浙商大厦海宁皮革城调研分析及发展建议(36页）.ppt

1、2009-07-31浙商大厦工作汇报浙商大厦工作汇报目录目录一、海宁皮革城调研分析一、海宁皮革城调研分析二、皮革业市场前景展望二、皮革业市场前景展望三、本项目未来发展建议三、本项目未来发展建议调研分析调研分析海宁中国皮革城海宁中国皮革城一、项目简介一、项目简介n海宁中国皮革城建于建于19941994年年，市场总建筑面积总建筑面积4545万平方米万平方米，由皮革制品交易区、原辅料市场、鞋业广场、牛仔城以及皮都万豪大酒店、商务综合楼、美食街、淘皮欢乐嘉年华、休闲文化广场等组成，现有经营企业现有经营企业20002000多家多家。n1995年荣获“全国文明市场”称号，2007年2月被国家旅游局评为国家

2、国家AAAAAAAA级旅游景区级旅游景区。n海宁中国皮革城经营方式为批零兼营、综合服务批零兼营、综合服务。批发以展示、订货为主，面向国际、辐射全国，零售主要面向“长三角地区”的中高收入阶层及旅游团队。海宁中国皮革城现如今已发展成为现代化的大型皮革专大型皮革专业市场业市场，也是集购物、餐饮、休闲于一体的高档旅游购物中心高档旅游购物中心。海宁皮革城海宁皮革城19941994年建立年建立20012001年进行年进行第一次改造第一次改造20052005年皮革年皮革城整体搬迁城整体搬迁新城一期新城一期20072007年市场年市场二期建设开二期建设开拓拓20082008年三期年三期建设招商建设招商调研分析

3、调研分析海宁中国皮革城海宁中国皮革城二、发展历程二、发展历程n19941994年年海宁中国皮革城建立建立，在1996实现了初步繁荣，在2001年进行了第一次改造。n20052005年年1010月月1818日日海宁皮革城进行了新城整体搬迁，原旧址现为皮革加工厂，新城（一期）新城（一期）面积16万平方米，营业面积为原皮革城的三倍，高峰时期可容纳日客流量5 5万人次万人次。n20072007年年皮革城顺利实现了二期二期市场的建设和开拓，5月18日原辅料市场开业，10月18日鞋业广场、牛仔城同步开业，形成了以皮革城为主体的专业市场群。n20082008年年8 8月月，海宁中国皮革城三期三期工程中国皮革

4、业CBD开工建设，计划用一年半时间建成,现已进入招商阶段。调研分析调研分析海宁中国皮革城海宁中国皮革城三、发展现状三、发展现状皮革城三期皮革城三期（品牌风尚中心）（品牌风尚中心）皮革城二期皮革城二期皮革城一期皮革城一期皮都万豪皮都万豪大酒店大酒店一期：中国皮革城（已开业）一期：中国皮革城（已开业）二期：原辅料市场、鞋业广场、中国牛仔城、商务楼、精品展示厅、二期：原辅料市场、鞋业广场、中国牛仔城、商务楼、精品展示厅、餐饮一条街、休闲广场（已开业）餐饮一条街、休闲广场（已开业）三期：三期：7272栋总部楼宇、栋总部楼宇、1 1栋栋1212层商务大楼（招商阶段）层商务大楼（招商阶段）1 1、海宁中国

5、皮革城一期建筑面积、海宁中国皮革城一期建筑面积1616万平方米，万平方米，1300间商铺，以皮包、皮衣产品为主，共有4层：一楼:皮具箱包、手套区、品牌区 二楼:皮革服装区三楼:精品皮装、裘皮服装区 四楼:餐饮中心、辅料市场调研分析调研分析海宁中国皮革城海宁中国皮革城三、发展现状三、发展现状品牌购物区引导品牌购物区引导品牌地面标识品牌地面标识8M8M把入驻的知名品牌集中安排，设立名牌把入驻的知名品牌集中安排，设立名牌皮装区和品牌箱包专卖区。皮装区和品牌箱包专卖区。建筑内内部主走道宽达建筑内内部主走道宽达8米，灯光明亮。米，灯光明亮。调研分析调研分析海宁中国皮革城海宁中国皮革城三、发展现状三、发展

