地产集团杭州项目测算报告（154页）.doc

1、万达杭州项目测算2011年6月 战略策划提要随着海洋经济时代的到来，中国休闲经济大潮的涌动以及杭州湾跨海大桥、余杭港大桥的建设，余杭将从交通末端跃升为浙江省和杭州市海洋经济发展的最前沿。余杭抢占海洋经济的制高点，提升城市能级、扩大城市影响力，融入长三角，对接大上海的天时、地利与人和已充分具备，而某旅游度假区正是余杭实现战略突破，打造海洋余杭、文化余杭和休闲余杭的重要抓手区域。某旅游度假区应通过前瞻性和富有操作性的战略策划，其总体定位为“长三角海洋游乐中心，大杭州滨海休闲新城”。对于余杭，其辅助诉求为“休闲余杭核心代表区”；对于旅游休闲、度假居住市场，其辅助诉求为“杭州游乐港，东海度假城”。应构

2、建在某旅游度假区开发领导小组下，以某旅游度假区管委会为主导，组建某旅游度假区的城市运营商来进行全局开发，走政府引导、企业参与的市场化开发道路。通过五大引擎来推动某旅游度假区的综合开发，使某旅游度假区成为百里黄金海岸带的综合服务中心和消费中心，成为休闲余杭的核心城区，成为浙江省滨海旅游的出发台和回归台，成为长三角的滨海度假胜地和海洋人居福地。某旅游度假区的开发要通过原创性、领先性的“中国海洋博览会暨海洋休闲博览会”这一超级的城市营销活动（先期可以休闲博览会为主要活动形式），抢占海洋经济发展话语权，以海博会打包城市营销、区域开发、产业整合等一系列动作来带动整个某旅游度假区及周边区域的开发，把某旅游

3、度假区送出去，将世界请进来，闯出一条让余杭县和某旅游度假区实现超常规推进和可持续发展的全新道路来！目 录第一部分 态势分析1一、海洋时代，杭州崛起1二、发现余杭6三、聚焦杭州湾23第二部分 总体定位32一、战略定位32二、形象定位38三、产业定位45四、市场定位47第三部分 新城构建53一、某旅游度假区功能分区53二、某旅游度假区开发的引擎54三、某旅游度假区规划建议74第四部分 开发策略88一、开发模式88二、土地开发策略100三、开发分期103四、招商策略106第五部分 营销突破109一、为什么要办海博会109二、如何举办海博会115附件一：某旅游度假区引擎性项目可行性研究120附件二：某

4、旅游度假区在十一五期间的操作建议133附件三：中国（余杭）海洋博览会暨海洋休闲博览会方案137附件四：某旅游度假区重点招商项目列表142附件五：某旅游度假区推荐定向招商企业、机构列表151第一部分 态势分析欲策划杭州湾，必先跳出杭州湾，从全球化浪潮下海洋经济发展态势和大杭州走势的战略高度重新审视杭州湾。一、海洋时代，杭州崛起21世纪是海洋经济大发展的时代，海洋经济成为中国经济发展的又一发力点和突破点。海洋浙江看杭州，海洋大市战略将杭州推向浙江海洋经济格局的前台。当前，以信息经济、生物技术经济、太空经济、海洋经济为代表的新经济形态的发展日新月异。世界各国纷纷制定海洋发展战略，投入巨资以开发海洋资

5、源，力图占据全球海洋经济的制高点。我国海洋经济发展呈现两个趋势：一是海洋产业稳步增长，滨海旅游业成为龙头。目前我国海洋产业占GDP的4%，到2010年将达5%以上。滨海旅游业、海洋渔业、海洋运输业是我国海洋产业三大支柱，其中又以滨海旅游业居首。2005年，中国滨海旅游增加值达2031亿元。二是海洋经济战略引领区域竞争。沿海各省市掀起了海洋经济竞争大潮，制订了各自的海洋经济战略。上海从黄浦江时代进入海洋时代，洋山深水港、东海大桥、芦潮港、海港新城等大型工程相继开工建设；天津滨海新区已被列入国家“十一五”规划，投资2000亿；福建提出建设海峡西岸经济区，以福建为主体、涵盖周边区域，面向台湾海峡，发

6、展海峡西岸经济综合体等。 图 1：中国海洋经济产值表 1：“海洋中国”竞争格局省市海洋经济战略战略产业辽宁“海上辽宁”海洋运输、海洋化工、海洋旅游等河北“环渤海”海洋运输、海洋化工、海洋旅游等天津滨海新区开发海洋运输、海洋化工、海洋旅游等山东“海上山东”海洋运输、海洋旅游、海洋化工等江苏“海上苏东”海洋渔业、海洋运输、海洋旅游、海洋化工等上海“海上上海”海洋运输、海洋化工、海洋医药等浙江海洋经济强省海洋运输、临港工业、海洋渔业、滨海旅游业等福建海峡西岸经济区海洋渔业、海洋旅游等广东海洋经济强省海洋运输、海洋化工、海洋旅游等海南海洋强省海洋旅游、海洋化工等广西“蓝色计划”海洋渔业、海洋石化等浙江

7、作为中国海洋资源大省和海洋经济强省，是中国发展海洋经济的急先锋。2005年，浙江颁布了浙江海洋经济强省建设规划纲要，以港口和临港工业为突破口，发展港口海运业、临港工业、海洋渔业、滨海旅游业和海洋新兴产业等五大海洋产业。杭州作为浙江省承上启下的海陆中枢，上承上海的产业转移之势，下启温台经济的北上通道，既是浙江内陆经济腹地的出海通道，又是浙江面向世界的桥头堡，杭州将成为长三角南翼副中心、浙东海洋大都市以及浙江海洋经济格局的中心。与此同时，长三角空间格局的重构促使了城市群的重新洗牌：跨海大桥与环杭州湾产业带的形成，使原来以上海为单核、以宁沪杭甬为四大节点的“Z”字型空间格局将演变成“”字型空间格局。

8、大杭州得益于交通枢纽区位和产业集聚优势而迅速崛起，已经开始将产业拓展与空间拓展的目光重点投向了海洋。图 2：长三角区域空间发展格局演变 图3：杭州将成为“南上海” 图4: 长三角崛起众多滨海新城杭州杭州湾跨海大桥的建设以及上海杭州舟山世界级主枢纽港口群的形成，将直接使杭州与上海实现无缝对接，杭州将成为大上海世界城市体系中的“南上海”。同时，长三角沿海将崛起多座滨海新城：上海临港新城300平方公里、80万人口。包括主城区、重装备产业区、物流园区、主产业区和综合区5大功能板块。嘉兴滨海新区217平方公里，以嘉兴港为基础，将成为嘉兴最具经济活力的地区、长三角临港型工业新区和区域物流中心。海盐大桥新城

9、25平方公里，重点发展精密仪表、精细化工、信息电子等高新技术产业，打造钱江北岸的生态旅游滨海城市、东方物流大港。南通江海港区200平方公里，上百万人口，以天然气贮备为核心，建设临港重化工区，成为江苏省的主要出海通道。慈溪杭州湾新区慈溪经济开发区更名为杭州湾新区，规划面积120平方公里，首期已启动13平方公里工业区，投入上百亿，启动“百亿大桥经济应对工程”，最大限度地承接上海及国际的产业转移。杭州作为长三角南翼经济中心，是上海国际航运中心的深水枢纽港、大型远洋集装箱转运中心和东南沿海重要的产业基地与物流中心。（1）杭州成为大上海的“辅城”。随着跨海大桥和世界级港口群的建设，杭州与上海直接对接。杭

10、州将被纳入到世界城市体系中，成为世界城市的重要组团，成为大上海的“辅城”，接受上海的人才流、产业流、信息流和技术流的集聚和扩散。（2）杭州成为浙江沿海经济带的龙头。浙江沿海经济格局历来是甬、温、台三分天下，随着“上海杭州舟山”世界级主枢纽组合港群和杭州湾跨海大桥的形成，杭州将成为浙江省经济走向海洋和承接上海辐射“大十字”交叉的枢纽，担负起带动浙江沿海经济带的龙头职能。图5：杭州成为浙江沿海经济带龙头（）杭州的发展重心向滨海转移。杭州由小杭州到大杭州，不仅由原来的中心城区向鄞州新城、东部新城等拓展，更进一步向余姚、慈溪、镇海、北仑、余杭等滨海城市组团拓展，随着“浦东新区临港新城海盐大桥新城慈溪杭

11、州湾新区镇海北仑港区余杭”这一强势的滨海产业带的形成，杭州的重心逐步向滨海地区转移，杭州将全面走向海洋时代。二、发现余杭 “大桥效应”彻底改变了余杭的区域地位，使余杭从末端走向前台。余杭如能心怀浙江省和大杭州“海洋战略核心”的梦想，依托丰富的海洋资源和良好的开发基础，将海洋资源、旅游资源成功转化为可持续发展的强势产品，成功打响“休闲余杭、文化余杭、海洋余杭”牌，将实现城市能级的迅速提升。(一)余杭“十一五”期间战略目标整个十一五期间，余杭经济社会发展的总体思路是：推进新型工业化，实施工业强县战略；突出桥海经济，实施桥海兴县战略；突出旅游带动，实施旅游富民战略；突出以人为本，实施和谐惠民战略，全

12、力打造现代滨海新城、滨海产业新区、滨海休闲中心和海洋文化大县，全面推进海陆一体，努力构建和谐余杭。十一五期间，余杭将实现“三大跨越”：在发展理念上，实现追求物质财富的增长向区域财富（包括物质、人力、自然和社会）的积累跨越；在发展定位上，实现从滨海半岛向杭州大都市重要的滨海功能区、区域性交通要道跨越；在发展空间上，实现偏重陆域开发向海陆并重发展跨越。1.构建现代滨海新城。统筹城乡区域发展，全面推进海陆一体，推动中心城区南扩东拓，加快沿余杭港和环石浦港区域的城镇化，全面建设社会主义新农村，打造富有滨海特色的城市形象。2.构筑滨海产业新区。依托丰富的海陆资源优势，加快园区开发，大力发展滨海产业，建设

13、海洋经济强县，构筑富有滨海城市特色的新型产业体系。3.打造滨海休闲中心。打响“东方不老岛，海山仙子国”品牌，建设旅游经济强县，形成“一带四区”旅游格局，成为长三角地区滨海旅游休闲度假胜地。4.建设海洋文化大县。“海纳百川、勇立潮头”的余杭精神成为全社会的主流意识，以渔文化为主要特征的海洋文化得到保护和开发，继续保持海洋文化发展在全国处于领先水平，科技、教育、卫生、体育等社会事业全面协调发展。未来，余杭将按照“北接南聚、海陆并举”的空间发展导向。以余杭港大桥为纽带，向北融入杭州大都市区，接轨长三角，实现进入“杭州半小时，杭州两小时，上海三小时”经济圈目标；向南进一步增强石浦的集聚、带动作用，以陆

14、促海，以海补陆，实现海陆互动发展的大格局，形成海陆一体的现代化滨海新城四大片区：中心城市片区：以中心城区为核心，涵盖东陈、大徐、墙头、茅洋、涂茨，形成中心城市框架，强化其作为全县政治、经济、文化中心地位。某旅游度假区是余杭中心城市片区的主要组成部分和未来发展的战略空间。沿余杭港片区：以指西周、贤庠和黄避岙为主体，依托港口优势和余杭港“大桥效应”，提升产业层次，成为杭州南部特色制造基地和大桥经济核心区。环石浦港片区：以石浦为中心，含鹤浦、高塘岛，以构筑百里黄金海岸为南端节点为核心，发展海洋旅游、现代渔业和海洋高新技术产业。大塘港片区：含定塘、新桥、晓塘等，依托生态优势，发展具有优势的果蔬种植加工

15、、影视文化产业等，成为华东地区重要的生态农业和休闲观光基地。图6: 余杭各大片区产业经济发展格局（二）余杭的优势国务院已经批复的杭州市城市总体规划概要（2004-2020）将余杭定位为“杭州市二级中心城市”，余杭的战略地位得到巨大提升。我们认为，余杭的地位不仅在于其在全国百强县中的排名，更重要在于将其发展思路从县域经济思维提升为城区经济思维，努力成为国际化、现代化和休闲体验化的大杭州的“滨海休闲新区”。因此，应梳理出余杭的优势：1海洋资源优势。余杭县三面环海，两港相拥，海域面积达5335平方公里，由余杭半岛东部和608个岛礁组成，海岸线800公里约占浙江省全省海岸线总长度的1/8。余杭绵长的海

16、岸线（百里黄金海岸带）兼具有休闲型和生产型两种岸线，而且在长三角大都市圈中，余杭的海洋资源条件、资源组合条件、经济开发条件都属最优。经过多年的努力，余杭县海洋经济总量不断扩大，形成了一批具有较强竞争力的优势产业，海洋经济已经成为县域经济快速发展的重要支撑。目前，余杭的海洋旅游资源正处于开发利用初期，只要运作得当，将海洋资源优势转化为市场优势和产业优势的潜力相当巨大。大桥效应优势。随着杭州杭州湾跨海大桥、余杭港大桥的建设，余杭港大桥可以视为跨海大桥的延伸，余杭实际上相当于获得了与上海直接对接的超级机遇，余杭将成为连接上海杭州湾大桥杭州（东钱湖）余杭温台地区长三角南翼的黄金旅游轴线上的重点旅游目的

17、地城市，进入“杭州半小时、杭州两小时、上海三小时”的快速交通圈，正在实现由交通末端向交通要道、从旅游景点到旅游目的地的巨大转变。“大桥效应”催生的大桥经济、港口经济和海洋经济，将释放出巨大的发展潜力，其所带来的人流、物流、信息流、资金流迅速在余杭产生叠加效应，余杭的客源市场将由原来的沪、杭、甬地区进一步拓展到整个长三角及华东、华南乃至全国、海外。另外，随着杭州杭州湾跨海大桥的2008建成通车和余杭港大桥的兴建，将使余杭从长三角、大上海远郊的临海型旅游地进一步提升为长三角核心区的综合性的滨海旅游休闲目的地。图7：余杭港大桥是杭州杭州湾大桥的延伸生态资源优势。余杭素有“海山仙子国、东方不老岛”之美

18、誉，是浙江省生态示范区建设试点城市，也是全国第七批生态示范区建设试点。余杭空气质量常年保持优级，人居环境良好，城市宜居程度高。蓝天碧海、青山绿水、特质泥沙、优质空气等生态资源，为“不老岛”余杭提供了物质基础和优势条件。据余杭县生态环境和气象资料称，余杭的温度、湿度、降雨等多年持续保持良好，县域人类生存环境与全球、全国近年来环境普遍恶化的趋势形成鲜明对比。尤其值得注意的是：余杭大气负氧离子含量达到了每立方厘米15000个，是目前全国公告的最高值。海涂泥沙中含氨基酸、钙、镁、钠等元素，并含有一定量的氡，海泥存在保健康疗的经济性开发条件。不少景区还蕴藏着丰富的地热资源，可供开发康体健身的温泉浴场。总

19、体来看，余杭地处世界黄金海岸旅游资源线上，又与佛罗里达、墨西哥湾、夏威夷三大世界休闲胜地同处相近纬度线，还是21世纪中国旅游重点开发和布局的“黄金海岸”和“黄金水道”两条重要轴线的交汇地，最宜人类休闲、度假、居住和养生。近年来，余杭实施“生态立县”战略，大力发展生态经济，进行生态人居和生态文化建设，已经成功闯出了一条产业发展与生态建设互动的良性发展道路。在新一轮区域竞争中，余杭优良的生态环境已经成为余杭的核心竞争力，优良生态效益在不远的未来将进一步转化为巨大的经济效益和社会效益。海洋文化优势。千百年来，余杭先民耕海牧渔，与海为伴，与风浪作抗争，创造了具有地域特色的余杭海洋文化、源远流长的养生文

20、化、五彩纷呈的渔文化、大气磅礴的海塘文化、令人感叹的海防军事文化和辉煌灿烂的海商文化。同时，余杭独特的海洋文化，也塑造了“海纳百川，勇立潮头”的余杭精神，在“桥海经济时代”的新征程中，将体现为不断创新，协作宽容的“文化软实力”，成为推动余杭经济和社会发展的“文化基因”。此外，余杭的“不老文化”底蕴深厚，这也将成为余杭发展特色海洋休闲旅游、高端养生度假旅游的核心竞争力。据余杭县志载：早在秦代，“方士徐福为秦始皇求长生不老之药，曾留居县城北蓬莱山。”余杭就是我国最早的炼丹发源地之一。早在唐朝以前，陶弘景就在西山炼丹，故余杭县城雅称“丹城”。蓬莱仙岛的传说、炼丹术及其文化，是中国古人追求长生不老的美

21、好愿望，这也正是“不老岛”的文化支撑，也是余杭在下一步发展海洋休闲、海洋养生的重要历史文化传承。与中国沿海其他城市相比，余杭的海洋文化历史积淀深厚、内容丰富多元，并且海洋文化与养生文化复合，这在中国都是独一无二的。余杭的海洋文化还在不断发展创新之中，余杭历史成功举办的“开渔节”就充分说明这一点。由此来看，余杭的海洋文化不仅强于“海天佛国，渔港古都”的舟山，还强于上海、青岛、烟台、大连等近现代海滨名城。如何在新的时代，利用好余杭海洋文化这张牌，构建海洋余杭的核心竞争力，已成为摆在余杭面前的重要问题。我们认为，利用海洋文化发展海洋休闲是发挥余杭海洋文化优势的一条捷径。海洋旅游开发先行优势。余杭县旅

22、游资源丰富，据统计，全县拥有各类旅游资源170多处，涵盖8大主类旅游资源的7大类，涉及47个基本类型，“山、海、岛、礁、岩、崖、滩、涂、塘、港、湾、渔、流、潮、林”等各种要素资源与景观风貌组合度较好。余杭对于渔文化和海洋产业的开发和推广走在了全国的前列，全县已初步形成了“一带四区六大产品”的旅游发展框架，涌现出松兰山、余杭影视城、中国渔村、石浦渔港等精品旅游项目和以中国开渔节为代表的海洋文化等节事活动。余杭滨海旅游区已成为长三角南翼重要的旅游胜地、浙江省最佳休闲度假胜地。在“十一五”规划中，浙江省重点发展海洋经济，而余杭将成为浙江省和杭州市海洋战略的核心和主要载体，大量的优势产业资源和市场资源

23、将在余杭集聚和扩散，打海洋牌，大力发展海洋旅游将成为余杭获得差异化发展的必由之路。（三）余杭发展的劣势1余杭城市地位不高，综合实力不强。余杭已经成为全国综合实力百强县，但是余杭城市地位不高，综合实力不强，城市竞争实力还相当薄弱。余杭经济总量不大，产业素质整体不高，结构优化和增长方式转变任务艰巨，资源要素供给短缺等深层次矛盾依然比较突出。因此，加快建设海洋经济强县，对于提升城市地位，扩大城市影响力，有效缓解资源不足、环境空间受限的困局，促进要素资源的合理布局和有效利用，促进经济社会全面、协调和可持续发展显得更为重要和迫切。余杭城市集聚度不高，中心性不强。丹城作为余杭县城所在地，虽具一定的中心性，

24、但由于其城市首位度低，全县人口、产业集聚度不够，余杭城市能级不高，无法与大杭州有效对接，更难以接轨大上海。余杭必须集全县之力做大做强中心城区，提升城市能级，积极创造与大杭州、大上海顺利对接的有力条件。整体城市发展氛围尚未形成，城镇化发展滞后。余杭县域内多为山地、农地、海涂、海岛等，部分乡镇的交通等基础设施还有待提升，目前尤其需要突破缺乏城市氛围的弱势。长期以来，受县域城镇体系发展水平的制约，余杭的小城镇呈低水平均衡发展势态，缺乏特色，功能、产业、布局、建筑式样雷同，“百镇一面”较普遍。其发展模式大多还是以内向性的发展为主，缺乏外来动能，因此，余杭城市的发展需要建设一个具有增长引擎性的新城来形成

25、开发建设的示范效应，并进一步带动全县的发展。 海洋经济开发的劣势。余杭的海洋资源虽然丰富，但是余杭的海洋资源条件与中国其他地区的海洋资源相比，还存在相当的劣势。余杭地处全国海岸线的中部，海水浑浊、泥沙量大、风浪大、缺少成片的优良沙滩、海岸景观质量不高，易受台风等灾害性因素影响。余杭在海洋景观、海水质量、海洋旅游季节性和城市依托度方面存在相当多的劣势，影响了余杭海洋经济深度开发。表 2：余杭与其他地区海洋旅游资源对比区域代表城市优势劣势环渤海湾海洋旅游带大连、秦皇岛、青岛、烟台海洋景观资源较好，区域经济较好季节性非常明显海峡西岸海洋旅游带福州、厦门、泉州、漳州宗教文化多元、民俗特色突出、具备山海

26、一体的景观海洋景观质量一般，有一定季节性珠三角海洋旅游带香港、澳门、广州、深圳、珠海、汕头、湛江、北海地理区位优势、区域经济优势、市场资源良好海洋景观质量一般，稍有季节性海南海洋旅游带三亚、海口、博鳌热带海洋景观资源、无季节性影响，旅游开发成熟区域经济一般，带动性不强，城市依托能力不强长三角海洋旅游带上海、连云港、南通、杭州、温州、台州、舟山区域经济优势、对外开放优势、优越市场资源、发达的都市观光，城市依托能力强海洋景观质量一般，有一定季节性余杭优越的市场资源、发达的都市观光以及独特的海洋文化海洋景观质量一般，有一定季节性海水污染问题。余杭的海水混浊度较高，海水污染相对严重。据有关资料表明，大

27、目洋水体呈负营养化状态，海水中的主要污染物是无机氮、磷酸盐等，沉积物环境质量状况尚可。2005年，余杭主要污染物为无机氮和磷酸盐，局部水域还受到石油类、大肠菌群等一定程度的污染；pH、溶解氧、化学耗氧量、重金属镉、总汞、砷等指标都符合二类海水水质标准，有机碳、硫化物、镉、总汞、砷、石油类等指标均符合一类海洋沉积物质量标准。另据2005年8月到9月杭州松兰山海水浴场、石浦中国渔村海水浴场的水环境现场监测结果表明，海水水温、透明度、水色、溶解氧、海面漂浮物等基本符合海水浴场环境质量标准，但海水浴场水体中的粪大肠菌群含量偏高，尤其是松兰山海水浴场，粪大肠菌群含量的最大超标倍数达12以上。从总体上看，

28、余杭海水在国内海洋水质属于中档偏低水平，质量不如北方滨海城市如三亚、青岛、大连、烟台、葫芦岛等，更不如国外知名海洋旅游胜地如芭堤亚、巴厘岛、坎昆等，在发展滨海旅游上已经产生明显的阻碍作用。余杭应要加大对陆源入海污染物的整治力度，减少陆源入海污染物排放，保证海水浴场环境质量。但是从另一方面讲，余杭的海洋水质在华东地区特别是长三角区域来看，余杭的海水质量明显优于上海、嘉兴、南通以及台州、温州。面对着长三角日益膨胀的旅游休闲度假需求，特别是滨海休闲度假需求的急速膨胀，余杭海滨以松兰山、中国渔村为代表的海洋旅游的持续火爆，充分说明了余杭海洋旅游资源的在长三角的相对稀缺性。两害相权取其轻，余杭拥有着长三

29、角区域范围内最具相对优势的海水、海景和海鲜资源，发展海洋旅游的资源优势突出，存在巨大的开发价值和未来升值潜力。在保证海水质量方面，国内外均有多项成熟的技术付诸实施。如上海奉贤海湾的围海净化过滤技术。奉贤海湾已经完成国内最大的人工围海工程“碧海金沙”（全长约10公里，总面积达30平方公里，围海向外延伸1.2公里，挖地向内延伸1.8公里），打造出了中国第一个城市海滩，奉贤海湾旅游由此引爆。其工程优点是围海造就了大面积的蓝色海面和金色沙滩，但其缺点也相当明显：投资巨大；海水质量不稳定；没有根本性地解决冬季海滨旅游淡季的问题。最为经济可行的方法是引海水入内湖（河、港、汊）等，通过自然沉淀恢复海水蓝色。

