老年服务中心公寓可行性研究报告（70页）.doc

1、 第一章 总 论1.1 项目名称及承办单位 项目名称：老年服务中心 项目承办单位：项目负责人： 1.2 项目基本概况1.3 研究工作的依据1、关于加快社会福利社会化的意见（国办发200019号）2、河北省政府办公厅关于加快发展养老服务业的意见（冀政办函20071号）3、河北省人民政府关于加快推进养老服务体系建设的意见（冀政201072号）4、河北省民政厅、国土厅关于养老供地方式的通知（冀国土资发201140号）5、城镇老年人设施规划规范（GB50437-2007）6、国家有关政策、法规7、委托单位提供的有关数据1.4研究工作的范围本报告对该项目建设的必要性、市场需求、场址条件、建设内容、建设方

2、案、公用配套工程、项目实施进度、投资估算与资金筹措、经济评价等方面进行全面系统的分析和研究。1.5 推荐方案1.5.1 拟建场址老年服务中心拟建场址位于某市太行大街以东，北三环以南，石太高速以北，规划路以西。1.5.2 建设内容与建设规模1、建设内容本项目建设内容包括老年公寓和综合配套公建。老年公寓包括高层公寓6栋和多层公寓53栋。综合配套公建包括老年康复医院、老年研发中心、老年大学、养护职业培训中心、文娱健身中心、国医堂等。2、 建设规模本项目总用地面积36.93公顷（553.95亩），老年公寓共设5025个床位，老年康复医院设360个床位，总建筑面积310050，其中老年公寓建筑面积201

3、000，综合配套公建建筑面积109050。建筑密度28.6%，绿地率56.6%，容积率0.82。1.5.3 建设条件供电：项目设备总需要容量为7385KW，由太行大街和规划路引两路10KV电源线路为本工程供电，并设柴油发电机组做为备用电源。供水：项目给水水源为市政自来水，由太行大街和规划路引两根DN200给水干管接入加压水泵房。本项目最高日用水量1694.3m3/d，最大时用水量209.75 m3/h，水质水量可满足项目需求。供暖：项目采用地源热泵系统作为空调系统冷热源和供热系统热源。夏季空调冷负荷为16405kW，冬季空调热负荷为5532kW。采暖热负荷为4048kW。燃气：项目餐饮中心炊事

4、燃料为天然气，用量标准按0.2m3/人.天，则总用气量测算为58.4104Nm3/年。1.6 土地利用本项目建设拟选地块位于某市兆通镇，符合我市土地利用总体规划，为城市建设用地。按照国家及省市有关文件精神，通过行政划拨方式取得土地使用权。1.7资金筹措及投资计划项目总资金为182771.30万元，其中开发建设投资179736.80万元，流动资金3034.50万元。项目所需资金全部由建设单位自筹解决。项目计划建设期为三年，建设投资中第一年投入58320.00万元，第二年投入57240.00万元，第三年投入64176.80万元；流动资金从经营期第一年开始安排，其中经营期第一年投入2962.40万元

5、，经营期第二年投入36.05万元，经营期第三年投入36.05万元。 1.8盈利能力分析总投资收益率：5.44%资本金净利润率：5.44%项目投资财务内部收益率：6.41%项目投资净现值：6864.60万元项目投资回收期：14.44年项目资本金财务内部收益率6.41%1.9 研究结论老年服务中心是一家非营利性养老服务机构，项目建设符合国家产业政策，中心建成后将致力于为老年人提供规模化、标准化和专业化服务，能有效缓解我市养老设施不足的局面，提高养老机构服务质量和服务水平。本项目场址位于某市长安区太行大街以东、北三环以南，周边环境优美，空气清新，交通较便利。建筑设计方案符合规范要求，充分考虑了老年人

6、对公寓实用性、舒适性的要求。经计算，项目总资金为182771.30万元，所需资金全部由建设单位自筹解决。项目建成后养老社区的正常年收入为41666.00万元。年均利润总额为9936.82万元，总投资收益率5.44%，投资财务内部收益率6.41%，项目投资回收期14.44年。由此表明，该项目具有一定的盈利能力和抗风险能力。综上所述，该项目可行。 主要技术经济指标表 表1-1 序号名 称单 位数 量一技术指标1项目总占地面积公顷36.932总建筑面积3100503其中：老年公寓面积201000 综合配套公建1090504 容积率0.825绿地率%56.6二经济数据1总资金万元182771.30其中

7、：开发建设投资万元179736.80 流动资金万元3034.502正常年收入万元41666.003总成本费用万元31948.354利润总额（年平均）万元9936.82三财务评价指标1总投资收益率%5.442资本金净利润率%5.443财务内部收益率%6.414投资净现值万元6864.605投资回收期年14.446资本金财务内部收益率%6.41第二章 项目背景与建设的必要性 2.1 项目背景 21世纪是人口老龄化的时代。目前，世界上所有发达国家都已经进入老龄社会，许多发展中国家正在或即将进入老龄社会。1999年，中国也进入了老龄社会，是较早进入老龄社会的发展中国家之一。据全国第六次人口普查数据显示

8、，60岁及以上人口占13.26%，比2000年人口普查上升2.93个百分点，60岁及以上人口为177648705人，其中65岁及以上人口为118831709人，占8.87%。预计2020年将达到24亿，占当时总人口的16左右。研究表明，21世纪的中国将是一个不可逆转的老龄社会。中国是世界上老年人口最多的国家，占全球老年人口总量的五分之一，中国的人口老龄化不仅是中国自身的问题，而且关系到全球人口老龄化的进程，备受世界关注。 2.1.1中国人口老龄化发展趋势： 从2001年到2100年，中国的人口老龄化发展趋势可以划分为三个阶段：第一阶段，从2001年到2020年是快速老龄化阶段。平均每年增加59

9、6万老年人口，年均增长速度达到3.28%，大大超过总人口年均0.66%的增长速度，人口老龄化进程明显加快。到2020年，老年人口将达到2.48亿，老龄化水平将达到17.17%，其中，80岁及以上老年人口将达到3067万人，占老年人口的12.37%。第二阶段，从2021年到2050年是加速老龄化阶段。伴随着20世纪60年代到70年代中期的新中国成立后第二次生育高峰人群进入老年，中国老年人口数量开始加速增长，平均每年增加620万人。同时，由于总人口逐渐实现零增长并开始负增长，人口老龄化将进一步加速。到2023年，老年人口数量将增加到2.7亿，与0-14岁少儿人口数量相等。到2050年，老年人口总量

10、将超过4亿，老龄化水平推进到30%以上，其中，80岁及以上老年人口将达到9448万，占老年人口的21.78%。第三阶段，从2051年到2100年是稳定的重度老龄化阶段。2051年，中国老年人口规模将达到峰值4.37亿，约为少儿人口数量的2倍。这一阶段，老年人口规模将稳定在3-4亿，老龄化水平基本稳定在31%左右，80岁及以上高龄老人占老年总人口的比重将保持在25-30%，进入一个高度老龄化的平台期。 2.1.2 人口老龄化对中国社会的影响 世界人口老龄化发展的历史表明，人口老龄化对人类生活的所有方面都会产生重大的影响。在经济领域，人口老龄化将对经济增长、储蓄、投资与消费、劳动力市场、养老金、税

11、收等产生冲击。在社会方面，人口老龄化将影响社会福利、医疗制度、家庭构成以及生活安排、住房和迁移。在政治和文化方面，人口老龄化也会有不同程度的影响。 目前，我国人口老龄化的突出特点是老龄人口基数大，发展速度快，地区分布不平衡；同时，我国经济底子薄，社会负担重，属于典型的“未富先老”国家。人口老龄化对我国的政治、经济、社会产生的深刻影响突出表现在以下三个方面: 首先是养老保障压力较大。一方面，我国现行养老保险体系的供养比例和资金支付压力很大；另一方面，我国现行养老保险制度的覆盖面很窄，只覆盖总人口的15%，绝大多数农村人口仍处于社会化和共济性的社会保障体系之外。 其次是医疗保障面临挑战。医疗资源总

12、体不足、分布不均衡，医疗保障制度覆盖面小，个人负担医疗费用上涨过快和政府投入不足，致使广大群众特别是老年人“看病难”的问题十分突出。 三是养老服务业发展严重滞后。全国几次较大规模调查的数据表明，60岁以上老年人口余寿中有平均1/4左右的时间处于肌体功能受损状态，需要不同程度的照料、护理。照此推算，我国约有3250万老年人需要不同形式的长期护理。调查还表明，5的老年人（约700多万人）有入住养老机构的愿望，且将逐步增加。发达国家养老床位数约为老年人口总数的5-7%，而我国目前共有各类老年人社会福利机构3.8万个，床位数120.5万张，平均每千名60岁以上的老年人拥有床位8.6张，仅占老龄人口总数

13、的0.86%。许多地方排队入住养老院的现象十分普遍，特别是经济比较发达的地区供需矛盾更为严重。 2.2 项目建设的必要性 2.2.1 加快发展养老服务业是社会发展的需要老年人最值得尊敬和爱戴，也最需要关心和帮助。中华民族素有敬老、尊老的传统，随着经济社会的发展，人民生活水平的提高，社会生活方式的转变，老年群体在日常生活照顾、精神慰藉、心理支持、康复、护理、临终关怀、紧急救助等方面呈现出日益增长的需求。妥善处理人口老龄化问题，关注老年人的生活状况，关心老年人的生活需求，研究并不断提升老年人的生活、生存质量，是政府、社会、家庭的共同责任。我们必须清醒地认识到，我国仍处于社会主义初级阶段，仍属于欠发

