重庆解放碑商业办公楼项目市场调查报告（118页）.pptx

1、解放碑商办项目市场调查报告2010年3月目录第一部分：重庆城市发展分析第二部分：重庆写字楼市场分析第三部分：重庆商业环境分析第四部分：市场调查结论汇总第一部分：重庆城市发展分析一 城市现状分析二 城市未来规划三 CBD规划建设重庆纪实 重庆在变迁中崛起。2005年2006年2009年2008年2007年2010年l重庆成为国家五大中心之一。l国务院批准重庆设立保税区。l“和谐号”动车组正式启动，标志重庆及西南铁路正式迈入高速时代。l“五个重庆”作为重庆发展的新目标、新追求，成为重庆的战略决策。l胡锦涛总书记发表为重庆未来发展导航定向的“314”讲话。l重庆获批成为全国统筹城乡综合配套改革试验区

2、。l重庆提出“一圈两翼”发展。l轻轨二号线通车，交通提速的里程碑。l改革开放以来重庆最大的高新技术产业项目落户，启动西永微电子产业园。l国家战略层面正式研究设立“两江新区”。城市现状分析/概况一国家战略看重庆 将成为中国综合实力最强、集聚辐射和带动能力最大的五大中心城市之一。2010年2月，重庆被定为国家五大中心城市之一。将进一步凸显重庆五大优势：l 区域领军功能：西部中心，能对整个西部产生重大影响；l 对外开放型城市：整个西部地区直接对外开放的开放型城市，直接参与国际竞争；l 国际门户性枢纽：西部地区重要的交通运输、人流、物流、信息流的国际门户性枢纽；l 国家战略性产业基地：能承担国家战略性

3、产业职能或经济职能，在金融业、制造业、会展业、高新技术产业上已初显成效；l 改革开放政策试验区：是国家深化改革开放的重要实验区，享有更多的政策支持。重庆 上海 广州 北京天津 北方、环渤海地区中心珠三角地区中心中西部地区中心东部中心城市现状分析/概况一重庆之于西部 重庆已经成为中国西部的发展引擎。重庆，西南重镇，经济井喷发展指日可待l 中国西部之门；l 西部大开发的重要城市；l 西部之金融中心；l 中国西部经济圈的核心城市；l 长江上游的内陆中心、经济贸易中心和工业中心。城市现状分析/概况一城市现状分析/投资环境一重庆投资环境改善，2010年荣登亚洲最佳投资城市之一，六大优势吸引世界目光。重庆

4、有五大国家级定位，四大产业将在西部形成核心竞争力，六大投资优势，吸引来自全球目光l 财税政策独享l 金融环境优良l 交通优势突出l 劳动力优势明显l 城市配套完善l 大工业基础良好城市现状分析/经济2001年以来，重庆国民经济总值年均呈两位数环比增长，自2008年以来，增速均超过20%，远远高于全国平均增速，以及四川平均约14的增幅，重庆宏观经济发展态势稳定健康。数据来源：重庆市统计信息网重庆GDP增速快速、持续、健康，经济发展态势稳定。重庆社零消费水平稳定上涨，居民生活水平快速提高。2009年，社零总额为2000年全年总额的3.22倍。居民消费水平迅速上升，生活水平提高明显。2000-200

5、9年重庆市GDP及增长趋势情况2000-2009年重庆市社会零售总额增长趋势情况2007-2009年是重庆利好政策出台的密集期，全市GDP增幅逐年大幅递增。一城市现状分析/交通重庆“水陆空”交通三位一体，“八小时西南”逐步建成，西南交通枢纽地位确立。l 2004年，江北国际机场2期正式运行，现已成为全国排行第9位机场，将跻身国际大型枢纽机场之列；l 2005年，寸滩港一期完工，西部最大港口，中国首个“水港+空港”一区双功能内陆型保税港区；l 2007年，龙头寺火车站投入使用，中国西部南北、东西大通道交汇枢纽；l 2009年，成渝高铁开通，路程缩短至2小时;l 2009年，重庆“二环十射”已完成

6、了一环、二环、成渝、渝遂、渝合、渝邻、渝湘、渝黔八条线路，重庆将建立“八小时西南”的交通枢纽。一城市未来规划/城市空间结构二都市区组团构成功能和产业规划中部片区渝中组团、大杨石组团、沙坪坝组团、大渡口组团人口最集中、功能最聚集区域，大力发展以高端服务业为主的第三产业北部片区观音桥组团、两路组团、蔡家坡组团、大竹林-礼嘉组团、唐家沱组团城市近期重点拓展区，以高新技术产业、汽车为主导产业，重点建设良好的城市人居环境，塑造新重庆的城市风貌南部片区南坪组团、李家沱-鱼洞组团以会展、商贸、都市旅游、科研教育为主导的发展区西部片区西永组团、北碚组团、西彭组团、走马功能区城市未来重点拓展区域之一，引导城市高

7、品质组团式集约化发展东部片区茶园组团、鱼嘴组团、五宝功能区、界石功能区、一品功能区、南彭功能区、惠民功能区都市区工业拓展的重点区域之一，同时发展以会展业为主导的第三产业城市空间结构为“一城五片、多中心组团式”。主城由中部、北部、南部、西部、东部五大片区组成。多中心包含一个城市中心和六个城市副中心。主城城市建设用地分为十六个组团和八个功能区。城市未来规划/区域功能定位组团名称功能定位渝中组团 政治、金融商贸中心、客运枢纽观音桥人和组团主要承担中央商务区的商务功能、市级行政办公集中地；人和地区为国家级高新技术开发区拓展区的组成部分；龙头寺地区为铁路客运枢纽；寸滩地区为水路货运枢纽、物流基地；丘堡地

8、区为出口加工区。大竹林礼嘉组团国家级经济技术开发区和高新技术开发区拓展区的组成部分。大石杨组团体育中心、高新区和机械工业区唐家沱组团以机械制造加工为主的工业拓展区。李家沱渔洞组团现代制造业基地沙坪坝组团城市副中心，重要的科技、文化中心北碚组团仪器仪表,机械电子,商贸风景旅游文化城市蔡家组团适度发展无污染产业两路组团渝北区行政中心,空港,汽车制造业鱼嘴组团主要的工业拓展区茶园鹿角组团茶园是城市副中心；预留市级会展中心拓展用地，主要的工业拓展区；界石是物流基地。西彭组团铝加工生产基地,都市圈西南部交通枢纽西永组团西永是城市副中心；市级教育科研拓展区，铁路货运交通枢纽和集装箱物流基地，重点发展微电子

9、等高新技术产业南坪组团市级科研教育基地，国家级经济技术开发区，弹子石滨江地区是中央商务区的组成部分，以文化娱乐、旅游休闲等功能为主的配套服务区。渝中组团渝中组团二重庆“一小时经济圈”产业布局重庆一心、四带、五片区产业布局l“一心”，即都市核心产业区，由极核产业区、北部产业区、东部产业区、南部产业区、西部产业区构建五大产业布局区；l“四带”，依托渝涪、成渝、渝遂、渝黔四大高速干线建成的四大产业密集带；l“五片区”，形成特色化发展，实现城乡统筹和区域协调，最终形成开放式、网络化的城乡空间体系。信息来源：重庆市规划局城市未来规划/产业规划重庆通过产业调整和发展，构建“三个中心”，打造中国经济的第四极

10、。二重庆轨道交通2014年将连通主城九区，其中一号线、二号线、六号线将经过解放碑中央商务区。数据来源：重庆市规划局城市未来规划/交通规划/轨道二二号线六号线轨道名称起止地点通车时间一号线朝天门-西永（远期至璧山）2011、2015年分段通车 二号线较场口-新山村已通车三号线鱼洞-机场2010、2011年分段通车 四号线鱼嘴-海峡路规划中五号线杨家岩-西彭（远期至江津）规划中六号线长生-北碚2014年七号线北碚-西彭规划中八号线跳蹬（大渡口区）-朱家坝（江北）规划中九号线三峡广场-江北机场规划中环线四公里-弹子石规划中一号线u机场总规划面积达36平方公里，规划了4条平行跑道和东西两个航站区，总体

11、格局为“南客北货”，外围交通为“三横四纵”。u 本次总体规划将分近、远期两个大阶段完成。近期阶段即现在到2020年前，此阶段又分为两个阶段，第一阶段为本次三期扩建，主要建设第二条近距离平行跑道，补充西航站区航站楼、停机坪、货运库、停车场等，目标是保证满足年旅客量2000万左右人次的需要；u第二阶段主要修建第三远距离平行跑道和东航站区主楼、货运物流中心等，目标是满足年旅客量4500万人次的需要。远期阶段即2020年以后，主要建设第四条跑道。届时，重庆江北国际机场可以满足年旅客量7000万人次、货邮250万吨的需要。国内大型枢纽机场 西部重要的航空经济中心 国际现代化航空港城市未来规划/交通规划/

12、机场二重庆CBD建设的发展历程重庆市CBD商务中心区域的构成重庆，作为长江上游的经济中心、西部最大的工业基地及交通枢纽，随着城市直辖、三峡工程的建设、西部大开发战略的实施，重庆加快了迈向国际大都市的步伐。截止2003年，全国已有超过32个大中城市提出了建设CBD的设想，国务院仅批准了北京、上海、天津八大具有区域经济影响力的中心城市。重庆，以其中国西部唯一的直辖市及长江上游经济中心的领导地位，成为西部唯一获准建设CBD的城市。重庆市商务中心区域的分布状况2003年7月重庆市委、市政府正式将朝天门、弹子石、江北嘴，两江三岸确定为新重庆CBD中央商务区。重庆的CBD（中央商务区）将分为三大块：现代C

13、BD江北嘴；传统CBD解放碑；CBD配套服务南岸弹子石CBD规划发展/发展历程三重庆CBD规划及区域定位CBD范围：重庆中央商务区的总用地规模为56平方公里。其中硬核地区为4平方公里,由解放碑、江北城、弹子石组成，构成重庆未来的商务金三角。CBD各区功能定位：p解放碑：是中央商务区的商贸中心，承担商贸功能，同时包括一部分商务办公职能。p江北城：是中央商务区的商务中心，承担商务办公职能，包括一部分商贸职能。p弹子石：承担配套服务功能，包括高级居住、公寓、酒店、文化设施等。江北城现代商务区弹子石配套服务区解放碑商贸区重庆CBD区位图CBD规划发展/总体规划三17u集中了中国人民银行重庆营业管理部、