6、现状店铺平均面积店铺平均面积6060平方米，开间进深比平方米，开间进深比例适宜。例适宜。每层均设有休闲区，每层均设有休闲区，1 1楼有楼有2 2个，个，3 3楼楼有有1 1个，共可容纳个，共可容纳100100多名顾客同时饮多名顾客同时饮茶小憩。茶小憩。顾客上下有顾客上下有1919座自动扶梯和座自动扶梯和7 7座升降座升降式电梯。式电梯。品牌的装修方案和装修材料，由厂家品牌的装修方案和装修材料，由厂家统一设计、统一提供，时尚效果很是统一设计、统一提供，时尚效果很是抢眼。抢眼。2 2、皮革城二期市场总建筑面积为、皮革城二期市场总建筑面积为2626万平方米万平方米，包括6.6万平方米的鞋业广场，6.

7、4万平方米的原辅料市场，7.1万平方米的毛皮服饰牛仔城，以及23层的商务综合楼、餐饮街、淘皮欢乐嘉年华、休闲文化广场等配套设施。鞋业广场一楼：名牌区、拖鞋区二楼：时尚区，部分商铺还设有洽谈区三楼：羊毛衫馆和袜业馆。二期延伸了海宁皮革城的产业链二期延伸了海宁皮革城的产业链 ，进一步拓展客群，完善公共配套设施，进一步拓展客群，完善公共配套设施，提供提供了更为丰富的商品和更为便利的服务。了更为丰富的商品和更为便利的服务。调研分析调研分析海宁中国皮革城海宁中国皮革城三、发展现状三、发展现状3 3、海宁中国皮革城三期工程、海宁中国皮革城三期工程中国皮革业中国皮革业CBDCBD，占地200亩，总建筑面积为

8、总建筑面积为2020万平方米万平方米，总投资约6亿元，由70多幢多层和高层建筑组成。五大主题功能：品牌展示、新品发布、营销总部、创意乐园、休闲会所。中国皮革业中国皮革业CBDCBD是皮革城一期、二期有形市场培育升级的产物，通过皮革产业链是皮革城一期、二期有形市场培育升级的产物，通过皮革产业链中高附加值环节在海宁的集聚，加强了企业与企业之间、企业与消费者之间的交中高附加值环节在海宁的集聚，加强了企业与企业之间、企业与消费者之间的交流，进一步增强皮革城的竞争能力。流，进一步增强皮革城的竞争能力。三期效果图三期效果图三期现状三期现状调研分析调研分析海宁中国皮革城海宁中国皮革城三、发展现状三、发展现状

9、1 1、区位优势明显、区位优势明显 海宁中国皮革城东邻海盐县，南濒钱塘江，距杭州、苏州汽车车程在一小时以内，距上海车程一个半小时以内。皮革城是立足长三角都市圈，以都市圈市民为目标消费群，以特色商品加强辐射力度，使皮革城的区位优势得到明显体现。调研分析调研分析海宁中国皮革城海宁中国皮革城四、海宁皮革城优势是什么？四、海宁皮革城优势是什么？2 2、产品品类齐全、产品品类齐全 皮革城是以皮革商品为主打商品，其商品链有：皮革服装、皮具箱包、皮毛及其制品、皮鞋等皮革商品几百个大类数千款品种，是在全国范围内皮革商品品种最多，规格最齐全的，是任何其他购物中心无法比拟的，因此对长三角都市圈市民具有特殊的吸引力

