深圳龙岗中心城紫麟山别墅踩盘报告(59页）.ppt

1、Centaline Consultants深业紫麟山踩盘报告4 4踩盘总结踩盘总结3 32 21 1项目概况项目概况园林景观园林景观建筑形态建筑形态Code of this report|3区位：区位：项目位于项目位于龙岗区龙城街道龙平龙岗区龙城街道龙平东东路路以北以北400400米，紧邻长兴北路，处于深圳米，紧邻长兴北路，处于深圳龙岗中心区的北部，基本上能享受到龙岗中心区的各种配套龙岗中心区的北部，基本上能享受到龙岗中心区的各种配套 位置：位于深圳龙岗中心城北部，南侧距龙平东路约400米，东侧距离龙城北路80米，北邻建设中的城市快速干道龙盛大道，西邻城市次干道长兴路；距离：项目距离龙岗区政府

2、2公里，距离深圳市福田区约27公里；资源：车程10分钟内能够享有龙岗中心城的商业、生活、行政、教育、医疗、公园等各种城市资源配套本项目本项目清林径公园龙平东路长兴路龙城北路龙城公园龙岗区政府地铁龙岗线往罗湖Code of this report|4技术指标：技术指标：项目占地面积项目占地面积145469145469平方米，总建筑面积平方米，总建筑面积203653203653平方米，属于大型平方米，属于大型的别墅社区的别墅社区建筑类别别墅、小高层、高层物业类别联排别墅、双拼别墅、洋房、高层公寓占地面积145469总建筑面积203653项目特色山居别墅社区所属片区龙岗片区户数共1001户，一期20

3、2户，二期168户，三期631户价格别墅均价35000-45000元/平方米 高层均价12000元/平方米 容积率1.4绿化率大于30%车位住宅1905个，商业56个本期户型主力户型以140-200高层和小高层为主装修状况毛坯物业费4元/平方米.月开盘时间2011年3月26日楼层状况三期10栋洋房、6栋高层开发商深业南方地产物业公司深业物业管理有限公司Code of this report|5开发商：开发商：深业南方地产属于大型的老牌上市国企，具备一级房地产开发资质，深业南方地产属于大型的老牌上市国企，具备一级房地产开发资质，拥有二十多年丰富的房地产开发经验拥有二十多年丰富的房地产开发经验 公

4、司简介：公司简介：深业南方地产成立于1991年4月，为深业集团在香港上市的直属国有企业，是以房地产开发为主业，现代物业管理和物业租赁相配套的综合一级房地产企业；代表项目：代表项目：开发深业花园、紫荆苑、深业新岸线、深业御泉山、深业东城上邸、深业城等十多个代表性项目，累计开发面积超过300万；所获奖项：所获奖项：所开发项目曾获鲁班奖、“优秀住宅户型设计奖”、“最佳白领物业”等，新岸线获联合国授予的国内首个国际滨海生态人文社区奖；深业新岸线深业城Code of this report|6项目地位：项目地位：紫麟山作为深业南方地产在深圳开发的首个豪宅项目，在建筑、园紫麟山作为深业南方地产在深圳开发的

5、首个豪宅项目，在建筑、园林的打造上投入比较大，意图打造成独具一格的城市山地别墅大社区林的打造上投入比较大，意图打造成独具一格的城市山地别墅大社区 紫麟山的别墅和高层依地势地貌立体排布，项目整体地形最大高差达40米，形成山体地貌的居住社区；在产品品质上不吝成本大量采用世界顶级品牌建材；精心打造了40000平米的紫麟山私家公园；耗资7000万打造“两湖一山”的别墅园林景观；600万打造的“留香岩”景观；耗资4000万打造山水双会所；购入的500余年树龄的古榕树、设计大师吕军设计的“生命的礼赞”主题雕塑。4 4踩盘总结踩盘总结3 32 21 1项目概况项目概况园林景观园林景观建筑形态建筑形态展示思路

6、：展示思路：对于本项目建筑形态将从外部、本体、内部三个层面进行展示，并对于本项目建筑形态将从外部、本体、内部三个层面进行展示，并引入评价体系对项目的规划设计、建筑风格、户型设计进行客观评价引入评价体系对项目的规划设计、建筑风格、户型设计进行客观评价建筑形态建筑形态规划设计规划设计（建筑外部）（建筑外部）建筑风格建筑风格（建筑本体）（建筑本体）户型设计户型设计（建筑内部）（建筑内部）规划设计评价体系项目规划设计项目规划设计总结现代主义风格特点项目的建筑风格项目建筑风格总结户型设计评价体系项目户型分析项目户型设计总结Code of this report|9Part 2.1Part 2.1规划设计

