1、突破！生存中求发展突破！生存中求发展金苑商贸城招商方案金苑商贸城招商方案重庆汇天房地产顾问有限公司重庆汇天房地产顾问有限公司宏观分析宏观分析宏观经济分析宏观经济分析行业政策分析行业政策分析2010年四个季度的经济增长速度分别为年四个季度的经济增长速度分别为11.9%、10.3%、9.6%、9.8%2011年前三季度的经济增长速度分别为年前三季度的经济增长速度分别为9.7%、9.5%、9.1%2011年每月年每月CPI分别为：分别为：1月月4.9%，2月月4.9%，3月月5.4%，4月月5.3%，5月月5.5%，6月月6.4%，7月月6.5%，8月月6.2%，9月月6.1%如滞涨出现，经济复兴必
2、将愈加困难。政府刺激经济，通膨将迅速加剧；如滞涨出现，经济复兴必将愈加困难。政府刺激经济，通膨将迅速加剧；如政策从严，经济增速又继续下滑。如政策从严，经济增速又继续下滑。滞涨或已出现滞涨或已出现产业西移大趋势产业西移大趋势长三角、珠三角大量企业在严峻的经济形势下要么选择了收缩，要么选择长三角、珠三角大量企业在严峻的经济形势下要么选择了收缩，要么选择了向中西部内陆地区迁移。产业西移也会将更多的机会带到西部。了向中西部内陆地区迁移。产业西移也会将更多的机会带到西部。3030年未有之压力年未有之压力宏观发展角度宏观发展角度3030年未有之机遇年未有之机遇地缘经济角度地缘经济角度房地产的调控没有回头路
3、，不可能再回到过去那几年每年房地产的调控没有回头路，不可能再回到过去那几年每年10%10%以上的快速以上的快速上升阶段。中国经济增长速度再往下降，房地产也不会重新回到过去的形上升阶段。中国经济增长速度再往下降，房地产也不会重新回到过去的形势。中国经济靠卖地、靠房地产发展的模式已经过去了。势。中国经济靠卖地、靠房地产发展的模式已经过去了。李稻葵李稻葵央行货币政策委员会委员、清华大学中国与世界经济研究中心主任央行货币政策委员会委员、清华大学中国与世界经济研究中心主任坚定信念坚定信念 楼市调控面对降价风波不能动摇楼市调控面对降价风波不能动摇人民日报人民日报2011.10.312011.10.31行业
4、声音行业声音行业政策行业政策1010月月1111日，佛山市住房和城乡建设管理局在其官方网站上发布日，佛山市住房和城乡建设管理局在其官方网站上发布关于进关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知(以下简称以下简称 通知通知)，相关政策今日相关政策今日(10(10月月1212日日)起生效，并要求全市严格执行。试图对执行了起生效，并要求全市严格执行。试图对执行了接近半年的限购令松绑。仅过了不到接近半年的限购令松绑。仅过了不到1212小时就收回松绑政策，当晚小时就收回松绑政策，当晚1111点点，佛山市住房和城乡建设管理局官网称，佛山市住房和城乡建设管理局官网
5、称，“为进一步征询社会各界意见为进一步征询社会各界意见，并综合评估政策影响，我局决定暂缓执行，并综合评估政策影响，我局决定暂缓执行 关于进一步加强我市房地关于进一步加强我市房地产调控有关问题的通知产调控有关问题的通知”。10月月29日，国务院总理温家宝日，国务院总理温家宝29日主持召开国务院常务会议，分析当前日主持召开国务院常务会议，分析当前经济形势，部署近期经济工作。在会上要求：坚定不移地搞好房地产调经济形势，部署近期经济工作。在会上要求：坚定不移地搞好房地产调控。各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，控。各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成进一步巩固调控成果果。增
