1、北京市金融街写字楼及G4项目市场概况一、金融街发展历史1993年国务院批复的北京城市总体规划，提出在西二环阜成门至复兴门一带建设国家级金融管理中心，集中安排国家级银行总行和非银行机构总部，北京金融街应运而生。作为首都第一个大规模整体定向开发的金融功能区，经过十二年的发展，金融街已经成为对中国金融业最具影响力的金融中心区。1、金融街已经发展成为中国的金融决策监管中心、资产管理中心、金融支付结算中心、金融信息中心：金融街集中了中国人民银行、中国银监会、中国证监会、中国保监会等中国最高金融决策和监管机构，几乎所有有关中国金融的重大决策都在这里酝酿、讨论和最终形成。金融街区域内企业管理的资产达到18万
2、亿元人民币，资产集中程度全国第一。金融街区域内金融机构管理的金融资产总额达到16.2万亿元，占全国金融资产总额的60%，控制着全国90%以上的信贷资金、65%的保费资金，每天的资金流量超过100亿元人民币。金融街聚集了人民银行清算总中心、中国国债登记结算公司、中央证券登记结算公司，是中国金融业的资金结算中心。金融街凭借其金融决策监管部门与金融机构总部集中的优势，以及畅通发达的通讯系统，及时汇集、传递着全国乃至世界各地的经济和金融信息。2、金融街建设规划：金融街中心区的规划设计，引入了国际化、生态化、人性化和充满活力的建设理念。2007年底336万平米的金融街将全部建成，建成后的金融街，国际性金
3、融机构云集，五星级酒店、金融家俱乐部、国际会议中心、国际学校、涉外公寓等全方位的配套设施齐全，将为驻金融街的各界人士提供高品位的国际化的工作和生活环境。3、投资环境：金融街较重视软环境的建设，在北京市政府的支持下，2003年西城区人民政府成立了“西城区金融产业促进办公室”，金融街控股公司成立了金融街综合服务中心，并组建了北京金融街商会，2003年西城区人民政府并出台了促进金融产业发展的意见，2005年北京市人民政府出台了关于促进首都金融产业发展的意见，为入驻金融街的机构和企业打造人文的工作、生活环境。中国迄今为止最高规格的国际金融论坛-2004北京国际金融论坛、第七届京港洽谈会京港金融合作论坛
4、、2003金融新产品推介会、金融街论坛等大型活动先后在金融街成功举行。二、金融街地理位置毗邻长安街 咫尺天安门 位踞北京几何中心金融街位于长安街北侧，咫尺天安门广场，东踞北京三大商业中心之一的西单商业区仅一公里，西抵三里河政府办公区，南端为城市一线地铁和环线地铁的交汇处-复兴门站。南北长约1700米，东西宽约600米。以金融街为中心的区域内，中央政府部门的金融机构遍布其间。三、金融街已入驻企业1、入驻银行金融街已建成国家金融管理中心金融街作为中国的金融管理中心，资金管理规模巨大。区域内企业管理的总资产达18万亿元，控制着全国90%的信贷资金和65%的保费资金的运用。金融街及周边地区拥有530多
5、家知名企业和机构，其中包括9家全国性商业银行的总部，58家中央直属企业，19家上市公司，另外还有38个中央部委机关及金融监管机构，使中国经济决策中心和信息中心。在金融街及周边地区落户的金融监管机构、金融机构和知名企业：中国人民银行总行、中国证券监督管理委员会、中国保险监督管理委员会国有银行：中国工商银行、中国建设银行、中央银行、中国农业发展银行两大金融结算中心：中央证券登记结算有限公司、中央国债登记结算有限公司保险公司和证券公司：中保集团、平安保险、华泰财产险、再保险公司、泰康人寿险、银河证券股份制商业银行：北京市商业银行、交通银行北京分行、中心实业银行北京分行、招商银行北京分行、上海浦东发展