10、。调研分析调研分析海宁中国皮革城海宁中国皮革城四、海宁皮革城优势是什么？四、海宁皮革城优势是什么？调研分析调研分析海宁中国皮革城海宁中国皮革城3 3、价格相对低廉、价格相对低廉 2007年，海宁市拥有皮革工业企业1588家，皮革工业总量列全国第一，是我国皮革商品最重要的生产基地，依托海宁产业优势，皮革城商品的价格优势得到了很好的体现。调研分析调研分析海宁中国皮革城海宁中国皮革城四、海宁皮革城优势是什么？四、海宁皮革城优势是什么？5 5、经营品牌化、经营品牌化n 2000年起，海宁中国皮革城大力实施品牌化发展战略，实施硬件改造，设立品牌交易区，大胆创新进行大规模品牌推广。n品牌商品已占到中国皮革

11、城品牌商品的80%以上。4 4、管理制度化、管理制度化n 制度化、规范化管理是皮革城的一大特征，皮革城在实践中不断摸索新的管理制度，取得了显著的效果。n 市场准入制度、商标审查备案制度、品牌公示制度、品牌实施公示制度等制度都大大促进了皮革城的健康运营。调研分析调研分析海宁中国皮革城海宁中国皮革城四、海宁皮革城优势是什么？四、海宁皮革城优势是什么？7 7、服务功能现代化、服务功能现代化n 海宁中国皮革城设立专门机构对皮革企业从事展会、信息交流、宣传推广等服务。n市场建设有专门的皮革城出口加工区，为中小型皮革企业提供标准厂房和配套服务。n一年一届的海宁中国皮革博览会及流行趋势发布，都是众多皮革企业

12、推销、宣传自己的良机。6 6、软、硬设施人性化、软、硬设施人性化n皮革城建筑外部线条流畅，富有时代感，成为海宁的标志性景观。n皮革城内部设施齐全，装修豪华，专门开设多处休闲吧，供消费者休息品茶，对传统市场“脏、乱、差、杂”的形象进行了彻底颠覆。调研分析调研分析海宁中国皮革城海宁中国皮革城四、海宁皮革城优势是什么？四、海宁皮革城优势是什么？根据调查，2004年皮革城内底楼一间40平方米左右的商铺，租金约2020万元万元，2005年，海宁中国皮革城一楼杭州路箱包商铺的租金达到4040万元万元，2006年涨到了6060万元万元，2007年的租金是120120万元万元，可见海宁皮革城的租金涨幅较大，市

13、场竞争激烈。租金涨幅较大，市场竞争激烈。从商铺的规模来看，海宁皮革城也是呈几何式的速率增长。2004年，海宁中国皮革城内只有6060多家箱包经营户多家箱包经营户，到2005年，就激增到就激增到300300家家；2006年至今，已经增加增加到到20002000多家皮革箱包经营户，多家皮革箱包经营户，机动车泊位1000多个，经营人员4000人左右。高峰时期高峰时期可容纳日客流可容纳日客流5 5万人次。万人次。调研分析调研分析海宁中国皮革城海宁中国皮革城五、租金变化给我们带来什么启示？五、租金变化给我们带来什么启示？据了解，义乌现在商铺的租金在2020万万120120万元万元/平米平米/年年，众所周

14、知，义乌国际小商品城先已经成为中国最成功的专业市场，辐射全球。而在义乌小商品城起步阶段确是靠着“三低三低低成本、低税费、低价格低成本、低税费、低价格”政策，聚集众多商家，打开市场，随着商品城的良好发展，租金逐渐“水涨船高”，按目前的租金和售价来看，其商铺的租金平均每年涨幅在平均每年涨幅在12%-20%12%-20%。n 2007年9月份，与海宁距离较近的桐乡鞋业皮革城正式开业，现桐乡鞋业皮革城60%60%的商户来自海宁皮革城的商户来自海宁皮革城，n 从经营成本来说，桐乡皮革城第一年给予所有经营户免租经营，同时市政桐乡皮革城第一年给予所有经营户免租经营，同时市政府在三年内免收或减半收取相关税收的

