广州国际纺织科贸园商业策划初案（96页）.ppt

1、广州广州XXXXXXXX地产经营管理有限公司地产经营管理有限公司xx国际纺织科贸园商业策划初案2项目文件跟踪表项目文件跟踪表阶段一：初稿阶段一：初稿阶段二：讨论修正阶段二：讨论修正阶段三：集团会签阶段三：集团会签序号序号 文件明细文件明细工作阶段工作阶段报告内容简述报告内容简述目标时间目标时间完成时间完成时间目标时间目标时间完成时间完成时间目标时间目标时间完成时间完成时间A项目发展方向探讨前期策划启动阶段B项目市场调研报告市场调研阶段C项目定位发展研究报告成果汇报及评审验收阶段6.76.7D项目规划及设计建议成果汇报及评审验收阶段E项目投资回报测算报告投资回报测算（注：高光部分为本次报告的文件

2、）内容提要内容提要PART 5 项目发展服装专业市场SWOT分析PART 1 项目基础条件分析PART 2 项目产业背景分析PART 3 服装专业市场分析PART 4 项目发展借鉴PART 6 项目发展定位PART 1 PART 1 项目基础条件分析项目基础条件分析项目地理位置项目地理位置项目位于广州市海珠区东部，新港中路与江海大道交界处的西北角。项目位于广州市海珠区东部，新港中路与江海大道交界处的西北角。广州塔本案珠江新城珠江新城CBD广州新城市中轴线琶洲会展本案本案Page 5项目原规划开发指标项目原规划开发指标占地面积占地面积（)可用建筑可用建筑用地（用地（)总建筑面总建筑面积（）积（）

3、商业面商业面积（积（)公寓面公寓面积（积（)办公面积办公面积（)酒店面酒店面积（积（)地下车地下车库（库（)147,306115,826963,634312,498210,47689,05689,056262,548项目项目标准层面积（标准层面积（）层数层数栋数栋数总面积（总面积（）公寓公寓A（总部商务公寓）（总部商务公寓）1,194423150,444公寓公寓B1（产权公寓）（产权公寓）46917431,892公寓公寓B2（产权公寓）（产权公寓）46915128,140商业商业A（品牌服装名店城）（品牌服装名店城）43,37541173,500商业商业B（休闲服务配套名店）（休闲服务配套名店

4、）18,6023155,806公寓商业公寓商业C5,798115,798酒店塔楼酒店塔楼1,93646189,056办公塔楼办公塔楼1,93646189,056地下一层商业地下一层商业77,3941177,394地下车库地下车库87,51631262,548商业商业A酒店塔楼酒店塔楼办公塔楼办公塔楼公寓公寓B2商业商业B公寓公寓B1公寓商业公寓商业C公寓公寓A数据来源：XX项目公司2011年4月提供Page 6NEWS地块现状地块现状p地块四至地块四至南临新港中路，东临江海大道并与地铁八号线地下相连接。西面为高档居住区，北面与赤岗涌隔路相望。新港中路赤岗涌江海大道1234561Page 743

5、256NEWS项目情况简析项目情况简析项目与新港路中大纺织商圈毗邻，处在纺织产业发展带中；项目接壤广州琶洲国际会展中心；项目紧邻广州市新城市市中轴线，与广州塔仅咫尺之遥。Page 8广州塔本案琶洲会展中心广州大学纺织服装学院珠江新城珠江新城CBDCBD广州纺织专业市场集群T.I.T.纺织服装创意园广州新城市中轴线纺织产业发展带丽影广场NEWS4.2公里公里3.5公里公里4公里公里项目周边交通网络发达，通达性极强，有利于扩大项目辐射范围，为项目的推广打下良项目周边交通网络发达，通达性极强，有利于扩大项目辐射范围，为项目的推广打下良好的基础。好的基础。项目周边交通项目周边交通本案本案客村站客村站琶

6、洲站琶洲站赤岗站赤岗站8 83 35 53 31 15 5南临主干道新港中路，东临猎德大桥。离华南快速路不到2公里，离环城高速公路不到4公里。与地铁8号线赤岗站出口连接，临近地铁3号和8号线交接的客村站。3个公交站点临近项目，26路公安交路经。停靠公交线路停靠公交线路赤岗站赤岗站14;37;45;93;206;229;239;250;262;264a;270;272;583;大学城3线;高峰快线6赤岗东站赤岗东站14;37;69;131b;206;226;229;239;250;262;264a;270;272客村站客村站8;14;24;69;80;206;208;211;226;229;25

7、0;264;270Page 9项目基础条件小结项目基础条件小结n区位优越：区位优越：项目西面紧邻广州市新城市市中轴线，中轴线上的广州塔为综合性大型设施，蕴含大量商机。与中大纺织商圈毗邻。项目周边已形成广州国际轻纺城，广州大学纺织服装学院，T.I.T纺织服装创意园等具有国际辐射效应的纺织品产业圈。东面临近琶洲展馆，可利用广交会的强大辐射作用，本项目可以发展为广交会的专业展览馆。坐拥广州珠江新城CBD和琶洲会展两大新兴商业区域，辐射近30万高端商务人群消费需求，分享会展经济近500亿海量商机。n交通便利：交通便利：南面临近新港路，为海珠区城市主干道，北面临近滨江中路，3个公交站点临近项目接驳猎德大

8、桥，贯穿珠江南北项目直接接驳地铁8号线赤岗站，交通便捷。n环境优越：环境优越：赤岗涌沿岸及珠江的景观价值较高。Page 10PART 2 PART 2 项目产业背景分析项目产业背景分析纺织服装产业链简析纺织服装产业链简析服装设计服装设计业业服装信息服装信息咨询业咨询业服装支持服装支持产业产业服装面料服装面料厂厂服装制造服装制造业业服装商业服装商业服装表演服装表演与模特业与模特业服装展览服装展览业业服装报刊服装报刊出版出版服装设计师创业园流行趋势、市场研究、营销策划、品牌推广配饰件、服装CADCAM面料辅料男装 休闲装女装 职业装等服装贸易批发、零售专业化模特经纪公司各类专业服装服饰博物馆、展览

9、展示会新闻媒体大众时装杂志专业刊物主链主链辅链辅链辅链辅链Page 12纺织服装产业对配套要求高，辅助性产业众多。发展纺织服装商业需要有良好的纺织服装产业对配套要求高，辅助性产业众多。发展纺织服装商业需要有良好的产业基础。产业基础。项目处于产业链的下游项目处于产业链的下游20102010年纺织服装专业市场年纺织服装专业市场p我国纺织服装专业市场以我国纺织服装专业市场以服装类专业市场为主，主服装类专业市场为主，主要分布在东部（主要是华要分布在东部（主要是华东、东南地区），数量占东、东南地区），数量占到全国纺织服装专业市场到全国纺织服装专业市场的的50%50%以上。以上。2010年我国纺织服装专业

10、市场数量区域分布年我国纺织服装专业市场数量区域分布2010年各类别纺织服装专业市场数量分布情况年各类别纺织服装专业市场数量分布情况数据来源：中国服装商务网数据来源：中国服装商务网 2011.4.21Page 13我国服装批发市场布局特点我国服装批发市场布局特点Page 14 我国服装批发市场布局特点是我国服装批发市场布局特点是“点面结合点面结合”，点是指由单个点状，点是指由单个点状辐射服装批发市场所形成的区域，面是指由几个地域相近的服装批辐射服装批发市场所形成的区域，面是指由几个地域相近的服装批发市场形成的面状辐射区域。发市场形成的面状辐射区域。我国服装批发市场布局特点是我国服装批发市场布局特

