合肥某国际生活广场项目市场研究报告（108页）.doc

1、 合肥市某国际生活广场项目市场研究报告总目录文本说明.05第一部分：基地研究.06一、区位分析07（一）基地概况（二）区域特征（三）周边典型物业分析二、交通分析10（一）交通三重辐射效应（二）快速城市交通体系日益完善（三）未来交通前景优越三、本项目在城市发展中的意义13（一）中心城区向南部发展带来特殊机遇（二）传统商业退化加剧，老城区商业难以满足现代都市发展需要（三）本项目可成为新城区商业崛起的标志四、与城市东、西、北各区的比较15（一）本区域（二）西南部城区（三）中、北部城区（四）东部城区第二部分：商业发展环境研究.17一、合肥市区商业分布及经营业态初步调查.18（一）各级商圈的划分及现状特

2、征（二）主要商业业态分布情况1. MALL/购物中心/百货商场2. 步行街3. 专业商场4. 专业贸易物流市场5. 大型超市6. 大型酒店7. 大型餐饮8. 普通休闲娱乐场所9电影院（三）对合肥典型性百货的个案调查二、合肥商场（商铺）租售状况初步调查.36（一）各区普通商铺平均规格（二）各区普通商铺平均租金水平（三）各大商圈内最好地段商铺租金情况抽样调查（四）新建房地产项目商铺售价抽样调查（五）各区销售项目典型案例抽样调查三、合肥商业市场综合发展现状及趋势分析.40（一）合肥商业现状分析（二）合肥商业发展趋势第三部分:合肥消费市场调查研究.42一、合肥市区消费者调查分析.43（一）消费者基本情

3、况分析1. 消费者年龄构成2. 消费者性别构成3. 消费者受教育程度4. 职业统计分析5. 收入统计分析（二）消费者消费习惯分析1. 消费频率2. 交通工具的选用3. 消费者选择的购物场所 4. 消费者购物关注的商品（三）商场 / 超市消费行为分析1. 消费者对购物场所的关注因素分析2. 消费者一次购物金额分析3. 消费者月购物支出分析 （四）娱乐消费行为分析1. 消费者月娱乐支出分析2. 消费者娱乐消费金额分析（五）消费者对“生活广场”的概念认知与需求1. 消费者对主要业态功能的认知2. 消费者对商业广场娱乐功能的看法分析3. 消费者对商业广场餐饮功能看法的分析4. 消费者对商业广场购物功能

4、看法的分析5. 消费者对项目不认同的原因分析（六）综合概括评价1. 交通工具的选用2. 消费者选择的购物场所3. 消费者购物关注的商品4. 商场/超市消费行为分析5. 娱乐消费行为分析6. 消费者对“生活广场”的看法7. 消费者对商业广场娱乐功能的看法分析8. 消费者对商业广场餐饮功能看法的分析9. 消费者对商业广场购物功能看法的分析10. 消费者对项目不认同的原因分析（七）合肥市消费者消费综合分析二、合肥市区经营者调查分析.68（一）经营者背景资料（二）经营者对各经营因素的要求（三）经营者对本项目看法第四部分：商业地产市场现状及分析.72一、2007年合肥商业地产市场供求概况.73（一）20

5、07年全市商品房销售情况（二）2007年全市分区销售情况二、合肥商业地产市场总体特征.74（一）综合服务型商业项目现状水平较低，产品亟待提升（二）经济发展引发消费需求和商业模式的升级，新型商业体开始出现（三）商业地产市场需求稳步增加，商铺和写字楼品质有待提升（四）商业地产市场供求稳定、新区发展潜力明显三、对写字楼（商住）市场的重点调查.75（一）2007年合肥写字楼（商住）市场存量供应状况（二）2007年合肥写字楼（商住）市场销售状况（三）商务板块分布状况及特征（四）对合肥写字楼（商住）项目的特征分析（五）典型性个案调查（六）关于SOHO产品在合肥的发展调查第五部分：商业基本元素界定 80一、

6、麦德隆对于本区的启动意义及商业号召力.81（一）麦德龙成为本地区现代商业开发开放的重要引擎（二）将在合肥形成引领国际化商业水准、倡导高品质消费文化的开端与标志二、麦德龙与合肥现有大型超市的竞争比较.81（一）现阶段主要竞争品牌-法国Carrefour（家乐福）（二）家乐福与麦德龙的优劣势比较（三）未来竞争趋势三、对合肥有车族的辐射力.83（一）私家车数量增涨迅猛，驱车购物群体潜力巨大（二）市中心交通拥堵日益严重，成为驱车购物的重要制约（三）传统商圈及购物中心车位稀缺，购物停车成为首要障碍（四）驱车购物将成为城市生活消费文化的新趋势四、对市中心居民的辐射力.85 （一）市中心居民的消费能力与消费

7、理念呈同步增长趋势（二）市中心商业整体发展水平较低，制约社会消费结构发展（三）中心城区迫切需要与时代发展相适应的全新商业载体五、对合肥高端消费人群的界定.86（一）高端消费群体的经济特征界定（二）高端消费群体的从业构成界定（三）高端消费群体的来源（四）高端消费群体的数量六、对项目周边居住人口的界定.87（一）合肥总人口（二）项目周边人口分析七、对合肥现有商业水平的界定.88八、对合肥未来三年商业趋势的分析88（一）市中心区商业将面临全面挑战和升级（二）新区商业发展迅猛，次中心初具雏形（三）居民消费习惯与理念得到转化与提升（四）一批新建商业项目将极大带动商业地产投资与竞争第六部分：未来1-3年内

8、主要竞争项目调查.90一、大型商业项目91（一）合肥明发商业广场-合肥北部最大的MALL（二）哈街/元一柏庄-以酒吧、餐饮为主的首个休闲文化产业街区（三）信地城市广场-安徽大市场的升级项目（四）乐客来国际商业中心-西区目前唯一的MALL项目（五）世纪金源摩尔-滨湖新区商业中心二、城市综合体项目（部分）102（一）U TOWN金色地带（新站区）（二）众城国际广场（三）财富广场二期（四）松芝国际（西区）（五）拓基城市广场金座（高新区）（六）百协大溪地第七部分：市场研究结论105一、地段竞争力二、地价竞争力三、规模竞争力四、地形竞争力五、区域市场机遇第八部分：附件.1091合肥商场单项调查资料2合肥

9、写字楼（商住）项目调查资料3关于高层商住楼（SOHO）项目的专题研究报告4合肥区域环境基础研究报告说 明本项目位于中国安徽省合肥市，项目性质为城市综合服务型商业地产项目。本案作为该项目的前期策划基础研究报告，研究广度满足区域发展综合环境分析、项目竞争环境分析、市场机会分析、商业发展基础分析等各项指标的要求，研究深度满足项目发展战略及实际操作需求。本报告是服务于项目设计完善、商业规划设置、项目营销策划及推广工作展开的基础性成果。本报告严格依据发展商提供的资料与项目发展诉求，主要运用了综合数据采集分析法与模块分析法。本成果对项目的专案策略制定具有直接指导作用。第一部分：基地研究一、区位分析（一）基

10、地概况本项目位于中国安徽省省会合肥市，项目性质为商业，形式为城市综合体。项目坐落于合肥市中心城区南部，紧邻市区二环（东流路）外，地处二环路与美菱大道交口东南侧。基地沿美菱大道呈西北-东南走向分布，并以望湖北路为中轴线，分为A-01、A-02两个地块，形成本项目规划的A、B两个建筑区域。项目总体四至范围为：东至望湖城居住区，西至美菱大道；南至祁门路，北至东流路。基地建筑红线面积63734平方米，地上总建筑面积约15万平方米，地下总建筑面积19309平方米。项目包含：多层商业公建与点式高层。 （二）区域特征本项目位于合肥市区南部，行政隶属于合肥市包河区。包河区是2002年3月成立的新区，骆岗机场、

11、合安高速在辖区内，是合肥的门户。因地势高于中心城区，又在合肥的东南面，故称为合肥的“上风口”，拥有上风上水的独特优势；规划中的合肥滨湖新区也在该区。本项目紧邻南二环，距市中心5.5公里，距市政务文化新区5公里，距巢湖10公里。该地域目前尚属于城乡结合部，周边新建地产项目相比中心城区及西部城区较少，除项目东侧约10万平方米还迁安置房小区之外，主要是省直机关住宅区“望湖城”。至2007年底，“望湖城”已知的开发规模为120万平方米。该区域目前的城市生活配套设施尚不发达，周边人口密度较小。依据合肥市2006-2020年城市发展总体规划（已经国务院批准实施），确定了“规划期内城市主要向西、向南发展，适

12、当向北、向东方向发展”的城市发展主导原则。本项目所在区域处于新规划的南区（以金融、商务为主的新城区），项目基地位于合肥“141”城市组团主城区与滨湖新区交汇处的交通主轴位置。值得重视的是，随着合肥城市规划的迅速实施，本项目所在区域未来的区位优势正在日益凸显（详后论述），而目前土地价格相对较低，因此具有较高的商业地产投资价值潜力。区位中长期规划特征示意图本案现状区划图 （三）周边典型物业分析本项目周边的典型社区是“望湖城”，位于本项目基地东南侧，项目以安徽省直机关公务员集资房为主，社区品质较高。望湖城规划总用地面积275公顷，其中规划居住用地为130公顷。总体规划包括约400万平方米高档住宅、总

13、计约10万平方米的社区配套商业及21万平方米的望湖公园。该区片具体四至范围是：美菱大道东，包河大道西，东流路南， 312国道北侧。目前在建的项目是望湖城“桂香居”(暂定名)，现在主体施工阶段，预计2008年完工。该项目位于“望湖城”区片的中间地段，靠近望湖公园，共36.09公顷，分5个地块。项目定位为大型高档住宅社区，拟规划建设78万平方米住宅、3万平方米沿街配套商业设施。同时还将拟建2所幼儿园和5个业主会所。“望湖公园”是合肥市重点抓紧建设的五大市区公园之一，也是望湖城区片的社区配套生态景观设施。公园总面积为21.77公顷，其中水面约4公顷，目前正在初期建设阶段，2008年底将初见规模。望湖

14、城项目概况二、交通分析（一）交通三重辐射效应本项目的交通优势明显。项目地处二环路与美菱大道、徽州大道交汇，全新规划的市级主干道徽州大道（原美丹路并美菱大道北段）由北向南，二环路（东流路）自西向东，美菱大道（机场路）自北向东南，在此处结为“大”字型五岔路口，形成强烈的交通放射点，从五个方向辐射和覆盖合肥市区与未来的滨湖新区。 主要辐射范围：以项目所在地为核心，直接覆盖合肥全市1. 沿二环向西北可直达政务文化新区及蜀山区中心，距离5公里，车程约10分钟；2. 由美菱大道或徽州大道向西南沿繁华大道，或由二环向西沿金寨路南行，均可顺利直达经济技术开发区，距离7公里，车程约15分钟；3. 沿二环向西至包

15、河大道北上，可迅速至马鞍山南路的商务密集区，距离3.5公里,车程约5分钟。4. 沿徽州大道向北可至市中心区及庐阳区，距离5.5公里，车程约15分钟；5. 沿二环向东北或沿马鞍山路北上，可直达瑶海区、新站区及火车站，距离15公里，车程约30分钟；6. 沿美菱大道直抵骆岗机场，距离2.5公里，车程不足4分钟；7. 沿徽州大道可直达滨湖新区核心区，距离5公里，车程约10分钟；8. 经西侧的包河大道-马鞍山路，亦可贯穿整个西部城区。 次要辐射范围：肥西、肥东及北部地区1. 沿徽州大道向西南可直达肥西县中心，距离10公里，车程约20分钟；2. 沿合宁高速向东南可直达肥东县中心，距离15公里，车程约25分

16、钟；3. 沿西二环或徽州大道阜阳路北上，可直达合肥北部市郊，距离20公里，车程约30分钟。 边缘辐射范围：沿美菱大道向东南可至合安高速、合宁高铁、合芜高速、合徐高速、合界高速，可直达巢湖、六安等周边城镇地区综上，本项目在对合肥本地的覆盖范围内，车程全部控制在30分钟之内。交通体系三重辐射圈层如下图所示。本区域交通路网辐射范围示意图红色圈为合肥市区；粉色圈包含肥东、肥西及滨湖新区；蓝色圈包含六安、巢湖及周边地区。（二）快速城市交通体系日益完善本项目所在区域的公共交通路网较为完善，拥堵程度较低，呈现快捷、方便、畅通的特点。二环线是环城交通的主动脉；徽州大道作为重要的城市中轴线，贯穿市区中心和滨湖新

17、区及巢湖风景区。由此，为以机动车为交通工具的消费群体创造了极为便利的交通环境。本项目周边有多条公交线路过往到达，公交站名为凌大塘，周边暂无终点集结式场站。公交线路包括4/11/14/16/108/116/135/140/152/235路等10余条，线路覆盖合肥全市。但目前晚间（20：00后）公交线路较少。（三）未来交通前景优越1. 三环路（外三环高速）目前合肥市“外三环路”正在加紧制定规划，范围为：东至三十埠；南至滨湖新城北部；西至大蜀山；北至火车站北。具体线路是以合徐(东边),合宁(南边),合淮(西边),合安(北边)各一段围成。合肥市计划近两年完全打通七大出城口，构建15分钟出入城交通网，即

18、在中心城区任一点，上三环只要15分钟。该工程预计2008年可初步实施。三环路的规划，将使得本项目实现更大范围的辐射功能。2. 城市轻轨根据合肥市规划局委托中国城市规划设计研究院编制的方案，合肥未来的轨道交通将分为3条线，总长度约100公里。其中：1号线为火车站滨湖区，总长约32公里；2号线为龙岗开发区科学城，总长约31公里；3号线为磨店职校城大学城派河，总长约38公里。根据计划，2007年春节前后，该系列规划方案将经省转报国家发改委审批，并有望在2008年年底前开工建设。规划中的轻轨1、2号线分别以横向和纵向通过本项目所在区域，南区唯一的大型轨道交通换乘枢纽与本项目毗邻。 （未来公共交通体系如

