物业管理公司工程部运作手册（180页）.doc

1、工程部运作手册第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司二零零七年六月（参考版本）目 录 工程部的作用 职责2.1 工程部主要职责2.2 工程各班组职责范围 部门架构 岗位职责4.1 总工程师岗位职责4.2 副总工程师岗位职责4.3 工程文员岗位职责4.4 强电工程师岗位职责4.5 强电领班岗位职责4.6 强电高级技工岗位职责4.7 强电技工岗位职责4.8 空调工程师岗位职责4.9 空调领班岗位职责4.10 空调高级技工岗位职责4.11 空调技工岗位职责4.12 给排水工程师岗位职责4.13 给排水领班岗位职责4.14 给排水高级技工岗位职责4.15 给排水技工岗位职责4.16 弱电工程师岗位职责

2、4.17 弱电领班岗位职责4.18 弱电高级技工岗位职责4.19 弱电技工岗位职责 前期管理5.1 规划设计的参与5.2 物业施工的参与5.3 物业监理的参与5.4 竣工接管验收5.5 物业移交5.6 交楼流程5.7 二次装修程序 基础管理6.1 用户报修及投诉处理6.2 紧急应急措施6.3 月报告、周报告制度6.4 能源管理6.5 设备技术档案管理6.6 新增、改装及报废设备管理制度6.7 零件、耗材采购6.8 工具管理6.9 人员管理6.10 外包招标制度6.11 报告制度 设备运行管理7.1 工具安全7.2 安全用电制度7.3 防火制度7.4 值班及交接班制度7.5 机房管理制度7.6

3、设备故障处理7.7 运行事故分析 设备维修管理8.1 设备的维修管理8.2 维修方式与RCM 8.3 修理类别8.4 设备修理计划的编制8.5 设备维修制度的实施8.6 设备维修计划的变更、检查与考核8.7 影响正常营业时的施工及设备维修保养8.8 公共部位巡检制度8.9 年度维修计划1.0 工程部的作用物业管理是一种以提供服务为主的业务，宗旨是要在适当的成本以内，尽可能获取用户和客人的最大满意。而现代科学技术提供的最新楼宇设备，成为物业提供一流服务的物质基础。工程部直接运行和管理这些设备，通过设备、设施为用户服务；是提供给客人空调、照明、冷热水、通讯、卫星电视接收和消防设施等“服务产品”的部

4、门。所以，工程部是为客人的舒适、安全和方便，直接给客人留下服务形象的部门。工程部本身的工作及工程部与物业部，保安部等的横向联系与配合，对提高物业的整体服务质量至关重要。同时，物业管理费用的工程设备维修费用及能源消耗是最重要的开支项目；工程设备运行、维护费用的节约，直接令成本降低，提高整体管理效益。在物业管理范畴中，工程管理是技术最复杂和管理难度比较高的一项工作。其主要职责是负责前期的设备和建筑验收、二次装修的协调、楼宇设备的管理、运行、维修和能源控制等。工程部的工作牵涉到十几个技术工种，工种与工种之间，班组与班组之间，分工与合作，交叉与配合等等构成一个复杂的系统，组织得不好，往往会出现问题，因

5、此管理这支队伍要负出比其他部门更大的努力。所以，大多数物业的工程部，从部门经理到工人，待遇都要比别的部门高，这也体现了对工程管理的重视。提到工程设备管理的困难度和重要性，也必须正确地处理工程部与其他部门的关系。说工程部相对比较重要，这只是问题的一个方面，从相互工作关系的处理来说，工程部还有一个服务并服从于其他部门工作的特殊要求。这是因为，一方面各种设备的运行不仅仅是为用户，同时也是为其他部门服务的；另一方面有些部门，尤其是销售、服务等“一线”部门，他们直接面向用户，用户的要求、意见常常通过他们传达到管理公司门。因此根据“一线”部门的意见和要求，处理并安排设备工作的事项，成为工程部工作的一个特点

6、。认识这一点非常重要，否则，有的工程部人员常常以老大哥自居，甚至要求别的部门服从他们的需要。如果是这样，那就会极大地影响服务质量和相互关系的处理。我们常常把设备、总务等称作“二线”，“二线”服从“一线”，这是物业管理工作的一条原则，务必把这一条原则认真地贯彻在工程管理的整个过程中。2.0 职责2.1 工程部的主要职责工程部负责：(1) 对物业的土建及所有机电设施（电气、电梯、空调、给排水、通讯、保安消防等系统）的维修保养(2) 日常运行管理(3) 对业主、租户开展有偿服务(4) 对装修工程进行监督管理(5) 对物业设施提出完善、整改方案具体包括以下内容：(1) 在总经理领导下，具体负责贯彻执行

7、物业的经营方针，制定物业设备管理工作的具体目标和政策。(2) 定期编写月、周报告、运行报表等工作，积累有关资料和数据，为管理决策提供依据。(3) 负责物业设备的规划和实施，运行和使用、维护和修理、改造和更新直到报废全过程的技术和经济管理。(4) 负责物业设备的技术改造，引进工作和更新工程的可行性研究，编制年度计划经报批后实施。(5) 加强设备项目验收、运行、维修的原始记录资料；编制物业设备的保养、大修计划、预防性试验计划（月计划、年计划）并负责组织计划的完成，控制费用，提高修理的经济效果。(6) 根据物业设备基本折旧和大修理基金的提取情况，协同财务部门合理计划和安排使用设备购置费用、更新改造费

8、用、大修理费用和备件流动资金等。(7) 制定物业设备管理维修的各项规章制度、技术规程和技术标准，实行定额管理和经济核算，完成总经理下达的各项技术、经济指标。(8) 根据实际需要和规定，确保各种设备（电梯、空调和照明等）的准时开启和关闭，记录详实完整的运行数据。恰当地安排值班，其中，变配电室、冷冻机房、热交换室、锅炉房、楼宇中央控制室等必须需要24小时值班；夜间值班从实际需要出发，由值班工程师带领技术工人组成。(9) 有计划、有组织地开展设备的更新和改造，提高物业设备的先进性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持设备的现代化水平。(10) 紧急事件总是会遇到的，应急抢修是对工程部技术水平、组织水平

9、和员工质素的重要考验。所谓紧急事件是指突然发生的停电、停水、电梯停运、漏水、污水外溢等影响大的设备故障。接到应急报告，当班人员应立即通知总经理、总工程师及专业工程师，并尽快赶到现场，采取应急措施尽可能降低所发生的损失，恢复设备的正常运行。(11) 推动全员参加设备管理活动，督促日常维护和保养，组织部门间的设备管理评比竞赛活动和定期的设备普查工作，促进全体员工关心和参与设备管理。(12) 以“经济、舒适、安全、高效”为指导方针，负责保障经营所必需的水、电、蒸汽、冷气和热能供应，做好能源分配和费用核算的基础工作，使每位员工树立环保与节能意识，尽量减少能源的使用，积极推广节能措施，做好能源使用的记录

10、及分析，达到环保和成本控制的效益。(13) 负责设备安全管理，组织物业设备的事故分析和处理；制定安全防火、事故防范措施并督促落实执行。(14) 收集和编制设备有关技术资料和维修图纸，做好设备的技术档案工作。(15) 负责组织物业各种设备的备件订制、订货和供应。对备品、备件的储存作出监控记录，以确保在抢修时有足够材料应用，达到成本控制的目的。(16) 经常总结和推广物业设备管理的经验作法以及维修新技术应用，提高维修技术水平。负责组织设备管理和技术人员的培训学习，通过技术讲座，知识问答等各种形式，积极开展营业部门人员的设备管理基础知识培训，不断提高全员的设备管理意识和水平。(17) 检察和指引所有

11、承判商在物业内进行的工程，以确保其依照管理处所定的规章和安全标准施工。(18) 解答管理处一切有关工程之问题及查询，处理物业内住客之投诉，尽力为他们解决工程有关问题。(19) 制定各种运行维修管理制度及表格，将各种运行保养工作准确记录，达到管理的标准化、文件化、表格化，避免人为原因对工程运行造成影响。(20) 外判维修保养把重要设备及系统的日常维修保养工作，包括零、配件的存仓，皆外判给合格的承造商。一方面可确保物业的重要资产得到妥善保养，使设备能畅顺运行，另一方面，可令设备的寿命得以延长。可外判维修保养的设备有： 制冷机组 电/扶梯 空调自控机组 电话交换主机 消防报警系统 保安技防系统 水处

12、理系统 电脑系统2.2 工程各班组职责范围(1) 强电系统职责范围 负责整个电器系统的运行和资料管理。 负责发电机的运行管理。 负责所有高低压配电柜、变压器、发电机等设备的维修保养及故障修理。 负责空调、冷冻设备动力电源供给。 负责水泵房等电器设备的维修保养及故障检修。 负责物业公共范围内所有照明设备的保养和故障检修。 负责物业临时供电的安排和计划。 对供电系统不完善的地方，提出整改方案及施工计划。 负责燃油的储存和发放。 配合管理处负责向业主、租户提供有偿服务。 详列故障的各种现象，汇报上级取得总维修方案。(2) 空调班组职责范围 熟悉空调系统设备性能、运行状况、控制状态，制定合理运行方案，

13、研究改进措施，减低能耗。 制定月、年度维修保养计划，做好日常运行维修记录及月、年度总结并上报。 做好空调系统日常维修保养工作，确保设备处于优良技术状态。 做好应急抢修工作，当班人员接到应急报告应立即奔赶现场，处理应急事故。 班组员工积极参加业务学习和技术培训，不断提高业务水平。 做好空调系统图纸，资料、维修工具的保管，检测仪表的不定期校正。 做好空调设备机房的清洁工作，做到无污迹，无灰尘，无垃圾。 做好不同工种的配合，努力完成领导交给的各项任务。(3) 给排水班组职责范围 负责给排水设备及管路的维修，处理有关设备运行时发生的设备维护技术事务，跟踪给排水设备报修工作的具体落实，做好应急的抢修工作

14、及日常维护工作。 熟悉掌握给排水系统设备运行状况，定时巡视主要部位及主要设备工作情况，如有发现设备发生异常或故障，应立即作出正确的判断，采取有效的措施，避免造成损失。各设备的巡视记录依照有关表格。 做好给排水设备运行记录，如有发现问题，应及时处理。如果无法处理时，马上报工程部总工程师. 做好本班组设备运行报表，对请修单进行登记、编号，同时记录请修完成后的情况，掌握维修的进展情况，保证各部门的维修需要。 积极处理日常遇到的技术难题，对于无法处理或重要问题应及时报告工程部总工程师，同时提出个人建议或解决措施。 做好水泵房的管理工作，严禁无关人员进入，负责消防泵的日常清洁及试运行工作，负责水箱的清洗

15、。 认真贯彻执行工程部总工程师下达的维修、保养计划，并认真讨论实施，确保安全生产。 积极配合其它班组工作，努力完成领导交给的各种任务。 积极参加业务和技术培训，不断提高业务水平。(4) 弱电系统职责范围 负责物业的保安，监控设备，消防警报设备，电话设备，公共广播设备， 楼宇自动管理设备，电视设备的运行和资料管理。 负责所有以上设备的维护保养和运行记录。 详列设备故障的种种现象，汇报给有关的专业维修承造商，使他们于最短时间内，作出适当检修，使设备重新投入运行。 配合物业管理组，负责向业主、租户提供有偿服务。(5) 中央控制室职责范围 熟悉电脑及打印机等部件的应用，掌握系统软件的操作。 熟悉系统的

16、分类、监控设备的分布，掌握设施的参数及其操作方法。 严格执行工程部规定的机电系统的运行方案。 监视设施状况，探测报警，如发现不正常立即做出适当的反应并作报告及提建设性意见。 认真完成配电间的值班任务，不得无故离岗。 做好电器设备及配电房的消防工作和卫生工作。 实行24小时四班/三班制不得擅离职岗，交接班之前做好各类汇总并打印。 定期对各类设备和工具做定期清洁、检修、测试。 每周、每月总结运行、故障、记录。 积极参加业务学习和技术培训、复训，不断提高自己的业务水平。(6) 消控中心职责范围 消控人员应遵守值班制度，不得随意调班，并按规定交接班。 应积极钻研业务，参加专业学习和技术培训，提高技能。

17、 应熟悉大楼的消防设备，保证设备的完好，正常运作，并按规范定期检查，试验消防报警系统，灭火系统，作好设备的定期保养工作。 应熟悉大楼的平面图，设备所在位置，熟悉消防系统原理图，及消防灭火控制流程图，能应付火警的事件。 做好设备的应急抢修工作。 搞好各工种、各部门的配合，完成领导交给的其它各项任务。(7) 土木维修职责范围 负责公共范围内和管理公司的家具、陈设的修理和翻新。 负责公共范围内的天花、玻璃窗、橱窗、门锁等的各种修理及整改. 负责公共范围内的墙壁、天花、金属构架的油漆翻新。 负责土建结构方面例如渗漏水及墙体的修补及整改等。 负责公共范围内各式五金配件的安装、修理。(8) 电/扶梯班职责

18、范围 负责物业内电/扶梯及天车的运行管理。 负责监督电梯维修公司的维修保养和故障检修工作。683.0 部门架构架构参照“物业管理方案中的部门架构”4.0 岗位职责工程管理的中心思想高级物业项目集中了现代科学技术提供的最新设备，这些设备成为实现物业豪华、舒适和一流服务的保证。要管理好这些现代化设备，除了需要具有较高专门技术、技能的工程技术人员和技术工人外，还必须有一套严格的管理方法和科学的检修、保养计划，及细致周全的岗位责任制度。设备的正确使用和维修保养，是保证设备完好的两个不可分割的环节。也就是说，要科学管理物业的设备，仅仅靠工程部的检修和保养是不够的，还必须对使用这些设备的各个部门作相应的损

19、伤规程和管理。因此，设备管理是物业各部门相关联的综合管理，而工程部的职能首先的是管理，其次才是检修。工程部必须制定人为损坏设备的经济责任制和合理的报修、检修程序。对重要设备的使用，还应制订严格的设备交接班制度，做好交接班工作，并书面报告值班情况。物业的设备维修保养，要突出以计划内维修(预防性维修)为主的思想。要制定不同时期的设备维修保养计划和严格的保养标准，使保养维修工作达到标准化和表格化。设备的计划内维修，不仅能达到防患于未然，减少计划外维修(紧急维修)的工作量，使设备经常处于良好的工作状态，而且应该检修的时间、内容、标准等具体要求，作为工时定额、检修保养的质量评比、检修工考核、岗位责任制的

20、实施依据。所以，必须通过制定和健全工程部的规章制度，以达到对部属员工的管理。4.1 职 位：总工程师岗位职责：(1) 贯彻执行总经理的指令，负责工程部的日常管理，对总经理负责。(2) 主持部门工作例会，检查值班工程师工作日志，确保工作正常运转，并尽力节约能源。(3) 全权调配工程部的技工和设备，界定各班组工作范围及职责，为业户及各部门提供良好的服务场所和条件。(4) 安排日常的维修保养工作，并监督检查其实施结果。(5) 审定班组工作计划，检查计划执行情况，制定本部门的年度工作计划及月度实施方案，报总经理审批后执行。(6) 参加新增项目的谈判、评审、报价及验收，确保质量达到预定的标准。(7) 深

21、入第一线了解情况并指导工作，及时解决各种问题。(8) 负责制定部门制度、操作规程和要求，并督导技工执行。(9) 培训下属技工，定期对下属技工进行绩效评估，并按规定进行奖惩。(10) 组织、制定设备重大维修保养外判标书、合同要求，备件购进计划，并负责实施及监察外判公司的工作。(11) 实际要求与运行情况比较，结合科技发展状况，征询专业意见，不断改进原设计，大力支持下属进行技术改造，使设备性能日臻完善。(12) 负责协调同物业公司其他部门关系及对外关系，诸如供电局、电话局、自来水公司、市政局、环卫局、劳动局及消防局等单位。在接触中要处处以公司利益为重，维护和提高公司在社会上的良好形象。(13) 确

22、保物业所有屋宇设备，依照政府的规定和法规要求，接受定期之检查、测试和保养。(14) 为每年之工程开支和水电费作出预算案，并提交总经理审批。42 职 位 ：副总工程师岗位职责 ： (1) 按工程部工作计划与总工程师的指示执行工作。(2) 及时处理各部（包括：锅炉、空调、机修、电梯、电子、电气等）安装、维修及保养等工作中出现的问题。(3) 计划并实施工程部各级员工的培训，督促、检查下属的工作与技能。(4) 统筹规划项目，使其既符合安全操作、物质环境、工作间及设备的要求，又能控制成本。(5) 负责监督、验收和测试每项机械的维修。(6) 策划和组织每一项紧急维修，并及时与有关部门联系，减少误会。(7)

23、 每周检查库存及零件消耗情况，如需要及时提出购买申请。(8) 在总工程师外出时，代替总工程师全权指挥部门工作。加强检查、签收维修工作日记，保证工作正常运行。(9) 协助总工程师监管工程人员及承判商的工作，参与经常性的维修、一般楼宇维修及处理业户的投诉服务要求。(10) 经常与管业处及其他部门维持紧密的联系与沟通。(11) 发挥工作主动性，完成上级交办的其它任务。43 职 位：工程部助理/秘书岗位职责：(1) 在总工程师的指导下，负责工程部办公室的有关事务性工作并接待来访客人。(2) 帮助总工程师翻译、整理、打印各类报告、文件资料及技术资料等。(3) 提醒总工程师按时参加计划中的各种会议。(4)

24、 填报有关报表，经总工程师签字后上报总经理办公室。(5) 负责工程部内部的文件、资料、通知的传阅和回收。(6) 负责工程部人员的考勤(出勤、年假、加班等)、福利(工资、奖金、加班费)、劳保用品的申报、领取和发放。(7) 负责现金报销和支票的办理。(8) 接听电话、记录留言，做好传真及邮件的记录和传递。(9) 参加工程部例会，做好会议记录并整理下发。(10) 负责技术档案的整理存档。4.4 职 位：强电工程师岗位职责：(1) 确保变电设备系统的正常运行，为物业经营提供动力、照明、电能是强电工程师的首要职责。(2) 检查供电系统的运行状况、控制状态，审阅运行记录，发现异常立即处理。(3) 按照维修

25、保养制度的规定，提出对变电室设备系统维护保养的计划，每月定期上报工程部审定，并负责组织实施。(4) 熟悉掌握所有设备的性能，当设备系统出现故障，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复其使用功能。(5) 贯彻执行岗位责任制、安全责任制，督促检查下属员工严格执行安全操作规程，确保设备及人员不发生安全事故，保证配电室的干净整洁。(6) 做好下属员工的技术培训和考核工作。(7) 培训下属，督导检查下属工作。(8) 做好技术档案的建立、管理和设备维修、检查、保养的记录，善于总结经验教训，逐步用新技术、新工艺进行改造，使设备系统更加完善。(9) 做好与供电局等外协单位的协作关系。(10) 制定系统运行方

26、案，保证变压器及所有设备在最高效率下工作，使系统更节省能源和降低能耗。(11) 组织电梯设备的年检及外判维修保养工作。(12) 提交每周/每月空调采暖系统运行报告，编写停止空调或其它供应的特别通告。(13) 协助总工程师进行工作： 计算年度开支预算 重大设备维修保养外判标书的制定及报价单的审核 监管承判商在物业内进行之工程，确保其安装水平合乎工程部标准 工程结束后的验收4.5 职 位：强电领班岗位职责：(1) 协助工程师做好变电室和强电设备的运行管理，做好防火、防水、防小动物及防尘措施，确保强电设备系统的正常运行。(2) 认真执行巡视检查制度和维修保养制度，督促检查各班次巡视记录和用电量统计记

27、录，发现异常，及时报告。(3) 按照维修保养制度的规定，协助工程师做好对变电设备系统及强电设备系统的维修保养计划及其实施，使变电室设备始终处于良好的运行状况。(4) 及时向工程师提出所需零配件的材料清单，保证常用材料零配件的必要库存量。(5) 做好班组人员考勤，按时向工程师上报。(6) 培训下属并督促检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有特别棘手事件立即汇报。(7) 管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。(8) 协助工程师搞好物业强电设备、照明系统的运作和维护。(9) 按照维修保养制度的规定，作好强电设备、照明系统的维修保养计划安排和组织实施工作，使物业强电设备、

28、照明系统始终处于良好的运行状况。(10) 协助工程师做好所需零配件的材料清单，零配件的整理和申购工作，保证常用材料零配件的必要储备量。(11) 确保物业所有电梯、扶梯的正常运行。(12) 协助电梯公司对物业内所有电梯及附属设备进行维修保养。(13) 制定电梯的维修保养制度，报总工程师审批后，负责监督执行。(14) 负责物业内自动门的维修保养和故障检修。(15) 密切监视和掌握各电梯、扶梯的运行动态，出现故障时应立即召集有关人员排除。(16) 广泛收集有关电梯、扶梯保养的资料，以利于电梯的维修。(17) 协助作好电梯、扶梯的年检取证工作。4.6 职 位：高级技工(配电电工)岗位职责(1) 严格遵

29、守操作程序，做好防水、防火、防小动物及防尘的措施，保证变电设备的正常运行。(2) 认真执行巡视检查制度，做好巡视记录、运行记录和用电量统计记录，发现异常及时采取措施，防止隐患酿成大故障。(3) 按照领班的安排，依据维修保养制度的内容和要求对变电设备进行维修保养。(4) 严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。(5) 严格执行工程部的值班制度和交接班制度，确保在岗时不出任何问题。(6) 每班必须对配电室进行清洁，使地面、窗台、设备表面不留积尘。根据上级安排，定期进行设备内部清洁。(7) 坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。(8) 发生事故时，值班人

30、员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程师审阅。(9) 按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。(10) 严格执行员工手册和物业公司其它规章制度，确保配电系统的正常运行。4.7 职 位：技工(维修电工)岗位职责：(1) 熟练掌握各类电气设备操作、维修保养规程。(2) 服从工程师、领班的工作安排，保证按质完成工作任务。(3) 按照领班的安排，依据维修保养制度的内容要求，对强电设备、照明系统进行维修保养，并达到质量要求。(4) 维修保养操作必须严格执行电工工艺规范，各接点必须牢固结实，绝缘

31、，防水处理必须可靠。(5) 严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备设施的安全。(6) 发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程师审阅。(7) 接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报工程师，并尽快回到值班地点。(8) 按要求开闭设备，不私自调整设备，改变线路走向。(9) 严格执行员工手册和物业公司其它规章制度，确保配电系统的正常运行。4.8 职 位：空调/给排水工程师岗位职责：(1) 确保空调采暖系统设备的正常运行，对所属设备系统和人员负有全面管理责任。检查空调采暖系统的运行状况

32、、控制状态，审阅运行记录，发现误差立即纠正。(2) 提出设备系统维修保养计划和备品备件购买计划，每月定期上报总工程师/副总工程师审定，并负责组织实施。(3) 熟悉和掌握所有设备的性能，当设备系统出现故障时，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复其正常运行。(4) 贯彻执行岗位责任制和设备维修保养制度，带领并督促检查下属员工严格执行安全操作规程及员工手册，保证空调机房的干净整洁。(5) 做好下属员工的技术培训和考核工作。(6) 做好技术档案的建立、管理和设备维修、检查、保养记录，总结经验教训，逐步用新技术、新工艺进行改造，使设备系统更加完善。(7) 负责制定空调采暖系统的运行方案及设备开停时间

33、表，并不断研究改进措施，使系统更节省能源和降低损耗。(8) 组织冷水机组等设备的年检及外判维修保养工作。(9) 提交每周/每月空调给排水系统运行报告，编写停止空调或其它供应的特别通告。(10) 协助总工程师进行工作： 计算年度开支预算 重大设备维修保养外判标书的制定及报价单的审核 监管承判商在物业内进行之工程，以确保其安装水平合乎工程部标准 工程结束后的验收4.9 职 位：空调/给排水领班岗位职责：(1) 负责物业空调、送风、排风系统设备的维修保养，确保空调系统的正常运行。(2) 按照所测定的室外温度和相对湿度，调节各空调区域的温度和湿度。(3) 设备系统出现故障时，要及时组织人力抢修，在最短