14、重庆银监局、重庆证监局、重庆保监局等在渝的金融决策和监管机构；u汇集了90%以上的驻渝外资银行、商业银行市分行和所有的政策性银行市分行；u云集了驻渝所有票据（专营）机构、证券法人机构、分公司及管理总部，以及重庆50%的证券营业部；u吸引了驻渝所有保险公司分公司、区域总部和中国总部；u集聚了信托投资公司、基金管理公司和邮政储汇局等重庆市最主要的非银行金融机构，以及重庆50%以上的金融中介（服务）机构。u现有金融机构及营业网点87个，金融辐射力日益强大，2005年存款余额占重庆存款余额的24，贷款余额占重庆贷款余额的37，股票交易量占重庆的50以上，保险深度和保险密度均大大高于重庆市平均水平。解放

15、碑的现在CBD规划发展/解放碑商务区三解放碑中央商务区范围：由东起小什字、北至沧白路、临江路、民生路、西至金汤街、南至和平路、新华路等构成的“十字金街”范围，以及两路口的中山之冠，面积约2平方公里。解放碑CBD中央商务区CBD规划发展/解放碑商务区三解放碑CBD总体功能定位：我国长江上游地区的国际化商务活动中心解放碑的五大功能定位：长江上游的金融服务中心长江上游的信息服务中心长江上游的商贸中心长江上游的国内外企业总部基地重庆市现代都市景观风貌展示区CBD规划发展/解放碑商务区三“西部华尔街”解放碑金融街u重庆解放碑金融商务街是重庆市建设长江上游金融核心区的重要项目。位处解放碑CBD硬核区域。u

16、启动时间：重庆金融街10月18日正式开街，该项目总投资预计达150亿元。u建设周期：解放碑金融商务街区建设周期为5年。u建设规模：约90万平方米（写字楼60万方、酒店及公寓17万方，商业13万方）u建筑类型：高端商务、顶级酒店、精品零售商业、高档酒店式公寓。u建筑特色：由7栋180米至350米的高层建筑组成，依托较场口正在修建的西部最高“民生之冠”460米的鼎好世纪星城。CBD规划发展/解放碑商务区三21u到2012年推动完成长江上游金融核心区框架形态构建，成为CBD的新地标。u到2015年，初步建设成长江上游地区金融市场要素完备、金融机构聚集、金融创新活跃、金融人才会集、金融生态优良的金融核

17、心区。u到2020年，建成对长江上游地区乃至中国西部经济社会发展起到支撑和辐射作用、具有国际影响力的区域性金融中心。解放碑金融街发展阶段目标：CBD规划发展/解放碑商务区三解放碑金融街五大建设目标：一、标志性的城市天际线 七栋建筑勾勒出依托“民生之冠”（西部最高建筑约460米）为顶点的渝中半岛波澜壮阔的城市天际线，本建筑群最大高度350米，最低180米。二、世界级的城市景观 5米宽的景观绿化带分隔快慢车道，统一的建筑边界、延续城市文脉的罗汉寺公园、阳光中庭、城市公共绿地、邹容路景观大道将金融商务街打造成世界级的商务景观空间 三、具有震撼力的建筑群 具有国际设计标准的各建筑，遵循统一的建筑语言建

18、筑立面以天然石材与玻璃自由组合，形成简洁现代的建筑立面，与城市天际线一起形成顶级商务建筑群。四、便捷的立体交通体系 地下车行隧道，为公勤车辆提供到达地下车库和卸货区的便捷途径。南北向空中走廊和二层室内步行道，组成贯穿各建筑的空中步行廊道。五、甲级写字间与高档商业设施的完美整合 参照国外先进理念，将商业部分与写字间部分入口分别设置。将约60万平方米的高中档写字楼、13万平方米商业裙楼及约17万平方米高级酒店及酒店式公寓有机融合在一起。项目建设将按照“政府主导、市场运作、统一规划、分期建设”的原则，到2012年打造成为重庆CBD的新地标。CBD规划发展/解放碑商务区三u江北城的功能定位为重庆市中央

19、商务区（CBD）的商务中心区，将集中建设办公写字楼等金融商贸设施和一系列市级大型公益文化设施，兼容商业、服务业居住等多种功能，是未来城市形象展示的窗口。u江北城用地规模为3075亩，总的开发量控制在560万平方米，（其中地下空间开发面积控制在50万平方米），平均容积率控制在2.73。u规划形成记忆之城与未来之城两大功能团，记忆之城延续古城格局与肌理，保留古迹与历史遗存，发掘历史文化内涵并赋予新的活力要素，以混合使用为主要功能。未来之城充分体现高土地使用效率，体现现代商务办公区集约高效的形态特征。江北嘴商务区规划建设概况CBD规划发展/江北嘴商务区三形成四大地域 p 中央金融机构战略性网点布局地

20、 p 外资银行、保险机构、证券基金公司西南总部首选地 p 世界、国内500强企业西南地区总部首选地 p 西部地区金融产品、金融组织创新与试验的特殊区域 建成三大市场 p 证券场外交易市场(OTC市场)p 全国性电子票据交易中心 p 期货交易所 区域定位和规划：金融商务核心区 长江上游的中国金融第三区CBD规划发展/江北嘴商务区三 3-5年后，江北嘴将成为长江上游地区金融机构、金融资金、金融产品交易、金融产品定价、金融信息、金融人才等集聚的核心区，金融创新、金融生态环境等先行区。到2120年，在江北嘴实现重庆80%的金融机构在此布局，集聚30%的金融机构贷款余额，使重庆金融业增加值达到750亿。

21、江北嘴CBD发展建设目标：CBD规划发展/江北嘴商务区三部分入驻企业名单：中国工商银行重庆分行大厦中国农业银行重庆分行大厦中国银行重庆分行大厦西南证券总部大楼重庆农村商业银行大厦香港九龙仓九龙大厦台湾越洋地产江北嘴项目浙江成大地产江北嘴项目开发企业和入驻企业均为大型知名龙头企业金融中心发展大厦中研建投大剧院科技馆中央公园中国银行大厦CBD规划发展/江北嘴商务区三江北嘴用地规划情况：用地规模：3075亩总开发量：560万平米写字楼：237万平米，占46.2%居住面积：117万平米，占20.9%商业配套：81万平米，占14.5%酒店：55万平米，占9.8%文化娱乐设施：48万平米，占8.6%江北嘴

22、功能分区规划：商务办公区、综合服务区、混合使用区、配套居住区和休闲娱乐区写字楼供应量巨大，且以高端顶级写字楼为主CBD规划发展/江北嘴商务区三重庆CBD南区位于主城南岸弹子石、涂山和鸡冠石地区，范围为重庆棉纺织三厂和孙家花园以东，长江以南，弹广公路以北，规划面积11平方公里。CBD规划发展/弹子石配套区三重庆CBD南区位于主城南岸弹子石、涂山和鸡冠石地区，范围为重庆棉纺织三厂和孙家花园以东，长江以南，弹广公路以北，规划面积11平方公里。CBD南区核心定位：大生态 复合型可持续发展的绿色财智CBD CBD规划发展/弹子石配套区三A分区：规划占地面积约3055亩，可出让净用地面积约1189亩，总规

23、划建筑面积约168万平方米。B分区：规划占地面积约1450亩，可出让净用地面积约 684亩，总规划建筑面积约118万平方米。C分区：规划占地面积约2776亩，可出让净用地面积约1631亩，总规划建筑面积约343万平方米。D分区：规划占地面积约1725亩，可出让净用地面积约923亩，总规划建筑面积约178万平方米。E分区：规划占地面积约2120亩，可出让净用地面积约759亩，总规划建筑面积约125万平方米。F分区：规划占地面积约4876亩，可出让净用地面积约1593亩，总规划建筑面积约169万平方米。u CBD南部开发区总规划占地面积约16000亩，可出让净用地面积约6779亩，容积率1.0-7

24、.0，分为A、B、C、D、E、F六个分区，总规划建筑面积约1132万平方米。其中：uA、B区规划占地面积约4500亩，总规划建筑面积约280万平方米，主要以高档居住、休闲健身功能为主；uC、D区规划占地面积约4500亩，总规划建筑面积约590万平方米以休闲、居住、商务、文化、教育、娱乐功能为主的休闲商务中心和总部经济基础；uE、F区规划占地面积约7000亩，总规划建筑面积约310万平方米，以居住、市政、体育功能为主。功能规划：CBD规划发展/弹子石配套区三 重庆市自直辖以来，经济发展和城市建设都保持了很高的速度和水准，加上国家支持力度大，各项政策利好不断，城市的对外辐射力和影响力也在不断增强，

25、重庆已经成为全国发展速度最快，活力最强的城市。伴随着重庆CBD中央商务区、两江新区等区域的建设发展，重庆必将成为中国又一经济特区，成为中国经济增长第四极。城市发展分析 小结第二部分：重庆写字楼市场分析一重庆写字楼整体市场形势二已投入使用写字楼市场调研三在售写字楼市场调研四潜在写字楼项目调研五写字楼市场调研总结附：典型项目分析重庆写字楼整体市场形势/分布特征一解放碑传统商务中心观音桥商务副中心江北嘴规划商务中心冉家坝商务副中心北部新区高新园新兴商务中心沙坪坝商业副中心杨家坪商业副中心南坪商业副中心重庆主城写字楼集中分布区域区域代表项目备注解放碑世贸大厦国贸大厦大都会商厦纽约纽约国际商务中心两路口

26、-上清寺中安国际大厦兴隆达大厦环球广场希尔顿商务楼观音桥未来国际嘉联华大厦茂业东方时代合聚远景南坪西南经协大厦金台大厦浪高凯悦科尔国际大厦工贸大厦区域代表项目备注区域代表项目备注解放碑世贸大厦杨家坪国际金融大厦国贸大厦佳宇大厦大都会商厦银都大厦时代豪苑西城国际纽约纽约沙坪坝庆泰大厦国际商务中心时代星空两路口-上清寺中安国际大厦世纪银河兴隆达大厦石桥铺大西洋国际环球广场一城精英国际希尔顿商务大厦渝高大厦观音桥未来国际火炬大厦嘉联华大厦北部新区高新园星系列写字楼茂业东方时代财富中心同聚远景上丁企业公园中信商贸大厦南坪西南经协大厦北部新区经开园线外金台大厦叠彩中心浪高凯悦新科国际广场科尔国际大厦江北

