重庆鲁能领秀城多层住宅一期市场研究报告（61页）.ppt

1、 思源经纪 谨呈：鲁能地产第一章 宏观环境研究 1、重庆市宏观环境研究；2、南岸区宏观环境研究；3、茶园新区区域环境研究；第二章 房地产市场分析 1、重庆市房地产市场分析；2、南岸区房地产市场分析；3、竞争项目分析；第三章 项目客群研判 1、竞品客群研究；2、潜在客群研究；3、客群特征总结；4、客群定位；报告目录第一章 宏观环境研究 1、重庆市宏观环境研究；2、南岸区宏观环境研究；3、茶园新区区域环境研究；重庆市宏观环境研究地区概况u地理位置 重庆市位于中国西南部，长江上游，东西长470公里，南北宽450公里，与湖北、湖南、贵州、四川、陕西等省接壤。u行政区划 重庆市下辖40个行政区域（自治县

2、、市），其中有15个区，4个县级市、21个县。u地域面积 重庆市幅员面积8.24万平方公里，3000多万人口。重庆是中国目前行政辖区最大、人口最多、管理行政单元最多的特大型城市。u“一圈”指“一小时经济圈”，以重庆市主城区特大城市为中心，以一小时车程为半径，涵盖23个区县，辖区面积近3万平方公里，是重庆市的经济主体和产业聚集区；u“两翼”指渝东北三峡库区和渝东南民族地区。渝东北地区包括原三峡库区大部分，以万州为中心，涵盖11个区县；渝东南地区主要是少数民族聚居区，以黔江为中心，涵盖6个区县。“一圈，两翼”是重庆城市发展战略重庆市宏观环境研究整体规划“北上、东移、西进”是重庆市城市发展方向u 根

3、据重庆复杂的地形地貌，主城区在发展方向上体现了极大的适配性，城市用地主要选择在三个方向：相对平缓的北部地区、跨越中梁山的西部地区、跨越铜锣山（南山山脉）的东部地区。向南由于受到地形和行政界限的制约，不是主要发展方向。u未来空间结构将呈现“，即主城区划分为5个片区、16个组团和6个独立功能区。重庆市宏观环境研究主城规划本案 水运：重庆朝天门码头是长江著名港口之一，可通达下游的宜昌、武汉、南京、上海等城市；铁路：约有20对火车与全国各主要城市相通，全国有三条主要铁路干线在这里交汇。航空：重庆江北机场是国内十大民用机场之一，并有直飞日本、韩国、泰国等国际航线。公路：重庆对外有8条高速公路，将建9个换

4、乘枢纽。重庆对外交通：为我国西南地区的水、陆、空交通枢纽 重庆市宏观环境研究交通“一环五横六纵七联络”的道路建设，串起主城各片区。“一环六线”的轨道建设，完善快速交通网络，推动城市化进程。两江将建大桥29座（含现有13座），打造“桥都”，提升各区域间沟通。重庆对内交通：将打造完善的城市立体交通网络 重庆市宏观环境研究交通一圈两翼二环八射314战略+保税区+第三区使市场跨越能力不断增加07年4月城乡统筹314总体部署08年3月旧城改造两江四岸保税区第三区08年4月08年11月1.5万亿宜居森林平安健康畅通08年11月 09年7月5个重庆建设前瞻性经济发展目标的制定，国家和地方政策利好的不断出台，

5、将是未来重庆大发展的契机和动力。重庆市宏观环境研究经济发展目标经济结构 重庆2008年GDP超5000亿，全国第七，直辖市最低，中西部最强；经济总量仅相当于一个省会城市，布局功能还不足以支撑国家中心城市空间体系；经济、工业化、城镇化角度看，重庆由小城市拼接而成，除渝中区外，其他区相对独立，仍是“小中心、弱腹地”状态；2015年至2020年，将达到1.2万亿元，等于现香港GDP；产业结构 重庆产业结构主要以第二产业为主体，占48%；军工产业为主体，科技含量不高，导致第二产业发展缓慢，产业结构失衡；第三产业以传统行业为主，新兴行业发展缓慢，总体结构层次偏；高附加值、高科技含量的第三产业是社会经济所

