2011年清远房地产项目全案策划市场调研（167页）.doc

1、清远市房地产项目全案策划市场调研成果咨询服务机构：广州大好房地产咨询有限公司2011年5月前言 受清远广东长实投资有限公司所托，广州大好机构在此报告提供第一阶段的服务咨询内容：策划市场调查阶段工作内容包括：2011年清远市宏观经济环境调查、产业链调查、清远市商圈调查、项目目标人群调查、目标市场调查、和竞争对手调查等五个方面内容；并对整体项目进行初步定位，双方沟通达成共识后进入第二阶段，本阶段完成供双方沟通使用的清远市地产项目全案策划市场调研成果的中期汇报演示文本。一、市场调研目的通过收集、整理近几年清远市房地产行业相关政策、房地产市场交易数据、产业布局、各项经济指数等信息，对当前清远市房地产行

2、业发展现状及发展趋势进行深入调研，为广东长实投资有限公司待开发的房地产项目战略定位提供市场信息参考。二、信息来源l 清远市政府相关部门的权威咨询及政府网站；l 清远市部分房地产项目高端访谈l 清远日报、南方日报、广州日报、中国房地产协会、广东房地产协会、以及新浪网、搜房网等大型电子杂志、期刊、网络信息机构 三、调研区域广清大道周边、清远清城区、以及高新区、清远龙塘、银盏区域等代表性商住楼盘四、调研对象同类可比性房地产项目周边环境、政府部门、房地产开发商、房地产代理公司及相关媒体，并寻访了部分目标投资者及终端消费客户群。 五、调研内容l 2010、2011年清远市房地产宏观环境、产业链调查l 清

3、远市商圈调查l 清远市目标人群、目标市场调查l 清远市主要潜在竞争对手市场资料调查六、信息整理呈现原始市场信息，在此基础上为项目总体功能定位及市场定位提供参考七、数据统计分析方法c 描述性统计分析法：以统计表格、分类图形、文字等形式对市调统计结果进行描述和剖析；c 推断性统计分析法：主要是假设论证推断法，即通过对市调数据的统计分析来验证市调前所作假设的正确与否；c 类比性统计分析法：主要是数据之间的横向、纵向对比分析，互相联系，系统化剖析到数据所反应的最全面的信息；c 拓展性统计分析法：某一个数据或某几个数据在广度和深度上的统计分析法，挖掘数据背后隐藏的、可能有用的信息。目录前言1一、市场调研

4、目的1二、信息来源1三、调研区域1四、调研对象1五、调研内容2六、信息整理2七、数据统计分析方法2第一篇 2011年清远市宏观经济环境调查5一、清远市经济总量分析5二、清远市产业链调查8三、清远市房地产发展的挑战和机遇13第二篇 清远市商圈调查16一、2011年清远市商圈调查-旧城区16二、2011年清远市商圈调查-新城区18三、清远市大型商业、物业评述19第三篇 清远市写字楼调查32一、清远市工商企业状况及分析32二、清远代表性商住写字楼32三、清远写字楼市场综合分析35四、2011年清远市商业地产市场走向36五、清远楼市开发模式、融资模式观察38第四篇 2011年清远住宅市场综述40一、2

5、011年清远市各版块动态40二、2011年清远市楼盘动态追踪44第五篇 清远市房地产市场目标人群调查55一、清远市人均收入状况55二、清远市从业人员情况55三、购房群体现状基本特征描述56第六篇 长实项目目标消费市场调查59第七篇 2011年清远市主要潜在竞争对手市场调查63一、清远广清大道附近在售项目64二、高新区代表性商住楼盘85四、2011年 横荷区部分新楼盘103五、银盏区部分代表性商住楼盘109六、清远在售代表性项目113八、2010年清远在售在建别墅117调研资料来源156附表157一、2010年-2011年中国房地产政策动态跟踪表157二、银行存款准备金率历次调整情况表159三、

6、2010年新项目动工一览161四、2011年广州至清远城际轨道交通项目简介164五、2011年3月国有建设用地使用权挂牌出让成交结果166六、广东近年部分城市固定资产投资额167第一篇 2011年清远市宏观经济环境调查一、清远市经济总量分析广东省2010年各市GDP情况及增长值（表格1）广州10589.亿元（约）增长 13.3%汕头1218亿元增长13.88%深圳9496 亿元增长 11.9%清远1100亿元增长21%佛山5638亿元增长 14.0%肇庆1050亿元增长16.5%东莞4246亿元增长 10.3%揭阳832亿元增长17%中山1826亿元增长 13.5%韶关660亿元增长约12%惠

7、州1730亿元增长 18.01%阳江641亿元增长约15%江门1550亿元增长 14.3%梅州603亿元增长13%茂名1489亿元增长 15.23%潮州555亿元增长13.23%湛江1406亿元增长 14.2%汕尾470亿元增长16%珠海1277亿元增长 14.5%云浮452亿元增长14%2010年，各项经济指标增长较快（见图右），清远市完成GDP1112.5亿元，比2009年增长20.8%，增长幅度高于全省8.6个百分点，市财政总收入170.74亿元,同比增长47.09%；地方一般预算收入累计完成72.78亿元,同比增长45.47%,增幅在全省21个地级市中排名第一，一般预算收入总量历史性地

8、排在全省第十位，豪取广东省主要经济指标增幅“六连冠”，跻身广东省工业十强市。这也是清远连续7年GDP增长速度高居全省榜首。 表格1：广东省2010年各市GDP情况及增长值房地产行业的发展，和地方经济实力密切相关，从广东各地区GDP分析，清远与东莞，中山，惠州，佛山等地的经济综合实力对比还有比较大的差距，实力与之比较接近的是汕头、肇庆市，落其后的有揭阳、韶关、阳江、梅州、潮州、等地（见表格1）。（图1：:1988年以来清远GDP完成情况）2010年清远市各项经济指数2010年,全市生产总值1112.5亿元比2009年增长20.8%,比2005年增长1.9倍,年均增长24%,总量排全省第12位20

9、10年人均生产总值2.89万元比2009年增长18.9%,比2005年增长1.7倍,年均增长22.1%2010年清远市财政总收入170.7亿元,比2009年增长47.1%,是2005年的5.7倍,年均增长41.83%清远市地方财政预算收入72.8亿元比2009年增长45.5%,是2005年的5.5倍,年均增长40.6%,总量居粤东西北各市第一位2010年全社会消费品零售总额370.5亿元比2009年增长22.4%,比2005年增长1.9倍,年均增长23.4%2010年市区城镇居民人均可支配收入1.58万元比2009增长69.1%城镇居民人均可支配收入1.5万元比2009年增长10.2%农村居民

10、人均纯收入6386元比2009增长和60%市属企业国有资产总额97.15亿元是2005年的22倍2010年中国社科院发布城市竞争力蓝皮书连续5年稳定增长的十个城市之一,综合增长竞争力排名第5, 为粤港澳地区唯一入选城市（表格2 广东省2010年各市GDP情况及增长值,资料来源：清远市政府）清远市2010年的固定资产投资投入近年也是有增无减，在国民经济各部门、各行业固定资产再生产中投入资金的数量增加。2010年比上年增长18.5%,规模升至全省第5位，产业链上的建筑施工行业自然是一遍繁荣，有力地支撑着各行业以及房地产行业的发展。第一方面体现为资金上的互补，现在开发商基本不用预付款给承建商，工程完

11、成后，开发商往往只支付全部工程款的百分之六七十，其余的钱往往根据楼盘销售的情况押后，有的一压就是2年，庞大的项目款项拖欠让很多开发公司延长资金周转周期。第二方面体现为税收方面的互补，部分承建商愿意与企业合作，账务上分摊开发商的一些成本，减少了房地产开发商的压力。 第三方便体现为建筑行业的迅速发展，施工管理上和施工技术上的更新，有力地缩短了房地产开发周期，保证了房地产市场的供给。 2010年清远市固定资产投入、第一产业、第二产业、第三产业、制造业及交通邮电通讯业投资2010年，固定资产投资投入996.9亿元比2009年增长18.5%,规模升至全省第5位2005-2010年累计完成3357.8亿元

12、,年均增长34.5%,是“十五”时期的5.6倍第一产业投资35.1亿元增长75.3%第二产业投资495.0亿元增长25.6%制造业投资391.5亿元增长23.5%第三产业投资466.8亿元增长9.3%交通邮电通讯业投资80.9亿元下降2.4%。(表格3 :2010年清远市固定资产投入、第一产业、第二产业、第三产业、制造业及交通邮电通讯业投资)二、清远市产业链调查1、第一产业2010年清远市第一产业发展概况农林牧渔业产值186.7亿元同比增长8.2%其中农业产值102.8亿元增长4.2%林业产值14.0亿元增长10.5%牧业产值55.3亿元增长14.5%渔业产值10.1亿元增长10.8%农业产业

13、化建设增加值达120亿元增长7.2%,五年年均增长5.4%市级以上农业龙头企业增至100家成规模的农业产业化组织增至196个,带动35.9万农户年均增收3966元无公害农产品产地认定企业144家无公害农产品认证195个、有机食品认证产品9个、绿色食品认证产品25个（表格4， 2010年清远市第一产业发展概况。资料来源于：清远市政府2011年工作报告）在广东的地级市中，城市面积最大的是清远，近几年的积极实施农业产业化战略，产业化水平明显提高。使农民的收入增加，同时也有效利用了耕地面积，减少了第一产业的劳动力，多余出的劳动力分流到城市，加快了城市化进程，所以从经济学的角度来看，假设其他宏观经济条件

14、不变，人口城市化的加速，会导致房对房子的需求增多，而这种城市化的进程至少可以影响中国房地产的可持续发展约15年。2、清远市区2010年第二产业发展状况工业总产值突破3000亿元比上年增长52.2%,比2005年增长5.9倍,年均增长47.3%工业增加值611.2亿元比2009年增长34.6%,比2005年增长5.5倍,年均增长45.6%工业企业工业经济总量列全省第9实现利润51.6亿元,比上年增长77.2%,比2005年增长18.4倍建筑业资质等级以上建筑企业71家完成总产值52.6亿元，比上年增长31.5（表格5，清远市区2010年第二产业发展状况。资料来源于：清远市政府2011年工作报告）

15、清远的产业园投入和建设，产能惊人，为社会经济做出无可估量的贡献， 例如，今年的华侨工业园，实益长丰6亿打造纺织产业链，建成后整个产值可超30亿元，清远和佛山近年打造新的产业转移工业园如果全面推进，预计可实现年产值300亿元，提供就业岗位3万个。工业园的建设，短期来看，对环境整治要求很高，特别是工厂运转起来，大批工人涌进，对区域道路，交通，以及生活配套压力很大，虽然各个工厂会消化部分工人生活住房、就餐需求，但是长期来看，经济开发地区随大量工厂的出现，必须出现高度配套的大型生活社区，如此同时，也给当地房地产开发带来了商机。按向往发展的模式来看，很多开发区“离尘不离城”式的房地产项目已经获得成功-既

16、解决了工业区购房者对高质量住房的要求，也解决了工厂与城区之间交通不方便的问题。 3、第三产业发展 2010年清远市第三产业发展概况第三产业增加值达318.2亿元比上年增长10.3%,五年年均增长16.4%房地产业2010年全市商品房销售额135.3亿元比上年增长9.13%,是2005年的15.2倍旅游业拥有4A级景区10个,名列全省地级市之首2010年接待海内外游客2169万人次旅游总收入108.4亿元，分别比2009年增长（广东年鉴，2009年为72亿，全省排名17）15.3%和44.4%,分别是2005年的2.16倍和3.3倍金融机构本外币存、贷款余额995.36亿元520.62亿元分别比

17、2005年增长1.5倍和1.9倍保险费收入19.62亿元比2005年增长1.83倍小额贷款公司；融资性担保机构分别为6家，32家注册资本金17.85亿元个体工商户9.12万户比2005年增长33.73%私营企业9002户比2005年增长1.53倍民营经济增加值495.2亿元占全市比重的44.5%,是2005年的3.2倍外经贸发展(2005-2010）引进外资项目394个；合同外资金额26.15亿美元利用外资21.56亿美元,分别比“十五”时期增长24%和2.2倍2010年外贸出口总额19.3亿美元比2009年增长36.7%一般贸易出口4.4亿美元比上年增长33.2%,是2005年的1.2倍（表

18、格6. 第三产业发展，资料来源于：清远市政府2011年工作报告）随着城市社会经济的发展及产业结构比重的变化，清远改变了以第一产业为主的经济结构,大力发展第二产业与第三产业,第三产业成为清远市经济增长的支柱之一, 在房地产开发中，商品房竣工面积240.1万平方米，同比增长24.4%；商品房销售面积199万平方米（数据有误差，清远城乡建设局公布数据为199万平方米，而清远统计公报公布数据为326.3万平方米），销售额达95亿（清远统计局公布为124.6亿），与2009年开发进度相当。旅游业发展同时带动了房地产业的升温,以生态旅游为品牌的开发商开始增多，计划打造港澳和珠三角休闲度假首选地，来吸引越来

19、越多的广东人到清远投资置业,所以，假设其他宏观经济条件保持不变（或者持步增长），旅游业的发展，必然会给房地产行业带来新的需求。 4、主导产业变化清远市2010年产业变化观察三次产业结构由2005年的22.1:39.3:38.6调整为2010年的10.8:60.6:28.6,工业对经济增长的主导作用进一步增强城市发展改造资金投入更新2005-2010年共428.3亿元,是“十五”时期的4.2倍高新技术企业实现工业总产值62.8亿元,；销售收入57.06亿元高技术制造业增加值占工业增加值的5.8%,比上年增长34.9%单位建设用地GDP产出从2005年的亩/2.56万元提高到2010年的亩/7.2

20、6万元,建设用地利用效率提高1.84倍省市共建(清远)再生有色金属先进制造业基地建设国家高新技术企业增至29家；经省科技厅认定的高新技术产品达46个；位GDP能耗、二氧化硫和化学需氧量排放量顺利完成“十一五”目标。节能减排目标顺利完成五年共淘汰小水泥、小钢铁企业230多家,涉及产值100多亿元余热发电技术建成余热发电机组12台,总装机容量15.25万千瓦污水处理厂2005-2010年共新(扩)建15间污水处理厂,新增污水日处理能力29.5万吨,是2005年的6.9倍（表格7. 第三产业发展，资料来源于：清远市政府2011年工作报告）近几年清远主导产业结构出现大局面调整, 先进制造业，生物医学、

21、能源、陶瓷、建材、电子、电器和轻工业等高新科技产业发展迅速。社会的多元化发展，特别是工业方面的政府积极推动产业集聚发展, 例如建立的清城有色金属再生产业集群、佛冈龙山空调制冷配件产业集群被认定为省产业集群升级示范区,有色金属加工、再生资源产业集群初具雏形，清远经济开发区、源潭陶瓷工业园、清远(佛山)产业转换园、石角再生铜基地、清新工业园、云龙工业园成为经济发展新的增长点。“标准厂房、成熟地块”的模式、解决清远市比较散、乱和主导产业不够突出的问题，从而更加有效地促进经济飞跃，从而带动房地产市场的需求。5、2010年清远市政府服务能力的提升2011年改善民生资金投入211.3亿元；占一般预算支出比

22、重达47.53%社会保障体系建设全市参加新型农村养老保险12.48万人,比上年增长3.2倍；新农合参合率98.38%城镇基本医疗保险基本医疗保险84.62万人比上年增长8.02%,比2005年增长3.87倍社保资金服务的推进 社保资金累计结余32.1亿元,是2005年的2.8倍教育服务的提升新增普通高中学位2.41万个、中职(含技工)学位4.55万个高中阶段教育2010年毛入学率93.08%,比2005年提高42.08个百分点高等教育在校生1.21万人2010年毛入学率28.5%（表格9，2010年清远市其他政府投入综合改进，资料来源于：广东省2011年统计公报）据调查，地区政府的服务能力与会

23、直接影响第三产业的发展效益，2010年清远全年基础产业完成投资415.8亿元，增长23.0%，其中基础设施完成投资259.7亿元，增长9.6%。2005-2010年共428.3亿元,是“十五”时期的4.2倍，2011年改善民生资金投入，社会保障体系的改革，高等教育的进步，证明政府对社会建设的服务能力有所提升，庞大的基础设施投入，提升了人民生活质量，也增加了商务活动的方便性，有利于促进房地产行业的健康发展。三、清远市房地产发展的挑战和机遇1、2011年清远房地产发展的挑战在2010年末的政府工作中明确指出，十二五期间,清远的城市化率要达到50%,即有10%-15%左右的人口要进入城市或城镇,要增

24、加将近15%的人口,就必须要提供相应的建设配套,来打造广州大卫星城，因此房地产行业在未来几年将迎来前所未有的挑战，据观察，目前清远面临的挑战：一、是经济发展方式总体粗放,产业层次不高,自主创新能力弱,高新技术产业比重偏低,服务业发展相对滞后,产业竞争力不强；其次，清远的城市化率在全省排名比较低,约为35%,而全省的平均达到45%-50%。二、是区域和城乡发展不平衡问题仍然突出,完成扶贫开发目标、加快北部地区发展任务艰巨；三、是城镇化水平较低,城市辐射带动作用不强；四、是资金、土地等要素供应不足问题日益突出,缺乏大项目带动,发展后劲受到制约；五、是文化、卫生等社会事业发展还需加大力度,推进基本公

25、共服务均等化任重道远。中国近20年的经济增长并非靠产业结构升级换代来获得，而是靠消耗资源和扩大投资，尤其是房地产业膨胀发展。这样的产业结构缺乏竞争力，必须立刻转变经济增长方式，提升结构竞争力。再加因为房地产行业与其他产业关联效应大,房地产的市场波动会打破了原有产业链条均衡,影响国民经济各产业间的协调发展。其次,房地产业资金密集,其发展状况的好坏对金融市场的繁荣和危机具有重大影响，所以在国家密切监控下的对房地产行业发展，讲任重而道远。对于2010两会中后的市场反映，我司做出总结：2010年国家落实的房地产新政策对改善性、投资性购房并未提及，反映出政府意识到改善性及投资性购房行为实难明确界定，政策