6、加普通商品住房用地，促进房价合理调整。加快推进保障性住房。增加普通商品住房用地，促进房价合理调整。加快推进保障性住房建设，提高规划设计水平，加强工程质量监管，抓紧建立健全分配和管建设，提高规划设计水平，加强工程质量监管，抓紧建立健全分配和管理制度，尽快形成有效供应，理制度，尽快形成有效供应，让人民群众看到政策的成效让人民群众看到政策的成效。区域分析区域分析区域经济分析区域经济分析区域商业分析区域商业分析商业地产分析商业地产分析区域经济分析区域经济分析城市定位城市定位国家级国家级旅游城市旅游城市中国红色革命圣地中国红色革命圣地中国历史文化名城中国历史文化名城黔北黔北区域中心区域中心贵州贵州省经济
7、重镇省经济重镇渝黔经济带的中心城市渝黔经济带的中心城市遵义以冶金、电器、卷烟、酿造等遵义以冶金、电器、卷烟、酿造等为主导支柱产业，以机械、化工、为主导支柱产业，以机械、化工、建材、食品加工等为代表的后续支建材、食品加工等为代表的后续支柱产业，是门类较多的工业经济体柱产业，是门类较多的工业经济体系，结构较为先进的新兴工业城市。系，结构较为先进的新兴工业城市。20102010年全市实现生产总值年全市实现生产总值908.76908.76亿亿元，同比增长元，同比增长14.7%14.7%。分产业看，第。分产业看，第一产业增加值一产业增加值140.23140.23亿元，增长亿元，增长6.6%6.6%，实现
8、旅游综合收入，实现旅游综合收入140.83140.83亿亿元，增长元，增长27.8%27.8%。社会消费品零售总。社会消费品零售总额额290.25290.25亿元，比上年增长亿元，比上年增长19.8%19.8%。随着通海大道（重庆随着通海大道（重庆-南宁）的投入南宁）的投入使用，渝黔高铁的开工建设。渝黔使用，渝黔高铁的开工建设。渝黔经济带将成为成渝经济带之后西南经济带将成为成渝经济带之后西南地区的重要经济增长带，将带动遵地区的重要经济增长带，将带动遵义经济的大发展！义经济的大发展！区域商业分析区域商业分析遵义市商业现状遵义市商业现状百货商场领军百货商场领军遵义商业发展遵义商业发展超市超市便利店
9、便利店错位经营不足错位经营不足专业专业大卖场为商业发展大卖场为商业发展增加活力增加活力餐饮业餐饮业发展发展迅猛迅猛百货商场领军遵义商业发展百货商场领军遵义商业发展百货业的发展情况是一个城市居民消费水平的重百货业的发展情况是一个城市居民消费水平的重要标志，目前遵义市有各类大型百货要标志，目前遵义市有各类大型百货6 家，并且家，并且主要分布在澳门路、中华路、丁字口等城市核心主要分布在澳门路、中华路、丁字口等城市核心地带，其中浩鑫商贸城、苟家井等传统百货商家地带，其中浩鑫商贸城、苟家井等传统百货商家主要定位于中档甚至中低档产品。而随着居民消主要定位于中档甚至中低档产品。而随着居民消费观念和消费水平的
10、变化，一些新型百货如重庆费观念和消费水平的变化，一些新型百货如重庆百货、东方百货、国贸百货等也进驻遵义市，提百货、东方百货、国贸百货等也进驻遵义市，提高了遵义市的商业水平和城市形象高了遵义市的商业水平和城市形象，而世贸美美而世贸美美的山寨顶级百货的出现，使遵义的的山寨顶级百货的出现，使遵义的百货在档次的百货在档次的分布上已非常全面与广泛分布上已非常全面与广泛。超市便利店错位经营不足超市便利店错位经营不足近年来，遵义的连锁超市发展迅速，本土超市以佳近年来，遵义的连锁超市发展迅速，本土超市以佳惠百货为代表迅速壮大，并开始在乡镇布置网点，惠百货为代表迅速壮大，并开始在乡镇布置网点，目前全市各大小超市
11、数量已经超过目前全市各大小超市数量已经超过200 家。然而外家。然而外地超市如地超市如“华联华联”、“重庆百货超市重庆百货超市”等大卖场的等大卖场的入驻，对本土超市构成了很大的竞争压力。在如此入驻，对本土超市构成了很大的竞争压力。在如此形势下，遵义的连锁小超市开始进驻社区，避开城形势下，遵义的连锁小超市开始进驻社区，避开城市核心地段，这样有利于低成本运作，并以低价吸市核心地段，这样有利于低成本运作，并以低价吸引顾客，与大超市抗衡。但遵义连锁超市的各自特引顾客，与大超市抗衡。但遵义连锁超市的各自特色和个性尚不足，错位经营不突出，价格战使超市色和个性尚不足，错位经营不突出，价格战使超市的利润不断被