6、将追随的方向；人口结构 城镇居民开始步入富裕行列，但是农村居民消费力依然薄弱；城市化水平不高，城市常住人口比例为51%，49%的人口为农村常住人口；重庆65岁以上老年人的比例已占到11.3%，已进入老龄化社会；10年后重庆的城市化率将达到70%，即2200多万为城市人；1、重庆经济发展潜力巨大 2、城市化进程后劲十足3、产业结构优化提速 重庆市宏观环境研究宏观经济西部地区核心增长极、长江上游地区的经济中心、城乡统筹发展的直辖市第一章 宏观环境研究 1、重庆市宏观环境研究；2、南岸区宏观环境研究；3、茶园新区区域环境研究；南岸区位于重庆市的长江南岸，依山傍水，全区幅员面积265平方公里，森林面积

7、44平方公里，辖7个街道、7个镇。南岸区作为重庆主城区重要组成部分，定位为以城市为主的都市工业区、中央商务区、国际会展区、风景旅游区以及对外开放的“窗口”。南岸区是重庆的都市工业区、中央商务区、国际会展区、风景旅游区以及对外开放的“窗口”。茶园南坪南山山脉南岸区宏观环境研究地区概况 南岸区作为重庆市核心主城区之一，正在加快建设“宜居南岸、畅通南岸、森林南岸、平安南岸、健康南岸”。面对多重的发展机遇，南岸区将发挥区域条件优越、基础设施完备、工业基础雄厚、劳动力资源丰富等优势，加大投资力度，努力实现都市强区的目标。建设“五个南岸”，打造都市强区是南岸区的发展目标。南岸区宏观环境研究发展目标南岸区核

8、心区域交通便捷，基础设施完善。但南山山脉的阻碍了其城市化发展进程。已建成跨江大桥6座，渝黔高速公路横贯全境、300多公里的城区与镇际之间公路全部硬化。正在运营的长江索道，以及轨道交通3、4、6号线与东水门大桥的建设将构成重庆市最具特色的现代立体交通网。南岸区将建成重庆最具特色的现代立体交通网 南岸区宏观环境研究交通主城各区GDP走势（单位：亿元）主城各区人均GDP走势（单位：万元）思源观点 近5年来南岸区GDP总量与人均GDP增长势头强劲。2008年GDP总量比上年增长17.3%，高于全市3个百分点，是近5年来增幅最高的一年。人GDP平均增幅位于主城区第三位。经济基础的积累，外部发展环境的改善

9、，将促进南岸区经济跨越式发展。南岸区宏观环境研究宏观经济数据来源：重庆市统计年鉴第一产业第二产业第三产业重庆市南岸区重庆市南岸区重庆市南岸区200416.2%3.5%44.30%66.2%40%30.3%200515.1%2.7%41.%59.4%43.50%37.9%200612.3%2.2%43%58.6%45%39.2%200712.9%2.1%46%59.9%42%38%200811.3%1.5%47.74%67.1%40.96%31.4%思源观点 1、南岸区产业结构与重庆市产业结构发展相类似，由于工业力量雄厚，使得第二产业占主导地位。为带动经济发展提供了上升空间。2、产业的升级换代，

10、将为拉动区域内需起到很好的促进作用。南岸区宏观环境研究宏观经济数据来源：重庆市统计年鉴时间重庆市渝中区大渡口江北区沙坪坝区九龙坡南岸区北碚区渝北区巴南区2004279468.6325.763.5184.0992.2265.1366.281.8879.82005279869.7826.2365.0786.2494.6566.7667.3586.1683.272006280870.4226.5866.1387.6896.5167.9568.6589.8585.192007281671.0926.9667.3689.0897.9569.1570.0192.9187.112008283971.1627

11、.2268.6890.2199.5370.5771.9095.8089.54年均增速0.40.91.42.01.81.92.02.14.02.9思源观点 南岸区人口增长率排名主城第四，表明对外区域人口有较大吸附力。南岸区宏观环境研究宏观经济数据来源：重庆市统计年鉴恩格尔系数：指居民家庭食品消费支出金额在家庭消费总支出金额中所占的比例，一般随居民家庭收入和生活水平的提高而下降。直辖十年来，南岸区城市居民家庭恩格尔系数由48.7下降到35，达到富裕标准。南岸区宏观环境研究恩格尔系数1、南岸区是以城市为主的都市工业区、中央商务区、国际会展区、风景旅游区以及对外开放的“窗口”。是主城的重要组成部分。2