27、嘴金融中心工贸大厦编号项目名称体量1世界贸易中心4.1万2重庆国际商务中心2.2万3国际贸易中心3.6万4重庆商社大厦4万5时代豪苑15万6纽约纽约2.8万7JW万豪酒店1万8雨田大厦2.5万9半岛国际5万10大都会商厦5.7万11帝都广场11万12重宾商务大厦2万13都市广场3.5万已使用项目约65.1万方14新华国际6.4万15联合国际9.9万16创汇首座8.6万17星河商务大厦9.3万在售项目约34.2万方18日月光中心20万19重宾保利国际广场5万20万豪（二期）国际金融中心20万21环球金融中心19万潜在项目约64.2万方重庆写字楼整体市场形势/解放碑CBD一重庆写字楼市场（分布特征

28、）p从重庆目前写字楼的分布看，渝中区是重庆写字楼最为集中的区域，同时解放碑也是高端写字楼最为聚集的片区；p其次是江北观音桥红旗河沟沿线和南坪，南坪浪高凯悦为甲级写字楼，而观音桥随着近几年经济的飞速发展，写字楼如雨后春笋拔地而起，嘉年华大厦、同聚远景，以及销售中的未来国际都是高端写字楼；p另外，随着北部新区的建设和发展，高新园板块以及汽博中心板块写字楼项目也有所增加。p各个区域写字楼分布都具有明显集群性；写字楼分布具有明显的集群性分布以渝中为主，江北南岸此次重庆写字楼整体市场形势/分布特征一2001-2008写字楼交易面积（万平方米）p主城区写字楼物业2004-2008年交易量总量为178.15

29、万平方米，年平均销售量为35.63万方。2001-2002年均在10万平方米以下，2003年后突然放量，交易量翻了一倍，2003-2005年交易量均在20万平方米左右，2006年以来，每年都在10%以上的增长速度p渝中区写字楼物业交易量位于各区之首，2001-2008年交易总量为56.58万平方米，占主城区25.7%，其次为江北区和南岸区，交易总量为34.09万平方米和16.53平方米，占主城区的比重分别为15.51%和7.52%数据来源：2002-2008重庆市国土资源和房屋管理局房地产交易报表年份主城区渝中区江北、渝北区沙坪坝九龙坡南岸区交易面积占主城比重交易面积占主城比重交易面积占主城比

30、重交易面积占主城比重交易面积占主城比重20018.914.5350.80%3.3837.90%0.596.60%-20029.474.648.60%1.4615.40%-200323.1410.8246.70%1.426.10%0.371.60%-7.9534.40%200422.6111.6351.40%2.7412.10%0.73.10%0.52.20%1.998.80%200519.215.3928.10%2.5213.10%0.854.40%0.834.30%1.718.90%200639.825.5413.90%15.6439.30%1.343.40%0.10.30%0.040.10

31、%200746.186.2413.52%4.7310.25%0.260.56%3.397.33%0.972.11%200850.3314.0727.96%6.9313.77%2.344.66%2.765.48%4.849.63%总量219.6756.5825.75%34.0915.51%6.192.82%7.583.45%16.537.52%2004-2008重庆市年平均交易量为35.63万平米重庆写字楼整体市场形势/交易量一2001-2008写字楼交易总金额（亿元）数据来源：2002-2008重庆市国土资源和房屋管理局房地产交易报表主城区渝中区江北、渝北区沙坪坝九龙坡南岸区交易金额占主城比重

32、交易金额占主城比重交易金额占主城比重交易金额占主城比重交易金额占主城比重20013.371.9959.10%1.0531.20%0.195.60%-20022.181.1954.60%0.3415.60%-20037.224.1257.10%0.385.30%0.060.80%-2.1930.30%20047.234.0756.30%1.0214.10%0.121.70%0.081.10%0.030.40%20056.92.7940.40%1.1717.00%0.192.80%0.172.50%0.568.10%200614.853.0520.54%5.9940.34%0.362.42%0.0

33、40.27%0.010.07%200719.963.3616.83%2.0710.37%0.120.60%1.276.36%0.31.50%200827.029.8236.34%4.3816.2%1.084%1.134.18%2.7110.03%总金额88.7330.3934.25%16.418.48%2.122.4%2.693.03%3.096.54%重庆市年平均交易金额约为15亿元，渝中区占总体交易额的34.25%p从市场交易金额来看，重庆市年均成交金额约为15亿元；p渝中区进几年的成交额占总体成交额的34.25%的比例；而两北区域占总体的18.48%的比例，其中江北区在两北区域中占有绝对

34、比例。重庆写字楼整体市场形势/交易金额一2001-2009写字楼交易建面平均单价（元/平方米）年份主城区渝中区江北、渝北区沙坪坝区九龙坡区南岸区20013786438930923232-2002229925812298-20033103380726791589-27612004317934953711312424874355200535905177462922732043329220063731 5494 3832 2700 3487 1813 20074324 5390 4378 4319 3756 3110 20085369698263244626409056152009上半年672489

35、748671513747258520数据来源：2001-2009重庆市国土资源和房屋管理局房地产交易报表p重庆写字楼物业单价波动幅度较大，2009年主城区写字楼建面均价为6724元/平方米，渝中区、南岸区、江北区写字楼建面单价高出主城区平均值，分别为8974元/平方米、8520元/平方米、8671元/平米。从市场交易均价上来看，以渝中区和江北区的写字楼均价最高重庆写字楼整体市场形势/交易价格一重庆写字楼整体市场形势/供求关系一u写字楼供应市场在03年之前一直处于较低水平，从04年开始市场供应量突然大幅增长，之后几年写字楼供应一直保持增长态势，09年更是达到了历史最高峰，u写字楼需求市场在05年

36、之前处于波动较大，进入06年市场需求才保持一个较为稳定的增长态势。u重庆写字楼空置面积一直 较大，随着2007年的地产热潮和09年整体楼市的火爆，写字楼空置面积有所下降。43p受历史原因影响，重庆写字楼市场一直处于低靡状态，2004-2008年主城区写字楼物业交易量总量仅为178.15万平方米，年平均销售量36.63万方；p从各个区域的销售面积来看，传统商务中心渝中区居于首位，占总体交易量的25%；而商务新区江北区大有赶超渝中区的态势，销售比例达到了16%。两区总共计41%，其余各区平均只有10%的比例。可见，客户对写字楼物业的区域偏好来看，渝中区、江北区是其首要选择。重庆写字楼整体市场形势

37、小结一已入驻写字楼分布图p据不完全统计，重庆市目前总建筑面积在1万以上的在售或已投入使用的办公楼近60栋，且大部分分布于渝中区，但是在重庆城市建设快速发展的大背景下，大众对重庆经济的看好也加速了对写字楼物业的投资，其它主城区的中档、中高档写字楼在逐步增加，特别是南岸区和江北区。已投入使用写字楼调研二已入驻写字楼体量统计目前重庆市主城区已投入使用的写字楼共计202.8万平方米，渝中区作为重庆市CBD中新，其写字楼物业所占比例最大，为38.1%。江北区作为城市发展的又一重心，其办公物业发展迅速，目前所占比例为18.9%。区域办公面积（万平方米）百分比高新区10.3 5.1%江北区38.4 18.9

38、%九龙坡区20.1 9.9%南岸区7.7 3.8%沙坪坝区16.0 7.9%渝北区34.9 17.2%渝中区77.2 38.1%总计202.8 主城区办公物业主要集中在渝中区、江北区，面积比占总体57%已投入使用写字楼调研二p 目前市场上的中高端写字楼的租金平均水平在55元/平米/月左右，售价为8100元左右。项目名称建面租赁价格（元/月平方米)建面均价(元/平方米)空置率解放碑板块纽约纽约 70900020%重庆国际贸易中心 758000-1100030%大都会商务大厦 110(含物管费)1%重庆世界贸易中心80110009%重庆国际商务中心658000-1000025%观音桥板块中信大厦3

39、5750065%未来国际751100017%同聚远景 70700010%茂业东方时代35700025%嘉年华大厦5510%美源国际商务大厦 4858008%两路口板块地产大厦 45580029%重庆希尔顿大厦 70800014%石桥铺板块渝高未来大厦40650030%大西洋国际40600018%渝高广场EF30630010%申基会展国际60650023%杨家坪板块龙湖西城天街45750067%南坪板块浪高凯悦商务大厦358%中高端写字楼租售价格统计已投入使用写字楼调研二区域建面平均租金（元/平方米/月）巴南区20大渡口区22高新区35江北区50九龙坡区35南岸区33沙坪坝区30渝北区40渝中区

40、60平均值48元/平方米/月区域建面平均售价(元/平方米)大渡口区4930高新区7200江北区9965九龙坡区6300南岸区8650沙坪坝区6850渝北区8600 渝中区11966 平均值8057元/平方米重庆平均租金价格为48元/平方米/月，平均售价为8057元/平方米数据来源：重庆写字楼网已投入使用写字楼调研二p目前重庆市主城区已投入使用的写字楼共计202.8万平方米，渝中区作为重庆市CBD中新，其写字楼物业所占比例最大，为38.1%。江北区作为城市的发展重心，其办公物业发展迅速，目前所占比例为18.9%。两区总体所占比例达到了57%的比例，区域写字楼竞争力明显强于其余主城区p在平均租金水

41、平上，重庆市整体写字楼租金约为55元/平米；其中以渝中区的平均租金价格最高为60元/平方米/月，原因主要是因为渝中区作为老牌商务区，区域内集中了重庆市内多数的中高端写字楼；已投入使用写字楼调研 小结二板块项目名称位置观音桥朗晴广场观音桥步行街协信中心江北建新北路68号富力海洋国际江北北城天街15号北部新区叠彩中心北部新区经开区金渝大道88号新科国际广场北部新区经开园金渝大道68号线外北部新区经开园金渝大道89号土星商务中心北部新区星光大道和黄山大道交汇解放碑日月光中心广场渝中区解放碑较场口转盘联合国际渝中区新华路155号新华国际渝中解放碑十字金街(邮局旁边)创汇首座渝中区解放碑CBD新华路38

42、8号星河商务大厦渝中和平路一号(较场口转盘)康田领客SOHO新界渝中黄花园双钢路(两江丽景旁)江北嘴金融中心江北嘴（黄花园大桥北桥头）大坪大坪SOHO渝中大坪正街118号南滨路长江国际南岸南滨路海底世界旁喜来登国际中心南岸南滨路烟雨公园旁南坪万达国际南岸区南坪珊瑚村二郎渝高智博中心二郎迎宾大道和科成路交汇处在售写字楼项目市场调研三产品分类项目名称项目特点业态组合总建面第一类地段优势朗晴广场步行街公寓+写字楼+主题商业13.1万方协信中心步行街酒店+公寓+写字楼+商业4.1万方富力海洋国际步行街写字楼+住宅+酒店+商业2.8万方创汇首座CBD+步行街精装公寓+LOFT写字楼+商场8.6万方联合国

43、际CBD+步行街写字楼+公寓+商业+会所9.94万方新华国际CBD+步行街238米，53层，商场+写字楼6.4万方星河商务大厦CBD商场+写字楼+住宅9.3万方金融中心CBD写字楼+底商23万方万达国际步行街酒店+写字楼+商务公寓12万方新科国际广场新兴规划商务区国际公寓+5A写字楼+主题商业12.1万方线外三期新兴规划商务区公寓+写字楼28万方土星商务中心新兴规划商务区写字楼+商务公寓24万方叠彩中心新兴规划商务区公寓+写字楼+商业步行街35万方金科500间工业园区写字楼+专业机电市场2.5万方渝高智博中心工业园区写字楼+公寓+产业孵化园4.8万方大坪SOHO重要交通枢纽写字间+商务公寓3.

