重庆南坪商业市场调查报告（38页）.ppt

1、 20051130汇报思路汇报思路项目影响因素研究项目影响因素研究南岸区商业市场研究南岸区商业市场研究 重庆房地产市场环境研究重庆房地产市场环境研究 重庆商业市场研究重庆商业市场研究项目定位分析项目定位分析重庆近年来国民经济发展状况（单位：亿元）宏观市场宏观市场我们所依靠的市场经济状况？我们所依靠的市场经济状况？重庆历年来人均GDP发展状况（单位：元）重庆历年产业结构发展变化39.5%44.3%16.2%2004年42.8%43.3%14.9%2003年42.0%42.0%16.0%2002年41.7%41.5%16.7%2001年第三产业占第三产业占GDPGDP比比例例第二产业占第二产业占G

2、DPGDP比比例例第一产业占第一产业占GDPGDP比比例例年份年份国内生产总值持续快速发展国内生产总值持续快速发展 重庆市人均GDP逐年提高 产业结构逐渐优化 房地产预警系统判断房地产预警系统判断GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%直辖市省会城市北京上海天津重庆成都武汉西安GDP（亿元）361262512387225018711662940较上年增速11.5%11.8%14.5%11.4%13%12.1%13.5%萎缩 停滞 稳定发展 高速发展结论：重庆房产市场高速发展，增长型市场特点明显，未来发展预期乐观 宏观市场宏观市场房产新政会对我们产

3、生的影响？房产新政会对我们产生的影响？在大势看好，前景明朗而短期内有一定波动疲软的情况下，开发商应该广拓渠道，在大势看好，前景明朗而短期内有一定波动疲软的情况下，开发商应该广拓渠道，坚持住价格，练好内功，积极迎接新一轮需求高潮。坚持住价格，练好内功，积极迎接新一轮需求高潮。房产新政的出台使全国各地房地产市场都受到了不同程度的影响，上海房价下降房产新政的出台使全国各地房地产市场都受到了不同程度的影响，上海房价下降 30%，重庆房地产也进入了近两年来的一个低潮期，客户持币观望，销售量不段下，重庆房地产也进入了近两年来的一个低潮期，客户持币观望，销售量不段下降，南坪、北部新区、巴南区等区域房地产价格

4、出现了小幅下滑。降，南坪、北部新区、巴南区等区域房地产价格出现了小幅下滑。房产新政主要目的是要遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房房产新政主要目的是要遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费，虽然目前市场出现疲软现象，但短暂和经济适用住房建设，合理引导住房消费，虽然目前市场出现疲软现象，但短暂的市场波动过后，房地产市场会朝着正确的方向健康发展。的市场波动过后，房地产市场会朝着正确的方向健康发展。汇报思路汇报思路项目影响因素研究项目影响因素研究南岸区商业市场研究南岸区商业市场研究 重庆房地产市场环境研究重庆房地产市场环境研究 重庆商业市场研

5、究重庆商业市场研究项目定位分析项目定位分析重庆商业市场研究重庆商业市场研究区域区域主要商圈主要商圈次级商圈次级商圈渝中区解放碑商圈朝天门、大坪、上清寺两路口、菜园坝沙坪坝三角碑商圈南岸区南坪商圈九龙坡杨家坪商圈石桥铺商圈江北区观音桥商圈重庆业已形成五大商圈及几大次级商圈，商业氛围浓厚。其重点商业设施都基本上集中于各组团核重庆业已形成五大商圈及几大次级商圈，商业氛围浓厚。其重点商业设施都基本上集中于各组团核心商圈中。心商圈中。当前重庆的核心商圈的商业规模约在当前重庆的核心商圈的商业规模约在186186万左右，而到万左右，而到20102010年，年，预计核心商圈的商业面积会继续攀高到预计核心商圈的

6、商业面积会继续攀高到245245万的水平万的水平。而商业而商业结构的调整必将使消费转向，从而为一些更优质的商用物业提供结构的调整必将使消费转向，从而为一些更优质的商用物业提供市场空间。市场空间。汇报思路汇报思路项目影响因素研究项目影响因素研究南岸区商业市场研究南岸区商业市场研究 重庆房地产市场环境研究重庆房地产市场环境研究 重庆商业市场研究重庆商业市场研究项目定位分析项目定位分析年份年份总人口总人口(万人万人)总量总量非农业人口非农业人口200046.2932.62200147.5734.28200248.9735.09200350.7538.07200452.1740.66200553.63

