1、Luochangwans case市场认知产品定位产品建议营销推广罗厂湾项目营销策划方罗厂湾项目营销策划方案案Luochangwans case第一部分第一部分 市场认知市场认知市场认知 南岸区作为重庆的重要部分，位于长江以南、主城核心区内 全辖区6个街道、9个镇，面积265平方公里，人口60万 区内有10余个科研院所和5所大专院校是重庆市山水园林城区和环境 保护模范区。由于南岸区优越的自然条件，长期以来形成了，旅游在南岸、居家在南岸的区域形象。南岸区的房地产市场也在近几年得到迅猛的发展,发生了翻天覆地的变化,形成了滨江地带、经济开区学府大道三个主要的住宅集中区，以及南坪转盘以及滨江路两个商业
2、集中区，随着多条交通与轻轨路线的开通,与其他区域的联系程度加大，城市化进程加快。市场认知本案南南岸岸区区项目位于南岸区铜元局板块。项目位于南岸区铜元局板块。市场认知 自2001年融侨集团进入重庆以来，通过对风临洲、云满庭的打造，使铜元局片区逐步形成了以融侨半岛为核心区域的大型住宅区域，并拥有了良好的社区配套与教育配套；龙湖跨江首个项目观山水的落座，更是提升了全市人民对于该区域的关注与认同，业已强化了铜元局作为南岸区规模最大、品质最高的高端人群聚集区的坚实地位。项目在同片区内位置示意：市场认知市场认知 融侨半岛云满庭D区 目前已经交房,因为高差关系与本项目相对隔离,本项目地块可向北鸟瞰融侨半岛.
3、融侨半岛云满庭D区 市场认知 融侨半岛云满庭B区 目前已经交房使用，而在项目地块与融侨半岛云满庭B区之间拥有一个大型露天生活垃圾场地，对项目有较大负面影响。通往融侨半岛风临洲的大型弧形桥，是融侨半岛投入巨资打造的道路之一，弧形桥从一 定意义上打通并改善了融侨半岛的内外交通衔接。融侨半岛云满庭A区 融侨半岛云满庭B区周边垃圾堆大型弧形桥正在开发建设中的融侨半岛云满庭A区目前已处于主体上升阶段市场认知 中型汽车维修站 西南方向为亲江花园与南岸区国家级粮食仓库，以及仓库的办公和职工宿舍，另外地块相南通过佳明路通向338厂地块。亲江家园亲江家园粮食仓库粮食仓库汽车维修站汽车维修站市场认知南岸区经济水平
4、相对主城其他行政区相对落后，房价相对较低、平稳上升南岸区经济水平相对主城其他行政区相对落后，房价相对较低、平稳上升 2001-20052001-2005年南岸区施竣工面积对比图年南岸区施竣工面积对比图（单位：万平方米）数据来源：2002-2005年重庆统计年鉴，2005年统计月报2001-20052001-2005年南岸区商品房住宅交易分析年南岸区商品房住宅交易分析（单位：按建筑面积计算）市场认知小户型由于其总价低、具有更广的客户群体，同时具有一定的投资价值，因此在众多规模不是很大的项目上，小户型成为项目定位的首选。而从小户型的消化速度上看，普遍上小户型是市场欢迎度比较高，同时也便于营销上制造
5、不同的概念。市场认知相对于南岸区众多的房地产项目而言，竞争的激烈不言而喻，但是我们发现人们对于高质量生活的追求是没有变的，在整体消费能力有限的需求市场看来，物美价廉的高性价比产品一直都是消费者的首选，骏逸江南就是一个比较明显的例子。市场认知雪梨澳乡、东海长洲项目在区域投资价值都不是好的情况下，通过产品的创新同样取得了市场的认可。在区域不是很成熟的情况下，相对城市中心辐射区域的小户型项目的投资价值相对比较缺乏，强调居住的舒适性和空间变化，并且通过对区域规划描述，完善项目的整体形象，居家型小户型取得了市场的认可。产品定位产品定位依托项目地势上得优势，具有较好的景观资源，建立以小户型为主的特色青年社
