浙江长兴环球中心商业定位及策略报告（169页）.ppt

1、长兴环球中心商业定位及策略报告此轮报告建立在大量的信息收集、研究和沟通工作基础上此轮报告建立在大量的信息收集、研究和沟通工作基础上八佰伴、中百一店、浙北大厦、新双龙大厦、浙北商业广场、海洋城、八佰伴、中百一店、浙北大厦、新双龙大厦、浙北商业广场、海洋城、大润发超市、欧尚超市、华润超市、女人街等商业项目长兴县主要商大润发超市、欧尚超市、华润超市、女人街等商业项目长兴县主要商业场所随机访谈和问卷调研；数十组商家访谈业场所随机访谈和问卷调研；数十组商家访谈 长兴龙山新区、传统商业片区、浙北商业片区、水木花都区域实地调查长兴龙山新区、传统商业片区、浙北商业片区、水木花都区域实地调查浙北大厦、华润超市、

2、长兴利时广场浙北大厦、华润超市、长兴利时广场、欧尚超市、绿城长兴广场、大润发欧尚超市、绿城长兴广场、大润发宜兴万达广场、湖州浙北购物中心、湖州爱山广场宜兴万达广场、湖州浙北购物中心、湖州爱山广场长兴县长兴县2008-20122008-2012年统计年鉴年统计年鉴长兴县长兴县2008-20122008-2012年国民经济与社会发展统计公报年国民经济与社会发展统计公报长兴县国民经济和社会发展第十二个五年（长兴县国民经济和社会发展第十二个五年（2011201120152015年）规划纲要年）规划纲要外部调查外部调查内部调查内部调查 外部调查外部调查 案例分析案例分析 案头研究案头研究 1.1.项目背

3、景与基础分析项目背景与基础分析1.11.1 城市宏观分析城市宏观分析1.1 1.1 城市宏观分析城市宏观分析长兴概况长兴概况苏浙皖门户、千年古县、太湖明珠苏浙皖门户、千年古县、太湖明珠长兴是浙江省的北大门，与苏、皖两省接壤，位于太湖的西南岸。全县区域面积1430平方公里，现有户籍人口约62万。p 千年古县。长兴是南北朝时期陈朝开国皇帝陈霸先的诞生地。茶圣陆羽在长兴写就了我国第一部茶叶专著茶经。p 三省通衢。与上海、杭州、南京等大城市均在2小时最佳交通圈内。杭宁高铁建成后到杭州和南京的时间缩短到半小时左右。目前已经成为上海的物流副中心。p 依山傍水。与苏州、无锡隔湖相望，拥有金钉子地质遗迹公园、

4、十里古银杏长廊和扬子鳄自然保护区，顾渚茶文化景区、仙山湖景区等独特的旅游景观。安徽安徽吴兴长兴长兴南浔南浔德清德清安吉安吉稳定良好的城市经济为商业物业发展提供有力支持稳定良好的城市经济为商业物业发展提供有力支持长兴近长兴近5 5年年GDPGDP走势走势长兴近长兴近5 5年人均年人均GDPGDP走势走势8.27%8.27%21.22%21.22%14%14%10.8%10.8%长兴目前经济稳步增长长兴目前经济稳步增长,但是增速有所放缓，人均但是增速有所放缓，人均GDP增长仍然较好，主要是增长仍然较好，主要是受国内整体经济发展放缓及人口增长过缓。受国内整体经济发展放缓及人口增长过缓。1.1 1.1

5、 城市宏观分析城市宏观分析1.1 1.1 城市宏观分析城市宏观分析社会购买力增长表现强劲，居民消费尚存在较大的挖掘空间社会购买力增长表现强劲，居民消费尚存在较大的挖掘空间长兴近长兴近5 5年社会零售总额表现年社会零售总额表现长兴近长兴近5 5年居民消费收入与消费支出表现年居民消费收入与消费支出表现 收入增速明显快于支出速度收入增速明显快于支出速度1.1 1.1 城市宏观分析城市宏观分析35-6035-60岁年龄段人口为主要消费力来源岁年龄段人口为主要消费力来源人口增长缓慢，在较长周期内限定了商业的扩展空间长兴县人口增长缓慢，对商业发展空间造成一定限制，因此商业项目的定位需要更精准。根据2000

6、年11月1日零时第五次全国人口普查数据，居住在城镇（包括镇）的人口为31.4万，全县常住人口中县外流入人口为72166人，居住在城区的人口约25万30万。75户籍人口统计数据分析户籍人口统计数据分析1.1城市城市宏观宏观分析分析根据联合国公布的人口老龄化标准，根据联合国公布的人口老龄化标准，60岁以上老人占总体人口岁以上老人占总体人口10%以上的即进入老龄化，以上的即进入老龄化，0-14岁人口低于岁人口低于15%的即进入超少子化，的即进入超少子化，2012年统计数据表明长兴县已处于老龄化及超少年统计数据表明长兴县已处于老龄化及超少子化阶段，会明显影响到商业行为。子化阶段，会明显影响到商业行为。

7、老龄化与少子化的特征；老龄化，是人们生活水平提高和寿命延长的必然结果；少子化，是生活压力加大和及时行乐盛行的必然结果，当然中国还有计划生育政策的影响。老年人对老品牌忠诚度高、对新产品新事物接受能力差。对日常生活、餐饮需求较高。1.21.2 城市规划与区域城市规划与区域概述概述1.2 1.2 城市规划与区域城市规划与区域概述概述本案在总部经济开发区内，位于龙山新区、旧城区以及总部经济开发区三线交界处本案在总部经济开发区内，位于龙山新区、旧城区以及总部经济开发区三线交界处1.2 1.2 城市规划与区域城市规划与区域概述概述本案本案周边商业氛围较弱，仅有欧尚一家大型商业，项目西侧区域入驻人口密集，南

8、侧、北周边商业氛围较弱，仅有欧尚一家大型商业，项目西侧区域入驻人口密集，南侧、北侧、东侧正在建设的新小区较多，入驻人口偏低；已有和正在建设的星级酒店较为集中，侧、东侧正在建设的新小区较多，入驻人口偏低；已有和正在建设的星级酒店较为集中，根据政府规划，本案区域规划打造为高端酒店及餐饮休闲相结合的县级商业中心根据政府规划，本案区域规划打造为高端酒店及餐饮休闲相结合的县级商业中心。1.31.3 项目项目立地立地分分析析1.3 1.3 项目立地项目立地分析分析本项目占据旧城区、龙山新区及经济开发区三区交界处，本项目占据旧城区、龙山新区及经济开发区三区交界处，交通交通组织便捷，周边商业氛围组织便捷，周边

9、商业氛围很弱很弱，东侧居住东侧居住人口很少，随着周边小区的交工使用，预计入驻人口数量潜力很大。距长兴县两大超人口很少，随着周边小区的交工使用，预计入驻人口数量潜力很大。距长兴县两大超市之一的欧尚超市水平距离不足市之一的欧尚超市水平距离不足200200米。米。1.3 1.3 项目项目立地分析立地分析畅达交通、本案拥有数百个地下、地上停车位，可以很好满足越来越多的有车一族驱车消费，私密性好。项目附近有2、3、7、9、10、13路公交车经过，约9个站点。1.3 1.3 项目项目立地分析立地分析本案门前绿化带本案门前绿化带绿化带对商业客流到达有较强阻隔绿化带对商业客流到达有较强阻隔，在未来需要进行很好

10、规划保证客流、车流顺畅，减少在未来需要进行很好规划保证客流、车流顺畅，减少视觉遮挡，将来尽量减少高大树木而增加小型灌木绿化数量。项目斜对面的国际花园被门视觉遮挡，将来尽量减少高大树木而增加小型灌木绿化数量。项目斜对面的国际花园被门前绿化带严重遮掩，内部一楼底铺闲置率很高，租金很低。前绿化带严重遮掩，内部一楼底铺闲置率很高，租金很低。国际花园国际花园2 2 城市商业市场研究城市商业市场研究PARTPART 2 2 城市业市场研究城市业市场研究2.12.1城市商业分析城市商业分析长兴商业市场目前已经进入到综合型商业陆续出现的提升阶段长兴商业市场目前已经进入到综合型商业陆续出现的提升阶段2.1.12

11、.1.1 城市商业发展历程及阶段研判城市商业发展历程及阶段研判l 以人民路为主的单一商圈l 商业档次整体较低l 以中低端百货消费为主 l 第一家大型超市华润 万家开业l 中百一店改建后对外 营业，其百货垄断进 一步加强l 新双龙女性购物广场 等中低端百货商场l 市中心商业街进一步集中发展l 浙北大厦购物中心开出，结束中百一店对中高档百货的垄断l 新的大型综合型商业 模式陆续开始出现l 大卖场加外租区（欧尚/大润发）l 八佰伴百货、利时百货等品牌的入驻 自发性阶段自发性阶段（20042004年及以前）年及以前）起步阶段起步阶段（2004-20072004-2007年）年）发展阶段发展阶段 （20

12、07-20102007-2010年）年）提升阶段提升阶段 （20102010年年 ）2.22.2城市商圈的空间分布格局城市商圈的空间分布格局 2.2 2.2 长兴商业市场格局长兴商业市场格局整体商业格局呈现：传统片区网点高度集聚，新兴片区逐步崛起整体商业格局呈现：传统片区网点高度集聚，新兴片区逐步崛起传统片区：传统片区：包括中百一店所在片区和大润发所在片区，该商圈是长兴商业最成熟区域，也是人流量最大的区域；建材城片区：建材城片区：该片区主要以金顶建材城和轻纺城为核心，主营业务以家居建材和汽车维修保养为主；浙北片区：浙北片区：位于龙山新区，包括浙北大厦贩物中心所在片区、浙北商业广场及海洋城所在片

13、区，区域内已建和在建大量高档住宅，作为新兴发展起来的商圈，目前商业氛围较差，发展成熟尚需要一定时间；总部经济片区：总部经济片区：位于经济开发区北部，即利时广场及本案所在区域，沿明珠路北段至太湖大道所涵盖区域，该商业片区目前处于启动阶段，商业发展方向主要以商务配套为主；水木花都社区商业中心：水木花都社区商业中心：水木花都位于城市西南区，项目总建约80万方，规划入住人口约2万人，配套建设的商业主要为该项目居民生活服务。长兴 海洋城2.2.3 3商圈的发展现状及特征商圈的发展现状及特征 2.2.3.13.1传统片区传统片区2.3.1 2.3.1 商圈的发展现状商圈的发展现状-传统片区传统片区传统片区

14、是长兴商业发展最成熟传统片区是长兴商业发展最成熟、商业网点最密集，品牌最集中，商业网点最密集，品牌最集中，客客流量流量最大的商圈最大的商圈范围：范围：覆盖中心城区，包括人民广场片区和古城公园片区定位：定位：中低端服饰和百货为主，八佰伴百货的开幕提升该区域整体档次，对浙北大厦形成强烈冲击客源：客源：辐射全县范围客源，以本地中低端的大众消费者为主，但八佰伴的开幕对本地中高客源形成吸引。商业形态：商业形态：6条主要商业街、1条女装街、3个百货商场、2个超市大卖场、2个家电卖场（不含在建项目）现有商业项目代建项目情况1大润发传统片区在售项目较少，除绿城项目售价较高外6.5万/，其他项目商铺售价平均集中

