中铁二十一局西安南湖商业社区项目定位研究与物业发展建议报告(174页）.ppt

1、谨呈：西安德盛和置业有限公司谨呈：西安德盛和置业有限公司2009.9.202009.9.20思路导图思路导图深度挖掘项目面临的核心问题，找出解决问题的关键思路深度挖掘项目面临的核心问题，找出解决问题的关键思路报告思路报告思路项目本体质素项目本体质素项目位于西安市曲江新区，为西安的高项目位于西安市曲江新区，为西安的高端富人区端富人区项目区位项目区位曲江新区依托于城市文教中心雁塔区，片区内部具备丰富的人文景观资源，为西安市居住价值的最高点居住价值的最高点，西安绝对意义上的富绝对意义上的富人居住区人居住区；项目距离主城区钟楼车行距离约8.5公里左右，车行时间约25分钟，与市中心可实现与市中心可实现便

2、利连接便利连接；曲江区曲江区市中心（钟楼）市中心（钟楼）主城区主城区大雁塔大雁塔 车程车程15-2515-25分钟分钟南南湖湖南湖板块南湖板块中等规模中高容积率住宅项目，限高限中等规模中高容积率住宅项目，限高限制使项目未来成为混合物业居住社区制使项目未来成为混合物业居住社区经济指标经济指标124.94m124.94m165.04m165.04m456.03m456.03m503.56m503.56m61.96m61.96m100100米以内米以内4545米以内米以内3030米以内米以内1818米以内米以内高层区高层区小高层区小高层区6F洋房区洋房区地块编号地块编号QJ3-10-146地块位置地

3、块位置曲江池北路以南、新开门南路以西、寒窑路以北地块性质地块性质居住用地用地面积用地面积126.015亩容积率容积率3.03.0总建筑面积总建筑面积25.225.2万平米万平米建筑密度建筑密度不低于20%，不高于30%绿地率绿地率不低于35%，不高于50%机动车位机动车位住宅、商业均不少于1.0个/百平方米高度限制高度限制见图示，部分有突破余地地块内部地块内部内部为荒地，有地裂带，影响整体规划退界退界多层商业及高层退绿线不小于5米，其它多层退绿线不小于2.5米；多层西向退地界不小于4.5米，高层西向退地界不小于6.5米项目三面临路，道路通达性强，短期内项目三面临路，道路通达性强，短期内无轨道交

4、通利好，公交系统亟待完善无轨道交通利好，公交系统亟待完善周边交通周边交通地铁会展地铁会展中心站中心站曲江池北路曲江池北路寒窑路寒窑路新开新开门南门南路路项目北侧道路：曲江池北路项目北侧道路：曲江池北路项目东侧道路：新开门南路项目东侧道路：新开门南路项目南侧道路：寒窑路项目南侧道路：寒窑路项目周边交通状况研究：项目周边交通状况研究：n 项目三面临城市主干道，项目三面临城市主干道，车行便利度车行便利度高高，可便捷到达西安各主要节点；，可便捷到达西安各主要节点；n 项目项目周边公交系统缺乏周边公交系统缺乏，仅有，仅有801801路，路，经过城东到达北郊；经过城东到达北郊；n 项目周边短期内无轨道交通

5、利好，西项目周边短期内无轨道交通利好，西边距离边距离2 2号线地铁站号线地铁站3 3公里。公里。2011年通车，距离项目约3公里801801路公路公交站点交站点项目景观配套优势明显，距曲江南湖景项目景观配套优势明显，距曲江南湖景观步行尺度；生活配套规划完善度高观步行尺度；生活配套规划完善度高周边配套周边配套项目周边一公里内生活配套短期内依然欠缺，项目入市时，曲江区域内大唐不夜城商业配套部分开放，作为项目可主要依托的商业生活配套；未来周边生活配套完善，未来周边生活配套完善，包括规划建设中的金融商务区、金地14#商业地块的集中商业等。曲江休闲景观体系以五园一塔为核心，即大雁塔、大唐芙蓉园、曲江池遗

6、址公园、唐城墙遗址公园、植物园、海洋公园；本项目向东步行东步行5 5分钟可达曲江池遗址公园分钟可达曲江池遗址公园，南南侧直临寒窑遗址公园侧直临寒窑遗址公园。大唐芙蓉园、大雁塔为项目车行5分钟内的景观配套。项目部分可斜观南湖，拥有二线湖景资项目部分可斜观南湖，拥有二线湖景资源，且开发周期内景观无遮挡源，且开发周期内景观无遮挡景观资源景观资源南湖景观南湖景观寒窑爱情谷寒窑爱情谷湖景住宅，资源价值最优湖景住宅，资源价值最优少量遮挡，资源价值次优少量遮挡，资源价值次优少量透视，资源价值第三少量透视，资源价值第三项目东侧可阻挡本项目景观视野的金地南湖8号地（物业形态包括点式高层以及板式小高层）将在201

7、1年或之后入市，本项目销售周期之内销售周期之内东侧地块几乎仍为平地，景观视廊基本不受外界项不受外界项目干扰目干扰。2011年，金地8号地建成后，会影响项目西北侧影响项目西北侧部分楼栋的景观视野部分楼栋的景观视野。项目与南湖最近直线距离约为南湖最近直线距离约为550550米米，为二线景观资源。城市高端富人区城市高端富人区/核心景观资源周边核心景观资源周边/拥拥有二线湖景资源的混合物业住宅社区有二线湖景资源的混合物业住宅社区项目质素理解项目质素理解高端居住板块高端居住板块中等规模中高容积率中等规模中高容积率道路交通发达道路交通发达南湖资源步行尺度南湖资源步行尺度二线湖景资源二线湖景资源位于西安市曲

8、江新区，为位于西安市曲江新区，为西安的高端富人区西安的高端富人区；中等规模中高容积率住宅项目，限高限制使项目未来成为中等规模中高容积率住宅项目，限高限制使项目未来成为混合物业居住社区；混合物业居住社区；项目三面临路，项目三面临路，道路通达性强道路通达性强，短期内无轨道交通利好，短期内无轨道交通利好，公交系统亟待完善；公交系统亟待完善；项目景观配套优势明显，项目景观配套优势明显，距曲江南湖景观步行尺度距曲江南湖景观步行尺度；生活；生活配套规划完善度高；配套规划完善度高；项目部分项目部分可斜观南湖可斜观南湖，拥有二线湖景资源，且开发周期内，拥有二线湖景资源，且开发周期内景观无遮挡景观无遮挡城市高端

9、富人区城市高端富人区/核心景观资源周边核心景观资源周边/拥有二线湖景资源的拥有二线湖景资源的混合物业住宅社区混合物业住宅社区项目属性项目属性报告思路报告思路核心问题建立核心问题建立利用利用世联结构化问题分析工具世联结构化问题分析工具 S-C-QS-C-Q模型模型，直击本项目核心问题直击本项目核心问题核心问题核心问题R1:R1:非期望结果非期望结果由特定情境导致的特定结果由特定情境导致的特定结果R2:R2:期望结果期望结果不喜欢某一结果，想得到其它结果不喜欢某一结果，想得到其它结果项目面临的背景项目面临的背景客户期望的结果客户期望的结果项目需要解决项目需要解决的问题的问题由现状可能由现状可能导致

10、的结果导致的结果项目隶属于曲江南湖东板块，板块几乎尚无开项目隶属于曲江南湖东板块，板块几乎尚无开发，陌生度较高发，陌生度较高项目背景项目背景1 1紫都城紫都城曲江品筑曲江品筑曲江纯翠曲江纯翠融侨观邸融侨观邸曲池坊曲池坊曲江华府曲江华府曲江南苑曲江南苑鸿基紫韵鸿基紫韵紫薇永和坊紫薇永和坊中海国际社区中海国际社区金地南湖项目金地南湖项目航天御苑航天御苑芙蓉世家芙蓉世家曲江公馆曲江公馆曲江盛景曲江盛景曲江城市花园曲江城市花园春晓苑春晓苑翠竹园翠竹园曲江兰亭曲江兰亭拿铁城拿铁城芙蓉坊芙蓉坊皇家花园皇家花园尚林苑尚林苑佳园别墅佳园别墅溪园别墅溪园别墅售完售完在售在售n 目前曲江主要项目主要分布如左图所目

11、前曲江主要项目主要分布如左图所示，示，南湖东板块尚无在售项目南湖东板块尚无在售项目，日常，日常人流稀少，人流稀少，居住意向薄弱居住意向薄弱；n 目前东板块内道路周边均为空旷的待目前东板块内道路周边均为空旷的待开发地块。开发地块。曲江东板块内道路两边围墙内都是待曲江东板块内道路两边围墙内都是待开发的地块开发的地块“目前客户对东边没有太多概念，距地目前客户对东边没有太多概念，距地那边空旷的很。一是因为那边没有开发那边空旷的很。一是因为那边没有开发的项目，二是因为客户也不太有机会去的项目，二是因为客户也不太有机会去那边，毕竟曲江大家常转的地方就是那那边，毕竟曲江大家常转的地方就是那个公园，入口都在南

12、湖的偏西边。总之个公园，入口都在南湖的偏西边。总之给人的感觉就是东边很荒。给人的感觉就是东边很荒。”曲池坊销售代表曲池坊销售代表项目为中高容积率项目为中高容积率3.03.0，打破曲江主流容积率，打破曲江主流容积率2-2.52-2.5上限上限项目背景项目背景2 2未知项目未知项目建隆曲江项目建隆曲江项目南湖南湖1 1号地号地南湖南湖7 7号地号地南湖南湖1414号地号地南湖南湖8 8号地号地诸子阶项目诸子阶项目荣禾寒窑项目荣禾寒窑项目南湖南湖1313号地号地南湖南湖2-32-3号地号地金地金地4-64-6号地号地鸿基紫韵鸿基紫韵曲江南苑曲江南苑融侨观邸融侨观邸中海国际社区中海国际社区龙湖紫都城龙

13、湖紫都城本项目本项目容积率不超过容积率不超过1 1容积率大于容积率大于1 1，不超过，不超过2 2容积率大于容积率大于2 2，不超过，不超过2.52.5容积率大于容积率大于2.52.5，不超过，不超过3 3容积率容积率3 3以上以上n 本项目容积率为本项目容积率为3.0.3.0.n 项目入市时曲江主要在售项目和存项目入市时曲江主要在售项目和存量地块及其容积率如图所示。量地块及其容积率如图所示。n 如左图示，如左图示，主流项目容积率主流项目容积率均为均为2-2-2.52.5，其次为，其次为2 2以下。容积率超过以下。容积率超过2.52.5的项目在南湖东板块仅有的项目在南湖东板块仅有2 2个。个。

14、n 总体统计，在这些项目及地块中，总体统计，在这些项目及地块中，容积率容积率不超过不超过2.52.5的项目占到的项目占到82%82%，其中容积率不超过其中容积率不超过2 2的项目占的项目占35%35%。开发商首个地产开发项目，以稳健为核心，走开发商首个地产开发项目，以稳健为核心，走市场主流路线，降低风险市场主流路线，降低风险项目背景项目背景3 3要求项目操作难度要求项目操作难度不能过高不能过高，避免过于突破或创新避免过于突破或创新的的路线。以路线。以走市场主流、降低风险预期走市场主流、降低风险预期为主要方向；为主要方向；精准定位，打造具有市场竞争力的精品项目精准定位，打造具有市场竞争力的精品项

15、目开发商期望开发商期望12项目如何突破自身限制，成为具有市场竞争力项目如何突破自身限制，成为具有市场竞争力的中高端精品项目成为面临的核心问题的中高端精品项目成为面临的核心问题(按常规发展的可能结果按常规发展的可能结果)(我们的期望目标我们的期望目标)高端区域陌生板块、中高容积率项目如何突破限制，打造成为高端区域陌生板块、中高容积率项目如何突破限制，打造成为具有市具有市场竞争力场竞争力的中高端精品项目？的中高端精品项目？R1R2?情 境 分 析R1：项目由于中高容积率限制，无法实现：项目由于中高容积率限制，无法实现中高端项目中具有竞争优势；中高端项目中具有竞争优势；项目所处板块陌生度高，地段优势

16、竞争力项目所处板块陌生度高，地段优势竞争力有限，对客户吸引力弱，无法实现稳定销有限，对客户吸引力弱，无法实现稳定销售。售。以实现居住舒适度最大化为前提，以以实现居住舒适度最大化为前提，以稳定稳定销售为核心销售为核心，确保项目成为，确保项目成为中高端精品舒中高端精品舒适人居适人居项目背景项目背景开发商背景开发商背景 项目隶属于曲江南湖东板块，板块几乎尚无项目隶属于曲江南湖东板块，板块几乎尚无开发，开发，陌生度较高陌生度较高；项目为项目为中高容积率中高容积率3.0，打破曲江主流容积，打破曲江主流容积率率2-2.5上限；上限；开发商开发商首个地产开发项目首个地产开发项目，以稳健为核心，以稳健为核心，

17、走市场主流路线，降低风险走市场主流路线，降低风险项目核心问题项目核心问题核心问题分解，寻找解决问题的关键思路核心问题分解，寻找解决问题的关键思路问题分解问题分解高端区域陌生板块、中高容积率项目如何突破限制，打造成为高端区域陌生板块、中高容积率项目如何突破限制，打造成为具有市具有市场竞争力场竞争力的中高端精品项目？的中高端精品项目？站在未来的角度，研究项目入市时的占位站在未来的角度，研究项目入市时的占位报告思路报告思路板块占位研究板块占位研究探索项目入市时，所在的南湖东板块的占位探索项目入市时，所在的南湖东板块的占位08年曲江格局回顾年曲江格局回顾：由景观资源分布不均产生的市场价值断由景观资源分

18、布不均产生的市场价值断层分割曲江层分割曲江市场，形成四大市场，形成四大市场层级市场层级第第1 1层级层级曲江核心区曲江核心区序号序号项目名称项目名称序号序号项目名称项目名称1 1金地芙蓉世家金地芙蓉世家4 4曲江公馆曲江公馆2 2钻石半岛钻石半岛5 5龙湖曲江盛景龙湖曲江盛景3 3航天御苑航天御苑6 6金地尚林苑金地尚林苑第第2 2层级层级核心区外围核心区外围序号序号项目名称项目名称序号序号项目名称项目名称7 7曲江华府曲江华府9 9曲江兰亭曲江兰亭8 8曲江南苑曲江南苑1010中海国际社区中海国际社区第第3 3层级层级绕城高速内沿线绕城高速内沿线第第4 4层级层级绕城高速外区域绕城高速外区域

19、序号序号项目名称项目名称序号序号项目名称项目名称序号序号项目名称项目名称1717曲江澜山曲江澜山1818富力城富力城1919大华公园世家大华公园世家序号序号项目名称项目名称序号序号项目名称项目名称1111曲江城市花园曲江城市花园1414曲江国际公寓曲江国际公寓1212曲江观唐曲江观唐1515纯翠纯翠1313融侨观邸融侨观邸1616曲江品筑曲江品筑1 12 23 34 45 56 67 78 89101117181 12 23 34 41213141516190808年曲江市场年曲江市场4 4层级体系层级体系09年曲江格局变化年曲江格局变化：伴随伴随“五园一塔五园一塔”核心景观资源的价值核心景观

20、资源的价值建立和持续放大，核心区得到进一步扩张建立和持续放大，核心区得到进一步扩张大雁塔大雁塔唐城墙遗址公园唐城墙遗址公园曲江池遗址公园曲江池遗址公园大唐芙蓉园大唐芙蓉园123456曲江海洋公园曲江海洋公园西安植物园西安植物园原核心区原核心区序号序号项目名称项目名称1 1金地芙蓉世家金地芙蓉世家2 2曲江公馆曲江公馆3 3龙湖曲江盛景龙湖曲江盛景4 4曲池坊曲池坊5 5鸿基紫韵鸿基紫韵6 6金地南湖项目金地南湖项目1 12 23 34 45 56 6新核心区新核心区09年曲江格局变化年曲江格局变化：核心区东北外围核心区东北外围项目项目难以难以借势借势核心景观资源价值，随核心景观资源价值，随西影

21、路配套和文化产业园价值的成熟放大，逐渐形成全新科教文化板块西影路配套和文化产业园价值的成熟放大，逐渐形成全新科教文化板块新核心区新核心区序号序号项目名称项目名称1 1纯翠纯翠2 2曲江品筑曲江品筑3 3龙湖紫都城龙湖紫都城4 4哈佛公馆哈佛公馆1 12 23 34 4科教文科教文化板块化板块n依托西影路成熟的生活配套和居住氛围西影路成熟的生活配套和居住氛围；n依托西影路原有的成熟科研产业基础和产业人口成熟科研产业基础和产业人口；n依托以西安交通大学、西安理工大学、西安国际旅游学院、西安电影制片厂等资源优势为核心的文化文化产业园区产业园区。n板块内产品供应以紧凑户型紧凑户型（两居、三居）为主，价

22、格平台为4400-5200元/。代表项目代表项目09年曲江格局变化年曲江格局变化：核心区南部外围项目也核心区南部外围项目也不具备不具备景观资源价值支撑，随曲景观资源价值支撑，随曲江城市功能的不断升级，逐步形成依托城市和商务价值的江城市功能的不断升级，逐步形成依托城市和商务价值的雁塔南路雁塔南路会展板块会展板块n整个区域包括展览中心、会议中心、会展商务写字楼、星级酒店、餐饮娱乐、商业超市、商务公寓、停车场、物流中心、展览总部基地、会展科技产业园、会展旅游中心；n未来将构成具有国际一流水准的会展产业集群和商务港，是曲江未来曲江未来CBDCBD核心区核心区。n拥有城市主干道雁塔南路，与城市中心便捷联

23、通，一定程度上弱化部分客户对于城市距离的抗性；n区域内现阶段供应产品已经出现高容积率、主张投资价值的小户型，平台价格4800-5500元/。1 12 2科教文科教文化板块化板块大唐不夜城大唐不夜城新核心区新核心区序号序号项目名称项目名称序号序号项目名称项目名称1 1曲江茗筑曲江茗筑4 4曲江观唐曲江观唐2 2拿铁城拿铁城5 5曲江城市花园曲江城市花园3 3融侨观邸融侨观邸6 6曲江澜山曲江澜山代表项目代表项目3 34 45 56 6雁塔南路会雁塔南路会展板块展板块09年曲江格局变化年曲江格局变化：绕城高速外项目难以借势曲江，通过强绕城高速外项目难以借势曲江，通过强化产品力、自造景观和高性价比形