44、5万方第二类产品优势形态、景观、规模上丁企业公园产品差异化明显独栋办公+高层写字楼20万方康田SOHO新界产品差异化SOHO写字楼+小户精装公寓7.4万方长江国际景观地段资源稀缺酒店+写字楼+公寓15万方财富中心城市综合体酒店+公寓+住宅+写字楼+商业75万方中新城上城城市综合体酒店+公寓+住宅+写字楼+商业75万方在售写字楼项目市场调研三项目名称销售阶段公寓售价写字楼售价（建面）备注朗晴广场B栋写字楼及A栋少量公寓15000元/14000元/按揭9.9折（已售完）协信中心公寓及写字楼15800元/精装3000元/15800元/（精装）写字楼全款9.4折按揭9.5折；公寓全款9.4折，按揭9.

45、6折富力海洋国际写字楼部分在售13500元/精装修金融中心A座写字楼15000元/整层销售上丁企业公园上丁七号SOHO9500元/已售完叠彩中心写字楼预告7500元/(售完)8000元/全款9.6折,按揭9.8折线外写字楼预告4000元/(售完)预计7000元/折扣未定土星商务中心C3号楼6100元/全款9.9折联合国际公寓预告未推出预计15000元/折扣未定新华国际写字间13-35层18000元/全款9.8折，按揭无折扣创汇首座LOFT写字楼14400元/(精装)14000元/按揭9.9折星河商务大厦5F/8F9500元/全款9.7折,按揭9.9折康田领客SOHO新界SOHO写字间及精装公寓

46、7000元/7500元/(套内)全款9.9折大坪SOHO写字楼及公寓6000元/6000元/(套内)全款9.9折（已售完）长江国际公寓及写字楼14200元/14000元/无任何折扣优惠万达国际写字楼在售8500元/(售完)11000元/全款9.7折,按揭9.8折渝高智博中心写字楼在售商务公寓未推出7000元/(套内)全款9.7折,按揭9.8折主城区在售写字楼基本情况在售写字楼项目市场调研三项目名称标准层面积标准层层高户型区间（套内）单层户数大堂挑高电梯数量及品牌朗晴广场1420平米3.8米53-13712户3.8米 双大堂4部三菱电梯协信中心1488平米3.7米129-2298户6.8米8部芬

47、兰通力电梯富力海洋国际1400平米2.75米80-12510户9米6部日立电梯金融中心1702-1910平米3.9-5.8米自由分割5米6-9部三菱电梯上丁企业公园上丁七号1200平米3-14层3.6米15层以上5.4米29-69平米24户5.4米5部蒂森克虏伯电梯叠彩中心950平米3.85米自由分割10米6部品牌电梯新科国际广场800平米3.6米自由分割8.7米3部品牌电梯线外420平米3.5米自由分割5.8米3部品牌观光电梯土星商务中心1130平米3.6米70-24012户4部品牌电梯联合国际1560平米公寓3.6米写字楼5.4-7.2米32-55公寓26户14.8米10部品牌电梯新华国际

48、990-1160平米90-56026户9米7部蒂森克虏伯电梯创汇首座1300平米3.15米（公寓）31-7324户3部品牌电梯星河商务大厦3000平米4.2米53-17624户5米8部蒂森克虏伯电梯康田领客SOHO新界1200平米写字楼6米写字楼62-1659户3部品牌电梯大坪SOHO1022平米3.18米50-156公寓24户写字楼12户6部上海三菱电梯长江国际1600平米公寓3.6米写字楼3.9米公寓 47-199写字楼 自由分割公寓16户12米公寓4部日立电梯万达国际A栋1052B栋10173.33.6米A栋150-216B栋53-122A栋6户B栋12户11米7部品牌电梯渝高智博中心1

49、609平米3.6米108-262(建面)9户9米8部品牌电梯主城区在售写字楼基本情况在售写字楼项目市场调研三项目名称主题定位主推广语主要推广渠道朗晴广场国际甲级写字楼最后的步行街盛宴 永不落寞的财富准则报纸、户外协信中心殿堂级城市综合体见，所未见户外富力海洋国际重庆/江北/座精装甲级写字楼观音桥中心地标 步行街坐地收金网络、户外金融中心国际甲级写字楼新金融 新中心户外、渠道上丁企业公园国际生态办公园区上丁七号 精装小户商务SOHO渠道、户外叠彩中心两江新区核心 地标综合体得中心者得天下户外新科国际广场北部新区 商政核心 首席城市综合新重庆国际生活特区现场线外线外 商政公园两江时代 未来型商务集

50、群户外土星商务中心北部核心 24万方商务高地大区崛起 商赢天下现场联合国际联合国际 重庆高地解放碑 财富空间3.6报纸、户外新华国际解放碑十字金街国际写字楼中心楼王 新华国际现场创汇首座解放碑CBD精装纯居住公寓值得仰望的尊崇生活报纸星河商务大厦解放碑实效商务写字楼解放碑CBD 当仁不让的商务首选渠道康田SOHO新界解放碑精装商务公寓新生代商务变革 世界，你时代户外、派单大坪SOHO渝中新核心/坪轻轨站/SOHO先锋体抢占新大坪报纸、现场长江国际国际级南滨商务区总有非凡物现场、报纸万达国际重庆一站式商务地标不动产投资第三极 新财富巅峰报纸渝高智博中心渝高翡翠城1号商务作品驰骋世界的平台现场在售

51、写字楼项目市场调研三在售写字楼项目市场调研 小结三市场供应：p目前市场新盘销售的写字楼数量达18个，约为90万平方米p在售项目主要分布在渝中区解放碑、江北观音桥和北部新区三个区域p江北嘴作为CBD的新兴金融核心商务区，未来写字楼供应量十分巨大产品设计：p 高档甲级写字楼成为市场供应主力，超高层、大幅玻璃幕墙、多部品牌电梯、大堂挑高 豪装、高品质物管成为这类写字楼的主要标志p 多数项目为写字楼、公寓、酒店、商业的复合业态，纯写字楼项目较少p 90%的在售写字楼标准层面积在1000-1500平米之间，层高普遍在3.6米以上p 全框架结构、单层无隔断大通间，利于半层或整层使用的产品越来越受到市场欢迎

52、营销推广：p CBD或步行街核心地段写字楼建面均价在13000-16000元/平米之间p 户外、报纸、渠道（大客户）成为写字楼物业的主要推广渠道p 从主题定位语来看，主要强调地段价值和产品特色两方面凯宾斯基上海城长江旅游广场嘉陵帆影重宾保利国际日月光中心环球金融中心查氏中心两江星界项目位置体量（万）佔有資源 凯宾斯基南岸区2.7会展上海城长江旅游广场南岸区8核心商圈瑞安嘉陵帆影 渝中 10区域中心 重庆环球金融中心渝中20核心商圈日月光中心渝中20核心商圈重宾保利国际广场渝中 5核心商圈 查氏中心項目 渝北区2.8区域中心 两江星界渝北区3.2区域中心总计101.2预计2011前将入市项目渝中

53、江北南岸区域，在未来两年竞争较为激烈，是入市项目最集中区域潜在写字楼项目市场调研四项目位置体量（万）佔有資源 预计推出時間 北城国际中心 渝北区3.05区域中心 未定茂业城江北区8核心商圈 未定江北太阳谷江北区约55核心商圈 未定工贸大厦改建工程南岸区约8区域中心 未定北部新区礼嘉中心CBD渝北区约30区域中心 未定万豪IFC渝中区约20核心商圈 未定KPF重庆国际金融街渝中区大于100核心商圈 未定合计约2322011年后入市项目2011年后写字楼市场竞争仍然集中在渝中区和北部区域 已知在2011年后将有约8个写字楼项目入市,总供应量约在232万平方米左右，市场竞争压力较大。写字楼市场未来供

54、应主要分布在以渝中CBD为中心的核心地段以及以江北为中心的商务核心区域。潜在写字楼项目市场调研四重庆万豪国际金融中心总规模约197000平方米，总高度约357米，共计77层。其中负5层至负3层为停车场，可泊车588辆；负2层至5层为商业；6层为万豪国际会展中心；塔楼部分为7层至74层顶级写字间和国际服务公寓；75至77层为钻石会所，顶层为商务及观光直升机停机坪。重庆万豪国际金融中心的负2层与重庆轻轨总站站厅直接相连。位于重庆市滨江路化龙桥片区，写字楼共98层、高398米，目前已完成设计，建成后，它将成为我国西部地区的第一高楼。项目位于渝中区CBD核心地段。用地总面积约18万平方米，建筑高约29

55、0米。集合国际超甲级写字楼、五星级酒店、顶级餐娱商业中心三大业态为一体。同时，重宾保利国际广场接轨国际的建造理念和同步世界的超一流硬件配置。项目占地约70亩，将新建五座50层以上的高层建筑，其中最高的一栋规划为100层，建成后将成为重庆市新坐标。项目包含超五星级酒店和高档写字楼，“商务”是片区的主要功能。潜在写字楼项目市场调研/重点项目一览四项目位于解放碑中心地段，为以前会仙楼用地，占地面积近3000平方米，总建筑面积10万平方米。项目占地55亩，建筑面积66万平方米,总投资30亿元人民币。6幢高楼的高度均超过200米。其中有28万平方米写字楼、13万平方米购物中心、20万平方米酒店、1332

56、个停车位、2万平方米空中花园，另有2000平方米的地铁购物广场。项目规划总用地面积88814，建筑总面积约43万，共有13栋建筑，其中住宅11栋，均为33层的高层住宅，建筑面积达219082，1栋48层五星级酒店写字楼，建筑面积89440，建筑总高度达200米。1栋大型商场，建筑面积50195，地下车库及配套设施66891，停车泊位达2200辆。英利重庆国际金融开发大厦位于渝中区校场口，建成后总高318米，目前已经平整地基.潜在写字楼项目市场调研/重点项目一览四p 随着重庆国际化城市发展，在经济快速成长的推动下，重庆主城区写字楼市场未来上市 体量巨大。据不完全统计，目前规划或即将上市的写字楼体