14、达国家，我国的福利政策，只能从我国的国情出发，根据经济发展的总体水平，协调有关部门，动员社会力量，采取国家、社会、家庭、个人相结合的原则，统筹规划、合理负担、逐步实现“老有所养，老有所医，老有所为，老有所学，老有所乐”的目标。养老服务业是为老年人提供生活照顾和护理服务，满足老年人特殊生活需求的服务行业。加快发展养老服务业，是贯彻落实科学发展观、坚持以人为本的具体体现。认真解决老年人生活中的实际问题，有利于保持家庭关系稳定和睦，促进老年群体与其他群体和谐相处，这是构建社会主义和谐社会的重要内容，是社会文明进步的重要标志。同时，加快发展养老服务业，有利于促进相关行业发展，推动经济增长，提高全体人民

15、生活质量和水平。只有充分认识到发展养老服务业的重要意义，才能采取有效措施，切实推动养老服务业加快发展。2.2.2 建设老年社区公寓是提高我市养老机构整体水平的需要目前，某市60岁以上的老年人口约118.2万人，占全市人口总数的12.2%，其中市区老年人口28.8万人，占市区总人口的12%。全市现有老年公寓61家，养老床位5559张，入住老人4223人。这些老年公寓普遍存在位置偏、规模小、设施差、床位少、档次低、管理落后等问题，全市养老机构的数量和档次均与社会养老需求不相适应。建设市级示范性老年公寓对于改变我市养老设施落后状况将起到十分重要的作用，可以引领和带动社会力量投资建设养老设施的积极性，

16、促进不同形式、不同规模养老服务机构全民发展，有效解决社会多层次养老需求；可以发挥示范作用，为社会养老机构提供设计、建设、服务、管理等方面的样板，带动养老机构整体水平的提高，进而推动我市逐步形成以政府兴建的养老机构为示范、多种形式养老机构为补充、社区养老服务为依托、居家养老为基础的养老机构网络。 随着老龄化社会的来临，老年人口已经成为一个有其特殊需求的庞大群体，人口老龄化压力将开始显现并不断加重。人口总量过多、人口素质问题和老龄化的多重压力将给经济发展和社会保障带来严峻挑战。从我国的实际国情出发，如何解决老年人的养老问题，成为社会各界广泛关注的问题，各级政府更是极为重视此问题。老年服务中心项目致

17、力于解决社会的养老问题，必将得到政府的大力关注与支持。综上所述，此项目的建设是十分必要的。第三章 市场预测 3.1 市场现状及发展趋势 在国外，老年服务业被称为“银色产业”，已经有相当成熟的发展，逐渐成为老龄化社会中最具活力、最有发展前途的产业之一。在国内，社会各界对老龄问题的认识也在逐步提高，老年服务业的发展已经得到政府部门、学术界和相关企业的广泛关注。经过两次全国性的老年服务业研讨会，为老年服务业的发展奠定了一定的理论基础，促进了老年服务业的发展。 我国进入老龄社会后的特点是，老年人口基数大，增长快，特别是随着家庭小型化的发展，社会化养老的需求迅速增长。但是长期以来，我国社会福利由国家和集

18、体包办，存在资金不足、福利机构少、服务水平较低等问题，难以满足人民群众日益增长的需要。我国老年人生活照料需求，是一种长期性的照料护理需求，它将随着老年人口的增长，特别是高龄老年人和卧床老人的增多而迅速增长。由于家庭结构的小型化、代际分离、空巢老年人家庭和两代户老年人家庭增多、社会竞争和流动的加剧、家庭养老照料成本的上涨等方面的原因，使得传统的家庭照料方式受到了严重的挑战。在这种背景下，我国老年人对机构照料和护理服务、护理用品的需求也出现了迅速增长趋势。但我国目前老年人机构照料和护理服务的发展还相当滞后。为老年人服务的公共服务体系尚不完善，老年服务业发展刚刚起步，特别是老年服务设施和社会化照料服

19、务短缺。老年人在日常生活、照料、看病、出行、购物等方面的公共服务需求也远远不能得到满足。这就为老年服务业的发展提供了巨大空间。 3.2 市场容量预测 老年服务业并不是传统意义上的独立产业，它是随着人口老龄化和人口年龄结构的转变而出现的新兴产业，是为老年人提供特殊商品、设施和服务，满足老年人特殊需要的，包括老年人衣食住行以及精神文化方面需求的具有同类属性的行业、企业经济活动的集合。因此，老年服务业的市场容量是与社会老年人口的数量密切相关的。我国自1999年进入老龄化社会以来，老年人口迅速增长，据全国第六次人口普查数据显示，60岁及以上人口占13.26%，比2000年人口普查上升2.93个百分点，

20、60岁及以上人口为177648705人，其中65岁及以上人口为118831709人，占8.87%。预计到2030年，达到3.55亿，到2050年将达到4.50亿。庞大的老年人群，将为包括老年公寓在内的老年服务业提供十分巨大的市场容量和发展空间。据调查，我国有入住老年公寓（机构养老）意愿的老年人占老年人口总数的8-10%；发达国家平均每千名老人占有养老床位数50-70张，即占到5-7%。因此，我国老年服务市场的养老床位需求按老年人口总数的5%保守计算，2030年、2050年全国养老床位需求量分别达到1775万张、2250万张。2001-2050年60岁以上老年人口及老龄化程度见下表：200120

21、50年60岁及以上老年人口和老龄化程度预测 我市60岁以上老年人口占全市总人口的比例早在1990年就已超过10，与全国相比，提前5年进入老龄社会。某市老年人口有135万，随着人口老龄化、家庭结构小型化以及传统家庭养老功能的弱化，“空巢”老人、高龄和生活不能自理的老人不断增多，要求提供社会照料服务的需求日益增多。这就要求健全养老服务体系，建设以居家养老为基础，社区养老为依托，机构养老为补充，布局合理、规模适度、功能完善、覆盖城乡的养老服务格局。据业内人士调查分析，97%左右的老人想居家养老，3%左右的老人想进养老机构。按照这个标准来计算，目前约有30万老人想进养老机构老年人口的增长大于总人口的增

22、长速度，每年新增老年人口6.9万，预计到2015年，全市老年人口要超过170万。 2010年统计，全市共有各类养老服务机构230所，其中，农村敬老院164所，床位17996张，只收住农村五保老人；社会办养老机构66个，养老床位7100张，入住老人5800人,入住率81.7%。300张床位以上的4家，200300张的16家，200张以下的46家。这些老年公寓普遍存在位置偏、规模小、设施差、床位少、档次低、管理落后等问题。按民政部每千人17张床位的要求计算，我市养老机构的养老床位应该是20094张。按照国家文明城市每千人20张床位的测评标准计算，我市的养老床位应该是23640张。全市养老机构的数量

23、和档次均与社会养老需求不相适应。 由此可见，某市养老服务业市场容量巨大，为本项目提供了十分广阔的市场发展空间。 3.3 市场风险及竞争力分析 3.3.1 目前我国老年服务业发展中存在的问题 我国老年人口数量大、增长速度快，老年服务业起步晚，各方面为解决老龄化问题所需的事业发展不尽如人意。总体看来，仍然滞后于人口老龄化迅速发展的形势，滞后于快速发展的经济形势。老年服务业的发展还面临着诸多问题。 一是从宏观上看，我们的市场经济体制和产业结构还不尽完善，老年服务业的某些领域仍然存在盲目和无序现象，老年用品、为老年人所需的劳务市场的现状还远远不能满足需求。二是从产业发展的规范来看，老年服务业仍然缺乏必

24、要的政策性支持和引导。虽然各级政府都出台了相关的优惠政策，但大都落实不好。同时，老年服务业内部缺乏行业规范与导向，发展资金筹措比较困难，相关法律、法规不健全等方面的问题也制约了老年服务业的进一步发展。三是从社会保障来看，即使已享受社会保障的老年人，其养老金水平比较低，同时还有更多的老年人尚未纳入社会保障范围，这就造成老年市场的有效需求不足。有限的收入，使老年人消费以节俭的理性消费为主，消费方式比较单一，也影响老年服务业的发展。 3.3.2 市场风险 中国从1999年进入老龄化社会，老年服务产业及市场虽已经过十年的发展，但仍旧处于起步阶段，尚需规范和完善。对于本项目的建设来说，机遇与挑战并存。

25、从我国社会及养老服务业发展的现状和存在的问题看，本项目可能面临的市场风险主要表现在两个方面：一是产业发展尚不规范，缺乏必要的政策性支持和引导。养老服务项目及产品种类较少，产品开发能力滞后，面对庞大的老年人群，由政府利用财政资金兴建示范性老年公寓，在与民营老年公寓的市场竞争中，保持优势。二是老年人有效需求不足。就我国目前情况来看，社会保障覆盖率和养老金水平都较低，有限的收入严重限制了老年人群的消费水平和消费方式，影响养老服务业的发展。 面对可能出现的市场风险，一方面要依靠政府的政策性支持和引导，促进养老服务业不断规范、发展、成熟，引导资金合理投入，避免产业内部结构性失衡引起的过度竞争和资源浪费；

26、另一方面要增加老年人福利和养老金收入水平，正确引导老年人的有效养老需求，进而促进养老服务业长足发展。 3.3.3 项目的市场竞争力老年人进入老年公寓的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现有的养老院、福利院因历史原因，大多选址于市中心，噪音和空气污染相当严重，相信随着老年人对养老质量要求的提高，其老年住宅从主城区向城郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的特殊要求。老年服务中心周边环境优美，空气清新，交通便利。该老年社区依托XX公司丰富的管理经验和超前的养老理念，建设具有特色的老年社区。项目建成后将是本市最大的养老社区，加之配备原有经验丰富的医护