6、银行北京分行外资金融机构：东亚金融控股、道亨银行除此之外，财政部、国家发改委等国家经济管理机构也位于金融街周边地区。2、入驻电信企业国际化信息岗为企业开辟信息通路 21世纪是信息时代，谁拥有了信息，就等于拥有了机遇与财富。金融街拥有最先进的通讯基础设施，为进驻企业提供和开辟高质量信息通道和信息服务。全国电信业务由六家电信企业负责，其中四家位于金融街及周边地区，分别是：中国电信集团公司、中国移动通信集团公司、中国网络通信有限公司、中国联合通信有限公司，其销售收入将占全国电信运营收入的88%左右。与时俱进打造国际化金融商务区 2000年北京市金融保险业占GNP的比重为15.4%，与国际大都市的差距
7、明显，发展潜力较大。 2001年中国加入WTO，北京申奥成功，为中国带来前所未有的历史机遇，催生金融街的战略目标打造国际化金融商务区。目前，金融街集银行、保险、证券和外汇业务为一体，已成为法制完善、功能齐全的国家金融管理中心。 2005年金融街将基本建成，国际金融城初具规模。2008年金融街将成为资金密集、信息通常、交易活跃，最具生机与活力的国际化金融中心。3、入驻电力企业中国大唐集团公司、中国电力投资集团公司、中国长江电力股份有限公司、中国三峡工程总公司、北京大唐发电股份有限公司。中国国电集团公司、中国华电集团公司、国家电网公司也位于金融街周边地区。金融监管类银行总部清算中心保险公司总部企业
8、集团总部和其它金融机构中国人民银行总行中国银行业监督管理委员会中国证券监督委员会中国保险监督委员会中国银行业协会中国证券业协会中国工商银行中国银行中国建设银行中国农业发展银行中国光大银行民生银行国家开发银行北京市商业银行华夏银行中央证券登记结算有限责任公司中央国债登记结算有限责任公司中国财产再保险股份有限公司中国人寿再保险股份有限公司泰康人寿保险股份有限公司华泰财产保险股份有限公司东方资产管理公司中国人寿资产管理公司中国电信中国移动中国联通中国网通中国普天中国烟草中国邮政长江电力中国大唐国家外汇管理局储备司中央汇金公司全国社保基金理事会中电投集团四、北京市、金融街区域写字楼租金价格浅析1、北京
9、市写字楼2005年度分析2005年北京房地产市场始终面临两难的境地：一面是房产新政带来的“买家观望”，另一面则是开发商普遍面临的“资金压力”。与此形成鲜明对比的是，北京写字楼市场由于国外资本的强势介入呈现出一支独秀的局面，租售价格连续两年双双飘红。尤其是写字楼销售市场，海外机构投资者在CBD区域频频出手，摩根斯坦利、新加坡凯德置地等都爆出大手笔成交，成为2005年北京写字楼市场的最大亮点。从供需关系来看，今年写字楼市场仍旧是供过于求的局面，个别区域前景不容乐观。同时，对比前两年北京写字楼市场的整体走势，开发商们的心态开始变得自信。其中最关键的因素一是北京写字楼市场从概念主义制胜、边缘主义制胜迈
10、进产品主义制胜时代，二是本土开发商实力已今非昔比，逐渐成为写字楼开发主力阵容。根据北京写字楼信息网的最新统计数据，截止2005年11月，北京写字楼市场平均售价14808元/平方米（建筑面积报价），与2004年相比上涨4.6%；平均租金22.0美金/平方米/月（建筑面积报价），与2004年相比上涨3.8%；空置率24.5%，与2004年相比上升23.7%。根据预测，2005年北京经济仍将以10%以上的高速度增长，这也为未来写字楼带来强劲的需求支持。销售市场方面：根据统计2005年北京写字楼市场租售吸纳量超过130万平方米，与去年相比上涨130%。主要原因是国内、国外机构大单购买的增加，仅大单购买