15、在3-4万/2天龙家电商场3华润万家4中百一店5新双龙购物广场6八佰伴7国美电器2.3.1商圈的发展现状商圈的发展现状-传统片区传统片区 百货商场百货商场现有百货以八佰伴百货进驻提升了整体百货档次，同时也加剧区域市场竞争现有百货以八佰伴百货进驻提升了整体百货档次，同时也加剧区域市场竞争类类型型名称名称营业面营业面积（平积（平米）米）开业开业时间时间主营项目主营项目档次档次定位定位楼楼层层租赁模租赁模式式租金水平租金水平（元（元/天）天）入驻入驻率率百货商场中百一店160002005.10珠宝玉器、男女服饰、皮具箱包、家电、运动中端1-5扣点15-20%100%新双龙购物广场95002006.1

16、女装、女鞋、皮具箱包等中低端/女性1-3固定租金10-1690%八佰伴百货（绿城长兴广场）50000（地下一局为超市）2012.8国际名品、时尚服饰、休闲运动中高端-1-7商业街正在销售，一楼均价66000万/，二楼33000万/，三楼25000万/pp 中百一店：中百一店：长兴最早的百货商场，经营面积偏小，百货品类基本齐全，定位中低端，也最受当地人欢迎。pp 新双龙贩物广场：新双龙贩物广场：女性主题的商场，商铺早期均出售给私人业主，缺乏统一经营管理，商场环境较差，但由于该店开业较早，散货女装商户大多数集中于此，定位低端货品齐全，生意相较新古龙、欧洲城好很多。pp 八佰伴百货：八佰伴百货：总建

17、约5万平方米，其中地上7层，每层5000平方米，集国际名品、时尚服饰、休闲运动于一体，开设有时尚影院及餐饮；地下两层共1.5万平方米，其中地下一层包含5000平方米的超市；地下二层为大型停车场，比较其他百货拥有很大竞争优势.2.3.1商圈的发展现状商圈的发展现状-传统片区传统片区 超市大卖场超市大卖场“超市超市+外租区外租区”的经营模式辐射力强的经营模式辐射力强,大润发占据传统区卖场领导者地位大润发占据传统区卖场领导者地位类型类型名称名称营业营业面积面积（平（平米）米）开业时开业时间间主营项目主营项目档次档次定位定位楼层楼层租赁模租赁模式式租金租金水平水平（元（元/天）天）入驻入驻率率超市大卖

18、场大润发150002010.11百货、生鲜、食品中端1-3层租金+扣点10-18100%超市大卖场华润万家55002004.08百货、生鲜、食品中低端1层无招商区pp 大润发：大润发：物业三层，地下约300个停车位，其中超市专用停车位177个。总建面约15000方，一层5000方为外租区，典型的“超市+外租区”形态的大卖场。大润发当前日均销售额约为45万，是长兴目前生意最好的超市，也是长兴地区租金最贵的店铺。但限于交通组织、经营面积、业态不齐全，预计未来会收到商业综合体的较大冲击。pp 华润万家：华润万家：位于时代广场地下一层，建筑面积约7000方。是长兴第一家开出的大型超市，距离大润发约15

19、米。大润发开业之前日均销售约35万，现在日均销售约在5万左右。该店出入口只有一个，停车场为借用，物业只适合做社区型商业，无法与大润发竞争，预计不会支持多久。2.3.1 商圈的发展现状商圈的发展现状-传统片区传统片区 家电卖场家电卖场传统片区家电和数码卖场集中，竞争激烈，生意一般传统片区家电和数码卖场集中，竞争激烈，生意一般天龙家电广场：天龙家电广场：天龙家电广场由天龙家电和百诚集团创办，营业面积约为12000平方米，多数为沿街商铺形式，目前为长兴市区手机卖场最为集中的区域，品牌齐全，生意很好。国美电器：国美电器：卖场面积均不大，商品品类也较少，生意一般。苏宁电器:由于生意较差，目前已经退出了长

20、兴市场。类型类型名称名称营业面积营业面积（平米）（平米）开业时间开业时间主营项目主营项目档次定档次定位位楼层楼层 租赁模式租赁模式租金水平租金水平（元（元/天）天）入驻率入驻率家电卖场 天龙家电广场120002010.11手机为主、家电数码中低端1-2固定租金15-20%100%家电卖场 苏宁电器45002006.12家电、数码中端1-2扣点已闭店家电卖场 国美电器35002008.7家电、数码中端1-2扣点15-25%100%2.3.1商圈的发展现状商圈的发展现状-传统片区传统片区 商业街商业街商业街为主要发展模式，传统商业街以零售为主，新兴商业街业态较丰富，商业街为主要发展模式，传统商业街

21、以零售为主，新兴商业街业态较丰富，可售街铺有限可售街铺有限，租售价，租售价较高，经营状况好较高，经营状况好。类型类型名称名称业态配比业态配比 租金水平（元租金水平（元/天）天）底商总量（保守估算）底商总量（保守估算）服饰服饰餐饮餐饮娱乐娱乐家电数码家电数码其他其他商业街人民路50%10%15%5%20%10-1212920商业街解放路60%10%10%5%15%10-1518790商业街金陵路20%25%25%8%22%1.5-1023310商业街长海路30%10%10%15%35%5-108000商业街海兴路40%10%10%5%35%5-108000商业街 新世界步行街95%5-86990

22、pp 人民路：人民路：人民路以服饰和娱乐、餐饮为主要业态，国美电器也位于此商街，商业氛围浓厚，经营状况较好。单铺多为100pp 解放路：解放路：中百一店、中档服饰专卖店、婚纱摄影、肯德基多集聚于此，以餐饮与购物相结合的形态，在长兴居民心中的认知度很高。目前该商业街是长兴人气最旺，商家经营状况好，租金也较高。单铺多为100pp 金陵路：金陵路：该商业街为长兴重点打造的形象街，北段主要以休闲娱乐为主，中段以文教/中介/数码为主，南段以餐饮和中高端服饰为主，商铺大多数为50以下，租金呈现两头高中间低的态势。pp 长海路长海路/海兴路：海兴路：这两条商业街为古城片区的核心，大润发、新双龙、金陵商厦都集

23、聚在此，因此这两条商业街的人气也很旺，租金水平也较高。商业业态也是以服饰为主，单铺多为100以下pp 新世界步行街新世界步行街：有店面近百家，以中档女性服饰为主，品牌忠诚度和知名度较低，生意也相对一般，老顾客目的性消费。单铺多为302.2.3 3.2.2 浙北片区浙北片区2.2.3 3.2.2商圈的发展现状商圈的发展现状-浙北片浙北片区区新兴商业片区，目前商业规划较好，以大型集中商业为主，人气及商业氛新兴商业片区，目前商业规划较好，以大型集中商业为主，人气及商业氛围有待进一步提升围有待进一步提升pp 构成构成：由浙北大厦购物中心、旺角商业中心、花菇山休闲娱乐街、小区住宅底商、正在建设的浙北、海

24、洋城两大综合体组成pp 定位：定位：商贸规划的两大商业中心之一，以零售、餐饮、休闲娱乐等业态为主，区别于总部经济商圈的商务配套，以生活化为主题，整体定位为中高端pp 客源：客源：可以辐射全城，现阶段以新区居民消费为主，对老城区居民的辐射能力较弱商圈整体范围偏小，弹性较高，目前人流量较少，未来随着龙山新城居住人口的导入将逐渐好转，两大综合体开幕，商圈范围才会覆盖到全城，成熟期需要三至五年以上，但两大综合体项目都存在很大硬伤。未来前景堪忧。2.2.3 3.2.2商圈的发展现状商圈的发展现状-浙北片浙北片区区片区以浙北大厦为核心，以花菇山路康体足浴休闲街为特色，但由于浙北商业北侧旺片区以浙北大厦为核

25、心，以花菇山路康体足浴休闲街为特色，但由于浙北商业北侧旺角商业广场是大量销售型商业街，售后缺乏统一管理，导致整个区域的冷清和对面的角商业广场是大量销售型商业街，售后缺乏统一管理，导致整个区域的冷清和对面的花菇山足浴休闲街、南侧浙北大厦的兴旺形成非常强烈的对比。花菇山足浴休闲街、南侧浙北大厦的兴旺形成非常强烈的对比。类型类型名称名称营业面积营业面积（平米）（平米）开业时开业时间间主营项目主营项目档次定档次定位位楼层楼层 租赁模式租赁模式租金水平（元租金水平（元/天）天）入驻率入驻率百货浙北大厦贩物中心300002007 珠宝玉器、皮具箱包、鞋类服饰、家纺、儿童用品等中高端 1-4扣点15-20%

26、100%商业街旺角商业广场600002007 零售、餐饮、休闲娱乐中端1-2固定租金1-3元25%综合体海洋城1800002014 海洋馆、百货、商业街、餐饮、休闲娱乐中高端 1-3出售、租赁销售价：内街2-3万/M2，外街4-5万/M2-综合体浙北商业广场2500002015 百货、超市、商业街、餐饮、休闲娱乐、酒店、中高端-不详不详-pp 浙北大厦：浙北大厦：07年开业，结束了中百一店在百货上的垄断，定位中高端，经营状况良好。家电广场于2011年四月份开业，定位中端，网点位于农贸市场二楼，项目辐射能低，业绩一般。pp 旺角商业广场：旺角商业广场：商业内街形式，缺乏统一经营管理，经营状况较差

27、，环境混乱，商业氛围也较低。pp 社区底商：社区底商：金陵北路和花菇山路沿街商业发展好，集聚了高档餐饮、酒行、茶馆等；沿龙山大道商业发展较差，人气较低pp 海洋城海洋城：建筑面积发售，目前星巴克、必胜客正洽谈中，乐天玛特超市在洽谈中。其团队无操作经验，售楼及招商人员对商业所落位品牌进驻情况不清楚，招商人员无此方面工作经验。售楼人员对外宣称商业部分前区约8万可对外出售，后区部分项目自已持有，占比约60%。项目约2014年10月1日整体营业。通过沟通，我方估计该项目明年开业存在难度，同时，该项目同样存在资金回收风险，目前是使用策略进行分区销售。pp 浙北商业广场：浙北商业广场：因商业过于分散，规划

28、存在很大的硬伤，后期资金回收存在很大风险。售楼人员称物美超市已进驻该项目。楼盘房均价7000/平方，跃层房均价7600/平方。2.2.3 3.3.3 总部经济片区总部经济片区2.2.3 3.3 3商圈的发展现状商圈的发展现状-总部经济片总部经济片区区未来将依托总部经济商务办公打造配套商业，沿龙山大道将成为大型商集中未来将依托总部经济商务办公打造配套商业，沿龙山大道将成为大型商集中区域，未来经营后将为本案带来一定客流。区域，未来经营后将为本案带来一定客流。p 范围：明珠北路两侧，南至欧尚超市p 定位：以商务配套为主，同浙北商圈形成互补，定位中高端p 客源：辐射整个龙山新区，服务于周边社区和企业p

29、 商业形态：1个超市大卖场，1个城市综合体，1个家居购物中心，以及较多的办公楼底商现有商业项目现有商业项目在建在建/待建商业项目待建商业项目1欧尚1利时广场2国际金座2龙山泰景3欧洲城3中夬大道商业广场4风暴SOS酒吧/神话酒吧/乐巢会酒吧等4其他房产底商5金百尚家居5p欧尚：欧尚：09年底开业，是长兴生意较好的超市之一。一楼为招商区和非机动车停车位及免费班车停车位，二楼卖场经营面积达到8100方。目前日均销售额约30-50万左右，因交通组织和停车位优势销售业绩稳步增长。ppp 酒吧类：酒吧类：本地人认知的娱乐街区，多家酒吧坐落于此形成酒吧一条街，此外还有一家KTV，另外欧洲城娱乐夜总会也位于