26、在每一次对市场的监测后继续出台针对性的措施，确保房地产行业的良性竞争和可持续发展。工业的大力发展带来了城市化和人口向城市的转移，所以清远目前发展工业的对房地产行业来说意义重大，纵观历史各国，各地区的经济飞跃，初期都离不开工业的大力发展，通过工业把整个社会经济带动起来后，再把整个社会经济做结构调整，增加第三产业的比例，把第二产业转移。房地产的发展，与地区的各大产业必须紧密相连。但从严格的产业集群概念来看，清远工业集群内专业化分工并不强，企业之间互动和依赖性还很差，因此，要想打造真正的产业集群，清远必须在已经具备基础和条件的产业方面主动介入，促进企业之间加强合作与分工，使其产生真正的内生性竞争优势

27、，形成成熟的产业集群。同时，要加快产业结构的调整，才能让房地产行业在清远地区发展中能够持续地良性发展。 2、2011年清远房地产发展的机遇清远市作为二线城市，房地产业的基础仍然相对比较薄弱，不仅不能打压，更需要政策的进一步支持，实际上，随着城镇化、工业化的推进，人民生活水平的提高，清远房地产市场在未来相当长时间内都有相当强劲的发展空间。我司对房价涨跌做出分析：一般楼市价格与经济增长同步，2010年清远市各项经济指数飙升，工业、农业生产和效益快速增长、第三产业发展迅速、主导产业进一步优化，清远经济年增长达20%，所以清远房价经济推动房价稳涨纯属正常，市政完善、城市升级2011年改善民生资金投入、

28、社会保障体系、污水处理厂的改造，也提高了人民居住环境条件，将大有力地促进社会经济发展。 轻轨、高速路快速路的修建通行，也吸引了大批开发商的入驻，动辄大片区，大规模，超级配套的楼盘已经涌现市场，大盘时代开始来临，有实力的开发商将会给旧城带来前所未有的改造。第二篇 清远市商圈调查一、2011年清远市商圈调查-旧城区1 先锋路南门街北门街商圈清远传统的商业中心，以城市广场作为商业核心，城市广场周边有南门街、北门街等商业街，主要的商业态为服装、电器及休闲娱乐。该商圈为清远城区传统的商业区域，其交通便利、商业发达，是清远市寸土尺金的核心商业圈，向来是清远商家必争的区域。同时该商圈的购物、饮食、娱乐和休闲

29、配套齐全完善的，消费者可于该商圈享受到一站式购物的乐趣。而该商圈的商铺相对于新城“北江二路-连江路人民一路”商圈来说，其商铺集中，原有居民比较多，并且有长期以来形成的商业消费习惯。但由于该商业圈长期经营的商业品牌以及档次较低，因此，商业影响力正逐步下降。图2 先锋路一带图1 A 先锋路以带& 沿江一带 2、东城大道商圈东城大道位于清远旧城区的东部，路段周边环绕着清城区政府新址、公安局新办公楼及其他政府机关，而附近分布着大型生活社区：金碧湾花园、海逸华庭、大丰豪苑、加州花园及锦江豪庭等住宅小区，而该区域的商业发展尚处于萌芽阶段，规模较小，普遍以零售业为主，区域内没有大型商业中心。而根据该区域住宅

30、项目购买客户的收入水平，其收入水平位于清远人均收入的中高层次，同时该区域的经过几年的发展，积聚了厚重的人流基础，商业发展潜力巨大。目前，该区域的商业发展前景得到众多房地产商的青睐。图3 沿江一带图4：东城大道3、沿江路商圈“沿江路”为清远当地著名的沿江酒吧街，位于北江大桥以西的北江边上，环境优雅。同时酒吧街内各种特色的酒吧集中以及餐饮厅、娱乐场所都较为集中，是当地居民休闲娱乐的主要场所。综合评述：清远旧城商业已进入到发展的鼎盛时期，在经历长时间发展后，商业形态及业态档次等各方面已显得相对固定，商业地位一直以来都是举足轻重，独占鳌头。但随着当地居民收入提高与消费观念的不断更新，面对日益高涨的消费

31、需求，其商业形态及档次已显然不能很好地满足，因而当地许多有能力的消费者选择外流到其他业态层次更丰富、更高档的城市消费，如广州。为能留住本地消费甚至吸纳外来消费，清远现在商业格局及模式必须要通过升级来实现。清远旧城板块商业由于是传统的商业街区模式，所以在调整业态的灵活性及整合力方面均存在不足，且空间容量上也已逐步趋于饱和，虽然目前仍然主导着清远零售业市场，但随着新型商业体的不断涌现，其综合竞争力将会逐渐被削弱。二、2011年清远市商圈调查-新城区 1、北江二路-连江路人民一路商圈清远新兴的大型商业中心，以赢之城及富域银座为轴心，为现时清远发展潜力最大的商圈，主要的商业业态为服装、饮食及电器。该商

32、圈位于城市发展主轴上，地段优势明显，同时该区域经过这几年的发展，已经具备了厚重的人流基础，有强势的消费能力，商业潜力巨大，同时市政配套设施得到极大的更新。然而相对于旧城的超强人气和浓厚商业气氛，新城商业这些年来经营相对惨淡。但该商圈后天的条件远优于旧城 “先锋路南门街北门街”商圈，在发展前景上较 “先锋路南门街北门街”商圈略胜一筹。2、清远大道商圈清远大道呈西南至东北走向，起点为广清高速公路横荷立交入口，沿线经清城区的横荷街道办事处、洲心街道办事处，分别与广清大道、银泉路呈十字相交，终点为光明路口，并与清佛一级公路相接。清远大道是清远市市政建设的样板工程，清远大道的兴建，对于进一步完善清远市公

33、路路网布局，加快清远地区的经济发展，带动产业结构调整，推进城镇化进程，促进全面建设小康社会都具有十分重要的作用。从长远发展来看，建设清远大道，有利于提升清远城市形象，促使清远融入 “泛珠三角”、“大珠三角”。届时，清远大道板块将成为市政开发的热点区域，并将汇聚大量的人流，具有一定的商业潜力。综合评述：目前，新城板块是清远当地政府要致力打造的未来新城市中心，在功能定位上将会逐步取代原市中心成为清远政治、经济、商务、商业及居住的核心板块。在政策的带动下，开发力度进一步加大，人口居住密度将得到进一步提升，这就为商业的发展带来了契机。另一方面，新城板块在发展商业方面也正好实现了其灵活多变的特性，在城市

34、规划的基础上可以更好地根据市场的实际需求甚至是超前需求来实现多元化发展，而这一点正好是旧城板块商业所不具备的。但机遇和危机是相对应的，由于每一个新商业体都需要时间来进行市场培育，更何况是一个新城区，所需要的培育时间将会更长，而市场则是每刻都在变化的，所以能否顺利度过或者能否缩短培育期，一方面除依赖于政府的政策执行力度外，还需要开发商具备前瞻性的开发思维，以城市运营角度去寻求最佳的发展模式。三、清远市大型商业、物业评述名称区域商业地位主要业态商品档次商业环境经营业种典型经营场所说明城市广场先锋中路-南门街市级商业中心品牌专卖店、超市、餐饮、娱乐等中高好零售小肥羊餐厅；S&K、七匹狼等服饰专卖；游

35、艺机室；益华百货等清城区老牌商业集聚地，目前城市文化商业中心汇博美居广场桥北路市级商业中心建材、复合IT数码产品、商务酒店、超市等中高较好零售/批发e世界数码城；主题陶瓷家具城未来粤北建材家具品牌推广基地倾城摩尔广场城北路-环城一路区级商业中心家电、手机、摩托车、商务酒店等中低中零售鸿基家电；国金商务酒店；新中天电讯日常居住配套型商业松岗市场松岗路区级商业中心家具、日杂品，肉菜市场等低较差零售/批发新松岗家私城；环球家具广场；松岗肉菜市场日常居住配套型商业名都国际商业中心环城二路市级商业中心品牌专卖店、饰物、音像制品、电器、超市等中高较好零售亚太百货；新一佳超市；摩托车会展中心粤北地区规划面积

36、最大的Mall赢之城连江路市级商业中心品牌专卖店、超市、商务酒店、餐饮、家电、电脑软件等中高较好零售华润万家超市；啄木鸟、阿迪达斯等服饰专卖；KFC餐厅；国美电器等未来城市中轴商业文化中心义乌商贸城人民三路市级商业中心日杂百货、小食品、日化、小电器小五金、饰品工艺品、钟表、文体用品、玩具、针织类、儿童、婴幼中较好批零义乌著名小商品品牌填补清远建市21年无大型专业批发市场的空白，打造粤北小商品专业商城1、清远城市广场清远城市广场位于清远市最繁华中心城市中心，即旧城先锋中路16号（清城区政府旧址），由清远市嘉顺房地产有限公司开发的一家大型综合性商城。清远城市广场于2003年12月31日正式开业，占

37、地面积22980平方米，规划建筑用地12642平方米，总建筑面积68147平方米，其中大型低层商铺49496平方米，住宅建筑面积9780平方米，大型地下停车场8871平方米和前后两个休闲中心广场近5000平方米，总投资2亿元人民币。该广场是一家集大型时尚购物商城、中、西美食城、娱乐设施和16层四星级酒店于一身的综合性大型商场。城市广场的商城楼高五层，地下层为大型停车场，一层有名牌服装、金银珠宝、女性用品、儿童用品、精品百货等，二至三层均为大型国际名牌超市，四层为世界美食城，五层为中、西餐厅、KTV、文化超市及小型电影院。城市广场是清远地区第一家由单一的购物形式发展到在城市广场购物休闲一体化大型

38、购物商城，城市广场的建成改变清城区现有的商业消费模式和清远人民的原有购物习惯，提高清远的城市品位。 项目基本情况：地理位置：旧城先锋中路（原旧区府）。项目规模：占地22000，总建筑面积68000，5000平方米休闲绿化广场，5层纯商业建筑， 负一层有10000停车场。面积划分：通道全部宽810米，铺位面积10100，首层商铺主要集中在2557。商场配套：6部自动手扶梯，2部观光电梯，二层以上中央空调，两个休闲绿化广场。市场定位：中高档、一站式的全天候开放式现代商场，清远标志性建筑物。租售方式：首层商铺出售，以回笼资金，其他九成由天粤集团经营。销售价格：首层街铺40000/，主广场入口附近街头

39、铺30000元/，中间大部分商铺 25000/左右。 租赁价格：商场首层内铺月租金约为150180元/。顶 手 费：5000元左右管 理 费：10元/租 期：2年经营范围：一层：国际名店街 二层：金伦大酒店、益华百货、手机城 三层：京华美食、游乐城 四层：东方会大型主力商家有：周大福珠宝、益华百货超市、金伦大酒楼、城市假日酒店、东方会大型及迪士高 、京华食街、 苹果服装专卖店 、以及众多的国内男、女服装专卖店、康奈连锁鞋店、特步鞋店、意尔康连锁鞋店、清远本地的大型通信连锁企业“万信通信城”、 海洋梦幻乐园大型游戏机室等。综合评述：城市广场位于清城区的商业旺区中心，商业环境极为优越，项目的规模庞

40、大，配套完善。 2、赢之城赢之城清远商业文化中心由精都国际集团、卫国谋略国际控股集团、浙江金龙集团、广岳地产强强联手打造的粤北最大的商业航母。该项目投资2.5亿元兴建，总建筑面积为51952平方米（共三层），其中包括13500万平方米的室外休闲广场和6000平方米的中庭广场，整体建筑风格充满了时代感和商业氛围。赢之城将采取主题式分块经营，除了中心区主力店的华润万佳超市外，还将其他经营项目划分为名店坊、优游清远、流行状元坊、红街、爱家坊、银世界、蓝度空间等等，根据产品属性划分不同区块。项目基本情况：地理位置：连江路与人民路交汇处。项目规模：占地64172，总建筑面积51952，室外大型体闲景观广

41、场13500，5200中庭体闲购物广场，7200大型超级市场，3500体闲美食城，743个铺位。建筑设计：纯商业的城中城设计，楼高三层，采用景观广场和商业步行街相结合的模式， 以大面积玻璃与钢材构成清新现代风格。面积划分：铺位大多数集中在2488，首层商铺层高7米，二层商铺层高6.5米。商场配套：158个自由式泊车位，11台电梯，但没有中央空调。市场定位：纯商业生态互动式综合商业中心。租售方式：全部销售，然后由发展商牵头成立物管公司统一招租经营。销售价格：首层1080016800元/，二层：5680元/，三层3980元/。租赁价格：内铺:35元/45元/,街铺:80元/ 120元/。顶 手 费

42、：10,000元-50,000元租 期：2年管 理 费: 2元/经营范围：服装、鞋帽皮具、美容、电脑数码产品、手机、家具用品、电器、饮食、超市。主力商家：肯德基、华润万家超市、广州摩登百货、百姓大药房、金利来专卖店、香辣蟹连锁店、一番拉面、明廊眼镜、以及众多的国内男、女服装专卖店和鞋帽服饰专卖店、清远本地的大型家电连锁店“日美家电”、 清远本地的“恒信百货”、清远本地的几大西饼连锁店包括：玛芝莲蛋糕、华美鹿儿岛西饼蛋糕、添香西饼蛋糕店等。综合评价：赢之城规模庞大，交通方便，规划设计比较新颖，价格比旧城相差一大截，吸引了不少当地人购买。但项目位于新城区，周边居住人气和商业气氛一般，项目缺乏明确的

43、功能定位和商铺组合，加上采取全部出售的方式，导致业权分散、难于统一招商、统一管理、统一经营。故开业初期商场较冷清，直至现在才有所改观。3、汇博美居汇博美居广场位于清远市桥北路白马塱，是由清远市汇祥置业有限公司开发的粤北首个建材家居中央商业区。汇博美居广场是政府重点支持的地区带动商业项目及形象示范工程，总投资三亿元人民币，规划用地面积8.3万平方米，总建筑面积16万平方米，其中商业面积达10万平方米。项目以经营建材家居行业为主导，并有机复合传统零售商业业态，集采购、批发、会展博览、信息交流、设计、客户服务、餐饮商店等多功能于一体，成为清远市乃粤北地区首家一站式建材家居购物中心。4、名都商业中心项

44、目基本情况：地理位置：清城区环城二路项目规模：项目占地6万，总建筑面积12.1万平方米，其中裙楼作商业物业，建筑面积6 万，新一佳超市面积超一万，其余经营家具及摩托车。面积划分：街铺面积多集中在30左右。商场配套：1.3万的停车场，12部购物自动扶梯，3部垂直货梯，设立公交车“名都站”及出租车上落点，中央空调。租赁价格：40元/顶 手 费：免租 期：不限管 理 费：无综合评述：名都商业中心规模庞大，但项目位于传统商业中心的边缘位置，商业气氛缺乏，加上商场入口不明显，商品价格昂贵，完全与清远市的中低档消费主流脱节，虽不断改进，如引入美食城、桌球城等，但经营仍然十分惨淡，除新一佳百货外，现已改为经

45、营家具及摩托车。市场定位：清远中高档商场。经营方式：招商经营范围：一层：超市、家私、摩托车 二层：超市、家私租售方式：带租约十年，每年递增8.8%。 扣点在营业额的25%30%左右。销售价格：一层最低7000元/，最高36000元/； 二层最低5000元/，最高12000元/ ； 三层最低3000元/ 。5、倾城摩尔项目基本情况：项目位置：清城区北门街与曙光路交汇处（原旧车站）项目规模：占地15900 ，总建筑面积20000多 ，主体二层，部分三层。建筑设计：商城全部为西班牙建筑风格，布局参照欧洲乡镇设计，四通八达，开扬通透。市场定位：全城首屈一指的集休闲、购物、观光、娱乐为一体的大型商城。面

46、积划分：1556租售方式：三按一租 销售价格：首层街铺2800036000元/，首层内铺20000元/，二层10000元/，三层7000多元/。 租赁价格：首层街铺100元/、内铺30元/、二层20元/。顶 手 费：免管 理 费： 5元/租 期：最多一年，可续一年不可多签。销售情况：全部大约售出30多间。经营范围：饮食、通信、书店、服装、鞋帽、皮具、网吧等。主力商家：新华书店、天才网吧、大众眼镜综合评价：倾城摩尔位于传统商业旺区北门街尾，建筑风格上引入了西班牙式异国风情元素，有一定的特色。但建筑风格上与周边差异太大，有点不伦不类。整个项目没有中央空调，难以经营，在推广上，不顾自己规模比较少，在

47、广告宣传上自称清远第一个超规模的mall，与现实反差太大。没有大客入场经营，由散户支撑，难以旺场。6、清远义乌商贸城清远义乌商贸城，是卧龙地产与义乌中国小商品城商会合作，由卧龙地产旗下子公司清远五洲实业投资有限公司投资开发大型批发零售商城。该商贸城在启动之初就受到了清远市政府的重视，并被清远市政府授予“重点项目”、“重点支持市场”称号，市场的启动填补了清远建市21年无大型专业批发市场的空白。清远义乌商贸城地处清远新城商贸物流核心区内，位于清远城市主干道人民三路旁。商贸城占地面积19万平米，总建筑面积超过16万平方米，是目前粤北地区最大的现代化综合批发市场。为配合招商策略，商城全部品类免租金一年

48、，第二年标准租金的4折，第三年前九个月标准租金6折，后三个月标准租金的8折。占地面积：193009.9 总建筑面积：162169 一期（A区）建筑面积：40741.7一层商业面积：11255.97，层高4.8米二层商业面积：9819.33，层高4.5米三层商业面积：9841.7，层高4.5米四层商业面积：9824.7（临时中转仓库）二期建筑面积：27664三期建筑面积：96589一层:日杂百货、小食品、日用日化、小电器、小五金 二层: 精品饰品、工艺品、钟表、文体用品、玩具 三层: 针织类、儿童、婴幼儿用品、服装、皮具鞋包 四层: 临时中转仓库中央空调系统：中央空调系统，消除了因夏暑冬寒等天气