30、这项目技术在某旅游度假区可顺利实施。一是本地长期有围海养殖的优势，区域内有大片的养殖海塘作为围合空间，围海技术成熟高效；二是引海水入塘自然澄清，基本的土方工程量较少，成本低廉，经济效益好；三是余杭沿海海水污染相对较低，基本不用化学药剂清理，对自然生态环境友好，宜于开展生态旅游活动；四是人工围海与室内化技术结合，可以解决海水运动、海洋旅游的季节性问题。图8:中国沿海海水水质图海水温度问题。余杭属亚热带气候，四季分明，旅游季节性明显。尤其是余杭海滨，从十月底开始到来年四月是漫长的旅游淡季，冬季年均海温13.56，不适宜海上运动和海滨游览，游客数量较少，常规的海滨旅游项目淡季经营不理想。但从普遍意义

31、上说，我国海域除海南省外，其他海岸线的冬季海温都偏低，均不适宜开展旅游活动。各大海滨旅游城市的冬季旅游主要也不依赖单一的海水运动来得以实现，而是通过多样化的旅游产品、旅游项目或者频繁的日常休闲消费来保证旅游收入。另外，从国际上看，对抗海洋旅游的季节性无非以下几种方法：一是外部环境室内化。如日本的“Sea Gaia”旅游项目，通过在室内营造人工环境，如室内化营造温暖、宜人的水温、气温和天气环境等，来实现全天候的旅游活动的顺利开发。二是旅游产品多样化，互补化。如深圳的冬季海滨旅游相对趋淡，而城市旅游的季节性却相对不明显，原因就在于深圳等城市的旅游产品具有多样性、互补性的特点，大量的主题公园的游乐活

32、动在寒假期间的持续火爆，弥补了同期海滨旅游的不足。三是居民的持续消费活动的补充。海滨旅游区特别是旅游季节性明显的区域，成功者基本上都有大量的本地居民和周边地区人群的日常消费和休闲活动作为支撑。从这三点来看，某旅游度假区的开发可以解决海洋旅游的季节性问题：一是通过室内化技术结合人工围海技术实现海洋旅游活动的室内化；二是通过开展主题游乐、大型会展节庆活动增设主题游乐设施，实现旅游产品的多元化和互补效应，保证淡季接待量；三是通过某旅游度假区为余杭开发新城区域，将会形成大量的日常居住人群、周边休闲消费人群和度假居住人群，市场面多元丰富，足以支撑起淡季的各类商业设施的日常经营。台风潮涌等自然灾害问题。浙

33、江省是我国台风灾害频发省份，而余杭更是浙江省台风登陆较为频繁的地区之一，因此，台风潮涌等灾害的防护不可小视。在长期的抗台斗争中，余杭从上至下都具有相当强烈的防台意识和成熟完备的防台措施。某旅游度假区海堤正是基于防御台风等灾害兴建的大型防台设施，可以抵御50年一遇的特大台风。在围垦建设过程中，杭州湾海堤即多次成功抵御过强台风。加之沿海各大建筑、各大设施均会按防台要求建设，基本可以排除台风、潮涌等灾害威胁。旅游产业“马赛克”现象突出。余杭的旅游资源丰富而具有海洋特色，但是旅游产业的“马赛克”现象突出，“满天星斗不见一轮明月”，各个小城镇、小景区各自为政，竞相重复建设，同构发展倾向十分明显，缺乏一股

34、强大的整合力量将各个发展区块捆绑在一起。休闲旅游是高度综合的产业，目前余杭各旅游区重复建设、景观趋同、服务水平低下均不利于旅游休闲产业的健康可持续发展。余杭应该加强“百里黄金海岸带”的景区整合，完善休闲旅游服务体系，提高产业整体发展水平和效益水平。我们认为，余杭旅游应变“数量型”的开发旅游景区为“质、量并重型”的旅游目的地打造这一系统工程，以开发某旅游度假区为契机，打造旅游休闲目的地，构建起一个强有力的旅游消费中心和旅游集散中心，并以此作为整合周边及全县旅游景区的出发台和回归台，并努力成为浙江海洋旅游的消费中心枢纽和客流批发平台。.余杭缺乏超级的城市营销手段。目前，余杭外向度不高，尚缺乏有高度

35、、广度和深度的超级营销活动来打品牌、出形象、促开发和谋大局。余杭成功举办了九届中国开渔节，但开渔节基本上是沿着内向的渔文化、本土文化演绎，尚未与海洋产业、海洋文化特别是海洋休闲文化深度结合起来。余杭应进一步发挥“中国开渔节”的品牌作用，深入挖掘民间特色节庆项目，并与海洋产业结合起来。余杭完全可以在开渔节基础上推出站在大杭州和浙江省高度上的以海洋博览为主题，整合广度包含世界海洋文明的超级城市营销活动，以此作为超级支点来撬动整个县域经济的超常规发展，为余杭的经济升级转型闯出一条全新的发展道路来。（四）休闲余杭浮出水面从世界范围看，休闲已成为时代潮流，已成为人类生活的重要内容，已成为经济增长的强大引

36、擎，已成为现代文明的推动力量。休闲旅游已经成为世界经济发展的新引擎。根据国际经验，当人均GDP达到3000美元时，休闲旅游兴起。从国内看，随着我国经济社会的发展和人们生活质量的提高，特别是长三角地区人均GDP大都超过了3000美元，目前发展休闲旅游的条件已经成熟。近年来，中国休闲经济迅速成为国民经济新的增长点。沿海发达城市已经率先进入了大众休闲时代。1997年以来，余杭旅游从无到有、从小到大，相继开发了一批旅游精品，成功走出了一条具有余杭特色的旅游发展模式，基本奠定了余杭在长三角的旅游地位。2005年实现旅游经济总收入10亿元，游客人数突破200万人次，2006年旅游人次更达232万。“东方不

37、老岛、海山仙子国”旅游主题形象不断强化，“一带四区六大产品”的旅游发展框架基本形成，为发展休闲旅游提供了良好基础。余杭这一长三角滨海休闲城市正在浮出水面。休闲城市是以休闲旅游产业（包括旅游业、娱乐业、会展业和文化产业等）为主导产业的城市。表3：旅游城市、卧城与休闲城市的区别旅游城市卧城休闲城市内涵旅游产业发达且旅游产业的发展决定城市定位的城市由若干居住区形成的大型城市居住地区休闲城市的内涵比旅游城市大，休闲城市是旅游城市的升级发展目的为旅游者消费而建设、并提供服务的城市为相邻大城市中心区提供居住等配套外来人士与定居者在城市内融合，生活、消费和工作外来人口外来人口比重较大，逗留时间较短，以一次性

38、消费为主，而较少定居外来人口比重很低大量外来人口且本地定居较多，外来人口重复性消费比重更大繁荣程度城市较繁荣，旅游功能单一，易受周期性影响除生活性服务业外，其他产业都不发达商务会务、旅游度假、文化娱乐等全面繁荣中国旅游发展的黄金时期已经到来。到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大客源输出国。而据旅游发展规律，现代旅游业发展势必经历观光旅游休闲旅游体验旅游三个发展阶段。当人均GDP达到800美元，旅游产业开始启动；达到1000美元时观光旅游大行其道；达到3000美元时，休闲旅游兴起；超过5000美元，则将进入体验旅游阶段。2005年我国人均GDP已突破1700美元，2006年更是

39、突破2400美元，大众观光旅游正向休闲、体验旅游迅速转型。随着经济社会发展水平的持续提高，人们的旅游需求正逐步升级，市场对生态、绿色、环保和健康的旅游休闲产品更是趋之若鹜。居于长三角城市圈内，集海洋景观、海水运动、养生康疗、休闲度假、美食娱乐、运动体验于一体的余杭更容易对接生态时代、内需膨胀时代的需求，在下一轮以休闲旅游、度假旅游和体验旅游发展大潮中将逐渐显山露水，获取新的增长点，迅速成长为长三角最具特色的海洋魅力休闲城市。海洋旅游是浙江旅游新的增长点，而杭州是浙江发展海洋旅游的龙头城市。余杭是杭州海洋资源最丰富的地区，旅游发展前景广阔。随着杭州湾大桥和余杭港大桥的修建，余杭被纳入到以上海为中

40、心的3小时旅游圈内，借助世博会、西博会的拉动，余杭将成为长三角海洋旅游的热点地区。余杭正着力构建百里黄金海岸旅游带，努力把旅游业培育成为县域经济的支柱产业。在浙江作为旅游大省特别是海洋旅游大省崛起的过程当中，余杭将成为浙江海洋旅游、特别是海洋休闲旅游的领跑者、倡导者和探索者。余杭以其独特的区位优势和海洋特色，正在成为杭州和浙江海洋旅游和休闲旅游的“皇冠”。整个杭州北部基本以工业、港口物流为主导产业，旅游休闲产业发展不足。只有杭州南部的余杭、奉化和宁海存在着大量的旅游资源，特别是休闲旅游资源，而奉化溪口的旅游还仅停留在观光旅游层次上实得量的扩张，东钱湖正纳入到大杭州都市区内，成为郊区化居住的主要

41、承接地。在余杭、奉化和宁海三者之中，又以余杭有漫长的优良海岸线，有独特的海洋文化和养生文化且生态景观资源最具组合优势，因此，“休闲杭州看余杭”。某旅游度假区在杭州湾跨海大桥余杭港大桥丹城杭州湾的交通轴线上，以其依托城区，毗邻松兰山，处于百里黄金海岸带上的中心位置，将扮演起余杭滨海休闲旅游的出发台与回归台角色，成为杭州和浙江海洋旅游“皇冠上的明珠”。图8: 某旅游度假区将与丹城、余杭新城共同组成“休闲余杭”之心图9：某旅游度假区是百里黄金海岸带上的明珠伴随着休闲产业在余杭的全面繁荣，余杭已经初步具备成为休闲城市的条件。城市休闲文化氛围浓厚，居民生活态度积极；以滨海休闲旅游为代表的城市休闲产业的比

42、重日益提升；城市功能完备，休闲资源丰富；城市人均收入较高；城市对国内外游客的亲和力较高；普通市民闲暇时间充足。余杭虽初具休闲城市的条件，但是与国内外其他休闲城市相比仍有诸多不足。力图成为休闲城市的余杭，在休闲可选择的空间和休闲对象上还需要有更新的空间，需要体现作为滨海休闲中心特色的海洋休闲空间。在开发海洋旅游，打造众多景区的同时，应注意提升景区的休闲、度假和体验的功能，填补目前百里黄金海岸带旅游景区没有城市依托、缺少综合配套的空白。建议以某旅游度假区为基地，建设滨海休闲城市余杭的滨海休闲新区。在中国、长三角、浙江省和杭州市走向海洋经济时代的关键时刻，余杭应当承载起浙江省和杭州市发展海洋经济的历

43、史使命，抓住机会发展海洋经济，努力成为浙江省和大杭州的“海洋梦想”战略核心。以余杭港大桥为纽带，主动融入杭州大都市区，突出桥海经济，着力发展临港工业和海洋服务业，特别是“海洋休闲产业”，全力打造滨海休闲城市，构建杭州大都市重要的滨海休闲功能区。三、聚焦杭州湾聚焦杭州湾，依托直通杭州湾跨海大桥和余杭港大桥的交通优势、毗邻杭州市区和余杭主城区的区位优势，充分利用2万亩未开发土地，解决人口与产业导入的瓶颈，与周边强势景区形成错位竞争，力争某旅游度假区、余杭新城与丹城联动发展，共同形成一个“杭州滨海新城”。（一）杭州湾的开发优势1土地资源优势。浙江省素有“七山一水两分田”之称，人多地少的矛盾严重制约了

44、全省经济发展。目前，浙江省各大城市（包括余杭县城）的发展都面临着存量土地资源不足，土地指标不够的问题。某旅游度假区拥有围海造田形成的增量土地，不仅没有涉及“三农”、“基本农田”以及征地拆迁问题，而且土地资源比较集中。这样相对集中和开阔的二万亩土地资源不仅是余杭新一轮发展的重要承载地，而且也将是承载杭州大都市圈海洋经济发展的增量空间。这一大量、集中、升值潜力巨大而利用条件较好的土地资源在新的宏观调控政策下，更显珍贵。2旅游区位优势。某旅游度假区处于余杭黄金海岸带，是浙江省海洋与陆地旅游资源的交界处，可以整合周边的舟山、温台和杭州内部旅游资源，成为浙江海陆旅游的交汇点。某旅游度假区处在“杭州市区东

45、钱湖某旅游度假区”的“城湖海”型旅游休闲度假轴线上，杭州市区休闲、度假的人群流向基本上沿着“西北东南”的方向朝东钱湖、余杭沿海扩展，相互之间形成了竞合式的共赢关系。在余杭县境内，某旅游度假区是余杭百里黄金海岸的中间节点，毗邻国家AAAA级旅游景区松兰山，延续并强化了余杭县城和工业园区向东南海滨发展的势能，将成为未来整合并提升百里黄金海岸带旅游资源和旅游产品的龙头。宁波、东钱湖奉化、溪口舟山、普陀宁海某旅游度假区 图10：某旅游度假区旅游区位 图11：某旅游度假区旅游区位表4：某旅游度假区及周边重要景点对比分析区域旅游资源特征主要旅游产品主要市场群与某旅游度假区的关系杭州市区都市历史文化型、商务

46、型旅游资源观光旅游、休闲旅游和商务旅游全国乃至世界商务旅游市场、其他旅游市场竞合关系，合作大于竞争，基本呈正向的关系。东钱湖城郊生态型的湖泊山水旅游资源休闲旅游产品为主杭州市休闲、度假、会议、居住市场竞合关系，有一定的市场阻隔作用，但两者的产品和市场群有较大差异。某旅游度假区远郊滨海休闲度假型旅游资源滨海休闲、度假、运动长三角度假市场，杭州市休闲、会议和居住市场3开发基础优势。余杭县对某旅游度假区高度重视，将开发某旅游度假区视为全县重要的发展战略。目前，某旅游度假区大坝工程接近完成，有着二万亩土地的保有量，当前的水产养殖业将面临产业升级，发展产业价值较高、产业关联度较大的旅游休闲和度假地产等。

47、“一张白纸画可以画最新最美的图画”。某旅游度假区具有发展的后发优势，将成为大余杭和新余杭崛起的希望之地，将成为杭州实现海洋战略的梦想之地。（二）杭州湾的开发瓶颈1城市依托能力不强。杭州目前的城镇体系规划是建立在行政区域基础上的，即每一级行政区都以自己为中心作城镇总体规划，相应地，城镇布局上各县（市）、各镇（乡）也都力求建立属于自己的经济中心，于是出现了重复建设情况。实际上杭州市有大量的小规模城镇，在很大程度上正是由这种基于各行政区划的城镇规划造成的。这种城镇体系不是基于经济基础的城镇体系，不是按照经济区域发展对城市、人口集聚的要求而形成的，而是按行政区域对市场的人为分割而形成的，不符合市场经济

48、发展的内在规律。因而，要形成科学的城镇规划体系，必须按市场经济要求调整或变更相应的行政区划体制。目前，某旅游度假区与余杭丹城虽然有便捷快速的交通路网连接，但是余杭的城市化还没有拓展到某旅游度假区。某旅游度假区依托杭州中心城市的势能还存在着不力不处。即使是依托了余杭丹城及发达的爵溪等地，某旅游度假区的人口门槛、基础配套和服务业发展水平与理想的发展条件相比还有所欠缺。此外，某旅游度假区依托的杭州，其城市地位、发展水平与杭州、上海相比还存在很大的差距。人口与产业导入问题。从杭州当前城市体系来看，除中心城市外，122个镇中万人口以下的镇占90（110个）。五个县（市）所在的城关镇没有一个达到中等城市规

49、模（人口20万50万）。就杭州目前的城镇体系而言，余杭市区的支撑能力不足，城市中心区与外围腹地之间产业结构传导功能和消费传导功能的发挥受到影响，导致城市化水平低于工业化发展水平，城市化率仅达46%，并且城市化推进速度不快。目前，余杭全县人口仅53万，总体上处于负增长阶段，而余杭县域总体规划中到2010年全县人口数为64万，人口增量不大。大量的人口，特别是高层次的消费人口都向杭州、杭州、上海甚至海外迁移。县域内农村城市化速度虽然较快，但广大农村人口的城市化方向是向丹城集中，目前并不看好某旅游度假区。考虑某旅游度假区的定位、土地利用和开发容量，某旅游度假区18平方公里将容纳7-8万人口。因此，某旅

50、游度假区吸引和导入的人口的来源、层次和消费偏好都需要有明确的定位，重点发展的产业也要慎重选择，除了选择环境友好型、资源节约型产业外，还需要导入以海洋产业为主的产业体系。目前，某旅游度假区南部工业区的产业导入已基本符合这一特征。但是，对于二万亩的某旅游度假区的产业，我们认为仅仅是海洋产业是不够的，还需要导入第三产业，特别是以外向型的休闲产业为主的第三产业。根据国际上有关研究表明:每1美元的直接旅游休闲产业的收入可带动相关产业增加2.5美元的间接收入；旅游休闲产业每增加1名直接就业人员,可带动相关产业增加2.5个人就业。利用劳动密集型、就业关联度相对较大的休闲产业（旅游服务、餐饮服务、文化娱乐、会

51、议会展等）可以吸纳大量劳动力在某旅游度假区就业和居住。在发展休闲产业为龙头的第三产业的同时，一方面导入了产业，提升服务水平，同时也增加了就业，易于导入大量人口，推进余杭及某旅游度假区的城市化水平。同时，对余杭县现有的城市人口也需要在质上与量上同步提升，加强对城市休闲氛围的培育，提高当地人口和外来人口的消费水平。如通过举办丰富多样的旅游休闲、文化节事活动，引入以高质量的外来人口，同时也作为某旅游度假区发展的后盾。强势景区的竞争威胁。在某旅游度假区周边分布着大量的强势景区或度假区，如杭州都市区的商务与会议会展旅游、奉化溪口的民国文化旅游、杭州东钱湖的湖滨休闲度假旅游、舟山普陀山的宗教旅游等。这些旅

52、游景区（点）或以优良自然旅游资源吸引旅游者，或是有深厚的文化底蕴为依托，或是具有垄断性的旅游要素资源，或具有良好区位的旅游交通可达性，或是与工商、贸易事务具有强烈的关联性。这些都对自然资源条件相对较差、交通区位优势尚未显现、开发基础薄弱的某旅游度假区形成了巨大的竞争威胁。此外，新开发建设的某旅游度假区也受到余杭境内如松兰山、石浦等旅游先发区域的竞争威胁。面对强势竞争威胁，我们认为，某旅游度假区应该寻求与各大竞争性区域形成“竞合”关系。一方面，依托余杭县城，推进新城建设，迅速提升人气，与余杭境内景区形成“百里黄金海岸带”，成为余杭旅游的“出发台与回归台”，可与松兰山、石浦渔港、余杭影视城等共享客

53、源。另一方面，强调杭州的海洋特色旅游，特别是区别于“海天佛国，渔都港城”舟山的宗教与海洋旅游，形成“海洋旅游看余杭”、“余杭海洋休闲之旅”等特色旅游。因此，发展常规的观光旅游、休闲产业将受到周边强势景区的极大威胁，某旅游度假区要在综合性、丰富性和体验性上面大做文章，如发展综合服务、旅游集散、娱乐体验等。4.人地关系相对紧张。在某旅游度假区大量的土地开发进程中，有大量人口导入，从整个杭州和余杭来看，人地关系的相对紧张也会影响到某旅游度假区的开发。杭州人均耕地只有0.6亩，低于全国平均水平。余杭也是人多地少。现总人口53万人,人口自然增长率为5.5%，人口密度每平方公里453人。全县现有耕地28.

54、3万亩,人均仅为0.53亩。某旅游度假区通过海涂的围垦，面积扩张相对有限，全县土地供需矛盾也十分突出。新土地法开始实施后，国家对非农用地指标控制也开始变得严格起来，今后余杭县在用地、造地方面都没有主动权，用地指标由省级以上部门审批。另外，以围垦海涂等土地资源使用权的出让，也即将开始进入“招标”、“拍卖”、“挂牌”等程序。这种城市用地趋紧态势，必然造成余杭城市发展空间的狭小。此外，城市总体规划受土地利用总体规划的制约，常常降低规划标准，也影响到了某旅游度假区的城市建设和发展。因此，某旅游度假区一方面应加大土地后备资源的开发力度，充分利用海涂资源优势，加快海涂围垦步伐，使潜在的土地资源优势转变为现

55、实的发展优势。另一方面应盘活存量，努力实现从偏重增量扩张向存量盘活和资源深度开发并举转变，建立健全土地供应引导和制约需求的新型供地方式，运用土地用途管制手段，做到保护优先、调控有力，开辟土地供应新途径，做到已批项目尽快供地，已供项目尽快进入建设程序。区域内海洋文化底蕴相对浅薄。某旅游度假区所在区域历史上为海涂，长期作为水产养殖用地，没有作为城市开发用地，区域文化底蕴相对浅薄，无法与余杭丹城的“不老文化”等相比。虽然余杭沿海有悠久海塘文化和至今仍灿烂的渔文化，但是对于余杭市民来说，某旅游度假区所在区域是海滨滩涂，目前还是围垦区；对于杭州市民来说，余杭是杭州南部“生态统筹区”的半岛；对于长三角其他

56、城市来说，某旅游度假区的知名度不高，远不及松兰山、中国渔村、石浦渔港古城等已经开发相对成熟的景区。如何将几乎没有任何文化积淀的海塘围垦区打造成海洋文化主题新城，是某旅游度假区目前存在的主要问题之一。我们认为，大规模的物质条件投入是必须的，但这并不是某旅游度假区打造海洋文化主题新城的唯一途径，某旅游度假区完全可以整合余杭悠久灿烂的海洋文化要素，如海商文化、海塘文化、不老文化、渔文化等，发展特色的海洋文化产业，如举办让海洋特有文化风情的主题节庆博览等，在新城的景观特色、文化产业、休闲娱乐等层面的全面展示海洋文化。表5：余杭百里黄金海岸带各景区优势、劣势对比景 区优 势劣 势松兰山国家4A级旅游度假

57、区，知名度大；配套较好，景区开发建设比较成熟；山海结合，海滩景观游乐质量较好旅游季节性差异较大，以夏季玩海观光旅游为主，海洋游乐功能不足，海滩、海水的开发不够深入中国渔村国家4A级旅游景区，知名度较大；游乐功能较完善；渔文化内涵；开发商实力雄厚旅游季节性差异较大，海洋游乐功能开发层次和水平不高半边山项目新颖、定位较高；投资力度大；海水、礁石、山体景观组合度较好；投资商实力雄厚离城镇较远，配套建设投入巨大；后期可开发用地不充足，高端项目建设投入难以通过土地平衡石浦渔港古镇中国唯一的渔港古城，中国魅力名镇；知名度很高；海洋文化积淀深厚；特色海鲜美食远近闻名旅游开发停留在古镇观光、美食餐饮和渔文化上

58、，没有进行深层次开发；古镇与外围旧城没有统一协调开发某旅游度假区县政府重点开发项目；毗邻城市和松兰山景区，开发条件较好；位于余杭沿海中心，区位最优；土地资源丰富，可以大规模综合开发；海水养殖发达海水、海岸景观一般；易受台风等灾害性因素影响；尚在围垦阶段，没有具体项目推出；现阶段市场认知度低6灾害性因素影响。由于某旅游度假区所处独特的地理位置，受到台风等灾害性因素侵害较为频繁，这无疑对其开发建设会造成消极影响，特别对开展旅游休闲活动非常不利。外围堤坝海拔为八米，使得杭州湾建成区内较低楼层见不到海景，滨海的景观效果打了折扣。此外，围海造田的淤泥地质条件也会对区域内的建筑施工造成不良影响。（三）某旅

59、游度假区开发的方向近年来，中国大部分的新城开发模式走的无非都是产业导向型开发（产业新城）、行政导向型（行政新区）、居住导向型（卧城）等开发模式，新城开发造成了大量欧风美雨式的新城、好看不好用的产业新城和人气不旺，繁荣程度不够的新城。新城建设时代，非常规的新城需要创新的开发模式。美国的拉斯维加斯就是创新式的新城开发的榜样。拉斯维加斯原来仅是美国西部沙漠里的一小块绿洲，没有任何自然资源优势、历史文化传承、城市人口依托和特色产业依托，但是拉斯维加斯在几十年内，针对外部市场涌动的巨大需求，发展博彩、娱乐、观光和会展业，大量引入了外部人口和外部产业，通过营造“全新生活方式”、“光荣与财富梦想”等，实现了