12、、南岸区区域地位突出、核心区域基础设施完备，建设“五个南岸”是其近期发展目标。3、区域GDP总量与人均GDP增幅较大，人均GDP平均增幅位于主城第三，其经济发展势头迅猛。4、区域人口增长相对较快，可以看出对外区域有较大吸引力。5、区域产业结构持续优化，工业占绝对主导地位，为发展第三产业，从而为带动经济发展创造较大的上升空间。6、区域城市居民生活水平已达到富裕，生活品质逐步提高。南岸区城市建设与经济建设齐头并进，人民生活品质逐步提高。南岸区宏观环境研究结论第一章 宏观环境研究 1、重庆市宏观环境研究；2、南岸区宏观环境研究；3、茶园新区区域环境研究；茶园新城区位于重庆市主城东部，隶属于重庆南岸区

13、。该区紧邻南山山脉，生态环境较好。规划面积120平方公里，可建设面积74平方公里，人口50万。茶园新区位于主城东部，生态环境良好。茶园新区区域环境研究地区概况茶园新区为重庆六大城市副中心之一，重点发展新型工业，现代物流、国际会展、都市旅游四大产业。与西部重点发展高新技术产业的西永园区形成齐头并进的发展趋势。茶园新区定位为重庆城市副中心，与西永形成东、西齐头并进的发展趋势茶园新区区域环境研究区域定位注：图示蓝色标注为新建城市副中心，黄色标注为现有城市副中心，其中CBD为重庆城市核心区域。茶园新区具备行政中心、产业中心、商业中心等功能，南岸区政府于今年10月起陆续迁入。茶园新区区域环境研究功能定位

14、在南岸区发展历史上，由于南山山脉的阻隔，茶园新区发展受到制约，影响其城市化进程，是人们印象中的城乡结合部。目前，从该区到南岸核心区域仅有一路交通动脉线通行。政府规划3-5年内，陆续贯通东水门大桥-千厮门大桥南山隧道、轻轨6号线、朝天门大桥慈母山隧道，使得该区域能够直接通达渝中区、江北区和渝北区，这将彻底拉近项目与主城的距离。区域城市感偏弱，未来3-5年交通规划将拉近与主城距离。茶园新区南坪轻轨6号线南山山脉南山隧道茶园新区区域环境研究交通慈母山隧道 工业园区的建设以及政府的迁入，使得区域配套逐步完善。目前，学校、医院、银行等市政配套已经成型。而庆隆南山高尔夫、坡岭顿小镇、同景国际城等高档居住社

15、区的建设使得该区域已形成一定的居住规模，带动了部分商业的发展，但该区域仍缺乏大型商业配套。缺乏与城市副中心定位相符合的大型商业配套庆隆南山高尔夫坡岭顿工业园区同景国际城长生桥镇江南小区本案茶园新区区域环境研究配套 茶园新区规划了茶园、长江、东港三大工业园区，占地面积工25平方公里。目前正在开发的为茶园、长江两个工业园区。入驻100家企业，包括美的、TCL、雅戈尔、机电控股集团、长江电工厂等国内大型知名企业。预计2010年茶园新区工业产值将达到400亿元，将会带动茶园新城区的经济急速发展，带动劳动力就业迅速增长、带动区域住房需求的加大，从而带动新区的可持续发展。大规模工业园区的建设将吸引众多企业

16、入驻，使得产业人口激增，带来较大的购房需求。茶园工业园长江工业园区府本案茶园新区区域环境研究产业及住房需求1、茶园新区位于主城东部，生态环境良好。2、茶园新区是具备行政中心功能的重庆城市副中心，；3、历史上，茶园新区区域城市感偏弱，未来3-5年交通规划将拉近与主城距离。4、目前已形成一定的产业规模与居住规模，生活配套逐步完善，大型商业配套相对缺乏。5、工业园区的建设，产业的升级换代，使得产业人口激增，从而带来较大的购房需求。城市副中心的打造、产业的升级换代都将带来购房需求的增加。茶园新区宏观环境研究结论第二章 房地产市场分析 1、重庆市房地产市场分析；2、南岸区房地产市场分析；3、竞争项目分析