7、43.01南岸区商业市场研究南岸区商业市场研究-南岸区人口及经济状况南岸区人口及经济状况2004年主城各区城镇人口增长趋势图（单位：万人）南岸区城镇人口增长趋势图（单位：万人）结论：结论：南岸区由于人口增长而带来的区域内潜在消费需求居全市之首。南岸区由于人口增长而带来的区域内潜在消费需求居全市之首。据预测，至据预测，至2008年，区域城镇常住人口将增至年，区域城镇常住人口将增至50万人，而万人，而2010年将有望突破年将有望突破56万人。万人。南岸区域内不断增长的常住居民将有效支撑区域性商业地产市场的开发。南岸区域内不断增长的常住居民将有效支撑区域性商业地产市场的开发。南岸区商业市场研究南岸区

8、商业市场研究-南岸区人口消费水平南岸区人口消费水平历年南岸区社会消费品零售总额年份年份社会消费品零售总额社会消费品零售总额(万元）万元）20002702232001304001200234960120035011392004680241历年南岸区城乡居民储蓄余额107562320049089572003754799200259291520014748102000城乡居民储蓄存款余额城乡居民储蓄存款余额(万元万元)年份年份近年南岸区社会消费品零售总额的发展呈稳步增长的趋势，近年南岸区社会消费品零售总额的发展呈稳步增长的趋势，20042004年同比增长年同比增长35.7%35.7%，创历史新高，市

9、场购销两旺。，创历史新高，市场购销两旺。近年南岸区城乡居民储蓄存款余额呈逐年增长的趋势，年平均增幅高达近年南岸区城乡居民储蓄存款余额呈逐年增长的趋势，年平均增幅高达20%以上，区域潜在消费能力巨大。以上，区域潜在消费能力巨大。人均储蓄余额增长图（单位：元）截止截止2004年底，南岸区人均储蓄余额高达年底，南岸区人均储蓄余额高达20617.65元，年均增幅高达元，年均增幅高达25%以上，以上，区域人均收入水平的持续增长带动区域消费力的稳定增长。区域人均收入水平的持续增长带动区域消费力的稳定增长。重庆市历年城镇居民人均生活消费额（单位：元）南岸区潜在的巨大消费力将为南岸区商业发展起到关键性的促进作

10、用。南岸区潜在的巨大消费力将为南岸区商业发展起到关键性的促进作用。南岸区商业市场研究南岸区商业市场研究-南坪商圈研究南坪商圈研究南坪商圈南坪商圈-以南坪转盘为中心，北至长江大桥南桥头，南至四公里转盘，东至海棠溪立交桥，西至重庆经济技术开发区，总面积达2平方公里。南坪商圈南坪商圈-重庆主城区距解放碑商圈最近的商业聚集地，其区域的购买力被解放碑商圈分流现象严重。致使南坪商圈目前商业氛围对比其他商圈较弱，其商品也多以满足人们基本需求的生活配套为主，高档商品的商业高档商品的商业物业存活率较低物业存活率较低。南坪商圈商业供应量体及发展趋势：南坪商圈商业供应量体及发展趋势：目前南坪商圈在售的商业项目仅帝景

11、MALL、浪高时尚女人街二期两个项目，供应方面较为淡静。目前商业营业面积超过30万平米，区域内商业交易活跃。经营业态经营业态总经营面积总经营面积（万（万）占商圈总经占商圈总经营商业面积营商业面积比例（比例（%）分布区域分布区域专业市场1550南坪南路及北路百货620南坪转盘周边及惠工路步行街超市2.58.3南坪转盘周边地下商场26.7南坪转盘、惠工路步行街下临街门面4.515南坪东、南、西、北路、响水路、步行街南岸区商业市场研究南岸区商业市场研究-南坪商圈研究南坪商圈研究南坪商圈主要商业类型：南坪商圈主要商业类型：专业市场、百货商场、超市、地下商业、临街铺面 商家业态商家业态营经面营经面积（万

12、积（万）代表商家代表商家名称名称月租金（以建筑月租金（以建筑面积计）（元面积计）（元/）租（售）赁租（售）赁年限（年）年限（年）租（售）赁面积租（售）赁面积（万（万）地理位置地理位置开发商名开发商名称称开发商经营开发商经营方式方式建材专业市场7建玛特20203南坪转盘旁-出租重庆装饰材料交易市场-3南坪南路82号-出租百安居25201南坪北路帝景置地出租家电专业市场1国美电器-200.46南坪步行街贝迪广场贝迪置地出租灯饰专业市场3南坪灯饰广场-203南坪西路渝能置地出租家具专业市场1美克美家-200.5南坪西路贝迪置地出租汽车交易及汽配3汽车交易及汽配城-3南坪南路-出租南岸区是重庆市连接渔