12、摊薄。的利润不断被摊薄。引进实力强大的大型连锁超市引进实力强大的大型连锁超市来整合遵义市的超市行业，已经成为提高遵义零售来整合遵义市的超市行业，已经成为提高遵义零售市场效率的必要手段。市场效率的必要手段。专业大卖场为商业发展增加活力专业大卖场为商业发展增加活力大卖场是现在商业物流发展到一定阶段的产物，大卖场是现在商业物流发展到一定阶段的产物，遵义各种卖场云集，如通讯大卖场、电子大卖场、遵义各种卖场云集，如通讯大卖场、电子大卖场、家电大卖场、服装大卖场、鞋业大卖场、体育用家电大卖场、服装大卖场、鞋业大卖场、体育用品大卖场等分布于各商圈，为商业经营增加活力，品大卖场等分布于各商圈，为商业经营增加活
13、力，这些都表明商家对遵义的消费者具有较好的消费这些都表明商家对遵义的消费者具有较好的消费潜力和成熟的消费理念的认同。潜力和成熟的消费理念的认同。餐饮娱乐业发展迅猛餐饮娱乐业发展迅猛遵义既是一个经济较为发达的地区、也是一个遵义既是一个经济较为发达的地区、也是一个著名的旅游城市，外来流动人口占有比较大的著名的旅游城市，外来流动人口占有比较大的比重，因此餐饮娱乐业一直是遵义的一大特色，比重，因此餐饮娱乐业一直是遵义的一大特色，具有当地特色的餐饮业更是获得了良好的发展。具有当地特色的餐饮业更是获得了良好的发展。本地较为著名的餐饮都有自己的连锁店，但同本地较为著名的餐饮都有自己的连锁店，但同时也看出，遵
14、义国际知名餐饮、娱乐进驻较少，时也看出，遵义国际知名餐饮、娱乐进驻较少，这对有着悠久休闲、饮食文化传统的遵义来说这对有着悠久休闲、饮食文化传统的遵义来说还是个遗憾。还是个遗憾。二、遵义市各主要商圈分析商业地产分析商业地产分析供求关系严重失衡供求关系严重失衡种类繁杂，商业经营难度大种类繁杂，商业经营难度大商业设计与本地消费习惯不符商业设计与本地消费习惯不符供求关系严重失衡供求关系严重失衡从商业地产的销售情况来看，供远大于求，于是出现了大量的高额返租销从商业地产的销售情况来看，供远大于求，于是出现了大量的高额返租销售情况以及问题楼盘，几乎遵义的每个商业在售项目，都是以返租为噱头。售情况以及问题楼盘
15、，几乎遵义的每个商业在售项目，都是以返租为噱头。从租赁情况来看，众多商业楼盘在最初的定位无法保证足够商家进驻的情从租赁情况来看，众多商业楼盘在最初的定位无法保证足够商家进驻的情况下，最后业态定位调整，要么死气沉沉，要么成为了大杂烩，诸如图书况下，最后业态定位调整，要么死气沉沉，要么成为了大杂烩，诸如图书批发市场大量其他商家，最初的名烟酒市场又额外弄个工艺礼品市场。批发市场大量其他商家，最初的名烟酒市场又额外弄个工艺礼品市场。在不大的遵义城里以及周边，商圈林立，各种业态齐备。通过我们的现场在不大的遵义城里以及周边，商圈林立，各种业态齐备。通过我们的现场调研，遵义的商业地产，除开苟家井批发市场，其
16、余商业唯有面对终端零调研，遵义的商业地产，除开苟家井批发市场，其余商业唯有面对终端零售消费者，才能拥有较好的生存空间。在遵义生存状态良好的有百货商场、售消费者，才能拥有较好的生存空间。在遵义生存状态良好的有百货商场、各型超市、临街商业铺面，而专业的通讯市场以及建材家居市场也是因为各型超市、临街商业铺面，而专业的通讯市场以及建材家居市场也是因为存在大量的终端零售消费者，其生存情况远好于其他的专业批发市场。存在大量的终端零售消费者，其生存情况远好于其他的专业批发市场。种类繁杂，商业经营难度大种类繁杂，商业经营难度大商业设计与本地消费习惯不符商业设计与本地消费习惯不符这点基本上基于开发商对于理论收益