17、；重庆市房地产市场分析固定资产投资 重庆房地产投资总额从2000年2008年逐年成倍增长，成为2008年重庆房地产业创造的税费-土地出让金、配套费、契税等成为全市地方财政的重要收入来源；进入2008年后，为了抑制了房地产市场的过快发展，国家颁布了上调存款准备金率等相关宏观调控政策，随着房地产市场销售情况萎靡，因此全年房地产投资额比例有明显下降，但继续发挥着国民经济的支柱产业作用，这也充分说明重庆房地产市场朝着越来越规范的良性方向发展 房地产业已经成为重庆重要支柱产业，房地产已经成为政府财政的重要来源，对GDP贡献率在3%以上数据来源：重庆市统计年鉴重庆市房地产市场分析开发情况施工面积及施工周期

18、逐年增长，近四年年均施工面积为9732万，竣工面积为2273万，年均销售面积2668万 2008年我市商品房施工面积11639.27万平方米，同比增长10.0%，新开工面积3511.62万平方米，同比下降1.3%。其中，住宅施工面积9166.21万平方米，增长12.1%，住宅新开工面积2857.70万平方米，下降1.6%；办公楼施工面积232.18万平方米，下降9.4%，办公楼新开工22.33万平方米，下降58.3%；商业营业用房施工面积1248.64万平方米，下降4.0%，新开工325.37万平方米，增长2.7%；其他商品房施工面积992.24万平方米，增长17.8%，新开工303.22万平

19、方米，增长7.6%。2008年全市商品房竣工面积2367.94万平方米，同比增长5.1%，占全市施工面积比重20.3%。自2008年以来，竣工比重连续三年下降，施工周期有拉长的趋势。施工面积及施工周期逐年增长，近四年年均施工面积为9732万，竣工面积为2273万，年均销售面积2668万数据来源：重庆市统计年鉴 作为市场主流区域，“三北一南”依旧占据2008年市场半壁江山，但是表现各具特色。南岸区凭借弹子石板块兴起及重点项目进入高峰期维持了上年水平；北部新区在2008年高层消化之后，市场主体已洋房、别墅等中高端产品为主，属于结构性调整；沙坪坝区2008年销售了279.2万平方米，同比增长65%,

20、大学城将对沙区房地产起到一定的刺激作用；巴南区崛起，整年消化170.1万平方米，主要依靠鱼洞、花溪及李家沱三大板块支撑，巴南属于区域市场内部消化，缺乏后期发展动力；渝北与江北主要是以消化原有为主，缺乏新热点；2002年-2008年重庆主城区成交情况统计图2002年-2008年重庆主城区商品房成交面积走势图重庆市房地产市场分析成交统计“三北一南”是主城房地产主流区域，各区域板块依靠各自特色发展，年平均消化1380万，年增长13.6%数据来源：重庆市统计年鉴从价格走势来看，从2002年到2008年都维持了价格持续上涨趋势；2008全年维持了20%以上的价格增幅；从区域价格上，08年除巴南区在300

21、0元/平方米以下外，其余各区都突破此价格；其中高新、江北、南岸及渝中均突破4000元/平方米；北部新区由于主要供应为高端产品，价格突破5000元/平方米；产品为从开发成本上计算，重庆房地产价格处于较合理水平，属于成本支撑型，由此可见价格下浮空间不大，从一定程度上说明了重庆房地产开发市场的健康性；2002年-2008年重庆主城区年成交价格对比图2007年-2008年重庆主城各区域成交价格对比图重庆市房地产市场分析价格统计1、商品房价格呈逐年递增态势，年增长速度保持15%左右；2、房地产价格属于成本支撑型，市场整体呈健康发展态势；数据来源：重庆市统计年鉴供应情况总结从供应总量来看，基本上保持平稳态