49、影响带来的客户数量减少，提升了市场的购物环境，最大限度保证了客户的停留。仓储中心：清远义乌商贸城配备近9000大型仓储中心，为商户货物存储定制专门的存储空间，以便存储丰富而充足的货源，增加市场商户对客户的吸引力。还配套有商务中心、写字楼、银行、餐饮等辅助营运设施。7、华南装饰城项目特色：主要经营建材、家具、五金、机电，是集批发、零售于一体的大型专业市场物业类别：复合商业 （简装）建筑类别：商业物业地址：清远市新城区人民四路交通状况：项目四面临路、交通四通八达；广清高速、人民四路、富强北路、民安北路环绕 开 发 商：清远永泰投资发展有限公司容 积 率：1.8%绿 化 率：13.35%建筑面积：3

50、24734.20平方米占地面积：151278.60平方米开盘时间：2011-05-0主力户型：街铺：4550 ；展厅：待定8、金谷科学城金谷科学城物业类别：复合建筑类别：服务业、高新技术、先进技术物业地址： 清远东城,北江东部北岸交通状况：金谷科学城位于清远东城,北江东部北岸,南向观江,背靠龙脉,环境优越,5分钟可至武广高铁清远站,10分钟抵达广清轻轨大学城站,30分钟抵达广州白云机场。占地面积：首期占地6800亩,根据发展需要,扩大用地到1.5万亩左右区域功能：新能源孵化区:是金谷科学城的核心动力,它将是新技术、新材料、新能源的研发、试验、输出、应用基地。资讯创意区:以信息、资讯服务为中心的

51、功能区,将引进芯片设计公司移动、联通等公司进驻。国际会展区:是金谷科学城对外展示科研水平、提升科研普及、培养科研兴趣的重要窗口。将设立国际会展中心,并考虑与清远规划中的艺术馆、博物馆、城市规划展览馆、科技馆相结合。科研教学区:为保证金谷科学城科研水平的领先性以及人才培养的持续性,科学城专门设立了科研教学区,以实现金谷科学城的可持续发展。中心商务区:坐落于金谷科学城主轴线上,是城内居民进行商业、商务、娱乐、休闲的主要场所。该区域将设有主题广场、观光大道、大型商超、特色商业街、五星级酒店、美食餐饮、风情酒吧、精品服装等项目,满足居民的衣食住行等日常要求和高端享受。生态公园区:在遵循生态、环保的原则

52、下,分为原生山体公园区、滨江湿地公园区、中央公园区三大组成部分。旅游码头区:是金谷科学城根据北江天然优势构建的实证设施及旅游设施,包括旅游码头、游艇码头两部分。已落户项目：高新科技项目有:“先进储能材料国家工程研究中心院士工作站”、“中国先进电池检测评价中心”和广东新能源汽车动力系统研究院。信息类已达成意向企业有:国内著名的芯片设计公司安凯(广州)微电子有限公司；清远广播电视台、广东移动、广东联通公司等,并且还有很多软件企业、动漫创意企业要求进驻。教育文化类已达成意向的有:广东实验中学附属天河学校、华南师范大学附属小学、以及规划引进68家职业技术学校,为科研项目的产业化培养人才。中国嘉德拍卖公

53、司也有意在清远建立中国艺术品(南方)展览中心。意向在区内建立产、学、研基地的还有:先进储能材料国家工程研究中心；中国科学院与教育部共建的研究机构国家纳米科学中心；代表华南地区最高水平的新材料研究机构广州有色金属研究院；中南大学、华南理工大学、武汉大学。建设时间：根据金谷科学城概念规划方案显示,2009.112010.01,概念性规划方案时期；2010.022010.06,深化规划方案时期；2010.032010.09,完成第一阶段征地手续；2010.102011.07,第一阶段基建及首批企业建设；2011.07,首批企业运作；20112014,启动第二、三阶段建设；2015年末,基本完成建设。

54、项目点评：l 项目总投资200亿元,同步建设教育、旅游、高端地产、高端商务、金融等项目,是集现代服务业、高新技术产业和先进技术业于一体的高端人才集聚地、高端科技孵化器，有机会打造成国际一流水平的生态宜居新城。l 集科研、开发、孵化为一体的新城区,因此将成为清远甚至广东、乃至全国的高科技研究人才、企业家精英的汇集地。l 兼有商旅休闲、生活居住、教育培训功能于一体的城市功能,将成为业内各精英商旅、休闲、交流的重要集聚地。l 其中旅游休闲地产将是最大的亮点。暨南大学管理学院教授胡刚认为,受惠于这一利好,“宜居、宜学、宜旅”的东城应当借此整合旅游、教育等资源,使东城的旅游地产形成集中效应,从而领航于清

55、远甚至珠三角。第三篇 清远市写字楼调查一、清远市工商企业状况及分析2010年清远全市实有个体工商户、私营企业分别为9.12万户、9002户，分别比2005年增长33.73%和1.53倍；民营经济实现增加值495.2亿元，占全市比重的44.5%，是2005年的3.2倍。总体而言，清远企业数量在广东省各地城市来说排行靠后，但近几年，随着珠三角地区“腾笼换鸟”政策的推行，广州、佛山等大城市的企业大批转移到清远，可以预计的是，未来清远写字楼的需求将会持续增大。二、清远代表性商住写字楼1、金沙商务大厦（已投入市场）金沙商务大厦（金沙商务大厦西邻清广大道，北靠明珠广场；繁华的区域环境带来完善的商务及生活配

56、套设施；汽车总站近在咫尺，交通便利。大厦楼高15层，1-3层为商场，商场与写字楼通道分开，互不干扰，配有地下停车场，总投资1.3亿元，建筑面积近4万，是目前清远第一家真正意义上的写字楼，尽管该项目离现代意义的写字楼存在明显的差距与不足，但其写字楼的身份是不容置疑的，其存在将为清远写字楼市场的后来者提供参照和借鉴，这种示范作用也有积极意义的。2007年售价4500元/m2左右,当时住宅市场均价只有3000元/m2左右,目前这里的租金达到每月每平方米30元，含装修则每月每平方米38元，物管费每月2.5元/平米，平均公摊水电费180元/月，卫生费40元/月，目前入驻率达90%以上。主流客户群体构成：

57、1清远有较长发展历史的专业公司，以服务类公司居多，如金融服务类公司、地产建筑类公司。2规模较大的港资公司及珠三角等地企业的分支机构。 图1、金沙商务大厦 图2、金沙商务大厦2、卓越大厦（已投入市场）卓越大厦位于清远市人民二路 23 号，位于人民二路和连江路的交汇处。大厦共10层,占地面积 598 平方米，总建筑面积 7173 平方米。大厦首层为高6米的临街商铺。二至八层为标准层，层高为 3.9米，建筑面积为 625.4 平方米。二至八层建筑面积合计为 4377.8 平方米。3、豪美大厦（尚未招租）主力户型500-600平方米/层，为17层高的纯写字楼项目，总建筑面积1万平方米，并不算大，每层6

58、00平方米，写字楼外墙采用全玻璃幕墙，目前为发展商自己持有，只租不售。4、商业大厦（已投入使用）清远最早的写字楼，交通便利，知名度高，易找到；老建筑，环境差，几乎没有管理，售价租金35元-40元/平方米。5、震海商务大厦总栋数：1 总层数：13层建筑面积：8518.64楼盘均价：2909.72 元/平方米租金：30-40元平方三、清远写字楼市场综合分析1、软硬件配套方面，处于较低层次在硬件方面，清远写字楼处于低档阶段，很多写字楼连中央空调也没有。在软件方面，清远写字楼基本停留在住宅物业管理的档次。以号称清远最好的写字楼金沙商务大厦为例，大厦电梯连防护木板也没拆除，理由是防止写字楼电梯被刮花，可

59、见其管理能力之低下。2、外立面与现代纯写字楼差距明显，缺乏应有的标识度和形象写字楼不仅仅是一个企业办公的地方，同时也是一个企业向客户展示形象的空间。因此，需要具备办公条件的同时，其必须满足客户对形象的需求。那么，建筑外立面就显得非常重要了。而清远写字楼则不注重这一点，有的项目看上去和住宅难以区分，有的则与普通酒店的外形高度相似。缺乏明显的区别于其它类建筑的标识度。在这一点上，清远写字楼可以说还处在很初级的阶段。3、地段依存性非常突出金沙商务大厦西邻广清大道；卓越大厦位于清远市人民二路 23 号，位于人民二路和连江路的交汇处；豪美大厦位于清远市新城东22号区晟禾汇江花园旁，都位于新城核心地段，由

60、此可见清远写字楼对地段的依存性非常突出。地段因素决定项目价值方面有排斥其它因素的绝对领先地位。从这个结论里面，我们得到的启示是，清远今后的写字楼项目要想获得成功首先在选址上要慎重考虑，远离中心区域的项目取得成功的可能性极低即使在其它方面有较为突出的优势。4、专业商业市场将产生较大需求人民路一带,现在有义乌商贸城、华南装饰城、华南国际汽配城,未来还将有富荣农副产品批发市场、美吉特工业博览城等一批专业商业市场,这一新兴的专业商业区域对写字楼将有着较大的需求。5、市政府禁止民宅作为公司注册地将推动写字楼市场发展目前很多住宅项目亦同时在低层开发少量办公产品，2010年及之前，清远允许企业在住宅性质楼盘

61、中进行工商注册，写字楼价格一直在低位徘徊，与住宅价格相差不远。2011年以后，政府开始限制企业在民宅注册。对于清远写字楼市场来说，这无疑是一个利好政策。可以预计的是，随着清远经济的快速发展，写字楼市场的需求将越来越大。6、目前清远专业写字楼供应甚少，企业缺乏在专业写字楼办公的意识清远目前能称得上专业的写字楼相当少，屈指也就只有金沙商务大厦和豪美大厦等。而清远企业对企业办公形象不大在乎，对成本比较敏感，大多在民宅里的写字楼办公，清远专业写字楼市场存在很大空白，其需求尚待引导。并且，清远离广州仅一个小时车程，广州的城市形象远远胜于清远，邻近广州地区企业更愿意把企业总部设立在广州而非清远城区。随着经

62、济发展与企业品牌理念在清远的广泛传播，清远的企业将会越来越多愿意在专业写字楼办公。写字楼在区位上有这鲜明的特点：首先，都以区域见的经济的持续发展为基本条件，然后结合各阶段的服务性公司形成一条互相促进的产业链条；其次，周边都有完善的配套设施、方便快捷的交通条件和沉淀浓厚的商业氛围；再者，租客都有较强的区域性限制四、2011年清远市商业地产市场走向根据我司观察，近两年清远市商业地产暴增，市场细分明显。在过去几年，城市广场、赢之城、汇博美居为清远市知名度比较高的大型商业广场，现在，数十几个新大型商业项目相继崛起，更是引人注目。如：人民三路以小商品为经营主体的义乌商贸城，清新北站附近的建材家居广场滨矿

63、金五菱，新城家居市场博皇家居广场，以及2010年位于清新区首期建筑面积近2万平米的领秀广场面市，为清远带来了商业地产投资热潮。（图4：滨矿.金五菱）按我司所获数据显示，预计未来将有近十个商业项目面市，总建筑面积预计在80万平方米左右。其中，建材家居行业随着房地产行业发展俱繁荣。据公开数据显示，占地16万平方米、总建筑面积达32万平方米的华南装饰城，2011年面市，3年左右将开发完毕，3月29日举行招商，将努力打造成为华南地区规模超大、规划先进、功能齐全、品类丰富、配套完善、管理科学的南中国一站式家居建材总部基地；此外现在动工的还有清新的美林广场，建筑面积达2.7万平方米，“建成后将是集超市、购

64、物、餐饮、商务酒店等服务行业为一体的大型商场”。l 东城北江北岸,金谷大桥北引道至武广高铁旁一带：金谷科学城项目由广东金谷投资置业有限公司投资开发项目，将以高新科技为核心,拟建成集科研开发、商旅休闲、生活居住等功能于一体的城市功能区，项目远期规划用地20000亩,其中首期起步区用地为2000亩,总建筑面积约为350万平方米,计划投资300亿元,计划2011年7月完成第一阶段基础设施建设及首批入城企业运作,计划2015年底基本完成科学城的开发。l 新城中心地段将由清远市源河地产开发一个48层地标式的商业建筑，其中涵盖有公寓、写字楼，星级酒店、名店街、购物广场等各类商业项目，目前暂定名为时代广场，

65、今年或将动工。l 清远市人民一路一带投资建设一个大型综合性商业文化项目（清远市胜利职业有限公司开发）置业文化商贸中心，总建筑面积超过18万平方米。建成后将成为集商业、旅业、文化、饮食、娱乐、休闲、办公等议题的城市商业中心。l 横荷中心区域（清远市富域地产）将建设一个总建筑面积达9万多平方米的商业项目，目前暂拟名为凯旋国际广场。地上面积达28层，建成后业态将涵盖综合商场、旅游度假中心、娱乐设施、旅业、商业办公、商住式公寓等综合性商业项目。把上述所有商业项目加起来总计达14个，总建筑面积预计超过100万平方米。其中建材家居广场有4个，总建筑面积预计40万平方米左右。目前整个清远市每年大约有300万

66、平方米的销售面积，假设每平方米建筑面积需要建材家居成本1500/计算的话，每年大约有50亿的建材家居消费。加上，正因为目前清远高级写字楼、百货、饮食、文化娱乐、商务酒店等专业商业项目欠缺，这正是房地产行业未来重点发展的一个方向。五、清远楼市开发模式、融资模式观察1、开发模式-急速扩张开发走向多元化在2008年低迷楼市下的一轮大停工后，2009年年中清远各房产项目才陆续上马开工。由于中间经历各种市场因素，三年来新面市的项目并不多。但有道是“箭在弦上不得不发”，这些开工有一年多的项目必须在今明两年面市。根据公开数据初步统计，清远市区和清新县城总建筑面积预计会超过1100万平方米。据统计，未来三到五

67、年将有1200万平方米等待销售。如此大的供货量，为未来几年楼市发展增加了极大压力。随着楼市市场竞争的激烈，楼市产品、开发、销售理念必将迎来大革命。如此同时，优胜劣汰在未来几年将表现得更为明显，尤其是本地中小企业，在面对外来的实力雄厚的开发商和本地大开发商的冲击后，可能面临被吞并或淘汰的危险。事实上，据我机构策划部门观察，近十年来在市区先后注册的房企有两百多家，而今只有一百来家，不增反减，便是例证。因此房地产企业必须各展身手，才能在激烈的竞争中生存下来。据当地媒体报道，清远市区2010年销售过亿的房企有21个，尽管比以往每年数量都多，但过十亿的房企只有两个，其中就有碧桂园；5亿10亿元的只有一个

68、，是美林基业，仍非清远房企；2亿5亿元的只有5个，其他仅刚过亿，但一半仍属于外来企业。值得注意的是，过十亿元的两个房企市场占有率超过3成！而销售额排名前十的房企市场占有率超过5成。伴随着这些房企市场份额的急速增长，其他一些房企销售业绩在萎缩。而且房企之间的实力差距在迅速拉大，房企分化之势渐显：强者恒强，弱者更弱。这在拿地环节得到了有力印证。我机构认为：清远起步晚，发展迅速，处于跨时间发展阶段，地产开发要到出奇制胜，在思路上首先要打破束缚进行创新，不能紧盯着住宅开发，有必要发挥清远市本身具备的旅游、酒店、工业园、旅游景区等资源优势，为房地产开发再做文章。以粤北为例，旅游资源丰富，但景区经营很原始

69、，配套缺乏，亟待升级相关餐饮、娱乐等配套设施，提高服务价值空间。市面上的旅游地产、休闲地产，做得很粗糙，许多优势并未发挥出来，只要精耕细作，做出好的产品、并进行有效推广，企业便能很快脱颖而出。值得注意的是，在近一两年兴起的低碳热潮中，清远一些房企如清远兴合力的翡翠绿洲赶在了潮流的前头，我们相信，低碳建筑、健康、绿色建筑在未来一两年更显重要。2、近几年清远市房地产行业融资模式形式变化过去奉行“香港模式”的开发商被称为“全能开发商”，是一条以开发商为核心的纵向运作产业链，投资买地、开发建设、营销销售、物业管理等通常由一家企业独立完成。由此衍生出的问题是:企业融资渠道比较单一，主要是银行贷款和预收客

70、户购房款。从2010年起， 清远市有6家小额贷款公司,融资性担保机构发展到32家、注册资本金17.85亿元；2010年金融机构本外币存、贷款余额分别为995.36亿元、520.62亿元,分别比2005年增长1.5倍和1.9倍。在国家不断加紧房地产行业的放贷后，携手合作地产开发和融资已经成为房地产发展的一个重要的方式，例如：碧桂园1月6日发布公告称，与清远新亚房地产订立合作协议，成立一家合资公司，共同开发清远市的一块住宅项目土地。根据合作协议，双方将成立项目公司进行房地产开发，其中碧桂园方面的权益为51%，获得大股东身份，清远新亚房地产开发有限公司仍然保留49%的权益，顺德碧桂园公司及清远新亚按

71、各自拥有项目公司的股权比例向项目公司注资。新项目公司注册资本1亿元，5名董事组成董事会，顺德碧桂园有权委任3名董事，清远新亚有权委任2名董事。顺德碧桂园及合营伙伴按各自拥有项目公司股权比例自负盈亏。成立后，项目公司将成为碧桂园的间接非全资子公司，并向清远新亚的全资子公司清远新亚南山岭旅游开发有限公司收购项目地块，现金代价为27亿元人民币，将由项目公司分期支付。新亚地产以土地作为参股，迅速融资取得了一笔27亿元的巨额资金，而且还有49%的股份，这种划算的融资模式在清远本地企业中并不屡间，间接地反映了清远本地房企在面对变化的市场和外来房企压力下资金困难的现实。近几年随着清远城市化进程加快，城市开始

