重庆北碚悦榕庄豪宅初步定价建议报告（47页）.ppt

1、重庆悦榕庄初步定价建议重庆悦榕庄初步定价建议 说 明 本报告为重庆悦榕庄初步定价建议报告。由于悦榕庄在重庆是没有定价基础的，因此从全国范围内的顶级豪宅中进行分析，同时对重庆市场进行分析。在本报告中对于重庆悦榕庄做出了一定的定性分析。从而得出了初步的定价建议。项目在全面启动，以及经济环境、市场环境有变动时，会就悦榕庄的定价进行合理性调整。目录NO.1 悦榕庄印象NO.2 国内顶级豪宅价格横向比较NO.3重庆顶级豪宅价格纵向比较NO.4 重庆悦榕庄价值及劣势NO.5 国内悦榕庄销售情况NO.6 重庆悦榕庄定价策略NO.1 悦榕庄印象悦榕庄是什么？悦榕庄是什么？高于物质层面的精神消费悦榕家族价值悦榕

2、家族价值悦榕品牌价值悦榕品牌价值悦榕文化价值悦榕文化价值悦榕身份价值悦榕身份价值悦榕自然价值悦榕自然价值悦榕生活价值悦榕生活价值悦榕精神价值悦榕精神价值质朴热情，自我生活品位；质朴热情，自我生活品位；平和自然，充满生活品质追求；平和自然，充满生活品质追求；悠闲浪漫，而不失身份的表彰。悠闲浪漫，而不失身份的表彰。我们的境界内涵我们的境界内涵悦榕庄优势分析悦榕庄作为亚洲顶尖的精品宅邸、公寓住宅，却以本地文化为基础，从规划、建筑、室内、景观设计、软件服务等都尽量表达出融合自然、人文环境的定位和居住理念，追求着“返璞归真”的人性与文化，讲究私密的同时，更是营造一种陶冶在自然的“轻松和浪漫”。在以延承当

3、地传统与保护环境的大前提之下，融合亚洲传统及地区特色，在建筑及装潢摆设上大量采用当地特有的天然建材以及特殊风格，以反映当地的风土民情。亚洲顶尖精品度假村、居所及SPA的经营者，旗下的酒店、度假村、公寓住宅、SPA、精品零售店及目的地俱乐部均提供了一个能够让人完全放松身心灵的“心静轩”。悦榕庄以全面化的方式为身心提供一个心静轩。位于每个悦榕庄里的悦榕SPA提供全然不同的亚式健康美容SPA体验。现代感十足、充满活力以及回归自然。精装修高端豪宅，第一个极至地融入水资源豪宅、独特的产品设计理念、以人为本的环境理念，自然景区。悦榕家族、悦榕品牌、悦榕精神文化、悦榕身份、悦榕生活、悦榕自然、悦榕私密悦榕庄

4、作为浪漫的舞台其成功的关键在于实施了卓越的顾客价值管理创造了淋漓尽致的情感体验品牌的精髓在于“轻松与浪漫情怀”核心价值在于私密空间、悠闲与浪漫、人与自然亲密、低调的奢华悦榕庄落户重庆悦榕庄选择了重庆因为重庆的山水、因为重庆的包容、因为重庆的都市感同时，悦榕庄在全世界都是以向往度比较高的旅游胜地作为布点首选而选择重庆，不单单是北碚的自然、不单单是重庆的都市，而是重庆给世界的视点；悦榕庄选址重庆-给重庆带来了新的价值观给重庆带来了新的生活观给重庆豪宅市场带来了新的活力 NO.2 国内顶级豪宅价格横向比较国内顶级别墅情况 国内顶级别墅分析国内典型豪宅北京：运河岸上的院子项目位置北京通燕(原京哈)高速