11、点是“点面结合点面结合”，多种经营模式混合化的现状，多种经营模式混合化的现状 服装批发市场不断升级，传服装批发市场不断升级，传统批发市场依旧存在，这就形成统批发市场依旧存在，这就形成多种经营模式混合化的现状多种经营模式混合化的现状了。了。也就是传统批发、代理、加盟等也就是传统批发、代理、加盟等经营模式交叉使用。经营模式交叉使用。因此，服装因此，服装批发市场要根据商户不同给予必批发市场要根据商户不同给予必要的服务。要的服务。2005年-2010年中国服装专业市场快速增长纺织服装市场增长迅猛，从纺织服装市场增长迅猛，从20052005年的年的600600家猛增到家猛增到20102010年的近千家，

12、总经营面积从年的近千家，总经营面积从10001000多多万平方米增长到近万平方米增长到近2 2亿平方米。亿平方米。服装专业市场的单体经营面积更是从以往的服装专业市场的单体经营面积更是从以往的3 35 5万平方米，增加到万平方米，增加到1010万甚至万甚至20205050万平方万平方米，百万平方米的服装专业市场也已不是梦想，并且出现了以服装为主题、经营面积达到米，百万平方米的服装专业市场也已不是梦想，并且出现了以服装为主题、经营面积达到几百万平方米的市场商贸综合体几百万平方米的市场商贸综合体预计在预计在20152015年，中国服装专业市场将达到年，中国服装专业市场将达到900900家，年均增长速

13、度家，年均增长速度5%5%。5005506006507007502005Y2006Y2007Y2008Y2009Y2010Y服装专业市场数量服装专业市场数量6026146286616837131.16%1.16%1.99%1.99%2.28%2.28%5.25%5.25%3.33%3.33%4.39%4.39%来源：中国纺织服装网来源：中国纺织服装网 2011.4.212011.4.21Page 15我国服装批发市场现阶段特点我国服装批发市场现阶段特点p市场规模形式发展极度不平衡市场规模形式发展极度不平衡 有具有全国辐射力、营业额千万元以上的知名批发市场，如虎门富民大厦、辽宁西柳服装市场、广州

14、白马服装有具有全国辐射力、营业额千万元以上的知名批发市场，如虎门富民大厦、辽宁西柳服装市场、广州白马服装市场等，也有濒临关闭的服装市场；有设施齐全、环境一流的大厦式服装批发市场也有脏乱差的地摊大棚式服市场等，也有濒临关闭的服装市场；有设施齐全、环境一流的大厦式服装批发市场也有脏乱差的地摊大棚式服装批发市场。服装批发市场各个发展阶段形态并存，经营形式也各异。装批发市场。服装批发市场各个发展阶段形态并存，经营形式也各异。p我国服装批发市场也呈现出明显的产业集群现象我国服装批发市场也呈现出明显的产业集群现象 目前服装产业集群有两种路线：目前服装产业集群有两种路线：1.1.专业化集群专业化集群 2.2

15、.都市化集群。都市化集群。Page 16服装批发市场集群特点服装批发市场集群特点我国服装批发市场现阶段存在的问题我国服装批发市场现阶段存在的问题p首先，服装批发市场市场缺少统一的规划和专业化服务首先，服装批发市场市场缺少统一的规划和专业化服务 服装批发市场仍处于自发阶段，市场形象、制度混乱，市场信用度底，缺乏能领导本批发市场的龙头服装批发市场仍处于自发阶段，市场形象、制度混乱，市场信用度底，缺乏能领导本批发市场的龙头企业、龙头品牌，市场缺少统一的规划和专业化服务。企业、龙头品牌，市场缺少统一的规划和专业化服务。p其次，软硬件制约因素明显。其次，软硬件制约因素明显。商户对该市场的意见集中于两个不

16、到位：硬件环境不到位商户对该市场的意见集中于两个不到位：硬件环境不到位(交通、房地产开发、金融、物流、环境、治交通、房地产开发、金融、物流、环境、治安安)，软件环境不到位，软件环境不到位(政策支持不力，税费过重，市场混乱，假冒伪劣严重，信息服务差政策支持不力，税费过重，市场混乱，假冒伪劣严重，信息服务差)。p再次，缺乏市场管理经验，市场运作水平低再次，缺乏市场管理经验，市场运作水平低 很多传统型服装批发市场由街道或地方政府掌控，缺乏市场管理经验，市场运作水平低，只注重税收很多传统型服装批发市场由街道或地方政府掌控，缺乏市场管理经验，市场运作水平低，只注重税收不注重整个市场的发展规划。不注重整个

17、市场的发展规划。p另外，市场大部分仍处于现金、现货、现场交易方式的初级阶段。服装的交易、运输、库存成本高。另外，市场大部分仍处于现金、现货、现场交易方式的初级阶段。服装的交易、运输、库存成本高。市场的供货与交易方式柔性小市场的供货与交易方式柔性小Page 17各阶段的批发市场发展方向和要解决的核心问题各阶段的批发市场发展方向和要解决的核心问题Page 18服装批发市场要做大做强就必须分两步走：服装批发市场要做大做强就必须分两步走：第一步，硬件升级第一步，硬件升级-营造适合本批发市场的交易环境和市场形象特色；营造适合本批发市场的交易环境和市场形象特色；第二步，软件升级第二步，软件升级-为商户提供

18、个性化、专业化服务，加强品牌孵化功能、渠道为商户提供个性化、专业化服务，加强品牌孵化功能、渠道营销功能，形成更具价值的营销功能，形成更具价值的“无形市场无形市场”，营造市场的营销服务特色。，营造市场的营销服务特色。未来我国服装专业市场发展趋势未来主题型专业市场将成为专业市场的主流和趋势未来主题型专业市场将成为专业市场的主流和趋势p一方面，以业态为主的专业市场开始整合一方面，以业态为主的专业市场开始整合“批发、零售、主题、网络批发、零售、主题、网络”四大业四大业态，进行新一轮的转型与创新态，进行新一轮的转型与创新;p另外一方面，以功能为主的专业市场开始寻找另外一方面，以功能为主的专业市场开始寻找

19、“制造、物流、创意、总部制造、物流、创意、总部”等等新兴产业的附加值，促进复合型专业市场的产业链在转型中不断壮大。新兴产业的附加值，促进复合型专业市场的产业链在转型中不断壮大。Page 19国内服装市场各层次竞争分析国内服装市场各层次竞争分析Page 201 1、目前中国的服装市场，超高端的利润最高，但进入很难，基本被来自国外的百年品牌和国际性、目前中国的服装市场，超高端的利润最高，但进入很难，基本被来自国外的百年品牌和国际性品牌垄断品牌垄断2 2、高端的市场仍然同超高端类似的情况，不过国内有些优秀的企业也向此领域进军，进入这个领、高端的市场仍然同超高端类似的情况，不过国内有些优秀的企业也向此

20、领域进军，进入这个领域企业花费在品牌建设和文化建设的费用是相当大的，而且从投资到赢利的时间是非常长的。域企业花费在品牌建设和文化建设的费用是相当大的，而且从投资到赢利的时间是非常长的。3 3、相对于以上两个领域，中高档和中档的消费领域是目前中国服装市场发展前景、相对于以上两个领域，中高档和中档的消费领域是目前中国服装市场发展前景随着中国人均收入水平的提高，消费者更多的青睐一些有品位，有内涵的品牌，注重的更多的是服装的潮流度，服装的品质，随着中国人均收入水平的提高，消费者更多的青睐一些有品位，有内涵的品牌，注重的更多的是服装的潮流度，服装的品质，店铺消费的感受等，消费者由原来对简单休闲款式简单，