7、Code of this report|10规划设计评价体系：规划设计评价体系：利用原有的景观资源，根据地势特征，将从营销层面和技利用原有的景观资源，根据地势特征，将从营销层面和技术层面两个层面来评价紫麟山的规划设计术层面两个层面来评价紫麟山的规划设计舒适度功能分区交通美学户型均好性价值最大化分期与启动区技术层面技术层面昭示性整体打造资源利用地形利用规划布局规划布局营销层面营销层面资源、地势资源、地势Code of this report|11户型均好性：户型均好性：产品类型丰富，别墅、洋房、圆楼、高层搭配，户型总体较好，产品类型丰富，别墅、洋房、圆楼、高层搭配，户型总体较好，同种产品档次中没

8、有特别差的户型出现同种产品档次中没有特别差的户型出现营销层面从北到南依次为6栋高层10套小洋房2栋圆楼高层202套别墅绝大部分户型都东南朝向或者朝南，南北通透户型尺度较大，130-568，属舒适型与豪华型从整体上看，产品由高到低依次为别墅、小洋房、圆楼、高层。在同档次产品中，没有特别差的户型出现别墅地势较高，可俯看山景，间距大，通风条件好，南面共有五栋别墅围着人工湖建成，水景山景皆收眼底。在该地块中区位户型最好全区域地势最高点，视野好。别墅中的楼王10套小洋房，户型与朝向基本一致，唯有西面洋房因水会所阻挡，水景范围较小。小洋房间距略小，之间有对视存在，且低层地势比别墅低，别墅区亦可俯视洋房低层

9、区圆楼，采光条件好，昭示性强，视野开阔，但通风条件较差，临街有一定噪音高层临街而建，有噪音影响，同样享有园林景观东西两栋享有山景Code of this report|12价值最大化：价值最大化：利用地形就势而建，减少填挖量，利用山体资源，优先打造园林利用地形就势而建，减少填挖量，利用山体资源，优先打造园林推出别墅，提升项目形象推出别墅，提升项目形象营销层面提高销售收入提高销售收入小洋房、高层小洋房、高层提高项目形象提高项目形象圆楼圆楼别墅别墅一期别墅：别墅形象定位高，利用地势高差拥有良好视野，坐拥山景。一期推出别墅，可以提高项目形象。二期圆楼：圆楼位于大门入口两侧且临街而立，昭示性强，可有效

10、提高产品知名度。三期小洋房和高层，小洋房高层出售可回笼资金通过两湖一山的景观体系营造，优先打造园林景观，推出别墅以提升项目价值。片区70%为丘陵地形，利用自然地形，低层建筑依山就势而建，尽可能减少土方填挖，保留山体及植被Code of this report|13分期开发：分期开发：共分三期开发，首期别墅和紫麟山公园同时开发，提升项目的品质共分三期开发，首期别墅和紫麟山公园同时开发，提升项目的品质和档次，为后续的高层和洋房高价格的实现定下基调和档次，为后续的高层和洋房高价格的实现定下基调营销层面一期二期三期紫麟山公园 一期：一期：共202套别墅，容积率0.6，有双拼、三联排、四联排、六联排，面

11、积200-568平方米；二期：二期：两栋30层高圆楼建筑，共168套，主要为163-183平方米的四房纯大户产品；三期三期：6栋高层建筑，631套130-180平方米4-5房中大户型；小高层10栋共80套，户型面积200平方米左右。一期别墅区利用高差40米、占地9万余平方米的区域，建造仅有5万余平方米的202栋别墅，0.598的容积率成为龙岗中心城密度最低的高端别墅群落；别墅和紫麟山公园同期开发，提升了项目的品质和档次，为后续高层和洋房的高价打下良好的基础；Code of this report|14舒适度：舒适度：整体朝向较好，通风采光较佳，园林空间也较大，但部分高层和洋房整体朝向较好，通风

12、采光较佳，园林空间也较大，但部分高层和洋房的楼间距过小，压抑感强，临街户型噪音影响较大的楼间距过小，压抑感强，临街户型噪音影响较大技术层面A AB BCCCCCC200平米四房改六房150150平米三房平米三房改五房，优势户型改五房，优势户型137平米三房改四房136144136144平米三平米三房改四房房改四房144144平米三房改四平米三房改四房房149149平米三房改四平米三房改四房房187187平米四房改六平米四房改六房，优势户型房，优势户型临街噪音大看紫麟山公园看回龙埔公园139139平米三房改四平米三房改四房房观景水面收窄，压抑感强正对水会所，视野受限相邻洋房间距小，别墅俯看，私密

