重庆房地产市场调查分析报告（68页）.pptx

1、重庆房地产市场分析报告重庆房地产市场分析报告2013.102013.10一、城市基础概况与区域经济一、城市基础概况与区域经济二、房产二、房产市场市场分析分析三、土地三、土地市场市场分析分析四、茶园四、茶园地块分析地块分析CONTENTS一一城市基础概况与区域经济城市基础概况与区域经济1、城市基础概况、城市基础概况2、区域经济简介区域经济简介重庆：昔日陪都 今日直辖重庆,中华人民共和国直辖市,简称巴和渝.位于中国西南部，长江上游经济带核心地区，是典型组团式特大城市 全国统筹城乡综合配套改革试验区 内陆开放的重要门户和科学发展的示范窗口 我国内陆重要的先进制造业基地和国家高新技术产业基地 我国内陆

2、重要的现代服务业基地，长江上游地区的金融中心、创新中心、商贸会展中心和科教文化信息中心 西南地区综合交通枢纽和国际贸易大通道 全国重要的旅游集散地、西部著名的旅游目的地。1、城市基础概况、城市基础概况u 重庆，面积8.24万平方千米，下辖19区15县4自治县。地形复杂，山地、丘陵多，其中山地占76%，丘陵占18%，长江纵贯全境，嘉陵江、乌江分别在市区和涪陵区汇入长江u 五大国家中心城市之一（北京、重庆、上海、广州、天津），长江上游地区经济中心、金融中心和创新中心、国家第二批历史文化名城，世界温泉之都。2012年，重庆市经济总量11459亿元，名列中国大陆城市第七位。u 四大国际大都市之一（北京

3、、上海、重庆、广州）。重庆两江新区是西南地区唯一、中西部地区之一的国家级新区2012年中国城市竞争力研究会在香港发布第十一届中国城市竞争力排行榜，重庆连续两年跻身全国前十强。尤其在城市成长竞争力排名中超过京沪，仅次于天津，位居全国第二。重庆：长江上游经济中心1、城市基础概况、城市基础概况重庆：西南地区交通枢纽u 高速公路：“三环十一射多联线”高速公路网基本骨架，即在沪渝(G50)、包茂（G65）、兰海（G75）、沪蓉（G42）、渝昆（G85）五条国家高速公路主线以及重庆泸州成都遂宁重庆的成渝地区环线（G93）的基础上，还将新增重庆广安西安（银川）的高速公路通道。u 铁路：“一枢纽十四干线四支线

4、”的铁路基本网络，北京重庆昆明、乌鲁木齐重庆广州、上海重庆成都、重庆长沙福州、包头重庆南宁等五条国家铁路大通道u 港口：以长江、嘉陵江、乌江“一干两支”高等级航道为骨架，主城区、万州、涪陵3个枢纽港区为中心，永川、江津、合川、奉节、武隆5个重点港区为依托的长江上游航运中心。u 机场“一大三小”：江北国际机场外还、万州五桥机场、黔江舟白机场和巫山神女峰机场。重庆是中国西部唯一集水陆空运输方式为一体的交通枢纽。向东可与武汉城市群相接，向南经过西南出海通道与南（宁）贵（阳）昆（明）经济区紧密相连，是成为西南地区连接华中、华南地区的枢纽1、城市基础概况、城市基础概况重庆：成渝经济圈核心城市u 成渝经济

5、圈是西部人口最为稠密、产业最为集中、城镇密度最高的区域。以成渝高速公路为轴线，其北翼、中轴和南翼，分布着成都、遂宁、南充、合川、简阳、资阳、内江、永川、自贡、宜宾、泸州、江津、重庆等城市，构成了成渝经济圈形成和发展的城市群及交通网络载体。u 成渝经济圈在全国的区域分工和空间布局中扮演一个“五个基地、一个屏障”（能源基地、重型装备制造基地、国防科技工业基地、以IT产业为先导的高新技术产业基地、特色农副产品加工基地和长江上游生态屏障）和带动西部发展的重要角色。u 充分体现出中心城市在区域经济增长中的核心作用，显示出城市与城市、城市与区域一体化协同发展所带来的巨大的集聚效应与规模效应，以及由此形成的

6、经济发展潜能1、城市基础概况、城市基础概况2012年主城9区GDP与人均GDP 重庆总面积8.24万平方千米，总人口2939万人，主城区规划范围包括渝中区、大渡口区、江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、北碚区、渝北区、巴南区九个行政区，面积5473平方千米，人口310万主城9区：渝中区为重庆地理与经济中心1、城市基础概况、城市基础概况u 主城特大城市：都市区集中进行城市建设的区域，面积2737平方公里，是一小时经济圈的核心区域u 做强区域性中心城市和大城市：充分发挥涪陵、江津、永川、合川等4个区域性中心城市和规划的大城市长寿的作用，壮大城市规模，增强城市综合竞争能力，传递和承接主城特大城市核心

7、功能，建成一小时经济圈的区域性次级核心和传递枢纽u 做活小城镇：300多个小城镇是城乡经济的结合部和交汇点，是城市带动农村、农村人口向城市转移的重要节点,要合理集中布局100个左右重点按照“就业安居定居”模式，引导人口从农村小城镇中小城市大城市及特大城市进行梯度转移城市规划：城镇体系结构1、城市基础概况、城市基础概况u 市域城镇分为市域中心城市、区域性中心城市、次区域性中心城市、中心镇和一般镇五个等级。u 规划至2020年，形成都市区1个特大城市，万州、涪陵、江津、合川、永川、长寿6个大城市，黔江、璧山等25个中等城市和小城市，495个左右小城镇的城镇体系中心城区中心城区主城区主城区都市都市区