34、的时间内恢复其使用功能。(4) 要求值班人员每天详尽记录系统设备在运行过程中的工作状态。(5) 根据设备的要求和使用情况，提出对空调设备系统维修保养的计划安排，报总工程师审批后组织实施。(6) 培训下属并督促检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有特别棘手事件立即汇报。(7) 管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。(8) 保证冷冻机组和其它冷冻设备的正常运行。(9) 严格执行巡视检查制度，检查各班次巡视记录内容，发现异常，及时采取措施，防止隐患酿成大故障。(10) 按照维修保养制度的要求，适时安排对冷冻机组和其它冷冻设备的计划维修，使设备始终处于良好的工作状态。(1

35、1) 建立并管理好技术档案，做好维修保养和零配件更换记录。(12) 做好班组人员考勤，按时向工程师上报。4.10 职 位：空调/给排水技工岗位职责：(1) 严格遵守操作程序，保证冷冻机组及其它制冷设备、空调设备的正常运行。(2) 按照主管领班的安排，依据维修保养制度的要求，按时、按质、按量对空调设备、冷冻机组和其它制冷设备进行维修保养。(3) 严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。(4) 坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。(5) 发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事

36、故报告，交工程师审阅。(6) 接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报工程师，并尽快回到值班地点。(7) 按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。(8) 严格执行员工手册和物业公司其它规章制度，确保空调系统的正常运行。(9) 做好设备运行和巡视检查记录，发现异常，及时报告。4.11 职 位：弱电工程师岗位职责：(1) 负责电视、音响、楼宇自控室及电话机房各种设备的保养维修，确保其正常运行。检查各弱电系统的运行状况，发现异常立即处理。(2) 编排电视、音响节目表，经总经理审批后播放，不得随意更改播放内容和时间。(3) 负责物业重大活动的

37、摄像、音响工作，并分类归档保存。(4) 提出设备系统维修保养计划和备品备件购买计划，每月定期上报工程部总工程师/副总工程师审定，并负责组织实施。(5) 熟悉和掌握所有设备的性能，当设备系统出现故障时，要及时组织人力进行维修或联系外判厂商修理，以最短的时间恢复其正常运行。(6) 贯彻执行岗位责任制和设备维修保养制度，带领并督促检查下属员工严格执行安全操作规程及员工守则，保证弱电机房的干净整洁。(7) 做好下属员工的技术培训和考核工作。(8) 做好技术档案的建立、管理和设备维修、检查、保养的记录，总结经验教训，逐步用新技术、新工艺进行改造，使设备系统更加完善。(9) 提交每周/每月弱电系统运行报告

38、，编写停止系统运行的特别通告。(10) 协助总工程师进行工作： 计算年度开支预算 重大设备维修保养外判标书的制定及报价单的审核 监管承判商在物业内进行之工程，以确保其安装水平合乎工程部标准 工程结束后的验收4.12 职 位：弱电领班岗位职责：(1) 负责物业楼宇自动控制系统(楼宇自控室)、电话机房的维护和保养，确保通讯系统、音响设备系统、电视接收及播放系统畅通无阻。(2) 负责业户单元和各功能室以及办公室的电话拆装和维修。(3) 与电讯局保持联系。(4) 保持电话机房的清洁整齐。(5) 每天检查电话系统、音响、电视系统的巡检记录，并对整个系统进行巡视，发现问题立即处理。(6) 对物业内电话系统

39、资源及分配情况作出完整详尽的记录。(7) 培训下属并督促检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有特别棘手事件立即汇报。(8) 管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。(9) 按照维修保养制度的规定，提出对楼宇自动控制系统、音响电视设备系统的维修保养计划，每月定期上报工程部，并负责组织实施。(10) 熟悉掌握系统设备性能，当设备系统出现故障，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复其使用功能，不能维修的应立即联系设备厂家解决。(11) 贯彻执行岗位责任制、安全责任制、督促检查下属员工严格执行安全操作规程，确保设备及人员不发生安全事故。4.13 职 位：弱电技工岗位职责：

40、(1) 严密监控楼宇自动控制系统设备的运行情况并做好记录。(2) 服从领班的工作安排，并按时按质按量完成各系统的检测维修任务。(3) 熟悉线路布置，清楚电话资源的分布，能顺利完成线路的维修改造工作。(4) 坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。(5) 发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程师审阅。(6) 严格执行员工手册和物业公司其它规章制度，确保电话系统的正常运行。(7) 熟悉系统的工作原理、线路连接，一旦出现故障，马上进行抢修。在尽可能短的时间内恢复所有功能。(8)

41、严格执行岗位责任制和安全责任制，确保人身和设备安全。5.0 前期管理5.1 规划设计的参与物业开发，是指针对土地和房屋建筑进行当项或多项建设活动。管理处在前期参与物业开发，是创造优质工程的重要保证。(1) 管理处参与物业规划设计管理处参与物业规划设计，可以以咨询报告的形式，陈述实施物业管理的必要条件，以及以往管理实践和用户在生活中发现的规划设计问题或缺陷，使这些问题在规划设计时能够予以避免。具体涉及的方面有：(2) 配套设施：配套设施，是指配合主体物业使用的，为主体物业服务的设施。如办公楼综合项目的规划设计必须考虑到商场、餐饮、娱乐、康体、停车场、银行、邮政等配合状况；公寓和别墅项目则应该考虑

42、到学校、幼儿园、商场、体育锻炼及活动场所，甚至饮食、邮政、储蓄、美发美容等设施。(3) 水电供应：规划设计时，要充分考虑到地域特点和发展的需要，水电供应容量应留有余地，不能硬套国家标准，避免无法正常使用或带险使用水电。(4) 安全保卫：在节约成本的前提下，尽可能设计防盗报警系统，为用户创造安全的居家办公环境。(5) 垃圾处理：根据各地气温的不同，采用适宜的垃圾处理方式。(6) 消防方面：要特别注意各种消防死角的消防设施。(7) 建筑材料：管理处应根据自己在实践中掌握的有关建材情况，向设计单位提交一份各品牌、型号建材的使用情况报告，以便设计单位择优选用。(8) 其他：如房屋使用功能、结构等。总之

43、，管理处应从用户立场出发，尽可能全面细致地考虑到各种可能的使用问题，提请设计单位注意。5.2物业施工的参与工程施工是建筑产品原生产阶段，建筑产品的质量如何正直接取决于建设工程质量，为保证建设工程质量就必须要有符合标准的工程设计、合格、充足的材料设备供应，优良的施工能力和施工技术。由于我国长期以来建筑工程质量的合格率和优良品率不高，房屋建筑工程质量问题尤为严重，如屋面，外墙面，渗漏、管道堵塞，地墙面及顶棚空鼓开裂，门窗制作、安装粗糙，开启不灵等。因此国家建设部已明文规定，我国的施工建设要迅速向建设监理制过渡，向国际惯例靠拢。一批工程监理公司业已应运而生，其中管理处参与物业监理更具有重要意义。如果

44、物业在施工建设一开始就马虎从事，得过且过，不能严格把好质量关，物业建成，物业管理公约一旦宣生效，管理处就可能遭受损失。因为，管理处必须履行合同中规定的义务和责任。所以，管理处要选派各种类专业人员参与施工监理。5.3物业监理的参与(1) 管理处参与物业监理的必要性目前我国施工建设实行建设监理制，管理处介入施工监理具有特殊意义。 管理处拥有物业管理使用情况的第一手资料。管理处不仅接管新建的楼字，还管理着使用较长时间的物业，因此对楼宇使用过程中暴露出的各种工程质量问题都了如指掌，诸如卫生间、厨房等处的漏水问题及其成因；水电管线如何走才有利于安全和便于管理；什么样的墙体会渗水等等。这些问题如有管理处做

45、现场指导和监督，就会在施工中予以解决而不致遗留后患，成为日后使用和管理中难以克服的障碍。因此管理处应积极参与工作，为以后的管理打下坚实的基础，同时也尽到服务业主的义务。 物业管理本身需要掌握物业的全部情况。如果管理处对所管理的物业内部结构，管线布置，甚至所用建材的性能知之甚少或毫不了解，就很难管理好物业，甚至无法管理。而开发商及施工单位在完成一个项目的开发后就会赶赴新的工地，不再理会该建筑的使用情况(除一年保修期外)。在此后长达几十年的使用过程中，只有业主和管理公司来应付各种可能出现的问题。所以，管理处有必要先派相应专业的管理人员参与施工监理，熟悉该物业的各个部分，做到清楚明白，这样物业管理工

46、作才有可靠的基础。 管理处参与施工监理有益于良性开发。对开发商来讲，管理处参与施工监理，加强了监理力量，使工程质量多一份保证，同时又能保证建筑移交和日后管理的连续性，为开发商节省了时间，有利于提高工程质量、工期及售后服务诸方面的信誉。(2) 物业施工监理的基本内容 对物业施工企业资质的监督为保证物业施工质量，物业施工企业必须具备以下基本条件：a） 有独立组织生产和进行经营管理的组织机构；b） 有与承担施工任务相适应的技术人员、管理人员和生产技术工人；c） 有与承担施工任务相适应的生产机具和流动资金；d） 有健全的会计制度和经济核算办法，能独立进行经济核算；e） 有保证工程质量和施工工期的手段和

47、设施。物业施工企业具备了上述条件，还要有法人资格，国家对施工企业实行资质年检。管理处参与物业施工监理可以即时发现物业施工企业单位或个人伪造、涂改、出租、出借、转让、出卖和复印资质等级证书或资质审查证书等非法行为，防止施工企业无照施工，越级承包，层层转包的现象发生。对施工企业资质监督管理的着眼点，就是保证施工企业所承包的建设项目工程与企业自身具备的施工能力相适应，确保工程施工质量。 对建筑工程质量技术标准执行情况的监督在工程建设中推行标准化，是我国的一项长期而重要的技术经济政策。目前，我国在工程建设标准工作中，已形成了一套比较完整的、适合我国基本建设实际需要的管理体系和工作体系，为种类工程的建设

48、，提供了1875项标准、规范、规程，尚有一批列入计划的标准制定项目，正在不断地起草和修改之中。工程项目标准是以工程建设各环节中的专业技术为对象而制定的，每一项标准都有其特定的适应范围。因此，客观上工程建设标准可以划分为基础标准；质量标准；安全、卫生、环保标准；试验、检验、评定标准等四类。管理处参与物业施工监理，有助于强化工程建设标准的实施与监督。 对建设工程质量的监督物业管理应监督施工企业根据设计单位提供的施工图施工图要附有材料表编制施工图预算包括材料设备预算和施工组织设计；施工中严格按照施工图纸施工，如需变动必须取得设计单位同意；按照施工顺序合理组织施工；地下工程和隐蔽工程，特别是基础和结构

49、的关键部位，一定要经过检验合格，并做好原始记录，才能进行下一道工序。 管理处参与施工监理的方法管理处可以选派各类专业人员参与施工建设监理。在监理过程中，有关人员应尽可能全面地收集该建筑的各种资料，同时熟悉各个部分，为以后的管理作好充分准备，并应从组织上明确参与监理人员的工作责任，以免发生舞弊受贿或渎职行为。5.4竣工接管验收(1) 竣工验收与接管验收当一个建筑工程项目经过建筑施工和设备安装之后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用的条件，我们称之为竣工。工程项目竣工以后，施工单位需向建设单位办理交付手续。在办理交付手续时需经建设单位或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工

50、程合格后办理工程接收手续，把产品移交给建设单位，这一交接过程称为竣工验收。 竣工验收是工程项目由建设投入使用的标志，也是对工程项目的设计质量和施工质量的检验。凡新建、改建、扩建的工程项目，按批准的设计文件所规定的内容施工完毕，具备使用条件时，都必须经过验收并及时办理交付手续。 接管验收是指管理处接管开发公司、建设单位或个人托管的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。 在完成接管验收后，整个物业连同设备就应移交给物业管理公司。之所以履行这一程序，是因为物业在完成验收后，就进入了使用阶段，而使用管理是由物件业管理公司来进行的，加上管理处参与了前期设计和施工，只有

51、它才对各种情况十分清楚，而且早已为投入使用作了各种准备，包括制定管理规章，组织人员进行岗位培训等。另外，在房屋产权分散的情况下，也只有由管理处代为接管验收，才能保证全体业主的权益不受侵犯。当管理处向业主移交时，移交过程中还有许多与管理有关的程序需要完成，如签订管理公约、预交水电费押金、领取用户手册等。(2) 接管验收和作用接管验收是物业管理过程中重要的一个环节。如果管理处在接管验收是马虎从事，放宽标准，最后可能自食其果。因为一但接管合同生效，管理处就必须承担合同中规定的义务和责任。而且物业能够长期使用，在日后使用中出现的问题必须由管理处和业主来应付。因此，管理处应充分利用自己在工程验收中的权力

52、和争取质量补偿的权力。一方面考虑质量问题对自己日后管理的影响，另一方面还应站在业主的立场上，充分维护业主的权益。接管验收的作用主要体现在： 明确交接双方的责、权、利关系。通过接管验收和接管合同的签订，实现权利和义务的转移，在法律上界定清楚各自的义务和权利。 确保物业具备正常的使用功能，充分维护自身和业主的利益。通过管理处的前期介入和接管验收，能进一步促使开发或施工企业按标准进行设计和建设，减少日后管理中的麻烦和开支。同时，能够弥补部分业主专业知识的不足，从总体上把握整个物业的质量。 为后期管理创造条件。通过接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面，根据

53、接管中的有关物业的文件资料，可以摸清物业的性能与特点，预防管理事务中可能出现的问题，计划安排好各管理事项，建立物业管理系统，发挥专业化、社会化、现代化的管理优势。 接管种类按接管物业特点，分为新建物业接管和原有物业接管。按取得方式可分为协议取得和招标取得。协议取得是指建议单位(管委会)与管理处经协商达成委托代管协议；招标取得采用公平竞争的方式，建设单位(管委会)公开发标，各管理处投标，竞争取得管理权。按委托方式又可分为承包方式和代理方式。承包方式是由管理公司负责全部管理费收支，盈亏与委托者无关。代理方式是由管理公司每月固定向委托者收取部分费用，如管理人员工资及各项福利、清洁费、水电保养费、服务

54、代理酬金等，其他各项支出则实报实销。(3) 物业接管验收的程序 新建房屋接管验收程序：a） 建设单位书面提请接管单位验收；b） 接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具备条件的应在15日内签发验收通知并约定验收时间；c） 接管单位会同建设单位对物业的质量与使用功能进行检验；d） 对验收中发现的问题，按质量问题处理办法办理；e） 经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件。 原有房屋接管验收程序：a） 移交人书面提请接管单位接管验收；b） 接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间；c） 接管验收单位同

55、移交人对原有房屋的质量与使用问题进行检验；d） 对检验中发现的危损问题，按危险和损坏问题的处理办法处理；e） 交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实房屋使用状况；f） 经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件，办理房屋所有权转称登记若无产权转移，则无须办理) 物业接管验收的条件a） 新建房屋接管验收的条件：新建房屋的接管验收，是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。接管验收应具备以下条件：I. 建设工程全部施工完毕，并已经竣工验收合格； II. 供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用；III. 房屋幢、户编号经

56、有关部门确认。b） 原有物业接管验收的条件：I. 房屋所有权、使用权清楚；II. 土地使用范围明确。 物业接管验收应检索提交的资料A、 新建房屋接管验收应提交的资料：I.产权资料：a)项目批准文件；b)用地批准文件；c)建筑执照；d)拆迁安置资料。II.技术资料：a)竣工图-包括总平面、结构、建筑、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；b)地质勘察报告；c)工程合同及开、竣工报告；d)工程预决算；e)图纸会审记录；f)工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)；g)隐蔽工程验收签证；h)沉降观察记录；i)竣工验收证明书；j)钢材、水泥等主要材料的质量保证书；k)新材料、新配件的鉴定合格

57、证书；l)水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的说明书；检验合格证书；保修单据等文件；m)砂浆、混凝土试块试压报告；n)供水、供暖的试压报告。B、 原有房屋接管验收应检索提交的资料：I.产权资料：a) 房屋所有权证；b) 土地使用权证；c) 有关司法、公证文书和协议；d) 房屋分户使用清册；e) 房屋设备及定、附着物清册。II.技术资料：a) 房地产平面图；b) 房屋分间平面图；c) 房屋及设备技术资料。(4) 物业接管验收的标准 新建房屋接管验收的标准a） 主体结构：地基基础的沉降不得超过GBJ7(建筑地基基础设计规范)的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏；钢筋混凝土构件产生变

58、形、裂缝，不得超过GBJ10的规定值(GBJ10-钢筋混凝土结构设计规范)；木结构应结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合GBJ206木结构工程施工及验收规范)中2.1.1条的有关规定；砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝；凡应抗震设防的房屋，必须符合GBJ11(建筑抗震设计规范b） 外墙不得渗水。c） 屋面：I. 各类屋面必须符合GBJ207(屋面工程施工及验收规范)中4.0.6条的规定，排水畅通，无积水，不渗漏；II. 平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔；III. 阳台和三层以上的房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接

59、口严密、不渗漏。d） 楼地面：I. 面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正、接缝均匀顺直、无缺棱掉角；II. 卫生间、阳台、盟洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏；III. 楼地面应平整牢固，接缝密合。e） 装修：I. 钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度：II. 进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门均应装设铁栅栏；III. 木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢；IV

60、. 门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固；V. 抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷；VI. 饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直，无缺棱掉角；VII. 油漆，刷浆应色泽一致。表面不应有脱皮、漏刷等现象。f） 强电：I. 电气线路应安装平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点，必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1M/KV；II. 应按套安装电表或预留表位，并有电气接地装置；III. 照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置准确；I

61、V. 各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地阻值必须符合GBJ232(电气装置安装工程施工及验收规范)的要求；V. 电梯应能准确地启动运行、选层、平层、停层、曳引机的噪声相震动声不得超过GBJ232的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程，试运转记录、性能检测记录及完整和图纸资料均应符合要求；VI. 可电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强同微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置共用天线；VII. 除上述要求外，同时应符合地区性“低压电器装置规程的有关要求。g） 水、卫、消防：I. 管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、，无滴漏。水应试验及保温、防腐措施

62、必须符合GBJ242(采暖与卫生工程施工及验收规范的要求。应按套安装水表或预留表位；II. 高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修；III. 卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8m，并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅；IV. 卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固，部件齐全、制动灵活；V. 水泵安装应平稳，运行时无较大震动；VI. 消防设施必须符合GBJ16(建筑设计防火规范)、GBJ45(高层民用建筑设计防火规范)的要求，并且有消防部门检验合格签证。h） 采暖：I. 采暖工程的验收时间，必须在采暖期以前两个月进行；II. 锅

63、炉、箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全、不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证；III. 炉排必须进行12小时以上试运转，炉排之间、炉排与炉膛之间不得互相磨擦，且无杂音，不跑偏、不受卡，运转应自如；IV. 各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应开关灵活；V. 炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风挡板应安装平正、启闭灵活，闭合严密，风室隔墙不得透风漏气；VI. 管道的管径、坡度及检查井必须符合GBJ242(采暖与卫生工程施工及验收规范)的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固；VII. 设备、管道不应有跑、冒、滴、漏等现象；

64、VIII. 锅炉辅机应运转正常，无杂音。消烟除尘、消烟减震设备应齐全，水质、烟尘排放浓度应符合环保要求；IX. 经过48小时连续试运行，锅炉和附属设备的热工、机械性能和采暖室温必须符合设计要求。i） 附属工程及其他：I. 室外排水系统的标高、检查井设置、管道坡度、管径必须符合GBJ14(室外排水设计规范)第二章2。3。4节的要求。管道应顺顶直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈；II. 在化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯；III. 明沟、散水、落水沟头不得断裂、积水现象；IV. 房屋入口处必须做室外道路，

65、并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象；V. 房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置必须符合有关规定；VI. 挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物；VII. 单位工程必须做到工完料尽场地清、临时设施及过渡厨房拆除清理完毕。室外地面平整，室内外高差符合设计要求；VIII. 群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。 原有房屋接管验收的标准a） 质量与使用功能的检验。在以CJB(危险房屋鉴定标准)和国家有关规定作检验依据；b） 从外观检查建筑物整体的变异状态；c） 检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度；d） 检查房屋使用情况

66、(包括建筑年代、用途变迁、拆改添建、装修和设备情况。e） 危险和损坏问题的处理：I. 属有危险的房屋，应有移交人负责排险解危后，始得接管。II. 属有毁坏的房屋，有移交人和接管单位协商解决，既可约定期限由移交人负责维修，也可采用其他补偿形式。III. 属法院判决没收并通知接管的房屋，在法院判决办理。(5) 物业装修的验收装修是指对建筑物及附属设施进行设计、施工，以达到保护建筑主体，改善使用功能，美化环境、空间，标示使用者持证、名称的目的，包括装饰、标牌、告示等，装修验收应注意以下几点： 装修工程完工后，由业主或用户通知工程部，由工程部会同管理部及有关部门进行验收，单项工程竣工验收可以在全部工程

67、竣工前单独进行。 隐蔽工程必须在隐蔽前进行验收。如未验收，管理公司可以安排拆除隐蔽部分遮挡，再行验收，由此造成的损失由业主自己负责 。 消防变更工程由业主向消防部门提出验收申请，通过后向管理处提供合格证明，管理公司检查其是否符合管理的规定和要求。 竣工验收合格后，由管理公司向业主出具验收合格单。不合格时限期改正，复验至合格。 业主凭验收单到管理部、，保安部办理必要手续，领回装修押金，并交纳有关专项费用。(6) 验收的组织 验收由物业的总经理、总工程师牵头，各专业工程师带领专业人员参与，会同发展商、监理、施工单位，本着客观、公正的原则进行验收。 参与验收人员须明确自己的身份。作为管理处，在验收中

68、须表明自己客观的意见，反映物业的真实状况。但由于物业公司特殊的身份，表达这些意见时应与甲方、监理相协调，与他们取得一致。 参与验收人员不可接受施工方的礼物、接待。除非事先得到物业总经理或发展商的批准，否则一经发现将严肃处理。5.5 物业移交在完成了物业验收之后，所有物业连同设备就移交给管理处。验收没有问题的设备在验收签字的同时就可予以移交。物业要直接移交给管理处，原因是物业在完成验收之后，就进入了使用阶段，而使用管理是由管理处来进行的，加之管理处参与了施工监理和工程验收，只有它才对各种情况十分清楚，而且早已为投入使用作了各种准备，包括各种岗位培训，甚至模拟操作等。物业要移交给管理处的另一个原因

69、在于，即使是由发展商或代理商售出的物业，当其向业主移交时，移交者必须是管理处，因为物业向业主的移交就是管理处和业主共同管理、相互监督的开始，移交过程中就有许多与管理有关的程序需要完成。如签订管理公约，预交水电费押金，领取用户手册，知会管理条例等。管理处在接受移交时必须有全体专业人员参加，才能作最后的验收确认，尤其是要查对责成返工的工程是否保证质量地完成了。在接交时，每把钥匙和门牌都要作好清楚的标记，以免弄错。(1) 交接双方的责任 为尽快发挥投资效益，建设单位应按接管验收应具备的条件和应检索提交的资料提前做好房屋交验准备，房屋竣工后，及时提出接管验收申请。接管单位应在15日内审核完毕，及时签发

70、验收通知并约定时间验收，经检验符合要求，接管单位应在7日内签署验收合格凭证，并应及时签发接管文件。未经接管的新建房屋一律不得使用。 接管验收时，交接双方均应严格按照标准执行。验收不合格时，双方协议处理办法，并商定时间复验，建设单位应按约返修合格，组织复验。 房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性的重大质量事故，应由接管单位会同建设单位，共同分析研究，查明原因，如属设计、施工、材料的原因应由建设单位负责处理，如属使用不当，管理不善的原因，则应由接管单位负责处理。 新建房屋从验收之日起，应执行建筑工程保修的有关规定，由建设单位负责保修，并向接管单位预付保修保证金。接管单位在需要时用于代修。保修期满，按实