5、宋庄出口南行800米京杭大运河畔项目规模224000 平方米 物业类型别墅主力面积 381-1500平米 建筑风格中国大院式推广语属于世界的当代中国院落别墅价格2.5千万-2亿/套核心卖点中国领袖阶层的置业首选，成为显赫世家的传世宅邸广州：颐和高尔夫庄园广州：颐和高尔夫庄园核心卖点：南南湖景区的广州市区唯一高尔夫会员住所，以独特的山水资源、高尔夫景观，及创新的产品设计与生活形态出现在珠三角、全球华侨的视野中物业形态：大型生态豪华别墅社区项目地址：白云区南湖国家旅游度假区 南湖高尔夫球场内 占地面积：300000平方米 建筑面积：100000平方米 单 价：60000元面 积区间：600-200

6、0平米总 价：3600万-1.2亿推广语：非极致 不可遇深圳：天琴湾深圳：天琴湾物业形态：独栋别墅项目地址：深圳市盐田区盐葵路天琴湾 占地面积：29.8万平米建筑面积：3.87万平米单 价：250000元面 积区间：500-800平米总 价：1.25-2亿推 广 语：富春东方，闪耀2006 核心卖点：天琴湾雄踞于深圳市东部黄金海岸大梅沙和小梅沙之间的崎头岭半岛，俯视大、小海沙白沙细浪，北靠层峦叠嶂的梧桐群山，南向烟波浩瀚的大鹏海景。上海：世茂佘山庄园上海：世茂佘山庄园项目位置上海佘山国家森林度假区、顶级别墅区项目规模占地1000多亩，分两期物业类型共150栋独栋别墅主力面积740-1050平米

7、，花园20007000平米建筑风格欧式风格为主配 套以度假区的佘山艾美酒店、佘山高尔夫球场、天马山高尔夫球场、月湖雕塑公园等为生活、休闲配套设施价 格4万元平米起，最高2.8亿元套核心卖点区域作为顶级别墅形象认知度高、奢华配置、大占地。容积率仅为0.1，单栋300万的装饰、私家泳池、私家码头。重庆：天景重庆：天景28厥厥项目位置南岸区七公里学府大道69号物业类型别墅主力面积310-520平米推广语寻找重庆楼市的蓝海单价 30000元总价1000-1500万核心卖点南山万亩森林边，原生2条天然溪流，海拔390米，户户看长江；户均占地2-3亩；户内大部分房间直接连花园；销售面积200-450平方，

8、另有超大赠送面积；距离解放碑最近的独立大宅；现代中式纯独立别墅小区；生活、交通、教育等配套齐全国内典型豪宅分析品牌规划景观资源产品运河岸上的院子北京泰禾中国传统院落建筑文化复兴大私家庭院。私享81000大运河原生河堤密林结合地脉价值、人文底蕴，运河景观，独栋别墅颐和高尔夫庄园广州颐和集团东南亚热带风情现代简约风格山水资源、高尔夫景观山水资源高尔夫俱乐部独栋会员住所、双拼会员住所、三联排天琴湾深圳富春东方3期48栋顶端豪华独立半岛别墅中东现代简约风格黄金海岸大、小梅沙、崎头岭半岛，梧桐群山、浪骑游艇会、大梅沙湾游艇会、云海谷高尔夫球场坡地别墅世茂佘山庄园世茂森林别墅、大院落、私人大酒窖欧式森林别

9、墅、私家码头高尔夫俱乐部独栋别墅天景28厥森林别墅现代简约自然森林资源独栋别墅内、外向型城市对比类型类型代表城市代表城市概念区分概念区分价格走势价格走势豪宅情况豪宅情况内向型内向型城市城市昆明、贵州、西昆明、贵州、西安等安等 内向繁荣城市以工内向繁荣城市以工农业为基础，以商农业为基础，以商务和内地旅游为辅务和内地旅游为辅的形式。的形式。跟随外向型城市跟随外向型城市的步伐，房价在的步伐，房价在近几年也节节攀近几年也节节攀升，但是还没有升，但是还没有达到经济发达地达到经济发达地区的房价水平。区的房价水平。还在起步阶段，还在起步阶段，没有真实意义上没有真实意义上的豪宅，这与当的豪宅，这与当地的地产产