8、区城市规划：城区规划1、城市基础概况、城市基础概况u 2005年，都市区城镇建设总用地465平方千米，人均城镇建设用地为83.5平方米。规划至2010年城镇建设总用地为580平方千米，人均城镇建设用地为88平方米；规划至2020年城镇建设总用地为865平方千米，人均城镇建设用地为93平方米。u 2005年，中心城区城镇建设总用地约为323平方千米，人均城镇建设用地为70.3平方米。规划至2010年，城市建设总用地为401平方千米，人均城市建设用地为77.1平方米；规划至2020年，城市建设总用地为520平方千米，人均城市建设用地为81.89平方米。城市规划：区域用地规划1、城市基础概况、城市基

9、础概况u 中部片区：重点发展以金融、商贸、现代物流以及都市区旅游为主的第三产业u 北部片区：主要承接旧城区疏解的人口、部分公共服务和交通功能，聚集以高新技术、汽车等为主导的产业。u 南部片区：是以会展、商贸、都市旅游、科研教育为主导的发展区域。承接旧城区转移的部分工业。u 西部片：片区北部和中部以科研教育、服务业、休闲旅游等为主导，建设西永城市副中心，吸引和集聚人口与产业；片区南部为都市区工业拓展的重点区域之一。u 东部片区：都市区工业拓展的重点区域之一。建设茶园城市副中心，吸引和集聚人口与产业，重点提升城市功能。城市规划：一心四带产业布局1、城市基础概况、城市基础概况u 以渝中区为核心呈组团

10、式的平面布局，而各组团又以各自商圈为中心向周边扩展；u 商务主要集中在渝中区，商业则集中在各区核心地段，住宅开发以北部（江北、渝北、北部新城）和南部（南岸区）最为活跃u 渝中区解放路是目前唯一辐射全市的商业中心，随着城市的发展，未来5年，北部和南部有望形成新的商业中心；城市规划：城市扩张方向“北上、南移、西进、东下北上、南移、西进、东下”1、城市基础概况、城市基础概况u 一小时经济圈包括都市区及涪陵、江津、合川、永川、长寿、綦江、大足、潼南、荣昌、铜梁、璧山、南川、万盛、双桥等23个区县，面积2.87万平方千米。依托长江水系和铁路、高速公路、机场等一体化综合交通网络，形成网络型、开放式的区域空

11、间结构和城镇布局体系u 构建“一圈两翼”的区域空间结构，即以都市区为中心的一小时经济圈，以万州为中心的三峡库区核心地带为渝东北翼，以黔江为中心的乌江流域和武陵山区为渝东南翼。分别发挥三大区域各自的优势，取长补短，争创特色，实现错位发展：渝东南和渝东北两翼地区实施生态移民和加快剩余劳动力转移；依托一小时经济圈带动渝东南和渝东北两翼地区发展，逐步缩小市域的城乡差距和区域差距，形成大城市带大农村的整体推进格局城市规划：1小时经济圈与“一圈两翼”1、城市基础概况、城市基础概况经济指标：GDP与人均GDPu GDP及人均GDP 稳步增长，2012年分别为11409亿元和38914元。u 显示重庆地区有较

12、强的经济基础及经济持续增长能力。2、区域经济简介、区域经济简介2012直辖市西南省会上海市北京市天津市重庆市成都武汉长沙昆明贵阳GDP(亿元)16689132908400655962176178509323751256经济指标：城市横向比较经济总量在四个直辖市中排最后，但在整个西南地区处超过所有省会城市处于首位2、区域经济简介、区域经济简介三产占比三产从业人员占比经济指标：三产占比与三产从业人员占比u 第一产业占比逐年减低，第二产业逐年上升，但在2012年开始层现出下降的趋势，第三产业在小幅降低之后有上升的趋势。说明重庆目前仍是工业为主的城市，但服务业、金融业近年发展迅猛。u 第一产业虽然占比

13、不到10%但从业人员接近40%，第二产业从业人员逐年增加，第三产业从业人数较为稳定。u 从就业人员产业分布可以推断，重庆居民目前整体收入不高，房地产市场仍以满足刚需为主2、区域经济简介、区域经济简介u 汽车、摩托车产业将汽车产业产业向集团化、规模化、国际化方向发展，打造西部汽车城u 装备制造业；重点发展机电、船舶、医疗、电力、轨道交通、材料加工等传统重要传统重要产业产业u 高新技术产业依托传统工业产业基础，引进及提高相关新型技术及产业u 现代服务业依托西南经济中心，打造区域经济服务、商贸物流中心u 房地产产业加快传统中心城区改造及向新城区发展建设，大力扩展城市区域，向都市型城市迈进u 旅游业凭