60、急剧式的扩张和裂变式的发展，成为了美国发展最快的城市。而在这之前，一直是洛杉矶等城市引领着美式城市化的常规模式：低密度、郊区化和以汽车交通为导向的城市空间发展格局。 我们认为开发某旅游度假区既不能盲目乐观，超越时代，一步到位地全线铺开建设，造成前期投入过大，市场接受度不高，后续发展能力不足等后果；也不能前瞻后顾，将困难无限放大，落入常规的新城开发模式中去，新城开发缺乏轰动的引爆效应，也缺乏可持续发展效应，新城建设起点不高，投资力量关注度不够，市场反映不热烈，新城发展后继乏力。综合以上优势与劣势分析，反观某旅游度假区，我们发现某旅游度假区不应该是一个任何传统意义上的新城，而应当是构建以“综合性、

61、创新性的海洋文化生活方式”为核心竞争力的“休闲余杭”滨海休闲新区，在未来将与余杭新城与丹城联动发展，共同形成一个融入大杭州、对接大上海，服务长三角的超级“滨海休闲新城”。第二部分 总体定位一、战略定位随着海洋经济时代的到来,中国休闲经济大潮的涌动以及杭州杭州湾跨海大桥、余杭港大桥的建设，余杭将从交通末端跃升为长三角、浙江省和杭州市海洋经济发展的最前沿区域。届时，某旅游度假区将与余杭城区共同组成一个对接杭州，融入长三角，抢占中国海洋经济发展制高点的标志性城区。集海洋景观、海水运动、养生康疗、休闲度假、游乐体验于一体的某旅游度假区正成为余杭实现战略突破，打造海洋余杭、文化余杭和休闲余杭的核心区域，

62、成为对接度假、休闲、娱乐、体验等时代需求，最具海洋魅力的特色城区。因此，某旅游度假区的独特条件和历史使命决定了其总体定位原则。首先，从总体定位的高度和广度入手，要有抢占海洋经济时代，领跑特色海洋休闲的雄心。某旅游度假区的总体定位应体现海洋经济时代特征，从余杭、杭州、长三角乃至整个中国的层面上进行逐步聚焦和提炼。其次，从总体定位的精度和深度切入，要有抢先扮演“海洋浙江”、“海洋杭州”的代言人的决心。某旅游度假区的总体定位应切中“海洋浙江看杭州、海洋杭州看余杭”，充分演绎“休闲余杭”代言“海洋浙江”、“海洋杭州”的理想生活空间。再次，从总体定位的指向和功能出发，要体现“休闲余杭”的城市功能特征，指

63、明某旅游度假区在余杭城市功能体系中的核心功能。某旅游度假区的总体定位应体现在整个“休闲余杭”的城市功能体系中所扮演的游乐中心、度假基地等角色，体现其游乐体验、滨海度假等特色休闲功能，最终成为“休闲余杭核心区”。最后，从总体定位宣传推广等多层次性、多市场受众等传播性需求出发，要具备国际化、时代性、创新性、多元化等特征。某旅游度假区的总体定位还应具备国际特色、时尚大气、言简意赅、便于记忆、易于向不同市场传播等特征。基于以上原则，我们建议某旅游度假区的总体定位在面对不同的宣传场合、针对不同的宣传受众时，在不同层面进行灵活阐述，形成“一主两辅”的总体定位体系：主体战略定位：“长三角海洋游乐中心，大杭州

64、滨海休闲新城”；辅助性战略定位一：“休闲余杭核心代表区”；辅助性战略定位二：“杭州游乐港，东海度假城”。表6： 某旅游度假区“一主两辅”战略定位具体诉求与切入点长三角海洋游乐中心，大宁波滨海休闲新城（海洋宁波，休闲象山某旅游度假区）l 主体战略定位面向长三角和全国旅游休闲市场，某旅游度假区的诉求应定位于长三角特色创新的海洋游乐中心，成为长三角重要的滨海旅游目的地。对于“海洋浙江”和“海洋杭州”，某旅游度假区应扮演起新兴的“滨海休闲新城”的角色，成为海洋杭州的滨海休闲新区和海洋文化主题的标志性城区。 领跑长三角，代言大杭州。面对海洋经济时代的中国休闲大潮，从中国、长三角、大杭州和余杭等四大层面介

65、入，对于中国来说，某旅游度假区是“中国滨海新城建设的样板和典范”，是长三角特色海洋旅游、海洋休闲的“高端体验游乐中心”，是代言杭州滨海旅游的特色休闲城区。 体现中国新兴海洋特色游乐与休闲。某旅游度假区将代言海洋时代中国滨海休闲旅游，成为长三角特色的海洋游乐基地，成为海洋杭州的滨海休闲新城，同时也是休闲余杭的核心代表区。 旅游目的地指向明确。对接杭州、上海及整个长三角的休闲旅游、娱乐度假等时代需求，某旅游度假区正打造长三角滨海游乐中心基地和大杭州的滨海特色休闲新城，将成为滨海旅游出发台和回归台（消费中心），突出海洋游乐、滨海休闲等体验旅游、休闲度假旅游等中高端层次的旅游形态。 体现新城核心功能。

66、“海洋游乐中心”、“滨海休闲新城”展现的是某旅游度假区在休闲旅游、体验旅游时代所提供的不仅是海洋观光等低端旅游产品，更是从游乐体验、度假休闲、购物娱乐、高尚人居等角度切入，可以体现其高端功能。休闲象山核心代表区（某旅游度假区：海洋文化主题城区）辅助战略定位一： 针对休闲余杭、文化余杭和海洋余杭层面某旅游度假区将成为未来海滨休闲城市余杭的核心休闲城区和城市客厅，成为提升城市能级，打造余杭新形象的核心休闲城区和塑造海洋余杭未来的滨海新城，真正成为集游乐体验、休闲度假、高尚人居、会议会展、运动养生等功能于一体的海洋文化主题城区。 全面体现余杭风情。某旅游度假区将成为全面、具象化体现“休闲余杭”、“文

67、化余杭”和“海洋余杭”，成为“休闲余杭的城市客厅”，“文化余杭的滨海新区”和“海洋余杭的魅力城区”。 代言余杭新形象，凸显桥海战略。某旅游度假区将是代表21世纪余杭新形象的标志性城区和一个滨海休闲度假为特色的国际化新城区。通过某旅游度假区强化余杭的中心性，成为凸显和放大杭州湾跨海大桥余杭港大桥的大桥效应和余杭海洋战略的战略支点区域，成为强化余杭城市能级，融入大杭州，对接大上海的龙头城区。 成为余杭旅游资源整合中心。依托余杭县城丹城，与松兰山国家级旅游度假区共同组成余杭百里黄金海岸带的资源整合中心，共同打造余杭旅游和杭州滨海旅游的出发台和回归台（旅游集散中心），真正强化余杭作为长三角滨海旅游目的

68、地的功能。辅助战略定位二：针对旅游休闲、度假居住等市场层面宁波游乐港，东海度假城（象山某旅游度假区）某旅游度假区服务于“休闲余杭”城市休闲功能体系的打造，依托其独特的海洋景观、生态优势和海洋文化资源优势，打造一个集游乐体验、休闲度假、文化博览、购物娱乐、养生养老及高尚人居于一体的“杭州游乐港，东海度假城”。 明确锁定地域指向。迅速将余杭、某旅游度假区锁定于东海之滨，长三角南翼中心城市杭州。从长三角南翼中心城市杭州入手，首先点出余杭某旅游度假区的地理区位，拉近余杭与杭州、上海及整个长三角的时空距离，便于对全国、全球进行传播推广。 具象展现“海洋余杭”。总体定位中的“港”、“东海”、“杭州湾”等海

69、洋景观、海洋文化等定位要素，非常形象地体现出余杭某旅游度假区深厚的海洋文化传承、独特的海洋景观资源、浓厚的海洋文化主题城区的景观形态和文化形态。 全面演绎“休闲余杭”。“杭州游乐港，东海度假城”中，通过明晰其游乐、度假等休闲功能明确点明某旅游度假区是“休闲余杭的核心代表区”。某旅游度假区偏重于全面演绎“休闲余杭”的城市休闲体系中的游乐、度假等核心休闲功能，与松兰山、半边山、中国渔村、石浦、影视城等景区、古镇差异互补，共同构成“休闲余杭”的城市休闲功能格局和休闲产业体系。 传承创新“文化余杭”。余杭“海山仙子国，东方不老岛”的宣传主题体现的余杭的山海景观资源和海洋文化资源。“长三角游乐中心，大杭

70、州滨海新城”主要是体现余杭作为长三角新兴的滨海休闲城市而言的。“杭州游乐港，东海度假城”则是在传承“文化余杭”的历史文脉，依托“海洋余杭”的资源和生态优势的基础上，针对创新演绎的“休闲余杭”的“休闲文化”而言的。 倡导全新海洋生活方式。总体定位提出“东海”、“游乐港”、“度假城”等具体形态指向概念，全方位体现海洋休闲、海洋度假、海洋人居等功能，更加聚焦某旅游度假区本身的核心优势和根本特征，表明某旅游度假区倡导国际化海洋生活方式，扮演中国海洋特色休闲排头兵的雄心。二、形象定位（一）案名 某旅游度假区 简称：杭州湾 “某旅游度假区”案名释义： 首先要排除“大目涂”等使人联想到滩涂的比较土气的案名。

71、据余杭县志载，大目涂地块原来就叫做“杭州湾”，后来才被俗称为“大目涂”。因而，“某旅游度假区”的概念不是飞来之物，是历史文化的挖掘，彰显区域文化底蕴。 本案紧临大目洋，大目洋是我国著名的渔场，在海洋天气预报等大众传媒中被频繁提及，有十分广泛的知名度。因而，“大目洋城”也是可以考虑的案名。但“大目洋城”略显宽泛。而“某旅游度假区”中的“大目”概念也使人很容易联想到著名的“大目洋”，二者一脉相承。“某旅游度假区”易于识别、便于传播，比较响亮，更为贴切。 “某旅游度假区”具有浓郁的海洋色彩，体现了本案“海洋文化主题城区”的定位。“湾”本义就有海湾、港湾之意，可以附加“休闲港湾”、“欢乐港湾”含义，并

72、给人以强烈的归属感，代表人们梦想中的家园和理想的归宿。 一开始人们的识别肯定是“某旅游度假区”，但经过一定时间人们会约定俗成地将其简称为“杭州湾”。“到杭州湾去”将成为一种风尚，成为一种全新生活方式的象征。（二）诉求我们建议，某旅游度假区的推广诉求应该是基于总体定位“长三角海洋游乐中心，大杭州滨海休闲新城”的基础上，适当针对不同的宣传市场区间和不同的宣传受众，提出更具针对性的宣传推广诉求。l 总体形象诉求1. “长三角海洋游乐中心，大杭州滨海休闲新城”（主打诉求）2. “休闲余杭核心代表区”（辅助诉求）3. “杭州游乐港，东海度假城”（感性诉求）4. “某旅游度假区：海洋文化主题城区”（理性诉

73、求）l 辅助诉求此外，针对不同受众，还可推出不同的诉求。针对政府机关、协会社团、机构学校、社会公众的可主推诉求示例：针对战略投资者、开发商与创业者的诉求示例：针对市民群体、旅游者、居住生活市场群体的诉求示例：三、产业定位我们建议，某旅游度假区的产业定位是：构筑以会议会展业为先导，以休闲度假产业和房地产业为主导的产业体系，依托滨海休闲城市余杭，把某旅游度假区打造成为长三角最有活力的滨海休闲城区。图12： 某旅游度假区三大产业1. 休闲度假产业。休闲度假产业是某旅游度假区主导性的产业之一。我们建议，某旅游度假区应大力发展酒店业、餐饮娱乐业、健康疗养业、休闲商业、体育产业等休闲产业，形成同时满足“吃

74、、住、行、游、购、娱、休、疗、养”等多种需求的休闲度假生活方式的一站式解决之道，使某旅游度假区不仅成为休闲、游乐、度假、休闲的“消费洼地”，成为居住、就业的“安居乐业”之城，而且成为投资、创业和经营的“财富高地”，最终成为长三角最有竞争力的滨海休闲城市。2. 房地产业。房地产业不仅是某旅游度假区的主导性产业之一，也是体现某旅游度假区海洋文化主题城区形象的载体。某旅游度假区应立足甬台温等周边地区一级市场，瞄准浙江省、大上海和长三角等周边市场，面向全国，兼顾海外，发展以中高端产品为主体，大力发展高档景观地产、度假地产、商业地产、教育地产等复合地产；同时兼顾余杭本地的城市化阶段与就业需求，适度发展中

75、低端住宅；并逐步发展新城社区商业为主导的新型商业体系，建设综合性的购物中心，发展特色购物、主题餐馆与娱乐以及社区教育、家政、医疗、中介等社区服务业，使某旅游度假区成为名副其实的“宜居之城”。3. 会议会展产业。会展业是某旅游度假区完善城市功能，扩大城市影响力，提升城市地位的高端战略产业。建议某旅游度假区大力发展会展经济，注意培育以会议、论坛、展示、博览与商务交流为代表的覆盖面广、影响力大、附加值高的现代高端服务产业，做长做强生产性服务业产业链。先期以海洋文化博览、海洋经济论坛、海洋人居展示等为突破口，开展具有全国影响力的大型会议会展活动，进而借其势，利用其场所，持续引进各类会议会展活动，最大限

76、度的强化会展经济带来的资源整合、辐射带动等作用，使某旅游度假区成为长三角最具吸引力的滨海会议会展中心。四、市场定位（一）市场层次某旅游度假区是一个复合性的新城区，其目标市场是多元的。按照市场的收入水平和消费能力，某旅游度假区面对的市场是呈金字塔结构的。我们建议将某旅游度假区的主要市场层次定位为以中等收入阶层为主，部分高收入阶层和少量低收入阶层市场为辅。即某旅游度假区的市场层次包含所有的中产市场和大众市场，包含部分的高收入人群市场和少量的低收入人群市场。以某旅游度假区主要面向的市场长三角地区来看，2005年长三角城市居民人均可支配收入达到15051元，比全国平均水平高出4500多元，且年均增长率

77、达12.23%。可以预见，某旅游度假区的市场层次主要定位在年人均可支配收入达到15000元以上的长三角庞大的中产阶层和大众市场。图13:某旅游度假区的市场层次定位图14: 2005年长三角城市居民可支配收入图15: 长三角城镇居民人均可支配收入历年增长图（二）某旅游度假区的市场来源其市场包括休闲市场、旅游市场、会议市场、度假市场和居住市场等。其中，休闲市场和居住市场是主导的，而旅游市场、会议市场、度假市场等并不是主体。但从市场导入的角度来说，这些非主体性的市场是先导性市场，“旅游休闲度假居住”渐次递进、逐步深化，若一开始就主攻居住市场，将事倍功半。最终，某旅游度假区的市场将形成“半小时购物圈”

78、、“一小时居住圈”、“两小时休闲圈”、“三小时度假圈”和“五小时旅游圈”的主要市场范围。图16:某旅游度假区的市场定位1休闲市场：时间半径在两小时内的杭州及周边地区的家庭与集团市场为主。随着余杭港大桥的建成，某旅游度假区与周边其他地区的交通时间半径大为缩短，而某旅游度假区作为一揽子解决周边城市消费人群的几乎所有的休闲活动的目的地，其市场覆盖面巨大。我们认为，某旅游度假区休闲市场覆盖的市场面涉及与杭州的交通时间半径在两小时以内的城市，如杭州、绍兴、台州、温州等。这些城市的人均GDP、人均收入、特别是人均可支配收入大为增加，人口加上杭州市域人口总数超过3000万，按照国内居民平均休闲比例和交通到访

79、率，预计余杭某旅游度假区可以接待超过500万人次的休闲人群。这部分休闲市场的市场容量大，消费频度（重复性）高，消费形态多样，反季节能力较强，需求以休闲、餐饮和娱乐为主，建议某旅游度假区的项目设置中，推出大量与周边地区差异化的美食餐饮、娱乐休闲、健康疗养、运动游乐等反季节性项目，如海鲜美食城、温泉泥疗洗浴中心、室内游乐场馆和时尚运动场馆等。 图17：人均可支配收入（元） 图18:人口及休闲人次（万人次）2旅游市场：浙江省、长三角乃至全国的旅游市场。仅就2005年，杭州、杭州、绍兴、温州、舟山、台州等城市的旅游接待总人次数就已经突破9000万人次，各城市旅游接待人次数的增长率除杭州低于10，处于稳

80、定发展期外，其他城市均保持了15以上的增长率。其中余杭2006年旅游接待人次数已经突破232万。在下一个阶段，随着杭州湾跨海大桥、余杭港大桥的通车，奥运会、世博会等大型赛事、博览会的次第推出，整个长三角将日益成为中国旅游的最热点区域之一，加上杭州与舟山进一步对接，舟山旅游接待人群有可能进一步外溢和分流到余杭。届时，余杭旅游接待人次数和旅游收入将实现跨越式增长，旅游总收入有可能超过25亿元，占全县GDP的10%以上。某旅游度假区在开发建设中可以适度超前，打造长三角地区滨海旅游的集散中心，争取成为浙江滨海旅游的出发台与回归台，成为中国新兴的滨海游乐中心、体验旅游中心。建议某旅游度假区适度超前发展一

81、定量的高星级酒店、新型主题式体验式游乐项目等，先期先面向观光客，中长期内定位为中端消费市场，逐步通过体验性项目克服旅游季节性，提高旅游市场的重游率。图19: 2005年余杭及周边城市旅游人次与收入3会议市场：以节庆会展活动市场为主，以及杭州及周边地区的政府、企业等集团市场，消费能力很强，有一定反季节性，将某旅游度假区作为会议会展基地和接待中心。目前，以上海为龙头的长三角会展经济带，正在形成以沿江、沿海为两翼的发展格局。南京、合肥、苏州、南通；杭州、温州、义乌、杭州等城市均以上海为龙头，各自发展区域会展经济，如杭州、温州的制造业展会；杭州的休闲、会议、旅游三位一体会议会展；苏州的外贸、外资类展会

82、等。另外，浙江的民营经济相当发达，与企业相关的一系列商务会议、企业年会、企业培训等市场将进一步发展。杭州已成功地举办的多个会议、论坛和展览会等。在杭州内部，东钱湖是近郊型的湖泊型的会议基地，但其会议设施仍不能满足长三角企业特别是浙江省政府、行业协会与企业等各类会议需求。建议某旅游度假区与杭州市区的会展中心、东钱湖等地实现差异化，建设海洋主题的会议中心，体现度假型、休闲型大型会议基地特色，吸引大型的集团会议市场。4度假市场：主要以长三角地区的家庭市场、企业主市场、中老年市场、艺术创作市场为主。以健康养生、运动体验为主，停留时间长，消费能力强，成长空间大。长三角近1亿总人口中的企业主市场、自由职业

83、者市场容量巨大，收入水平高，消费水平和消费档次都比较高，其度假的形态也较为丰富，内容涵盖了娱乐、餐饮、运动、疗养等多种度假形式。某旅游度假区可重点面向车程在1小时范围内的杭州等地中高收入阶层：企业主、自由职业者等提供区别于东钱湖湖滨度假的滨海度假场所。同时，面向长三角市场，特别是上海、杭州等地市场，开发出多种形式的度假地产。5居住市场：杭州和余杭为主，以上海等地为辅。包括地缘性人群、追求海洋休闲人群及投资者。居住市场首先本地的企业主、公务员等中高收入人群的二次置业市场，这部分市场是某旅游度假区居住市场的基础性市场。其次，居住市场还可以面向余杭在外地的几万名成功人士，如在上海、杭州和杭州等地的老

84、板阶层等，这部分返乡购房团的消费力非常强，在余杭本地置业的需求强烈。第三，杭州市区市场是某旅游度假区居住市场的主体性市场，该市场对某旅游度假区的房价与杭州市区价格相对较低，并且其需求是以度假为主，投资为辅。第四是以上海为代表，包括杭州、温州、台州地区的机会市场，该市场主要以投资为主，度假为辅。此外，还有鄞州、宁海、奉化等地中高收入市场。第三部分 新城构建一、某旅游度假区功能分区我们建议，整个某旅游度假区分成的二大功能区：休闲度假区（约7500亩）和高尚居住区（约12500亩）。这二大功能分区中，以休闲度假区为先导，高尚居住区为主体。图20：某旅游度假区功能分区休闲度假区是某旅游度假区的首先启动

85、区。整个休闲度假区应集成体验旅游、餐饮娱乐、会议博览、运动休闲、度假地产和形象展示等功能于一体。休闲度假区规模大致占某旅游度假区二期围垦面积的2/3（约7500亩）。高尚居住区：某旅游度假区的主体。高尚居住区定位为海洋文化主题生态型高尚社区，滨海新城的休闲居住区，海洋人居建设典范城区。高尚居住区以居住为主，配套教育、医疗、商业、商务、文化、行政、体育、旅游、社区服务以及少量环境友好型现代都市工业等。建议规模：12500亩。二、某旅游度假区开发的引擎某旅游度假区的开发需要通过打造项目引擎来提供某旅游度假区各功能区发展的动力，促进片区的产业、空间和社会发展，提升区域的形象、人气和土地价值，并有效支

86、撑起各个片区的可持续发展。我们认为，某旅游度假区需要设计若干个引擎作为推动发展的关键性项目集群，某旅游度假区的启动开发和后续发展需要有以下五大引擎：l “东海巨蛋”游乐港l “假日港湾”度假区l “余杭印象”滨海公园l “中央公园”生活中心l “福如东海”养生公园图21:某旅游度假区五大引擎引擎一：“东海巨蛋”游乐港 构建目的“东海巨蛋”游乐港的设置是为某旅游度假区的开发配备带动整个区域发展的核心增长引擎，通过集成海洋游乐、海水运动、休闲娱乐等项目来强化某旅游度假区的海洋游乐主题，吸引大量人流，做旺商圈，带动周边区块产业发展和土地价值提升。 定位“东海巨蛋”是某旅游度假区海洋文化主题城区的海洋

87、欢乐港，某旅游度假区的休闲度假区的核心引擎，中国最具规模的人工海洋主题游乐区和长三角顶级的海洋游乐中心。以全天候开合式的海洋游乐主题公园为核心特色，融合情景式餐饮、主题游乐、运动休闲、大型演艺等活动于一体。3项目竞争力分析某旅游度假区的核心引擎“东海巨蛋”游乐港是一个以室内全天候海洋游乐主题公园为中心，周边配套国际会议酒店、海洋会展中心、海洋养生中心、海鲜美食城、海洋文化博物馆、海洋文化广场等项目，并预留海洋极地馆、海洋嘉年华等空间的项目集群，“东海巨蛋”可以采用下图所示意的，围绕广场和人工海所形成的集群式商业空间。图22：“东海巨蛋”游乐港概念示意 提高余杭海洋的亲和力、可观赏性和可参与性。

88、“东海巨蛋”引擎通过人工化改造海洋来增强某旅游度假区、余杭乃至整个长三角的海洋景观质量。在长三角营造出大规模的蓝色人工海洋，不仅可能抢占长三角优良海洋景观的制高点，使余杭的海洋具有亲和力、可观赏性和可参与性。 淡化余杭旅游的季节性影响。某旅游度假区通过“东海巨蛋”引擎可以实现在室内、全年性开展各式海洋及陆上游乐活动，充分实现了全天候游乐、无季节性消费，这可以成为余杭、杭州乃至长三角地区减少旅游淡旺季周期性影响，实现全年无季节性的旅游，使余杭、杭州进入中国少数的常年旅游城市的行列。 营造长三角滨海旅游消费中心。“东海巨蛋”通过以海洋游乐为中心，集成陆上游乐、休闲养生、餐饮娱乐、运动健康、酒店接待

89、、会议会展等功能，满足了多层次不同细分客源市场的消费需求，不仅将成为余杭百里黄金海岸的消费集大成者，亦将成为杭州休闲旅游的消费中心，极有可能成为长三角滨海旅游的出发台和回归台。 紧跟国际主题公园发展潮流。与国际上成功、先进的主题公园、游乐园接轨，通过室内全天候、情景仿真式的游乐项目、景观设计和演艺娱乐等，营造出充满惊喜、体验的梦幻般游乐世界，吸引各年龄阶层的重复性消费。 成为海洋文化主题城区标志性景观。“东海巨蛋”引擎通过人工化完全可以营造出室内热带海洋景观，同时以“东海巨蛋”为中心，周边集成酒店、广场、会展中心、美食城等建筑，通过统一主题和风格，也将成为某旅游度假区的海洋文化主题城区的标志性