6、区，在根本上区别于融侨半岛的大社区，大配套，取得市场的成功。关键词：、产品定位MINE空间、创意青年文化社区空间、创意青年文化社区创意生活、各自精彩英文的意思为：我的我的空间突出青年人那种独立自由的生活面：构建一个具有个性的产品，利用项目的空间变化使项目的整个空间具有变化，符合年青人群寻求相对变化的心理状态。：定义产品中小户型的属性，增强项目市场识别性。文化社区文化社区：构建一个具有文化和社区建设为主体的青年社区，加强项目的整体品质感，建立社区活动体系，成为一个具有相近价值气象的人群组织。产品定位属于自己的光彩生活面属于自己的光彩生活面厨房里你在为打碎的盘子尽力辩解那是你的调皮面办公司你正在为
7、项目定位激烈讨论那是你的进取面卧室里你将叫了很久的闹钟关掉那是你的懒散面穿衣镜前决定今天穿乞丐服去上班那是你的时尚面大街上你忍不住零钱放在乞丐面前那是你的善良面今天你是哪一面？哪一面都是属于你自己的！哪一面都是光彩的生活面！产品定位 从事目前市场上相对比较高薪的职务，IT、广告设计、美术、自由撰稿人等，具有比较丰厚的经济收入，对于未来抱有较高的期望和理想。由于对未来抱有较高的期望和很好的预期，因此在消费上都比较积极，对于按揭这样的消费方式非常的接受，大部分的年轻人对于高品质生活的追求，在这部分人的身上得到比较权全面的显示。产品定位蜗居时代产品建议产品建议总体建筑规划指标建议总体建筑规划指标建议
8、占地面积：占地面积：17000容积率：容积率：4总建筑面积：总建筑面积：68000住宅建筑面积：住宅建筑面积：60000商业建筑面积：商业建筑面积：6000公建面积：公建面积：2000产品建议产品建议目前市场同类产品目前市场同类产品:小户型单体建筑项目 产品设计多为点式结构 大部分小户型面积单层面积为800左右 单层户型基本在812户,略显拥挤。本案本案:周边建筑对建筑规划的限制较少 较大限度的利用项目的用地 因此在建筑上采用小型蝶式建筑（单层小型蝶式建筑（单层6户户/4户）户）以提高小户型的居住品质，同时由于单层面积的减少（单层面积约300400）整个项目的形象也会显得 更加的挺拔。产品建议
9、产品建议 建筑单体：俊秀的外立面设计，挺拔、飘逸建筑单体：俊秀的外立面设计，挺拔、飘逸 外面采用比较具有时代感的造型，玻璃、直线条，突出青年人率真、外面采用比较具有时代感的造型，玻璃、直线条，突出青年人率真、自我、进取的心理状态。自我、进取的心理状态。产品建议产品建议户型面积控制户型面积控制将目的户型面积控制在4070（套内）二室30%6070一室/二室35%5060一室35%4050设置户型所占比例面积区间（套内面积）户型户型产品建议产品建议依据依据1：南岸区未来房地产供应以：南岸区未来房地产供应以70100左右的户型为主，小户型的供应相对比较短缺。左右的户型为主，小户型的供应相对比较短缺。
10、依据依据2：本项目规模较小，中等户型缺乏与周边大型项目的直接竞争优势。：本项目规模较小，中等户型缺乏与周边大型项目的直接竞争优势。依据依据3：本项目的地势较高具建立个性项目、品质项目的条件。：本项目的地势较高具建立个性项目、品质项目的条件。项目户型设计以中小户型设计为主，不考虑大户型设计，户型设计以一室、两室户型为主。项目户型设计以中小户型设计为主，不考虑大户型设计，户型设计以一室、两室户型为主。35%5070二室一厅二室一厅55%4055 5一室一厅一室一厅10%3545单间配套单间配套所占比例所占比例面积区间面积区间户型户型户型配比户型配比产品建议产品建议结构特征结构特征100%6.8万方