15、优惠政策，使经营成本非常的低廉府在三年内免收或减半收取相关税收的优惠政策，使经营成本非常的低廉n 海宁皮革城，市场租金居高不下，一小型的店铺租金成本竟高达80万元。两者的经营成本相差悬殊，使得很多海宁皮革商家选择来桐乡皮革城经营。调研分析调研分析海宁中国皮革城海宁中国皮革城成熟市场，一铺难求成熟市场，一铺难求新兴市场，放水养鱼新兴市场，放水养鱼五、租金变化给我们带来什么启示？五、租金变化给我们带来什么启示？中国轻纺城租金政策：中国轻纺城租金政策：n 凡入驻联合市场的企业和个人，营业房标准间租金保持在每年每年1 1万元万元/间间至至2 2万元万元/间之间间之间，连续二年保持不变连续二年保持不变，

16、二年后视经营情况由业主和经营户协商确定。n 凡入驻中国轻纺城国际贸易区的企业和个人，营业房（可自由分隔）日租金每平方米在每平方米在0.8-2.50.8-2.5元之间元之间；商务办公日租金每平方米在每平方米在0.5-1.50.5-1.5之间之间。n凡入驻中国轻纺城柯北新市场区的企业和个人，营业房标准间五年一租营业房标准间五年一租，其中前两年免租金，后三年视经营情况确定租金标准。其中前两年免租金，后三年视经营情况确定租金标准。调研分析调研分析海宁中国皮革城海宁中国皮革城由此我们可以看出，一个成熟的专业市场是需要培育的，超出市场承受能由此我们可以看出，一个成熟的专业市场是需要培育的，超出市场承受能力

17、的售价或租金必然会推升交易成本，减弱产品价格优势，而一个低成本力的售价或租金必然会推升交易成本，减弱产品价格优势，而一个低成本的市场必然促进交易量的活跃，招揽众多商家、消费者，快速激活市场，的市场必然促进交易量的活跃，招揽众多商家、消费者，快速激活市场，租金与售价也会随着市场的成熟，自然而然的受到众商家的热捧。租金与售价也会随着市场的成熟，自然而然的受到众商家的热捧。五、租金变化给我们带来什么启示？五、租金变化给我们带来什么启示？调研分析调研分析海宁中国皮革城海宁中国皮革城海宁皮革城深厚的皮革工业基础，能够为项目提供第一手货源、第一海宁皮革城深厚的皮革工业基础，能够为项目提供第一手货源、第一手

18、价格，用物美价廉的产品迅速打开市场。手价格，用物美价廉的产品迅速打开市场。海宁皮革城丰富、先进的市场管理经验，为市场后期的运营管理提供海宁皮革城丰富、先进的市场管理经验，为市场后期的运营管理提供有效的专业化保障。有效的专业化保障。海宁皮革城良好的市场形象，为招商、销售、市场宣传提供强有力的海宁皮革城良好的市场形象，为招商、销售、市场宣传提供强有力的品牌支撑。品牌支撑。经过实地考察后，我们对海宁中国皮革城进行了深入的了解，海宁皮革城凭借独特的经营模式，丰富的管理经验，优越的皮革资源获得了巨大成功，本项目引入海宁皮革城有以下几点优势：六、为什么要引入海宁皮革城？六、为什么要引入海宁皮革城？一、皮革

19、行业潜力巨大一、皮革行业潜力巨大据05、06年的中国零售业消费报告显示：n 皮具占零售业各行品牌（服装、鞋、化妆品、香水、酒、皮具）全球年销售额的30%30%，n 消费者人均消费皮具类产品数量为每年5.135.13件件，年均消费金额达954.78954.78元元，特别是小件皮具，消费量更是以每年以38%38%的速度激增。根据数据，可以看出：n 随着人们生活水平的不断提高和皮革产业的快速发展，皮革制品已进入千家万户，服装用革大幅度上升，人们对皮革制品的需求量日益增加人们对皮革制品的需求量日益增加。n 迄今为止，皮革制品已经广泛应用于制鞋、皮具、服装、家居装饰、汽车等行业，皮革制品已经渗透到了人们