24、成价值化产品力、自造景观和高性价比形成价值1 1科教文科教文化板块化板块新核心区新核心区2 2雁塔南路会展雁塔南路会展商务板块商务板块绕城外板块绕城外板块n无景观、配套等可借势资源，传递曲江价值难以得到客户认同；n通过特色或高品质产品力打造、内部自通过特色或高品质产品力打造、内部自造优势景观、高性价比体现来形成自有价造优势景观、高性价比体现来形成自有价值值。例如大华曲江公园世家自造双公园，富力城造湖，且依靠小高层低于曲江内部均价800-1000元/，别墅低2000-3000元/，赢得客户认可。序号序号项目名称项目名称1 1富力城富力城2 2大华公园世家大华公园世家代表项目代表项目09年曲江格局

25、年曲江格局：原市场层级由于价值分裂而被打破，形成原市场层级由于价值分裂而被打破，形成四四大各自相对独立的板块大各自相对独立的板块1 12 23 34 45 56 67 78 89101112131 12 23 34 4121314151614科教文科教文化板块化板块新核心区新核心区雁塔南路雁塔南路会展板块会展板块绕城外板块绕城外板块09年曲江格局年曲江格局：曲江板块呈现百花齐放的局面，核心区板块曲江板块呈现百花齐放的局面，核心区板块依托稀缺景观资源成为曲江的巅峰价值板块依托稀缺景观资源成为曲江的巅峰价值板块大雁塔大雁塔大唐芙蓉园大唐芙蓉园唐城墙遗址公园唐城墙遗址公园曲江池遗曲江池遗址公园址公园

26、大唐不夜城大唐不夜城曲江宾馆、西安国曲江宾馆、西安国际会议中心际会议中心金融商务区金融商务区曲江会展中心曲江会展中心地铁二号线地铁二号线西影路西影路文化产业园文化产业园新核心区新核心区核心区板块价值核心区板块价值n稀缺景观资源价值稀缺景观资源价值n稀缺人文资源价值稀缺人文资源价值n高端居住氛围价值高端居住氛围价值科教科教文化文化板块板块科教文化板块价值科教文化板块价值n城市生活价值城市生活价值n成熟配套价值成熟配套价值n科教文化价值科教文化价值雁塔南路会雁塔南路会展板块展板块会展商务板块价值会展商务板块价值n曲江中轴价值曲江中轴价值n城市生活价值城市生活价值n会展商务价值会展商务价值n快捷轨道

27、交通价值快捷轨道交通价值n产品力价值产品力价值n远期投资价值远期投资价值绕城外板块绕城外板块绕城外板块价值绕城外板块价值n产品力价值产品力价值n内部景观价值内部景观价值n性价比价值性价比价值未来曲江板块发展趋势未来曲江板块发展趋势 基于目前曲江市场出现的一些变化契机，结合曲江之前基于目前曲江市场出现的一些变化契机，结合曲江之前的历史轨迹，综合研判出曲江板块未来的裂变方向，从而锁定的历史轨迹，综合研判出曲江板块未来的裂变方向，从而锁定出本项目的板块占位。出本项目的板块占位。市场线索一：市场线索一：曲江核心区现售项目存量几乎消化殆尽，后续曲江核心区现售项目存量几乎消化殆尽，后续无土地供应，核心区进

28、一步向东南迁移无土地供应，核心区进一步向东南迁移科教文科教文化板块化板块新核心区新核心区会展商会展商务板块务板块绕城内沿线板块绕城内沿线板块曲江公馆曲江公馆板块板块项目项目20102010年存量年存量/新核心区新核心区曲江公馆曲江公馆8-98-9万万金地芙蓉世家金地芙蓉世家3 3万万钻石半岛钻石半岛曲江南苑曲江南苑5-75-7万万鸿基紫韵鸿基紫韵8-98-9万万芙蓉世家芙蓉世家2010年存量年存量24-28万万钻石半岛钻石半岛曲江南苑曲江南苑鸿基紫韵鸿基紫韵n 芙蓉园周边芙蓉园周边目前在售的芙蓉世家项目将在目前在售的芙蓉世家项目将在2010年上半年清盘，曲江公馆项目年底也年上半年清盘，曲江公馆

29、项目年底也几乎消化完毕，芙蓉园板块后续无土地供几乎消化完毕，芙蓉园板块后续无土地供应，应，开发几乎完全饱和开发几乎完全饱和。n 曲江南苑、鸿基紫韵等南湖东岸在售项目曲江南苑、鸿基紫韵等南湖东岸在售项目也将于也将于2010年年底或次年年初清盘，新的年年底或次年年初清盘，新的核心区进一步向东南方向、南湖周边迁移。核心区进一步向东南方向、南湖周边迁移。市场线索二：市场线索二：目前已知的目前已知的未来未来土地土地放量放量几乎全部几乎全部集中于南湖集中于南湖周边周边，南湖价值进一步放大，南湖价值进一步放大未来扩张方向未来扩张方向供应集中于南湖周边供应集中于南湖周边金地芙蓉金地芙蓉世家世家曲池坊曲池坊鸿基

30、鸿基紫韵紫韵金地金地南湖南湖金地金地南湖南湖金地金地南湖南湖建隆曲建隆曲江项目江项目诸诸子子阶阶德盛德盛和置和置业业融侨观邸融侨观邸曲江城市花园曲江城市花园春晓苑春晓苑翠竹园翠竹园曲江兰亭曲江兰亭溪园别墅溪园别墅雁湖小区雁湖小区雁鸣小区雁鸣小区航天御苑航天御苑曲江公馆曲江公馆曲江盛景曲江盛景芙蓉坊芙蓉坊皇家花园皇家花园尚林苑尚林苑佳园别墅佳园别墅湖滨花园湖滨花园钻石半岛钻石半岛曲江南苑曲江南苑曲江华府曲江华府永和坊永和坊紫都城紫都城中海国际社区中海国际社区n从从20082008年年1111月至月至20092009年年6 6月底，曲江南湖周边现存所月底，曲江南湖周边现存所有宗地几乎均已挂牌成交，

31、有宗地几乎均已挂牌成交，合计出让面积达到合计出让面积达到23002300亩，亩，供应建筑面积近供应建筑面积近400400万万；协和协和置业置业曲江曲江建设建设荣禾荣禾集团集团影联影联广电广电项目项目曲江曲江建设建设曲江曲江建设建设曲江曲江星岛星岛市场线索三：市场线索三：曲江核心区外部板块无法借势资源，且随着板曲江核心区外部板块无法借势资源，且随着板块后续供应有限，愈加被边缘化块后续供应有限，愈加被边缘化科教文科教文化板块化板块绕城外板块绕城外板块中海国际社区中海国际社区龙湖紫都城龙湖紫都城紫薇永和坊紫薇永和坊拿铁城拿铁城曲江茗筑曲江茗筑融侨观邸融侨观邸曲江观唐曲江观唐曲江城市花园曲江城市花园2

32、010年存量年存量25万万2010年存量年存量44万万2010年存量年存量48万万n 曲江外部目前几个主要的在售板块曲江外部目前几个主要的在售板块2010年年初的存量分别约为初的存量分别约为40万左右，其中多数万左右，其中多数项目将在项目将在2010年消化完毕。年消化完毕。n 2010年后，曲江内部外围板块的重要在售年后，曲江内部外围板块的重要在售项目将仅余紫薇永和坊及融侨观邸。项目将仅余紫薇永和坊及融侨观邸。板块板块项目项目20102010年存量年存量/会展商务会展商务板块板块紫薇永和坊紫薇永和坊4545万万拿铁城拿铁城2 2万万曲江茗筑曲江茗筑0.5-10.5-1万万绕城高速绕城高速内板块

33、内板块融侨观邸融侨观邸3535万万曲江城市花园曲江城市花园3 3万万曲江观唐曲江观唐4 4万万科教文化科教文化板块板块中海国际社区中海国际社区1515万（不含别墅）万（不含别墅）龙湖紫都城龙湖紫都城1010万万会展商会展商务板块务板块绕城内沿线板块绕城内沿线板块曲江板块发展趋势小结曲江板块发展趋势小结南湖板块，绝版资源南湖板块，绝版资源曲江未来唯一强势资源住区曲江未来唯一强势资源住区南湖板块的分裂：南湖板块的分裂：金地湖城大境金地湖城大境西板块西板块3#地地2009年率先启年率先启动入市，书写曲江价值巅峰，确立动入市，书写曲江价值巅峰，确立南湖南湖西板块西板块的核心地位的核心地位一湖一城，大境

34、天成：一湖一城，大境天成：全世界富人都是临水而居的，城市核心区的湖区是高度价值感的5252万平米南湖景观，曲江新区价值巅峰万平米南湖景观，曲江新区价值巅峰！南湖板块的分裂：南湖板块的分裂：南湖西侧以中低密度产品为主，将成为曲南湖西侧以中低密度产品为主，将成为曲江的高端富人区江的高端富人区3271序号序号项目名称项目名称容积率容积率产品形式产品形式1 1钻石王朝钻石王朝钻石半岛钻石半岛0.70.72.02.0别墅别墅小高层小高层2 2曲池坊曲池坊2.582.58多层、小高层多层、小高层3 3湖城大境湖城大境2#2#地地0.8-1.20.8-1.2以低密产品为以低密产品为主，搭配小高主，搭配小高层

35、、高层产品层、高层产品4 4湖城大境湖城大境3#3#地地0.8-1.20.8-1.25 5湖城大境湖城大境4#4#地地2 26 6湖城大境湖城大境5 5、6#6#地地2.62.67 7鸿基紫韵鸿基紫韵1.81.8别墅、别墅、小高层小高层456南湖板块的分裂：南湖板块的分裂：2010年，南湖开发热点全线东移，中高年，南湖开发热点全线东移，中高密度奠定南湖东板块的新城市资源核心价值密度奠定南湖东板块的新城市资源核心价值1279101213现阶段已确定的现阶段已确定的20102010年入市地块年入市地块/项目项目序号序号项目项目/开发商开发商面积面积/亩亩容积率容积率1 1建隆曲江项目建隆曲江项目2

36、03.308203.3082.0-2.52.0-2.52 2湖城大境湖城大境1#1#地地1511512.22.27 7湖城大境湖城大境5 5、6#6#地地87872.62.69 9中铁南湖项目中铁南湖项目126.015126.0152.5-3.02.5-3.01010浩华置业项目（诸子阶）浩华置业项目（诸子阶）134.83134.832.5-3.02.5-3.01212曲江文化产业投资集团曲江文化产业投资集团2292292.32.31313荣禾曲池东坊荣禾曲池东坊1381382.02.03#3#地，地，20092009年率先入市年率先入市本项目板块占位小结：本项目板块占位小结：20102010

37、年，年，项目所处的南湖东板块项目所处的南湖东板块成为曲江开发热点，成为曲江开发热点，为曲为曲江新城市核心资源板块江新城市核心资源板块，与南湖西板块鼎足而立，与南湖西板块鼎足而立报告思路报告思路竞争占位研究竞争占位研究探索项目入市时，所处板块的竞争占位探索项目入市时，所处板块的竞争占位鉴于项目入市时南湖板块的强势姿态，以及东西板块明显价值鉴于项目入市时南湖板块的强势姿态，以及东西板块明显价值差异，项目竞争主要集中在南湖东板块内部差异，项目竞争主要集中在南湖东板块内部绕城高速内板块绕城高速内板块后续存量约后续存量约44万万科教文化内板块科教文化内板块后续存量约后续存量约25万万会展商务板块会展商务

38、板块后续存量约后续存量约48万万新核心区板块新核心区板块后续存量后续存量24-28万万南湖板块南湖板块后续存量约后续存量约400万万南湖板块，南湖板块，曲江未来唯一强势资源住区曲江未来唯一强势资源住区西板块：西板块：高端低密豪宅价值高端低密豪宅价值东板块：东板块：新城市资源核心价值新城市资源核心价值目前南湖周边宗地截止目前南湖周边宗地截止09年上半年已全部出让，预计年上半年已全部出让，预计2010-2011年本项目销售期内这些地块将陆续入市，未来竞争激烈年本项目销售期内这些地块将陆续入市，未来竞争激烈123456789101112131415序号序号项目项目/开发商开发商面积面积/亩亩容积率容

39、积率建筑面积建筑面积/1 1建隆曲江项目建隆曲江项目203.308203.3082.0-2.52.0-2.533.933.9万万2 2湖城大境湖城大境1#1#地地1511512.22.23 3协和置业项目协和置业项目196.662196.6622.5-3.02.5-3.039.339.3万万4 4湖城大境湖城大境2#2#地地76760.8-1.20.8-1.2金地湖城大金地湖城大境，合计境，合计120120万万5 5湖城大境湖城大境3#3#地地96960.8-1.20.8-1.26 6湖城大境湖城大境4#4#地地1321322 27 7湖城大境湖城大境5 5、6#6#地地87872.62.68

40、 8湖城大境湖城大境8#8#地地3093092.52.59 9中铁南湖项目中铁南湖项目126.015126.0152.5-3.02.5-3.025.225.2万万1010浩华置业项目浩华置业项目（诸子阶）（诸子阶）134.83134.832.5-3.02.5-3.02727万万1111西安影联广电西安影联广电137.08137.082.8-3.82.8-3.834.734.7万万1212曲江文化产业投曲江文化产业投资集团资集团2292292.32.34242万万1313荣禾曲池东坊荣禾曲池东坊1381382.02.01818万万1414曲江建设集团曲江建设集团158.696158.6961.8

41、-2.51.8-2.526.426.4万万1515曲江建设集团曲江建设集团125.345125.3451.5-2.51.5-2.520.920.9万万南湖板块合计放量南湖板块合计放量387.4387.4万万南湖东板块竞争层级分类：南湖东板块竞争层级分类：依据项目所占有的资源条件，南依据项目所占有的资源条件，南湖东板块分为两大梯度的层次体系湖东板块分为两大梯度的层次体系12389101112131415南湖东板块一线竞争层级：南湖东板块一线竞争层级：u稀缺景观资源价值稀缺景观资源价值u稀缺人文资源价值稀缺人文资源价值u高端居住氛围价值高端居住氛围价值u城市功能完善价值城市功能完善价值南湖板块的二

42、线竞争层级价值：南湖板块的二线竞争层级价值：u曲江地段价值曲江地段价值u二线资源价值二线资源价值u中高端居住氛围价值中高端居住氛围价值u产品力价值产品力价值第一层级分析：第一层级分析：本项目在第一层级中主要面临金地湖城大境项本项目在第一层级中主要面临金地湖城大境项目的竞争目的竞争12389101112131415东板块第一层级东板块第一层级湖城大境项目：湖城大境项目：u发展商：金地集团发展商：金地集团u总占地面积：总占地面积：142.5142.5万平米万平米u总建筑面积：总建筑面积：120120万平米万平米u容积率：容积率：1.81.8u物业类型：独栋、联排别墅、双拼别墅、物业类型：独栋、联排

43、别墅、双拼别墅、叠加别墅、小高层叠加别墅、小高层序号序号项目项目/开发商开发商面积面积/亩亩容积率容积率建筑面积建筑面积/3 3协和置业项目协和置业项目196.662196.6622.5-3.02.5-3.039.339.3万万2 2湖城大境湖城大境1#1#地地1511512.0-2.22.0-2.2合计合计120120万万4 4湖城大境湖城大境2#2#地地76760.8-1.20.8-1.25 5湖城大境湖城大境3#3#地地96960.8-1.20.8-1.26 6湖城大境湖城大境4#4#地地1321322 27 7湖城大境湖城大境5 5、6#6#地地87872.62.68 8湖城大境湖城大

44、境8#8#地地3093092.52.5金地金地湖城大境：湖城大境：本项目销售周期主要面临金地湖城大境本项目销售周期主要面临金地湖城大境5、6#地和地和1#地竞争地竞争唐诗公园绿化带唐诗公园绿化带 100米宽米宽A区区14号地号地A区区16号地号地A区区17号地号地A区区2、3号地号地A区区4-6号地号地B区区（1号地）号地）C区区15号地号地大唐爱情谷大唐爱情谷寒窑遗址公园寒窑遗址公园C区区（7号地）号地）C区区（8号地）号地）C区区（13号地）号地）唐诗公园绿化带唐诗公园绿化带 100米宽米宽,占地占地14.91公顷公顷A区14号地A区16号地B区（1号地）寒窑遗址公园寒窑遗址公园占地占地2

45、0.00公倾公倾C区（8号地）A区2号地A区3号地A区4号地A区5号地A区6号地曲江遗址公园曲江遗址公园占地占地52.05公倾公倾1#地：容积率地：容积率2.2，入，入市时市时间预计在间预计在2010年底年底产品类型：产品类型：小高层和高层为小高层和高层为主主8#地：容积率为地：容积率为2.5产品类型为：花园洋房、小产品类型为：花园洋房、小高层、高层高层、高层商业用地：容积率商业用地：容积率0.8，建，建筑高度筑高度6层层2#地地：容积率0.8，入市时间预计在2013年之后产品类型产品类型：联排、独栋3#地地：容积率1.2，入市时间预计在2009年10月产品类型产品类型：叠拼、联排、独栋、小高

46、层、高层4#地地：容积率2，入市时间预计在2012年产品类型产品类型：叠拼、联排、小高层、高层5-6#地地：容积率2.6，入入市时间预计在市时间预计在2010年年产品类型产品类型：小高层、高层小高层、高层为主为主金地金地湖城大境：湖城大境：本项目定位要略低于金地湖城大境项目，本项目定位要略低于金地湖城大境项目，实现高性价比的胜利实现高性价比的胜利5 5、6 6号号地地1 1号地块号地块规模规模8989亩，建面亩，建面1515万万产品形态产品形态近近30F30F高层、高层、12F12F小高层小高层户型面积户型面积120-180120-180推售产品主力推售产品主力147-173147-173预计

47、售价预计售价小高层均价小高层均价1000010000元元/以上以上主流总价区间主流总价区间125-180125-180万万5 5、6#6#地为金地系现金流产品地为金地系现金流产品1#1#地为金地系的明星产品地为金地系的明星产品规模规模建面约建面约2323万万容积率容积率2.32.3预计产品形式预计产品形式别墅、小高层、高层别墅、小高层、高层本项目与两地块的竞争比较本项目与两地块的竞争比较n本项目与5、6#地相比，距城市的距离、整体距南湖和寒窑的距离要近，地段优势明显地段优势明显；n本项目与1#地相比，地段优势、产品优势不明显，项目整体定位要略低于项目整体定位要略低于1#1#地定位地定位本项目与