10、品等地的地产产品等 方面有着密切的方面有着密切的关系。关系。外向型外向型城市城市北京、上海、深北京、上海、深圳等圳等 外向繁荣城市是投外向繁荣城市是投资者的天堂资者的天堂，主要，主要以外贸型经济和商以外贸型经济和商务经济为主体，发务经济为主体，发展也是最快。展也是最快。价格一直引领着价格一直引领着内地主要城市的内地主要城市的价格基础，同时价格基础，同时在产品上也有一在产品上也有一定的优势。定的优势。已经具备了一定已经具备了一定数量的豪宅，主数量的豪宅，主要是因为当地的要是因为当地的经济、政治资源经济、政治资源丰富。引领了国丰富。引领了国内豪宅产品市场。内豪宅产品市场。因为重庆是西南地区唯一直辖

11、市，是长江上游地区经济中心和金融中心，由成熟的传统工业城市向经济城市逐步转型，内外向城市特点兼具。并且在成为直辖市之后，商贸流通快速增长，未来重庆的市场发展空间巨大。因此必带动房价攀升。城市城市经济体系经济体系城市规城市规模模城市消费城市消费城市建筑城市建筑人口组成人口组成城市城市经济经济高价因素高价因素内向城市内向城市以工农业为基础，以商务和内地旅游为辅的形式。城市规模较小，跟随外向型城市的步伐消费观念较保守，多以自用为首置，但容易引导建筑意识形态较少，建筑线条相对较保守人口组成稳定，较少有来外人口以农业经济为基础导向跟随外向型城市的步伐，房价在近几年也节节攀升，但是还没有达到经济发达地区的

12、房价水平。外向城市外向城市主要以个体私营、外贸型经济和商务经济为主体城市规模大，城市体系较完善追求高消费，高档次高品牌的消费观念建筑意识形态完美，建筑线条开放城市人口过多，主要以大量外来人口以工业经济基础为导向价格一直引领着内地主要城市的价格基础，同时在产品上也有一定的优势。重庆重庆由成熟的传统工业城市向经济城市逐步转型新外向型城市规模，由传统工业城市向贸易型城市发展畸形消费建筑意识形态较完美，欧美国家城市建筑较受吸引人口众多，主要以农村转为城市人口和外来打工人口为主以工业经济为基础向市场经济转型房价不断上涨，通货膨胀最严重，是消费畸形形式内、外向型城市对比因为重庆是西南地区唯一直辖市，是长江

13、上游地区经济中心和金融中心，由成熟的传统工业城市向经济城市逐步转型，内外向城市特点兼具。并且在成为直辖市之后，商贸流通快速增长，未来重庆的市场发展空间巨大。因此必带动房价攀升。顶级物业经久不衰，就是因为其具备了复合的稀缺资源价值。顶级物业的稀缺价值本质上是其所占有的资源的稀缺价值，包括自然景观、人文历史和城市配套资源等。极具投资、收藏价值的顶端物业，就越容易获得顶级置业人群的认同感。而中国富豪群体的逐渐壮大，以及中国目前投资渠道的缺乏，都是顶级物业的一路走俏的原因之一。国内顶级豪宅项目分析在对大量的国内豪宅进行了了解和分析后，我们发现以下几点是现目前国内豪宅的特性：A、占据景观等自然资源优质的

14、地段，或占据城市间景观资源优质的位置；B、独栋别墅以占地面积的大小来决定部分价值，同时以赠送花园以及赠送面积或装修款来作为部分价值的取舍点；C、核心卖点分成以下几种：运河上的院子-中国显贵的传世宅院-代表身份与尊崇 天琴湾、天景28厥-景观自然资源独享-代表休闲、自然、尊贵 佘山庄园、颐和高尔夫-高尔夫会所、私家码头-代表身份的会员等D、产品线比较丰富，独栋、联排、公寓等组合成一个完整的产品线；都是以独栋产品作为切入口，来带动联排和公寓；豪宅定价体系价值指标体系价值指标体系外因外因内因内因资源价值资源价值区域价值区域价值稀缺价值稀缺价值硬性硬性软性软性占地面积占地面积建筑风格建筑风格室内配套室

