江西赣州火车站地下商城项目可行性报告(6页）.doc
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江西赣州火车站地下商城项目可行性报告(6页）.doc
1、江西赣州火车站地下商城项目可行性报告一.项目描述：项目位于江西省赣州市火车站站前广场地下，属于人防工程改造出来的地下商城。二.项目基本指标：2.1.项目地址：位于赣州市五洲大道中段火车站站前广场地下一层，离市中心区约三公里。2.2占地面积：25000平方米2.3.项目层高：4米左右三.项目现状：3.1.项目目前在站前广场上并没有明显的标示，通过水泥台阶与火车站广场连接。项目目前被用来做小旅馆、小饭馆，档次很低。且项目周边目前人流量较少，人气明显不足。3.2.项目所处火车站站前广场现有21路公交车始发、终到3.3.赣州火车站目前有76趟客运列车停靠，其中8趟为始发、终到四.项目基本利益分析：4.
2、1.项目预计销售额：25000*6500元/=1.625亿4.2.项目预计代理费：1.625亿*8%=1300万 1.625亿*10%=1625万五.项目基本操作思路5.1.高利益=高付出5.2.代理商需投入保证金50万5.3所有的专业设计由代理方决策（包含基建、装修、广告、规划设计、经营管理、招商等等）5.4代理商等同于50%的运营开发商六.项目投资判断（此财务投资为静态测算，实际启动资金约为2000万，实行滚动开发的模式）总计：项目标准小计预计总投资：7300万毛利率：122%1.土方、基建工程（仅需改造）400元/1000万2.达到商场需求的装修装饰工程1500元/3750万3.消防报批、报建费用500元/1250万4.设备（电梯、中央空调）-800万5.销售广告500万七.策划基本思路7.1.商业卖使用权（经营权），80%投资，20%自营 7.1.1.带租约销售 7.1.2返租（10年或15年返租） 7.1.3.大包租 7.1.4.炒房、自营兼租赁7.2否定原有代理公司小商品街的策划意见，从以下几点入手 7.2.1结合火车站流动人口相对庞大的特性 7.2.2建议做休闲、餐饮、娱乐、购物的都是综合体 7.2.3在规划业态上，按组团、流线来区分 7.2.4立足火车站，辐射1个行
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