13、洞、巴南、綦江、贵州等地区的主要交通干道。南岸区是重庆市连接渔洞、巴南、綦江、贵州等地区的主要交通干道。在南岸区政府的引导下，区域内专业市场活跃，特别是建材、家具专在南岸区政府的引导下，区域内专业市场活跃，特别是建材、家具专业市场已发展成为目前重庆市该类产品专业市场较为集中的区域。业市场已发展成为目前重庆市该类产品专业市场较为集中的区域。南岸区商业市场研究南岸区商业市场研究-专业商场研究专业商场研究南岸区商业市场研究南岸区商业市场研究-百货商场研究百货商场研究代表商家名称代表商家名称月租金（以建筑面月租金（以建筑面积计）（元积计）（元/）租（售）租（售）赁年限赁年限（年）（年）租（售）赁租（售

14、）赁面积（万面积（万）地理位置地理位置开发商名称开发商名称开发商经开发商经营方式营方式南丰重百3000（2003年购买价格）商业使用年限40年1.48南坪转盘旁天龙置地出售新世纪百货302015惠工路步行街旁贝迪置地出租浪高百盛-203南坪转盘旁重庆凯悦置地出租百货商场在南坪本地的百货商场百货商场在南坪本地的百货商场金台百货的基础上，众多名百货企业也先后入驻南坪，金台百货的基础上，众多名百货企业也先后入驻南坪，如重百南坪南丰商场、新世纪江南商都、浪高百盛等，但各商场的定位和商品档次却明显如重百南坪南丰商场、新世纪江南商都、浪高百盛等，但各商场的定位和商品档次却明显偏低，客户定位多在工薪层，这类

15、百货商场主要分布在转盘周围及惠工路。偏低，客户定位多在工薪层，这类百货商场主要分布在转盘周围及惠工路。南岸区商业市场研究南岸区商业市场研究-超市研究超市研究代表商家名代表商家名称称月租金（以建月租金（以建筑面积计）筑面积计）（元（元/）租（售）赁年限租（售）赁年限（年）（年）租（售）赁面租（售）赁面积（万积（万）地理位置地理位置开发商名称开发商名称开发商经营方式开发商经营方式新世纪超市15-20200.13惠工路步行街旁出租重百超市200.15南坪转盘旁天龙置地出租好又多超市200.11南坪转盘旁-出租人人乐202惠工路步行街旁贝迪置地出租南坪商圈零售超市也较成规模。入住天龙广场的好又多超市、

16、步行街上的人人乐、浪高百盛负一楼超市、南坪商圈零售超市也较成规模。入住天龙广场的好又多超市、步行街上的人人乐、浪高百盛负一楼超市、新世纪超市，以及明年四月将要开张的元旦百货负一楼超市共同构成了南坪零售超市组团。这类超市一般新世纪超市，以及明年四月将要开张的元旦百货负一楼超市共同构成了南坪零售超市组团。这类超市一般集中在南坪转盘周围及惠工路上。目前开发商对超市卖场多以整体招租型式，租金状况为建筑面积集中在南坪转盘周围及惠工路上。目前开发商对超市卖场多以整体招租型式，租金状况为建筑面积15152020元元/平方米之间。平方米之间。南岸区商业市场研究南岸区商业市场研究-地下商场研究地下商场研究地下商

17、场南坪地区的地下商场是重庆现阶段规划得最好的地下商场之一，将整个南坪西路和步地下商场南坪地区的地下商场是重庆现阶段规划得最好的地下商场之一，将整个南坪西路和步行街这一商业行街这一商业繁华圈的地下连为一片，也将目前的几大百货商场联系在了一起，从而形成为一个立体的零售繁华圈的地下连为一片，也将目前的几大百货商场联系在了一起，从而形成为一个立体的零售业市场环境。业市场环境。南岸区商业市场研究南岸区商业市场研究-临街商铺研究临街商铺研究在南坪商圈，临街商铺也有一定市场，此类商铺一般分布在南坪西路及南坪东路，在南坪商圈，临街商铺也有一定市场，此类商铺一般分布在南坪西路及南坪东路，业态分布丰富，多以满足人

18、们生活需求的基本配套业态为主，而餐饮业态多集中在南城大道。业态分布丰富，多以满足人们生活需求的基本配套业态为主，而餐饮业态多集中在南城大道。各商铺经营种类统计（按商业门面个数统计）从南岸区范围的统计中看出，餐饮、服装、装修是位于前三位从南岸区范围的统计中看出，餐饮、服装、装修是位于前三位的经营种类。在南坪商圈内的服装、餐饮最多。的经营种类。在南坪商圈内的服装、餐饮最多。商铺经营面积区间从统计中可看出，从统计中可看出，11401140的单个临街门面是最集中的区域。的单个临街门面是最集中的区域。商铺租金分布态势（按面积加权统计，元/月）14.0%7.0%28.4%14.4%4.4%3.7%4.5%

