2007年湖南德思勤房地产投资公司白沙橘洲湾前期市场调研报告(181页).doc

1、白沙橘洲湾前期市场调研报告湖南德思勤房地产投资顾问有限公司2007年04月目 录第一章 长沙市社会经济发展研究分析- 4 -一、长沙市经济发展状况分析- 4 -二、长沙市城市规划与发展状况分析- 11 -第二章 长沙市房地产市场总体分析与预测- 14 -一、长沙市房地产市场总体统计分析- 14 -二、长沙市房地产业未来2-3年发展预测- 29 -三、长沙市住宅市场各板块及典型楼盘分析- 32 -第三章、房地产金融、法规政策影响分析- 43 -一、2006-2007房地产金融、法规政策小结- 43 -二、2006-2007年度国家出台的宏观调控政策分析- 47 -三、 2006-2007年度国家

2、宏观调控政策对长沙房地产市场及本项目的影响分析- 48 -四、 近年长沙房价上升因素分析及预测- 59 -五、 2006-2007年度国家宏观调控政策走势判断分析- 65 -第四章 项目所在区域发展分析- 69 -一、天心区发展分析- 69 -二、项目所在片区房地产发展历史与现状概述- 72 -三、项目所在片区房地产市场特征分析- 74 -四、项目所在片区房地产发展对比分析- 75 -五、项目所在片区未来发展预测- 78 -六、区域酒店市场分析- 89 -第五章 可参照/借鉴项目分析- 100 -一、国内优秀江景楼盘- 100 -二、长沙市重点楼盘调查- 111 -三、会所设置调查- 140

3、-四、酒店与住宅- 145 -五、楼盘配套设施调查- 147 -第六章 客户调研分析- 148 -一、项目客户调研说明- 148 -二、问卷分析- 148 -第七章 市场调研总结- 178 -一、宏观市场及市政建设对本项目的影响- 178 -二、发展酒店物业市场机会与风险- 179 -三、项目客户调研分析与客户特征综述- 180 -第一章 长沙市社会经济发展研究分析一、长沙市经济发展状况分析1、快速的经济增长构筑了房地产发展的平台近三年来长沙GDP保持快速增长，城市GDP和人均GDP都保持两位数以上的增长速度，较快的城市经济发展速度为房地产行业的持续发展提供了良好平台。资料来源:长沙市统计局公

4、报2、经济以服务业为中心增长迅猛，同时工业比重也不断上升2006年长沙第三产业GDP约占全市总量的一半（49.9），第三产业持续带动长沙经济的繁荣发展，以第三产业为龙头，在中部地区处于领先。而第二产业基础相对薄弱，导致城市工业产业人群的缺失。第二产业已经成为影响长沙未来房地产市场发展的核心要素。但目前新任湖南省政府及长沙市政府的领导已经将发展第二产业作为十一五期间核心工作，在近两年内长沙工业的发展已经开始逐步稳定发展，在产业中比重上升，第二产业的加速将促进长沙整体房地产的发展。资料来源:长沙市统计局公报3、固定资产投资额稳步增长，但增长幅度有所回落 近七年来，长沙市固定资产投资额保持稳步、快速

5、增长，但增长幅度在2005年后呈一定下降趋势。资料来源:长沙市统计局公报4、长沙市人口呈现快速增长，为城市房地产发展提供了强有力的基础 近年来，随着长沙城市化进程加快，长沙市人口呈现稳步、快速地增长趋势，人口自然增长率在2005年达到高峰，2006年人口增长数量不大。人口的快速增长，尤其是城市人口的增长为房地产发展提供了强力有的需求市场保障。资料来源:长沙市统计局公报5、城市居民可支配收入高，消费型城市特征十分明显2003年长沙城市居民人均可支配收入突破万元大关，2005年居全国26个省会城市第7位、居中部地区第1位。农民收入居全国第6位、居中部地区第1位。而2006年长沙人均可支配收入为13

6、924元，但人均消费性支出突破万元大关，达10680元，消费型城市特征非常明显，有利于房地产发展。资料来源:长沙市统计局公报 资料来源:国家统计网6、2006年GDP同比增长14.8%，长沙房地产仍处于高速发展期萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 2006年GDP增长房地产预警系统判断GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%15%7、与中西部主要省会城市比较，长沙房价仍有较大的上涨空间资料来源:国家统计网小结：长沙城市GDP及人均GDP均呈两位数的增长速度增长，经济高效、快速发展，城镇居民生活稳步提升，区域房地产价格同比偏低以及长沙消费者目前的消费心态等种种现象表明，在未来三

7、到五年内长沙房地产市场发展存在巨大潜能。二、长沙市城市规划与发展状况分析1、长沙市概况长沙是湖南省省会，既是全省政治、经济、文化中心，也是我国开发带中洞庭湖地带开放开发的依托中心和国务院公布的24个历史文化名城之一。长沙市辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区和长沙、望城、宁乡、浏阳四县（市），总面积1.18万平方公里，总人口613万，其中市区面积556平方公里，常住人口199万人。在国家公布的中国城市综合实力50强中，长沙名列第19位。长沙市以深厚的湖湘文化底蕴、与时俱进的开放理念、战略性区位优势、日臻完善的城市功能、发达的产业经济、强劲的市场需求和丰富的人才资源，在我国经济、社会、文化舞台上发

8、挥着愈来愈重要的作用，引起了海内外公众的广泛关注。进入新世纪以来，长沙人民致力于建设“繁荣、开放、文明、秀美”的新长沙，努力营造良好宽松的内外发展环境，经济和社会发展取得了全面发展和进步。2、长株潭一体化，中心型城市发展加快长沙是中国“经济发达”的二十强城市之一。长株潭三市通过一体化途径，以长沙、株洲和湘潭三个大城市为核心，与三市周边县市和一批中心集镇共同组成现代化、生态化网状城市群，成为湖南省发展水平最高、经济最活跃、投资效益最好的地区。小结：融城促进产业交流与发展、加速人口向核心城市集中。迅速提高长株潭三市的城市化率。3、“一主两次四组团”为城市发展圈定蓝图，加快城市发展“一主”指中心城区

9、，“两次”指河西新城和星马新城，“四组团”分别为暮云、捞霞、高星、含浦四个组团。以长沙为中心，行车一小时左右的范围包括8个地级市、39个县级城市，总人口为3880多万，是一个极具潜力的市场。长沙现有1个市级商业中心（五一广场），2个市级商业副中心（星沙和溁湾镇），10个区域性商业中心，30个社区级商业中心，对周边城市的辐射能力不断增强。小结：城市架构的规划与落实，定位各城区、组团，提速城市化进程，促动房地产经济发展。本项目处于中心城区，具备优越的稀缺景观资源，区位优势明显，区域价值空间较大。第二章 长沙市房地产市场总体分析与预测一、长沙市房地产市场总体统计分析1、长沙市土地市场：供应量大，土地

10、储备充足长沙市历年普通住宅用地交易状况年份数量实际出让面积成交金额单位地价单位地块规模（宗）（万平方米）（万元）（元/平方米）（万平方米）200155123.8480913.07653.37 2.25 2002136316.71256184.5808.89 2.33 2003130329.88325350.07986.27 2.54 200486382.91254102.88663.61 4.45 200586255.16183987.34721.07 2.97 合 计4931408.50 1100537.86 781.35 2.86 资料来源:长沙市国土管理局 长沙市土地市场自2001年以来

11、，土地放量大幅上升，单位地价也呈上升趋势，截至2005年累计出让土地面积约2.11万余亩，市场土地储备量较大。 2002-2004年为长沙市土地放量集中年，单位地价集中于700-800元/平米左右； 出让土地单位地块规模呈两极走向，普遍集中在3万平米（约45亩）左右，少量区域以大规模地块出让为主体，如星城板块地块，集中在500亩/块以上； 除目前公开的出让土地之外，根据我司了解长沙更大规模的房地产开发用地仍掌握众多本土企业手中，约5万余亩。2、房地产开发完成投资额：逐年上升，势头正旺资料来源:长沙市房产信息中心从2000-2006年，长沙市房地产开发完成投资额逐年递增，2006年在2005年完

12、成256.35亿元投资额基础上，实现约300亿元的投资额，呈梯状递升。3、供销两旺，开发节奏放慢（1）2001-2006年长沙市商品房施面积：增长迅速资料来源:长沙市房产信息中心从2000-2006年，长沙市商品房施工面积快速增长，年均增长率约为30，2006年施工面积突破2600万平方米，增长迅速。（2）2001-2006年长沙市商品房新开工面积：迅速上升，06年增长率达40%资料来源:长沙市房产信息中心从2000-2006年，长沙市商品房新开发商品房面积快速增长，年均增长率约为40，2006年商品房新开工面积900万平方米，增幅最大。（3）2001-2006年长沙市商品房竣工面积：整体上升

13、，局部放慢资料来源:长沙市房产信息中心从2001-2006年，长沙市商品房竣工面积快速增长，年均增长率约为30，2005年商品房竣工面积同比下降约13%，其主要原因是由于近两年新开工项目较多，商品房施工量较大且多为大盘，施工周期较长，同时银行贷款门槛提高，造成相关增长速度放慢。（4）2001-2006年长沙市商品房批准预售面积：全年放量逐步增大资料来源:长沙市房产信息中心从2001-2006年，长沙市商品房批准预售面积持续增长，年均增长率约为20，2006年商品房批准销售面积达751万平方米，全年放量较大。（5）2001-2006年长沙市商品房销售面积：2004年起销售突飞猛进，05、06年销

14、售保持稳定速度资料来源:长沙市房产信息中心从2001-2006年，长沙市商品房销售面积快速增长，年均增长率约为38%，2006年商品房销售面积较2005年有小幅增长。（6）2001-2006年长沙市商品房供销对比分析资料来源:长沙市房产信息中心小结：（1）长沙市商品房市场自2001年以来，施工面积及新开工面积快速上升，各个发展商对于长沙房地产市场的未来发展充满信心；（2）2006年大量外来品牌发展商在经历了市场考察期及产品设计期后，旗下大型的房地产开发项目已经全面进入开发阶段，促使2006年新开工面积进一步放量；（3）长沙市商品房市场自2004年后，销售面积全面提升，年均增长率达到了40，一举

15、改变了以往市场销售量缓慢增长的状况。这也预示着长沙房地产市场自2005年开始已度过初始期，进入持续开速发展阶段；（4）伴随着长沙市商品房市场的发展，长沙客户的置业热情开始于2004年展现。对于商品房作为投资型产品的认知度快速提升，商品房的销售量也开始大幅上升；（5）伴随着长沙房地产市场2005、2006年大量新开工项目的建设，以及06年商品房竣工面积的下降，未来2-3年将会出现众多房地产项目的集中放量及逐步竣工，未来的市场楼盘竞争将会达到一个高峰；（6）2009-2010年，随着长沙商品房销售及入住，入住率及空置率指标将会成为考核未来长沙房地产市场发展潜力的一项关键数据，而2010年预计也会成