13、性不够高，别墅从四周到中间地形慢慢抬升，视野好，容积率低，绿化率高Code of this report|15功能分区：功能分区：全区设计有一条观景主轴和两个公园景观带，各区由道路及泳池明全区设计有一条观景主轴和两个公园景观带，各区由道路及泳池明显隔开，由北向南形成高层区、洋房区和别墅区显隔开，由北向南形成高层区、洋房区和别墅区技术层面平面结构上设计成一主轴、二带的景观和功能格局。观景主轴二带：山顶公园风情景观带与北坡山体休闲登山带。一主轴：从入口到中心湖区再经过山体道路，最后到达花园洋房区的湖区，为主要景观轴线。高层区高层区洋房区洋房区别墅区别墅区地势由西北向东南逐渐上升后下降，明显分区为高

14、层区，洋房区和别墅区。使得不同区域的客户日常活动集中在分区范围内。202套别墅集聚形成别墅区，提高社区档次。各分区由小区道路及私家泳池隔开。Code of this report|16交通：交通：人车分流，车流分行，地下车库连通住宅电梯形成立体交通，内部交通人车分流，车流分行，地下车库连通住宅电梯形成立体交通，内部交通系统完善系统完善技术层面人车分流体系：社区内为步行环境，人行与车流自然分开车流分行：日常机动车仅限在入口广场地带接送客人或直接进入地下车库停泊。紧急救护或者搬运家私车辆允许进入步行环路；除消防车外，其他机动车辆未经许可不可进入区内。立体交通：住宅配套车位1905，商业配套车位56

15、，车位比1.5：1通过车库坡道，私家车直接进入地下车库，各单元的车位靠近各住户底部，可便捷进入地库大堂，乘电梯抵达各单元。住宅的竖向交通考电梯及楼梯实现，电梯停靠地库层，地面大堂及各住户主层。人行主道车行主道Code of this report|17美学：美学：建筑排布呈弧线型，各区天际线等高，不同区域天际线错落有致南低北建筑排布呈弧线型，各区天际线等高，不同区域天际线错落有致南低北高，视觉上较美观高，视觉上较美观技术层面各分区建筑规律排成弧线型，视觉效果好楼王临主要道路而立，宏伟美观天际线：各分区天际线保持在同以水平线上，高层水平线最高，其次是洋房，而别墅的水平线呈现环形递增。总体错落有致

16、。楼楼王王楼王Code of this report|18昭示性：昭示性：入口丰富的景观元素及弧形大门设计，圆楼高且吸引眼球，临街商业入口丰富的景观元素及弧形大门设计，圆楼高且吸引眼球，临街商业转角布置，昭示性强转角布置，昭示性强技术层面入口设计：紫麟山的入口通过丰富的景观元素，传递着整个社区的山、水共依的主题，通过梯级式的空间塑造，以水、山石、弧形门楼、主题雕塑清晰地刻画出楼盘的卓越品质。外立面设计：由两栋33层高的圆楼拔地而起，使人远远就能看见该项目的两栋圆楼建筑，昭示性强。沿街设计：在龙盛大道与长兴北路的交界处，高层裙楼转角布置，人流有保证，还可以抵挡噪音，昭示性更好。Code of t

17、his report|19整体打造：整体打造：两湖两轴线两绿带划分两住区，双会所提升居住品质，点线面组团两湖两轴线两绿带划分两住区，双会所提升居住品质，点线面组团形式联合成一整体形式联合成一整体技术层面山水会所：整个项目的规划布局采用了“依山就势、藏风聚水”的布局理念，设有山、水两大主题会所。与山水会所对应打造了依山而建的山居别墅与临湖而起的水居别墅。点线面组团：栖麟阁圆楼形成小区的“点”，而建筑列阵构成“线”，别墅组团与高层组团则为“面”，巧妙分区联合成一整体。人工湖两轴线两绿带两绿带高层居住区别墅居住区人工湖Code of this report|20资源利用：资源利用：两湖一山，双公园，

18、组团高矮分区，东西南北四周景观资源最大化两湖一山，双公园，组团高矮分区，东西南北四周景观资源最大化技术层面东面有紫麟山私家公园景观，占地4万平米，半山小广场、成人健身场、儿童健身场、观远亭。为社区专门开辟三处私家通道，与社区园林贯通，仅为业主专享。东东南面是天麟湖的波光，湖域面积约有7000平米，可堪比圣莫丽斯内湖的品质。区域内共有南北两个人工湖。西有市政回龙埔公园景观，占地11万，定位为“龙岗城市森林美术公园”，涵括市民广场、体育中心、游乐中心、植物园、儿童创意图等生活休闲场所。与紫麟山只有一路之隔。北面远眺清林径郊野公园。北面高层12楼以上可以远眺清林径郊野公园。西西 北北 南南 西西组团