72、迅速扩张，招拍挂一级市场的土地面积增大，动辄过亿元，这对于全年大多只有几千万销售收入的本地房企是不小的压力。而近几年外地房企不断参与到一级土地市场的招拍挂中，直接影响到本地房企尤其是中小房企的发展。其造成的后果是许多小房企只能眼睁睁看着大地块被大房企买走，转而去拿一些小地块以期分得一点小“蛋糕”；而以土地为依存的房企，如果拿不到地，很可能就被淘汰出局。一些企业还在尝试另一种融资方式：私募。去年底，广州盛贤集团在清远拟开发2000亩的商住、旅游项目，在清远举行了一场私募会，计划募集资金3亿元。根据招募说明书显示，由中国建行广东分行进行财务监管，监管方不参与经营和承担经营风险，只提供政策及财务建议

73、。投资者资金将被用于项目开发，为期两年，投资者不参与经营，每年将保障获得12%的利息回报。第四篇 2011年清远住宅市场综述以清远旧城为坐标，延伸的南北区发展的情况对比，从地理位置上来说，旧城板块配套完善但周边环境拥挤形象欠佳；而以清远市区为主往南北两边扩展的板块有不少在售住宅项目(含公寓)均分布于较偏僻地带，存在周边配套不足的问题，例如公交车、购物场所等，仅从地段价值方面来衡量，这些偏远楼盘目前居住价值、商业价值都比较低但是发展势头足，大手笔投资出现，潜力大。在建、在售楼盘有：清远市以大沙河为界，以北：中恒地产项目、城北广场、碧海云天、俊豪宫御、恒力阳光新城。清远市以广清大道南为起点致龙塘方

74、向：福曦官邸、唐湾一品、优信秀城公馆、凤城明珠、恒福曦园、中央豪庭、现代城、盛景观园、云山诗意、世纪花城。以横荷镇为核心的新开楼盘有：万豪水晶湾，中兴豪庭、清远沁园。龙塘一带代表性商住楼盘有：高新一号、高新雅居、大丰豪庭、御景龙城、阳光城、新都广场、还有即将动工的。一、2011年清远市各版块动态1、清新大道-新项目总面积超百万平米清新大道，线宽60米,双向6车道。全新的高尚商住中心即将形成,道路美化亦同步跟上，目前该路段的绿化工程正分段围蔽、搭建棚架和施工,绿化工程完成后,将整体提升清新区域的城市品质,同时绿化带还可分隔车道l 中恒公园大地花园,位于清新大道南部,占地面积约1.5万,总建筑面积

75、近60万平方米,总投资预计将近人民币12亿元。项目将分三期开发,首期建设工作计划2012年完成。l 恒利阳光新城, 清新大道中轴，占地面积约为5.6万平方米, 总建筑面积超过22万平方米,计划建14栋高层住宅楼,及1栋综合楼,预计总户数为1669户,或将于2011年推出。l 城北广场，清远北站旁,大型、多功能、生态居住社区。总占地面积约3.5万平方米, 总建筑面积约15万平方米，首期拟建18栋16-17层地中海式花园洋房,计划于2011年内完工并发售。所悉,该项目配套超大规模国际风情商业步行街、银行、大型购物超市等商业配套。l 骏豪宫御,总建筑面积约为14.2万平方米,规划由9栋约30层高的超

76、高层建筑围合而成,将推出清新市场稀少的公寓产品,预计年内动工。l 领秀瑞城北面的商业步行街在元旦期间推出56席,基本售罄,目前新一期住宅产品正接受诚意登记,或将春节后推出。l 清新大道作为清新发展中轴线,两边次第林立十余个楼盘项目,除各式住宅产品外,商业项目也开始崭露头角,滨矿金五菱、领秀广场、城北广场相继推出,为清新大道增添浓厚的商业氛围。图2：领秀广场园林赏析 图1：中恒花园小区2、北江系列北江一路沿线以江滨公园东扩、北江五桥建设等市政工程为助力,演绎城市版图蓬勃扩张的态势。其中北江五桥伦洲大桥的正式动工,将为沿江东部拓展未来城市发展空间。目前项目已完成引道施工图设计和主桥初步设计,正在开

77、展主桥施工图钻探工作等相关前期工作,未来将成为新城区向东发展的推导器。l 维港半岛，规划占地面积18.3万平方米,总建筑面积98.04万平方米,总户数约6000户,预计今年下半年推出。l 翡翠绿洲，项目占地面积约2万多平方米,建筑面积约12万平方米，规划容纳299户, 产品为洋房与别墅，以“低碳”为主题获得“一星级绿色建筑”设计认证。l 金信海怡花园，项目总占地约1万八千平方米, 小区建成后总面积为106145.3,住宅总户数为462户，拟建高层住宅4栋,连排公寓3栋, ,计划在2012年5月前后正式开盘销售,目前正在接受诚意登记。l 富景天下, 位于北江路与静观南路交汇处的，占地面积230亩

78、,建筑面积66万平方米,项目总投资约18亿元。项目规划建有住宅、商业、别墅、酒店,内设广场、俱乐部、游泳池、会所等配套,预计2011年下半年推出,目前土地平整工作正稳健进行。l 中凯水岸生活，规划总用地2.6万平方米,计容建筑面积为13.3万平方米,规划总户数1061户。预计年内推货。l 懿峰雅居，占地面积约3.7万平方米,总建筑面积约为17.8万平方米,预计上半年推出约400多套单位。（图3：富景天下） 3、凤翔大道- 多个新项目户数超千户贯穿市府板块的凤翔大道,北至凤城大桥,南接清远大道,目前两旁云集近十个楼盘项目,而且在今年大有大盘崛起之势,除东方天城、凤城郦都两项目总建面积均超过50万

79、平方米,其他多个项目规划总户数超过500户。而凤翔大道、半环北路至银泉北路路段正在进行绿化改造,预计3月可完工,环境的优化将促进周边房地产发展。l 东方天城, 位于青少年宫南侧，占地面积约13.6万平方米,规划建成可容纳4301户(其中2072户为公寓)的大型社区,涵盖商业项目及幼儿园等社区配套,推出时间未定。l 凤城郦都占地21.59万平方米,总建筑面积约68.6万平方米,规划为3282户(其中公寓为348户),集住宅、公寓、商业、幼儿园以及会所为一体。l 凤凰明珠，占地13826.43,总建筑面积77884.98,规划总户数532户。l 嘉兴花园总建筑面积92478,规划总户数512户；时

80、尚都市一期规划共2栋楼,28层约450套,小区内配套有会所、羽毛球场、健身房、商务中心、超市等。l 华府花园地处东方巴黎西边,建筑面积5万平方米,为商住结合的住宅楼,预计明年推出3幢26层高洋房,预计货量400-500套。l 金逸名居,去年规划总建面积由原6600调整至19012.17,或将随之加大货量。4、清远大道- 60万平方米大盘出现目前清远大道广清大道交叉口改建工程正在进行绿化、路灯迁改等前期工作,其中下穿隧道,全长468米,宽17米,高5.5米,双向4车道。而清远大道广清高速西出口景观整治工程,目前已开展部分迁移工作和清表工作,预计2011年4月底完工。该项目东起清远大道市委党校门口

81、,西至清三公路狮子湖入口,道路全长3.2公里,宽36米,双向6车道。l 万豪水晶湾, 由清远市万豪房地产开发有限公司开发的项目，占地约23.44万平方米,总建筑面积约63.14万平方米,规划建有五星级酒店及住宅产品,由三大部分组成,预计总户数达到3637户,未来将成为横荷片区引人注目的地标项目。l 荷兴城市花园, 位于华南学院旁，总建筑面积约43万平方米,已于元旦期间推出二期16号楼,以130以上的中大户型产品为主。厚德华庭, 而毗邻横荷街办，总建筑面积约2.2万平方米,主打中小户型,首期已推出180套。丽都花城，在2010年以QQ小复式抢占市场,目前新推出的平层产品正在接受诚意登记。l 接驳

82、清远大道与北江路的富强路(北江路至人民西路)道路工程为一期工程,已于去年4月动工,是清远路网规划中的“五纵”之一,其中,总长1909米,道路红线宽60米,双向6车道。通车后将为大大缩短横荷与市区中心的距离,改变市民对横荷偏远的看法。二、2011年清远市楼盘动态追踪1、2011年第一季度清远市经济概况：全市地方一般预算收入13.58亿元,比增52.77%,增幅在全省21个地级以上市中排名第一全市地方一般预算支出完成27.89亿元,比增8.97%市直地方一般预算收入完成3.78亿元,比增85.28%税收收入完成3.59亿元,比增84.23%非税收入完成1,961万元,比增106.86%,占一般预算

83、收入比重为5.18%（2011年第一季度清远市经济概况数据来源：清远市政府）2011年第一季度，清远地方财政收入状况良好，全市地方一般预算收入达到13.58亿元,比增52.77%,增幅在全省21个地级以上市中排名第一2、2010年-2011年1月清远市楼盘销售情况分析：由图表可以看出，从2010年3月份开始直到8月份，清远市房价一直在低位徘徊没有突破过4000元/平米。到了9-12月的销售旺季，房价开始突破4000元/平米，到了2011年1月份又开始降至4000元/平米以下。以年度为单位的话，总体上清远住宅销售价格仍然呈上升趋势，可接受的销售总价也相应提高。主要原因是清远整体经济的持续增长、人

84、均收入的增加、消费力加强等原因驱动了需求量的增加；另外，土地出让全面实行招、拍、挂导致土地成本增加、建筑原材料涨价、银行提高贷款条件、项目融资成本提高及产品质素的不断提升，促使价格上升。另外，近年众多较强品牌实力的外来开发商相继进入清远市场，带来新的开发模式和营销理念，也是驱动片区房价上升的因素。2010年1-12月，清远市商品房成交总面积为137.26万平方米，商品房住宅成交面积为127.18万平方米，比2009年分别下降33.92%、32.64%；商品房成交总套数为16160套，商品房住宅成交套数9496套，分别比上年下降6.51%、31.76%；商品房成交总金额65.85亿元，其中商品房

85、住宅成交金额为59.71亿元，比上年下降22.45%、18.71%；全年商品房成交均价为4799.42元/平方米，其中商品房住宅成交均价为4695.04元/平方米，分别比上年上涨17.41%、20.68%2010年-2011年1月清远市成交均价走势4676459244924298419047205082554746224850512550474867327634643660351039533273281128943945363434563614330401000200030004000500060001月3月5月7月9月11月2011年1月中心郊区。分析：由上图可知，清远市区房价波动不算大，一

86、直在4200元/平米以上，甚至没有受到4.15新政的影响，反而逆势上涨，可知城区房价有相对有力的需求支撑；而郊区则一直没有突破过4000元/平米，在6-8月份持续下跌。3、2011年清远市1月住宅成交情况据清远市住房和城乡建设局数据显示,1月住宅成交继续保持了较高的增长水平:成交量同比增长3成,成交均价同比增长9.09%,但环比微降。l 成交量:1月商品房成交1914套,成交面积为234692.8m2,分别同比增长33.75%、48.99%,环比增长24.77%、24.57%；其中住宅成交1737套,成交面积为227590m2,分别同比增长41.10%、51.45%,环比增长30.50%、26

87、.16%。l 房价：1月商品房成交均价4993元/m2,其中住宅成交均价4922元/m2,分别同比增长9.09%、9.23%；环比略有微降,分别下降0.68%、1.6%。市中心四个区域洲心、东城街办、凤城街办、横荷街办洋房均价为4480元/m2l 别墅:1月成交207套,成交面积为59741.86m2,分别同比增长239.34%、224.03%,环比增长107%、122.93%；成交均价8332元/m2,同比跌0.54%、环比跌1.75%。4、2011年清远市2月住宅成交情况清远市2月住宅成交排行榜项目排名成交套数成交面积成交均价1.万科城382套28834.62m23855元/m22.美林湖

88、129套40084.53m28027元/m23.云山诗意83套10543.46m24852元/m24.锦江豪苑82套11281.75m26239元/m25.世纪花城80套7444.52m23958元/m26.阳光嘉园76套12418.99m24517元/m27.厚德华庭66套6743.36m23282元/m28.碧桂园假日半岛65套14238.12m27135元/m29.现代城61套7327.17m24056元/m210.东城御峰57套6075.34m24003元/m25、清远市2月住宅成交排行榜清远市2月住宅成交排行榜排名成交套数:套成交面积成交均价1、万科城375套27481.233682

89、元/2、慧峰豪庭105套9283.644089元/3、云山诗意61套7968.174888元/4、东城御峰55套5928.924053元/5、金碧湾41套4352.95220元/6、和富东城39套3474.043846元/7、锦江豪苑37套5286.736348元/8、碧桂园假日半岛33套7901.538400元/9、维港尚城31套4202.715820元/10、城市花园314147.923957元/（数据来源：市住房和城乡建设局）l 二份月住宅成交平均每套面积首次跌破110,约105。历史上每月住宅每套成交面积除了去年9月为113.6外,其他均在130以上。2月每套房成交面积的下降,和大户型

90、成交下跌,小面积户型成交上涨相辅相成。据统计显示,144以上住宅(含别墅)成交仅135套,占总成交套数的11.07%,创历史新低；而90以下住宅成交617套,占总成交套数的5成,达50.57%,创历史新高。l 商品房成交环比出现环比下跌的迹象:商品房共成交1326套,成交面积132708.12,分别环比下跌30.72%、43.45%；住宅成交1222套,成交面积128376.02,分别环比下跌29.65%、43.59%；商品房成交总额601754297元,其中住宅成交总额576670065元,分别环比下跌48.65%、48.52%。l 价格方面,由于受到房地产新政调控的影响，商品房成交均价45

91、34元/,同比跌3.98%、环比跌9.19%；住宅成交均价4492元/,、环比跌8.74%，同比跌6.73%。l 市内四大区域依然发挥其无法比拟的地理位置优势，住宅均价依旧上涨，同期相比,商品房及其住宅成交量分别同比增长89.43%、87.42%；市内四大区域:洲心街办、凤城街办、东城街办、横荷街办住宅(不含别墅)均价依旧上涨,成交均价4554元/,环比涨1.65%、同比涨4.64%。l 别墅成交创22个月以来新低，从成交数据中发现,均价下跌一个重要原因是别墅成交大幅下降。2月别墅成交37套,成交面积9183.2,环比分别跌82.13%、84.63%,同比分别下跌74.31%、69.73%。这

92、也是创自2009年5月以来的22个月以内别墅成交新低。单月平均每套房成交面积首次跌破110.5、2011年清远市3月住宅成交情况清远市房3月住宅成交排行榜排名成交套数:套成交面积成交均价1、万科城69151362.453，928.567元/2、源河城市花园190套25425.193，949.73元/3、慧峰豪庭120套9338.193，964.45元/4、东城御峰101套10637.784，095.82元/5、碧桂园假日半岛85套20197.037，799元/6、雅悦花园75套9918.524，079.31/7、云山诗意64套7658.744，910.394元/8、维港尚城49套6654.25

93、5，768.49元/9、盛景观园43套4353.853，825.11元/10、世纪花城39套3603.353974.82元/l 三月商品房成交套数2244套,成交面积237677.1平方米,成交总额1106298454元,环比分别增长69.23%、79.0%、83.8%。成交均价4654.628元/平方米,环比增长2.6%,同比下降5.8%。l 住宅成交2106套,成交面积233872.9平方米,成交均价4586.6元/平方米,环比分别增长72.34%、82.17%、2.1%,同比分别增长61.88%、12.7%、下降0.456%。l 洋房成交2003套,成交面积206138.1平方米,均价4

94、112.6681元/平方米,环比下降2.9%,同比增长11.5%。l 别墅市场扶摇直上,成交103套,环比增长178%,产品成交面积25263.02平方米,成交均价8390.5733元/平方米。6、2011年4月份清远市商品房交易信息2011年4月份商品房交易信息全市成交面积成交套数成交金额成交楼房均价旧城41298.973762045384234952.63新城61600.95643100657755033.46龙塘15132.78932468.45石角5244.51276382.26附城1931.42213525.64源潭3772.57352446.88表格左：清远市商品房1月至3月交易记

95、录比较清远市商品房1月至3月交易记录比较清远2010年1-3月清远2011年1-3月时间2010年1月2010年2月2010年3月2011年1月2011年2月2011年3月已售建筑面积230597115724158620302608120494166411已售套数191612121412294411381429已成交金额11268897715672108727377808951321790873563659288789038706成交楼均价488649014651436746774741 上图：清远商品房2010年1月至2011年3月交易情况清远商品房2010年1月至2011年3月交易记录时间

96、10年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2011年1月11年2月11年3月已售建筑面积2305971157241586201366451086818186098926112541157338248948265502272985302608120494166411已售套数1916121214121116110669078110241497208320932782294411381429已成交金额11268897715672108727377808956532934815018364134021493944885172775986935597353730651219926274

97、132373270212564164151321790873563659288789038706成交楼均价488649014651478046174912493853194673490049854602436746774741序号项目名称区域 2011年 3.13.53.73.93.113.143.153.173.183.203.223.243.253.283.304.14.24.64.74.114.134.144.15 套数 销售量销售量销售量销售量销售量销售量销售量销售量销售量销售量销售量销售量销售量销售量销售量销售量销售量销售量销售量销售量销售量销售量销售量1阳光嘉园旧城24892348

98、23572357236123612366236623662369237023702374237423762377237723772379237923832385238723872清远奥园旧城1691441441441441441441441441441441451451451461461461461461481491501501503御景湖畔旧城1622156115611561156115631565156515661566256615681570157115721573157315731575157515761576157715774恒丰华庭旧城92654054254554555055355