57、量已超过350万平方米。p 其中，渝中区53%，江北区25%，渝北区13%，南岸区8%。可见，在未来 几年中，渝中区、江北区仍然是商务物业的供应主流，渝北区的供应随着区域的商务发展需求有所提升，但市场销售压力较为明显。潜在写字楼项目市场调研 小结四写字楼市场调研总结五项目名称办公建筑面积交房日期建筑数层数建筑形态大都会商务大厦 513001999-1-3134超高层重庆希尔顿大厦 360002001-12-138超高层渝高广场EF300002003-8-3026高层金易都会 450002004-6-910小高层大西洋国际720002004-8-3141超高层重庆世界贸易中心1000002004

58、-9-3062超高层金星科技孵化中心 937232004-12-1224高层浪高凯悦商务大厦370002004-12-3037超高层纽约纽约 200002005-6-3045超高层同聚远景 328502005-7-234高层重庆国际贸易中心 350002005-9-3039超高层嘉年华大厦288002005-12-3016高层美源国际商务大厦 308002005-12-3028高层中铁国际广场 150002006-9-3021高层重庆国际商会大厦360002006-10-3030高层未来国际1200002006-11-3049超高层地产大厦 700002007-2-2828高层理想大厦8000

59、02007-3-3026高层渝高未来大厦278352007-5-1626高层p超高层对提升写字楼档次有一定促进作用，解放碑板块，高档写字楼居多，办公环境舒适度较高。p单栋总建筑面积均主要集中在4万平方米左右，楼层数集中在33层左右，栋数均以1栋写字楼为主，采用的综合业态，以规避风险。p解放碑板块，写字楼总建筑面积平均数为4.5万平方米，写字楼楼层平均数为39层，其中世贸中心为（写字楼62层），万豪国际金融中心为（规划写字楼68层）均为超高层写字楼，提升项目档次。基础经济技术指标对比分析写字楼市场调研总结/中高端项目特征五项目名称标准层面积标准层净高得房率重庆世界贸易中心15003.575%中信

60、大厦1208385%重庆国际商会大厦12003.375%理想大厦7003.585%未来国际15003.380%同聚远景 9503.580%西普大厦10003.380%嘉年华大厦18003.575%龙湖西城天街10793.684%渝高未来大厦10553.683%申基会展国际1085 3.233%大西洋国际1700 3.370%渝高广场EF10003.380%浪高凯悦商务大厦1500375%佳乐紫光8592.8575%美源国际商务大厦 11003.287%金星科技孵化中心 61003.388%金易都会 30003.383%中铁国际广场 10533.375%地产大厦 13003.575%纽约纽约 1

61、0003.285%重庆国际贸易中心 12403.670%大都会商务大厦 15083.375%重庆希尔顿大厦 15002.875%p中高端写字楼的内部结构大体一致，标准层面积均集中在1300-1400平方米内，层高均高于3.5米左右。p中高端写字楼客户对于层高都有较高的要求。写字楼基础经济指标统计标准层面积对比分析写字楼市场调研总结/中高端项目特征五项目名称电梯 品牌电梯速度（米/秒）数量重庆世界贸易中心三菱3.512中信大厦知名品牌高速电梯37重庆国际商会大厦三菱电梯36理想大厦富士牌34未来国际西子奥迪斯高速电梯 3.88同聚远景 讯达电梯34嘉年华大厦日立电梯3.24渝高未来大厦蒂森克虏伯

62、310大西洋国际知名品牌高速电梯38渝高广场EF西门子奥德斯2.58浪高凯悦商务大厦广州日立37佳乐紫光上海三菱35美源国际商务大厦 三菱GPS-III 3.54地产大厦 上海三菱 2.58纽约纽约 欧美进口高档电梯3.5/37重庆国际贸易中心 进口三菱3.38大都会商务大厦 欧美进口高档电梯2.5/3.512重庆希尔顿大厦 日立电梯34p 目前的中高端写字楼的电梯配置都较高，电梯平均速度在3米/秒。且为了保证最佳的垂直交通速度都有高低分区。写字楼基础经济指标统计电梯配备情况对比分析写字楼市场调研总结/中高端项目特征五p平均单个项目的车位数为300个，车库租金根据项目所在区位不同而有较大差异，

63、解放碑附近的车库租金在1000元/个*月左右；江北区中心区附近在500元/个*月左右。板块项目名称车位数车位租金（元/月*个）解放碑板块重庆世界贸易中心2121200纽约纽约 981200重庆国际贸易中心 4711300大都会商务大厦 1681000重庆希尔顿大厦 163450观音桥板块中信大厦219900重庆国际商会大厦188500理想大厦281450未来国际812500同聚远景 159600嘉年华大厦300600新牌坊板块佳乐紫光163450美源国际商务大厦 171171金星科技孵化中心 336300石桥铺板块渝高未来大厦199400申基会展国际496400大西洋国际114350渝高广场E

64、F212400两路口板块中铁国际广场 130500地产大厦 550300空港板块金易都会 226400杨家坪板块龙湖西城天街744600南坪板块浪高凯悦商务大厦620320写字楼基础经济指标统计车位配比情况对比分析写字楼市场调研总结/中高端项目特征五装修部位外立面大堂电梯门厅走廊所用材料主要采用面砖及玻璃幕墙，高端产品会采用进口瓷砖等建材墙壁：主要以黑金原石、大理石为主，其次为高级内墙乳胶漆、铝塑板；面砖使用较少地板：主要以大理石、高级地毯及高级地砖为主；较高端项目会采用高级花岗石及进口石材顶部：普遍轻钢龙骨吊顶及高级墙漆墙壁：优质不锈钢；地板：地砖；大理石；顶部：优质不锈钢；优质镜面墙壁：黑

65、金原石；高级内墙乳胶漆；铝塑板；地板：大理石；高级地砖；高级地砖；顶部：轻钢龙骨吊顶；高级内墙乳胶漆；轻钢龙骨吊p黑金原石、大理石、花岗石、不锈钢等建材都是写字楼物业大量选取的装修建材，顶级物业则倾向于采用进口石材、高级面砖等建材以提升项目品质公共部分装修情况对比分析写字楼市场调研总结/中高端项目特征五配套项目公共洗手间空调所用材料普遍配置马桶、洗手池、镜子、干手器、尿槽、洗手液、卷筒纸 少量配置轻音乐背景中高端写字楼一般备有分体式中央空调，品牌以国内知名品牌为主，高端写字楼会采用进口品牌中低端写字楼不配置中央空调，用户自己安装p 目前市场上写字楼物业卫生间形式，普遍只有公共卫生间，只有少数高

66、档写字楼具有分户卫生间。p 采用分户卫生间的写字楼中，各板块的水平相差不大，面积主要集中在8-12平方米之间，集中在少数高档写字楼内。卫生间、空调配置对比分析写字楼市场调研总结/中高端项目特征五配套项目物业管理通讯设备智能化设施：安保设施：消防喷淋系统供电、供水设施：配套设施顶级写字楼：国际知名物业管理一般写字楼：本土物管，少量知名物管光千、宽带电话线入户；电脑控制消防报警系统；红外线入口监控停车场智能化管理系统摄像监控，自控节能系统DVD画质无盲点监控专用保安监控电视；24小时保安在岗摄像头监控系统紧急逃身系统消防喷淋系统消防预警系统电脑控制消防报警系统市政供水每户预设独立电表自回路电源供电

67、.自备应急发电机2；双向电路、专线供电高低压独立配电系统p顶级物业一般引进国外知名物管公司，或者自己持有物管管理，一般写字楼引进国内物业管理公司，但服务均较差，影响物业形象p顶级物业在智能化设施配套上采用比较先进，如DVD画质无盲点监控。安保系统较为严密，配备应急用电设施物管服务及配套设施特征分析写字楼市场调研总结/中高端项目特征五写字楼市场调研总结五重庆写字楼发展历程u上世纪80年代末至90年代初，重庆经济发展较为缓慢，写字楼市场近乎空白，写字楼主要集中在大溪沟市政府周边。u1995年1998年，由于重庆直辖的刺激和带动，引发了写字楼供给量的激增，当今市场中的主要写字楼多为这段时间动工兴建。

68、如两路口、上清寺片区的“渝中大厦”、“港天大厦”、“中安国际大厦”以及重庆高档写字楼的代表“大都会商厦”等。u由于前期开发过热，加上对城市“直辖效应”预期过高，1999年，写字楼项目集中面市，但市场需求远远低于供给的涨幅，同时商住楼的发展也成为写字楼有力竞争对手。写字楼市场进入平淡消化期。u进入2003年以后，随着重庆城市建设的快速推进，沉寂了近三年的写字楼市场，再度复苏。解放碑地区的“世贸”“国贸”“国际商务中心”“纽约纽约”等一批专业化、国际化高档写字楼相继落成，成为至今为止最活跃、最集中、最先进、档次最高的写字楼板块。u2004年开始，北部区域的快速发展拉动了写字楼的建设，写字楼开发速度

69、相当快，市场供应量大大超过解放碑商圈，但分布较为分散，高档写字楼仍不能与解放碑抗衡。u进入2007年后，重庆写字楼市场进入高速发展期，写字楼市场呈现供需两旺的局面。69l中国第一波房地产热。l无专业写字楼，以商住楼为主。l商务楼往来人口杂。l经济下滑。l烂尾楼出现，如：江重百广场。l大都会落成。l大量高档写字楼出现。如：世贸、国贸、纽约纽约等。l酒店式商务公寓出现。l江北、北部新城等区域写字楼出现。l写字楼、商务公寓楼、住宅公寓楼办公的混杂局面。19931995年第一小高潮19961999年市场低迷期20002004年市场回暖期20052007年市场调整期20072009年市场成熟期l市场供需

70、两旺，大量高档项目面市l江北嘴成为未来供应热点l解放碑金融街建设启动重庆写字楼发展历程写字楼市场调研总结五写字楼市场调研总结五 一条核心轴：解放碑-两路口-上清寺-观音桥-红旗河沟-新牌坊1 两大新兴区：江北嘴CBD，北部新区高新园2 三大商务圈：解放碑+观音桥+南坪3 四个区域商务副中心：沙坪坝+杨家坪+冉家坝+石桥铺4重庆写字楼分布特征写字楼市场调研总结五重庆写字楼供应特征u 解放碑、观音桥在目前和未来数年内仍将占据写字楼市场的核心区域 u 解放碑金融街规划的写字楼规模约60万方，市场竞争十分激烈 u 江北嘴在未来五年内会逐步成为高端写字楼供应的主要区域 u 重庆写字楼市场从2007年开始