30、该区域。pp 金百尚家居：金百尚家居：建筑总面积10万平方米，以“家文化”为核心的专业家具MALL；项目一期将引进国内外中高端家居知名品牌200余家，涵盖家具、橱柜、灯具、窗帘、床品等泛家具产品。部分楼层已开业，二期待建，情况不详，一期2011年10月21日开业，销售价格偏高，本地大宗购物会选择去杭州购买，经营业绩一般。pp 利时广场：利时广场：总商业面积280000，集超市百货、风情街、星级酒店、办公楼、餐饮娱乐、超市于一体，是本案在该区域的最大竞争项目。2.2.3 3.3 3商圈的发展现状商圈的发展现状-总部经济片总部经济片区区利时广场将成为区域的地标商业，租售皆有，以百货（整体招租）及超

31、市为主，少量商业街销售，从利时广场将成为区域的地标商业，租售皆有，以百货（整体招租）及超市为主，少量商业街销售，从其规划体量及产品形态及上市时间来看，是本案的主要竞争其规划体量及产品形态及上市时间来看，是本案的主要竞争,如能错位经营形成互补将是双赢局面。如能错位经营形成互补将是双赢局面。类型类型名称名称营业面积营业面积（平米）（平米）开业时间开业时间主营项目主营项目档次定档次定位位楼层楼层租赁模式租赁模式 租金水平租金水平（元（元/天）天）入驻率入驻率超市欧尚120002009.12百货、生鲜、食品中低端 1-2租金/扣点10-18%100%综合体家居利时广场280000 预计2014年底酒店

32、、百货、超市、影城、商业街等中高端 1-4销售未知未知综合体家居中夬大道商业广场21095预计2014年 商业街中高端 未知未知未知未知综合体家居金百尚家居500002011.10家居中高端 4固定租金 1-360%利时集团，创建于1993年，以“创造优质生活”为企业使命，专业从事家用品制造、商业连锁、投资等与民生相关的产业。集团连续多年位列中国制造业500强、中国民企500强、浙江省百强企业。2012年实现销售113.5亿元，总资产达到102.5亿元。商业零售：商业零售：2005年利时正式进入商业零售领域，已投入运营和正在建设的城市综合体及大型百货商城有12家、连锁超市60家，利时商业地产主

33、攻三四线城市，目前，利时地产正在建设和即将投入运营的项目有：杭州湾新区城市综合体、湖州南浔城市综合体、湖州长兴城市综合体、镇海新区城市综合体、北仑城市综合体等。超市部分由集团分部新江厦超市入驻，百货拟招成熟品牌，已与银泰、太平洋、金鹰等全国连锁百货联系。全面招商尚未启动。风情商业街，建筑面积约3万平方米，对外出售，服饰经营占出售面积的40%，餐饮经营占出售面积60%2.2.3 3.3 3商圈的发展现状商圈的发展现状-总部经济片总部经济片区区2.2.3 3.4 4 水木花都社区商业中心水木花都社区商业中心u 浙北大厦超市：由17000平方米的大型集中商业体、大型公交枢纽站以及配套商业带组合而成的

34、，形成近30000方的商业集群。配备地下一层停车位（约200个）但业绩非常差，预计2-3年内经营都将非常困难。u 特色农家乐：水木花都对面，形成具有特色的农家乐一条街，定位中高端，在长兴具有很强的影响力，辐射全城，但受经济影响及该区域同质化影响，2013年业绩下滑明显，该区域转租率很高，正在经营的饭店业绩也是下滑明显。2.2.3 3.4 4商圈的发展现状商圈的发展现状-水木花都社水木花都社区商业中心区商业中心卖场成为社区商业日常性消费的核心典型社区商业，拥有本地最集中的农卖场成为社区商业日常性消费的核心典型社区商业，拥有本地最集中的农家乐特色餐饮一条街，辐射力强，有效吸引区域外客群及外地游客消

35、费家乐特色餐饮一条街，辐射力强，有效吸引区域外客群及外地游客消费p 范围：水木花都及周边社区p 定位：服务于周边居民的社区商业，定位中低端p 客源：商业服务于周边社区居民，商业辐射能力弱，餐饮辐射强p 商业形态：1个农贸市场，1个大卖场，1个特色农家乐区域浙北大厦超市特色农家乐浙北大厦超市2.2.4 4 长兴长兴各商业业态分布与发展分析各商业业态分布与发展分析 2.2.4 4.1 1 长兴商业市场业态研究长兴商业市场业态研究业态构成业态构成零售为主占六成，其中服装鞋类零售占据了长兴商业市场的半壁江山，其次为餐饮、食品零售、零售为主占六成，其中服装鞋类零售占据了长兴商业市场的半壁江山，其次为餐饮

36、、食品零售、家电数码，随着经济水平的提升，餐饮、休闲、娱乐等会有更好的发展潜力家电数码，随着经济水平的提升，餐饮、休闲、娱乐等会有更好的发展潜力p 长兴商业市场总体业态配比中服装占主导地位（49%），餐饮占11%；p 主要商业街和商业物业均以服装作为主要业态，但品牌 档次均不高，同类型的商业街/同类型的商业物业定位相似，竞争也十分激烈；p 目前长兴较缺乏成规模的餐饮和娱乐的主题区，除水木花都农家乐街区、花菇山洗浴休闲街区外，其余餐饮娱乐零星分散在整个城区商业街。p 仅实地调研和深度访谈中，我们了解最深的印象是长兴人特别“整体消费能力很强且对休闲娱乐餐饮消费较大比例支出”，日常餐饮消费以本地菜为

37、主，外埠连锁餐饮偏少。除除大卖场外，传统大商业受限于经营管理能力和硬件，整体发展较慢大卖场外，传统大商业受限于经营管理能力和硬件，整体发展较慢，和街铺比较并不占有绝对优和街铺比较并不占有绝对优势，普遍势，普遍缺乏丰富的业态组合缺乏丰富的业态组合。大商业与商业街区比较大商业与商业街区比较2.2.4 4.2 2 长兴商业市场业态研究长兴商业市场业态研究百货、超市大卖场百货、超市大卖场p 百货现状：现有浙北大厦和中百一店两家百货，均为本地品牌的百货公司，定位中端，均为传统的百货形式，商家的经营能力不强。八佰伴除传统百货外配套餐饮及影院，品牌定位已接近达到目前县级城区最高，竞争能力较强。p 卖场现状：

38、二家大卖场，都是“超市+外租区”的形态，生意都很好，日均销售在35万元左右。p 潜在项目：利时广场的百货为整体出租、超市为自营。p 结论：本案的餐饮及休闲有着一定的市场空间，经营压力相对较少。零售业零售业未来未来竞争将更加激烈，以卖场竞争将更加激烈，以卖场3 3公里的主要辐射范围计算，现有及规划中的超市公里的主要辐射范围计算，现有及规划中的超市卖场基本覆盖了城区居民消费，卖场基本覆盖了城区居民消费，百货百货相对饱和，停车位较少、交通组织较差，提供的相对饱和，停车位较少、交通组织较差，提供的服务项目单一，预计未来服务项目单一，预计未来3-53-5年将受到综合体项目的严重冲击年将受到综合体项目的严

39、重冲击长兴 海洋城KTV 2.2.4 4.3 3 长兴商业市场业态研究长兴商业市场业态研究KTVKTV长兴KTV店铺较多，受政治、经济影响，2013年商务类KTV业绩下滑明显对量贩式KTV影响很少，本地已有量贩式KTV（好乐迪、普乐迪、唛哥、潮歌、糖果）在硬件设施、管理理念上还是比较落后的，结合国内其他地区发展情况，预计连锁量贩式KTV是本地未来市场发展方向，本案引进一家知名品牌的连锁量贩式KTV是必要而且可行的。长兴好乐迪 好乐迪是在本地做的业绩比较好的KTV，整体消费水平高于一般县级城市，客流量较好。2.2.4 4.3 3 长兴商业市场业态研究长兴商业市场业态研究KTVKTV量贩式一词源于

40、日本，在日语里是超市的意思，也有大量批发之意，是自选、自助的意思。量贩式KTV一般具有规模大，营业时间长，价格灵活多变、消费人群多样化等特征。2.2.4 4.3 3 长兴商业市场业态研究长兴商业市场业态研究KTVKTV量贩式量贩式KTV与传统与传统KTV的对比的对比对比项目对比项目量贩式量贩式KTV普通普通KTV营业时间营业时间基本上24小时营业一般只有晚上营业，营业时间不超次日2点基本情况基本情况装修舒适，音响效果一流良莠不齐，好差均有可能计算方式计算方式采用小时和分钟计费价格与消费时间长短无关价格方面价格方面包厢按时段计费，不同时段价格差异明显，非节假日和白天的价格非常之优惠按包厢大小计算

41、，价格一般固定最低消费最低消费不设最低消费和人头费设有最低消费和人头费服务方式服务方式包厢不设专职服务员，采用自助服务包厢设有专职的服务人员酒水供应酒水供应附设便利超市，酒水小点几乎平价供应不设超市，酒水小点价格高昂营业规模营业规模规模化经营，一般拥有几十个甚至上百个大小包厢包厢数量多少不定服务对象服务对象消费人员涵盖商务消费人群和普通消费者多为商务消费人群附加服务附加服务无不提供免费餐饮等附加服务其他方面其他方面突出安全、健康和自助式的时尚概念容易引起暖味联想量贩式量贩式KTVKTV符合人们对健康生活、实惠消费的追求符合人们对健康生活、实惠消费的追求2.2.4 4.3 3 长兴商业市场业态研

42、究长兴商业市场业态研究KTVKTV量贩式量贩式KTV量贩式KTV里面附带超市，出售高于市场价颇多的各种食品，客人不仅可以买一大堆东西然后到歌厅唱歌娱乐，而且不用担心最低消费的陷阱，也不会被昂贵的酒水单吓走。2.2.4 4.3 3 长兴商业市场业态研究长兴商业市场业态研究KTVKTV量贩式量贩式KTV的发展趋势的发展趋势量贩式KTV行业与其他服务行业相比属于新兴行业。在这几年的发展过程中，该行业的逐步规范化是有目共睹的，从原来的ktv的品牌钱柜，到现在的好乐迪、宝乐迪等一些新品牌迅速发展，可看出量贩式ktv发展的苗头，该行业的发展趋势主要概括为以下几个方面：2.2.4 4.3 3 长兴商业市场业

43、态研究长兴商业市场业态研究KTVKTV量贩式量贩式KTV的发展趋势的发展趋势1、市场化：市场经济体制运作下，娱乐行业的前景是处于上升的趋势，不断被开拓出来的消费市场和不断增长的人民精神需求已经让KTV行业成为炙手可热的掘金行业。2.2.4 4.3 3 长兴商业市场业态研究长兴商业市场业态研究KTVKTV2、品牌化知名企业的品牌优势，已经形成了一种无形资 本，是企业价值的另一种主要的体现方式，品牌化的娱乐业现在基本上是寥寥可数，所以利用品牌扩大市场的优势就在于竞争的相对平稳性。量贩式量贩式KTV的发展趋势的发展趋势2.2.4 4.3 3 长兴商业市场业态研究长兴商业市场业态研究KTVKTV3、规