11、吸纳量就超过80万平方米。一方面推动写字楼销售市场的仍然是中资企业机构，传统行业如金融、电信、电力等营利能力强在行业中处于垄断地位的中资机构随着中国经济的强劲发展实力不断壮大，同时面临国企重组整合和写字楼升级换代的需求，成为甲级写字楼销售市场的主要吸纳力量，如中国人寿保险（集团）公司购买金融街国际金融中心A座91477平方米的案例，中国电力投资集团公司和中国电信购买盈创大厦南北两栋逾100000平方米的案例，中国人民财产保险股份有限公司购买银泰中心东翼60000平方米的案例。在商圈分布上，传统的“3+X”格局依旧，CBD、金融街、中关村三大商圈继续领跑，霸主地位短期内难以撼动。新兴的二线商圈如
12、燕莎商圈、亚奥商圈、BDA商圈、望京商圈、上地商圈、东二环商圈等，由于有产业的支持而各具特色，并打上了鲜明的产业烙印，如东二环商务带的传统总部经济，BDA商圈、望京商圈的国际化产业，上地商圈的高科技研发产业，亚奥商圈的2008奥运概念，燕莎商圈的国际化社区优势，北京多中心商务格局渐趋明朗。这其中最引人注目的就是以凯晨广场、佳程广场为代表纯写字楼的复兴，重新定义顶级写字楼品质标准，赢得市场的尊重和客户的认可。不仅吸引了众多眼球，成为目前写字楼市场的热点，而且得到追求品质和形象的跨国企业的青睐。凯晨广场提出的顶级写字楼的十大定义标准，向世界顶级写字楼发起挑战。收到了包括法国企业在内十几家大型机构伸
13、出的整购橄榄枝。而佳程广场以7200米的户外广场和高达28米的亚洲第一大堂横空出世，给CBD、东二环、长安街一带的写字楼市场带来了很大冲击。吸引了包括8家世界500强在内的20多个跨国公司的进驻，如索尼、富士施乐、康明斯、苏黎士金融保险、李斯特等。2006年北京写字楼市场预测：一是总供应量将小于2005年，西部地区（西城区、海淀区）将以微弱优势超过东部市场（东城区、朝阳区）；二是2006年北京写字楼平均售价、平均租金预测将会小幅下跌，部分产品有可能出现滞销和滞租局面；三是单一产权的写字楼，长线持有楼盘明显增加，从而进一步提升北京甲级写字楼的整体品质；四是受人民币升值的影响，甲级写字楼租售报价将
14、从沿续多年的美金报价模式转向人民币报价模式；五是北京写字楼市场“外资企业向西，中资企业向东”的预言将变成现实。5A写字楼项目售价情况项目售价报价（建筑平方米）销售策略备注中环世贸中心（C、D）RMB30000整层销售持续销售国际中心RMB20000整售未开盘万通中心RMB18000整散结合持续销售华贸中心1、2#RMB22000整售美国某基金北京财富中心RMB18000-30000高低差异大销售发展商自持部分建外SOHORMB17000散售持续销售世纪财富中心USD3000整售洽谈中SOHO尚都RMB20000散售持续销售国际金融城RMB1600091000平米已成交（中国人寿购买）鑫茂大厦约
15、RMB18000100000平米已成交（中国银监/中国保监）北京 国际A栋RMB1600012000平米已成交2、金融街写字楼市场分析金融街是国有大企业的集散地，人民银行、保监会、证监会这些监管部门，还有三大国有商业银行及交通银行、招商银行、民生银行以及国内主要大的保险公司等总部都设在这里，另外中国电信、中国移动、中国网通、中国联通等大型电信企业也集中于此。写字楼是服务于区域经济的，是区域经济的载体，金融街现有的区域经济结构特征使其写字楼市场需求明显有别于其他区域。CBD的国外大企业云集，中关村则是中小型IT企业沃土，这两类企业对于写字楼的主要需求方式是租赁，而国有大型企业则通常采用直接购买的
16、方式。2004年底和2005年一季度，又有两家大型国有企业入住金融街，中国电信和中国电力投资集团公司分别购买盈创大厦30000平方米，对市场供需的格局对比产生了重大影响。物业名称 位 置 总建面(万平方米) 租金（$/月/平米）/售价（￥/平米） 英蓝国际金融中心 西城区阜成门东南角 12 30 平安大厦 金融街23号 5.65 24 国际企业大厦 金融街35号 11 24/20000 投资广场 金融街27号 6.4 16-20 百盛二期 金融街37号 6 15 通泰大厦 金融大街33号 11.2 20 金泽大厦 广宁伯街与太平洋大街交汇处 4.6 24/15800 金融街甲级写字楼平均租金在