16、为长沙房地产发展的重要关键时间节点。4、房地产商品房销售均价资料来源:长沙市房产信息中心长沙房地产市场商品房销售价格自2004年以来，一路上扬，至2005年均价突破3000元/平米，呈现快速提升态势，市场发展前景乐观。资料来源:长沙市房产信息中心我司认为，长沙市政府相关职能部门对于商品房及住宅产品销售均价的相关统计存在较大偏差。考虑到国家宏观调控政策的因素及中央对地方房地产商品房价格相关考核指标的影响，在其均价核算中纳入了大量的非商品化运作项目。故而拉低了整体统计数据。例证：作为住宅销售均价最低的岳麓区，现阶段产品的销售均价基本上都在2800元/m以上。我司认为真实的长沙商品房产品的销售均价应

17、在政府公布的相关数据基础上上浮200-300元/m。5、商品房年销售量2005年销售量前十名最高为金色比华利14.88万，06年典型楼盘保持在5万左右的销售量。2005年销售面积前十名的楼盘排名楼盘年销售总面积（万平方米）1名金色比华利14.882名四季美景11.653名湖南电力科技园11.614名阳光嘉园11.575名福乐康城11.236名银港水晶城10.107名住友上东印象9.968名湖南雨花五金机电市场9.719名华银园9.3110名柠檬丽都8.292006年部分项目销售面积项目名称开盘时间销售面积湘麓国际一批：9月23日二批：12月3日4.5万平米美林银谷分批开盘4万余平米阳光100分

18、批推出13万平米加州阳光4月开盘约5万平米格林星城11月15日约5.5万平米珠江花城9月23日开盘约4万平米麓山别墅05年开盘约2.5万平米（基本无房源可销售）长沙玫瑰园解筹:6月25日开盘:10月21日3.5万平米蔚蓝海岸7月底开盘4.5万平米威尼斯城10月1日约15万平米美林水郡05年开售约4.5万平米绿城桂花城05年开盘，06年9月推出小高层洋房约6.5万平米奥林匹克花园二批6月开盘约6万余平米资料来源:长沙市房产信息中心及对各个项目的调查数据小结：（1） 长沙商品房市场在2005年以前，除经济适用房项目外，年销售量没有超过10万m的项目。2005年的金色比华利是第一个年销售量突破10万

19、m的项目； （2） 现阶段除少数大型房地产项目外，长沙房地产市场一般商品房项目，年均销售量仍在4-5万m。这与两方面因素有关：第一，本土发展商起点低、实力有限，无法实现大规模开发。第二，外来品牌发展商在2005年仍处于试水阶段；（3） 随着2006年众多大型房地产项目进入全面开发阶段，2007年以后长沙房地产市场，项目的年度销售量将出现两极分化现象。即年度实现10万m左右销售量的项目将大量涌现。6、长沙市房地产市场发展状况总结（1）从土地市场发展来看，自2002年以来，长沙出让了大量的开发用地，且有大量的土地仍在本土企业旗下，我司预计长沙房地产市场总体土地储备量约为7万余亩，土地储备充裕；（2

20、）从房地产开发投资额、施工面积、竣工面积、新开工面积、批准预售面积、销售面积、销售金额、商品房销售量等因素综合来看，长沙房地产供销两旺。自2004年以来一直处于快速发展阶段；（3）从政府相关政策来看，房地产作为推动长沙城市发展的重要力量，省、市政府予以了大力的扶持；（4）从近几年的开发量及入市量分析，目前市场是处于供需平衡的状况；（5）从对长沙整体销售现状，及各个楼盘的情况了解，目前长沙消费者的购房意识及投资意识逐步释放，消费者的购房热情及迫切程度逐渐上升。因此，综合分析，我司认为现阶段长沙房地产市场仍处在2004年以来的快速发展阶段。二、长沙市房地产业未来2-3年发展预测1、整体发展预测供求

21、稳定增长，市场前景看好根据长沙城市发展规划，考虑人口、居住水平增长因素，我司认为在未来3-4年内长沙市住宅年均稳定的消费需求应在500万平米上下。而从历年供销数据分析，未来放量与需求将同步增长，楼市总体前景看好。2、重点发展区域预测城南、河西、城北、星沙经过2003-2006年几年的土地集中供应，城市核心区内土地稀缺，房地产开发量将急剧萎缩，未来发展的重心将集中在二环以外的区域。而相比之下城南、河西、城北、星沙是长沙未来发展的重点区域。城南：长株潭一体化，省政府南迁，作为未来大长沙的政治、商务中心，将产生区域凝聚效应，聚集大量房地产项目在此发展；河西：生态岳麓，市政府所在地，大量开发商在此屯兵

22、顿足，加之河西教育产业、医疗结构、麓谷科技产业园等产业链的支撑，将积极带动该区域房地产的开发；城北：离市中心最近的区域，两馆一厅所在地，交通便捷，随着北拓战略的实施，基础设施的改善，区域土地供应相对充足，将积极带动区域房地产更上一个台阶；星沙：次级商业中心，星马组团所在地，坐拥经开区，潜在消费群强大支撑，必将居一席之地。而同时，城市中心地块也将由于土地的稀缺性，导致供应量的下跌，其价值也将不断的被市场认可和接受。3、客户发展预测周边县市、25-30岁年轻人比重上升随着长沙城市化发展进程的加快，其对周边县市的磁场聚合效应将持续加强，势必将吸引大量周边县市客户群来长沙置业；同时，一方面，随着长沙本

23、土经济的发展，大量长沙本地或外地的高校毕业生留长就业发展；一方面，宏观调控的进一步落实，中小户型增多，较低的总价降低了置业门槛。使之25-30岁年轻人置业比重逐步上升。4、产品发展预测别墅、大户型稀缺受到国家宏观调控政策的影响，别墅类用地出让和别墅类项目的开发受到控制，特别是在国六条的影响下，长沙市政府已经明确的颁布了十一五期间的房地产发展规划，按照规划要求长沙将重点开发90m以下的产品。因此，未来2年后别墅产品及大户型产品的稀缺形势，将会凸现。5、开发及供应量发展预测持续稳定增长，2007年-2008年中后一次集中放量从2001-2006年，土地于2002-2005年集中放量，而06年竣工面

24、积反而下降，按照目前长沙开发项目的进度情况，预计大量商品房将集中于2007年中后期集中放量。如河西南山苏迪亚诺、中新花城、中粮项目；城南中信项目；城东新世界项目、茂华国际湘项目；城北珠江花城、沙河项目、当代MOMO；星沙鹏基诺亚山林、碧桂园等大型项目都将集中于该时段入市。6、价格增长预测2008年初全面提升基于2007年中后集中放量的预测，伴随长沙市场商品房品质整体提升，在各板块核心标杆项目的带动下，预计价格增长将在产品放量后半年-一年左右实现，即2008年开始全面提升。7、政策调控预测不断严控从国八条到90/70到银行利息连续几次上调到物权法出台到政府工作报告，都反映出国家对房地产市场的调控

25、的决心；加之调控后的市场反应仍不太尽人意。预计未来国家宏观调控政策将不断加强。8、项目发展预测以江河湖山为依托的景观楼盘成为长沙市场追逐热点近年来，依托政府对湘江、浏阳河沿岸改造和对几大亲水主题公园的修建，长沙滨江、滨河、滨湖等以水景资源为主打的项目，在未来23年内将大量供应。城北板块城南板块星沙板块城东板块金星大道沿线板块中心区板块麓谷板块麓南板块三、长沙市住宅市场各板块及典型楼盘分析1、中心漂移，八大板块逐鹿长沙根据长沙地域分布特征，可将其房地产市场分为以下八大板块：l 城南板块：湘江以东，南二环以南的城市区域。拥有省政府及各职能部门、长株潭融合的城市发展优势；拥有大量地块可待开发，但地块

26、缺乏优势景观资源。l 城东板块：长沙市东二环以东，由劳动东路延伸至万家丽路以东，南三环以北的城区范围；随着体育新城的建设，板块发展迅速，但由于道路交通系统不完善，区域内经常发生交通拥堵现象，且无优势景观资源。l 麓谷板块：岳麓大道以南，岳麓山以北，二环以西的区域，属于长沙高科技产业园区，大量的企业员工成为该区域的主要置业人群，该区域环境较好，但是配套设施较差。l 麓南板块：岳麓山以南，湘江以西的城市区域。该区域景观资源丰富，生态环境好，各大高校及岳麓山科技园提供了大量的高收入消费者。l 城北板块：湘江以东，三一大道以北、万家丽路以西的城市区域（含金鹰城片区）。是长沙未来城市重点发展的区域，景观

27、资源较为丰富，但区域内存在较多的工业厂房，使得区域形象较差，长沙市区居民对区域认同度低。l 星沙板块：万家丽路以东，三一九国道以北，以星沙镇为核心的城市区域。拥有发达的工业基础，大量的企业购买人群，但距离市区相对距离较远，且配套设施需进一步完善。l 金星大道沿线板块：湘江以西，雷锋大道以东，枫林路以北的区域。l 中心区板块：湘江以东，三一大道以南，南二环以北，东二环以西的城市区域，拥有便捷、成熟的配套资源，但有大量的棚户改造工程，且可供开发的土地资源稀缺。2、七大板块分区分析（中心区板块见项目所在区域市场分析部分）【城南板块】1、板块个性：未来长沙长株潭融城核心区域，长沙城市发展的主流方向，辖

28、内楼盘多则三千多亩，少则四五百亩。2、代表性楼盘：奥林匹克花园；BOBO天下城；湘府东苑；柠檬丽都；比华利山、保利阆锋云墅等。3、户型特点：非别墅产品普遍以小高层为主，容积率普遍偏高。4、价格特点：均价集中在30003500元/平方米之间。5、区域发展特征：区位优势有待释放，政府配套设施有待完善；大量土地掌握在少数开发商手中，部分持观望态度。6、典型楼盘项目名称占地面积（）建筑面积（）容积率主力户型（）均价住户销售进度奥林匹克花园3500005600001.99三房130-150四房160以上 4500元/2810户二期2月开盘在售BOBO天下城476192000004.2三房90-13037