27、人员，并用良好的服务理念，必将为为社会养老机构提供设计、建设、服务、管理等方面的样板。由此可见，在未来的市场竞争中具有较强的竞争能力和生存能力。第四章 建设场址与建设条件4.1 建设场址4.1.1 场址选择本项目拟建场址位于某市太行大街以东，北三环以南，石太高速以北，规划路以西。规划总用地面积36.93公顷（553.95亩）。4.1.2 自然条件某市地处中纬度内陆地带，华北平原中南部，属暖温带半湿润半干旱季风型大陆气候，北近滹沱河，西靠太行山。春季干旱多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥，四季分明。每年降水集中于7、8月份。1、气温全年平均气温 13.4极端最低气温 -26.5极端最

28、高气温 42.72、湿度冬季空气调节室外计算相对湿度 53%夏季通风室外相对湿度 75年平均相对湿度 623、降水量 日最大降水量 251.3mm 时最大降水量 92.9mm 全年平均降水量534.2mm4、积雪深度最大积雪深度 490mm5、冻土深度最大冻土深度 56cm6、风向 冬季主导风向及频率 C32，N10 夏季主导风向及频率 C35，SElO 年主导风向及其频率 C32，SE97、风速冬季室外风速 1.8mS 夏季室外风速 1.4mS 全年平均风速 1.6mS8、全年日照时数 2640H 冬季日照率 61.69、全年雷暴日数 30.4天10、大气压力冬季 1017.2hpa 夏季

29、995.7hpa4.1.3 地质状况某市地处太行山东麓华北冲积大平原，市域跨太行山地和华北大平原两大地貌单元，地貌类型复杂多样，各种地貌类型比较齐全，呈阶梯状，具有明显层次性和规律性。地势由西北向东南倾斜，坡降均为千分之一，海拔为67-68m，市区为滹沱河山前洪水冲积造成的倾斜平原，基底岩层以上有较厚的第四纪覆盖层，表层主要由亚粘土和轻亚粘土组成；地耐力一般为150-200kpa。4.1.4 抗震设防依据中国地震局制定，由国家质量技术监督局发布的中国地震动参数区划图（GB18306-2001），本项目抗震地震动峰值加速度按0.10g设防。4.2 建设条件4.2.1 供电项目设备总需要容量为73

30、85KW，由太行大街和规划路引两路10KV电源线路为本工程供电，并设柴油发电机组做为备用电源。4.2.2 给排水项目给水水源为市政自来水，由太行大街和规划路引两根DN200给水干管接入加压水泵房。本项目最高日用水量1694.3m3/d，最大时用水量209.75 m3/h，水质水量可满足项目需求。排水采用雨污分流制。盥洗废水经中水处理系统处理后，回用于冲厕、道路喷洒及绿化；餐饮废水经隔油池处理后与其他废水一起再经化粪池处理后排入市政污水管网。4.2.3 空调、采暖项目采用地源热泵系统作为空调系统冷热源和供热系统热源。夏季空调冷负荷为16405kW，冬季空调热负荷为5532kW。采暖热负荷为404

31、8kW。 4.2.4 燃气项目餐饮中心炊事燃料为天然气，用量标准按0.2m3/人.天，则总用气量测算为58.4104Nm3/年。4.2.5 通信本项目设计电话、有线电视线路均由市政干线引入。第五章 工程技术方案 5.1工程设计原则一、尊重城市总体规划及其发展原则，与城市总体规划相协调，与周围环境相融合，社区建设既有自身的功能与环境特色，又能融于城市总体环境之中。二、作为新时代老年人居住工程，接受新思潮、新理念。注重老年人的生活特点，以及居住的舒适性、经济性和环境质量，力争塑造二十一世纪老年人居住社区的新形象，成为人们安度晚年的一片乐土。三、以自然、健康、人性为主题，以老年人的生活需求为主线，注

32、重自然环境、文化内涵，创造一个健康、生态、人文、休闲娱乐的老年人居住生活空间。四、积极响应国家产业政策，依据社会经济基础和市场需求，组织多种单体形式，多种生活、居住方式，以满足社会各阶层的不同消费。5.2. 总平面布置5.2.1 总平面布置原则一、根据功能不同，居住空间与公共空间分区布置。二、按照中心、组团两级结构概念有机组织各居住空间。三、充分考虑与城市道路的关系，合理布置道路网络，形成“通而不畅”的道路系统。四、集中绿地和景观与组团庭院相结合，使中心内部组团之间、建筑物之间有机结合，实现整体环境的完整统一与均好性。五、在三维空间上安排中心内的各种活动场所，形成丰富、有趣、有家园氛围的空间序

33、列。六、按照可持续发展概念进行规划布局设计。5.2.2. 场地条件本项目建设场地基本为梯形，总用地面积为36.93公顷（553.95亩）。位于某市太行大街以东，北三环以南，石太高速以北，规划路以西。场地具有以下两个特点：一是位于中心城区东北发展区之中，紧邻城市主要道路，环境优美，交通便利。二是地势平坦、视野开阔，未来的居住环境良好。适于老年人生活、居住的功能构成与布局，以及顺捷而富于变化的交通网络与营造社区特色景观将成为中心规划设计的关键点。5.2.3 总平面布置综述A、总体布置规划方案依据城市道路结构、周围环境特点和内部使用功能，综合协调，采用围合式布局。场地被规划路分为东西两个区。老年公寓

34、或两两成组，或自成体系，与中心绿地和主干路穿插围合，构成各自独立，而又具有向心性的生态居住空间。综合配套公建沿城市道路布置，成为居住空间与城市空间的过渡。宏观上整个中心结构清晰明确，易于与城市联系，并具有通畅地内部交通。B、交通结构中心共设多个出入口，主出入口位于太行大街上，次出入口位于规划路上。中心内部道路分为两个等级。中心交通干道7米宽，穿插各居住邻里空间布置，宅前路3米宽，各公寓单体由宅前路可直接到达中心干道。各居住邻里空间内部设有丰富而有变化的步行路，连接庭院绿地和各种老年人活动场地，并与之相融合。停车方式采用地面停车场的方式。整个交通系统顺畅、便捷，互不干扰。C、老年公寓组合布置老年

35、公寓单体布置根据某市地区日照及用地特点，在保证日照间距的情况下，合理考虑建筑物的密度分布。各单体根据居住形式的不同，与中心中心绿地和主干道相对位置的不同，采用不同的组合方式形成富有变化的室外空间环境。每个居住邻里空间均设有绿地庭园、老年人健身广场和良好的步行系统。为居住者的户外活动提供场所，加强邻里交往。充分体现了中心的健康性、人文性和生态性特点。出行、健身、休闲、娱乐、交往，联系紧密而又互不干扰，形成方便、安静、有趣、优美的老年人居住空间。D、公建系统综合配套公建主要包括老年康复医院、养护职业培训中心、老年研发中心、文化娱乐中心、健身康复训练中心、餐饮中心、理疗养护中心、客服中心、国医堂、老

36、年大学、服务用房等设施。为老年人提供老有所养、老有所医、老有所乐、老有所学、老有所为的服务。东区：老年康复医院位于东区的东南角，设置单独的出入口，并与其他建筑有便捷的联系。西区：位于用地西北侧沿太行大街布置养护职业培训中心、老年研发中心。用地中心设有理疗养护中心、客服中心、国医堂、老年大学、文化娱乐中心、健身康复训练中心，与老年公寓邻里空间穿插布置，便于老年人使用。E、景观系统服务中心景观布置采用中心与分散相结合的方式，中心绿地呈带形，东西向布置于中心中心内并成为各出入口的对景。其内部布置绿地广场、健身广场和自由绿化空间，形式活泼，种类多样，形成中心的景观中心和公共活动中心。各居住邻里空间内有

37、庭院绿地，且形式各异，布置一定的老年人活动场地，具有标志性，为加强邻里交往的半私密性空间。绿树、阳光、流水、小品雕塑等，充分体现了社区的人性化，文化内涵和生态意识。中心内各种管线整体考虑，采用地下敷设的方式，使中心环境更加纯净、优美。5.2.4. 竖向设计服务中心内地形较为平缓。场地设计时，需根据地质勘察报告、基础深度和处理方式，进行场地坡度和土方量计算。场地排水采用平坡式排水方式，预计中心内填挖土方量基本平衡。 5.2.5. 总平面布置经济技术指标 1、总用地面积 36.93公顷（553.95亩）2、总建筑面积 310050 （1）老年公寓建筑面积 201000 （2）综合配套公建建筑面积

38、109050 3、道路广场面积 546564、停车位 386个（地面246个；地下140个） 5、建筑基底面积 1056206、围墙长度 3416米7、建筑密度 28.6%8、绿地率 56.6%9、容积率 0.82 5.3. 工程设计方案5.3.1. 建设内容 本项目建设内容包括老年公寓和综合配套公建。老年公寓包括高层公寓6栋和多层公寓53栋。综合配套公建包括老年康复医院、老年大学、养护职业培训中心等。各单项工程详细指标见下表： 5.3.2. 建筑设计5.3.2.1设计依据本项目使用的主要规范和标准有：1、老年人建筑设计规范JGJl22-992、城镇老年人设施规划规范GB50437-20073

39、、老年人居住建筑设计标准GBT50340-20034、老年人居民用建筑工程室内环境污染控制规范GB50325-2001(2006年版) 5、民用建筑设计通则GB50352-20056、饮食建筑设计规范JGJ64-897、建筑设计防火规范GB50016-20068、高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）9、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-9710、城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-20015.3.2.2设计思想为了解决社会老龄化问题，使老年人过上愉快的晚年生活，体现新世纪的老年人生活理念。本项目以下面几个观点为出发点，进行建筑设计。A. 打破以往简