19、15.0%8.6%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%303150517071100 101150 151200 201300 301500 500商铺租金受地段差异大的影响，水平总体呈波浪式发展，商铺租金受地段差异大的影响，水平总体呈波浪式发展，但仍可看出，但仍可看出，100100150150元和元和200200300300两个价位段是较集中的波峰。两个价位段是较集中的波峰。商业业态商业业态业态分布业态分布餐饮主要集中在东路，其次南滨路，再其次南城大道。中高档集中在南滨路和南城大道建材主要集中在南坪西路汽车汽配主要集中在南坪南路家具主要集中在南坪西路和南坪南路家

20、电主要集中在惠工路，其次为南坪南路灯饰主要集中在南坪西路百货主要集中在南坪转盘周边以及惠工路超市主要集中在南坪转盘周边以及惠工路餐饮主要集中在南滨路，再其次为南城大道及南坪东路。中高档集中在南滨路和南城大道娱乐、休闲主要集中在南滨路、惠工路，其次为南城大道、南坪西路地下商业主要集中在南坪转盘及惠工路步行街地下从各商业业态分布情况可以看出南坪商圈业态丰富，其中以南坪转盘周边及惠工路的商业分布最密集，业态最繁从各商业业态分布情况可以看出南坪商圈业态丰富，其中以南坪转盘周边及惠工路的商业分布最密集，业态最繁多。多。而南滨路商业以餐饮、娱乐、休闲为主的特色经济带。而南滨路商业以餐饮、娱乐、休闲为主的特

21、色经济带。与本项目相临的南城大道分布了餐饮、娱乐、休闲等业态，另一条与本项目相临的南坪南路周边主要分布了建材与本项目相临的南城大道分布了餐饮、娱乐、休闲等业态，另一条与本项目相临的南坪南路周边主要分布了建材J J及汽车交易市场等专业业态。及汽车交易市场等专业业态。南岸区商业市场研究南岸区商业市场研究-各业态分布状况各业态分布状况南岸区商业市场研究南岸区商业市场研究-售价水平研究售价水平研究南坪商圈商业物业售价相对于重庆其它主城区较低，南坪商圈商业物业售价相对于重庆其它主城区较低，其其商业物业的售价主要集中在商业物业的售价主要集中在2 23.53.5万元万元/，在售商业总体量约，在售商业总体量约

22、19.619.6万。万。项目名称商业形式地理位置供应体量(万)销售率套内均价(元/)帝景MALL大型综合卖场南坪西路1065%35000贝迪新城临街门面惠工路步行街980%24816浪高时尚女人街二期地下商业南坪转盘地下0.6未开盘预计20000南岸区商业市场研究南岸区商业市场研究-租金情况租金情况南坪南路南坪南路汽车站周边：主要集中在350元/左右南坪南路本地块周边：主要集中在110-120元/本地块以南100米范围：主要集中在75-100元/本地块以南100米以南：主要集中在25-50元/南坪西路：南坪西路：南坪转盘向西100米：350-450元/南坪转盘向西100-300米：200-35

23、0元/南坪转盘向西300-500米：65-200元/南坪转盘向西500米以西：30-65元/南坪东路南坪东路南坪转盘向东100米：350-400元/南坪转盘向东100-300米：150-180元/南坪转盘向东300-500米：70-120元/南坪转盘向东500米以西：30-55元/响水路响水路靠近南坪东路：45-50元/响水路中段：55-65元/靠近南坪南路：50-55元/步行街步行街靠近南坪西路地段：450-500元/中段：150-185元/靠近南城大道地段：130-150元/南城大道：南城大道：南城大道靠近本项目地段：25-35元/南城大道区政府周边：35-50元/南城大道45小区：20-

24、35元/南滨路：（长江大桥桥头为上段）南滨路：（长江大桥桥头为上段）上段：25-40元/中段：40-60元/下段：25-40元/从分路段租金分布情况可以看出，目前南坪商圈周边租金差距较大从分路段租金分布情况可以看出，目前南坪商圈周边租金差距较大较高租金路段集中在南坪转盘周边和惠工路步行街较高租金路段集中在南坪转盘周边和惠工路步行街最高租金达到了最高租金达到了500500元元/本项目周边的租金现状为：南城大道本项目周边的租金现状为：南城大道3535元元/南坪南路本地块周边：南坪南路本地块周边：110-120110-120元元/经营业态经营业态商业名称商业名称经营体量经营体量（万）万）地理位置地理