11、万方合计合计3%配套设施配套设施0.2万方万方其它其它9%裙楼、会所裙楼、会所0.6万方万方商业商业51%3栋单体栋单体3.5万方万方平层设计平层设计15%1栋单体栋单体1万方万方夹层设计夹层设计22%1栋单体栋单体1.5万方万方平、跃结合设计平、跃结合设计所占比例所占比例形式形式体量体量结构结构本项目的户型设计充分体现出项目本项目的户型设计充分体现出项目“创意创意”的市场定位，户型设计参考目前重庆的市场定位，户型设计参考目前重庆市销售火爆的市销售火爆的“东海长洲东海长洲”项目和项目和“雪梨澳乡雪梨澳乡”项目，部分设置具有空间变化的项目，部分设置具有空间变化的产品，作为项目总体调性的补充和价值
12、支撑，产品，作为项目总体调性的补充和价值支撑，产品建议产品建议夹层夹层5米设计米设计2.1米2.9米设置5米的夹层户型设计，底层空高2.9米满足主要的功能使用，设置客厅和厨房，上层空高2.1米设置卧室、书房等，根据位置的不同可以考虑设置单卫生间或者双卫生间设计。夹层设计所创造出来的上层空间可以根据主人的偏好设置成为，卧室或者夹层设计所创造出来的上层空间可以根据主人的偏好设置成为，卧室或者书房，既可以增加居住的情趣也可以使整个空间更加富于变换，时尚感非常书房，既可以增加居住的情趣也可以使整个空间更加富于变换，时尚感非常强烈，符合年轻人对于高品质生活的追求。强烈，符合年轻人对于高品质生活的追求。产
13、品建议产品建议平层、跃层结合设计平层、跃层结合设计3米3米3米3米3米3米平层与跃层形成组合，每三层形成一个相对独立的空间。平层设置在底层，由公共平台直接进入，具有独立的院子。跃层设置在2层和3层，由平台上台阶到二楼，入户设置入户花园或平台产品建议产品建议平层设计考虑让利户型设计，由于项目考虑在单层户型上设置的户 数较少，因此具有较大的处理空间，在布置上具有更大的操作空间部分户型设置入户花园较大的外阳台设置多飘窗、花台设置平层设计（入户花园、大阳台设计）平层设计（入户花园、大阳台设计）产品建议产品建议景观总体风格项目由于地块规模相对较小，整个社区的景观以现代简约风格为主，结合项目创意生活社区的
14、定位，在景观上结合“创意生活”、“文化社区”的理念设置的景观。景观建议景观建议产品建议产品建议构想一：修剪整齐的草坪坡地构想一：修剪整齐的草坪坡地构想二：造型奇特的观赏植物构想二：造型奇特的观赏植物 产品建议构想三：笔直整齐的绿色植被隔离带构想三：笔直整齐的绿色植被隔离带产品建议构想四构想四 抽象造型的建筑小品（雕塑）抽象造型的建筑小品（雕塑）产品建议构想五：灵动的喷泉水景构想五：灵动的喷泉水景产品建议产品建议产品建议交房标准交房标准常规交房标准天棚水泥砂浆点补墙面水泥砂浆抹平地面水泥砂浆找平卫生间防水处理厨房局部防水处理预留弱电箱（电线、电话线、闭路电视线）厨房预留接水口、天然气接口入户门为
15、品牌防盗门外窗设置双层玻璃建议增设交房服务建议增设交房服务网络和电视的多线选择提供菜单式装修部分精装房产品建议产品建议社区配套设施社区配套设施特色幼儿园（双语、艺术、美术）特色幼儿园（双语、艺术、美术）产品建议产品建议LOFT创业展示馆创业展示馆景观休闲会所景观休闲会所产品建议产品建议物业管理物业管理酒店式物业管理酒店式物业管理采用酒店式物业管理的基本模式，提供系列的具有托管性质的服务，帮助年轻人打理自己的生活。学习型管理模式学习型管理模式物业管理要承担“管家”的角色，可以组织各类学习班，比如：插花、烹饪、缝纫、摄影等系列的生活学习班，可以丰富业主的生活，同时也是项目自身特色的营造，符合年轻人的生活需要。THANKS
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