21、量贩式销售的休闲品牌转向款式时尚，质地较好的中档时尚休闲装，这也店铺消费的感受等，消费者由原来对简单休闲款式简单，量贩式销售的休闲品牌转向款式时尚，质地较好的中档时尚休闲装，这也是近年来象是近年来象JACKJONESJACKJONES、ONLYONLY、ESPRITESPRIT的这些品牌在中国迅速发展的主要动力。的这些品牌在中国迅速发展的主要动力。这个区域的消费者更理性，不会受到品牌品牌代言人及低价格的影响，更多的注重产品本身和消费环境（装修，店铺位置等）这个区域的消费者更理性，不会受到品牌品牌代言人及低价格的影响，更多的注重产品本身和消费环境（装修，店铺位置等）。而且这个区域的品牌可以保持一

22、个较好的毛利率。目前中国也有很多企业由原来的加工企业或是低档品牌转向中高档品牌，但在。而且这个区域的品牌可以保持一个较好的毛利率。目前中国也有很多企业由原来的加工企业或是低档品牌转向中高档品牌，但在目前的中国还只是一个起步，市场潜力还是非常大的。目前的中国还只是一个起步，市场潜力还是非常大的。4 4、中国中低档及低档服装市场的竞争和市场环境目前都不利于新兴品牌的进入，中低档区域投资、中国中低档及低档服装市场的竞争和市场环境目前都不利于新兴品牌的进入，中低档区域投资大，建设渠道难，广告费用大，毛利低，需要规模经济效应来创造利润。大，建设渠道难，广告费用大，毛利低，需要规模经济效应来创造利润。中高

23、档和中档的消费领域是目前中国服装市场发展前景中高档和中档的消费领域是目前中国服装市场发展前景国外服装市场情况分析国外服装市场情况分析p目前，欧洲国家大批量服装目前，欧洲国家大批量服装 产品流通主要依靠订单式销售为主，几乎不存在大产品流通主要依靠订单式销售为主，几乎不存在大体量、中高档成型的专业市场；体量、中高档成型的专业市场；p大批量服装产品展贸主要通过定期举办的大型服装展览进行信息交流和采购交大批量服装产品展贸主要通过定期举办的大型服装展览进行信息交流和采购交易的为目的商业活动来完成；易的为目的商业活动来完成；p高端服装产品主要以设计为主，除少数在国内加工外，基本大批量的服装成品高端服装产品

24、主要以设计为主，除少数在国内加工外，基本大批量的服装成品都外协加工。都外协加工。Page 21国际高端服装品牌流通方式国际高端服装品牌流通方式p国际服装品牌总部一般设在时尚都市，如意大利米兰，法国巴黎等地。国际服装品牌总部一般设在时尚都市，如意大利米兰，法国巴黎等地。p国际服装品牌在中国的办事处一般选择在上海或香港，入驻高级写字楼。国际服装品牌在中国的办事处一般选择在上海或香港，入驻高级写字楼。p国际服装品牌的展销大多采取旗舰店推广，产品广告，举办新品发布会，时尚杂志宣传，国际服装品牌的展销大多采取旗舰店推广，产品广告，举办新品发布会，时尚杂志宣传，代理商推广等形式。代理商推广等形式。p国际服

25、装品牌的专卖店大多选择入驻知名百货，或大型商场。国际服装品牌的专卖店大多选择入驻知名百货，或大型商场。Page 22国际服装品牌的流通方式国际服装品牌的流通方式Page 23品牌名品牌名全球总部全球总部中国总部中国总部/办办事处事处/总代理总代理展销形式展销形式中国专卖中国专卖店店/精品店精品店全球专卖全球专卖店店阿玛尼(Armani)米兰香港旗舰店推广、产品广告、举办新品发布、时尚杂志宣传、代理商推广32家300多家海恩斯莫里斯H&M斯德哥尔摩上海，香港37家1500多家CHANEL法国巴黎香港18家ZARA西班牙上海67家917家GUCCI意大利上海58家巴利(BALLY)瑞士90家爱马仕

26、 HERMES福宝大道24号上海27家186家Calvin Klein美国上海12家Hugo Boss德国香港60家1000多家Diesel意大利上海200多家LACOSTE法国上海800多家杜嘉班纳（Dolce&Gabbana意大利米兰上海，香港10家纪梵希(GIVENCHY）法国上海51家展示功能已经成为新型纺织服装专业市场必不可少的功能。展示功能已经成为新型纺织服装专业市场必不可少的功能。Page 24广东服装纺织专业市场发展历程及趋势广东服装纺织专业市场发展历程及趋势广东纺织服装专业市场功能形态发展趋势广东纺织服装专业市场功能形态发展趋势Page 25广东省是纺织服装大省，是全球第三大

27、服装出口基地，也是全球最广东省是纺织服装大省，是全球第三大服装出口基地，也是全球最大的针织生产基地。大的针织生产基地。以广州代表的广东服装批发市场稳占全国1/3份额，并且仍然保持跳跃式的增长。广东凭借改革开放中形成的先发优势和毗邻港澳的区位优势，对全国纺织服装业发挥了重要的辐射性作用。广东纺织服装产业发展基础广东纺织服装产业发展基础Page 26广东纺织服装产业发展基础广东纺织服装产业发展基础广东省2010年服装产量在全国31个省市自治区中排名第1位，市场份额达到24.56%广东省2010年服装行业实现工业销售产值2075.1亿元，与去年同期相比增加了23.38%广东纺织服装专业市场发展格局广

28、东纺织服装专业市场发展格局Page 27l 广东纺织服装专业市场主要集中在珠三角地区及粤东；l 各主要纺织服装产业发达城市市场细分明确；l 广州专业市场集聚程度较高、档次较低、配套不完善；地区地区产业特点或主要产品产业特点或主要产品纺织服装纺织服装专业市场专业市场（个）（个）广州广州服装文化、商贸、设计38深圳深圳服装文化、女装生产、设计5东莞东莞纺织服装生产基地7其中：虎门其中：虎门女装、休闲装3中山中山休闲装、牛仔服4其中：沙溪其中：沙溪休闲装5新塘新塘牛仔服均安均安牛仔服广州市凭借其良好的纺织服装产业基础，纺织服装专业市场发展非常迅速且全面，广州市凭借其良好的纺织服装产业基础，纺织服装专

29、业市场发展非常迅速且全面，而且产业升级发展态势也逐步显现。而且产业升级发展态势也逐步显现。项目品牌服装展贸终端发展条件项目品牌服装展贸终端发展条件项目名称项目名称白马服装市场白马服装市场天马服装批发市场天马服装批发市场壹马服装广场壹马服装广场地一大道地一大道富民服装批发市富民服装批发市场场黄河时装城黄河时装城项目区位项目区位广州市荔湾区站前路广州市荔湾区站南路广州市越秀区流花商圈核心地段广州市越秀区流花商圈核心地段东莞市虎门镇银龙路坐落于太平繁华商业中心项目占地面积项目占地面积(单单位：万位：万)10.431.33.8项目总建面项目总建面(单位：万单位：万)631064.513.8项目开业时间

