上海悦达889广场城市综合体调查研究（35页）.ppt

1、普陀区悦达889明发上海招商调研报告明发上海公司运营部明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-697729992PART-01/03案例概况基本信息项目体量区位交通明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-6977299931 1、项目简介、项目简介悦达889广场位于上海市曹家渡地区，是一个时尚购物广场，它具有创意购物环境，亚洲首创的“幻影云顶”；拥有绿色环保空间，陈列架及墙面装饰采用旧船板、椰子壳、回收砖、旧木板等材料制成；还具备夺人眼球的

2、科技噱头。由悦达地产开发，已于2009年9月建成开业。悦达889广场的总建筑面积约10万余平方米，商业面积达4万多平方米，开放式广场达1.6万平方米左右，内部设计由2008年获得英女王颁发的企业大奖的英国著名设计公司BENOY量身打造。由于系同一家地产公司经营，因此，悦达889广场开业后将与芳汇广场既相互呼应，又相互错位。2 2、区位图、区位图01 悦达889概述基本信息长寿路万航渡路明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-69772999401 悦达889体量结构基本信息3 3、体量结构表、体量结构表城区静安地址静

3、安区万航渡路889号售楼地址万航渡路889号开发商悦达地产建筑类型板塔结合物业类别商铺建筑面积102475平方米占地面积13686平方米开盘时间2009年09月方位西 内环内装修全装修产权年限40年容积率4.80绿化率20%物业公司高力国际物业费25.00元/月/平方米明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-6977299954 4、周边交通、周边交通地铁：地铁11号线、地铁11号线支线、地铁2号线、地铁4号线 公交：319、838、951、321、765、54、316、136、922、941 5 5、周边其他商业情

4、况、周边其他商业情况曹家渡商圈是上海比较成熟的社区型老商圈，其曹家渡花鸟市场、芳汇广场、友谊商城等在上海都是比较出名，周边社区、商务都很成熟，紧邻周边几大知名大型商业中心：1、南向紧邻新兴宏基休闲广场（江苏路）2、西南方紧邻中山公园商圈：龙之梦、多媒体广场、玫瑰坊3、北方长寿路商圈调频壹（新兴中高档社区商业）、亚新广场（中档社区）4、东南方向紧邻静安寺商圈：久光、会德丰广场、越洋广场等（市级主商圈、高中低档、全方位）01 悦达889区位和交通基本信息悦达8893 34 41 12 2明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：0

5、21-697729996PART-02/03案例商业分析业态品牌动线规划明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-6977299971 1、各楼层定位图（总）、各楼层定位图（总）02 悦达889楼层总图品牌落位及平面图明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-6977299981 1、特力屋、特力屋02 悦达889部分主力店2 2、novonovo3 3、华润万家、华润万家bltblt4 4、其他：、其他：万宁、next、无印良品、汤姆熊、诚美

6、媛等明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-6977299992.12.1、B1B1楼平面图楼平面图02 悦达889品牌落位平面图品牌落位及平面图明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-697729991002 悦达889品牌布局和动线分析品牌落位及平面图2.22.2、布局描述、布局描述B1F有22个商户，主要有生活配套和美食广场两个部分。其中，特力屋在北端，BIT精品超市在南端，构成了B1F的两个中心，美食店与其它店铺分布在两者之间。2.

7、32.3、动线分析、动线分析B1F的人流主要通过开放式广场的自动扶梯与直达电梯引入，人群到达B1F后，先在中央部分（散铺区域）聚集，然后分流到南北两端的次主力店，最后再次汇集到B1F中央，通过电梯到达其它楼层。明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-69772999112.42.4、B1B1楼层品牌分析楼层品牌分析 悦达889业态布局和品牌结构分析品牌落位及平面图业态业态品牌品牌档次档次客群客群综合餐饮麦当劳中档年轻人群快乐柠檬中档年轻时尚面包新语中档全客群敦煌小亭中档全客群综合购物万宁中档年轻、中年特力屋中档居家人

8、群BLT超市高档家庭艾璞美发中档时尚人群EBT数码中档年轻时尚全棉时代中档居家人群2.52.5、品牌占比分析、品牌占比分析02明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-69772999123.13.1、一楼平面图、一楼平面图02 悦达889品牌落位平面图品牌落位及平面图明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-69772999133.23.2、布局描述、布局描述悦达889广场是南北走向，商业主界面在万航渡路、长宁路上，整体呈不规则条状，其中北端