19、下图所示）中心城区快速公交系统规划示意图本案三、本项目在城市发展中的意义（一）中心城区向南部发展带来特殊机遇中心城区向西、南部拓展，是合肥市中长期发展的既定原则。在此原则指导下，目前南部城区的发展建设已紧密实施。望湖城近400万平方米综合居住区片的规划一经推出，土地成交既已呈现炙手可热的态势。金寨路高架、徽州大道、包河大道等市级主干道的建设，使得该区域在经济增长始终保持领先势头的基础上，进一步迎来空前的发展机遇。随着南部城区（包河区）旧城区以及城中村改造、快速路网改造等一系列基础设施建设的完成，南部城区已经初步具备了现代商业板块的硬件基础，并有望在5-10年内形成合肥新的城市次中心之一。南区的

20、商业、金融以及现代综合服务功能，将在极大程度上对规划西区（政务文化新区）形成支持与互补，进而在市中心区的西南东南半环，构成由现代商务、政务、文化、科技、商业组成的经济带。从总体分析，这一趋势符合现代城市的普遍发展规律。（二）传统商业退化加剧，老城区商业难以满足现代都市发展需要1. 市中心传统商业日益面临发展瓶颈目前合肥市的商业格局主要包括以四牌楼、三孝口为核心的市级商圈和个区级商圈，主要分布在老城区及周边，商业组合简单、业态重复较多、硬件水平低下、服务功能欠缺。受安徽省区域经济综合发展因素影响，合肥市商业网点和商业地产的发展，在华东地区日益处于落后地位。与周边苏、浙、沪等省份城市相比，商业发展

21、现状和商业模式处于相对较低水平，缺少标志性商业建筑，对一些国内外知名的商家和品牌吸引力不足，对周边城市的聚集和辐射力不强。商业的发展滞后，已严重影响了合肥城市的定位和迅猛发展。2. 区域市场需求日益呈现良好势头自2005年以来，合肥市区大型商场、购物中心较多出现，家乐福、百安居、沃尔玛、易初莲花、国美等国内外知名商家纷纷进驻，合肥作为华中重镇的商业价值日益受到大型商业品牌的重视和青睐。同时，一些外资零售业的经营管理模式也在较大程度上提升了合肥市的社会消费理念。（三）本项目可成为新城区商业崛起的标志我们看到，作为一个经济迅速发展、综合竞争力逐渐提升、基础设施和交通不断改善、投资环境不断优化、环境

22、不断美化的省会城市，合肥有着广阔的发展空间和前景，正吸引着更多国内外投资者的目光，合肥的商业地产市场有极大的发展潜力与源动能。1. 区位优势决定未来标志性地位本项目紧邻南二环，位于老城区与滨湖新区的连接点，也是合肥市区最便捷通畅的交通节点。项目在地理上北接中心区，西承政务区，东倚望湖城，南望滨湖新区，所在区域属于未来城市发展的新中心，周边市政基础设施建设力度大、配套迅速健全、低端生活人群和城市历史遗留问题较少，因而是最适合发展国际化HOPSCA的区位。2. 麦德龙成为项目品牌的强力助推器德国麦德龙是世界第三大零售服务巨头，世界500强企业之一。麦德龙的品牌效应与独特的运营管理方式，有利于本项目

23、对于国际生活理念与中高端商业品质的营造，同时有助于培养先进的城市休闲消费文化，形成项目独有的品味与特色。国际性商业资源的整合优势，使本项目有能力打造合肥第一个与国际生活同步的高尚社区，也将实现合肥第一个真正意义上的中小规模的生活享受型摩尔（Shopping Mall）。四、与城市东、西、北各区的比较合肥市中部为市中心老城区，各类生活设施密集，规划空间较小，待改造的旧居住区片较多。东北部、东部城区较为落后，新站区近年建设较快，但铁路交通形成较大的发展制约。南部地区发展迅速，徽州大道、马鞍山路沿线中高端物业较多。西南部地区中高端物业也较丰富，政务新区已初步建成。以下为具体分析。（一）本区域本项目隶

24、属的包河区是合肥南部城区的主要构成部分。包河区是2002年3月份随合肥区划调整而生的新区，GDP及经济实力在庐阳、包河、蜀山、瑶海四区中居首位。到2005年底，包河区国内生产总值、全社会固定资产投入、财政收入等七项主要经济指标在全省排名第一。随着骆岗机场的西迁和基础设施配套的完善，将更加有利于该区作为新城市中心的发展。区内一流学校、国内外大型企业集团众多。望湖城（省厅委公寓）、马鞍山路南段等区片凸显出较高层次的城市生活属性。该区域未来发展重点：商业、金融、中高端居住社区、滨湖新区。区域功能定位发展趋势：城市次中心，高端生活居住和商业金融中心。（二）西南部城区以蜀山区为主要构成部分，包括经开区（

25、部分）和高新区。目前政务文化中心区建设正在全面实施，预计2009年之前将全部完成。合肥市行政许可中心等相关机构已于2006年5月陆续迁入该区。中国（合肥）科学城再建。区内有环城公园、琥珀山庄等，教育科研机构众多，中高端酒店、写字楼密集，住宅以中高档社区为主。该区域未来发展重点：行政、文教、科技综合区。区域功能定位发展趋势：城市次中心，政治文化和商务中心，中高端生活居住中心。（三）中、北部城区以庐阳区为主要构成部分。庐阳区位于市区中心和北部，该区以老城区为主体，向西北延伸与长丰县、肥西县接壤。庐阳老城区是合肥市的中心区，交通便利，四通八达，人流、物流为合肥之最。市政府、省政府机关单位多在该区；标

26、志性商业有合肥百大、鼓楼商厦、城隍庙市场等；有众多旅游景点。区域功能定位发展趋势：传统市中心，商业、旅游中心。（四）东部城区以瑶海区为主要构成部分。该区域是合肥市的交通枢纽区，工业设施较多，是合肥市的老工业基地。区内有合肥新火车站（新站）、客运总站等；安徽大市场等各类批发交易市场较多；有南淝河生态景观区；标志性商业有元一时代广场（新站综合实验区内）等。新站区因距离市中心大东门商圈较近，近年发展较快，有一批中高端住宅项目，如元一时代广场、温莎杰座、U-TOWN金色地带等，但该区域受火车站影响较大，流动人口多、人群构成复杂，因而极大地制约了该区域向中高端生活区片发展的条件。该区域未来发展重点：交通

27、、工业、物流业基地。区域功能定位发展趋势：城市次中心，中高端生活居住和商贸中心，物流集散中心。第二部分：商业发展环境研究一、合肥市区商业分布及经营业态初步调查（一）各级商圈的划分及现状特征合肥市区目前有9个较具典型性的商圈，其中市级主商圈2个，市级次主商圈2个，区域次商圈5个。具体情况见下表：区划商圈代称位置图商圈主要范围商圈属性主力业态构成主力消费群体特征老城区三孝口片区桐城路环湖西路环湖南路长江中路市级主商圈汇通商厦、百大CBD、专卖店、专业店、餐饮、咖啡厅、快餐店等各种业态的零售店顾客来源较广泛。学生、附近居民、在附近上班的工作人员所占比例相对较大四牌楼片区庐江路宿州路桐城路长江中路市级

28、主商圈四牌楼为集中点的是各个大型的百货店，例如乐普生、百货大楼、商之都、合家福超市等结合主要是住在附近的居民和一些中高档的消费者，这些消费者是来自合肥市的不同区属城隍庙片区六安路安庆路蒙城路淮河路次主商圈批发和销售中低档的消费品餐饮、专业店等主要客户源是学生以及消费档次偏低的居民，另外还有来自市区周边的零售业主，来此地打货。高新区淮河路步行街片区阜阳路寿春路淮河路胜利路次主商圈鼓楼商厦、迪信通商厦、各类专卖店、专业店、电子类、餐饮、休闲娱乐业、旅游景点等消费者来自不同区属的不同人群。学生亦占据较大比例北区濉溪路双岗片区阜阳路环城北路蒙城路濉溪路次商圈超级市场、餐饮、专卖店、娱乐场所等主要是北二

29、环和双岗附近的居民和单位人员。东区胜利路与凤阳路片区站前路张洼路一环（凤阳路段）全椒路次商圈元一时代购物中心、希尔顿酒店、元一滨水城、元一时代家园、香江国际广场等离火车站很近，30%为外来人员，其余为周边中高档小区居民、高校学生等南区马鞍山南路片区宁国路太湖路铜陵路南一环（屯溪路段）次商圈大型综合超市、百货商店、餐饮、游乐场所、电子类等50%的消费群体来自周边几所高校，还有约40%的人来自周边小区，其余是附近的上班族。西区长江西路三里庵片区史河路合作化南路梅山路南一环（梅山路段）次商圈大型综合超市、建材超市、专业店、专卖店、餐饮、休闲娱乐业、体育健身、咖啡厅茶舍等主要是附近高校学生；其余大部分

30、客户来自周边的小区，亦有很少部分是开车或乘其他交通工具过来的其他区属的消费者金寨路南七片区宿松路望江东路合作化南路休宁路次商圈大型综合超市、专卖店、专业店、餐饮等零售店这里的居民区很多，也有少量的厂房和学校。顾客主要是附近居民和工厂上班族，学生所占比例偏少经开区暂未形成典型性商圈，但大学城地段的商住较为密集，未来有望形成区域核心滨湖新区暂未形成典型性商圈，未来规划的区域中心在靠近巢湖附近，目前金源摩尔在建（二）主要商业业态分布情况1. MALL/购物中心/百货商场依据对合肥14个最具典型性特征的百货零售网点进行的详细普查，概况如下：所在区划网点名称性质规模（m2）相对水平备注老城区鼓楼商厦国有

31、30000 高档购物中心老城区商之都国有28000高档百货商场老城区瑞景国际购物中心国有15000 高档时尚百货店老城区瑞景名品中心国有5600最高档时尚精品店东区安徽商之都二店（大东门店）国有25000 高档百货商场老城区百大CBD购物中心国有35000中高档购物中心西区安徽国际购物广场国有55061 中高档MALL老城区合肥百货大楼国有22000中低档百货商场老城区百盛购物中心港资35000 中高档百货店东区元一时代购物中心港资15000 中高档MALL老城区乐普生商厦民营10000中低档百货商场南区新都会环球国际购物广场合资50000 中偏高MALL南区南七商业大厦国有-中低档一楼拆改中

32、南区新曙光商厦国有4500 中低档小型综合商场相对于超市的激烈竞争环境,合肥市的百货业竞争氛围相对平静，层次区分较为明显，但中端层次的百货较多，特色不明确，同质化严重。同时，严重缺乏MALL形式的大型商业体，现有的MALL流于名称和形式，基本不具备MALL的强大功能，且体量过小（合肥最大的商业仅不足6万平方米）。而在国内一线城市，市级商业中心内单体超过6万平米的商场均在10-20家以上。目前合肥最高端的百货只有瑞景名品中心（原古井赛特）1家，但布局不完善且规模较小（5层，5600平方米）。中端百货集中扎堆，本地国有商业企业（合肥百大、徽商集团等）仍是中端百货的主力。外资百货有元一（港资）、百盛

33、（港资）。低端百货景气指数日益下滑，处于市场竞争的边缘，紧迫面临整合和错位创新。如：乐普生商厦、合肥百货大楼、南七商厦等。2. 步行街目前合肥市较具规模的步行街是淮河路步行街。淮河路步行街长920米、宽22米，东起环城路，西至宿州路，两侧商场店铺约150多家，日租金约120-180元/每平米。该步行街的特点是历史悠久、人气较高，不足是规划滞后、商业层次较低、商业建筑体量和密度小，现代景观功能不足。街区内主要业态及品牌如下表：区域划分主要商业名称业态类型东段路南莫泰168连锁住宿餐饮东段路南百大休闲运动广场专业广场东段路北不倒翁酒店餐饮东段路北梦城大酒店连锁餐饮中段路南百盛购物广场购物广场中段路

34、南通灵翠钻专卖店中段路南迪信通手机专业市场中段路北依立腾服饰广场中段路北服装超市服饰广场中段路北家饰佳建材家具专业市场西段路南傣妹火锅餐饮西段路南鼓楼商厦百货购物中心西段路北大头鞋业专卖店3. 专业商场合肥目前最主要的专业市场以家居建材和家用电器为主。其中：家居专业品牌有10家，中高端的品牌有百安居、好美家。电器专业品牌有3家，国美、苏宁为国内较大型的连锁品牌，五星电器为本地中低端卖场。大型服装及服饰批发卖场2家。外资化妆品连锁折扣店1家。所在区划专业商场名称商场类别商业层次东区、西区百安居家居建材中高端东区、西区好美家家居建材中高端东区红旗建材家居建材中端东区环宇家居家居建材中端东区中洲家居

35、家居建材中端东区金太阳家居家居建材中端东区瑶海家具世界家具家饰中端东区红旗美家居家居建材中端西区家福特家居建材中端经开区东方家园家居建材中端东区、南区国美电器家用电器中端老城区苏宁电器家用电器中端老城区五星电器家用电器中端东区白马服装服装批发中低端东区光大国际服饰批零中端东区屈臣氏化妆品、日化中高端4. 专业贸易物流市场目前合肥专业贸易市场集中在东区（火车站范围），专业类别比较广泛。老城区的城隍庙一带是著名的小商品批发市场，有众多本地及周边城市的打货客。所在区划专业市场名称市场类别老城区城隍庙市场小商品批发老城区城隍庙大世界小商品批发老城区七桂塘女人街市场服装老城区合肥天地通讯商城通信东区安徽

36、大市场小商品批发东区白马服装城服装东区四季青服装城服装东区红旗建材市场建材东区五里庙货场建材东区东方商城建材东区安徽中州家具市场家具东区瑶海家具世界家具东区宝文装饰广场装饰东区安徽国际汽车城汽车东区合肥汽配城汽车东区漕冲酒类批发市场糖酒批发东区恒通食品批发市场糖酒批发北区七里塘羽绒市场服装北区卫岗建材城建材西区合肥高科技广场数码南区合肥万国装饰装饰南区合肥新东太商城通信南区金江小商品市场小商品批发专业贸易市场各区具体分布比例如下图：5. 大型超市（1）2006年以来的变化或动向（以大型超市带来的集聚倾向）据统计，2006年以前合肥的生活基本消费品市场主要以国内及本地的各大超级市场为主导；而自2