14、借天然自然环境，不断提高旅游产业档次及规模；新型重要产业新型重要产业经济指标：产业分布2、区域经济简介、区域经济简介经济指标：固定资产投资与人均可支配收入u 固定资产投资与新增固定资产投资基数大，增速快，2012年分别达9380亿和5822亿，人均可支配收人2012年达22968元。u 说明该地区经济发展有活力，消费意愿有经济实力支撑。2、区域经济简介、区域经济简介区位优势小结u 区位条件优越。重庆地处长江上游经济带核心地区，中国东西结合部，是中国政府实行西部大开发的重点开发地区。u 基础设施功能完备，是中国西部唯一集水陆空运输方式为一体的交通枢纽。u 工业基础雄厚，门类齐全，综合配套能力强。

15、重庆是中国老工业基地之一，正着力壮大汽车摩托车、化工医药、建筑建材、食品、旅游五大支柱产业，加快发展以信息科技、生物工程、环保工程为代表的高新技术产业。u 市场潜力巨大。重庆人口众多，人民生活由温饱向小康过渡、三峡工程库区移民和城镇工矿搬迁、大规模的基础设施建设等都带来巨大的商业机会。二二房地产市场分析房地产市场分析1 1、政策动态、政策动态2 2、总体市场、总体市场分析分析3 3、分产品市场、分产品市场分析分析4 4、区域市场分析、区域市场分析1.11.1全国政策环境全国政策环境（1 1）地方政府通过调整公积金等方面鼓励合理需求，货币信贷政策微调也予以支持。a.多个地方政府调整公积金政策支持

16、首套购房需求。b.信贷环境逐渐缓和利好市场，支持自住需求回升。（2）继续坚持房地产调控方向，抑制投资投机等不合理需求。a.中央：反复强调坚持调控不动摇，派督察组监察政策落实。b.地方：触及限购红线政策被叫停或辟谣，表态坚决贯彻落实调控政策。c.货币政策：严格执行差别化信贷政策，抑制投资投机需求。（3）完善土地 供应、保障房建设等长效机制，缓解供应不足矛盾。a.土地市场：继续推进土地管理制度改革，适时调整供地计划。b.保障房：加大资金支持力度，提前完成保障房建设目标。1 1、政策动态、政策动态a.2011年上海和重庆为规避更加严厉的限购令政策而选择用房产税政策取代，达到调控效果。b.房产税门槛的

17、调整，对于房产市场的影响应该是中长期的，而对于短期的楼市影响不大，对于房价的限制作用更是微乎其微。c.房产税对于购房者心理影响远远大于对整个楼市价格的影响。d.政府希望通过扩大房产税的试点，从制度上改变地方政府对“土地财政”的依赖，并且为房地产的健康发展奠定长期稳定的预期和税制基础，但从目前房产税的征税总额看，房产税不可能改变政府对“土地财政”的依赖。重庆房产税起征点两年间上调2838元1.21.2重庆政策环境重庆政策环境调控政策调控政策1 1、政策动态、政策动态1.8 重庆住房公积金缴存比例由统一7%上调至12%4.20 重庆公积金贷款 二套房和异地缴均可申请5.29 重庆公积金个人可贷40

18、万 账户余额不足可补缴10.26 多地微调公积金政策“松绑”刚需1月重庆公积金贷款总额从余额的15倍上调至25倍6-9月以中德银行为代表的部分银行首套房贷释放8.5折政策分析：政策分析：1、公积金使用对住房消费起到了积极的助推作用，增强了中低收入家庭改善住房条件的能力。2、提高住房公积金缴存比例，增强了住房公积金在住房保障体系中的作用。3、政府楼市调控上明紧暗松，放宽公积金贷款以刺激楼市。1.31.3重庆政策环境重庆政策环境金融信贷政策金融信贷政策1 1、政策动态、政策动态(1)简单概括：新版住宅设计规范施行,开发商难再“偷面积”。(2)核心要点：2012年8月1日起，由住建部与质检总局联合发

19、布的新版住宅设计规范实施，2003年旧版同时废止。此次规范较旧版本有多处修改：1.小区电梯要能抬进担架，人性化要求增多；2.小户型使用面积降低，零居室使用面积不低于22平方米；3.所有类型的住宅阳台都只计一半的建筑面积，杜绝开发商对封闭阳台按全面积收费的“偷面积”计算法。(3)政策分析：a.小户型早已成为市场的主流，最低面积要求下降，也正体现了国家鼓励中小户型的政策。b.新版规范通过明确阳台半面积计算等，进一步明确销建的计算，杜绝开发商钻空子。1.41.4重庆政策环境重庆政策环境建筑规范建筑规范1 1、政策动态、政策动态1.51.5重庆政策环境重庆政策环境国国5 5条条1 1、政策动态、政策动

20、态1.51.5重庆政策环境重庆政策环境国国5 5条条1 1、政策动态、政策动态u2013年1-6月商品房累计批准供应1142万方，成交1190万方，同比上涨19.9%，月均成交198万方，供销比0.96，合计130517套，整体均价7015元/，同比上涨4.5%，延续2012年火爆态势。供需延续2012年火爆态势，二季度多重因素叠加，市场略有降温，价格结束震荡盘整，稳步小幅上涨，迈入“7”时代 u据数据显示，2013年1-6月重庆主城区商品房成交均价为7015元/平方米，同比上涨4.5%。u从重庆主城区商品房成交均价月度走势来看，2013年上半年结束2012年震荡盘整，进入稳步小幅上涨阶段。2