48、第一层级项目竞争策略本项目与第一层级项目竞争策略金地湖城大境金地湖城大境世界世界西安西安顶级湖区物业，引领西安居住价值巅峰顶级湖区物业，引领西安居住价值巅峰金地湖城大境项目金地湖城大境项目营销费用：价值千万的示范区展示，年度千万元的推广费用营销费用：价值千万的示范区展示，年度千万元的推广费用营销目标：成为西安乃至西北区域的顶级居住物业营销目标：成为西安乃至西北区域的顶级居住物业目标客群：西北区域及全国的高端客户目标客群：西北区域及全国的高端客户本项目的竞争策略：本项目的竞争策略：n借势是本项目的核心策略，缩小与金地的地段距离，抢夺金地客户资源；n性价比是本项目赢得客户的关键因素，提高，实现销售

49、的胜利；，降低风险，加快销售速度，获得最终胜利。第二竞争层级分析：第二竞争层级分析：第二层级竞争项目放量巨大，未来竞争第二层级竞争项目放量巨大，未来竞争形势激烈形势激烈序号序号项目项目/开发商开发商面积面积/亩亩容积率容积率建筑面积建筑面积/1 1建隆曲江项目建隆曲江项目203.308203.3082.0-2.52.0-2.533.933.9万万1010浩华置业（诸子阶）浩华置业（诸子阶）134.83134.832.5-3.02.5-3.02727万万1111西安影联广电西安影联广电137.08137.082.8-3.82.8-3.834.734.7万万1212曲江曲江传奇项目传奇项目2292

50、292.32.34242万万1515曲江建设集团曲江建设集团125.345125.3451.5-2.51.5-2.520.920.9万万1313荣禾曲池东坊荣禾曲池东坊1381382.02.01818万万1414曲江建设集团曲江建设集团158.696158.6961.8-2.51.8-2.526.426.4万万n 南湖二线竞争层级放量巨大，合计建筑面南湖二线竞争层级放量巨大，合计建筑面积为积为202.9万平米万平米n 依据本项目依据本项目2010年年10月份入市，结合第二月份入市，结合第二层级各项目的进度，判断本项目入市时主层级各项目的进度，判断本项目入市时主要竞争对手为：要竞争对手为：（1）

51、建隆曲江项目、）建隆曲江项目、（10）曲江诸子阶、（）曲江诸子阶、（13）荣禾曲池东坊）荣禾曲池东坊项目、（项目、（12）曲江传奇项目。）曲江传奇项目。12389101112131415建隆曲江项目：建隆曲江项目：定位于曲江全景中央豪宅，以最大化景观资定位于曲江全景中央豪宅，以最大化景观资源作为最大卖点，旨在打造高强产品力源作为最大卖点，旨在打造高强产品力u发展商：西安建隆置业发展商：西安建隆置业u占地面积：占地面积：203203亩亩u容积率：容积率：2.52.5u预计建面：预计建面：3434万万u物业类型：物业类型：24-27F24-27F高层、高层、12-18F12-18F小高层小高层u预

52、计入市时间：预计入市时间：20102010年年中年年中可观南湖地块可观南湖地块可观大唐芙蓉园可观大唐芙蓉园+大雁塔地块大雁塔地块可观唐城墙遗址地块可观唐城墙遗址地块可观海洋公园地块可观海洋公园地块建隆项目地块资源价值简析建隆项目地块资源价值简析诸子阶：诸子阶：以中等户型为主、定位中端，吸引首置和首改客户以中等户型为主、定位中端，吸引首置和首改客户u 发展商：西安浩华置业发展商：西安浩华置业u 占地面积：占地面积：135135亩亩u 容积率：容积率：3.03.0u 面积区间：面积区间：87-25087-250u 主力户型为：主力户型为：87-13887-138u 建筑面积：建筑面积：2525万万

53、u 物业类型：小高层，共物业类型：小高层，共2020栋栋u 入市时间：入市时间：20092009年年9 9月月1111日参加曲江房展日参加曲江房展会首次亮相会首次亮相u 预计入市价格：预计入市价格：60006000多元多元/平米平米u 装修情况：毛坯房装修情况：毛坯房u 车位比：车位比：1 1：1 1u 户数：户数：15001500户户荣禾荣禾曲池东坊：曲池东坊：2.0容积率在产品形式和居住密度方面具有较容积率在产品形式和居住密度方面具有较高的竞争力高的竞争力u 发展商：西安荣禾集团发展商：西安荣禾集团u 占地面积：占地面积：138138亩亩u 容积率：容积率：2.02.0u 预计建面：预计建

54、面：1818万万u 物业类型：小高层物业类型：小高层u 预计入市时间：预计入市时间：20102010年上半年年上半年u 预计打造方向：打造荣禾曲池坊升级版，居预计打造方向：打造荣禾曲池坊升级版，居住密度更低，户型面积控制较曲池坊略小住密度更低，户型面积控制较曲池坊略小房房 型型面积面积户户 数数比比 例例3 3室室2 2厅厅2 2卫卫134-150134-15012612627.3%27.3%3 3室室2 2厅厅2 2卫卫150-178150-17810210222.1%22.1%4 4室室2 2厅厅2 2卫卫188-200188-20022224.8%4.8%4 4室室2 2厅厅2 2卫卫2

55、00-216200-21616216235.1%35.1%5 5室室2 2厅厅3 3卫卫283/291283/29124245.2%5.2%跃层跃层309/323309/32325255.4%5.4%曲池坊整体户型配比：曲池坊整体户型配比：200以上大面积比例过高以上大面积比例过高曲江曲江传奇：传奇：南湖东板块边缘，混合物业社区，借助社区规南湖东板块边缘，混合物业社区，借助社区规模打造全面配套、高产品力的大社区生活模打造全面配套、高产品力的大社区生活u发展商：曲江文化产业投资（集团）有限发展商：曲江文化产业投资（集团）有限公司公司u占地面积：占地面积：229229亩亩u容积率：容积率：2.32

56、.3u预计建面：预计建面：4242万万u物业类型：小高层、高层、洋房物业类型：小高层、高层、洋房u预计入市时间：预计入市时间：20102010年年u预计打造方向：项目功能主要由预计打造方向：项目功能主要由6 6层带电梯层带电梯花园洋房、花园洋房、1212层小高层和层小高层和28-3028-30层高层三种层高层三种住宅物业、社区商业及会所三部分组合而住宅物业、社区商业及会所三部分组合而成。成。n 曲江传奇是目前已知的南湖板块除过金地湖曲江传奇是目前已知的南湖板块除过金地湖城大境之外，规模最大的社区，总建面城大境之外，规模最大的社区，总建面42万万，包含多种物业类型。，包含多种物业类型。n 项目目

57、前规划配套较为全面，未来期望打造项目目前规划配套较为全面，未来期望打造高品质的大社区生活。高品质的大社区生活。本项目与第二层级的竞争策略：本项目与第二层级的竞争策略：曲江第二层次的项目放量众多，各项目差异化定位较为突出：针对高端客户群高端客户群的：建隆曲江项目360度全景观豪宅；针对中端客户群中端客户群：曲江诸子阶项目，主打中等户型纯小高层社区；针对中高端客户中高端客户：荣禾曲池东坊项目，中等密度小高层社区；针对中高端客户中高端客户：产品形式多样化的规模大盘12389101112131415本项目的竞争策略：本项目的竞争策略：n区隔是本项目的核心策略，拉大与第二层级项目的距离，避免和其之间的产

58、品之争；n性价比是本项目赢得客户的关键因素，提高，实现销售的胜利；，与其保持适度的价格区间，避免总价过高，扩大项目的客户群。本项目竞争策略小结本项目竞争策略小结p 紧抓紧抓南湖绝版地段南湖绝版地段，强调寒窑的零距离，与南湖的近距离，近水生活；，强调寒窑的零距离，与南湖的近距离，近水生活；p 提高产品的舒适度和附加值，增强软性包装，打造提高产品的舒适度和附加值，增强软性包装，打造差异化生活方式差异化生活方式，降低，降低同质化竞争；同质化竞争；p 合理的价格，合理的价格，保证总价优势保证总价优势，确保性价比。，确保性价比。报告思路报告思路客户占位研究客户占位研究探索项目入市时所承接的客户及其置业体

59、系探索项目入市时所承接的客户及其置业体系随着区域与项目的发展不断演变之后，曲江客户群体不断丰随着区域与项目的发展不断演变之后，曲江客户群体不断丰富，目前已经形成了三层级的客户体系富，目前已经形成了三层级的客户体系1 12 23 34 45 56 67 78 89101117181213141516191 1金地芙蓉世家金地芙蓉世家2 2钻石半岛钻石半岛3 3航天御苑航天御苑4 4曲江公馆曲江公馆5 5龙湖曲江盛景龙湖曲江盛景6 6金地尚林苑金地尚林苑7 7曲江华府曲江华府8 8曲江南苑曲江南苑9 9曲江兰亭曲江兰亭1010中海国际社区中海国际社区1111曲江城市花园曲江城市花园1212曲江观唐

60、曲江观唐1313融侨观邸融侨观邸1414曲江国际公寓曲江国际公寓1515纯翠纯翠1616曲江品筑曲江品筑1717曲江澜山曲江澜山1818富力城富力城1919大华公园世家大华公园世家别墅置业客户别墅置业客户20072007年之前年之前多次改善客户多次改善客户20072007年开始年开始20082008年至今年至今首置首改客户首置首改客户代表项目：代表项目：曲江华府曲江华府曲江兰亭曲江兰亭曲江南苑曲江南苑中海国际社区中海国际社区代表项目：代表项目：金地芙蓉世家金地芙蓉世家 曲江公馆曲江公馆龙湖曲江盛景龙湖曲江盛景 金地尚林苑金地尚林苑代表项目：代表项目：曲江城市花园曲江城市花园 曲江观唐曲江观唐曲

61、江品筑曲江品筑 曲江澜山曲江澜山别墅置业客户置业特征别墅置业客户置业特征低密度的物业形式会对客户具有强吸引力低密度的物业形式会对客户具有强吸引力曲江绝版资源的地段价值是对客户的第一吸引力，曲江绝版资源的地段价值是对客户的第一吸引力，曲江内部曲江内部地段价值是以对景观资源的占有程度为判断依据的，以地段价值是以对景观资源的占有程度为判断依据的，以“三三园一塔园一塔”的辐射范围作为衡量标准的辐射范围作为衡量标准到曲江买房子看中的就是曲江的资源和地段价值，不管房地产价格怎么变，曲江南湖就能保证我的房子值的钱。王先生，龙湖王先生，龙湖.曲江盛景叠加客户曲江盛景叠加客户我们的铂宫主要竞争对手还是金地，我们

62、的别墅是正对芙蓉园的，客户只会跟其他有资源的别墅物业比，不同的物业类型客户群之间的交叉很小。周先生，中海国际社区销售经理周先生，中海国际社区销售经理高端客户最关注的还是地段，一方面是曲江作为整个西安富人区的意义，另一方面是稀缺的景观资源带来的独一无二的地段价值。周先生，中海国际社区销售经理周先生，中海国际社区销售经理客户语录：中海国际社区那边相对曲江中心的项目实在太远了，周边现在看起来跟农村一样。中海旁边就是神经病院，一开就压抑，要是住起来肯定不舒服。住在中海那边，以后除了自己种菜吃，就别打算买到什么了。u从中海的边缘化看曲江地从中海的边缘化看曲江地段之争段之争品牌价值的认知度在目前的曲江市场

63、上已经形成重要竞争品牌价值的认知度在目前的曲江市场上已经形成重要竞争力，是客户标签感的重要一环力，是客户标签感的重要一环客户在选择曲江内的低密度项目时，品牌是其考虑的最重要因素之一。王先生，深鸿基西安公司副总王先生，深鸿基西安公司副总项目地段项目地段产品形式产品形式社区档次社区档次产品品牌产品品牌多次改善客户置业特征多次改善客户置业特征作为多次置业客户对于生活品质有较高预期，对作为多次置业客户对于生活品质有较高预期，对产品品质要求较高产品品质要求较高曲江的优越环境和高端居住标签成为居住环境的最佳选择曲江的优越环境和高端居住标签成为居住环境的最佳选择到曲江买房子看中的就是曲江的资源和地段价值，对

64、于自己的身份和成就也是一种肯定。王先生，龙湖王先生，龙湖.曲江盛景叠加客户曲江盛景叠加客户大雁塔河大唐芙蓉园也就能偶尔逛逛，曲江池遗址公园可以当作日常休闲场所，而且更贴近大自然。李先生，金地芙蓉世家花园洋房客户李先生，金地芙蓉世家花园洋房客户高层产品观景的大户型的客户与买别墅的客户相比多数还是差一些，但也都是有多次置业经验的客户，对于产品的细节产品的细节要求很高，产品的景观、尺度、舒适性不合适的话要求很高，产品的景观、尺度、舒适性不合适的话，即使便宜一些也不会购买。周先生，中海国际社区销售经理周先生，中海国际社区销售经理来的比较晚，现在推的产品都太偏了，不过他们南边好像还有留着一些，等等再看，

65、反正倒是不急。周先生，中海国际社区销售经理周先生，中海国际社区销售经理客户对于居住环境和价格的抉择通常客户对于居住环境和价格的抉择通常会兼顾两者权衡折中会兼顾两者权衡折中客户购买主要是认可环境和性价比认可环境和性价比，花这样的价钱。买到的是这样环境的社区，还带精装修，再加上我们是品牌开发商品质、管理、后期配套都有保证，这样的性价比是其他项目比不了的。刘先生，富力城销售代表刘先生，富力城销售代表居住环境居住环境产品品质产品品质总价控制总价控制周边配套周边配套首置首改客户置业特征首置首改客户置业特征大部分客户仍处于事业的打拼期，不能承受太高大部分客户仍处于事业的打拼期，不能承受太高的通行成本的通行

66、成本总价成为制约置业决策的首要限制因素总价成为制约置业决策的首要限制因素我们的项目出现的比较早，当时曲江基本没有什么小户型的房子，我们也是想打这个市场空隙，确实也有很多这样的客户原来在曲江买不起的看到我们的项目能够承受而且项目的品质也比较好就来我们项目来买的。王小姐，曲江城市花园销售王小姐，曲江城市花园销售我们的客户档次拉的比较开，有些就是能买别墅很轻松的，也有够着买的，现在很多承受力低的客户不是不想来曲江，而是第一印象觉得曲江总价太高了就不太考虑了，其实现在我们的有些产品不怕他买不起就怕他不来看。周先生，中海国际社区销售经理周先生，中海国际社区销售经理我们的客户多数没有车，两居客户基本都是没

67、有车的，大部分都是靠公交车上下班，其实现在从曲江到哪里去公交已经比较方便了，上班族都能承受。王小姐，龙湖紫都城销售王小姐，龙湖紫都城销售客户放弃城市和距离的同时希望在居客户放弃城市和距离的同时希望在居住环境和社区品质上能够得到补偿住环境和社区品质上能够得到补偿我们有一部分东郊的客户，来到曲江还是看中了去将这个区域的环境，不仅仅是自然环境，还有人文环境和居住认知的因素，对于自住来说这些都是很重要的因素。周先生，中海国际社区销售经理周先生，中海国际社区销售经理我们项目的客户一是被曲江的区域吸引，二是被项目的品质吸引。曲江的整体区域绿化、环境、空气都和城市里不一样，人的素质也不同。王小姐，龙湖紫都城

68、销售王小姐，龙湖紫都城销售总价控制总价控制城市距离城市距离社区气质社区气质项目品质项目品质曲江客户要点回顾：曲江客户要点回顾：目前曲江面临三代客户进入了客户多元目前曲江面临三代客户进入了客户多元化的时代，各层级客户置业价值体系具有明显差异化的时代，各层级客户置业价值体系具有明显差异年龄：年龄：45-50产品选择：核心区低密度产品产品选择：核心区低密度产品置业经历：多次置业置业经历：多次置业价格敏感度：低价格敏感度：低第一代曲江客户第一代曲江客户精神追求：精神追求：l对优势资源的占有欲望非常强烈对优势资源的占有欲望非常强烈l追求圈层感和身份感追求圈层感和身份感第二代曲江客户第二代曲江客户年龄：年

69、龄：35-45产品选择：核心区大平层产品产品选择：核心区大平层产品置业经历：多次置业置业经历：多次置业价格敏感度：低价格敏感度：低精神追求：精神追求：l对资源的占有并无强烈要求对资源的占有并无强烈要求l并不特别关注圈层感并不特别关注圈层感l非常重视标签感、身份感和面子感非常重视标签感、身份感和面子感第三代曲江客户第三代曲江客户年龄：年龄：30-40产品选择：边缘区域大户型产品产品选择：边缘区域大户型产品置业经历：首次置业或首次改善置业经历：首次置业或首次改善价格敏感度：较高价格敏感度：较高精神追求：精神追求：l对于资源占有、圈层感完全无要求对于资源占有、圈层感完全无要求l向往曲江的标签感和身份

70、感向往曲江的标签感和身份感第三代曲江客户的置业特征置业关注点置业关注点资源占有资源占有圈层感追求圈层感追求曲江标签感和曲江标签感和身份感身份感低密度产品低密度产品要求要求交通条件要交通条件要求求价格敏感度价格敏感度产品品质要产品品质要求求别墅置业客别墅置业客户户 居住改善客居住改善客户户 首置首改客首置首改客户户 曲江项目客户层级探索：曲江项目客户层级探索：扫描三代客户的置业特征及总量特扫描三代客户的置业特征及总量特征，寻找本项目的核心目标客户征，寻找本项目的核心目标客户第一代曲江客户：高端客户，需求核心区域低密物业为主第一代曲江客户：高端客户，需求核心区域低密物业为主代表项目：金地芙蓉世家、

71、金地湖城大境、荣禾曲池坊代表项目：金地芙蓉世家、金地湖城大境、荣禾曲池坊u主要来源：西安高新占到约主要来源：西安高新占到约50%50%，城南，城南30%30%，陕北客户，陕北客户10%10%左右，及部分西北左右，及部分西北或全国客户或全国客户u主要年龄段：主要年龄段：40-5540-55岁，多为父母岁，多为父母+子女子女二代家庭二代家庭u主要行业：私营业主及政府官员最为主主要行业：私营业主及政府官员最为主力，其次是企业高管力，其次是企业高管u支付能力：支付能力：200200万以上，总价天花板高，万以上，总价天花板高，2020万以内总价变动对齐决策影响小万以内总价变动对齐决策影响小u置业目的：多

72、次改善，升级改善居住环置业目的：多次改善，升级改善居住环境，少主自住境，少主自住+投资投资对于稀缺的地段及资源存在极强的对于稀缺的地段及资源存在极强的占有欲占有欲，认为稀缺的地，认为稀缺的地段本身就是居者身份的标识；段本身就是居者身份的标识；并不崇尚盲目而简单的奢华概念，拥有自身并不崇尚盲目而简单的奢华概念，拥有自身独特的品位独特的品位及及判断标准；判断标准；追求有天有地的生活，倾向于低密产品的置业，体验高端追求有天有地的生活，倾向于低密产品的置业，体验高端生活的品质。生活的品质。客户物理属性客户物理属性客户精神属性客户精神属性第一代曲江客户的数量特征：第一代曲江客户的数量特征：第一代曲江客户