90、景观。核心项目l 东海巨蛋（全天候海洋游乐中心）：定位：国内最具规模的情景式的全天候海洋主题游乐中心和体验中心。功能：以海洋主题游乐为主，融合情景式餐饮、运动休闲、时尚购物、大型演艺等反季节性活动于一体，最大可能地降低某旅游度假区旅游淡季的影响。操作建议：在外观上，建议选择“海上巨蛋”的外观，在视觉上给人极大冲击力，成为某旅游度假区的标志性建筑物。在材料选择和建筑构造上，可采用透明穹顶与轻钢框架组合而成的防台风结构体。可以参照日本喜该亚“Sea Gaia”的结构，采用可开合式穹顶，针对不同气候与天气条件，灵活开合。内部设施包括：游乐体验类海滩嘉年华、海洋欢乐谷、死海漂浮体验营、海洋泥疗馆、动漫

91、游戏工场、室内运动馆等；娱乐餐饮类某旅游度假区演艺中心、夜总会、动感四维影院、艺术场馆、海景餐厅、各式吧类等。开发运营：“东海巨蛋”项目的建设可以参考华侨城在深圳开发主题公园的成功经验，利用现代高科技手段，以“游乐器械加文化主题包装”的形式，建造一个充满现代都市娱乐氛围的主题公园。国际经验表明，一个高水准和成功的大型主题公园项目所产生的最大效益，往往不是自身的经营收入和利润，而是对附近一定区域内的房地产升值产生的明显推动作用。因此，余杭“东海巨蛋”引擎性项目，应引入国内外涉及主题公园开发和房地产开发具有相当经验的主题游乐集团（如迪斯尼、环球嘉年华、深圳华侨城、杭州宋城等），进行整体开发运营。l

92、 国际会议酒店定位：国际会议中心酒店是某旅游度假区主力酒店和海博会的核心场馆，以海洋文化为主题大型综合性会议酒店。功能：集会议接待、展览展示、商务沟通、住宿餐饮、娱乐休闲和新闻发布等功能于一体。设计建议：酒店外立面可以选择“海上巨轮”的外观，酒店设计尽量海洋风格，由海景会议中心、海景别墅、海景客房、海底餐厅、海底客房等构成。客户群来源： 会展论坛与节庆市场类。如政府会议、政务接待，招商洽谈、新闻发布等市场，各类论坛、峰会、大会、学术交流会和博览展示交易会市场。 商务市场，如各类行业大会、大中型企业年会、企业培训与奖励旅游市场。 高端个人消费市场（住宿、餐饮、娱乐等）。开发运营：商务需求催生高星

93、级酒店的繁荣。杭州酒店年平均入住率超过60%，为浙江省最高。从区域分布来看，杭州高星级酒店主要分布于海曙、江东和鄞州和景区，余杭缺少高星级酒店。目前，主流的酒店（包括高星级酒店与商务酒店）都采用资产所有权与运营管理权相分离运营模式，业主方享有酒店收益与资产增值的要求权，而酒店运营管理方则以其作为专业的管理团队创造经营收入而享有运营收益。余杭国际会议酒店可以采用三种开发运营模式：（）本土投资并运营。吸引国内知名航空公司、旅游酒店集团直接投资并管理运营，如对国内各大航空集团进行招商建设滨海假日酒店；对国内的旅游集团，如开元旅业、锦江集团等进行定向招商，鼓励投资并自主管理。（）本土投资，外资管理。酒

94、店由余杭或杭州本地企业投资，然后吸引国内外知名酒店管理集团如圣达特、洲际、希尔顿、香格里拉、喜来登等入驻管理。（）国外酒店集团直接投资建设运营。由国际知名酒店集团直接投资建设，引入知名酒店投资方和知名酒店品牌，引入国内外客源网络，高标准建设、高效率运营。l 海洋文化广场定位：某旅游度假区的城市客厅，海博会户外文化活动场所，余杭县旅游集散中心、演艺中心、户外临时展览场所和主题商业广场。功能：海洋文化广场集人流集散、旅游休憩、交流展示、主题商业、文化表演等功能于一体，其建设布局可采取围合式，由文化、商业和综合性服务的建筑将广场有机地分隔成不同的功能区。建议构成：演艺广场、水幕电影、音乐喷泉、海洋主

95、题建筑与雕塑等。另外海洋文化广场周边还可设立经营性项目，如海鲜美食城、海洋商业街等。开发运营：海洋文化广场的开发与国际会议中心酒店、海洋会展中心的开发结合，在建设海洋风情与海洋文化广场的同时，考虑到海洋文化广场的会展功能、旅游集散功能、形象展示功能等。在对开发商选择上，引入战略投资者进行开发，可以以广场周边商业用地的出让收益对开发商进行补偿。l 海洋文化博物馆：定位：中国最大的海洋文化主题博物馆，余杭的海洋文化展示中心。展示内容：以世界和中国海洋文化展示为主，以海洋科技、海洋生物、海洋经济、海洋军事等展示为辅的综合性博物馆；海博会的海洋文化、海洋历史、海洋科技和海洋生态的主要博览场馆，集中展示

96、余杭渔文化、海防文化、海塘文化、盐文化和海商文化。市场来源： 博览展示的主体市场：世界及中国海洋城市的城市营销展览市场；海洋经济方面的企业展示市场；海洋科技方面的学院、研究机构市场。 博览客源市场：会展参观市场；游乐参观市场；青少年、学生等科普教育市场。建议构成：海洋文化展览馆、海洋科技馆、海洋生物馆、海洋经济馆、海洋军事馆及余杭海洋文化展示馆（余杭博物馆）。开发运营：与海洋文化博物馆的开发运营与其他项目开发联动起来，与经营性、收益性项目结合起来，如与国际会议中心酒店结合起来，在土地转让政策方面等给予优惠，使海洋文化博物馆与国际会议中心整合起来，将不同展馆与主题酒店的开发结合起来，成为酒店的特

97、色主题。l 海洋会展中心定位：中国首个以海洋文化为主题的综合性会展博览中心。市场来源： 会议类：政府、行业协会与企业等举办的大型会议论坛、企业大会商务酒会。 商贸类：产品展示发布、经贸洽谈、商品信息交流、服装展示、电子商务、企业新品发布或路演等 文化类：学术年会、电影首映式、艺术展会/年会、各类节事（文化艺术节、旅游节等）开幕式等。建议构成：室内部分会议区，包含大型会议厅、中小型会议厅、演讲厅、多功能厅、贵宾厅等；展览区，含中央展览大厅、中小型展厅、舞台、信息交流中心、海洋文化博物馆、海洋科技馆、海洋生物馆等；配套区，含综合服务中心、酒店、商务办公区、餐厅、咖啡厅、银行、新闻发布厅等。室外部分

98、广场临时展区和大型停车场。开发运营：成立专门的海博会会展公司，负责海洋会展中心的日常运营。海博会期间，海洋会展中心作为海洋展览交易的主场馆、论坛和信息发布和新闻中心，如海博会开幕式、闭幕式、海洋城市论坛等。海洋会展中心的室外临时展区设置于海洋文化广场，最大限度的利用室外广场容纳大量的临时性展览。海博会休会期间，海洋会展中心可以参照香港会展中心的开发运营模式，一方面对外招商，承接大量的各类展会、论坛、会议等；另一方面作为代表性的旅游观光场所；再者，还可以作为大型宴会、酒会等接待的主要场所之一。引擎二：“假日港湾”度假区1. 构建目的“假日港湾”度假区的构建主要是为某旅游度假区东北部板块配备推动发

99、展的区域增长引擎，通过设置休闲度假、休闲商务、游艇运动、海上赛事、滨水休闲商业、度假酒店和夜生活娱乐等项目来带动该板块的开发和土地价值提升。定位“假日港湾”度假区定位为长三角地区特色的滨海休闲度假区，某旅游度假区的夜生活中心和未来的高端国际化的休闲商务区。图23:“假日港湾”度假区概念示意项目竞争力分析首先，通过水岸新天地来与游乐港形成差异互补，并通过时尚化、高端化和国际化的旅游休闲消费来提升某旅游度假区的高端商务功能，成为某旅游度假区的夜生活中心。其次，通过配备面向高端商务人士的私人会所式酒店、面向企业和社团的会议酒店、企业培训中心、面向中产阶层的度假村和酒店式公寓等，全方面打造滨海休闲度假

100、区。再次，弥补余杭及周边滨海旅游区的商务、会议、培训等功能的不足，将休闲商务与滨海度假结合起来，并形成集成之势，打造长三角首个滨海型休闲度假、休闲商务集聚区。4核心项目l 中央浮岛式商务公园定位：滨海型特色休闲商务公园，某旅游度假区乃至余杭第一个休闲商务办公区。功能：集成企业总部办公、企业休闲商务、形象展示、营销展示等。市场：主要面向的市场是杭州及余杭本地大中型企业、政府部门、协会社团、学校研究所等集团市场及个人商务办公市场。开发建议：在人工湖周边规划出一系列的半岛形、小岛形的生态办公园（EOD），各浮岛之间通过游艇水道连接。主要建筑形式：(1)独栋式办公楼，面向单个企业的独栋别墅式办公楼，面

101、积从1000平米/幢到2000平米/幢不等。(2)围合式办公院落，将四合院建筑形式应用于企业办公楼中，以400-500平米/间的二-三层办公楼为单元形成围合式建筑群，围合的中心是院落。(3)SOHO式办公区，生活工作一体化酒店式商务公寓或街区式办公楼。l 滨海新天地定位：以海洋文化、时尚消费为特色的滨海商业街区，中国最具有海洋主题特色的综合性旅游商贸街市。功能：旅游购物、休闲度假、餐饮娱乐等。构成：海洋或游艇主题酒店、酒吧、餐厅等；主题商业设施，如魔术吧、陶吧、迪厅、网吧、漫画吧等；各类酒店、餐馆、酒吧及娱乐公司。开发建议：以中端市场为主的时尚化餐饮娱乐街区。利用码头、水岸等形成以海洋文化、渔

102、文化等为主题，以海洋特产旅游商品为主，整合设计、传媒、动漫、艺术等机构，形成包括画廊、主题酒吧、餐馆、书吧、文化吧、演艺吧在内的娱乐商业街区。l 某旅游度假区名流天地定位：长三角滨海顶级的私人会所式酒店，某旅游度假区高端的社交场所和旗舰型餐饮、休闲、娱乐主力店。功能：高端餐饮、商务会晤、高端娱乐、时尚发布等。构成：国内外各大知名菜系主力店、演艺酒吧、红酒廊、雪茄坊、时尚展场、小型会议中心等。开发建议：建筑可考虑建设成为海上灯塔外形，考虑到项目私密性、高端化的特点，采取会员私人俱乐部的方式运作管理。结合滨海新天地商业配套和人气，成为滨海商务公园的顶级服务中心和高端休闲商务中心。l 某旅游度假区度

103、假村定位：依托中央浮岛式商务区和迷你高尔夫俱乐部，打造以酒店服务功能为主导，集成高端度假与培训会议相结合的度假中心。市场：主要面向休闲度假客和商务客，如旅行社团队旅游者、周边日常休闲客及中端商务客。开发建议：产品形态是以低密度的独栋别墅为主，形成一个中心酒店，若干散点分布的独栋别墅式套房组合形式。l 某旅游度假区酒店公寓定位：经济型、产权式的酒店公寓。功能：休闲度假、旅游地产投资等。市场：中高端商务人士、外来商务客及休闲度假客以及长三角等地及海外市场的投资市场。开发建议：依托邻近核心区的优势，打造经济型的产权式酒店公寓。注重生活配套，如运动、酒店式服务等。建筑形式上建议采用多层、小户型结构，并

104、引入空中花园等概念，着力打造一流的生态人居环境。在运营上，可以采用灵活的销售、运营形式，如售后返租、售后代租。引擎三：“余杭印象”滨海公园构建目的滨海公园引擎的构建首先应建设一条与滨海大堤平行的景观绿化轴线，解决某旅游度假区拦海大堤的景观绿化和堤防安全问题，形成具有冲击力和吸引力的滨海游憩空间。其次，可以通过较少的基础建设投入，打造出特色的滨海风光主题景观长廊，大幅度提升周边土地价值。最后，滨海公园还可以成为余杭的海洋文化全景展示长廊，成为余杭海洋文化展示的新名片。定位某旅游度假区的滨海景观休闲空间，是集游乐体验、户外运动、市民休闲、社区活动与形象展示等功能于一体的滨海景观休闲公园。图24:“

105、余杭印象”滨海公园概念示意核心项目l 摩天轮/风车主题公园开发建议：某旅游度假区临海面的标志性景观，由摩天轮和风车阵组成。建议建设一个巨大的摩天轮，成为俯瞰某旅游度假区和遥望海洋的游乐设施。同时，依托某旅游度假区风力资源，建设由30台风力发电机组成的“风车阵”，风车发电可为某旅游度假区的亮化、给水、排水等工程提供电能。l 企业拓展训练基地开发建议：在某旅游度假区滨海绿地中配备拓展器械，满足各类型的企业、机关、学校等团体的拓展培训要求，开展多种企业拓展训练和学校户外生存训练等项目。项目主要包括：陆上项目类（飞跃断桥、背摔、电网、盲阵、空中单杠、空中绳网、空中钢丝绳、带球赛跑等）；水上项目（绳桥、

106、无桨飞渡、水上救生等）。 l 滨海时尚运动场开发建议：某旅游度假区滨海公园绿地系统中可以零星分布一些体育场所，将运动休闲融合于自然生态的环境中。项目包括设置林荫跑道、自行车道、网球场、小型足球场、篮球场、门球场、溜冰场、棒球场、射箭场、滑草场、戏水池等。另外，时尚运动场可作为某旅游度假区户外节庆活动的演绎空间。l 余杭海洋文化展示长廊（余杭耕海牧渔历史文化长廊）开发建议：定位为海洋城市余杭的新名片。余杭海洋文化城市展示除了在海洋文化博物馆中进行核心展示外，还可以在滨海公园中进行全景展示。建议在滨海公园靠近某旅游度假区中轴线和鹁鸪山区域，建设余杭海洋文化展示长廊。以纪念碑、纪念林、主题雕塑、书法

107、绘画、领导题词、实物展示、情景表演等形式，全方面展示包括余杭荣誉称号、历史典故、历代名人以及渔文化、盐文化、海塘文化、海商文化、海防文化等在内的海洋文化。l 滨海市民休闲公园开发建议：靠近某旅游度假区高尚居住区的滨海公园内建设市民休闲与社区运动为主要功能的公共空间。以大片海洋景观乔木、草坪和水体为背景，增设市民休闲、游憩设施，成为类似于青岛石老人、深圳红树林的余杭滨海公园。引擎四：“中央公园”生活中心1.构建目的“中央公园”生活中心引擎的构建是为了给高尚人居区配备带动区域发展的中心，成为高尚人居区的综合服务中心。通过构建某旅游度假区的新城休闲区、商务区、商业区等来形成某旅游度假区的次级中心，带

108、动周边大片地块的价值提升。2.定位“中央公园”生活中心定位为某旅游度假区高尚居住区的综合服务中心、休闲中心、商业中心和行政中心。图25:“中央公园”生活中心概念示意3.核心项目l 海洋文化主题生态广场定位：某旅游度假区高尚居住区的集散中心、展示中心、活动中心和文化交流中心和商业引擎街区。功能：集成商业娱乐、展览展示、休闲餐饮、体育健身、住宿接待、小型办公等。开发建议：生态广场是某旅游度假区的商业引擎，应以城市综合体(HOPSCA)广场来开发。业态可以涵盖零售商场、便利店、健身中心、经济型酒店、主题商业、餐馆酒吧茶厅等。集室内体育场馆、小型会展中心（C）、购物中心（S）、酒店（H）、办公楼（O）

109、、停车场（P）、公寓（A）等于一体。在形态上以一主多辅的，通过空中连廊或底骑楼联体的1-4层建筑为主，局部建筑形态可参照天一广场、上海碧云体育中心等。l 海洋文化新城行政办公中心定位：高尚居住区的中心办公区域，是信息、金融、商务、交易等服务功能的集聚和扩散中心。操作建议：分为行政办公建筑群和小型市政广场两部分，是集行政办公、综合服务和市民休闲、文化活动于一体的城市中心。行政办公建筑群包括政府主楼、各部门辅楼和后勤附属楼组成。行政办公建筑对公众开放，成为开放式的园林建筑集群。小型市政广场与文化广场联为一体，不仅是行政中心广场，还是景观展示、文化展演和市民休闲广场。具体建设可以参照：台湾宜兰县行政

110、大楼、澳门市政厅广场。l 商业中心（邻里中心）：定位：某旅游度假区高尚居住区的社区组团级的次级商业中心，是集商业、服务、文化、娱乐等多种功能于一体的邻里中心。功能：以居民生活型的需求为主，如日常小宗购物、日常餐饮、社区医疗、文化娱乐为主。邻里中心是社区商业与大型商业中心的一种过渡形态，其首先满足的是生活型的需求，能避免社区商业零散布局、整合力有限的不足，又解决大型购物中心短期内未能落地的尴尬。构成：坚持12项必备功能，即超市、银行、邮政、餐馆、洗衣房、美容美发、药店、书店、维修店、社区活动中心、净菜场、卫生所等。操作建议：某旅游度假区除了现有的两大核心区以外，应再建设两个占地30亩，建筑面积2

111、万平方米的邻里中心，集商业、服务、文化、娱乐等多种功能于一体的邻里中心将商业和公益有机结合，完善和优化商用产业组合，服务人口为23万人，辐射人口可达510万人。避免社区商业零散布局、整合力有限的不足，解决大型购物中心短期内未能落地的尴尬。l 国际学村定位：某旅游度假区的教育主题社区。功能：基础教育、职业教育、企业培训等。市场：面向某旅游度假区未来的住宅市场、南部工业区企业家子女市场以及周边地区的住宅市场，以打造高档、高质量的教育园区和社区来导入大量人口。操作建议：以建设小学、中学等为契机，吸引实力雄厚教育投资机构合作投资，与国际国内一流的学校合作办学。逐步实现走市场化的道路，引入有实力的企业商

112、业办学，最终形成从小学到高中的完全的基础教育体系，吸引余杭县城、乡镇及周边地区的学生来某旅游度假区上学。 l 余杭海洋文化中心定位：某旅游度假区的文化中心和演艺中心。开发建议：将图书馆、博物馆、音乐厅、影剧院等整体打包，建设一个文化产业集聚地，体现城市品味，提升城市张力的重要措施。如可以整合体现海洋文化主题、体现余杭特色的民间艺术馆：根雕、竹雕、农民画、麦秸画、剪纸等；如采用类似于“新昆曲”、“新川剧”等创新式开发渔区风俗、信仰和崇拜和劳动伴生的号子、歌谣、传说、故事渔文化活动。引擎五：“福如东海”养生公园1构建目的养生公园引擎可作为真正体现“不老文化”的“海山仙子国，东方不老岛”的核心体现区

113、。依托余杭本地空气负氧离子高的特色资源，充分挖掘养生延年的概念，积极拓展老年和城市高压人群的养生保健市场，宣传杭州湾居住板块健康、生态的内蕴。2定位长三角地区具有海洋特色的高级养生保健中心，某旅游度假区兼具怡神养生、山野休闲、生态养殖、老年保健等功能的健康基地。图26:“福如东海”养生公园概念示意核心项目l “不老文化”养生园开发建议：辟出靠山幽静之处，以绝佳的空气质量为卖点，整合中医、茶文化、武术、养生保健设施、心理疗养等各种资源打造养生园，包括养生药膳、林间山泉浴、武术学习、林间茶座等项目，面向城市高压人群和中老年人群，达到舒缓神经、颐养身心的养生目的。l “寿比南山”山地公园开发建议：依

114、托山地特色打造以山野休闲为主题的山地公园，保留山地原有植被资源，可以在水源丰富、林地茂密处开设青少年夏令营地、野外实习基地等，开展与生态教育结合的科普教育。以林区空地的集体帐篷开展野营项目，并可适量增加动植物标本采集、野炊、树种认植等营地活动内容。同时，在山地公园中还可以打造福文化园，园内适当运用雕塑、表演等进行演绎，烘托“福”和“养生”的概念，来提升养生公园板块的“福如东海”主题。l “东海新渔村”生态园定位：复合养生、度假、体验和农业、渔业观光于一体的乡村生态主题公园，成为余杭建设“社会主义新渔村”、“社会主义新农村”的样板区域。构成：乡村生态主题饭店、养生茶庄、农（渔）家民宿客栈、微型植

115、物园、钓鱼池等。开发建议：充分利用地理条件和开发现状，开辟以生态养殖为主题的生态园，包括特色渔业养殖、特色花卉养植、农家乐示范果园等项目，开展一些农、渔业的体验活动。l “不老岛”老年生活中心定位：大型的养生主题社区，成为余杭、杭州乃至长三角中高端的休闲养生度假引擎。构成：集主题医院、康复中心、中老年养生中心及相关医疗养护机构于一体。市场：针对中老年居住、休养市场以及其他特色商务养生市场、美容美体人群市场等休闲市场。开发建议：利用山林水体等自然景观建设主题型休养中心，并成为高端养生社区的高端会所。依托余杭的“不老文化”传统，通过优良的自然环境、空气资源和现代化的保健设施，为老年人创造一个安心养

116、生、颐养天年的场所。社区在景观风貌和建筑形态上延续老城江南古县城风貌，讲究风水，采用新江南水乡形式的建筑，形成良好的围合式社区氛围。养生社区的建筑设施一切以老年人活动为诉求，设置社区/组团的文化中心、无障碍设施、风雨景观廊道、专用电梯、感应门窗等。三、某旅游度假区规划建议（一）规划理念注重产业培育。跳出传统的规划设计模式，从某旅游度假区的产业发展、人口导入和城市培育等角度出发，打造产业功能发展与居住生活需求相适应的休闲宜居新城。对接市场需求。摆脱“就规划论规划”的观点，规划从一开始就要有效地与市场结合，预留市场操作管线，并结合项目合理布局用地，通过区域内引擎项目的互动，推进土地价值的提升和项目

117、的发展。可持续发展。立足于建设一个国际化、生态化、可持续化的海洋主题城区，体现余杭生态环境、不老文化、海洋文化的可持续性和产业发展的可持续性以及社会资源利用的可持续性。（二）规划目标建议运用现代规划手段，将某旅游度假区建成环境优美、设施一流、充满人文色彩和现代气息、生机勃勃、令人向往的国际化滨海休闲新城，成为余杭提升城市能级、扩大城市影响力，抢占海洋经济的制高点；成为融入长三角，对接大上海标志性新城；成为海洋余杭、文化余杭和休闲余杭的核心代表区；最终形成“长三角海洋游乐中心，大杭州滨海休闲新城”。（三）总体定位建议某旅游度假区的定位不仅应是余杭，而且应是杭州的滨海新城，应以打造海洋文化主题城区

118、为目标，构建“长三角海洋游乐中心，大杭州滨海休闲新城”，将某旅游度假区规划为亚洲一流、世界领先的滨海国际化新城。某旅游度假区的规划不能仅作为景区、社区、卧城来对待，应更加强调某旅游度假区将来发展方向是休闲城市余杭的海滨休闲新城区，规划应注重对某旅游度假区的未来发展的休闲度假产业、会议会展产业、房地产业等产业发展空间的谋划。（四）功能定位建议根据余杭城市总体规划及某旅游度假区独特的自然环境、良好的区位条件、未来广阔的市场成长空间，确定某旅游度假区的功能定位是：以海洋文化为主题特色，以创新型的海洋游乐体验为突破点，以休闲度假和高尚人居为主体，集游乐体验、休闲度假、高尚人居、会议会展、运动养生等功能

119、于一体的海洋文化主题新城。（五）功能分区建议据某旅游度假区的定位，结合对外交通的大格局和海洋资源、景观优势，同时为避免旅游人群和居住人群的相互影响，我们建议将整个某旅游度假区的功能分区分为休闲度假区、高尚居住区和现代工业区三大部分。使这三部分的布局实现“旅游休闲度假居住就业”这一序列，并使功能分区相对分明，最大限度地减少外来休闲度假人群与日常居住人群、就业人群的交叉影响，特别是减少较为喧闹的旅游休闲活动对日常生活的影响。图27：某旅游度假区功能分区与周边关系休闲度假区集中布局于新城的东部，与高尚居住区相对独立，与东北部的松兰山景区一体化，并在远期整合周边海岛资源，发挥旅游出发台和回归台的作用。

