1、茶园在售及潜在商业市场调研调研说明：1.同景国际城同景置业2.鲁能领秀城鲁能英大置业3.花街1.了解茶园新区商业动态2.为金科商业估价提供参考目的样本茶园商业分布现状图鲁能领秀城同景国际城中铁山水一舍上邸云景（长盛）银翔翡翠谷花街商业总体量：约1.5万方主力面积：200-350m2主力业态：餐饮经营方式：自持+租赁租金均价：20-25元/m2商业结构：1层带2层商业总体量：约30万方主力面积：80-100m2主力业态：未售经营方式：销售+租赁租金均价：15-20元/m2商业结构：1层带2层商业总体量：暂推约1500方主力面积：单层20-150m2主力业态：未入驻经营方式：全销售销售均价：150
2、00-2000元/m2商业结构：1层带2层商业总体量：约1.6万方主力面积：单层30-200m2主力业态：规划中经营方式：销售+租赁销售均价：未售商业结构：临主干道4层集中式商业，次干道2层社区商业商业总体量：约2100方主力面积：单层40-200m2主力业态：建材、社配经营方式：全销售销售均价：1.5-2万元/m2商业结构：临主干道1层带2层，小区内底商商业总体量：暂推约5000方主力面积：单层50-100m2主力业态：二手房、社配经营方式：全销售销售均价：2-3万元/m2商业结构：全底商茶园主力商业项目分析n 目前茶园商业主要集中在茶园核心区域，商业整体体量小，临街分布，伴随社区而生，相对
3、零散；n 茶园商业业态极不齐全，主要针对小区业主临时需求，没有对外辐射的能力，区域居住人群中大型消费基本都到南坪商圈。鲁能领秀城同景国际城花街约1.5万方餐饮街，体量相对较大，目前租赁部分已全部入驻，以品牌餐饮为主，辅以休闲、社配类业态，辐射周边区域。项目总商业体量约30万方，目前暂未开始销售，但有部分零星社区配套店铺以租赁方式入驻，目前以服务小区内为主，未来可辐射范围广。项目总商业体量约26万方，已销售0.5万方，入驻业态以二手房、社配为主，少量餐饮，目前以服务社区内消费为主。同景国际城现面市的商业均为临街商业；项目周边无大体量商业供应，现90%以上已开业，其中地产、建材行业占50%，其他5
4、0%均为生活配套类业态；同景国际城总开发体量约200万平方米，住宅整体规划约8492户，为满足社区居民的消费需求，同景总体开发商业将达到26万平方米，其主力销售均价1.8-2.5万元/（二手价格）。项目现出租商业主力租金价格在20-40元/平月。营业中同景同景国际城国际城一期商业街一期商业街项目名称商业形态商业体量（）商业楼层面积区间（）同景国际城临街商业面市约0.5万方1层45-200同景同景国际城国际城项目名称商业形态商业体量（）商业楼层面积区间（）面积占比销售率租金（元/）入住率销售价格(二手)开间/进深（米）主力业态同景国际城已售部分底商约0.5万方30-5040%100%60-801
5、00%24000-250004-6/8-10便利店、社区餐饮50-10035%100%60-8090%18000-220004-6/8-10二手房门市100-20010%100%50-60100%18000-200008-12/10-14中型餐饮200以上5%100%15-20100%180008-10/15-20超市酸汤乌鱼府面积：150租金价格：50元/浦和房产、佳久房产面积：60租金价格：75元/渝百家连锁超市面积：200租金价格：20元/赛维干洗面积：45租金价格：60元/项目面市商业均为临街商业。商业氛围很淡，零星几个店铺入住；项目目前只招租，主要是药店、超市，处于免租期，不收租金。
6、营业中鲁能领秀城领秀城项目名称商业形态商业体量（）商业楼层面积区间（）鲁能领秀城临街商业面市约0.3万方2层80-500商业街商业街药尚堂药房面积：55租金价格：免租期海鸿超市面积：90租金价格：免租期项目名称商业形态商业体量（）商业楼层面积区间（）面积占比销售率租金（元/）入住率销售价格开间/进深（米）主力业态鲁能领秀城临街商业约0.3万方1层30-5020%暂未销售5010%暂未销售5-8/7-10便利店、五金店1层带2层50-10035%6010%5-8/7-10便利店、五金店2层100-20020%30-450%8-12/10-14无入驻2层200以上25%30-450%8-10/15