73、范围较广，包第一代曲江客户范围较广，包括西北区域及全国客户，数量较多括西北区域及全国客户，数量较多每周情况每周情况来电来电来访来访成交成交成交价格成交价格金地芙蓉世家50-8030-4015左右成交均价9500-10000元/平米金地芙蓉世家来访客户意向叠拼产品的占到30%左右金地湖城大境项目项目经理访谈：金地湖城大境项目项目经理访谈：湖城大境项目湖城大境项目9 9月月4 4日进场，日进场，4 4天共接待客户天共接待客户105105批，其中批，其中30%30%关注叠拼产品、关注叠拼产品、10%10%关注联排产品、关注联排产品、10%10%关注独栋关注独栋，低密产品客户关注度较高。，低密产品客户

74、关注度较高。金地芙蓉世家二期首批诚意客户金地芙蓉世家二期首批诚意客户分析分析外地客户占外地客户占29%29%，为首要来源，为首要来源区域，以陕北为主，另有少量深区域，以陕北为主，另有少量深圳、北京客户圳、北京客户本地客户以高新、雁塔本地客户以高新、雁塔区为主，区为主，各占各占22%22%第二代曲江客户的特征：第二代曲江客户的特征：第二代曲江客户追求曲江的标签感第二代曲江客户追求曲江的标签感和身份感，对社区品质要求较高和身份感，对社区品质要求较高第二代曲江客户：中高端客户，主力需求曲江区域平层物业第二代曲江客户：中高端客户，主力需求曲江区域平层物业代表项目：融侨观邸、鸿基紫韵（小高层）代表项目：

75、融侨观邸、鸿基紫韵（小高层）u主要来源：主要来源：客户主要来自城南，以前住在客户主要来自城南，以前住在单位职工用房等老旧小区内单位职工用房等老旧小区内，城东客户也城东客户也占到一定的比例占到一定的比例u主要年龄段：主要年龄段：35-4535-45岁岁u主要行业：城南私营业主、教师、高级白主要行业：城南私营业主、教师、高级白领等相对高收入人群领等相对高收入人群u支付能力：中高，总价天花板支付能力：中高，总价天花板130130万左右万左右u置业目的：改善居住环境为绝对主力置业目的：改善居住环境为绝对主力客户物理属性客户物理属性向往曲江大环境，期望能够获得居住品质的提升与改向往曲江大环境，期望能够获

76、得居住品质的提升与改善，重视实用性，对于社区品质及产品力极为关注；善，重视实用性，对于社区品质及产品力极为关注；处于事业稳定或上升期，在接受曲江环境的同时，追处于事业稳定或上升期，在接受曲江环境的同时，追求与工作地点的连通尽量便捷；求与工作地点的连通尽量便捷；对于湖景资源并无特殊情结；对于湖景资源并无特殊情结；总价支付能力有限，注重性价比；总价支付能力有限，注重性价比；总价控制之下对于社区标签的向往。总价控制之下对于社区标签的向往。客户精神属性客户精神属性第二代曲江客户的数量特征：第二代曲江客户的数量特征：第二代曲江客户以西安市内客第二代曲江客户以西安市内客户为主，数量庞大，为曲江目前的主流客

77、户户为主，数量庞大，为曲江目前的主流客户开盘时间开盘时间推售楼栋推售楼栋推售房源数推售房源数销售套数销售套数成交价格成交价格解筹率解筹率2009.6.272009.6.271#1#、3#3#、4#4#146146套套141141套套6000600096.6%96.6%2009.7.112009.7.112#2#7272套套7272套套63006300100%100%2009.8.152009.8.159#9#7272套套7070套套6783678397.2%97.2%20092009年年5 5月底，融侨曲江观邸在香格里拉举行产品发布会，之后开始正式收筹，截止月底，融侨曲江观邸在香格里拉举行产品

78、发布会，之后开始正式收筹，截止20082008年年6 6月底首次开盘前，一个月共计收筹月底首次开盘前，一个月共计收筹600600余个。余个。融侨观邸的开盘情况所折射出的曲江客户现状：融侨观邸的开盘情况所折射出的曲江客户现状：n融侨观邸的高收筹量以及超高解筹率，充分说明曲江此部分改善型客户的数量基础庞融侨观邸的高收筹量以及超高解筹率，充分说明曲江此部分改善型客户的数量基础庞大，且对于此类价格适中的改善型物业具有极旺盛的需求；大，且对于此类价格适中的改善型物业具有极旺盛的需求；n此部分客户几乎均为西安市内的改善性需求客户，主流群体来自城南及高新，以自主此部分客户几乎均为西安市内的改善性需求客户，主

79、流群体来自城南及高新，以自主为绝对主要置业目的。为绝对主要置业目的。第三代曲江客户的特征：第三代曲江客户的特征：第三代曲江客户追求曲江的标签感，第三代曲江客户追求曲江的标签感，在意交通距离尺度，价格敏感在意交通距离尺度，价格敏感u主要来源：来自全市的首置首改客户，主要来源：来自全市的首置首改客户，以城南及东南郊为主以城南及东南郊为主u主要年龄段：主要年龄段：30-4030-40岁，三口之家主流岁，三口之家主流u主要行业：行业覆盖范围较广，教师、主要行业：行业覆盖范围较广，教师、企业白领、私企业主等中高收入人群企业白领、私企业主等中高收入人群u支付能力：由于组团产品线的不同存在支付能力：由于组团

80、产品线的不同存在较大的差异，总价承受范围较大的差异，总价承受范围60-12060-120万不万不等；等；u置业目的：首次置业、首次改善置业目的：首次置业、首次改善客户主要属性客户主要属性第二代曲江客户：中低端客户，主力需求曲江边缘的中小户型第二代曲江客户：中低端客户，主力需求曲江边缘的中小户型代表项目：中海国际社区（小高层、高层）、龙湖代表项目：中海国际社区（小高层、高层）、龙湖紫都城紫都城对于曲江环境的向往并非首要，最重要的是在预算有对于曲江环境的向往并非首要，最重要的是在预算有限的情况下，在可接受的路程范围之内，寻求适合本限的情况下，在可接受的路程范围之内，寻求适合本身居住的社区；身居住的

81、社区；注重实用性，关注点集中在舒适度及产品力层面；注重实用性，关注点集中在舒适度及产品力层面；对于资源的向往极度有限；对于资源的向往极度有限；认可开发商品牌，认为品牌大社区也是对居住品质的认可开发商品牌，认为品牌大社区也是对居住品质的重要提升。重要提升。客户精神层面客户精神层面第三代曲江客户的数量特征：第三代曲江客户的数量特征：第三代曲江客户数量庞大，但第三代曲江客户数量庞大，但价格和交通距离敏感，对地段位置的便利性要求较高价格和交通距离敏感，对地段位置的便利性要求较高每周情况每周情况来电来电来访来访成交成交中海国际社区280-290140-15030套左右龙湖紫都城190-200110-12

82、0开盘销售率90%龙湖紫都城龙湖紫都城p4 4月月1616日，龙湖日，龙湖 紫都城住博会首度惊艳亮相，风采倾城；紫都城住博会首度惊艳亮相，风采倾城；房展会期间累计接受诚意登记房展会期间累计接受诚意登记30003000余组余组p5 5月月2323日，龙湖日，龙湖 紫都城开始紫都城开始vipvip诚意认购。诚意认购。6 6月月8 8日，日，1515天，天，共有共有10451045组客户办理龙湖组客户办理龙湖 紫都城紫都城VIPVIP诚意认购卡，诚意认购卡，p6 6月月1414日，龙湖日，龙湖 紫都城首次公开选房，当日共计推出紫都城首次公开选房，当日共计推出332332套房源，到场客户共套房源，到场

83、客户共767767组组12001200余人，最终共有余人，最终共有323323套房套房源被客户挑选，实际缴纳认购金源被客户挑选，实际缴纳认购金310310套，其中套，其中292292组客户手组客户手续齐备，总认购金额达到续齐备，总认购金额达到1.51.5亿！亿！首置和首改客户对项目性价比和地段的交通便利性，要求首置和首改客户对项目性价比和地段的交通便利性，要求较高。曲江腹地的项目对此类客户的吸引力较低。较高。曲江腹地的项目对此类客户的吸引力较低。n融侨观邸融侨观邸160-190160-190平米的户型每周认卡客户超过平米的户型每周认卡客户超过8080组，而组，而110-130110-130平米

84、户型每周认卡约平米户型每周认卡约20-2520-25批左右。批左右。本项目的先锋客户及主力客户本项目的先锋客户及主力客户融侨融侨观邸观邸本本案案曲曲池池坊坊紫韵紫韵结合各项目的客户构成及客户结合各项目的客户构成及客户流向，对于本项目的客户来源流向，对于本项目的客户来源做出预判：做出预判：n根据距离就近原则，本项目根据距离就近原则，本项目最先吸引的客户是从最先吸引的客户是从东南郊流东南郊流向融侨曲江观邸的中高端客户向融侨曲江观邸的中高端客户将最有机会成为本项目的先锋将最有机会成为本项目的先锋客户客户；n本项目距南湖的步行尺度，本项目距南湖的步行尺度，以及其核心的位置，以及其核心的位置，未来本项未

85、来本项目的主力客户为第二代中高端目的主力客户为第二代中高端客户客户，也具有吸引第一代高端，也具有吸引第一代高端客户的质素。客户的质素。陕北陕北客户客户东南东南郊客郊客户户雁塔南路雁塔南路基于本体、市场及客户，得出本项目的发展方向及打造策略基于本体、市场及客户，得出本项目的发展方向及打造策略报告思路报告思路结合结合板块、板块、竞争竞争及及客户客户占位占位，本项目的整体发展，本项目的整体发展方向方向为为132市场：市场：n南湖板块将成为未来曲江价值巅峰板块，代言南湖板块将成为未来曲江价值巅峰板块，代言曲江未来；曲江未来；n南湖东板块成为曲江新城市核心，与西板块鼎南湖东板块成为曲江新城市核心，与西板

86、块鼎足而立。足而立。客户客户：n 与本项距离较近的东郊、城南的多次改与本项距离较近的东郊、城南的多次改善性客户为本项目的先锋客户；善性客户为本项目的先锋客户；n 本项目主力客户为多次改善型中高端客本项目主力客户为多次改善型中高端客户，具备吸引高端客户质素。户，具备吸引高端客户质素。基于三个层级基于三个层级综合研究的发综合研究的发展战略方向展战略方向n以板块的未来市场占位为指导，高调借势板块价值；以板块的未来市场占位为指导，高调借势板块价值；n以曲江目前的资源价值为导向，最大化项目价值；以曲江目前的资源价值为导向，最大化项目价值；n以多次改善型客户的价值取向为原点落地社区打造策以多次改善型客户的

87、价值取向为原点落地社区打造策略。略。竞争：竞争：n 本项目位于曲江南湖板块本项目位于曲江南湖板块竞争的第一层级竞争的第一层级；n 放大项目地段资源价值、提升产品力和增强附放大项目地段资源价值、提升产品力和增强附加值为项目的核心竞争策略加值为项目的核心竞争策略项目定位思路：项目定位思路：南湖板块由于稀缺价值及南湖板块由于稀缺价值及放量，未来成供应主流放量，未来成供应主流本项目位于板块内竞争的第一层级本项目位于板块内竞争的第一层级属性定位考属性定位考虑点虑点本项目所面对的是具有产品与精神双重追求的多次改善型客户本项目所面对的是具有产品与精神双重追求的多次改善型客户定位原则：定位原则：基于对项目板块

88、价值的放大及描摹基于对项目板块价值的放大及描摹基于对项目核心竞争力体系的传达基于对项目核心竞争力体系的传达基于对目标客户置业心理的把握基于对目标客户置业心理的把握绝版南湖绝版南湖终极改善型终极改善型领先乐享社区领先乐享社区南湖西板块将成为南湖西板块将成为未来的曲江核心未来的曲江核心南湖东板块成为未来南湖东板块成为未来开发热点开发热点项目定位项目定位绝版南湖绝版南湖 资源线索下的地段价值强化资源线索下的地段价值强化 近水、亲水近水、亲水 曲江未来的绝版核心板块曲江未来的绝版核心板块西安人向往的亲水生活西安人向往的亲水生活 终极改善型终极改善型 客户产品价值追求客户产品价值追求 极致、改善极致、改

89、善 产品舒适度的充分保障产品舒适度的充分保障 精细化生活的极致打造精细化生活的极致打造领先乐享社区领先乐享社区 客户精神追求客户精神追求 乐、享乐、享 乐：快乐，娱乐，乐活乐：快乐，娱乐，乐活享：分享，共享，享受享：分享，共享，享受漫步的水边漫步的水边栈道栈道水面的遐想、家庭的欢乐、阅读的穿越，即生活的理想水面的遐想、家庭的欢乐、阅读的穿越，即生活的理想5 5分钟分钟的散步时光，寻找这个城市的散步时光，寻找这个城市唯一唯一的的RelaxRelax。总在不停追逐心中的梦想总在不停追逐心中的梦想理想的理想的HOMEHOME，总是离自己很远，总是离自己很远要有心灵要有心灵放松放松的地点的地点要有要有

90、宁静宁静的特性的特性时刻拥有时刻拥有下午茶般的享受下午茶般的享受要周边的人群都和自己一样要周边的人群都和自己一样纯粹纯粹父母、孩子、我们都可以陶然自乐父母、孩子、我们都可以陶然自乐有了她有了她从此可以不再流浪从此可以不再流浪高端居住区域社区宁静甜蜜商业配套完善社区居住人口的纯粹精致建筑风格精精良良生生活活品品质质项目产品定位项目产品定位户型类型户型类型面积区间（平米）面积区间（平米）面积比面积比观景复式（或平层）观景复式（或平层）180-220180-2206%6%6%6%4 4居居舒适型舒适型4 4居居175-185175-18520%20%47%47%实用型实用型4 4居居160-1701

91、60-17027%27%3 3居居舒适型舒适型3 3居居140-160140-16030%30%47%47%主流型主流型3 3居居120-140120-14017%17%合计合计100%100%注：注：以上的户型定位主要说明了本社区未来主要物业以三居和四居为以上的户型定位主要说明了本社区未来主要物业以三居和四居为绝对主流绝对主流。基于后期规划。基于后期规划可能出现的变更以及高梯户比楼栋的出现可能，可以通过排布可能出现的变更以及高梯户比楼栋的出现可能，可以通过排布适当的小面积适当的小面积（100-120100-120的舒适型两居或紧凑三居）作为容积率的补充，同时丰富社区的产品层次。的舒适型两居或

92、紧凑三居）作为容积率的补充，同时丰富社区的产品层次。项目客户定位项目客户定位东郊及其城南区域的政府东郊及其城南区域的政府公务员等公务员等看重看重曲江核心地段及亲水曲江核心地段及亲水生活生活选择选择生态环境较好的区域生态环境较好的区域重视身份感和标签感重视身份感和标签感东郊、城南、高新等地高东郊、城南、高新等地高收入客户为主；收入客户为主；看重看重区域生态环境和社区区域生态环境和社区园林环境的优质园林环境的优质属于改善型自住客户属于改善型自住客户看重看重户型设计户型设计的舒适度的舒适度客户群范围广泛，客户分客户群范围广泛，客户分散程度更高散程度更高客户以中高收入为主，客户以中高收入为主，具具有长

93、期投资的意识有长期投资的意识看重看重区域生态升值前景区域生态升值前景，多次改善型客户多次改善型客户多次改善型客户多次改善型客户首置及资源占有型客户首置及资源占有型客户先锋客户先锋客户主力客户主力客户边缘客户边缘客户本项目主力客户为多次改善型的中高端客户本项目主力客户为多次改善型的中高端客户项目主力客户描摹：项目主力客户描摹：社会中坚、追求社会中坚、追求“精致化精致化”生活、注重生活、注重实用性及性价比，追求资源占有实用性及性价比，追求资源占有财富新贵财富新贵资源占有资源占有追求舒适追求舒适重品质重品质圈层圈层重性价比重性价比u他们是社会的他们是社会的中流砥柱中流砥柱；他们拥有中上层的社会财富，

94、他们是新贵阶层、是私企业主、；他们拥有中上层的社会财富，他们是新贵阶层、是私企业主、是高校老师、是艺术家是高校老师、是艺术家；u他们追求他们追求“精致化精致化”生活生活，且认同文化背景；，且认同文化背景；u他们发展历程及价值取向映证着社会观念、风尚和标准；他们发展历程及价值取向映证着社会观念、风尚和标准；u他们喜欢听取别人的意见，但从不盲从，必有自己的判断；对地段的历史血脉和传统精他们喜欢听取别人的意见，但从不盲从，必有自己的判断；对地段的历史血脉和传统精神十分认同，但不是全部。神十分认同，但不是全部。u对现代西式风格和技术保有兴趣，认同格调，更看重实用与功能。对现代西式风格和技术保有兴趣，认

95、同格调，更看重实用与功能。u重视伦理观念、重视伦理观念、家族理想浓厚家族理想浓厚。报告思路报告思路企业影响力企业影响力弱弱强强领导者领导者机会主义者机会主义者跟随者跟随者挑战者挑战者改变游戏规则改变游戏规则强调新的评估标准强调新的评估标准强调产品的特色和强调产品的特色和价值价值目标明确，挖掘客户目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙瞄准市场缝隙创新产品和需求点创新产品和需求点搭便车，借势搭便车，借势以小博大，杀伤战术以小博大，杀伤战术价格战的制造者价格战的制造者市场领跑者市场领跑者游戏规则的建立者游戏规则的建立者区域影响者区域影响者投入成本大投入成本大品牌影响大品牌影响大溢价空间大溢价空间大市场补缺市

96、场补缺机会把握机会把握风险较大风险较大规划指标局限规划指标局限难以绝对差异化难以绝对差异化缺乏持续影响力缺乏持续影响力市场风险低市场风险低成本低成本低市场具有标杆市场具有标杆基于项目销售周期，金地南湖湖城大境项目将贯穿始终，是曲江的标杆项目，基于项目销售周期，金地南湖湖城大境项目将贯穿始终，是曲江的标杆项目，因此，本项目采取跟随者战略，可以以小搏大，实现畅销！因此，本项目采取跟随者战略，可以以小搏大，实现畅销！本项目的市场角色战略：本项目的市场角色战略：跟随者跟随者市场主流路线，市场主流路线，抓住平抓住平台水平，强化点状竞争优势，价格跟随标杆，以小搏大台水平，强化点状竞争优势，价格跟随标杆，以