15、内配套户型设计户型设计NO.2 重庆顶级豪宅价格纵向比较重庆市场定价基础重庆豪宅市场情况 重庆于03年左右开始兴起了豪宅的理念，也让更多的人有了为之追求的目标。从比较早的中安翡翠湖中心岛及周围的销售价格为1200万至2900万。从龙湖香樟林的1000万至1400万。一直到现在的同景国际城清水别墅均价为40000元/平方，江北嘴别墅区前端9栋别墅达到80000元/平方、均价达到近60000元/平方。而重庆这些高端项目中的清水豪宅基本是销售95%。由此可见，在重庆，不是没有豪宅市场，不是没有客群，而是没有更好的产品来支撑市场。什么叫标杆价格？所谓标杆，是一个区域的领袖价格，是一种荣誉，是一种竞争优

16、势，更是一种责任。这样的豪宅，一定要有这样的地块才行。即使放眼整个重庆，具有这样潜质的地块也不多。而对于这样的豪宅稀缺性无疑是其最重要的价值潜力所在。重庆城市价值的提升，使重庆的楼市价值也得以显现；而重庆房地产市场本身发展的成熟，以及国家对房地产调控的常态化，从而使得部分房企向高端市场转变。市场主体发展的需要和市场需求，共同催生了重庆高端公寓市场。豪宅的价格标杆的制定有什么因素？1.区位优越不可替代，人文价值无法再生；2.具有不可再生，得天独厚的自然资源；3.建筑精美不可复制，风格各异难以仿造；4.绿色环保设计，颠覆传统豪宅概念；5.一流配置，打造最高居住标准。重庆豪宅价格标杆的主要因素是稀缺

17、资源重庆豪宅价格标杆的主要因素是稀缺资源综合以上重庆豪宅支撑元素，发现重庆现有豪宅多以品牌规模、景观环境、资源作为卖点，独缺以人文为因素支撑的顶尖项目。综合发现，在重庆豪宅市场上与其它发达城市相比，重庆豪宅尚处于初级阶段。一、重庆豪宅结构还不稳定。二、都市豪宅还没有准确的定义，也没有从市场中完全 区分出来。三、江景豪宅市场不热，都市别墅缺乏明显标杆产品。作为一种特定性商品，豪宅属于典型的需求弹性大，价格影响力强的需求拉动型产品，有别于普通住宅生活必需品的色彩。而悦榕庄因其独特的人文、产品、服务一直以来是亚洲地区的豪宅的标杆性产品，所以重庆悦榕庄的发展是一种必然，在价格上作为豪宅的标杆也是一种必

18、然。NO.3 重庆悦榕庄价值及劣势重庆悦榕庄属性分析资源 水资源：嘉陵江是流经北碚的最大河流，支流有璧北河、黑水滩河、龙凤溪、马鞍溪、明家溪等。北碚属亚热带季风湿润气候、热量丰富，雨量充沛有春早、夏热、秋短、冬迟特征。生态 植物资源 境内自然条件复杂，植被层次丰富，种类繁多。天然生长的森林植被有7个植被型。是重庆市植物独特资源种类最多的地区之一。土地属性 项目地处于缙云山脉之中，属于洼地与坡地的结合。有着良好的景观与植被资源。北碚的人文 北碚是全国闻名的文化模范区，文化积淀厚重，文化实绩显著，名人辈出，佳作涌现，具有宗教文化、山水文化、抗战文化、教育文化、艺术文化和本土民间文化等多元文化形态，