99、55565575575575585595605605635655665685685685695695雅悦花园旧城2241191361411451631651651781781821821821821821811811811811811811811811816黄金海岸旧城2451641711731741741761761761761761771781791821831841841851851861921941947东城御峰旧城7103373433563643693763803883923944004034034064124144164184214234274294308慧峰豪庭旧城8315996

100、076136176206266276316326336336376376426446436456516546566606636659和富东成旧城47727527827928328428628628628628628628728728829029129329429529629829929910加州花园旧城55851351351351351351451451451451451451451451451451451451451451451451451411金碧湾旧城135911731181119412011205120512061210121012111211121212131216121612161

101、21812191219121912201220122012锦江豪苑旧城22471855185918631864186418671869187018701872187518791881188418851886188818911891189118911891189213伯爵园新城99515151515151515151515151515151515151515151515114金鑫花园新城34525425425425425425425425425425725725725725726026126126126126126126126115金业名居新城46743443443443443443443443

102、443443443443443443443443443443443443443443443416丽清花园新城23220820820820820820820820820820820920920920921021021021021021021021021017丽景大厦新城31011912012112312412412412412412512512512512812812812812812812812812812818义乌商贸城新城4101304630463046304630463046304630463046304630463046304630463046304630463046304630463

103、0463046304619碧水康桥新城94332634734835035135135135135836036036036036336336637137137137137537737920城市花园新城82810212212412614316918020721724825226126427228230131233834035836536837022维港尚城新城35917118419019119219519620020120420520921121221321621822022022121122122123凯旋花园新城81163763863964064164464464464664764764864

104、865065165265365465565665765765724帝景豪园新城28423723723623623623723723723723723723723823823823823823823823923923923925金海湾新城28431982198819891991200020102012201520192021202120232024202520252025202820302031203320362036203626金信蓝湾新城63537437737737837837837937937937937938038038138138138138138138338438438427金逸雅居

105、新城68532532732832832832832832833133133133133133133133233233233233333333333328东方巴黎新城17901201120212031204120412071207120812091210121012101210121012091210121012101210121012101212121229万基金海湾新城99064164564864865666366366466766966967167267367367367667767868068068168330金茂家园新城524455459461461462462462465466468

106、46947147147147147147247247447547547647631现代城新城98052253053153253254054554654754854854854855855956156556756856957257557532盛景观园新城37521121421721822022122323223423923924024024424624824925025025125225225333金福花园新城50181818181818181818181818181818181818181818181834云山诗意新城23481950195819651966197319821983198719

107、901999200320082011202420292039205020552059206120672069206935嘉馨苑新城39020820820820820820820820820820820820820820820820820820820820820820820836丽都花城新城79676476476476476476476476476476476476476476476476476476476476476576576537厚德华庭新城1839710010210210610610711011011311314411411611611611912012012112212212238世纪

108、花城新城76763864364364364564564464564564564564565165465465465665765765966567167539狮子湖公馆新城123191919191919191919202020202020202020202020202040荷兴广场新城55736236436736737037137137337637637737837837837937938038138138138438438441万家福公寓新城31029129129129129129129129129129129129229229329329329329329329329329329342高新雅

109、居新城61464646464646464646464747474747474747474747474744大丰豪庭龙塘93846746947047147347547848048048148148648949249249449649749849849949949945御景龙城龙塘44139239639839839539739739739739739739739739739739739739739739739639639646阳光城龙塘41629429629629629930330330330431031031131131131131131431431631831931931947新都广场龙塘58

110、542542642842842843143143143143343343343343343343643643643843943643643648北部万科城石角26142525254525482549255225532555255525582559256125632563256425642564256625682568256825682568256849美林湖 石角180783483483483483483483483483483483483483383383383383383383383383383383350碧桂园假日半岛石角113101101101101101101101101101101

111、101101101101101101101101101101101101101（表格：2011年清远市部分在售楼盘销售情况追踪）第五篇 清远市房地产市场目标人群调查一、清远市人均收入状况根据清远市权威报告-政府工作报告公布的资料发现：2010年清远市区城镇居民人均可支配收入1.58万元，农村居民人均纯收入6386元，分别比2005年增长69.1%和60%。企业职工最低工资水平比2005年提高60.9%。我们再从清远市第二次全国经济普查主要数据公报来观察：2010年清远市城镇单位从业人员年均工资为32706元，在岗职工人年均工资为32716元，离岗职工人年均生活费为25779元，分别比上年增长1

112、5.6%、15.3%、14.8%。1、分企、事业、机关看，机关单位年平均工资最高，为49302元，同比增长12.9%；事业单位39087元，增长18%；企业单位27151元，增长15.1%。2、分经济类型看，国有单位平均工资最高，为43571元，集体单位36435元，其他经济单位23735元，同比分别增长16.5%、5.2%、18%。3、分行业看，十九大行业中，平均工资排在前五位的依次是：信息传输、计算机服务和软件业65360元、金融业62839元、电力、燃气及水的生产和供应业51705元、公共管理和社会组织49728元、科学研究、技术服务和地质勘查业43825元。平均工资最低的是住宿和餐饮业

113、，只有18010元。除了外来投资客，平均工资比较高的是机关单位，企业单位，其中国有单位平均工资最高，其次到信息传输、计算机服务和软件业金融业、电力、燃气及水的生产和供应业紧跟其后。二、清远市从业人员情况2010年城镇单位从业人员年末人数27.6万人，比上年增加10469人，增长3.9%；在岗职工27.07万人，增加10569人，增长4.1%；离岗职工2374人，与上年基本持平。2010年城镇单位从业人员年末人数27.6万人，比上年增加10469人，增长3.9%；在岗职工27.07万人，增加10569人，增长4.1%；离岗职工2374人，与上年基本持平。人员变动情况具体如下：1、分企、事业、机关

114、看，各种类型单位的从业人员都增加，主要以企业增加从业人员最多，增加了6855人，同比增长4.1%；事业单位从业人员增加2406人，同比增长3.7%；机关单位从业人员增加1208人，同比增长3.8%。2、分经济类型看，其他经济单位从业人员增加最多，增加了10147人，同比增长7.3%；国有单位从业人员增加1659人，增长1.4%；集体单位从业人员则减少了1337人，同比下降18.8%。3、分县区看，在9个县（市、区）中，从业人员有七个县（市、区）增加，两个县减少。从业人员增加较多的是英德市和开发区，分别增加了5979和2136人。从业人员减少的是清新县和连南县，分别减少了802和259人。4、分

115、行业看，十九大行业中有10个行业的从业人员增加，其中制造业增加人员最多，增加了9170人，其次为公共管理和社会组织、卫生社会保障和福利业，从业人员分别增加了1945、1484人，其他7个行业从业人员增加人数都在300人以下。另外有9个行业的从业人员减少，其中批发和零售业、建筑业、信息传输计算机服务和软件业3个行业从业人员减员最多，分别减少了855、695和575人，其它6个行业的减员都在359人以下。从此看出，清远市经济开发区单是2010年就增加了2136从业人员，随着新工厂的进驻，动辄几百员工出现的厂房，将在未来来几年带来人口数量几何级的增长，如何在开发区一带和安置这些增长的从业人员，是新房

116、地产项目开发的动力。三、购房群体现状基本特征描述根据调查结果显示2010年初有55%左右的清远市民打算在近五年内购房，而且在打算购房的人群中23岁-40岁之间占了约80%的比重。相比以前，清远购房群体结构日趋年轻化，原因有三：1、年轻人居住习惯有所变化，更加趋向于独立，有与父母分居的需要；2、新婚购房者获得家庭提供资金支持 3、80后甚至90后的富二代开始崛起。低龄化群体需求上升，从供求关系的角度来讲，中低档市场有一定的发展机会，如经济户型（包括部分小户型）近两年中档项目的定位会更加艰难，高档市场有一定的发展机会。目前是清远重点推进“三化一国”战略期间，而市场化的前提是工业化，这几年清远招商引

117、资在整个广东省成效都很突出。清远市成为全省工业、发展最迅猛的地区，外来企业的购房群体基本以高层管理人员以主，同样他们也是最富有阶层，高档住宅有很大的市场空间，除了一线江景高层项目等，近工业区的高级住区，有很大的发展空间，目前，恒大金碧家园，狮子湖，新都会广场，清远沁园，碧桂园等大型项目都往高兴区、龙塘工业区为包围，进行新一轮的拉锯战。1、清远本地购房者调查1、根据我们这两年的跟踪调查，清城区本地购房主力人群为公务员、国有企事业、私营企业、事业单位 、金融、证券、保险、汽车服务行业、工厂高层管理者。2、清城区当地工厂企业逐渐增多，带来了一批批有实力的企业家和需要在清远购置住房的工作人员。 3、清

118、远村民多在本村自建房，征地后较少迁移至城区，流动性较低。洋房市场本地主力购房人群多为政府公务员和企事业单位员工，收入约2000元/月，住房公积金约2000元/月左右，一般城乡居民购房能力有限，农村居民较少于城区置业；120-130平米建筑面积的三房带套间产品受市场欢迎，90平米以上的小户型市场供应量较少。不过近几年的房价增长速度比物价收入水平增长速度快，小户型洋房的需求和供给有所增加。总体而言，目前洋房市场清远本地购买力不够强劲。而在别墅市场则稍有不同，以奥园项目为参考，当地别墅产品购买人群从地域分布而言，清远本地客较多，包括清远当地政府机关单位人员和个私营个体户老板（石角镇和龙塘镇），外地客

119、作为补充，但后者比重不断增强；就购买动机来看，由于奥园所在片区目前生活配套尚不成熟，自住较为不便，购房人群多以投资为主，因此200平米左右的小面积别墅较受欢迎。 2、外地购房者调查根据清远市房管局的统计,自2010年1月1日至4月18日,清远市共销售住房5359套,本市户籍2681套,占总销售比例50.02%,广东省其他城市、外省以及香港、澳门、国外等人士,共购买2678套,占总销售比例49.97%。4月份家周刊抽取十多个楼盘数据显示,有项目外地购房者占了70%,最少的也有20%,外地客一般都在20%30%区间。目前到清远置业的外地客主要分为四类:一是早期离开清远多年、户籍也转到外地的返乡客回

120、家置业,主要看中的是清远的环境,用以养老,年龄一般都是到了退休阶段；二是各地到清远来工作的外地人,一类属于定居清远并入户成为清远的新客家人,一类是用来度假、投资；三是到清远投资类客户的珠三角人士,洋房类中小户型尤受欢迎,相对来讲这一批外地人纯粹用来投资的还不是很多,一般都集度假、投资一起的。四、各外来的大工业区高层管理人员、其中不缺 “财富巨子”，“商业名流”会有转化成顾客的可能，如现阶段台湾工业园的管理层保守估计都有台商300多名。早期外地人到清远置业主要是前两种情况。近两年来,随着清远经济的发展及其地产价值的重新被发现,后两者情况越来越成为外地人置业、投资清远的动因。外地人除了一部分为工作

121、生活都在清远,另一部分倾向短暂停留,或为休闲养生,或出于投资方面考虑。因为在大广州范围,清远地产具有优越的低碳宜居的自然景观,是吸引后两种人群的基本要素。另外是武广高铁的开通,缩短了广清两地距离,而珠三角整体规划第一次把清远纳入了珠三角范畴,进一步扩大了清远城市的发展空间；清远4000多元/的均价,在珠三角城市中具有优越的“价格洼地”地位,成为前来清远置业的重要因素。事实上,这几年到清远来置业的买家,大多数事先并未关注到清远市场,也并不是自发主动前来置业的,而是被动地由开发商、代理商邀请到清远看楼才发现清远市场潜力的。随着外地客的增多,近一两年来,向外地拓展,已不是外来知名大品牌及其项目的“专

122、利”了,一些本地开发商也开始开拓广州市场。近几年的广州投资客人都侧重于大盘的投资，像北部万科城，在通胀压力下，该盘22万元一套房的超低总价被抢购。值得注意的是2010年11月初该项目设展会于清远赢之城，并于12月5日在广州大剧院举行新品发布会，现场来了数千人流，还临时实施人流限制措施。但随专线大巴出席新品发布现场的清远市民不足20人。 第六篇 长实项目目标消费市场调查目前至2011年各项总体经济指标显示，清远市社会经济仍然处于一个高速发展的时期，高新技术业的壮大，对外贸易的扩大，和活跃的民营经济活动，加上旅游业的带动， 清远市的房地产行业的发展可谓是机遇和挑战并存。地方经济的飞速发展得益于优质

123、的、高效的、行业架构组建，科学的产业链设计，经济圈规划，给清远房地产行业发展带来前所未有的机遇。长实投资公司的新项目（原君豪酒店）位于广清大道旁，南接高新区、龙塘镇、和银盏，西通石角，北接横荷镇，由广清大道接通清远城区。从区域来说，潜在市场消费者可从广清大道，清远大道，清远市区等地涌现，再而延伸到横荷、高新区、龙塘镇、银盏、石角，以及来自花都、广州的投资客为主。 鉴于清城区的楼盘众多，消费者群体比较成熟、饱和，我们重点观察该项目的新兴潜在目标市场：随着产业园的不断完善、来自高新区、龙塘镇、银盏的消费群体、将成为未来清远南部房地产市场不可估量的目标市场。横荷镇以其地理优势及发展前景规划建设城市新

124、中心,去年有多个“十个一批”重点工程落户该片区,整体发展初现雏形，横荷地处北江河畔,隶属广东清远市清城区,辖10个村委会,222个村民小组,总面积90.87平方公里,人口62293人。今年清城区横荷两月引进4超亿项目， 仅仅两个月时间,广州市蓝彩汽车用品项目、广州市泰亨电子电器有限公司项目、华南有色金属检测中心项目、清远工业品博览城项目、广东精美特种铝型材有限公司项目纷纷落户横荷街泰洋湖工业园。在未来几年，该地区产值不可忽视，将产生一定量的消费群体。2010年横荷部分项目引进情况广东豪美铝型有限公司-美特铝型材生产项目约投资10.5亿将给横荷当地带来税收3亿元以上中国美吉特集团投资开发的华南工

125、业品博览城项目约投资10亿元预计年产值达25亿元，税收5120广州市泰亨电子电器有限公司约投资7500万元年产值达到1.3亿元人民币广州市蓝彩汽车用品有限公司约投资1亿2012年建成投入使用,2013年产值将起过1.8亿元人民币，可为国家创造税收超过1000万元广州市利山矿业控股有限公司-华南有色金属检测中心项目约投资7500万元建成后检测业务年收入预计不低于8000万元,纳税金额不低于800万（数据来源：市住房和城乡建设局）从2004年起龙塘镇就作为清远市区的一个重要的经济区域进行开发和拓展，其中，龙塘组团规划为城市工业发展区。紧扣城市发展主轴-广清大道，地域处在广州白云国际机场1小时经济生

126、活圈内,拥有2个高速公路出口(银盏和龙塘)、海关车检场、泰基、银盏、新都会、雄兴等生活配套区以及1个22万伏变电站和2个11万伏变电站；该镇工业总产值超200亿,占全市工业总产值的六分之一,连续三年居全市“十强乡镇”第一位，实现全市十强乡镇“四连冠”。 目前在龙塘新城在建在售的“大丰豪庭”、“泰达房地产”、“御景龙城”、“福临美景”和“美心生活配套区”、“新都会生活配套区”等6个高档次房地产项目，都是投资3亿元以上、20层以上电梯洋房的高档次高尚住宅区，楼盘销售价格逼近市区。 龙塘镇相对清远其他城区离广州近，接近银盏，借助广州新白云机场的辐射，在国际级工业项目的拉动下，实施工业化、城镇化和商业

127、化联动，成为今后不可忽略的一个大市场。 （高新区域调查组图）3、 由于高新区和龙塘镇都属于重点工业开发区，工厂较多，周边居住环境仍然有待改进，社区配套落后，医院设施相对落后，中小学校暂时没有明显的优势，由于地段相对偏僻，商业价值较低，目前几乎没有项目的商业配套取得了明显的成功无论是销售还是招商。即要有商业配套，而商业配套又很难销售和招商，这几乎是每个商品住宅开发商都要面对的难题、矛盾。如果该区出现多个实力雄厚的，具备大盘操作，整合资源能强的开发商，将大幅提升该区的市场活力。第七篇 2011年清远市主要潜在竞争对手市场调查我们从以下几个地方来观察目前长实项目的潜在竞争对手（住宅方面）：1、201

128、1年广清大道旁在建在售楼盘项目观察2011年清远市广清大道旁在建在售楼盘项目有利于了离本案最近的楼市信息，从观察其项目亮点，对户型特征，园林设计，建筑立面等信息做出列比，为市场定位做准确的指导。2、2011年横荷、高新区、龙塘、银盏区代表性商住楼盘观察2011年清远市新开发区域的楼盘特色，发展状况，和其发展潜力，为本案下步的开发工作做铺垫3、2011年清远在建-在售的别墅市场观察2011年清远市在售的别墅市场，有利于发现和研究最具备购买力、消费力群体的需求，为高端产品项目开发提供换位思考的平台，找到项目定位的切入点。一、清远广清大道附近在售项目广清大道在售项目1-现代城物业类别商住楼装修情况毛

129、坯建筑类别高层物业地址清远市新城21E-23区107国道旁开 发 商清远华诚房地产开发有限公司代 理 商合富辉煌集团绿 化 率40%建筑面积22.1万平方米占地面积5.58万平方米周边配套新北江小学，博爱小学，田家炳中学主力户型房型： 2室2厅1卫1厨 面积：87.58-87.99平方米项目点评：l 现代时尚建筑风格，近享三角公园。是清远极具现代特色的超大型社区。l 园林设计则由普邦园林担纲l 由17栋1726层的中高层电梯洋房组成,总户数达1478户广清大道在售项目1现代城户型图广清大道在售项目1现代城实景图物业类别：高尚住宅 装修情况： 毛坯建筑类别：小高层、高层物业地址： 清远市新城E2

