房地产从绿城管理上市看代建业务的机遇与挑战（17页）.pdf
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房地产从绿城管理上市看代建业务的机遇与挑战（17页）.pdf
1、2 / 19 1. 从绿城管理上市看代建业务的机遇与挑从绿城管理上市看代建业务的机遇与挑 战战 1.1 何为何为代建业务代建业务 代建业务以轻资产为重要特征代建业务以轻资产为重要特征。传统地产开发业务是资金密集型的重资产业务， 以土地增值与物业销售为主要收入来源。由于受经济发展与政策调控等影响具 备较强的周期性，同时在近几年行业政策趋严下，行业整体利润中枢下行。代 建业务以轻资产属性为特征，代建方基于委托关系，向委托方输出品牌价值及 管理经验等，从而帮助委托方盘活现有土地资源、提升开发项目管理质量等； 其中委托方承担土地购置、项目开发等资金投入，代建方按一定比例收取代建 服务费等作为回报。目前
2、代建业务整体净利率水平高于传统地产开发业务。同 时，代建业务周期性较弱，在周期下行时，中小开发商还会更倾向于采用代建 模式抵御下行风险，从而扩大代建业务行业规模。 表表 1：代建业务以轻资产为代建业务以轻资产为重要重要特征特征 传统地产开发业务传统地产开发业务 代建业务代建业务 业务属性 重资产 轻资产 客户属性 C端 B端 周期属性 周期性 反周期性 投资回报 土地增值+物业销售 代建服务费 利润率 较低 较高 数据来源：绿城管理招股说明书，中达证券研究 商业代建为商业代建为目前最目前最主要代建业务类型主要代建业务类型。根据项目委托方的不同，目前代建业务 主要包括三种类型：政府代建、商业代建
3、、资本代建。1）政府代建政府代建：是中国代 建行业最开始发展时的主要形式，委托方主要是政府或事业单位，开发项目包 括公共房屋、公共基础设施等，从项目投资总金额中收取固定百分比作为代建 费用，代建项目的利润率相对商业代建较低，但通过政府代建项目可以塑造企 业社会形象、增强政企关系，从而能实现政企共赢；2）商业代建商业代建：是目前代建 业务的主要形式，委托方主要是品牌力与管理能力相对较弱的中小房企，委托 资源丰富、品牌影响力强、开发经验丰富的大型房企加快项目周转与提高盈利 水平；3）资本代建资本代建：随着信托、基金等逐渐进入房地产领域，由资本出资、房 企代建的资本代建更加符合目前国际上代建专业分工的发展模式，目前该模式 在国内相对较少。 jVaVgWfY8VmUbRcM7NsQpPnPmMeRpPoRfQpOsPbRqRsPMYmOoRvPoNmR 3 / 19 表表 2：目前代建业务主要包括
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