30、项目开业时间1993年1998年2007年2006年1993年项目定位项目定位中高档服装现货批发、零售中心以中高档服饰批发为主、零售为辅的大型服装商厦。集服装批发、贸易洽谈、展示展览、国际采购、商务办公于一体的大型专业服装批发综合广场。以休闲为特色的服装批发市场中高档大型综合服装批发市场中高档时装批发中心及大型综合商业中心功能配套功能配套附设写字楼、时装表演广场、储蓄所、商务中心、托运站、停车场、快餐店等配套服务设施。附设写字楼，设有商务中心、会议及展览场地、托运服务等配套设施。附设停车场，商住大厦，银行、快餐店、邮件快递中心等配套设施。5000平米综合商务区，10000平米超大停车理货区。开

31、辟了网上服装交易系统附设停车场，商住大厦，银行、快餐店、邮件快递中心等配套设施。如电子信息平台、商务中心、银行服务、服装设计中心、时装展示中心及导购、礼仪等配套服务。Page 28广东现有专业市场大部分体量偏小，不具备升级会展功能的可能性，故新专业市广东现有专业市场大部分体量偏小，不具备升级会展功能的可能性，故新专业市场的开发体量一定要足够大。场的开发体量一定要足够大。项目品牌服装展贸终端发展条件项目品牌服装展贸终端发展条件足够大的体量才能容纳足够多的目标产品类型，只有这样才能吸引更多的采购商来足够大的体量才能容纳足够多的目标产品类型，只有这样才能吸引更多的采购商来进行采购。进行采购。产品丰富

32、是采购商选取服装产品丰富是采购商选取服装批发市场的批发市场的首要因素首要因素。他们。他们喜欢喜欢一站式的采购方式一站式的采购方式。Page 29采购商对专业市场选择的主要因数采购商对专业市场选择的主要因数皮具专业市场发展现状皮具专业市场发展现状全国最大的箱包皮具批发市场主要处于五个地区：四川成都荷花池皮具市场，河北白沟箱包市场，辽宁南台箱包市场，广州桂花岗皮具市场，浙江义乌箱包皮具批发市场。广州桂花岗皮具市场广州桂花岗皮具市场河北白沟箱包市场河北白沟箱包市场辽宁南台箱包市场辽宁南台箱包市场四川成都荷花池皮具市场四川成都荷花池皮具市场河北白沟箱包市场河北白沟箱包市场浙江义乌箱包皮具批发市场浙江义

33、乌箱包皮具批发市场广州桂花岗皮具市场广州桂花岗皮具市场Page 31简介简介广州桂花岗皮具市场是全国规模最大、档次最高的皮具批发市场，它云集了国内外5000多个皮具品牌，箱包产品20多种，高中低档齐全。该市场是目前国内规模最大、交易量最大的中高档箱包市场。商圈等级商圈等级市级商圈交通状况交通状况交通极为便利，公交、铁路、航空都比较方便。商圈范围：商圈范围：广州市越秀区的桂花岗，地处广州城区中部偏北、解放北路北段东侧，南邻广九铁路，档档 次：次：中档偏高消费主要商业体：主要商业体：其主要市场有：白云世界皮具贸易中心、中港皮具商贸城、广州金亿皮具城、广州圣嘉皮具城、广州新兴皮具城、广州东升皮具城、

34、广州安兴皮具城。客户群体：客户群体：除二级批发商以及零售商外，还有不少最终消费者经营模式：经营模式：批发零售、看样下单、专卖代理或连锁加盟等多种合作方式 经营商品：括了女包、男包，挂包、书包、手提包、挎包，背包、旅游包、腰包、学生包等箱包领域的各个品种的系列产品。周边环境：周边环境：周围环境一般，人流量过大，以至于卫生状况也比较一般。白云世界皮具中心白云世界皮具中心广州白云世界皮具贸易中心，打造的面向世界的现代化、网络化、国际化、窗口型的皮具贸易中心；现已经成长为桂花岗皮具商圈乃至中国规模最大，设施最齐全，档次最高的皮具贸易平台 两万平方米中心商场，一万平方米商务写字楼；商流中心，物流中心、信

35、息及数据中心、会展中心、设计中心、功能齐备；金融服务、餐饮服务、各项综合服务，一应俱全；主要经营各种档次、各种款式的皮具、箱包类产品；1200多个品牌皮具企业，31800个皮具品类；年成交额达66亿元人民币PART 3 PART 3 广州服装专业市场分析广州服装专业市场分析广州市服装专业市场发展格局广州市服装专业市场发展格局流花、沙河、十三行服装批发市场商圈形成三足鼎立，相互错位经营的格局。流花、沙河、十三行服装批发市场商圈形成三足鼎立，相互错位经营的格局。十三行商圈十三行商圈流花商圈流花商圈沙河商圈沙河商圈Page 34三大商圈比较分析三大商圈比较分析项目项目沙河商圈沙河商圈十三行商圈十三行

36、商圈流花商圈流花商圈 交通状况交通状况交通状况便利，有较多的公车，附近的高速路带来了不少便利交通状况一般。但比较通畅。交通极为便利，公交、铁路、航空都比较方便周围环境周围环境周围环境较差，附近不少的流动摊以及拉客人员，卫生状况以及管制较差周围环境较好，街道整洁，卫生状况不错周围环境一般，处于火车站附近，虽然加紧管制，但人流量过大，以至于卫生状况也比较一般。配套设施配套设施完备较完备最为完备部分商场内部分商场内部状况部状况沙东有利服装批发市场内部是“脏乱差”的代表，内部装修情况很一般，有些破旧的感觉。由于通道较为狭窄，人流量大，时有堵塞的现象。十三行商圈内不少批发市场近几年才才兴起，如红遍天批发

37、市场，内部规划得比较好，装修较新，感觉比较亮堂。流花商圈不少批发商场兼做零售，店铺装修得十分漂亮，比较像零售市场，内部的管理也很好经营模式经营模式批发为主批发为主批发+零售营业时间营业时间6：0019：00，不少专做批发的商场在下午3点后就会关门大多商场的营业时间为6：0014：30大多商场的营业时间为9：0018：00顾客及人流顾客及人流量量大多为经营者如二级批发商以及零售商，人流量较大大多为经营者如二级批发商以及零售商，人流量大除二级批发商以及零售商外，还有不少最终消费者，人流量较大经营定位经营定位中低档服装中档服装中高档服装、饰品优势优势成本较低，价格便宜，品类齐全，政府支持，具有一定的

38、知名度港澳台同胞支持，历史悠久品类齐全，配套完善，发展成熟，影响力以及知名度最大劣势劣势周围环境差，受低档低价的影响，对于发展高档品牌较为困难名气近几年逐渐下降，没有做出自己的特色。成本较高，竞争激烈，土地资源紧张Page 35项目项目商圈商圈区位区位周边周边环境环境经营经营档次档次市场布局市场布局经营经营面积面积经营经营方式方式摊位数摊位数出租率出租率市场市场类型类型客流量客流量目标定位目标定位成立时成立时间间白马白马流花流花紧邻广州火车紧邻广州火车站的站南路站的站南路 装饰美观、装饰美观、道路通畅道路通畅中高中高共共1010层，有层，有4 4层商场，层商场，5 5层写字楼，层写字楼，1 1

39、层地下停层地下停车场，以女装为主车场，以女装为主6 6万万平方平方米米租售租售并举并举20002000多户多户 约约100%100%批零批零结合结合从批发市场从批发市场向品牌价值向品牌价值市场的转变市场的转变 19931993年年天马天马流花流花站南路站南路 装饰美观、装饰美观、道路通畅道路通畅中高中高共共1010层，负层，负1 1层层3 3层为层为商铺，铺位约商铺，铺位约10001000个；个；4 48 8层为写字楼，作为层为写字楼，作为商品展示。商品展示。3 3万万平方平方米米引进引进外资，外资，只租只租不售不售10001000多个多个约约99%99%批零批零结合结合 19981998年年