40、单划一的居住建设模式，创造丰富的老年人居住方式。实现多元化，多层次化，并最大限度地追求合理性、舒适性、经济性。在平面布置上充分考虑老年人的生活方式与需求。配套设施上考虑或预留提高生活舒适性的设施、以后随着社会物质文明发展逐步完善。B. 满足老年人对工程质量，综合环境质量和居住空间性能的全面要求，居住空间设计既要满足居住、休息功能，还要满足现代老年人的各种活动要求。为此，需要在日照和朝向、温度和湿度、通风和空气质量、噪声控制、景观视野、建筑风格、装修品位等多方面，综合设计，创造高品位居住空间。C. 老年服务休闲设施以老年大学和文化娱乐中心为设计重点、以提供多种类型的活动场所、满足不同层次、不同性

41、格的老年人精神文化生活需求。5.3.2.3建筑设计1、平面功能设计老年公寓共设5025个床位、设有高、中、低档房间、房间内有卫生间、24小时热水、采用无障碍设计、设有电子安防与呼救、使人体会到设计的人性化。老年康复医院设360个床位，以功能分区为基础，按照安全疏散的原则和人流量的不同，合理安排各种出入口,注重医院内外人流、交通组织和出入口关系处理，做到动静分区，洁污分流、传染与非传染分离。主要出入口能够方便地识别，明确区分公共走道、医务人员及病人的走道。洁物食品供应和污物运输严格分开。2、立面设计建筑立面采用现代风格和使老年人轻松愉快的色彩、充分体现当代老年人居住特色。在投资增加不大的情况下，

42、力争通过新颖别致的建筑语言来显示整体建筑风格。整体造型上使用体块穿插与统一构造的手法，阳台采用塑钢封闭，栏板高低错落与铁艺相结合。另外对女儿墙、檐口、墙角、勒角或建筑的适当位置采用老年人喜欢的色彩与造型进行专门化处理，使中心建筑形成具有老年人家园氛围和人情味的性格特点。老年公寓的空调机位结合阳台或雨蓬板，在立面上统筹布置，力争外立面整洁美观。3、内装修内装修风格与外部建筑形象相配合，主题语汇和符号统一，细部设计和各功能空间的氛围各具特色。功能空间的内装修简约化、实用化、且均采用环保材料。4、建筑构造地上部分室内隔墙为100厚加气混凝土空心砌块隔墙或100厚轻钢龙骨石膏板隔墙。外墙采加气混凝土空

43、心砌块砌筑。外门窗采用铝合金门窗、，中空玻璃。外门窗及组合幕墙的空气渗透性能，均为6级。主楼屋顶为岩棉板保温层，SBS防水卷材防水层。5、综合配套公建设计老年服务设施和老年人健身场地为老年人提供了良好的交流与活动空间。有专门的服务人员为老年人提供除医疗、护理外所需的服务。医疗保健用房主要包括：门诊楼、医技楼、病房楼、后勤楼、理疗养护中心、国医堂。服务用房主要包括：客服中心、养护职业培训中心、老年研发中心、超市、餐饮中心、公用洗衣房、理发、银行、邮电、家政服务部等设施。休闲用房主要包括：健身康复训练中心设有游泳馆、浴室、健身房、各类球场、棋牌室等体育场所；老年大学内设图书阅览室和教室；文化娱乐中

44、心设有茶室、多功能厅等。建筑入口均为无障碍设计，配备了医用电梯，专门设计的小型送饭电梯，障碍通道，电话及电视监控安防系统等设施，以方便老人居住。为满足节能要求，建筑体形系数为0.3以下。5.3.3. 结构设计5.3.3.1. 设计依据一、国家现行规范1、建筑结构制图标准GB/T50105-20102、建筑抗震设计规范GB50011-20103、混凝土结构设计规范GB 50010-20104、混凝土结构耐久性设计规范 GB/T50476-20085、建筑抗震鉴定标准GB 50023-20096、高层建筑箱形与筏形基础技术规范JGJ6-997、高层建筑混凝土结构技术规程JGJ 3-2002二、基本

45、风压0.3kn/m2、地面粗糙度C度。三、本工程抗震设防烈度为七度，抗震设防分类为丙类。场地类别为类，建筑物安全等级为二级。5.3.3.2. 上部结构本项目主要为高层公寓6栋和多层公寓53栋和综合配套公建。其中：高层公寓为地上11层，属于二类高层、采用钢筋混凝土剪力墙结构。养护职业培训中心、老年研发中心为地上18层，地下1层（车库），属于一类高层，病房楼为地上9层，属于二类高层，采用框架结构。其他建筑采用框架结构，现浇钢筋混凝土楼板，结构整体性好，利于抗震。5.3.3.3. 基础选型本项目高层公寓采用钢筋混凝土筏形基础，刚性防水地下室外墙。框架结构公建采用柱下独立基础。车库战时为人防，人防地下

46、室外墙及顶板按照人防设计要求进行设计。5.4 给排水工程5.4.1 设计依据1、生活饮用水卫生标准GB5749-852、建筑给水排水设计规范GB50015-2003（2009年版）3、室外给水设计规范GBJ13-864、建筑中水设计规范GB 5033620025、自动喷水灭火系统设计规范GB 50084-20016、建筑设计防火规范 GB 50016-20067、室外排水设计规范 GB50014-20068、建筑及其它相关专业所提条件5.4.2 给水工程1、水源及水质: 给水水源为市政自来水。由太行大街和规划路引两根DN200给水干管接入加压水泵房，并在区内形成环路,埋地给水管采用给水铸铁管。

47、水质符合生活饮用水卫生标准，供水量可满足项目生活及消防用水的需要。2、用水量用水量估算表序号 用水项目 名 称用水规模单 位用水量定额(L)小时变化系数(Kn)使用时间(h)用水量备 注最高日最大时平均时(m3/d)(m3/h)(m3/h)1老年公寓5025床L/床.d1202.52460362.5252康复医院（病房）360床L/床.d2502.524909.43.753康复医院（医务）470人L/人.班2002.089423.511.754养护职业培训中心800人L/人.d401.5832645老年研发中心500人L/人.d501.58254.73.16餐饮中心8000人L/人.d201.

48、51248060407文娱中心500人L/人.次61.51230.40.258康复训练中心500人L/人.次61.51230.40.259服务用房29800L/.日61.212178.817.914.910老年大学300人L/人.日401.58122.251.511理疗养护中心250人L/人.次301.587.51.40.912客服中心200人L/人.班501.58101.91.2513国医堂200人L/人.次101.5820.40.25合 计1540.3190.75106.9未预见用水10%1541910.7总用水量1694.3209.75117.6经计算，本项目最高日用水量1694.3m3

49、/d，最大时用水量209.75 m3/h，年计算用水量为371051.7 m3/a。5.4.3给水系统1、室外给水室外给水系统采用生活、消防独立供水系统。室外消火栓管网成环状布置，消防采用低压制，设地下式消火栓，室外消火栓适当布设在环状管网上。室外给水管网管材拟采用给水球墨铸铁管。2、室内给水本工程采用变频调速给水装置分别供水。将建筑物分为市政压力直接供水和加压供水两部分，地下一层到地上四层，由市政给水管网直接供水；地上五层及以上各层由分区变频调速水泵加压供水。在给水加压泵房内设恒压变频给水机组两套、100m生活水箱一座，经过二次加压来分别保证本工程建筑的生产、生活的水量水压要求。5.4.4消

50、火栓系统根据规范要求，该项目同一时间内火灾次数为一次，各建筑公用屋顶消防水箱、消防水池、消防泵，消防水量按需水量最大一栋建筑物考虑。确定消防水量如下：室外消火栓消防用水量按20L/S计算，消火栓灭火时间按3小时计；室内消火栓消防用水量按30L/S计算，消火栓灭火时间按3小时计；喷淋系统用水量按26L/S，火灾持续时间按1小时考虑。室外消防用水量由室外消火栓环网保证，自两条市政给水管各引DN200给水管与室外消火栓环网连接。室内消火栓系统采用临时高压制，最高建筑物屋顶设置有效容积18m3消防水箱，室外设置有效容量540m3（分为二格）消防水池。消防给水由消防水池集中供给，室外消火栓保护半径为15

51、0m,布置间距不大于120m，且消防泵出水管设置两条，分别于室外给水管网干管相连。本工程设计消防以水为主，并严格按照有关规范要求设置手提式灭火器。5.4.5 中水系统本项目设有中水系统。中水水源主要来源于餐饮中心、洗浴废水。根据水量平衡估算，中水用于冲厕、室外绿化及道路浇洒用水。中水处理设备24小时连续运行。选用生化法、物化法相结合的回用水处理方法,确保出水水质达到水质标准。经过此工艺流程处理后的水质标准执行城市污水再生利用城市杂用水水质（GB/T18920-2002）冲厕及城市绿化用水标准，其中COD参照执行城镇污水处理厂污染物排放标准（GB18918-2002）一级标准中A级标准。采用本系

52、统，中水处理量为生活总用水量的60%，经过处理后的可再生用水可达到总用水量的50%。采用生物处理与物化处理相结合的工艺流程。如下图所示：优质杂排水隔栅接触氧化池毛发过虑器沉淀池调节池加压清水池集水池过虑回用消毒凝聚剂 中水处理设计工艺流程图5.4.6排水系统该工程废水排放采用雨、污分流制。盥洗废水经中水处理系统处理后，回用于冲厕、道路喷洒及绿化；餐饮废水经隔油池处理后与其他废水一起再经化粪池处理后排入市政污水管网。室内污水管采用离心铸铁排水管，柔性连接。室外污水管采用聚乙烯（PE）排水管，承插式密封圈连接。该项目生活污水处理方法如下图所示：中水处理站清水池管道集水管网盥洗水道路浇洒及绿化市政污