22、势，波动不大；从供应结构来看，两房三房户型是市场主流，高层成为市场主导；从供应面积来看，90平方米以下占市场主导，60-80平方米所占比例最高；从供应区域来看，三北一南仍然是市场供应的主流区域；销售情况总结从销售价格上来看，年增长保持平稳，保持15%左右的增长幅度；从销售总量上来看，近两年需求在2000多万方，保持年13%左右的增长幅度；从销售区域来看，三北一南占市场销售主体，但是其他区域也异军突起；从销售政策来看，国家连续降低利率，刺激了一定购买信心，促进了销售；1、市场整体呈健康发展态势；2、房价上涨有支撑；3、客户消费需求强劲，房地产未来发展空间广阔。重庆市房地产市场分析结论第二章 房地

23、产市场分析 1、重庆市房地产市场分析；2、南岸区房地产市场分析；3、竞争项目分析；2003-2008年主城各区商品房累计供销情况思源观点 南岸区累计预售面积与销售面积均位居主城区第二位，表明南岸区房地产市场供需两旺。区域累计批准预售面积（万平方米）累计销售面积（万平方米）供销比南岸区1362.851418.980.96巴南区537.58488.61.1九龙坡区1186.331238.080.96大渡口区279.24320.680.87江北区1055.341057.911渝北区1780.561535.961.16北部新区922.87854.391.08渝中区410.76586.9360.7沙坪坝

24、区803.48650.911.23北碚区184.99278.71南岸区房地产市场分析供需关系数据来源：重庆市统计局资料，思源研究院整理区 域2005年2005年价格排序 2006年2006年价格排序2007年2007年价格排序2008年2008年价格排序 九龙坡区18699260243045637595大渡口区23386234292756832588沙坪坝区26744257953265537446南岸区26475276533436441274巴南区173910195610248710292510江北区27473253663591345412渝北区21877252672925737387北部新区

25、37191371814161149951渝中区31282292523761244313北碚区20598239682540931159思源观点 从价格上分析，南岸区住宅的成交均价处于主城中游水平。在保持年平均增幅16.3%的同时仍保持着0.96的供销比。可以看出，南岸区住宅成交均价将持续上涨。2005-2008年主城各区住宅建面均价（元/平米）南岸区房地产市场分析价格走势数据来源：重庆市统计局资料，思源研究院整理思源观点 从上表可以看出，南岸区房地产消费主力为区域内客户；除了江北区外，南岸区是吸附外区域购房者最强的区域。选择置业区域构成江北区41%本区居民；9%渝北和北部新区；25%西部区域居民

26、；25%南部区域居民南岸区62%本地居民；15%“三北”区居民；13%渝中区；10%巴南区；沙坪坝区74%本地居民；其他区域居民分散且量小渝北区67%本地居民；22%江北区居民；10%沙坪坝区居民；渝中区67%本地居民；少量各区域居民；北部新区18%本地居民；巴南区80%本地居民；九龙坡区84%本地居民；大渡口区90%本地居民；南岸区房地产市场分析客户消费导向注：“三北区域”含江北区、渝北区、北部新区，“西部区域”含沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区，“南部区域”含南岸区、巴南区数据来源：2009重庆秋交会客户调研1、南岸区房地产市场供需两旺，供需比0.96，呈供不应求态势，市场需求较大。2、南岸区

27、住宅均价平均增幅16.3%，结合供销关系可看出，其价格将持续上涨。3、南岸区房地产消费客群是以区域内置换型需求为主，对外区域有较强吸引力。南岸区房地产市场存在较大的刚性需求与价格上涨空间，本项目应重点从解决区域内置换型需求着手。南岸区房地产市场分析结论第二章 房地产市场分析 1、重庆市房地产市场分析；2、南岸区房地产市场分析；3、竞争项目分析；竞争项目分析竞争区域划分 根据市场经验判断，本项目别墅产品面临全市竞争，而洋房产品主要面临区域内竞争。故我们将竞争区域划分为中高端产品相对集中，且与本区域距离路程较近的三北区域以及项目本体区域南岸区南岸区三北区域三北区域与南岸区为本项目竞争区域交通动线依