20、日常生活的方方面面，市场潜力巨大皮革制品已经渗透到了人们日常生活的方方面面，市场潜力巨大。皮革业发展前景展望皮革业发展前景展望二、江苏皮革市场概况二、江苏皮革市场概况 据统计，江苏现有皮革工业企业2250多家，从业人员约18万人,其中规模以上规模以上皮革企业仅皮革企业仅351351家，全国占比家，全国占比7%7%，06年江苏上半年人造革产量为3.24万吨，合成革产量为10.85万吨，可以看出江苏省在皮革生产方面并无太大优势。江苏省的皮革行业规模在全国的比重江苏省的皮革行业规模在全国的比重较小，同比全国其它省市而言，并不较小，同比全国其它省市而言，并不存在优势。存在优势。（以上数据均来自于中经专

21、网）规模以上企业个数比例规模以上企业个数比例:江苏省无皮革生产优势江苏省无皮革生产优势皮革业发展前景展望皮革业发展前景展望尽管在总量上不存在优势，江苏皮革行业盈利水平同比而言，在全国而言位居前列。江苏省是皮革消费大省江苏省是皮革消费大省05-0605-06年皮革行业累计利润总额（千元）年皮革行业累计利润总额（千元）尽管江苏省在皮革行业生产加工优势并不明显，但却拥有着强大的皮革消费尽管江苏省在皮革行业生产加工优势并不明显，但却拥有着强大的皮革消费能力。能力。（以上数据均来自于中经专网）二、江苏皮革市场概况二、江苏皮革市场概况皮革业发展前景展望皮革业发展前景展望经过我司调查，南京皮革目前被三类产品

22、所覆盖：长期以来，南京的皮革高端市场一直被欧洲品牌占据，这类产品的品牌附加值极高，属于奢侈消费品，远离普通消费者的消费需求；此类产品基本为授权牌如皮尔卡丹、花花公子、金利来、梦特娇等，他们一般都是在商场销售，定位为中高端市场，销售价格相对较高。由于人们缺乏对皮具行业生产成本的了解，使这部分品牌产品的价格严重偏离了其实际使用价值；低端的杂牌批发市场，目前由于其价格低，占据了很大的市场份额，但这类产品的执行标准不统一，产品品质良莠不齐，购物环境较差，消费者对其产品的质量有很大程度的不信赖。奢侈消费品市场奢侈消费品市场远离普通消费需求远离普通消费需求中高端市场中高端市场性价比低，无价格优势性价比低，

23、无价格优势杂牌批发市场杂牌批发市场“脏、乱、差脏、乱、差”三、南京皮革市场扫描三、南京皮革市场扫描皮革业发展前景展望皮革业发展前景展望皮革业发展前景展望皮革业发展前景展望三、南京皮革市场扫描三、南京皮革市场扫描南京德基南京德基LVLV室内皮具陈列室内皮具陈列奢侈皮革产品，价格极其昂贵，每件价格在大几千甚至上万元远离普通消奢侈皮革产品，价格极其昂贵，每件价格在大几千甚至上万元远离普通消费者的消费需求。费者的消费需求。三、南京皮革市场扫描三、南京皮革市场扫描中央商场某皮包专柜中央商场某皮包专柜东方商场某皮鞋专柜东方商场某皮鞋专柜商场内的皮革产品并不集中，皮鞋、箱包、服饰等分布在不同楼层，定位商场内