37、006年以后，国际性的大型连锁超市迅速涌入合肥市场，目前法国家乐福已占据合肥生活基本消费品市场份额的25%。超市在合肥的超级火爆，真实地反映了合肥市目前的消费仍处于满足基本生活需求阶段，但同时也反映出该地区目前更大和更高层次的消费需求力。 自2007年，美国沃尔玛、英国乐购、德国麦德龙等超市巨头已纷纷进驻合肥，新的竞争格局正在日益明显，传统超市面临极大的生存挑战。预计2008年超级零售市场的主力将更加以国际性的零售巨头为主。合肥各区大型超市发展分布图 （2）各区具体分布情况区域划分06年之前开业的06年以来开业的08即将开业东区北京华联（和平店）家乐福（三店）沃尔玛好又多（铜陵路）北京华联（元

38、一店）合家福（临泉路）南区苏果超市（马鞍山路）家乐福（马鞍山路）北京华联（金寨路）麦德龙（东流路）合家福（太湖路）好又多（望江路）西区合家福（长江西路）乐购家乐福（长江西路）上海华联（长江西路）北区合家福（沿河路）家乐福（四店）北京华联（双岗）合家福（濉溪路）老城区百盛超市合家福（市府广场）红府超市（红星路）高新区合家福（天坡路）经开区易初莲花滨湖新区6. 大型酒店合肥近年宾馆酒店业发展较快，现已有数十个高、中档宾馆，上百家低档宾馆、旅馆和招待所，档次较为齐全，但高端酒店相对较少（五星级酒店目前仅有“古井假日”、“明珠国际”、“元一希尔顿”和“外商俱乐部”4家）。合肥目前涉外和星级酒店共49家

39、，其中五星级酒店4家，四星级酒店11家，三星级酒店14家，二星级酒店15家。此外，比较知名的全国连锁型商务快捷酒店有4家。（1）五星级酒店名称地址所属区域客房数特色菜系古井假日酒店长江东路1104号老城区341粤菜、徽菜、川菜、印度料理索菲特明珠国际大酒店南郊18岗繁华大道明珠广场（大学城）高新区261花园咖啡厅、大堂吧、巴西餐元一希尔顿酒店胜利路99号新站区561粤菜、徽菜、日韩餐厅、比萨、自助外商国际俱乐部酒店高新技术开发区科学大道83号高新区200南京各种美食、西餐名称地址所属区域客房数菜系万豪大酒店金寨路和东流路交叉口南区173粤、川、徽、淮扬菜和平国际大酒店合肥市美菱大道383号南区

40、243粤菜、新派徽菜、自助早餐诺富特齐云山庄芜湖路199号南区246中西餐厅、巴西烧烤安徽饭店合肥市梅山路18号老城区311中、西餐厅，自助餐、咖啡厅等华伦瑞雅国际酒店长江中路279号老城区175中西餐、咖啡厅、酒吧等东怡酒店合肥市阜南西路169号老城区164粤、川、徽菜、日韩和西餐厅圣大国际酒店长江东路1137号老城区219徽菜合肥外商活动中心长江西路169号西区146徽菜、淮扬菜，西餐新文采国际酒店蜀鑫大道9号西区271徽菜丰乐国际大酒店长江西路501号西区222酒吧、徽菜银瑞林大酒店荣事达大道258号西区441中餐（2）四星级酒店（3）三星级酒店名称地址所属区域房间数菜系安徽外经大厦东流

41、路28号西南区103粤、徽、川、西餐安徽皖能大厦马鞍山路99号东南区150西餐、徽、粤、川、淮扬新长城大酒店巢湖路283号东南区100徽、粤、沪、淮扬菜美菱大酒店巢湖路237号东南区115徽、粤、川安港大酒店芜湖路273号东南区136徽、川、淮扬新安国际大酒店芜湖路319号东南区188港、粤、徽、西餐华侨饭店长江中路98号北区268徽、淮扬、川、粤、京、宫廷菜黄山大厦长江中路111号北区220中餐厅 西餐厅 咖啡厅 酒吧安徽文采大厦益民街28号北区67徽、粤、川、淮扬菜、杭皖中天都宾馆长江中路355号北区186杭帮菜、徽、粤安徽百花宾馆寿春路191号北区45徽、粤、川合肥隆岗大酒店合裕路147

42、7号东区135徽、粤、川、淮扬隆岗聚贤大酒店和平路南陵路交口东区54徽、粤、川（4）商务快捷连锁酒店名称地址所属区域房间数餐饮配套莫泰168酒店淮河路1号北区148早餐、正餐中辰快捷假日酒店金寨南路157号北区早餐如家快捷酒店长江中路512号北区68早餐锦江之星濉溪路1号北区早餐、正餐目前高星级酒店仍以老城区为多，南区、西区其次，高新区发展迅猛，东区、北区最少。高星级酒店的分布和发展特征，也从侧面反映出合肥市内各区的未来定位趋势。以下为合肥市区四星级以上酒店各区分布情况统计：区域划分酒店名称星级老城区古井假日大酒店5星级老城区圣大国际饭店4星级老城区华伦瑞雅国际大酒店4星级老城区安徽饭店4星级

43、老城区东怡酒店4星级东区元一希尔顿酒店5星级南区诺富特齐云山庄大酒店4星级南区和平国际大酒店4星级经开区索菲特明珠国际大酒店5星级西区丰乐国际大酒店4星级西区合肥万豪大酒店4星级北区银瑞林大酒店4星级高新区外商国际俱乐部大酒店5星级高新区新文采国际大酒店4星级高新区两淮国际大酒店（在建）5星级合肥酒店住宿业态各区分布比例图 7. 大型餐饮（1）合肥餐饮概况合肥餐饮业比较发达。目前合肥超大型餐饮店（单店10000平米以上）有10余家，大型餐饮店（单店5000-10000平米）有40余家，中型餐饮店（单店1000-5000平米）有140余家，小型特色餐饮店（500-1000平米）达400余家，各类

44、便民食店1000家以上。合肥餐饮业态各区分布比例图 从餐饮结构分析中式餐饮占全部餐饮行业的90%以上，为绝对主流，但以中高端（人均500-1000元/次）、中端（人均100-500元/次）和低端（人均100元以下/次）水平的店面为主，高端（人均1000元以上/次）店面极少。西式餐饮份额不足10%，且纯正的西餐专业店稀缺，大多以西式简餐、西式快餐为主。目前合肥最高档的餐饮多数位于元一希尔顿酒店、安徽饭店、和平国际大酒店、明珠国际饭店等高星级涉外酒店内，专业餐饮店包括最高台、金满楼、梦都等，但整体水平基本维持在中高端，菜系以粤港、沪杭、潮汕、淮扬为主。中端餐饮占据了合肥餐饮的绝对比重。菜系以徽菜（

45、合肥本地谦称为“土菜”）、川菜及火锅为主。店面装修档次不高，硬件配置水平低，菜品大众化，同质化严重，特色不足。另据调查：2007年5月，北京金悦华府酒楼在合肥杏花公园对面进驻；8月，浙江富临名家合肥旗舰店在胜利路亮相。两家酒店都面向省城酒店业高端市场和合肥顶尖的消费群体。前者欲在合肥打造一个顶级的粤菜酒家，而后者则号称是合肥首家五钻级酒店。 从餐饮偏好分析合肥大众偏重酸辣咸香口味，中高端的餐馆以粤港海鲜、沪杭菜比较受欢迎。近年来，土菜馆、私家菜馆日益受到青睐，经营状况均不错，人气较旺。 从餐饮企业分析目前安徽排名前10位的大型餐饮集团当中，大部分在合肥开设各类品牌系列连锁店，并主导了合肥中餐市

46、场。以下为基本情况调查：排名企业名称在合肥的主力品牌数量品牌特色1安徽省金满楼饮食集团有限公司 金满楼品牌系列9家粤、徽、川、潮州2合肥叶氏酒店管理集团公司香格里拉、最高台等7家海鲜野味、粤、徽、川3安徽省盛臣大富豪餐饮有限公司大富豪、凤凰楼、好世界等5家粤港、徽、淮扬、川菜4安徽蜀王饮食服务有限责任公司蜀王火锅烧烤系列8家火锅、烧烤、中餐5安徽省梦都集团梦都、梦城、同庆楼等5家粤、川、沪杭、徽6合肥西湖蓝宝餐饮有限公司西湖蓝宝大酒店1家江浙菜7合肥三河四子饮食文化有限公司三河酒家、三河四子百花园度假村4家粤、川、徽、江淮菜8马鞍山市塞纳河畔发展有限公司合肥塞纳河畔酒店3家江浙菜9合肥万豪大酒

47、店有限公司合肥万豪大酒店1家海鲜10安徽金环大酒店有限公司合肥金环大酒店1家粤菜,江浙菜（2）大型餐饮集团品牌连锁店A. 安徽省金满楼饮食集团有限公司 区域划分代表店名称面积特色菜系西区金满楼贵宾楼包厢 15 散台 4粤菜北区金满楼花园酒都包厢 29 散台 16粤菜、海鲜、徽菜、川菜西区金满楼嘉年华海鲜酒楼600平米大厅、30余间大型景观包厢粤菜、徽菜西区金满楼东方海鲜酒楼7200平方米、50多间豪华包厢、包厢 53 散台 20粤菜、海鲜、徽菜、川菜经开区金满楼步步高美食城500平米大厅包厢 37 散台 18粤菜、新派徽菜南区金满楼南海渔村酒楼4000平方米，包厢30，散台 18粤菜、海鲜北区

48、金满楼美食城粤、潮州菜、徽菜、海鲜西区金满楼大富豪酒店川,湘,粤,江西菜,海鲜北区金满楼金色年华海鲜鱼翅酒家火锅/自助/海鲜B. 合肥叶氏酒店管理集团公司区域划分代表店名称面积特色菜系北区金粤花园酒楼3000平方米各色烧炒, 海鲜野味北区城市花园酒楼1000平方米各色烧炒 , 海鲜野味北区中心酒店2200平方米正餐、新派川菜、家乡菜北区香格里拉酒廊1000平方米徽菜、家乡菜高新区最高台酒楼14000平方米粤港菜新站区最高台酒楼7000平方米意式比萨、西式简餐、茶饮北区鼎鼎假日2000平方米C. 安徽省盛臣大富豪餐饮有限公司区域划分代表店名称面积特色菜系梅山路18号盛臣大富豪5000平方米粤港菜

49、桐城路127号盛臣好世界新派徽菜，兼营淮扬菜、川粤菜经开区盛臣凤凰楼4000平方米海鲜野味长江西路6号盛臣金旺角3000平方米各色烧炒, 粥粉面、风味小吃长江西路玉兰大道交口盛臣大富豪新店12000平方米粤港菜D. 安徽蜀王饮食服务有限公司区域划分代表店名称特色菜系西区蜀王西园老店火锅西区蜀王金寨店火锅西区蜀王庐江店火锅北区蜀王火锅寨火锅北区蜀王肥牛店火锅北区蜀王酒楼中餐高新区蜀王牡丹阁中餐西区蜀王寿福城火锅、烧烤 E. 安徽梦都餐饮集团区域划分代表店名称面积特色菜系西区同庆楼马鞍山路近80个包厢，2个宴会大厅,营业面积6000平米粤菜、江淮菜西区梦都大酒店整体七层全部经营餐饮，近80个包厢粤

50、、川、沪杭、徽、全羊席北区梦城大酒楼约100个餐饮包厢和2个豪华的宴会大厅海鲜经开区世家商务酒店100间高档客房,近40个豪华餐饮包厢徽菜新站区同庆楼新站店60余间包厢和二个宴会厅，营业面积5000平米粤菜、江淮菜F. 合肥西湖蓝宝餐饮有限公司区域划分代表店名称面积特色菜系新站区西湖蓝宝大酒店10000平方米江浙菜G. 合肥三河四子饮食文化有限公司区域划分代表店名称面积特色菜系北区三河酒家双岗店（老店）2000平方米江浙菜、徽菜西区梅山路店（一分店）2000平方米徽菜南区望江路店（二分店）1000平方米徽菜东区铜陵路加盟店1000平方米徽菜北区三河四子百花园度假村占地面积33.86亩，建筑面积

51、15000平方米，拥有各类标准房、单人房、豪华套房计128间（套）及高级别墅2幢，中西餐厅及包房40个，共1000余个餐位徽菜H. 马鞍山市塞纳河畔发展有限公司区域划分代表店名称面积特色菜系西区塞纳河畔蜀山国际大酒店16000平方米巴西烧烤自助餐南区塞纳河畔明珠广场店西区塞纳河畔兰苑宾馆湘菜,安徽菜,粤菜北区塞纳河畔阜南路店700平方米火锅,酒楼,海鲜,简餐,西餐,面食,经开区塞纳河畔明珠花园度假村川菜,安徽菜,粤菜经开区塞纳河畔欧风街红茶馆红茶、咖啡、甜点小吃等经开区钱柜KTV经开区塞纳河畔欧风街徽菜馆500平方米安徽菜、火锅,酒楼,海鲜,简餐,快餐,面食I. 合肥万豪大酒店有限公司区域划分

52、代表店名称面积特色菜系南区合肥万豪大酒店拥有可容纳200人就餐的餐饮大厅及26个风格各异的豪华包厢。酒店餐饮以经营粤菜为主，兼营川、徽、淮扬菜，J. 安徽金环大酒店有限公司区域划分代表店名称面积特色菜系新站区合肥金环大酒店17间包厢、3个中、西餐厅、三楼大厅可容纳160同时进餐上海海派菜、杭帮菜、粤菜、川菜、徽菜（3）特色菜馆合肥各类有名的特色菜馆及餐饮店43家，以下为部分典型品牌举例。品牌名称店面位置特征绿水雅客美食城瑶海区新海路生态公园北侧生态特色，营造自然环境肥西老母鸡（舒城路店）庐阳区舒城路11号合肥很有名的本地连锁快餐店谭鱼头火锅（桐城路店）庐阳区桐城路127号（庐江路口）全国连锁，