71、进入供需高速增长阶段，但整体空置面积仍然较高 u 高档甲级写字楼已经成为市场供应主力 u 在产品设计上，80%以上写字楼标准层面积为1000-1500平米，层高3.6米以上 u CBD、传统商圈写字楼售价基本在13000-15000元/平米 u 多数项目为写字楼、公寓、酒店、商业的复合业态，纯写字楼项目较少 写字楼市场调研总结五 重庆写字楼市场起步较晚，发展时间短，至今不过20年时间，其发展历程也几近起伏，从2007年开始，重庆写字楼市场才真正从供求、产品、营销等方面进入成熟期。在这之中，解放碑在重庆写字楼市场中一直扮演着领导者的地位，过去、现在以及未来三年内，解放碑都是重庆写字楼市场供应最集

72、中，影响最大，产品档次最高的地区。但江北嘴和解放碑金融街两个区域规划的商务办公面积超过300万平米，其中今明两年预计就将有70万方，约13个写字楼项目投入市场，市场竞争会十分激烈。智能化CA（通讯传输智能化）宽带接入、电话布线SA（安保系统）闭路电视监控系统、专用保安监控电视系统、公共设施监控系统，智能化停车库FA（消防智能化）消防监控系统、自动喷淋系统、消防栓系统BA（楼宇自动化）中央冷暖空调、排水系统、排污系统、变配电系统、公共广播系统、中央式电脑冷冻水系统，后备发电机系统OA（办公智能化）会议中心系统、会议摄像系统、投影系统景观及配套内部配套商务会议中心外部景观无周边环境项目距解放碑约1

73、5分钟车程。拥有5星级酒店-富力凯悦酒店和各项高端商务、商业服务，配套便利，高档食肆、银行近在咫尺。因项目直接与观音桥步行街相联，周边交通非常成熟便捷，数十条公交线路通达解放碑、沙坪坝、南坪、杨家坪、大渡口等主城各区域。面积分割内部装修单层面积车位形式/数量层高/净高公开时间物 管 及 等级物管费用82-130平米OA架空地台、地毯、踢脚线、高级微晶石、墙面刷漆、天花吊顶1400平米地下2层车库，共493个车位3米/2.75米2009年12月23元/平方米月过道宽度公共部分装修外立面装修大堂电梯品牌载重/速度洗手间建筑功能布局1.75米大堂、电梯前室、天然石材-微晶石、钨钢、LOWE镀膜双层中

74、空玻璃加高级弹性涂料9.5米挑高6部日立电梯1600KG集中式l负1，2层地下车库l1-4层为商业裙楼l5，6楼部分，7-23楼为写字间项目基本情况重庆写字楼典型项目分析附富力海洋国际项目基本情况项目定位发展商建筑层数占地面积 写字楼面积 建筑高度 使用年限工程进度5A甲级写字楼重庆富力房地产开发有限公司 23层，裙房4层161372.997米50年裙楼部分完工重庆写字楼典型项目分析附富力海洋国际项目营销情况亮相时间2009年11月开盘时间2010年1月9日建面价格13000-17000元/平米销售率开盘共推出188套房源，销售13套，整体销售率不足7%项目优势观音桥中心地段，交通优势明显，精

75、装修项目劣势单层6梯10户，办公密度高层高2.75米，办公舒适度较差房号 建筑面积 套内面积 户数 销售量 比例 销售率 1号117.11 82.6920410.6%20.0%2号151.78 107.1720010.6%0.0%3号145.82 102.9620210.6%10.0%4号145.94 103.0520110.6%5.0%5号177.06 125.0220110.6%5.0%6号120.03 84.7520210.6%10.0%7号176.8 125.021719.0%5.9%8号145.94 103.051719.0%5.9%9号149.17 103.051719.0%5.9

76、%10号177.06 125.021709.0%0.0%开盘共推出188套房源，一周时间销售13套，销售面积1795平米，销售金额约二千五百万，整体销售率不足7%。与项目对外宣传开盘竞销过亿相距甚远。富力海洋国际重庆写字楼典型项目分析附精装公寓涉外写字楼锦江大酒店项目基本情况协信中心项目地址观音桥步行街总体定位殿堂级城市综合体功能布局由裙楼(购物广场)和三栋塔楼(锦江大酒店、酒店式公寓、涉外生态写字楼)组成占地面积1.2万方容积率11.6总建筑面积15.2万方总高度约100米物管单位第一太平戴维斯物管费15元/平米/月写字楼面积41705平米公寓面积24286平米酒店面积26879平米商业面积

77、34329平米车库及设备用房25273平米停车位500多个重庆写字楼典型项目分析附写字楼基本数据协信中心电梯数量品牌速度载重8部通力电梯3米/秒1600KG大堂面积挑高装修情况1000平米6.8米精装修，VAV变风量中央空调系统智能化SAFABACAOAHA安全智能化消防智能化楼宇智能化通讯智能化办公智能化酒店式服务系统标准层面积层数层高柱间距公共部分1488平米26层3.7米9.6米精装修户型区间公摊系数过道宽度洗手间外立面130-1600平米35%1.8-3.9米集中式灰、黑色重庆写字楼典型项目分析附写字楼营销情况开盘共推出171套房源，距今约半年时间共销售56套写字间，销售面积11039

78、平米，销售金额约1.44亿元，整体销售率约32.7%。销售情况不甚理想。协信中心亮相时间2009年4月开盘时间2010年8月建面价格13000元/平米销售率开盘共推出171套房源，销售56套，整体销售率不足32.7%项目优势观音桥中心地段，交通优势明显项目劣势单价较高，办公密度大房号 建筑面积套内面积 户数 销售量 比例 销售率 1号211.51151.8525614.6%24%2号144.71103.8922612.9%27%3号200.37143.8522912.9%41%4号201.52144.68221012.9%45%5号155.98111.9820711.7%35%6号214.92

79、154.320811.7%40%7号227.24168.9620411.7%20%8号227.24168.9620611.7%30%重庆写字楼典型项目分析附万达广场项目定位项目等级评定发展商建筑层数建筑体量写字楼体量建筑高度 入驻时间 销售均价工程进度超五A级写字楼重庆万达商业广场有限公司78万平方米 4.5万平方米 155米2009-10 11000封顶面积分割过道宽度（M）洗手间车位形式/数量层高/净高公开时间物管及等级物管费用53-122（B栋）150-220（A栋）公共洗手间20003.6 2009-10-5重庆万达商业管理有限公司内部装修公共部分装修外立面装修大堂电梯品牌载重/速度/

80、洗手间建筑功能布局毛坯 大堂精装现代精装外立面 现代精装大堂 日立3.5M/S公共洗手间重庆写字楼典型项目分析附典型项目分析（万达国际）万达广场项目定位项目等级评定发展商建筑层数建筑体量写字楼体量建筑高度 入驻时间 销售均价工程进度超五A级写字楼重庆万达商业广场有限公司78万平方米 4.5万平方米 155米2009-10 11000封顶面积分割过道宽度（M）洗手间车位形式/数量层高/净高公开时间物管及等级物管费用53-122（B栋）150-220（A栋）公共洗手间20003.6 2009-10-5重庆万达商业管理有限公司内部装修公共部分装修外立面装修大堂电梯品牌载重/速度/洗手间建筑功能布局毛

81、坯 大堂精装现代精装外立面 现代精装大堂 日立3.5M/S公共洗手间重庆写字楼典型项目分析附品牌影响力及顶级物管项目基本情况项目定位项目等级评定发展商建筑层数建筑面积写字楼面积建筑高度入伙时间使用年限工程进度重庆最顶级的大型商业SHOPPINGMAIL高级智能甲A级写字楼和记黄埔地下4层地上33层23万5.7万1号塔写字楼136.65米1997年50年已投入使用大都会商务大厦重庆写字楼典型项目分析附高档装修、智能化系统、配套完善是高端写字楼必备资源基础设施情况智能化CA（通讯传输智能化）宽带接入、电话布线SA（安保系统）闭路电视监控系统、专用保安监控系统、公共设施监控系统，智能化停车库FA（消

82、防智能化）消防监控系统、自动喷淋系统、消防栓系统BA（楼宇自动化）中央冷暖空调并备有单元内恒温控制器、排水系统、排污系统、变配电系统、智能照明系统、公共广播系统、中央式电脑冷冻水系统，后备发电机系统OA（办公智能化）会议中心系统、会议摄像系统、投影系统其它景观及配套内部配套商务会议中心、茶水间外部景观北临建设银行、南接邹容路、东面五一路周边环境位于解放碑CBD中心地带，配套齐全；181、132、139等多条公交线路可直达面积分割过道宽度（M）洗手间车位形式/数量层高/净高公开时间物管及等级物管费用30-20962集中式地下智能化停车库/402个3.5米/2.5米1997年大都会物管/一级物管费

83、包含在租金中内部装修公共部分装修外立面装修大堂电梯品牌载重/速度/洗手间建筑功能布局乳胶漆墙面，提供地毯，硅钙板吊顶墙面乳胶漆，硅钙板吊顶，地面为地砖和进口石材绿色反光玻璃墙面地墙大理石，石膏板吊顶，挑高12米，共3001 2 部 原 装HiTACHI1600KG3.5m/s集中式地下-3F为车库;19 F 大 堂、商 业 裙楼;10-37F写字间大都会商务大厦重庆写字楼典型项目分析附价格及客户分析租售价格租金（套内）3-38元/日（含物管费）层差销售价格（套内/建面）层差出租率95%以上客源分析入住客户类型目前共入驻101家公司，其中以领事馆、外企及国内知名企业办事处占多数，写字间租用规模大

84、小不等，但公司知名度较高，行业类型不一优劣分析优势重庆首个甲级写字楼大都会无可比拟的知名度优质的物管服务劣势面积分割较小，入住多为中小企业，不能发挥项目的品牌优势投入使用时间较长，商务等自身配套设施较少大都会商务大厦重庆写字楼典型项目分析附项目为重庆市核心商圈解放碑的地标建筑，是目前重庆市至高点项目定位一个城市只有一个世贸中心项目等级评定甲A级发展商重庆鑫隆达房地产开发有限公司代理商重庆宏佳房地产交易有限公司广告商重庆今天广告有限公司建筑层数地下5层，地上62层建筑面积近13万写字楼面积6.69万建筑高度262米入伙时间2005年10月使用年限40年工程进度已投入使用项目基本情况重庆世界贸易中