130、6号区云山诗意花园绿 化 率：40%物业管理：方圆物业建筑面积：500000平方米占地面积：200000平方米（约300亩）主力户型：90-130三至四房广清大道在售项目2-云山诗意 广清大道在售项目2-云山诗意户型图：4室2厅3卫1厨 面积：120.51-211.40平方米2室2厅1卫1厨 面积：93.82平方米3室2厅2卫1厨 面积：117.38平方米实景图：广清大道在售项目2云山诗意实景图项目点评：l 建筑风格风面 沿用广州“云山诗意”系列徽派建筑的设计风格，传统的徽派古建筑经过提炼和升华，然后通过现代技术手段和装饰材料，运用徽派建筑的色彩技巧将徽派传统的民居建筑的特点用一种现代而且简约

131、的方式表现。 l 园林设计方面，云山诗意整体以“水”为主题，叠级流水、涓涓小涧、人工湖泊，通过不同形态、不同类别的水体，结合精心雕凿的中式园林形成核心的园林景观。l 小区配套方面，小区里设有会所，有游泳池、网球场、羽毛球场、健身房、阅读室等设施，为业主提供丰富业余生活的交流平台。l 将现代的技术和传统的建筑风格有机地结合，创造了现代、建筑、文化三位一体的和谐人居新理念。有业主云“置身云山诗意，有时拾阶而山，有时顺势而下，细细品味，从游赏区到静思区再移步到主题公园，从活动区到交流区再辗转到商业街，千转迂回中，小桥流水，曲径通幽，鸟语花香，犹如处身于一幅优美的画卷当中。”l 云山诗意的产品定位，完

132、全填补了目前市场缺乏的代表性中式文化住区的空白。广清大道在售项目3-世纪花城 物业类别：高尚住宅 装修情况： 毛坯建筑类别：小高层物业地址： 清远市新城四号区广清大道旁98号世纪花城开 发 商：华鸿地产容 积 率：3.0绿 化 率：33%物业管理：世邦魏理仕建筑面积：152573平方米销售状况：在售占地面积：44533平方米主力户型：平方米入户花园、户内阳光室（N+1户型）入户智能识别系统；两房变三房三房变四房甚至五房的自主变换空间广清大道在售项目3-世纪花城户型图：1室1厅1卫1厨 面积：约50平方米 1室1厅1卫1厨 面积：约50平方米 4室2厅2卫1厨 面积：约141平方米 3室2厅3卫

133、1厨 面积：约186平方米 3室2厅3卫1厨 面积：约186平方米 4室2厅2卫1厨 面积：约141平方米广清大道在售项目3-世纪花城实景图项目点评： l 世纪花城以40000平米绿色，40000平米光合作用的鲜氧，40000平米的自然派庭院园林融合于都市的繁华，实现了人与环境、居家与审美、建筑与城市的和谐。 l 园林五大组团，演绎花城生活丰富多彩 ：亭阁流水 ，生态湖区，室外健身体验区，运动体验区，空中泳池l 综合技术经济指标补充：一至三层；居委会面积：80平方米；公厕面积：80平方米；垃圾转运站面积：80平方米.l 世纪花城的设计口号 “宽生活”。l 世纪花城的阳台、房间、厨房比其他项目的

134、设计更为宽敞.注意：2011年-4月24日，广州市规划局发布了广州市规划管理建筑面积计算方法，规定将于2011年6月1日起开始实施，有效期五年。其中第六条规定，“居住建筑的阳台、入户花园、设备间以及非居住建筑的阳台、空中花园、活动平台等半开敞空间，按照其水平投影面积计算建筑面积。清远市场是否将会受到影响？需谨慎。广清大道在售项目4-凤城明珠物业类别：花园洋房 装修情况： 毛坯建筑类别：高层住宅物业地址： 清远市新城区广清大道旁交通状况：5路、10路、103路、203路 开 发 商：清远市鸿安房地产有限公司绿 化 率：42%建筑面积：327624.55平方米占地面积：85250.67平方米主力户

135、型：两房两厅一卫85 三房两厅一卫110 舒适性三房二厅二卫125 豪华性三房二厅二卫135 四房二厅二卫145 四房二厅三卫165 五房二厅三卫185广清大道在售项目4凤城明珠户型图2室2厅1卫1厨 面积：约87.55平方米 2室2厅1卫1厨 面积：约87.55平方米 3室2厅2卫1厨 面积：87.55128.22平方米 3室2厅2卫1厨 面积：约128.22平方米 3室2厅2卫1厨 面积：109.44126.17平方米 3室2厅2卫1厨 面积：约125.92平方米广清大道在售项目4凤城明珠实景图项目点评：l 地段优势明显，是政府城市规划改造工程的重点区域。根据清远市城市发展方向以向东、向南

136、发展为主，城市发展主轴为广清大道的新城市规划，这将为城市发展提供更多的发展空间。l 三房为主力户型,简约小三房,面积约95平方米110平方米；豪华大三房,面积在110平方米130平方米l 户型特点：三房为主力户型，在超宽楼距的基础上引入入户花园设计,户户双阳台设计.l 号称配套为特色的“30万平方米的大型生活园林”,小区绿化率达60%,并设有多种休闲娱乐设施与主题会所。广清大道附近在售项目5恒福曦园物业类别：高尚住宅 装修情况： 毛坯建筑类别：高层物业地址： 清远市新城区振兴路15号开 发 商：恒福房地产开发有限公司投 资 商：清远市恒福地产开发有限公司容 积 率：5.0绿 化 率：70%物业

137、管理：嘉业联行建筑面积：10.8万平方米占地面积：2.13万平方米主力户型76-140m2二房二厅至三房二厅(N+1多变户型)广清大道附近在售项目5-恒福曦园户型图2室2厅2卫1厨 面积：116.42平方米 3室2厅2卫1厨 面积：105.22平方米 2室2厅1卫1厨 面积：77.53平方米 2室2厅2卫1厨 面积：99.73平方米 2室2厅2卫1厨 面积：100.88平方米 3室2厅2卫1厨 面积：139.10平方米 广清大道旁在售项目5恒福曦园实景图l 产品户型依旧以近一年盛行和受买家欢迎的“N+1”多变户型为主,面积为76140的二房二厅至三房二厅。 l 据现有资料了解,恒福曦园将延续恒

138、福国际公馆对园林的塑造,打造立体式园林,突出园林的变化；社区会所也有目前流行且功能齐全的泛会所概念:即突破原有的室内会所的局限延伸到整个社区,把室外的景观绿地、架空层、楼顶平台等空间都变成会所的一部分。且会所功能广泛,包含有瑜伽区、太极区、围棋象棋区、儒家室、桌球室、舞蹈室、阅览室、儿童游乐室、健身室等。 l 延续恒福地产一贯的“成为清远市精品楼盘的领跑者”目标,走精品楼盘路线,为白领一族构筑幸福休闲、张扬个性的都市生活。l 将在文化、思想等方面为项目注入活力,预计这也是恒福曦园未来推广的基础。目前所知,据阮灿华透露将在社区投入超百万元建雕塑,使之成为未来业主生活中不可或缺的文化产品、广清大道

139、旁在售项目6-美好居物业类别：高尚住宅 建筑类别：高层物业地址： 清远市新城区振兴路7号售楼地址：清远市新城区振兴路美好居交通状况：203、207路 开 发 商：恒欣房地产有限公司占地面积：1.4平方米总 户 数：350户均 价：3400元/平方米主力户型：三房二厅 四房二厅 93212周边配套：中、小学： 博爱小学，田家炳中学 综合商场： 三角市场，赢之城广场 其 他： 中国电信，中国移动营业厅，文化广场 广清大道旁在售项目6-美好居户型图：3室2厅2卫0厨 3室2厅2卫0厨 3室2厅2卫0厨 4室2厅2卫0厨广清大道旁在售项目6-美好居实景图项目点评：l 美好居，占地面积1。4万平方米，设

140、有半沉式大型停车场，绿地面积过万平方米。l 近文化广场、博爱小学、田家炳中学、三角市场、赢之城广场、中国电信、移动营业厅等一应俱全。广清大道旁在售项目7-嘉馨商务名苑物业类别：高尚住宅 建筑类别：高层写字楼公寓开 发 商：清远市汇骏房地产有限公司建筑面积：36369.36平方米地址：新城半北环路总 户 数：390户均 价：6078.44 元/平方米已售套数208户周边配套：中、小学： 博爱小学，田家炳中学 综合商场： 三角市场，赢之城广场 其 他： 中国电信，中国移动营业厅，文化广场广清大道旁在售项目7-嘉馨商务名苑周边配备图项目点评：l 租金约53平米带精装修的房子为1300元/月，约24元

141、/平方米一个月。 层高3.5米，配日立电梯，停车方便，可做办公场所，也可做高级公寓（现楼上15-23层是龙悦高级酒店）l 菜市、超市、新建的市人民医院、秀丽公园、工行、信用社，以及市移动公司营业厅、市电信公司营业厅，都近在咫尺。二、高新区代表性商住楼盘高新区部分代表性商住楼盘1-高新雅居物业类别：公寓 装修情况： 毛坯建筑类别：10层小高层物业地址： 清远市扶贫区7号小区投 资 商：清远市联合房地产有限公司代 理 商：自售绿 化 率：40%销售状况：在售开盘时间：2008-07-11均价：2200元/平方米总户数：54主力户型：97-140三房物业管理费：0.8元/平方米/月停 车 位：30高

142、新区部分代表性商住楼盘2高新雅居户型图 3室2厅2卫1厨 面积：140.40平米平方米 3室2厅2卫1厨 面积：97.96平米平方米 3室2厅2卫1厨 面积：119.89平米平方米 3室2厅2卫1厨 面积：107.76平方米 3室1厅 面积：119.平方米 高新区部分代表性商住楼盘1高新雅居实景图项目点评：l 外立面缺乏新意，作品设计已经出现在市场多年。l 配套完善，小学，中学，市技师学院，银行，开发区医院和高新区百货商场围绕四周，但配套全但设施档次差l 高新雅居由清远市联合房地产开发有限公司开发的首栋电梯洋楼，公司号称“建造精品楼盘，成就品质生活的信念，全力打乱清远高新区领航豪宅”，但作品与

143、之描述差之甚远。 估计与地区整体商业水平有关，所以产品定位面对中低端市场。 高新区部分代表性商住商住楼盘2高新一号 物业类别：商住楼 装修情况： 毛坯建筑类别：小高层物业地址： 清远市高新区高新一号交通状况：103路、203路、5路、206路、210路等凡经过广清大道的公交均可到达 开 发 商：东兴地产代 理 商：深圳合纵联盟物业管理：东兴建筑面积：2万平方米销售状况：在售开盘时间：2010-09-12总 户 数：202套主力户型：2房(66平米)、3房（109- 129平米）、复式：(118 204平米的3-5房)等户型楼层状况：12层小高层电梯洋房且一梯两户高新区部分代表性商住楼盘2高新一

144、号户型图 5室2厅4卫1厨 面积：196.58-204.64平方米 3室2厅1卫1厨 面积：109.15-111.69平方米 3室2厅2卫1厨 面积：127.88-132.77平方米 3室2厅2卫1厨 面积：109.88-114.89平方米高新区部分代表性商住楼盘2高新一号实景图点评l 高新1号位于高新区创兴三路1号,临广清大道,占地29万,是目前高新区唯一的大规模地产项目。该盘分多期开发。一期酒店,已进入内部装修阶段,预计2011年6月份营业。l 二期为兴月阁、兴逸阁两栋11.5层高电梯洋房,首层是商铺,住宅以经典三房为主,另有少量两房和复式,现正接受诚意登记,即将开盘。l 三期、四期正在规

145、划中,计划推出部分公寓类产品。三、龙塘镇代表性商住商住楼盘龙塘镇分代表性商住楼盘1大丰豪庭物业类别：住宅、住宅装修情况： 毛坯建筑类别：塔楼 小高层 物业地址： 清远市清城区龙塘镇龙国道路口户 数总共 700 户 当期 300 户开盘时间：2010-02-01容 积 率：2.17绿 化 率：40%开 发 商：清远市大丰房地产开发有限公司建筑面积：13万平方占地面积：6万平方米均 价：3200元/平方米物 业 费：0.70元/平方米月龙塘镇部分代表性商住楼盘1大丰豪庭户型图3室2厅2卫1厨 面积：102.35-123.63平方米 3室2厅2卫1厨 面积：103.19-124.64平方米3室2厅2

146、卫1厨 面积：92.65-126.73平方米 3室2厅2卫1厨 面积：103.21-124.73平方米龙塘镇部分代表性商住楼盘1-大丰豪庭实景图l 大丰豪庭位于清城区龙塘镇龙国道和107国道交汇处，占地面积6万平方米，总建筑面积13万平方米，花园面积达50。小区由15栋高层电梯洋房组成，停车位有700个。大丰豪庭强调以人为本的规划理念，实行人车分流，70米的超宽楼距，是一个集酒店、娱乐、写字楼、购物、住宅于一体的高尚商住区。l 据大丰房地产的负责人介绍，大丰豪庭位于珠江三角洲一个小时经济生活圈内，是清远第一个集花园景观电梯和智能化商业化的大型乡镇住宅社区，它将大大改善乡镇居民的生活居住环境，开

147、创了清远市乡镇和谐社区的典范l 附近配套： 教育配套有龙溏小学、中心小学、爱心幼儿园，医疗配套有龙塘医院，商场配套有：益霖百货商场，金融配套有农业银行、邮电，政府配套有龙塘镇政府、派出所.龙塘镇部分代表性商住楼盘2-御景龙城物业类别：商住楼 （毛坯）售楼地址：清远市龙塘镇龙国道红绿灯旁路口开 发 商：清远市允建房地产开发有限公司容 积 率：3.925绿 化 率：26.29%建筑面积：57356.11平方米占地面积：16 000平方米占地面积：16 000平方米建筑面积：57356.11平方米容 积 率：3.925绿化率：26.29%总 户 数：300停 车 位：115主力户型：别公寓式套房1房

148、1厅、2房2厅、3房2厅、4房2厅33.48164.76之间 龙塘镇部分代表性商住楼盘2-御景龙城户型图 2室2厅2卫1厨 面积：123.47-137.75平方米 3室2厅2卫1厨 面积：118.78-135.08平方米1室1厅1卫1厨 面积：42.37-103.90平方米 2室2厅1卫1厨 面积：86.50-154.20平方米龙塘镇部分代表性商住楼盘2-御景龙城实景图l 主题：总价13万到40万的轻轨物业清远御景龙城。l 项目位于清远市龙塘镇龙国道红绿灯旁路口。l 目总体规划占地约16 000平方米，总建筑面积57356.11平方米，容积率为3.925%，绿化率为26.29%。l 项目住宅三

149、百余套，车位约115个。l 建筑设计独特，格调典雅，公建配套设施完善，设有商贸中心、俱乐部，是集商贸、娱乐、中西文化于一体，置业安居的住宅区。龙塘镇部分代表性商住楼盘3福泰阳光城物业类别：商住楼 装修情况： 毛坯建筑类别：高层物业地址： 广清大道龙塘入口处售楼地址：广清大道龙塘入口处交通状况：公交龙塘站 开 发 商：清远福泰房地产开发有限公司代 理 商：合富辉煌容 积 率：2.86绿 化 率：30%物业管理：二城建筑面积：94016.23平方米销售状况：在售占地面积：32800平方米开盘时间：0-0-0龙塘镇部分代表性商住楼盘3福泰阳光城3室2厅0卫0厨 面积：69.75-99.47平方米 3

150、室2厅0卫0厨 面积：90.15-116.19平方米3室2厅0卫0厨 面积：98.66-140.89平方米 3室2厅0卫0厨 面积：98.71-140.95平方米龙塘镇部分代表性商住楼盘3福泰阳光城实景图项目点评：阳光城位于广清大道口（近大丰豪庭、御景龙城），全面改变单体楼与小社区的居住体验，聚集一线城市人居新模式，其建筑设计可谓匠心独运，户型亮点不胜枚举，全园景设计花园，极具人性化和前瞻性。阳光城地理位置优越，项目距离广清轻轨龙塘站仅仅2分钟，更设有多条公交线路通至市中心，交通非常便捷。随着轻轨开通，阳光城离珠三角国际都会生活圈更是咫尺之遥，20分钟可接驳白云机场，60分钟可通达珠三角任一角

151、落，而购物悠闲娱乐设施更是一应俱全，满足全家人生活需求。缺点：精装房装修水平一般，不过今年相对去年有所改进。 四、2011年 横荷区部分新楼盘横荷区部分新楼盘1-万豪水晶湾物业地址： 清远市清城区横荷街道新城E39#区、E32-2#区、E33-1#区开 发 商：清远市万豪房地产开发有限公司容 积 率：2.8总 户 数3000停 车位：3200绿 化 率：43.31%建筑面积：63.14万平方米销售状况：未售占地面积：23.44万平方米开盘时间：2011年清远大道旁的万豪水晶湾，总占地面积达到23.44万平方米，规划建有五星级商务酒店及住宅区，虽然目前尚未动工，但已备受各方关注。 2011年 横

152、荷区部分新楼盘2-中兴豪庭项目地址：清城区横荷街道办附近开 发 商：清远市华泰房地产公司绿 化 率：绿化率30建筑面积：约7万平方米销售状况：未售总户数：530占地面积：约1万平方米,开盘时间：7月开售主要户型：60150m2，顶层为复式,户型有一房一厅、两房一厅、三房两厅项目点评：l 中兴豪庭总占地约1万平方米,总建筑面积约7万平方米,绿化率30,由4栋塔楼组成。楼高25层,1楼为商铺。每栋2梯4户,总计530套住宅。户型60150m2,顶层为复式,户型有一房一厅、两房一厅、三房两厅,其中部分为可变空间,住户可根据自己的需求确定房间及客厅数量l 另据了解,中兴豪庭楼盘工程质量将定位在中高端,