53、成都火锅连锁店风波庄（梨花巷总店）庐阳区长江中路梨花巷（近青云楼）“江湖武林”特色饭店淮上汤包店瑶海区长江路97号黄山大厦对面有名的国营老字号，肉合饼、汤包茶马古道云南主题餐厅蜀山区长江西路（近天柱路）全国连锁，云南特色黄记煌三汁焖锅（南七店）包河区望江东路365号金江苑全国连锁庐州太太菜馆庐阳区长江路桥北桥头(近古井假日)地道的庐州本帮菜太太私房菜瑶海区凤阳路（十一中斜对面）新开业，合肥本地家常菜（4）西式餐饮合肥较知名的西餐厅共24家，休闲类西式餐厅40余家。以下为部分典型品牌举例。品牌名称店面位置特征纽约纽约西餐厅淮河路步行街西餐简餐元一希尔顿酒店西餐厅元一希尔顿酒店内西餐正餐、简餐金桂

54、冠旋转西餐厅古井假日酒店内西餐正餐、简餐豪享来牛排庐阳区长江中路90号(黄山大厦斜对面)全国连锁金汉斯南美啤酒烤肉蜀山区长江西路199号三里庵国购广场3楼全国连锁必胜客/肯德基/麦当劳市内各区繁华地段全球连锁，洋快餐（5）茶餐/甜品店合肥现有各类茶室茶餐厅48家，面包甜点店89家。以下为典型品牌举例。品牌名称店面位置特征避风塘茶餐厅庐阳区桐城路店、淮河路店全国连锁，休闲茶餐好利来市内各区有多家连锁店全国连锁，蛋糕甜点巴莉甜甜BERRY SWEET三孝口金寨路店、元一店中高端，甜品甜点采蝶轩蛋糕市内各区有多家连锁店哈根达斯三里庵国购店全球连锁，休闲冰品/咖啡CKC韩国冰激淋淮河路步行街元祖食品庐

55、阳区长江中路72号(含山路口)（6）咖啡厅合肥现有各类咖啡厅约66家。以下为典型品牌举例。品牌名称店面位置特征上岛咖啡市内各区有多家连锁店全国连锁城市花园市内各区有多家连锁店全市连锁仙踪林蜀山区长江西路199号国购广场3楼全国连锁8. 普通休闲娱乐场所目前合肥市KTV、酒吧、健身、美体等休闲娱乐场所发展较快，经营规模逐渐加大，装修也日益呈现豪华的趋势。目前该类场所大小共计约400多家，仅2006年至2007年就以每年新开业60多家的速度递增。（1）KTV / 练歌房目前合肥较知名的KTV或练歌房约27家。以下为典型品牌举例。名称区属地址规模简介欢乐频道KTV东区合肥市元一时代广场4F 1500

56、平米，约100包间量版式KTV，迷你包90元/小时、小包110元/小时、中包140元/小时、大包160元/小时、商务包240元/小时、豪华包280元/小时、旗舰包380元/小时，优惠：18：00-02：00打五折、12：00-18：00打三折优惠。 钱柜经开区合肥市经济开发区欧洲风情街A区约2000平方米，1-2层，40多个包间全国连锁。于05年开业,小包488元/小时、中包668元/小时，消费人群多是开车过来的，店门口有大面积的停车位，面向的消费群体主要为高档人群。地处欧洲风情街内， 周遍的居民区也是高档住所。金皇冠南区合肥市步行街百盛B1层大包有专门的吧台和高脚凳，麦克风架阿波罗飚歌城南区

57、宁国路150号5000平方米全国连锁 阿波罗二店老城区淮河路与宿州路交叉口（乐普生对面），天辰大厦6F于08年初开业阿波罗三店东区淮河路与凤阳路交叉口温厦杰座4F尚未开业，正在筹备中。阿里巴巴飚歌城(杏花店)老城区杏花公园正门北侧全市连锁，多家门店阿米果卡拉OK西区金寨路213号较早期的练歌房日月明一代视听歌城经开区约92个包间东方明珠音乐广场老城区约60个包间金门歌都老城区南区长江中路东流路136号市内有2家连锁门店星光夜总会南区15个包间天上人间美食娱乐中心北区23个包间合肥主要KTV场所各区分布比例图 （2）酒吧目前合肥有大约68家较知名的酒吧。以下为典型品牌举例。品牌名称店面位置特征芭

58、比酒吧包河区马鞍山路全国连锁冰果国际音乐俱乐部瑶海区胜利路88号元一时代广场C座全国连锁香格里拉酒廊庐阳区红星路(人民巷交叉口)合肥老牌酒吧（3）健身会馆目前合肥较知名的健身场所约12家。以下为典型品牌举例。名称区属地址红三环-动感世纪健身馆南区屯溪路196号马鞍山路交口奥康美健身俱乐部北区淮河路242号4楼蓝波湾健身俱乐部北区双港荣事达大道古井假日酒店健身中心东区长江东路1104号索菲特明珠国际大酒店健身中心经开区经济技术开发区繁华大道明珠广场和平国际大酒店健身中心北区美菱大道383号东怡饭店健身中心北区阜南路169号省图书馆健身房西区省图书馆一楼（4）女子美疗馆目前合肥较知名的美容美体场所

59、约86家，规模档次不一。以下为典型品牌举例。名称区属地址简介树一派（总店）南区花园街13号（1-3层）全国连锁，面向消费群体为中高档超妍东区站西路新亚汽车站旁大中型美容美体会所，布点均在高档小区周边娇肤澜经开区合安路易初莲花超市内市内连锁，各大卖场以及百货店旁边都有连锁店。目前有5家。单店平均面积近千平米（5）足浴按摩名称区属地址简介良子足浴北区濉溪路双岗较高档，占地近千平米，服务设施完善，服务多面嘉华足浴北区濉溪东路嘉华中心A座 主要针对中等消费群体， 48元 / 位古浪屿西区长丰路桥面向高端消费群体，约4000平方米，有大面积地下停车场，经营场所共三层，包含很多娱乐场所，有浴场、茶舍、足浴

60、等9电影院目前合肥拥有电影院6家，其中五星级的1家，三星级的2家，重新改建的2家，有望08年投入使用的1家。（1）元一时代广场环球影城（五星级）地点：合肥市胜利路与凤阳路交口元一时代广场4层主要特征：装修较时尚，视听设备较完善，四个大小不同的放映厅（1号厅323个座位，2号厅265个，三号厅134个，VIP36个），有较为合理的分区和配套服务设施。（2）合肥市光明影都（三星级）地点：合肥市金寨路与长江中路交口主要特征：拥有全省最大的巨幅银幕，三个大小不同的放映厅，还兼营其它低端娱乐设施。（3）解放电影院（三星级）地点：合肥市宿州路与长江中路交口南侧主要特征：三个大小不同的放映厅，兼营其它低端娱

61、乐设施。（4）长淮电影院始建于1955年，总建筑面积为1237.2平方米，总座位1123个，扩建为长淮影视文化大厦。（5）人民电影院全新翻建为人民影视娱乐城，位于北门一环濉溪路16号。是安徽省首家引进世界最先进的英国杜比电影数码还音技术设备的专业影院，兼营其它低端娱乐设施。（6）合肥大剧院坐落于天鹅湖北侧的合肥大剧院整体结构于日前封顶。据了解，这座规划总建筑面积达57944平方米的剧院，局部地下二层，地上六层，设计总高度33.50米。主要包括一个1569座的歌剧厅、一个968座的音乐厅、一个520座的多功能厅及排演厅等。该剧院使用寿命预计将达百年，有望在今年投入使用。（三）对合肥典型性百货的个

62、案调查具体资料详见附件1：合肥商场单项调查资料二、合肥商场（商铺）租售状况初步调查（一）各区普通商铺平均规格各区商铺平均经营单店面积调查（单位：平方米）（二）各区普通商铺平均租金水平各区商铺租金调查（元/M2/月）（三）各大商圈内最好地段商铺租金情况抽样调查位置经营内容面积（m2）月租金年租金（元）长江路附近手机通讯28446元/m215万长江路附近男人精品服饰75300元/m2长江路附近柯尼卡55277元/m2长江路附近儿童服装41183元/m2转让费7万淮河路步行街餐饮180100元/m2淮河路步行街房产中介40140元/m2城隍庙大门处服饰201112万城隍庙批发市场内4-105000-

63、10000/间工商另收管理费安庆路、金寨路烟酒112200元/月工商管理费100元/月鼓楼商厦对面法姬娜400045元/m2年租金200万鼓楼商厦对面电子商城内三层四层150180元/m2含水电费，免四个月租金60元/m2金寨路中段阳光音响160100元/m2市府广场旁天徽大厦3-4层1600元/m2年租110万，水电自理。花园街科技大厦12层150元/m2管理费3.4元/月，水电自理，中央冷暖空调（四）新建房地产项目商铺售价抽样调查位置项目面积（m2）售价年租金（元）高新区 香格里拉广场-80009000元/m2和元一广场相似，已售完。高新区惠康大厦12层6800元/m2 租金50元/m2省

64、政府对面 招商大厦1层3.5元/m22层2.5元/m23层1.6万元/m24层1.2万元/m2元一广场西边澳澜宝邸12层商铺5180元/m2已售完长江中路仁和大厦1托2商铺16800元/m2共3000 m2（五）各区销售项目典型案例抽样调查1. 庐阳区 （1）金太阳时尚购物广场 分割情况： 1350 m2销售价格： 1层沿街铺面50000元/m2 ，内铺35000元/m2（2）国际徽商大厦 分割情况： 12层单层6095 m2，联体：3002100 m2销售价格： 1层单层销售33000元/m2，联体20000元/m2 （3）富通时代 分割情况： 1层独立式共63间， 2层独立式共74间 ，面

65、积从13 m274 m2不等 销售价格： 1层35000元/m2，二层18000元/m2；（开盘价一层28000元/m2，二层16000元/m2，涨幅较大） 2. 蜀山区（1）金色巴黎 分割情况： 分割成独立小隔间16 m2左右少量80100 m2销售价格： 1层32000元/m2 （2）安徽国际购物广场 分割情况： 1层4080 m2隔成隔间式，中间过道开放式柜台 销售价格： 1层1400032000元/m2 3. 包河区（1）春晖田逸苑 单层：层高5.4米，均价13500元/m2 （2）仕嘉名苑 1托2联体，均价在14000元/m2 （3）安徽国际商务中心（百脑汇） 分割情况：13层均为分

66、割为周边隔间式，中间为柜台式 销售价格：1层32000元/m24. 瑶海区 （1）中房名都 分割情况： 1层分割20间，沿街，面积从45.36176.13 m2不等 2层共分割28间，面积从20.98426.85 m2不等 3层共分割为31间，面积从17.31426.85 m2不等 销售价格： 1层25000元/m230000元/m2 2层9500元/m210000元/m23层50006000元/m2三、合肥商业市场综合发展现状及趋势分析（一）合肥商业现状分析 1. 各区商业格局分析对比0246810121416东区高新区经开区老城区南区西区专业店家居建材店大卖场百货从上图可见，目前合肥主力商

67、业中心仍然以老城区为核心；东区的商业表现明显的生活基础消费型；而南区和西区商业正在快速发展，并显现出日益成熟的趋势。2. 商业现状特征（1）由于合肥特定的经济区位负效应（夹缝经济带），以及区域消费能力尚显不足的影响，百货业始终呈现不温不火的态势；（2）生活基本消费型商业火热，大型连锁超市目前占据主导地位；（3）MALL发展水平尚处于初级阶段，享乐消费型商业项目空白；（4）一站式、集中消费型商业形态匮乏，现状水平和规模较低；（5）公众对商业市场的多元化消费需求明显增强。（二）合肥商业发展趋势 1. 趋势特征 （1）MALL概念及产品迅速得到发展；（2）省会区位战略升级，区域消费具备接受更高水准商

68、业的潜能；（3）国际品牌接受和认知度提升，消费理念与商业文化升级具有较充实的基础；（4）受经济发展与消费力增长的强力驱动，商业市场正处于由生活保障型向享乐型发展的重要历史阶段。2. 未来1-2年拟建或可完成的新商业项目 （详见第五部分：未来1-3年内主要竞争项目调查）第三部分：合肥消费市场调查研究说明本部分调查专案委托合肥市专业市场调查公司。资料依据：1. 专业市场调查公司的内部数据库参数；2. 2007年12月下旬进行的1000份随机抽样调查报告结果。一、合肥市区消费者调查分析（一）消费者基本情况分析根据合肥现状，将消费者分为高、中、低端消费者进行横向对比分析。1. 消费者年龄构成目前，合肥

69、市区高端消费者以3645岁为主体；中端消费者以2635岁为主体；低端消费者以1625岁的消费人群为主体，且占总体比例最大。由此可见，整个消费群体还很年轻，追求时尚、新潮的消费欲望较强。2. 消费者性别构成3. 消费者受教育程度 本次调查结果显示，高端消费者大多为高学历人士，而中端消费者及低端消费者多为大中专学历，表明不同学历在消费水平上有较大差别。4. 职业统计分析接受调查的消费者中以企业管理/专业技术人员为主，占总体23.8%，其次为国家公务员，占总体的20.1%。在调研全部的消费者中，国家公务员、专业技术人员、企业管理人员这三类被视为白领职业的消费者，占总体超过四成（43.9%）。调研结果

70、显示，高端消费群体中国家公务员为多；而企事业单位职员根据职位的不同，其消费水平也不同。中端消费群体多为私企普通职员、部分自由职业者。低端消费群体多为学生。5. 收入统计分析从调查统计资料可看出，消费者中以￥1000￥2000元之间的人均月收入群体为主，约占总体的五成（44.1%）。其次为￥500￥1000元及￥2000￥3000元月收入的群体，分别占总体的22.5%、15.3%，这两者约占到总体的比例接近四成（37.8%）。整体收入属中等水平，消费能力比较强。（二）消费者消费习惯分析1. 消费频率合肥市民外出购物、就餐、娱乐的消费频率主要为1周1次。其中，高端和中端消费群体多选择在一个星期购物