19、至今繁衍为具有特色的生态文化。北碚文化，溯其文脉已有1580余年历史悦榕庄建立什么样的市场价格标杆？悦榕庄在重庆媒体中的品评：十里温泉城运河核心片区首个五星级温泉酒店悦榕庄项目是没有比拟性的，是唯一的。所需要建立的价格是重庆市场豪宅的标杆价格，因此我们的定价是没有标准的，而此价格将成为重庆市豪宅市场的领袖价格。重庆悦榕庄价值点品牌 悦榕品牌深根于亚洲，对于酒店业、SPA业、休闲渡假业，都是亚洲行业的佼佼者。对于重庆人来说，比较向往的普济、马尔代夫等 旅游热点都有悦榕品牌。同时，重庆悦榕庄秉承了悦榕传统-低调中的平静与奢华。对于重庆人来说品牌的植入是比较有优势的。规划 悦榕品牌在规划设计上有着强

20、有力的优势，悦榕庄任何的规划设计都是依据当地人文、当地资源、当地建筑风格来做的规划设计，充分地体现着设计融入自然，自然融入设计的设计观念。自然资源 对于北碚这个区域在重庆来说是一个自然资源相对于其它区域丰富的。温泉、缙云山麓、森林公园，都是在重庆人心目中强为优势的自然资源。产品特点 悦榕庄在产品设计上一贯秉承了悦榕庄水文化的内涵，做到了户户有泳池，更多地突出了功能性，给重庆豪宅市场注入了新的诠释。重庆悦榕庄劣势 项目用地坡度较大 项目用地被市政公路隔开 地块现有植被品种凌乱，树龄较短不适用 景观资源分布不均 重庆认知度不高悦榕庄品牌在重庆的认知 把所有的悦榕庄所在地进行旅游线路的串并，成了几条

21、有效的旅游线路，用旅游人群的口碑传播；在传播过程中利用神秘原则，在重庆用酒店或人群相对的集中点，设立悦榕庄的推广宣传。只涉及悦榕现有的酒店及景观、胜景进行传播，不涉及重庆悦榕庄的蛛丝马迹；拒绝营销原则：拒绝非客户 诱导准客户；只给合适的人看；利用好向往原则，让大家进行谈论与向往抛开重庆悦榕庄的神秘面纱；NO.3 国内悦榕庄销售情况国内悦榕庄的销售区域区域品牌品牌销售品牌销售品牌销售产销售产品品单价单价配套配套自然资自然资源源人文资人文资源源杭州杭州悦榕、悦椿悦榕、悦椿悦椿公寓悦椿公寓7 7层多层多层公寓层公寓4-74-7万万悦榕、悦椿悦榕、悦椿酒店酒店西溪湿西溪湿地地杭州湿杭州湿地文化地文化丽

22、江丽江悦榕悦榕悦榕别墅、悦榕别墅、四层叠拼四层叠拼四层叠四层叠拼、别拼、别墅墅3 3万叠拼、万叠拼、别墅别墅4 4万万5 5千千悦榕酒店悦榕酒店玉龙雪玉龙雪山、湖、山、湖、水水丽江少丽江少数民族数民族文化文化重庆重庆悦榕、悦椿悦榕、悦椿别墅、联别墅、联排、双拼、排、双拼、公寓公寓除酒店除酒店外外未定价悦榕、悦椿悦榕、悦椿酒店酒店温泉、温泉、缙云山缙云山脉脉巴渝居巴渝居住文化住文化国内悦榕庄销售情况分析：丽江悦榕庄由于自身品牌和丽江旅游行业知名度辐射全世界范围，拥有无与伦比的玉龙雪山最佳视角。加上大批高端外籍人士、高端企业、国内外顶尖演艺明星均对悦榕庄品牌有极高的认可度，因此丽江悦榕庄一经推出即

23、成为该高端圈层在丽江购买豪宅的首置选择。杭州悦榕庄由于浙江区域经济发达造成了豪宅需求量大，加之悦榕庄品牌所赋予的世界高度的精品化、个性化的理念，一改传统豪宅舶来品复制的模式，满足了该类人群对标杆宅邸的期待和需求。重庆是一个都市感很强的城市，是一个经济转型的城市，相对于杭州和丽江来说是一个市场基础更好的城市。由以上分析和价格座标上可以直接得出，重庆一般性别墅销售价格与广州、杭州相近，而比丽江高。悦榕品牌、项目运作、项目产品等优势和重庆悦榕的独特性。重庆悦榕庄的价格同样可以达到与广州、杭州持平，而高于丽江。国内豪宅主要集中于北京、上海、深圳等外向型城市。豪宅的建设也相对地集中，大多以高尔夫、自然景