44、模化市场境况的优劣在于适应市场的企业抗风险能力的大小，企业形态的大小和抵抗风险的能力是成正比的，规模化经营能保证一个企业在入世后参与国际竞争中有更强的防御性。大歌星、钱柜、麦乐迪、宝乐迪稳居前列。量贩式量贩式KTV的发展趋势的发展趋势2.2.4 4.3 3 长兴商业市场业态研究长兴商业市场业态研究KTVKTV4、正规化KTV行业的正规化是娱乐业企业经营走上正规的具体表现，社会接纳性，客人层次的多元化，企业文化的丰富，企业经营范围的正规化，营业场所文化气息的加强都是吸引客源的重要条件。正规化娱乐产业的发展趋势已经成了一种客观存在的要求，是服务业必要的发展阶段，娱乐范围内的KTV已经从行业概念转型

45、为产业，是更为有可挖掘性，更能有创造平台的一种服务提供方式。正规化势在必行，也是可持续发展的铺路石。没有陪侍、没有价格欺诈没有陪侍、没有价格欺诈二、量贩式二、量贩式KTV的发展趋势的发展趋势2.2.4 4.3 3 长兴商业市场业态研究长兴商业市场业态研究KTVKTV5、健康化健康的娱乐行业经营形式，已经成为社会的需要，并且被消费者所接受，KTV行业的健康经营现在已经正式起步并且还将持续很长一段的可发展时期，作为朝阳产业的量贩式KTV行业，其前途的发展是不可丈量的。量贩式量贩式KTV的发展趋势的发展趋势2.2.4 4.3 3 长兴商业市场业态研究长兴商业市场业态研究KTVKTV电影院2.2.4

46、4.3 3 长兴商业市场业态研究长兴商业市场业态研究影院、影院、KTVKTV影院二家较好，但盈利能力和租金水影院二家较好，但盈利能力和租金水平偏低，随着影院数量的增加，影院平偏低，随着影院数量的增加，影院的聚客力越来越弱，一般影院只有在的聚客力越来越弱，一般影院只有在商业中心业绩才会比较稳定。商业中心业绩才会比较稳定。影院现状：八佰伴影院是当地最好的一家影院；龙山新区的长兴大剧院有着较好的环境和设备，相比八佰伴略差，由于区位较为偏僻，人气不是很足，现阶段影院聚客力一般，影院层高、柱间距要求高，不建议规划。洗浴中心、足疗店2.2.4 4.4.4 长兴商业市场业态研究长兴商业市场业态研究洗浴中心、

47、足疗店洗浴中心、足疗店芭厘岛足浴会所芭厘岛足浴会所 初步了解芭厘岛、浅水湾、水立方是一个老板在运营管理2.2.4 4.4.4 长兴商业市场业态研究长兴商业市场业态研究洗浴中心、足疗店洗浴中心、足疗店长兴人偏爱康体休闲，足浴业十分发达，行业发展成熟，长兴人偏爱康体休闲，足浴业十分发达，行业发展成熟，但但服务水平、服务设施尚待服务水平、服务设施尚待提升，受众覆盖面广泛，大型足浴休闲是具备一定的市场吸引力业态提升，受众覆盖面广泛，大型足浴休闲是具备一定的市场吸引力业态位于花菇山休闲街的水立方遍布城区的大小休闲洗浴会所2.2.4 4.4.4 长兴商业市场业态研究长兴商业市场业态研究洗浴中心、足疗店洗浴

48、中心、足疗店健身/SPA现状：现有健身场所和美容SPA店都比较少，和城市发展较慢也是想适应的，多数开在城市中心区域，消费群体也相对比较固定，市场空间不大休闲娱乐：长兴的足浴店、洗浴很多，全城分布，市场需求很大，花菇山规划为休闲足浴街，生意都较好。但受经济发展放缓的影响，小规模的休闲洗浴举步维艰。定于本月中下旬开幕的半岛水疗会所有可能是本地最大的洗浴按摩店。但该位置靠近县政府，对于此类服务场所并不是很适合。p 结论：考虑到本案所在区位交通组织和停车场的优势，可以考虑设置相应休闲业态。特别是本地足疗洗浴店的停车位严重不足，外部交通组织较差，也不具有私密性，而本项目有这样的优势2.2.4 4.4.4

49、 长兴商业市场业态研究长兴商业市场业态研究洗浴中心、足疗店洗浴中心、足疗店美食美食农家乐一条街，定位中低端，2013年业绩下滑明显，该区域转租率很高，正在经营的饭店业绩也是下滑明显。部分实力客户正在考虑升级转型。部分实力客户正在考虑升级转型。中高端美食对内外交通组织、停车中高端美食对内外交通组织、停车位要求较高，对位置要求不是很高。位要求较高，对位置要求不是很高。2.2.4 4.5.5 长兴商业市场业态研究长兴商业市场业态研究美食美食在八佰伴百货对面二楼的川德火锅店业绩惨淡，缺乏特色的美食即便在核心区域也不具有很好的销售业绩。2.2.4 4.5.5 长兴商业市场业态研究长兴商业市场业态研究美食

50、美食长兴新紫金大酒店长兴新紫金大酒店紫金大酒店和新紫金大酒店在美食出品和价格上有很好的借鉴价值2.2.4 4.5.5 长兴商业市场业态研究长兴商业市场业态研究美食美食儿童服饰店、儿童娱乐儿童服饰店、儿童娱乐规划2000平方米左右的八佰伴儿童区2.2.4 4.6.6 长兴商业市场业态研究长兴商业市场业态研究儿童类儿童类长兴虽然进入少子社会，但每家一个孩子且居民富裕程度较高，对儿童的投入还是很大的，遍布城区的各儿童服饰店和百货店大规模的儿童区就是最好的证明。2.2.4 4.6.6 长兴商业市场业态研究长兴商业市场业态研究儿童类儿童类淘气堡淘气堡淘气堡在全国各地的销售业绩都比较好，小型的有200平方

51、米的，一般都会在400600平方米，大型的有2000平方米以上的，是学龄前儿童的天堂。2.2.4 4.6.6 长兴商业市场业态研究长兴商业市场业态研究儿童类儿童类长兴欧尚淘气堡长兴欧尚淘气堡长兴淘气堡比较少，只有欧尚的比较有规模，但是设备也是比较落伍，淘气堡和儿童长兴淘气堡比较少，只有欧尚的比较有规模，但是设备也是比较落伍，淘气堡和儿童游戏混在一起，比较杂乱。游戏混在一起，比较杂乱。2.2.4 4.6.6 长兴商业市场业态研究长兴商业市场业态研究儿童类儿童类其他城市淘气堡实景照片其他城市淘气堡实景照片2.2.5 5 未来商业规划布局及分析未来商业规划布局及分析2.2.5 5 未来未来长兴商业市

52、场格局长兴商业市场格局长兴县依照政府长兴县依照政府2012-2020年商贸规划，年商贸规划，2013年深化定位年深化定位“一主三副三区一网一主三副三区一网”“一主”,是以中心广场为核心的长兴县城区商贸主中心；“三副”为3个商贸副中心，即龙山商贸副中心、太湖新城高铁广场商贸副中心、画溪新城商贸副中心；“三区”为3个特色专业商贸功能集聚区，即开发区专业商贸功能集聚区、南太湖专业商贸功能集聚区、图影旅游专业商贸功能集聚区；“一网”，是一个覆盖全县连通内外的电子商务网络平台。个人认为这个规划是不符合未来商业发展趋势的，预计中国汽车保有量会继续猛增，现有规划的主商贸中心存在者物业老旧、交通组织差、停车位

53、少、体量小、业种单一等难以逾越的硬伤，难以承担商贸主中心的重任。3.3.商业地产发展趋势及周边城市对比分析商业地产发展趋势及周边城市对比分析 3 3.1 1商业地产的发展趋势及特征商业地产的发展趋势及特征 商业街百货店城市综合体城市中商业活动集中的街道，由大量的零售业、服务业商店作为主体，集中于一定的地区，构成有一定长度的街区。指在一个建筑物内，经营若干大类商品，实行统一管理，分区销售，满足顾客对时尚商品多样化选择需求零售业态。是当今地产模式的最高形式，它是伴随着城市功能的综合化、规模大型化和空间与流线组织复合化而顺应成长的一种全新的复合地产。由酒店、写字楼、公园、购物中心、会议中心、公寓等构

54、成。每个商业综合体至少组合了上述功能中的三种，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系。3 3.1 1商业地产的发展趋势及特征商业地产的发展趋势及特征 3 3.2 2长兴商业地产市场的发展情况及案例长兴商业地产市场的发展情况及案例 1、整体发展滞后，主要以较为初级的商业业态构成，包括：商业街、百货店、大卖场等，硬件设施滞后，经营思路落后，不能提供连带性的多样性服务。2、正在建设的所谓综合体项目存在较多问题，未来发展前景堪忧。3、居民消费需求持续增长，现有商业项目难以满足。现阶段商业项目存在的问题及矛盾现阶段商业项目存在的问题及矛盾海洋城海洋城缺乏主力店（仅规划海洋馆、超市、影院几个主力

55、店，尚未完全落实）对客流的有效拉升，经营管理团队无综合体操盘经验，资金平衡难以管控，后续经营管理堪忧。3.2长兴商业地产市场的发展情况及案例长兴商业地产市场的发展情况及案例浙北商业广场浙北商业广场整体规划失败，定位不清晰，各组成部分衔接不够紧凑，客流很难聚集，整体工程进度较快，尚未对外进行招商，估计经营管理团队无综合体操盘经验，开业时间、后续经营管理堪忧。3.2长兴商业地产市场的发展情况及案例长兴商业地产市场的发展情况及案例利时广场利时广场 整体规划较好，百货计划整体出租、超市自营，整体工程进度较快，尚未对外进行招商，可能是本案最有力的竞争对手。3.2长兴商业地产市场的发展情况及案例长兴商业地

56、产市场的发展情况及案例3 3.3 3周边城市商业对比分析周边城市商业对比分析 3 3.3.3.1.1 湖州爱山广场、浙北购物中心商业考察湖州爱山广场、浙北购物中心商业考察3.3.1 湖州爱山广场、浙北购物中心商业考察湖州爱山广场、浙北购物中心商业考察针对我项目初步定位，重点对湖州浙北购物广场、银泰百货、星火百货、天虹百货、针对我项目初步定位，重点对湖州浙北购物广场、银泰百货、星火百货、天虹百货、爱山餐饮、娱乐部分进行考察。爱山餐饮、娱乐部分进行考察。pp 银泰百货：银泰百货：2013年10月开业，此物业浙北大厦曾经营过，一共四层，定位中高档，该店在经营面积、定位上都有很大不足，预计未来经营会出