25、位置经营特点经营特点百货百货春天百货2南坪西路(帝景摩尔)将入驻南坪的春天百货是成都仁和集团的子公司,该百货定位档次较高,商品品牌为国内一线、国际三线品牌如曼仙妮、爱慕、巴黎世家、宝姿、摩根等元旦百货5惠工路步行街元旦百货将成为目前南坪经营面积最大的百货，将打造百货业的第三代产品专业市场专业市场红星美凯龙5.5南坪西路红星集团是集家具生产、家具经营为一体的集团公司，致力于在全国发展专业连锁。苏宁电器0.5惠工路步行街公司主要从事综合电器的销售和服务，致力于在全国发展专业连锁，经营范围涉及空调、冰箱、洗衣机、彩电、音响、碟机、小家电等传统家电，以及手机、电脑、办公设备、数码等信息家电，涵盖300

26、多个品牌，10万种规格型号的3C电器产品。超市超市沃尔玛2南坪西路世界超市巨头,以商品种类繁多、低价为核心竞争力合计合计15-南岸区商业市场研究南岸区商业市场研究-潜在供应项目分析潜在供应项目分析在未来一年内，南岸区商业拟供应商业体量较大，总体量约在未来一年内，南岸区商业拟供应商业体量较大，总体量约1515万万南岸区商业市场研究南岸区商业市场研究-未来未来3-5年内潜在供应项目分析年内潜在供应项目分析项目名称项目名称规划商业体量（万）规划商业体量（万）商业规划商业规划万达项目万达项目2020以百货、超市等为主力业态的综合卖场以百货、超市等为主力业态的综合卖场协信项目协信项目1313以百货、超市

27、等为主力业态的综合卖场以百货、超市等为主力业态的综合卖场顺弛项目顺弛项目1010占总体量占总体量50%50%的体验型娱乐消费带动超市、百货等业态的体验型娱乐消费带动超市、百货等业态上海城上海城1010商业部分与帝景摩尔相连，购成步行内街，重点打造商业部分与帝景摩尔相连，购成步行内街，重点打造精品购物街，带动餐饮、康体等其它业态精品购物街，带动餐饮、康体等其它业态金阳重庆印象金阳重庆印象6 6重点打造特色餐饮一条街，连同沃尔玛超市带动娱乐、重点打造特色餐饮一条街，连同沃尔玛超市带动娱乐、康体等其它业态的发展康体等其它业态的发展帝景摩尔帝景摩尔已供已供5 5，拟供，拟供3 3影城等休闲业态影城等休

28、闲业态贝迪新城贝迪新城已供已供7 7，拟供，拟供2 2餐饮、休闲、临街门面餐饮、休闲、临街门面合计（拟供）合计（拟供）6464-本项目周边本项目周边1 1公里范围内潜在商业公里范围内潜在商业 本项目周边本项目周边3 3公里范围内潜在商业公里范围内潜在商业项目名称规划商业体量商业规划和记黄铺项目3.8餐饮、屈臣士中央大街10滨江商业武夷滨江2滨江商业阳光10015以百货、超市等为主力业态的综合卖场融侨半岛40（变动性较大）滨江主题型商业合计708-项目名称规划商业体量商业规划美堤雅城5以百货、超市等为主力业态的综合卖场骏逸南山1社区配套商业骏逸江南1社区配套商业骏逸第一江岸1.5社区配套商业渝能

29、国际4社区配套商业中天阳光美地0.2社区配套商业回龙湾0.6社区配套商业江南国际新城3餐饮、休闲主题商业学府大道69号1社区配套商业合计173-南岸区商业市场研究南岸区商业市场研究-南坪商业市场发展机会研析南坪商业市场发展机会研析南岸区专业市场的发展机会明显，尚有潜力可以挖掘。南岸区专业市场的发展机会明显，尚有潜力可以挖掘。南岸区的百货商场类物业在南坪商圈以外，南岸区的百货商场类物业在南坪商圈以外，由于不具有商场所需要的规模效应优势，存活率较低；由于不具有商场所需要的规模效应优势，存活率较低；而南坪商圈以内，中、低档商业的同质化竞争过于激烈，而南坪商圈以内，中、低档商业的同质化竞争过于激烈，百

30、货商场类物业入市时，应在经营规模、档次方面与现有百货接开距离。百货商场类物业入市时，应在经营规模、档次方面与现有百货接开距离。南岸区商圈超市类物业发展机会明显。南岸区商圈超市类物业发展机会明显。南岸区地下商业物业应谨慎入市，控制开发。南岸区地下商业物业应谨慎入市，控制开发。南岸区的特色餐饮娱乐市场机会明显。南岸区的特色餐饮娱乐市场机会明显。汇报思路汇报思路项目影响因素研究项目影响因素研究南岸区商业市场研究南岸区商业市场研究 重庆房地产市场环境研究重庆房地产市场环境研究 重庆商业市场研究重庆商业市场研究项目定位分析项目定位分析骑龙山庄上海城融桥半岛俊逸天下俊逸第一江岸春风绿苑翠堤春晓俊逸江南溯源