153、但销售价位将可能定位在中低端。这对普通购房者来说,无疑是一个可喜的信息,值得期待。此类楼盘将会消化一部分经济类型的消费者。2011年 横荷区部分新楼盘3荷兴 城市花园物业类别：商住楼 装修情况：毛坯建筑类别：高层物业地址：清远大道荷兴广场（华南学院旁）开 发 商：荷兴地产代 理 商：佛山市金纳置业投资有限公司容 积 率：4.33 绿 化 率：超30%建筑面积/占地面积：约43万平方米/约13万平方米开盘时间：2011-01-01主力户型：130-160三至四房中、小学：盛兴中英文学校、华南学院、横荷中学幼儿园：横荷机关幼儿园综合商场：荷兴广场、博皇家私城、汽车城医 院：市人民医院、广清医院银

154、行：农村信用舍其 他：市少年宫、横荷街道办、高尔夫球场l 项目邻近荷兴广场一期，肉菜市场、商务酒店、日用超市、各类食肆等生活配套一应俱全，生活氛围浓厚。l 项目周边名校云集，盛兴中英文学校、华南学院等学府为项目营造浓厚教育氛围。l 二期首批推出户型为120的三房两厅和150的四房两厅，3月12日加推17号楼珍品单位。2011年 横荷区部分新楼盘4-丽都花城物业类别：高尚住宅 装修情况： 毛坯建筑类别：住宅社区物业地址： 新城区清远大道北侧横荷街道办事处西400米售楼地址：清远大道横荷街办前400米交通状况：10路车、石角新路车到庙前新村站下 开 发 商：清远市浩华房地产开发有限公司绿 化 率：

155、42.2%物业管理：祥龙销 售 证：2009060号建筑面积：6万平方米平方米销售状况：在售占地面积：40亩平方米总 户 数：1000楼层状况：18栋5到12层主力户型：36-85N+1两至四房 33-69小复式两至四房 2011年 横荷区部分新楼盘4-丽都花城户型图2室1厅1卫1厨 面积：平方米 2室2厅1卫1厨 面积：平方米 2室2厅1卫1厨 面积：47.28-52.13平方米（左下图） 横荷区部分新楼盘4-丽都花城实景图项目点评：l 小复式精尚社区，清远市场上唯一的3469平方的精品复式。l 项目处于计划中的广清城际轻轨横荷站。l 项目旁清远大道设有公交站点，2分钟到达广清高速。l 项目

156、隶属新城高教区，周边学校：盛兴中英文学校、华南学院、市委党校。五、银盏区部分代表性商住楼盘 银盏区部分代表性商住楼盘1-新都广场物业类别：高尚住宅温泉物业 建筑类别：小高层(毛坯)物业地址： 清远市银盏温泉旁开 发 商：新都会（清远）实业有限公司代 理 商：广州华媒广告容 积 率：3.39绿 化 率：37.1%物业管理：广州市万宁物业管理有限公司开盘时间：2008-10-0入住时间：2012-02-28占地面积：6万建筑面积：22万容 积 率：3.39绿化率：37.1%总 户 数：276套楼层状况：2栋11层电梯洋房，2栋7层步梯楼 物业管理附加信息：广州万宁物业管理有限公司物业管理费：1元/

157、月银盏区部分代表性商住楼盘1-新都广场户型图 2室2厅1卫1厨 面积：82.33平方米 2室2厅1卫1厨 面积：86.52平方米 2室2厅2卫1厨 面积：85.77平方米 3室2厅2卫1厨 面积：121.5平方米 银盏区部分代表性商住楼盘1-新都广场实景图l 清远广清大道（107国道）旁的大盘不多。新都广场是目前银盏不多的大盘，应该作为重点分析。l 项目定位成为龙塘首个优质“生活配套中心”，将集居住、主题购物、特色饮食、悠闲娱乐、商务办公、学校教育等多元化配套。l 新都广场地处清远高新区银盏核心位置，位于107国道旁，毗邻广清高速公路，至广州市区只需30分钟车程，至新广州国际机场只需25分钟车

158、程；距广清高速公路银盏出入口1000米；北距清远市区只需20分钟车程，且有多路公交车直达市区。 l 项目位于清远市高新区龙塘工业园银盏工业小区内广清公路旁，距离目前新兴的旅游热点新银盏温泉约500米，北临清远市清远海关车检场，南向新银盏村，东靠番禺石基产业转移基地，西望雄兴工业园，地处龙塘核心地段。六、清远在售代表性项目清远在售代表性项目-北部万科城物业类别：普通住宅 装修情况： 毛坯建筑类别：塔楼物业地址： 花都区与清远交界处王子山生态区售楼地址：广清高速龙塘路口交通状况：广清高速-王子山方向 开 发 商：万科企业股份有限公司建筑面积：1300000平方米占地面积：666666.67平方米主

159、要户型：二居69平方米，三居79-97平方米，四居114平方米均 价：6500元/平方米物 管 费：1.5元/平方米/月项目点评：l 万科城规划总面积占地达1000亩，总建筑面积约130万，未来将形成约4-6万居住人口规模的大型生态型城市社区。万科城以超大容量，致力打造向北的，辐射广州周边的超大卫星城。 l 走万科的品牌和低价格格局，受到消费者热烈推崇。清远在售代表性项目9-北部万科城 户型图4室2厅1卫1厨 面积：110平方米 2室2厅2卫1厨 面积：67平方米 3室2厅2卫1厨 面积：92平方米清远在售代表性项目-东方国际物业类别：高尚住宅 装修情况： 公寓为精品装修，包括厨房抽油烟机、卫

160、生间洁具；其余为毛坯标准建筑类别：公寓为精品装修、其余为毛坯标准物业地址： 凤翔大道5号（凤翔大道和人民二路交汇处）交通状况：9路，15路，29路，205路，208路 开 发 商：清远圣力源房地产有限公司代 理 商：广东光正行家房地产有限公司容 积 率：5.8绿 化 率：36%物业管理：深圳公元建筑面积：18.1万平方米销售状况：在售占地面积：2.66万平方米主力户型108-190平方米三至五房清远在售代表性项目10 -东方国际户型图项目点评：l 占地面积2.7万平米，总建筑面积18万平米，绿化面积15000平米，配备车位450个，共有7栋高2631层的电梯洋房，户型设计有五房、三房、二房和极

161、致简约的单身公寓。l 项目设有近8000商铺规划，分别设于各栋楼的售层和二层，现时有银行、超市、便利店、药店、洗衣店等业态诚意进驻，项目完成后将呈现一条综合商业街。l 精心打造了数万平方米的精致法式园林，使整个小区绿化率和水体覆盖率相当高。其中包括5大主题广场和2大主题水景。而各个主题园景、广场和水景均借鉴法国当地的著名景色而建造。八、2010年清远在售在建别墅随着房地产的发展而兴旺,近几年清远的别墅从别墅加洋房组合架构发展到纯别墅大盘,有了量与质的飞跃。奥园、恒大、碧桂园等一批批有实力的集团纷纷落户清远。别墅群的涌入无疑提升了清远的居住环境,在一定程度上更新了清远人一贯的居住观念。我机构发现

162、，目前市场在售别墅就有9个,包括狮子湖、碧桂园、美林湖、恒大金碧天下、清远奥园、伯爵园、广硕上城、金福花园、加州花园,另有清远沁园、伴山城。其中，位置上来说伴山城、清远沁园距离龙塘比较近。在清远现有大盘开发中，以度假旅游型产品为主，这也是当前最主要的开发模式。即便是即将开发的项目，也是度假旅游型产品为主。据公开资料显示，在售、在建和待建的30个大盘项目中旅游度假型项目占了50%，其中以狮子湖、碧桂园假日半岛、美林湖国际社区、恒大金碧天下等为代表。别墅项目目标群瞄准多次置业客户群，大多数客户以度假、增值、保值为置业目标，因此住宅产品以别墅为主，除狮子湖首期产品以每套五六百平方米为主外，其他项目大

163、多数产品为每套两三百平方米，即便是狮子湖，二期别墅产品也会推出该类型产品。在售别墅项目1-狮子湖公馆物业类别：别墅 装修情况： 毛坯建筑类别：独立别墅物业地址： 清城区横荷街道办事处狮子湖山庄1号交通状况：项目位于广清高速横荷出口附近17173，交通辐射全省，与花都机场相距不远。 开 发 商：清远市狮子湖房地产开发有限公司 建筑面积：77397.5平方米基底面积：27579.96平方米容 积 率：0.249均 价：23000元/平方米主力户型451-1578，每套单位都拥有至少500平方米的花园面积物管费5元/*月狮子湖公馆-户型图狮子湖岛岸别墅E户型451平方米7房3厅4卫 狮子湖岛岸别墅E

164、户型451平方米7房3厅4卫 狮子湖岛岸别墅D户型561平方米7房3厅5卫狮子湖岛岸别墅E户型451平方米7房3厅4卫 狮子湖岛岸别墅D户型561平方米7房3厅5卫 狮子湖岛岸别墅D户型561平方米7房3厅5卫狮子湖公馆-实景图项目点评：l 颐杰鸿泰狮子湖集五星级酒店（喜来登酒店）、高端地产、高尔夫球场（月光高尔夫球场）、温泉俱乐部、国际游艇俱乐部等高端项目于一身。l 超大面积别墅户型空间，功能丰富多样建筑面积545平方米的C户型独立别墅是项目迄今最受市场欢迎的产品l 社区配套全是重量级：五星级阿拉伯风情主题会议度假酒店、36洞国际锦标级高尔夫球场、五千年文化博览园、国际游艇会清远在售别墅项目

165、2-碧桂园假日半岛 物业类别：别墅 建筑类别：别墅物业地址： 清远市清城区石角镇花儿开发区交通状况：广清高速狮岭出口 27路车 开 发 商：清远碧桂园物业发展有限公司占地面积：666000平方米 均 价： 8500元/平方米总 户 数2000物 管 费2元/平方米/月主要户型184-506平方米 4房2厅-7房3厅清远在售别墅项目2碧桂园假日半岛-户型图B255型一层4室2厅5卫358.74 B255型二层4室2厅5卫358.742室2厅1卫1厨 面积：78.69-78.89平方米B256型负一层4室2厅5卫358.74 B256型一层4室2厅5卫358.74 B256型二层4室2厅5卫358

166、.74清远在售别墅项目2-碧桂园假日半岛-实景图项目点评：l 在园林设计方面，假日半岛充分利用原生态果林、植被、天然水库等生态环境资源，同时结合小区建筑，划分出三大绿化景观区：超豪别墅和独立别墅为主的“湖光翠色”区，以联体别墅和别墅级洋房为主的“半岛花园”区以及纯独立别墅的“翠林水岸”区。l 碧桂园“假日半岛”采取一般楼盘罕见的配套先行开发模式：在大部分别墅和洋房均在准现楼阶段，其配套“故乡里”主题公园、高尔夫球场、五星级标准的酒店、商业街等文化及生活设施就已抢先落成。清远在售别墅项目3- 奥园物业类别：别墅 装修情况：毛坯建筑类别：别墅物业地址：清远市清城区清远市职业技术学院的南侧开 发 商

167、：清远市奥园置业有限公司容 积 率：2.2绿 化 率：40%建筑面积：208372.56平方米占地面积：94714.8平方米开盘时间：2009-09-30总 户 数：约180均 价：13000元/平方米主力户型首期推出72套208-347的类独栋、双联和六联别墅周边配套中、小学： 澜水小学、莲塘小学、清远市第一实验中学、清远职业技术学院 幼儿园： 诗诗幼儿园佛山总园东城第三分院 综合商场： 喜羊羊超市 ；医 院： 中医院 ；邮 局： 中国邮政 配套商务区、高尚住宅区、学校、大型商场、生态公园、滨江休闲区等完善的公共服务设施清远在售别墅项目3- 奥园主要户型图：A2型首层平面图 A2型二层平面图

168、 B1型二层平面图A2型三层平面图 B1型首层平面图 B1型二层平面图 清远在售别墅项目3- 奥园实景图项目点评：l 经典户型：270.3建筑面积（为5房3厅6卫）建筑风格主调为西班牙风格，清远唯一纯别墅盘。l 户型特点:*挑空玄关位设计,入户即显豪门风范l 隐蔽式楼梯,客厅空间规整,视觉与空间划分俱佳，打造独立而私密的尊贵空间l 独立工人出入通道,排除干扰,彰显主人身份尊贵l 与清远职业技术学院仅几百米距离,学术氛围浓厚l 建立清远沁园旅游服务区，增加人流量。配套清远市区最大的纯天然山水游泳场-水上乐园清远在售别墅项目4- 美林湖国际社区物业类别：别墅 装修情况： 美林湖国际社区建筑类别：独

169、栋别墅,联体别墅物业地址： 清远市清新石角镇交通状况：自驾车到花园山泉大道美林湖国际社区 开 发 商：美林基业集团容 积 率：0.35% 总 户 数77建筑面积：31619.77平方米占地面积：1200亩平方米开盘时间：2007-09-22价 格：起价：30000元/平方米主力户型：1以较大面积的独栋别墅为主，也有少量210-220平方米的联排小别墅独立别墅13000元-30000元/平方米 联排别墅7000-15000元/平方米清远在售别墅项目4-美林湖国际社区 户型图：加洲岛组团御墅L-2型868平米加洲岛组团御墅L-3型783平米加洲岛组团尚墅M-1型512平米清远在售别墅项目4- 美林

170、湖国际社区 实景图项目评价：l 主题：广东省休闲体育基地、广东省钓鱼协会第一垂钓基地， 8000亩湖面。l 原生别墅、组团地势呈坡地状，南北坐向，均被8000亩湖面和高尔夫球场围绕，、栋别墅的景观都称得上是独一无二。l 高尔夫训练基地和训练场、篮球训练基地、棋牌训练基地、马术俱乐部等等完善的设施。其中高尔夫训练基地和训练场、垂钓基地等已投入使用,体育馆正在改造,网球场馆包括体育馆旁的11个国际标准网球场和美林湖酒店的12个国际标准网球场,目前正在施工阶段.l 独立别墅、联排别墅，前后双花园设计，低密度、通透式的前院大大拉宽楼距。配合坡地建筑规划，单元景观开阳，细部处理强调古朴，师法自然。l 配

171、套：商业小镇、剧场、吧街、高尔夫基地、跆拳道馆，小区内部国际学校、健康医疗中心，南加州温矿泉休闲度假酒店、国际乡村俱乐部。项目内广东省高尔夫训练基地清远在售别墅项目5-新亚棕榈园物业类别：别墅装修情况：毛坯建筑类别：高层、小高层物业地址：清新玄真漂流旁售楼地址：清新玄真漂流旁交通状况：公交玄真风景区站开 发 商：新亚地产容 积 率：1.1绿 化 率：45 %物业管理：盛业建筑面积：10万平方米销售状况：在售开盘时间：2010-08-28总 户 数：402户楼层状况：18层高层洋房、3层高端别墅主力户型：洋房130-250平方米 别墅260-450平方米清远在售别墅项目5 -新亚棕榈园户型图5室

172、2厅5卫0厨 面积：256.72257.64平方米5室3厅4卫0厨 面积：260.42266.25平方米5室3厅5卫0厨 面积：296.39平方米清远在售别墅项目5新亚棕榈园实景图项目点评: l 新亚棕榈园是新亚地产倾力打造的高端别墅社区，以构建清远顶级居住物业的代表之作为开发理念，l 汇集众多知名设计大量智慧针对山体地块开发、天然水资源利用、建筑设计、园林景观等设计经过长时间专题研究l “国家级风景区生态豪宅”别墅群,低密度分布,利用地势的坡地特点,跌级处理,合理设计竖向,尽量使土方平衡,使建筑群更具层次感。清远在售别墅项目6恒大金碧天下物业类别：别墅 装修情况： 毛坯建筑类别：洋房、别墅物

173、业地址： 广东.清远.清新清连高速旁(禾云出口前)物业管理：戴德梁行销售状况：在售开盘时间：2009-01-01占地面积：67.84万平方米建筑面积：300万平方米容 积 率：1.4物业管理费：1.2元/平方米/月主力户型：30-120单间至三房清远在售别墅项目6恒大金碧天下户型图四房两厅三卫 184.5平方米四房两厅三卫 188.5平方米四房三厅三卫 266平方米清远在售别墅项目6-恒大金碧天下实景图项目点评：l 项目首期占地约2700亩，集酒店、会议、运动、康体、饮食、娱乐与商业于一体的超大型国际旅游度假型地产项目。 l 约35000建筑面积的铂金五星级酒店、建筑面积约逾万平方米会议中心、

174、约9000建筑面积的饮食中心、约15000建筑面积运动中心、约3000建筑面积的健康中心、约8000、建筑面积娱乐中心、约4300商业中心建筑面积等航母级配套。l 首一期规划产品类型有双拼别墅274栋，540余套；联排别墅470余套；小高层洋房25栋，1300余套；l 各类产品类型主力面积分别为双拼主力面积区间为：180-270；联排别墅主力面积区间为：140-250；山景小高层洋房主力面积区间约为：30-120。规划总户数约2000余户，规划人口约27000余人。另外，公共服务区位于项目入口处，规划有近十万平米国际级航母配套。清远在售别墅项目7-金福花园物业类别：别墅 装修情况： 毛坯建筑类

175、别：欧式园林售楼地址：清远市横菏打古新城西39号区 交通状况：公交横荷街办站 开 发 商：金福房地产开发有限公司容 积 率：0.529绿 化 率：35%建筑面积：15114平方米占地面积：23822平方米开盘时间：2009-12-25入住时间：2010-12-31开工日期：2008-05-0竣工日期：2009-07-0总 户 数：50楼层状况：地面三层停 车 位：除私家车位外 户外车位42个停车位售价：只租不售物业管理费：1.8/元/平方米/月停车位租价：150/月主力户型：252-362五至六房清远在售别墅项目7金福花园户型图5室2厅4卫1厨 面积：252.7平方米 5室2厅4卫1厨 面积：