120、高尚居住区作为某旅游度假区的主体，居于中间，与余杭新城及丹城形成一个整体性的城市集中发展区。此外，某旅游度假区的总体规划应处理好某旅游度假区与余杭新城、丹城、松兰山等毗邻城区、景区的互动整合关系。在综合服务方面，应提升和扩充某旅游度假区的综合服务和旅游集散等功能。在交通路网、水电管线等基础设施方面，考虑与周边区域的需求加以统筹解决。在开发序列、土地价值提升方面，为将来某旅游度假区开发周边区域提供可行的方案。图28：某旅游度假区功能分区（不含工业区）图29: 某旅游度假区五大引擎功能分区表7: 某旅游度假区五大引擎分区面积引擎分区主要功能大致面积（亩）所占比例“东海巨蛋”游乐港海洋文化主题游乐区

121、游乐体验休闲娱乐美食餐饮旅游接待文化展示330016.5%“假日港湾”度假区滨海度假休闲区滨海度假休闲商务高端运动旅游接待300015%“余杭印象”滨海公园余杭海洋文化展示区文化展示休闲运动生态保育16008%“中央公园”生活中心海洋文化主题休闲城区高尚居住行政服务文化教育880044%“福如东海”养生公园不老文化健康养生区康体疗养生态保育330016.5%合计20000100%（六）用地规划建议某旅游度假区的土地利用规划应根据总体定位、功能定位、引擎设计作出合理规划布局和比例配比，并结合空间结构、道路设计、绿化体系和防护用地等进行相应调整。在原有概念性总体规划的基础上，应进一步划分明确的用地

122、性质。我们建议，某旅游度假区的用地分类可以分为：居住用地、公共设施用地、市政公用设施用地、道路广场用地、绿地、水域等。居住用地(R)宜分为一类居住用地（R1）和二类居住用地(R2)两类。一类居住用地以自然景观较好、周边商业设施配套完备的区域设置，倡导混合空间的发展模式，把居住、生活、工作、购物、娱乐、休闲集中在一起规划，中低密度、花园式的高尚景观型住宅区。一类居住用地的建筑类型以低密度、低容积率（容积率0.2-0.8）的住宅为主，如联排别墅等面向长三角、大杭州及本地富裕阶层的二次置业或度假居住的高档住宅。二类居住用地设置于商业中心外围区域，考虑到某旅游度假区的滨海城市景观特色，二类居住用地的建

123、筑类型以多层住宅为主，配备相应的小高层、高层住宅。主要面向余杭县社会公众，以中档住宅为主，容积率较高（容积率0.8-1.5），产品质量较好，社会环境、配套设施比较宜居化、生活化。公共设施用地应明确划分为商业金融用地（C2）、文化娱乐用地（C3）、体育用地（C4）、医疗卫生用地(C5)、教育科研用地（C6），对旅游用地也可适当单列。另考虑到适应未来发展的弹性需求，对目前不宜确定功能的用地应以混合用地的形式预留未来开发调整的空间。某旅游度假区的公共设施用地配置应与余杭城市的休闲功能定位匹配，满足开展旅游、休闲、度假等外向型消费的需求，并为居住区提供日常的商业、娱乐、休闲、教育等服务功能。在保证新城

124、居民基本的生活配套需求之外，应强化游乐、休闲、娱乐、运动、休闲办公、节事会展等功能，成为集游乐、商务、购物、休闲、美食、娱乐于一体的外向型新城区。（七）重点项目设置建议表：重点项目设置一览表引擎分区重点项目备注“东海巨蛋”游乐港海洋文化主题游乐区全天候游乐中心、海洋文化广场、国际会议酒店、海洋会展中心、海洋文化博物馆等。以全天候海洋游乐中心和海洋文化广场形成围合式建筑群，设置美食城、旅游商业街等。酒店/会展中心/博物馆可整合于一体建设。为海底世界、极地海洋馆、海洋文化主题度假地产等未来开发项目预留空间。“假日港湾”度假区滨海度假休闲区浮岛式商务公园、滨海新天地（商业街）、名流天地（会所）、度假

125、村、酒店式公寓等。弥补余杭及周边滨海旅游区的休闲商务、会议培训等功能，将休闲商务与滨海度假结合起来。另可设立企业培训中心、企业休闲会所等。“余杭印象”滨海公园余杭海洋文化展示区摩天轮/风车主题公园、时尚运动场、海洋文化展示长廊、企业拓展训练基地等。适合开展各类公众性户外运动、休闲、文化展示、文艺演出。适当安排游乐、刺激性活动。“中央公园”生活中心海洋文化主题休闲城区人工湖、行政中心、购物中心、特色商业街、文化中心、邻里中心、中高档公寓、别墅区、动迁安置小区、医院、经济型酒店、学校等。为了给高尚人居区配备带动区域发展的中心，构建生态广场、商业中心等，营造24小时活力区，成为高尚人居区的综合服务中

126、心。“福如东海”养生公园不老文化健康养生区老年公寓、美食城、体育中心、山地公园、生态园、休疗养中心等。“海山仙子国，东方不老岛”的不老文化展示区，充分挖掘养生延年的概念，拓展老年和城市高压人群的养生保健市场。（八）空间等级体系建议我们建议，某旅游度假区应形成一个主中心，一个副中心和两个邻里中心（次级中心）。主中心是整个某旅游度假区的综合性服务中心，为整个某旅游度假区及周边区域服务；副中心主要为整个高尚居住区提供服务；两个邻里中心分别服务于所在的较小片区。图30: 某旅游度假区空间等级设置建议（九）开发轴向建议主要发展轴（开发轴、旅游轴）红色轴线。以通向丹城的天安路为主要发展轴，延续余杭城市发展

127、轴线，使中心城市的发展轴线由丹城一直贯通至某旅游度假区，同时这一轴线也是集中某旅游度假区中最高级别的商业、文化和旅游设施的主要旅游轴；这一轴线也是某旅游度假区开发的“旅游休闲会展度假”开发轴线。南北向的次要发展轴（开发轴、公建轴、景观轴）橙色轴线。次要发展轴为某旅游度假区内部的发展轴线，由北部的松兰山贯穿休闲度假区、高尚居住区；功能涉及旅游休闲、会议会展、度假居住，贯穿某旅游度假区的主中心、副中心和邻里中心等，是某旅游度假区的公建轴；同时这一轴线也是海洋主题城区的景观轴，全面展示海洋旅游、海洋文化、海洋人居和临海制造工业的景观体系。南北向的绿化轴（景观轴）绿色轴线。从松兰山经某旅游度假区沿海大

128、堤、鹁鸪山直到工业区的滨海绿化轴和景观轴，强调结构绿带与大目洋的关系，形成一个统一、协调的滨海景观生态体系。东西向的交通轴（景观轴）蓝色轴线。某旅游度假区中间轴线，从岳头山经围垦一期、二期分界河道直至鹁鸪山、大目洋的交通轴线，同时也是体现某旅游度假区的“山城海”景观轴线。图31: 某旅游度假区四大轴线（十）主要公共服务设施配置公共开放空间是某旅游度假区的重要组成部分，它为城市提供商业和公共活动的配套功能区。其项目以商业、金融、服务、娱乐等公共服务设施为主，将现代化都市功能的公共开放空间打造成区域的黄金地带和拉升地价的引擎区域。某旅游度假区应建成多级公建服务系统，使主中心、次中心、邻里中心等形成

129、规模不同、分工各异、层次明确的公建体系。根据余杭和某旅游度假区的城市发展需要，强化主中心职能，在核心区建设成为集行政办公、商务休闲、文化交流、旅游集散等功能为一体的城市中心，同时强化主中心与次中心间的联系。在各功能组团增加城市文化娱乐和体育活动设施，提高居民文化素质，丰富居民的精神生活，营造宜居高尚的城区环境。表：主要公建设施设置建议类别配置项目面积设置数量备注教育幼儿园每个用地面积不小于0.3公顷56所（按每个幼儿园10个班计）新城人口规模为78万人，考虑滨海新城区，按千人指标20计算，约有50个班的幼儿园。小学每个面积不小于3公顷据实际情况，分为16班/24班等，约3-5所小学新城人口规模

130、为78万人，考虑滨海新城区，按千人指标50计算，约有35004000位学生，需共有70-80班。中学（初中、高中）36班完全中学面积不小于4.5公顷，初中面积不小于3公顷据实际情况，如设1所36班的完全中学（含初高中）、1所16班的初中等新城人口规模为78万人，考虑滨海新城区，按千人指标30计算，约有2100-2400位学生，需共有5060个班。医疗卫生医院占地面积不小于3公顷1座综合性医院服务人口规模6-8万， 200-300个床位。社区门诊/卫生站面积2000平米/个据实际情况设置1-2所社区门诊或卫生站服务人口3-5万。商业服务商业中心新城商业面积5-8万平米左右1个新城商业中心，1个旅

131、游商业消费中心服务人口6-8万，并辐射带动旅游休闲消费人口。邻里中心面积1-2万平米2个服务人口2-3万。社区商业网点据实际情况确定。据实际情况设立社区配置净菜超市/菜场、快餐、报刊、日用品小超市等社区商业网点，其他商业服务依托某旅游度假区的商业中心和邻里中心。（十一）景观、建筑形态建议为凸显海洋文化的主题应从景观和建筑两方面进行精心设计，精心打造一个海、天、人同乐的平台。首先，在景观方面：（1）整体上充分体现自然与人文的相互交融，力求人工建筑与山丘、大海在气势上的呼应，形成“山城海”过渡的宏观景观层次。（2）通过借景大目洋，引入海水形成内湖创造出丰富的水景效果，使主题娱乐设施、运动公园、宾馆

132、商业区及住宅区与水景有机结合，突出体现滨海城区的独特海洋风貌。（3）利用好某旅游度假区的自然或人工河道、天然水塘、人工渔塘等水景资源，进行河湖的开挖、疏浚和岸线整治，构建良好的河道、湖面的景观，以利于周边土地价值的提升。将某旅游度假区中的大量的绿地指标灵活分配、合理布局，并在适当区域将不同用地性质的土地指标进行置换，在实现生态价值的同时，尽可能地释放出沿河、沿湖、滨海等区块土地开发的经济价值和社会价值。（4）以绿色为主要背景，满足城市总体规划对场地绿化率的要求。对滨湖、滨河、依山、沿坝的绿化区域进行综合利用，在绿地中灵活设计多样的运动场所和社区公园，作为运动公园、体育场馆和景观绿地，变单一的景

133、观绿地和生态绿地利用为综合利用。设置滨海市民公园、城市公园、运动公园、游乐公园等，沿海、沿内湖、沿河道设置绿化带，沿主次干道的绿化形成林荫道路绿化系统。结合沿建筑物周围布置的草地和观赏性灌木、乔木完善组团内部的绿化景观系统。力争整个某旅游度假区的绿地系统“点、线、面”相结合，使某旅游度假区融入“海风山韵城景”生机盎然的生态环境中去。其次，在建筑方面：（1）某旅游度假区所有建筑在整体上保持统一风格，并依山势、地形、河道内湖和海岸大堤形成“由山到海”、“由高到低”的山海东西整体建筑高度控制策略。从海上、山上和空中看，整个某旅游度假区整体天际线应起伏有序，高低错落，各区段分界鲜明又各具特色。图32:

134、 某旅游度假区建筑高度策略（2）建筑形式和建筑材料要体现滨海建筑的特色。形式上可多采取轻巧的弧形墙面，以浅色调为主，并在滨海处考虑退台处理；材料可选用常见的木质材料或石材，创造富有海洋特色的文化氛围，增添海滨休闲城市的浪漫情调。（3）重要的引擎性项目如“东海巨蛋”、国际会议中心酒店等在设计时采取大体量的主体部分与小尺度形体有机错落布置，利于形成有独特景观的标志性建筑。（4）度假别墅区和一般居住区结合考虑，设计时应为游客提供优美的住宿环境。高档住宅区应多采取简约、自然的建筑风格，使之与自然风景融为一体。（5）合理设置商业设施，创造富有生活气息的商业街和广场，为居民、游客提供休闲集会和交流的开敞空

135、间。（十二）道路交通系统规划建议某旅游度假区的路网体系规划应采取“对外交通路新城环状路组团放射路”的模式，分为对外交通道路（城市道路）、环状路（场地道路）和放射路（社区/组团道路）三个级别。道路红线宽度应从交通需求出发，同时考虑防灾疏散和地下工程管线的埋设及道路绿化需求，并充分考虑居民出行要求，制定相对统一的等级标准。在道路等级体系上，分为快速路、主干道、次干道、支路和自行车道、步行系统等。对外交通路以快速路为主，连接余杭县城和黄金海岸的其他景区，对接杭州湾跨海大桥、余杭港大桥等为主。主干路主要起“通”的作用，连接某旅游度假区与余杭县城交通，对内有连接不同功能片区的作用，以行驶机动车为主，沿街

136、两侧用地严格控制出入口，并适当考虑作为主要功能片区的区隔作用。次干道以环状路为主，兼有“通”和“达”的作用，以内部慢速交通为主，并偏向休闲性和景观性，用以联系各次级区域、板块，形成围合式、半围合式的环湖、环岛的道路。建议结合现状完善次干路系统，加强现状道路的整治和贯通，满足生活性交通的要求。放射路以支路为主，主要作为商业中心与住宅社区、住宅社区与住宅社区之间的交通联系道路。在概念性规划层面上，多数支路不做确定，需要在下一层次规划中进一步深入确定。支路起“达”的作用，是进出旅游、商业、休闲等功能组团和居住社区的主要道路。规划应注重其连贯性，有利于公交线路进入居住区设置站点，方便自行车出行。自行车

137、道、步行道系统应安全、方便，保证自行车、步行交通的连续性，减少与机动交通的互相干扰，提高道路系统的通行能力，保障行车安全，创造环境良好的交通空间。在人员活动稠密区（游乐中心、度假区、学校、商业中心、大型居住社区等）应有安全的自行车道路，并结合绿化、商业设施建立步行街区，创造宜人的休闲空间。停车设施力求均衡分布，满足某旅游度假区的城市用地功能分区和道路交通组织的需要。机动车停车场主要结合车站、出入口地区、商业中心等地区布置，并与公共交通集散、旅游交通集散区整合考虑。部分区域可考虑地下、空中等立体停车方式。非机动车停车宜分散布置，方便其使用。在公共交通体系上，应注重某旅游度假区的公共交通导入、水上

138、交通和空中交通的开展。延伸余杭县城到某旅游度假区的城区公交线路，某旅游度假区与松兰山、石浦等重点景区、重点乡镇的旅游专线公交和乡镇公交。另外，可以增设某旅游度假区的水上交通码头和节点，有条件设置水上巴士、小型游艇的停靠节点。考虑未来某旅游度假区与县城、海岛旅游之间的高端旅游、休闲商务的空中交通需求，规划一座直升机场。第四部分 开发策略一、开发模式（一）开发模式选择某旅游度假区的开发模式有两种选择：（1）“政府项目开发商”的二级开发模式。这种模式是某旅游度假区现有的开发运营模式，某旅游度假区管委会代表政府，直接面对项目开发商。政府负责土地的整治，基础设施的建设，环境的改善，招商引资等；开发商负责

139、所在项目的开发和建设。（2）“政府运营商项目开发商”的三级开发模式。这种模式是在政府与项目开发商之间导入运营商，政府掌握控制权，由运营商负责土地的整治，基础设施的建设，环境的改善，招商引资，营销推广等，由项目开发商（二级开发商）来负责具体的开发和建设。一级政府：领导、控制、监管性角色。政府进行规划、土地、政策等方面的监管，监督总运营商对整个区域的运营情况，逐步获得土地增值收益与品牌效益，同时将既得利益反哺某旅游度假区的基础设施建设与改造。二级总运营商：介于政府与开发商之间的中介型的投资公司，如“某旅游度假区投资开发有限公司”，承“政府”之上，启“项目开发商” 之下，负责对某旅游度假区进行总体策

140、划、总体规划、投资融资、基础设施建设、招商引资等。实现“资源变资产、资产变资金、资金变资本”的循环赢利模式，较政府直接面对开发商的两级经营模式更具区域经营的专业性。三级项目开发商：包括各种旅游、餐饮、商业、酒店等项目的终端开发商。是总运营商招商引资的对象，按照政府和总运营商制定的规划进行项目的具体开发和经营，直接面对消费市场，是市场价值的直接创造者。表10：城市运营商组合类型的对比运营商类型优点缺点政府全资公司谋求社会效益、经济效益平衡注重长期效益，安全、稳定性高市场操作能力低，效率不高，综合成本相对最高完全市场化的公司市场操作能力强，开发运营效率高，成本控制有成效只注重经济效益，过分追求短期

141、效益，容易造成开发过度政府与企业共同组建的公司能够充分利用政府的行政力量，最大可能获取政策效益，同时可以接轨市场，提升操作和运营执行能力，实现优势互补，提高区域运营效率，市场适应能力较强，并兼顾区域长期与近期利益。城市运营商的组合方式有三种：一是政府全资公司；二是完全市场化的公司；三是由政府力量与市场化的企业共同组建。我们认为，某旅游度假区应采取政府（在这里以某旅游度假区管委会作为政府的代表）引入战略投资者成立“某旅游度假区投资开发有限公司”。在某旅游度假区开发领导小组的领导下，由某旅游度假区管委会主导组建的某旅游度假区投资开发有限公司，具体负责某旅游度假区的开发、建设与运营。（二）某旅游度假

142、区开发组织构建1.开发区、新城区开发管理模式的发展演进某旅游度假区目前的围垦开发类似于我国大部分地区的开发区、新城的建设，因此有必要参照我国开发区组织构建的发展阶段、模式和经验，合理构建某旅游度假区开发的组织。我国现行开发区和新城管理体制基本上保持了以行政干预为主导的管理模式。随着市场经济体制的逐步建立和完善，这种政府行政管理为主的开发区管理体制带有明显的过渡性质。从开发区管理及运营机制的演变方向看，我国开发区的管理体制总体上是在朝着政府干预逐渐弱化，市场机制逐渐起主要作用的方向发展。第一阶段：政府主导下的开发区开发管理模式。在开发区成立初期，中央就对开发区的职能定位及管理原则做了明确的规定：

143、开发区实行封闭式管理；基础设施和环境的建设是努力方向，企业主体的运行不介入。具体表现为：（1）“三位一体”保证权力高度集中。开发区党委会、开发区管理委员会和开发总公司实行“三块牌子、一套人马”，主要领导实行交叉兼任这种模式为国内大多数开发区、新城所沿用，某旅游度假区目前的组织架构也基于此模式。（2）高级别的行政安排。如北京市中关村管委会主任由北京市副市长兼任，苏州工业园开发公司董事长由苏州市委书记兼任等。（3）对开发区体制改革与创新营造相对宽松的环境，并给予较大力度的支持。例如高比例的税收留成、高级别的审批权限(包括对投资额的审批、大额土地出让审批权限等)。东钱湖旅游度假区管委会具有相当于杭州

144、区一级的权利，分设各类相应职能，进行统筹管理。在这一模式下，无论是通过地方职能部门在开发区设立垂直管理机构，还是在开发区管委会下另行成立一套相关的行政体系，开发区从土地划拨、项目审批、人力配置到协调基本都是在政府体系内运行。该模式主要应用于我国开发区的发展初期。随着我国市场经济体制的建立和完善以及政府职能的转变，该模式无法适应新的市场环境，市场化手段和开发运营公司制逐渐被引入开发区日常的运营管理。第二阶段，政府和市场并存的“双轨”管理制。具体表现在开发区运营模式上，从最初的管委会到在管委会下设的开发公司，再到管委会与开发公司并行。管委会管理权限的赋予、考核和监控的主导力量和方式没有发生根本变化

145、，依然是在政府行政框架内，以行政权力为主体对开发区实施管理。代表政府的管委会对开发区承担着众多宏观目标职能，倾向将其视作政府派出机构加以监管。政府习惯通过行政手段来评估、调控其政策实施效果与开发区经济效益之间的冲突；另一方面，开发区作为独立的产权主体参与市场交易的身份转化缺乏法律、市场、资本以及规则的支撑，与市场经济对接不利。如部分开发区因为政府行政职能和市场经济职能划分不清晰，一方面影响了开发区行政管理的有效性，另一方面又影响了其招商引资、开发运营的市场经济职能的效率。在这一运营模式下，作为行政管理主体的管委会和市场化运营的开发公司同时并存。开发公司在人事、审批(备案)、年度考核等方面接受管

146、委会的监督管理，并在管委会制定的发展框架内进行市场化运作。包括：参与建立开发公司的主体开始多元化；在开发区经营过程中引入投资者、项目公司、中介服务、项目外包等多种经营形式。开发公司与管委会在职责分工上开始有了更多市场经济意义上的变化，但是开发公司在众多市场化运作上并没有独立的决策权，更多的是处于一种半事业、半企业的尴尬境地，管委会与开发公司之间仍然保持着一种事实上监控与被监控的关系。第三阶段，以政府引导，市场化为主的公司开发运营模式。随着政府职能转变的推进，开发区的政府色彩淡化，其市场行为主体身份逐渐确立。20世纪90年代末，特别是进入新世纪以来，开发区、新城作为类似于工业地产、产业地产和城市

147、一级开发商的主体地位逐渐被认同，市场经济产权制度、现代企业管理制度更为广泛的应用于我国整体经济运行。在这一背景下，各地方政府开始尝试放手由企业独立管理运营开发区，不再设立管委会机构（或设立相对弱势的基层行政管理机构），转而通过国有资产投资公司在开发公司的控股地位来约束公司的决策不突破地方或城市的发展规划。开发公司在产权清晰、权责明确的基础上，公开聘用管理层，管理层对公司的控股股东或董事会负责。开发区、新城运营得以在一个相对完整的企业制度下顺利开展，实现与市场经济的完全对接。但由于相关法律法规尚待完善，特别是开发区或新城开发公司这一较为特殊的企业群体身份等方面仍存在较大争议，这一运营模式很大程度

148、上仍处于探索阶段。但从推进市场经济体制改革的趋势来看，它仍将是未来开发区运营模式的重要演化方向。2. 国内开发区、新城区组织管理构架列举 上海世博会组织管理构架上海世博会作为世纪性盛会，不仅集博览、节庆和城市营销于一体，并且涉及到大量的新城开发、老城改造等方面，可以说是一场巨型的系统工程。同样上海世博会的组织管理构架在余杭举办海博会、开发某旅游度假区的过程中值得借鉴。上海世博会成立了组委会，由中央政治局委员、国务院副总理吴仪担任主任委员，成员单位目前由中央相关部门和上海市政府共26个单位组成，其中外交部、商务部、上海市、贸促会为副主任委员单位。上海世博会在组委会之下，成立了世博事务协调局具体负

149、责世博会规划、招商、运营和管理的世博局，由上海市各职能部门和相关区县组成，其组织构架有办公室、综合计划部、主题演绎部、活动部、国际参展部、国内参展部、市场开发部、规划协调部、工程建设部、运营部、新闻宣传部、信息化部、资金财务部、人力资源部、法律事务部、监察审计部等。特别地，关于世博会的土地运营组织管理方式值得某旅游度假区借鉴。根据中国2010年上海世博会注册报告和上海市推进世博会工作任务框图，上海世博土地控股有限公司主要负责筹集除政府投资以外的土地开发资金；世博规划园区内现有居民、企业的搬迁；世博规划园区的基础设施建设；世博村等园区相关配套设施建设；建造世博会租赁馆和联合馆，包括对现有建筑的改

150、造；根据上海市城市发展总体规划，对世博会园区土地后续利用开发。 上海世博土地控股有限公司(世博会一级开发商)由上海世博土地储备中心出资34亿元，上海地产（集团）有限公司出资30亿元，上海市城市建设投资开发总公司出资30亿元，共同组织而成。其组织结构如下： 图33:上海世博土地控股有限公司组织架构图海博会虽然不能与世博会并提，但有诸多的经验值得余杭举办海博会、开发某旅游度假区学习和参考。在海博会的组委会的组织上可以借鉴世博会经验，力争组织由中央、省、市各级政府，各主管部门领导组成的组委会；在海博会的执行管员会上可以借鉴设立相关部门，具体负责海博会的具体举办、招商、运营、管理和监督。在某旅游度假区