21、 2、整体市场分析、整体市场分析三北一南仍是需求的主要区域，核心区域和价格低洼区域价格同比上涨幅度较大 2013年上半年重庆主城各区域成交情况对比（万方、套）2013年上半年重庆主城各区域建面价格走势（元/）u南岸区需求排名第一，茶园、弹子石等热点板块发力，确保南岸区需求火热，渝北区和沙坪坝区列二、三位。u渝中区、北部新区、江北区建面均价均超8000元/，整体上各区域均价环比均有不同程度上涨，其中渝中区、江北区、九龙坡区、巴南区同比涨幅均超10%。2 2、整体市场分析、整体市场分析刚需为主的市场，套均面积小幅下降，说明市场更趋理性，市场需求稳定使得成交量和均价稳步小幅上涨 备注：普通住宅为排除

22、别墅、洋房、高端高层（套内单价在1万/平方米以上且总价在100万以上）的其他住宅3 3、分产品市场分析、分产品市场分析3.1普通住宅 主城各主要区域成交较为均衡，核心区域均价明显高于其他区域，九龙坡区随着优质楼盘发力，均价上涨较快 2012年-2013年上半年重庆主城各区域普通住宅物业成交套内均价对比图（元/）3 3、分产品市场分析、分产品市场分析3.1普通住宅 60-80平米、7000-9000元/平米、40-70万的两房和三房是需求主力 3 3、分产品市场分析、分产品市场分析3.1普通住宅 整体市场火爆，价格不断上涨使得高端高层项目增多，成交量得以大幅上涨，但均价同比基本持平 备注：高端高

23、层为套内单价在1万/平方米以上且总价在100万以上的高层住宅。3 3、分产品市场分析、分产品市场分析3.2 高端高层拥有江景、地段核心卖点的江北区、渝中区和南岸区是需求的主要区域，寰宇天下和久玺台是江北区和南岸区均价和销量的保证 2012年-2013年上半年重庆主城各区域高端高层物业成交套内均价对比图（元/）3 3、分产品市场分析、分产品市场分析3.2 高端高层100-160平米、10000-14000元/平米、100-140万的产品表现相对较好 3 3、分产品市场分析、分产品市场分析3.2 高端高层洋房市场持续改善，量价涨幅明显 3 3、分产品市场分析、分产品市场分析3.3 花园洋房100-

24、130平米、平米、7000-12000元元/平米、平米、70-140万的万的产品产品表现较表现较好好。花园洋房 3 3、分产品市场分析、分产品市场分析3.3 花园洋房需求基本持平，价格小幅上涨，具有优势资源的别墅成市场主流 3 3、分产品市场分析、分产品市场分析3.4 别墅区域比重前三名之和超过60%，市场集中度依然较高；北部新区和南岸区是别墅供需的主要区域 3 3、分产品市场分析、分产品市场分析3.4 别墅面积以满足别墅居住功能为宜、总价得到控制的经济型别墅和占据优势资源的别墅表现较好 3 3、分产品市场分析、分产品市场分析3.4 别墅 同比量价齐升，城市经济的发展、消费能力的提升为商业的发

25、展提供了强劲的需求 3 3、分产品市场分析、分产品市场分析3.5 商业未来住宅用地供应极为有限，区域住宅市场逐渐萎缩市场特征解放牌是重庆市中心商务、商贸区，住宅物业供应较少，且多为商住/公寓混合型产品，区内商业、办公用房供应偏多上半城板块是过去几年渝中区住宅物业主要供应区域，集中在大坪长江路一线，产品多为中高档混合住宅下半城板块是新兴居住区域，目前多为综合体项目，未来发展前景看好4 4、分区域市场分析、分区域市场分析4.1 渝中板块u 03年上半年，渝中区最新成交均价为9957元/。u 渝中区2012年价格波动幅度较大，整体呈下滑趋势。主要是因为渝中区为传统的商务核心区，写字楼产品的成交对区域

26、市场均价影响一直较为明显。2012部分在售写字楼项目由于销售受阻，对价格均做出2000-3000元/下调。另外，下半年，区域高价位项目如龙湖时代天街、重庆天地在下半年供应量明显减弱，因此，在写字楼及高价位产品销售的影响下，区域价格下滑明显u 2012年成交量为整个重庆市的7%.。区内土地资源稀缺，拆迁成本很高，总体开发成本偏高，同时高价格住宅产品购买群体数量有限，市场风险性较高，不适合普通住宅开发模式；4 4、分区域市场分析、分区域市场分析4.1 渝中板块未来开发将呈现区府-双山板块和新山村板块并行发展的格局市场特征区府-双山板块是目前大渡口区热点开发区域，近年出让住宅用地规模普遍较大，市场竞

27、争以大盘开发为主近年新山村板块发展迅速，经过近几年旧城改造，目前板块基础设施，交通配套已经完善，成为住宅开发的重要版块除上述板块外，区域内其它片区项目开发分散；4 4、分区域市场分析、分区域市场分析4.2 大渡口区板块u 大渡口2013年上半年成交均价为6517元/u 大渡口区目前在售项目较少，集中于双山片区，且在售项目产品同质化较为严重，各项目销售价差并不明显，因此区域价格相对稳定。2012下半年区域价格出现上扬，主要是受晋愉融府、中交丽景项目高价位洋房产品入市的影响，晋愉融府及中交丽景洋房套内面积销售价格均超过为11000元/，推动了区域价格的上涨。u 2012年成交量为整个重庆市的4%.