40、新中新中国大国大厦厦 十三十三行行荔湾十三行路，荔湾十三行路，地处广州传统地处广州传统商业旺地商业旺地路面状况路面状况比较理想比较理想 ，卫生还算卫生还算整洁整洁低低共共4848层，其中地面层，其中地面4343层，层，地下地下5 5层。负三至负五层。负三至负五层为超大型停车场层为超大型停车场 ，负，负二至地面三层为档口形二至地面三层为档口形式出租，四层至二十层式出租，四层至二十层为高级写字楼出租为高级写字楼出租 1515万万平方平方米米租售租售并举并举约约99%99%批零批零结合结合19981998年年红遍红遍天天 十三十三行行荔湾十三行路，荔湾十三行路，地处广州传统地处广州传统商业旺地商业旺

41、地路面状况路面状况比较理想比较理想 ，卫生还算卫生还算整洁整洁低低共共1010层，层，1-21-2楼批发零楼批发零售的商铺，三楼以上写售的商铺，三楼以上写字楼字楼 4 4万万平方平方米米约约99%99%批零批零结合结合19981998年年沙东沙东有利有利沙河沙河分为南城、北分为南城、北城、恒利组成。城、恒利组成。先烈东路、濂先烈东路、濂泉路泉路卫生治安卫生治安环境差，环境差，路面状况路面状况非常混乱非常混乱 低档，低档，无知无知名度名度非品非品牌牌5 5层，全部为女装层，全部为女装南北南北合计合计6.66.6万平万平方米方米出售出售近近40004000家家100%100%批发批发零售零售人流拥

42、挤人流拥挤综合性现代综合性现代服装批发市服装批发市场场 南城：南城：20052005年年北城：北城：20042004年年万佳万佳沙河沙河先烈东路、濂先烈东路、濂泉路泉路装修陈旧装修陈旧中档中档首层为商铺。二、三层首层为商铺。二、三层商务区商务区 ，以潮流牛仔装，以潮流牛仔装为主为主5 5万万平方平方米米出售出售多间多间复合商铺，复合商铺，多间多功多间多功能商务写字楼能商务写字楼90%90%批发批发中午中午12:3012:30人流稀少人流稀少19961996年年益民益民沙河沙河濂泉路濂泉路装饰美观、装饰美观、道路状况道路状况混乱混乱中中共共3 3层，分为层，分为A A、B B、CC、D D、E

43、E五个区，其中五个区，其中A A、B B、CC、D D四个区为服装四个区为服装批发、交易区，各区的批发、交易区，各区的定位又有所不同定位又有所不同 6.26.2万平万平方米方米出租出租15401540 约约98%98%批零批零结合结合上午上午10:4510:45，行走畅顺，行走畅顺，客户较少客户较少产业升级产业升级20082008年年广州广州地一地一大道大道流花流花站前路站前路路面交通路面交通拥挤拥挤中中地下地下3 3层，负层，负3 3楼餐饮，楼餐饮，负负2 2楼日韩女装男装，楼日韩女装男装，负负1 1楼女装外贸楼女装外贸5.55.5万平万平米米12001200多多100%100%批零批零结合

44、结合客流量每天客流量每天平均在平均在6 6万万人人 产业战略升产业战略升级级20092009年年广州主要服装批发专业市场经营情况广州主要服装批发专业市场经营情况Page 363 3大商圈重点龙头批发市场整体发展趋势大商圈重点龙头批发市场整体发展趋势Page 37经营层次不同，商圈整体差异化经营趋势经营层次不同，商圈整体差异化经营趋势 3 3大商圈（流花、沙河、十三行）经营层次不同，所以后期形成的商圈氛围也不同，例如以白马批大商圈（流花、沙河、十三行）经营层次不同，所以后期形成的商圈氛围也不同，例如以白马批发市场为龙头的流花商圈档次较高，近年逐渐形成以品牌带动市场的趋势，以沙河有利批发市场为主的

45、发市场为龙头的流花商圈档次较高，近年逐渐形成以品牌带动市场的趋势，以沙河有利批发市场为主的沙河商圈档次低，卫生安全落后，主要经营无知名度的的非品牌服装沙河商圈档次低，卫生安全落后，主要经营无知名度的的非品牌服装新增专业市场对原有商圈进行战略升级，逐步走向服务业新增专业市场对原有商圈进行战略升级，逐步走向服务业 目前新增的专业市场如益民、地一大道等，配套功能升级，商户规模壮大目前新增的专业市场如益民、地一大道等，配套功能升级，商户规模壮大 ；服务理念升级，交易；服务理念升级，交易额稳步上升额稳步上升 ；品牌优化升级，辐射半径扩大；品牌优化升级，辐射半径扩大 ；竞争实力升级，环境配套提升。；竞争实

46、力升级，环境配套提升。原有专业市场也在不断地改造升级提升自身经营档次，以应对新场的挑战原有专业市场也在不断地改造升级提升自身经营档次，以应对新场的挑战 例如白马近年已经对自身不断进行调整，提升招商质量，增强自身影响力；例如白马近年已经对自身不断进行调整，提升招商质量，增强自身影响力；市场暂时没有达到饱和状态市场暂时没有达到饱和状态 三大商圈中原有的龙头批发市场空置率低于三大商圈中原有的龙头批发市场空置率低于2%2%，商圈内中小型点批发市场空置率约，商圈内中小型点批发市场空置率约10%10%，部分商，部分商铺虽未空置，但被商家作为仓库使用，新开发的批发市场还处于培育阶段，空置率不超过铺虽未空置，

47、但被商家作为仓库使用，新开发的批发市场还处于培育阶段，空置率不超过20%20%属于正常属于正常接受范围内。接受范围内。广州服装专业市场新进入者广州服装专业市场新进入者南站商圈“高铁效应高铁效应”为南站商圈带来众多关注，其中投资为南站商圈带来众多关注，其中投资145145亿元的广州国际商贸城建设中。亿元的广州国际商贸城建设中。p由于已成熟的商圈租金持续走高由于已成熟的商圈租金持续走高,很多商户吃不消很多商户吃不消,往周边商圈发展是必然的趋势往周边商圈发展是必然的趋势p南站商圈交通便利，因此有发展集群式的综合商贸基地的优越条件南站商圈交通便利，因此有发展集群式的综合商贸基地的优越条件,商户的利润空

48、间会大大提高商户的利润空间会大大提高p该商圈现在并未真正实现高铁枢纽的功能，虽然前景广阔，但培育期可能较长该商圈现在并未真正实现高铁枢纽的功能，虽然前景广阔，但培育期可能较长项目项目商圈商圈区位区位经营类别经营类别经营面积经营面积摊位数摊位数出租率出租率目标定位目标定位成立时间成立时间美嘉国美嘉国际服装际服装城城南站商南站商圈圈广州市番禺区钟村街，新旧105交接处，距高铁广州南站约3公里男女装、童装、运动服、牛仔服总建筑面积35万平方米，首期建筑面积22万平一期首次招租4.2万平方米整个项目商铺超过10000间目前2000多商户已进驻招商中招商中亚洲最大的服饰城亚运前首期开业广州国广州国际商品