151、的土地开发方面可以借鉴上海世博土地控股有限公司，引入战略投资者，组建资金实力雄厚、战略目标长远、开发能力强的综合开发公司（城市运营商）。 苏州工业园区组织管理构架和层次苏州工业园区（新加坡工业园）是经国务院批准，结合国情，自主地、有选择地借鉴新加坡经验，包括城市规划建设管理、经济发展和公共行政管理等建立起来的既符合社会主义市场经济要求，又与国际经济发展相适应的管理体制和运作机制的成熟园区。园区管委会作为苏州市政府的派出机构在行政辖区范围内全面行使主权和行政管理职能；中新双方财团合资组建的中新苏州工业园区开发有限公司负责开发建设，主要是基础设施开发、招商引资、物业管理、项目管理、咨询服务、产业开

152、发、风险投资等业务。苏州工业园区结合中国国情，借鉴新加坡经验工作，采取先易后难，循序渐进的办法，分三个层次进行：第一个层次是新加坡城市规划、建设和管理的经验，主要体现在城市发展的近期和远景规划，土地的开发和利用，基础设施和生活服务设施的建设和管理，环境保护与治理，信息的收集、处理和应用，吸收外资的宣传、招商网络组织、营销方式和鼓励措施等。第二个层次是经济发展和管理方面的经验，主要是指新加坡政府有关机构在建设和管理裕廊工业镇的过程中，调控市场经济的经验，以及在经济活动中有序竞争、相互合作的做法。第三个层次是公共管理和社会保障机制方面的经验。苏州工业园区结合国情，有选择地加以借鉴吸取新加坡经验，树

153、立明确的依法治园指导思想；坚持借鉴外来经验与本国国情的有机结合；坚持在现行国家法律体系的框架下，借鉴新加坡经验中的适用部分；注重可操作性，加强执行力度，真正做到管得严；高度重视编制质量，吸收专家、学者参加编制过程。 天津滨海新区下属天津开发区组织管理构架天津开发区为滨海新区下属开发区，开发区实行政府、市场与国家直属执法部门三者分立并行的创新型综合组织架构。其中天津开发区管委会系统为天津市人民政府的派出机构，仅行使日常的行政职能；而泰达投资控股公司（从原开发区总公司进行市场化脱胎而来）全面负责园区各项能源设施的运营、市政道路的建设（一级开发商），并负责园区招商引资和日常管理；其他管理机构由国家各

154、行政执法部门垂直管理。 图34：天津开发区（TEDA）组织管理构架这种组织管理构架的优点在于责权清晰、管理层次少简单高效，发挥了一级运营商（泰达公司）的市场化运作积极性，并实现了直属职能实现垂直管理。这种组织管理构架适用于开发区、新城区开发相对成熟、规范阶段，某旅游度假区开发的中长期阶段可以借鉴其权责分列系列、市场化经验和日常运营管理。 杭州东钱湖旅游度假区组织管理构架杭州东钱湖旅游度假区管委会是杭州市派出的区县级开发管委会，其组织架构设置与一般的行政管理机构相同，具有独立的国土、规划、开发、建设和招商职能，在负责开发运营过程中取得良好的规划、招商、推广、运营效果。图35：东钱湖旅游度假区管委

155、会组织构架这种模式是在杭州市内部实现的特殊管理组织架构，在杭州市内和余杭比较容易实现，特别是县市级行政权利下放经验等值得某旅游度假区在近期的组织构建方式上的借鉴。3.近期某旅游度假区的组织机构构建建议对比上述开发区、新城管理组织机构构建发展的阶段、经验和未来趋势，综合对国内运行比较良好的模式，我们认为，某旅游度假区的开发组织机构构建可分为二个层次，充分发挥政府、市场和社会中介三者优势，共同推进某旅游度假区的开发建设。第一层次：某旅游度假区可以组建由县主要领导（书记或县长）为组长的开发领导小组，建议把大目涂开发管委会改名为某旅游度假区管委会，领导小组成员由县有关部门主要负责人组成，通过全面领导、

156、共同决策推进某旅游度假区的开发。在这一层次中，以某旅游度假区管委会为推进某旅游度假区建设的主要责任者，直接对开发领导小组组长（书记或县长）汇报、负责，并联合国土、规划、建设、经贸、招商、交通、旅游、教育、文化、农业、水利、公安、环保等及相关乡镇的主管领导，共同推进某旅游度假区开发的具体实施方案。图36: 某旅游度假区开发领导小组组织构架首先，某旅游度假区的开发是余杭县发展的重中之重，其开发建设进度和运营效率直接决定着休闲余杭的发展，应该设立专门的管理运行体制，形成具备快速决策、迅速推进的开发领导机构。第二，随着某旅游度假区的建设推进，目前的模式需要整合提升。在新城开发的具体实施阶段，其规划、国

157、土、建设、交通、招商等职能与余杭县的相关的规划局、国土局、经贸局、旅游局、交通局、水利局等机构在职能上有所交叉，存在着信息不对称状态，容易影响工作效率的提升和延缓具体工程推进速度，有必要将相关部门管理进行整合，提高工作效率，增强执行能力。第三，随着新城开发，其文化建设、城市营销推广等还需要和包括文化局、教育局、宣传部等在内的全县各部门各乡镇协作，共同推进。第二层次：构建在某旅游度假区开发领导小组下，以某旅游度假区管委会为主导组建某旅游度假区投资开发有限公司，具体负责某旅游度假区全局的开发、建设与运营，走政府引导、企业参与的市场化开发道路。图37: 某旅游度假区管委会与开发公司构架目前某旅游度假

158、区管委会与开发公司“两块牌子，一套人马”的行政、规划、管理、招商和开发功能复合在一起。建议随着某旅游度假区开发建设进程的推进，应逐步将管委会行政职能和新城开发运营等职能相分离，以某旅游度假区管委会为主导，组建以某旅游度假区投资开发有限公司，下设规划设计、工程建设、资产管理、投资经营、土地运营、计划财务等专业部门，专门负责某旅游度假区的土地整理、开发建设、招商引资以及基础设施配套等。二、土地开发策略（一）土地开发理念环境先行，拉动地价。先整理土地，配套基础设施和营造环境，带动地价上升和土地增值。如先建设道路、人工海、海岸景观、海洋风情雕塑等，并进行相应的绿化美化净化，再出让沿路和水岸的土地。 核

159、心突破，旅游先行。聚焦核心区，某旅游度假区的开发不能四面出击，遍地开花，必须集中力量首先打造核心区，使之成为带动某旅游度假区的区域发展增长极。首先启动旅游、体验项目，做旺人气，带动周边地价上升。引擎拉动，次第引爆。注重阶段性开发中引擎性项目的设计，在每一阶段的开发中设置一个突破性引擎，激活和引爆板块价值，带动区域可持续发展。按土地开发的难易程度和市场需求，按由北向南的开发序列合理设置引擎性项目和示范性盈利区块，进行次第开发。预留管线，战略预备。峰值预留，适当控制土地出让的节奏，在土地价值得到最大释放的时候，再逐步出售土地，实现土地价值的最大化。同时应战略性地预见周边地块在某旅游度假区发展带动下

160、的升值效应，争取市县支持，对周边区域统筹考虑，参与到这一整体性的强势区域板块的开发和建设，为余杭城市创造价值，使之与某旅游度假区整体联动共同形成一个国际新城。（二）区域和土地价值评估我们认为，某旅游度假区的区域及其周边区域的土地价值有很大提升空间。目前某旅游度假区的地价存在着空白，南部工业区的土地成本价约为1516万每亩。某旅游度假区周边土地（居住用地）价格为：杭州市区300400万/亩；鄞州新城250300万/亩；东部新城200250万/亩；东钱湖100150万/亩；余杭县城丹城150250万/亩。图38：某旅游度假区周边区域地价比较某旅游度假区的土地价格在五年之内将会快速增长，预计2010

161、年左右某旅游度假区的地价可达150200万/亩（大致与目前丹城地价持平），2015年左右达到250万/亩左右。图39：某旅游度假区地价预测（三）土地出让建议对于某旅游度假区土地的开发，在注重开发时序的同时，也要注重对土地类型的划分，对于政府来说，应放眼于长线，从全局出发。对于可出让土地可以分为三类：（1）零（负）收益的土地：主要是面向公益性的文化用地。如：休闲度假区的核心区板块、高档住宅区的行政办公用地、国际学村用地等。对此类用地，采取零（负）收益，来吸引文化、教育、医疗等机构，强化配套导入。（2）低收益的土地：主要是部分引擎性的项目用地。如：某旅游度假区国际会议中心、商务公园用地、运动公园用

162、地等，此类出让土地量应严格控制，主要是面向吸引战略投资者而出让的低收益土地。（3）高收益的土地：主要是住宅用地和商业用地。如：高档居住区的居住用地、商业用地；度假地产板块的居住、商业用地等。此类土地是补偿基础设施的投入，获取大量收益的出让土地。（四）项目开发建议1.重点引擎性项目引进战略投资者共同开发。重点引擎性项目由于存在着巨大的形象示范效应、周边带动效应和后续发展潜力，需要城市运营商积极寻找战略投资者共同投入二级开发，以争取先期启动，带动并占据有利土地和区位优势，控制企业长期发展的战略性资源。这类项目有：“东海巨蛋”、国际会议酒店、海洋商业街、浮岛式商务公园、滨海新天地等。2.部分公益型引

163、擎项目与政府合作开发。某旅游度假区投资开发有限公司作为城市运营商与浙江省级相关机构、杭州市级机构或余杭县政府合作开发，以争取最大限度获取政府支持，便于降低开发成本、增强市场跟进信心和土地整理以及获取当地居民的支持。这类项目有：开发与社会主义新农（渔）村结合的“余杭印象”滨海公园中的运动公园、市民休闲公园、海洋商业街的开发，以及部分道路、景观、水系打造等。3.重点招商类的引擎性项目。指投资额巨大、开发周期长、收益高的高端市场的重点型项目，这类项目需要面向全国乃至世界的各类知名企业招商，如知名酒店集团、游艇开发集团、高尔夫开发公司、知名地产公司、知名商业集团等。这类项目有：海洋主题商业街、某旅游度

164、假区度假村、滨海高端度假地产等。4.需要市场化运作型项目。城市运营商仅提供七通一平和综合服务，需要通过土地招拍挂，吸引各类二级项目开发商介入开发的项目。这类项目有：散布于各板块各组团的各类商业地产项目、旅游地产项目、教育地产、一般住宅项目、渔村宾馆等。5.政府负责开发或引进的项目。如各类教育、文化设施，如学院、研究机构、职业学校以及完全公益型的体育、文化设施等。三、开发分期（一）某旅游度假区开发的三个阶段按照杭州湾跨海大桥和余杭港大桥的开通时间节点，结合2008年北京奥运会、2010上海世博会二大节事庆典，我们认为某旅游度假区的开发大致可以按五年一期分为三个阶段：第一阶段（2007-2010）

165、，第二阶段（2011-2015），第三阶段（2016-2020），每一阶段重点开发的范围如图所示。图40：某旅游度假区开发分期（二）近阶段工作建议l 政府的工作 进行城市营销，高调推出海洋文化主题城区，并以此作为休闲余杭的滨海休闲城市组团来打造引起社会各界将目光投向海洋，某旅游度假区浮出水面。 组建城市运营商(某旅游度假区投资开发有限公司)，推进某旅游度假区的基础设施建设建立政府主导，市场运作，可持续发展的开发模式。 出台相关政策，如产业导入、人口导入、招商引资优惠政策以及土地政策、金融政策等推进城市招商引资工作。 调整某旅游度假区总体规划，将周边区域与某旅游度假区进行整体打包，统筹开发促进区

166、域可协调发展，加速城市化进程。 先期出让部分土地，招商引资，导入相关的旅游、会展、商务等高端服务业，发展游艇等产业导入某旅游度假区发展必须的产业支撑。 监督某旅游度假区的城市运营商与项目开发商的开发建设，维护海洋文化主题城区的开发策略整体监督、协调海洋文化主题城区综合环境建设。 此外，杭州和余杭若决定举办海博会，则要在近期策划海博会，并且使海博会与中国开渔节等大型综合性城市营销活动结合起来，将能极大的推动某旅游度假区的开发。l 城市运营商的工作 进行某旅游度假区的海洋主题城区策划，进行某旅游度假区总体规划及控制性详细规划为某旅游度假区的开发提供总体定位、发展模式、开发方向与开发节奏等指导。 选

167、择国内外知名的战略投资者进行合作，共同筹建城市运营商找准政府引导和市场主导的契合点，起着开发和经营某旅游度假区的导向作用。 城市营销，全面招商引入战略投资者以及各类项目开发商。 大规模基础设施投资与建设，提升土地价值介入对某旅游度假区的全面开发。 先期适度投资、开发、建设并经营部分项目建设示范性、盈利性的经营项目。 介入开发某旅游度假区周边区域土地战略预备，扩大城市运营商开发范围，提升周边土地价值。四、招商策略（一）实施“小众招商”策略传统的招商模式是“撒大网式”的大众招商策略，某旅游度假区要确立小众招商（专业招商）模式，集中有限的资源进行集中招商，提高招商效率和成功率，节约招商费用。小众招商

168、要突出利益导向原则招商，必须向投资方明确投资资金的保值和赢利，突出某旅游度假区的城市价值、土地价值；突出品牌塑造原则招商，只有让投资方认准了该项目的品牌效用并果敢投资；突出产品升级发展原则招商，如根据商业、居住和旅游需求的变化,可以从观光型产品向休闲、度假型产品发展,实现产品线深度的延伸。（二）“小众招商”实施建议定向招商：主要包括区域定向和企业定向。根据某旅游度假区的发展方向和战略定位，其招商对象可以锁定在经济相对发达的几个区域和城市，如上海、北京、杭州、杭州等，企业主要是当地的文化投资企业、旅游投资开发企业、商业开发企业和房地产开发企业。环境招商：主要是指利用并突出某旅游度假区有利的生态环

169、境、人文环境、市场环境、政策环境以及经济环境等，针对目标文化企业、旅游企业、商业企业、餐饮企业、娱乐企业等制定有针对性的招商手册。如在某旅游度假区的环境招商策略中，突出海洋文化主题城区中的唯一性和排他性，并通过海博会这一强势的大型城市营销活动的推进，强调二者的关联性，以此突出某旅游度假区的权威性。产业招商：某旅游度假区的招商，首先要高举海洋文化主题城区的旗帜，充分借势于浙江省、杭州市的海洋战略，向滨海旅游、海洋运输、港口工业、海洋化工、海洋能源、海洋生物医药等企业招商外，重点向游艇企业、奢侈品行业招商。网络招商：网络已经越来越成为人们生活和工作中不可或缺的一部分，它对人们的影响已经远远超越某些

170、传统媒体。因此，某旅游度假区的招商应该充分利用网络的通达性、便利性和及时性，搭好网络招商平台（自身网站和其他商务网站），及时发布招商信息，搜集目标对象信息，建成相关招商资源信息库。项目招商：项目是招商的基础，没有项目，招商就无从谈起。因此，合理规划项目，也就成为招商成功与否的关键。对于某旅游度假区内的项目规划，应尽力遵循以下原则：第一，具有明显盈利预期的项目，可单独招商，定向招商，并在首期启动，如引擎性项目、核心性项目的招商，但此类不宜设置过多。第二，有盈利预期，但周期长，且不是很明显的项目，实行区域整体招商，项目具体功能上只做原则要求，并给予一定的弹性调整空间；如“东海巨蛋”，则要求实行整体

171、招商，而涉及到游乐城的子项目（特色酒店、餐饮等）招商则由开发商统一规划、统一招商，某旅游度假区城市运营商只负责监督和协调。第三，无盈利预期的项目招商，实行与盈利项目捆绑招商的策略；海洋文化广场建设、海洋博览馆等可以与度假地产、商业地产开发项目进行捆绑招商，在招投标文件中做出硬性条件要求，以此来平衡项目开发。第五部分 营销突破新城开发要借助城市营销推动城市建设，提高城市外向度、促进区域经济发展。城市营销一般有两类做法，一种是常规的、基本的，通过举行一般意义上的会议、会展、节庆、宣传活动等营销城市特色。另一种是超常规的，“原子弹”式的超级城市营销，抓住历史时期转换的聚光灯和话语权，大马拉小车，迅速

172、吸引眼球，提高城市知名度与影响力。我们认为，某旅游度假区做为面向长三角、大杭州的滨海新城，要想从中国数以千计的新城中脱颖而出，在做好常规营销活动的基础上，必须探索一条超常规的城市营销之路，以实现区域的跨越式、突破式发展。那么某旅游度假区的超常规城市营销之路是什么呢？综合某旅游度假区的资源条件，我们认为是中国（余杭）海洋博览会（先期以海洋休闲博览会）。即通过弘扬海洋文化主题，发展海洋经济和海洋产业，融休闲、旅游、娱乐、会议、展览、大型活动于一体，进行的综合型、国际级的超级城市营销。一、为什么要办海博会（一）举办海博会的必要性21世纪是海洋经济时代，“中国走向世界，世界进入中国”两股力量以海洋为纽

173、带，在中国漫长的海岸线上相互叠加、同频共振，形成了新的对外开放大格局，“海洋战略”成为中国新一轮发展的重要的国家战略。如同“博鳌论坛”拉开中国第二外交的帷幕一样，中国亟需一个以海洋为主题的国家级的大型综合性博览会，吹响中国海洋经济时代的号角，拉开中国海洋经济时代的帷幕。千载难逢的历史机遇摆在面前，无论对于杭州、对于余杭还是对于某旅游度假区，都必须主动出击，抢先成为新经济时代的“转世灵童”，高举高打，促进区域经济的跨越式、突破式发展。对于杭州，抢办海博会，意味着抢占一个时代。海洋经济时代呼唤海博会，谁能先知先觉抓住这个机会，率先担当起整合资源、搭建平台、制定标准、服务全国的角色，就能抢占海洋经济

174、的制高点，获取海洋经济的主动权和话语权，独享海洋经济时代的第一束阳光，成长为参天大树。如同奥运会之于北京、世博会之于上海、休博会之于杭州，杭州需要一个超级城市营销活动，让世界聚焦杭州、向世界展示杭州。现在历史老人给了杭州一超级机会，凭借丰富的海洋资源，以及与世界城市上海并肩而立的区位资源，承办海博会，杭州舍我其谁？海博会将使杭州在中国海洋经济战略的大背景下，跨出成为中国海洋经济时代龙头城市的“激动而惊人的一步”，形成独特的竞争优势，从诸多的竞争城市中脱颖而出。此外，海博会给了杭州一个主动对接上海的超级机遇。众所周知，世博会将为上海带来7000万的游客，巨大的市场摆在面前，杭州不能只当旁观者，必

175、须拿出自己的东西主动对接，把这巨大的市场拉过来。融入世博会，打造“海洋世博”概念，推进长三角无障碍旅游圈形成，以上海为中心，杭州、杭州为支点形成一主两副的新格局。对于余杭，海博会意味着县域经济发展的重要突破。 “海洋战略”只是杭州若干城市发展战略中重要的一步，对于余杭却几乎是余杭县域经济发展战略的全部。余杭临海而生，海洋资源丰富，海洋文化底蕴深厚。余杭的发展依托于海洋经济、海洋产业的发展而发展。余杭从来都不缺题材，缺的是吸引人们眼球聚焦余杭的超级机会，缺的是将余杭带出杭州、带出浙江、带向全国、带向世界的传播媒介。海博会恰好能够满足余杭人的梦想，借助海博会不但能让中国让世界聚焦余杭，更重要的意义

176、在于海博会能够对区域存量资源和增量资源进行盘存梳理、包装提升，解决余杭产业、经济发展的战略性、全局性问题，届时，后卫变前锋，余杭的末端化、边缘化等问题将迎刃而解。对于某旅游度假区，海博会意味着一个超常规发展的引擎。杭州湾居于百里黄金海岸的中心，海洋资源丰富；依托于丹城，丹城给了某旅游度假区举办海博会强有力的功能支持；围海造田的土地资源储备丰富，有充足的空间充分的演绎海博会的概念。某旅游度假区与松兰山等联手举办海博会，将带动周边近50平方公里的开发，等于再造一个新余杭。海博会将形成聚光灯效应，加速营销余杭、营销某旅游度假区。海博会将促进某旅游度假区的开发在更快更好的高位平台上运行，解决某旅游度假

177、区“魂”的问题，解决某旅游度假区没有核心产业的问题从而使某旅游度假区形成自身独特的竞争优势，迅速地从中国数以千计的新城中脱颖而出，一鸣惊人。（二）举办海博会的可行性1.杭州举办海博会优势显著海洋经济时代，北到大连、青岛，中到上海、杭州，南到厦门、广州甚至海口都在为争夺中国海洋经济的话语权进行着激烈的竞争。表11：中国海洋经济类博览会/论坛一览表名 称时间举办地郑和航海暨国际海洋博览会2005上海湛江海洋经济博览会2000湛江中国舟山国际海洋博览会2004舟山中国海洋科技博览会2001青岛中国烟台国际海洋与渔业博览2005烟台海南海洋渔业博览会2004海口中国（江苏）海洋渔业和水产加工国际博览会

178、2002连云港中国海洋经济论坛2005余杭但是以上这些论坛、博览会还存在着许多不足与缺陷：很多将其局限为行业性的展会。如上海的“郑和航海暨国际海洋博览会”仅为海洋经济与海洋产业的专业性展会，对于上海来说，只是其每年数以百计的会展活动中的一个，没有上升到上海的王牌城市营销活动的行列；很多由于举办城市能级不够，退化为地方性的城市营销活动，没有上升到为国家“海洋战略”服务的高度。青岛、厦门等城市所依托的城市圈经济实力不足，因而辐射能力有限，不可能成为整合整个中国沿海经济带的高端平台；很多受城市资源条件限制，不能将海纳百川的会展概念完全演绎。如海岛城市舟山，淡水资源匮乏、区域面积有限、交通条件不便、承

179、载能力不足等约束都成为舟山全面演绎海博会的天然障碍。中国还没有一个综合性、国家级的海博会出现，更没有哪个城市真正的实现将海洋经济类论坛、博览会与城市的发展、城市的开发形成联动之势，高起点、全方位、立体化地推进海洋战略的实施。杭州居于长三角经济带中国最活跃的经济板块，与上海遥相呼应，在浙江其经济仅次于杭州；跨海大桥贯通进一步放大杭州区位优势，杭州成为浙江省承上启下和左右逢源的海陆中枢，将成为长三角南翼副中心和浙东的海洋大都市；杭州海洋资源丰富，不仅有生产型岸线，也有生活休闲型岸线资源，而且成功举办九届中国开渔节以及中国海洋经济论坛，杭州的海洋主题概念具有资源优势和一定的基础优势。杭州借助余杭、借

180、助杭州湾等海洋品牌基础扎实、海洋资源富集的区域举办海博会，海博会与区域现有的营销活动之间不是替代而是并存关系。海博会是开渔节之外的新的城市营销活动，两者之间有一定的关联性。有了开渔节能够使海博会的概念更加丰富，有了海博会亦将大大提升中国开渔节的能级及知名度，开渔节可以与海博会共享机构、人才及基础设施，相辅相成、互为促进，共同繁荣余杭经济、社会和文化。表12：开渔节与海博会的对比开渔节海博会组织形式自下而上自上而下活动特性民俗性、文化性、群众性国际性、广泛性、综合性主要客户群/消费层次各个档次都有，对余杭本地及周边区域具有相同民俗文化背景的人群，消费能力相对较弱高端的商务、旅游和度假人群，社会层

181、次比较高，消费能力比较强关联效应广泛涉及到文化、民俗、经贸的发展全面促进城市营销、产业整合、区域开发、城市建设、招商引资等影响范围/后续效应举办地相对不固定，主要在石浦，中国渔村等地，每年举行，后续效应呈周期性。举办地相对固定在海博园、某旅游度假区，对区域开发、城市建设等具有相对明显的持续累积效应。2.原创型的海博会不存在申办难题海博会不同于奥运会、世博会、花博会、园博会等国际上有标准的申办体系，海博会属于原创型的、自主型的大型博览盛会，无须向某个国际组织提出申请的程序。如同休博会一样，世上本无休博会，由于宋城和杭州的动议，取得政府支持，成功地将“世界休闲大会”策划成了休博会。海博会符合国家新

182、一轮发展战略，契合浙江省建设海洋经济大省和海洋经济强省的部署，同时与杭州、余杭的城市发展战略是一脉相承，容易得到各级政府的肯定、支持和配合。海洋经济时代到来，但是，中国还没有一个能将海洋文化、海洋经济、海洋人居等全面整合的超级营销活动，杭州和余杭应该主动争取，率先打造自有品牌的海博会，成为浙江省、杭州市和余杭常设性的，常变常新的盛会。（三）举办海博会的迫切性海洋经济时代到来，新的区域竞争格局迫使中国沿海城市为抢占中国海洋经济的制高点，抓住海洋经济的聚光灯和话语权展开激烈竞争。因而，举办海博会，时不我待。杭州要紧紧抓住这一机遇，错失海博会，杭州失去的不只是一个超级城市营销的机会，而是在海洋经济时

183、代下发展的主动权。“好风凭借力、送我上青云”，余杭、某旅游度假区亟需借助海博会这样的“原子弹”式的城市营销活动实现自身的超常规推进、跨越式发展。二、如何举办海博会（一）总体定位海博会是以弘扬海洋文化主题，发展海洋经济、海洋产业为目标，融休闲、旅游、娱乐、会议、展览、大型活动为一体。海博会由杭州市政府主办，余杭县政府承办，浙江省政府、国家海洋局、国家旅游局等相关部委、县政府牵头成立的城市运营商（某旅游度假区投资开发有限公司）和赞助商等协办。杭州市领导及余杭县主要领导参与成立领导小组，全面指挥海博园的建设和海博会的举行。一方面，县政府牵头，整合国内外具有开发实力的开发商作为战略投资者，共同成立某旅

184、游度假区投资开发有限公司，作为海博会的总运营商，负责总体策划、规划和基础设施建设等；另一方面，成立海博会会展管理有限公司，整合专业的公关公司、会展公司负责海博会的会议、节庆活动的策划、宣传、推广、招商、实施等。（二）理念与思路1. 高举高打，将海博会推向杭州市城市营销的高度，由杭州市主办，将海博会塑造成杭州城市品牌的新名片。2. 海博会不是单一的节庆活动，要大手笔的整合资源，复合旅游、地产、休闲、会议、展览等内容，成为国际性、综合性的超级城市营销盛会。3. 海博会要与世博会挂档，把世博会请进来、把海博会送出去。与上海的世博会联手打造“海洋世博”的概念，延伸世博会效应，借机扩大海博会影响。4.