17、与实际货币收益的理解不够带来的恶这点基本上基于开发商对于理论收益与实际货币收益的理解不够带来的恶果。通过市调发现，商业存在问题的楼盘，主要原因集中在商业体量过大，果。通过市调发现，商业存在问题的楼盘，主要原因集中在商业体量过大，产品规划设计的时候，主要从供应量上挖掘，而忽视了商家需求、终端消产品规划设计的时候，主要从供应量上挖掘，而忽视了商家需求、终端消费者的习惯。商业楼层过多、进深过大、无法组织良好的动线、缺乏配套费者的习惯。商业楼层过多、进深过大、无法组织良好的动线、缺乏配套是目前遵义存量商业的通病。是目前遵义存量商业的通病。业态规划业态规划项目商业定位地处火车站广场的西侧，每日有大量来往
18、客流，周边固定居地处火车站广场的西侧，每日有大量来往客流，周边固定居民区集中，情调餐饮、精品购物、潮流娱乐、专业卖场等主民区集中，情调餐饮、精品购物、潮流娱乐、专业卖场等主力店及主题商家的引进，便可使大众的生活、力店及主题商家的引进，便可使大众的生活、购物达到习惯购物达到习惯性、依赖性消费性、依赖性消费，将来则必成为该区域的商业中心。，将来则必成为该区域的商业中心。业态布局搭配具有业态布局搭配具有连动、互补性连动、互补性，是日常生活购物、医疗金，是日常生活购物、医疗金融、休闲洽谈、餐饮娱乐为一体的商业中心。融、休闲洽谈、餐饮娱乐为一体的商业中心。人流动线的设计，在步行人流动线的设计，在步行5分
19、钟内的路程内，可根据自身需要分钟内的路程内，可根据自身需要，达到各个消费场所，达到各个消费场所金苑商贸城金苑商贸城购、娱、食一体化综合购物中心购、娱、食一体化综合购物中心业态规划地下层地下层:品牌超市品牌超市拟进驻品牌：华润万家、人人乐、永辉超市、佳惠超市拟进驻品牌：华润万家、人人乐、永辉超市、佳惠超市规划面积：规划面积：5000平米平米超市超市平街层平街层:特色餐饮街特色餐饮街+综合百货区（箱包皮具、男综合百货区（箱包皮具、男女童鞋、装饰品、服装、针纺、床上用品等）女童鞋、装饰品、服装、针纺、床上用品等）拟进驻品牌：劳艾斯手提包、高升箱包、达芙妮、科尔士、石头记拟进驻品牌：劳艾斯手提包、高升
20、箱包、达芙妮、科尔士、石头记、谭木匠等、谭木匠等+特色大排档系列特色大排档系列业态规划特色餐饮区特色餐饮区饰品区饰品区物流仓储区物流仓储区车站配套区车站配套区箱包、鞋类区箱包、鞋类区妇孕用品、儿妇孕用品、儿童用品区童用品区男装区男装区女装区女装区夹层:KTV、洗浴会所拟进驻品牌：麦霸、哈曼皇宫、大浪淘沙拟进驻品牌：麦霸、哈曼皇宫、大浪淘沙业态规划办公区办公区KTV中心、中心、成人电玩成人电玩车站配套区车站配套区洗浴区洗浴区特色餐饮区特色餐饮区物流仓储区物流仓储区桥面层:贵州土特产、旅游纪念品专区；拟进驻品牌：茅台、董酒、习酒、怀酒、各种茶叶、麻拟进驻品牌：茅台、董酒、习酒、怀酒、各种茶叶、麻山
21、腊肉、虫茶、山腊肉、虫茶、“蔡氏牌蔡氏牌”霉豆乳、霉豆乳、“老满牌老满牌”血灌粑血灌粑、椒麻盐蛋、绥阳空心面等、椒麻盐蛋、绥阳空心面等业态规划遵义名特茶叶批零遵义名特茶叶批零遵义名烟酒批零区遵义名烟酒批零区车站配套区车站配套区特色食品批零区特色食品批零区旅游纪念品批零区旅游纪念品批零区招商计划招商计划20122012春节春节1212年年3 3月月1212年年6 6月月12年9月签约签约5 5000000平米左右超市，平米左右超市，并有并有2-32-3家跟进主力店家跟进主力店签约签约3 3家临街主力店，启家临街主力店，启动天桥层特产区招商动天桥层特产区招商完成天桥层完成天桥层70%70%的签约，的签约，完成夹层娱乐招商完成夹层娱乐招商80%80%平街层达到平街层达到60%60%的签约率，的签约率，具备试营业条件具备试营业条件品牌树立阶段品牌树立阶段特色营建阶段特色营建阶段价值创造阶段价值创造阶段项目二次包装项目二次包装二级商场名二级商场名以引导人流以引导人流金苑商贸城金苑商贸城形象展示形象展示主楼楼栋设置霓虹灯广告主楼楼栋设置霓虹灯广告以吸引外环路等路过人流以吸引外环路等路过人流感谢聆听，期待合作感谢聆听，期待合作
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