28、大渡口区是重庆老工业基地，区内以钢铁行业人员，中小企业管理者及企业主位购房群体；4 4、分区域市场分析、分区域市场分析4.2 大渡口区板块市场特征江北区是重庆商务、商贸居住区，住宅物业发展相对成熟，多为中高档项目，随沿江景观的改善，高层，高档住宅项目成为近年开发热点产品观音桥、五里店是近年供应的主要片区，多为中高档产品；随可开发地块的减少，石马河片区有望成为新的开发热点片区近年区域内品牌开发商有龙湖地产、招商地产、国美地产等，项目竞争已经开始转向品牌竞争4 4、分区域市场分析、分区域市场分析4.3 江北区板块u 2013年上半年江北区的均价为8003元/。u 江北区目前在售项目主要以高层住宅产

29、品为主，别墅及洋房产品偏少，且整体成交量主要集中在区域大盘手中，如保利江上明珠、首创鸿恩国际、华润中央公园、东原D7及紫御江山等项目。区域大盘的销售价格直接影响区域市场均价的走势。区域价格出现阶段性上扬主要是受寰宇天下、紫御江山项目供应的影响较为明显，该类项目位于重庆未来的金融中心江北嘴CBD，项目销售价格明显高于区域内其他项目，寰宇天下套内面积销售价格达到20000万/平方米以上，紫御江山套内面积销售价格也在11000元/左右。u 2012销售占比为14%，居各区首位，区域消费群体以高档居住、商务投资类型为主；4 4、分区域市场分析、分区域市场分析4.3 江北区板块市场特征沙坪坝区是重庆文化

30、居住区，以重庆大学为代表的高等学府位于区内，近年开发项目多为中高档产品，迎合区域高知消费群体东部滨江板块依托景观优势，为区内开发较早片区，以供应高档产品为主，大学城板块连带杨公桥片区为中等户型产品的主要供应区域凤天路板块为近年区域内中小户型产品的主要集中区，多为单体高层物业形态。4 4、分区域市场分析、分区域市场分析4.4 沙坪坝区板块u 2013年上半年沙坪坝区的均价为6162元/。u 沙坪坝区目前的主战场为大学城版块，版块内项目去化情况对区域价格影响较为明显。2012区域价格出现下滑，主要是因为大学城版块内洋房及别墅产品的供应大幅减少。年末，随着版块内全新项目宝嘉花与山的低价入市，项目入市

31、套内面积销售价格仅为5600元/且供应量较大，导致区域价格滑入谷底。u 2012销售占比14%，与江北区并列第一。购房群体来自区内，主要为区域内教师、医生、公务员及机构管理者；4 4、分区域市场分析、分区域市场分析4.4 沙坪坝区板块市场特征九龙坡区是重庆市老工业区、传统中心居住区，区内住宅相对陈旧，近年区内项目多为中档高层产品中部石桥铺板块近年旧城改造力度较大，建设用地容积率较高，开发产品多为小户型公寓；杨家坪-九滨路板块依景观资源优势，开发中高档产品新兴板块位于二郎-九龙工业园片区，该片区依托产业园优势，面向园区企业人员开发中档产品；落户园区及合资、合作的世界500强企业已有沃尔玛、雅马哈

32、、五十铃、宝马、奔驰等5户，世界知名企业有椿中岛、佳速、光阳等3户企业，国内500强有建设集团、隆鑫集团、徐工集团、五粮液普什集团、建工集团、庆铃汽车等6户4 4、分区域市场分析、分区域市场分析4.5 九龙坡区板块u 2013年上半年九龙坡区的均价为6879元/。u 九龙坡区整体均价平稳上涨，在重庆九区中位于中间水平，区内多数产品需求来自普通居民及企业职工，价格承受弹性度较弱，导致价格增长乏力。u 2012全市销售占比7%，随东部沿江板块可开发土地的减少，随工业园区的发展，未来开发将转向九龙工业园片区，该区域将有长期充足的市场消费潜力。4 4、分区域市场分析、分区域市场分析4.5 九龙坡区板块

33、市场特征南岸区为重庆市传统的旅游、休闲、购物、居住区，区内基础设施完善，近年住宅开发多为中高端产品，特别是沿江高层观景住宅南部滨江板块为近年区内住宅物业的主要供应区域，以高档、中高档大户型产品为主茶园新区板块多开发低密度洋房别墅产品，经开区板块多为中高层产品为主4 4、分区域市场分析、分区域市场分析4.6 南岸区板块u 南岸区市场均价呈稳步向上的趋势，2013年上半年南岸区区的均价为7597元/。u 南岸区域近年累计销售量已经突破千万平，2011年成交量为整个重庆市的15%，居各区域榜首，2012年成交量为整个重庆市的13%.位于沙坪坝区和江北区之后（14%）u 目前开发热点区域为茶园新区板块