71、一次，或跟据生活习惯不同有的选择在3天内购物一次。2. 交通工具的选用 调查消费者当中，出行购物选择的交通工具主要是公共汽车，部分高消费者选择自驾车外出。这说明交通的便利性非常重要。因此建议考虑专车接送的方法来吸引中低端消费者。3. 消费者选择的购物场所 目前合肥各层次的消费群体都是首选去大中型超市购物，其次是去大中型百货商场购物。可以看出，在合肥市大中型超市是最受欢迎的，人气也最旺盛。4. 消费者购物关注的商品三个不同的消费群体关注的商品主要集中在服装、食品、电子产品及生活用品上。在这几个方面，根据各阶层消费者的不同需求，他们的首选也不同，高消费群体主要还是关注电子产品多些，而中、低档消费群

72、体对服装关注多一些。（三）商场 / 超市消费行为分析1. 消费者对购物场所的关注因素分析从调查资料中得出，消费者对购物场所最为关注的因素是商品的质量，而不同的是在高消费者中，购物环境是否良好是第二个影响因素，而在中、低档消费群体中，价格是其第二个关注的因素。2. 消费者一次购物金额分析高消费群体一次消费金额集中在100500元间，中消费者多集中在100300元间，而低消费群体多集中在100元以下，这是根据各人的收入水平而定的。3. 消费者月购物支出分析 高消费群体每月购物支出占其收入平均在40%左右，中消费群体集中在1120%左右，而低消费群体，因其收入水平本身低，其购物支出主要是占总收入的1

73、130%间。分析其收入及支出可以得出不论是那个层次的消费群体，各月的购物支出金额相差不大，但是在其收入与支出的比例值上是不等的。（四）娱乐消费行为分析1. 消费者月娱乐支出分析从调查中得知，合肥市消费者娱乐开支占收入的比重主要以110%为主，其次为占收入比重的1120%，可见合肥市消费者的娱乐消费还较少。2. 消费者娱乐消费金额分析消费者每次消费金额以100300元为主，从高消费群体及中、低消费群体进行分析可以得出，其消费水平较为一般。都是在100300元之间。（五）消费者对“生活广场”的概念认知与需求1. 消费者对主要业态功能的认知不同层次的消费者对于“生活广场”概念的认知是不同的。集中认同

74、的业态主要包括购物、餐饮、娱乐三大主流形式。高消费者意见 2. 消费者对商业广场娱乐功能的看法分析大部分消费者认为广场的娱乐功能应以酒吧、咖啡厅为主，其次为健身、歌厅和影院。可以看出消费者对享受型消费有明显的需求。特别是高消费群体，其对休闲，娱乐的要求更加突出和独具特色。中、低消费群体的认知也较为全面。 3. 消费者对商业广场餐饮功能看法的分析消费者对菜系的看法以川菜和徽菜为主，这可以看出合肥人习惯吃酸、辣性的食品。高消费者对粤菜需求明显。此外还在调查同时发现，西式餐饮在合肥本地需求在日益提高，但相关场所较少，因此西式餐饮在本地亦有较大的发展空间。 4. 消费者对商业广场购物功能看法的分析消费

75、者对商场购物功能的看法比较统一，各种产品均有涉及，这也正体现了合肥市目前商场的现状。一些商场缺乏差异性，同质化比较严重，影响商场的整体品位的提高。 5. 消费者对项目不认同的原因分析在了解了对项目位置的大致描述后，有少部分消费者表示不认同，认为一是距离太远，其次为交通不方便，第三为周边环境很不理想。从目前来看，消费者习惯到市中心消费的传统意识还需要努力扭转和引导。 中档消费群不去的原因低档消费群不去的原因（六）综合概括评价1. 交通工具的选用调查消费者当中，出行购物选择的交通工具主要是公共汽车，占总体的44.2%，其次是的士，占总体的34.6%，两者大约占到总体的八成，说明公交车至今仍是合肥市

76、民的主要交通工具，而且的士也已被更多人接受。2. 消费者选择的购物场所从我们的调查资料中可以看出，合肥市的消费者首先选择的购物场所还是以大中型超市为主，占到调查总体的41%，其次是大中型百货商场，占总体的26%。3. 消费者购物关注的商品消费者关注商品的次序依次为食品、电子产品、生活用品、服装鞋帽等，其中食品占总体的28.1%，电子产品占总体的21.1%，生活用品占20.1%，服装鞋帽占到13.7%。 4. 商场/超市消费行为分析（1）消费者对购物场所的关注因素分析从调查资料中得出，消费者对购物场所最为关注的因素是商品的质量，占到总体的29.4%，其次是价格，占总体的20.4%，而对购物环境和

77、品牌的关注程度分别为17.5%和15.2%，可见整个消费观念还比较落后。 （2）消费者购物金额的分析消费者每次消费金额以100300元为主，占调研总体的39.4%，而消费金额在100元以下和300500元的比例大体相当，分别占总体的25.9%和29.1%，整体消费水平一般。 （3）消费者月购物支出分析消费者每月购物支出占收入比重以1120%为主，占总体的36.6%，而每月购物支出占收入比重2130%的比例为29.5%，同时购物支出占到30%以上的消费者有20.5%。 5. 娱乐消费行为分析（1）消费者月娱乐支出分析从调查中得知，合肥市消费者娱乐开支占收入的比重主要以110%为主，占到总体的58

78、.2%，其次为占收入比重的1120%，占总体比例为27.6%，可见合肥市消费者的娱乐消费还较少。（2）消费者娱乐金额分析消费者每次消费金额以100300元为主，占调研总体的47.2%，而消费金额在100元以下，占总体的29.6%，300500元占总体的15.7%，整体消费水平一般。6. 消费者对“生活广场”的看法消费者认为在本项目的地段应该建立大型餐饮场所和大型购物场所的比例大体相当，分别占总体的37%和35%，认为应建立大型娱乐场所的总体的28%，三者比例相差不大。7. 消费者对商业广场娱乐功能的看法分析大部分消费者认为广场的娱乐功能应以酒吧/咖啡厅为主，占总体的27.9%，其次为健身、歌厅

79、和影院，分别占总体的21.7%、20.1%和19.1%。比较追求时尚8. 消费者对商业广场餐饮功能看法的分析消费者对菜系的看法以川菜和徽菜为主，分别占到总体的34.5%和30.5%，这也验证了火锅店在合肥的成功，其次是粤菜，占总体的12%。说明异地口味在合肥还是很受欢迎的，合肥市民比较善于接受新鲜事物。9. 消费者对商业广场购物功能看法的分析消费者对商场购物功能的看法比较统一，各种产品均有涉及，这也正体现了合肥市目前商场的现状。一些商场缺乏差异性，同质化比较严重，影响商场的整体品位的提高。10. 消费者对项目不认同的原因分析一些消费者不看好在本项目地段建立一个大型的购物中心，究其原因以距离太远

80、为主，占总体的42.9%，其次为交通不方便，占总体的26.8%，而周边的环境不是很理想也占到总体的17.6%。（七）合肥市消费者综合分析类别高、中、低端目标人群消费现状发展趋势消费结构普遍偏重于购物，而餐饮和娱乐功能较弱,一级商圈购物餐饮娱乐比例为86:3:11加强餐饮娱乐功能，充分满足市民的餐饮娱乐需求消费诱因在环境、方便性、价格、质量、品种丰富性和品牌几大消费诱因中，产品质量和服务质量最为合肥市民看重，高端消费群体最注重消费环境和方便性，低端消费群体最注重价格因素提供良好的购物环境和购物的方便性来吸引高端消费群体，比如增设停车场和购物巴士购物场所大中型超市和大中型购物中心或百货商场是合肥市

81、民经常光顾的购物场所，大中型超市经营面积国外进驻超市普遍在1.5-3万M2、国内超市普遍在1万M2以下，购物中心或百货商场经营面积普遍在2万-3万M2左右在一个业态复合度极高的商业项目中，大中型超市和大中型购物中心或百货商场是不可或缺的交通工具合肥市民主要以公交车为主要交通工具，但的士也越来越被市民所接受，有部分市民采用自驾车作为代步工具或步行去消费增设消费穿梭巴士，为有车一族消费群体设停车场，改善周边环境餐饮场所本土风味和异地风味都比较受合肥市民的欢迎，而部分高端消费群体则比较喜欢有异国风情的餐厅在餐饮场所的营造上，不仅要把国内具有特色的餐饮文化在此得以充分发挥，还要引入国外特色的饮食文化，

82、娱乐场所高端消费群体对健身和去酒吧、咖啡厅消费比较热衷；中端消费群体的休闲娱乐方式都比较均衡；低端消费群体的休闲娱乐方式也比较多，但对歌厅的兴趣更大些健身、歌厅、影院、浴场、酒吧、咖啡厅餐饮娱乐消费频率合肥市民大多喜欢一个星期出去就餐娱乐一次，但高端消费群体餐饮娱乐频率显然比中、低端消费群体高合肥市民对餐饮娱乐较注重的，再次说明可加大餐饮娱乐功能消费伴侣高端消费群体陪家人消费的最多，中端消费群体则和伴侣、朋友一起消费的居多，而低端消费群体喜欢和同龄人一起消费在购物场所上，应充分考虑为那些陪家人一同购物的消费群体的感受，可增加业态复合度，充分满足每位消费者的需求二、合肥市区经营者调查分析调查目的

83、：了解合肥市物业经营者意向调查区域：合肥市各区调查对象：合肥市各商场及临街底商的物业经营者调查时间：2007年12月抽样方法：随机抽样调查结果：此次共发放100份经营者调查问卷，其中有效问卷87份（一）经营者背景资料（二）经营者对各经营因素的要求 由于庐阳区处于市中心位置，其商业氛围浓厚，该区域成为各经营者经营的首选之地，但随着周边各区域的逐步发展和商业配套的进一步的完善，部分经营者已开始考虑在周边区域进行经营；从影响经营者经营区域选择的因素考虑，经营者主要考虑的还是人流量及商业气氛因素，但升值潜力因素也占到24.14%的比例，表明已有部分经营者以该区域未来发展前景作为自身经营的一个因素考虑。

84、 从经营面积分布图中可以看出，经营者主要的经营面积分布在40平方米附近；由于经营者对商铺租金的实际承受能力要比愿意承受范围要高，结合合肥市商铺租金情况，从实际上考虑，经营者所能承受的租金在80200元/平方米*月之间。 从上图可以看出，合肥市商铺经营者主要还是愿意接受自营形式的经营方式。经营者对经营场所的选择： 从上图可以看出，合肥市消费群体还是喜欢以逛街的形式进行购物。经营者对商场配套设施要求：从上图可以看出，为实现自身经营良好的效果，商铺经营者已开始注重整个项目（商场）的综合影响力和吸引力（国际国内知名商家入驻），同时，对方便和满足消费者购物的配套设施也要求越来越高。（三）经营者对本项目看

85、法 对于经营者对经营区域的选择性而言，部分商铺经营者对本项目还处于观望状态；对项目本身的市场定位而言，其商业经营应以中高档为主。经营者对本项目业态分布组织的要求：由上图可见，针对本项目而言，经营者对百货的经营需求最小，超市、品牌店、餐饮、娱乐依次占据主要位置。第四部分：合肥商业地产市场现状分析一、2007年合肥商业地产市场供求概况（一）2007年全市商品房销售情况类别销售套数（套）销售面积（平方米）销售金额（万元）销售均价（元/平方米）住宅782878899537.542975766.703343.73商业9327571635.51425086.207436.32办公2777328662.03

86、144119.984385.05（二）2007年全市分区销售情况类别区位销售套数（套）销售面积（平方米）销售金额（万元）销售均价（元/平方米）住宅蜀山区136531635357.92581183.063553.86庐阳区7810869263.70282470.723249.54包河区135331474693.80560663.903801.90瑶海区6997775842.74255703.373295.81高新区3573443720.54172675.913891.55经济区109591315375.51350798.622666.91政务区5243662774.66229091.653456

87、.55新站区148721540958.43489806.053178.58滨湖区1646181341.1653285.232938.40商业蜀山区117188373.0365316.687391.02庐阳区2909111938.5683436.987453.82包河区979101148.0584950.318398.61瑶海区81350145.4934295.726839.24高新区527863.755340.456791.22经济区61555460.0028419.325124.29政务区22925704.9819898.527741.12新站区2508128838.60102531.327

88、958.12滨湖区00.000.000.00办公蜀山区32553125.8028493.605363.42庐阳区27139837.2719254.664833.33包河区14923869.8110473.424387.72瑶海区39321480.746608.313076.39高新区25229249.5810874.403717.80经济区4320666.696698.513241.21政务区53473259.3036925.415040.37新站区74664259.6223823.153707.33滨湖区00.000.000.00二、合肥商业地产市场总体特征（一）综合服务型商业项目现状水平较

89、低，产品亟待提升1.商住混搭现象成为鲜明的地方特色合肥市区2005年以来开发的商业项目全部以社区型配套商业形式出现。“上住下商”或裙楼式商业占据商业地产项目的95%以上，单体式商业及街区式商业项目微乎其微，甚至市中心的商业亦如此。如：商之都百货搭载圣大国际住宅社区、元一购物中心搭载元一时代广场等等。2.商业项目缺乏科学规划，短线行为普遍，造成同质化竞争严重，后期运营乏力一个住宅社区，临街底层裙房加上一个大型超市加上一个百货，成为合肥商业地产开发的简易公式。由于短线操作现象严重，有80%以上的社区型商业项目采取商业产权出售方式，后期统一运营和商业价值的培养基本已不具备条件。当百货和超市进一步加剧

90、竞争和淘汰时，众多项目将面临严峻的危机。3.MALL项目建设流于概念炒作，中高端的生活享乐型MALL严重缺失依据市场调查分析，合肥目前尚没有严格意义上的MALL。受合肥目前消费结构的影响，大型超市仍占据主流，生活享乐型商业项目高度匮乏。（二）经济发展引发消费需求和商业模式的升级，新型商业体开始出现1.商业网点的发展刺激消费结构的细分和升级合肥始终处于缓慢的发展态势。而近几年来，瑞景名品中心、三孝口百大CBD购物广场、新都会环球购物广场、三里庵国购广场、元一时代广场等新商业陆续出现，大量一、二线品牌的入驻，已开始有效释放合肥高端消费品市场的消费需求。2.综合型商业网点仍以老城区为主，境外大型卖场