7、-20无入驻该项目是区政府为发展茶园新区打造的临时配套商业街，部分出租，不分自用，入驻率65%。目前经营的业态有：特色餐饮、宾馆、银行、超市、茶楼、KTV等，以餐饮娱乐为主。项目主要面向当地居民及少量民工，受区域人气限制经营状况较差。现主力租金在20-30元/平米月营业中花街项目名称商业形态商业体量（）商业楼层面积区间（）花街临街商业约1.5万方2层32-300管委会自持部分管委会自持部分租赁部分租赁部分巨麒麟KTV面积：300租金价格：28元/德庄火锅面积：260租金价格：25元/6号超市面积：65租金价格：30元/项目名称商业形态商业体量（）商业楼层面积区间（）面积占比销售率租金（元/）入
8、住率销售价格(二手)开间/进深（米）主力业态自持部分临街商业约5000方1层带2层未售自持自持自持3-8/10-12租赁部分临街商业约1万方1层30-5010%未售30100%未售4-6/8-12便利店1层带2层50-10020%未售25-30100%未售6-8/8-12社区餐饮1层带2层100-20020%未售20-25100%未售10-15/10-12中型餐饮1层带2层200以上50%未售20100%未售15-20/10-12KTV、酒楼、宾馆存量商业项目相关指标汇总一览表项目名称商业形态商业体量（平方米）商业楼层商业层高m面积区间主力面积销售期招商期经营期销售均价（元/）价格区间（元/）
9、成交率商业定位招商条件招商优惠主力租金（元/月）入住率同景国际城临街商业50001层4.2-4.5 45-1000 40-12020000（二手）18000-25000（二手）100%社区配套暂无暂无60-8094%鲁能领秀城临街商业3000共2层4.2-4.580-50080-100无无无社区配套试运营，免租期免租期20%花街（临时商业）临街商业15000共2层4.5-532-300 130-200无无无风情商业街暂无暂无20-3065%注：数据采集于2011年5月区域商业小结：花街风情商业街最大约1.5万方，鲁能领秀城仅有3000方社区便利商铺；目前茶园新区面市商业均为临街商业，社区配套型
10、商业，为本社区提供配套服务；从商业档次和整体定位上来看，基本上都面向中端，从便利消费到餐饮、休闲娱乐，目前就同景国际城及花街商业门面开业，业态主要为餐饮、小超市、家装建材、房屋中介等；目前该区域商业销售单价约20000元/，租金20-80元/。潜在商业项目分布图同景国际城鲁能领秀城金隅大成银翔翡翠谷中铁山水一舍潜在商业项目（一）同景同景国际城国际城商业中心商业街商业街商业街商业街整体商业体量26万方，目前后期商业规划建设中。潜在商业项目（二）鲁能领秀城领秀城整体商业体量30万方，目前后期商业规划建设中。潜在商业项目（三）银翔翡翠谷集中式商业街（建设中，4600平米）集中式商业街（建设中，约10
11、000平米）社区商业街（2层，目前一层作售房部，二层未开放1400平米）整体商业体量约1.6万方，项目集中式商业处于建设中，商业业态暂无规划，社区商业一层作售房部使用潜在商业项目（四）中铁中铁山水一舍山水一舍商业街商业广场社区商业（已售，未入驻）商业店铺：3个开间：6-8米进深：8-10米商业店铺：6个开间：4-7米进深：4-5米项目名称商业形态商业体量（）商业楼层面积区间（）面积占比销售率租金（元/）入住率销售价格(二手)开间/进深（米）主力业态中铁山水一舍临街商业约1500方1层带2层30-6060%100%未交房，只售未交房18000-200006-8/4-6未入住1层带2层60-100
12、40%100%未交房，只售未交房15000-200006-8/6-8未入住1层带2层100-20010%100%未交房，只售未交房150006-8/8-10未入住目前商业已售罄，但未交房，门面处于空置状态潜在商业项目汇总一览表项目名称商业形态整体商业体量（万平方米）同景国际城临街商业、零售卖场、酒店、商业公寓约26鲁能领秀城临街商业、零售卖场、商业公寓约30银翔翡翠谷风情商业街约1.6中铁山水一舍临街商业、零售卖场、公寓约30金隅大成（规划建设中）临街商业、零售卖场、酒店、商业公寓约20合计约108注：数据采集于2011年8月未来茶园潜在商业体量大，涵盖了集中零售卖场，临街特色商业街，酒店，商业公寓和写字楼等类型商业。区域商业市场整体情况区域商业业态简析 目前茶园新区面市商业均为临街商业，社区配套型商业，伴随社区而生；潜在商业体量大，分布集中，待潜在项目建成后，才真正开启茶园商业配套的建设，城市副中心雏形才显现；茶园存量商业业态主要有中低端餐饮、建材及便利店，客群主要是新入驻业主家装配件需求和已入驻业主便捷性消费；
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