29、00元/800户在售，销售约70%湘府东苑432681700003.2三房1201303400元/452户在销中信新城145万232万m1.6未入市【城东板块】1、板块个性：本区域为长沙市重点建设的区域，随着市政配套设施的不断完善，大型开发商如绿城、南都、新世界等进驻，市场竞争激烈；外来发展商的进驻带来了品质上的提升，价格也一路走高，但产品同质化相对严重。2、代表性楼盘：绿城桂花城；万科南都西街花园；中城丽景香山；新世界；西子花苑；茂华国际湘等。3、户型特点：适于居家三房为主，每套建筑面积基本在120平方米以上。4、价格特点：销售均价集中在34004300元/平方米之间，产品同质化严重，价格差

30、距主要体现在项目细微品质及开发企业品牌。5、区域发展特征：区域客户高端，发展后劲强劲。6、典型楼盘项目名称占地面积（）建筑面积（）容积率主力户型（）均价（元/ ）住户销售进度西街花园1678962500001.37二房-四房：80-14645001300一、二期销售90%，三期即将开盘星城世家1177981800001.5三房-四房137-16742001158一期交房，二期07年开盘银港水晶城140003500002.0两房：81.37；三房：108.9-131.66；四房：154.2434502580一期交房， 二期销售85%西子花苑140亩1680002.8三房135左右36001100

31、一期一批售完，二批待售【麓谷板块】1、板块个性：岳麓大道以南，岳麓山以北，二环以西的区域，长沙高科技产业园区，大量的企业员工成为该区域的主要置业人群，该区域环境较好。2、代表性楼盘：标志.麓谷坐标；湘麓国际；加州阳光。3、户型特点：以居家型户型为主。4、价格特点：均价在26003200元/平方米之间。5、区域发展特征：依托于麓谷科技园的发展，环境优越；土地存量多；置业心理的转变。6、典型楼盘项目名称占地面积（）建筑面积（）容积率主力户型（）均价（元/ ）住户销售进度标志麓谷坐标32693703452.0一房三房52-146精装修4500左右，毛坯房3500264在售湘麓国际77715.6185

32、8102.39二房-四房80-15029001000多户一期尾盘，二期9月左右上市【麓南板块】：1、板块个性：岳麓山以南，湘江以西的城市区域。该区域景观资源丰富，生态环境好，各大高校及岳麓山科技园提供了大量的高收入消费者，拥有不可复制的文化元素及自然山水，但是配套设施较差。2、代表性楼盘：阳光100；汀湘十里；香格里麓山别墅、迪亚溪谷。3、户型特点：以居家型户型为主。4、价格特点：公寓均价在28003400元/平方米之间，别墅价格在3200-6000元/平方米之间。5、区域发展特征：景观优势及教育资源明显；环境优美；高校云集，教育资源丰富；土地存量大。6、典型楼盘项目名称占地面积（）建筑面积（

33、）容积率主力户型（）均价（元/ ）住户销售进度阳光100986亩120万1.98三房两厅1201403400（二期）7000户二期在售枫华府第22万30万1.5513栋小高层，17栋低层，54栋多层住宅汀湘十里400亩（一期）11万（一期）0.67独立、连排别墅270-330（一期）联排3700-4000独栋5700-6000373一期销售70%【城北板块】1、板块个性：旧工业区形象，整个片区形象不佳，但随着城北城市改造和建设的提速，科教、人文、区域价值的潜力空间相对其它城区更大，目前项目开发提速。2、代表性楼盘：顺天黄金海岸；恒鑫澜北湾；珠江花城；沙河世纪城、当代MOMO、藏珑等。3、户型特

34、点：以居家型户型为主。4、价格特点：均价在28003500元/平方米之间。5、区域发展特征：仅次于河西的主要市场，地价便宜；形象改变快；到CBD的距离适中。 6、典型楼盘项目名称占地面积（M）建筑面积（M）容积率主力户型（M）均价（元/ M）住户销售进度珠江花城611639一期：366681100000，一期：660021.8三房-四房，110-1403750（精装修）一期在售顺天黄金海岸766703000004三房：120-130，四房：143-14832502000二期2007.2.4开盘在售【星沙板块】：1、板块个性：工业区形象，市场相对独立、绝大部分项目客户群基本局限于本区域内。2、代

35、表性楼盘：美林水郡；山水芙蓉；威尼斯城；早安星城。3、户型特点：以居家型户型为主。4、价格特点：均价在22003200元/平方米之间。5、区域发展特征：工业区形象，空间有限。推盘量大，但区域客户有限；工业区形象，交通配套等有待完善；区域定位模糊。6、代表楼盘项目名称占地面积（）建筑面积（）容积率主力户型（）均价（元/ ）住户销售进度美林水郡100001261001.26二房四房90-152一期3200二期2800656户二期在售未来现代城15558.2093516.705.43060-12023001400户威尼斯城965500独立、联排洋房88-1200独销售均价6000，联排4300，洋房

36、32004292户一期在售早安星城2000多亩120万1.2二房四房92-2302400（洋房）3500（联排）7000户2007年1月认购开始【金星大道沿线板块】1、板块个性：最晚开发板块，片区基本无拆迁、且积聚大量品牌发展商、土地规模都较大、容积率普遍集中在1.0-1.6，未来会成为一个相对集中的中高档居住区。包括星城组团和市府组团。2、代表性楼盘：长沙玫瑰园；南山苏迪亚诺；美林银谷；卓越蔚蓝海岸；格林星城；东方明珠。3、板块特征：景观资源丰富，居住纯粹；楼盘规模大，容积率低。4、区域发展特征：未来新兴居住区大盘云集，居住纯粹；价格上涨空间较大；交通配套等有待完善。项目名称占地面积（）建筑

37、面积（）容积率主力户型（）均价（元/ ）住户销售进度美林银谷35571.61122043.6三房、四房平层3600，空中别墅4700住宅607国际公寓248户二期在售卓越蔚蓝海岸37162850万1.6三房120-140，四房140-190，TH200-240洋房3300-3500别墅4700-52002500户一期二批在售格林星城6万20万3三房二厅27501150户一期销售完毕长沙玫瑰园1000亩100万1.5三房117-140，四房150-1802800一期1280一期在售5、典型楼盘3、长沙市各板块特征综合评述（1）在品质基本类似的情况下，区域的形象和配套将直接影响购房者的决定。同层次

38、的竞争将催生分众营销，个性产品、消费细分的产品逐步呈现；（2）预计未来河西板块将依托区域生态景观的宜居环境优势，将有效聚集大量高档品质别墅产品。如麓山别墅、岳麓山公馆、中粮项目等；（3）预计未来城南板块欲借势长株潭一体化与省府所在地的磁场效应，区域内将更多的聚集类似奥林匹克花园、刚刚奠基的中信新城等中高端规模相当的品质楼盘；（4）预计未来城东板块将借助区域客户较为高档，而布局于品质小高层、多层形态，成就大量类似绿城、西街花园、中城丽景香山等中高端楼盘；（5）而城北板块，距离市中心适中，更多市区白领来此置业，随着区域形象的提升，将一改“南帝北丐”之形象，房地产开发将更上一个台阶，预计未来将更多的

39、是出现中档小高层楼盘项目；（6）星沙区域，随着区域定位的明晰化，交通条件的完善，因地制宜，利用区域相对宜居的环境和大量潜在企业消费群，将聚集类似威尼斯城、东业早安星城等规模较大的中档楼盘。（7）同时，中心片区，由于土地的稀缺性，未来房产供应量将不断下降，仅有的项目将由于城市中心区配套资源的完善性及出入便捷性而为市场追捧，中心区的江景项目更将树立长沙豪宅标杆。第三章、房地产金融、法规政策影响分析一、2006-2007房地产金融、法规政策小结1、2006年3月5日，国务院总理温家宝所作的政府工作报告明确提出，要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，表明了中央政府对今年房地产宏观调

40、控的一个主要政策指向。2、2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施（“国六条”），包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。3、2006年5月29日，国务院办公厅出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（国办发（2006）37号），人称9部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70的标准。4、2006年5月31日，国税总局下发关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知（国税发74号文件），对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执

41、行问题予以明确。要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。 5、2006年7月6日，建设部颁发165号文件关于落实新建住房结构比例要求的若干意见，进一步明确了37号文件中90平方米标准为单套住房建筑面积，并提出要加强监督检查，落实责任追究制度，地方政府要负起切实责任。6、2006年7月6日，建设部联合国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局下发166号文件关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知，要求房地产

42、开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。同时加强房地产广告发布管理，未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。7、2006年7月11日，建设部联合其他5部委下发171号文件关于规范房地产市场外资准入和管理的意见，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理。8、2006年7月24日，国务院办公厅发布关于建立国家土地督察制度有关问题的通知（国办发200650号），九个国家土地督察局派驻地方，全国省（区、市）及计划单列市的土地审批利用，将纳入九大土地督察局严格监管之下。9、2006年7月26日，国税总局发布关于住房转让所得

43、征收个人所得税有关问题的通知（108号文），宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。10、2006年8月1日，国土资源局制定的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范正式施行，规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化，进一步明确六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围：供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地，并建立国有土地出让的协调决策机构和价格争议裁决机制。11、2006年8月30日，建设部:城镇廉租房工作规范化管理实施办法出台贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构

44、稳定住房价格意见的通知（国办发200637号），加强城镇廉租住房制度建设，规范城镇廉租住房管理。12、2006年9月5日 国家外汇管理局、建设部今天联合发布关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知，规范境外购房主体购买境内商品房的外汇管理。 13、2006年9月5日国务院发布国务院关于加强土地调控有关问题的通知。进一步明确土地管理和耕地保护责任，切实保障被征地农民的长远生计，规范土地出让收支管理，调整建设用地有关税费政策，建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，禁止擅自将农用地转为建设用地，强化对土地管理行为监督检查，严肃惩处土地违法违规行为。14、2006年9月12日按照国务院办公厅转发建设

45、部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知(国办发200637号)和建设部国家发展改革委员会国家工商行政管理总局关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知(建住房2006166号)的要求，现就房地产交易秩序专项整治活动制定工作方案。15、2006年11月7日财政部、国土资源部和中国人民银行日前联合发布的关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知规定：新增建设用地土地有偿使用费征收等别划分不变，各等别征收标准在原有基础上提高1倍，其中1等的收费标准为140元/平米。从2007年1月1日起，新增建设用地土地有偿使用费标准将提高1倍，并按照实际新增建设用地面积征收；中央与地方仍实行三七分

46、成，地方收入将全额缴入省级国库。16、2006年12月30日国务院关于修改中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例的决定已经在国务院第163次常务会议通过，自2007年1月1日起施行。城镇土地使用税额标准提高2倍。17、2006年12月28日国家税务总局发布关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，本通知自2007年2月1日起执行。开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收30%-60%不等的土地增值税。18、2007年政府工作报告关于房地产市场的政策三大新意的地方。即一为建立适应国内中低收入民众住房消费模式，让国内房地产市场成为一个消费者的市场；二为调整房地产市场结构，让房地产市