71、计算，也可以在验收接管时，双方达成协议。建设单位一次性拨付保修费用，由接管单位负责保修。 新建房屋一经接管，建设单位应负责在三个月内组织办理承租手续，逾期不办，应承担因房屋空置而产生的经济损失和事故责任。接管验收程序应具备的条件：1建设工程全部施工完毕，并已经竣工验收合格。2供配电、消防、给排水、排烟、备用电源、空调、通风、 电梯、公共照明、污水处理、卫星接收、中央自动控制等 系统及其他设施能正常使用。3经有关部门确认。 管理处验收筹建处提交的资料：产权资料：1项目批准文件 2用地批准文件 3建筑执照 4拆迁资料技术资料：1项目竣工图 2地质勘察报告 3工程合同，开、竣工报告 4工程预决算书

72、5图纸会审记录 6工程设计变更通知 7隐蔽工程验收签证人 8沉降观察记录 9竣工验收证明书 10钢材水泥等主要材料质保书 11新材料、构配件的鉴定合格书 12物业内所有设备安装、调试、检验合格证书 13砂浆、混凝土试块试压报告 14管道试压报告 总经理签发接管文件签署验收合格文件（所有收楼文件一式三份由承包商、业主、及管理处各保存一份）管理处与筹建处制定验收计划审核所提交的资料，若有资料不全，书面提出请筹建处尽快补齐跟踪建设单位执修缺陷遗漏工程项目检验不合格，按质量问题处理、返修双方对所有设备、设施进行分段检查物业管理工程项目验收表格 (5-01)日 期：_验收项目：_内 容：_ _ _ _

73、_ _ _ _建设单位名称：_建设单位代表：_建设单位签章：_接收单位名称：_ 接收单位代表：_接收单位盖章：_注：1）表格内之验收项目应以用户收楼时提出的资料为准，如到时发现 缺陷和遗漏项目，建设单位必须修补。 2）此表格一式三份建设单位、施工单位、接收单位各存一份。3）附：工程缺陷遗漏信息反馈单。 工程遗漏缺陷信息反馈单致： 由：_物业管理处工程部发单人：_职务：_日期：_ _本处于_年_月_日检查下列工程：项目：_内容：_地点：_此上工程项目的缺陷、遗漏有：_请_年_月_日前整改、执补完成。系统竣工验收程序及内容给排水系统 项目内 容审查资料1 竣工图及设计变更文件。2 主要材料和制品的

74、合格证或试验记录。3 施工测量记录。4 混凝土、砂浆、焊接及水密性、气密性等试验、检验记录。5 施工记录。6 中间验收记录。7 工程质量评定记录。8 工程质量事故处理记录。9 其它。应验收的项目1 建筑物的质量、高程、坡度、平面尺寸、管道及附件等安装的质量和数量。2 结构强度、抗渗、抗冻的标号。3 水池及水柜等水密性，消化池的气密性。4 外观。5 其他表5-03系统竣工验收程序及内容火灾自动报警系统 项 目内 容审查资料1 系统竣工表。2 系统竣工图。3 施工记录。4 调试报告。5 管理维护人员登记表。（以上资料应上报公安消防部门审定）应验收的项目1 火灾自动报警系统装置（包括火灾探测器、手动

75、报警按纽、区域报警控制器和集中报警控制器）。2 灭火系统控制装置（包括室内消火栓、自动喷水、CO2、干粉、泡沫等固定灭火系统固定装置）。3 电动防火门、防火卷帘控制装置。4 通风空调、防烟排烟及电动防火阀等消防控制装置。5 火灾事故广播、消防通迅、消防电源、消防电梯和消防控制室的控制装置。6 火灾事故照明及疏散指示控制装置。7 外观。 表5-04（1）系统竣工验收程序及内容 火灾自动报警系统 项 目内 容验收标准1火灾报警控制器的抽验：按装置数目的30%-50%但不少于10个抽验。2火灾探测器的抽验：按装置数目的5% -10%但不少于10只抽验。3消防水泵：A) 工作泵与备用泵转换运作1-3次

76、。B) 消防控制室内操作启、停泵1-3次。4室内消火栓验收，并在消火栓处操作启泵按纽按5%-10%比例抽验。5自动喷水系统的水流指示器，闸阀关闭器及电动阀等按安装数量10%-30%的比例进行末端放水试验，控制功能、信号均应正常。6CO2、干粉等灭火系统抽验，按安装数量的20%-30%进行：A) 人工启动和紧急切断试验1-3次。 B) 与固定灭火设备联动控制的其它设备试验1-3次。 C) 抽一个防护区进行喷放试验。 上述试验控制功能、信号场应正常。7电动防火门，防火卷帘的抽验按实际安装数量的10%-20%进行。8通风空调和防烟设备的抽验按实际安装数量的10%-20%进行。9消防电梯的检验应进行1

77、-2次，人工控制和自动控制功能检验。10火灾事故广播设备的检验，按安装数量10%-20%进行抽验： 在消防控制室选层广播。A)共用的扬声器强行切换试验。B)备用扩音机控制功能试验。11消防通迅设备的检验应符合以下要求：A) 消防控制室与设备所设的对讲电话进行1-3次通话试验。B) 电话插孔按实际安装数量的5%-10%进行通话试验。C) 消防控制室的外线电话与“119”台进行1-3次通话试验。表5-04（2）系统竣工验收程序及内容卫生系统项 目内 容审查资料1 施工图、竣工图及设计变更文件。2 设备、制品和主要材料的合格证或试验记录。3 隐蔽工程验收记录和中间试验记录。4 设备试运转记录。5 水

78、压试验记录。6 给排水系统通水冲洗记录。7 工程质量事故处理记录。8 分项、分部、单位工程质量检验评定记录。应检验的内容1 方位、标高和坡度的正确性。2 连接点或接口的严密性。3 散热器、卫生器具和各类支架、档墩安装的牢固性。4 给水消防系统的通水能力。5 外观（见设备观感质量项目统计表） 表5-05系统验收程序及内容通风空调系统项目内 容审查资料1 竣工图、设计修改通知书。2 主要材料、设备、成品、半成品和仪表的出厂合格证明或检验资料。3 隐蔽工程验收单和中间验收记录。4 分项、分部工程质量评定记录。5 制冷系统试验记录（单机清洗，系统吹污，严密性，真空试验，充注制冷剂检漏等记录）。6 空调

79、系统联合试运转记录。应检验的项目1)设备单机试运转（包括：通风机、制冷机、水泵）1 设备无负荷联合试运转：A)通风机的风量、风压、转速测定。B)系统与风口的风量平衡，实测风量与设计的偏差不应大于10%。C)制冷系统的压力、温度、流量等技术参数应符合有关技术文件规定。D)空调系统带冷源的正常联合试运转不少于8小时，通风除尘系统的连续运转不应少于2小时。2 通风、空调系统带负荷综合效能试验。A)室内空气、温度、相对湿度的测定和调整。B)室内气流组织的测定。C)室内洁净度和正压的测定。D)室内噪声的测定。E)通风除尘车间内空气中含尘浓度与排放浓度的测定。F)自动调节系统应作参数整定和联动调试。3 外

80、观（见设备观感质量项目统计表）表5-06系统验收程序及内容离心式制冷系统项目内 容制冷设备安装1 检查机组出厂内压。2 制冷机组安装的纵向、横向不平度不超过0.1/1000。3 制冷压缩机纵向水平度不超过0.03/1000，横向水平度不超过 0.1/1000。4 观察压缩机吸气口内的导向叶片和执行机构。并调整、定位。制冷系统试运转1 润滑系统试验：开启油泵使润滑油循环8小时以上，后清洗、换油。注意油温、油压、油面高度是否符合要求。2 系统气密性试验：按现定充入干燥空气或氮气，用发泡剂检查系统是否有渗漏现象。3 无负荷运转：A)关闭压缩机进气口导向叶片或进气阀，使压缩机的排气口与大气相通。 B)

81、开动油泵、调节循环润滑系统，使其正常运转。C)瞬间启动压缩机，观察转向是否正确，以及有否卡阻现象。D)再次起动压缩机，无负荷运转试验半小时，观察油温、油压、磨擦部位的温升，机器的响声及振动是否正常。4 抽真空试验：将系统抽至剩余压力小于5.332千帕（4mmHG）保持24小时，系统升压不应超过0.667千帕（5mmHG）。5 按规定向系统充灌制冷剂。6 负荷运转：A)按要求供给冷却水。 B)开动油泵、调节润滑油系统使其工作正常。 C)利用放空装置排除系统中的空气。 D)启动压缩机，并根据机器运转情况，逐步开启吸气阀和导向叶片，并注意快速通过振动区，使压缩机正常工作。 E)按规定负荷及运转时间进

82、行，运转过程中应检查机组的响声、振动、润滑压力、温度、各磨擦部位的温度、电动机温升和各种仪表指示等均应符合设备技术文件规定，并记录各项数据。表5-07系统竣工验收程序及内容高压设备及变压器系统项目内 容审查资料1、竣工图、设计修改通知书。2、制造商提供的产品说明书、试验记录、合格证书及安装图纸等技术文件。3、安装技术记录。4、调整试验记录。5、备品、备件清单。6、供电局验收合格证明。 应 检 查 的 项 目 及 要 求1、主供及备供自动转换功能是否正常。2、各保护继电器动作是否正常。3、设备固定牢靠，外表清洁完整。4、电气连接可靠，接触良好。5、设备的联动机构联动正常，无卡阻，分、合闸指示正确

83、。6、绝缘部件、瓷件应完整无损。7、油漆应完整，相色标示正确，接地良好。8、外观。（见设备观感质量项目统计表） 表5-08系统竣工验收程序及内容盘、柜及二次接线系统项目内 容审查资料1、竣工图，设计变更文件。2、制造厂提供的产品说明书，调试大纲，试验方法，试验记录，合格证明文件及安装图纸等技术文件。3、根据合同提供的备品备件清单。4、安装技术记录。5、调整、试验记录。6、绝缘测试报告。表5-09系统竣工验收程序电梯及电气部分系统项目内 容试运转前检查1、机房温度应保持在5-40度之间，在25度时环境相对湿度不应大于85%。2、机械和电气设备的安装，应具备调整试车条件。3、电气接线正确，连接可靠

84、，标志清晰。4、曳引电动机过电流、短路等保护装置的整定值应符合设计要求。5、继电器、接触器动作应正确可靠，接点接触良好。6、电气设备导体间及导体与地间的绝缘电阻值应符合下列规定：1 动力设备和安全装置电路不应不于0.5M。2 低电压控制回路不应小于0.25M。7、电气安全保护装置的安装与调整应符合规范（GB50182-93）的规定。检修速度调试运行1、制动器调整应符合下列要求：1 制动力和动作行程应按设备的要求调整。2 制动器闸瓦在制动时应与制动轮接触严密。2、全程点动运行无卡阻，各安全间隙符合设计要求。3、检修速度不应大于0.63M/S。4、自动门运行应平稳，无撞击。5、平衡系数应调整为40

85、%-50%。 表5-10（1） 系统竣工验收程序电梯及电气部分系统项目内 容额定速度调试运行1、轿厢内置入平衡负载，单层、多层上下运行，反复调整开至额定速度，起动、运行、减速应舒适可靠，平层准确。2、在工频下，曳引电机接入额定电压时，轿厢半载向下运行至行程中部时的速度应接近额定速度，且不超过额定速度的5%，加速段和减速段除外。负载运行试验1、运转功能应符合设计要求，指令、召唤、选层定向、程序转换、起动运行、截车、减速、平层等装置功能正确可靠，声光信号显示清晰正确。2、调整上、下端站的换速、限位和极限开关，使其位置正确，功能可靠。3、空载、半载、满载试验应符合下列要求：1 在通电持续率40%的情

86、况下，往返开降各2h。2 电梯运行应无故障，起动应无明显的冲击，停层应准确平稳。3 制动器动作应可靠。4 制动器线圈温升不应超过60，减速机油温升不应超过60，且温度不得超过85。 表5-10（2）系统竣工验收程序及内容电梯及电气部分系统项目内 容超载运行试验1、应在轿厢内置入110%的额定负载，在通电持续率为40%的情况下，往返运行0.5h。2、电梯应安全可靠地起动、运行。3、减速机、曳引电动机应工作正常，制动器动作应可靠。技术性能测试要求1、电梯的加速度和减速度的最大值不应超过1.5M/S2。平均加速度和减速度不应小于0.7M/S2。2、运行中水平方向振动加速度不应大于0.15M/S2 ，

87、垂直方向的振动加速度不应大于0.25M/S2。3、运行总噪声的要求：1 机房噪声不应大于80db。2 轿厢内噪声不应大于55 db。3 开关门过程噪声不应大于65 db。4、平层准确度10MM。应提交的资料1、电梯类别、型号、驱动控制方式、技术参数和安装地点。2、制造厂提供的随机文件和图纸。3、变更设计的实际施工图及变更证明文件。4、安全保护装置的检查记录。5、电梯检查及电梯运行参数记录。表5-10（3）低压电气设备、线路绝缘电阻测试记录 工程名称： 施工单位天气气温()Page: 54兆欧表型号规格电压等级出厂编号检定单位检定有效期检定证书编号设备或线路名称设备位号或回路编号绝缘电阻实测值（

88、M）A-BB-CC-AA-NB-NC-NA-EB-EC-EN-E测试日期复测情况设备(线路)名称结论回路或位号复测值（M）复测日期 建设（监理）单位代表： 质检员： 施工员： 测试人：表5-11低压电气装置试电检查记录 工程名称：施 工 单 位系 统 名 称回 路 编 号层 次（户别）灯具数量（个）试电情况开关数量（个）试电情况插座数量（个）试电情况自动开关、漏电开关、电度表试电情况线 路试电情况其 他试电情况检 查 日 期存在问题及处理结果建设单位代表： 质检员： 施工员： 检查人：表5-12管道、设备强度及严密性试验记录 工程名称： 施工单位 试压系统名称 起讫端点 试验压力 在试验压力下

89、规 定时间内的压力 降（Mpa） 试验压力降至工作 压力下外观检查记录试压设备名称、型号、装置情况说明或图示试压日期试验结论 表5-13物业管理处工程质量检查表 _系统_设备 所处位置(楼层、区或编号)： 序号检 查 项 目检 查 结 论检查人（签字日期）整改结果(日期)1234567补充说明： 遗漏：“ o ” 合格：“ 3 ” 不合格：“ 表5-14设备观感质量检查项目统计表系统： 空调 第1页序号设备名称应 检 查 的 项 目1风 柜1 风柜外观 2电机 3皮带 4风叶 5排水 6供回水管 7压力表 8温度计 9保温 10闸掣 11控制箱 12电源线 13机房排水2盘管风机1风机噪音 2

90、风机转速 3电磁阀 4闸阀 5尘网 6温控开关3空调主机1主机外观 2主机开关 3运行状态显示 4故障显示 5能量调节 6起动电源 7电压 8运行电9低、高、油压 10冷却水进出水压力、温度 11冷冻水进出水压力、温度 12油位显示、油温、轴承温度、机房照明、逆风排气、排水沟、门窗4空调主机配电房1高压配电柜(外观、开关、仪表、继保) 2低压配电柜(外观、开关、仪表、继保)照明(正常、应急) 3室内配套设施(操作台、通风、空调、门、窗、清洁、消防装置、防鼠装置)5冷却塔1风扇电机 2外观 3浮球阀 4电动阀 5急停掣 6起动电流 7运行电流 8噪音6冷却水立管1外观 2连接口 3支架 4漏水7

91、冷冻水立管1外观 2支架 3保温 4漏水 5自动排气阀8空气处理系统安装质量A机体：1机壳 2保温 3制冷器 4制冷盘管、风机 5过滤器 6冷凝水盘及保温 7支承架 8避震 9电机支承架 10皮带保护轮 11皮带保护壳 B管道及配件：1保温 2进出水闸阀 3冷凝水管坡道 4支承架 5转接头 6进水温度表 7出水温度表 8进出水压力表 9Y型过滤器C风管及配件：1风管 2保温 3支承架 4转接头 5防火阀 6新风量调节阀7风量调节阀 D控制及供电：1电动二通阀 2温感器 3控制箱 4电箱开关 5马达E机房：1生活冷水供应站 2地漏 3地漏泼水试验 4照明 5照明开关 6烟感头 7墙面 8地面 9

92、天花 10机房门 11机房门标志F运转试验及测试报告：1风机运转试验(就地开关) 2风机运转试验(遥控) 3噪音测试报告 4单机调 试报告(工程性能测试检定) 5电动机绝缘试验报告 6空气处理机震动试验报告 7风管漏风试验报告 8出风口风量调节报告 9冷冻水支管试压报告 表5-15（1） 设备观感质量项目统计表 系统： 空调 第 2页序号设备名称应 检 查 的 项 目9风机盘管1标明三速制中的一种(高、中、低) 2电动阀 3冷凝水去水 4出风温度：干球、湿球 回风温度：干球、湿球10冷却塔A塔体： 1外观 2底盘 3塔体支架 4底座及避震 5风扇 6电动机 7导流片填料 8电动机/风扇支架 9

93、进风网 10浮球开关 11入水管 12排污管 13溢流管B管道类：1闸阀/蝶阀 2管道 3管道支架C电气类：1电动机就地开关(全天候型) D试验报告：1电动机绝缘及耐压试验报告 2冷冻塔工况测试报告 3噪音测试报告11冷冻机A主机：1冷凝器 2蒸发器 3压缩机 4电动机 5机油系统、油泵 6排气装置 7控制盘 8辅助管道等 9保温10底座及避震B管道及配件：1Y型过滤器 2蝶阀 3转接头 4逆止阀 5温度计 6压力表 7水流开关 8恒温控制探头 9保温 10支架 C配电类：1柜外观 2电器安装 3操作机构安装 4引线 5接地 6柜标示牌 7柜内电气接线图 8底座 12温式报警阀1外观 2连接口

94、 3水力警钟 4水掣 5电气部分13其他 表5-15（2） 设备观感质量项统计表 系统： 风机 序号设 备 名 称应 检 查 的 项 目1新风机系统安装质量A机体：1机壳 2保温 3制冷器 4制冷器分水管 5风机 6过滤网 7冷凝水盘及保温 8支承架 9避震 10电机支承架 11皮带及皮带轮 12皮带保护壳B管道及配件：1保温 2进出水闸阀 3冷凝水管坡度 4支承架 5软接头 6进水温度表 7出水温度 表 8进出水压力表 9Y型过滤器 C风管及配件：1风管 2保温 3支承架 4软接头 5防火阀 6新风量调节阀 D控制及供电：1电动二通阀 2温感器 3控制箱 4电箱开关 5马达 E机房：1生活用

95、水供应点 2地漏 3地漏泼水试验 4照明 5照明开关 6烟感头 7墙面 8地面 9天花 10机房门 11机房门标示F运转试验及测试报告：1风机运转试验(就地开关) 2风机运转试验(遥控) 3噪音测试报告 4单机调试报 告(工作性能测试检定) 5电动绝缘试验报告 6空气处理机震动试验报告 7风管漏风试验报告 8出风口风量 9冷冻水支管试压报告2轴流式排风机系统安装质量A机体：1机身 2风扇转动及方向 3电机 4支承架 5避震B风管道及配件：1风管 2支承架 3转接头 4防烟阀 5电源开关 C运转试验：1风机运转试验(就地开关) 2风机运转试验(遥控) 3噪音测试报告 4排风口风量测定及调节 报告

96、 5单机调试报告(工况性能测试)3离心式风机系统安装质量A机体：1机壳 2风扇转动及方向 3轴承支承架 4电梯支承架 5皮带及皮带轮 6皮带保护壳 7电机 8开关箱 9电线管 10起动器 11转接头 12风机基座 13风机支承架 14避震815防火阀B运转及测试：1风机运转试验(就地开关) 2风机运转试验(遥控) 3单机调试报告(工况性能测试) 4噪音测试 5电动机绝缘测试 表5-16 设备观感质量项目统计表 系统：给、排水、排污设备名称应 检 查 的 项 目1给水立管1外观 2连接口 3支架 4漏水 5水掣开关2排水立管1外观 2连接口 3检查口 4透气管 5支架 6漏水 7水掣开关3水泵房

97、1配电管 2水泵外观 3闸阀 4压力表 5止回阀 6起动电流 7运行电流 8运行情况 9手动运行10急停掣 11水锤吸收器 12稳压浮球阀 4潜水泵1外观 2配电箱 3起动电流 4运行电流 5管道安装情况5粪泵1外观 2配电箱 3起动电流 4运行电流 5管道安装情况6雨水立管1外观 2连接口 3检查口 4支架 5漏水7地下水池1盖板 2外观 3爬梯 4内壁 5液压浮球阀 6供水水表 7供水闸 8出水闸阀 9排水闸阀8化粪池1外观 2施工质量 3周围环境9气浮污水处理池1外观 2配电 3控制柜 4电机 5空气压缩机 6管道 7照明 8门窗 9机房清洁 10机房通风10离心式水泵A泵体：1机体清洁

98、 2转动方向 3各部件固定牢靠 4叶轮转动自由 5轴 6轴承 7轴对 8防护罩 9底座 10避震 11润滑系统 12电动机 13水泵就地开关 B管道类：1闸阀 2逆止阀 3压力表 4消水锤器 5转接头 6过滤器 7支架C配电类：1配电柜外观 2配电柜标示 3电器安装 4操作机构安装 5引线 6接地 7柜内电气接线图 8底座表5-17设备观感质量检查项目统计表 系统： 消防 设备名称应 检 查 的 项 目1消防泵房1外观 2配电箱 3Y型过漏器 4压力表 5止回阀 6闸阀 7手、自运行 8起动电流 9运行电流 10照明 11门窗 12清洁 13排水2消防栓立管1地点 2外观 3连接口 4漏水 5

99、支架 6排水阀3喷淋立管1地点 2外观 3连接口 4漏水 5支架 6排水阀4消防栓1门 2锁 3铭牌 4碎玻 5警铃 6玻璃 7闸阀 8水枪 9水带 10面具 11漏水 5防火卷帘门防火门：1门 2锁 3闭门器 4开门指示防火卷帘：1卷帘 2电机 3手动控制 4出口指示 6外围消防接合器1设备编号 2安装地点 3外观 4连接点 5周围环境 6使用通道 7漏水情况 7消防中心1火灾自动报警装置 2消防控制联动柜 3后备电源 4电梯显示屏 5水池水泵显示屏 6紧急广播 7照明 8空调机81301自动气体灭火装置1外观 2喷头 3探测器 4警铃 5手、自动操纵器 6控制盘 7蓄氧瓶9消防系统外围部件

100、1位置 2手碎按纽 3探头 4警铃 5新风机控制装置 6排烟阀 7防火阀 8逆风阀 9防火门10其它1火警报警铃 2火警破碎玻璃按钮掣 3烟雾感应探头 4防排烟风机关闭电源位置表5-18设备观感质量项目统计表 表5-19 系统：电气设备设备名称应 检 查 的 项 目1发电机房A机房：1门锁 2逆风 3排风 4排烟管道 5环保设施 B发电机组：1机组外观 2起动电池 3机组操纵盘 4并车柜 5配电柜 6出线柜 C分体式冷却水箱：1散热风扇 2冷却管道、水阀、操控电箱、绝缘、起动、运行D随机：1设备资料 2专用工具 3配件2电表房1配电箱 2电表 3插接式母线槽 4电缆 5空气开关箱 6正常照明

101、7事故照明 8清洁3电井房1空气开关铭牌 2空气开关接触 3插接式母线槽 4电缆 5正常照明 6事故照明 7配电箱 8清洁4高压房1外观 2表计 3模拟板 4开关动作(本地遥控) 5设备运行情况 6机房照明、通风、清洁 7消防装置8防小动物装置5变压器房1外观 2接线 3室温 4清洁 5门窗 6照明 7通风 8运行情况6低压房1配电柜外观 2表计 3开关动作确认 4模拟板 5室温 6通风 7照明 8门窗 9运行情况7天车1外观 2配电柜 3控制盘 4动作确认(上、下、左、右、前、后) 5安全装置8电缆绝缘测试1电缆/开关柜 2连续性 3绝缘电阻9地极电阻测试1地极位置 2地极电阻10配电房/开