9、占地面积较大；亚洲首创的“幻影云顶”、广场的全玻璃顶棚，非常吸引人的眼球。1F作为沿街铺面，展示效果非常好，同B1F布局一致，南北两端放置的都是主力店（北端是精品百货NOVO，南端是家居生活MUJL，1-2F），充分利用广场的形态，在两者之间放置的都是时尚品牌商业。3.33.3、动线分析、动线分析1F是临街楼层，虽有对外门店，但其主要入口有两个：长宁路入口、万航渡路广场主入口，人流通过这两个入口进入广场内部，在通过内部电梯分流到其它楼层。02 悦达889品牌布局和动线分析品牌落位及平面图明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX

10、：021-69772999143.43.4、一楼层品牌分析、一楼层品牌分析业态业态品牌品牌档次档次客群客群综合购物NOVO中高档年轻时尚无印良品中档年轻、中年C&K中档年轻时尚CK under中档年轻时尚I.DO高档年轻、中年天梭中档年轻、中年丝芙兰中档年轻 中年佰草集中档年轻、中年综合餐饮wagas中档休闲COSTA中档商务休闲哈根达斯中档年轻时尚3.53.5、品牌占比分析、品牌占比分析 悦达889业态布局和品牌结构分析品牌落位及平面图02明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-69772999154.14.1、二

11、楼平面图、二楼平面图02 悦达889品牌落位平面图品牌落位及平面图明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-697729991602 悦达889品牌落位及平面图4.24.2、布局描述、布局描述因为1F两家次主力店店面延伸至二楼的影响，2F只放了6家品牌店，店面布置基本上是1F布局的延伸，品牌主要放在中间位置4.34.3、动线分析、动线分析受1F次主力店的影响，2F除了广场主入口的人流，两家次主力店自身的内部通道也会导入大量客流，并最终可以汇集到2F楼层中心。此外，广场入口处一组直达2F的电梯可直接输送人流至2F。明发集

12、团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-69772999174.44.4、二楼层品牌分析、二楼层品牌分析业态业态品牌品牌档次档次客群客群综合购物NOVO中高档年轻时尚希思黎中高档年轻时尚Lily中高档年轻时尚圣迪奥中高档年轻时尚Seven days中高档年轻时尚迪亚达尼中高档年轻时尚老马铺子中高档年轻时尚4.54.5、品牌占比分析、品牌占比分析 悦达889业态布局和品牌结构分析品牌落位及平面图02明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-69772

13、999185.15.1、三楼平面图、三楼平面图02 悦达889品牌落位平面图品牌落位及平面图明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-69772999195.25.2、布局描述、布局描述3F放置了13家商户，主要是两个主题：服饰与餐饮。其中服饰集中在南端，餐饮在北端。作为业态丰富的补充，在这一层放置了一家美容SPA。5.35.3、动线分析、动线分析3F的人流主要通过广场主入口的直达电梯及广场北端的自动扶梯导入。南端的自动扶梯受到广场结构、楼下商铺布置的影响，基本没有人流。02 悦达889品牌布局和动线分析品牌落位及平面

14、图明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-69772999205.45.4、三楼层品牌分析、三楼层品牌分析业态业态品牌品牌档次档次客群客群综合购物next中高档年轻时尚曼谷银中档年轻时尚墨达人中高档年轻时尚芬迪诗中高档年轻时尚亦谷中高档年轻时尚卡骆驰中高档年轻时尚综合餐饮松临日本料理中档全客层釜山料理中档全客层汉舍中档全客层娱乐休闲诚美媛中档女士人群5.55.5、品牌占比分析、品牌占比分析 悦达889业态布局和品牌结构分析品牌落位及平面图02明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：

15、021-69772888 FAX：021-69772999216.16.1、四楼平面图、四楼平面图02 悦达889品牌落位平面图品牌落位及平面图明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-69772999226.26.2、布局描述、布局描述4F放置了11家商户，分为餐饮与儿童两大主题。从平面图上可以看出，餐饮占据大部分面积，儿童只是一些配套。作为广场穹顶的楼层（5、6F只是部分），采光效果、中庭景观非常好。在这一楼层，开发商还布置了一露天花园，有利于客流导入。6.36.3、动线分析、动线分析4F的人流主要通过广场主入口的

16、直达电梯及广场北端的自动扶梯导入。南端的自动扶梯受到广场结构、楼下商铺布置的影响，人流较小。02 悦达889品牌布局和动线分析品牌落位及平面图明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-69772999236.46.4、四楼层品牌分析、四楼层品牌分析02 悦达889品牌落位及平面图业态业态品牌品牌档次档次客群客群综合餐饮蝶翠轩中高档全客层禾绿寿司中档年轻时尚味千拉面中档全客层荷风轩中档全客层九龙冰室中档年轻时尚休闲娱乐汤姆熊中档家庭综合购物福宝宝儿童摄影中档儿童康贝中档儿童6.56.5、品牌占比分析、品牌占比分析明发集团