47、场的产品面对绝大多数民众；三为遏制房价快速上涨。19、2007年3月16日中华人民共和国物权法已于十届人大五次会议通过，并在2007年10月1日正式施行。住宅建设用地70年后自动续期、不动产统一登记等制度将促进房地产市场购买力提升。20、2006年4月28日和8月19日、2007年3月18日，央行分别三次提高贷款利率。主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。二、2006-2007年度国家出台的宏观调控政策分析当前的调控会局部抑制房价的进一步上涨，甚至可以使得局部区域结构性的调整，但这种调整作用并不具有长期性，不会从根本上控制价格上扬的问题。国家的调控房价内容主要有三类：提高购房成本：这一

48、类以加息、提高住房按揭利率为代表，这些政策提高了按揭购房者的月购房支出，抑制超前购房消费群体的购房需求。这类政策的优点是较为市场化，缺点是全面打击购房者，程度较轻，难以彻底打击投资/投机需求。打击投资/投机需求：主要有期房限转、短期交易征收营业税等为代表，这类政策大部分由各地方政府制定，通过对短期交易的抑制来控制投资/投机的需求，这类政策优点可以比较直接的打击短期炒房者，缺点是治标不治本，在供求失衡的市场里面起不到完全抑制投资/投机作用。增加中低价住房供应：这主要是从行政手段来通过低价住宅/配套商品房的供应来从结构上实现房价平稳或下跌以及满足中低收入人群的购房需求。从根本上说，房价的走势取决于

49、供求关系，解决房价问题，需要从供求两方面同时进行调解，单纯通过行政的手段可以解决一部分人居住问题，但并不能解决大部分居民住的好的问题，从长远来看，我公司认为政府所需要的是解决公平的问题，效率仍需要求助于市场，而市场的有效关键在于土地供应体制的健全和完善。三、 2006-2007年度国家宏观调控政策对长沙房地产市场及本项目的影响分析“国六条”精神指导下的国家九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见实操性政策具体包括八项措施：这是宏观政策对房地产业最直接的一项操作性措施，其他相关部门的后续政策均是对本措施的具体落实规定：1、近期经济适用房建设目标月底前公布2、平方米以下住房须占项目总面积七成以

50、上3、购房不足年转让须交营业税4、空置年以上商品房不得作为贷款抵押物5、个人房贷首付比例不低于三成6、居住用地供应量七成用于中低价位中小套型7、土地闲置年将被收回使用权8、各地城市年内建立廉租住房制度这些措施究竟会对长沙的房地产市场及未来本项目的实施入市将产生怎样的影响，我们先重点关注以下三点：1、明确新建住房结构比例影响分析：将纠正长沙市长期以来的商品住房供求不平衡的偏离现象。近几年，长沙新建商品房市场供应房源面积偏大，据统计：2006全年商品住房供应套均面积为109.772，商品住房实际销售的套均面积106.612。从市场供应套数来看，120-144区间户型占比重最大，达3成，同时，购房者

51、对中小套型的渴求无法在市场得到有效满足。从近几年的市场需求来看，自住需求基本还是集中在90平方米以下的中小户型。所以，此次“新建商品房90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”的规定对于纠正目前开发商在利润驱使下盲目搞大户型的现状非常有利，可以极大地满足广大工薪阶层对中小户型的需求。将会导致未来2至3年后中档户型过剩大户型稀缺这项规定将对我市房地产市场结构产生长远的影响，更多中低价和中小户型住房的出现，将会导致将来的市场出现同一区域高档和中低价商品房共存局面。政策对于中小户型的倾斜，可能会在2至3年后导致中低档住宅供应过量，大面积户型供应稀缺，并由此产生新的价格失衡。

52、楼市刚性需求是指有真正的居住需求而产生的购房需求，其中既有首次置业的，也有换房需求带动的。随着人们收入的提高，90平方米以下房子的需求将逐步减少，而90平方米以上的改善性需求将稳定增长，因此不排除大户型住宅将来由于稀缺反而价格上升的可能性。未来两年内，长沙房地产市场的中小户型产品的供应主要来自于两个方面。一方面来自于新政前已经进行开发，在遭遇新政进行相关规划设计调整的项目；另一方面来自于新政后开发的市区项目。而郊区大盘项目，目前主要采用压缩前期开发中小户型比例的操作方式，故其中小户型产品在未来两年内不会入市。针对本项目分析及对策：本项目户型建筑面积比例将严格按照90/70政策规定执行，对于将来

53、面市时会是90平米户型集中放量的初期阶段，存在一定的竞争威胁和劣势，对于如何应对劣势，我公司认为应主要采取以下4点措施：1、加快项目后期实施进度，尽早在2009年第一季度春交会前上市，尽量拉开90平米产品集中上市时期的时间距离避免产品陷入同期竞争。2、尽早开展项目营销宣传阶段运做，提前锁定目标客户，小户型目标客户。3、利用创新结构户型设计，采用平面或立体1+1户型，灵活设计户型分隔空间和组合方式适应市场潜在大户型需求。4、提高建筑品质和建筑附加植，增多楼盘其他卖点和主题，丰富楼盘购买理由空间。2、调整住房转让环节营业税影响分析： 对长沙市二手房市场整体打击较大这一政策的实施，长沙也受到明显影响

54、。在长沙市整体二手房市场还在起步阶段，这一政策的实施对整个市场的发展是一个极大的打击。现在看来，这一政策在具体执行过程中，已购公房的交易成本受影响应该是最大的。已购公房由于历史原因，当时成本比较低，而由于已购公房通常都位于比较好的地理位置，所以已购公房的交易差价应该是最大的。而据了解，长沙已购公房的交易量约占二手房交易总量的半壁江山，所以，如果二手房交易强征个税实施的话，加上已经实行5.94的营业税，购买不足5年的住宅出手，交易成本大约增加25。二手房市场不能得到很好的激活，对新房市场的二次置业客户量的扩大是一个很大的障碍。一方面该项措施会直接限制很大一部分次新房在二手房市场的流通，削弱次新房

55、对新建商品房的竞争力，对于短期内部分准现房的销售有积极作用。另一方面，交易成本的增加还会作用在消费心理上，楼市内的观望气氛将趋浓烈，再由此作用到成交量、成交价格等方面，税收对楼市的短期影响已不容忽视。在一定程度上拉高二手房成交均价自房屋征收营业税后，业主将营业税部分或全部转嫁给购房人，从而导致二手房价格短期内上涨约3-5。如果再强征个税，二手房价格将再次上升。并且实际交易还存在为避说做低交易价格的普遍现象，所以实际二手房市场均价会更高。针对本项目分析及对策：二手房转让环节成本提高对本项目二次置业类潜在客户存在一定的资金压力，不可避免会面对这类客户的部分流失，应对此情况，我公司认为应采取以下2点

56、措施：1、采取紧凑户型设计，严格控制单户总价，并保证功能的齐备及区间划分的合理。2、相对较好望江位置设计独栋楼王，吸引高端客户，提升楼盘整体定位形象。3、加大对闲置土地的处置力度影响分析：近年来，长沙市土地市场有两个问题值得我们关注：一个是建设用地供应总量过大：一方面是建设用地不断新增（即“增量”），另一方面是存量土地较多。建设用地供应总量过大将产生一系列严重问题：一是造成土地闲置，土地集约利用成为空谈；二是土地供应主体错位，政府垄断土地一级市场与宏观调控土地市场乏力；三是导致土地市场乃至整个房地产市场无序竞争；四是加大政府土地储备与房地产金融资产风险。二是经济适用房用地过量：据调查，与长沙同

57、类城市经济适用房用地占商品房用地的比例为 2025，而长沙市 2000年2002年，已批准经济适用房用地占批准商品住宅用地比例分别为 838、408、396。经济适用房用地过量带来很多负面影响，如有的开发商违规向不具备资格的对象销售经济适用房、经济适用房建设户型面积偏大、中小户型比例偏低以及随意扩大商品房销售比例等，违背了国家经济适用房制度。鉴于经济适用房用地过量在一定程度上冲击了商品住房市场，干扰了长沙市房地产市场的正常发展，政府已采取措施严控经济适用房用地的审批。一方面，国土、房产、建设等行政部门组成联合清查办公室，重点清查超标建设户型、违规销售、扩大商品房销售比例等问题，给予严厉处罚，并

58、追缴土地出让金，同时允许原批经济适用房用地部分通过招标拍卖挂牌出让转为商品住宅或综合开发用地。经济适用房用地过大问题已经得到很大程度上的缓解；另一方面，对经济适用房建设实行统一规划，“十一五”期间，长沙经济适用住房每年建设总量总体安排占全市每年住宅总量的10-15%，各年度实际建设目标可根据经济社会发展等因素做出适当调整。经济适用住房的建设量每年控制在70万左右，“十一五”建设总量控制在360万以内；“十一五”期间总共要划拨240万土地用于经济适用住房建设。这一系列的措施确保了长沙房地产市场结构性调整的顺利进行，保证了房地产市场的健康发展。闲置土地管理政策的加强，将进一步盘活利用存量土地，减少

59、土地闲置浪费。针对本项目分析及对策： 经济适用房建设总量的控制在整体市场的大环境下对本项目是相对的利好一方面一部分潜在客户被释放出来增加了本项目的销售利好。另一方面闲置用地的清理，增加了一部分位置相对较好土地的上市或促进开发，对本项目是一个竞争威胁。针对对策：本项目应集中突出对地理位置稀缺性的宣传，突出本项目的排他性。廉租房建设的年实施对在本项目高端定位的前提下直接冲击不大但是对于二次置业客户的投资选择存在的冲击也会产生很小量的客户流失。2006年7月6日，建设部联合国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局下发166号文件关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知，要求房地产开发企业取得预售许可

60、证后，应当在10日内开始销售商品房。同时加强房地产广告发布管理，未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。影响分析及对策：进一步规范的市场环境，对长沙的房地产整体市场健康发展起到了保驾护航的作用，在一定程度上避免了违规操作情况下的开发商的恶性竞争和利益损失，但对于提前定位客户锁定客户存在了一定的难度，对项目整体操盘定位产生了无法预料的风险。针对本项目主要是应该作好相应准确的市场定位和诚意客户积累工作，避免对市场的盲动导致丧失目标客户。财政部、国土资源部和中国人民银行日前联合发布的关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知新增建设用地土地有偿使用费标准将提高1倍，并按照