91、纷纷进驻，专业市场地域化明显（1）老城区商业网点集中，外资大型零售超市发展迅速。（2）专业市场集中在新站区，专业细分和产品升级加速。以合肥火车站为核心的新站区聚集了大量的专业市场，最具代表性的项目有“安徽大市场”，以及白马服装城、宝业轻纺城等，市场细分程度逐渐加强，新的专业市场出现，如“韩国城”、黄金广场（IT电子专卖）、百安居、好美家、信地红星美凯龙家居MALL（在建）等等。3.大体量的MALL项目、新型城市综合体项目以及特色商业街区项目开始出现自2007年以来，合肥休闲娱乐产业开始集中整合，出现Shopping Mall和休闲娱乐主题街区。如：明发MALL、信地广场、世纪金源MALL、哈街

92、、金地88街等项目，体现了合肥商业项目的未来发展趋势。4.合肥文化、旅游产业的规划和发展，亦在一定程度上带动了餐饮文化、酒吧休闲文化和旅游购物的发展 如：蜀山区的文化风情街、元一名城中西街等政府扶持的文化旅游项目。（三）商业地产市场需求稳步增加，商铺和写字楼品质有待提升 （暂略，具体内容详见下文对商务项目市场的论述）（四）商业地产市场供求稳定、新区发展潜力明显2007年合肥市商业类商品房成交均价在7000元/平方米左右。根据合肥市家园网最新网上备案数据统计显示，截至2007年12月底，合肥市八个区域共有可销售商业类商品房13063套，可销售面积为111.90万平方米。除老城区外，包河区、政务文

93、化新区和高新区的商务型物业项目供销两旺，销售价格处于领先地位。三、对写字楼（商住）市场的重点调查（一）2007年合肥写字楼（商住）市场存量供应状况2007年合肥写字楼（商住）供应量分布图（单位：万平方米）（二）2007年合肥写字楼（商住）市场销售状况各区商务型物业销售平均价格（单位：元/平方米）（三）商务板块分布状况及特征合肥的商务型物业项目分布比较分散，而且每个区域的写字楼数量都很少。除长江路沿线和市府广场中心区板块由于规划定位的导向作用，写字楼物业相对较集中，其他片区则都很零散。合肥写字楼板块分布及客户特征描述一览表板 块板块特征主要客户代表物业三孝口板块交通便利、配套完善销售代理、广告策

94、划及代理公司、外地公司分支机构CBD购物中心、金城大厦、仁和大厦、女人街、七桂塘、合家福四牌楼板块商业氛围浓厚、交通便利外地企业的驻合肥分公司、分支机构、本地企业招商大厦、香港广场、百货大楼、合家福、青云服饰广场、商之都、乐普生百花井板块一般写字楼和商住楼中小型私营企业徽商国际大厦、古井百花大厦、瑞景国际购物中心、古井赛特大钟楼板块浓厚商业氛围，交通拥挤金融、科技类企业同济大厦、银河通讯城科大板块专业化市场从事计算机软件、硬件开发、销售黄金广场、颐高数码广场、新瑞奇数码北一环板块交通便利，商务氛围、配套欠缺外地企业的分支机构、中介服务类企业、代理公司财富广场、天庆大厦、南国花园、国泰都市公寓、

95、合家福南一环板块交通便利、配套完善中介服务类、贸易类、实业类等本地企业万通大厦、新都会环球广场、合家福购物广场、高新区板块交通通畅、商务氛围、配套欠缺高新技术企业、外地办事处、分公司、科研单位天怡商务中心新站板块交通便利、商务氛围不浓厚日化用品代理公司、建材、房地产企业中环国际广场、中州大厦、家乐福、嘉华中心（四）对合肥写字楼（商住）项目的特征分析1.发展起步晚，发展速度较为平稳合肥较大规模的的写字楼开发是从2003年前后，在此之前，写字楼开发较为零散，未能形成规模。随着房地产市场和合肥市经济的强劲发展，直接刺激写字楼物业的发展。2003年前后，合肥市出现了一批写字楼，如天徽大厦、万通大厦等。

96、写字楼的开发开始规模化，而且逐渐向多功能、现代化、智能化发展，写字楼的办公理念、设计理念、服务理念等都得到较好的诠释，如财富广场、中环国际广场等。2.分布零散、集中度低，尚未形成规模性的商务中心或片区 合肥虽为省会城市，但市中心的高端写字楼项目并不多见，各大企业自建的办公楼在市中心较多（如：交通银行、徽商银行等各金融机构、中国移动通信公司等大型国有企业）。由于这些办公楼建设年代不一、设计建设水平总体偏低，因而严重影响了市中心的现代商务氛围。目前合肥的写字楼分布较为分散，且各区写字楼的数量及质量，相比其它相邻的省会城市有很大差距。老城区只有长江路沿线和市府广场中心区板块的写字楼物业相对较集中。此

97、外，更多新建设的商务项目集中在政务区、高新区以及新站区等城市新区。3.纯粹写字楼发展缓慢；市中心写字楼销售相对滞后，新区商务楼市场良好，产品升级较明显（1）纯写字楼市场尚处于低需求期受销售价格和租金水平的限制，合肥纯写字楼产品的开发集中在中低档，其中：低档物业以沿街的传统办公楼为主，如中州世纪广场，世纪云顶、黄金广场等；中档物业以写字楼为主，如中环国际广场、财富广场等。自2007年以来，合肥写字楼市场正逐步细分，高端写字楼面市，如：政务区新城国际、长江西路置地投资广场等；同时，以格林硅谷为代表的独栋写字楼也已出现。市中心纯写字楼虽然在提升品质，但销售状况并不理想。目前合肥市中心区域在售的一些小

98、面积分割的办公物业，市场售价基本集中在40006000元/左右，销售周期较长，基本在23年。（2）新区商务写字楼产品品质较大提升老城区外围的新区（如政务文化新区、新站区等），出现了一大批新开发的商务项目以及综合商住项目，销售状况大多比较好，其中以商住两用项目为主，但物业品质有明显提升。4.写字楼产品开发不规范，以公寓概念销售办公产权较为普遍由于合肥市“住宅禁商令”执行得较为宽松，因此写字楼基本在沿用公寓产品的设计，居住功能非常明显。同时，大多发展商在营销中有意模糊办公和公寓的概念，以公寓的形式销售办公产权，成为事实上的“商住两用房”。而在后期使用中，由于各个地区的处理方式不同，导致办公楼的后期

99、使用成本也不尽相同，公用事业费的计费标准同时使用住宅物业和办公物业的双重标准。5.商务型物业产品的价值被低估，价格存在一定上涨空间由于强烈的地方特性影响，目前合肥商务产品的价格与住宅产品的价格没有明显的差距，有些商务产品反而价格更低，这是不正常的。目前合肥在售写字楼物业价格最高销售均价为6300元/平方米，普通产品均价在4000元/平方米左右，与高档住宅价格基本持平，因此价格在未来的时期存在一定上升空间。此外，由于写字楼物业的日常使用成本和投资门槛较高，因此40年商业产权的写字楼项目在销售存在一定难度。 （五）典型性个案调查 详见附件2：合肥写字楼（商住）项目调查资料（六）关于SOHO产品在合

100、肥的发展调查详见附件3：关于高层商住楼（SOHO）项目的专题研究报告第五部分：本项目商业基本元素界定一、麦德隆对于本区的启动意义及商业号召力（一）麦德龙成为本地区现代商业开发开放的重要引擎麦德龙作为国际零售巨头进驻合肥，也历经了周密而深入的区域商业调研。一直以来，南部地区是合肥市商业布局相对薄弱的“空白点”。麦德龙进驻后，在短时间内尚显孤立和单一；但从发展的角度分析，对该地区未来商业的发展趋势形成重要的预示作用。南部城区作为合肥各区中经济发展高居首位的区片，商业配套的缺失明显，与该地区城市化发展需求形成强烈反差。本项目依托麦德龙的重要商业品牌，形成全新的现代国际化商业体，不仅有力地规避了传统商

101、业密集地段的同质化竞争，而且有利于快速形成南部城区商业的核心地位。同时，本项目的实施，必将进一步加剧该地段地产开发的火热程度，拉动周边低价，加速推进中高端住宅、商业配套服务设施的开发进程，催动产业链条发展的“多米诺”效应，进而形成区域投资的良性循环。（二）将在合肥形成引领国际化商业水准、倡导高品质消费文化的开端与标志麦德龙昭示的生活消费理念独特，对于合肥市民是全新的。应该看到的是，合肥正处于经济发展的高增长期与社会生活的高诉求期，社会公众对于国际化的生活状态有着高度的向往，对新鲜事物的接受能力不低于华东任何一个中心城市。从麦德龙11月28日开业以来的情况和市民抽样调查结果，已充分验证和显示这一

102、结论。麦德龙使合肥超市零售业形态获得了全新的补充，而本项目则更是对合肥现有商业的革命性升级。全新的经济高增长区位、全新的商业形态加上全新的城市生活消费文化，为本项目立足南部城区、聚集与辐射合肥全市的商业定位战略奠定了坚实的操作基础。二、麦德龙与合肥现有大型超市的竞争比较目前合肥市大型品牌连锁超市（2000平方米以上规模）共30余家，由本土品牌、国内品牌与国外品牌构成。目前连锁发展最快、占据市场份额最多的是法国家乐福，其次的外资品牌有好又多、易初莲花等。国内品牌占据市场份额较多的是世纪联华，当地品牌是合家福。预计2008年，美国沃尔玛、英国乐购等超市品牌将加速在合肥的拓展，合肥生活快速消费品市场

103、的竞争将进一步加剧，外资品牌将更多占据市场优势地位。（一）现阶段主要竞争品牌-法国Carrefour（家乐福）目前与麦德龙形成竞争的品牌主要是法国Carrefour（家乐福）。家乐福目前在合肥已开设3家店，平均规模单店9000-10000平方米，分别位于庐阳区、瑶海区和新站区，目前各点运营状况良好，已初步形成合肥市区传统超市的垄断品牌。家乐福预计2008年还将继续新开2-3家店。家乐福是以传统家居型消费群体为主要对象的零售卖场，货品齐全、质量较好、服务管理较完善。家乐福主要面向大众消费散户，店面主要设置于市中心区、商业区、大型居住社区、交通干道位置；营业时间为8:00-22:00。（二）家乐福

104、与麦德龙的优劣势比较1.家乐福的主要特点是面向散户和大众消费群体。优势是地段优越、购物方便；劣势是散户较多影响购物环境、付款和开具发票等候较长、车位紧张、交通易受阻、购物体验乏味。2.麦德龙的主要特点是面向现购自运制的目标顾客，满足其即时和补充性的一切需求，在一定程度上并不主要服务于散户。运营管理采取会员制，目标顾客群定义明确，主要分为以下几组：麦德龙主力客户群构成表一专业批发商和零售商一般食品批发商和零售商 / 特殊食品批发商和零售商二伙食采购团体酒店、宾馆 / 餐厅 / 酒吧、咖啡厅 / 伙食提供者、食堂三企事业单位服务商 / 行政单位 / 贸易 / 企事业单位 / 公共机构 麦德龙的优势

105、地段优越、交通快速便捷；购物方便、购物环境悠闲舒适；服务对象明确；票款处理简便；营业时间更长（6:00-23:00）；价格更具竞争性；车位充足；一站式满足购物休闲等综合需求、购物体验有较高品质的满足感 麦德龙的劣势位置距市中心较远、对交通工具要求高、对散户和中低端消费者的服务能力较薄弱（三）未来竞争趋势依据市场信息，美国Wal-Mart（沃尔玛）、英国TESCO（乐购）、法国Auchan（欧尚）等国际连锁超市品牌正在合肥选址，其中沃尔玛位于新站区的温莎店有望在2007年底开业,政务新区也成为上述大品牌的争抢之地。其他国际品牌（包括好又多、易初莲花等）、国内品牌（世纪联华、苏果、华联等）、本地品

106、牌（合家福等）、以及众多二线品牌（喜客多等），均在迅速寻求扩张。预计至2009年，合肥市一线大型品牌超市将迅速扩张至50余家。由此，合肥未来连锁超市的竞争与整合将不可避免。从错位经营的角度上来看，麦德龙运营方式的差异化与现购式批发独特性，将在一定程度上减少同质化竞争的风险，对本项目业态及品牌的稳定性相对有利。三、对合肥有车族的辐射力（一）私家车数量增涨迅猛，驱车购物群体潜力巨大近年来，合肥的私家车增长速度始终位于全国城市前列。依据专项调查结果显示，合肥市区近5年来机动车辆保有量以年平均22.86%的增长率攀升。目前合肥机动车总数在30万辆左右，以私人名义登记的汽车有近15万辆（占近一半），其中

107、私家车约4万辆，且增长态势后劲十足。而在2005年，合肥登记在私人名义下的汽车数量仅仅为5.1万辆，可见其惊人的增长速度（如图）。合肥人的购车能力在显著增长，2006年合肥个人购车的平均单价在11万元左右，而2007年已升至12万元以上，合肥个人购车的能力高于安徽全省平均单价（10万元）的15%左右。同时，有车族的城市生活空间呈现向老城区外分布的特点，西区、南区乃至未来滨湖新区的人口将成为本项目的主力消费群体。此外，来自肥东、肥西、六安、巢湖以及南京、芜湖的流动消费群体也将随着项目市场认同度的提高，成为强大的边缘客户群。合肥市私人汽车拥有量走势分析（万辆）40302010 （年度） 04 05

