裝修前請仔細閱讀本商戶裝修指南。並請遵守相關規定。在您商裝進場時，會由商場管理人員全程引導您辦理相關手續。5.1裝修流程填写进场装修审批表申请装修验收进场施工商场、物业部联合审批到财务

284、部缴费到物业部办理施工手续验收合格后开业到财务办理返款手续n 商戶進場裝修須提交裝修圖紙，並填寫進場裝修審批表。 裝修圖紙包括以下內容：平面圖、機電佈置圖、效果圖n 裝修審批合格後，到所管轄的消防部門審批。n 憑物業部開具的繳費通知單，到專案財務部繳費。 1)裝修保證金200500元（按商鋪面積S：S20的200元/戶；20S50 的300元/戶； 50S的500元/戶）u 2)滅火器租用押金，100元/1個，租金5元/個（裝修期間內）。u 3)施工人員出入證（工本費2元/人、押金10元/人）。n 持進場裝修審批表及項目財務部繳費收據到物業部辦理並領取裝修施工許可證、施工人員出入證和商戶裝修指

285、南。.n 以上手續辦完後，憑物業部核發的裝修施工許可證和施工人員出入證，方可進場施工。n 裝修工程結束後，商戶應提前48小時向所屬商場提出驗收申請，並由所屬商場組織聯合驗收，驗收合格後由商場、物業部在裝修驗收單上簽字，方可開業。n 施工驗收合格一個月後如無安全、品質問題，憑繳費收據及所屬商場負責人和物業部負責人簽批的裝修驗收單到新生活財務部辦理各項費用返還手續。5.2裝修材料要求n 業戶使用的裝修材料必須為防火材料。，如確需零星使用木筋或木板材，要貼防火板或塗刷防火塗料。如違反以上規定，經物業部或消防部門查出，由商戶負責全部整改，並承擔一切經濟損失。n 幹線電線要採用難燃銅芯絕緣電線（導線截面

286、積不小於2.5）內外部接線須套阻燃管保護。n 各種用電器具（開關、插座、燈具等）必須符合相關行業標準和3C認證。5.3安全管理要求n 施工現場任何人員不得吸煙。嚴禁使用大功率電熱器具（如電飯褒、電水壺、電爐子等）。n 商戶動火、動焊必須提前到物業部辦理審批手續方可施工。並在施工現場配備足夠數量的滅火設備。特種作業工如電工、電焊工等須持證上崗。n 所有導線都應穿管保護。電線管應為金屬管或PVC線槽、線管。n 導線接頭必須符合電工安裝工藝、採用掛錫處理。所有導線接頭，經絕緣處理後併入接線盒。n 所有發熱用電器具安裝應採取隔熱、散熱等防火保護措施。n 臨時用電、用水須經物業部審批後方可使用，由物業專

287、業人員監督接通，禁止私接。並按使用量收費（掛表或估算）。n 商戶裝修不得私自移動、改造、遮擋消火栓、消防噴淋，煙感、手報、按鈕、廣播等設施或佔用通道。n 嚴禁損壞建築的原有結構、裝飾、設備和設施，不得在地面、支柱、牆上挖槽、打洞、切割、砍鑿、釘釘或雕刻等有損建築結構的施工。n 施工單位須將裝修施工許可證懸掛于商鋪明顯處。進出施工現場要佩戴施工人員出入證和安全帽。n 裝修施工人員不得在其工作區以外的地方逗留；按指定的出入口進出；n 用戶裝修的材料和工具只能置於用戶的商鋪範圍內。不得佔用通道。n 進入施工現場的材料，各施工單位自行派專人看管，如有丟失，自行負責n 現場禁止使用的易燃易爆的裝飾材料（

288、如信那水）特殊情況經物業部批准可少量使用，但不得存放在商場內、必須在當天下班時帶離商場。n 商戶裝修時須在通風口、地熱分水器、配電箱、地熱主管道閥門、捲簾門電控箱等處預留800mm800 mm-活動檢修口和/或留檢修空間。n 所有裝修工程施工要符合相關專業的規範和標準（包括國家、行業和地方的）。5.4現場衛生管理要求n 現場施工人員須保持現場衛生，不得隨地大小便，施工產生的建築垃圾和生活垃圾商戶應自行清運到指定地點。裝修檔口外不允許有任何垃圾，裝修垃圾一天一清。n 建築垃圾及裝修材料均不允許佔用檔口周邊通道及公用部位。5.5施工材料及工具出門要求商戶施工材料、工具、廢料等要運離施工現場，必須要

289、詳細寫明所要運離物品的名稱、數量並由施工負責人和商場負責人簽字確認，物業部方可放行。5.6現場交叉施工及成品保護要求現場交叉施工過程中，對施工成品具有保護義務，不允許為自己施工方便而損壞周邊施工成品。5.7處罰規定n 裝修垃圾不及時清理的或不清理到指定垃圾站的，給予警告，責令限期整改，逾期不改的罰款100元。n 拆除、佔用、移動、遮擋消防及物業設施的罰款200元，並責令限期整改，由此造成的損失自行承擔。損壞的按維修損失進行賠償並處以100元罰款。n 現場吸煙的、使用電熱器具做飯的、私接電源的各罰款200元。n 隨地大小便罰款50元 n 在夜間裝修不聽從管理隨便亂竄的視情節給予警告或罰款50元。

290、n 占道施工給予警告或罰款50元。n 在地面或牆打洞給予罰款200元，並責令修復。n 違反其他規定，物業部視情節給予相應處罰。n 以上違規處罰將在裝修押金中扣除5.8出現下列情況物業部可責令停止施工n 裝修施工前未辦理申報審批手續；n 室內裝修材料不符合防火要求，又不進行防火處理；n 動火作業未辦理申報審批手續；n 消防安全措施不落實導致嚴重的安全和火險隱患；n 有違規行為且不服從管理的；感謝您在商裝期間遵守上述規定，我們將竭誠為您的施工提供方便。商戶裝修進度計畫表(以吉林新生活專案陶瓷區為例)陶瓷商場施工進度計畫表序 號商戶工程名稱鋪位號商戶建築面積結構形式工作天數排尺設計審核商戶裝修驗收布貨美陳6月7月8月301234567891011121314151617181920212223242526272829303112345678910111213141516171819202122232425 26 27 28 29 30 31 103-01王永剛358.0345 2東-01邱曉泉317.9445 304-05於世軍182.2545 402-05鞠繡鋒275.2140 504-01趙 明254.4440 602-01郭 達247.1640 703-06李金國214.440 801-01沙麗翠78.4740 905-03李宗權182.4735