17、$24.15/月/平米，次甲级写字楼租金在$18.29/月/平米，乙级/写字公寓的租金在$12.44/月/平米左右。其中售价甲级、次甲级写字楼在15500元/平米左右，写字公寓在13000元/平米左右。从总体来看，该地区写字楼市场走势仍较乐观。尽管存在部分类型产品供过于求的现象，但是由于土地的不可再生资源特征明显，因而开发量与企业需求量之间的关系暂不会造成金融街价格的滑落，因此价格将呈现持续增长的趋势。英蓝国际中心、新盛大厦、 B7大厦将在今年陆续入住，该地区有稳定的传统的基础，传统企业对写字楼的需求较为稳定。今年西城区对购买或租赁金融街地区写字楼的客户又出台了新的优惠政策，在过去一年多来该地
18、区较少受到互联网经济调整的影响，但也不会产生迅速扩张现象。所以金融街的发展相对稳定，市场需求有稳定的基础。随着中国电信大厦和中国移动大厦的落成，电信通讯行业的公司也将对本地区产生更多的需求。中国电信和中国移动的入驻，在相当程度上将导致金融街以金融机构为主的需求市场的结构重组，并极大地扩大了金融街需求市场的范围。金融街将会迎来国内外如金融业、贸易实业、信息产业、传播业、咨询业等实力公司，那些在国内的外企办事处也可能变为分公司，改变办公环境入驻金融街。这种情况反映在写字楼市场上，表现为写字楼市场需求的增加和需求结构的变化。目前金融街写字楼出租空置率约9-10。五、金融街写字楼增量 金融街总规划建筑
19、面积为336万平方米，目前已建成并投入使用约200万平方米。中心区在建项目约90万平方米。还有几十万平方米（主要在北部）因拆迁等问题，建设期尚不明朗。所有在建项目将在2006年底竣工，在2007年投入使用，据分析今后2年将是金融街写字楼供应高峰期。六、G4项目概况1、地理位置由北京电信房地产开发有限责任公司开发建设的金融街G4项目位于北京西部的金融街区域内，西临中国银行业监督管理委员会，东临华融公寓，南侧为央行，北侧为北京第八中学。2、项目背景北京电信房地产开发有限责任公司系国有企业，成立于1993年，注册资金6100万元人民币。其前身为原北京电信管理局基建处。目前，该公司股东为5家，以北京电
20、信实业集团、中国移动北京公司为主相对控股。自北京电信房地产开发有限责任公司成立以来，相继开发了西单通港大厦、北京电信调度指挥中心、信苑原筑等房地产项目。目前该公司在深圳、天津均有项目，北京市的在建规模约为80万平方米。3、G4项目建设说明技术指标总用地面积2832平方米总建筑面积13096平方米地上面积8563平方米地下面积4533平方米总建筑层数12层地上层数9层地下层数3层容积率3.02控制高度31.60米设计技术参数（待补）4、项目现状目前，该地块已完成拆迁完成，施工围挡完成，具备开工建设条件。G4项目立项工作完成，取得了北京市规划委员会颁发的建设用地规划许可证（2004规地字0214号）、建设工程规划许可证（2005规建字0140号）。经公开招标选定中建一局五公司为总承包商，下一步申请政府开工许可证，相继再申请销售许可证，前期手续即完成。5、建设期安排北京电信房地产开发有限责任公司计划G4项目2006年3月1日正式开工建设，2006年底完成结构封顶，2007年10月份交付使用。
全部分类
免费下载资料库
10000份+资源包
千万vip文档畅享下载
下载文档文件编辑即用
网站精选百万好案
百万工程地产工作者都在用
微信扫一扫登录