108、 06 07 08 09 （二）市中心交通拥堵日益严重，成为驱车购物的重要制约老城区5.6 Km2的老城区聚集了约17.2万人口，是正常指标的3倍。人口密度过大、高层住宅仍在不断兴建；三条南北向主干道和长江路或在区内或从边缘通过，又把大量的过境交通引进了老城区，造成城市空间日益狭窄拥挤。www.cce365.调查数据显示，市区目前高峰小时交通量超过4000PCU/H的平交口有8个，主要集中在穿越老城区的南北向主干道上，势必造成有车族购物时间的延长与购物意愿的削弱。（三）传统商圈及购物中心车位稀缺，购物停车成为首要障碍依据对传统商圈及典型性购物中心的调查，现有泊车位明显不足，难以满足驱车购物群体

109、的需要。本项目拥有足够充足的车位与交通优势，必将成为越来越多倾向于快速消费群体的首选。（四）驱车购物将成为城市生活消费文化的新趋势私家车的急剧增长将衍生出更多的有车族，也必然产生与其相适应的消费模式与消费心理需求。与国际接轨的都市汽车生活文化，将使大批有车族更加趋向于迎合汽车消费体验的现代商业体。本项目的功能及定位，对有车族将成为极大的吸引。四、对市中心居民的辐射力 （一）市中心居民的消费能力与消费理念呈同步增长趋势近年来，合肥市城镇居民收入呈较快增长趋势。截至2006年底，合肥市城镇居民人均可支出收入约为1.1万元。收入的提高使居民消费增加，市中心大型商业零售网点的火热建设进一步刺激消费市场

110、，也使得中心城区居民的消费意识得到提升，休闲消费的生活理念日益成为主流。（二）市中心商业整体发展水平较低，制约社会消费结构发展合肥商业有着较早的发展起点，但是目前市中心商业的整体水平与周边其它城市相比仍相对滞后，其成因在一定程度上受到合肥地处中部“夹缝经济带”特殊区位的影响。目前合肥中心城区商业仍处于满足生活基本消费需求阶段，零售超市火热，餐饮、 娱乐、百货、休闲等众多业态亟待升级。（三）中心城区迫切需要与时代发展相适应的全新商业载体自2004年，合肥市开始出现各类中高端购物中心及shopping mall建设，典型项目包括元一时代广场等。目前该类商业项目的主要特征是：地段优势明显、人气很旺，

111、但硬件设计、商业规划、现代商业服务和景观功能，尚不足以达到摩尔的专业标准。主要表现在：1. 缺乏高端商业特征；2. 缺乏国际化品质；3. 缺乏休闲体验与景观价值的融合；4. 商业文化主题淡薄；5. “一站式”服务形态单一、品质不足。随着城市经济社会的快速发展，合肥市迫切需要从本质上整合现代商业发展理念，创建真正意义上的摩尔（MALL），推动传统商业向现代商业的转化。五、对合肥高端消费人群的界定依据目前对合肥市经济社会综合发展力的分析研究，判断如下：（一）高端消费群体的经济特征界定1. 个人年收入10万元以上或家庭年收入15万元以上2. 休闲、餐饮、娱乐等社会性或精神性消费，年支出2万元以上/人

112、次（不包括公款消费或灰色收入人群）3. 具备以私人汽车作为交通工具的条件（二）高端消费群体的从业构成界定1. 具有较高收入的个体、私营产业业主2. 具有较高收入的企业中高级管理人员、中高级技术人员、白领职员3. 具有良好待遇水平的政府机关公务员、事业单位中高级工作人员4. 部分行政机构的权利人士5. 具有较高收入的体育界、文艺界从业人员、自由职业者6. 上述人群的家庭成员（三）高端消费群体的来源1. 城镇居民2. 省直、市府机关3. 周边城市地区流动人口4. 旅游观光及公务出差等临时访客（四）高端消费群体的数量按照前述界定标准粗算，目前合肥市固定的高端消费群体数量约为10-15万人。六、对项目

113、周边居住人口的界定（一）合肥总人口依据合肥市官方统计数字，截至2007年1月，全市总人口469.85万人，其中市区人口193.14万人。包河区人口在市内四区中占首位（各区分布见下表）区划人口数量备注庐阳区53.70万人瑶海区48.27万人含新站区蜀山区55.80万人含高新区、经开区和政务文化新区包河区66.66万人长丰县66.64万人肥东县92.55万人肥西县79.11万人（二）项目周边人口分析 除临近的居住小区（人口约3000-4000人）外，本项目周边主要居住人口来自于望湖城（相关资料前已介绍）。2008年底前，“桂香居”78万平米社区将建成，届时将有约7000户入住，人口将达到2-3万人

114、，基本全部是省直机关单位的工作人员及家属。整个望湖城小区人口最终将达6-8万人以上。该区片人口整体呈现三高特征，即：综合素质较高，受教育水平较高，消费水平和社会地位较高。该区片人口将成为本项目近期的主力消费群体之一。据调查，望湖城并不直接对市场销售。拥有在望湖城选房资格的人士中，绝大多数是省直机关以及合肥市政府机关的科处级以上干部。望湖城建成后，将成为合肥市乃至整个安徽省名副其实的“权贵居住区”。另据信息反映，骆岗机场将于08年以后迁出，省委省政府也有可能向该地区迁移。七、对合肥现有商业水平的界定目前合肥零售业的核心商圈均处于市中心区。依据对合肥各大商圈的普查，较高端商业网点有：元一时代广场、

115、百盛购物中心等；中端商业网点有：淮河路步行街、鼓楼商厦、国购、百大CBD、瑞景国际购物中心等；低端商业网点有：乐普生商厦等；专业批发网点有安徽大市场等。通过对商业网点的专项调查，发现如下基本问题： 商业区与居民区高度混杂 商业规划布局落后 商业同质化竞争激烈 高端和特色商业综合体缺失与华东地区同等省会城市相比，合肥商业发展整体水平相对滞后；同时，城市对商业的需求力旺盛，商业地产项目有向更高层次发展的空间。八、对合肥未来三年商业趋势的分析（一）市中心区商业将面临全面挑战和升级目前，合肥市中心区商业以传统型购物中心、百货商场、专业市场、生活零售超市为主导，总体水平较低、梯次结构不明显。随着经济发展

116、和社会需求的持续提高，市中心目前“平面式”的商业格局已无法满足城市发展的需要。未来趋势：1.大型零售超市发展持续膨胀，品牌整合和行业洗牌无可避免；2.百货业竞争加剧，新兴项目逐渐发展，传统商业网点优势削弱，高端百货出现，百货业立体格局初步形成；3.商圈扩张趋势明显，专业市场得到一定程度的规划和升级，并更加具备商业功能的兼容性；4.商业街区（含步行街）略有发展和提升，自发形成的特色店铺聚集区片初步形成；5.商业中心板块交通情况将急剧恶化，人车拥阻和车位稀缺将成为市中心商业未来发展的首要障碍。（二）新区商业发展迅猛，次中心初具雏形未来的商业次中心将分布于市中心北部（新站区）、西部（政务区）和南部（

117、本项目周边）。新站区目前有元一时代广场；政务区目前正成为英国TESCO、法国Auchan等国际超市连锁品牌的竞争地区，中高端社区型商业将成为该地区主流；南部地区商业将集中在望湖城区片、马鞍山南路区片，由本项目带动的高端国际化商业将成为该区域未来商业发展的定位主体。（三）居民消费习惯与理念得到转化与提升国际化的休闲消费文化得到从属客群高度接受，以私人汽车作为交通工具的消费行为将日趋成为高端消费群体、年轻一族的标志，并在全社会得到追求与倡导。（四）一批新建商业项目将极大带动商业地产投资与竞争未来三年，合肥将成为华东地区商业地产的热门区域。依据调查，目前在建或拟建项目有明发国际商业广场（庐阳区北部）

118、、信地国际商业广场（安徽大市场旁）、徽商购物广场（四牌楼地区，旧城改造项目）等等，建设规模均在20万平米以上，形式多为商业复合或商住复合体。由此，新兴商业次中心的商业用地成本与物业价值将同步飙升，投资回报呈现良好态势。第六部分:未来1-3年内主要竞争项目调查一、大型商业项目（一）合肥明发商业广场-合肥北部最大的MALL 宣传DM1B 1F 2F 3F 1投资、开发背景该项目由香港明发集团（合肥）房地产开发有限公司开发，是合肥市委、市政府、庐阳区委、区政府招商引进的重点项目，并被列为合肥市“1346”重点工程之一。该项目总投资额约2亿美元左右，由明发集团独家投资开发运营，资金主要为集团内部自筹方

119、式，其中明发集团（香港）有限公司占投资额的95%、厦门明发集团有限公司占投资额的5%。该项目紧邻规划建设中的森林公园与北部商业圈，规划起点较高。项目建成后可以填补合肥北部商业空白，成为新的商业标志性建筑；同时可向淮南、蚌埠等合肥以北附近市县及合肥市区辐射，吸引异地和市区客群周末和假日来此购物和休闲。2项目位置项目坐落在合肥市西北部，位于合肥市北二环与四里河路交汇处，紧邻合肥城市森林公园，行政区划属于庐阳区。基地四至范围：二环路以北、四里河路以东、省武警中队以西、龙王村以南。目前车程离市中心约20分钟，待四里河路贯通，车程将缩短至10分钟。3用地建设规模/规划设计项目总占地20公顷（约300亩）

120、，规划总建筑面积约58万平方米，其中：（1）商业总建筑面积约36万平方米（地上3层地下1层）； （2）五星级酒店建筑面积2.2万平方米（16层）；住宅（包括SOHO酒店式精品公寓）建筑面积13.2万平方米，商务写字楼7.5万平方米，分别为18-28层；（3）地下车库面积5.75万平方米（约3000个车位），另有约1000个地面泊车位；总体车位数量达4200多个；（4）项目整体采用北美建筑风格，建筑密度42.7%，绿化率31.73%，商场内部采用上百部电梯，保障各个商业空间和主题街区的连通，拥有较多的室内商业景观。4项目定位及特色（以下内容引自该项目各种推广宣传资料） 国际顶级体验式游乐购物MA

121、LL ，合肥乃至安徽省的超级摩尔 集购物、餐饮、娱乐、休闲、影城、五星级酒店、SOHO办公、酒店式精品公寓等多种形态于一体的超大型商业航母（SHOPPING MALL） “全时段、全业态、全客群、全龄段、全方位”经营，满足您“一站式”现代生活梦想，倾力打造安徽商业旗舰。5商业规划及招商情况该项目将引进法国家乐福、香港新世界、英国百安居等众多主力商家，并引进1家豪华影城，1家五星级酒店。项目整体将引进各类商家1000余家，其中世界500强企业3家。目前主力招商正在进行。 主力店：世界500强企业、东南亚知名商家、国内著名品牌、大型综合百货、超市、家居建材卖场、综合娱乐城等。 次主力店：标志性百货

122、，商家，家电，体育用品专卖店、书店、音像、家具城。专卖店：旅游，服饰，皮具，珠宝，化妆品，工艺品，文具，各种特色产品专卖店。 娱乐餐饮设施：五星级影城，量贩式KTV，特种游乐场，儿童娱乐中心，知名咖啡屋，运动馆，健身SPA中心，会员俱乐部，室内溜冰场，网吧，酒吧，大型餐饮，特色美食，茶馆。 其他设施，酒店，酒店式公寓，银行，证券，保险营业大厅，邮电，货运，航空售票，旅行社，医疗诊所，冲洗店。 广场：展现多种娱乐元素，包括巨型摩天轮、海盗船、迪斯尼巨制场景、中央景观水系、嘉年华欢乐体验、电影童话画面再现等。6设计/建筑/运营管理等相关单位设计：中国建筑西北设计研究院；施工：安徽三建；运营管理：明

123、发集团（香港）公司7. 项目进展情况该项目于2007年4月29日正式开工，合肥市委书记孙金龙、市长吴存荣、常务副市长王林建、香港明发集团董事长黄焕明等亲临现场参加了奠基仪式。目前部分住宅和商业建筑主体施工，商业部分计划于2008年9月完成，全部工程计划工期为3年。 奠基仪式（2007.4.9） 现场情况（2007.12）8企业简介 明发集团为港资企业，以商业地产、住宅开发、酒店经营为支柱产业，目前在新加坡、菲律宾、香港及国内有30多家各类子公司。旗下的明发集团（合肥）房地产开发有限公司于2005年11月注册成立，注册资金1000万美元。2002年，明发集团在厦门开发了厦门明发商业广场，引进了法

124、国家乐福、英国百安居、美国时代华纳、香港新世界百货、澳门宝龙娱乐、台湾迪诺电玩，以及麦当劳、肯德基、德克士等知名品牌，该项目在厦门曾经较具商业地位，但目前运营状况暗淡，商户撤场严重，主要原因是其对商铺的大量出售。目前在厦门、南京、无锡、扬州等16个城市进行明发商业广场系列项目的连锁开发。合肥公司总经理黄钢水为福建人。 （二）哈街/元一柏庄-以酒吧、餐饮为主的首个休闲文化产业街区 1投资、开发背景哈街是由香港元一集团与柏庄控股集团投资，依托元一柏庄项目而开发的商业街区。2007年4月19日，“哈街”被合肥市市委、市政府授予“合肥市首个休闲文化试点街区”。2项目位置元一柏庄位于合肥市巢湖南路88号

125、，铜陵路99号，北临南淝河，西接铜陵南路，南靠南淝河路，项目总用地面积23.5万平米，规划建筑面积55.4万平米，由20幢小高层和高层组成。哈街沿着铜陵路和巢湖路，有11幢LOFT、一幢大型商业综合楼及5万平米商业用房。3用地建设规模/规划设计哈街占地80亩，沿街约1.2公里，由三大主体构成（街铺、LOFT及哈街旗舰），建筑面积5万平方米。该项目整体上以哈街旗舰为中心，以11幢商业LOFT（3-4层）为两翼，向铜陵南路和巢湖南路延展，并与158间传统型商铺相结合，形成开放型的休闲文化街区。4项目定位及特色街区规划借鉴了美国曼哈顿街区、杭州西湖天地、北京后海、上海新天地的成功开发理念，规划建设一