34、，未来需求呈现稳定态势，区内市场供需基本平衡u 客户主要来自区内、渝中、巴南；4 4、分区域市场分析、分区域市场分析4.6 南岸区板块市场特征龙溪板块位于渝北老中心城区，属于旧城区，区内城市配套完善，近年开发主要以中档产品为主，户型面积多为两室和三室产品；农业园板块为渝北区高端产品主要集中区，开发产品主要为洋房、别墅随近年重庆向北拓展，空港新区成为重庆市新的热点开发区域，空港区域致力于发展“企业总部经济”区域内将打造集高档写字楼、酒店、娱乐、休闲及居住为一体的现代服务区，住宅产品开发将趋向高端北部新区于2001年挂牌成立，住宅市场从2003年开始起步，2005年进入快速发展期，目前为渝北地区开

35、发热点区域，如万科、复地已经在区域内进行大面积开发4 4、分区域市场分析、分区域市场分析4.7 渝北区板块u 2013年上半年渝北区的均价为7263元/。u 渝北区近年价格基本保持在去年水平。2011年成交量为整个重庆市的13%，2012年成交量为整个重庆市的12%.u 客户主要来自江北、渝中和南岸区，以中产阶层、教授、高官为主；4 4、分区域市场分析、分区域市场分析4.7 渝北区板块本章小结1、不限购，征房产税，起征点为12779元/2、供需两旺。2012年成交2267万方，均价6745元/，13年上半年最新均价7015元/3、南岸、江北、渝北、沙坪坝四区成交量最大，建面均超8000元/4、

36、市场刚需为主，以60-80平米、7000-9000元/平米、40-70万的两房和三房的普通住宅是需求主力。三三土地土地市场分析市场分析1 1、20122012年土地市场概况年土地市场概况2 2、20132013年土地市场概况年土地市场概况1.1 1.1 土地市场整体走势土地市场整体走势506703105495316741014125316087761014173222432667226201000200030002008年2009年2010年2011年2012年重庆主城重庆主城2008-20122008-2012年土地成交走势年土地成交走势成交总规模（万方）成交金额（亿）成交楼板价（元/）26

37、751383567712512391902192764232008年2009年2010年2011年2012年重庆主城重庆主城2008-20122008-2012年土地成交结构情况年土地成交结构情况商办住宅1 1、20122012年土地市场概况年土地市场概况1.2.1.2.土地成交区域分析土地成交区域分析95 86 613 44 5 6 89 52 59 198 4 18 18 165 21 21 10 19 25 42 83 2 0200400600800巴南北碚北部新区大渡口高新区江北九龙坡南岸沙坪坝渝北渝中20122012年重庆主城各区域土地成交情况年重庆主城各区域土地成交情况居住商办（1

38、）以照母山和礼嘉为代表的北部新区土地成交接近总成交的一半（46%），龙湖、金科、中渝等多龙头房企布局新区格局，主城加速向北扩张。（2）北部新区楼面地价仅次于渝中、江北成熟区域，容积率普遍较低，未来将有大量供应洋房、别墅供应。（3）以两路为代表的渝北区土地成交大幅增加，但片区市场未来封闭特征依旧明显。（4）北部新区（以礼嘉为主）和渝北区远期规划商办供地最多，但短时间内商办产品供应仍以传统成熟区的拓展区域为主。区区域域巴巴南南北北碚碚北北部部新新区区大大渡渡口口高高新新区区江江北北九九龙龙坡坡南南岸岸沙沙坪坪坝坝渝渝北北渝渝中中楼板价 1790164027501700210036012100256

39、0210016504500主容积率1.8-2.51.5-2.51.4-2.52-32.5-3.542-33-41.2-2.51.2-2.551 1、20122012年土地市场概况年土地市场概况1.3.1.3.20122012年重点企业在渝拿地年重点企业在渝拿地（1）2012年主城拿地top10企业成交土地建筑规模为主城总规模的九成；一方面是有实力的品牌房企调整布局择机抄底土地市场；另一方面，政府背景的高科集团和渝高新兴科技在北部新区大量圈地。（2）大型房企“换仓”，优质地块争夺加剧，核心区供地总量少、规模小、成本高，利润低，近郊大地块拿地成趋势。（3）外地房企纷纷入渝拿地，如沿海地产、新加坡文

40、华酒店等，进军重庆房地产市场，新一批房企崛起重庆。1 1、20122012年土地市场概况年土地市场概况供应：2013年1-6月主城区拟供应各类土地150宗，供应土地面积1115.62万平方米，拟供应金额352.41亿元，拟供应土地单价211万元/亩。2013年上半年土地供应面积环比减少42.2%，同比减少6.4%。成交：2013年1-6月主城区共成交土地157宗，土地成交面积1196.95万平方米，土地成交金额380.06亿元，成交土地均价212万元/亩。2013年上半年土地成交面积环比减少27.4%，同比增加10.6%。月份 成交宗数 土地成交面积（万）建筑面积（万）成交金额（亿元）土地单价

41、（万元/亩）楼面地价（元/）1月14127.39237.2043.6422818402月13100.74200.3747.2831323603月765.77154.6734.6835222434月564.29127.4222.0422917305月18162.53337.07104.2742830936月18120.16359.8995.255282647合计75640.881416.62347.1636124512013年1-6月主城区土地成交情况2 2、20132013年土地市场概况年土地市场概况2.1 总体状况小宗地块比例高2013年上半年房地产用地供应平均单宗面积为8.55万平方米，相