85、心重庆写字楼典型项目分析附面积分割过道宽度（M）洗手间车位形式/数量层高/净高销售时间物管及等级物管费用（建面）481500（每层12套，最小划分）2.5集中式地下自动化车位/360个3.4米/2.5米2003-11-15第一太平戴维斯物管顾问，香港住友联行/三级14.5元/月/内部装修公共部分装修外立面装修大堂电梯品牌载重/速度/轿厢尺寸建筑功能布局标准层面积水泥地面、墙面、天棚地面为地砖，铝板吊顶，乳胶漆墙面全景玻璃幕墙，灰色铝板和淡绿色玻璃五星级装修，地墙面花岗石和高级彩釉玻璃，挑高16米、面积30010部日本原装进口三菱电梯3.5 米/秒 1 3 5 0 千 克 2x1.5x2.5(长

86、、宽、高)，-3至-5F设备层和车位，1-11层群楼，12-55F写字楼，48及55层以上为设备、观景层1500智能化CA（通讯传输智能化）智能一卡通、宽带网络接入，每户预留2部电话线，CATV有线电视入户SA（安保系统）闭路电视监控系统、专用保安监控电视系统、公共设施监控系统，智能化停车库：ID刷卡系统、车辆号码识别系统、车辆图象对比系统、非接触式IC卡自动收费管理系统。FA（消防智能化）电脑控制消防报警系统、自动喷淋系统、消防栓系统及消防专线系统BA（楼宇自动化）中央空调系统、排水系统、排污系统、变配电系统、智能照明系统、公共广播系统、楼宇管理系统、电梯系统。OA（办公智能化）会议中心系统

87、、会议摄像系统、投影系统。全智能专用会议室国际标准同声翻译系统，多媒体演示系统其它景观及配套内部配套会议室：大、中、小规格/标准会议厅多种选择，多媒体演示系统会议支持，国际标准同声传译系统，满足未来多国会议举行需求，全智能化专用会议室，体现科技完美。停机坪：楼顶约1400的直升机停机坪。商务茶馆、会员专属俱乐部、钢琴吧、咖啡厅、西餐厅、商务减压中心、健身中心、乒乓球室、棋牌室、书吧。外部景观由于建筑高，又有一个挑高16.9米，占地700平方米的365度景观台，可以观赏到优美的江景，葱郁的南山。周边环境周边有大型商场，银行，百货超市、公交车站等基础设施情况重庆世界贸易中心重庆写字楼典型项目分析附

88、价格及客户分析项目入驻客户主要以国内知名企业为主，行业类别不一租金仅次于大都会，内部办公场所不提供装修租金（套内）低区2-2.8元/日；高区2.8-3.5元/日层差按高中低区划分，区域差价在0.1-0.25元/日销售价格（建面）层差使用率90%按揭无按揭，一次性分期付款客户特征各大外来驻渝企业，以及部分外资企业，还有办公空间需求面积大，希望提升企业形象的公司部分温州等地长线投资客优劣势分析优势：地标建筑，城市中心，硬件设施较好劣势：大堂门口汽车站杂乱，管理规范程度有待改善，停车位相对不足重庆世界贸易中心重庆写字楼典型项目分析附技术指标用地面积：9830.17总建面：约150000写字楼3600

89、0公 建：80000酒 店：35000容积率：15.26停车位：450辆功能规划16楼：主力商业（NOVA电通王）7楼：大型餐饮89楼：康体休闲水疗中心、商务减压区1038楼为写字间，24楼为避难层设备配置及配套1.电：双回路供电（停电后，可恢复消防及办公照明供电）加发电机组（若两条线均停电，可在3分钟内启用发电机组恢复消防及办公照明用电）2、电梯：9部德国立升电梯3、中央空调：24小时自由开关，分户计量1.温游泳池、商务沙龙、咖啡吧、KTV等5、物管服务：美国豪生酒店面积划分4883（每层12套，最小划分）项目基本情况典型项目（重庆国际贸易中心）重庆国际贸易中心重庆写字楼典型项目分析附公共部

90、分外墙高级石材、玻璃幕墙顶棚豪华吊顶内墙过道墙面为高级乳胶漆，电梯前室墙面为高级天然石材地面硬质花岗石或高档坡化地砖卫生间高档防滑地砖、釉面墙砖、铝扣板吊顶、配卫生洁具茶水间各层办公室设茶水间电梯前室墙面为高级石材过道隔墙：高级轻钢龙骨消防通道防滑地砖电梯轿箱载重1350KG写字间部分门、窗窗为全玻璃幕墙，预留入户门洞内墙隔墙轻钢龙骨石膏板地面细石混泥土找平卫生间每层设置四个行政卫生间、给排道预留网络、电话室外机、信封机安装到位、新风进口预留入户水电WLAN无线上网系统、电话、款待网络借口预留消防喷淋每户一个专用电表线槽室内喷淋、烟感安装到位（装修移位或变更、业主自行承担整改费用）基础配套情况

91、重庆国际贸易中心重庆写字楼典型项目分析附典型项目（重庆国际贸易中心）重庆国际贸易中心价格及客户分析租售价格租金（套内）1.7-2.0元/日（清水、不含物管费）层差销售价格（套内/建面）8000-11000层差出租率78%左右客源分析入住客户类型目前共入驻108家公司，其中以国内各大省市的企业和重庆本土企业为主，有少量外企租户，企业规模主要以注册资金1000万以下为主。优劣分析优势是江北商圈标志性建筑交通优势明显项目品质较周边优越劣势物业管理服务较差，对项目形象造成一定影响知名企业入驻较少，项目品牌影响力有待提升入驻客户以重庆本土企业为主，国内外知名企业约占总体客户的15%左右，租金相对较低，属

92、二线甲级写字楼重庆写字楼典型项目分析附基础配套情况智能化CA（通讯传输智能化）宽带接入、电话布线SA（安保系统）闭路电视监控系统、专用保安监控电视系统、公共设施监控系统，智能化停车库FA（消防智能化）消防监控系统、自动喷淋系统、消防栓系统BA（楼宇自动化）中央冷暖空调、排水系统、排污系统、变配电系统、公共广播系统、中央式电脑冷冻水系统，后备发电机系统OA（办公智能化）会议中心系统、会议摄像系统、投影系统景观及配套内部配套商务会议中心外部景观紧邻音乐喷泉周边环境位于江北步行街，地处商圈内，各种配套齐全；交通线路40余条面积分割过道宽度（M）单层面积车位形式/数量层高/净高公开时间物管及等级物管费

93、用70-15001.81500 地上地下800个3.3米/2.5米2005年重庆市靖立物业 二级6.5元/月内部装修公共部分装修外立面装修大堂电梯品牌载重/速度洗手间建筑功能布局用户自装墙面乳胶漆，硅钙板吊顶，地面为地砖和进口石材反光玻璃墙面地墙大理石，石膏板吊顶，挑高10米，共1508部西门子奥德斯1400KG3.5m/s集中式地下-2F为车库16F大堂、商业裙楼7-46F写字间项目采用大量智能化设施，高档材料装修大堂，车位充足，会议中心等完善的内部配套，目前是观音桥片区第一写字楼未来国际重庆写字楼典型项目分析附价格及客户分析租售价格租金（套内）2-2.3元/日（不含物管费、清水）层差销售价

94、格（建面）11000-13000层差出租率90%左右客源分析入住客户类型目前共入驻130家公司，其中以重庆本土企业为主，房地产、金融行业公司较多，企业规模大小不一优劣分析优势是江北商圈标志性建筑交通优势明显项目品质较周边优越劣势物业管理服务较差，对项目形象造成一定影响知名企业入驻较少，项目品牌影响力有待提升项目入驻企业主要以重庆本土地产、建材、装饰等行业为主，国内知名品牌企业仅占10%，项目品牌影响力有待提升未来国际重庆写字楼典型项目分析附项目基本情况项目定位项目等级评定发展商建筑层数建筑面积 写字楼面积建筑高度 入伙时间 使用年限 工程进度重庆甲级写字楼/江北第一高端综合体甲A级写字楼5A智

95、能重庆英利房地产开发有限公司 44层，裙房6层12万6.6万220米2005年50年已投入使用未来国际重庆写字楼典型项目分析附国汇中心项目基本情况项目定位发展商建筑体量写字楼体量建筑高度开盘时间预计均价工程进度超高层重庆会展中心置业有限公司2.723615.56209米未定未定未动工配套简介裙楼配套：酒店写字楼裙楼配套：美食广场，普拉那酒吧，意大利特色餐厅，西餐厅，夜总会，宴会厅，中餐厅下层，中餐厅，水疗中心，健身中心等。项目其它简介裙房部分是1-6层，高22米；酒店塔楼部分共54层，高209米，包括酒店7-33层，酒店公寓34-54层；第6、17、33、49层为避难层。写字楼塔楼部分共22层

96、，高97米，7-22层为写字楼 重庆写字楼典型项目分析附项目基本情况p项目总投资约80亿人民币，预计2015年整体竣工。建筑群中最高的塔楼，建筑高度将达到455米，在全球已建和在建的摩天大楼中，建筑高度排名第七；人可到达楼面高度逾440米，将超越著名的台北101大楼（人可到达楼面为439.3米）、马来西亚双子塔、上海金茂大厦等现有国际知名超高层建筑，全球排名第六。其形将如一叶扬帆屹立嘉陵江畔，成为重庆的城市新地标 瑞安天地项目定位发展商建筑层数建筑体量（万平方米）建筑高度开盘时间预计均价工程进度西 部第一高楼重庆瑞安新天地120约14455米未定未定地基配套简介项目地处主城核心区域，东起嘉华大

97、桥，西至红岩革命纪念馆，北临嘉陵江，背靠鹅岭。完善交通网络：坐拥市中心完善交通网络，嘉陵路、嘉滨路、嘉华大桥、高九路、轻轨站，四通八达的交通汇至重庆天地，迅速辐射城市各角落，便捷穿行。项目其它简介瑞安“嘉陵帆影”可达高度将超台北101来自重庆瑞安天地房地产发展公司的消息透露，“嘉陵帆影”总共有一百多层楼，建成后主楼的可达楼面高度超过430米，按可达楼面的指标计算，有望超过目前位列“亚洲第一高楼”的台北101大楼，成为西部第一高楼、重庆未来的新地标。重庆写字楼典型项目分析附p 超大层高,对比国内同样功能楼盘3.64.2米的层高p 环保节能,外墙采用Low-E双层中空玻璃.p 四管制空调系统,任何