97、小搏大项目盈利模式选择项目盈利模式选择结合本项目条件确定均衡产品线结合本项目条件确定均衡产品线盈利模式盈利模式条件条件特征特征对企业的要求对企业的要求与本项目的与本项目的契合契合纯高端豪宅靠纯高端豪宅靠资源追求高额溢资源追求高额溢价价强势的资源（自然、强势的资源（自然、人文、人造）人文、人造）销售速度一般较为缓慢销售速度一般较为缓慢需要有大量的社区生活、需要有大量的社区生活、娱乐配套投入娱乐配套投入私密社区私密社区客户没有域性限制客户没有域性限制高额的资金投入高额的资金投入企业财务状况允企业财务状况允许回现缓慢许回现缓慢均衡产品线高均衡产品线高端产品获取溢价，端产品获取溢价，中端产品获取现中端

98、产品获取现金流金流有较佳的资源（自有较佳的资源（自然、人文、人造）然、人文、人造）可以依托可以依托要求区域的交通环要求区域的交通环境良好，有部分生境良好，有部分生活配套活配套销售速度较快销售速度较快具有标杆价值产品具有标杆价值产品兼顾回现速度和一定溢兼顾回现速度和一定溢价价较高的资金投入较高的资金投入中低端物业追中低端物业追求现金流速度求现金流速度没有可依托的强势没有可依托的强势资源资源靠性价比获得销售速度靠性价比获得销售速度需要投入部分生活配套需要投入部分生活配套对城区客户依赖较重对城区客户依赖较重品牌要求低品牌要求低原则：原则：1.具备景观资源具备景观资源产品主要作用是树立产品主要作用是树

99、立价值标竿价值标竿，必须分期投入。，必须分期投入。2.中端中端产品主要作用是回现金流，是产品主要作用是回现金流，是利润主体利润主体，为，为开发核心开发核心3.高低搭配，联动开发高低搭配，联动开发，各期通过高端产品和资源的投入，拉升主，各期通过高端产品和资源的投入，拉升主流回现产品的价格和销售速度。流回现产品的价格和销售速度。一期一期二期二期后期后期开发节奏开发节奏物业价格物业价格高端产品高端产品主流中端主流中端示范区及资源展示示范区及资源展示区域级配套实现与城市功能融合区域级配套实现与城市功能融合项目开发节奏项目开发节奏资源型产品分期投入，高低搭配，滚动开资源型产品分期投入，高低搭配，滚动开发

100、实现价值最大化发实现价值最大化报告思路报告思路社区产品打造原则：社区产品打造原则：以项目核心的多次改善型客户的价值取向落实社区打造策略，实现以项目核心的多次改善型客户的价值取向落实社区打造策略，实现“终极改善社区终极改善社区”定位的落地定位的落地项目走市场主流路线，需要把握曲江市场中高端项目的产品体系，把握平台水平，探寻可突破点项目走市场主流路线，需要把握曲江市场中高端项目的产品体系，把握平台水平，探寻可突破点原则一：对于市场主流项目产品力体系的把握原则一：对于市场主流项目产品力体系的把握原则二：与目标客户置业价值体系的吻合原则二：与目标客户置业价值体系的吻合要求社区产品品质整体上好，保证整体

101、社区的统一高品质，以实现对于要求社区产品品质整体上好，保证整体社区的统一高品质，以实现对于“精品社区精品社区”的打造的打造原则三：对于社区整体打造目标的实现原则三：对于社区整体打造目标的实现原则一：对于市场主流项目产品力的把握原则一：对于市场主流项目产品力的把握主要竞争力主要竞争力项目项目园林景观园林景观建筑建筑户型设计户型设计配套（会所配套（会所/物物管等）管等）展示展示荣禾荣禾曲池坊曲池坊中式园林的中式园林的精细化打造精细化打造中式建筑的中式建筑的细致雕琢细致雕琢开盘时近乎开盘时近乎实景展示实景展示龙湖龙湖紫都城紫都城龙湖打造五龙湖打造五重园林体系重园林体系先进创新设先进创新设计，超高附计

102、，超高附加值加值借助曲江盛借助曲江盛景实现完美景实现完美展示展示鸿基鸿基紫韵紫韵小高层户型小高层户型设计亮点创设计亮点创新新超豪华星级会超豪华星级会所所精致展示，精致展示，奢华大气气奢华大气气质贯穿质贯穿融侨融侨曲江观曲江观邸邸大尺度园林大尺度园林景观，注重景观，注重大园林面积大园林面积及宽阔视野及宽阔视野考虑周到细考虑周到细致的舒适户致的舒适户型型别墅级别的豪别墅级别的豪华会所，功能华会所，功能齐全齐全示范区豪华示范区豪华展示；科技展示；科技元素集中展元素集中展示示n 市场上的优质旺销项目均是通过市场上的优质旺销项目均是通过多个卖点的有机组合多个卖点的有机组合实现项目成功销售；实现项目成功销

103、售；n 从现阶段曲江旺销项目竞争力体系来看，各方面的产品力在市场上已经建立了相当高从现阶段曲江旺销项目竞争力体系来看，各方面的产品力在市场上已经建立了相当高的平台标准，的平台标准，单点直接突破空间有限单点直接突破空间有限。注：主流中高端项目的产品力研究详见附件一。注：主流中高端项目的产品力研究详见附件一。针对原则一的产品打造要点：平台产品力保证，细节点突破针对原则一的产品打造要点：平台产品力保证，细节点突破项目项目平台水平平台水平本项目质素解析本项目质素解析本项目策略本项目策略园林园林注重园林的大尺度及多层次注重园林的大尺度及多层次（多重园林体系），精细化（多重园林体系），精细化程度欠佳程度欠

104、佳规模上无明显优势，精细规模上无明显优势，精细化打造可成为突破机会化打造可成为突破机会在保证园林的一定尺度在保证园林的一定尺度之下，注重之下，注重细节细节的打造的打造建筑建筑除过曲池坊外，对于建筑打除过曲池坊外，对于建筑打造的细致度及风情化表达不造的细致度及风情化表达不够够建筑立面的打造所受限制建筑立面的打造所受限制较小较小打造区别于中式的打造区别于中式的风情风情化建筑化建筑，注重，注重外观品质外观品质，形成直接形成直接视觉冲击视觉冲击户型户型空间布局、户型尺度、功能空间布局、户型尺度、功能细化平台水平较高，通过赠细化平台水平较高，通过赠送提高附加值送提高附加值平台水平较高，突破较为平台水平较

105、高，突破较为困难困难做足平台水平，做足平台水平，保证基保证基本舒适度及附加值本舒适度及附加值配套配套会所为标准配备，高品质会会所为标准配备，高品质会所提升形象所提升形象由于体量所致，会所面积由于体量所致，会所面积有限，不具备规模上的突有限，不具备规模上的突破条件破条件打造具备必要功能、品打造具备必要功能、品质精良、有质精良、有独特风格独特风格的的会所会所展示展示开盘时精致实景示范区展示开盘时精致实景示范区展示成为旺销项目的必备要素成为旺销项目的必备要素具备打造高品质展示的可具备打造高品质展示的可能能打造动线合理，展示到打造动线合理，展示到位的位的实景示范区实景示范区原则二：与目标客户置业价值体

106、系的吻合原则二：与目标客户置业价值体系的吻合乐享族的宣言主张乐享族的宣言主张 n事业有成，中产阶级，但不放弃生活；有财富积累，但不被金钱统治；n追求品位生活，但不附庸风雅和装腔作势；n接近自然，但不离群索居；n享乐人生，也对那些不幸的人心存同情和救助之心；n在品味自己生活的同时，还不忘走出去看一看这个广阔的世界。院落的精神价值能够符合院落的精神价值能够符合目标客户乐享一族的生活目标客户乐享一族的生活主张主张院落的功能价值院落的功能价值少部分人共有一个院子少部分人共有一个院子传统建筑尺度为基调传统建筑尺度为基调的人性化城市肌理的人性化城市肌理多层次的城市、社区多层次的城市、社区空间空间院落能提供

107、的活动院落能提供的活动可以看见孩子安全自由可以看见孩子安全自由的在院子里玩耍的在院子里玩耍孩子在邻里中成长孩子在邻里中成长在城市中享受田园生活在城市中享受田园生活享受城市的丰富与便捷享受城市的丰富与便捷提供与朋友欢聚交流的提供与朋友欢聚交流的空间空间感受多元文化感受多元文化满足个人独立和私密满足个人独立和私密便于家庭和邻里的交流便于家庭和邻里的交流为公共活动提供了开放为公共活动提供了开放的公共空间的公共空间感受活力和时代脉动感受活力和时代脉动院落的精神价值院落的精神价值时空的转换时空的转换家人的关爱家人的关爱朋友的交流朋友的交流自我的满足自我的满足热爱自然热爱自然回归家庭回归家庭渴望交往渴望交

108、往享受自我享受自我乐享族主张乐享族主张根据目标客户价值取向，本项目可通过情景交融的院落生活根据目标客户价值取向，本项目可通过情景交融的院落生活的打造实现产品特色的打造实现产品特色居者居者活动活动空间空间以人的活动为线索，为以人的活动为线索，为这些活动设定一系列发这些活动设定一系列发生的情境生的情境以人的感受为基础，将以人的感受为基础，将景观融入到人的活动场景观融入到人的活动场所中所中景景情情原则原则三三：对于社区整体打造目标的实现：对于社区整体打造目标的实现项目目标回顾：项目目标回顾：打造中高端打造中高端精品精品项目，实现项目，实现品牌效益品牌效益及及经济效益经济效益双丰收。双丰收。n产品户型

109、的合理设计以保证居住的直接舒适度产品户型的合理设计以保证居住的直接舒适度n楼间距的充足以保证居住的私密性楼间距的充足以保证居住的私密性n适宜的社区绿化及园林设置，保证居住的健康度适宜的社区绿化及园林设置，保证居住的健康度基于以上三大原则，综合提出本社区打造基于以上三大原则，综合提出本社区打造KPI体系体系整体规划整体规划户型设计户型设计物业管理物业管理社区配套社区配套园林景观园林景观建筑形象建筑形象示范区展示示范区展示社区社区DISDISn保证平均楼间距至少达到1:0.8，以达到1:1为宜n保证适宜的梯户比，以2T3、2T2为主流n尽量保证楼座的正南正北朝向n保证好的产品排布在地块价值较高的位

110、置；排布资源型物业n保证主流户型140-180做到南北通透n户型设计保障衣帽间、功能房等细分空间的设置n聘请知名物管公司作为物业顾问或驻场管理n提供安防、24小时应急服务等细致物业服务n会所适当控制体量，整体精细品质，覆盖主要功能；n合理控制底商体量，泛会所设置，提供便民配套，补足并强化会所功能n保证一定的园林尺度、层次以及多样绿植，达到平台水平；n通过中央景观及景观节点的层次化设置，的打造创造多重休闲空间，营造院落意向；n注意园林细节的故事性，通过细节打造实现平台超越n建筑外形的风格、颜色与周边项目实现差异化n注重建筑立面细部以及底部细节的打造，强化品质感n社区边界、入口及内部导示系统建立明

111、显的社区专属标识，强调领域感n示范区的展示节点全面，动线紧凑n每个节点的展示体现品质感、有亮点被动式被动式客客观观性性主主观观性性主动式主动式产品产品形象形象生活生活方式方式服务服务2 21 14 4优质社区优质社区品牌建立品牌建立3 3领先形象领先形象院落生活院落生活曲江优越大环境资源地段，城市尺度适宜高品质户型，比肩平台会所及商业提升生活便利度建筑外观园林景观示范区社区DIS品牌物管近水生活多重院落休闲体系湖居生活居住体验完善配套及便利生活硬竞争力硬竞争力软竞争力软竞争力KPI体系之下的项目体系之下的项目核心竞争力：核心竞争力：打造打造“产品产品+生活方式生活方式”为核心竞争力的为核心竞争

112、力的项目价值融合项目价值融合报告思路报告思路内在居住品质篇内在居住品质篇保证平台水平保证平台水平整体规划整体规划户型设计户型设计物业管理物业管理社区配套社区配套n保证平均楼间距至少达到1:0.8，以达到1:1为宜n保证适宜的梯户比，以2T3、2T2为主流n尽量保证楼座的正南正北朝向n保证好的产品排布在地块价值较高的位置；排布资源型物业n保证主流户型140-180做到南北通透n户型设计保障衣帽间、功能房等细分空间的设置n聘请知名物管公司作为物业顾问或驻场管理n提供安防、24小时应急服务等细致物业服务n会所适当控制体量，整体精细品质，覆盖主要功能；n合理控制底商体量，泛会所设置，提供便民配套，补足

113、并强化会所功能整体规划：整体规划：整体规划须遵循的重要原则如下整体规划须遵循的重要原则如下南湖景观南湖景观寒窑爱情谷寒窑爱情谷少量遮挡，资源价值次优少量遮挡，资源价值次优景观资源景观资源限高条件限高条件居住氛围居住氛围建议物业排布建议物业排布A A南向与寒窑公园零距离，一线公园景观18米私密性较好6F洋房/叠拼B B高楼层可西向观景，无遮挡30米私密性好11F小高层CC有部分透视湖景45米私密性一般15F小高层D1D1有较佳的无遮挡景观资源100米私密性好景观高层D2D2销售周期内景观无遮挡私密性好景观高层D3D3无景观资源私密性一般主流高层D4D4无景观资源私密性较差，有焦大噪音影响高层CA

114、BD1D2D3D4n做足做足3.03.0容积率容积率，降低单位面积的土地成本；，降低单位面积的土地成本；n实现项目整体规划的实现项目整体规划的均好性均好性，打造高品质居住社区；，打造高品质居住社区；n保证平均保证平均楼间距楼间距至少至少达到达到1:0.81:0.8，1:11:1为宜为宜，梯户比以梯户比以2T32T3、2T22T2为主流为主流；n尽量保证楼座的尽量保证楼座的正南正北朝向正南正北朝向；n在地块价值较高的地方排布价值较高的物业，实现在地块价值较高的地方排布价值较高的物业，实现内部梯度内部梯度；n排布排布资源型物业资源型物业；n不同的物业类型之间实现较为分明的组团感；不同的物业类型之间

115、实现较为分明的组团感；户型设计：户型设计：户型的市场水平有着较为严格的平台标准，项目户型的市场水平有着较为严格的平台标准，项目设计时必须遵循设计时必须遵循面积面积多样空间及功能空间细化多样空间及功能空间细化130-150转角凸窗、宽景 阳台、入户花园、衣帽间150-180转角凸窗、大面积露台、入户花园、阳光房、步入式衣帽间180-200双阳台、步入式衣帽间、转角/落地凸窗、主卧功能细化、阳光房200-230入户花园、宽景阳台、步入式衣帽间、储物间、超豪华主卧/双主卧、八角阳光房、多处凸窗面积面积(平米平米)南向房间南向房间数量数量主卧开间主卧开间主卧面主卧面积积客厅开间客厅开间客厅面客厅面积积

116、130-1503-3.53.6-3.915-193.9-4.519-25150-1803.5-43.6-4.115-204.4-4.619-25180-2004.5-53.9-4.216-284.8-5.121-30200-2305-5.54.2-4.520-325.1-5.425-35鉴于项目的不同产品梯度及对应要点的鉴于项目的不同产品梯度及对应要点的不同，将户型建议分为四个层次不同，将户型建议分为四个层次户型要点建议户型要点建议社区内部不具有湖景资源的产品社区内部不具有湖景资源的产品社区西侧观景高层社区西侧观景高层同时占有最佳外部景观与内部景观的楼栋同时占有最佳外部景观与内部景观的楼栋社区

117、南端花园洋房产品社区南端花园洋房产品户型建议之花园洋房：户型建议之花园洋房：设计要点设计要点户型设计户型设计市场结论市场结论目前曲江核心区内洋房产品主要为目前曲江核心区内洋房产品主要为170-180170-180大三居大三居洋房端头位置由于采光效果好，面积可稍微放大，中间户型面积控制洋房端头位置由于采光效果好，面积可稍微放大，中间户型面积控制客户结论客户结论对于对于170-180170-180洋房总价可以接受，主要关注主功能空间尺度和赠送面积洋房总价可以接受，主要关注主功能空间尺度和赠送面积本体结论本体结论洋房产品体量有限，以相当或偏小于市场畅销面积打造户型实现快速走量洋房产品体量有限，以相当

118、或偏小于市场畅销面积打造户型实现快速走量户型推荐之花园洋房：户型推荐之花园洋房：端头户型端头户型180户型设计户型设计 一梯两户纯板式，南北通透，一梯两户纯板式，南北通透，双卧室及双卧室及客厅朝南客厅朝南 入户花园柔性空间设计，功能灵活多变入户花园柔性空间设计，功能灵活多变 南北双阳台南北双阳台，一览曲江盛景，一览曲江盛景 客厅客厅5.15.1米大开间米大开间，舒适尺度，舒适尺度 明厨明卫，阔绰厨房明厨明卫，阔绰厨房 阔绰主卧阔绰主卧，独立卫生间，步入式衣帽间，独立卫生间，步入式衣帽间 超多赠送面积超多赠送面积金地芙蓉世家金地芙蓉世家 180180平米平米3 3居居户型推荐之花园洋房：户型推荐

119、之花园洋房：中间户约中间户约160户型设计户型设计建筑面积：建筑面积：160-165160-165南向面宽：南向面宽：13.513.5米米南北进深：南北进深：1414米米赠送面积：约赠送面积：约13-1513-15平米平米建筑形式：两梯两户建筑形式：两梯两户入户花园、露台等多处面积赠送起居室面宽4.8米、主卧面宽4.2米，次卧面宽3.6米，尺度适宜。南北双阳台，双露台中西厨分离，功能空间细化全明户型，无采光死角户型建议之普通高层、小高层：户型建议之普通高层、小高层：设计要设计要点点户型设计户型设计市场结论市场结论客户结论客户结论本体结论本体结论市场现有户型产品以舒适型为主，功能空间及尺度有比较

120、明确的界定标准，市场现有户型产品以舒适型为主，功能空间及尺度有比较明确的界定标准，设计水平较高，突破空间较小设计水平较高，突破空间较小客户对户型舒适度以及高附加值面积赠送非常敏感客户对户型舒适度以及高附加值面积赠送非常敏感总价的控制将大大提升产品竞争力总价的控制将大大提升产品竞争力此部分产品为社区的现金牛产品，需要达到或超越户型舒适度的平台水平此部分产品为社区的现金牛产品，需要达到或超越户型舒适度的平台水平户型设计之小高层、高层：户型设计之小高层、高层：120120三居户型推荐三居户型推荐户型设计户型设计北京金地格林小镇北京金地格林小镇6 1206 120平米平米3 3居居n客厅和两个卧室朝南