28、据本项目开盘时间、产品形态、区域特征，我们从划定的竞争区域中挑选出8个已知项目。即同景国际城、银翔翡翠谷、中铁山水天下、庆隆南山高尔夫、坡岭顿小镇、海昌加勒比、万科渝园、首金美利山。由于南岸区洋房项目多集中在茶园新区，故本案洋房竞争项目以本案周边项目为主。本案共筛选了8个具有市场指导意义的竞争项目中铁山水天下同景国际城银翔翡翠谷庆隆南山高尔夫坡岭顿小镇万科渝园首金美利山本案竞争项目分析竞争项目筛选海昌加勒比项目名称建筑风格景观项目总体量已推出产品及体量主力面积区间销售均价销售率月均去化套数后续产品及体量未来2年预计推出体量庆隆南山高尔夫意大利高尔夫110万方别墅：24.14万方小高层：2.64

29、万方独栋：365-460联排：214-231 联排：8000独栋：12000别墅：85%小高层：100%别墅：21洋房、别墅共83.22万方18万方坡岭顿小镇南加州湖景18万方独栋：约15万方独栋：260-460独栋：12000独栋：75%别墅：11独栋别墅约3万方3万方同景国际城现代人工205万方洋房：18万方小高层：2万方联排：3.3万方洋房：81-187联排：160-210洋房：5500联排：8500洋房：75%小高层：100%联排：90%洋房：40别墅：13洋房、高层共181.7万方25万方中铁山水天下现代人工10万方洋房：4万方洋房：82-183洋房：5100洋房：85%洋房：24洋

30、房、小高层共6万方6万方银翔翡翠谷托斯卡纳人工50万方洋房：100-170洋房、高层共50万方20万方海昌加勒比地中海人工28万方洋房：6.8万方洋房：68-109洋房：5600洋房：100%洋房：37套洋房、别墅共21.2万方10万方万科渝园中式人工13万方合院、联排：6万方联排：150-180联排：9500联排：94%别墅：12合院、联排约7万方7万方首金美利山北美湖景47万方联排：6万方联排：310-371联排：10700联排：95%别墅：43联排别墅、洋房、高层约41万方15万方竞争项目分析竞争项目概况1、竞争项目中洋房产品平均去化套数为34套/月，别墅产品平均去化套数为20套/月。2

31、、竞争项目建筑风格多为欧美和现代风格。4、竞争项目洋房平均单价约为5300元/，联排别墅平均单价区间为8000-10700元/。5、竞争项目未来2年预计推出体量约为104万方，其中别墅和洋房产品约为75万方。市场竞争激烈。3、竞争项目景观多为人工打造，自然景观资源相对缺乏。竞争项目分析竞争项目分析第三章 项目客群研判 1、竞品客群研究；2、潜在客群研究；3、客群特征总结；4、客群定位；竞品客群研究潜在客群研判目标客群特征从两个角度为目标客群特征定位微观的角度竞品客群宏观的角度潜在客群项目客群研判的方法及思路竞品客群研究潜在客群研究竞品客群研究 以下结论均来自思源经纪2009年11月茶园新区高端

32、客群专项调研 所选楼盘涵盖前一章所提及的该区域所有竞品项目。客群主要以住在南岸、工作在南岸的人群为主；部分区域客户来自巴南、江北、渝中。南岸区域内客户在茶园物业购买中占据绝对主力。客户居住区域统计客户工作区域统计 从目前的学历层次上看，这类客群的文化层次相相对较高，以本科类学历为主，占52%，此外硕士类学历也占了近18%。高中及以下学历仅占18%。客群受教育程度普遍较高，总体文化修养深。核心中年群体（36-45岁）构成茶园高端物业销售主力。年龄上以36-45岁的稳定中年购房者主体，茶园高端楼盘客户呈现十分明显的核心中年购房特征，年轻购房者及老年购房者在此消费行为较少。主力客群为“公务员”、“私

33、营企业主”等传统高收入者。“公务员”与“私营企业主”构成南岸区高端主力客群。在茶园选择的建筑形态2.5%2.5%5.0%5.0%15.0%87.5%0.0%25.0%50.0%75.0%100.0%高层18独立别墅叠拼别墅联排别墅小高层花园洋房客户在茶园的购买意向主要倾向于花园洋房，而非别墅。高达近九成的已购房者表示愿意购买茶园的洋房潜在客群研究竞品客群研究潜在客群研究隧道开通，是否考虑在茶园购房147.18.98.96332.139.948.76131.138.687.32010.212.7100.015880.6100.03819.4196100.0考虑可能会不一定视情况而定不考虑Tota