24、观资源、奢华的设计、奢侈品的植入。同时在规划设计上以占有的资源作为一大卖点。对于品牌植入有着一定程度的认识。国内豪宅中杭州和丽江都已植入悦榕庄，杭州因为非剧，丽江因为是一个高认知度的旅游城市，而广州从经济类别、生活形态类似于重庆的城市，有着直接的可对比性。目标客层分析目标客层分析目标客群目标客群职业职业年龄年龄消费特征消费特征对于豪宅的理解对于豪宅的理解外向城市外向城市以新兴的行业新贵为以新兴的行业新贵为主，以原有行业的行主，以原有行业的行业翘楚者为支撑业翘楚者为支撑35-5535-55岁之岁之间间追求高消费、高追求高消费、高品质的理想化消品质的理想化消费方式。费方式。注重品质与精神的消注重品

25、质与精神的消费。以品牌、人文、费。以品牌、人文、资源、景观为主要导资源、景观为主要导向，对资源的占用有向，对资源的占用有较高要求，对人文品较高要求，对人文品质的要求较高质的要求较高内向城市内向城市以传统行业的行业翘以传统行业的行业翘楚者为先导，对于豪楚者为先导，对于豪宅的购置，倾向于朋宅的购置，倾向于朋友之间推荐友之间推荐4545-60岁之间岁之间消费理念保守、消费理念保守、谨慎。追求性价谨慎。追求性价比，倾向于圈层比，倾向于圈层口碑口碑家族性居住理念为主，家族性居住理念为主，对品牌影响力的认知对品牌影响力的认知度和要求较高度和要求较高重庆重庆传统工业家族成员、资源开发项目负责人、私营企业主、

26、餐饮业翘楚者翘楚者35-50岁之间受外向型城市消费观念影响重庆豪宅属于初级阶段，以品牌、人文、以品牌、人文、资源、景观为主要导资源、景观为主要导向，对于人文品质还向，对于人文品质还没有达到外向城市的没有达到外向城市的高度高度NO.3 重庆悦榕庄定价策略重庆豪宅价格支撑现目前豪宅现目前豪宅项目项目卖点分析卖点分析价格区间分价格区间分析析消费者消费者销售情况销售情况 龙湖香樟林1、龙湖品牌2、湖、景观3、物业服务4、私密性从原来开盘500-800万到现在的800-1400万。重庆最早致富人群；主要集中于餐饮、制造业全部售罄，少量出现在二手房市场同景国际城1、茶园新区2、规模效应3、占用资源从开盘之

27、初的22000元均价达到现在的40000元/平方主要集中于新兴行业的中等富裕人群无购房界限刚开始销售，销售额约为35%保利高尔夫1、坡地别墅2、保利品牌3、高尔夫资源4、景观资源从开盘之初的550万-1100万达到现在的780万-1500万主要集中于早期于龙湖等别墅的消费群。以新兴IT、服务、金融等产业人群全部售罄，少量出现在二手房市场江北嘴别墅群1、最优质江景资源2、歌剧院等人文3、私密性4、市民可观向往性开盘销售即达到了80000元/平方的高价。本地及少量外地金融投资行业、服务行业、餐饮行业的老板及CEO还未开始销售，已有内定项目项目价格价格品牌品牌人文人文建筑建筑园林园林服务服务资源资源