121、，客厅和两个卧室朝南，采光效果良好；采光效果良好；n明厨明卫明厨明卫。12南北通透，全线采光南北通透，全线采光n客厅连通南向景观阳台，赠送一半面积客厅连通南向景观阳台，赠送一半面积；n主卧和书房共通超大南向阳台，赠送一半面积主卧和书房共通超大南向阳台，赠送一半面积，提，提升附加值。升附加值。4超大主卧空间，内设卫生间，拥有独立超大主卧空间，内设卫生间，拥有独立衣帽间，提高居住舒适度衣帽间，提高居住舒适度超大南向双阳台赠送，高附加值体现超大南向双阳台赠送，高附加值体现3中西厨设计、书房、独立洗衣空间、干中西厨设计、书房、独立洗衣空间、干湿分离卫生间，最大化细分功能空间湿分离卫生间，最大化细分功能

122、空间4.3米大开间客厅，宽敞活动空间米大开间客厅，宽敞活动空间5户型设计之小高层、高层：户型设计之小高层、高层：120120三居户型推荐三居户型推荐户型设计户型设计n客厅和两个卧室朝南，客厅和两个卧室朝南，采光效果良好；采光效果良好；n明厨明卫明厨明卫。12南北通透，全线采光南北通透，全线采光n客厅和次卧均连通南向阳台，赠送一半面积客厅和次卧均连通南向阳台，赠送一半面积；n餐厅连接北向阳台，赠送一半面积餐厅连接北向阳台，赠送一半面积，提升附加值，提升附加值n主卧赠送主卧赠送凸窗凸窗，增加使用面积和空间感。，增加使用面积和空间感。4超大主卧空间，超大主卧空间，4.5米大开间，内设卫生米大开间，内

123、设卫生间，步入式衣橱设计，居住更舒适间，步入式衣橱设计，居住更舒适武汉万科西半岛武汉万科西半岛 120120平米平米3 3居居南北双向阳台赠送面积，高附加值南北双向阳台赠送面积，高附加值3干湿分离卫生间，提高舒适度和便利度干湿分离卫生间，提高舒适度和便利度4.2米大开间客厅，宽敞活动空间米大开间客厅，宽敞活动空间65动静分区，布局合理动静分区，布局合理户型设计之小高层、高层：户型设计之小高层、高层：140-150140-150主流三居户型推荐主流三居户型推荐户型设计户型设计n房型：房型：3 3房房2 2厅厅2 2卫卫n户型面积：户型面积：143143平米平米户型借鉴点：户型借鉴点：客厅、两个卧

124、室全部朝南，采光优良；客厅、两个卧室全部朝南，采光优良；北向卧室利用转角飘窗，增加采光通风；北向卧室利用转角飘窗，增加采光通风；独立餐厅连接北向露台，景观视野良好；独立餐厅连接北向露台，景观视野良好；厨房设生活阳台，增加便利生活空间；厨房设生活阳台，增加便利生活空间；开敞式阳台、封闭式阳台和飘窗多重面积开敞式阳台、封闭式阳台和飘窗多重面积增送，提升附加值。增送，提升附加值。龙湖香醍别苑龙湖香醍别苑 143143平米平米3 3居居最亮点：赠送面积多；北向客厅利用飘窗南向采光通风最亮点：赠送面积多；北向客厅利用飘窗南向采光通风户型设计之小高层、高层：户型设计之小高层、高层：140-150140-1

125、50主流三居户型推荐主流三居户型推荐户型设计户型设计n房型：房型：3 3房房2 2厅厅2 2卫卫n户型面积：户型面积：141141平米平米户型借鉴点：户型借鉴点：南北通透，两个卧室朝南；南北通透，两个卧室朝南；入户花园设计，增加使用空间；入户花园设计，增加使用空间；空中花园，丰富室内景观和功能空间，空中花园，丰富室内景观和功能空间，提升附加值；提升附加值；阳光餐厅，与空中花园之间以玻璃隔阳光餐厅，与空中花园之间以玻璃隔断，餐厅景观化；断，餐厅景观化；宽宽2.22.2米南向阳台；米南向阳台；明厨明卫，北向生活阳台；明厨明卫，北向生活阳台；大量使用凸窗，加大空间感。大量使用凸窗，加大空间感。融侨观

126、邸融侨观邸 141141平米平米3 3居居户型设计之小高层、高层：户型设计之小高层、高层：160160左右四居户型推荐左右四居户型推荐户型设计户型设计n房型：房型：4 4房房2 2厅厅2 2卫卫n户型面积：户型面积：167167平米平米户型借鉴点：户型借鉴点：起居室、书房、主卧朝南，两个起居室、书房、主卧朝南，两个次卧朝东，采光良好；次卧朝东，采光良好；入户花园设计，增加赠送面积；入户花园设计，增加赠送面积；主卧室带衣帽间、主卫，感受生主卧室带衣帽间、主卫，感受生活的奢侈和尊贵；活的奢侈和尊贵；明厨明卫设计；明厨明卫设计；超大露台赠送，高附加值体现。超大露台赠送，高附加值体现。深圳中信红树湾深

127、圳中信红树湾 167167平米平米4 4居居户型设计之小高层、高层：户型设计之小高层、高层：160160左右四居户型推荐左右四居户型推荐户型设计户型设计北京东方夏威夷北京东方夏威夷 163163平米平米4 4居居n房型：房型：4 4房房2 2厅厅2 2卫卫n户型面积：户型面积：163163平米平米户型借鉴点：户型借鉴点：特设特设电梯直接入户电梯直接入户，保证生活便利，保证生活便利，提高身份尊贵度；提高身份尊贵度；带带独立门厅独立门厅，保证居住的私密度；，保证居住的私密度；4.34.3米宽大客厅，南向阳台，室内空米宽大客厅，南向阳台，室内空间明亮大气；间明亮大气；客厅和三卧室全南向；客厅和三卧室

128、全南向；豪华主卧系统，主卧豪华主卧系统，主卧270270度阳光室度阳光室，增大观景采光面；特设增大观景采光面；特设独立书房独立书房和和主主卫卫，提升居住舒适度。，提升居住舒适度。明厨，独立洗衣间户型设计之小高层、高层：户型设计之小高层、高层：200200以上户型推荐以上户型推荐户型设计户型设计尚都尚都 199.5199.5平米五居平米五居户型借鉴点：户型借鉴点：全明户型；全明户型；正南朝向，正南朝向，270270度景观面度景观面，坐，坐拥全园美景；拥全园美景；三间卧室均为三间卧室均为南向南向；户型方正，大面宽，客厅与户型方正，大面宽，客厅与餐厅使用餐厅使用功能动静分区功能动静分区；“空中四合院

129、空中四合院”66米米挑高挑高景观阳台景观阳台；活动室、工人房外接生活阳活动室、工人房外接生活阳台，多个台，多个功能空间细化功能空间细化；赠送赠送1010平方米的平方米的入户花园入户花园。户型建议之观景高层：户型建议之观景高层：设计要点设计要点户型设计户型设计市场结论市场结论市场中的临湖景观产品多数是正南北朝向，仅有一边的观景效果最大化市场中的临湖景观产品多数是正南北朝向，仅有一边的观景效果最大化客户结论客户结论在保证户型基本舒适度的前提之下，景观面的加大以丰富对于景观资源的占在保证户型基本舒适度的前提之下，景观面的加大以丰富对于景观资源的占有可明显提升客户认知有可明显提升客户认知本体结论本体结

130、论观景产品可能为观景产品可能为2T32T3的高层产品，需要在现有的梯户比下，在满足户型舒适度的高层产品，需要在现有的梯户比下，在满足户型舒适度的前提下，尽可能保证每户尽可能多的观景面的前提下，尽可能保证每户尽可能多的观景面湖景高层户型建议湖景高层户型建议n建议将户型改为建议将户型改为侧品字型结构侧品字型结构，三套户型均可西向观南湖，景观价值放到最大，三套户型均可西向观南湖，景观价值放到最大，n最佳观景楼栋最佳观景楼栋西侧户型面积区间为西侧户型面积区间为180-190180-190平米平米，东侧户型为，东侧户型为140-160140-160平米平米；n其余高层其余高层户型面积区间为户型面积区间为

131、140-160140-160平米平米。N南北通透，西侧可观南湖，面积区间控制在140-160平米之间南湖景观南湖景观南北通透，西侧可观南湖，面积区间控制在140平米左右南北通透，全景观湖景住宅，最佳观景楼栋的此户面积为180-190平米，其余高层为160-170平米。客厅4.8米开间7.5米宽景转角阳台南向双主卧套间5.4米开间入户花园步入式衣帽间连通书房方格部分为错层部分，动静区分四室二厅三卫四室二厅三卫 196湖景高层户型建议湖景高层户型建议将此户型翻转，将此户型翻转，转成西向户型，转成西向户型，最佳观景楼栋面最佳观景楼栋面积为积为180-190180-190平平米，其余米，其余3333层

132、户层户型为型为160-170160-170平平米之间。米之间。三南向卧室三南向卧室+双主卧套间双主卧套间+宽尺入户花园宽尺入户花园+内部错层动静分区内部错层动静分区南向双主卧套间，4.2米开间湖景高层户型建议湖景高层户型建议三室二厅二卫三室二厅二卫 164客厅4.8米开间5.5米宽景阳台三间卧室全南向主卧4.1米开间，豪华套间创新的内庭院设计方格部分为错层部分，动静区分三南向卧室三南向卧室+创新内庭院创新内庭院+宽尺阳台宽尺阳台+内部错层动静分区内部错层动静分区湖景高层户型建议湖景高层户型建议三室二厅二卫三室二厅二卫 1396.6米开间入户花园南向景观阳台，尺度阔绰南向双卧室南向主卧套房3.9

133、米开间方格部分为错层抬高部分，动静区分超大开间入户花园超大开间入户花园+宽景阳台宽景阳台+内部错层动静分区内部错层动静分区户型建议之楼王产品：户型建议之楼王产品：设计要点设计要点户型设计户型设计全景主卧，远眺南湖，彰显主人身份，尽享尊崇大气之感全景主卧，远眺南湖，彰显主人身份，尽享尊崇大气之感电梯直接入户，增强居住的尊贵体验电梯直接入户，增强居住的尊贵体验大尺度入户花园，补足高层产品在内部的可视景观大尺度入户花园，补足高层产品在内部的可视景观主卧全套房设计，全面提升居住舒适性和私密性主卧全套房设计，全面提升居住舒适性和私密性一梯两户，大平层设计，可考虑设置一梯两户，大平层设计，可考虑设置3.3

134、3.3米层高，空间感增强米层高，空间感增强设置八角主卧，步入式飘窗，放大主卧活动空间设置八角主卧，步入式飘窗，放大主卧活动空间尺度放大尺度放大功能提升功能提升中西厨房，体现对女主人的关怀中西厨房，体现对女主人的关怀设置西向观景阳台，放大观景尺度设置西向观景阳台，放大观景尺度大尺度观景露台连通客厅，是观景的最佳场所大尺度观景露台连通客厅，是观景的最佳场所在餐厅或主卧设计河景阳光房，用做早餐厅或书房，深化居住功能在餐厅或主卧设计河景阳光房，用做早餐厅或书房，深化居住功能楼王产品观景西户户型建议楼王产品观景西户户型建议建筑面积：约建筑面积：约195195产品形式：两梯两户产品形式：两梯两户南向面宽：

135、南向面宽：14.814.8米米赠送面积：约赠送面积：约1818平米平米390028003300480049001800270036001300014800豪华主卧区，拥有书房、主卫、衣帽间西向观景阳台，赠送面积，扩大景观面入户花园，北向观社区主景观，赠送面积8米尺度观景阳台，宽广视野190-200190-200160-170电梯建筑面积：建筑面积：165165南向面宽：南向面宽：13.413.4米米赠送面积：约赠送面积：约1111平米平米建筑形式：两梯两户建筑形式：两梯两户480036003900110013400160054004200270013900190-200190-200160-1

136、70电梯8.4米尺度观景阳台，宽广视野三进式主卧，串联敞开式衣帽间和独立阳光主卫入户花园，欣赏社区中央景观，半赠送面积楼王产品东户户型建议楼王产品东户户型建议物业管理：物业管理：物业管理服务要点物业管理服务要点本项目核心客户本项目核心客户社会中坚，家庭感较强，对于生活品质要求较高。社会中坚，家庭感较强，对于生活品质要求较高。定位要求定位要求以人性化理念贯穿，实现社区品质形象落地。以人性化理念贯穿，实现社区品质形象落地。1st2nd3rd物业管理：物业管理：物业管理服务要点物业管理服务要点安防服务安防服务结合设备设施和专业人员管理、服务：结合设备设施和专业人员管理、服务：12345物业管理：物业

137、管理：物业管理服务要点物业管理服务要点24小时无障碍服务小时无障碍服务迅速应急服务，体现社区服务的专业性及人性化：迅速应急服务，体现社区服务的专业性及人性化：12物业管理：物业管理：物业管理服务要点物业管理服务要点人性化社区增值服务人性化社区增值服务针对社区居民特定需求，提供更丰富的无偿及付费服务：针对社区居民特定需求，提供更丰富的无偿及付费服务：123物业管理：物业管理：物业管理服务要点物业管理服务要点引进知名物管公司作为顾引进知名物管公司作为顾问或直接管理问或直接管理全球物管知名品牌全球物管知名品牌中海国际社区：中海深蓝物业中海国际社区：中海深蓝物业金地芙蓉世家：金地物业管理有限公司金地芙

138、蓉世家：金地物业管理有限公司1313年豪宅管理经验年豪宅管理经验鸿基紫韵：第一太平戴维斯鸿基紫韵：第一太平戴维斯中国物业第一管家中国物业第一管家曲江华府曲江华府天地源物业天地源物业本土知名品牌物管本土知名品牌物管推荐选择具有推荐选择具有国际知名度的品牌国际知名度的品牌（如世邦魏理仕、（如世邦魏理仕、戴德梁行、第一太平戴维斯等）进行管理，或者由戴德梁行、第一太平戴维斯等）进行管理，或者由本地知名品牌管理，由国际品牌公司本地知名品牌管理，由国际品牌公司作为物业顾问。作为物业顾问。社区配套：社区配套：本社区商业定位于本社区商业定位于内向型商业，内向型商业，主要服务于社区主要服务于社区内部，需内部，需

139、合理控制体量，有机组织业态合理控制体量，有机组织业态按照社区住宅面积按照社区住宅面积2525万计算，即服务于万计算，即服务于本社区居民的商业面积最好不超过本社区居民的商业面积最好不超过50005000方可基本保证商业正常存活。因此方可基本保证商业正常存活。因此50005000即是本项目推荐的商业体量。即是本项目推荐的商业体量。p按照世联以往市场调研的经验结论，一般内向型社区商业的常规业态组织见上图所示；按照世联以往市场调研的经验结论，一般内向型社区商业的常规业态组织见上图所示；p本项目在后期销售时，应当合理介入业态控制，保证社区居民生活的便利度。本项目在后期销售时，应当合理介入业态控制，保证社

140、区居民生活的便利度。商业类型商业类型社区商业占住宅面社区商业占住宅面积的比例积的比例内向型商业内向型商业2%5%5%内内向向型型社社区区商商业业业业态态面面积积比比例例生活家居 0.13%服饰精品 4.03%地产中介 6.10%休闲 7.82%便利店 1.04%餐饮 15.79%其他 10.11%杂货/肉菜/五金/证券 0.88%超市 28.40%美容 8.28%服务配套 17.42%超市餐饮便利店服务配套美容生活家居休闲服饰精品地产中介杂货/肉菜/五金/证券其他社区配套：社区配套：社区商业置于地块价值较低的东北部，采用泛会社区商业置于地块价值较低的东北部，采用泛会所设置，弥补会所功能，以生活

141、配套型定位为主所设置，弥补会所功能，以生活配套型定位为主社区配套：社区配套：沿街铺面注意细节打造沿街铺面注意细节打造1234 4米以上米以上预留店招预留店招细节打造细节打造社区配套：社区配套：会所设置于社区主入口附近，靠近中央景观以便会所设置于社区主入口附近，靠近中央景观以便于前期展示，整体风格跳脱，体量控制在于前期展示，整体风格跳脱，体量控制在25002500以内以内风格偏向于简约现代，整体跳脱，风格偏向于简约现代，整体跳脱，体量控制在体量控制在2500内内报告思路报告思路外在生活方式篇外在生活方式篇适度突破构建竞争力适度突破构建竞争力园林景观园林景观建筑形象建筑形象示范区展示示范区展示社区

142、社区DISDISn保证一定的园林尺度、层次以及多样绿植，达到平台水平；n通过中央景观及景观节点的层次化设置，的打造创造多重休闲空间，营造院落意向；n注意园林细节的故事性，通过细节打造实现平台超越n建筑外形的风格、颜色与周边项目实现差异化n注重建筑立面细部以及底部细节的打造，强化品质感n社区边界、入口及内部导示系统建立明显的社区专属标识，强调领域感n示范区的展示节点全面，动线紧凑n每个节点的展示体现品质感、有亮点园林景观园林景观要点一：要点一：中心景观作为社区景观聚焦，采用下沉中心景观作为社区景观聚焦，采用下沉式打造增加层次与大气之感式打造增加层次与大气之感n 下沉式下沉式，利用阶梯及坡度与地平

143、面相连，增添社区层次感；，利用阶梯及坡度与地平面相连，增添社区层次感；n 以以小型跌水小型跌水为核心，配合为核心，配合小型线性水系小型线性水系，围作为中心广场的中心景观；，围作为中心广场的中心景观；n 注意与注意与主景观轴主景观轴的良好过度；的良好过度；n 选择水景时注意维护成本及选择水景时注意维护成本及枯水季效果；枯水季效果；n 设置座椅等公共休闲设施，强调设置座椅等公共休闲设施，强调休憩感休憩感；n 设置雕塑或小品，增添设置雕塑或小品，增添情趣感情趣感；n 后期营销时将作为主后期营销时将作为主展示区展示区。n 绿植有层次变化层次变化，草坪、花卉、灌木、乔木等不同高度植物搭配，无论俯瞰或是侧