24、的皮革产品并不集中，皮鞋、箱包、服饰等分布在不同楼层，定位为中高端市场，销售价格相对较高，性价比低。为中高端市场，销售价格相对较高，性价比低。皮革业发展前景展望皮革业发展前景展望三、南京皮革市场扫描三、南京皮革市场扫描南京玉桥批发市场南京玉桥批发市场玉桥市场内部商铺玉桥市场内部商铺南京并无大型的专业皮革批发市场，皮革批发在玉桥等大型批发市场内只南京并无大型的专业皮革批发市场，皮革批发在玉桥等大型批发市场内只作为批发范畴的一部分，且环境较差，产品质量良莠不齐，价格比较低。作为批发范畴的一部分，且环境较差，产品质量良莠不齐，价格比较低。皮革业发展前景展望皮革业发展前景展望四、市场总结四、市场总结随

25、着经济的发展带动消费力的提升随着经济的发展带动消费力的提升，皮革制品已经从，皮革制品已经从“奢侈品奢侈品”转向转向“日常消费用品日常消费用品”，人们对皮革制品的需求量日益增加，皮革人们对皮革制品的需求量日益增加，皮革市场潜市场潜力巨大。力巨大。南京区域暂无专业的皮革市场，皮革产品性价比较低，缺乏一个可以南京区域暂无专业的皮革市场，皮革产品性价比较低，缺乏一个可以提供内容丰富、品种齐全、物美价廉的皮革综合服务专业大市场。提供内容丰富、品种齐全、物美价廉的皮革综合服务专业大市场。皮革业发展前景展望皮革业发展前景展望项目发展建议项目发展建议n 核心问题一：项目规模较小，在未来发展过程中如何短时间建立

26、知名度？核心问题一：项目规模较小，在未来发展过程中如何短时间建立知名度？解决思路：利用海宁皮革城的品牌效应强势建立知名度，有效开展营销活动促进经营，同时与南京义乌小商品城进行有机互动；n 核心问题二：项目如何迅速抢占市场空间，创造差异化的竞争优势？核心问题二：项目如何迅速抢占市场空间，创造差异化的竞争优势？解决思路：充分利用市场空白点建立项目的竞争优势，打造南京皮革市场的唯一性和差异性。n 核心问题三：项目将本地市场特色与海宁皮革城模式相融合？核心问题三：项目将本地市场特色与海宁皮革城模式相融合？解决思路：皮革专业市场流通模式的创新、产业服务链的创新和业态创新；一、项目核心问题一、项目核心问题

27、商业布局合理商业布局合理本项目单铺面积均在4050平米左右，与海宁皮革城市的平均单铺面积相仿，非常适合皮革商家对铺面的面积要求。交通具有较强集散力交通具有较强集散力江宁处在南京主城南延东进的主要发展轴上，是最具发展活力的新市区，交通发达，区域内已形成了快速立体交通网络。禄口国际机场、沪宁高速铁路，地铁轻轨即将建成，为物流提供有力保障。一、项目价值挖掘一、项目价值挖掘项目发展建议项目发展建议南京同类市场的空白南京同类市场的空白经过调查，南京暂无专业的皮革市场，皮革制品质量良莠不齐，大大有利于本项目迅速抢占南京市场。受益受益“南京义乌小商品城南京义乌小商品城”的集群效应的集群效应周边义乌小商品城、

28、KFC已形成一定商业氛围，未来周边商业规模的将继续扩大，为项目带来大量共享人流。海宁皮革城的强势进驻海宁皮革城的强势进驻海宁皮革城的进驻将为项目带来其独特的经营模式，丰富的管理经验，优越的皮革资源以及强势的市场品牌效应。二、项目价值挖掘二、项目价值挖掘项目发展建议项目发展建议符合皮革业市场发展趋势符合皮革业市场发展趋势随着人们生活水品的提高，对皮革制品的需求日趋强烈，皮革行业的市场潜力巨大。三、项目问题解决三、项目问题解决项目发展建议项目发展建议商业体量较小，知名度难以短时间建立，加大项目的招商和培育难度商业体量较小，知名度难以短时间建立，加大项目的招商和培育难度专业市场的专业市场的“脏、乱、