126、条时尚、前卫的文化休闲娱乐街区。哈街的商业功能定位为高尚社区配套商业+城市休闲商业。客群定位为元一柏庄社区及周边的中、高收入阶层。该项目的另一大优势是位于项目东北侧的南淝河自然景观以及元一柏庄公园景观。【资料】元一柏庄公园是合肥首家由企业投资建设的政府公益性、开放式的滨河公园，已于2006年建成并向游人开放。该公园位于合肥市南淝河中段，铜陵路桥东南侧，元一柏庄项目的东北侧，总占地70亩，由安徽新益置业有限责任公司投资1000余万元建设并自费认养公园绿地10年。公园由香港景观公司规划设计，具有一定的城市绿地景观功能。5商业规划及招商情况该商业街项目基本以酒吧为主，附带其他商业，如商场，专卖店、美

127、食（中西餐）等等。哈街旗舰和巢湖路商业为“哈街”的主流商业，约占商业总面积的70%，经营的业态以休闲文化产业为主，将引入全球品牌休闲业态。LOFT以私房菜、经典酒吧、舶来艺术品、阶层象征的另类名贵品牌为主。推广口号：打造合肥体验全球休闲时尚第一街区。 推广DM： 6设计/建筑/运营管理等相关单位哈街由香港元一集团与柏庄控股集团投资，安徽新益置业有限责任公司开发，由香港刘荣广/伍振民建筑设计事务所规划设计，交由安徽哈街商业管理公司运营管理，广州世品国际参与顾问管理。香港元一集团：在合肥投资开发建设了元一国际高尔夫球会、合肥元一希尔顿酒店、元一柏庄、元一名城、元一时代广场、元一时代花园、元一水果墅

128、、元一美邦国际、元一滨水城九大项目，总计开发量160万平方米，投资50个亿，投资领域涉及住宅地产、旅游地产、商业地产、酒店等不同的地产领域。柏庄控股集团：主要从事金融、证券、风险投资，旗下有北京世纪方舟、浙大创股、合肥高科、安能热电等30多家投资企业，是一家跨领域投资集团公司。7. 项目进展情况 整个街区计划2007年4月开始推广招商，2007年底建设完成，2008年9月运营。 2007年12月现场照片 （三）信地城市广场-安徽大市场的升级项目 信地城市广场是信地集团投资30亿元开发的城市综合体项目，位于安徽省合肥市新站区安徽大市场西侧。据了解，该项目实际成为改良的专业市场型商业项目。该项目占

129、地419亩，总建筑面积95万平方米。其中：1商业、商务面积58万平方米，由Shopping Mall，家居Mall（红星美凯龙），服装Mall，星级酒店，写字楼，步行街和高档公寓等组成；2花园式住宅24万平方米，综合停车场12.79万平方米。项目定位为“国际视野，全国一线，安徽第一”，旨在通过项目建设提升安徽省的对外商贸地位及城市形象，进一步推动合肥作为会经济圈的加速形成。规划设计为美国RTKL设计公司。项目内设一个占地约2.5公顷的景观主题花园式休闲广场，配合入口大草坪和主题水景花园，形成入口的门户景观，广场设有水系、凉亭等活动场所。项目内部还设有5000平方米的休闲中心、酒吧、西餐等小型餐

130、饮功能；在停车库的配套上，设计了5.28万平方米的立体停车库以及7.51万平方米的地下停车库。 项目建成后，目标年交易额为100亿元。目前尚处于初期建设阶段，尚未开盘。现场图片（2007年12月） 相关效果图（四）乐客来国际商业中心-西区目前唯一的MALL项目乐客来国际商业中心由香港宏峰国际发展有限公司投资，项目位于蜀山区经济开发区蜀山新产业园内，四至范围为东至新华夏汽车公司，南至长江西路，西至蜀峰路，北至田埠东路。项目总投资30595万元。该项目坐落长江西路与红皖路交叉口，南临长江西路主干道，与大蜀山森林公园仅一路之隔，距离合肥市政府3.9公里，市中心6.3公里。该项目计划总用地面积139.

131、1亩，已规划总用地面积87608.28平方米，基地面积沿长江西路展开近400米，规划总建筑面积187520平方米，建筑密度44.1%，绿化率21.2%，容积率1.99。停车位1600个。项目为商业综合体，包括3座18层酒店式公寓（一期“上堤”已预售）、1座五星级酒店（已签约美国AXL酒店）、1座4层娱乐、1座4层零售、1座3层综合卖场（已签约家乐福超市）及约2万平方米小型单体建筑构成的商业步行街。目前正在建设的是：一期“上堤”精品景观商务公寓（约17000平方米）。其中，上堤A3号公寓已经进入预售阶段并于2007年12月开盘。A3号公寓总建筑面积近2万平方米，户型规划为中小面积，主要有：30.

132、87平方米、32.48平方、38.43平方米、45.26平方米、55.96平方米、61.62平方米、66.78平方米、88.56平方米8种户型。一期酒店式公寓预计08年12月竣工交付； 2008年1月销售均价为3400元/平米，住宅产权，付款方式为按揭和一次性，菜单式装修。商业组团分两期开发，其中娱乐休闲旗舰于07年10月开工，预计于08年10月竣工；二期主力卖场、商业步行街、商务酒店预计于09年竣工。 开发商:安徽乐客来商贸有限公司 投资商:香港宏锋实业有限公司 景观设计:上海现代设计集团 承建商:凯源建安 代理商:安徽普联物业管理有限公司乐客来国际商业中心相关图片 （五）世纪金源摩尔-滨湖

133、新区商业中心世纪金源MALL位于滨湖世纪城内。滨湖世纪城由世纪金源集团开发，项目总占地近2000亩，总投资100多亿元。滨湖世纪城位于徽州大道与紫云路交口东北侧，距离市中心仅12公里，包含大型Shopping Mall、五星级酒店、高档居住社区等。按照滨湖建设指挥部与开发商签订的协议，滨湖世纪城40万平方米的Shopping Mall（合肥世纪金源摩尔）将在1年半内建成，7万平方米的五星级酒店将在2年内建成；280万平方米住宅将在4年内建成，前3年每年住宅开发量分别达到住宅总开发量的35、25、20。目前滨湖世纪城项目一期已于2007年11月16日正式开工。据了解，滨湖世纪城是迄今为止合肥市同

134、类项目中投资规模最大的招商引资项目。滨湖世纪城建成后，将对滨湖新区乃至合肥市的城市功能进一步完善，ShoppingMall将成为区域性的大型商业中心，居住区可容纳居民6万多人。【企业背景资料】世纪金源集团是著名实业家、旅菲爱国华侨黄如论先生创办的综合性跨行业国际集团，以“房地产开发、星级大饭店、大型购物中心、金融资本运营”为四大支柱产业，属下北京、云南、重庆、福建、上海5个区域集团，40多家公司，现有员工10000多名，投资地域遍及北京、上海、福州、南昌、重庆、昆明、长沙、香港以及菲律宾等海内外各地。在国内已投资400多亿元人民币，累计房地产开发量近1000万平方米，拥有家大型Shopping

135、 Mall和家五星级饭店，是北京银行的第四大股东，实力雄厚。二、城市综合体项目（部分）（一）U TOWN金色地带（新站区）该项目由金塘利安房地产公司开发。位于胜利路和琅琊山路交叉路口东南侧，总建筑面积12万平米，包含高级写字楼，商业裙楼和3幢高层公寓。UTOWN金色地带由澳大利亚CRONE NATION设计事务所承担建筑设计。商业面积约21236万平米，为四层裙楼，设置风情商业内街，开设咖啡、茶社、快餐等各式时尚休闲业态，休闲内街与胜利路主干道的名品店相连。兼有大型健身、运动会所、大型餐饮。公寓27层共52496万平米，以中小户型为主，单身公寓、一房一厅以及部分二房、三房，平层、复式户型，空中

136、花园、架空层会所设计。写字楼29层，建筑面积27698万平米，高标准电梯配置。地下停车场20000平米。（二）众城国际广场合肥首座SOHO写字楼.德国维思平(WSP)设计,北一环商务项目,4000平米前广场,159个停车位,智能安防系统,光纤宽带,商务物管服务, 户型80-137平米可组合。项目一期建筑面积约30000平米，2栋多层，1栋18层的高层，2400平米商业。建筑密度24.6%，绿化率34%，车位159个。首批推出的只有2栋多层。项目地块是原来合肥市晶体管厂的，如果后面家属区能改造成功推出二期，整个项目的规划建筑面积将可能达到90000平米。（三）财富广场二期财富广场二期北临合肥市一

137、环路，南靠合肥顶级高尚社区栢景湾，西与即将落成的庐阳区政府新址相距仅百米，是一个集商务写字楼、酒店、公寓、高档商场为一体的综合性项目，项目首期工程是近5万平方米的纯商务写字楼，总层数28层（地上27层、地下1层），13F为商业，4F为办公配套，5F以上为商务办公。（四）松芝国际（西区）松芝国际国贸中心位于长江西路、青阳路西侧，总投资达1.1亿美元，有甲级写字楼、星级酒店、酒店式公寓、高档商场、高级会所、综合娱乐场所、餐饮、特色SPA(水疗美容与养生)。目前,该项目已与沃尔玛签订了租赁协议,并与北京王府井百货、南京新街口百货等公司以及中国旅游出版总社、台湾国泰保险、麦当劳、肯德基、必胜客等商家签

138、订了入驻协议。（五）拓基城市广场金座（高新区）百大集团拓基地产公司开发，近30万平米的新商业中心。该项目位于长江西路和天通路交叉口处，是集商业、办公、娱乐、居住为一体的新型综合性社区。（六）百协大溪地“大溪地”项目位于合肥蜀山区黄山路以北，岳西路以西，西临永久绿化带。号称国际BLOCK街区，突出生态人居特色。80万平方米规模，包括花园洋房、多层、小高层、高层等多种住宅形态，SOHO公寓、IEO型总部办公楼、酒店、主力商业店、步行街、体育馆、艺术馆、儿童游乐中心、幼儿园、中小学等设施，是一个超大型开放式社区。 第七部分：市场研究结论一、地段竞争力（一）主干线物业南二环与徽州大道的端点，是未来合肥

139、是城市发展的中轴节点。如果在合肥选择一个未来型的发展区位，当属本项目。（二）最佳交通本基地与城市中心的疏密关联度有适度的空间。交通的网络已经完全具备快速到达的条件，与主要区域均为510分钟车程。在吸引有车族的同时，也能兼顾城市基本消费人群。（三）热点板块承接马鞍山南路商业板块和望湖城的走势，本基地最适合发展为区域总结性的商业项目。（四）必要的人气必须保有一定规模的办公或居住人口，对项目形成夜间自然人气的支持。二、地价竞争力（一）本项目的地价优势能够支持出售型物业和出租型的发展，相比未来发展的类似项目，具有极强的竞争力（二）相比望湖城区片S0713地块的241万中标价，本项目若发展周期控制适当，

140、直接成本将降低1倍以上 三、规模竞争力（一）64000平方米占地、20万平方米的商业物业在合肥首屈一指。项目的形象号召力十分显著，是能够让在合肥人耳目一新的体量；就合肥市场而言，也是必须谨慎对待的商业规模极限。（二）合肥市场迫切需要大规模的、真正的购物广场。但先前购物中心在合肥试水并不成功，合肥人对购物中心的趋向性已经发生变异，购物中心的形象事实上被元一扭曲。（三）停车位的规模是商业项目规模的标志，切忌撇开停车规模谈商业规模，停车局促的大型商业不可能成功。四、地形竞争力（一）整个基地呈线性分布，南北端相距480米，但就B区也有220米，沿街面较长，适合商业街的条件。（二）超长的地形条件，加上祁

141、门路的分隔，南北不同组团的分工已经形成。但项目的整体性必须加强。五、区域市场机遇（一）合肥商业基本处于城市传统商业和流通型商业的发展期，超市大发展，合肥号称MALL的项目已有不少，但没有真正一站式的体验/享受型大型集中商业。这反映出目前合肥消费市场的阶段性特征。（二）大型商业在合肥的表现，问题除了在于在于合肥市场对基本产品的认知和接受力，选址发生偏差，更重要的在于发展商项目的整合能力。抓住了皮毛，没有抓住实质。只做大没做精，一开始就落下了硬伤，因而在城市商业的发展中不少失败的案例。（三）合肥经济快速发展，具有中高消费的基础，已有相当一部分奢侈品的消费人群，但是发展商对MALL 的理解有很大的偏

142、差，因两头不靠而经营失利。在这样一个近 500万人口规模的省会城市，近年来GDP增长在中部地区持续保持领先，合肥市已初步具备对中高端消费的接受能力。瑞景名品中心（原古井赛特购物中心）在去年9月的更名，就很能说明问题。经济快速增长催动贫富两极分化，现有的商业设施已难以满足中产阶级（高端消费人群）的需求。据调查，合肥市高消费人群数量正在逐年激增，大部分人群都选择在外埠地区（尤其是上海市）购物。中高端的生活消费形态，在合肥市拥有迅猛发展的市场。1.合肥历史上有崇上海派的文化心理，在城市发展和消费习惯上趋向明显，但没有找到真正的释放点。由于中高端商业没有被细分出来，专属空间不足，中高端人群在合肥没有归

143、属感。 2.合肥的餐饮消费需求在众多业态中居高，但真正具有品牌文化的也没有被整合。3.目前在合肥市场，能够拥有更多人群的商业档次应当是中高，而不是高。规模不是最主要的，最主要的是综合功能的系列的整合。包括零售功能、娱乐功能、餐饮功能、健身服务及休闲功能、体验功能、以及居住及办公用功能。4.在消费行为上，需要体现物品业态、服务业态、体验业态关联互动。5.省城区位催促国际商业的诞生。合肥已经明确被划入长三角经济带，与长三角联系密切。对现代大都市国际化生活设施的向往正转化为现实需求。所以需要一个真正意义上的摩尔，一个真正属于合肥的、可以在全省领先的MALL。6.房地产和商业投资市场需求力旺盛。合肥人的生活消费增长相比个人房地产投资明显后者增长领先。7.某国际生活广场承担着合肥新一轮城市商业聚集的任务。城市在扩散中完成聚集，这个聚集伴随着新的生活概念的引进，将带来巨大的商业机会和经济效益。107