1、北京美林花园物业管理招标现场竞标答辩节选北京美林花园物业管理招标现场竞标答辩节选 月日，北京首次物业管理招标由美林花园成功举办。招标会上，由多位专家和客户代表组成的评委会针对每一家竞标单 位都进行了“连珠炮”式的现场提问，其中很多问题都是物业管理工作的一些焦点、热点话题。以下是这次问答的精选。 第一答辩人： 北京达文物业管理公司 刘志宇（北京市小区办主任，以下简称“刘”）：你们在标书中提到了接管美林花园后要先收个月的物业管理费作抵押， 请问这种做法的根据是什么？ 答：我们依据的是北京市小区办的规定，要收或是的基金，这个月的管理费要用于重大公用设施的改建和维护， 因为高档物业需要比较高的支出，尤
2、其是工程管理方面，所以需要有适当的管理费用作为维修基金。 刘：北京市现在没有关于要收物业管理费押金的规定。 点评：物业管理费及公共代办性服务项目预付押金或保证金的问题，法律法规对此无规定，是否收取需以双方在房屋使 用、管理、维修公约中的约定为依据。 季如进（清华大学房地产研究所副所长，以下简称“季”）：你们在标书中提出，工程维修费用每年按的速度递增， 依据的是什么？你们采取的是提取酬金的方式，但不知你们在降低管理成本上有哪些措施？ 答：首先，物业的保修应由发展商提供，但现在的情况是发展商把维修费用都转给物业管理公司承担；固定资产都有一定 折旧，维修费也应逐渐递增，是我们根据目前的实际情况提出的
3、。 第二点，在降低管理成本上，我们有非常明确的目标，在工程维修、维护方面，我们做到有章可循，因为此次美林花园招 标中对一些功能安排不清，我们只能按一般测算值来确定。 点评：工程维修是在建筑商、发展商对工程保修项目之外及保修期限届满之后才会发生的，该费用划分为中小修项目费用 与大修项目费用，前者从日常物业管理费中支付，后者从公共维修基金中支付。 蔡鸿岩（精品家园房地产咨询公司总经理，以下简称“蔡经理”）：物业管理必须要实行财务公开化，但你们公司的标书 并未涉及，请解释一下。 答：我们通过两种途径实现财务的公开化，一种是资产负债表及各种基金的管理表，这是按认证标准制定 的；同时，接受物业管理委员会的抽查，定期向他们汇报。 点评：物业公司的财务及经营情况应当以适当方式公开，这是作为受托人的物业公司对委托人（业主、物业管理委员会） 应当履行的法律义务，公开的方式包括定期向物业管理委员会报告及向全体
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