102、关柜绝缘测试1分电路号 2空气开关/诊断器/额定电流 3绝缘电阻11其它1照明光管盘 2筒灯 3照明开关掣 4插座 5架空走线、线架及线槽 6穿电线管 7出路指示灯8应急照明电池灯 9照明光管盘 10线管支架 11蛇皮护套管设备观感质量项目统计表 系统：建筑装饰序号设备名称应 检 查 的 项 目1室内装修各种设备1天花 2照明灯具 3照明开关 4烟感器 5墙面 6踢脚线 7地面 8地漏 9地漏泼水试验 10洗涤槽2洗手盆 12水塞 13排水管道 14给水龙头 15排水试验 16电源插座 17开水器给水阀 18热开水器2天花1天花板 2吊杆/线 3龙骨 4沿边角条 5光管盘 6烟感头 7喷淋头

103、8新风咀 9风机盘管逆风咀3墙身1墙面 2照明开关 3电源插座 4电话插座 5电视插座 6空气开关 7风机盘管 8隔墙/玻璃幕墙密封4地面1地砖 2嵌条 3踢脚板5玻璃幕墙1铝合金板 2镀镆玻璃 3密封条 4耐火材料填封 5铝合金通风条6房门1门柜 2门扇 3门框封条 4门铰 5门锁 6把手 7门顶 8闭门器 9门牌号7电气安装1灯管 2电源插座通电试验 3电话开通试验 4电视插座讯号测试报告 5电源/照明回路绝缘测试报告8空调系统1风机盘管机身 2风机盘管支承架 3冷冻水管支承架 4冷冻水管保温 5冷凝水管支承架 6冷凝水管坡度7风管保温 8风管支承架 9冷冻水闸阀 10电动二通阀 11运转

104、试验 12噪音测试 13出风口风量测定14出风口温度测试 15新风管支承架 16新风管保温 17新风咀安装 18新风咀风量调节及测定9其它1喷淋管道支承架 2玻璃幕墙安装后水密性试验报告 3办公室隔音测试 4铝合金通风条安装后水密性试验报告表5-20设备观感质量项目统计表 系统：公共设施序号设备名称应 检 查 的 项 目1走廊1照明 2线槽管 3天花 4扬声器 5盘管风机 6风咀 7消防喷头 8消防栓2停车场收费系统1设备编号 2安装地点 3外观 4控制柜 5工作情况 6备注3电话总机房1主机 2话务台 3维修端口 4打印机 5配线掣 6自动计费装置 7蓄电池 8照明 9空调机 10机房清洁、

105、房间门窗4保安中心1闭路电视监视器 2录像机 3操纵台 4广播系统 5照明 6机房门窗 7机房清洁 8闭路电视摄像头5洗手间1洗手盆 2水龙头 3镜面 4皂液器 5干手机 6坐厕 7尿斗 8管漏水 9管堵塞 10地漏 11天花12风管 13排气扇 14照明 15电动干手器6手扶电梯1外观 2运行平稳性 3噪音7垂直梯A机房：1消防设备 2清洁 3配电柜 4曳引机 5限速器 6排气扇 7盘管风机 8门窗 9照明B井道：1厅门头 2清洁 3门闸头 4底坑清洁 5缓冲器 6涨绳轮 7补偿绳轮 8照明插座 9急停掣C桥厢：1外观 2擎手 3照明 4风扇 5操纵盘 6机顶掣 7机顶照明 8机顶插座 9开

106、关门机构 10保险门刀D厅外：1擎手 2楼层显示 3到站灯 4到站铃 5厅门外观 6电梯厅面按纽掣 7电梯厅面上落指示灯表5-21 物业管理处移交登记表序号项 目验收标准验收情况序号项 目验收标准验收情况1天花天花板表面平整，洁净，无明显变染、麻点和锤印3墙身墙 面垂直、平整、光洁、无空鼓吊杆/线安装牢固、其负重荷载可靠开 关一般距地高1.3M防松垫圈等配件齐全龙 骨宽窄一致、平直、无翘曲电 源插 座连接牢固紧密不伤芯线风机盘管送风嘴部件方向正确，其规格、间隔符合设计要求及施工规范隔 墙密 封密封性能好与板交接平整风机盘管回风嘴内部清洁无杂物安装牢固，标高、走向符合设计要求4房门铝合金门 框平

107、滑、整洁安装可靠检修口设置在便于操作的部位门 扇固定可靠美观、平整2地面地面瓷砖平整、无空鼓门 框封 条安装牢固地面水泥砂浆平整、无空鼓、无裂缝门 绞安装牢固、美观房号：_(第_区_层) 接收人：_ 移交主办人：_ 移交日期：_表5-22设备、材料合格证（或检验记录）汇总表 工程名称： 施工单位分部工程合格证编号设备或材料名称型号规格数量生产厂名出厂日期及批号检验记录进场日期安装部位质检员： 施工员： 材料员：表5-2369695.6交楼流程用户入伙是指商贸楼宇中业主和用户的迁入或住宅的居民入住。用户入伙是物业管理公司与服务对象的首次接触。为了入伙手续及日后管理工作的顺利进行，物业管理公司需要

108、做大量的工作。首先应及时将入伙通知书、入伙手续办理程序通知、收楼须知、收费通知书寄给业主，以方便业主顺利办好入伙手续。其次还应向用户发放用户手册，并举办学习班贯彻物业管理的各项规定，便于日后管理。物业管理公司与全体用户代表签订公共契约后，组织用户搬迁入伙。迁入新房的用户，一般都要对房屋进行不同程度的装修，物业管理公司应对其进行管理，以保证物业的安全和其他用户的合法权益。(1) 办理入伙手续的有关文件发入伙通知书在制定入伙通知书时应注意错开各业主办理入住手续的时间。同时考虑到如业主因故不能按期办理入住时应如何处理。下面是一例入伙通知书的样本。入伙通知书XX先生/女士：您好！您所认购(承租)的X楼

109、X层X室已于X年X月经X市X验收部门、建设单位、施工单位等组成的验收小组检查验收合格，准予入住。1. 请您按入伙通知书、收楼须知办理入伙手续。办理地点在XX处。在规定日期内，房地产开发公司销售部、物业管理公司财务部、管理处等有关部门和单位将到现场集中办公。2. 为了您在办理过程中不拥挤，顺利而快捷地办理各楼层的入伙工作，请按规定时间前来办理各项手续。(各楼各层次办理入伙手续时间表)3. 办理手续前，请仔细阅读收楼须知。特此通知XX房地产开发公司XX物业管理处X年X月X日(2) 客户验楼情况一览表这是业主与开发商办理房屋交接时的一宗文件，格式如下：X楼X层X室业主XX于X年X月入楼验收，检查了所

110、购房屋的建筑质量和装修情况，A：无任何异议；B：发现质量问题；(1) (2) 请工程部予以解决！业主签字：销售代表签字：X年X月X日(3) 入住手续流程单制定入住手续流程单的目的，是为了让业主在办理入伙手续时，明确其程序。格式如下：XX女士/先生：您所认购的XX楼宇现已具备入伙条件，请您按如下程序办理入住手续：1. 开发公司销售部(1) 交尾期款(2) 与销售部验楼。签用户验楼情况一览表，客户已于X年X月X日验楼完毕。盖章：签字：2. 管理公司财务部付清履约保证金、管理基金、首月管理费、煤气初装费、热水初装费、闭路电视初装费、电话初装费。盖章：签字：3. 管理处(1) 签订管理公约(2) 验房

111、间钥匙，签楼宇交接书。(3) 领用户手册及有关装修规定及表格。业主签字：(4) 用户收楼须知收楼须知就是告知业主在收楼时应注意的事项以及在办理入伙手续时应携带的各种证件、合同和费用。下面是一份“收楼须知”的样本。收楼须知欢迎阁下成为XX楼宇新业主：我公司为您提供良好的管理服务，现介绍有关收楼事项和程序，避免您在接收新楼时产生遗漏而引致不便。1. 业主在接到“入伙通知书”之日起(以邮戳为准)3个月内，到本公司办理产权登记和入伙手续。逾期办理者，每逾期一天，应缴纳人民币X元的逾期金。超过半年不办理登记手续的房产，由房产管理单位代管；代管3年仍不办理登记手续，视为无主房产，交有关部门依法处理。2.

112、收楼时请认真查看室内设备、土建装修等是否损坏或未尽妥善。如有投诉，请在收楼时书面告知管理处。管理处将代表业主利益，就提出的投诉与楼宇承建单位协商解决。3. 根据楼宇承建合同，楼宇保修期为1年。保修期间，如因工程质量所致，承建单位将为业主免费修理。如因业主使用不当，则由业主自行支付费用。4. 业主有权对其住宅单位进行装修、维修，但应保证绝对不影响楼宇结构和公共设施。装修、维修前，业主须向管理处提出书面申请，获准后方可进行，并按规定由装修、维修承接者向管理处缴纳一定的装修管理费。5. 办理各项入伙手续的程序见“入住手续流程单”。XX房地产开发公司XX物业管理公司X年X月X日(5) 交楼流程图 销售

113、部通知用户或其代表前来 管理处收楼，并缴付有关费用 用户前来收楼，用户应备销售部收楼通知书/ 租楼合同书 工程部获客务部通知后，进行移交单元之验收工作。书面通知用户验楼。向用户呈交装修指南。移交表格。财务部收取装修押金及各项管理费用。收取临时出入证按金成本费。收取施工单位电话线按金及安装费用。客户部1 确认用户身份登记用户档案。2 呈交及说明用户守则及其他资料。3 会同工程部主管办理移交手续予用户。 工程部与客务部协同完成如下工作：会同用户检验单元内设施之状况解释并阐明单元装修之规定，记录用户之装修特殊要求报业主批核；查看并记录单元之电表读数作为该单元之底数承建商返修用户填写：1单位设备核对表

114、 2遗漏、缺陷工程申报表用户填写收楼表及移交登记表移交该单元钥匙整理所有交楼文件呈交总经理审定,然后存档(6) 验楼通知书 楼宇交接书当业主确认可以接受所购楼宇后，应与开发商签订“楼宇交接书”其格式如下：楼宇交接书甲方：XX发展商乙方：XX业主鉴于甲方所发展的物业“XX大厦”已竣工，并且经XX市有关部门鉴定合格。业主购买的X楼X层已经具备入伙条件，可以入住。发展商和业主双方均同意签署本楼宇交接书，以便发展商将业主所购买的该单位通过本楼宇交接书正式移交给业主。现业主已检查了该单位的建筑质量和装修情况，双方一致认为，该单位可以交付给业主，业主可以接受该单位。因此，双方签订本交接书，并确认下列条款：

115、1. 双方确认，自X年X月X日起，该单位由发展商交付给业主；2. 业主在此确认，确已收到该单位钥匙；3. 发展商确认，尽管该单位已交付给业主，但其仍负有“楼宇销售(预售)合同”中规定的保修义务；4. 业主同时确认，该单位的建筑质量和装修质量符合双方所签的“楼宇销售(预售)合同”的规定，业主并无异议。5. 双方一致同意，有关业主购买的该单位产权登记事宜，均委托XX律师事务所办理，发展商予以协助。有关税费按国家规定分别由双方各自承担。6. 本交接书自双方签字之日起生效。7. 本交接书一式两份，双方各持一份。发展商代表(签字)：业主(签字)：X年X月X日 验楼通知书敬启者：当阁下办妥楼契手续及领取锁

116、匙后，请即到阁下单元仔细检查室内各项装置，例如：(一) 门、窗及地板；(二) 电闸及灯闸开关；(三) 各种洁具及瓷砖；(四) 水龙头及排水管路等； 若阁下发现单位内之装置有损坏，请于收楼当天起计算，X天内填报，并交回管理处，以便安排修理。逾时者则承建商可能不负修理责任。此致 _物业管理处用户入伙手续巡回单 用户名称： 单元编号：资料已领取的请签名资 料 名 称签 名日 期1、用户手册2、单元设备核对表3、遗漏缺陷工程申报表4、收楼表5、移交登记表 客务部： 手续已办妥。 财务部：管理费及各项按金已办妥。 经办人： 日期： 经办人： 日期：工程部：验楼手续已办妥，移交装修须知并阐明装修手续办理程

117、序。经办人： 日期：备注：用户在验楼完毕后，填写已领取的2-5项表格，连同本巡回单交回管理处工程部。表5-24单元设备核对表单位：_楼_室请于适当空格内填上（）号甲：一般建筑项目 妥当 备注 1) 铝框玻璃窗门 _2) 窗台 _3) 地台平整 _4) 单位间隔墙 _5) 室内天花及天花龙骨系统 _6) 玻璃大门 _7) 地脚线 _乙：设备 1) 消防喷淋头 _2) 烟雾感应器 _3) 空调出风机 _4) 空调控制盒 _5) 电话线敷设 _6) 配电箱开关 _7) 电灯开关 _8) 电线敷设及插座 _9) 灯管照明,灯盘/散光灯罩 _ 日期:_ 用户签署及盖印 表5-25遗漏、缺陷工程申报表 致

118、：_物业管理处工程部层区单元本人已视察上述单元之下列装置：项 目情 况项 目情 况天花墙身地面房门其他需修补之项目水表读数电表读数本人已详细检查上述单位室内之一切装置，除上述项目外，均表满意。 签名或盖章 日 期 年 月 日致承建商:上述单元遗漏、缺陷之项目，希望速派员修补通知承建商日期： 工期：承建商负责人(签字)： 管理处经手人：表5-26物业管理处收楼表 有关：_ _号单元兹收到上述门单元钥匙_条,连同各样设施及用户手册，本人已详细检查上述大厦单元，除核对表内所述外，该单元内之其余装备及设施情况良好，本人表示满意。业主/用户姓名： _业主/用户签名： _联络电话： _ 业主/用户收楼日期

119、： _交楼人： _管理处代表姓名：_职级： _日期_备注：兹收回单元门钥匙_条以便进行附表之遗漏工程。表5-275.7 二次装修管理程序所谓二次装修是指大楼竣工交付使用后，新来的用户（客户）根据本公司的工作特点和要求，对所购买（租赁）的房间进行重新分隔和装修。因此，有的写字楼在竣工时室内未作装修，由待进入的用户（客户）自己装修。用户调换后，新用户往往又要将原来的装修推倒进行再装修。以上几种装修不管是那一种，习惯上都叫做二次装修。二次装修是写字楼管理中的一个经常事项，它对写字楼的长期使用，对楼宇的建筑、设备、保安等方面都有密切的联系，所以每幢大楼的管理处都将二次装修作为一件重要事情对待。主管部门

120、是工程部，同时也牵涉到保安、经营等多个部门，因此，各业务部门应通力合作，做好二次装修的管理工作。用户进行二次装修，一般程序是：提出装修申请，确定装修公司，向工程部提交装修设计图纸，工程部审核同意后会同保安部报请政府消防部门批准，签署装修及保安协议，审查装修公司员工并办理临时出入证，装修开始，现场监督，竣工验收，图纸存档等等。这里介绍的是几个主要环节上的管理工作。(1) 二次装修的特点二次装修是在原有工程的基础上进行的，因此具有一般装修所不同的特点： 二次装修应符合原大楼工程的即定规范，不能突破原有的一些规定性的技术指标。如：地面负荷重量不能超过设计规定，用电量不能超过额定容量，空调不能改变原有

121、中央空调的回路，承重墙不能拆除，使用材料应符合高层建筑防火要求，不能擅自动用明火等等。 二次装修大多是在大楼已有入住客户的情况下进行的，因此施工应不破坏相邻用户的正常工作，否则将引起相邻用户的投诉，但这种情况实践中很难完全避免，有时搞得意见很大，应引起管理者的重视。 对施工人员的素质要求比较高。不仅要良好的技术，而且要遵守大楼管理的各种特殊规定，如进出大楼必须走固定通道，乘货运电梯，说话要有礼貌，听从管理人员管理等等。保安部一般都对施工人员进行事先审查，有的单位因人员审查不严，使个别不良分子进入大楼，造成失窃等治安案件，应引起足够的重视。 施工中的防火要求特别重要。由于在二次装修中，施工部位原

122、有的消防设施临时拆除，而施工中往往有油漆等易燃气体甚至要动用明火，这就给防火管理带来了一定的困难，因此对二次装修中的动用明火作出了更为严格的规定。(2) 装修公司的确定确定装修公司是二次装修管理中的一件大事。由于二次装修的特殊性，对装修公司的要求比较高，因此，习惯上挑选几个成熟的装修公司作为大楼装修的固定承包商比较好。这些装修公司对大楼情况熟，大楼对他们的情况也熟，施工中的管理和相互配合就比较容易，用户要求装修时就将这几家公司推荐给他们。但是实际上，许多用户由于多种因素，不一定接受管理公司指定的装修公司。在市场经济的条件下，也不能强制性地指定装修公司，不少用户从外面自找了装修公司，这时大楼管理

123、处应对进入的装修公司进行认真的资格审查，没有资质的，层层转包的应坚决拒绝。(3) 制订二次装修的规定管理处应制定二次装修的规定，作为二次装修设计及施工必须遵守的条件。一般的规定有：二次装修管理规定（样本） 装修只限于购买或租赁房屋的室内，不得越出该室内，不得将楼面公共走道纳入自己的装修范围。 装修不得破坏大厦原来的承重结构（立柱、承重墙等）。 装修不得变更原室内的消防固定设施（烟感器、温感器、喷淋头及其线路管道等）位置。 装修不得变更中央空调出风口以及风机盘管位置。 装修所用材料必须符合国家有关高层建筑的防火要求。 凡租赁客户，退租时必须负责将室内装修恢复原样。 装修必须提出申请，设计图纸经过

124、工程部和政府消防部门的批准。 装修公司应与大厦管理处签定室内装修责任协议书并按规定付清管理费用和押金。 装修公司进场前应将施工人员名单、身份证复印件、黑白照片一张交大厦管理处保安部，经审核后领取临时出入证。（一张留保安部备案） 在施工进行中必须执行以下规定：a） 施工用电。执行施工必须切断原有的电源，并接上施工临时用电。由管理处工程部安排人员断电并接上临时施工用电。b） 施工时间一般为每天8:00-21:00，如需加班的应提出申请并填写加班申请单。c） 家具、施工设施及垃圾等运输一律用货运电梯，有大宗货物需用货梯的应提前申请。d） 有强烈刺激性气味和强烈声响的施工不得在大楼上班期间进行，应安排

125、在夜间或节假日进行。e） 施工现场应配备足够的灭火机，所有人员不得在现场抽烟，有焊接、切割等需动用明火的工作，必须提前填写动用明火申请单并经过批准，动火时各种安全措施必须到位。f） 施工人员进出大厦必须随身携带临时出入证，并一律乘坐货运电梯，从职工通道进出大厦。g） 装修公司应处理好与相邻用户的关系，如因装修而引起相邻用户的投诉，管理处将立即派人到现场，装修公司应作出解释，并应采取措施改进施工。h） 装修公司应教育施工人员认真服从大厦各项管理及有关其他规章制度，不得违章施工，大厦管理处有权对违章人员作出罚款、停工等各种处罚。 施工结束，应经大楼管理处验收通过后方可使用，必要时应经政府消防部门验

126、收。完工后应缴管理处一份完整的装修竣工图。虽然房屋业主有权对自己的房屋进行装修或改造，但如果不加以管理，就有可能会侵犯到其他用户的利益，甚至破坏房屋结构。因此，业主在装修前，必须向管理公司申请，填写“装修申请表”，交纳装修管理费用，批准后方可动工，并且只能在装修管理规定所限定的范围内装修改造。管理处还应与装修单位签订“装修施工队伍责任书”，并对施工过程进行管理。(4) 管理规定格式如下： 申报程序凡欲进行室内装修及设备改造的用户，应提前三天向管理处申报。由产权人或其代理人携带有关证件(权属证明、身份证等)，填写申报表，注明装修时间、项目及施工队伍名称，并附有关图纸资料，经管理处审核并由装修施工

127、队伍到管理处签定装修施工队伍责任书，交纳有关费用后，方可进场施工。 装修范围a） 任何装修不得擅自改变房屋的柱、梁、板、承重墙、屋面防水隔热层、上下水管道、电路等；b） 不准擅自凿除楼面。地面装修材料不准擅自用缸砖、大理石以及其他超重材料进行装修。地面装修材料厚度不得超过 毫米；c） 不得擅自封闭阳台或改变阳台的用途；d） 不准擅自改变原有外门窗的规格及外墙装饰，只允许在门窗内墙设纱门窗；e） 安装空调等大型耗电品应经过管理处同意后方可安装；f） 全部安装只限于楼内单元内部，禁止改变建筑物的外观，亦禁止在单元外做任何广告形式的装饰。 批准权限a） 非结构变动由管理公司负责查勘、鉴定、批准；b）

128、 结构变动，物业管理公司可代为报请房地产行政管理部门批准，并收取代办服务费；c） 专用设备(如煤气仪表、管线等)的变动，必须报请主管部门批准，物业管理公司可有偿代办。 施工管理a） 申请批准后，物业管理公司发给“装修改造施工许可证”，施工队伍拿到此证后方可施工。b） 装修工作开始前，施工单位应缴纳一定数额的装修押金，待装修完毕后，由物业管理公司检查，如未对公共设施及他人财产造成损害，则将押金全部退还；若有损害行为发生，罚金从押金中扣除。c） 所有装修工程均须由装修单位向物业管理公司交付施工管理费及垃圾外运费。毛坯房装修为每建筑平方米10元；标准装修基础上的二次装修为每建筑平方米2.5元。d）

129、装修时间必须安排在每天上午8:00至12:00，下午14:00至21:00，不得延长施工时间，以免影响他人休息。否则，物业管理公司有权给予停水、停电的处理。e） 装修改造的垃圾必须堆放到物业管理公司指定的位置，不准在公共部位乱堆乱放，严禁投入下水道或随意倾倒。f） 施工人员应到物业管理公司办理个人登记，发给临时出入证后在指定区域内活动。施工人员进出物业时必须佩戴此证，办理该证每人交纳30元(其中20元为押金，退证时发还，10元为工本费)。g） 施工人员不准在施工场所留宿，如特殊原因需将留宿人员名单报予物业管理公司，经批准后方可留宿；并且每人须缴纳100元保证金，待施工结束后，如无违章行为，该保

130、证金如数退还，否则依据关于对施工人员的内部治安安全管理规定及处罚办法有关条款从保证金中扣除。(5) 用户装修应递交的图纸及技术方案 单元平面图清楚显示：a） 总体布置包括橱窗和储物地方。b） 所有安放隔墙的位置，厚度，高度和材料。c） 地面装修类型。（入口处地面，不能高或低于公共走廊。）d） 摆放重型设备如保险箱，防火文件柜等的位置，底部面积和重量，以便在商场楼层允许之承载3.5KPA范围内。e） 如设有厨房及茶水间，必须提供其正确位置、摆设、给排水管道走向及材料规格，防水方法，隔油池设计图，并说明厨房抽气系统及过滤方法等。f） 拟摆放的高设备如高柜的位置。 单元立面图清楚显示：a） 用料详情

131、。b） 橱窗及招牌的设计安装方法，包括字体，店徽及色彩设计（布置位置、尺寸应按本处之要求）。c） 各立面详情。d） 各间隔及立面更改详情（如有需要）。 天花平面图清楚显示：a） 拟装吊顶类型，布置及高度。不装设吊顶之方案一般不予接纳。b） 照明位置。c） 消防喷淋头之位置。d） 消防烟雾探测器和温度探测器之位置。e） 出风回风咀位置。f） 所有检查口位置及大小。 电力照明设计图清楚显示：a） 总开关的规格及位置，动力照明原理图。b） 最高用电电流/功率，以及分项功率计算，并注明所选电器原件品牌。c） 室内电器电源，插座的线路走向。d） 室内照明（包括单元/铺面）的线路走向。e） 电话插座位置。