57、现很大问题。pp 浙北购物中心：浙北购物中心：2013年5月开业，定位高端。是目前湖州最大的集时尚、购物、休闲、餐饮、文化、运动为一体购物中心。引进了劳力士、登喜路、BOSS、万宝龙、纬图、君皇仕、雅诗兰黛、兰蔻、星巴克、必胜客等知名国际品牌，共有停车位700多个，但整体销售业绩非常平淡。3.3.1 湖州爱山广场、浙北购物中心商业考察湖州爱山广场、浙北购物中心商业考察结合我项目的工作开展，重点对湖州最核心商业区结合我项目的工作开展，重点对湖州最核心商业区-爱山广场进行了实地考察。爱山广场进行了实地考察。爱山广场规划占地面积18.97公顷，建设用地面积约4.7公顷，项目总建筑面积15万平米，是湖

58、州最重要的商业中心；地上建筑约86650m2，地下建筑约31510m2，地下建筑包括地下停车场21510m2和爱山广场地下商场约10000m2。自2010年开街已三年，虽然地处湖州核心商圈，但一直业绩很差，规划为综合体模式，商业较为分散，缺乏强势主力店拉升客流，仅靠业态丰富、经营面积大尚不足以在达到预期效果。该区域深圳天虹、银泰百货、星火百货、神采飞扬电玩城、讴歌KTV、银都影城、屈臣氏、苹果体验店、三星体验店、HM、星巴克、爵士岛、肯德基、豪客来、仙踪林、金海湾足道等知名连锁品牌。除一些低端餐厅（例如来必堡）有商场服务人员消费外，其余餐厅业绩平平，来必堡属自助类型，当地口味，消费客单价，多为

59、人均10-20元之间。3.3.1 湖州爱山广场、浙北购物中心商业考察湖州爱山广场、浙北购物中心商业考察3 3.3.23.2 宜兴万达广场宜兴万达广场宜兴重点商业布局宜兴重点商业布局宜兴商业布局宜兴商业布局针对我项目初步定位，重点对宜兴万达广场餐饮部分进行市调。针对我项目初步定位，重点对宜兴万达广场餐饮部分进行市调。通过市调、新江浙菜、小吃类、自助餐类以及各地风味菜，比较受当地消费人群喜爱。与长兴消费者市调一致，外国餐饮消费当地人接受程度较差，如泰国菜、韩式料理万达广场在节假日和晚上客流最大，业绩最好，主要以家庭和年轻人消费为主。3 3.3 3周边城市商业对比分析周边城市商业对比分析 华地百货和

60、信店华地百货和信店华地百货宜兴店华地百货宜兴店传统百货，定位为中低档，处于核心商圈，装修陈旧，业绩较好。传统百货，定位为中高档，处于核心商圈，新装修，业绩较好。3 3.4 4以餐饮娱乐为主的代表性地产对比分析以餐饮娱乐为主的代表性地产对比分析 项目简介：占地700亩，总体量为150万，其中包含102.9万的商业，集SHOPPING MALL、甲级写字楼、超五星级酒店、SOHO、LOFT、风情商业街于一体。其中“花天锦地”以特色餐饮为主题，总面积约12000平方米，在2013年2.12月24日，花天锦地盛大开盘，每天吸引大量客流；一楼租金基本在120元-200元之间，业绩稳定。楼上租金基本在60

61、元-100元每月每平方米。蓝光蓝光-空港国际城空港国际城3 3.4 4以餐饮娱乐为主的代表性地产对比分析以餐饮娱乐为主的代表性地产对比分析 蓝光蓝光-空港国际城空港国际城蓝光蓝光-空港空港国际城国际城漂亮的观光电漂亮的观光电梯，不仅是交梯，不仅是交通组织的一部通组织的一部分，更是一道分，更是一道城市风景。城市风景。4.4.项目所在区域特征及价值分析项目所在区域特征及价值分析4 4.1 1城市发展战略对项目区域的影响城市发展战略对项目区域的影响4.1城市发展战略对项目区域的影响城市发展战略对项目区域的影响东部新城规划图东部新城规划图城市布局城市布局整体向东整体向东部、北部部、北部发展，本发展，本

62、案周边新案周边新开发楼盘开发楼盘大幅增多，大幅增多，随着入驻随着入驻人口增加，人口增加，对本案有对本案有很大促进很大促进作用。作用。4 4.2 2城市商业规划对项目区域的影响城市商业规划对项目区域的影响未来未来8年商年商贸规划也贸规划也可印证这可印证这一点，本一点，本案将处于案将处于未来发展未来发展的核心区的核心区域。域。长兴县依照政府长兴县依照政府2012-2020年商贸规划，年商贸规划，2013年深化定位年深化定位“一主三副三区一网一主三副三区一网”4 4.2 2城市商业规划对项目区域的影响城市商业规划对项目区域的影响4 4.3 3项目周边商业环境分析项目周边商业环境分析 总体商业氛围不足

63、，除欧尚超市外，尚无重点零售企业开幕，周边底商入驻率较低。未来随着利时广场、欧洲城、中央大道商业广场的投入使用，整个区域商业氛围看好。欧尚：欧尚：09年底开业，面积约16000平方米，是长兴生意较好的超市之一。一楼为外租区，外广场为机动车和非机动车停车位及免费班车停车位，二楼卖场经营面积达到8100方。目前日均销售额约35万左右，大润发开业后业绩有少量下滑。酒吧类：酒吧类：本地人认知的娱乐街区，多家酒吧坐落于此形成酒吧一条街，此外还有一家KTV另外欧洲城娱乐夜总会也位于该区域。金百尚家居：金百尚家居：规划面积10万平方米，以“家文化”为核心的专业家具MALL；项目一期5万平方米已于2011年1

64、0月开业，引进国内外中高端家居知名品牌200余家，涵盖家具、橱柜、灯具、窗帘、床品等泛家具产品。部分楼层已开业，二期待建，情况不详。利时广场：利时广场：总商业面积280000，集超市、百货、风情街、星级酒店、办公楼、餐饮娱乐、超市于一体，但该项目迟迟未能启动对外招商，是本案在该区域的最大竞争项目。4 4.3 3项目周边商业环境分析项目周边商业环境分析 4 4.4 4区域内交通规划对项目的影响分析区域内交通规划对项目的影响分析 本案周边交通非常便捷，太湖东路、经一路、明珠路、中央大道等主干道环绕四周，可到达性非常好，具有老城区不可逾越的优势；现阶段公共交通较少，项目附近约有2、3、7、9、10、

65、13路公交车经过，共9个站点，出租车也很难打到，随着周边入驻人口增多，这些将有效改变。4.4区域内交通规划对项目的影响分析区域内交通规划对项目的影响分析4 4.5 5区域内居住人口规模、结构、空间分布及消费特征分析区域内居住人口规模、结构、空间分布及消费特征分析4 4.5 5区域内居住人口规模、结构、空间分布及消费特征分析区域内居住人口规模、结构、空间分布及消费特征分析该区域现阶段入驻人口较少，现阶段整体居住人群消费能力偏低，这部分主要是原有城市边缘居民、回迁户、安居房居民，整体消费能力偏低，消费理念一般，不容易接受新的消费理念，外出就餐、娱乐次数很低。但未来可入驻的楼盘数量较多，整体房价较高

66、，购买人群主要是年轻家庭和中高消费人群。整体消费能力消费理念较好。容易接受新的消费理念，外出就餐、娱乐的次数较多。本案附近及东侧尚有较多厂房区，预计未来开发潜力较大。5 5 城市商业消费者调研城市商业消费者调研74抽调样本概述抽调样本概述:大润发、八佰伴、欧尚、浙北等均为长兴人日常主要主要消费场所（百货、超市等），通过研究此区域消费场所的数据及在此区域消费的人，那么完全可以客观反应长兴商业消费者的众多信息，为本项目开发定位提供有力的数据支持。调查方法：调查方法：l定量调查结合定性调查定量调查结合定性调查主要采用问卷调查和访谈调查结合的方法，使分析依据更具有直感，强化论证的真实性与可靠性。l一般

67、调查结合深度访谈一般调查结合深度访谈为获得更深入、更核心的信息，通过深度访谈，进行消费者心理及消费需求的发掘等，完善信息的全面性，提高准确性。调查目的、方法、范围、抽样样本概述调查目的、方法、范围、抽样样本概述城市商业消费者研究城市商业消费者研究调查目的：调查目的：1.调查长兴消费者消费习惯。2.了解长兴商业消费者的消费能力3.找出环球商业中心发展空间，确定经营功能定位的方向，探寻营销策略依据调查目的调查目的1.调查长兴消费者消费习惯。2.了解长兴商业消费者的消费能力3.找出环球商业中心发展空间，确定经营功能定位的方向，探寻营销策略依据调查方法调查方法定量调查结合定性调查定量调查结合定性调查主

68、要采用问卷调查和访谈调查结合的方法，使分析依据更具有直感，强化论证的真实性与可靠性。一般调查结合深度访谈一般调查结合深度访谈为获得更深入、更核心的信息，通过深度访谈，进行消费者心理及消费需求的发掘等，完善信息的全面性，提高准确性。城市商业消费者研究城市商业消费者研究调查目的、方法、范围、抽样样本概述调查目的、方法、范围、抽样样本概述抽调样本概述抽调样本概述:大润发、八佰伴、欧尚、浙北等均为长兴人日常主要主要消费场所（百货、超市等），通过研究此区域消费场所的数据及在此区域消费的人，那么完全可以客观反应长兴商业消费者的众多信息，为本项目开发定位提供有力的数据支持。75l家庭结构：2人之家占12%,

69、3-4人之家占47%，五口之家占41%。l 家庭收入情况：5000元以下占28%；5000-8000元占33%；8000-10000元占22%；10000元以上占17%；本项目目标为家庭收入情况主要集中在5000-10000元客群。市中心当地居民家 庭收入普遍在5000元以上，说明长兴整体生活水平处在一个中等水平，商业消费能级较高。被访问者家庭情况被访问者家庭情况被调查者家庭收入情况被调查者家庭收入情况人群结构分析人群结构分析城市商业消费者研究城市商业消费者研究长兴居民收入良好，消费能级较高。白领及私人业主消费活跃度高。长兴居民收入良好，消费能级较高。白领及私人业主消费活跃度高。5000元以下

70、5000-8000元8000-10000元10000元以上75l被调查者外出情侣、爱人随行的占31%、其他家庭成员占27%、孩子占15%。l被调查人群年龄 18-25岁占45%、26-35岁占40%；在18-35岁，大部分为白领及私营业主。被访问者家庭情况被访问者家庭情况被调查者年龄被调查者年龄人群结构分析人群结构分析城市商业消费者研究城市商业消费者研究长兴居民收入良好，消费能级较高。白领及私人业主消费活跃度高。长兴居民收入良好，消费能级较高。白领及私人业主消费活跃度高。情侣/爱人其他家庭成员被调查者外出购物随行情况被调查者外出购物随行情况单独朋友同事孩子77 外出购物消费：周一至周五晚上占3

71、7%，周末白天及晚上各占26%对所选择的消费场所考虑的因素：商品质量占34%,消费环境占27%，交通便利占23%。本项目四通八达的交通及停车场将成为项目的竞争优势之一 外出购物消费时间外出购物消费时间消费习惯、特征分析消费习惯、特征分析城市商业消费者研究城市商业消费者研究长兴居民外出消费时间多选择休息时间，对购物环境、交通便利、停车要求较高长兴居民外出消费时间多选择休息时间，对购物环境、交通便利、停车要求较高对选择的消费场所考虑的因素对选择的消费场所考虑的因素周一至周五晚上周一至周五白天周末白天周末晚上购物环境交通便利商品质量78 最常用交通工具：电动车/摩托车占49%；私家车占到较高32%；