185、海博会需要分阶段培育，第一阶段可以结合打造“休闲余杭”的第一阶段可以“海洋休闲博览会”（海休会）作为海博会的启动基础项目。海博会从无到有，影响力从弱到强，需要一以贯之地坚持“将海博会办成国家级并具国际影响力的超级城市营销盛会”的既定目标，分阶段进行，分步实施，经历一个长期、精心培育的过程。（三）海博会/海休会的阶段性操作建议海博会从开发培育到发展成熟，从地方品牌到国际性品牌，大约经历3年（2007-2010）的创办培育期，从2010开始至2015年培育海洋博览会。我们将这五年大致划分为以下三个阶段： 第一阶段（2007-2009年）：先声夺人，抢占先机，以举办海洋休闲博览会作为培育海洋博览会的

186、阶段性策略。依托日益蓬勃兴起的海洋休闲旅游，立足于“休闲余杭”城市建设，率先举办中国（余杭）海洋博览会暨海洋休闲博览会的先机，尽快提早抓住海洋经济时代的话语权。2007年，尽快申办海博会，策划、规划海博会，争取马上启动。通过杭州市向国家海洋局、省海洋厅申办海博会暨海休会，将海博会纳入国家海洋经济大局当中，成为国家海洋战略的重要抓手，中国海洋经济发展的助推力量，将海博会打造成享誉全国甚至具有国际影响力的海洋经济盛会；邀请专业策划、规划机构对海博会节庆活动、项目建设、配套设施等进行全方位的策划及规划。高调亮相，主动出击、借船出海。2008-2009年，重锤响鼓宣传海博会。通过举行新闻发布会，参与全

187、国性房展会、地博会、国内外旅游博览会等，向社会各届亮相海博会，向投资商、开发商直接推广、小众招商，吸引国内外有实力、有品牌的战略投资商、项目开发商聚焦海博会，投资海博会。举办活动，汇集人气。2007年，将现有的开渔节、海洋经济论坛、海钓节等活动继续做强；如在开渔节期间，进行举办海洋博览会的新闻发布会等。2008年至2009年，在现有活动的基础上，与松兰山、半边山、石浦等联动，举办参与性、体验性、有规模、有特色、有影响力的旅游节庆活动及赛事，把世界请进来，把某旅游度假区送出去。如：中国海鲜节、世界海洋城市风情节、环球嘉年华、沙滩狂欢节、杭州啤酒节、余杭开渔节、海洋小姐选美节、中国游艇节、杭州国际

188、烟花大会等；举办有较大影响的海洋文化、艺术、表演、体育、休闲娱乐类赛事和评选活动等。如：世界海洋文化节、中国海洋艺术节、中国第一届海上运动会。节庆活动及赛事要持续不断的搞下去，使之成为长三角地区名副其实的海洋游乐天堂。某旅游度假区项目建议：这个阶段的会议、论坛、展览等活动多数在杭州展览中心及松兰山等已具一定规模的地区举行，节庆活动基本上可以利用现有沙滩等为场地举办，重点在于活动的内容和质量，必须建设的项目有“东海巨蛋”、海鲜美食城、海洋文化广场、某旅游度假区度假村、某旅游度假区酒店公寓。条件允许的情况下，可以进行如下项目的建设，国际会议酒店、海洋文化博物馆、滨海市民休闲公园、余杭海洋文化展示长

189、廊、海洋主题酒店、度假地产等。 第二阶段（2009-2010）：对接世博，借势发力，扩海休会为海博会。从以海洋休闲博览会上升到海洋博览会，主动融入世博会。海博会申办成功之后，立刻开始与世博会相关组织机构公关，将海博会纳入世博会体系，打造“海洋世博”的概念。2009年通过举办各类节庆活动及走进上海、北京等宣传造势，向外界展示“海洋世博”的宏伟蓝图，扩大海博会的知名度与影响力，提高人们的期望值。2010年好戏连台，举全部之力演绎“海洋世博”的概念，将海博会推向鼎盛时期；继续做大做强各种形式旅游节庆活动及赛事，在此基础上，围绕海洋经济及相关主题举办各类高层次专业会议、教育培训和学术交流，如：中国海洋

190、经济峰会、世界海洋城市市长论坛、海洋科技发展论坛、海洋旅游发展论坛、海洋渔业发展论坛等；举办海洋产品专业性展览展示和综合性展销会。如：海洋生物展、海洋科技展、海洋文化展、游艇展、休闲体育用品展、海洋食品展销会；旅游搭台、经济唱戏，成为撬动余杭、杭州、浙江海洋战略的支点。某旅游度假区项目建议：海洋会展中心、中央浮岛式商务公园、某旅游度假区名流天地、摩天轮/风车主题公园、生态广场、行政办公中心、商业中心（邻里中心）、艺术家公社、国际学村、文化中心、养生园、山地公园、生态园、老年中心等。 第三阶段（2010年以后）：推陈出新，持续运营经过前两个阶段的培育，海博会日益趋于成熟，影响力和知名度亦不断放大

191、，尤其是融入世博会之后，更使海博会上升到国家甚至是国际层面，由此扎实地树立了海博会品牌，2010年以后进入稳定运营阶段，这一阶段将秉承海博会的旅游、休闲、展览等功能，不断变幻、推陈出新，通过层出不穷的海洋游乐、节庆、竞赛、会议、展览、论坛等，将海博会“海纳百川”的品牌概念进行到底，将海博会打造成享誉海内外的国际性盛会。附件一：某旅游度假区引擎性项目可行性研究一、市场支撑（一）消费市场分析1.全国需求面分析世界旅游组织预测到2020年，全球旅游人次数和旅游收入增长将远远超过世界经济平均增长率，中国将成为世界第一大旅游目的地和第四大客源市场。目前，中国旅游业发展已经进入黄金时期，观光旅游向休闲旅游

192、、体验旅游升级趋势不断出现，中国旅游业将继续保持良好的发展态势。随着人们收入的增加，生活节奏的加快和生活方式的日益多样化，新世纪的中国旅游消费市场需求呈现四大趋势：趋势一：休闲度假旅游成为主流。人们不再满足于浅尝辄止的观光旅游，休闲度假式旅游已逐渐成为旅游消费的主流。趋势二：体验娱乐旅游不断升温。华侨城欢乐谷落户北京、迪斯尼在香港开业标志着体验娱乐项目的再次升温。趋势三：高端商务旅游成为新贵。商务旅游是旅游业的新贵，极具成长性，有关资料显示商务旅游已占全部旅游收入的12%。趋势四：大型节事会展旅游蓬勃兴起。以奥运会、世博会为代表的节事效应，更加强化中国旅游消费市场的壮大。某旅游度假区项目的开发

193、应抓住中国旅游大发展黄金时期，休闲度假旅游发展的潮流，以创新的体验旅游、娱乐旅游等项目的开发来引领旅游发展的潮流，抢占中国旅游发展的新起点。特别地，对于著名商旅城市杭州来说，某旅游度假区的项目开发更应注重商旅叠加效应，强化对商务旅游、会展旅游的项目的开发。2.某旅游度假区的市场前景余杭县2005年旅游接待人次达200 万人次，旅游收入达12亿，“十五”期间，余杭旅游接待人次数和旅游收入年均增长率均超过40%。余杭县的旅游发展的已经突破市场门槛期，进入了快速发展阶段。随着中国旅游需求大环境的迅速迸发，一方面随着余杭旅游者的增加，余杭的客源地将得到增加，另一方面，由于余杭旅游区数量的增加和类型的丰

194、富，余杭休闲城市的打造得力，到余杭旅游的游客数量也会增长，由此将形成良性循环。某旅游度假区是综合性的按照“旅游休闲度假居住”发展打造的复合性新城区，其综合性、创新性、复合性和高端性的旅游、休闲项目面对的市场也是多元化、多层次的。某旅游度假区的市场来源,其市场包括休闲市场、旅游市场、会议市场、度假市场和居住市场等。一级市场：杭州、余杭及周边地区为基础，长三角各重点城市为主的市场，以旅游需求、休闲需求、度假需求、商务需求、居住需求和投资需求为主。这类市场由于区位优越、经济发达、交通便利，其居民具有较强的消费水平、较高的出游能力和较多的出游欲望，是某旅游度假区旅游开发面对的主要客源市场。一级市场的市

195、场容量大，消费频度（重复性）高，消费形态多样，反季节能力较强，需求以休闲、餐饮和娱乐为主。二级市场：全国其他地区市场，特别是其他重点城市市场，这类市场以旅游市场、度假市场和投资市场为主。二级市场的市场容量最大，消费频度一般，消费形态多样，但是一次性消费水平较高，季节性很强，需求以观光、休闲、餐饮和娱乐为主。机会市场：国际市场特别是国际商务旅游市场。主要是休闲度假市场、投资需求市场和商务会务旅游市场，特别是长三角的上海、杭州、杭州等地的外籍商务人士市场。这部分市场的需求层次较高消费能力很强，有一定反季节性，以健康养生、运动体验为主，内容涵盖了娱乐、餐饮、运动、疗养等多种度假形式，停留时间长，消费

196、能力强，成长空间大。结合前文中某旅游度假区的市场定位、市场来源和市场类别分析，我们可以认为某旅游度假区目标市场是多元的。按照市场的收入水平和消费能力，某旅游度假区面对的市场是呈金字塔结构，某旅游度假区的主要市场层次定位为以中等收入阶层为主，部分高收入阶层和少量低收入阶层市场为辅。某旅游度假区应适度超前打造华东地区滨海旅游的集散中心，推出大量与周边地区差异化的美食餐饮、娱乐休闲、健康疗养、运动游乐等反季节性项目，争取成为浙江滨海旅游的出发台与回归台，成为中国新兴的滨海游乐中心、体验旅游中心，建议某旅游度假区适度超前发展一定量的高星级酒店、新型主题式体验式游乐项目等，先期先面向观光客，中长期内定位

197、为中端消费市场，逐步通过体验性项目克服旅游季节性，提高旅游市场的重游率。（二）投资面分析1.旅游行业投资前景看好2005年，中国旅游业和全球旅游业都进入了一个新的景气周期，其中区域旅游项目的投资机会进入迅速发展的世纪性机遇。旅游行业是蓬勃发展的朝阳行业，尤其是景区、景点类行业是对抗周期性较好的行业选择。在全球经济运行良好，中国等新兴市场的持续活力，以及美国、日本和西欧等成熟资本市场的旅游消费能力反弹，这些伴随居民需求结构和消费结构的升级，从而爆发出巨大的区域旅游冲击波。区域旅游市场本轮景气周期将持续69年，即可持续到2014年，期间入境到各大小景区旅游人数年均增长率为810，同时国内旅游人数保

198、持年均增长率为5%7%。据国家旅游局预测，未来15年中国旅游投资需求将呈现持续旺盛的发展态势。到2010年，在现有8600亿元总投资的基础上，需新增投资5000亿元，特别是2010年至2020年，每年将近有1000亿元的投资进入旅游行业。目前，国内尤其是东部沿海发达地区的制造业正在遭遇土地、能源、劳动力、出口等诸多要素瓶颈制约，面临着成长的烦恼和转型的阵痛，制造业向第三产业的战略转型势在必行。事实上，国内外的机构投资者已经把目光更多地投向旅游等政策限制少、成长性良好、可持续性强、受益周期长、附加值高、社会效益好的旅游、休闲类投资项目上。据不完全统计，到去年上半年，全国旅游业吸引投资总额约860

199、0亿元。其中，外资500亿美元。在这轮旅游投资大潮中，活跃的民间资本成为最耀眼的亮点。特别地以浙江省来看，最近年民间资本对旅游业投入已经超过200亿元，投资方式多样化、投资领域多元化，构成了浙江旅游突飞猛进的重要动因，走出了一条利用“民资、民力、民智”发展壮大的新路子。2.三类旅游项目正受投资市场追捧在行业投资景气期的市场需求和投资要求，基于投资回报与持续成长的综合考虑，今后旅游项目投资商机主要有以下三种：第一种是投资综合性景区、旅游区和休闲城区的开发。由于国家有规定，重点风景名胜区的门票收入不得随经营权转让，但对于广大企业及相应投资机构来说，并没有限制景区配套开发中的能源、交通、电子设备、酒

200、店等的开发建设。因此越来越多的企业和投资机构正在抓准区域旅游这个黄金商机，迅速切入到这个领域中来，如国内外众多旅游、酒店和地产公司对杭州东钱湖的高度关注和重点投资现象。第二种是投资建设主题公园，特别是创新型的特色主题公园。由于风景名胜区毕竟是有限的，在僧多粥少的情况下广大企业和投资机构可以通过在旅游区域投资建设主题公园来克服传统景区的季节性影响，且其容量一般都比较大，如华侨城开发北京欢乐谷、香港迪斯尼建成开放。第三种是重组旅游业的上下游的子项目。对于许多旅游区域来说，由于行业竞争激烈、管理不善等原因，有些子行业或公司目前盈利状况不够理想，净资产收益率水平较低，难以赚取行业平均风险回报，而且业绩

201、增长乏力，前景黯淡。此类子行业主要包括多数餐饮企业、娱乐中心、中档酒店、特色农家乐、中小旅行社与新奇特的旅游项目，如遂宁的中国死海旅游项目的崛起。3.余杭旅游投资热潮显现目前，杭州、余杭的旅游投资需求旺盛，2005年中国杭州旅游投资洽谈会上，杭州共推出了总计投资254亿元，共84个精品旅游投资项目，受到了市场追捧。余杭除了已有的和在建设的松兰山度假区、半边山旅游度假区和中国渔村等外，还有花岙仙子岛、檀头山景区、余杭海泥疗养项目等。余杭百里黄金海岸一直就是国内外旅游投资资本的追逐的热土，投资来源和渠道涉及外资、国有投资、企业投资和民间个人投资等，形成了余杭旅游投资热潮。火爆的市场投资一方面反映了

202、市场对百里黄金海岸带投资利好的追逐，是余杭区域旅游投资价值的体现；另一方面也反映了市场投资方对余杭投资的信心，余杭旅游投资热潮已经显现。二、投资分析（一）投资分析结合某旅游度假区的开发建设分期，根据国内外类似项目的经验投资额，我们初步估算，从2008-2020年约13年内，某旅游度假区的动态总投资额为22.23亿元。从投资建设的时间上来看，我们建议：首期（20082010年）投资6.18亿元，占总投资的27.8，中期（20112015年），投资9.55亿元，占总投资的42.96，远期（20162020年）投资6.5亿元，占总投资额的29.24。附表1：某旅游度假区核心项目动态投资预估（单位：万

203、元）核心引擎核心项目动态投资分期投资占总投资百分比2008-20102011-20152016-2020“东海巨蛋”游乐港“东海巨蛋”50,00030,00010,00010,00022.49%国际会议酒店（含海洋会展中心、海洋文化博物馆）40,00020,00010,00010,00017.99%海洋文化广场2,0002,0000.90%海鲜美食城5,0005,0002.25%海洋养生中心5,0005,0002.25%“假日港湾”度假区浮岛式商务公园10,0005,0005,0004.50%名流天地会所5,0005,0002.25%滨水商业街6,0006,0002.70%某旅游度假区度假村2

204、0,00010,00010,0009.00%主题酒店（4个）20,00010,00010,0009.00%酒店式公寓10,0005,0005,0004.50%“余杭印象”滨海公园摩天轮/风车主题公园5,0005,0002.25%企业拓展训练基地8008000.36%户外时尚运动场5005000.22%海洋文化展示长廊5005000.22%滨海市民休闲公园5005000.22%“中央公园”生活中心生态广场1,0001,0000.45%行政办公中心5,0005,0002.25%邻里中心（2个）10,0005,0005,0004.50%国际学村10,0005,0005,0004.50%文化中心2,0

205、002,0000.90%“福如东海”养生公园养生园2,0002,0000.90%山地公园5005000.22%生态园1,5001,5000.67%老年中心10,0005,0005,0004.50%总计222,30061,80095,50065,000100.00%投资百分比100%27.80%42.96%29.24%（二）效益分析1.接待量分析根据余杭2005年和2006年的实际旅游市场现状，以及周边客源市场的发展趋势，对某旅游度假区的旅游、度假市场作出近期、中期、远期的游客规模预测。近期是指20082010年，属于度假市场引入期和蓬勃发展期，某旅游度假区度假经济的转型期，中期是指201120

206、15年，某旅游度假区目的地建设基本形成，是指市场成熟、稳定期某旅游度假区目的地建设基本形成；远期是指20162020年，是指旅游市场处于更新期，接待量趋于饱和。以最近的2005年为基准年，以2005年余杭旅游接待游客量200万人次为基数，据十五期间，余杭旅游接待量的平均增长率,特别地按20042006年增长率16.41%为基数，适度保守采用15%预计，到2007年余杭接待游客量约270万左右。旅游市场接待量的变化在一定时段内也有发生、发展到成熟的过程，而且每个阶段的发展速度并不同，呈现Logistic型发展趋势，具体表现为增长率呈先期递增，达到饱和后逐期递减的趋势。接待游客人数预测模型为：其中

207、i=1，2，3，4；t=2006，2007，2020。Yt为第t年的预测值，B0i为各阶段的基准值；Xi为增长率，其中X1取15%，X2取20%，X3取5%，X4取1%，t0为基准年，t为预测年度。预测结果为：附表2：余杭及某旅游度假区年接待人次预测年份（t）余杭接待人次数（万人）增长率（Xi）某旅游度假区接待量（万人）占当年余杭接待量比例（Cj）实际值2004 171.20 16.41%2005 200.00 2006 232.00 近期2007 270.07 2008 314.39 2009 365.98 2010 439.18 20%175.67 40%中期2011 461.14 5%2

208、76.68 60%2012 484.19 290.52 2013 508.40 305.04 2014 533.82 320.29 2015 560.51 336.31 远期2016 566.12 1%339.67 2017 571.78 343.07 2018 577.50 346.50 2019 583.27 349.96 2020 589.11 353.46 2.营业收入分析假设某旅游度假区2010年开始接待旅游者和休闲客，门票收入为平均每人80元，假设在游客当中，有90%的游客会进行餐饮消费，每位游客的平均餐饮消费水平为100元；有40%的游客会进行住宿消费，每位游客的平均消费水平为1

209、20元；有60%会进行娱乐消费，每位游客的平均消费水平为150元，还有50%的游客会购买旅游商品，每位游客的消费水平为50元。则某旅游度假区各年的营业收入情况如下表所示。附表3: 某旅游度假区年营业收入预估（万元）年份游客数量A门票收入B=A80餐饮收入C=A90%100住宿收入D=A40%120娱乐收入E=A60%150旅游商品收入F=A5050总收入=B+C+D+E+F200600000002007000000020080000000200900000002010175.67 14053.68 15810.39 8432.21 15810.39 4391.78 58498.45 20112

210、76.68 22134.55 24901.37 13280.73 24901.37 6917.05 92135.05 2012290.52 23241.27 26146.43 13944.76 26146.43 7262.90 96741.80 2013305.04 24403.34 27453.76 14642.00 27453.76 7626.04 101578.89 2014320.29 25623.50 28826.44 15374.10 28826.44 8007.35 106657.84 2015336.31 26904.68 30267.77 16142.81 30267.77

211、8407.71 111990.73 2016339.67 27173.73 30570.44 16304.24 30570.44 8491.79 113110.64 2017343.07 27445.46 30876.15 16467.28 30876.15 8576.71 114241.74 2018346.50 27719.92 31184.91 16631.95 31184.91 8662.47 115384.16 2019349.96 27997.12 31496.76 16798.27 31496.76 8749.10 116538.00 2020353.46 28277.09 31

212、811.73 16966.25 31811.73 8836.59 117703.38 3.投资经济效益预估某旅游度假区在规划的真正建设期为（2008年2020年），其营业成本和费用按每年5000万计算，加权综合资金成本率为10%，则现金流量表如下（见下页）。根据表中累计现金流量，可知，累计净现金流量开始出现正值的年份是2011年。投资回收期=（61）+（11560.3524236.43）=5.47年。即某旅游度假区首期投资的回收期约为五至六年。根据表中各年的净现金流量，可算得内部收益率=57.13%，超过目前银行商业贷款利率和加权综合资金成本率，某旅游度假区的综合抗风险能力较强，投资可行。附表

213、4： 某旅游度假区年现金流量表(万元)项目200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020现金流入000.00 0.00 58498.45 92135.05 96741.80 101578.89 106657.84 111990.73 113110.64 114241.74 115384.16 116538.00 117703.38 营业收入000.00 0.00 58498.45 92135.05 96741.80 101578.89 106657.84 111990.73 113110.64 114241.74 115

214、384.16 116538.00 117703.38 现金流出0020600.00 20600.00 20600.00 19100.00 19100.00 19100.00 19100.00 19100.00 13000.00 13000.00 13000.00 13000.00 13000.00 营业税000.00 0.00 7579.69 14607.01 15528.36 16495.78 17511.57 18578.15 20022.13 20248.35 20476.83 20707.60 20940.68 营业成本000.00 0.00 5000.00 5000.00 5000.