132、 给排水设计图清楚显示（如有需要）：a） 给排水的管道走向。b） 给排水管道的材料规格。c） 给排水管道的施工方法。 所有提交的图纸其总图的比例为1:50，详图比例为1:20。 任何更改本厦结构如：柱、墙体、地板、店面等都必须提交更为详细的报告及图纸。(6) 店铺内装修用料最基本的要求为了避免劣质材料及机电产品用于铺内装修，影响整体美观形象。同时考虑消防安全的要求，特订如下基本规定： 土建装饰部分a） 天花应采用美国阿姆斯壮矿棉板（如需要）。b） 墙面采用立邦漆。c） 卷帘门采用不锈钢通透式。d） 招牌及门面的安装尺寸及型式应按照业主的要求。 机电部分动力照明：电线管采用镀锌钢管，电线采用南平

133、电线厂产品，节能灯采用进口灯筒，菲利蒲灯管，开关、插座、电表等应采用国优产品。(7) 用户在办妥客务部有关手续后，请到工程部办理： 临时电力供应申请 申请动火作业 移交及解释相关的验收表格(8) 保险的购买 公共责任险进入物业/大厦进行二次装修的承包公司或施工队伍，必须在申请二次装修时购买足够金额的公共责任保险，确保在装修施工过程中对第三者造成的损失、伤害或破坏进行赔偿。未履行此项要求者管理公司有权拒绝送电。 若有大量的承包商或施工队进行二次装修，管理处可主动联系有关保险公司向承包商提供管理服务。因由保险公司统一处理，定能为客户提供较为低廉的保险费用，亦可避免客户因借口找不到合适的保险公司而逃

134、避对公共及第三者的责任。(9) 签订装修施工队伍责任书为使业主有一个舒适、安宁的生活环境，维护业主权益，加强对装修施工队伍的管理，凡用户申请装修经管理处审批同意后，施工队伍进入施工场所前必须签订本责任书。装修施工队伍责任书（样本） 装修人员每人须交纳两张1寸相片，一张办理临时出入证，另一张办理个人档案。 装修人员入户装修时，必须向物业管理公司缴纳每日每人X元的管理费。 装修人员在装修期间不得影响邻居的休息，装修必须在规定时间内进行。 装修人员必须保持公共场所，包括楼梯、过道及墙壁的清洁。不允许将污水、废物倒在楼道里，不得在公共部位堆放杂物，装修垃圾应及时处理。 装修人员不准侵扰其他业主，不准在

135、楼道内闲逛，不准在其它楼层停留。 施工负责人要保证各楼层公共设施的完好，如：不得随意按电梯按钮，不得乱刻乱划，不得撬各种门锁。 装修材料超长超宽时，禁止使用电梯。 注意用电及消防安全。如：用电时要采用适当的插头；严禁用电源线直接接到电源插座上；严禁用电炉做饭、烧水；进行电焊施工必须事先向管理公司申请；配备消防用具；禁止在大厦内吸烟。 装修人员不准在施工场所留宿，确需过夜留守的应先与管理处联系，经管理处同意后方可过夜。 施工队伍应严格按照有关规定装修。如业主要求违章装修时，应解释说明，不予装修。否则，除业主承担责任外，施工队伍也应承担一定的责任。 出现问题时，施工负责人应及时与管理处联络，双方协

136、商解决，不得擅自作主。 如违反上述规定，管理公司将视情节严重给予罚款，并有权责令其停工整顿。施工队伍负责人物业管理公司管理处(签章)(签章)X年X月X日(10) 装修施工安全管理制度关于对施工人员的内部治安安全管理规定及处罚办法：为加强各管理处内部治安安全管理，保证内部工作正常运营及各项施工装修工作的顺利进行，根据XX市治安安全处罚规定，结合本公司各管理处的实际情况，特拟定如下内部管理规定：内部治安安全管理规定 各施工单位(包括短期临时装修队)均应设一名专职或兼职安全员，每日负责检查日常施工情况(防水、安全施工、环境卫生)。施工负责人应经常对其下属施工人员进行安全教育，自觉遵守本公司的各项规章

137、制度。 施工单位进场时，需到管理处办理入场手续，退场时，需到管理处开出门证及物品清单。 施工人员在工作中，必须佩戴胸卡，发现在施工区域内，不戴胸卡或转让他人者，一次罚款5-10元，经常不佩戴者重罚或清除出场。 施工人员不准将违禁品(易燃、易爆物品)带入楼内。特殊情况需经保安部同意后，可少量带进，做到一日一清，并且必须设专人管理，违者罚款100-150元，屡教不改者，送交公安部门处罚。 因施工人员之间纠纷引起的打架斗殴，损坏本公司财物加倍赔偿，并对肇事者双方每人处罚100-150元，故意损坏公共设施者，送交公安部门处理。 施工人员工作时不准饮酒，发现在醉酒状态中有威胁他人安全的，应当将其约束到酒

138、醒后，并给予处罚50-100元。 对于在本辖区内偷窃公私财物者，尚不够刑事处罚的，依照治安管理处罚条例送交公安部门处理。 对于施工的楼层部位，存在不安全隐患和不卫生状况的，经本公司保安部书面通知后，不按期整改的，处罚施工队伍负责人100-200元。 所有施工人员不经管理处批准，不准在施工地留宿，发现一次处罚50元(包括留宿他人者)，屡教不改者重罚。 各施工楼层及现场禁止吸烟，发现一次罚款20-50元。 明火作业(电焊、气焊、无齿锯、射钉)施工必须提前申请，凡未经工程部审批、保安部同意，随便在楼内使用明火作业的施工单位和个人，处罚50-100元，造成严重后果的，追究其刑事责任。 物业内的消防设备

139、、器材未经保安部同意，不得随意动用。发现违反者按照消防条例处罚。 施工人员出入本物业所携带的物品，保安人员有权检查。 施工人员有两种以上违反内部治安管理行为的，将分别处理，合并执行。对于检举有功者，适当给以奖励。(11) 装修协议装修工作开始前，装修公司与大楼管理部门应签订装修责任协议书，该协议书应规定双方的经济条款、安全责任以及有关施工管理方面的规定要求。下面的附录可供参考：室内装修责任协议书兹有用户公司委托公司（以下简称乙方）对其租赁（购买）的大厦（以下简称甲方）号办公室进行装修。为加强对装修工程的管理，确保工程质量和大厦正常工作秩序，甲乙双方同意签定本协议书。 乙方同意交纳本工程项目总金

140、额 的管理费，计人民币万元。在此基础上，乙方可以使用大厦的货运电梯、施工用电及楼面其他公用设施。 方按工程总金额的 （或最少不少于元）数额交付施工押金，计元。装修工程完毕后，若未有违章建筑事项或对大厦物业的中央系统作出损坏，甲方将退还乙方施工押金，否则甲方按规定扣减押金后退还乙方剩余金额。以上款项退还时均不考虑利息。 乙方在装修时必须提供完整的装修图纸，并须符合如下要求：a） 必须符合本大厦用电规定，一个回路不超过 ，电线绝缘须大于_ ，插座安装必须牢固，插座电源线严禁从平顶上通过，接地线和接零线不能混淆，灯线必须穿管到位。b） 空调方面，房间内的分隔必须符合原空调设计要求。具体细节应听从甲方

141、专业人员意见。c） 所用装修材料必须符合消防部门有关高层建筑防火要求。d） 不得干预大厦的中央系统设备。若有需要做出改动，必须得到管理公司的许可，否则须对损坏造成的损失做出赔偿。e） 有施工人员均应办理临时出入证。办理时需申报工种、人数、装修时间，并应交本人身份证复印件和一寸黑白照片一张。f） 施工工人必须遵守大厦各项规章制度，进出大厦一律走职工通道，上下楼层一律乘货运电梯。g） 运送工具、材料、垃圾等大宗货物需使用货梯时，应提前一天向甲方物业部提出申请，以使甲方能按计划安排。未申请而突然要求使用时，甲方有权拒绝。h） 装修时间为每天8：0021：00，特殊情况需延长时间和节假日施工应向甲方物

142、业部提出申请并填写。i） 乙方不得越出该工程合同规定的室内范围进行施工，不得扩大到临近空房和公用走道等区域。j） 乙方特殊工种操作人员(电工、焊工等)必须持有国家认可的有效上岗证件。无证人员不得上岗。k） 施工现场应按规定配备消防灭火器，严紧吸烟，严禁擅自动用明火。切割、焊接等动用明火时应向甲方保安部、工程部提出动用明火申请，经批准并落实监护人和防火措施后方能进行。l） 从事开槽、敲打、使用冲击钻等高度声响和油漆、涂料等有强刺激气味的工作不得在白天办公时间内进行。m） 装修的建筑垃圾，乙方应负责及时清理。清运垃圾时应注意不得散落在走道、电梯内。如有散落应及时打扫干净。n） 乙方搬运物品离开大厦

143、，须持有大厦出门证。o） 有权对整个施工过程进行监督。甲方发现乙方有违反规定的情况，有权对乙方及当事人进行批评教育和罚款处理，如有相邻客户对施工投诉，甲方有权进行处理，乙方将情况予以说明，并立即改正施工方法；如发现乙方违反核准的设计方案，甲方有权停止乙方施工；如乙方施工中损坏大厦设备和建筑物应负责赔偿。p） 乙方应对施工中安全工作负责，加强对施工人员的安全教育。有因施工人员违章而引起的事故，乙方应承担全部责任，对造成甲方的损失应负赔偿责任。q） 工程结束，由甲乙双方和用户共同组织验收。如有不合格之处乙方应负责整改。验收合格，三方签署，甲方负责送电，乙方应向甲方提供一套完整的竣工图纸(包括电气、

144、照明、分隔等)。r） 有未尽事宜，双方可另行协商解决。本责任协议书双方各执一份，签字盖章后有效。甲方： XX物业管理公司乙方：XX装修公司负责人：负责人： 年 月 日 年 月 日(12) 二次装修的现场监督装修现场监督是二次装修管理的关键。一切的协议、规定要靠现场监督来落实。工程部应派出专人对施工现场进行定时和不定时监督检查。重点应抓好以下几点： 是否按批准的设计图纸进行施工有的装修公司往往会置原有的设计于不顾而另搞一套，尤其是在一些关键部位的变更将对整个大楼造成损害，如：取消某个喷淋头将对消防产生影响；承重墙改动使大楼安全受影响；空调出风口改变将影响空调效率等等。监督人员应严格把关，防止此类

145、情况的发生。 防止上班时间进行有强烈声响和刺激性气味的工作有强烈声响的工作如：电刨、电锯、电钻、强烈敲打等；有刺激性气味的工作主要是油漆，因为这些工作将对邻近室内的正常办公人员产生严重干扰。因此，要求这些工作在办公以外的时间（晚上，周日等）进行。对于封闭式大楼一般不允许直接在楼内进行油漆，要求施工部件在外边油漆好以后进室内安装。 防火措施的落实施工中的防火安全是头等重要的大事，不但施工单位要抓，大楼管理部门也应作为头等大事抓好。施工现场应按规定配置消防灭火器材，并有专人负责安全。施工现场不准吸烟，尤其是要严格控制动用明火，动用明火的工作有切割、焊接等等，动用明火应尽量移至室外进行，必须在室内进

146、行时应提出动用明火申请，报保安部，保安部审核同意后，报大楼防火委员会主任（大楼防火负责人）批准。动火时，应有专人负责监督，各种安全措施应到位。 施工人员的监督管理对装修施工人员应加强监督管理，因为他们作为临时工作人员，管理部门对他们的了解太少，他们对大楼的管理规定也不太熟悉，更难防止有个别不良分子混在施工队伍中。一旦这种人进入大楼，将对安全工作带来很大困难。对他们的管理，一是要进行事先审查，二是要坚持凭证出入制度，三是划定他们的工作活动范围，施工人员不得到非他们工作范围的地方活动，一旦发现应给予警告或其他处罚，处罚无效的应取消其楼内施工资格。室内装修保证书_管理处：本人为_层_区_单元之用户，

147、现籍此通知贵处，本人拟聘请_为本人之单元承办室内装修工程。本人已熟读商铺装修指南及管理处提交的其他文件，并理解其全部内容。本人现承诺遵守物业管理处所制定的各项有关装修的规则及条款。本人明白所聘承办商及其装修工人均须佩戴管理处签发之有效装修通行证，方可进入大厦内工作。本人愿意对该承办商作出之一切行为负起全责，本人愿意负责该承办商所引致公众设施损坏的一切修理费用。本人明白非法接驳电源或胡乱弃置装修废物于公众地方均属违例。对本人承租单元装修施工过程中之设备及人身安全负全部责任。用户(保证人)签字：_日期：_表5-28装修工程手续巡回单 用户： 装修承办商： 装修单元： 申请阶段工程部意见：客务部意见

148、：保安部意见：财务部意见：上述四部手续办妥经签字认可后由工程部签发施工许可证。装修开始。装修及结算阶段工程部意见：保安部意见：客务部意见：总经理意见：财务部意见：财务部依据各部及总经理的意见办理结算。表5-29室内装修详情表 填报日期：_层区单元编号用户姓名：地址：联络电话： 传呼：有关装修承包商之资料公司名称：电话号码：负责人姓名：身份证号码：装修期：由_至_ 共_天施工工人人数：装修项目： 租 户 签 字 承包商签字及盖章 以上所列举之装修项目，管理处只用作参考性质，尚有抵触条例者，并不表示管理处已予同意。表5-30 申请动火证登记表 用户名称人数施工地点(层、区或单元)焊机台数气割枪套数

149、灭火器具(个)办证人签字 表5-31临时电力供应申请表 本人为区层 号之用户，现向物业管理处申请接驳临时电源，以用作进行装修工程及临时照明之用。1、 供电日期：由 年 月 日起，共 日。2、 供电量： （KW）本人同意并遵守下列各项：1.接驳及使用临时电力时，不能影响及破坏大厦内各项设备。2.所有临时接驳之电源线必须用胶管保护及藏于走廊天花顶内，以确保安全及避免引起意外。3.如因该临时电力之接驳或使用而引起大厦之设备损坏时，本人愿意负责赔偿。4. 接驳及切断临时电力供应，须由物业管理处职员进行。5. 延期/更改供电日期，须于事前48小时由申请人亲自到管理处办理延期/更改手续。否则管理处一待期限

150、届满将随时终止该项临时电力之供应，而所引起之一切后果概由申请人自行负责。用户签字： 日期： 管理处专用接纳申请。 经办人签字： 日期：不批准申请，因为： 经办人签字： 日期：接驳电源工作单编号： 驳电日期： 操作人：切断电源工作单编号： 驳电日期： 操作人：部门主管批示： 签字： 日期：表5-32施 工 许 可 证 第_号 层：单元编号：用户名称： 电话：装修承办商：负责人：人数：施工范围：施工日期：_年_月_日 至_年_月_日工作时间： 至 管理处各部门的申请手续已办妥，同意开始施工。工程部签章：日期： 表5-33 装修施工图纸审核表层：区：单元编号：项目：文件编号：日期：施工图编号：施工图

151、类别：审批意见：_ 申请人签名_ 管理处审核人签名 _ 日 期_ 日 期 _ 表5-34 用户施工进展状况表 表5-35 单元编号： 用户名称： 联系人： 电话： 项目完成情况日期备注一、土建1、地面2、墙面3、门面4、招牌5、天花二、机电1、空调A风机盘管B风管C管路安装D耐压试验E连接系统F保温G空调电气制部分2、消防A管路、喷淋头B耐压试验C连接系统D消防报警、探头安装E连接系统并调试3、强电A配电箱安装B电线管、电线安装C灯具、插座安装D供电4、弱电安装测试5、开业装修检查记录表 层：区：单元编号：序检 查 项 目检 查 结 果备 注1装修施工准许证2违章动火3阻塞通道4损坏公共设施5

152、动用消防栓用水6施工人员配带施工证7有否违章接驳电源8其他违章/异常情况填表人：_ 日期：_工程部意见：_核查人签字：_ 日期：_ 注：工程部人员须每日巡查后填写此表格，并于每日17:00前交到管处。表5-36装修工程竣工验收单 单元编号：_ 用户名称：_ 联 系 人：_ 电 话：_ 开工日期：_ 竣工日期：_ 工程质量： _ _ _ _ _ _ _ 检 查 人:_ 日期:_ 工程主管签署:_ 日期:_ 表5-37装修一览表 编号：_单 元负责人装修人数开工日期完工日期检查情况检查人表5-38装修施工人员登记表 用户名称：施工承包商：施工单元：序号施工人员姓名职务或工种身份证号施工出入证号备注

153、123456789101112131415161718192021 表5-39单元装修结算申请表单元编号：_ 用户名称：_联 系 人：_ 电 话：_装修承办商名称：_单元装修工程已完成,现申请退回装修期间交纳之各项押金。申请人签名：_ 日期：_工程部意见：签名：_日期：_客务部意见：签名：_日期：_财务部意见：缴交装修押金：_ 工作证押金：_扣款项目：A _ B _ C _退款总额：￥_财务部签字：_ 日期：_表5-406.0 基础管理6.1 用户报修及投诉处理(1) 报修及投诉渠道没有用户的投诉是最理想的，但是任何物业管理公司都做不到这一点。我们一方面要减少投诉，另一方面又应为用户提供方便的

154、设备故障投诉渠道。一般地讲，有关设备方面的投诉应向物业部提出，但实践中仅这一条还不够。有的客人往往会直接打电话到工程部，或是将电话打到经营部或别的地方。因此，公司建立报修投诉内部联网制度是十分必要的，用户可以向物业部提出，也可以向经营部、总服务台、工程部、总经理办公室或其他任何一个部门提出。任何一个部门接到报修或投诉，应负责立即将此报修或投诉转告物业部，由物业部发出维修单到工程部，并记录备案；认为必要时可将情况向总经理报告。要防止推托现象：客人向某部门提出问题，某部门推给另外一个部门，让用户转来转去解决不了问题，这是服务质量低劣的表现。工程部当班员工在接到故障投诉后应该在XX分钟之内到达现场，

155、属一般故障应该立即排除，复杂的故障应立即向上司汇报，由上司判断并组织力量排除。在现实中，许多客人有意见不是因为设备有了故障，而是因为有了故障不能及时解决。他们也知道，故障总是难免的，但是有了故障无处投诉或投诉多次仍不能解决，这就使他们难以忍受了。(2) 处理复杂故障所谓复杂故障是指难于马上解决的设备问题。往往有多种情况：第一种是设备比较复杂，一次或多次修复仍达不到原来的状况；第二种是设备本身的工作参数达不到设计标准，一般是产品质量问题；第三种是设备运转正常，达到了设计标准却达不到客人的要求。属于第一种情况，应该下大力气认真修复，使客人满意，第二种情况应向客人说明真情，表示歉意，并表示将尽快向生

156、产厂联系，解决问题。第三种情况最难处理，如空调运转正常，某位客人却偏偏说冷或热，进行投诉，当班员工急急忙忙赶到现场却发现一切正常，这时候员工往往会带点情绪，容易造成双方不愉快。我们应教育员工，遇到这种情况应保持规范的礼貌服务，进行友好的解释，切忌用生硬的口气回答，如“没有办法”，“就是这样”等等。(3) 进户维修服务规范用户的每间房间都有设备，有设备就有检查、保养和维修工作。员工如何按照服务规范进户工作，这不仅是一个技术问题，而且有礼仪礼貌、劳动纪律等多方面问题，弄不好会引起用户的反感，造成不好的影响。因此凡进户工作的员工必须有较强的服务意识，要将进户工作的全过程作为体现自己技术水平和服务水准

157、的过程。进户工作的规范要求： 一般情况下应先预约，说清楚进户工作内容，得到用户的同意。对公寓用户，即使事先已有约定，在进户前仍应由服务台服务员先电话联系，与用户确认。除非遇到紧急情况，不能在未得到用户同意的情况下进户工作。若在预约维修工作时，发现公寓用户已全部外出；应通过门缝留下维修到访通知。 员工到达公寓门口应轻轻敲门。用户开门后，员工应说“先生（小姐、太太），需要对XX设备进行保养（检查、维修），可以进来吗？”得到主人同意后应说“谢谢！”。 如进入公寓、住室等十分整洁的房间，员工应将鞋子脱在门外，赤脚进入,如果条件允许，可以为员工配备塑料鞋套；进户前穿上鞋套。进入室内步子要轻，工具袋背在肩

158、上，如拿在手中应高于地面一定距离。 到达工作地点后，将干净的保护用品（旧床单、帆布或塑料布）铺在地面，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能将工具和拆卸下来的零件直接放在地上。 工作中手脚要轻，尽可能不发出噪音。实在无法避免时应事先向公寓主人打招呼，并说一声“非常对不起”。 如工作中将会出现大量尘土（例如在墙壁上钻孔挂画）可以配备吸尘器，一边钻孔，一边吸去尘土；更能体现优质服务。 工作结束，收拾好工具，应向公寓主人介绍维修保养情况，并告诉用户正确地使用设备的注意事项，并请验收，用户感到满意后方可离开。例行检查也应告诉用户具体情况良好或有什么问题，需要怎么办及注意事情等。 离开前应将所有散落的工具、

159、零件及杂物等收拾干净，如地面受污染，应负责打扫干净。 步子要轻，工具袋背在肩上，如拿在手中应离开地面一定距离，至门口，应回身面对用户说：“谢谢，再见！” 。 整个工作期间不得收受用户送的物品，也不能借用用户的工具、抹布等。(4) 工作单的流程 各种请修单均应统一送达工程部特设的调度员，由调度员统一接单。请修单上内容必须填写清楚调度员记录接单时间。 调度员根据轻重缓急和工种不同，将请修单派往各专业工程师，由各专业工程师或领班安排实施。 维修人员接单后准备相应工具进行修理。完成后注明维修时间和所消耗材料，并请客户签字认可后带回交给专业主管。 工程师审核后交还调度员备案，并向有关部门返单。 工程部一

160、般情况不接受电话请修，如有特殊情况，事后应补工作单。 所有正常的维修保养计划，应根据总工程师的指示填写工作单后方可进行。 工作单按如下顺序分列优先安排：a） 人身安全、消防安全。b） 与客户有关。c） 设备故障影响到客人。d） 一般维修。e） 正常计划维修保养。 工程师和工程部经理应经常检查或抽查工作单的执行情况。 总工助理每周应汇总一次工作单，向总工程师汇报。(5) 设备日常报修制度设备的日常报修是工程部进行维修工作的依据。报修单由使用部门负责填写。报修单一式三联，第一联由报修部门留存备查。值班工程师在接到各部门的报修单后，将第二联留存备查，并将第三联分配给维修班组。各维修班组在接到报修单后

161、，应根据报修内容和重要性，填写开工日期和估计工时，分派检修工人检修。检修工人在检修完工后，需经报修部门签字认可。班组在收到检修工人送回的报修单后，核实耗用材料和实用工时，并将报修单汇总后交工程部。工程部在接到各班组交回的第三联报修单后，应和第二联核销，存入员工完工档案，作为每月评奖的依据。在核销报修单时，如发现缺漏时，应追查原因；凡因各种原因一时完不成的项目，应通知使用部门预计完成时间。当情况复杂，报请总经理协调解决。在发生使用部门对工程部的投诉时，可以报修单为据。工程部应该安排一名主管和若干检修工人负责夜间紧急检修值班。在接到报修电话后，对一般故障，应及时修理，对一时难以修复的，应在值班日记

162、上记录报修时间及修理内容，第二天由总调度安排班组检修；在必需夜间紧急检修而人力不足时，可向住店经理汇报，采取应急措施，组织人力进行抢修。工作单流程示意图管理处 通 填 返 投 知 写 回 诉 抽 工 工 工 、 程 作 作 报 查 部 单 单 修总工助理总工程师 发 审 出 核 工 存 单 档客户（设备） 专业主管 下 签 处 达 汇 字 理 任 报 认 问 务 可 题班组（技工）库房 材料 注：（1）工程部一般情况下不接受客户和任何电话报修，一切报修均要填写工作单。 （2）特殊情况，紧急情况可先进行维修，但必须后补报工作单。6.2紧急应变措施当发现物业内发生紧急情况时，工程部各级员工应保持镇

