1、房地产项目收并购财税问题 一、收并购项目投资测算的基本逻辑（主要指静态分析财务可行性）分析如下： 一、收并购项目投资测算的基本逻辑（主要指静态分析财务可行性）分析如下： （一）投资测算的基本逻辑（项目利润）：（一）投资测算的基本逻辑（项目利润）： 因为，利润 = 收入 - 成本 - 费用 - 税金。 所以，房地产投资项目，项目利润 = 销售收入 - 开发成本 - 销管费用 - 税金。 （二）销售收入：（二）销售收入： 销售收入就是可售面积（计容面积、静态回收期） ）* 销售价格。其中特殊事项： 1、地下停车位 一般来说，地下停车位是不计容积率的，因此，销售的也就只能是使用权。但是如果要卖产 权
2、，则需要补缴地下空间的土地出让金。关于出让金缴交标准，国家层面的法律法规是没有 明文规定的，都是由各地方政府自行规定，目前北京部分地下车位是可以办理产权证的。 2、销售价格加不加预期，较现在比未来是 每个公司的财务测算规则是有所不同的， 像东旭北地产财务测算销售价格时是不允许加预期 的甚至是低于当期市场价格（在有限价情况下） 。而有的公司允许加预期的，还有的公司要 求取平均值。 （三）开发成本、费用（三）开发成本、费用 1、土地成本，包括土地出让金和契税。那么，在二级市场拿地，股权投资的项目，怎么看 它的原始土地成本， 如果上一手业主是在公开市场通过招拍挂方式取得土地的， 或者上一手 也是通过
3、股权转让间接持有土地的，地价款其实看的就是土地出让金票据和契税票据。 如果是上一手业主在二级市场通过资产转让取得在建工程， 则地价款是看卖方根据评估价向 买方开具购置不动产票据和契税票据。 土地出让金，也称地价款，也有叫土票。但是在收购中如果没有土票或是工程类票就是有溢 价那，我们测算过了那么这么部分溢价将会视为成本增 1.7 倍-2 倍之间，其影响主要来源 于:土增税不能扣除无票成本，根据增值额度确认影响金额，按新增值税规定土地出让金可 抵销售额后结算增值税，如考虑附加税相当是无票成本金额的 11.11%。 契税一般是地价款（有票）的 3%。 2、房地产开发成本及销管费用，除了拿地花钱，把房子盖起来卖出去也是要钱的，这些钱 从财务角度可以大概分为以下几类：前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套 设施费、开发间接费、销管费用、财务费用。 上述费用合计起来统称为综合开发成本。 因各
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