176、252.7平方米 二层 5室2厅4卫1厨 面积：252.7平方米 首层清远在售别墅项目7-金福花园实景图项目点评：l 清远最小开发规模的别墅群体l 离市区不远，项目主题思想引导不到位，项目缺乏文化，体育、山水、园林设计等主题支撑，缺乏营销新意。l 广告语：项目位于清远打古村境，8分钟即可到达新城中心商业区项目周边环境优越，浓厚原生态自然景观使项目处于青山绿水拥抱中，远眺清远城市景色。有如隐居于山水园林间，远离城市的喧哗给人一种宁静自然的清新感觉，此处将是一个适宜修身养性的良好居所，有真正的城市山林别墅意境.清远在售别墅项目8广硕上城物业类别：别墅（毛坯 ）物业地址：清新太和古洞公园前交通状况：

177、公交车：2路、303路、太和洞观光车 开 发 商：广硕地产代 理 商：广东大好机构容 积 率：0.76开盘时间：2009-09-26总 户 数：230多套物业管理费：1.2元/平方米/月主力户型：户型为220-350平方米联排中、小学：清新县职业技术学校、清新县一中、育苗小学幼儿园：育苗附属幼稚园综合商场：盘龙百货商场医 院：北江医院银 行：建行、工商其 他：清新太和洞景区、城北汽车站、清新县体育馆、中国电信、清新花园酒店、观景台、松林公园清远在售别墅项目8广硕上城-户型图5室2厅5卫1厨 面积：250平方米 5室2厅4卫1厨 面积：250平方米 5室2厅6卫1厨 面积：236平方米 1室0厅

178、0卫0厨 面积：127.59平方米 项目点评;l 一个纯坡地式后现代风格功能型的别墅社区。上城别墅分两期完工，共230多套。l 巧妙应用原山坡地，依靠地形的高低落差，错落有致的排列，建筑形态南北向，有利于通风采光。且有别拘一格的天台设计，居在其中，可与天空无限接触，完全拥有自我的天与地。l 纯粹的后现代立面造型，运用单纯的经典元素构图，以轻盈的构架和大面积玻璃构成，配以典雅的灰色和白色，同时具有完美延伸独特的水景观空间，从功能性与景观性的基本理念出发，采用了独特的空中泳池设计手法，将泳池设置在二楼，让居住者在客厅都可以最大限度地享受私密空间和水景环境，令居住者的生活舒适度达到最大化。清远在售别

179、墅项目8广硕上城实景图清远在售别墅项目9-清远沁园物业类别：复合地产（商业+别墅）装修情况： 商铺毛坯建筑类别：小高层物业地址： 清远市横荷街道办清远大道西65号清远沁园开 发 商：清远市长利兴旅游服务有限公司容 积 率：0.33绿 化 率：40.0建筑面积：84499平方米销售状况：在售占地面积：152459.96平方米开盘时间：2011-05-0均 价：28000元/平方米主力户型：面积区间为32-1024不等总 户 数：商铺套数：393清远在售别墅项目9-户型图： 二层平面图 清远在售别墅项目9-实景图：l 区位： 清远沁园位于清远市广清高速公路清远市区出口处，离狮子湖休闲度假村比较近。

180、l 设计：古典中式高屋建瓴沁园的建筑风格以唐风为精髓，以禅宗为意境，重现中华文明独特的神韵，继承中式园林的造园艺术。l 规模宏大、气势雄伟、工艺精湛的风格特点；既注重功能需要、也突出艺术形式，统一中富于变化、华美间不失典雅，强烈地显现出盛唐自信向上、锐意进取、力求众美的创造热情和时代精神。清远在售别墅项目10-伯爵园旅游度假村物业类别：别墅 装修情况： 毛坯物业地址： 清城区凤城街笔架山交通状况：广清高速-附城大道-笔架山下 开 发 商：清远市伯爵园旅游发展有限公司投 资 商：伯爵园旅游发展有限公司物业管理：伯爵园建筑面积：230000平方米占地面积：30000平方米均 价：9800元/平方米

181、主力户型：面积250-671平方米联排、独立车位数目：每栋别墅有1-2个车位清远在售别墅项目10-伯爵园旅游度假村户型图：巴塞阳光B户型首层平面图 巴塞阳光B户型二层平面图巴塞阳光A-11A户型修改地下室平面图 巴塞阳光A-11A户型首层平面图巴塞阳光A-11A户型二层平面图 巴塞阳光A-10B户型二层平面清远在售别墅项目10-伯爵园旅游度假村实景图 项目点评：l 坐落于笔脚山，老龙河有一山二河的极品自然资源l 毗邻玄真古洞、碧水滩、太和洞。l 配套设施：小区配套：会所、水上乐园、高尔夫练习场、网球场、湖岸公园、超五星级豪华酒店、SPA中心教育配套（小学、中学）：松岗中学l 产品风格各异，25

182、0栋以上坐北向南的美式、欧式、中式别墅.清远在售别墅项目11-加州花园物业类别：花园洋房别墅 装修情况： 毛坯建筑类别：小高层、高层、别墅物业地址： 广东省清远市清城区东城大道交通状况：步行5分钟内有1公车站(先锋桥站),有6、24、202、204、206、207、208路 开 发 商：清远市加州房地产开发有限公司代 理 商：清远市联城房地产交易咨询有限公司容 积 率：2.0绿 化 率：55%物业管理：加州建筑面积：10万平方米销售状况：在售占地面积：4.5万平方米清远在售别墅项目11-加州花园实景图项目点评：l 项目为别墅和洋房结合，北区为别墅组团，南区为洋房组团l 设计风格为南加州风情l

183、两组团地面标高相距2米，错落的地形为独特的造园手法l 在一期4.5万的用地上，仅布置30栋电梯别墅，9栋小高层洋房，建筑围而不合，保持超宽楼间距，腾出大片绿地作园林造景。因此而刷新了多项纪录：2.0的容积率、20.4%的建筑密度、55%的绿化率、按1：1比例配备了500个室内停车位。清远各别墅项目占地面积对比项目名称项目总占地面积项目名称项目总占地面积狮子湖1.26万亩清远沁园194亩恒大金碧天下 2700亩广硕上城别墅150亩美林湖国际社区1200亩新亚棕榈园150亩碧桂园： 1000亩加州花园150亩伯爵园800亩金福花园35亩 调研资料来源以上部分信息来自于以下媒介：1.广东房地产协网（

184、广东房地产协会） 2.中国房地产信息网 3.清远市住房和城乡建设局 4.国家统计局 5.广东清远市人民政府 6.南方都市报 附表一、2010年-2011年中国房地产政策动态跟踪表2010年国家房地产政策1月1月10日：国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导，对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行40%首付；明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导；加强监控跨境投融资活动，防境外“热钱”冲击中国市场。1月21日申报住宅用地的，经济适用住房、廉价住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。

185、3月10日国土资源部出台关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，内容包括了“开发商竞买保证金最少两成”、“1月内付清地价50%”等19条土地调控政策。3月12日国土资源部称，将于2010年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查，本次调查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题。3月18日国土资源部出台关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知要求78家不以房地产为主业的中央企业，加快进行调整重组，在15个工作日内定值有序退出方案。3月22日住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地；将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度

186、完善试点；各地要明确并适当增加土地供应总量；房价上涨过快、过高的城市，要严控向大套型住房建设供地。4月2日财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。4月14日国务院会议加快保障性安居工程建设。确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务。大力发展公共租赁住房。增加住房有效供给。各地要尽快编制和公布住房建设规划，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。加快普通商品住房项目审批，尽快形成有效供应。抑制不

187、合理住房需求，实行更为严格的差别化住房信贷政策。地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。 坚持和完善土地招拍挂制度，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式。对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。清理已发放预售许可证的商品住房项目，对囤积房源、哄抬房价等行为加大曝光和处罚力度，性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格。4月15日拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%，其中中小套型商品房将占四成多，超过去年全国实际住房用地总量。国务院要

188、求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。4月17日商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。6月土地增值税预征率由0.5%提高到2%。9月全国范围内第三套房贷停贷，而且商品房的首付比例从20%提高到30%，二套房首付提高到50%。9月27日土地闲置一年以上竞买人及其控股股东将被禁止拿地。9月29日在房价过高、上涨过快、供应紧

189、张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数.10月11日国土部发表新闻稿称，省级政府稳定房价不力将问责。10月20日金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。11月第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。12月全国土地出让金2.7万亿，占财政收入比重33.75%2011年国家房地产政策3月未来5年中国将建3600万套保障房。3月全国保障房建设100多万套，2009，330万套，2010，580

190、万套，2011,3600万套，达到商品房和保障房双轨并行。3月7发改委：十二五将实现保障房覆盖率达20%。3月23穗商品房将网上公布“一房一价”。4月6金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，一年期存款利率达到3.25%，一年期贷款利率达到6.31%；公积金贷款利率也有调整。其中，五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点。4月7截至3月末，限购范围扩大至全国40多个城市，并有608个城市公布了2011年“房价调控目标”。4月18统计局公布3月楼市数据：71%城市楼价环比上涨。二、银行存款准备金率历次调整情况表银行存款准备金率历次调整情况次数时间调整前调整后调整幅度40

191、2011年4月21日20%20.5%上调0.5%392011年3月25日19.5%20%上调0.5%382011年2月24日19%19.5%上调0.5%372011年1月20日18.5%19%上调0.5%362010年12月20日18%18.5%上调0.5%352010年11月29日17.5%18%上调0.5%342010年11月16日17%17.5%上调0.5%332010年5月10日(大型金融机构)16.5%17%上调0.5%(中小金融机构)13.5%13.5%暂不调整322010年2月25日(大型金融机构)16%16.5%上调0.5%(中小金融机构)13.5%13.5%暂不调整31201

192、0年1月18日(大型金融机构)15.5%16%上调0.5%(中小金融机构)13.5%13.5%暂不调整302008年12月25日(大型金融机构)16%15.5%下调0.5%(中小金融机构)14%13.5%下调0.5%292008年12月05日(大型金融机构)17%16%下调1%(中小金融机构)16%14%下调2%282008年10月15日(大型金融机构)17.5%17%下调0.5%(中小金融机构)16.5%16%下调0.5%272008年9月25日(大型金融机构)17.5%17.5%-(中小金融机构)17.5%16.5%下调1%262008年6月15日和25日16.5%17.5%上调1%252

193、008年5月20日16%16.5%上调0.5%242008年4月25日15.5%16%上调0.5%232008年3月25日15%15.5%上调0.5%222008年1月25日14.5%15%上调0.5%212007年12月25日 13.5%14.5%1%2007年11月10日13%13.5%0.5%1907年10月25日12.5%13%0.5%1807年09月25日12%12.5%0.5%17 07年08月15日11.5%12%0.5%16 07年06月5日11%11.5%0.5%15 07年05月15日10.5%11%0.5%14 07年04月16日10%10.5%0.5%13 07年02月

194、25日9.5%10%0.5%12 07年01月15日 9%9.5%0.5%11 06年11月15日 8.5%9%0.5%10 06年08月15日8%8.5%0.5%9 06年07月05日 7.5%8% 0.5%8 04年04月25日 7% 7.5% 0.5%7 03年09月21日6% 7%1%6 99年11月21日8% 6%-2%5 98年03月21日13% 8%-5%4 88年9月12%13% 1%3 87年10% 12%2%2 85年 央行将法定存款准备金率统一调整为10% 184年央行按存款种类规定法定存款准备金率，企业存款20%，农村存款25%，储蓄存款40%自2011年4月21日起，

195、上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是今年以来央行第四次全面上调存款准备金率，也是去年1月份至今的第十次上调，市场资金面骤然吃紧，提存款准备金率改变了资金的流动性，加息后，贷款买房成本增加，同时房产投资风险增大。三、2010年新项目动工一览2010年新项目动工一览报建或动工时间 项目名称 开发企业 总户数 类型 地址 6月18日凤城明珠清远市鸿安房地产2274洋房新城E32号区7月3日维港尚城清远朝南房地产346洋房新城B11#区8月初伴山城联泰集团-别墅清远市银盏温泉旁8月24日富丽东方清远弘骏房地产454洋房新城B14号区8月25日翡翠绿洲清远市兴合房地产310洋房新城B

196、13号区9月9日凤凰花园清远市源基房地产939洋房清城西门岗开发小区9月19日东方住宅小区合创东方房地产1024洋房东城街道办澜水中心村9月底清远沁园长利兴旅游80别墅广清高速横荷出口11月6日曦园恒福房地产804洋房新城区B23区11月11日北江印象居住小区金炜达房地产1235洋房新城区东12#区11月12日东成雅居远达房地产384洋房东城街道大道东岗段11月14日瑞景佳园利昌房地产466洋房新城东11号区12月1日湖景花园豪美放地方2966洋房环城二路B-112月10日凯景中央首座凯景集团-洋房区政府12月12日静湖花园君行房地产509洋房新城区东11号区12月17日福泰阳光城福泰房地产7

197、37洋房龙塘镇新镇（资料来源：清远日报）（2010年新项目动工一览图）四、2011年广州至清远城际轨道交通项目简介广州至清远城际轨道交通项目：轨道线路全长为67.84km，共设11座车站（地下站1座、地面站2座、高架站8座），分两期建设。近期建设机场北至清远段、广州北至汽车学院段工程，线路长为57.26km，车站9座；远期建设清远至清新段，线路长10.58km，车站2座。线路主要涉及地区有：广州市的花都区、花山镇、狮岭镇及清远市的龙塘镇、清城区、太和镇。本工程总投资为152.61亿元。类别专业工程工程内容土建工程线路工程线路全长67.84km隧道工程全线共有6个区间存在隧道，总长为12.341

198、km，占本段线路总长度的18.19%，桥涵工程；全线共有桥梁29座，总长44.384km，占线路总长的65.42%车站及附属建筑共设11座车站地下站1座、地面站2座、高架站8座，风亭一座车辆段、停车场设有临修线、不落轮镟线、洗车线各1 条，设月检线4 条，每线1 列位；停车列检线10 条，每线2 列位，计20 列位。设调机线2 条，出入段线2 条。行车组织本线列车运营时间为6：0024：00，初期全日开行列车118 对，近期全日开行列车145 对，远期全日开行列车226 对（表1 工程组成一览表）1、设计年度 初期2015年，近期2022年，远期2037年。2、主要工程项目及规模（1）线路工程

199、近期（一期）工程：建设广州北至清远段、机场北至汽车学院段。其中广州北至清远段线路全长为38.784km，机场北站至汽车学院段全长为19.232km；远期（二期）工程：建设清远（不含）至清新段，线路全长10.101km。广清城际轨道交通广州北至清新段：线路自广州北站引出，沿武广客专北行，跨过三东大道、广清高速公路后沿京广线至汽车学院西侧设汽车学院站；再向西北沿京广线行进，至培正大道与京广线交叉口南侧设狮岭站；出站后继续沿京广线前行，于洪崩岗水库西南侧跨过京广线及广清高速公路，越岭后行至银盏温泉度假村南侧设银盏站；出站后两跨银盏河及G107，至龙塘镇东侧设龙塘站；跨大雁河后，穿越高压走廊，后上跨清

200、远大道，于清远大道北侧设清远站；出站沿规划环城路（凤翔大道）前行，于凤城大桥西侧跨过北江，沿桥北引道至大学城西侧设大学城站；出站后折向西，跨过笔架河后再折向南，沿桥北引道至终点清新站。线路全长为48.885km（其中花都区辖区长度17.913km，清远市辖区长度30.972km）。广清城际轨道交通机场北至汽车学院段：线路自地铁3 号线北延段机场北站顺向平层引出，沿机场北进场路北行，至横十六路折向西，穿过机场高速公路后过渡至地面，跨过G106，沿平步大道前行，先后于规划省际长途客运站处高架设花山站、天贵路口设天贵路站。之后下穿武广客运专线及广清高速公路，跨过京广线引入汽车学院站。线路全长19.2

201、32m。 五、2011年3月国有建设用地使用权挂牌出让成交结果 竞得单位位置用地性质起始价（万元）竞得价（万元）面积（单位：亩）均价（万元/亩）容积率楼面地价（元/）阮应锋、薛翠媚、徐敏聪飞来峡镇升平集镇商服用地1600175065.126.93135禤劲锋、李飞洪清远经济开发区百嘉工业园8号小区（2、3号）住宅用地748.97748.976.85109.32.5-3；2.2-2.7544；617陈伟权清远经济开发区百嘉工业园8号小区（4、5号）住宅用地352.64803.15152.42.3-2.8；2-2.5汇富实业投资清远市清城区沿江三路二类居住用地（兼容公共服务设施服务36003600

202、5.04714.315.1709耀盈房地产清远市清城区东城街道东城大道北二类居住用地（兼容商业用地）2404924249184.6131.43.65482542025620194.8131.53.6548六、广东近年部分城市固定资产投资额广东近年部分城市固定资产投资额（单位：亿元）市别200020022003200420052006200720082009全省总计3233.703970.695030.576025.537164.118132.379596.9511165.0613353.15广州923.67999.331160.261312.711514.011687.111858.64210

203、1.452659.85深圳677.12799.84949.101090.121182.321287.431345.001464.321709.15珠海95.08120.53141.05179.85218.23256.28339.32351.32410.51佛山198.96290.43423.69568.56741.43895.251052.231230.641470.56惠州77.41104.73228.47297.62352.37308.78486.91588.74758.97东莞102.89191.57319.39433.90592.20698.67841.21943.071094.08肇

204、庆75.2994.16114.66145.24178.01216.94270.57326.31462.77清远48.3757.26101.55156.80222.42301.00483.40703.47841.24（注：2010年，清远全社会固定资产投资达996.9亿元，比2005年增长3.4倍，年均增长34.5%。投资总额比上年增长18.5%，其中城镇投资621.9亿元，房地产开发完成投资125.2亿元，增长39.1%。分产业看，第一产业完成投资35.1亿元，增长75.3%；第二产业完成投资495.0亿元，增长25.6%，其中制造业完成投资391.5亿元，增长23.5%；第三产业完成投资466.8亿元，增长9.3%，其中交通邮电通讯业完成投资80.9亿元，下降2.4%）