49、际商品展贸城展贸城南站商南站商圈圈广州市番禺区化龙镇，一期项目将以进口工业原材料为主建筑总面积约576万平方米第一期建筑面积120万平方米招商中招商中全球最具影响力的国际商品展贸城首期2010年8月岭南鞋岭南鞋城城南站商南站商圈圈广州市番禺区洛浦街厦滘西环路一号以展贸鞋为首总建筑面积18万平方米首期10万平方米有2000多间旺铺招商中招商中广州最具影响力的大型鞋城2009年8月27日Page 39广州服装专业市场新进入者广州服装专业市场新进入者广州市服装专业市场物业供求关系广州市服装专业市场物业供求关系数据来源：广州市商业网点发展规划（数据来源：广州市商业网点发展规划（2003-2012200

50、3-2012）从从20052005年服装专业市场的数量年服装专业市场的数量4949家发展到家发展到20112011年的年的7575家，家，6 6年间平均递增速度约年间平均递增速度约53%53%；广州服装专业市场今年来新增供应量较大，短期内市场无法完全消化，故各服装专业市场出现不同成广州服装专业市场今年来新增供应量较大，短期内市场无法完全消化，故各服装专业市场出现不同成程度的空置，特别是体量小的市场；程度的空置，特别是体量小的市场；未来未来3 3年内，随着旧交易会的改造完成及广州世贸服装城等建成开业，市场将新增供应超过年内，随着旧交易会的改造完成及广州世贸服装城等建成开业，市场将新增供应超过40

51、40万平米，万平米，此时广州服装专业市场或将进入饱和状态。此时广州服装专业市场或将进入饱和状态。广州服装批发专业市场物业增长情况广州服装批发专业市场物业增长情况 Page 40广州市服装专业市场重点商家访谈广州市服装专业市场重点商家访谈p受访人：流花服装商圈某批发市场运营者受访人：流花服装商圈某批发市场运营者p访谈主要信息：访谈主要信息：专业市场专业市场l近年流花服装商圈和沙河服装商圈都有大体量的新商业物业供应；l流花商圈内的华侨、康乐等酒店也改造成专业市场，进一步加大商业物业的供应量；l旧交易会也即将改造成服装专业市场，且面积达28万方的广州世贸服装城也在建设当中；l市场平均租金正逐步下降；

52、l流花商圈、沙河商圈部分批发市场均出现不同程度的空置率；服装品牌服装品牌l国内知名的服装品牌一般倾向于在市郊建厂并设办公场所（如：七匹狼将设在珠江新城的办公室迁移至增槎路的工厂内）；l国内一些品牌加盟商、品牌知名度较小的企业或未形成品牌而规模较大的企业，他们会选择一些当旺、行业集聚的地方设办公室（如：白马、天马、一马、新中国服装大厦、广百新翼等的写字楼）l无品牌且规模不大的服装企业会选择有行业氛围、物流发达、人流量大的专业市场设点（如：沙河、流花、十三行等的批发市场）。Page 41广州市服装专业市场商家访谈广州市服装专业市场商家访谈p受访人：沙河服装批发市场某商户（在沙河经营服装批发约受访人

53、：沙河服装批发市场某商户（在沙河经营服装批发约1010年）年）p访谈主要信息：访谈主要信息：l近年沙河新开了很多服装批发市场，进入服装批发行业的人越来越多，生意越来越难做；l沙河服装商圈除先烈路的几个旧场的人气火爆外，濂泉路的新场人气都比较一般；l益民服装城经过两年左右的培育虽然人气仍不足，但商户经营情况不断改善，租金在不断上调中；l沙东有利北城经营情况不好，很多商户仍在亏损中；l沙河未来还会有几个在建的批发市场要开业，市场份额会进一步被分薄，未来可能考虑转行考虑转行；Page 42广州服装行业市场小结 交通便利，位置优越是市场经营成功的基础 政府支持是市场经营成功的重要因素 准确的市场定位准

54、确是市场经营成功的关键 规模效应和聚集效应是市场经营成功的决定性因素 正确的广告宣传是提高市场知名度和招商的重要手段 会展是聚集人气，提高知名度，引起市场关注，提高交易额的重要途径 有效的经营管理是市场经营成功的保障 浓厚的商业氛围和市场基础能够有效的促进批发市场经营成功 经营手段的创新是吸引客户光顾的有效手段 产业链的完善（增加设计、会展等功能）和灵活的经营模式（订单采购、批零结合等）是未来的趋势服装批发市场经营成功的必要要素服装批发市场经营成功的必要要素Page 43服装专业市场群发展存在的问题服装专业市场群发展存在的问题配套设施规划不足配套设施规划不足 招商模式存在的问题招商模式存在的问

55、题流花服装市场缺乏综合规划，各种配套设施极其缺乏。道路交通、停车场、写字楼等硬件设施建设没有跟上这几年商圈扩容的速度。缺乏充足的卸货区、仓储等物流设备，亟需引入“共同物流”，建立第三方、第四方物流模式。从市场行为来说，投资者只看重眼前利益，不是在打造产业的良性发展，而是利用地理优势把商铺价值炒得很高，最后又将推高商圈内商位的经营成本，造成恶性循环。品牌建设能力不够品牌建设能力不够广州服装白马服装大厦的知名度高于“流花服装商圈”，商圈的品牌影响力仍较弱；另一方面，商户的品牌规模也仍较小，目前，流花服装商圈的交易量远远大于虎门、大连，甚至江浙等地，然而相比之下，流花却没有几个在全国叫得响的服装品牌

56、。更多的市场仍是停留在“现金、现货、现场”的传统交易模式上，在高端节点上并没有取得实质性的突破。而服装设计能力、品牌文化方面，虽有众多本土设计师，但真正与国际时尚接轨还有一距离；另外，服装资本运营方面，本地又不及青岛、浙江等地，目前成功上市服装城还不多，品牌则更少。广州服装行业市场小结广州服装行业市场小结Page 44PART 4 PART 4 项目发展借鉴项目发展借鉴设计师产品概念店发展现状分析设计师产品概念店发展现状分析p设计师概念店在中国发展较晚，近两年才开始起步；设计师概念店在中国发展较晚，近两年才开始起步；p现有的设计师概念店主要分布在北京和上海现有的设计师概念店主要分布在北京和上海

57、,广州暂广州暂时仍处于真空期；时仍处于真空期；p设计师概念店的面积多在几百方到一千方之间；设计师概念店的面积多在几百方到一千方之间；Page 46北京北京上海上海项目名项目名所在区域所在区域开业时间开业时间经营面积经营面积北欧设计师概北欧设计师概念店念店Gte Gte GtaGta上海市襄阳南路174号二楼2011年1月约300平方米THETHINGTHETHING北京三里屯village2010年6月120平方米设计师专卖店设计师专卖店BNCBNC北京三里屯village2011年5月540平米广州广州TITTIT创意产业园创意产业园p创意产业园内引进了一批国内外知名的设计大师；创意产业园内

58、引进了一批国内外知名的设计大师；pTITTIT创意产业园已引进创意产业园已引进bossinibossini等一些国内的知名服装品牌；等一些国内的知名服装品牌；pTITTIT创意园内设有时尚发布中心；创意园内设有时尚发布中心；Page 47TITTIT创意产业园具备了服装设计、产品发布、品牌服饰展贸等功能，为本项目提创意产业园具备了服装设计、产品发布、品牌服饰展贸等功能，为本项目提供了发展依据和基础。供了发展依据和基础。时装品牌展贸中心案例时装品牌展贸中心案例Page 48项目项目海印缤缤广场海印缤缤广场地理位置地理位置位于起义路、泰康路、一德路交汇处，是越秀区最繁华的商业区段之一发展商发展商海