61、实际新增建设用地面积征收；及国务院关于修改中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例的决定城镇土地使用税额标准提高2倍。这两项政策对长沙市整体房地产市场开发成本的提高产生了一定的影响，今后土地成本将进一步提高，同时房价必然也会产生新一轮的增长，土地作为高成本内容将进一步加强，必然促进开发商对项目开发的高度重视和慎重，对土地的合理开发利用提到了新的高度。针对本项目分析： 针对本项目来说本身直接影响并不是很大，但是对于新增用地成本提高带动的房价提高趋势，新开发的项目要保证利润和赢利率必然要提高建筑成本开发具有一定品质的楼盘，直接形成了楼市建筑品质整体提高的形势，对本项目定位而言就要有一定的前瞻性， 应该

62、在建筑材料、建筑配套等相关方面提高相应品质，在今后的竞争中保持良好的竞争位置。国家税务总局发布关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收30%-60%不等的土地增值税。影响分析： 土地增值税的清理征收，将第一次对开发商的利润进行审视，高利润的楼盘开发将会进一步得到遏制，长沙市的房地产开发环境进一步恶劣，业界将面临新一轮的洗牌过程，一些中小型开发公司及游资将会放弃这一行业向其他行业转移，而一些大规模的开发集团和更加专业的开发公司将会进一步扩大市场份额，整体长沙房地产市场将会更加规范同时竞争也必然会更加激烈。针对本项目分析：本项目作为高档定位

63、开发项目必然要追求高额利润，增值税的征收必然会影响这一目的的达到，我公司认为可以采取以下两点对策：1、开发高品质住宅，广泛开辟融资渠道，提高单位面积成本，在争取了高附加值的同时提高市场竞争优势，降低整体建筑面积利润率相应提高单位土地面积利润率。2、开发酒店、会所等自有经营性项目，将利润转化为固定资产持续经营。回避了真个项目利润率过高的情况。中华人民共和国物权法在2007年10月1日正式施行。 影响分析：不动产登记制度体现了现代意义的中国特色的物权制度，物权法关于不动产的条款，明确了物的归属，减少侵害的可能性，有助于定纷止争和对物权的保护。对整体房地产业健康发展提供了坚实的基础。业主共同决定选聘

64、和解聘物业服务机构或者其他管理人。这是业主的权利之一。物业只是为业主提供服务，业主有权选择服务。在某种程度上将促进本项目的规范运做 关于车库车位归属的规定，正是考虑到开发商和业主利益的平衡。若只顾业主利益，开发商可能不再开发车库车位；若只顾开发商利益，又不符合规划中关于公共空间的约定。法律规定首先满足业主的需要。首先不同于优先，后者指在同等条件下业主优先获得；首先则不区分条件，更有助于保障业主利益。 对于本项目存在大量车库设置的情况，对于后期销售是个不小的促进。采光权、通风权等属于相邻权，物权法把相邻权作为一类权利固定下来：对于本项目的相应景观型住宅特点这一点可以很好的保证住宅的景观权利对于本

65、项目的销售是个利好。法律规定了严格的补偿机制，保护公共利益和公民个人利益。物权法实施后，钉子户是否可以强拆，关键是看拆迁后将建设什么项目。如果是商业项目就没有理由征收。对于将来开发存在拆迁量的项目存在相当的难度，这在一定程度上减少了一定的商业拆迁运做项目的可能性，规范了土地的运营，对本项目来说，增加了竞争对手的项目尤其是在位置相对好的市中心区域的操作性，也提高了开发成本进一步提高了中心板快的房价，对本项目是个利好。2006年4月28日和8月19日、2007年3月18日，央行分别三次提高贷款利率。影响分析：利率的提高进一步提高了按揭购房成本，进一步遏制了炒房行为，对于长沙现阶段短线炒房情况较少的

66、情况基本影响不是很大，但另一方面也遏制了一定的住房消费和投资。针对本项目分析： 利率的提高遏制了一定的消费，客户必然要求达到资金的更有效利用，所以对于本项目要在控制单户总价的同时更加考虑提高面积的有效利用率的问题，另外面对市场投资型客户发展逐步不利的条件下应以居家型目标客户为主要客户进行市场定位避免市场风险。长沙市报建费中的基础设施建设配套费将增加110-140元/m2已经过市政府审批，现已经上报省政府，预计今年将会实施。进一步提高了单位面积建筑成本。针对本项目分析：1、 本项目的开发及上市时间会同现阶段报建的开发项目上存在一定的重叠期，而高于其成本110-140元/m2这对本项目是个挑战，只

67、有更加突出本项目的特色和优势才可以同避免同质化竞争。2、 针对本项目存在大部分以改善居住条件为目的的二次置业客户比较多的情况，开发高档次、高标准住宅才可以有效的面对市场需求，降低成本较高的不利因素从而提高项目的高端客户竞争力。四、 近年长沙房价上升因素分析及预测1、房价上升因素分析近年来长沙房地产市场得到了高速发展，相应房价逐步上升，到2007年3月长沙市住宅成交均价已达到2958元/m2，具体上涨因素主要有以下几点：月份项目06-3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月07-1月2月住宅2236 2583 2769 2685 2626 2718 2664 2777 2836 2896

68、2822 2958 商品房2436 2915 2900 2880 2986 3063 2839 3125 3129 3180 3162 3119 长沙市2006年3月至2007年3月成交均价表1、长沙城镇人口增加、居民生活水平提高对住房要求不断提高等因素。置业目的分析2、住房结构改变带动房地产市场快速发展。现居住物业来源调查表我们把拥有房改房和自购商品房的置业者置业归为二次置业者，租房、公房、老的私房的置业者的置业需求则属一次置业，我们可以得出，上半年长沙市场的二次置业人群比例为47%，一次置业人群为53%，而下半年二次置业人群为42.97%，一次置业人群为57%。城市的进一步扩展促使更多的外

69、来人员入长生活，使租房人群有所提升，置业需求市场还有很大空间。3、地价，建筑材料、人工价格大幅上涨，同时商品房品质提高、配套设施和环境改善都增加了商品房的开发建设成本。4、局部出现购房投资现象，部分楼盘紧俏。近几年长沙市房价平稳增涨，房地产保值，增值作用凸现，部分楼盘在开盘之初投资者低价买进，再高价转手，被人制造出楼市紧张气氛，导致少数楼盘已开盘就无楼可售，要买只能从投资者手中购买。目前这种现象虽然不算特别突出，但它的存在无疑加大了市场的风险，一定程度上导致房价的非理性增涨。这种现象在小户型业态上有为突出，作为较为理想的投资产品，长沙市小户型一直有较好的市场，但在用途上只是过度产品的小户型，真

70、实需求市场是有限的，加上目前长沙市控制商品房住宅面积，增加经济适用房供应量，小户型作为总价低、易出租的投资优势逐渐在减弱，因此，明后年小户型也将进入饱和期。对小户型的投资购房需求基本不会成为市场主流。5、长沙作为省会城市房价一直偏低，周边省会城市长期较高房价的拉动作用一定程度上刺激了长沙房地产消费和投资需求。2、今后3年长沙房价预测 我司预测今后3年内长沙房地产市场商品房住宅均价将会一定幅度的稳定增长，理由分析如下：确定性有利因素1、 长、株、潭三市融城计划工作进程加速实施，长沙城市化进程速度加快，长沙市人口数量增加，人均GDP及可支配收入持续增长，必然促使长沙房价不断提升。2、 长沙市房地产

71、市场起步较周边省会城市晚并且前几年发展较慢，这种地区性的落后存在的市场空间吸引了全国大部分大型开发集团逐鹿长沙不仅提高了长沙市场的开发建筑水平、建筑品质、建筑配套，更拉高了长沙的房价。3、 由于各项税、费提高及清查力度加大，房地产开发成本大大提高。4、 城市市政建设工作逐步开展，长沙城区面貌得到极大改善，宜居效果吸引大批投资居住人口支撑长沙房地产市场发展。5、 国家土地调控政策逐步完善，长沙市政府运营城市，拆迁改造成本大大增加必然拉高地价同时提高开发成本抬高房价。6、 金融政策影响，银根紧缩等是开发企业资金压力越来越大，财务成本提高在一定程度上拉高房价。7、 经济适用房制度的完善总量控制，廉住

72、租房建设政策实施整体市场结构出现低端客户群体缺失，住宅商品化程度逐步提高，商品住宅消费群体结构向中高端发展必然提高产品档次和销售均价。8、 物权法的公布对住宅产权的保护刺激消费引起房价提升。不确定性提价不利因素：1、 未来市场供求关系的变化及市场盲动性引起的大量同型、同品质楼盘户型开发，产品过剩引起市场价格走低。2、 银行加息调整引起贷款购房成本上升对购房投资市场的降温效应引起市场需求下降拉低房价。3、 经济适用房、廉租房总量控制不当引起商品房市场大量客户流失打破供求关系平衡引起房家降低。4、 增值税的征收及清查力度的加大限制开发商追求高额利润引起开发商降价导致房价走低。5、 政府对于物业税的

73、颁布可能会引起住房持有环节成本大大提高从而导致商品住宅失常购买力萎缩大副降低房价。五、 2006-2007年度国家宏观调控政策走势判断分析后市宏观调控政策预测第一、2007年政策调控执行力度将加大 ，重点抓政策落实这几年房地产宏观调控的力度之大，政策之多，政策之集中，超过了任何一个时期，也超过了任何一个行业，从当前房地产形势来看，政府的调控效应虽然有所体现，然而，房价上涨趋势以及房地产行业诸多不合理问题并没有得到有效控制，政策的效果还有待时间的检验。 从政策发展动向来看，国家再密集出台调控政策的可能性不大，但绝不意味着调控的放松，关键是对已有政策的消化。相信2007年将进一步加大政策调控的执行

74、力度，重点在抓政策落实。2007年 将是一个政策落实年。第二、加强源头管理，土地管理将更加严格2006年5月出台的国十五条中对加大闲置土地的处置力度进行具体标准制定，2006年9月初，国务院专门下发关于加强土地调控有关问题的通知,主要针对当前各地区在土地审批、用地集约管理、土地执法等方面存在的问题进行有效治理及严格调控。此后，国土资源部又下发了关于做好报国务院批准建设用地审查报批有关工作的通知。随后，2006年12月，国土资源部、发展改革委联合发布实施2006年版限制用地项目目录和禁止用地项目目录，成为供地政策上落实国家宏观调控和产业政策的重要指南。2006年以来国家对土地的调控政策之多为近年