144、视，均有自然、立体的视觉效果立体的视觉效果。n 考虑西安的气候条件和项目整体气质，建议选择含中式意味或中性树种中式意味或中性树种，例如乔木可选择国槐、银杏；灌木可选择龙柏球、地柏。树种搭配上最好能保证四季有绿四季有绿。n 步行道路要具有一定尺度，蜿蜒曲折，使景观景观生动化生动化。n 营造微地形微地形。上海绿城社区剖面图上海绿城社区剖面图园林景观园林景观要点二：要点二：中央景观轴通过蜿蜒感，微地形及多层中央景观轴通过蜿蜒感，微地形及多层次绿植的打造，增添景观的立体化及生动化次绿植的打造，增添景观的立体化及生动化园林景观园林景观要点三：要点三：利用高层的楼间距优势布置充分的楼间利用高层的楼间距优势

145、布置充分的楼间小组团绿化，如下沉式小庭院及小型坡地组团园林小组团绿化，如下沉式小庭院及小型坡地组团园林利用高层的楼间距优势，布置充足的园林绿化高层的楼间距优势，布置充足的园林绿化利用地形，将车行路线和人行路线分开，保证景观体系的多样性增加水系景观，丰富景观元素，与中央景观相呼应下沉式小庭院下沉式小庭院，相邻楼座之间的休憩、运动场所及交流场所，作为两个楼座之间的半私密院落交互空间，增添生活情趣；楼间的小组团园林可注重坡地感小组团园林可注重坡地感的打造，以增添楼间绿化的生动之感，减弱高层建筑的呆板及压抑减弱高层建筑的呆板及压抑。园林景观园林景观要点四：要点四：通过小品及部分细节的打造，增添园林通过

146、小品及部分细节的打造，增添园林的精致度及故事性的精致度及故事性步道上雕刻着唐诗，经得起推敲的细节打造步道上雕刻着唐诗，经得起推敲的细节打造园林里的一处小品，中间的凹陷处园林里的一处小品，中间的凹陷处是中国古时寓意丰收的群鱼图案，是中国古时寓意丰收的群鱼图案，增添了情趣感；增添了情趣感；融入太极元素的石子步道融入太极元素的石子步道恣意摆放的花瓶，更增添了一丝生动的意味恣意摆放的花瓶，更增添了一丝生动的意味园林景观园林景观要点五：要点五：休憩空间的打造也十分必要，为居者提休憩空间的打造也十分必要，为居者提供驻足与休息的空间，增添园林的可用性供驻足与休息的空间，增添园林的可用性座椅和露天花房的结合座

147、椅和露天花房的结合最适合茶余饭后的聊天最适合茶余饭后的聊天老人们下棋打牌喝茶的最佳场所老人们下棋打牌喝茶的最佳场所秋千及长椅秋千及长椅仿木材质的桌椅仿木材质的桌椅园林景观园林景观要点六：要点六：道路是移动的风景，道路是移动的风景，应注重景观性，应注重景观性，宜宜曲不宜直曲不宜直，铺装需精致，铺装需精致n 道路除了实现交通联系功能，还道路除了实现交通联系功能，还应体现领域感和景观性；应体现领域感和景观性；n 步行道宜曲不宜直，突出蜿蜒形步行道宜曲不宜直，突出蜿蜒形态；加强铺装的精致度，虽有野态；加强铺装的精致度，虽有野趣，但要体现人工雕琢的价值感趣，但要体现人工雕琢的价值感，配合高尚社区形象；，

148、配合高尚社区形象；n 道路的色彩及细节可以根据所应道路的色彩及细节可以根据所应用的场合略有变化。用的场合略有变化。园林景观园林景观要点七：要点七：触手可及之处都是天然、原生的材料，触手可及之处都是天然、原生的材料，人与自然充分融合，体现可持续发展的人与自然充分融合，体现可持续发展的“人性化人性化”精神精神木质雨水回收池，上面可以栽种植物木质雨水回收池，上面可以栽种植物竹子和石头结合的长凳竹子和石头结合的长凳木头质地的秋千木头质地的秋千木条拼合的长凳及垃圾桶木条拼合的长凳及垃圾桶木质的秋千等游乐设施木质的秋千等游乐设施建筑形象：建筑形象：整体风格选择新古典主义，从色彩及风格上与周整体风格选择新古

149、典主义，从色彩及风格上与周边项目明显区隔边项目明显区隔紫薇永和坊：新中式，灰黑色调紫薇永和坊：新中式，灰黑色调诸子阶：偏现代，强调横向线条，白色诸子阶：偏现代，强调横向线条，白色黄色竖向线条，色彩明快但欠缺稳重感黄色竖向线条，色彩明快但欠缺稳重感金地湖城大境：新东方主义，怀旧与现代的结金地湖城大境：新东方主义，怀旧与现代的结合，灰色与土黄色调合，灰色与土黄色调符号元素：符号元素：简洁又不失装饰性的造型语言所体现出来的基于线条形式的强烈的装饰性，在原则上灵活运用重复、重复、对称、渐变对称、渐变等美学法则使几何造型几何造型充满诗意和富于装饰性富于装饰性。新古典主义建筑采用对称构图、刚柔并济的对称构

150、图、刚柔并济的横竖线条、丰富的浮雕装饰等横竖线条、丰富的浮雕装饰等手法。手法。p“新古典主义”，强调建筑物的高耸、挺拔高耸、挺拔，给人以拔地而起、傲然屹立的非凡气势，它不同于传统的古典建筑风格，而呈现出现代简洁简洁面貌。p在设计上，尝试新材料新材料，并运用一些豪华的装豪华的装饰饰来提升设计品位。p造型设计中多采用几何形状或用折线进行装饰；线条明朗，过渡温和线条明朗，过渡温和，表现夸张建筑形象：建筑形象：新古典主义，强调竖向线条，注重几何造型的对新古典主义，强调竖向线条，注重几何造型的对称及渐变，运用浮雕等表面装饰，注重底部材料的应用称及渐变，运用浮雕等表面装饰，注重底部材料的应用建筑形象：建筑

151、形象：外墙材料是体现品质感最重要的元素，需着重打外墙材料是体现品质感最重要的元素，需着重打造，基于客户感知价值的高档材料适当选用造，基于客户感知价值的高档材料适当选用建议采用简洁、明快简洁、明快的线条，整体风格与社区风格一致；外墙材料选择1较高品质的外墙瓷砖外墙瓷砖，减少砂浆勾缝的宽度，提升整体立面效果；外墙材料选择2高品质的外墙涂料外墙涂料，注意特殊的防裂处理；（本项目建议）底层材料可采用高品质的石材或仿石瓷砖石材或仿石瓷砖，提升近距离的观感。社区社区DIS要点一：要点一：边界区隔意向边界区隔意向区隔一：利用区隔一：利用内外地形高差内外地形高差建立区隔建立区隔区隔二：利用区隔二：利用矮墙体矮

152、墙体+围栏围栏作为边界，配合相对密集的作为边界，配合相对密集的绿植绿植营造幽静感营造幽静感石材感的墙体更易体现出韵味及品质感石材感的墙体更易体现出韵味及品质感围墙内部的高大绿植营造良好环境感围墙内部的高大绿植营造良好环境感社区社区DIS要点二：要点二：将社区专属的符号在内部运用到极致，强将社区专属的符号在内部运用到极致，强化社区独特气质与风情化社区独特气质与风情入户大堂的纹饰图案入户大堂的纹饰图案电梯门的纹饰图案电梯门的纹饰图案住户大门的纹饰图案住户大门的纹饰图案会所标识会所标识大堂标识大堂标识入户大堂的纹饰图案入户大堂的纹饰图案设计统一的标识纹饰，将其运用在内部空间的各个重要节点，形成立体全

153、面的专属效果设计统一的标识纹饰，将其运用在内部空间的各个重要节点，形成立体全面的专属效果示范区展示：示范区展示：通常的通常的营销体验展示营销体验展示需要包括以下需要包括以下要点要点楼体横幅形象围墙户外导示精神堡垒导引系统1 1楼体横幅售楼处前广场售楼中心初步感知系统2 2看楼通道施工现场、楼梯走道过渡性体验系统3 3景观样板段样板房、实品屋核心体验系统4 4核心售卖系统5 5示范区展示：示范区展示：建议本项目的示范区设置四个主要展示节点建议本项目的示范区设置四个主要展示节点示范区展示示范区展示节点一：节点一：第一眼的动人第一眼的动人由入口、由入口、私家道路私家道路构成的景观序列构成的景观序列相

154、对具有私密感的相对具有私密感的入口入口由台阶、跌水构成由台阶、跌水构成的私家景观道，直的私家景观道，直通会所及中央景观通会所及中央景观广场广场由台阶通往下沉式由台阶通往下沉式的中央小广场或会的中央小广场或会所所示范区展示示范区展示节点二：节点二：精品品质的动人精品品质的动人由销售案场设置由销售案场设置及服务带来的感官体验及服务带来的感官体验n提前展示会所的休闲等功能；n标签感的附加艺术品和空间设计感、趣味感提升档次与品味；n设置现场物业礼宾服务，提升客户感知。示范区展示示范区展示节点三：节点三：精致细节的动人精致细节的动人由中央景观由中央景观广场广场引发的未来社区休闲意向引发的未来社区休闲意向

155、n中央景观广场的提前展现，深化客户对于未来社区意向的感知；n主要展示的节点在于：树木及园林层次、各种参与性的休憩之处，细节小品。示范区展示示范区展示节点四：节点四：生活情景的动人生活情景的动人由样板间升华的由样板间升华的对于未来生活的情境体验对于未来生活的情境体验p 首批选择首批选择最具有视觉冲击力的最具有视觉冲击力的湖景户型湖景户型，聘请著名样板房设，聘请著名样板房设计大师进行设计装修，充分体计大师进行设计装修，充分体现现代高尚生活品质；现现代高尚生活品质；p 针对湖景资源设计针对湖景资源设计观景客厅观景客厅，全景阳台全景阳台等，充分放大项目的等，充分放大项目的湖景资源；湖景资源；p 设置居

156、室内温馨提示语，增添设置居室内温馨提示语，增添温馨感温馨感及及生活情趣生活情趣附件一附件一锁定曲江核心区热销中高端项目，以研究曲江锁定曲江核心区热销中高端项目，以研究曲江市场精品项目平台水平市场精品项目平台水平研究前提研究前提n定位中高端，针对曲江主流定位中高端，针对曲江主流中高端客户；中高端客户；n良好的市场形象、销售结果良好的市场形象、销售结果及实现均价；及实现均价；n核心竞争力打造突出，得到核心竞争力打造突出，得到客户感知并认可客户感知并认可。紫都城紫都城曲江品筑曲江品筑曲江纯翠曲江纯翠融侨观邸融侨观邸曲池坊曲池坊曲江华府曲江华府曲江南苑曲江南苑鸿基紫韵鸿基紫韵紫薇永和坊紫薇永和坊中海国

157、际社区中海国际社区金地南湖项目金地南湖项目航天御苑航天御苑芙蓉世家芙蓉世家曲江公馆曲江公馆曲江盛景曲江盛景曲江城市花园曲江城市花园春晓苑春晓苑翠竹园翠竹园曲江兰亭曲江兰亭拿铁城拿铁城芙蓉坊芙蓉坊皇家花园皇家花园尚林苑尚林苑佳园别墅佳园别墅溪园别墅溪园别墅售完售完在售在售曲江芙蓉园板块与南湖板块交汇处，中式风骨，曲江芙蓉园板块与南湖板块交汇处，中式风骨，中小规模中等密度社区中小规模中等密度社区n成交客户有1/3是煤矿主，主要是陕北和渭南的，其他的主要是西安市内，高新、城南的私营业主和政府部门的客户为主。n客户购买的主要原因是认为地理位置好、展示好，对于园林和建筑的品质认可。位置：雁南三路与曲江池

158、西路交汇处建筑类型：小高层、洋房占地面积：66.7亩总建面：11.5万容积率：2.5总户数：461户n 曲池坊的地段地段比芙蓉世家还好！离芙蓉园也近离南湖也近，还有唐城墙遗址公园就在跟前，景观资源非常好。n 展示很好，中式中式的感觉太到位到位了，不管是园林还是建筑。这样用心做的东西才符合居住者的身份，值得花钱。n 很欣赏社区里无处不在的中式细节细节，太美太精致了。飞檐、青瓦、徽派坡屋顶、围栏上的图案，一目了飞檐、青瓦、徽派坡屋顶、围栏上的图案，一目了然的新中式风格建筑然的新中式风格建筑每单元的入户门采用传统风格门楼，运每单元的入户门采用传统风格门楼，运用了青瓦、石雕、实木、飞檐、门牌、用了青瓦

159、、石雕、实木、飞檐、门牌、细部雕琢等明显中式元素细部雕琢等明显中式元素整个建筑外立面全部用高整个建筑外立面全部用高级陶砖打造，提升品质感级陶砖打造，提升品质感整个建筑外立面全部用高整个建筑外立面全部用高级陶砖打造，提升品质感级陶砖打造，提升品质感围栏的细节图案非常有中国古典原味围栏的细节图案非常有中国古典原味纯粹中式风格建筑，高品质感体现项目产纯粹中式风格建筑，高品质感体现项目产品力品力精致中式风格园林，准确的符号运用传递文化精髓精致中式风格园林，准确的符号运用传递文化精髓园林里的一处小品，中间的凹陷处是中国古时寓意丰收的群鱼图案，其它的小品细节也有自己独到的寓意；中国风骨的窗棂；池塘中心的中

160、式小品；小品，步道上雕刻的唐诗无不透露浓郁的中式风情。1324通过细节充分展示项目高品质，细节是曲池坊最动人的音符通过细节充分展示项目高品质，细节是曲池坊最动人的音符核心竞争力：双优核心地段。高品质纯粹中式风核心竞争力：双优核心地段。高品质纯粹中式风格。细节之处的极致展示。格。细节之处的极致展示。物业类型：物业类型：12栋两梯四户高层 占地面积占地面积：约68667平米建筑面积：建筑面积：26万平米容积率：容积率：3.47总户数：总户数：2354户绿化率：绿化率：35%车位：车位：1177个交通：交通：邻曲江大道、西影路两条交通干道，通达性好；曲曲江江大大道道西影路西影路曲江边缘，品牌开发商，

161、中等规模中高曲江边缘，品牌开发商，中等规模中高密度社区密度社区n 户型很好，赠送很多，适合我们这些预算不够多，但又想尽量住的舒适的人。n 位置差不多，还比中海便宜！n 龙湖的园林体系一直做得很好，花不多的钱，能看到龙湖的园林，很值。n 对龙湖品牌很信任，也很向往。一直希望能够享受到龙湖的物业。领先创新户型设计，高附加值产品打造，赠送率超过领先创新户型设计，高附加值产品打造，赠送率超过10%10%两室两厅一卫 105平米n主卧套卫生间；n卧室设置凸窗，提升附加值和舒适度。n双厅双向阳台设计舒适度高，采光强，景观资源最大化；n北向客厅采光较差。n户型全明设计；户型全明设计；n户型方正，南北通户型方

162、正，南北通透，居住舒适度高；透，居住舒适度高；n大面宽，短进深，大面宽，短进深，整体尺度舒适；整体尺度舒适；n赠送面积多，增大赠送面积多，增大附加值；附加值；n室内动线设计存在室内动线设计存在缺陷。缺陷。所在楼位位于小区边缘，且朝向小区内部，可享小区内部水景室内花园增添情趣空间，并且可改房，附加值高两居可改三居两居可改三居赠送面积赠送面积13平米平米空中叠院创新设计，高度提升产品附加值空中叠院创新设计，高度提升产品附加值三室两厅一卫 125平米主卧套间连南向阳台，提升舒适度起居室与餐厅布局不合理，影响使用便利度n全明户型设计；全明户型设计；n创新的创新的“双层空间双层空间”设计，设计，空间使用

163、更灵活，附加值空间使用更灵活，附加值更高；更高；n大面宽，短进深；大面宽，短进深；n赠送面积多，附加值高；赠送面积多，附加值高；n注重细节设计。注重细节设计。n底层空间7.16平米，上层空间11平米；n空中叠园设计，增大空中叠园设计，增大户型使用灵活性，体现户型使用灵活性，体现附加值。附加值。室内花园可改房，附加值高次卧至卫生间动线过长三居可改四居三居可改四居 所在楼位位于小区边缘，且朝向小区内部，可享小区内部水景赠送面积赠送面积28平米平米5.85.8米高米高龙湖品牌标签龙湖品牌标签自成一派的高品质园林体系打造自成一派的高品质园林体系打造延续延续龙湖五重景观园林龙湖五重景观园林，利用植被高度

164、打造景观层次感，塑造五重园林体系：，利用植被高度打造景观层次感，塑造五重园林体系：l一重一重高高7-157-15米、冠幅米、冠幅5-105-10米大乔木；米大乔木；l二重二重高高4-54-5米大灌木、小乔木；米大灌木、小乔木；l三重三重高高2-32-3米灌木；米灌木；l四重四重花卉、小灌木；花卉、小灌木；l五重五重草坪、地被等。草坪、地被等。采用采用垂直绿化垂直绿化方式，增大绿化覆盖率。方式，增大绿化覆盖率。借助曲江盛景园林展示和自身样板间展示，充分扩大借助曲江盛景园林展示和自身样板间展示，充分扩大市场影响力，赢得客户普遍认可市场影响力，赢得客户普遍认可独特创新高附加值产品。龙湖品牌之下的高品

165、独特创新高附加值产品。龙湖品牌之下的高品质园林体系。完美现场展示。质园林体系。完美现场展示。南湖板块，品牌开发商，中低容积率，中等规模，混南湖板块，品牌开发商，中低容积率，中等规模，混合物业社区合物业社区n项目目前小高层排号客户仍以南郊和高新客户为主，均为改善型客户，部分客户分流融侨观邸及曲池坊；n客户关注的要点在于社区较为幽静，距离湖景较近，户型设计好，可以享有别墅社区配套，且价格上有优势。发展商：西安深鸿基房地产开发有限公司位置：曲江 城南区曲江文化旅游开发新区，南临雁南五路，西临芙蓉西路 建筑类型：高层,联排别墅,双拼别墅 占地面积：153亩总建筑面积：18万平米高层产品总建面：高层产品

166、总建面：120042.31120042.31平米平米容积率：1.8绿地率：40%户 数：881入市时间：入市时间：小高层2009年9月入市，主要面积为139、169及190平米，目前排卡约97张。户型将有适度创新：三间卧室均为南向，户型将有适度创新：三间卧室均为南向，客厅东向采光，预计售价：客厅东向采光，预计售价：7800-80007800-8000元元/平米平米。“表表”“”“里里”如一的纯粹高尚社区定位，高品质形象树如一的纯粹高尚社区定位，高品质形象树立立鸿基紫韵在形象上一直主打奢侈、华贵、私人珍藏的鸿基紫韵在形象上一直主打奢侈、华贵、私人珍藏的品质生活概念，在实景细节上的所有展示均保持了