42、比2012年上半年减少了0.72万平方米，小宗地块供应仍是市场的主力供应。在2013年1-6月成交的75宗地块中，单宗面积在100亩以下的地块共用41宗，占总量54.7%，其中有26宗地块面积在50亩以下；面积在101-300亩的地块共有29宗，占了总量38.7%，总面积300亩以上的地块共有5宗，最大一宗地块土地供应面积不足500亩。2013年1-6月房地产用地成交土地规模对比2 2、20132013年土地市场概况年土地市场概况2.2 特点分析北区成交量依然最大 在成交的75宗土地中，从各区域成交情况来看，渝北区2013年上半年成交量最大，共成交房地产相关土地15宗，总成交面积108.54万

43、平方米，可建建筑面积204.01万平方米，但该区域平均单宗土地面积只有7.24万平方米，因此土地成交面积只占总量16.9%；2013年上半年北部新区土地成交量依然较大，共成交8宗土地，土地成交面积102.86万平方米。2 2、20132013年土地市场概况年土地市场概况2.2 特点分析高容积率地块减少 u 在2013年上半年成交的75宗房地产相关地块中，容积率1以下的地块有7宗，其中有6宗位于北区，一宗位于巴南区。7宗地块的土地性质主要为商业、商务用地，只有1宗属于二类居住用地。u 容积率在1.1-2之间的土地共有30宗，占总量四成比例，大多为二类居住及商业用地开发。30土地中有7宗土地位于北

44、部新区，主要位于大竹林组团和人和组团，分别由融创、东原、恒大等知名开发商取得。u 容积率在2.1-3和3.1-6之间的土地分别占了总量32%、19%，其中渝北区占了10宗，九龙坡区占了9宗。2 2、20132013年土地市场概况年土地市场概况2.2 特点分析溢价地块频出 75宗房地产相关土地中，有26宗地块土地成交价格超过起始价格，平均溢价率10%，最高土地溢价率181%土地位置 用途 土地面积(m2)建筑规模(m2)起始价 成交价 出让方式 竞得单位 溢价率 渝北区两路组团G分区G40-5/01部分地块 二类居住用地、商业用地、商务用地 103882596731358800拍卖 重庆强辉实业

45、（集团）有限公司 181%南岸区弹子石组团I分区I3-2-1/03、I1-1-3/02、I2-4/03、I2-1-1/02地块 二类居住、商务用地 28433899553238478500拍卖 重庆和瑞房地产开发有限公司 142%巴南区鱼洞组团A标准分区A13-2-1/03、A13-2-2/03、A15-3-1/01、A15-4 一类居住、二类居住、商业用地、商务用地、广场用地 849591708352484942500拍卖 重庆浩博实业（集团）有限公司 71%南岸区弹子石组团A分区A15-1/02号宗地 二类居住兼容商业、商务用地（不含艺术传媒用地）429061501713454057000

46、拍卖 华润置地（成都）有限公司 65%九龙坡区大渡口组团A、B、C标准分区C02-1/03、C08-1-02/03、C09-1-2/04、二类居住用地、商业用地、商务用地 1E+055303131E+052E+05拍卖 重庆润洋投资有限公司、香港北大资源地产控股有限公司、重庆北大资源地产有限公司 59%北碚区北碚组团B标准分区B48-3/05地块 二类居住用地、商业用地、金融保险用地、其他商务用地 2688753774957215100拍卖 重庆棠国房地产开发有限公司 58%高新区西永组团Z分区Z41-2/02号宗地 二类居住用地、商业用地 116972924337445900拍卖 重庆逸居乐

47、实业有限公司 58%北碚区北碚组团A分区A72-1/02地块 二类居住用地 2470844474733911400拍卖 重庆群田置业有限公司 55%渝北区悦来组团C分区03-2/04号宗地 商业用地、商务用地 505842023362099332593网拍 重庆旅融旅游发展有限公司 55%巴南区李家沱组团D分区D2-8/05、D2-13/06号宗地 二类居住用地 637451303032607140400拍卖 重庆东原房地产开发有限公司 55%2 2、20132013年土地市场概况年土地市场概况2.2 特点分析知名房企置地热情高 土地具体位置 用途 出让方式 竞得时间 出让面积（）可建建筑面积

48、（）成交金额（万元）土地单价（万元/亩）竞得单位 北部新区大竹林组团G标准分区G12-3/02号、G13-2/02号地块二类居住用地挂牌2013/5/271882213E+05141355501恒大地产集团重庆有限公司北部新区G标准分区G9-1/02号、G12-2-1/02号地块二类居住用地拍卖2013/5/101898744E+05177000621重庆东原房地产开发有限公司北部新区G标准分区G11-6/02号、G12-1/02号地块二类居住用地拍卖2013/5/271593893E+05120000502恒大地产集团重庆有限公司北部新区大竹林组团G标准分区G13-1-1/02号、G11-9

49、/02号地块二类居住用地拍卖2013/5/271789993E+05134157500恒大地产集团重庆有限公司南岸区弹子石组团A分区A15-1/02号宗地二类居住兼容商业、商务用地（不含艺术传媒用地）拍卖2013/5/20429062E+0557000886华润置地（成都）有限公司北部新区大竹林组团G标准分区G13-1-2/02、G14-1/02号地块二类居住用地挂牌2013/5/271453223E+05108994500恒大地产集团重庆有限公司渝北区悦来组团D分区13-1/04、13-2/04号宗地二类居住用地挂牌2013/2/61834573E+0593564340重庆北大资源地产有限公