72、公交车和步行各占9%。购物途中时间：15分钟以内占58%；16-30分钟占23%。图形数据表明，长兴人的电动车/摩托车拥有量高，这点在实体市调时是亲身感觉到的，所以本项目应当考虑电动车/摩托车停放及充电的问题，另外私家车占32%说明长兴人整体经济实力明显提升，项目应着眼于未来，随城市经济发展，人民生活条件提高，停车位的配置量，是项目未来整体发展提升的重要决定因素之一。途中花费时间不能超过半个小时看，长兴现有住宅区基本在市中心商圈辐射范围，本项目这点上属先天优势。就近消费特征明显，电动车就近消费特征明显，电动车/摩托车及私家车的持有量大，停放问题需妥善处理摩托车及私家车的持有量大，停放问题需妥善

73、处理城市商业消费者研究城市商业消费者研究消费习惯、特征分析消费习惯、特征分析外出方式外出方式77 每月消费支出：服装类18%餐饮 18%食品生鲜17%化妆品15%娱乐休闲13%根据数据表明，长兴人除日常生活用品消费外，外出就餐和娱乐的占每月支出达31%，比例偏高。消费者每月支出情况消费者每月支出情况城市商业消费者研究城市商业消费者研究长兴居民每月主要支出在食品、服饰、化妆品、餐饮、娱乐休闲方面消费长兴居民每月主要支出在食品、服饰、化妆品、餐饮、娱乐休闲方面消费餐饮服装类食品生鲜 化妆品娱乐休闲家居用品77 外出餐饮频次：3次以上/周占20%，4、5次各占16%，因此家庭外出餐饮大部分为3-5次

74、/周，可见长兴居民对美食的需求较大。每次消费客单价：51-100元/人/次占34%，101-200元/人/次占24%。根据数据表明，长兴人外出就餐和娱乐的频次都较高。但此类消费场所物业较为陈理、交通组织停车位较差，未来发展空间大。每周外出就餐频次每周外出就餐频次消费习惯、特征分析消费习惯、特征分析餐饮、娱乐消费频次餐饮、娱乐消费频次城市商业消费者研究城市商业消费者研究长兴居民外出餐饮及娱乐频次较高，随着生活水平不断提高，未来发展空间巨大。长兴居民外出餐饮及娱乐频次较高，随着生活水平不断提高，未来发展空间巨大。每次每人消费单价每次每人消费单价80 餐饮偏好类型：餐饮偏好类型：(中式中式)餐厅餐厅

75、52%、风味小吃、风味小吃16%、中式快餐、西餐厅各、中式快餐、西餐厅各12%排在前四位排在前四位，且其他选项与之，且其他选项与之差异较大。差异较大。娱乐休闲偏好类型：娱乐休闲偏好类型：洗浴、美容美发美甲洗浴、美容美发美甲、KTV占前三位，选择度明显高于其他项。占前三位，选择度明显高于其他项。根据数据表明，长兴的餐饮娱乐市场还相较滞后，仅被调者很少选择美食城、日韩料理、西餐这些已在其根据数据表明，长兴的餐饮娱乐市场还相较滞后，仅被调者很少选择美食城、日韩料理、西餐这些已在其余余地区市场深受欢迎的类型就能看出。地区市场深受欢迎的类型就能看出。另外，娱乐方面也存在类似问题，星级影院，游艺城、特色浴

76、场缺乏，且足浴、另外，娱乐方面也存在类似问题，星级影院，游艺城、特色浴场缺乏，且足浴、KTV竞争较为激烈。本项竞争较为激烈。本项目以此为突破口，势必吸引大量消费者，为项目带来人流效应。目以此为突破口，势必吸引大量消费者，为项目带来人流效应。娱乐、餐饮偏好分析娱乐、餐饮偏好分析城市商业消费者研究城市商业消费者研究餐饮、娱乐市场发展受欢迎但缺乏标杆品牌引领，应快速发展满足长兴居民需求。餐饮、娱乐市场发展受欢迎但缺乏标杆品牌引领，应快速发展满足长兴居民需求。美容美发美甲洗浴KTV电影院游艺健身中心酒吧咖啡厅培训中心其他81根据上述的问卷、走访信息数据表明，长兴县城市化程度较高，居民收入高于全国水平均

77、水平，容易接受新生事物，对品质要求较高，内心渴望与发达城市同步。“全新体验”。渴望在长兴能感受一、二线城市新时尚的元素，愿意在可承受范围内，支付较高的价格。消费习惯、特征分析消费习惯、特征分析消费心理消费心理城市商业消费者研究城市商业消费者研究全国全国长兴长兴 本项目可从三大方面带给 长兴人“城市体验”：地标建筑时尚消费新体验，全通透的外观设计便捷交通组织和超大地下、地上停车场全面满足消费者方便出行消费的需求。全新休闲、娱乐、餐饮提供不一样的都市享受。82 长兴目前主要有5个商业片区，主要包括传统片区、浙北片区、总部经济片区、水木花都片区、建材城片区。传统片区是长兴人第一选择的消费区。大润发、

78、中百、八佰伴等一批标杆商业，将在一段时间继续占有领先地位。其他片区尚不足以撼动中心商圈；但今后海洋城、浙北商业广场、利时广场的开幕，必将对传统商业发起挑战。预计未来利时广场将是最有潜力的竞争对手。预计未来利时广场将是最有潜力的竞争对手。片区偏好程度分析片区偏好程度分析长兴人不满足现状，渴望感受长兴人不满足现状，渴望感受“新体验新体验”是长兴人的诉求。是长兴人的诉求。渴求渴求“新体验新体验”城市生活节奏缓慢,生活圈子小，空余的休闲时间和消费时间多，向往休闲生活，认可流行和时尚的东西，对 品牌有着较高的忠诚度，并愿意为它们支付溢价。根据上述的问卷、走访信息数据表明，长兴人内心渴望“全新体验”。渴望

79、在长兴能感受一、二线城市的新、时尚的元素，愿意在可承受范围内，支付较高的价格。城市商业消费者研究城市商业消费者研究.85根据调查结果表明，以零售购物为主的百货业态销售额较高，但消费者根据调查结果表明，以零售购物为主的百货业态销售额较高，但消费者对其他业态的消费需求也非常旺盛，今后商业综合体将陆续问世。本案对其他业态的消费需求也非常旺盛，今后商业综合体将陆续问世。本案应打造应打造未来发展迫切需要的特色餐饮休闲娱乐业态。未来发展迫切需要的特色餐饮休闲娱乐业态。消费者研究总结消费者研究总结城市商业消费者研究城市商业消费者研究根据上述几个方面对长兴城市消费进行了研究，通过研究整理出以下两点：根据上述几

80、个方面对长兴城市消费进行了研究，通过研究整理出以下两点：根据调查结果表明目前长兴市场的消费能力偏中高，本项目根据调查结果表明目前长兴市场的消费能力偏中高，本项目中高端的定位更加符合中高端的定位更加符合现今长兴商业市场现今长兴商业市场和和项目特点项目特点。壹壹贰贰866 模拟招商专模拟招商专题研究题研究87全国外来全国外来意向唱户意向唱户区分业态能级区分业态能级（细分业态）（细分业态）模拟招商结果模拟招商结果通过深度访谈通过深度访谈各业态高级管各业态高级管理人员获得一理人员获得一手信息。手信息。详详细细访访谈谈内内容容在在后后面面部部分分体体现现调查区域全覆调查区域全覆盖：盖：选取范围涵盖长兴县

81、及全国拓展品牌选取范围涵盖长兴县及全国拓展品牌调查档次全覆盖：调查档次全覆盖：品牌档次涵盖高、中、低档不同等级品牌档次涵盖高、中、低档不同等级模拟招商过程描述模拟招商过程描述分类分类细分构成细分构成品牌商户名称品牌商户名称数量数量餐饮娱乐正餐休闲餐饮/特色餐饮/咖啡馆梅花庄、老妈米线、巴伐利亚西餐厅、多伦多（西部牛排、咖啡）、月影法式铁板烧、2家区域客户级差区域客户级差（区域城市级）（区域城市级）模拟招商专题研究模拟招商专题研究本次模拟招商通过对零售、非零售以及具有代表性的服务行业，选取有效目标商户，就入驻意向、物业要求、合作意愿及模式三大核心要素延展而来，最终获得真实而有效的模拟招商结果。长

82、兴本长兴本地商户地商户外地连外地连锁商户锁商户90“项目位置有点偏，不过城区范围不大，餐饮如果有特色没有问题，有意向做中高档酒楼,面积要求在2000平方米左右,利时广场有过沟通，如果要进驻要看我方是否有优惠条件。”梅花庄老板梅花庄老板 顾春明访谈摘录顾春明访谈摘录模拟招商专题研究模拟招商专题研究/餐饮娱乐餐饮娱乐90“公司直营店铺，跟着万达开店，更倾向加盟，但加盟条件较严格，加盟费20多万一年”巴伐利亚西餐厅、曼塔坤访谈摘录巴伐利亚西餐厅、曼塔坤访谈摘录模拟招商专题研究模拟招商专题研究/餐饮餐饮“公司直营店铺，跟着万达开店，更倾向加盟，但加盟条件较严格，加盟费20多万一年”曼塔坤访谈摘录曼塔坤

83、访谈摘录90模拟招商专题研究模拟招商专题研究/餐饮娱乐餐饮娱乐公司直营店铺，目前开拓江浙市场，但是以我们城市的条件来说更倾向加盟。需要申批，发送项目邮件至公司了。月影法式铁板烧月影法式铁板烧“公司直营店铺，城市觉得还行，但是明年计划已经排满，可能暂时没有可能性”老妈米线访谈摘录老妈米线访谈摘录90模拟招商专题研究模拟招商专题研究/餐饮娱乐餐饮娱乐淡水渔家、多伦多等淡水渔家、多伦多等公司直营店铺，与区域人员沟通，公司直营店铺，与区域人员沟通，均表示均表示先发项目资料、位置、先发项目资料、位置、公司审核后会公司审核后会才会才会进行确认进行确认。淡淡水水渔渔家家多多伦伦多多西西餐餐厅厅90模拟招商专

84、题研究模拟招商专题研究/餐饮娱乐餐饮娱乐悦厨悦厨 、新江浙菜、厨娘。、新江浙菜、厨娘。CNCN等等公司，与区域人员沟通，公司，与区域人员沟通，均表示项目开业时间尚早，暂时可均表示项目开业时间尚早，暂时可发相关资料，需持续跟进。发相关资料，需持续跟进。997 项目定位项目定位100我们发现我们发现长兴商业竞争尚处于同质化、初级阶段长兴商业竞争尚处于同质化、初级阶段产品特色创新度较弱产品特色创新度较弱经营管理存在明显提升空间经营管理存在明显提升空间缺少集数较高、物业条件优越、交通组织顺畅的中高缺少集数较高、物业条件优越、交通组织顺畅的中高端餐饮、娱乐场所端餐饮、娱乐场所本项目具备区位、规划前景、交