167、与品质生活概念，在实景细节上的所有展示均保持了与此气质的高度吻合，大气之美深入人心。此气质的高度吻合，大气之美深入人心。n 全通透户型；全通透户型；n南向双卧室，客厅南向采光；南向双卧室，客厅南向采光；n餐厅及客厅错层抬高，实现动静分区；餐厅及客厅错层抬高，实现动静分区；n超宽尺度南向阳台；超宽尺度南向阳台；n超大入户花园；超大入户花园；n存在少许面积浪费。存在少许面积浪费。以以139139主流三居产品为例：主流三居产品为例：鸿基紫韵户型设计要点：鸿基紫韵户型设计要点：n 户户有入户花园，电梯直接入户；户户有入户花园，电梯直接入户；n 客厅及餐厅错层抬高部分，动静区分；客厅及餐厅错层抬高部分，

168、动静区分；n 尽量保证多间卧室朝南；尽量保证多间卧室朝南；n 宽尺度阳台；宽尺度阳台；n 160160以上户型均有亮点创新：以上户型均有亮点创新：164164内庭设计、内庭设计、196196户型配有南向双主卧户型配有南向双主卧套间、套间、224224功能空间极致细化、主卧功能空间极致细化、主卧次卧双套间次卧双套间；6.6米开间入户花园南向景观阳台，尺度阔绰南向双卧室南向主卧套房3.9米开间方格部分为错层抬方格部分为错层抬高部分，动静区分高部分，动静区分优势产品设计优势产品设计动静分区、双主卧系统、功能空间极致细化动静分区、双主卧系统、功能空间极致细化耗资耗资20002000万的五星级豪华会所，

169、通过全面展示充分传万的五星级豪华会所，通过全面展示充分传递标签感和品质感递标签感和品质感配备四季恒温泳池、西餐厅、红酒吧、雪茄吧、书吧、桌球配备四季恒温泳池、西餐厅、红酒吧、雪茄吧、书吧、桌球吧、棋牌吧、健身吧、水疗吧等多种综合娱乐配套设备吧、棋牌吧、健身吧、水疗吧等多种综合娱乐配套设备 恒温泳池恒温泳池VIP会议室会议室宽敞的健身房宽敞的健身房VIP洽谈区洽谈区会所外观会所外观亲水平台亲水平台纯粹高尚社区形象树立。创新舒适产品设计。奢华高纯粹高尚社区形象树立。创新舒适产品设计。奢华高品质会所展示。品质会所展示。n 地理位置：位于曲江新区雁塔南路，南接三环市政绿化带，西临曲江行政商务中心，东临

170、曲江水厂。n 物业类型：33栋纯板式高层、小高层 n 占地面积：约14.9万平米n 建筑面积：37万平米n 容积率：2.5n 总户数：近3000户n 梯户比：1梯1，1梯2n 绿化率：40%n 就在雁塔南路旁边，旁边是三环，去市中心或者高新都很方便。n 园林的感觉很好，尺度大，又开阔。n 价格挺合适的。n 融侨在西安好几个项目，是大开发商。曲江边缘，中轴线上，品牌开发商，中大规模，曲江边缘，中轴线上，品牌开发商，中大规模，中高密度社区中高密度社区铝合金门窗铝合金门窗绝热层绝热层外墙保温技术外墙保温技术多重安防系统多重安防系统融侨曲江观邸的优势在于把平台科技含量的材质及科融侨曲江观邸的优势在于把

171、平台科技含量的材质及科技应用进行体系化整合，打造科技大宅技应用进行体系化整合，打造科技大宅n在项目的工法展示区，详细而系统的讲解了楼盘的每一处细节所应用在项目的工法展示区，详细而系统的讲解了楼盘的每一处细节所应用的材质；的材质；n工法展示区，细小部件工艺包括电工、墙面、入户门、阳台栏杆、卫工法展示区，细小部件工艺包括电工、墙面、入户门、阳台栏杆、卫生间防水工艺、铝合金门窗等均有展示。生间防水工艺、铝合金门窗等均有展示。n工法展示区，应用的科技系统如楼宇门禁系统、电子巡更系统、家庭工法展示区，应用的科技系统如楼宇门禁系统、电子巡更系统、家庭安防系统、直饮水系统、外墙保温技术等。安防系统、直饮水系

172、统、外墙保温技术等。融侨融侨曲江观邸曲江观邸9#9#楼楼王产品楼楼王产品196196四居四居1 12 23 34 4513421234入户花园（半赠送）入户花园（半赠送）空中花园（半赠送）空中花园（半赠送）南向大阳台（半赠送）南向大阳台（半赠送）书房（不封闭，半赠送）书房（不封闭，半赠送）转角飘窗（全赠送）转角飘窗（全赠送）中西厨设计中西厨设计保姆房，可作储物间保姆房，可作储物间步入式衣帽间步入式衣帽间阳光房、书房阳光房、书房主卧主卧4.24.2米大开间米大开间客厅客厅5 5米开间米开间大尺度餐厅大尺度餐厅2.22.2米超大面宽阳台米超大面宽阳台其他亮点其他亮点八角豪华主卧八角豪华主卧，增加观

173、景面，增加观景面采光面，增添生活情趣采光面，增添生活情趣四间房朝南四间房朝南大尺度大尺度+高附加值高附加值+产品创新产品创新+功能空间细化，户型质功能空间细化，户型质素极高素极高n影音室、网吧、阅览室、茶室、会客室、休闲麻将室、儿影音室、网吧、阅览室、茶室、会客室、休闲麻将室、儿童室，沙壶球室、高尔夫室、舞蹈室、泳池、瑜伽室、乒童室，沙壶球室、高尔夫室、舞蹈室、泳池、瑜伽室、乒乓球区、游戏区等功能完备，曲江最大最全的会所。乓球区、游戏区等功能完备，曲江最大最全的会所。规模最大、功能最完备的超大会所提前展示，刷新曲规模最大、功能最完备的超大会所提前展示，刷新曲江会所星级标准，一举征服客户江会所星

174、级标准，一举征服客户大尺度园林示范组团打造，充分展示项目高品质和产品力大尺度园林示范组团打造，充分展示项目高品质和产品力n超大尺度的园林，浓密成荫的乔木，超大尺度的园林，浓密成荫的乔木，随处可见的休憩小品。随处可见的休憩小品。n步道的式样多变，木质栈道，碎石步道的式样多变，木质栈道，碎石小道，丰富空间视觉。小道，丰富空间视觉。n园林在立体打造上很注意垂直层次园林在立体打造上很注意垂直层次的打造，坡地、草坪、低矮灌木、的打造，坡地、草坪、低矮灌木、乔木，形成丰富的绿植景致。乔木，形成丰富的绿植景致。科技住宅。优质高附加值产品。大手笔高品质科技住宅。优质高附加值产品。大手笔高品质会所及示范区展示。

175、会所及示范区展示。旺销项目依靠多个卖点有机组合实现成功，精旺销项目依靠多个卖点有机组合实现成功，精细化竞争，单点突破空间有限细化竞争，单点突破空间有限市场篇市场篇主要竞争力主要竞争力项目项目园林景观园林景观建筑建筑户型设计户型设计配套（会所配套（会所/物物管等）管等）展示展示荣禾荣禾曲池坊曲池坊中式园林的中式园林的打造打造中式建筑的中式建筑的细致雕琢细致雕琢开盘时近乎开盘时近乎实景展示实景展示龙湖龙湖紫都城紫都城龙湖打造五龙湖打造五重园林体系重园林体系先进创新设先进创新设计，超高附计，超高附加值加值借助曲江盛借助曲江盛景实现完美景实现完美展示展示鸿基鸿基紫韵紫韵小高层户型小高层户型设计亮点创设

176、计亮点创新新超豪华星级会超豪华星级会所所精致展示，精致展示，奢华大气气奢华大气气质贯穿质贯穿融侨融侨曲江观曲江观邸邸大尺度园林大尺度园林景观景观考虑周到细考虑周到细致的舒适户致的舒适户型型别墅级别的豪别墅级别的豪华会所，功能华会所，功能齐全齐全示范区豪华示范区豪华展示；科技展示；科技元素集中展元素集中展示示n 市场上的优质旺销项目均是通过市场上的优质旺销项目均是通过多个卖点的有机组合多个卖点的有机组合实现项目成功销售；实现项目成功销售；n 从现阶段曲江旺销项目竞争力体系来看，各方面的产品力在市场上已经从现阶段曲江旺销项目竞争力体系来看，各方面的产品力在市场上已经建立了建立了相当高的平台标准相当

177、高的平台标准，单点直接，单点直接突破空间比较有限突破空间比较有限。附件二附件二曲江改善居住型客户之曲江改善居住型客户之客户篇客户篇客户特征：客户特征：从事公务员客户居多，即有市级干部，也有各公检法党政机关工作人员；从事公务员客户居多，即有市级干部，也有各公检法党政机关工作人员；有车，个人年收入一般不愿意透露；有车，个人年收入一般不愿意透露；低调低调，对于身份透露有限，不愿意过分张扬财富；，对于身份透露有限，不愿意过分张扬财富；看重居住的看重居住的私密性私密性及及舒适性舒适性，在乎享受生活，倾向于选择洋房、小高层等相对低密产品。，在乎享受生活，倾向于选择洋房、小高层等相对低密产品。注重注重私人空

178、间私人空间的维护，爱静，排斥外界干扰；的维护，爱静，排斥外界干扰；低调之下，对于低调之下，对于标签感标签感有着很强的要求，不希望流俗于众，期望低调的张扬。有着很强的要求，不希望流俗于众，期望低调的张扬。置业关键语录：置业关键语录：社区从社区从外面来看一定不能太张扬外面来看一定不能太张扬，更不能寒碜。品质是关键，自己不能肯定自己想要的整体是什，更不能寒碜。品质是关键，自己不能肯定自己想要的整体是什么感觉的，起码看起来是我应该住的房子；么感觉的，起码看起来是我应该住的房子；比较喜欢小高层和洋房，人少一些，住着清净；比较喜欢小高层和洋房，人少一些，住着清净；希望房间里有开阔的空间，有能喝茶的阳台；希

179、望房间里有开阔的空间，有能喝茶的阳台；绿化要好，物业要好；绿化要好，物业要好；社区内分区管理，主要还是社区内分区管理，主要还是保持隐私保持隐私；社区的人社区的人素质高一些素质高一些，稍微清静一些。，稍微清静一些。置业关键词：置业关键词：低调低调/私密性私密性/品质品质/居住人群纯粹居住人群纯粹政府官员类客户政府官员类客户曲江改善居住型客户之曲江改善居住型客户之客户篇客户篇客户特征：客户特征：出生于出生于70-6070-60年代，多供职于金融、贸易、法律、软件等行业，为中高层管理或核心骨干力量；年代，多供职于金融、贸易、法律、软件等行业，为中高层管理或核心骨干力量；有车，个人年收入有车，个人年收

180、入25-4025-40万，家庭年收入约万，家庭年收入约5050万以上；万以上；儒雅，内敛，儒雅，内敛，为人低调，偏爱具有特定精神或品质的东西为人低调，偏爱具有特定精神或品质的东西；热爱家庭，极度重视生活品质，希望能得到工作之后与家人安享天伦；热爱家庭，极度重视生活品质，希望能得到工作之后与家人安享天伦；感性选择项目感性选择项目，容易被特定气质吸引；理性看待产品，容易被特定气质吸引；理性看待产品，注重产品性价比注重产品性价比，不轻易出手。，不轻易出手。对项目的对项目的品质、气质两方面均有较高要求品质、气质两方面均有较高要求，同时十分，同时十分关注项目客群的素质。关注项目客群的素质。置业关键语录：

181、置业关键语录：曲江的环境很美好，住在这里是一件很美很享受的事情；曲江的环境很美好，住在这里是一件很美很享受的事情；社区的整体感觉社区的整体感觉不能太张扬，否则会显得很浮不能太张扬，否则会显得很浮，但是还得有品质感，有人文的气质透出来；，但是还得有品质感，有人文的气质透出来；现在有太多的房子打人文牌了，好像把房子品质做到了，做个有风格的园林就是人文、就是风情现在有太多的房子打人文牌了，好像把房子品质做到了，做个有风格的园林就是人文、就是风情了，其实都是流于概念，缺乏真正经得起推敲的东西；了，其实都是流于概念，缺乏真正经得起推敲的东西；房子要是房子要是精工品质精工品质，质量要经得住时间的敲打；，质

182、量要经得住时间的敲打；物业服务是社区品质的体现，小区保安和保洁的素物业服务是社区品质的体现，小区保安和保洁的素质都很重要；质都很重要；社区里面住什么人很重要社区里面住什么人很重要，不能什么乱七八糟的人都有。，不能什么乱七八糟的人都有。置业关键词：置业关键词：品质感品质感/生活舒适生活舒适/性价比性价比/低调低调高知高管类客户高知高管类客户曲江改善居住型客户之曲江改善居住型客户之客户篇客户篇客户特征：客户特征：多从事餐饮、汽车销售、纺织贸易、建筑等行业，打拼多从事餐饮、汽车销售、纺织贸易、建筑等行业，打拼10年左右，处于事业有成阶段年左右，处于事业有成阶段；有有1-21-2部车，个人年收入部车，

183、个人年收入3030万以上；万以上；热情，自我，乐于享受，极强家庭意识；热情，自我，乐于享受，极强家庭意识；此类客户前期多居住在城南、城东等高密度社区内，置业第一目的是此类客户前期多居住在城南、城东等高密度社区内，置业第一目的是更换社区环境更换社区环境；由于工作时间相对宽松，对于距离往往要求不高、对于物业形态不关注，但极度重视由于工作时间相对宽松，对于距离往往要求不高、对于物业形态不关注，但极度重视社区环境社区环境。青年时期为事业辛苦打拼，置业时花钱相对青年时期为事业辛苦打拼，置业时花钱相对理性理性，但愿意为品质生活支付一定，但愿意为品质生活支付一定溢价溢价。对于对于家庭家庭（孩子、老人）关注极

184、多，注重他们对于社区的体验；（孩子、老人）关注极多，注重他们对于社区的体验；置业关键语录：置业关键语录：忙到中年差不多了，要换个好一点的环境，曲江是最好的；忙到中年差不多了，要换个好一点的环境，曲江是最好的；工作的时间不是很严格，所以对于距离不在乎，只要行车方便，不是特别偏就行；工作的时间不是很严格，所以对于距离不在乎，只要行车方便，不是特别偏就行；希望买个希望买个环境好环境好、户型好、园林好、服务好、安全性也好，差不多什么都好的社区，能用来养老、户型好、园林好、服务好、安全性也好，差不多什么都好的社区，能用来养老的，年纪大了就不折腾了；的，年纪大了就不折腾了；有句话说合适的就是最好的，所以我

185、需要的不是最顶级的，而是从品质和价格上都最适合我的；有句话说合适的就是最好的，所以我需要的不是最顶级的，而是从品质和价格上都最适合我的；不只是买给自己，也是为了不只是买给自己，也是为了孩子和爸爸妈妈能住得好孩子和爸爸妈妈能住得好；最少也买三房，预算够的话买四房，一次到位。最少也买三房，预算够的话买四房，一次到位。置业关键词：置业关键词：社区环境社区环境/生活舒适生活舒适/终极改善终极改善/性价比性价比私企业主、个体营业者类客户私企业主、个体营业者类客户曲江改善居住型客户之曲江改善居住型客户之客户篇客户篇客户特征：客户特征：神木、靖边等陕北大县的政府官员、能源类客户；神木、靖边等陕北大县的政府官

186、员、能源类客户；置业目的单纯，约有三类，一是为孩子购买上学、结婚等必须居所，二是跟朋友群居，三是为置业目的单纯，约有三类，一是为孩子购买上学、结婚等必须居所，二是跟朋友群居，三是为了占有西安最好的资源；了占有西安最好的资源；身家难以估量，千万身家难以估量，千万-数十亿不等；数十亿不等；豪爽，爱面子，大手笔，对价格不敏感；豪爽，爱面子，大手笔，对价格不敏感；置业目的较为单一，三类客户有各自针对性的需求，资源类的客户极度在乎对于资源的占有，置业目的较为单一，三类客户有各自针对性的需求，资源类的客户极度在乎对于资源的占有，非观景房不买，会比价格，但不存在价格天花板，比价体系往往单一；非观景房不买，会

187、比价格，但不存在价格天花板，比价体系往往单一；三类客户的共性为面子，标签感；对于有气度、有文化沉淀的东西非常有情结。三类客户的共性为面子，标签感；对于有气度、有文化沉淀的东西非常有情结。置业关键语录：置业关键语录：给孩子上学（或者结婚）买，业主写孩子的名字；给孩子上学（或者结婚）买，业主写孩子的名字；肯定买曲江，而且要买有资源的最好的，回去别人就知道，我买了西安最好的房子；肯定买曲江，而且要买有资源的最好的，回去别人就知道，我买了西安最好的房子；觉得贵的就是好的，但也担心别人会认为陕北人好骗，所以肯定要比价；觉得贵的就是好的，但也担心别人会认为陕北人好骗，所以肯定要比价；社区人单纯一些，要不然

188、也不放心孩子住在这里；社区人单纯一些，要不然也不放心孩子住在这里；朋友都买，所以我也买。朋友都买，所以我也买。置业关键词：置业关键词：资源资源/社区气质社区气质/标签感标签感/重交流重交流陕北客户陕北客户社区气质、私密性和居住舒适度是改善型客户社区气质、私密性和居住舒适度是改善型客户的关键置业特征的关键置业特征客户篇客户篇客户类型客户类型行为特征行为特征置业特征置业特征政府官员类客户政府官员类客户陕北客户陕北客户私企业主类客户私企业主类客户行事低调低调，懂得享受享受生活生活，注重私密性追求大气低调有品质、人群纯粹的社区，私密感意识强烈从众、重交流重交流，好面子，对美好事物有占有欲，重视子女教育

189、追求品质优良、有资源、具有良好口碑的楼盘、居住人群纯粹、总价敏感度低重视家庭重视家庭，追求生活享受，花钱相对理性追求全面高品质生活，终极换房需求，总价控制，但愿意为优秀品质支付溢价热爱家庭热爱家庭、儒雅内敛、极度重视生活品质、注重圈层的归属感置业关注点置业关注点社区气质社区气质/私密性私密性/生生活舒适活舒适/标签感标签感/居住居住人群纯粹人群纯粹社区环境社区环境/生活舒适生活舒适/终极改善终极改善/性价比性价比大尺度居住空间、注重社区气质及精神、舒适生活缔造者、注重人群纯粹社区气质社区气质/生活舒适生活舒适/性价比性价比/圈层圈层资源资源/社区气质社区气质/标签标签感感/群居群居高知高管类客户高知高管类客户1234THE END