29、差脏、乱、差”定位深入人心，观念较难改变定位深入人心，观念较难改变n 充分利用“海宁皮革城”品牌效应，塑造项目品牌，通过品牌带动后期招商运营。n 升级项目“软、硬”环境，打造优美购物环境，提供人性化配套设施。n 创新经营模式的搭建，“批发+零售”相结合，定位皮革专业市场新型业态。n 利用“海宁皮革城”的进驻强势建立知名度，有效开展营销活动促进经营，同时与南京义乌小商品城进行有机互动。n 利用市场空白点建立项目的竞争优势，打造南京皮革市场的唯一性和差异性。四、项目战略定位四、项目战略定位项目发展建议项目发展建议南京地区唯一皮革精品批售专业市场南京地区唯一皮革精品批售专业市场发挥自身优势的同时发挥

30、自身优势的同时充分利用海宁皮革城的影响力和成熟经验充分利用海宁皮革城的影响力和成熟经验南京南京“唯一唯一”的专业皮革市场地位，以为主题，强调产品的质量同时强调项目 的定位诠释：定位诠释：项目发展建议项目发展建议以海宁皮革企业及商家为基础，吸引南京及周边皮革制品企业、商家入驻市场，利用集群效应网罗南京市区大众皮革消费群，建成以专区交易市场、品牌展示中心、小型信息交流中心的专业功建成以专区交易市场、品牌展示中心、小型信息交流中心的专业功能区域，能区域，使入驻该交易中心的客户能够同时完成产品采购、产品销售、品牌展示、信息交流等多项业务，满足零售消费者购买、休闲、观光等多种需求。项目发展建议项目发展建

31、议五、项目功能定位五、项目功能定位销售方式：销售方式：街区商铺拟全部出售，销售方式为独立产权销售和带租约销售。带租约方式前三年给业主返租，拟采用统一招商形式，返租份额为8%，三年返租直接从房款中扣除。价格：价格：均价在10000元。一层不挑高商铺18000元，一层挑高7.8米商铺价格约15000元/，普通商铺价格约13000元/，三层公寓价格北面6900、南面精装修 8300。优惠：优惠：一次性付款9.5折，按揭贷款9.7折。项目定价建议项目定价建议项目周边商铺调研项目周边商铺调研乐活时尚街区乐活时尚街区商业总体量商业总体量：2.8万形态：形态：有两栋集中式商业，一栋3层，3000多，一栋4层

32、，8000多，其余为沿街底商本期体量：本期体量：3392建筑：建筑：3层，开间4米，进深10米，一层层高4米2，二三层3米6销售方式：销售方式：1、2楼一起出售，3楼单独售卖，不承诺返租售价售价：三楼4980元/，一二楼一房一价，现未定，估计一二楼8000-9000元/面积：面积：1、2楼一套80-90，3楼一套多为60项目定价建议项目定价建议项目周边商铺调研项目周边商铺调研百度空间百度空间项目定价建议项目定价建议项目周边商铺调研项目周边商铺调研住宅底商住宅底商项目名项目名武夷绿洲武夷绿洲天景山商业中心天景山商业中心市政天元城市政天元城莱茵东郡莱茵东郡开盘日期开盘日期2007.122008.5.282006.9.162007.2.5沿街商铺价格区沿街商铺价格区间（元间（元/m2/m2）底层商铺：80008500一层：60008000元/m2 二层：800010000元/m2 三层：1000012000元/m2底层商铺1200020000元/m2参考价格区间1200016000元/m2，均价14746元/m2备注备注商铺已售罄（曾推出广告“沿街店铺6000元/m2起”）目前在售的14栋商铺商铺已转为办公用房，均价8000元/平米左右。商铺面积在182 m2到236 m2之间武夷绿洲武夷绿洲莱茵东郡莱茵东郡市政天元城市政天元城天景山商业天景山商业项目定价建议项目定价建议THANKS