31、阁俊逸蓝山中天阳光美地回龙湾龙湖观山水美堤雅城渝能国际回龙兰湖天学府大道69号南滨路开发带南滨路开发带经 开 区江南大学城泰正花园江南国际新城蓝山日记骑龙山庄上海城融桥半岛俊逸天下俊逸第一江岸春风绿苑翠堤春晓溯源阁中天阳光美地回龙湾龙湖观山水美堤雅城回龙兰湖天学府大道69号泰正花园江南国际新城蓝山日记南岸区在售住宅项目分布图常住人口情况常住人口情况目前南岸区在售项目主要集中在南坪南路南部地段，南岸区的住宅开发呈现集中型向南开发的态势。目前南岸区在售项目主要集中在南坪南路南部地段，南岸区的住宅开发呈现集中型向南开发的态势。常住人口情况常住人口情况两公里范围内现有情况两公里范围内现有情况项目档次项

32、目档次户数户数人口数人口数高档项目高档项目中高档项目中高档项目合计合计约约85008500户户约约2500025000人人中低档项目中低档项目合计合计约约2800028000户户约约7800078000人人目前，项目目前，项目2 2公里半径内的人口以中青年群体为主，共有常住人口约公里半径内的人口以中青年群体为主，共有常住人口约1111万人，万人，中档置业者和高档置业者的比例为中档置业者和高档置业者的比例为3:13:1，从目前的人口结构来看，从目前的人口结构来看，本项目周边常住人口的整体消费能力不高，消费层次以中档消费为主。本项目周边常住人口的整体消费能力不高，消费层次以中档消费为主。本项目位于

33、南坪南路与南城大道的交接地段，项目本项目位于南坪南路与南城大道的交接地段，项目2公里范围内辐射的主要区域为南坪商圈及经开区海峡路、南湖路开发段。公里范围内辐射的主要区域为南坪商圈及经开区海峡路、南湖路开发段。常住人口情况常住人口情况两公里范围内未来发展趋势两公里范围内未来发展趋势项目档次项目档次户数户数高档项目高档项目合计约合计约75007500户户中高档项目中高档项目合计共约合计共约1500015000户户中低档项目中低档项目合计共有合计共有697697户户据中原调查，未来1-3年内本项目周边住宅开发项目以中高档品质小区为主，预计未来几年市场高档住宅总供应量将达到22000余户，本项目周围将

34、至少新增中高档及高档消费群体6-7万人，为区域中高档商业项目提供了较有力的支撑。未来本项目未来本项目2 2公里范围内常住城镇人口将增至公里范围内常住城镇人口将增至15-1615-16万人，人口消费结构将由目前以中档消费为主万人，人口消费结构将由目前以中档消费为主力，中高档消费为必要补充的市场演变成中高档和中档消费为主，而高档消费为必要补充的多元力，中高档消费为必要补充的市场演变成中高档和中档消费为主，而高档消费为必要补充的多元消费市场，人口结构比例分别为：高档消费客户消费市场，人口结构比例分别为：高档消费客户14%14%，中高档消费客户，中高档消费客户37%37%及中档消费客户及中档消费客户4

35、9%49%。未来本项目周围将有较大的中高档商业的需求市场空间，而高档商业也将有一定的市场缺口。未来本项目周围将有较大的中高档商业的需求市场空间，而高档商业也将有一定的市场缺口。常住人口情况常住人口情况五公里范围内现有情况五公里范围内现有情况目前，本项目周围目前，本项目周围5 5公里半径内已经辐射到南岸区绝大部分地区，北至长江大桥南桥头，东至南滨路阳光公里半径内已经辐射到南岸区绝大部分地区，北至长江大桥南桥头，东至南滨路阳光100100国际新国际新城，南至城，南至8 8公里家具市场，西至融侨半岛。公里家具市场，西至融侨半岛。项目档次项目档次户数户数高档项目高档项目合计共合计共768768户户中高

36、档项目中高档项目合计共约合计共约1250012500户户目前，本项目目前，本项目5 5公里范围内（不含公里范围内（不含2 2公里半径居民），中高档住宅常住住户约公里半径居民），中高档住宅常住住户约1250012500户，按每户户，按每户3.53.5人计算，区域人计算，区域中高档消费人口近中高档消费人口近4500045000人，加上已置业高档消费群体约人，加上已置业高档消费群体约30003000人，根据南岸区现有常住城镇人口人，根据南岸区现有常住城镇人口4040万人，则除去万人，则除去本项目本项目2 2公里半径人口，还剩余人口约公里半径人口，还剩余人口约3030万人，根据中原对本区域中高档及高档