19、由北至南依次为高层组团、洋房组团、别墅组团，高矮分区使得四周景观资源最大化。Code of this report|21地形利用：地形利用：以自然山脉为界，化为高层、多层、别墅多个住区，利用地势高差以自然山脉为界，化为高层、多层、别墅多个住区，利用地势高差设置层高使各区景观最优化设置层高使各区景观最优化技术层面地块内约70%为山体丘陵地形。对地形加以适度改造，别墅区营造了山居、水居两大特色的居住空间，分别为山居别墅和水别墅两大类型，该项目力求利用地形高差，依山就势，以山居别墅最大显著朝景观面打开，充分享受自然景观，山居别墅强调的是与自然山景的融合，并且叠加个性化的私家庭院，朝向优越，自然采光通

20、风理想。多层洋房均为8层楼高，比北面高层低，与高层之间由人工湖隔开一定间距。南区为别墅，北区为多层和高层，而南北两区地势高差达40米，相当于15层楼高，正好避免了不少别墅区中“别墅被高层围观”困扰，而高层圆楼因为处在北区最北位置，可俯瞰市政公园和小区圆楼，远观清林径森林公园。在规划上利用了地形高差，将车行与人流不同分层设置，更优越了景观优越的条件高层多层洋房别墅Code of this report|22规划布局小结（规划布局小结（1/21/2）：）：从营销层面来看，优先开发别墅和公园提升项目档次，从营销层面来看，优先开发别墅和公园提升项目档次，依山而建、避免极差户型出现，追求价值最大化，总体

21、评价较优依山而建、避免极差户型出现，追求价值最大化，总体评价较优户型均好户型均好产品类型丰富，别墅、洋房、圆楼、高层搭配，户型总体较好，同种产品档次中没有特别差的户型出现利用地形就势而建，减少填挖量，利用山体资源，优先打造园林推出别墅，提升项目形象分期开发分期开发共分三期开发，首期别墅和紫麟山公园同时开发，提升项目的品质和档次，为后续的高层和洋房高价格的实现定下基调价值最大价值最大Code of this report|23规划布局小结（规划布局小结（2/22/2）：）：从技术层面来看，规划布局充分利用地形与原有自然资从技术层面来看，规划布局充分利用地形与原有自然资源，分区打造了具有昭示性、视

22、觉效果好的宜居社区，但舒适度上有所欠缺源，分区打造了具有昭示性、视觉效果好的宜居社区，但舒适度上有所欠缺舒适度舒适度虽然朝向和采光通风较好，但建筑间距小且临街噪音大，舒适度上有所欠缺功能分区功能分区全区设计有一条观景主轴和两个公园景观带，各区由道路及泳池明显隔开，由北向南形成高层区、洋房区和别墅区交通交通人车分流，车流分行，地下车库连通住宅电梯形成立体交通，内部交通系统完善建筑排布呈弧线型，各区天际线等高，不同区域天际线错落有致南低北高，视觉上较美观昭示性昭示性 入口丰富的景观元素及弧形大门设计，圆楼高且吸引眼球，临街商业转角布置，昭示性强整体打造整体打造：两湖两轴线两绿带划分两住区，双会所提

23、升居住品质，点线面组团，高的更高矮的更矮资源利用资源利用两湖一山，双公园，组团高矮分区，东西南北四周景观资源最大化地形利用地形利用：以自然山脉为界，化为高层、多层、别墅多个住区，利用地势高差设置层高使各区景观最优化Code of this report|24Part 2.2Part 2.2建筑风格Code of this report|25现代简约建筑风格现代简约建筑风格：现代建筑风格主要特点是大气、简洁、体块感强，外在形：现代建筑风格主要特点是大气、简洁、体块感强，外在形式特点多表现为不对称的布局、大面积的玻璃、光洁的墙面、宽敞的露台等式特点多表现为不对称的布局、大面积的玻璃、光洁的墙面、宽

24、敞的露台等 现代简约建筑多采用简单的几何形体为构图元素，以不对称布局，自由灵活，设计中追求非对称的、动态的空间，建筑表面大量运用玻璃元素，显得大气简洁。大面积的玻璃幕墙不对称的建筑布局光洁简约的墙面宽敞的露台设计Code of this report|26项目建筑风格分析项目建筑风格分析：紫麟山三期主要采用现代简约建筑风格，平屋顶，外立面：紫麟山三期主要采用现代简约建筑风格，平屋顶，外立面简洁，檐部处理简单，建筑线条简约明晰，露台设计大气宽敞简洁，檐部处理简单，建筑线条简约明晰，露台设计大气宽敞 项目整体风格简单大气，大面积露台的使用丰富了建筑里面的立体感，建筑线条简约明晰，外立面颜色以暖色调

25、为主，搭配协调，给人以温馨感。Code of this report|27外立面颜色外立面颜色：项目外立面颜色以咖啡色及灰色为主色调，白色的露台及深蓝色：项目外立面颜色以咖啡色及灰色为主色调，白色的露台及深蓝色玻璃点缀其中，形成大气简洁立面形象玻璃点缀其中，形成大气简洁立面形象 项目外立面颜色以咖啡色及灰色为主，露台及建筑檐角采用白色，露台玻璃护栏及外窗以深蓝色为主，三种颜色相互搭配衬托，形成简约大气立面形象。Code of this report|28露台露台：跳跃式露台呈不对称性分布，增添了建筑几何线条元素，丰富了外立面：跳跃式露台呈不对称性分布，增添了建筑几何线条元素，丰富了外立面造型，