215、00 5000.00 5000.00 5000.00 5000.00 5000.00 5000.00 5000.00 5000.00 税前利润000.00 0.00 25318.76 53428.04 57113.44 60983.12 65046.27 69312.58 75088.51 75993.40 76907.33 77830.40 78762.71 所得税000.00 0.00 8355.19 17631.25 18847.44 20124.43 21465.27 22873.15 24779.21 25077.82 25379.42 25684.03 25991.69 利润000

216、.00 0.00 16963.57 35796.79 38266.01 40858.69 43581.00 46439.43 50309.30 50915.57 51527.91 52146.37 52771.01 净现金流量00-20600.00 -20600.00 16963.57 35796.79 38266.01 40858.69 43581.00 46439.43 51381.30 51987.57 52599.91 53218.37 53843.01 累计现金流量00-20600.00 -41200.00 -24236.43 11560.35 49826.36 90685.05 1

217、34266.05 180705.48 232086.78 284074.36 336674.27 389892.64 443735.65 内部收益率57.13%-（三）“东海巨蛋”投资专项分析考虑到某旅游度假区的核心引擎项目“东海巨蛋”的创新性和特殊性，对其进行专项投资分析。类似项目如下表所示。目前，世界正在成功运营的类似项目是日本长崎的“Sea Gaia海洋巨蛋”，国内目前规划或有意向建设的类似项目分布在温州和慈溪。其中，慈溪杭州湾巨蛋投资规模较小，实际为室内水上乐园。附表5：“海洋巨蛋”类似项目投资经验数值类别项目投资规模年接待人次数备注海洋巨蛋类日本海洋巨蛋2000亿日元250万成功运营

218、，接待量大温州海洋巨蛋10亿规划建设中慈溪杭州湾巨蛋5.2亿意向建设海洋世界、海洋公园类上海海洋水族馆4亿100万布局于城市内部，接待量不大上海长风海底世界2亿50万香港海洋公园400万十分成功，项目常变常新，为香港必游地抚顺极地海洋世界12亿500万在建青岛极地海洋世界12亿180万投资较大，项目较新，较为成功大连老虎滩海洋世界4.7亿200万大连圣亚海洋世界2亿90万开发早，项目有所老化深圳海洋世界3亿较为成功，表演节目丰富多样台州海洋世界1.2亿规模小，接待量有限根据国内沿海地区的主要海洋世界、海洋公园类项目的经验投资数据和实际接待量、运营业绩来比较，得出以下结论：投资额大、节目新颖、表

219、演性节目丰富、参与性强的项目更具有市场规模效应和马太效应，项目竞争力较强，可持续发展能力较强，而“小打小闹”式项目基本呈现保本经营、持续老化的态势。因此，我们认为某旅游度假区的“东海巨蛋”项目的动态总投资额为5亿，并且分为三期投资，首期投资3亿，二期投资1亿，三期投资1亿。前二期的收益用于滚动投资到下一期，以利于项目的常变常新，可持续经营。三、项目经营模式某旅游度假区的项目可分为三大类：1）完全可经营性项目。建设经营放开，通过招投标选择投资者，某旅游度假区城市运营商可以接受政府委托，负责项目的总发包或作为投资方参与投资。如“东海巨蛋”、酒店、度假村、度假地产等。2）可经营性项目，经营收入不能完

220、全弥补建设和经营成本。既可以在政府政策补贴形成盈利模式后再招投标，也可由某旅游度假区城市运营商直接投入。城市运营商投入的前提是政府补贴，或在预算中论证允许范围内的“政策性亏损”，并与政府协定从其他盈利项目（如土地出让收益）进行平衡。此类项目如海洋文化广场、海洋会展中心、海洋文化博物馆、扩展训练基地等。3）纯公益性的项目，这类项目建成后无任何收益来源，只能依靠政府投入或国资预算列支，如道路、水体、码头、景观、雕塑、绿化等。某旅游度假区城市运营商负责代表政府投资这些领域，并做好投资监管和配合开发的工作。政府在财政及相关政策方面，对上述项目给予支持和倾斜。此类项目如人工内海、市民休闲公园等。附件二：

221、某旅游度假区在十一五期间的操作建议年份基建、景观方面策划、规划方面营销、招商方面融资、建设方面2006二期围垦大坝合龙编制某旅游度假区战略策划AOD规划引导，策划引爆，开始推出某旅游度假区。成立某旅游度假区投资开发有限公司，办理部分土地权证，以土地抵押的形式通过银行进行融资。某旅游度假区与县城、与余杭港大桥对接的公路、桥梁等采用BOT（建设-经营-转让）、BT（建设-移交）、TOT（转让-经营-转让）、BOO（建设-拥有-经营）等，通过市场机制引进社会资金，形成投资、经营回收的良性循环机制。某旅游度假区的可经营性商业项目，可以对海内外投资基金、大型地产开发公司、酒店集团、商业集团、主题公园集团

222、等进行定向招商、小众招商模式，进行在总体规划下，分块重点投入开发。某旅游度假区的桥梁、公共交通、自来水、煤气、污水处理等大部分市政设施，可以采取政府参与并吸引有实力的国内企业和外商投资，使投资者在一定期限内得到投资收益。某旅游度假区区域内的道路、公共停车场、园林、绿化、消防等等公益性项目，由政府是投入建设和管理，将其独有的公益事业方面的管理权、经营权及使用权（停车管理、旅游线路、公交线路等的经营权）拍卖，实现政府投资最小化、效益最大化。2007围垦大坝工程推进建设建设大坝滨海大道排涝河工程及水岸打造重点的水闸、船坞、码头建设完善某旅游度假区战略策划编制某旅游度假区区域总体规划着手编制某旅游度假

223、区控制性详细规划编制防洪、防台等规划与中国开渔节、海洋论坛、浙洽会、海钓节合作推广某旅游度假区。尽快出台某旅游度假区招商的优惠政策。通过新闻发布会、海洋城市国际论坛等向外展示某旅游度假区规划。2008完成大坝工程及排涝河工程，改善区域内环境和基础设施，某旅游度假区一期开发区域争取“三通一平”做好与丹城、爵溪、石浦保持良好的交通联系着手与中心城区基础设施对接，如与外部交通体系贯通（实现与滨海大道、巨鹰路、沿海南线干道对接完善某旅游度假区控制性详细规划编制重点片区的修建性详细规划编制重点区域的城市设计积极向国家海洋局、国家旅游局和省、市各级部门结合筹备海博会/海休会筹委会。成立“海博会/海休会中国

224、开渔节”协调小组，整合两大节事活动宣传推广。举办某旅游度假区推荐会。结合2008年中国开渔节、中国海洋论坛、海钓节之际推出海博会/海休会品牌。继续与开渔节、海洋论坛、海钓节合作推广某旅游度假区。通过参加国内外各级别、各层次的旅游交易会、旅游资源博览会、房产交易会、地产博览会等。2009进一步完善基础设施、市政设施和环境建设推进海博会/海休会重点场馆建设和海博会/海休会配套型项目跟进建设部分潜力区域景观绿地打造，作为战略预留用地海博会/海休会重点场馆设计海博会/海休会重点节事活动策划确定海博会/海休会邀请的贵宾、机构名单结合2009中国开渔节、海钓节、中国海洋论坛，继续强化海博会/海休会宣传。确

225、定2010年为海博会元年，继续加强市场营销和开展招商引资工作等。成立“世博会海博会”协调小组，将海博会纳入世博会体系中，获取最大层面的宣传效应专题营销，突出亮点。以主题论坛、专业节事等形式，对某旅游度假区的引擎项目进行专题推广，实现有效传播。面向全球进行小众招商、定向招商、网络招商，针对不同类型企业招商。“海博会”立体宣传网络全面铺开，在电视、报纸、杂志、网络、灯箱等进行密集宣传。海博会倒计时宣传安排。吸引各级政府、企业、协会等的参与赞助、指定用品等。2010争取某旅游度假区全面生地变熟地部分潜力区域景观绿地打造，作为后期开发战略预留用地重要领导邀请、接待行程、项目策划重大签约仪式策划、安排余

226、杭海洋文化大县形象展演活动策划在2010年上海世博会之前，提前揭开海博会序幕。将2010年中国开渔节策划为海博会重点项目确定2010年中国海洋论坛为海博会核心项目。2010年，举全市之力打造举办中国海洋博览会。附件三：中国（余杭）海洋博览会暨海洋休闲博览会方案一、宗旨通过举办集“会议论坛、节庆赛事、博览交易、招商宣传”超级城市营销活动，领跑中国海洋经济发展，特别是创新发展海洋休闲产业，充分展示“休闲余杭”、“文化余杭”、“海洋余杭”的城市魅力，推动余杭区域经济发展、城市形象推广和招商引资活动，聚焦推广某旅游度假区和余杭其他旅游景区、开发区等。开展一系列的主题文化活动、休闲活动、招商活动，吸引和

227、邀请国家省市领导、国内外专家学者、投资客商、旅游休闲人群参与活动，持续推进某旅游度假区的开发，推动余杭经济社会又好又快地发展。二、活动名称中国（余杭）海洋博览会暨海洋休闲博览会三、活动时间主要活动从3月开始，到10月中旬结束，分为两个阶段：（一）宣传推广、预热阶段：元旦国庆其间重要活动；（二）集中活动阶段：按具体活动举办日程确定。四、组织机构1主办单位：国家海洋局、国家旅游局、浙江省旅游局、浙江省建设厅、浙江省农业厅、浙江省体育局、浙江省文化厅、中共杭州市委、杭州市人民政府2承办单位：杭州市旅游局、杭州市建设局、杭州市农业局、杭州市体育局、杭州市文化局、杭州市广播电视局、中共余杭县委、余杭县人

228、民政府。3协办单位：国内外大型会展集团、浙江省、杭州市和余杭县各大企事业单位，特别是明星企业、高星级酒店、机场与航空公司、大型长途客运单位、文化艺术团体、高等学校、工会、共青团、妇联等。4寻求的媒体支持（）中央媒体：人民日报、中央电视台、新华社、中央人民广播电台、中国国际广播电台、光明日报、经济日报、中华工商时报、中国旅游报。（2）国内兄弟省市媒体：经济观察报、中国经营报、第一财经、中国企业家、新财富、商界、经理人、经理世界、财经、三联生活周刊、中国国家地理、华夏地理、旅行家等旅游、财经、生活类杂志。旅游卫视、东方卫视、湖南卫视等为代表的国内各省市卫视台，特别是长三角、华东地区省市的主流媒体。

229、（）港台媒体：凤凰卫视、香港文汇报、香港大公报、香港商报。（）省市媒体：浙江日报、浙江卫视、浙江商报、浙江人民广播电台、杭州日报、杭州晚报、杭州电视台、杭州人民广播电台、余杭电视台。（）网络媒体：新浪网、搜狐网、腾讯网、雅虎中国、携程网、天涯社区。五、活动内容海洋博览会（暨海洋休闲博览会）由论坛、节事赛事、博览展示等构成。会议论坛类：中国海洋经济峰会、世界海洋城市市长论坛、海洋科技发展论坛、海洋旅游发展论坛、海洋渔业发展论坛等。博览展示类：海洋生物展、海洋科技展、海洋文化展、游艇展、休闲体育用品展、海洋食品展销会、经贸洽谈会。节事赛事类：中国开渔节、世界海洋城市风情节、环球嘉年华、沙滩狂欢节、

230、杭州啤酒节、余杭海鲜节、海洋小姐选美节、中国游艇节、杭州国际烟花大会、世界海洋文化节、中国海洋艺术节、中国第一届海上运动会等六、宣传推广（一）新闻宣传1、协调中央和境外驻浙、驻甬媒体对整个博览会活动展开有步骤有计划的采访报道。2、协调省、杭州市级媒体做好整个活动的宣传采访报道。3、协调链接有影响的网络媒体全面报道活动进程，扩大活动的影响力和覆盖面。4、抓好自身电视、网络媒体对整个活动的全面追踪采访报道。5、协调电视媒体播放海洋博览会（暨海洋休闲博览会）宣传短片。6、协调联系通信部门开展手机短信宣传。（二）社会宣传1制作中国（余杭）海洋博览会暨海洋休闲博览会活动指南、DM卡、海报、宣传单页等宣传

231、品发放到全市宣传、张贴。2.安排境内各单位制作悬挂标语、横幅，并利用宣传栏、墙报、黑板报、公开栏等宣传阵地，宣传好海洋博览会（暨海洋休闲博览会）。3.在杭州市区发布户外广告、车身广告、楼宇广告；协调杭州市辖各区县张贴宣传海报。4.在余杭及各活动点统一安放拱门、空飘、吉祥物气模、彩旗等，营造浓厚氛围。5.协调机场、车站、码头、高速路收费站、公交车站等，分别在车船中摆放发放DM卡等宣传品，扩大宣传面。七、运作方式采用“政府主导、民间参与、权威打造、媒体联动、市场运作”的方式开展活动，尤其是市场运作要加大招商力度。通过运用活动总冠名、开幕式、闭幕式及其他分项活动冠名权统一招商，同时，为有支持公益活动

232、意向的企事业单位搭建展示平台，以各种赞助方式支持本届博览会活动。逐步探索一条规范可行、积极参与、良性竞争、互动双赢的节庆活动市场化运作路子。本届博览会活动经费主要通过市场运作筹集和财政补助予以解决。八、领导机构为确保整个活动按计划、顺利有序开展，成立“中国（余杭）海洋博览会暨海洋休闲博览会”组委会，对活动进行统筹安排。建议组成人员名单如下：顾问：国家海洋局局长、国家旅游局局长、浙江省的旅游局、海洋厅、建设厅、农业厅、体育局、文化厅领导。主任：中共杭州市委宣传部、旅游局局长、建设局局长、农业局局长、体育局局长、文化局局长、广电局局长等。执行主任：中共余杭县委书记。执行副主任：余杭县长、副县长、人

233、大常委会主任、余杭县政协主席、县委各常委、某旅游度假区管委会主任等。九、执行机构建议海博会/海休会具体操作执行由余杭县各部门、各乡镇以及各大企业、民间团体协会参与，县主要领导分任各处的负责人。附表6：中国（余杭）海洋博览会暨海洋休闲博览会组织结构组织构成主要职能综合处全面负责节事、论坛、会展期间的各个环节。贵宾处负责接待到访领导、重点的企业客商、协会媒体的贵宾。新闻处负责节事论坛会展期间的新闻发布、稿件统筹和记者新闻接待。会议处负责会议、论坛、研讨会等的策划、安排与会场管理。招商处负责外联国家省市部委、外宾、企业协会，吸引赞助，重点推荐余杭招商。文娱处负责开幕式、闭幕式、文化节事与博览展示活动

234、的组织、展演策划。宣传处负责国内外各地区、各大渠道的广告、宣传与礼品纪念品的发放。交通处负责安排机场、车站、码头、酒店、会场等地的接送活动。财务处统一企业、协会赞助，政府办展投入资金及其审核活动。保卫处负责节事会展活动期间的突发事件管理、安全保卫、医疗、防灾等。附件四：某旅游度假区重点招商项目列表全天候海洋游乐中心项目名称“东海巨蛋”（全天候海洋游乐中心）合作方式国际知名主题公园公司独资或与国内公司合作。项目概述项目位于余杭县某旅游度假区，是某旅游度假区核心引擎项目、中国最具规模的人工海洋主题游乐区、长三角顶级休闲游乐中心。内部设施包括：游乐体验类海滩嘉年华、海洋欢乐谷、死海漂浮体验营、海洋泥

235、疗馆、动漫游戏工场、室内运动馆等；娱乐餐饮类某旅游度假区演艺中心、夜总会、动感四维影院、艺术场馆、海景餐厅、各式吧类、主题商店等。投资概算及效益分析总投资动态投资约5亿元，前期投资3亿，维护、更新期间追加投资1亿年销售收入万元希望外方投资形式(可选)年利润万元现汇技术设备品牌管理其他回收期年内部收益率可供资料某旅游度假区发展战略策划、总体规划、土地利用规划等联系单位地址电话、传真网址、电邮联系人国际会议酒店项目名称国际会议酒店（主题酒店）合作方式国际或国内知名酒店集团投资建设，国外知名酒店集团管理输出。项目概述项目位于余杭县某旅游度假区，是某旅游度假区标志性酒店、海博会的核心场馆，以海洋文化为

236、主题大型综合性会议酒店。集成会议接待、展览展示、商务沟通、住宿餐饮、娱乐休闲和新闻发布等功能于一体，包含海洋会展中心、海洋文化博物馆、海景别墅、海景客房等。投资概算及效益分析总投资4亿元年销售收入万元希望外方投资形式(可选)年利润万元现汇技术设备品牌管理其他回收期年内部收益率可供资料某旅游度假区战略策划、总体规划、土地利用规划等联系单位地址电话、传真网址、电邮联系人海洋文化广场项目名称海洋文化广场合作方式国内外大型商业地产开发商投资建设或与某旅游度假区投资开发有限公司合资建设。项目概述项目位于余杭县某旅游度假区。是某旅游度假区的城市客厅，海博会户外文化活动场所，余杭县旅游集散中心、演艺中心、户

237、外临时展览场所和主题商业广场。海洋文化广场集人流集散、旅游休憩、交流展示、主题商业、文化表演等功能于一体，其建设布局可采取围合式，并由文化、商业和综合性服务的建筑将广场有机地分隔成不同的功能区。由演艺广场、水幕电影、音乐喷泉、海洋主题建筑与雕塑等。投资概算及效益分析总投资2千万元年销售收入万元希望外方投资形式(可选)年利润万元现汇技术设备品牌管理其他回收期年内部收益率可供资料某旅游度假区的战略策划、总体规划、土地利用规划等联系单位地址电话、传真网址、电邮联系人4海鲜美食城项目名称海鲜美食城合作方式面向本地及外地各类知名餐饮企业、连锁餐厅招商。项目概述项目位于余杭县某旅游度假区的休闲度假区。是中

238、国最具规模和特色的大型海鲜美食城，海博会美食节主会场，由海鲜展示大厅、海鲜交易厅、海鲜美食主力店、各大菜系餐饮名店、海底餐厅、海洋风情餐厅等情景餐厅等构成。投资概算及效益分析总投资5千万元年销售收入万元希望外方投资形式(可选)年利润万元现汇技术设备品牌管理其他回收期年内部收益率可供资料某旅游度假区的战略策划、总体规划、土地利用规划等联系单位地址电话、传真网址、电邮联系人项目名称中央浮岛式商务公园合作方式国内外知名商业地产、产业地产开发商投资开发与运营。项目概述项目位于余杭县某旅游度假区东北临海面，是滨海型特色休闲商务公园（EOD），某旅游度假区乃至余杭第一个休闲商务办公区。主要面向的市场是杭州

239、及余杭本地大中型企业、政府部门、协会社团、学校研究所等集团市场及个人商务办公市场。功能集成企业总部办公、企业休闲商务、形象展示、营销展示等。包含：独栋式办公楼、围合式办公院落、SOHO式办公区。投资概算及效益分析总投资1亿年销售收入万元希望外方投资形式(可选)年利润万元现汇技术设备品牌管理其他回收期年内部收益率可供资料某旅游度假区的战略策划、总体规划、土地利用规划等联系单位地址电话、传真网址、电邮联系人5中央浮岛式商务公园6.海岸新天地项目名称海岸新天地合作方式国内外知名商业地产、产业地产开发商，以及各类酒店、餐馆、酒吧及娱乐业公司投资建设。项目概述以海洋文化、时尚消费为特色的滨海商业街区，中

240、国最具有海洋主题特色的综合性旅游商贸街市。功能集旅游购物、休闲度假、餐饮娱乐等于一体，由海洋或游艇主题酒店、酒吧、餐厅等；主题商业设施，如魔术吧、陶吧、迪厅、网吧、漫画吧等构成。投资概算及效益分析总投资5千万元年销售收入万元希望外方投资形式(可选)年利润万元现汇技术设备品牌管理其他回收期年内部收益率可供资料某旅游度假区的战略策划、总体规划、土地利用规划等联系单位地址电话、传真网址、电邮联系人7摩天轮/风车主题公园项目名称摩天轮/风车主题公园、企业扩展训练基地、时尚运动场、海洋文化展示长廊、市民休闲公园合作方式国内外知名商业地产、产业地产开发商，知名主题公园、运动健康企业及部分文化产业公司等。项

241、目概述这几大项目均为海滨公园项目，多以公益型项目为主，因此，将主题公园、运动场与海洋文化展示长廊捆绑开发。摩天轮/风车主题公园某旅游度假区临海面的标志性建筑和景观。公园绿地系统中零星分布一些体育场所，将运动休闲融合于自然生态的环境中以大片海洋景观乔木、草坪和水体为背景，增设市民休闲、游憩设施，成为类似于青岛石老人、深圳红树林的余杭滨海公园。投资概算及效益分析总投资5千万元年销售收入万元希望外方投资形式(可选)年利润万元现汇技术设备品牌管理其他回收期年内部收益率可供资料某旅游度假区的战略策划、总体规划、土地利用规划等联系单位地址电话、传真网址、电邮联系人8养生园/生态园项目名称养生园/生态园合作

242、方式国内民间资本投资开发，特别是餐饮名店、养生美体连锁机构项目概述某旅游度假区高尚居住区以养生、美食、康体和体验为特色先期开发项目, 包括养生药膳、林间山泉浴、武术学习、林间茶座、渔业养殖、特色花卉养植、农家乐示范果园等项目。投资概算及效益分析总投资2千万元年销售收入万元希望外方投资形式(可选)年利润万元现汇技术设备品牌管理其他回收期年内部收益率可供资料某旅游度假区的战略策划、总体规划、土地利用规划等联系单位地址电话、传真网址、电邮联系人9滨海市场休闲公园项目名称滨海市民休闲公园合作方式企业作为公益性项目投资建设，给予企业冠名权或享有企业定期免费培训使用权项目概述某旅游度假区海洋文化主题城区的

243、形象展示区、市民日常休闲运动公园、海洋文化核心展示区域，集游乐体验、户外运动、市民休闲、社区活动与形象展示等功能于一体的超大规模滨海景观休闲公园，包含时尚运动公园、企业培训基地、海洋文化展示长廊。投资概算及效益分析总投资2300万元年销售收入万元希望外方投资形式(可选)年利润万元现汇技术设备品牌管理其他回收期年内部收益率可供资料某旅游度假区的战略策划、总体规划、土地利用规划等联系单位地址电话、传真网址、电邮联系人附件五：某旅游度假区推荐定向招商企业、机构列表 主题公园类（含游乐项目、配套商业、周边地产及配套酒店等）美国迪斯尼公司（综合性情景式主题公园及配套商业、酒店、地产等）美国环球影城（影视

244、为主题的主题公园）环球嘉年华（以临时性、全球巡回型游乐、娱乐体验为主的主题公园）英国伦敦眼（以大型摩天轮观光及周边衍生功能的主题公园）深圳华侨城集团（综合性主题公园及配套商业、酒店、地产等）杭州宋城集团（综合性主题公园）广州长隆集团（以动物园、日夜艺演为主的主题公园及配套商业）大连海昌集团（以极地海洋馆、海底世界主题公园为主） 酒店类（含经济型酒店、度假村、酒店式公寓等）最佳西方酒店管理集团圣达特国际集团（旗下主要品牌：豪生，天天）凯悦国际酒店集团（ 旗下主要品牌：凯悦，君悦，柏悦）香格里拉酒店集团（香格里拉）雅高集团（ 旗下主要品牌：索菲特，美居酒店，宜必思饭店)万豪国际（旗下主要品牌为万豪

245、、万丽、万怡、丽嘉、华美达）希尔顿集团（希尔顿）洲际集团（主要品牌：洲际、假日、皇冠 、假日快捷）上海锦江集团（主要品牌：锦江宾馆、锦江之星）杭州南苑饭店（南苑饭店、南苑家）如家酒店连锁（经济型酒店）Motel（Motel168、Motel268）速8酒店（经济型酒店）7days（经济型酒店） 商业类（含Shopping Mall、百货、超市、休闲商业街、旅游地产）新加坡凯德置地香港瑞安集团（代表性项目：上海新天地）香港九龙仓（商业地产开发商）香港和记黄埔（商业地产开发商）中坤集团（旅游地产开发商，代表项目：西递、宏村）家乐福（大型超市）沃尔玛（大型超市）麦德龙（大宗物品现购自运超市）大连万达

246、集团（大型商业地产开发商）深圳铜锣湾百货（大型百货集团）上海百联集团（大型百货集团）弘基商业休闲广场（美食公园、休闲购物广场）苏州工业园区邻里中心管理有限公司（专业邻里中心管理公司） 地产类中国海外发展有限公司万科企业股份有限公司合生创展集团有限公司上海绿地集团 富力地产集团 大华(集团)有限公司 复地(集团)股份有限公司 绿城集团保利房地产（集团）股份有限公司招商局地产控股股份有限公司杭州银亿地产雅戈尔地产余杭本地知名地产开发商致 谢本方案的完成，全赖余杭县委县政府、相关政府部门各位领导的鼎力支持和帮助，在此一并表示感谢！感谢县委、县政府、县人大、县政协各位领导对我们工作的大力支持！感谢以下各部门相关领导给我们的支持和协助：大目涂开发管理委员会、规划局、旅游局、国土局、交通局、经贸局、水利局、统计局以及相关乡镇、企业等。特别感谢的是大目涂开发管理委员会奚永成主任、李佳翔副主任等领导。对于大目涂开发管理委员会开发招商规划科的王慧、王力在我们调研考察和方案完成期间对我们生活和工作无微不至的帮助和关心，在此我们由衷表示感谢！ 2011年6月