85、本项目具备区位、规划前景、交通及综合规划优势，所要做的以通及综合规划优势，所要做的以品牌特色餐饮、休闲之势，高调品牌特色餐饮、休闲之势，高调引导长兴目的型消费潮流！引导长兴目的型消费潮流！项目定位推导项目定位推导？两大主力商业引擎两大主力商业引擎统一管理保证统一管理保证招商销售先行招商销售先行保证投资回收保证投资回收一个白金五星一个白金五星级酒店中心，级酒店中心，一个休闲娱乐一个休闲娱乐餐饮中心覆餐饮中心覆盖目的性、日盖目的性、日常性两大消常性两大消费客流费客流多元化特色餐多元化特色餐饮休闲娱乐规饮休闲娱乐规划，租售一体，划，租售一体，统一管理，保统一管理，保证整体形象实现证整体形象实现规划主

86、题餐饮规划主题餐饮风味街区，分风味街区，分区销售，主力区销售，主力店招商先行，店招商先行，带租销售，弱带租销售，弱化高销售比例化高销售比例的不利形象的不利形象项目定位策略：结合自身条件，以市场挑战者、差异者的身份塑造整体经营形象。项目定位策略：结合自身条件，以市场挑战者、差异者的身份塑造整体经营形象。物业以出售为主出租为辅。物业以出售为主出租为辅。定位策略与突破口定位策略与突破口项目定位项目定位突破口：城市休闲娱乐餐饮专业街区突破口：城市休闲娱乐餐饮专业街区103消费者定位：以城市中高档作为本案最主要的消费客群消费者定位：以城市中高档作为本案最主要的消费客群边缘消费：商旅度假人士次级消费：旧城

87、区居民客群消费特征：特色餐饮、大型中餐、娱乐休闲类消费特征：连锁快餐、娱乐类、休闲类核心消费：龙山新城区域居住客群、经济开区白领项目定位项目定位次级消费：旧城区居民客群消费特征：餐饮类、娱乐类、休闲类、配套服务类核心消费：龙山新城区域居住客群、总部经济开区白领消费特征：特色餐饮、大型中餐、娱乐休闲类102商业定位商业定位长兴长兴新新生活消费中心生活消费中心长兴县级的餐饮休闲娱乐中心长兴县级的餐饮休闲娱乐中心【项目商业能级及价值】【项目商业能级及价值】周边知名餐饮、娱乐、休闲品牌周边知名餐饮、娱乐、休闲品牌，保障经营形象保障经营形象 【重点重点品牌】品牌】提高城市商业高度，提高城市商业高度，倡导

88、体验消费倡导体验消费【项目市场空间】【项目市场空间】主题规划，招商先行主题规划，招商先行，降低销售对经营风险，降低销售对经营风险【销售风险低】【销售风险低】项目定位项目定位大型餐饮、休大型餐饮、休闲餐饮、特色闲餐饮、特色餐饮餐饮等等量贩式量贩式 KTV、电玩电玩、儿童城儿童城花店、便利店、花店、便利店、面包店、银行等面包店、银行等足浴、按摩、足浴、按摩、洗浴、洗浴、spa、茶馆等茶馆等餐饮功能餐饮功能 休闲功能休闲功能 社区配套社区配套娱乐功能娱乐功能 可规划的可规划的四大功能四大功能功能定位：四大功能，餐饮消费为主，休闲娱乐消费为辅功能定位：四大功能，餐饮消费为主，休闲娱乐消费为辅项目定位项

89、目定位109 如何实现销售如何实现销售高溢高溢价价,且符合项目定位且符合项目定位 需要提前介入需要提前介入,规规划为定单式商业模划为定单式商业模式式降低风险降低风险规划背景：规划背景：特色餐饮娱乐形态既定特色餐饮娱乐形态既定商业（餐饮、娱乐）销售为主租赁为辅，公寓销售为主商业（餐饮、娱乐）销售为主租赁为辅，公寓销售为主规划难点规划难点107 8 商业业态规商业业态规划建议划建议基于平衡商业开发风险与高溢价的双重考虑，本案的商业产品规划需要基于平衡商业开发风险与高溢价的双重考虑，本案的商业产品规划需要销售、招商与经营三位一体，通盘考虑销售、招商与经营三位一体，通盘考虑销售销售以项目定位为基础，实

90、现开发高溢价及快速销售经营经营站在经营的角度规划业态，指导招商定位定位准确定位，促进溢价，降低开发风险W劣势：劣势：商业面积偏小，C区1-4楼单层面积约为2235平方米，总面积仅为8870平方米。楼层宽度不够，最狭窄处仅20多米，不适合做传统百货和大卖场。本地商业处于相对饱和状态，本公司无传统商业资源。现阶段东侧入住居民非常少，预计做传统商业培养期太长。S优势优势:处于整个城市区域的三区交汇处，交通十分便利。周边正在建设的和已经建设完成的小区众多，未来人口入住潜力巨大。停车位规划数量多，能够很好满足消费行为的改变。公寓为本地最高建筑，有地标特性，便于识别。五星级酒店配套设施齐全，能够和商业部分

91、形成很好互动。O机会：机会：市场有空白，本地的休闲、娱乐、餐饮服务不能完全满足当地居民的消费需求。已运营的和规划建设综合体项目都存在较大硬伤，给我们项目留有一定时间。本地餐饮同质化非常严重，外地有号召力餐饮进驻偏少。T威胁：威胁：当地几大综合体尚未完全落定，虽然有很大硬伤但仍旧对本项目有较大威胁。目前周边商业物业租金、销售型商业物业价格偏低，培养期较长。未来周边特别是总部经济开发区入市的商业物业数量巨大，预计未来3-5年较难消化完。1、项目发展的、项目发展的SWOT分析（优势、劣势、机会、威胁）分析（优势、劣势、机会、威胁）商业业态规商业业态规划建议划建议主题：主题：以满足人们的“美味、欢乐、

92、休闲”为主题。项目核心竞争力项目核心竞争力较早的前期规划市调工作开展内外部交通组织未来城市新区的大量人群进驻项目整体发展理念项目整体发展理念利用可销售型物业（公寓及商业）的销售快速回收资金，确保自持物业（五星级酒店和部分未销售商业）的后续经营稳定，减少资金压力及经营风险。结合高端百货客户不断向上海、杭州等外部核心城市流失，电商对传统零售业的冲击，本地商业面积相对过剩，城市居民对休闲、娱乐、餐饮消费需求快速增长，且这类消费的特征是基本在本地消费，并具有相对隐密性，对停车场和道路交通要求较高，且这类消费覆盖的商圈较大，所以建议本项目的商业整体规划为餐饮、娱乐、休闲业态。商业业态规商业业态规划建议划

93、建议整体经营形象的塑造和新型高经营价值可售商铺整体经营形象的塑造和新型高经营价值可售商铺规划将成为本项目竞争致胜关键规划将成为本项目竞争致胜关键 重重定位定位，结合自身情况和当地经营情况做准确的商业定位是商业项目成功与否的关键所在。重重规划规划，根据定位情况，结合公寓定位及拟入驻商家的物业需求进行合理规划，避免错误规划及减少后期营运管理的不合理费用支出和难度。重招商重招商，商业项目招商先行也是项目成功的基础，越早联络商家，对项目最终定位和规划都会起到决定性作用，销售和招商先行，对项目清晰定位及销售有着决定性作用，两者相互验证相互促进。竞争市场小结竞争市场小结重重资金资金平衡平衡，五星级酒店的运

94、营会占用大量资金，要确保本项目的成功，必须确保资金在各阶段的有效回收，务必在建设前规划可销售物业占比并减少无效面积的建设。重重销售销售，合理的定位及规划是商业项目成败的基础，能够及时有效的销售是项目成功的关键所在，可销售型物业的规划需要专业公司提前介入及时研究规划。重资源整合，重资源整合，本项目投资方所拥有的有效资源应当合理利用，五星级酒店、公寓、商业部分是一个有机体，应该当形成有效互动。商业业态规商业业态规划建议划建议1、整体商业规划、功能布局，考虑到酒店配有健身房、桑拿spa、酒吧、商业部分不再重复规划，商业建议规划如下：如有金融、保险机构整体进入最为理想。方案一方案一方案二方案二方案三方

95、案三沿街一拖二门头沿街一拖二门头房房各地特色美食店、茶室、面包店、冰激凌店、花店、茶餐厅、棋牌室、婚纱各地特色美食店、茶室、面包店、冰激凌店、花店、茶餐厅、棋牌室、婚纱店、名酒廊、店、名酒廊、1 1楼内铺楼内铺大型足疗店、洗浴大型足疗店、洗浴中心中心大型电玩娱乐城或美食大型电玩娱乐城或美食广场广场约约10001000平方米的儿童城平方米的儿童城2 2楼内铺楼内铺中型足疗店、洗浴中心中型足疗店、洗浴中心美食广场美食广场3 3楼楼2-32-3家当地美食家当地美食4 4楼楼连锁量贩式连锁量贩式KTVKTV大型特色酒楼大型特色酒楼商业业态规商业业态规划建议划建议环球中心环球中心主题定位主题定位以满足人

96、们餐饮、娱乐、休闲为核心主题，倡导“美味、欢乐、休闲”。项目发展和经营的策略项目发展和经营的策略对有经验的餐饮或者娱乐项目的经营者，可以优惠的价格直接销售，快速回收资金，以美食休闲娱乐来吸引顾客的消费，是本地小资人群。项目各部分功能的关系与联系项目各部分功能的关系与联系 商业部分整体以餐饮为主，娱乐 为辅，一楼重点销售部分规划为档次较高的生活配套专营店，便于各项目之间的有效互动。辐射范围及商圈设定辐射范围及商圈设定鉴于餐饮和娱乐的特殊性，设定商圈为整个城市终端消费者定位终端消费者定位以家庭消费和朋友聚会为主要客群。档次定位档次定位中高档为主商业业态规商业业态规划建议划建议 9项目租金水平预测项

97、目租金水平预测1、租赁策略建议a、尽量引进有实际操作经验的连锁商家，减少换铺率。b、采用放水养鱼的租赁策略，餐饮租赁年限为5年以上，采用第三年递增3-5%形式。C、特色酒楼、KTV租赁期8年以上，儿童城、电玩城5年以上。项目租金水平预测项目租金水平预测2、租金水平设定、租金水平设定项目租金水平预测项目租金水平预测通过市调各道路租金水平，从而制定本项目租金标准类型类型名称名称租金水平（元租金水平（元/天）天）商业街商业街人民路南路人民路南路200-260200-260元元/月月/商业街商业街解放路解放路95-15095-150元元/月月/商业街商业街金陵路金陵路95-15095-150元元/月月

98、/商业街商业街长海路长海路57-10057-100元元/月月/商业街商业街海兴路海兴路60-15060-150元元/月月/商业街商业街新世界步行新世界步行街街60-15060-150元元/月月/商业街商业街明珠路明珠路60-10060-100元元/月月/商业街商业街金莲路金莲路60-10060-100元元/月月/商业街商业街滨河大道滨河大道80-12080-120元元/月月/楼盘底商楼盘底商太湖大道太湖大道国国际花园一楼际花园一楼50-6050-60元元/月月/楼盘底商楼盘底商太湖东道太湖东道底底商商5 50-0-8 80 0元元/月月/太湖大道、太湖东道为我项目周边底商租赁价格太湖东道太湖大

99、道项目租金水平预测项目租金水平预测通过市调各道路租金水平，从而制定本项目租金标准，以及三年收益预期楼层楼层周边租金预计周边租金预计面积（约）面积（约）预计租金预计租金每月每平每月每平方方第一年收第一年收益益第二年收第二年收益益第三年收第三年收益益沿街一拖二门头房沿街一拖二门头房80-100元/月/235070197400019740001974000一楼内铺一楼内铺60-90元/月/117560846000846000846000二楼内铺二楼内铺50-80元/月/117560846000846000846000三楼商铺三楼商铺50-80元/月/2350401128000112800011280