163、定，迅速通知有关部门和领导，严守岗位、各司其职，积极采取有效措施阻止灾害的扩大，尽力抢救物业内的人员生命财产及物质财产，将损失降至最低。当紧急情况解除后，应做好现场保护措施，并出具事件过程及原因分析、改进方法的报告，以备日后参考及要求保险时使用。具体行动可参见以下指示。(1) 水浸之处理程序： 如发现大厦范围内水浸，应立即将情况报告当值主管，同时尽快采用就近的防水设施保护好受浸楼层各电梯槽口，以免电梯受损。 采用有效的措施，拦截和疏泄积水，防止水浸之蔓延，尽可能减少水浸所致的损失。包括:a） 将电梯升高离开受浸之范围；b） 关闭受浸区域之电掣，以防人员触电；c） 在水蔓延的通道上摆放拦水沙包，

164、防止水浸蔓延到其他楼层；d） 用布、沙包或其他材料塞住漏洞；e） 疏通排水地漏、排水渠；f） 开启排水泵；g） 用吸水机吸水；h） 其他一切经济有效的措施。 设法查明浸水之来源并采取有效的措施加以截断:a） 如水浸起自大厦机管设施之损坏和故障，应当关闭控制有关故障部位的水掣或供水泵。b） 如洪水来自大厦外，应当在大厦各低于室外水位的出入口安上挡水闸板。c） 如水浸来自市政地下水反溢，应当暂时将有关反溢的地下水道通往大厦的入口封闭，并用排水泵将大厦的积水抽排出大厦外。d） 水源中断后应修复受损的设施，尽快恢复大厦的正常使用。e） 如有单位受浸，应尽快通知管理部处理。f） 如有任何公共设施的正常使

165、用受到影响，通知管理部在大厦各主要出入口设置告示，知会用户，如有任何区域存在危险性，应在该处范围外设置警示标志或警告牌。附则：一些常见水事浸故的针对性处理措施:在发生以下所列的情况时，除采取上述一般性措外，还应采取以下相应的针对性措施:g） 大厦的供水管道发生破裂，应尽快找到并关上能够控制破裂部位的阀门。h） 大厦内的喷淋头受损喷水失控时，应当尽快用该处的消防栓内的软水管套住受损喷水的喷淋头，用了消防软水管将所喷出的水引导到卫生间的排水地漏排出，如水势太大，地漏无法及时同时，则可将水从防火梯排到街外。i） 如大厦的空调设施出现漏水现象，应当在隔水处摆放桶接水，同时用沙包保护好附近可能受影响的电

166、梯槽和用户的单位。j） 在进行防火喷淋头检修操作前，应先关上有关阀门，并把有关部位的积水放开，然后才可以对喷淋头进行操作。(2) 燃气泄漏的处理程序： 保持冷静。 尽快关闭泄漏处以前的燃气管路闸挚。 在气体泄漏的现场严格禁止任何人使用明火，开闭电筒、使用无线电对讲机以及关闭任何电掣开关，以免电火花引燃泄漏的气体。 将事件通知大厦消防中心，并说明事发地点和程度，以便消防人员根据情况作出处理(如通知消防局、煤气公司等等)。在汇报情况时不可在燃气泄漏范围内使用电话、对讲机等设备。 打开泄漏范围的有关门窗，加快气体扩散，阻止现场范围的非有关工作人员围观。并根据实际情况和消防人员的指示，采取有效的措施和

167、指导现场有关人员疏散。(3) 电梯故障困人的处理程序： 员工接获投诉或巡查发现电梯故障有人被困时，应马上通知大厦保安监控中心，并记录发现或接报的时间，报知监控中心的时间。 监控中心接报后应尽快通过电梯内部电话等工具与被困者取得联系，安慰被困者保持镇定，说明大厦消防中心已获知他们被困，并已在积极采取有效的措施，同时向被困者了解梯内人员数量和健康状况。接报后应记录接报的时间、被困人员数量。 监控中心尽快确定电梯停顿的所在楼层位置。由大厦工程部电梯技工及保养公司到场检修。 通知保安员或管理员尽快到场查看该电梯门有无被物件阻挡而未能完全关妥，并设法采取措施解决，直到电梯技工到场。 如果大厦本身无能力解

168、除故障，或电梯内有孕妇或健康情况恶劣的人仕，而大厦技工又没有于短时间内排除故障，则应视情况考虑向公安部门求助(如向消防局求助，应向消防人员详细说明求助的原因和情况)。 监控中心记录好发现或接报的时间，电梯技工到场的时间、被困人员获得解困的时间、电梯，恢复正常运作的时间。(4) 停电的处理程序： 由工程部尽快采取措施恢复供电。 使用紧急照明，保证各主要公共地方、及通道的照明。 如未预知的情况下大厦突然发生停电，通知管理部应尽快派员工到大厦各主要电梯厅及大厦出入口维持秩序，并通知保安中心采取必要措施，严防有人制造混乱，混水摸鱼。 如突然接获通知大厦将在短时间内停电，工程部应安排电梯工，在停电前十分

169、钟将电梯停在大厦首层并通知管理部提前十分钟派管理员到各主要电梯厅维持秩序，阻止客人使用电梯，以免停电期间有客人在电梯内受困，并尽力通知客户即将停电，请客户做好准备。 如有人被困于电梯内，立即联络有关部门做好解救工作。 管理员应立即通知住户或业主有关停电情况，防止偷盗和抢掠，必要时可考虑关闭大门。(5) 火警之处理程序： 第一个发现起火的人应该马上用消防电话、对讲机或其他最快的方式通知大厦消防中心，说明起火的确实地点和起火的性质，通知管理部，由管理知会火灾现场一带的业主和员工疏散。然后视情况决定是否打破就近的消防玻璃报警器，以便发出火警警报，然后视情况运用就近的消防器材如公共地方设置的消防灭火器

170、、消防栓、沙袋、水龙头等尽快将火焰扑灭，或控制火势发展，等待消防人员到来。对电器发生的火灾，需用气体灭火器、投掷沙袋或干粉灭火器等，而不可使用水性灭火用具。 接报后应马上通知以下人员：a） 消防控制中心。b） 当值保安主任。c） 物业总经理/大厦主管d） 工程部总工程师 如获得总工程师给予的指示后，通知消防局。 工程部总工程师/系统工程师无论谁先到达起火地点，都有权有责任用最快的时间作出是否向消防队报警的决定，因为火灾的蔓延大都是因为忽略了及时通知消防部门而造成的。 由管理部利用大厦之传讯系统如消防广播等知会所有用户疏散，并告知用户切勿使用电梯应由走火通道撤离。 如火势扩大，大厦员工要各司其职

171、，协助大厦人士撤离现场，使其有秩序地撤离及集中在安全的指定地点。管理员要注意维持大厦各主要公共地方秩序，指导和协助大厦内人员从正确的途径疏散。而保安人员要控制好大厦的出入口，保证其通畅。并提防坏人“趁火打劫。工程部则应关闭有关区域的电源、将有关电梯锁停在首层，只留一部消防电梯由消防中心控制。 如已通知消防局，则管理部派人在约定的大厦门口或路口接应消防员，引其到场。消防员到场后将灭火工作交给工程部，工程部应保持与消防员方面的联系，为其工作提供可能的协助。 如有人员损伤，应通知医疗部门，应积极组织救援。 火灾扑灭后要保护现场，直到消防局的消防调查完毕，并尽快将火灾有关情况的报告送交有关负责人。(6

172、) 消防应急方案 总则a） 目的：本运行要点制定的目的在于大厦有关消防设备未投入自动运行时，制定在火灾状态下的应急操作要点，以备有关人员熟悉、掌握。b） 本运行要点亦为今后工程部人员在工作巡视中，对设备保证重点的参考。c） 当火灾发生时，全体员工要保持清醒、冷静，安排指导人员有秩序的疏散，尽到本岗位应尽的职责与义务。 消防中控室职责a） 消防中控室在确认火灾发生后，除按有关规程执行外，迅速在操作台上操作有关消防设备，同时与工程部联系，报告火灾发生地点、位置、火情，要求工程部迅速开启相关消防设备。b） 在中控室手动操作大厦全部电梯迫降，并观察反信指示灯是否亮启。c） 电话通知总配电室，要求在保证

173、大厦供电（尤其是应急供电系统）的同时切除空调系统的供电，即关掉XXX号低压柜的供电开关。d） 打开消防事故广播系统，通知相关楼层人员疏散。e） 迎接相关领导和专业人员参加消防指挥，同时介绍有关情况。f） 为消防队员准备好消防电梯的钥匙。g） 负责维护中控室及周边地带。 工程部职责a） 当火灾发生时，工程部全体人员立即放下其它工作，全体投入火灾救险工作，同时关掉自己近旁与消防系统无关的用电设备，提高供电系统的可靠性。b） 工程部经理和弱电工程师迅速到达消防中控室，参与消防工作的指挥和参谋。c） 工程部人员在到达指定位置时，应带好通讯设备，包括对讲机、消防电话或普通电话。d） 工程部经理负责安排并

174、确认工程部消防岗位的到位情况。e） 弱电工程师负责确认电梯的消防状态，消防泵、喷淋泵的开启，空调电源及相关风机等设备的运行状态。f） 强电工程师带领一名运行电工尽量到达总变电站，等候命令，负责指挥相关停送电操作，确定空调电源切除，并按照工程部经理命令组织所有各层地下室人员撤离。g） 强电运行领班带领一名电工尽可能到达火灾相关分配电室，等候工程师或工程经理的命令，执行有关停送电操作，并按照工程经理命令组织相关人员撤离。h） 强电维修领班带领一名电工尽可能到达消防水泵房，与消防中心取得联系，根据消防中心指示要求保证消火栓泵、喷淋泵、补水泵的正常工作，必要时应急抢修，视情况手动启动消防设备。按消防中

175、心指挥组织人员撤离，撤离前将消火栓泵、喷淋泵转入自动状态，并与消防中心确认远控工作状态。i） 弱电领班带领程控交换机机务人员到达总机机房，负责保证电话系统畅通，根据消防中心指示组织人员撤离。j） 给排水专业工程师负责消防用水系统的可靠工作，保证所有水箱供水，尽量保证水箱的高水位和各层供水泵的正常运转，并与消防中心保持联系，根据消防中心指示组织人员撤离，撤离前将各水泵转入自动，尽可能保证自动工作有效。k） 给排水水专业运行领班带领水工到达各水箱间，全部开启水箱入口水阀，手动开启向高位消防水箱供水水泵，同时监视水箱水位、供水情况，同消防中心取得联系，听从消防中心指挥。l） 给排水专业维修领班负责正

176、确指引消防队员在院内的消火栓接口、消防水池取水口、水泵接合器的位置，并配合消防队工作。m） 空调设备工程师负责指挥本专业人员关断煤气入口阀，火灾相关区域的排烟风机、正压送风机及相应防火门、防火卷帘门的正确工作，组织相关人员撤离，并与消防中心保持联系。（风机操作点分散，相对复杂，人员地点应根据本大厦实际情况安排） 关于通讯a） 在火灾发生时，任何人有责任尽可能保证通讯系统和指挥系统的通畅，与救火无关的事情不得占用通讯及信道。b） 在使用通讯设备时，讲话力求简朴、明确，少占用通讯时间。c） 使用对讲机时请注意，在信道无空闲时，不要按发射按钮讲话，讲完话后立即放开发射按钮。d） 使用消防专用电话时请

177、注意，在与消防中心讲完话后，一定要挂好电话，否则其他人无法与消防中心通话。e） 目前各设备层的水箱间、空调机房内的电话插孔已调好线，插入普通电话后即可为内线电话，可直接拨叫消防中心（内线xxxx）。如要证实本机号码，请拨叫总机询问（拨叫xx）。(7) 地震的应急措施 当感觉到地震发生时，各级员工不可惊慌失措，要保持镇定。在确保人身安全的前提下，关闭可能发生危险的设备，如冷水机组等。 在地震来临时，不可盲目乱跑，试图离开大厦。应寻找安全的地方躲蔽可能发生的危险，直至地震暂告一段落。 当地震停止时，在确保人身安全的前提下，配电室、中控室员工视情况将供电设备切换为紧急供电，保证人员撤离大厦时的照明。

178、 在有关领导的组织下，各级员工协助大厦内的业户进行疏散，有秩序的撤离至安全地点，撤离过程中切记不要使用电梯。(8) 雷暴及飓风的紧急处理 当雷暴及飓风来临前，应注意收听天气预报，密切注意其动向。各级员工应做好防风、防雨的准备工作，检查各排污泵、下水道、门窗玻璃、插销及防雷装置，确保它们有效畅通。 固定或搬离放置在围墙顶或其他高处的可移动物品，如花盆、灯罩、指示牌等，加固树木、门窗玻璃等物品。 应准备好各种工具以备使用，如防水手电筒，雨衣雨鞋、潜水泵等。 通知物业内各住户雷暴及飓风即将到来，请他们协助管理好自己区域内的物品，避免损失。 当雷暴及飓风来临时，各级领导、员工须坚守岗位。应加强对各敏感

179、部位的巡视，如各雨水口、雨污水泵房、天台、防雷装置、卫星天线、大面积门窗等部位，一旦发现异常立即处理，确保物业内不进水、不漏风、不跑电。 雷暴及飓风结束后，应即时进行检查及填报损毁报告，以便安排保险赔偿事宜。6.3月报告、周报告制度工程部月工作量汇总报表。汇总报表不仅能统计工程部在一个月中所做的总的检修工作，也是工程部工作状况资料的自身积累。它既可以比较工程部月与月之间的工作量，以及设备使用情况的变化；又可以根据报修量的增加和减少，来了解检修质量的优劣及计划检修完成的程度。例如：同样故障的报修单反复出现，在刚做完计划保养或巡查后便出现不该有的故障报修；客户设备卡和设备登记卡上连续出现同样的故障

180、。此时应该引起重视和分析，并追查故障原因或检修失职者的责任，以此提高检修质量和减少返修率。月工作量汇总报表如表6-1所示。(1) 月报告的主要内容 人员变动情况 本系统各设备的运行情况。 保修故障的数量、原因、维修结果及返修率。 零配件的更换及使用情况，库存情况。 操作规程是否存在改善意见。 预防保养工作是否如期完成。 人员工作的服务态度，标准及积极性。 能源的使用情况。 特别事故。 是否有明显须改进的工程事项。 整体意见。(2) 年报告应包含的内容年报告应在整体上对一年来物业/大厦的设备/系统功能进行评估，评价其操作性、有效性，并制定下一年度的工作目标。目标应详细具体且经过努力确实能够达到。

181、 设备运行方案之改进 设备功能的加强设备运行稳定性、可靠性的提升方法。 重大维修保养、改造工程的进行及维修保养计划。 环保节能管理计划。 服务态度、服务标准方面的改进。月工作量汇总表项目部门总计本月填单报修报电话报修修其 它数总 计本月完成量序号维修编号设备名称所在部门维修大修内容起止日期完成进度完成金额计划维修大修量1234567单元巡修量表6-16.4能源管理物业的能耗是指煤(燃油)、电、水、煤气等的耗用量。其中电耗费用大约占总能耗费用70%(中央空调用离心式空调机组时)。因此，能耗费用降低，首先须抓电耗，其次是煤(燃油)耗。应该成立以工程部为主体的节能领导小组，各部门均应设节能管理员。节

182、能领导小组要经常研究物业的能耗情况和采取相应节能措施。工程部应进行每月能耗统计并绘制成曲线表，以进行不同年份不同月份的能耗比较。物业的合理用电是节电的手段。节电工作分设计和运行两个方面，两者互相牵制、互相补充。一个好的系统设计，应该考虑到节能的需要，否则进行管理的努力将是十分有限的。反之，如果不搞清设计意图，也难以发挥节能的效果。从运行角度，物业的合理用电应从下述几方面考虑：供配电。物业用电负荷中存在大量的电感性负荷(各种异步电机及气体放电灯等)，这类负荷的功率因数均较低，所以应对无功负荷进行补偿，以提高功率因数。功率因数应控制在0.9以上。变压器。变压器在运行中，不可能总是处于额定状态，而负

183、载率高低与效率有一定关系，当变压器负荷(一般要求负载率为0.5至0.7)过低或过高，效率均要下降。所以，在多台变压器配电时，应根据负荷变化情况，按技术特性，选择最佳运行方式。变压器负载率经常小于30%时，应更换变压器；单相用电设备分接在三相网络上，低压网络的电流不平衡度应小于20%。空调、制冷系统。系统的容量一般是按最大负载情况下选定的，但是在实际使用中不会始终在最大负载情况下，大部分时间是部分负载运行。制冷机组应安装节电控制装置，根据不同负荷要求，开、停部分机组及控制冷冻水、冷却水温度和水质，以提高制冷系统的运行效率。空调机组消耗动力主要是送风机和回风机。对于不同季节，应该合理调整新风比例，

184、以减少新风处理能耗；对于非24小时营业场所，可进行风量调节，根据负荷的大小来改变送风量。例如对于宴会厅等场所，可采取营业前2小时加大送风量，营业结束前2小时，减少送风量，以节省能量。对于排风系统，有条件时，可在排入大气前设冷、热回收装置。照明系统。物业全年照明用电量约占总用电量的30%左右，因此必须注意降低照明系统的能耗。照明节电，除了要求光源、镇流器、照明灯具的高效、节能外，还应对使用场所选择适当的设计照度；采用日光传感器、时间预定、手动等照明控制手段进行节电。光源灯具应定期清扫更换，制定更新周期，维持光照水平。照明和动力用电应分别装表计量，内部可分层、分区、分部门装表计量，依据奖节罚超原则

185、，制订考核办法。其他设施的节电要求，可参照“宾馆、物业合理用电”标准执行。(1) 能源消耗控制程序及要求 能源消耗控制的范围是：电、水、汽、油、煤气等。工程部在所有使用部门安装电表、水表、蒸汽表、煤气表，油料使用须登记。 工程部派人每天到各使用部门巡视检查，如发现漏电、漏水、漏汽、漏油等现象，立刻采取措施解决问题；如属人为事故，要对有关人员进行教育并惩罚。 能源费用消耗在正常营业善下应控制在总营业收入的4.5%。其中：i. 电费：占能源费用的43%ii. 水费：占能源费用的6.5%iii. 煤气费：占能源费用的1%iv. 热力费：占能源费用的25%v. 冷冻水费：占能源费用的24%(2) 设备

186、节能办法简介 重视节能的重要性，让每位员工都要了解节能是工程管理重要内容。 工程部各级管理人员要了解主要用电设备的数量、运行情况。 了解各种能源的收费标准。 指派专人负责节能工作的检查、督促。 推广节能观念及意识和方法。 不断对用电、用水及其它能源消耗情况及节能效果进行分析、调查，使之不断完善。 应用楼宇自动化控制进行管理，根据季节、时间变化，时刻调整。 保温材料的维护保养。 空调风量根据季节、时间、客人的感觉随时调整。 照明线路的布置及调整。 灯具的选择(节能灯、日光灯带功率补偿器)。 升降梯/电扶梯的智能管理。 采用节能控制照明开关:(1)声控开关:(2)光控开关；(3)时间控制开关；(4

187、)延时控制开关。 合理使用设备，使其最大限度的达到工作效率，例如:变压器最合理的工作负载是80%-90%，这时它各方面的利用率最佳。 使设备保持良好的运行状态。(润滑、密封等) 采用节能水龙头。能源调查表1. 项目名称：_2. 地址：_3. 总占地面积：_M24. 总建筑面积：_M2其中商场_M2目前使用率_%写字楼_M2目前使用率_%公寓_M2目前使用率_%别墅_M2目前使用率_%停车场_M2(包含在建筑面积内的)_%5. 启用时间_年_月_日6. 大厦总高度_M层数_7. 管理处人数_工程部人数_其中强电_弱电_空调给排水_装修(万能工)_其它_8. 工程部的年维修费用支出上一年度工程维修

188、的材料费用、工具费用、外包工程项目及费用。材料费用应按系统给出分目，例如配电室、空调系统、照明等。表6-2（1）9. 运行时间指空调系统和主要耗能设备的运行时间，季节分明的使用设备按冬、夏转换季节分别说明。星期一至五_小时/天星期六_小时星期日_小时全年总时数_小时/年表6-2（2）179楼宇名称_年份_共_页 第_页 年能源耗量表 （表6-3）总建筑(或其中某建筑类型)工程_M2 系统_编号项目月份全年总数一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月1电力查表日期使用率用量费用2蒸汽(热水)查表日期使用率用量费用3煤气查表日期使用率用量费用4燃油查表日期使用率用量费用5其他能源查表日

189、期使用率用量费用6水查表日期使用率用量费用注：此表复印使用，应按总面积和分类型建筑面积分别统计，如可能请将空调、照明系统再分别填报。楼宇名称_共_页 第_页日期_年_月_日或_月_日到_月_日的平均值典型季节能源日功率表楼宇名称_ 总建筑(或其中某建筑类型) 面积_M2 系统_编号项目时间0:002:004:006:008:0010:0012:0014:0016:0018:0020:0022:001电力(kw)2蒸汽(T/h)3燃油(l/m)4其它注：此表复印使用，按总面积和分类型建筑面积分别统计。统计之日期按制冷季、供暖季、过渡季节的典型工作日期统计，如能用若干日的平均值最佳。表6-4电费费

190、率项目峰值时平值时谷值时1时段2电费(基本)3附加费4电建电费5燃运电费6加减电费注：如项目有总限电指标请另加说明。表6-5其他能源单价项目名称单价单位热能指标热能指标的单位备注1燃气2燃油3市政蒸汽4市政热水5煤6其它注：备注栏应标明其它有关指标。例如蒸汽应注明来汽压力，热水注明来水平均温度。水费：市政来水的基价_/吨(如有不同用途的水价，请分别给出)项目内总用水指标_月/吨超指标用水加价倍数(不同时间分别给出)其它用水附加费用情况表6-66.5 设备技术档案管理(1) 技术档案管理各类技术资料必须分类装订成册，编制目录，专人管理及制订借用制度。技术档案一般可分成四类： 物业施工竣工验收的整

191、套档案资料； 设备的规范、标准、各项制度及技术标准； 设备新技术信息及资料； 职工技术考核标准及资料。(2) 设备登记卡设备登记卡是设备管理的主要依据，每一台设备都应设立一张登记卡，如表 6.2所示。为了便于查阅，可按设备系统分别装订成册。现代化设备管理的一条重要经验，就是重视对设备状况及维修保养工作情况的调查和统计，系统地、有计划地积累分析原始记录，在调查分析中研究设备维修保养工作的规律，使设备能够达到最高的综合效率。设备登记卡应包括设备检查、维修保养记录，设备缺陷记录以及重大事故记录，这些可作为设备计划检修和确保设备正常运行的重要依据，也是设备技术改造、报废的主要依据。设备一般每年按设备登

192、记卡进行一次全面的清点核对，应该做到帐物相符。(3) 用户设备档案卡物业的每套客房可认为是为用户服务的独立设备，因此，每一独立单元需设立一张用户单元设备档案卡(如表6.3所示)。这有利于掌握对用户设备的完好程度及设备返修率程度的了解。设备登记卡1. 单位代码3. 类别2.单位4.立卡日期5.设备名称6.编号7. 型号 8. 制造出厂 编号9.出厂日期10. 国别11.外形尺寸 L W Hm/m 12. 重量13.原值US$HK$RMB KG(万元)14.安装 地点15.进场 日期16.安装 日期17.开始使 用日期18. 电动机资料电机名称型 号功率KW电压V转速r/m电机尺寸制 造 厂19.