75、少有，这些都显示了中央对土地管理改革的决心和深意。这些政策指向将使得土地增量供应受到更严格的控制，从而抑制房地产开发投资的过快增长，并对快速增长的国内固定资产投资起到降温的效果。从近期陆续报道的地方土地违规违法事件以及不断从严的政策措施来看，土地总体规划的调整审批权限以及土地出让金的管理权限可能会上收，建设项目用地地管理将更加严格。同时，新国六条关于“70%，90平米”的政策将在供地环节中得以全面彻底落实。第三、紧缩银根的政策短期内不会变化2006以来，定金及预收款首现负增长，这反映出的现实是房地产预销售同比开始出现下降，房地产企业未来资金回笼的压力在加大。 从房地产开发资金来源构成方面来看，

76、房地产开发投资中对于贷款的依赖程度在加大；从经济的角度来看，投资和信贷增长过快是2006年中国经济再度呈现过热局面的直接原因。也因此控制项目投资和紧缩信贷成为宏观调控的着力点。从前8个月的固定资产投资增速和信贷增速来看，虽然增速有所放缓，但依然维持在高位，于是，可以肯定政府继续执行紧缩银根的政策短期内不会变化。 第四、物业税出台的可能性较大 纷纷扰扰两年多的物业税之争将在今年年内有结果。目前已经有部分城市处于物业税“空转”阶段，其中就包括北京市。 征收物业税首先需要进行大约一年的房源普查，这是考虑进入“实转”阶段的基础。 建设部副部长刘志峰在去年底曾明确表示，建设部、财政部、国家税务总局等三个

77、部门正在研究增加住房的“保有环节”税费，对于户型面积偏大的房子收取一定费用。从2003年11月十六届三中全会的文件明确提出“要在合适的条件下推出不动产税”至今已过去3年。从“不动产税”、“财产税”到“地产税”、“保有税”，这些税种实际上均相当于“物业税”这一使用频率更高的名词。 2005年，无论是由国家税收总局、财政部、国土资源部、建设部、人民银行和国务院发展研究中心等相关部委组织的中国房地产税收政策研究报告研讨会，还是两会期间“对空置房屋开征不动产税”的提案，都已经开始探讨征收物业税的问题。影响预测分析：物业税的实施一方面将会导致房价下降，整体市场购买力必然产生萎缩，房屋持有成本会较高，投资

78、型客户将会大大降低甚至会出现大批二手房源集中抛出的现象，这必然会对本项目因二次置业客户较多的情况导致大大影响项目面市销售。影响对策分析：物业税的不确定性是本项目发展面临的最大政策风险，只有尽快实施项目，尽快在物业税征收前面市发售，有效规避物业税发布的政策不确定性市场动荡风险。另一方面物业税也将会将物业流通方面的税负降低，鼓励相应的市场流通将会对现有的住房结构产生整体的重新分配的效应，这对本项目的发售也将是一个促进，但是效果对比劣势影响会小很多。另外本项目受新政限制，90m2户型较多也可能会在征收范围之外，从一定方面削减了对本项目的风险。第四章 项目所在区域发展分析一、天心区发展分析1、天心区经

79、济发展现状及未来发展趋势分析经济发展驶入快车道2006年，天心区全社会固定资产投资增幅、地方财政收入增幅、财政一般预算收入增幅、社会消费品零售总额增幅、外商直接投资实际到位资金、高新技术总产值增幅、农村人均劳务经济收入增幅等7项主要经济指标名列市内五区之首，天心区迎来了历史上最好最快的发展时期。经济发展后劲充足王府井等一大批商业项目，新长福等一大批餐饮项目，好乐迪等一大批娱乐项目，已取代传统工业、农业，成为该区财税增长的支柱。据了解，2006年，天心区开建的财源项目多达59个，坡子街民俗美食街、BOBO国际、三王街等10个投资5亿元以上的项目，遍布天心区，这些都将给该区的经济发展带来充足后劲。

80、招商引资将推动区域经济腾飞2006年，该区已成功签约的战略性项目有投资额达10亿元的香港恒基兆业与市城建投开发的香格里拉项目；投资19亿欧元的三人托（欧洲）高科技农业园项目等等。目前，正在洽谈的还有10多个项目，招商引资取得的巨大成功，推动了天心经济腾飞。总部经济逐渐成为区域经济新的增长极总部经济，正在成为天心区新的经济增长极。目前，天心区范围内有沃尔玛、王府井、平和堂等世界500强企业及国内知名企业36家。2006年在生态新区将启动各类产业项目更是多达60多个，总投资超过200亿元。未来5年，总部经济、楼宇经济、现代服务业将随着商业基础设施的完善，逐步得到发展，成为天心区新的经济增长点。2、

81、天心区城市发展现状及未来发展规划分析 （1）发展现状“十五”期间，全区投资项目累计达1076个，累计完成全社会固定资产投资354亿元；建成区面积达到30平方公里，新修、拓改道路35条，拆除违章建筑91万平方米，改造棚户区面积达98 万平方米，改造背街小巷165条，新增公共绿地100公顷。城区基础设施明显改善，立体框架不断拉大，文化品位迅速提升，集聚功能大幅增强。（2）发展机遇得天独厚的区位优势天心区地处长沙中南部，西临湖南母亲河湘江，东接芙蓉路和韶山路，北起长沙黄金地带五一大道，南接长沙县暮云镇，紧临株洲与湘潭。天心区是省会长沙的南大门，也是长沙、株洲、湘潭三市经济一体化的核心区域。长株潭经济

82、一体化为区域发展创造了有利条件天心区地处长株潭城市群的核心区域，是长沙与株洲、湘潭对接的重要节点，随着长株潭经济一体化的深入推进，尤其随着三市公共交通的对接，天心生态新城的比较优势将进一步凸显，我区将优先分享产业梯度转移和消费结构升级带来的商机，在工业、商贸、服务业发展方面的优势将进一步增强，这些为我区发展创造了极为难得的战略机遇和有利条件。长沙市“十一五”规划将城南新区列入重点开发区域，提升了天心区的战略地位长沙市“十一五”规划，把由天心生态新城、环保科技产业园、体育新城等组成的城南新区，确定为了重点发展区域，拟以复合型的城市商务副中心为定位，加大基础设施与精品项目的开发建设力度，加快人流、

83、物流、商流的聚集，加速与株洲、湘潭的相向发展。省政府南迁为天心增强了南部新城区的投资吸引力。随着省政府及天心区治周边基础设施和公益项目的不断完善配套，南部新城区投资环境明显改善，对投资商的吸引力将进一步增强，商业基础设施将成为这一区域投资开发的重点，总部经济、楼宇经济、现代服务业将随着商业基础设施的完善逐步得到发展，成为新的经济增长点。未来五年，天心区作为全省行政、文化、商务、商贸中心城区的地位将进一步加强。（3）发展规划 “十一五”期间，天心区将遵循城市建设与产业发展融合互动、优势地区优先发展的路，按照“一个增长极、两条产业带、三个经济圈”的整体布局，着力增强天心区的区位功能，使之成为长株潭

84、要素集聚的连接点、崛起中部的新高地、连片发展的繁荣带。一个增长极：以坡子街、黄兴南路为核心的区域，突出发展大型商业、餐饮业和现代服务业。形成具有核心竞争力的功能中心区，成为带动天心区商贸经济发展的亮点。两条产业带：以湘江为轴线的沿江产业带和以芙蓉南路为轴线的沿路产业带，按照整体规划、分段实施、逐步推进的原则，努力打造高楼林立、人气旺盛、产业聚集、特色鲜明的经济走廊，形成规模经济效应。 三大经济圈：新世纪文体产业圈，重点发展文化、体育、休闲、娱乐等产业；省府高档商务圈，重点发展楼宇经济、文化会展、现代服务业等高端产业；、工业物流经济圈，打造辐射长株潭、服务万人口的新型经济商圈。 二、项目所在片区

85、房地产发展历史与现状概述由于项目所在天心区域整体涉及范围较广，楼盘较多，很多内容不具参考性。同时，由于天心区呈狭长分布，与本项目相关联的项目也在一定程度上超越了天心区范围，因此，我司根据本项目所处的实际位置与特点，重新界定项目所在片区，以更有针对的进行分析类比。1、项目所处片区界定劳动西路以南，韶山路以西，南二环线以北，湘江中路以东围合的区域，代称“南湖片区”，南湖片区整体属于城市中心片区概念。2、片区发展历史项目所处区域为旧城区，最早的项目开发约在20002002年达到高潮，以创远景园、都市春天、华盛家园、翡翠林居等为代表。区域以往开发项目具体呈现出如下几个特点：l 楼盘密，规模相对较大；l

86、 高、中、低档楼盘互相结合，市场区分明显；l 销售价格落差较大，高档楼盘均价达到3000元/平方米，低档楼盘在1350元/平方米左右；l 销售速度快。一方面说明区域消费能力强劲，另一方面也与国家福利分房结束，房地产商品市场放开有关。3、片区发展现状l 目前片区内在售项目不多，不到10个，以中低档定位为主；l 区域旧城改造速度逐步加快，片区内拆迁量大；l 区域内土地供应量在近三年内较大，随着沿江风光带、书院路、南湖路等的改造和拉通，未来楼盘供应量将骤增，竞争激烈。三、项目所在片区房地产市场特征分析l 项目规模：除个别项目外，大部分楼盘规模不大。l 物业类型：以小高层、高层住宅为主。l 规划：对规

87、划的重视程度一般，没有特别出彩的规划亮点l 建筑：以现代风格为主。l 园林：基本无特色园林。l 价格：片区整体均价约在3200-3800元/平方米左右。l 客户特征：以区域内客户为主，如医生、公务员、私营企业主等，具有较强的购买实力。四、项目所在片区房地产发展对比分析结合项目滨江、处于城市中心区的两大显著特征，选取相似特征的片区项目与之进行类比：1、滨江区域从目前湘江滨江区域房地产开发情况看，主要可以分为以下六大片：开福区政府片；新河三角洲片；河东核心片；岳麓南片；溁湾银盆片；岳北渔场片滨江区域项目比较分析表区域资源区域房地产特点销售均价代表项目对比本项目所在区域开福区政府片湘江、浏阳河交汇，

88、开福区政府所在地。档次一般，销售价格在河东区域偏低，2800-3250元/顺天黄金海岸恒鑫澜北湾新区，高起点规划，政府资源；但区位较偏，配套尚不完善。新河三角洲片湘江、浏阳河交汇，两馆一厅，地铁站，政府大力扶植。目前还处于起步阶段，政府大力扶植区域，未来几年内将成为滨江物业领袖区域。目前3600-3800元/滨江君悦香邸湘江北尚高起点规划、高规格配套，政府大力扶植。河东核心片湘江、橘子洲、城市核心地段目前长沙城区房地产销售价格最高的区域，但总体供应量有限。目前5300-6000元/华盛新外滩梦洁金色屋顶享有城市最核心区地段优和江景的综合优势。岳麓南片湘江、岳麓山、橘子洲，大学城。目前阳光100