37、消费群体的统计，万人，根据中原对本区域中高档及高档消费群体的统计，本项目本项目5 5公里公里半径内，人口消费结构比例为：高档消费客户半径内，人口消费结构比例为：高档消费客户1%1%，中高档消费客户，中高档消费客户15%15%，中档消费客户，中档消费客户84%84%。项目。项目5 5公里半径内目公里半径内目前以中档消费为主。前以中档消费为主。常住人口情况常住人口情况五公里范围内未来发展趋势五公里范围内未来发展趋势项目档次项目档次户数户数高档项目高档项目共共1250012500户户中高档项目中高档项目共约共约1250012500户户中档项目中档项目共约共约30003000户户未来未来1-3年，本项

38、目周边年，本项目周边5公里半径内潜在高档项目及中高档项目的放量较大，高档项目主要集中在南滨路滨江沿公里半径内潜在高档项目及中高档项目的放量较大，高档项目主要集中在南滨路滨江沿线，而中高档项目主要集中在南部经开区开发段和滨江开发段，按每户线，而中高档项目主要集中在南部经开区开发段和滨江开发段，按每户3.5人计算，人计算，项目项目5公里半径内将新增常住公里半径内将新增常住中高档及以上的消费客户将接近中高档及以上的消费客户将接近10万人，为本区域的中高档商业提供较大的市场空间。万人，为本区域的中高档商业提供较大的市场空间。未来未来3 3年，项目周围年，项目周围5 5公里范围内将增加常住人口公里范围内

39、将增加常住人口1010余万人，区域常住人口将增至余万人，区域常住人口将增至4040万人，万人，加上项目加上项目2 2公里半径内的常住人口，项目周边常住人口将超过公里半径内的常住人口，项目周边常住人口将超过4646万人；万人；本项目周边未来的新增人口主要集中在本项目南部地段及南滨路滨江经济带，而本项目位于南坪商本项目周边未来的新增人口主要集中在本项目南部地段及南滨路滨江经济带，而本项目位于南坪商圈和南部住宅开发区的枢纽地段，将有能力对南部住宅区进行有效的截流；圈和南部住宅开发区的枢纽地段，将有能力对南部住宅区进行有效的截流；目前本项目周围以中档消费为主，达到区域常住人口的目前本项目周围以中档消费

40、为主，达到区域常住人口的85%85%，未来，未来3 3年本项目周边高档、中高档及中年本项目周边高档、中高档及中档消费者的比例将分别为档消费者的比例将分别为5%5%、45%45%、50%50%，中高档及以上置业群体的数量增大为本项目商业开发提供，中高档及以上置业群体的数量增大为本项目商业开发提供了最有力的需求支撑。了最有力的需求支撑。常住人口情况常住人口情况经济技术开发园区经济技术开发园区江南大学城江南大学城至至巴巴南南南滨路休闲经济带南滨路休闲经济带会会展展本本项目周边将主要辐射到来自于五个板块的流动人口，分别为南岸区经济技术开发区的工作人员、项目周边将主要辐射到来自于五个板块的流动人口，分别

41、为南岸区经济技术开发区的工作人员、江南大学城的学生群体、南滨路休闲经济带的外区消费客户、巴南区的常住消费人群以及会展带来的外地消费客户。江南大学城的学生群体、南滨路休闲经济带的外区消费客户、巴南区的常住消费人群以及会展带来的外地消费客户。辐射人口情况辐射人口情况结合以上结合以上5个部分，中原认为，本项目未来个部分，中原认为，本项目未来5年内可辐射到的本区域的流动型商业消费人口将达到年内可辐射到的本区域的流动型商业消费人口将达到35万人，万人，并且有望辐射到巴南区的外向需求型消费群体，且主要的流动刑消费群体来源于本项目以南，将有利于本并且有望辐射到巴南区的外向需求型消费群体，且主要的流动刑消费群

42、体来源于本项目以南，将有利于本项目建成以南岸区南向需求为主的大型综合商业项目。项目建成以南岸区南向需求为主的大型综合商业项目。会展中心每月至少可接待商务型外地宾客会展中心每月至少可接待商务型外地宾客6000人以上人以上南滨路每日至少可吸引外区及外地消费者南滨路每日至少可吸引外区及外地消费者3.6万人。万人。江南大学城将有江南大学城将有50000人的师生数量人的师生数量经济技术开发区区域内相关从业人员近经济技术开发区区域内相关从业人员近10万人万人 巴南区规划于巴南区规划于2010年区域总人口将达到年区域总人口将达到88万人。万人。轻轨三号线南坪站规划中的南坪汽车站江江南南大大道道项目周边交通及