26、给建筑增加灵动感造型，给建筑增加灵动感 露台为矩形、半圆形两种形式，呈跳跃式突出建筑表面，给建筑增加灵动感；白色的外表建筑整体颜色风格相映成趣。Code of this report|29建筑风格小结建筑风格小结：建筑整体呈现现代简约风格，露台的设计增添了建筑的几何线：建筑整体呈现现代简约风格，露台的设计增添了建筑的几何线条感和跳跃感，但项目整体还是缺少现代建筑风格的几何不对称性条感和跳跃感，但项目整体还是缺少现代建筑风格的几何不对称性 项目整体呈现现代简约风格，大面积露台设计增添了建筑整体的跳跃感，颜色搭配较协调，给人以温馨感。建筑整体几何不对称欠缺，缺少现代建筑的精髓灵动感，建筑的总体形式

27、在住宅建筑中比较常见。现代建筑风格在别墅建筑中运用得比较到位，而在普通住宅建筑的运用中则缺乏灵性，比较常规。平屋顶设计富有现代感玻璃使用面积较少露台布局呈现较强的对称性Code of this report|30Part 2.3Part 2.3户型设计Code of this report|31户型评价体系户型评价体系：通过户型的平面布局、房间格局、实用性、功能分区、朝向和：通过户型的平面布局、房间格局、实用性、功能分区、朝向和风水等六个方面的体系来评价户型，解析建筑内部形态风水等六个方面的体系来评价户型，解析建筑内部形态 功能分区：功能分区：考察户型干湿、动静分区是否合理，是否保证了房间的清

28、洁和私密性 朝向：朝向：考察户型朝向，采光、通风性是否良好户型分析评价体系户型分析评价体系 风水：风水：考察户型布局是否符合风水基本原理 房间格局：房间格局：考察房间类型如主卧、客厅、厨房、书房等分布是否合理 实用性：实用性：考察户型是否具有很强的实用性，是否存在浪费空间以及能否进行房改 平面布局：平面布局：考察户型平面设计结构，以点式、板式、点板结合式区分户型优劣Code of this report|32A：140B：140C：187典型户型：典型户型：紫麟山三期高层中紫麟山三期高层中H4-H8H4-H8栋，呈品字形点式平面布局，共三种户型栋，呈品字形点式平面布局，共三种户型，面积由，面积

29、由130130平方的三房至平方的三房至180180平方的四房平方的四房 ，各户型所占比例较均匀，各户型所占比例较均匀A AB Bc cA AB Bc cA AB Bc cCode of this report|33户型分析户型分析(1/3)(1/3)：140140平的平的A A户型，格局方正、南北通透、三面采光，独立大阳台户型，格局方正、南北通透、三面采光，独立大阳台可近览墅区园林远眺郊野公园，景观资源丰富可近览墅区园林远眺郊野公园，景观资源丰富A：140优点优点缺点缺点 平面布局：平面布局：户型方正，大方实用 朝向：朝向：卧室露台、客厅阳台均面对园林，景观较好，视野开阔 功能分区：功能分区：

30、动静分区明显，并保证睡眠环境安静舒适 房间格局：房间格局：主卧功能齐全，保证主人私密性客厅通风性好，可形成穿堂风 平面布局平面布局：厨房视野被C户遮挡，光线较 差主卧临街，噪音较大 功能分区：功能分区：公卫与卧室B正对面，干湿不分，且影响卧室B的私密性 风水：风水：公卫与卧室A只有一墙之隔，坐便器直冲卧室，不符风水远离A动动静静BCode of this report|34户型分析户型分析(2/3)(2/3)：140140平的平的B B户型，整体布局与户型，整体布局与A A户型相差不大，只是朝向不一样户型相差不大，只是朝向不一样，布局合理，可直观园林山景，布局合理，可直观园林山景B：140户型

31、优劣势分析户型优劣势分析优点：平面布局：平面布局：户型方正，三室两厅，大方实用 朝向：朝向：三面采光，大阳台设计，可远看园林山景 功能分区：功能分区：动静分区明显，保障私密性和舒适的休息空间 实用性：实用性：三房可改四房，自由生活选择，改变生活空间缺点：平面布局：平面布局：主卧临街，噪音较大 房间格局：房间格局：公卫正对卧室，影响卧室私密性动动静静静静动动Code of this report|35户型分析（户型分析（3/33/3）：187187平的平的CC户型，两个超大观景阳台，直面墅区园林，实用户型，两个超大观景阳台，直面墅区园林，实用入户花园，四房可改六房，自由操作空间大入户花园，四房可