89、一支独秀，随着劳动路大桥拉通，未来发展潜力大。目前3300元/阳光100国际新城岳麓山、大学城、新区，但相比本项目区位较偏，各项配套尚不完善。溁湾银盆片湘江、橘子洲，溁湾镇商圈配套靠近市中心核心区，开发时间早，未来开发量较小3600元/左右麓山才苑区位形象一般，区位不如本项目，未来升值相对不高。岳北渔场片湘江、施家港水上公园/体育中心目前项目规模小、档次一般，未来开发潜力大2600-2800元/星蓝湾、香海西岸区位形象一般，区位不如本项目项目所在区域略落后河东核心片、新河三角洲片，但相比其它四个片区，拥有区位优势！2、城市中心区其它区域城区项目比较分析表项目项目概况主力户型销售均价对比本项目融

90、科三万英尺占地60亩，总建面20万，共1500户三房、四房128-183一期4200-4400元/二期4500元/城市最核心地段、品牌开发商优势；景观资源缺乏中江国际花城总用地3.4万，容积率4.0，总建面约14万三房1303800-3900元/城市最核心地段优势；景观资源缺乏都江新城占地23936，总建面68420，容积率3.17，共585套，目前销售85%以上三房120目前3500-3600元/规模小，离湘江远，项目档次一般。三和公寓总用地2871，总建筑面9551，目前已销售完毕以80以下的小户型为主2600元/左右元/规模小，档次低，缺乏景观资源。颐美沁园多层/小高层住宅，占地约1.3

91、5万，总建面3.8万，目前一期已经售完一房42-52，二房79-92，三房106-136一期3200-3300元/项目规模小，户型面积跨越大，社区不纯粹。滨江君悦香邸占地7.6万平米，总建面33万规模社区一期三房/四房94-160一期开盘均价3200-3300元/目前3700元/城市中心规模社区、项目所处区域规划较好，但景观资源缺乏。五、项目所在片区未来发展预测1、区域未来总体发展趋势及对本项目的影响（1）火车南站搬迁、湘江中路拉通2007年，天心区将按照“对接长株潭，打造核心区”的实施“南进”战略，年度计划安排重点工程43个，总投资187亿元，年度计划投资52亿元，抓好“五大重点”，打造“五

92、大亮点”。其中一季度计划完成建设投资82亿元，启动韶高北路、友谊西路等22个重点工程建设项目。 五大重点即一府(省府新区)、一岸(湘江东岸)、一园(天心工业园)、一区(农民生活安置区)、一整治(社区环境综合整治)。五大亮点是中信新城、三馆一中心、太平街历史文化街区、金外滩和建设精品社区。在湘江东岸：2007年，天心区将按照“整体开发、分块实施”的思路，利用火车南站搬迁的契机，加快建设湘江大道南段，力争在2008年把湘江风光带延伸至猴子石大桥。对本项目的影响分析湘江大道向南延伸至猴子石大桥共4公里，力争2008年8月竣工通车，对本项目的通达性起到关键作用，是本项目作为高端楼盘定位体系的有力支撑。

93、伴随湘江大道拉通及沿江风光带的建设将极大助力楼盘的景观特色体现，带动长沙乃至全省人们视线的集中，楼盘地段优势才可以有力体现出来，所以本楼盘进度应该紧紧扣住湘江大道建设，同期建设，同期开盘抓住市场大势营造销售效果。（2）南湖片区改造全面启动2007年，按照城市建设“再掀新高潮，凸显新风貌”的总体要求，长沙城市建设的重点之一是精心打造“一洲两岸”，长沙市委、市政府决定启动湘江东岸南湖片区及湘江大道南段、湘江生态经济带沿江防洪道路工程建设。其中，南湖片区是目前长沙最大的棚户区之一，西临湘江，东至书院路，北起城南西路，南至二环线，开发定位为集现代金融、高档商务、餐饮娱乐、休闲旅游、文化传播于一体、功能

94、完善、品位高雅、风景优美的滨江新城；湘江大道南段北起白沙路，南至猴子石大桥，长4公里；湘江生态经济带沿江防洪道路是长株潭经济一体化的骨干项目，南起大托新港，北至猴子石大桥，长122公里。对本项目的影响对策分析：火车南站搬迁、南湖片区棚户区改造将极大改善本区域形象，对本项目高端定位提供了良好的形象基础。棚户区改造大量原住居民置业回迁产生一定的市场空间和潜在客户。一方面本项目应借助营造板块优势大力借助宣传。另一方面应该尽力加快开发节奏，保持开发的联动性避免后期的同区域新盘客户分流。（3）南方明珠项目整合启动天心区区长夏建平2007年2月9日在率先发展中争创新优势报告中指出，要利用火车南站搬迁的机遇

95、，整合周边4 0 0亩土地资源，开发南方明珠项目，目前该项目尚处在摸底调查阶段。对本项目的影响分析：政府对火车南站周边地块进行整合开发，主要原因：第一、提升城市形象的需要政府将火车南站搬迁、拉通湘江中路（南湖路南二环）一个重要目的是改造城市形象，提升长沙城市整体品味；第二、城市运营和增加地方财政的需要湘江是长沙城市的主景观轴，目前主城区东岸沿江建设已形成一定规模和效果，将向南北方向进行延伸，湘江二桥以北新河三角洲目前已经完成整体开发规划，目前火车南站片区是湘江东岸主城区仅剩的大面积的、尚未成熟开发的滨江区域，本着湘江滨江区域整体改造发展和提升城市形象的需要，政府有必要花大力气对本片区进行城市运

96、营开发，保证城市的整体形象和品味。同时通过城市运营，增加土地价值，提高土地出让价格，增加地方政府财政收入也是一个重要的原因。第三、区域开发现状需要政府出面进行整合目前本区域的房地产开发总体来说水平较低、分散开发，相互之间缺乏有机联系，且区域内企业多、原住民分布广，迁拆等工作难度大，简单由现有开发商分散开发很难达到城市发展的长远要求和标准，政府出面整合将有利于解决目前的不利局面。总体来说，政府整合开发对改变区域形象、提升区域价值有很大地促进作用，对本项目开发有积极的促进作用。但南方明珠项目目前尚处在调研和初步设想阶段，整合的土地范围、未来发展规划等都没有确定，因而本项目还是存在不小的不确定性因素

97、。就项目目前进展而言，尽早完成规划和报建，尽量减少可变因素，保障项目开发。同时对南方明珠项目贴身跟进，根据政府的总体开发战略和规划，对项目进行及时的细部调整，借势政府资源和力量，实现小投入、大收益。（4）金外滩项目签约启动在2006年的中博会上香港首富李嘉诚旗下的和记黄埔接手南京大韵置业金外滩项目，与天心区政府签下投资意向协议。在天心区区长夏建平2007年2月9日在率先发展中争创新优势报告中指出要抓紧金外滩160亩沿江旧城商务开发项目的签约和拆迁工作，确保2008年正式动工建设。对本项目的影响分析：金外滩项目位于长沙最核心的商贸中心五一商圈的辐射范围内，且也是城区湘江段的最中心位置，先天条件得

98、天独厚，和记黄埔实力雄厚，可以预计该项目将成为长沙最贵的物业综合体项目。由此产生的大量商业拆迁居民将是本项目一部分潜在目标客户，本项目应加强对这一区域的前期宣传营销工作，搜寻锁定相应的潜在客户，所以本项目的开发进度能够在金外滩项目全面拆迁之前。金外滩项目的开发将把湘江滨江物业价值和价格推上一个更高的水平，对本项目有积极的拉动作用和客源补充效果。总体而言金外滩项目开发对本项目有一定的促进作用。（5）南湖路、书院路拓宽南湖路道路建设规划在2005年6月9日通过专家评审。规划建设中的南湖路西起湘江大道，东至芙蓉中路，全长1.89公里，是长沙市中心地段的一条重要的临江大道。南湖路原宽仅约8米，拓改按4

99、6米实施，满足双向6车道通行能力。2-3年时间在南湖片区的开发中，将新建和改造五条干道，形成“两纵四横”的主路交通网。项目周边主要交通道路规划情况表道路名起讫点级别性质长度（米）红线宽度绿线宽度标准横断面备注湘江大道南湖路-南二环线一级次干路3023米25米4.5+8+8+4.5南湖路书院路-芙蓉路一级主干路1464米46米56米4+5+2+24+2+5+4取消绿线控制书院路南湖路-南二环线二级主干路2918米60米5.5+4+6+3+23+3+6+4+5.5本项目的影响分析：南湖路的拉通改造将对本项目的东西通达性起到关键的作用，可将本项目的辐射范围向东延伸至芙蓉路、韶山路两条长沙南北主干道，

100、芙蓉路、韶山路沿线白领将成为本项目小户型的很大一部分潜在客户，所以配合南湖路的拓宽拉通改造进度，对整个芙蓉区范围的宣传和客户积累是项目销售的保证。书院路的拉通改造将对本项目的南北向交通起相当的辅助作用，对项目整体通达性在南湖片区该造完毕后将会有较为突出表现，其对项目发展一期影响并不是很大，但对二期施工和建成后的交通便利性有极大的辅助，所以项目二期开发应紧随书院路拓改实施。2、区域内项目竞争分析（1）区域范围选择：劳动西路以南，韶山路以西，南二环线以北，湘江中路以东围合的区域。（2）范围选择原则：l 与本项目处在同一片区，区域环境、地理位置上具有可类比性l 片区内项目对本项目客户具有一定的分流影

101、响（3）土地市场交易情况（2004.72007.2）近年来项目所在区域土地交易情况一览表（2004.72007.2）序号地理位置受让单位规划用途宗地面积（）容积率规划建筑面积（）1雨花区韶山路399号商业、住宅4138.457.531038.382雨花区韶山中路376号湖南璟泰置业有限公司商业、住宅34848.034.5156816.143雨花区韶山中路长沙电机厂有限责任公司商业、住宅99988.472.5249971.184雨花区芙蓉中路449号湖南神斧房地产开发有限公司住宅15359.93.046079.705雨花区芙蓉中路523号长沙佳天投资发展有限公司商业、住宅4669.715.525

102、683.416雨花区芙蓉中路三段547号商业、住宅146021.57商业3.5、住宅3.0481871.187雨花区芙蓉中路三段547号湖南湘环物业发展有限公司办公1604.061.62566.508雨花区劳动路78号个人商业1923.496.512502.699雨花区劳动路310住宅3920.076.023520.4210雨花区劳动西路21号湖南省德胜房地产开发有限公司商业、住宅28651.655.0143258.2511雨花区劳动西路26号办公、住宅4723.875.224564.1212雨花区新丰路湖南长城投资有限公司商业、住宅1595.55网络朋友介绍电视户外;l 高端客户在了解楼盘时