53、水管网化粪池冲洗厕所餐厨污水隔油池其它废水生活污水处理流程图5.4.7雨水系统院内雨水计算重现期P=1，最大降雨量约1520L/S，地面径流系数=0.5。屋面雨水采用内落水，在一层排出室外，接入市政雨水管道。地下车库进入车道路面雨水，经雨水明沟截留，接入室外雨水泵坑，经加压后排入室外雨水检查井。 根据总图竖向设计，除主要干支路设雨水篦子排水外，其余部位尽量由地面坡度排出，场区道路采用高渗透砖铺砌尽量使雨水回归大地。场区雨水排至市政雨水管网内。暴雨强度公式：5.5 供配电工程5.5.1 设计依据1、供配电系统设计规范GB50052-20092、10KV及以下变电所设计规范GB50053-943、

54、民用建筑电气设计规范JGJ16-20084、供配电系统设计规范 GB50052-20095、低压配电设计规范GB50054-956、建筑照明设计标准GB50034-20047、建筑物防雷设计规范GB50057-94（2000年版）8、火灾自动报警系统设计规范GB50116-989、有线电视系统工程技术规范GB50200-9410、视频安防监控系统工程设计规范GB50395-200711、入侵报警系统工程设计规范GB 50394-200712、高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）13、汽车库、修车库、停车库设计防火规范GB50067-9714、人民防空地下室设计规范GB5

55、0038-94（2005年版）15、人民防空工程设计防火规范GB50098-200916、综合布线系统工程设计规范GB 50311-200717、建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范GB/T50311-200018、建筑专业及其它相关专业提供的条件 5.5.2 设计范围；设计范围包括规划区内各建筑物的电力、照明、防雷、接地、变电所及室外供电照明等。5.5.3 供电负荷及用电主要指标1、负荷等级本工程总建筑面积310050m2，建筑负荷由照明和动力两部分组成。一级负荷：电子计算机系统电源、安全防范系统电源、电话及网络机房电源、消防用电设备、应急照明、疏散指示及走道照明、值班照明、警卫照明、客梯电

56、力、生活水泵、排污泵电源等。二级负荷：重要办公室和多功能厅用电，重要会议室用电，总值班室，档案室，地下车库照明，厨房动力等。三级负荷：不属于一、二级负荷的其它负荷。2、负荷计算项目用电负荷表序号项目建筑面积(m2)负荷指标 (w/m2)安装功率(kw)需要 系数需要功率(kw)功率因数视在功率(KVA）1老年公寓2010003060300.848242老年康复医院308004012320.8985.63服务用房298004011920.8953.64医疗保健用房731540292.60.82345娱乐休闲用房5775402310.8184.86培训研发用房24640409860.8788.87

57、餐饮中心462040184.80.8147.88其它用房117030350.8289地下车库493015740.859.2合 计310050102578205.8计入同时系数0.973851.158493经计算：总设备安装容量 10257KW总需要容量 7385KW视在功率 8493KVA变压器安装容量 10000KVA选择SCB10-2000/10节能变压器5台负荷率 85%年电能消耗量 1294104KW.h5.5.4 供电电源、供电系统及电压选择由太行大街和规划路引两路10KV电源线路为本工程供电，并设柴油发电机组做为备用电源。10KV变电所设在设备用房内。10KV电源室外采用电缆埋地方

58、式引入变电所。变电所10KV系统为单母线接线。变电所低压侧采用单母线分段运行方式，母线间设联络开关，母线联络开关进行手动或自动切换以提高供电可靠性及运行灵活性。低压侧电容器集中补偿，功率因数补偿至0.9以上。变电所10KV开关采用交流操作， 10KV电源进线处设过流速断保护，变压器设过流、速断、温度及单相接地保护。变电所综合自动化系统对其内部各种参数进行遥控监测。自变电所低压配电室至各建筑物的380/220V电源放射式供电，电缆埋地敷设。5.5.5道路照明区域内道路照明在门卫集中控制，采用光敏元件控制开关。广场等照明可就近控制。所有照明电缆均埋地敷设。5.5.6 防雷接地系统建筑防雷应满足国家

59、现行相关规范要求。在建筑物屋顶设避雷网，利用建筑物柱内主筋做防雷引下线，基础钢筋网做接地极，引下线与接地网及屋面避雷网可靠焊接。老年公寓及管理用房等按三类设防。接地采用TN-C-S系统，变压器中性点直接接地。各建筑物电源进线重复接地，设备接地、通讯等电子设备接地与防雷接地系统共用接地装置，接地电阻按设备要求的最小值设计。 5.5.7 弱电设计1、火灾自动报警及联动控制系统该项目在管理中心设消防控制室，系统为集中报警控制系统。设置全总线通用火灾报警控制柜及联动控制柜、图文显示及打印设备。消防控制室接受火灾自动报警信号，消防联动控制系统可联动控制起动消火栓泵、排烟风机、加压送风机等，并将信号返回消

60、防控制室。火灾发生后，在消防控制室可自动或手动切断相关区域的非消防电源。2、安保系统采取电视监控、保安巡更等安全保卫措施，保障老年公寓安全，监控主机设在管理中心。3、广播系统本项目设置独立的广播系统，设单独广播室，在室外及其它公共场所设置扬声器，平时播放背景音乐，火灾或其它险情发生时，进行紧急广播，广播设备设在管理中心消防控制室。4、电话网络系统在设备用房内设电话交接间，交接间内设有总配线架。由市话网引入电话电缆，埋地引入。电话电缆于金属线槽内或穿钢管先引至各电气竖井内，在每层竖井内均设有电话交接箱，电话线穿钢管沿地面，墙体暗敷至各电话出线口。在各办公室及公寓分别设语音及数据信息终端。5、有线

61、电视系统有线电视信号引自市有线电视网。中心各建筑分别设置适当数量的电视终端。建筑物内电视信号电缆干线沿弱电竖井敷设至各层，电视分支电缆沿墙、现浇层内暗敷设。6、呼应信号系统老年公寓居室、浴室、厕所设紧急报警求助按钮，同时引进国外先进红外线监控及GPS定位系统，呼叫信号直接送至管理室和养护理人员。5.6暖通5.6.1 设计依据1、公共建筑节能设计标准GB50189-20052、公共建筑节能设计标准DB13（J）81-20093、建筑设计防火规范GB50016-20064、居住建筑节能设计标准DB13（J）63-20075、采暖通风与空气调节设计规范GB50019-20036、采暖通风与空气调节设

62、计规范GB50019-20037、高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）8、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-979、民用建筑热工设计规范GB50176-9310、人民防空地下室设计规范GB50038-200511、老年人建筑设计规范JGJ122-995.6.2 设计参数1、室内设计参数：老年公寓：夏季26 相对湿度60%， 冬季20 其它： 夏季26 相对湿度60%， 冬季202、室外设计参数：夏季：干球温度35.1/ 湿球温度26.7/冬季：室外温度-11 冬季最多风向1.7m/s3、空调冷、热负荷老年公寓及配套建筑总建筑面积为310050m2，空调面

63、积159380m2，包括：高层老年公寓、老年康复医院、老年研发中心、养护职业培训中心、餐饮中心、文娱中心、健身康复中心、服务用房、老年大学、客服中心等。空调面积（）冷负荷（kW）热负荷（kW）高层老年公寓5643050791580老年康复医院308003388986老年研发中心115501271347养护培训中心115501271462餐饮中心4620508231文娱健身中心8470932339服务用房2980032781341老年大学等6160678246合计159380164055532经计算，夏季空调冷负荷为16405kW，冬季空调热负荷为5532kW。多层老年公寓总建筑面积为14457

64、0m2，设置集中供热系统，采取地暖供热方式，采暖热负荷为4048kW。5.6.3冷、热源本项目采用地源热泵作为空调系统冷热源和供热系统热源，设置6台GDR-1490C型螺杆式地源热泵机组，提供空调冷热水及供暖系统热水，设置2台GDR-1880C型螺杆式地源热泵机组，冬季和过渡季节提供生活热水（作为太阳能热水系统辅助热源）。5.6.4 空调系统（1）在康复医院、娱乐健身中心等场所设全空气中央空调系统，送回风形式为上送上回；设空调排风机，以满足过渡季全新风运行的需要，空调机组和空调排风机采用变频控制。（2）在高层老年公寓、培训、办公等场所等设风机盘管加新风的空调系统，送回风形式为散流器下送或双层百

65、叶侧送,风机盘管选用带下回风箱型。（3）在多层老年公寓内冬季采用地板辐射采暖系统。（4）本工程空调水系统为两管制一次泵变流量系统。定压及补水由动力站站负责。（5）空调水管道及连接方式：空调水管道DN80的采用热镀锌钢管，采用丝接；DN80的采用无缝钢管，采用焊接或法兰联接。（6）管道防腐及保温：水管安装前应清除内部污垢。明装非镀锌管应除锈, 刷防锈漆一道, 面漆2遍, 保温管应除锈后刷防锈漆两道. 空调冷热水管,膨胀管,循环管均做保温.保温应在管道试压后进行, 保温材料应采用离心玻璃棉管壳，保温层外均应有金属铝箔，DN100保温层厚度为40mm,DN100保温层厚度为50mm。5.6.5 通风