32、改六房，自由操作空间大C：187风水：风水：主卧卫生间正对卧室床，不符风水原理平面布局：平面布局：户型方正、宽阳台，通风透气性好朝向：朝向：阳台直面墅区园林，可远眺山景实用性：实用性：四房可改六房，自由操作空间大功能分区：功能分区：动静、干湿分区不明显，卧室正对餐厅，印象私密性户型优劣户型优劣势分析势分析房间格局：房间格局：书房与厨房、公卫相邻，设计不合理动动静静优点优点缺点缺点Code of this report|36户型小结户型小结：三种户型均方正实用、三面采光，通透性较好，均具有良好的景观：三种户型均方正实用、三面采光，通透性较好，均具有良好的景观视野，但整体布局缺乏科学性视野，但整体

33、布局缺乏科学性 平面布局：平面布局：品字形点式平面布局，南北通透、采光性好，景观资源丰富；临近路边的高层户型噪音大，大部分户型存在对视性问题 实用性：实用性：赠送面积大，开阔宽敞，拓展性强 功能分区：功能分区：干湿分区不明显，私密性不强 房间格局：房间格局：部分户型空间布局不合理，部分空间利用率不高 风水：风水：部分设计有违风水原理对称对称：欧陆园林讲究轴线及围绕轴线景观节点的对称节奏，以仪仗式的布局强调空间流线的规则感，体现出欧陆园林大气的感视。稳重：稳重：欧陆园林饰面材料多采用灰色系花岗岩和大理石材质，色彩厚重结实，通过石材本身的质感和纹理来还原欧陆园林的原始风味。灰色罗马柱灰色罗马柱大理

34、石材大理石材尊贵：尊贵：结合气势恢宏的建筑，搭配建筑和景观构筑物上华丽的线脚和细部打造，洋溢着浓厚的文化艺术气息。细部打造细部打造细部打造细部打造Code of this report|41欧陆园林景观表现：欧陆园林景观表现：大轴线空间规划，如入口处队列式大树植栽，空间节点中大轴线空间规划，如入口处队列式大树植栽，空间节点中的铁艺雕花花架和观景亭，水池中的青铜欧式雕塑的铁艺雕花花架和观景亭，水池中的青铜欧式雕塑 欧陆园林概况景观表现：景观表现：其具体表现为大轴线、大尺度的空间规划，讲究平面形式的绝对对称，如入口处队列式大树植栽，空间节点中的铁艺雕花花架和观景亭，水池中的青铜欧式雕塑及修剪整齐的

35、植物造型。大尺度空间大尺度空间对称台阶对称台阶欧式青铜雕像欧式青铜雕像铁艺雕花铁艺雕花Code of this report|42Part 3.2Part 3.2紫麟山园林景观打造Code of this report|43空间：空间：“依山就势，藏风聚水依山就势，藏风聚水”的布局理念，打造两个临水空间，一个山体坡的布局理念，打造两个临水空间，一个山体坡地空间，形成地空间，形成“两湖一山两湖一山”的园林景观的园林景观临水空间二临水空间一 两湖：两湖：以人工湖为中心，让溪水自山顶郊野公园流入南北两区的临水空间。紫麟山园林景观打造 一山：一山：项目很据本身为坡地地形，利用地形优势打造山体坡地空间，

36、坡地空间有利于形成动态的布局形式，通过阶梯、眺望台的运用，自然坡度的变化就得以强化和夸张。斜坡也为瀑布、跌水及水幕的设计带来了良机。山体坡地空间Code of this report|44中心：中心：入口处打造以喷泉为中心，临水空间打造以水会所和人工湖为中心，通入口处打造以喷泉为中心，临水空间打造以水会所和人工湖为中心，通过中心把整个景观融合为一体过中心把整个景观融合为一体水会所 入口景观中心：入口景观中心：以喷泉为起点形成中心景观区的中轴线，两旁是队列式的大树植栽以及空间节点中的雕花花架和观景亭，大尺度大轴线的空间规划，体现了园林的对称与规则。临水空间景观中心：临水空间景观中心：以水会所和人

37、工湖为中心的临水空间，建有460平方米的公共景观泳池，与自然的湖面相结合，加上尊贵高雅的水会所建筑，为高层、小高层提供景观资源，提升其项目的价值。喷泉Code of this report|45节点：节点：入口节点打造具有浓烈的仪式感、较强的昭示性和震撼力，建筑节点水入口节点打造具有浓烈的仪式感、较强的昭示性和震撼力，建筑节点水会所架空层打造尊贵而奢华会所架空层打造尊贵而奢华 紫麟山园林景观打造入口水会所架空层雕塑和古榕树 入口：入口：入口节点的大门打造很有气势，具有昭示性和震撼力，其水池中的生命礼赞欧式青铜雕像，色彩厚重结实的罗马柱，以及浓厚古典气息的古榕，无一不体现着恢宏与大气。水会所架空