98、时候温度调节随心所欲，避免整层使用 的能源浪费。p6米/秒的高速保证人流畅通快速，领先重庆电梯速度新记录。p 超标准充足的停车位提供高标准配套服务。p 双回路供电保障用电安全可靠.等硬件设备。p 渝中CBD，360度全景观写字楼（北面嘉陵江，南对长江、远眺南山，东观解放碑城市繁荣）p 5A智能化办公系统，为商务人士提供高效快捷的办公场所。p 中国一流的建设标准，成为西部的“华尔街”的亮点，筑巢 引凤，为更多的国际化公司来渝设立总部奠定基础。重宾保利广场重庆写字楼典型项目分析附项目定位发展商建筑层数建筑体量写字楼体量 建筑高度开 盘 时间预计均价工程进度住宅、写字楼保利地产30-58层为写字楼1

99、8万方9万方3002010年中旬未定基本封顶配套简介项目位于渝中区商务及商业聚集区，处于民生路与临江路交汇处，又是临江路景观轴的视觉终点。处在渝中区地势较高处，紧邻解放碑商圈，周边交通路网发达。其它简介集合了国际超甲级写字楼、铂金五星级酒店、顶级餐娱商业中心三大业态为一体的超高层建筑，最大化提升商务效率.也是重庆CBD最有影响力的地标建筑之一。同时，重宾保利国际广场接轨国际的建造理念和同步世界的超一流硬件配置，也标志着国际商务标准正式登陆重庆。市领导对该项目的定位“全国一流、重庆第一。”项目基本情况重宾保利广场重庆写字楼典型项目分析附第三部分：重庆商业环境调查一 五大商圈总体规划二 重点商圈分

100、析江北商圈休闲文化之都 解放碑商圈“时尚之都”南坪商圈旅游会展中心、娱乐高地沙坪坝商圈商业文化中心 杨家坪商圈现代商贸中心重庆市五大商圈总体规划商 圈规划级别商圈功能定位亮点打造解放碑商圈重庆商业中心中国西部第一街依托CBD内核、引进高端品牌，打造时尚之都高端奢侈品牌、沙坪坝商圈市级商业副中心集文化观光、休闲等各功能于一体的的商业文化中心文化娱乐业、南坪商圈市级商业副中心通过规划提升，依托多条商业街，打造商业旅游会展中心、重庆娱乐高地万达广场、大型商业综合体杨家坪商圈市级商业副中心重庆主城中部旅游景观优美的现代化商贸中心生态娱乐、轻轨商业观音桥商圈市级商业副中心依托优美广场资源，打造生态商圈、

101、休闲文化之都浪漫题材、未来重庆最大商业圈 2010年，重庆市提出了要建设西部“消费之都”。当前已形成了解放碑、观音桥沙坪坝、杨家坪、南坪五大商圈，并均于08年迈入百亿行列。各板块在完善自己业态的同时，也在打造各自标志性的亮点，实现错位竞争。重庆市五大商圈社零总额分析重庆市0209年社会零售额 重庆市主要商圈近年来的零售总额、以及增长幅度均呈现加速增长之势，其中09年社会零售总额突破了3000亿。从09年春节黄金周成交的数据来看，解放碑仍是五大商圈中成交额最大。江北区增幅明显，随着商圈的进一步扩容，有赶超解放碑之势。重庆五大商圈市09年春节零售额占比重庆市五大商圈社零总额分析重庆五大商圈市重庆五

102、大商圈市0808年全年零售额业种年全年零售额业种划分划分 根据08年五大商圈社会零售总额的业态划分来看，汽车服务、餐饮、服装和家电、装饰占总成交额的90%以上。其中奢侈品以及汽车服务为近来几年增长最为明显的板块。重庆市五大商圈人群辐射重庆市五大商圈人群辐射区域解放碑客群辐射区域最大，其他商圈主要辐射区内以及临近周边客群。商 圈主要辐射范围解放碑商圈重庆全市及周边区市县沙坪坝商圈沙坪坝全区，江北、九龙坡部分区域南坪商圈南岸全区，以及巴南区杨家坪商圈九龙坡区以及大渡口区观音桥商圈整个北部城区（江北、渝北、北部新区）、以及沙坪坝、渝中区部分区域重庆市五大商圈人流量分析 解放碑节假日以及日常人流量最大

103、。其中杨家坪因位于城市中部，交通便利，节假日和日常人流量差别较大；沙坪坝辐射大学城区域，也会在节假日迎来人群高峰。重点商圈分析解放碑占地面积0.92平方公里定位时尚之都主要业态举例重庆百货、新时机百货、中国工商银行、欧米茄、解放碑依托CBD核心、商务和商业辐射区域广泛的优势，商圈内部商业网点密集、商业业态齐全、经营品牌众多且高端，在重庆市五大商圈中的影响力最大。解放碑商圈*有四大商业银行以及保险、证券、期货公司等金融机构87家，世界500强及其他外资办事处70家，国内企业办事处74家，中介机构324家，三星级以上酒店10余家，国际国内旅行社41家，品牌餐饮网点340多家等 从各业态所占面积配比

104、上来看，解放碑以大型百货为主，约占总面积的45%其中经营面积超过3万平米的为5家，营业面积超过3000平米的超过20家。各主要商业网点分布各主要商业网点分布各主要商业面积划分各主要商业面积划分重点商圈分析解放碑重点商圈分析解放碑解放碑铺面租金从100-3000元/平方米月均有分布。租金以中心区域最高，并以解放碑为中心向外侧呈逐步下降的趋势。当前售价在6万10万/之间。05090509年商铺租金变化情况年商铺租金变化情况重点商圈分析解放碑0808年年0808年占比年占比20122012年年1010年占比年占比商务类建筑 （万平米）12130%21241%商贸类建筑 （万平米）15138%1773

105、4%住宅12632%13025%解放碑片区当前分成五个片区。根据规划，区域将弱化居住功能，预计2012年，商务类建筑将占到区总建筑面积的41%.金融街规划金融街规划重点商圈分析江北区 观音桥通过对扩建、整体规划和提升，商圈容量进一步扩大。有潜力超过解放碑，成为重庆首个年营业额达千亿的商圈。占地面积0.65平方公里定位现代商圈、休闲文化中心主要业态举例重庆百货、浪漫步行街、嘉年华重点商圈分析江北区 08年和09年观音桥的零售额呈稳步上升，并有赶超解放碑之势。从成交面积来看，服装、日用品等所占比例较大。也同商圈的“休闲文化中心”的定位相符合。观音桥商圈当前租金价格在350450元/月，涨幅在07年

106、最大。当前租金年涨幅维持在30%50%左右重点商圈分析江北区0509年商铺租金变化情况重点商圈分析沙坪坝沙坪坝区依托高校和广场的文化优势，打造商业文化广场。占地面积1.1平方公里定位商业文化中心日常人流量30万左右商业网点 约4500个主要业态举例凯瑞商都、赛博数码广场占地约1.1平方公里。商圈内共有大型商业41个，总建筑面积45万平米。商圈以百货类、综合类和建材类为主，为传统商贸中心。从业态所占面积来看，针对青年群体的服装、饰品、餐饮等所占比例较大。当前租金水平在200500元/月。重点商圈分析沙坪坝0509年商铺租金变化情况重点商圈分析南坪占地面积 2平方公里定位商业旅游会展中心、娱乐高地

107、日常人流量30万左右商业网点 约4800个主要业态举例万达广场、上海百联广场南坪中心商业区纯商业面积为126万平方米。商圈去年社零总额达24.5亿元，占全区比重的70%。同时商务办公、金融、会展等也已初露峥嵘。南坪含多个自成体系的商业街，随着万达广场、协信中心等的建成，南岸区将同解放碑、江北区形成重庆市商圈的“三极”。万达广场会展中心浪高大厦协信中心5号步行街4号步行街1号步行街2号步行街3号步行街重点商圈分析南坪 随着商务楼面积的增加，将进一步提升板块在商务上的功能，为解放碑和CBD形成补充。南坪商圈共五个步行街，较为独立。金台大厦周边为租金最高的区域，租金在500700元/月，随着万达广场

108、的成熟，也进一步提升了周边的租金。重点商圈分析南坪重点商圈分析杨家坪杨家坪商圈在06年迎来了轻轨通车，并且房地产投资热也使当前的租金增长幅度最大。第四部分：市场调查结论汇总发展现状：重庆经济连续十年保持快速增长，超过全国平均增长率，经济发展快速、健康。未来规划：随着“保税港区”、“两江新区”等一系列利好政策的落实，以及CBD的建设发展，重庆将成为中国经济第四极，成为中国未来十年的热点城市。宏观政策：房地产仍然是国家决策层高度关注和政策调控密集的行业，今年的政策基调将着重保持行业平稳健康发展，控制房价过快上涨，对写字楼等投资性物业将有一定抑制作用。行业发展：09年重庆房地产行业各项数据指标全线飘

109、红，其成交量更是连续数月排名全国第一，是重庆地产史上最为火爆的一年，但今年的房地产走势将保持高位平稳运行。办公市场：09年也是重庆商务办公市场高速发展的一年，呈现供需两旺的局面，随着解放碑金融街和江北嘴金融核心区的建设，未来三年市场写字楼市场供应量十分巨大，市场竞争会前所未有的激烈。商业市场：重庆五大商圈将继续扮演重庆商业发展风向标和晴雨表的角色，但随着南坪商圈数个大型商业项目开业运营，重庆五大商圈座次很有可能重新排定。市场调研结论u重庆的写字楼办公市场起步较晚，发展速度一直较慢，在供需规模、租售价格、产品档次等重要指标方面都长期保持较低水平，直到07年后才步入快速发展时期，出现了一大批拥有较

110、大规模和市场影响力的高端项目，极大了提升了整个重庆商务办公市场的档次和形象。尤其是重庆CBD的规划和解放碑金融街的建设发展，更会大大提速重庆成为长江上游经济中心、金融中心的步伐。u由于解放碑金融街和江北嘴在功能定位和物业形态方面存在高度重合的情况，但解放碑完善的配套和成熟的商务环境的仍然会是写字楼投资者的首选之地，其金融街的建设速度也将快于仙现在还“一张白纸”的江北嘴地区。u关于商业部分，重庆五大传统商圈的租售价格、入住率、业态分布等情况已经达到或接近与全国一线城市水平，但重庆的商业空置面积一直排名全国前列，众多黄金地段的大型商业项目都面临长期空置或经营困难的局面，其中不尊重市场规律，同质化重复建设是重要原因。市场调研结论118Thanks