193、随机附件 主要技术规格及参数名称规格型号单位数量日期安装记录20.主要技术参数21.重大事故记录22. 保养维修记录日 期维修保养内容承修部门所用零件23. 封存情况表6-7单元设备档案卡房间号检查设备类型备注日期空调卫生具家具灯具音响冰箱电视机节能座窗帘锁填表人表6-86.6 新增、改装及报废设备管理制度凡各部门需新增设备，均应由各部门向工程部提出申请，经工程部按电力供应、建筑物承载允许值，安全及环保等要求核实后，报请总经理批准后方可进行。工程部应提供产品信息和核查新增设备的产品，与使用部门共同制定安装要求，并视工程大小，决定由工程部或委托专业施工单位施工。新增设备验收后，验收资料及技术文件

194、，由工程部存档，工具由使用部门保管。(1) 物业设备需改装、移装时，对一般容易改装、移装的设备，由使用班组提出申请，报请部门经理批准后，由工程部安排计划进行。当改装工程较大，技术复杂性和价格较高或需对原建筑结构做较大面积破损的，一定要由部门经理报请总经理批准，并由工程部提出方案后再进行施工。设备改装的资料及审批文件，应由工程部存档，隐蔽工程设施的改装、移装的资料除存档外，还应对相应竣工图纸作有关说明备案。凡任意改装、移装设备或拆除建筑物结构者，应追究责任。(2) 设备的更新和报废应同时办理。(3) 设备的报废原则为： 政府指定的淘汰产品 已超过使用期限，损坏严重；或是虽能运转，但是有严重隐患，

195、而修理成本昂贵的设备。 因为事故损坏，而修理费用接近或超过原价值的设备 无法修复的设备(4) 设备的报废，应由使用部门提出申请，由工程部进行技术鉴定后，方可办理报废手续。价值较大的设备，应经总经理批准。6.7零件、耗材采购、库存及领用管理其程序见图6-9：(1) 常用工具应由工程部仓库管理人员管理，根据物业的耗用规律和使用情况，在保证数量又不造成积压的原则下，制定最低备用量。对其他维修器材，由各班组根据需要填写“物资采购申请单”，报工程部审批采购。该表由工程部填写，原则上以一台设备一张，附属设备、备件费用应包括在预计费用中。(2) 设备采购程序见图6.10。(3) 采购员采购后，交仓库保管员验

196、收并输入库登记手续。设备入库验收单见表6.11。班组员工需领料时，应填写领用单，完成报修后，填写材料耗量单。班组长对领用量和耗用量进行核销，主管应加强检查。(4) 对进口备件及工具等高额的物品应采用以旧换新的制度。(5) 材料使用后要在工作单上填写清楚，并经主管确认。多余材料必须退回库房。班组领用填写领用单员工填写耗用量仓库提出常耗器材、工具采购主管检查验收入库登记采 购班组提出维修器材采购班组长核 销工程部主管经理审批物资采购申请单图 6-9 设备维修器材的采购、保管和领用制度移交、立帐、建档安装、调试、鉴定 验收、保管规划、造型、订购图6-10 工程部设备管理总运行程序 报废、更新改 造

197、计划、检修运 行 设备入库验收单工 程设 备型 号合 同编 号名 称规 格编 号国 别制造厂出厂编号包装形式装箱数验收日期包装外观技术资料说明书图纸资料缺件情况装箱单检验合格证设备外观附件及工具清单其他损坏情况随机附件工具备件备 注记录人：日期：审核人：日期：表6-116.8工具管理(1) 本部工具分为公用工具、各专业自用工具及个人工具三部分。工具保管人必须认真建立工具台帐，做到工具与台帐相符。(2) 公用工具归库管员负责保管及借出，各种电动工具原则上由工具仓库统一保管，凭工具借用牌借用。(3) 专业自用工具由系统工程师负责保管及使用，机房值班用工具，应放在固定的工具箱内并排列整齐，工具箱应作

198、为交接班内容之一。(4) 根据工种的不同，检修技工的常用工具，可由个人保管使用。电焊、气焊机等配套工具一般由电、气焊工保管。(5) 所有工具保管人必须认真负责并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必须定期检修并保养所属工具，每月一次，以保证各类机具的正常使用。(6) 公用工具的借用，必须执行公用工具的临时借用程序，借用人必须认真填写工具借用记录单，工具借用最长时间为三天，如因工作原因，需再继续使用时，必须重新办理借用手续，工具用完后立即主动归还，不得拖延。(7) 借用公用工具归还时，须由库管员和使用人共同进行检验，如有遗失或损坏，须由使用人负责照价赔偿，如借用工具时未按规定填写公用工具借用记录

199、单，或无法确定使用人时，造成公用工具的遗失或损坏，由库管员负责照价赔偿。(8) 专业自用工具必须由系统工程师进行每日清点，并保持完好，特别是常用小型工具，不得遗失或损坏，如有遗失或损坏，须由使用人照价赔偿，如未能确定使用人，则由系统工程师照价赔偿。(9) 全体员工必须爱护工具，必须正确使用工具，凡不正确使用工具、不爱护工具并因此造成工具损坏者，将按工具原价赔偿。凡属人为的工具损坏，均应酌情予以经济赔偿。(10) 所有工具一律不得外借，如因情况特殊，必须经工程师批准后方可借出，员工擅自外借、带出，经查实要严肃处理。不得用工具干私活。(11) 所有工具要爱惜使用。工具按规定的使用年限到期时，无论公

200、用工具还是个人领用工具，一律以旧换新。 6.9人员管理(1) 班组长工程部的最基层干部。班组长不仅要熟悉掌握所属工种的技能和熟悉该工种涉及的物业设施，而且应具有一定的责任心和组织能力，以带领本组员工开展日常工作。(2) 主管(值班）工程师有较高的专业技术知识，并能组织员工解决设备维修和运行问题。主管一般按强电、弱电、机械等专业分别设置。(3) 主管、班组长是工程部的技术核心，应该在物业基建过程中就着手培训，并参与设备的安装、调试过程。(4) 工程部的员工队伍应相对稳定。应关心员工的工作、学习、生活，使员工热爱本职的工作。(5) 要提供员工学习技术的机会，以提高他们的技术、技能和一专多能。应定期

201、进行技术考核、职称评定和采取与津贴挂钩的措施，不断激发员工的学习积极性和持久性。(6) 员工的年龄及技术等级应形成梯队，使员工队伍后继有人。6.10外包招标制度(1) 物业管理处工程招投标程序日常的保养/维修服务，可通过分包形式将该等工作分包与有关的承包商，以避免成立庞大的维修队伍，节省不必要的维修开支。管理处可通过招标程序选择最合适及最符合经济效益的承包商提供维修/保养服务。招 标 邀 请 书被邀请施工单位呈报：1企业资质复印件 2企业营业执照复印件 3企业已建和在建工程简介和施工照片、质量评定资料资 格 预 审通过施工单位领招标文件之投标须知察看施工现场投标交投标保证金。递交投标文件，包括

202、：1工程报价2施工组织措施 3优惠条件 4法人委托书评 标、定 标通知中标单位。中标单位交履约保证金。双方代表签署合同文件(2) 招标邀请书物业名称：_ 物业地址：_ 联络人仕：_电话号码：_ 公司负责人姓名：_ 本公司乃上述物业之经理人，诚意邀请贵公司对上述工程进行投标，必须根据以下指示完成及交回此份标书。工程内容： (3) 投标条款 投标商须把这份标书填妥后签署，加盖商号印章并加影印一份，然后密封，封面须注明工程标题。 连同有关此项工程之图纸及附件，一并于 年 月 日上午/下午 时前交回。请将标书交回置于物业管理处之标书回收处。如标书逾期交回或错投概不受理并作弃权论。 不得对此份标书进行任

203、何更改。 投标商如不预算投标，必须于发标日期之后三天内通知本公司并退回标书及 图纸。 报价表内价格及总金额均以人民币为计算单位，总金额应已包括各项应缴之税金与一切有关之手续费。 在送交投标书后，如本公司覆核标书内各项金额与总金额有计算错误时，本公司有权决定该标书之最后标价，而投标商不能提出任何修改要求。 投标商在送交标书后，其标书总金额将会在60天内维持不变，投标商不得以任何理由在该期间以书面通知增加其投标金额。 投标商必须自行检查投标文件之页数及图纸，如有错漏，请即通知本公司补回，否则后果本公司概不负责。 投标商有责任于投标前自行到施工现场进行探察，覆核图纸尺寸及工程数量，评估及预计一切材料

204、废物出入，运输问题及限制等，并将其计算在标价内，任何特殊的施工情况或限制，将被视作已被考虑及已包括在标书总价内。 如未有填报价钱之项目将被视作为已包括在总金额内。 投标商需自行斟酌其报价已盖括“合同条款”、“通用规则”及工料涨价所牵涉之价格调整。 投标者须于“工程内容及指定规格”及“标书表格”内填报所有单价和总数并须遵照“投标条款”、“合同条款”及“通用规则”内之有关条款，否则该份标书将不会被采纳。 投标商一般于截标日起计 天内，将会接到投标结果。 如果对上述标书有任何问题，请即致电 先生，电话号码_查询。 (4) 标书表格本人/本公司经检视上述工程之施工场地、有关图纸、合约条款及所述规格后，

205、现对以上工程报价人民币：_ 签名： 中文正楷：_ 公司职位： _ 公司名称：_ 公司名称及印章： _ 公司注册地址： _ 见证人签名： 中文正楷：_ 见证人地址：_营业登记证号码： 日期：_ 如投标商属合伙人性质或非注册公司之东主，所有公司合伙人之姓名及地址必须填报在以下部分内：合伙人姓名住宅地址12345(5) 通用规则 固定总额合约此份合约须遵守“工程内容及指定规格”、“合约条款”及“投标条款”内所订之内容以“总额计算”来完成各项工程。若由于物料涨价、工人转职、汇率变动及忽视施工场地环境因数等，而引致工程费用上升，本公司将不会再作任何改动或补偿，除非此份标书内另有订明，否则承包商一旦开工后

206、该份合约所订之一切将不会有任何宽限处理。 规格承包商于开工/订料前先提交物料样版/制配详图等以使本公司批准后方可进行。 保险承包商，其工人或代理人于进行此项合约上之工程时因疏忽遗漏或遗约事项而引致该物业之雇主/管理公司/业主等被要求作出赔偿，费用负担，修理毁坏，责任承担，补偿损失或法律诉讼等，一切皆由承包商负责。承包商必须在施工前购买有效之:1）其属下雇员之劳工保险;2）以单一意外事件计算并不受次数限制，最高赔偿额￥3,500,000元及垫底费不低于￥1,000,000元的第三者意外伤亡保险。直至工程完毕。 清洁/执补承包商必须每天清理及搬走施工现场垃圾杂物直至完工并得到业主/管理公司代表满意

207、接受为准，否则业主/管理公司有权另聘清洁公司执行，一切费用将在工程合约内扣除。承包商必须将受工程影响之场地及设施进行执补工作直至雇主满意。 安全措施承包商须在施工前准备一切预防措施以保障有关人身安全及物业不致被损坏。 与物业使用者之配合/噪音污染限制承包商若需进入室内进行工程时，事先必须与物业使用者联络及给予足够时间通告以便共同配合，并且采取一切措施以防止任何环境污染。 合同条款a） 承包商在签约后，必须根据合约文件之条文依照图纸去完成所做工程直至本公司负责人满意为止，否则本公司有权雇用其他商号去完成未完之工作，一切有关费用会由原来承包商所得之工程金额中扣除。b） 施工日期：开工日期 ，完工日

208、期 ；施工期大约_天。逾期每天罚款人民币 元。c） 所有材料及工艺措施亦须同时符合国家及本市所有有关法规及工程规范，及本投标书内容条款。d） 如果工程进行期间影响到物业内其他用户正常使用，包括施工时产生危险及因施工引起之噪音，尘埃及影响物业空调系统等等，则承包商须负责把该部份工序在适当时间内进行，并切实遵守管理处所订之装修守则及所作出之安排。当进行烧焊工序时，必须小心火患及放置手提减火器具。另须适当保护大厦玻璃幕墙，若有损坏承包商须负责有关赔偿。e） 若因工程需要及赶工，本公司有权要求承包商于施工期间内之任何时间施工（包括通宵进行），其一切所须之手续及费用已包括在本报表内。f） 各工作项目之单

209、价必须填报，以作为日后如有加减数量时计算依据。g） 注：所有加改工程进行前，必须征得本公司工程人员书面同意，方行作实。h） 工程完成后，承包商需自备各类仪器在本公司工程师/监察监督下，负责测试有关电气和机械装置，并填报测试纪录交本公司存案，如发现承包商有不符合本公司规格之各项电器和机械用料及施工，本公司有权要求承包商依照规格改妥，否则，承包商会被扣减不少于人民币_元。i） 承包商于完工日前，必须将所有本公司认为仍未完成的欠佳及损毁修补妥当，及后于发出“完工证明书”12个月内，承包商须负责全面性保养各项有关工程，若有任何装置因偷工或材料欠佳而损毁，均须由承判商负责免费修补妥当。j） 工程完成后1

210、4天内，承包商必须绘画一份详尽之竣工修正图包括天花灯位，插座位，管线和机械设备排列图交予本公司存档。k） 工程保险：总承包商须负责为工程施工期内，购买工程各项保险，其中包括全意外保险，劳工保险及第三者保险等。6.11 报告制度(1) 各系统操作运行人员在下列情况下须在运行记录或交接班记录中书面报告运行领班： 所辖设备非正常操作的开停及开停时间。 所辖设备除正常操作外的调整。 所辖设备发生故障或停台检修。 零部件更新、代换、或加工修理。 运行人员短时间离岗，须报告离岗时间及去向。 运行人员请假、换班、加班、倒休等。(2) 各系统维修人员在下列情况下须以书面形式报告维修领班： 执行维修保养计划时，

211、发现设备存在重大故障隐患。 重要零部件的更换、代替或加工修理。 系统巡检时发现的隐患或故障，必须在巡检记录之备注栏中加以说明。 维修人员请假、加班、倒休等。(3) 各系统领班在下列情况下必须书面报告本系统工程师： 重点设备除正常操作外的调整。 变更运行方式。 主要设备发生故障或停机检修。 系统故障或正常检修。 零部件更新、改造、或加工修理。 领用工具、备件、材料、文具及劳保用品。 加班、换班、倒休、病假、事假等。 须与外班组或外部门、外单位联系。(4) 工程师在下列情况下必须以书面形式报告工程部经理： 重点设备发生故障或停台检修。 因正常检修必须停止系统正常运行而影响客户使用。 应急抢修及正常

212、检修后的维修总结。 系统运行方式有较大改变。 影响本物业运行（如停电、停水、停空调、停电话等）之任何施工及检修。 重要设备主要零部件的更新、代换或加工维修。 系统及设备的技术改造、移位安装、增改工程及外部施工。 人员调度及班组重大组织结构调整。 所属人员请假、换班、倒休、加班等。 对外部门、外单位联系、协调。 领用工具、备件、材料、文具及劳保用品等。 维修保养计划及工作计划的变更或调整。 每周工作小结及月度工作报告。(5) 除以上各项外，所有有关工作事项必须口头汇报上级人员。遇有紧急事件发生或发现重大故障及隐患，可以越级汇报。7.设备运行管理7.1 工业安全(1) 安全运行管理制度 工程部全体

213、员工必须把安全防范意识放在重要位置，执行有关规定，协同保安部认真做好安全保卫工作。各班组均应有专人任安全员，负责监督检查安全操作施工情况。 各岗位值班人员，必须严守岗位职责，必须对本岗值班范围内进行安全检查，如发现有安全隐患，应随时消除不安全因素，并须立即上报领班、工程师或工程部经理。 应根据劳动局有关规定，组织对电工、电梯工、司炉工、电(气)焊工等特殊工种工作进行技术考核，持有操作证的才能上岗。 根据劳动安全规程，制定各工种维修操作规程和安全检查制度。 加强劳动安全教育，在进行高危险性的设备检修、工作时，主管(值班工程师)或经理应亲自到场指挥。 在进行有危险的设备检修、操作时应放置明显的警告

214、标志，防止无关人员误操作或误入正在维修的设备。如电梯检修时应在所有电梯出入口放置“请勿使用”标志等。 对变配电、锅炉、电梯及压力容器，必须进行年度检验。 对中央空调、变配电、锅炉的压力表、保险阀等，必须定期送有关单位进行校验。 易燃、易燃物品必须存放在危险品仓库，并应控制最大存放量。 水箱、蓄水池的入口处，机房、技术设施层、配电房等均应上锁，在无人时必须将门窗锁好，灯光调至合适程度，保持室内清洁。钥匙应由专人保管，无关人员不得借用。 各机房门、设备门（盖）、仓库门之钥匙的配制，必须向工程部经理提出书面申请，经批准后方可配制。 重要机房如变配电房、锅炉房、冷冻机房、电梯机房等应设警戒牌，严禁非工

215、作人员入内。所有设置于公共区域内之设备、设施等必须锁好，并应设置围栏及警示标志。 木工作业场地严禁吸烟，并要每天清除木屑。 避雷装置必须在雨季前进行测试检查，对锈蚀部分要敲铲上漆。 对各配备设施的接地设施，要定期检查保养；其接地电阻值应符合规范要求。 物业内进行电、气焊，必须取得动火证。 电梯维修保养时应遵守安全规定，若有人配合应注意联络。(2) 高空及外墙擦洗工作 从事高空作业的人，必须进行身体检查。凡患有高血压、心脏病、癫痫及其他不适宜高空作业的人，一律不允许从事高空作业。 遇有5级以上大风或打雷、下雨等可能发生危险的情况，应停止露天高空作业及清洗外墙。 对高空、外墙清洗的吊架、吊篮等要定

216、期或在作业前检查吊绳等安全装置，定期检查脚手架等设施的安全性能。 高空作业前，必须认真检查登高工具及安全用具，如安全帽、跳板等。工作人员必须配带安全带，不允许穿硬底鞋，并进行其他有效保护措施。 作业范围周边必须加设护网，设置明显标志划出危险禁区，严禁无关人员进入，以防止意外坠物伤及人员或设备设施。 作业人员应正确使用安全装置确保安全，一块跳板上只能站一人，且不要站在跳板两端。 尽量避免高空与地面互相抛掷物品或上下层同时工作，如无法避免则必须做好防护工作。 高空作业所用的工具材料要捆扎放置稳妥，避免坠落。废弃物要集中存放，禁止随手乱扔。 高空作业区的沿口、孔洞处，应设置护栏和标志，防止失足踏空。

217、 严禁在高空作业时嬉戏打闹，严禁在高空作业区睡觉。(3) 有毒物品的处理 对怀疑有毒、有害的物品应注意保管，与其他物品分开单独放置，并设置明显的危险品标志，并严防泄漏。 要积极联系有关部门确认该物品性质，掌握其特点及应急处理方法，以便于日后正确的保存及使用该种物品。 建立完善的保管领用制度，随时掌握库存量，防止有毒物品的散失。 使用剩余的危险品必须及时退回库房，所产生的废弃物严禁随意抛弃，须收集包装好交回库房统一处理，以保证环境的安全。(4) 密闭地方的工作 当欲进入密闭的场所进行工作时，严禁未经安全测试而直接进入该地方。 可采用火焰试验、活性生物试验或使用气体分析仪来检测该密闭场所是否含有有

218、害气体。但水井、沙井等可能含有可燃气体（如沼气）、可燃物（如煤矿矿井）的地方严禁采用火焰试验。 若检测发现该密闭地方含有有害气体或环境恶劣，则不能允许任何人员进入。应利用适当设备进行处理直至安全检测合格，如采用风机通风为热力管沟降温、清除有害气体。 工作过程中应随时注意环境的监测，一旦发现异常立即将撤离，确保人员安全。 工作照明应选用36V安全电压，工作进行中要注意用电安全，防止触电。(5) 发生意外时的处理 应对员工进行急救及消防知识的教育和考核。 对外单位施工人员，必须进行安全教育，并签订安全协议书。应在施工中进行检查监督，避免事故发生。 当发生事故时，要保持镇定，监护人员立即关闭相关机具

219、停止工作。应尽快将伤员撤离工作区放置在安全地带，采取适当的急救措施，同时请求其他员工的帮助。撤离过程中应注意搬运伤员的方法，防止不正确的搬运造成伤害的进一步扩大。 抢救人员应注意自身的安全，不要盲目冒进。 根据伤员的伤情决定是否送医院治疗，同时保护好现场以利于保险索赔。 出具事故报告，总结经验教训，处理事故有关责任人员，避免类似事故的再次发生。7.2 安全用电制度(1) 严禁各部门私接或移动电气设备和设施。确因生产或改善服务质量需要，应经所在部门经理批准，报请工程部核实，并由工程部登记注册；各部门需架设临时线，应由工程部派电工安装。客用区一般不准加临时线。使用结束后应立即通知工程部拆除。临时线

220、路应符合“低规”要求，时间一般不超过一星期。如使用后确需长期固定，在安全和不损害美观条件下，由工程部派电工正式安装，并登记备案。物业强电系统维修时，应该根据不同的危险程度，分为全部停电、部分停电和不停电工作三类。电气检修人员工作时，应遵循下列三项要求： 根据工作内容和需要，填写工作票。 除特殊情况外，原则上应有两人或两人以上在一起工作。 应有完成保证工作人员安全的组织措施和技术措施。(2) 安全技术措施在全部停电或部分停电的电气设备上工作时，必须完成下列保证安全的技术措施： 断开电源。在工作场所必须断开电源的设备，包括需检修设备的带电部分的电源、工作范围安全距离小于0.7m(10Kv)的带电部

221、分及工作人员后面或两侧无遮栏或其他可行安全措施的带电部分。在断开电源时，必须使检修设备至少有一个明显的断开点，高压柜的手动机均处于断开位置时，都应用锁锁住。 验电。检验电气设备上有无电压时，必须使用合格的验电器，验电应在电气设备的两侧的各相分别进行。 装设接地线。将检修设备的三相短路并接，可以放掉检修设备的剩余电荷，这也是防止突然来电，保护工作人员安全的唯一可行安全措施。装、拆接地线必须由两人进行，若仅有单人值班，则只允许用接地开关接地。 悬挂指示牌和装设遮栏。在工作点四周应安设标示牌和遮栏，有关的操作开关手柄上应悬挂“禁止合闸”标示牌。(3) 安全组织措施 工作票制度。在对物业各类电气设备进

222、行检修时，应根据工作需要，填写工作票。工作票的签发人应为电气主管工程师，且签发人应对工作票内容、工作必要性、工作执行者的业务程度进行全面的考虑。 工作许可制度。在高压电气设备上进行检修工作，须经过许可手续。许可人应对工作票上的有关内容及安全措施进行检查，并会同工作负责人到现场核对。 工作监护制度。完成工作许可手续后，工作负责人(监护人)应向工作者交待工作现场的情况和有关安全措施，并应始终在现场进行监护，及时纠正错误或违反安全的操作。监护人一般不得参加工作班工作(全部停电除外)。 工作间断、转移和终结制度。在电气设备检修工作间断或工作人员暂时撤离现场时，所有安全措施应保持不动，工作票仍由工作负责

223、人执存。间断后可继续工作，无需重新通过许可。 工作转移是指同一连接部分用同一工作票依次在几个地点工作，开工前的安全措施可一次做完，但工作负责人在转移工作地点时，应向工作人员交待新工作点的有关情况和注意事项。 在检修工作完成后，应清扫现场后撤离。由工作负责人会同运行值班人员共同检查，并交待检修项目、发现问题、检修结果和存在问题，然后在工作票上注明工作终结时间，双方签字后方可办理工作票终结手续。在此之前，任何人不得将检修设备送电运行(因检修工作需要试运行者除外)。7.3 防火制度(1) 在消防中央监控室，应具备以下资料及锁匙：一套完整准确地记录物业火灾预报系统及干湿灭火装置位置图及消防系统图，包括

224、烟感/温感探测器和主控屏位置，手提灭火器和灭火毯，消防栓箱配破玻璃按纽和警铃，消防栓系统连消防接合器、喷淋系统、消防泵等。 一套清楚及准确的建筑平面图，图内展示各防火卷闸、隔火墙、危险仓、防烟门、走火梯及太平门等。 一套各种消防设备之备件清单。 一套完整之排烟通风图。 煤气、石油气、燃油分布图及阀门开关位置图。 工程部必须保存出现紧急情况时联络人的电话、传呼机号码。(2) 在指定地点吸烟，烟灰、烟蒂要丢进烟缸。(3) 维修工作中需要使用易燃材料时，应特别小心。各班组不得存放易燃油料1公斤以上。(4) 不得随意挪动消防设施，发现消防设施损坏或泄露应及时报告。(5) 当发生火灾警报，各人员一定要认