38、层：水会所架空层：建筑节点的水会所架空层其豪华的灯饰，高贵独特的雕塑，体现着尊贵与奢华。Code of this report|46路径：路径：各种路径相互结合，人行路径豪华庄重并富有多样性，车行路沥青路面，各种路径相互结合，人行路径豪华庄重并富有多样性，车行路沥青路面，低调深沉，具有使用性低调深沉，具有使用性 人行道：人行道：铺着红毯的地砖路、木栈道石砖路相结合，即保证了通达性，又不缺乏观赏性，再与建筑植被相结合，使景观更加具有观赏价值。车行道：车行道：主要采用沥青路面，低调深沉，同时耐压，不但成本低，而且可以减少噪音。红毯地砖路石块路木栈道沥青路沥青路Code of this report

39、|47边界：边界：空间与节点的边界具有多样性，包括列植树木，花卉盆栽与栏杆，以及空间与节点的边界具有多样性，包括列植树木，花卉盆栽与栏杆，以及木栈道等，使整个景观具观赏性木栈道等，使整个景观具观赏性 紫麟山园林景观打造 列植树木：列植树木：通过灌木、列植树木等边界植栽方式分隔不同功能的空间，有时比路径的区分更为自然和人性化。花卉盆栽与栏杆：花卉盆栽与栏杆：花卉盆栽与栏杆的边界增添了景观的高贵典雅，使景观更具观赏性。木栈道：木栈道：木栈道的边界使景观具有通达性的同时也获得观赏性。列植树木列植树木花卉盆栽木栈道Code of this report|48细部：细部：通过材料的质感与色彩，雕刻图案及

40、小品的布置及植被等细部使整个景通过材料的质感与色彩，雕刻图案及小品的布置及植被等细部使整个景观设计融为一体观设计融为一体 紫麟山园林景观打造 生命礼赞青铜雕像的光滑细腻质感与罗马柱的色彩厚重结实创造了景观的多样性和整体性。人工湖边的水吧台，花车，喷池，精细的人工造景，与园林融为一体。珍贵的古榕树增添了园林的古典气息。生命礼赞青铜雕塑罗马柱水吧台花车古榕树喷水池Code of this report|49Part 3.2Part 3.2园林景观评价Code of this report|50园林景观风格评价：园林景观风格评价：紫麟山从空间、中心、节点、路径、边界和细部等各个方紫麟山从空间、中心、

41、节点、路径、边界和细部等各个方面，都具备欧陆园林一些典型的特征，比较成功打造出了欧陆园林的风格面，都具备欧陆园林一些典型的特征，比较成功打造出了欧陆园林的风格空间 人工湖大尺度的空间规划，喷泉处大轴线的空间对称符合欧陆园林的风格。中心 无论是入口中心的喷泉还是人工湖中心的水会所都体现欧陆园林的恢宏大气。节点 入口节点的昭示性与震撼力和水会所架空层都突显了欧陆园林的尊贵和奢华。路径 路径既有多样性与通达性，又有高贵性与奢华性，与欧陆园林相融合。边界 紫麟山入口对称的列植树木和铁艺栏杆的边界都是欧陆园林在景观的具体表现。细部 水池中欧式青铜雕像与大门的罗马柱以及人工湖边的水吧台都是欧陆园林特有景象

42、。4 4踩盘总结踩盘总结3 32 21 1项目概况项目概况园林景观园林景观建筑形态建筑形态Code of this report|52总结一：总结一：项目充分利用自然地貌打造项目充分利用自然地貌打造“两湖一山两湖一山”核心景观，山体布局别墅，平地布局核心景观，山体布局别墅，平地布局三角院落式临水组团，保证了项目的价值，比较成功的打造了一个三角院落式临水组团，保证了项目的价值，比较成功的打造了一个城市山地别墅社区城市山地别墅社区 在两个相对平坦的区域打造两大人工湖，利用地势差让溪水自山顶郊野公园流入南北两区的临水空间，形成“两湖一山”的核心景观带；充分利用自然的40米地势高差，在山体部分打造了一

43、个相对独立的高端别墅群，与洋房和高层单位隔离，保证了别墅拥有良好的景观视野和居住的纯粹性，实现别墅价值的最大化；别墅和紫麟山公园先行开发，提升了项目的整体档次和形象，有利于高层和洋房价值的实现；洋房和高层以人工湖为中心，营造三角院落式临水组团，洋房一梯一户背山面水，拥有良好的山景和水景，高层12层以上可以俯瞰整个项目，具备了良好的公园山景和别墅区景观，一定程度上保证了洋房和高层的价值；利用东北角原本规划的市政绿地，改造成项目的私家公园，与项目对面的11万平米回龙埔公园共同构成了项目的双景观公园。洋房和高层利用平地布局三角院落式临水组团市政绿地改造为私家公园山体部分布局高端别墅群较平区域布局两大