59、印实业集团发展背景发展背景广州市海印实业集团于2001年5月份以3.89亿元全资收购前广东贸易中心（曾是举办过20多届中国出口商品交易会），并正式更名为“海印缤缤广场”建筑概况建筑概况由十层主楼和六层副楼构成用地面积用地面积11,290平方米建筑面积建筑面积41,056平方米（主楼35,056平方米；附楼6,000平方米）定位定位国际时尚采购中心功能功能集饮食、娱乐、办公于一体，内设商场、写字楼、商务中心、快餐、停车场等功能布局功能布局主楼：高档商品、名牌服装、鞋类附楼：麦当劳、大家乐、百怡咖啡、堂会卡拉OK经营情况经营情况铺位超过700个，出租率约99%经营品类经营品类中高服装的零售和批发年

60、交易额年交易额年交易额30亿元海印缤缤广场海印缤缤广场A A区区CC区区B B区区D D区区时装品牌展贸中心案例时装品牌展贸中心案例Page 49海印缤缤广场功能布局海印缤缤广场功能布局楼层楼层A A区区B B区区CC区区D D区区7F7F台湾服饰形象店台湾服饰形象店台湾服饰形象店-6F6F台湾服饰形象店多功能展示厅台湾服饰形象店-5F5F国内时装形象店品牌时装形象店国内时装形象店国内时装形象店4F4F名牌皮草专卖皮衣皮草专卖品牌皮草展示区家饰花艺3F3F品牌服饰展示区品牌服饰展示区品牌服饰展示区家居服饰/家饰花艺2F2F欧洲时装/餐饮-餐饮品牌折扣/家饰花艺1F1F品牌服装-珠宝金饰品牌服装

61、家饰花艺海印缤缤广场特色海印缤缤广场特色l 有五分之二属于港台服装品牌。已有古谷惠、心水、珈里、庄姿妮、魅力经典、英美轮、施尔琪、沙夫氏多、乔治奥、萨比亚、第一夫人、格子廊、哥弟等一大批中外知名品牌。l 缤缤在改造的过程中请来波兰华沙设计院的著名设计师根据展销中心的风格进行重新设计包装。l 中高服装厂家及设计师在大厦设立展示窗口和工作室，如刘洋、马伟明、李小燕等内地、邓达智港台顶级设计大师进驻。l 每年1月和7月还举办“海印缤缤广场时装祭”高级成衣流行发布暨订货会。时装品牌展贸中心案例时装品牌展贸中心案例Page 50时装品牌展贸中心案例小结时装品牌展贸中心案例小结海印缤缤广场发展动因海印缤缤

62、广场发展动因与传统批发市场错位很多服装城已经开始走向衰落，原有服装城批发城单纯提供一个货品流通的平台已经无法满足采购商的需求，广场建立了一个以品牌展贸、设计为主的新型服装专业市场。抓住行业发展契机广州服装业生产量虽居全国城市第一，但广州没有自己的服装名牌。这与以批发经营为主、靠简单的“吃差价”的广州服装经营方式有关。服装品牌时代已到来，以服装品牌营销、时尚发布、品牌展示为中心，从销售低档“大路货”向品牌经营迈进。树立品牌意识、培养品牌氛围缤缤广场建立了时装设计资料室、图书室和服装人才库，他们在向服装设计、经营人员提供最方便的信息服务的同时，通过各种广告宣传，将优秀的时装设计师和经营人才推到品牌

63、的面前。缤缤广场还与广东服装行业机构携手，组织时装设计作品发布，举办时装周，推荐设计师，组织广东服装品牌进军北京等各地市场。全新经营理念以设立设计师工作室为提升原创品牌的突破口，吸引了邓达智、刘洋等一批著名设计师工作室落户，把设计理念、流行文化、品牌抽象、经营理念当作商品来经营，代表了服装批发业市场发展的新方向Page 51相关案例相关案例韩国东大门韩国东大门DootaDoota服装批发广场服装批发广场Page 52项目项目韩国东大门韩国东大门Doota服装批发市场服装批发市场发展背景发展背景东大门市场诞生于东大门市场诞生于19051905年，据称，约年，据称，约3030个商场、个商场、3 3

64、万多个商店万多个商店以及以及5 5万多个制作厂商云集于此，使东大门成为首尔人人必到万多个制作厂商云集于此，使东大门成为首尔人人必到的繁华商业区，也是亚洲最大规模的批发市场之一。的繁华商业区，也是亚洲最大规模的批发市场之一。DOOTADOOTA是韩国斗山集团于是韩国斗山集团于1999年年2月在首尔东大门建立的时装购物广月在首尔东大门建立的时装购物广场场商业面积商业面积8.58.5万平方米万平方米定位定位最有价值的亚洲时尚服饰批发市场最有价值的亚洲时尚服饰批发市场,将购物中心理念导入服装批将购物中心理念导入服装批发市场中发市场中功能功能集购物、批发、餐饮、服务于一体的服装批发市场集购物、批发、餐饮

65、、服务于一体的服装批发市场功能布局功能布局DOOTA共有地上共有地上8层，地下层，地下2层层主要特点主要特点营业时间长达营业时间长达18个小时个小时 是世界上营业时间最长的服饰批发市场，是世界上营业时间最长的服饰批发市场，上午上午1010：3030到次日凌晨到次日凌晨5 5：0000。目标客户目标客户亚洲和世界各地的服装经营者亚洲和世界各地的服装经营者 ，在零售方面主要服务，在零售方面主要服务17-20岁岁左右最年轻时尚的顾客群体，产品左右最年轻时尚的顾客群体，产品整体价位要在整体价位要在3W3W到到10W10W韩韩元（折合人民币元（折合人民币180-600180-600左右）左右）配套设施配

66、套设施五星级酒店五星级酒店经营方式经营方式批发兼营零售，批发兼营零售，20092009年商场以高档化为经营方针，不仅按百货年商场以高档化为经营方针，不仅按百货商场风格将室内设计翻新，并开设多个新锐设计师的专营卖场，商场风格将室内设计翻新，并开设多个新锐设计师的专营卖场，为顾客提供款式新颖、价格却相对便宜的服饰为顾客提供款式新颖、价格却相对便宜的服饰韩国首尔东大门韩国首尔东大门DOOTA韩国首尔东大门韩国首尔东大门 Doota夜景夜景相关案例相关案例韩国东大门韩国东大门DootaDoota服装批发广场服装批发广场Page 53时尚购物天堂时尚购物天堂“韩国首尔东大门韩国首尔东大门”DootaDO

67、OTADOOTA大楼仅有的几块楼梯外墙广告包括门前灯柱全部用于自身宣传；大楼仅有的几块楼梯外墙广告包括门前灯柱全部用于自身宣传；EVERY IN NEW(EVERY IN NEW(每天都是新的！每天都是新的！)，充分表明了，充分表明了DOOTADOOTA的定位和时尚的定位和时尚度度Page 54楼层楼层英文英文中文（楼层构思）中文（楼层构思）10F10FRest&Talk Rest&Talk withwith休息区休息区9F9F Food Court Food Court餐饮区餐饮区8F8F Nostalgia Nostalgia怀旧情调商品怀旧情调商品7F7F Kids Kids玩具玩具6F

68、6F Shoes&Leader Shoes&Leader GoodsGoods鞋子和领导潮流商品鞋子和领导潮流商品5F5F Fashion Goods Fashion Goods流行时尚流行时尚4F4F Stylish Mens Stylish Mens时尚男人服饰时尚男人服饰3F3F Street Young Street Young年轻人街区年轻人街区17172020岁岁2F2F Stylish Ladies Stylish Ladies时尚女性服饰时尚女性服饰1F1F Seoul esigners Seoul esigners汉城设计师服饰作品展示批发汉城设计师服饰作品展示批发B1FB1