17、上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-69772999247.17.1、五楼平面图、五楼平面图02 悦达889品牌落位及平面图7.27.2、布局描述、布局描述5楼放置的是大型餐饮-蝶翠轩，是蝶翠轩4F的延伸部分，客流从4F导入。明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-69772999258.18.1、六楼平面图、六楼平面图02 悦达889品牌落位及平面图8.28.2、布局描述、布局描述作为一个独立的健身会所，基本与广场是分离的，有自己的人员进入通

18、道。明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-69772999261 1、玻璃穹顶、玻璃穹顶04 悦达889规划特色分析2 2、屋顶花园、屋顶花园明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-69772999273 3、电梯入户、电梯入户，空间利用，空间利用（左图）（左图）04 悦达889规划特色分析4 4、走道入户、走道入户，增加体验，增加体验（右图）（右图）明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69

19、772888 FAX：021-69772999285 5、星光大道、星光大道04 悦达889规划特色分析6 6、时空电梯、时空电梯明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-69772999297 7、设计风格、设计风格04 悦达889规划特色分析8 8、其它细节、其它细节明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-6977299930PART-03/03案例调研总结品牌一览/品牌定位/品牌密度总体/楼层业态配比/主力店密度亮点/不足总结明发集团上

20、海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-69772999311 1、商家品牌汇总表、商家品牌汇总表05悦达889商家品牌汇总分析楼层楼层商家品牌汇总（红色为主力店、次主力店）商家品牌汇总（红色为主力店、次主力店）B1特力屋、华润BLT超市、麦当劳、宝多来宠物店、恐龙家纺、敦煌小亭、面包新语、万宁、法拉定利意式餐厅、Vividelo、丰麟参行、可立特家居生活、全面时代、EBT、玫瑰人生、Prince Young Sallon、一针一线、台湾冻顶乌龙、艾璞、moma-Q、阿明食品、快乐柠檬1FNOVO、无印良品、丝芙兰、Wagas

21、、charice&Keith、CKunderwear、I.DO、MANUSAKA、法拉定利意式餐厅、天梭、D.Diiamond、Byford、哈根达斯、costa咖啡、STELLA LUNA 2FNOVO、lily、老马铺氏、圣迪奥、Seven days、迪亚达尼、Sisley3F松林日本料理、NEXT、曼谷银、墨达人、芬狄诗、E-BRA、诚美媛、釜山料理、CROCS、夏寇儿、亦谷、汉舎4F蝶翠轩、汤姆熊、和绿寿司、大和生煎、味千拉面、九龙制造、荷风轩、福宝宝摄影、莱盛童话、康贝、伊佳林5F蝶翠轩6F欧洛健身会所明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021

22、-69772888 FAX：021-6977299932总商家数总商家数6868综合购物48综合餐饮17娱乐休闲305悦达889业态品牌结构分析4 4、品牌档次占比图、品牌档次占比图从图表上可以看出，悦达889广场定位为中高档购物中心，引入的品牌主要是中高档品牌商家。广场内入住的NOVO、华润BLT、NEXT、特力屋等品牌商家，有效的提升了悦达889广场的整体形象和购物档次，与曹家渡商圈现有购物中心形成了差异化经营。2 2、业态配比图、业态配比图从业态配比上看，悦达889广场主要由服饰、餐饮、生活配套三部分组成，休闲娱乐配套较少，只有一家亲子电玩、一家美容SPA、一家健身中心。从商家构成上看，

23、悦达889放弃了主力商家而大力引入时尚品牌商家，整个广场由部分次主力店和大量时尚品牌店，配合少量个性生活店面组成。由此可见，悦达889定位在潮流时尚客群。3 3、品牌密度表、品牌密度表左图显示：悦达889广场的品牌主要集中在B1F、1F、3F充分利用了地下一层和1F，并有效的提升了3F的商业价值，引导顾客向高楼层流动。明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-69772999335 5、各楼层业态面积汇总表、各楼层业态面积汇总表05悦达889业态面积配比分析从右上图可以看出，悦达889广场在业态面积配比上，侧重于购物和