50、司、重庆升旺商贸有巴南区李家沱组团D分区D2-8/05、D2-13/06号宗地二类居住用地拍卖2013/6/27637451E+0540400423重庆东原房地产开发有限公司北部新区人和组团J标准分区J8-1/04号、北部新区鸳鸯组团I17-1-3/03号地块二类居住用地、商业用地拍卖2013/1/4918131E+0539986290重庆融创基业房地产开发有限公司九龙坡区大杨石组团N标准分区F1-8-3宗地二类居住用地挂牌2013/1/21285071E+0529477689万科（重庆）房地产有限公司、FOHILL LIMITED沙坪坝区西永组团L标准分区L11-1/03、L13/03、L1

51、1-2/03、L14-2/03号宗地二类居住用地、防护绿地拍卖2013/2/41463944E+0579500362首创置业股份有限公司、宇悦有限公司巴南区李家沱-鱼洞组团巴南B分区B5-3-1/04号宗地二类居住用地拍卖2013/1/91128763E+0543757258重庆融科智地房地产开发有限公司北碚区蔡家组团M标准分区M05-02/04、M37-01/03号地块二类居住拍卖2013/5/102013194E+0554787181重庆金科房地产开发有限公司2 2、20132013年土地市场概况年土地市场概况2.2 特点分析土地位置用途土地面积(m2)建筑规模(m2)成交价（万元）竞得单

52、位经开区茶园组团L分区L29/01、L30/01、L31/01、L32/01、L33/01、L34/01、L35/01、L36/01号地块二类居住、商业服务设施用地兼容物流仓储用地32076780195384126重庆汇商置业有限公司江北区溉澜溪组团G分区G08-4/02、G11/02、G09-4/03、G12-1/02、G13-1二类居住用地、商业用地、商务用地2823921237209537221成都四季流辉投资有限公司、成都金色年代投资有限公司、保利（重庆）投资实业有限公司、佛山永晟投资有限公沙坪坝区西永组团L分区L35/03、L33/03、L30-1/03、L30-2/03、L31-1

53、/0二类居住、商业、商务用地234024783291125926嘉逊发展香港（控股）有限公司两江新区龙兴组团F分区F18-1/01、F19-1/01、F23-1/01地块二类居住、商业用地21819522171549106重庆两江新区置业发展有限公司北碚区蔡家组团M标准分区M05-02/04、M37-01/03号地块二类居住20131937270054787重庆金科房地产开发有限公司巴南区李家沱组团I、K标准分区I04-3/01、I04-2/01、I04-10/01、I04-11/一类居住用地、二类居住用地、零售商业用地、商业用地、商务用地19574938861066091重庆君融置业有限公司

54、北部新区G标准分区G9-1/02号、G12-2-1/02号地块二类居住用地189874356875177000重庆东原房地产开发有限公司北部新区大竹林组团G标准分区G12-3/02号、G13-2/02号地块二类居住用地188221282332141355恒大地产集团重庆有限公司渝北区悦来组团D分区13-1/04、13-2/04号宗二类居住用地18345729342693564重庆北大资源地产有限公司、重庆升旺商贸有限高新区西永组团 E分区 E04 E04-2/032/032/032/03、E05E05E05-3/033/03 3/03号 宗二类居住用地18226636453241000重庆宫和

55、置业集团有限公司面积前102 2、20132013年土地市场概况年土地市场概况土地位置 竞得单位 用途 土地(m2)建筑规模(m2)成交价（万元）土地单价（万元/亩）楼面地价(m2)南岸区弹子石组团I分区I3-2-1/03、I1-1-3/02、I2-4/03、I2-1-1/02地块重庆和瑞房地产开发有限公司二类居住、商务用地28433899557850018418727北部新区大竹林组团O标准分区O11-3-1号（部分）地块信达重庆房地产开发有限公司商务用地455781367317150010465229北部新区大竹林组团G标准分区G12-3/02号、G13-2/02号地块恒大地产集团重庆有限

56、公司二类居住用地1882212823321413555015007北部新区G标准分区G9-1/02号、G12-2-1/02号地块重庆东原房地产开发有限公司二类居住用地1898743568751770006214960巴南区南温泉组团A11-1/02、重庆绿谷开发建设有限公司旅馆业用地、商业用12678708833161744678北部新区G标准分区G11-6/02号、G12-1/02号地块恒大地产集团重庆有限公司二类居住用地1593892689711200005024461江北区溉澜溪组团G分区G08-4/02、G11/02、G09-4/03、G12-1/02、G13-1成都四季流辉投资有限公

57、司、成都金色年代投资有限公司、保利（重庆）投资实业有限公司、佛山永晟投资有限公二类居住用地、商业用地、商务用地2823921237208.953722112684342北部新区大竹林组团G标准分区G13-1-1/02号、G11-9/02号地块恒大地产集团重庆有限公司二类居住用地1789993146561341575004264渝北区观音桥-人和组团D分区D18-2/01号宗地重庆兆能实业有限公司二类居住用地81532445998008014007渝中区大杨石组团D分区D4-4/05宗地重庆商社（集团）有限公司、重庆商社投资有限公司二类居住、商业用地、商务用地、公园绿地18713510001992671039072 2、20132013年土地市场概况年土地市场概况楼面地价前10