28、龙湖香樟林8001400万/套5星4星5星4星5星4星同景国际城4000元/3星3星3星4星3星4星保利高尔夫7801500万/套5星4星4星4星4星5星江北嘴别墅群80000元/4星3星4星3星3星4星重庆重庆悦榕悦榕庄庄价格价格品牌品牌人文人文建筑建筑园林园林服务服务资源资源5 5星星5 5星星4 4星星4.54.5星星5 5星星5 5星星3 3星星区位区位配套配套规模规模风格风格物业物业3 3星星3 3星星5 5星星4 4星星5 5星星 重庆悦榕庄整体价值体系价值指标体系价值指标体系外因外因内因内因资源价值资源价值区域价值区域价值稀缺价值稀缺价值硬性硬性软性软性占地面积占地面积建筑风格建

29、筑风格室内配套室内配套户型设计户型设计重庆后花园、缙云山脉、温泉、良好的植被重庆后花园、缙云山脉、温泉、良好的植被重庆-北碚，为重庆别墅发展区域之一现重庆最大的豪宅群体融合了重庆本土人文建筑风格，结合当地的地型进行规划设计注重了内部的动线与景观运用，同时照顾到了私密性和功能性精品奢华的装修，但不显得张扬，配套设备高悦榕庄的品牌体系、悦榕庄的SPA会所等 以悦榕庄一贯的服务体系融入了住区的服务体系缙云山30000亩原生态森林、600亩天然海兰湖等优质山水资源重庆悦榕庄的定价支撑 悦榕品牌 精装豪宅，亲水乐境 北碚自然资源丰富 悦榕庄俱乐部的专有特权 自然、尊崇、自我价值的体现等一系列的生活及身份

30、品质感 建筑设计上的私密性及与自然相融的建筑风格 享有特殊的投资机会建议定价原则 项目同为一个品牌下的定价原则 在重庆悦榕庄项目中有悦榕品牌以及悦椿品牌，而悦椿品牌相对于悦榕品牌来说属于姊妹品牌，悦椿相对于悦榕较为年轻。而两个品牌在重庆都以悦榕品牌统一进行推进。因此，在定价上，悦榕与悦椿都共有一定量的同类别产品，在悦榕的统一品牌以及统一品质下，价格原则为不分品牌原则。分别墅、联排、双拼、公寓定价区间 在产品上重庆悦榕庄项目属于综合性比较强的项目。别墅分为大独栋、独栋、山地别墅、森林别墅以及联排、双拼；因此，基于产品属性原则，我们把山地加入15%，森林类产品加入20%左右的差比。对于别墅、联排、

31、双拼、公寓分别加入15%、10%、6%、2%的差比。建议定价原则 分地块定价原则 由于地块差别，又有一条中心道路直接把项目直接分成了两个相对完整的地块，因此，土地属性会直接产生较大的差别。这样又使得景观上有了一定的差异。所以在建议定价时我们把这一部分土地属性加入了10%，景观差异加入了20%的差比。初步定价建议方案地块地块户型种类户型种类面积面积（/栋）栋）价格 号号地块地块大独栋别墅大独栋别墅约约500500以上以上80000-85000元独栋别墅独栋别墅1 1约约35035050000-55000元独栋独栋独栋独栋2 2约约28028045000-50000元双拼别墅双拼别墅约约20020

32、035000-40000元地块地块户型种类户型种类面积面积（/栋）栋）价格 号号地块地块大独栋别墅大独栋别墅1 1约约600-700600-700100000-120000元大独栋别墅大独栋别墅2 2约约50050090000-95000元独栋别墅独栋别墅1 1约约35035050000-55000元独栋别墅独栋别墅2 2约约30030045000-50000元双拼别墅双拼别墅约约20020035000-40000元 2号地块在价值上低于1号地块，但在时间上晚于1号地块推出。考虑项目的品牌积淀，物业增值等因数做出以上建议。地块地块户型种类户型种类面积面积（/栋）栋）价格价格 号号地块地块独栋别墅独栋别墅约约350350以下以下50000-55000元双拼别墅双拼别墅约约28028040000-4500040000-45000元元联排别墅（中间）联排别墅（中间）约约200-230200-2303500035000-4040000000元元联排别墅（端头）联排别墅（端头）约约250-260250-26040000-4500040000-45000元元公寓公寓约约120-150120-150以下以下30000-35000元