44、人工湖Code of this report|53总结二：总结二：部分洋房、北面的高层和东南面的别墅由于北通道的噪音、楼间距较部分洋房、北面的高层和东南面的别墅由于北通道的噪音、楼间距较小、对视比较严重等项目的硬伤，在一定程度上削弱了项目的价值小、对视比较严重等项目的硬伤，在一定程度上削弱了项目的价值 洋房位于项目的中心位置，部分单位与高层对视比较严重，私密性较差；在靠近紫麟山公园的高层和洋房单位楼间距8米左右，比较狭窄；高层单位紧邻北通道快速路，重型物流卡车频繁往来，受噪音影响比较大；西南角的别墅与阅山华府的两栋板楼紧邻，在一定程度上视线和景观会有遮挡，并有较强的压抑感。阅山华府北通道高层洋

45、房高层与洋房对视8米左右部分楼间距项目硬伤Code of this report|54总结三：总结三：山地别墅项目受地形地貌、地块条件等具体情况的影响极大，在整体山地别墅项目受地形地貌、地块条件等具体情况的影响极大，在整体规划、产品设置、园林景观等方面具有共同的特征和明显规律性规划、产品设置、园林景观等方面具有共同的特征和明显规律性 整体规划：山地别墅项目带有明显的“台地”特色，建筑总体上均采用台地式建筑排布；园林带有浓重的台地特色，自上而下借势建园，形成罕有的多层次园林景观；对于体量较大的项目，可根据山地同平台划分成的不同区域进行分期开发；产品设置：可根据项目情况采用或组团、或围合的建筑排布

46、方式；可采用多种建筑类型相组合，高低错落，增大户型视野，且建筑外观层次丰富；根据景观优势最优原则进行建筑高低组合；根据资源优越程度进行户型排布，最具优势的位置排布大面积户型；园林景观：景观轴线+组团是山地项目中基本的景观组织方式，以外部景观为主，内部景观为辅，一轴线、多组团进行设置，并通过水景、道路等将两地块紧密相连，大量重要景观节点设置在轴线上，组团内设置简单功能性绿化。波托菲诺小镇万科东海岸维兹瑙小镇Code of this report|55附件附件山地别墅实例Code of this report|56波托菲诺小镇波托菲诺小镇：是著名的旅游海港小镇，位于意大利西北海岸地区，环海港、是著

47、名的旅游海港小镇，位于意大利西北海岸地区，环海港、依山势依山势进行布局，充分利用山地变化最大化海景和公共空间的打造进行布局，充分利用山地变化最大化海景和公共空间的打造每栋建筑背靠山体、朝向海湾，使山景和海景得到了良好的利用环海港、依山势是布局最大的特色；建筑主要集中在沿海岸的狭长地带和缓坡上利用山地变化创造空间位于意大利西北海岸地区Code of this report|57维兹瑙小镇维兹瑙小镇：维兹瑙是维兹瑙是瑞士瑞士一个夹在湖与山之间的狭长小镇一个夹在湖与山之间的狭长小镇，典型的湖岸山地，典型的湖岸山地布局，每个建筑都面水背山，最大化利用湖山景色，实现建筑与环境融合布局，每个建筑都面水背山

48、，最大化利用湖山景色，实现建筑与环境融合夹在湖与山之间典型的湖岸山地布局典型的湖岸山地小镇布局每个建筑都面水背山，最大化利用湖山景色，实现建筑与环境融合钟塔是必不可少的元素Code of this report|58万科东海岸：万科东海岸：属于山海间的低密度住宅，根据山脊、山谷的形态，采用自然的属于山海间的低密度住宅，根据山脊、山谷的形态，采用自然的“叶脉状叶脉状”布局形式，让建筑顺应山谷和溪水的流向延绵分布布局形式，让建筑顺应山谷和溪水的流向延绵分布 建筑对地块原始地貌未作太大改动，横向依山势逐级升高，纵向上保证每一排的产品沿等高线布置别墅类产品及多层、小高层单位；项目三面环山，建筑围绕中心湖景建筑依次退让，使户户朝南，拥有充足的山、海、湖、林等景观资源；由于项目占地面积大分四期开发，在整体上难以用统一轴线贯穿而是设置各期轴线，而是通过几个重大景观节点（四大公园，主体广场，人工湖）为重点，盘活整个园林。别墅组团别墅组团高层组团中心组团高层组团高层小高层别墅中心湖景Code of this report|5959Thanks for your attentionThanks for your attentionWish you a good day!Wish you a good day!