103、选择途径排序：朋友介绍报纸户外电视;总体来说，客户在购房时，了解一个楼盘的最主要的途径为朋友介绍和报纸广告，其次为户外、电视、网络。通过以上两种类型客户了解楼盘途径比较，发现:中端客户比之高端客户，通过网络、电视途径了解比例高，而高端客户更重视朋友介绍。因此，在以后的项目宣传推广上，该几种推广途径必不可少，我们可根据不同阶段推售产品重点来决定不同媒介组合方式。17、对火车南站片区的看法小结： 基本上，客户对火车南站片区未来发展持看好态度，比例达83%以上，尤其是天心区和雨花区客户，由于其对该片区的了解，更加对片区未来充满信心，其比例达46%、16%以上。18、同品质楼盘，有江景与无江景可接受的

104、销售单价差 客户在购房时，针对有无江景资源，接受的单价差异集中在500-1500元/之间，其中，普遍能够接受1000元/左右的价格差异。同时我司认为，一旦有现场实景比较，这个价格差异通过一定的客户引导，是可以进一步进行提升的。19、如选择购买江景楼盘，购买的原因是小结： 客户在选择购买江景楼盘时，最重要的购买因素为：江景资源的稀缺性，目前随着长沙几个高端江景项目的高价值销售，客户日渐认识到江景资源的稀缺性，其对江景楼盘的追捧热度不断释放。同时，区域位置、未来升值潜力及户型也成为客户选择购买的重要因素。但同时，我们也会发现，客户群体对酒店作为物业配套的价值并不追捧。20、我司开发的江景楼盘，客户

105、希望物业类型是中端客户（客户需求面积110平米以下的）对应选择： （高端客户）客户需求面积110平米以上的对应选择： 客户在选择希望购买物业类型时，绝对多数选择的为高档纯住宅。一个因素为不希望酒店经营破坏整个小区安静的居家氛围，同时客户存在这种消费心理，基本上不希望在家门口进入酒店消费。21、购买景观楼盘，最希望看到的景观是 客户在购买景观住宅时，对江景的需求为73%，对山林的需求为15%，再其次为绿地11%。可以分析，由于江景资源的稀缺性，越来越多人群认识到江景资源的珍贵价值。22、小区如配备会所，希望会所提供的配套服务小结： 基本上，客户对小区会所功能配置需求集中在中西餐厅、室内恒温游泳池

106、及美容美发中心。其中，中端客户对会所的配套最希望提供的服务是中西餐厅、美容美发、咖啡厅；而高端客户关注的为中西餐厅、恒温游泳池、美容美发及茶馆。客户对会所配套的需求并不一定就是为了将来使用，而是认为这是一个高档楼盘应该配备的设施，是一种身份和地位的象征。23、我司开发的江景高档项目，客户认为合理的销售单价中端客户（客户需求面积110平米以下的）对应选择： （高端客户）客户需求面积110平米以上的对应选择： 在对本项目未来进行初步描述之后，客户对项目的价格预期段最集中为3500-4500元/之间，其中，中端客户群体最集中的愿意承受的价格在3400-4000元/，而高端客户群体最集中的愿意承受的价

107、格在4000-4500元/之间。事实上，根据填写问卷时与客户的交流，我司认为这个价格比客户实际上能承受的价格是有一定的差距的，客户愿意承受的价格还有一定上涨的空间幅度。24、客户希望小区内提供的物业管理服务在选择小区物业管理服务时，客户的选择标准比较持平，但有个倾向时值得引导的，即如果项目提供较好的物业服务，客户是愿意承受相对较高的物业管理收费标准的，目前长沙有几个代表性楼盘的实际操作也一定程度上论证了这个发展趋势，如长沙玫瑰园，金鹰城圣爵菲斯等。客户交叉分析：1、客户年龄结构与承受总价的交叉分析小结： 从以上图表数据中可以分析：l 具备较强实力购买客户年龄段集中在35-45岁之间；l 从客户

108、购房可承受总价分析， 25-35岁之间客户承受能力也相当强，一定程度反映长沙购房客户趋年轻化趋势；l 从长沙客户置业特点分析，伴随着近两年长沙房价逐步上扬的趋势，年轻一族购房或参与购房比例逐渐增大，父母为子女购房现象成为长沙客户置业的一个较为明显特征，也是年轻一族相对能承受较高总价的一个重要因素。l 但同时，随着总价的提升，可承受的购房客户年龄也不同程度的往上走。2、客户家庭结构与希望购买户型、购买面积交叉分析小结： 从以上交叉分析中，我们发现：l 目前，购房居住比例中，绝对多数为三口之家居住在一起，两人以下家庭结构选择户型集中在三房以下，三口之家多数选择为三房、四房或者其它户型；l 在选择购

109、买面积上，两人及以下家庭结构都选择在120平米以下，三口之间核心选择面积区间为120-160平米的三房及四房；3、客户希望购买面积与承受最高总价分析 小结： 从以上交叉分析中，我们发现：客户在购房时能够承受的总价集中在30-70万之间，其中50万以下是客户对本项目相对普遍能够承受的总价。在110平米以内，客户比较能接受的总价为30-40万/套，在110-140平米内，客户能接受50万/套的价格，在140-160平米及以上户型，客户能接受50-70万及以上的价格范围。4、客户意向购买户型、面积交叉分析小结： 从以上图表数据中可以分析：l 从户型需求与面积需求交叉分析看，需求两房对应的面积集中在1

110、00平米及以下面积；l 需求三房户型对应的面积相对较广，最集中在100-140平米，以110-140平米分布最为广泛；l 需求四房客户对应的需求面积集中为120-160平米；l 五房及以上户型对应的需求面积集中在160平米以上；l 通过之前分析，100位客户中，28位需求面积在110平米以内的，主要需求户型为2房和3房，面积集中在120平米以下相对较紧凑的户型，而72位需求面积在110平米及以上的客户群体基本需求在三房及以上，户型在120平米以上。第七章 市场调研总结一、宏观市场及市政建设对本项目的影响l 宏观政策强制中小户型的开发，导致大户型中高档项目供给量缩小，价格必然上涨，本项目向高档物

111、业发展方向既可以在相应程度上避免过多的小户型同质化竞争又可以更大地挖掘地块价值。l 市场导向和外来大型开发商的进入和竞争使新开发房地产项目产品品质不断提升，高品质、具有项目特性的创新产品必将受到全社会的追捧。l 长沙整体城市规划加快了城市化进程与人口向长沙市的集中迁移，势必导致住宅的刚性需求增加，一次、二次置业梯形市场逐步扩大对本项目是个利好。l 长沙经济处于高速发展阶段，人均可支配收入逐年提高，人们对生活品质的要求不断提高，高端物业购买力必然不断上涨，天心区拥有大量高收入人群，二次置业市场潜力巨大，但参照市内各高端滨江项目的客户类型特点针对本项目客户定位需要立足整个长沙市及周边各县市的所有高

112、收入投资群体。l 天心区以及滨江区域的良好规划前景将大大提升片区整体形象和交通的便利通达性，对本项目的高档次定位提供了良好的外部环境条件支撑。l 随着城市化速度的加快，长沙人群消费习惯短期内还无法改变，但置业消费及投资量有逐步增大的趋势对本项目发展有一定的促进作用。l 长沙市房地产开发投资不断增大，房价稳步上涨，但供应量也在不断放大，本项目将在2009年推出，未来市场客户分流并供需逐渐达到平衡对本项目也是一个威胁。二、 发展酒店物业市场机会与风险l 长沙酒店市场呈两极分化状态、缺乏中高端个性酒店，具有相应资源特色的酒店较受市场欢迎。l 整体天心棚户区的提质改造工作必将提升整个片区的形象，湘江大

113、道的整体拉通也将对项目位置的通达性产生质的提升，是项目发展的先决条件。l 项目周边市政规划建设的绿地公园结合本项目自有的小区山体公园、一线稀缺江景资源，将是未来发展项目的核心优势。l 长沙市星级酒店间的竞争已经逐步转化为酒店分布区域板块间的竞争，八一路、芙蓉南路沿线的围绕省级职能部门和CBD的分布板快已经形成一定规模，在新的区域设置星级酒店存在一定的市场认知风险。l 酒店的经营管理和客户源吸引也是在酒店生存发展中非常重要的因素，专业化的管理、运营是酒店成功的必要条件。l 根据本项目地块特征及现有市场条件分析：在本项目位置设置五星级标准酒店存在一定的风险，开发商需慎重考虑决策，设置中等规模的中高

114、档景观特色酒店存在一定的市场空间和先天资源优势，相对较为适合。三、项目客户调研分析与客户特征综述基于上述客户调研分析，我们预判本项目目标客户群体特征：l 项目未来目标客户主要以天心区、芙蓉区、雨花区等区域目标客户为主，辅以市区其他区域，湘潭、株州等周边县市，以及外省市部分客户；l 项目未来目标客户主要由私营业主、企业中高层管理阶层、政府公务员、个体老板及企业相对中高层白领阶层构成；l 未来购买项目的目标客户主要由三口之家组成，需求户型以三房为主力户型，辅以两房与四房产品；l 客户需求主力物业面积则为110-140平米的三房与140-160平米四房；同时，随着市场价格的上升，在客户承受总价一定的

115、情况下，客户有趋向购买面积较小物业的趋势；l 从项目未来目标客户购房动机中，以改善居住条件、结婚用为主力；l 目标客户在选择物业时，在对小区内部娱乐配套方面更倾向于运动健身娱乐设施；而在生活配套方面，则倾向于生活必需配套，如中西餐厅，另对儿童游乐场、咖啡厅需求也较大。表明目标客户群消费更理性，更时尚，且带小孩三口之家居多；l 目标客户在购房时，最为关心的因素为物业所处地段及区位，环境景观、户型及建筑本身质量和品质；l 结合目标客户在购房时，喜欢的创新之处和所需配套的功能性空间方面，大部分客户都需要双卫，较大的阳台（包括需一个生活阳台）；l 在建筑风格方面，目标客户更倾向于现代风格；l 客户在选择园林风格是更希望其中穿插丰富的植物种、大面积草坪、座椅、凉亭等，中、欧式风格兼有的园林特点；结合客户选择园林风格，发现目标客户更趋向于带有较多中式园林小品元素的中式园林风格，同时对于外来的园林风格，客户对东南亚的风格接受程度也较高。