24、餐饮，二者加起来达到总面积的90%，而休闲娱乐面积占比非常小，业态配置不充分；从右图可以看出，其主力店、次主力店占总面积的近一半。作为小体量购物广场，在业态安排上肯定有不充分的地方，要放弃某方面的业态；作为成熟社区商圈的的购物广场，周边已有成熟的配套业态，为了错位竞争，业态定位也会走差异化路线。综合购物综合购物综合餐饮综合餐饮娱乐休闲娱乐休闲小计小计B1B1面积面积6400640016001600*80008000占比占比80%80%20%20%1F1F面积面积72007200800800*80008000占比占比90%90%10%10%2F2F面积面积80008000*80008000占比占

25、比100%100%3F3F面积面积456045602800280064064080008000占比占比57%57%35%35%8%8%4F4F面积面积800800560056001600160080008000占比占比10%10%70%70%20%20%5F5F面积面积*30003000*30003000占比占比100%100%6F6F面积面积*3000300030003000占比占比100%100%总计总计面积面积26960269601380013800524052404600046000占比占比58.6%58.6%30%30%11.4%11.4%100%100%明发集团上海实业有限公司运营

26、部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-69772999348 8、悦达、悦达889889项目优劣势分析项目优劣势分析05悦达889亮点和不足类别类别亮点亮点不足不足业态布局1.定位比较明确：高品质家庭的休闲首选，时尚与品位兼具，品牌引入与定位相符；2.放置多家次主力店，充分利用了现有的物业结构，有效引导人流向高层流动；3.品牌导入比较成功，引入多家知名次主力店、品牌店，有效提升了广场形象；1.体量较小，放置业态较多，导致部分业态的品牌引入不够丰满（如休闲娱乐）；2.部分业态品牌的放置不够合理，品牌之间的搭配衔接需要改进；动线组织1.广场共放置

27、了4部垂直电梯、18部自动扶梯，初步估算自动扶梯密度指标为2500平米/部左右；2.部分自动扶梯、通道入商户，有效带动人流；3.在主要商业界面放置2个主要入口，有效导入人流；4.车位放置在地下，通过长寿路上的入口进入，卸货区放置在地下；1.广场办公部分的入口设置不合理，影响1F形象及广场的人流导入、高楼层的面积利用及商铺分割；2.主入口放置位置稍微有些差，视觉效果受到一些影响；3.部分自动扶梯的设置不合理，利用效率低下；规划特色1.商场设计亮点较多，注意细节，风格统一；2.玻璃外墙、开放式主入口、高层露天花园1.部分商铺的店面分割、放置不合理，不能充分利用空间及展示位，影响客流进入店面；2.未

28、设置外部（立面）广告位；其他1.位于市中心成熟商圈，周边有成熟社区与办公区域；2.开放式的小广场经常举行各种活动，有利于聚集人气；3.位于三大商圈之间：龙之梦、长寿路、静安寺；1.位于三大商圈之间：龙之梦、长寿路、静安寺，客流会受到影响；明发集团上海实业有限公司运营部地址：上海市青浦区华徐公路888号6楼TEL：021-69772888 FAX：021-697729993505悦达889案例调研总结案例总结案例总结长寿路地区西南方向紧邻中山公园商圈，南方紧邻徐家汇商圈，东南方向紧邻静安寺商圈，经过20多年的开发，地铁、公交、道路等交通体系逐步完善，加上大量的办公楼宇兴起，区域CBD轮廓已形成。

29、长寿路上的悦达889广场、调频一广场、亚新生活广场等商业必将吸引越来越多的潮流品牌，逐步将长寿路打造成城市二级商圈。悦达889作为长寿路上的标志性建筑，形成了自己独特的发展风格：追求商家差异化、品牌时尚化、布局合理化，尽量避免和中山公园、徐家汇、静安寺等城市一级商圈的商家、品牌竞争，根据自身周边环境形成了潮流时尚为主的经营特色，引进了novo、华润万家blt、特力屋、next、无印良品、汤姆熊、诚美媛等时尚元素的主力品牌店，建筑风格也突出时尚、便捷、创意等特色。我公司可借鉴其运营成功之处，以及在项目设计、细节处理等方面的成功经验，实现我项目方案的完善及今后招商运营的成功。指标指标业态面积配比业态面积配比品牌数量配比品牌数量配比主力店密度主力店密度品牌密度品牌密度品牌档次配比品牌档次配比扶梯密度扶梯密度数值数值59%59%：30%30%：11%11%71%71%：25%25%：4%4%49%49%676676/个个59%59%：39%39%：2%2%25002500/个个指标说明综合购物：综合餐饮：娱乐休闲的面积比例关系综合购物：综合餐饮：娱乐休闲的品牌数量比例关系主力店和次主力店面积总合/商业总面积总商业面积/品牌总数中档：中高档：高档的比例关系商业总面积/扶梯总数