66、系统需设机械通风的房间有：水泵房、变配电室、卫生间等。餐饮中心设置除油机械排风、补风系统。1）动力站及水泵房设机械通风系统，动力站换气次数为10次/h；水泵房换气次数为6次/h。2）变配电室：变配电室设机械送,排风兼作事故排风系统,平时排风量12次/时,送风量10次/时。3）餐饮中心厨房设局部排风及全面排风，分别由竖井排至屋面，局部排风经光解油烟净化装置处理后排放，其油烟排放浓度不应大于2.0mg/m3，达到环保要求后方可排放,全面换气通过排气扇排出.排风换气次数45次/h,其中局部排风占65%,其余为全面排风。5.7 燃气工程5.7.1适用规范1、河北省2000-2020天然气利用规划2、某

67、市城市燃气规划3、城镇燃气设计规范GB50028-935.7.2燃气来源本项目结合某市城市现状和总体规划，拟采用天然气作为生活燃料。天然气主要成分及技术标准均符合国家有关规定。5.7.3供气方案本项目设燃气调压站，站内设有计量系统、检测系统、调压系统及控制系统。在区内实施地埋式敷设供气管网，管材选用螺旋焊接钢管。本工程埋地钢管采用防腐绝缘层处理和牺牲阳极电化学保护层处理方法，使燃气管网设施安全可靠。5.7.4燃气计算用量本项目餐饮中心炊事燃料为天然气，用量标准按0.2m3/人.天，则总用气量测算为58.4104Nm3/年。第六章 消 防6.1 设计依据1、建筑设计防火规范GB50016-200

68、62、高层民用建筑设计防火规范GB50045-95(2005年版)3、建筑灭火器配置设计规范GBJ140-904、自动喷水灭火系统设计规范GB50084-20015、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-976、建筑专业所提供的条件。6.2 建筑消防6.2.1 建筑分类和耐火等级依据民用建筑设计通则和民用建筑设计防火规范，项目属一类建筑，建筑物耐火等级为一级。6.2.2 消防通道本项目区内各建筑物周边均设符合消防要求的消防通道，并形成环路，保证火灾发生时，消防车辆能到达适合位置，以满足消防要求。6.2.3 防火分区与安全疏散本项目严格按照建筑设计规范划分防火分区，每个分区均留有两个

69、对外出入口用于安全疏散，能够满足疏散要求。6.3消防给水系统6.3.1设计范围包括室内、外消火栓系统、建筑灭火器配置、配变电室自动灭火装置等。6.3.2设计原则以防为主，防消结合。6.3.3消防用水量标准根据规范要求，该项目同一时间内火灾次数为一次，各建筑公用屋顶消防水箱、消防水池、消防泵，消防水量按需水量最大一栋建筑物考虑。消防用水量标准如下：室外消火栓用水量标准20L/S，火灾延续时间3h。室内消火栓用水量标准30L/S，火灾延续时间3h。自动喷水灭火系统设计水量为26L/S，火灾延续时间1h。6.3.4消火栓给水系统1、室外给水系统室外消防水源来自市政自来水，管网成环状布置。室外消火栓适

70、当设在环状给水管上，室外消火栓保护半径为150m，布置间距不大于120m。2、室内消火栓系统室内消火栓分为加压供水及市政压力直接供水两部分。本工程消火栓采用单栓加消防软管卷盘组合型消火栓，消防电梯前室采用单栓室内消火栓。消火栓系统管道采用无缝钢管。根据有关规范要求，该项目同一时间内火灾次数为一次，故室内消防总用水量为418m3。消防给水由消防水池集中供给，且消防泵出水管设置两条，分别与室外给水管网干管相连。3、自动喷水灭火系统自动喷水灭火系统各建筑按需设置。以中危险级,喷洒水量26L/S计,1小时消防水量94 m3。自动喷洒系统由自喷水泵从与消火栓系统共有的消防水池抽水加压供给，屋顶设消防水箱

71、及稳压装置。自动喷洒头一般场所标温为68oC，厨房处为93oC，每个自动报警阀系统安装喷洒头数控制在800个之内。自动喷洒供水系统按水压分区，每区最低点水压不超过0.80Mpa，除高区外，低区为减压阀减压供水。本区内各建筑自动喷洒用水，均由该系统供给。本工程设540m3消防贮水池一座（分为二格），保证本工程消防用水。6.3.5变配电室自动灭火装置变配电室采用固定式EBM气溶胶自动灭火装置，在变配电室不同位置设MEG210型气溶胶自动灭火装置，要求EBM灭火装置能同时起动。6.3.6灭火器除设置固定消防设施外，建筑物各处设置一定数量的手提式和移动式灭火器（磷酸铵盐、二氧化碳、EBM气体等灭火器）

72、。6.4 火灾自动报警系统 该系统包括火灾自动报警系统、消防联动控制系统、火灾事故广播系统、消防通讯系统。消防控制室设在管理中心，内设集中报警控制器，消防联动控制柜、广播通讯盘、CRT显示器及手动控制柜等设备。其主要功能为：消防水泵的自动、手动启、停及运行、故障等状态显示；各种风机和阀门的自动、手动启、停及工作或故障状态显示；各种探测器及手动报警、水流指示器等动作状态显示；切断有关部位的非消防用电设备电源；全部电梯停于首层，客梯停运，消防电梯进入准备运行状态。在主要公共场所、走廊、大厅及电梯前室等场所设置火灾事故广播扬声器。火灾时经确认后，可自动控制启动，进行火灾事故广播，也可紧急手动控制进行

73、播音。 在消防控制室设有火警通讯设备，用于消防控制中心与现场之间进行通讯联络。 在消防电梯前室、防烟楼梯前室、电缆竖井、变配电室等处选用光电感烟控制器。6.5 管线选配及敷设方式传输线路铜芯绝缘导线穿钢管沿吊顶、墙体、地板中暗敷，在电缆竖井内穿钢管明敷。第七章 环境保护7.1 设计依据1、中华人民共和共环境保护法1989年2、建设项目环境保护条例1998年3、污水综合排放标准GB8978-19964、大气污染物综合排放标准GB16297-19965、建筑施工场界噪声限值GB12523-906、城市区域环境噪声标准GB3096-19937、中华人民共和国环境影响评价法2003.9.18、中华人民

74、共和国国务院第253号令建设项目环境保护条例1996.11.299、河北省环境保护局冀环（2003）13号建设项目环境保护条例7.2 项目建设期对环境的影响及治理措施7.2.1 环境影响施工期与环境变化有关的活动主要是地面挖掘、材料运输、基础工程等。施工活动使用大量的车辆及施工机械所产生的噪声、扬尘和固体废渣等，对空气质量及周边现有居住中心的环境质量有影响。7.2.2 治理措施A、每个施工段在施工时必须对作业区，设置全封闭围挡，施工作业区地面洒水，施工段安排专人定期对施工场地洒水以减少灰尘的飞扬；洒水次数根据天气情况而定。当风速大于3级、夏季晴好的天气应每隔2个小时洒水一次，降低起尘量。B、施

75、工噪声的防治主要是通过合理安排施工时间、合理安排施工场地、距离防护、使用低噪声机械设备等措施来实现。C、施工现场必须设置施工标志，注明：施工单位、施工时间、施工范围和施工方主要行政和技术领导的姓名，并在施工前半个月将施工计划报当地有关建设管理部门。D、施工运输水泥、建筑材料以及建筑垃圾的车辆加盖篷布，减少散落，运输车辆行驶路线应尽量选择城区外围路，尽量避开居民点和环境敏感点。E、所有施工材料将分类、分型号设置专门场地，有序摆放，专人管理，并及时清运施工弃料。F、工程方案考虑现有道路的绿化植被分布和生长情况，采用不同的施工方案，对已有绿化植被加以保护。7.3 项目运营期间对环境的影响及治理7.3

76、.1 污水排放及治理措施排水实行雨污分流制，洗涤污水经中水处理回用，厕所污水经化粪池处理后排入市政污水管网，排放应符合排放的污水标准；雨水经收集后排入中水收集系统，多余雨水市政雨水管道。7.3.2 固体废物及治理措施项目建成运营后产生的固废主要为生活垃圾。生活垃圾放置于密闭垃圾箱内，由环卫人员每天及时清运至附近的垃圾转运站压实预处理，最后运至生活垃圾填埋场卫生填埋，不外排；中水处理系统沉淀过程中产生的污泥定期清掏外运；医疗垃圾经毁形处理后存于塑料袋内，塑料桶装定期送某市焚化站焚烧处理。通过采取以上措施，不会对周围环境产生影响。7.3.3 噪声及治理措施该项目投入使用后，主要噪声源为水泵房、配电

77、室、换热站、燃气调压站等。1、通风系统均选用先进的低噪声、低振动、环保型节能型设备，并设置消声器以降低噪声，使之符合国家的噪声控制标准。2、通风设备的安装均采用减振隔振措施，减少固体振动而产生的噪声，控制噪声对围环境的影响3、水泵、冷水机组进出水管设置不锈钢避震喉。7.4 绿化景观绿化布置采用点、线、面相结合的方式。除建筑和停车用地外均布置绿地或与绿化相结合的硬地广场，绿化方式及品种与其相邻的建筑性格相吻合。各组团绿地分别有特色鲜明的主题创意，与外部绿化空间相呼应。绿树、阳光、流水、曲径、露天座椅、小品雕塑等，充分体现了现代老年公寓的人性化、文化内涵和生态意识。第八章 节能方案分析 8.1 设