225、真处理，直到确定火警熄灭或确认是误报为止。各员工遇事时请保持冷静，行动时不要太急躁。(6) 任何人士如发现火灾，应先用对讲机或电话报告发生火警的位置和他自己的动向。(7) 当有火灾警报时，以下的警铃应不断地响起： 首层 火灾的楼层 与发生火灾相邻的楼层(8) 如发生火灾，工程部的首要任务是保证消防水泵，正压风机，排烟风机正常运行，保证供水供电，并及时通知保安灭火。(9) 发生火灾时，工程部应做好以下工作： 派有经验的工程人员前往控制室协调救火工作。 尽可能从消防报警系统主屏找出火警的楼层和警报之种类。 通知工程师有关情况。 通知所有当值员工，尤其是身处地库及机房之员工。 当消防员到场，立刻配合

226、保安/管理员向他们报告所知情况。 其他当值工程人员留守岗位候命戒备。 工程师应做好： 立即通知大厦空调主机房发生火警警报。 与各部员工合作，确保各消防系统运作正常。 向消防指挥员提供技术意见。 根据情况改变以下设备的运行状态： 排烟系统 空调通风系统：在正常情况下，应将发生火灾那一层、上一层、上二层和下一层之空调和给风系统关掉，以防止浓烟蔓延。 升降机和扶手电梯。 干湿消防系统。 强电及后备发电/照明系统。 通知有关工程人员在工程部候命。 在空调主机房之员工应： 立刻察看全机房范围，确定警报是否源自主机房。 如火灾在机房内，不要冒险；在可能情况下，关掉冷冻主机， 用现有工具和灭火筒将火扑灭。如

227、不能把火扑灭，应立刻锁门离开现场。 当值工程人员应： 立刻上报不要独自冒险，如发觉火势蔓延，应尽快离开现场，在可能情况下，用手提灭火筒或消防栓尝试把火扑灭。 与工程部保持联络及依照上级之指示行动。当火被扑灭或确证是误报后： 将火灾警报系统及其它消喷系统重置还原，如有消防队长在场，须征得消防队长同意才可行动。 如喷淋系统正在洒水，应将分层阀关上，以便清理更换喷淋头及其它损毁的设备，使系统尽快恢复正常。 检查受影响的楼层，并拍照作好记录。 尽快写出报告连照片和出事原因呈交总经理。 各工程人员在巡查时，嗅到异味或怀疑煤气/石油气泄漏时，不得在现场使用对讲机、电话或开关等任何电器，避免发生爆炸。到达安

228、全地带后，立即向上级或消防控制中心汇报。 租户的二次装修应遵循装修施工安全管理制度。7.4 值班及交接班制度(1) 值班人员应按规定时间提前15分钟到达工作岗位，进行交接班前工作检查，如接班人未到，当班人员应坚守岗位。(2) 交班：第一交设备，即设备运行状况及发现的问题，并作清洁与保养；第二交使用工具；第三交场地，交班前需进行清洗工作：第四交值班记录本。(3) 接班：必须接交接班簿上的记录，查看当天公告牌是否有特别任务及安排，核对设备状况，必要时进行空车试运转。对由于不清楚，隐患未查出而造成事故，由接班人员负责；如发现交班者未按交班要求交班，接班者有权拒绝接班，并报告班组或部门领导处理。接班人

229、员接班时必须检查以下工作： 查看上一班运行记录是否真实可靠，听取上一班值班人员运行情况介绍，交接设备运行记录表。 查看上一班巡检记录表，听取上一班值班人员巡检情况介绍，交接系统设备巡检记录表。 检查所辖设备之运行情况是否良好，是否与运行记录、巡检记录相符，如有不符，应记入备注栏，并应要求上一班值班人员签字。 检查仪表及公用工具是否有缺、损，是否清洁，并按原位整齐摆放，如有问题应要求上一班值班人员进行整理，如有丢失，应记入交接班记录备注栏，并由上一班人员签字。 查看交接班记录中是否有上级领班及工程师发布之特别任务或安排，并在交接班记录上签字。 (4) 在下列情况时不得交班： 接班人员未到岗时，应

230、通知上级领班或工程师，须在上级安排之接班人员到岗后 方可进行交接班。 接班人员有醉酒现象或其他原因造成精神状态不良时，应通知上级领班或工程师，须在上级安排之接班人员到岗后方可进行交接班。 所辖设备有故障，影响系统正常运行时，交班人员须加班与接班人员共同排除故障后，方可进行交接班，此时，接班人员必须协助交班人员排除故障。 交接班人员对所辖值班范围之清洁卫生未做清理时，接班人员应要求交班人员做好清洁工作后，方可进行交接班。(5) 当发生事故正在处理时，禁止交接班，接班人员应配合当班人员工作，待事故处理完毕后方可进行交接班。(6) 必须认真填写交接班记录，双方认可后，共同在记录上签字。(7) 值班人

231、员必须有高度的责任心，须坚守岗位，不得擅自离岗、串岗。(8) 值班人员随时对设备、管线进行巡视检修，提高设备完好率。每班必须按规定时间及范围巡检所辖设备，做到腿勤、眼尖、耳灵、手快、脑活，及时发现并处理设备隐患。(9) 值班人员每天要认真填写值班记录、巡视检查表及相关表格。(10) 当工作需要离开岗位时，须向主管人员请示并告知去向，完毕后立即回到休息室，值班人员用餐时，必须轮换进行，在早、午、晚和夜餐时间所有运行机房应有人值班。(11) 值班电话为工作电话，不得长时间占用电话聊天，不得打私人电话。上班时间内不得喝酒、打牌、做与工作无关的一切活动。(12) 须按计划及工程师之安排做好设备日常保养

232、和维修。如有较大故障，值班人员无力处理时，应立即报告上级领班或工程师。(13) 当发生重大意外事故时（如火灾等），要冷静处理，即使向主管和保安部汇报。在保证人身安全的前提下，尽力控制事态发展，争取把事故消灭在萌芽状态。(14) 值班人员须做好本岗的环境卫生，清洁地面、窗台、门窗、设备表面等所有产生积尘之处，随时保持值班范围内之清洁卫生。(15) 值班室内严禁吸烟。 7.5 机房管理制度物业的锅炉房、空调冷冻机房、变配电所、水泵房等，是工程部重要设备场所，也是最容易出重大事故的地方。因此机房内的操作人员，必须持有劳动部门颁发的操作证。工程部应加强对各机房的管理，建立、健全严格的岗位责任制和设备操

233、作规程，并要求操作人员对设备运行情况进行详细记录和执行严格的交接班制度，以确保设备的安全和正常运行。各设备机房、中控室值班室必须注重内部的清洁工作，保持室内整齐，无卫生死角。所有规章制度、值班表、检修计划均应打印成表格，张贴于室内明显位置。(1) 安全防火管理规定： 认真执行国家消法规，严格遵守物业的消防制度。室内严禁吸烟，严禁动用明火，严禁闲杂人员入内或会客，室内要保持良好通风。 严格遵守操作规程，密切监视机器运转，定期检查维修机器设备。 配电室认真监护电压负荷的变化情况；定期清扫变压、开关柜、防止生污造成短路；坚持进行倒闸操作，必须一人操作一人监护；严禁约时送电、停电、严禁非电器人员下达停

234、送电指令，严禁违章维修电器设备；每年在雨季之前要对避雷器进行检查；逢重大节假日要全面检修线路和设备。 木工房内严禁拉设临时电源线；电机电闸等设备保持干燥、清洁、各种机器设备和电机附近不准堆放可燃易爆物；碎料、刨花、锯末等易燃物要随时清扫，禁止在室内堆放；不得过量存放木料、油漆、松香水等材料，不得存放其他易燃易爆物品。 各岗位要熟悉各种消防器材性能、使用方法及器材摆放位置，发现火情立即扑救，及时报有关领导及保安部，并保护好现场，协助查清起火原因。 爱护消防器材，保持灭火器清洁，禁止随意挪动、遮挡消防器材。 凡违反本规定者，按物业消防管理规章有关规定处理。(2) 水泵房管理制度水泵房是提供业主或使

235、用人生活用水、消防用水的关键部位。为管理好水泵房需制订管理规定。 水泵房及地下水池、消防系统的全部机电设备由机电人员负责监控、定期保养、维修、清洁，定时进行巡回检查，了解设备的运转情况，及时发现故障苗子和消防隐患并及时处理，认真做好记录， 解决不了的问题书面报告上级主管部门，争取早日解决。 水泵房内机电设备由机电人员负责，无关人员不得进入水泵房。 消防泵、生活泵、恒压泵、污水泵的选择开头位置与自动位置，操作标志都应简单明确。 保证生活供水泵的正常运转，定期检查泵的运转情况，主接处定期检查擦洗。 消防泵每月运转一次（10分钟），以保持正常运转，每半年进行一次“自动、手动”操作检查，每年进行一次全

236、面检查。 水泵房卫生每周打扫一次，及管道每半月清洁一次。 操作人员在2米以上检修设备（包括开关、阀门等），必须带好安全帽，扶梯要有防滑措施，要有人扶挡。 机房内应遵守安全防火制度，注意消防安全。(3) 配电房管理规定 配电房全部机电设备，由机电技术人员负责管理和值班。送、停电由值班人员负责完成，无关人员严禁入内。 建立运行记录，每班巡查一次，每月细查一次，半年大检修一次。查出问题及时处理，并做好记录。不能解决的问题及时上报主管部门。每班巡视内容：记录电压、电流、温度、电表数；检查屏上指示灯、电器运行声音是否正常；房内有否异味。 室内照明、通风良好，室内温控在40度以下。 供电回路操作开关的标志

237、要显著，停电拉闸、检修停电要挂标志牌，非有关人员决不能动。 应严格保持各开关状态与模拟盘相一致，不能随意更改设备和结线的运行方式及各种开关的整定值。 严格遵守交接班制度和安全、防火、清洁卫生制度。 严格执行岗位责任制，遵守电业系统有关变配电的各项规程。 严格执行各种设备的安全操作规程。 在恶劣的气候环境下，要加强对设备的特巡，当发生事故时应保持冷静，按操作规程及时排除故障，并按时作好记录。 操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。(4) 空调机房管理规定 机房属于大厦内重要部位，无人值守机房必须上锁。 非本专业人员不得进入机房，因工作需要确需进入的必须取得本专业工程师或工程

238、部经理的书面认可，并须在来访记录上登记签字。 本专业人员不得私自允许他人入内，不得在值班室内会客，对强行入内者有权制止。 不得将食品及非工作物品带入机房。 要定期打扫机房内的卫生，随时清理检修后的杂物，保持机房内良好的环境。 机房内机器设备由运行工负责操作，其他人不得擅自操作，除须检查或意外紧急事故，未经专业工程师同意，不得随意打开或关闭系统中所有的电气开关及阀门，不得随意拆卸任何设备零件。 不得擅自改动机房线路、器材。若需改动或临时接线，要经过专业工程师批准，再由专业电工接线，严禁非电工操作。临时线路要有可靠的安全措施，进入水池内操作时必须采用符合规定的低压安全照明。(5) 机房钥匙管理制度

239、 凡24小时值班机房，除值班人员掌握一套外，其余钥匙交工程部统一保管。 任何人不得私自配钥匙。 凡非24小时值班机房，值班完成后将钥匙交24小时值班机房保管，以备发生紧急情况后，能打开机房门。 无关人员不得借用机房钥匙。 遗失钥匙须立即报告。 无人值班机房借用钥匙需登记。(6) 机电设备房出入管理制度 工程部机电设备房包括范围：高压配电室 低压配电室 变压器室 楼层电气配线竖井房各楼层空调机房 空调、水泵房 电话总机房 楼宇自控机房监控机房 各电梯机房 以上机房均为工程部的机电设备运行用房，为了确保本大楼内各机电系统正常运行，非工程部工作人员，未经许可不得进入以上机电设备房。 本公司内有关上级

240、部门因检查工作，必须要进入这些场所时，应由部门经理或其指定人员陪同，并通知当值领班开门后进入，同时在设备房出入登记簿上做好记录。 凡外单位人员前来参观或有关上级业务部门前来检查工作，必须要进入这些场所时，应由部门经理或主管工程师陪同，通知当值领班开门进入，同时在设备房出入登记簿上认真做好记录。 本部门工作人员需要进入以上地点进行工作时，必须根据工作项目所规定的地点，到当值领班处办理完登记手续后，在当值人员带领下进入以上场所。工作结束后，应及时通知当值人员办理验收离场手续。 凡外单位施工和检修人员因工作需要进入这些工作场所时，必须凭事先办理好的有关施工许可证、工作票和有效的临时工作证件，到当值领

241、班处办理许可和登记手续后进入现场，在工作中不得随意操作和触动与自己工作无关的设备。工作结束后，及时通知当值人员办理验收离场手续。 所有人员进入这些场所后，都应随手关门，并不得随意操作和触动与自己工作无关的设备。 所有施工和检修人员进入现场后，不得进行与自己工作无关的活动。必须在工作中做到文明施工，并认真做到工完、料尽、场地清。 所有人员均不得将任何无关杂物带入或贮放于这些机电设备房。7.6 设备故障处理(1) 物业如发生重大设备事故，现场人员立即切断电、煤气等危险源，保护事故现场，工程部人员或使用部门应立即通知工程部、物业部及总经理。工程部主要负责人和相关人员必须迅速赶赴现场，分析检查故障的原

242、因，采取果断应急措施。(2) 总经理、总工程师、保安部经理查看后，根据现场情况决定立刻修复或关闭有关设备进行抢修。(3) 找出原因后，总工程师和主管工程师须立即组织工程部人员进行抢修、排除故障、恢复正常运行，汇报总经理。(4) 主管工程师写出一份书面报告，说明发生故障的原因，提出预防措施和再次发生故障的处理预案，报总工程师，抄报总经理。(5) 如果故障是由于操作人员违反规程造成的责任事故，由主管工程师根据情况对责任者提出处理意见，报总监审批后给予处罚，并通知人事部备案；如果情况较严重，需要免除责任者，需报人事部和总经理批准。7.7 运行事故分析(1) 不需要停止运行进行修理的事故，称一般事故，

243、由工程师调查与分析原因，提出修理意见和责任事故原因，吸取教训，记录在案，并汇报总工程师。(2) 设备因非正常原因，造成物业停电、停汽、停水、停冷、停暖、停煤气、停梯及消防系统等设备故障等影响物业正常营业，造成恶劣影响的均属重大事故，应立即上报工程部和保安部(影响治安时)。应由工程部组织人员紧急抢修和配合有关主管部门进行事故调查。对重大事故应在没有查清楚，肇事者和员工没有受到教育和没有采取有效防范措施以前，决不放过。事故处理结果应上报总经理批示。对事故隐瞒不报或拖延上报的部门与个人，应追究行政和经济、直至刑事责任。8.0设备维修管理8.1 设备的维修管理(1) 设备维修的定义设备维修是设备技术状

244、态劣化到某一临界状态时或发生故障时，为恢复其功能而进行的技术活动，包括各类计划修理，计划外的故障修理和事故修理。(2) 设备维修的必要性设备在使用过程中，其零部件会逐渐产生磨损、变形、蚀损甚至断裂，导致设备的精度、性能和生产率下降，使设备发生故障、事故乃至报废。但是，由于零部件的材质、使用条件等不同，其失效程度也不相同。一些零部件因各种原因而失去原有的功能，需要修复或更换，一些零部件却能完好无损地正常工作。这就构成了设备维修的必要性。(3) 设备维修的经济效益设备维修是为了保持或恢复设备完成规定功能的能力而采取的技术活动，这一活动包括维护和修理。设备维修经济效益的高低，取决于设备维修性设计的优

245、劣、维修人员技术水平的高低和维修组织管理及装备设施的完善程度三个方面。设备修理可充分利用可正常工作的零部件，延长设备的使用寿命；与更新设备相比，可节省、节约能源和资源，是维持再生产的必要手段之一。(4) 设备维修的基本原则在组织设备修理工作中，一定要贯彻设备管理条例中规定的“依靠技术进步，促进生产发展和预防为主”的方针。有计划地对设备进行预防检修，是设备维修的根本制度。在编制和执行修理计划时要与生产紧密结合，计划检修与维护相结合，修理还要与更新相结合。为不断提高设备修理的效益，还要加强对新技术、新工艺、新材料和现代科学管理方法的运用，针对设备特点和在生产中的地位，采用不同的维修方式；逐步采用现

246、代故障诊断和状态监测技术，发展以状态监测为基础的预防维修制；推广改善性修理，结合大修进行技术改造，并切实抓好设备维修的质量管理。8.2维修方式与RCM从不同的角度出发，维修可有不同的分类方法，最常用的是按照维修的目的与时机，分为预防性维修、修复性维修和改进性维修三种基本类型。(1) 预防性维修（PM, Preventive Maintenance) 是指通过对设备的检查、检测，发现故障征兆，为防止故障发生，使其保持在规定状态所进行的各种维修活动。预防性维修包括擦拭、润滑、调整、检查、更换和定时拆修（即定时翻修）等。这些活动是在故障发生前预先对设备（或其机件）进行的，目的是为消除故障隐患，防患于

247、未然。这种维修主要用于故障后果会危及安全和影响任务完成，或导致较大经济损失的情况。预防性维修可分为定时拆修、定时报废、预知维修和隐患检测四种维修类型。(2) 定时拆修（RW, Rework at Fixed Interval）是指设备使用到规定的时间予以拆修，使其恢复到规定的状态。此处的“规定的时间”可以是规定的间隔期、累计工作时间、日历时间、里程和次数等。拆修的工作范围可以从将设备分解后清洗直到设备全面翻修，对于不同的设备，拆修的技术难度、资源要求和工作量的差别都较大。拆修的好处是可以预防那些不拆开就难以发现和预防的故障所造成的故障后果。工作的结果可以是设备的继续使用，或者是设备的部分零件需

248、要重新加工后才能使用。例：水泵定期拆修，接触器拆修等。(3) 定时报废（DS, Discard at Some Interval）是指设备使用到规定的时间予以废弃。定时报废较之定时拆修是一种资源消耗更大的预防性维修工作。工作的结果或者是设备更换零部件，或者是报废。例：空气开关，继电器等。有时把定时拆修和定时报废这两种预防性维修类型统称为定时维修（HT, Hard Time Maintenance）。定时维修适用于已知寿命分布规律的而且有耗损期的设备。这种设备故障的发生、发展同使用时间有明确的关系，设备的大部分能工作到预期的时间以 保证定时维修的有效性。(4) 预知维修(Predictive m

249、aintenance)是指经过一定的时间间隔后，将观察到的设备状态与适用的允许标准进行比较的工作。工作的结果可以是设备能继续使用到下一个检查期或重新加工后使用，也可以是设备零部件的更换或者报废。所以能进行预知维修是因为大多数故障不是瞬时发生的，故障从开始发生到发展成为最后的故障状态，总有一段出现异常现象的时间，而且有征兆可查寻。因此，如果找到跟踪故障迹象过程的办法，则就可能采取措施预防故障发生或避免故障后果。例：运行记录，巡检工作及记录的重要性，水泵运行检查，听噪音、摸温度。(5) 隐患检测（IHF, Inspection for Hidden Failure )是指在某一具体的时间间隔内，为

250、发现设备已存在的但对操作人员来说尚不明显的功能故障（称之为隐蔽功能故障）所进行的检测工作，也称之为隐蔽功能检测或使用检查。严格地讲，隐患检测不是预防性工作，这是因为在故障发生之后才寻找故障的。之所以认为是预防性的，是因为其目的在于预防，如果隐蔽功能故障没有被发现，就可能引起连锁性的第二次，甚至多次故障（多重故障）的发生。例：跳闸之后的检查、测试、满载、三相不均衡等。(6) 修复性维修（CM, Corrective Maintenance）是指设备（或其机件）发生故障后，使其恢复到规定状态所进行的维修活动，也称排除故障维修或修理。修复性维修包括：故障定位、故障隔离，分解、更换、再装、调校、检验，

251、以及修复损坏件等。对那些不会影响设备的安全和生产任务的早期故障、偶然故障和耗损故障，如果采用定时维修、预知维修等预防性维修则效果不佳，但是也不能放任不管，仍需要在故障发生之后，通过所积累的故障发生的信息，进行故障原因和故障趋势分析，从总体上对设备的可靠性水平进行连续监控。这种不危及安全和任务的故障，在它发生之后，从总体上对设备的可靠性水平进行连续监控的工作，称为状态监控维修(CMM, Condition Monitoring Maintenance）。状态监控维修的结果除更换零部件或重新修复设备外，还可采用转换维修类型和更改设计的决策。即可进行技术改造，使此类故障不再发生。状态监控维修不规定设

252、备的使用时间，因此能最充分地利用设备寿命，使维修工作量达到最低，是一种最经济的维修工作，目前应用较为广泛。但必须做好状态监控工作，及运行记录、巡检记录，要求员工认真检查、主管认真核对。预防性维修的内容和时机是事先加以规定并按照预定的计划进行的，因而也可称之为计划维修（scheduled maintenance)。 修复性维修因其内容和时机带有随机性，不能在事前做出确切安排，因而也可叫做非计划维修（unscheduled maintenance）。(7) 改进性维修（IM, Improvement Maintenance）是利用在完成设备维修任务的同时，对设备进行改进或改装，以提高设备的固有可靠

253、性、维修性和安全性水平的维修。这种结合维修工作进行的改进和改装，是维修工作的扩展，实质上是修改设备的设计，应属于设计、制造的范畴。但由于维修部门职责是保持、恢复设备的良好状态，也最了解设备使用维修中的毛病在哪里，因此在设备固有可靠性、维修性和安全性水平不足时，提出改进性维修是进行有效预防性维修和修复性维修工作而采取的一种补充手段，也是设备改进循环中的一个必要环节。例：阀门安装位置不好，换阀时改变安装位置，使其便于操作、维修。(8) 新的维修理论 - 以可靠性为中心的维修理论 (RCM, Reliability Centered Maintenance)自从60年代美国民航界首先创立以可靠性为中

254、心的维修理论以来，经历了怀疑、试验、肯定、推广和制订标准的过程，近40年来在指导维修实践的过程中，该理论不断得到发展和完善，目前，RCM的国际标准正在拟制之中。今天，这一理论已成为指导机械、机电、电器和电子等各类设备维修的共性基础理论。 可用性及其影响因素设备或产品在使用过程中，不是处于能工作状态，就是处于不能工作的维修状态。人们期望能工作的时间长，不能工作的时间短，这样，设备的利用率高，或其可用性好。设备的可靠性、维修性、保障性和所有关系到设备是否经久耐用的问题，可以延长能工作时间；维修性、保障性关系到设备是否维修保证方便的问题，可以缩短不能工作时间；而维修工作本身又将从多方面影响设备的能工

255、作时间和不能工作时间的长短。 以可靠性为中心的维修理论以可靠性为中心的维修理论认为：一切维修活动，归根到底是为了保持和恢复设备的固有可靠性。也就是根据设备及其机件的可靠性状况，以最少的维修资源消耗，运用逻辑决断分析法来确定所需的维修内容、维修类型、维修间隔期和维修级别，制订出预防性维修大纲，从而到达优化维修的目的。例：空调离心主机，进出口温度探头校验、润滑油、电气检查、管路清理、报警系统测试、自控系统测试等等。 RCM的原理传统维修观念认为，设备老，则故障多。坚信故障的发生、发展都与使用时间有直接的关系。每一个设备都有一个使用寿命的问题，超过这个寿命以后，设备便进入耗损故障期，故障就会增多，即认为每个设备在使用中都有一个可以找到的但不可超过的“正确”拆修寿命，到达这个寿命就必须停止使用，进行定时拆修，以便减少故障，保证使用的安全性，而且还认为，拆修间隔期的长短是控制故障的重要因素，拆修得越频繁、越彻底，故障发生的可能性就越小。错误地认为这是对付故障普遍适用的有力武器RCM原理则认为，设备老，故障不见得就多；设备新，故障不见得就少。认为故障