100、00四楼商铺四楼商铺30-40元/月/235030846000846000846000合计合计94005640000564000056400004、开业后经营策略和操作思路建议强势广告宣传；参与本地旅行社的各项接待活动；各种美食试吃、尝鲜、优惠活动的连续推出；邀请专业厨艺专家现场演示讲解美食制作方法；积极参加各项公益活动，参加各类技术学校组织的毕业实习活动，增加知名度；内部入驻商户的整合营销：例如“去KTV消费送美食券，去美食消费送KTV消费券等。项目租金水平预测项目租金水平预测建议邀请专业公司及早介入洽谈研究已邀请国内十佳房地产销售代理公司-浩华房地产公司进行初步市调研10 公寓分割面积、户

101、型分析公寓分割面积、户型分析11 可销售物业销售价格分析可销售物业销售价格分析11.1 11.1 长兴销售型商业市场研究长兴销售型商业市场研究11.1 11.1 长兴销售型产业市场研究长兴销售型产业市场研究多数项目以街铺销售为主，部分为一托二销售，三层以上多为大面积或整层销售，多数项目以街铺销售为主，部分为一托二销售，三层以上多为大面积或整层销售，内街商铺销售较少，内街商铺销售较少，商铺商铺切割切割面积主要在面积主要在50-20050-200平方米之间平方米之间商业片区商业片区项目名称项目名称主力面积段主力面积段销售均价（元销售均价（元/）传统片区绿城长兴广场商业街80-100一二三楼分开销售

102、，少量大户型捆绑销售；一楼均价66000，二楼均价33000，三楼均价25000南门新天地商业街50-80一二楼捆绑销售，少量分开销售；均价30000-40000鼎城底商100-150一二楼捆绑销售；销售约40000-50000嘉信公寓底商100-200销售均价约40000浙北片区旺角商业大厦100-150一楼分割销售，二三楼大面积户型整体销售；目前已售罄，销售均价约20000-30000总部经济区国际金座底商100-150一楼分割销售，二三楼大户型整体销售；项目已交房，销售均价约18000水木花都社区水木花都底商80-100部分在售商铺，均价约15000-20000未来销售型商业竞争主要集中

103、为社区底商，以及龙山新区两大综合体商未来销售型商业竞争主要集中为社区底商，以及龙山新区两大综合体商业可售铺面业可售铺面商业形态商业形态可售商业体量可售商业体量（）（）社区商业街铺东润名邸住宅、底商5000和泰龙山泰景住宅、酒店、商铺10000德信柏林公馆住宅、底商8000星龙湾住宅、底商15000龙溪御庭住宅、商业街13000琥珀公馆住宅、底商5000中夬大道商业广场商业街21095合计合计约约7.77.7万方万方写字楼商业云龙大厦写字楼、底商7565丽湖名居住宅、写字楼、底商15000综合体商业街铺 长兴利时广场商业综合体20000综合体商业街铺 浙北商业广场商业综合体68000综合体商业街

104、铺 海洋城商业综合体80000合计合计约约26.826.8万方万方11.1 11.1 长兴销售型产业市场研究长兴销售型产业市场研究现有商业街售后管理严重缺失，项目后续经营混乱，非传统区商业街售后现有商业街售后管理严重缺失，项目后续经营混乱，非传统区商业街售后空置率较高，环境差，影响开发商品牌形象，造成后续投资客入市谨慎空置率较高，环境差，影响开发商品牌形象，造成后续投资客入市谨慎p 部分运营商不具备商业运营经验和实力新双龙购物广场商铺在出售给小业主之后，运营公司缺乏统一的规划和管理，并且物业管理滞后，商场内部环境混乱，但在低端消费卖场中业绩很好。p 商业街或步行街物业产权由小业主所有，物业管理

105、存在一定障碍金陵路是商业街中相对成功的案例，交通组织相对较好，且政府统一改造升级，定位中档，街铺形象较好。对比新世界女装步行街，尽管有明确的商业规划和定位，但开发商散卖给小业主后，规划实施不到位，物业管理质量有限,进而影响其商业氛围和商家经营。旺角商业中心也存在售后缺乏管理，缺乏定位规划及主力店人流拉动，导致项目环境混乱、商家经营困难、商铺空置率高，进而恶性循环。pp 结论：结论：长兴商业市场需要更多专业的百货运营长兴商业市场需要更多专业的百货运营商的进入，全面提升百货行业发展水平；主题步商的进入，全面提升百货行业发展水平；主题步行街需要加强物业管理，对商家经营进行统一要行街需要加强物业管理，

106、对商家经营进行统一要求，形成一定的专业主题区域。求，形成一定的专业主题区域。11.1 11.1 长兴销售型产业市场研究长兴销售型产业市场研究1111.2.2 长兴销售型市场小结长兴销售型市场小结11.2 11.2 长兴销售型商业市场研究长兴销售型商业市场研究 小结小结通过上述分析，我们可以发现长兴商业市场表现出如下几点特征：通过上述分析，我们可以发现长兴商业市场表现出如下几点特征：“超市大卖场+外租区”形态经营竞争力强，以卖场为依托的商业街租售预计长期看好“超市大卖超市大卖场场+外租区外租区”服饰鞋类在所有业态中所占比重接近五成，本地已有百货卖场占有多数份额，但随着人们消费观念的改变和高端客流

107、的加快流失及电商的冲击，以及物业结构的不足，预计未来单一百货店模式前景堪忧。百货店占有相百货店占有相对优势对优势长兴人“对休闲娱乐餐饮消费较大比例支出”是我们调研中体会最深的。长兴有较强的消费力，对洗浴、足疗、ktv等休闲也具备较强的消费需求。已有商业对零售业发展趋势缺乏清晰认识，特别是已经运营的旺角商业广场、和正在建设的海洋城、浙北商业广场都存在严重缺陷，预计未来前景堪忧。特色餐饮和休特色餐饮和休闲发展空间大闲发展空间大 与国内大多城市一样，经过科学合理规划的街铺的价值远远高于自然形成的商铺价值，例如本案周边商铺闲置率非常高且租金水平很低。整体规划能力整体规划能力偏弱偏弱清晰主题的商清晰主题

108、的商铺更具竞争力铺更具竞争力可销售商铺可销售商铺11.2 11.2 长兴销售型商业市场研究长兴销售型商业市场研究 小结小结楼层楼层面积（约）面积（约）出售水平出售水平(元元/年年/M2)/M2)预计总售价预计总售价沿街一拖二门头房沿街一拖二门头房23503000070500000一楼内铺一楼内铺11752500029375000二楼内铺二楼内铺11752000023500000三楼商铺三楼商铺23501500035250000四楼商铺四楼商铺23501000023500000合计合计9400182125000可销售公寓可销售公寓个人对酒店行业非常陌生，特别请教了相关业内人士做如下陈述，如有不当

109、敬请赐教12 五星级酒店经营分析及建议五星级酒店经营分析及建议五星级酒店经营分析及建议五星级酒店经营分析及建议1、中国是在建五星级酒店最多的国家，国内五星级酒店发展势头明显超过市场需求，特别是2012年开始国内企业经营困难及公款消费明显下降，营销手段需要加强。2、近年来，国际管理、国内管理、业主自营管理的五星级酒店业绩相差不明显，除了国内管理水平有了较大提高外，餐饮对五星酒店影响很大，部分国内管理的五星级酒店业绩超过国际管理的五星级酒店，其重要原因就是国内管理的餐饮部分创新较惭际管理的餐饮比较适应当地消费习惯，有较好的竞争力。五星级酒店经营分析及建议五星级酒店经营分析及建议3、一般选择在国内开

110、店较多的国际酒店管理公司在经营管理上优势更多，主要是更了解中国市场，营销网络更完善，各级管理人员培训更加体系化。例如洲际、万豪在国内都有培训管理学院，香格里拉酒店、希尔顿有完善的网络培训体系。温德姆酒店集团是全球最大的酒店管理公司，合作期间需要不断培训完善。五星级酒店经营分析及建议五星级酒店经营分析及建议4、注重服务创新而非一味的强调硬件投入，例如喜来登的甜梦之床、朗廷酒店的香薰毛巾、万豪的下午茶等都能给客人带来很好的消费体验，国内大多忽视，而特别重视硬件大手笔投入，注重装修效果及视觉识别等表面，效果并不明显。五星级酒店经营分析及建议五星级酒店经营分析及建议5、一定要特别重视电子信息化管理，模

111、块包括营运管理、资源规划、客户关系、供应链管理、在线采购库存管理、中央预定系统、办公自动化系统、远程教育、知识管理系统等。五星级酒店经营分析及建议五星级酒店经营分析及建议6、注重细节管理：例如北京石景山万达广场、注重细节管理：例如北京石景山万达广场 伯尔曼酒店伯尔曼酒店 插座、电水壶、内部施工等插座、电水壶、内部施工等五星级酒店经营分析及建议五星级酒店经营分析及建议7、借鉴现有酒店管理经验：例如可在确保装修效果的前提下，使用更容易保养、长期使用的装修材料；装修、陈列要便于保洁；设备更容易更换等。人工成本在酒店运营中同样不可忽视。根据项目现有的物业状况，从长期经营的专业角度向提出相关调整改造建议

112、 13项目物业规划建议项目物业规划建议1、取消电扶梯：本项目单层商业面积仅有2350平方米,东西向最宽仅有42米，最窄处仅有20米，最好是取消电扶梯，使用更为快捷的电直梯运送客人。电直梯连接地下一、二层至一、二、三、四层，便于地下室停车顾客直接到达目的地,电直梯数量约4部左右，可考虑分布在两个区域。另配备1-2部专用货梯。根据项目现有的物业状况，从长期经营的专业角度向提出相关调整改造建议根据项目现有的物业状况，从长期经营的专业角度向提出相关调整改造建议本项目建筑面积2350平方米，实用1590平方米，中央扶手电梯就占了188平方米。项目物业规划建议项目物业规划建议2、商业面积划分及商铺间隔建议

113、，一楼沿街面以一拖二商铺为主，商铺200-300平方米左右，其余部分根据销售或者租赁情况进行分割。项目物业规划建议项目物业规划建议二层二层一层项目物业规划建议项目物业规划建议四层三层3、沿街面尽可能采用透光好的落地玻璃，三、四楼如做餐饮采用西侧做通道，分隔墙一侧做厨房、洗碗间、卫生间等。一、二楼临街商铺和内铺均有内街连接。项目物业规划建议项目物业规划建议4、排烟、排污、上下水需要重点考虑，需要设计煤气管道。承重不低于500公斤/。项目物业规划建议项目物业规划建议5、地下停车场分区管理，注意区分酒店区域和商业区域，尽量不要影响到酒店区域停车，设置智能停车场管理系统。项目物业规划建议项目物业规划建议 6、外部导视系统需要多点布局，使用高大明显导视牌。项目物业规划建议项目物业规划建议7、广场设置主题景观，增加客人驻足时间。项目物业规划建议项目物业规划建议8、空调需要单独控制或独立安装。9、考虑到将来商业部分外墙会有较多店招，商业区域外墙简装即可。项目物业规划建议项目物业规划建议Thanks