34、lValidSystemMissingTotalFrequencyPercentValid PercentCumulativePercent慈母山隧道的开通将减弱茶园板块的交通抗性，七成客户并不抵触茶园。仅有一成的客户坚决表示不认同茶园，大部分购房买认同茶园。最具发展潜力第二具发展潜力第三具发展潜力北部新区73.3%茶园新区49.9%西永虎溪大学城57.1%茶园新区14.2%西永虎溪大学城30.2%茶园新区36.0%西永虎溪大学城12.5%北部新区20.0%北部新区7.0%南岸区客户对茶园新区认同度茶园客户对茶园新区的认同度最具发展潜力的第二具发展潜力的第三具发展潜力的北部新区52.5%茶园新

35、区45.0%西永虎溪大学城72.5%茶园新区37.5%北部新区37.5%茶园新区17.5%西永虎溪大学城10.0%西永虎溪大学城17.5%北部新区10.0%南岸区及茶园新区客户对茶园新城的认同感都较强，认为茶园具有发展潜力。无论是南岸区还是茶园的客户，大多客户都是认同茶园新城的。在他们心目中，茶园是今次于如今炙手可热的北部新区的重点板块。茶园的发展方向：茶园将是一个规模较大的工业园区。发展潜力：茶园的发展潜力受到政府的大力支持；适合修建物业：根据目前的交通配套、生活配套以及生态环境情况看，茶园更适合洋房及别墅等建筑形态。茶园房价水平：同等品质物业相对主城一般位置，便宜300-500元/平方米左

36、右。茶园优势：茶园的优势在于交通好、生态环境好。“茶园有好房子，但都没有特别让我心动的产品。大同小异。”王先生 公务员年收入10-12万杨女士私营业主年收入20-30万茶园的发展方向：整体感觉茶园目前工业企业较多，但未来肯定往行政中心发展。发展潜力：和北部新区相比有较大差距，但潜力很大。适合修建物业：感觉上修建中高档物业较为合适。多层、花园洋房等。茶园房价水平：较主城区低10左右。茶园优势：茶园的优势在于生态环境好，为新兴开发区，好规划。“我很想在南岸买洋房，可是看来看去选择面很小。应该再多一些就好了。”茶园的楼盘都挺好的，但与外区域的项目大同小异，没有特别让人心动的地方。茶园的发展方向：将是

37、重庆最具影响力的工业新城之一。发展潜力：茶园为南岸区府的工作重点，发展潜力大。适合修建物业：更适合修建中高档物业。茶园房价水平：相信其上涨空间非常大。茶园优势：茶园的优势在于交通好、生态环境好、整体规划好还有区府的重点支持。”我不太喜欢过分张扬的小区，有内敛、有品位感的物业比较合我心意。“王先生 公务员年收入10-20万陈先生大学教师年收入15-20万茶园的发展方向：将是重庆最具影响力的工业新城之一。发展潜力：发展潜力非常大。适合修建物业：茶园更适合洋房及别墅等建筑形态，茶园房价水平：相比主城区位置，茶园房价还有较大的差距。茶园优势：交通好、生态环境好、整体规划好，发展前景广阔。”现在的高端楼

38、盘差不多一个样儿。好的东西都有。也不错。可要是如果能锦上添花出现一些更好的元素，是不是更好呢？”接受主流产品，但希望在此基础上能有更好改进。通过以上对“竞品客群”及“潜在客群”两方面的研究，现在可以为【领秀城】的目标客户进行研判，我们将从以下两方面总结：1、特征总结2、定位总结客群特征总结1、客群主要以住在南岸、工作在南岸的人群为主，部分区域客户来自周边的巴南、渝中和江北。2、客群受教育程度普遍较高；3、他们是一群核心中年购房群体（36-45岁）；4、职业主要为公务员及私营企业主；5、基本都很认同茶园新区，对茶园的高端住宅感兴趣；6、对产品的要求高，希望能尽善尽美；1、他们对生活的品味要求较高，要体现个人的审美情趣、价值观点；2、作为城市新兴高收入群体，经济基础稳定，对高端物业有较强购买能力；3、因工作或性格原因，作风内敛，行事低调；4、对待事物的态度是“锦上添花”、“精益求精”，要求完美。客群定位感谢参阅！更多沟通