78、计依据1、中华人民共和国节约能源法2、中华人民共和国清洁生产促进法3、关于印发节能减排综合性工作方案的通知（国发200715号）4、节能中长期专项规划（发改环资20042505号）5、中国节能技术政策大纲（国家发改委。科技部2006年12月）6、国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术（国家发改委2005年65号）7、公共建筑节能设计标准GB50189-20058、居住建筑节能设计标准DB13（J）63-20079、建筑照明设计标准GB50034-200410、河北省节约能源条例（2006年5月4日河北省第十届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）11、关于转发国家发展和改革委员会关于

79、加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知的通知（冀发改投资2007152号）12、河北省用水定额（试行）（冀水资20023号）13、河北省建设厅关于执行太阳能热水系统与民用建筑一体化技术的通知冀建质2008611号8.2 指导思想和遵循原则1、指导思想牢固树立和落实科学发展观，以提高能源利用效率为核心，以调整经济结构、加快技术进步、转变经济增长方式为根本，强化节能意识，健全管理制度，努力形成市场导向、政府推动、企业和公众主动参与节能降耗的新格局，加快构建节约型的生产方式和科学消费模式，以能源的高效利用促进经济和社会的可持续发展。2、遵循原则坚持开发与节约并举，节约优先；坚持节能与发展协调促

80、进，以发展促节能，以节能保发展；坚持节能与结构调整、技术进步、环境保护相结合，从根本上改变高耗能、高污染的粗放型经济增长方式；坚持发挥市场机制作用与实施政府宏观调控相结合，努力营造有利于节能的体制、政策、市场和社会环境；坚持突出重点与全面推进相结合，在全面推进节能工作的同时，争取在重点行业、重点领域、重点区域取得突破。8.3 能源消耗种类和数量分析 8.3.1能源种类选用原则 在本项目使用能源种类的选择上，认真贯彻中华人民共和国节约能源法、节能中长期专项规划和河北省节约能源条例等法规、政策，坚持能源节约和综合利用，努力提高能源利用率。主要坚持如下原则：1、效率原则。以提高能源利用效率为目标，在

81、与相关节能技术的结合上选择适宜提高能源利用效果的能源品种。2、适用原则。从保证使用功能、安全可靠，选择适宜项目使用的能源品种。3、利用可再生能源原则。充分利用先进技术，利用太阳能，浅层地热能替代常规能源。8.3.2能源消耗种类 1、本项目主要能源消耗种类电力：生活、办公、公建等设备及照明用电； 水：生活、办公等用水； 燃气：餐饮中心炊事用气。2、能源消耗数量用电量：总需要容量约为7385KW，年电能消耗量1294104KW.h。用水量：本工程最高日用水量1694.3m3/d，年用水量371051.7 m3。用燃气量：本工程年耗天然气58.4104Nm3。3、本项目主要能源和含耗能工质的品种及年

82、需要量见下表：能源需求量表序号名称计量单位年需要量占总能耗%实物标煤实物系数折标煤1电万kwhtce12941.229 tce/万kwh159066.32水m3tce371051.70.0857kgce/t31.81.33燃气Nm3tce58.41041.33kgce/m3776.732.4年总需要折标煤（tce）2398.5100.00 本项目综合能源消耗折合标准煤为2398.5tce/a。8.4 节能措施8.4.1 建筑节能根据国家建设部发布的全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇（建质2006277号）、公共建筑节能设计标准GB50189-2005（建设部公告第319号）及河北省建设厅居住

83、建筑节能设计标准DB13(J)63-2007（冀建质2006639号）之规定，本项目主要是从建筑围护结构、遮阳设施等方面考虑，合理减小围护结构传热系数，采用既环保又节能的保温材料，提高能源利用率，最大限度节约能源。1、居住建筑体形系数根据居住建筑节能设计标准DB13(J)63-2007，本项目所在地为一类地区，建筑类型4-9层，建筑体形系数限值为0.30；建筑类型10层，建筑体形系数限值为0.26。2、围护结构传热系数项目围护结构传热从居住建筑和公建建筑两方面分别考虑。根据居住建筑节能设计标准DB13(J)63-2007，本项目所在地为一类地区,居住建筑外围护结构传热系数取值为：屋面0.50；

84、外墙0.60；外窗2.80。 根据公用建筑节能设计标准GB50189-2005，本项目所在地为寒冷地区，公用建筑围护结构传热系数取值为：屋面0.55；外墙0.60；窗户2.70。3、窗墙面积比根据居住建筑节能设计标准DB13(J)63-2007，本项目窗墙面积比为:朝向窗墙面积比南(偏东45到偏西30范围)0.40北(偏东45到偏西60范围)0.25东(偏北45到偏南45范围)西(偏北30到偏南60范围)0.308.4.2建筑节能措施 1、外墙的节能措施 本项目外墙节能主要是使用聚苯乙烯塑料等既环保又节能的新型高效保温绝热材料，有效减少通过围护结构的传热，降低外墙传热系数，达到显著的节能效果。

85、对垂直墙面采用外廓、阳台、挑檐阳等遮阳设施，隔离太阳辐射热 。2、门窗的节能措施本项目采用热阻大、能耗低的新型保温节能门窗 （塑钢门窗），并通过加装密封条，提高门窗气密性，根据国家建筑外窗气密性能分级及检测方法（GB/T7107-2002）气密性为4级；采用外廊、阳台、挑檐、遮阳板、热反射窗帘等遮阳措施，以减少阳光直接辐射屋顶、墙、窗及透过窗户进入室内。在保证日照、采光、通风、观景条件下，严格控制各朝向的窗墙比。3、屋顶的节能措施本项目屋顶的节能，主要在结构层上加以考虑，先铺设屋顶保温层，为200MM厚水泥蛭石板。再铺防水层及保护层构造。8.4.3节水措施1、中水系统本项目设中水系统。中水来源

86、为沐浴排水、盥洗排水、洗衣机排水等优质杂排水，经物化处理达到生活杂用水水质标准，中水全部用于浇洒绿地、道路洒水等。采用本系统，中水处理量为生活总用水量的60%，经过处理后的可再生用水可达到总用水量的50%。2、推广使用节水技术及器具本项目大力推广节水技术和节水器具，包括: 节水型便器冲洗设备、节水型水龙头、节水型淋浴设施及其它节水设备。提高管材、附件和施工质量，严格控制跑冒滴；给水管道采用塑料、不锈钢管材，减小水流阻力。8.4.4节电措施1、供配电系统的节能本项目供配电系统整体分布合理，以减少线路损耗；选用SC10系列低损耗节能变压器，合理控制变压器最佳负载率。2、照明节能按照建筑照明设计标准

87、GB50034-2004进行照明设计；选用高效节能灯具；多设置开关点，使灯具开关控制灵活，方便、节能；充分利用自然光，以节约电能；居住建筑楼梯间、内走道等采用声控开关，作到“人在灯亮，人走灯熄”，以杜绝长明灯无人看管的场面，从而节约电能。室外有关的照明灯具采用光控开关等节能控制。8.4.5太阳能热水系统根据冀建质2008611号文河北省建设厅关于执行太阳能热水系统与民用建筑一体化技术的通知要求，考虑本项目实际需求，采用太阳能热水系统一体化技术，实现与建筑主体工程的同步设计、同步施工、同步验收。太阳能与建筑一体化技术采用分户计量，按表收费，便于管理；集中供水可进行上下水、水温、水位的自动控制，采

88、用本系统不但降低了日益严重的生态污染，更重要的是有效地减少常规能源的使用量，降低了能耗（每平方米太阳能集热器，一年节煤250公斤，可减少SO2灰尘等排放物170公斤）。8.5 能源管理加强能源管理制度建设，制定一系列的能源管理制度，促进建设项目各项节能工作的有效展开，为取得好的节能降耗效果，做好组织和制度准备。8.6 节能效果分析结论与建议项目建设注重了节能设计，采用节能设计标准和节能规范，应用新技术、新工艺、新设备，提高了节能效果。项目建成运营后，通过采取一系列节能措施，通过合理用能，使公共建筑节能达到50%的设计标准，居住建筑节能达到65%的设计标准。项目使用的主要能源种类合理，能源供应有

89、保障，从能源利用和节能角度考虑，项目是可以接受的。第九章 组织机构及经营管理9.1组织机构老年服务中心建成投入运营后，由河北XX房地产开发有限公司成立专门机构或聘请专业养老管理公司负责中心全面管理。老年服务中心内设老年公寓、老年康复医院、养护职业培训中心、老年研发中心、健身康复训练中心、文化娱乐中心、理疗养护中心、客服中心、国医堂、老年大学、餐饮中心等。 9.2 劳动定员 本项目劳动定员1820人。 详见下表： 劳动定员表序 号部 门定 员备 注1老年公寓8002老年康复医院4703养护职业培训中心804老年研发中心1005健身康复训练中心506文化娱乐中心307理疗养护中心308客服中心60

90、9国医堂3010老年大学5011餐饮中心120合 计18209.3 经营管理老年服务中心的日常经营管理将秉承“老人至上，服务第一”的服务宗旨，以服务质量优质化、饮食搭配营养化、文化生活多样化、健身活动经常化为经营准则，由经过专门培训的服务人员为老年人提供住、养、学、乐等综合服务。 9.4人员培训服务中心所有服务人员在上岗前都须进行岗前培训，根据岗位的不同设置培训内容，培训结束考试合格后，方可持证上岗。针对专职护理人员，中心将送至国外及北京、上海、深圳、天津等城市高级老年公寓实习培训，以提高服务质量。远期，养护职业培训中心将担负起内部护理服务人员的年度培训学习职能，还将为全市培养老年护理服务专业