43、城市配套项目周边交通及城市配套项目所处目前南坪商圈的南部边缘，交通方便，配套完善，是非常成熟的城市功能区；项目所处目前南坪商圈的南部边缘，交通方便，配套完善，是非常成熟的城市功能区；同时，本项目同时，本项目2 2公里半径内是南岸区住宅开发较为密集的区域之一，有大量中高档在建项目，公里半径内是南岸区住宅开发较为密集的区域之一，有大量中高档在建项目，尤其是项目南部地区是正在形成的大型居住社区以及规划中的南岸区工业技术园区及教育尤其是项目南部地区是正在形成的大型居住社区以及规划中的南岸区工业技术园区及教育科技产业区，将形成巨大的潜在消费需求市场；科技产业区，将形成巨大的潜在消费需求市场；目前项目附近

44、商业业态分布分散、零乱，未成气候，但潜在商业供应规模巨大，供应项目主目前项目附近商业业态分布分散、零乱，未成气候，但潜在商业供应规模巨大，供应项目主要为本项目及万达珊瑚村项目，潜在供应体量将超过要为本项目及万达珊瑚村项目，潜在供应体量将超过4040万，相当于第二个南坪商圈，潜在万，相当于第二个南坪商圈，潜在商业放量的支撑，使本项目周边将有望形成南岸区立足于南部片区并服务于整个南岸市场的商业放量的支撑，使本项目周边将有望形成南岸区立足于南部片区并服务于整个南岸市场的大型商业项目。大型商业项目。项目周边商业氛围项目周边商业氛围汇报思路汇报思路项目影响因素研究项目影响因素研究南岸区商业市场研究南岸区

45、商业市场研究 重庆房地产市场环境研究重庆房地产市场环境研究 重庆商业市场研究重庆商业市场研究项目定位分析项目定位分析都市时尚购物中心都市时尚购物中心项目形象定位项目形象定位“都市都市”：本项目是位于南坪商业中心的，主要辐射南岸区城镇消费人口。本项目是位于南坪商业中心的，主要辐射南岸区城镇消费人口。“时尚购物中心时尚购物中心”：本项目是一个拥有百货、超市、家居市场及娱乐中心的多层次：本项目是一个拥有百货、超市、家居市场及娱乐中心的多层次 购物集合体。购物集合体。以服务区域性消费为主的多层次商业开发项目以服务区域性消费为主的多层次商业开发项目以购物为主体的综合商业项目以购物为主体的综合商业项目项目

46、功能定位项目功能定位都市流行百货、生活卖场、家居专业卖场、都市流行百货、生活卖场、家居专业卖场、主题卖场（书店、运动用品、音像专卖店等）、主题卖场（书店、运动用品、音像专卖店等）、餐饮、娱乐及品牌专卖店。餐饮、娱乐及品牌专卖店。项目业态组合建议项目业态组合建议流行百货：流行百货：中高档综合百货，引进品牌较为时尚，主要消费群体为本项目周边常住居民及江南大学城 潜在消费群体，如远东百货，建议面积1.5万；万；生活卖场：生活卖场：大型综合超市，以食品及生活消费品为主，主要消费群体为本项目周边常住居民及南部地 区的流动人口，如家乐福，建议面积1.2-1.5万万；家居专业卖场：家居专业卖场：档次较高的综

47、合性家居专业卖场，主要消费群体为重庆主城区居民，如宜家，建议面 积3-4万万；餐饮主力店：餐饮主力店：中高档的特色餐饮店，可以考虑消费层次较为丰富。主要消费群体为本项目周边常住居 民及南部地区的流动人口，如七十二行、苏氏牛肉面等，建议面积5000左右左右；休闲娱乐中心：休闲娱乐中心：考虑引进部分目前南岸区或重庆市没有的娱乐项目，以中高档消费为主。主要消费群 体为南岸区区域消费群体并且有部分外区消费者，如：大型影城、室内娱乐项目、康 体保健中心、量贩KTV等，建议面积3万左右万左右；品牌专卖店：品牌专卖店：附加值较高的独立商铺，经营类型不限，考虑以街区概念为主，整体对外销售，建议 面积2万左右万左右。项目业态组合建议项目业态组合建议结合项目各业态分布面积，中原建议本项目商业总量为结合项目各业态分布面积，中原建议本项目商业总量为12-1312-13万。万。谢谢！