91、人才。第十章 土地利用10.1 土地利用依据1、国土资源部7号令建设项目用地预审管理办法2、某市土地利用总体规划（2010-2020年）3、某市国土资源局、民政局养老供地通知（石国土资发2011第110号）10.2 项目选址情况老年服务中心拟建场址位于某市太行大街以东，北三环以南，石太高速以北，规划路以西。10.3 用地情况1、用地类型本项目建设拟选地块位于某市长安区，为城市建设用地，将通过行政划拨方式取得土地使用权。2、用地规模本项目总用地面积为36.93公顷（553.95亩），总建筑面积310050，其中老年公寓建筑面积201000，综合配套公建建筑面积 109050。建筑密度28.6%，

92、绿地率56.6%，容积率0.82。3、土地费用本项目用地通过行政划拨方式取得，土地费用按规定足额交纳。第十一章 项目实施计划与招标方案11.1 项目实施进度计划本项目建设期为36个月，具体划分为以下阶段：1、1月3月 前期准备及可行性研究及论证2、4月6月 初步设计及施工图设计3、7月9月 场地平整及招投标4、10月32月 工程建设施工5、33月36月 工程扫尾，项目竣工 项目实施进度表序号项 目月 份12345678910-3233-361前期准备、可研及论证2初设及施工图设计3场地平整及招投标4工程建设施工5工程扫尾、项目竣工 11.2招标方案11.2.1依据1.中华人民共和国招投标法20

93、00.1.12.工程建设项目自行招标试行办法2000.7.13.国务院办公厅关于进一步规范招投标活动的若干意见（国办发200456号）4.国家发改委关于印发办理工程建设项目审批（核准）时核准招标内容的意见的通知（发改办法规2005824号文）5.国家发改委工程建设项目招标范围和规模标准规定6.国家现行的有关法律、法规和规定11.2.2 招标范围本项目所有招标内容的招标范围为全部招标。11.2.3招标组织形式：委托招标。11.2.4 招标方式：公开招标或委托招标。11.2.5招标内容本建设项目的勘察、设计、施工、监理以及工程建设有关的重要材料、设备的采购等。11.2.6 招标原则本项目招标活动遵

94、循公开、公平、公正和诚实信用的原则。项目拟招标基本情况表项目名称老年服务中心建设单位项目法人代表或负责人建设内容老年公寓及配套设施项目建设地 点某市太行大街以东，北三环以南，石太高速以北，规划路以西。总投资额182771.30万元是否属于重点建设项目否资金来源自筹资金国有资金所占比例项目招标范围招标组织形 式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）拟划分标段（个）对投标单位资质等级要求全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察 设计 建筑工程 安装工程 监理 设备 重要材料其它 拟选择招标公告发 布 媒 介情况说明：第十二章 投资估算与资金筹措 12.1 开发建设投资估算本项目的投

95、资范围包括老年服务中心的建安工程费、设备购置费、室外工程费、其它费用和预备费用等。12.1.1 编制依据1、本项目有关专业提供的设计图纸及相关设计资料、说明。2、2005年河北省建筑工程概算定额及现行概算指标。3、2005年河北省安装工程概算费用定额及现行概算指标。4、2004年河北省建筑工程概算费用定额、河北省建设项目概算其他费用定额。5、国家、部门及地区的其它有关法律、法规、规定。12.1.2 编制办法及各项费用确定1、建筑工程费按建构筑物的结构特征，参照当地类似工程以单方造价估算；2、设备购置费根据设计方案所确定的设备，按生产厂现行价格计算，价格中已含设备运杂费。设备安装费按有关概算指标

96、计算；3、室外工程根据设计工程量，按有关指标估算；4、其它费用根据河北省建设项目概算其他费用定额和项目实际需要估算，其中土地使用费按45万元/亩计算；5、基本预备费按工程费用与其它费用之和的8%计算，价差预备费根据计投资（1999）1340号文规定，价格指数按0计算。12.1.3 开发建设投资估算分析项目开发建设投资为179736.80万元，按投资构成划分的估算表如下：序号项 目投资（万元）占合计的%1建筑工程费92525.8251.482设备购置费31724.2417.653设备安装费8314.784.634其他费用47171.9626.245合计179736.80100.0012.2流动资

97、金估算流动资金估算采用详细指标估算法。经计算，正常年流动资金需用量为3034.50万元，其中910.35万元为铺底流动资金，占流动资金的30%。12.3 项目总资金项目总资金由建设投资和流动资金组成,本项目总资金为182771.30万元。12.4 报批项目总投资报批项目总投资由建设投资和铺底流动资金组成,本项目报批总投资为180647.15万元。12.5固定资产、无形资产和其他资产的原值形成项目交付使用后，建设投资分别形成固定资产、无形资产和其他资产。12.6资金筹措及投资计划项目总资金为182771.30万元，其中开发建设投资179736.80万元，流动资金3034.50万元。项目所需资金全

98、部由建设单位自筹解决。项目计划建设期为三年，建设投资中第一年投入58320.00万元，第二年投入57240.00万元，第三年投入64176.80万元；流动资金从经营期第一年开始安排，其中经营期第一年投入2962.40万元，经营期第二年投入36.05万元，经营期第三年投入36.05万元。第十三章 财务评价13.1 评价依据根据国家发改委、建设部发改投资20061325号建设项目经济评价方法与参数及现行的财税、银行等有关规定进行评价。13.2 基础数据13.2.1 建设规模项目建成后，可为5025位老年人提供养老服务。13.2.2 实施进度和计算期项目计划建设期3年，运营期20年，计算期为23年。

99、其中运营期第一年的入住率为设计人员的80%，运营期第二年入住率为设计人员的90%，运营期第三年以后达到设计经营能力。13.2.3 基准收益率根据现行的银行利率，结合本行业现状及特点，本项目的基准收益率定为6%。13.2.4 产品价格说明本项目产品的市场价格采用该地区近几年的统计数据，取其平均数作为本项目市场预测价格。原辅材料和燃料及动力费用按现行含税价格计算。13.2.5 成本与费用估算1、餐饮物料费及其他辅助材料费按年消耗量和现行价格计算，正常年估算为6150.00万元。2、燃料、动力费用正常年估算为946.60万元。 3、本项目设计定员1820人，年工资及福利费按30000元/人年计算，则

100、年工资及福利费总额为5460.00万元。 4、修理费按固定资产原值的3%计算，正常年为5392.10万元。5、折旧费：房屋及建筑物折旧年限为30年，残值按5%预留；机器设备折旧年限为20年，残值按5%预留；其他固定资产折旧年限为30年，残值按5%预留，则正常年折旧为6325.62万元。6、其他费用参照同行业水平估算，正常年为7674.03万元。经计算，正常年（第6年为例）总成本费用为31948.35万元，其中固定成本为24851.75万元，可变成本为7096.60万元。经营成本为25622.73万元。13.2.6 收入及税金计算根据财务评价的计价原则，结合本行业的现状及未来发展预测，老年服务中

101、心从以下几个方面取得收入：老年公寓的托护收入按60000元/人.年考虑，则正常年收入为30150.00万元；康复、治疗收入按8616.00万元/年计算；培训收入按5000元/人.次，每年培训人数按3200人考虑，则正常年收入为1600.00万元；老年研发收入按500.00万元/年计算；正常年的其他营业收入估算为800.00万元；依据相关文件精神，该项目的一次性财政补助资金为2512.50万元，正常年的财政运营补贴为603.00万元/年；根据以上测算，老年服务中心的正常年收入为41666.00万元。 根据有关规定，本项目所提供的劳务免征营业税金及附加。13.3 利润总额及所得税项目年均利润总额为

102、9936.82万元，免缴所得税。13.4 盈利能力分析通过编制利润和利润分配表、项目投资现金流量表、项目资本金现金流量表进行财务现金流量分析，计算的财务评指标如下：总投资收益率：5.44%资本金净利润率：5.44%项目投资财务内部收益率：6.41%项目投资净现值：6864.60万元项目投资回收期：14.44年项目资本金财务内部收益率6.41%从以上经济指标可以看出，项目的财务内部收益率高于行业平均值，净现值大于零，投资回收期低于行业平均值，说明本项目具有一定的盈利能力。13.5 财务生存能力分析13.5.1 资金平衡当期出现还款资金短缺时，先动用以前年度累计盈余资金，累计盈余资金不足时，动用当

103、期可供投资者分配的利润，再不足时，通过借用银行短期贷款解决。13.5.2 财务生存能力分析根据财务计划现金流量表可以看出，计算期内各年经营活动现金流入均大于现金流出。从经营活动、投资活动和筹资活动全部净现金流量看，计算期内各年现金流入均大于现金流出。因此，项目具备财务生存能力。13.6 不确定性分析13.6.1 盈亏平衡分析以经营能力利用率表示的盈亏平衡点（第六年为例）：BEP=71.89%此项指标表明，当经营能力达到设计能力的71.89%时，项目盈亏平衡。13.6.2 敏感性分析在本项目经营期中可能影响经济效益的主要因素有：建设投资、价格、入住数量、物料费及其他辅助材料费等。针对各项因素上下浮动5-15%变化范围内对财务内部收益率的影响进行敏感性分析。从计算结果可以看出价格和入住人数变化对项目经济效益的影响最大，其次是建设投资。项目在实施过程中应做好对外宣传工作，不断扩大该老年公寓的社会影响，确保收入标准不下降，同时在建设期间应尽量节约投资。13.7 财务评价结论通过以上分析可以看出，项目的内部收益率高于行业基准值，净现值大于零，投资回收期低于行业均值，项目具有一定的盈利能力和抗风险能力。综上所述，本项目在财务上讲是可行的。 第 70 页