69、F Formal&Social Formal&Social社交正装社交正装B2FB2F Better Life Better Life更好的生活更好的生活到到2层的拥挤人流层的拥挤人流最敏感的消费群体最敏感的消费群体 东大门引领年轻时尚潮流东大门引领年轻时尚潮流2000多家店铺，每天的顾客超过多家店铺，每天的顾客超过10万人万人业态分布业态分布相关案例相关案例韩国东大门韩国东大门DootaDoota服装批发广场服装批发广场 优秀的服装开发能力、多品种小批量生产、采用快速反应系统优秀的服装开发能力、多品种小批量生产、采用快速反应系统(Quick Response System)(Quick Re

70、sponse System)的最短时间交货、合理的价格等都是这一区的特点的最短时间交货、合理的价格等都是这一区的特点相关案例相关案例韩国东大门韩国东大门DootaDoota服装批发广场服装批发广场p地下二层经营体育用品、户外服装、牛仔系列、休闲装等；地下二层经营体育用品、户外服装、牛仔系列、休闲装等；p地下一层经营女性休闲装、塑身内衣；地下一层经营女性休闲装、塑身内衣；p一层经营设计师服装和杂货；一层经营设计师服装和杂货；p二层经营职业女装；二层经营职业女装；p三层经营进口物品、杂货、皮鞋和箱包；三层经营进口物品、杂货、皮鞋和箱包；p四层经营男装、杂货和一个设计师区域；四层经营男装、杂货和一个

71、设计师区域；p五层经营饰品、化妆品、眼镜、厨房用品、观光纪念商品等；五层经营饰品、化妆品、眼镜、厨房用品、观光纪念商品等；p六层经营儿童服装、儿童用品、孕妇装等；六层经营儿童服装、儿童用品、孕妇装等；p七层是美食天堂，汇聚了韩式、中式、日式、西式等不同口味的餐厅；七层是美食天堂，汇聚了韩式、中式、日式、西式等不同口味的餐厅；p八层是一个屋顶庭院，在这里可以看到东大门的全景。八层是一个屋顶庭院，在这里可以看到东大门的全景。Page 55业态分布业态分布在寸土寸金的在寸土寸金的DOOTA内部有多处这样的休息区内部有多处这样的休息区相关案例相关案例韩国东大门韩国东大门DootaDoota服装批发广场

72、服装批发广场Page 56EntertainmentEntertainmentFashino shopping mall 群群重新定位重新定位Fashino shopping mall 群群originalitybasic 将购物中心的理念导入到服装批发市场中将购物中心的理念导入到服装批发市场中灯光效果突出服饰特色灯光效果突出服饰特色时尚购物天堂时尚购物天堂“韩国首尔东大门韩国首尔东大门”DootaDOOTADOOTA大门前的橱窗大门前的橱窗 艳丽夺目艳丽夺目项目定位项目定位具备百货商店水准的设施，新的款式、明亮的照明、宽阔的通道、轻快的音乐具备百货商店水准的设施，新的款式、明亮的照明、宽阔的

73、通道、轻快的音乐项目小结项目小结Page 57PART 5 PART 5 项目发展服装专业市场项目发展服装专业市场SWOTSWOT分析分析项目开发服装专业市场的项目开发服装专业市场的SWOTSWOT分析分析Page 59项目的发展优劣势并存，项目可借鉴缤缤广场前期发展定位与广州市现有服装批发市场错位发展，扬长避短。借助区域内的产业基础及会展中心的强大辐射力，走中高端路线，朝设计、产品发布及展贸方向发展。S S W WT T缺少政府政策支持缺乏成熟的商圈氛围缺少物流 运输条件缺少集群效益地处纺织产业发展带，产业基础良好；比邻琶洲会展中心，可借势发展；项目自身体量大，有规模效应项目所在地交通便利合

74、作方行业经验丰富现有的服装专业市场配套不足，需要升级，配套完善的市场有很大发展前景；服装产业发展前景好现有市场市场暂时没有达到饱和状态，仍有市场空间；原有市场已形成规模，知名度大，项目的竞争压力大；新增专业市场益民、地一大道，广州南站等项目体量较大，配套也较完善，对本项目有一定威胁；OOPART 6 PART 6 项目发展定位项目发展定位项目整体定位项目整体定位Page 61集集“全球品牌服装、皮具贸易博览、高档酒店、甲级写字楼、精致酒店服务式全球品牌服装、皮具贸易博览、高档酒店、甲级写字楼、精致酒店服务式公寓公寓”为一体的大型城市综合体为一体的大型城市综合体借助周边的产业基础及产业升级等带来

75、的发展机遇，与琶洲会展中心错位互动，倾力打造华南区乃至全国最具影响力的品牌服装贸易博览中心高档酒店不仅进一步提升项目的品质感，同时更好的提升建筑形象和商业价值为纺织服装产业提供更好的产业支持办公场所，同时助力服装展贸市场发展。提供酒店服务的高档公寓，进一步提升项目品质感，投资自住两相宜。该项目将全面提升海珠区现有的建筑形象，现代简洁的建筑外立面及富有变化的内部空间，将营造出海珠区最具特色的地标性商业建筑物业类型及规模建议物业类型及规模建议Page 62项目分物业类型规模建议项目分物业类型规模建议品牌服装贸易博览中心品牌服装贸易博览中心2323万平米万平米皮具贸易博览中心皮具贸易博览中心(拟定拟

76、定)8 8万平米万平米酒店酒店9 9万平米万平米酒店服务式公寓酒店服务式公寓2121万平米万平米写字楼写字楼9 9万平米万平米地下车库地下车库2626万平米万平米总计总计9696万平米万平米品牌服装贸易博览中品牌服装贸易博览中心心酒店酒店 +写字楼写字楼公寓公寓公寓公寓皮具贸易博览中心皮具贸易博览中心公寓公寓N品牌服装贸易博览中心功能配置建议品牌服装贸易博览中心功能配置建议品牌服装贸易博览中心功能配置品牌服装贸易博览中心功能配置功能功能面积面积（万（万）比例比例服装展贸中心服装展贸中心6 626%26%成衣批发成衣批发6 626%26%配饰批发配饰批发3 313%13%鞋类批发鞋类批发1.51

77、.56.5%6.5%服装博物馆服装博物馆1 14.3%4.3%配套服务区配套服务区1 14.3%4.3%餐饮餐饮1 14.3%4.3%行业媒体发布中心行业媒体发布中心0.80.83.5%3.5%买手办公室买手办公室0.50.52.1%2.1%银行、金融服务银行、金融服务0.50.52.1%2.1%设计师形象店设计师形象店0.50.52.1%2.1%高级行业商务会所高级行业商务会所0.50.52.1%2.1%电子商务物流调配中心电子商务物流调配中心0.40.41.7%1.7%服装道具用品中心服装道具用品中心0.30.31.3%1.3%合计合计2323100%100%Page 63皮具贸易博览中心

78、功能配置建议皮具贸易博览中心功能配置建议皮具贸易博览中心功能配置皮具贸易博览中心功能配置功能功能面积面积（万（万）比例比例皮具展贸中心皮具展贸中心1 112%12%皮鞋批发皮鞋批发1 112%12%皮箱批发皮箱批发1 112%12%皮包批发皮包批发1 112%12%皮制配件皮制配件1 112%12%皮制饰品皮制饰品1 112%12%配套服务区配套服务区1 112%12%餐饮餐饮0.50.56%6%电子商务物流调配中心电子商务物流调配中心0.50.56%6%合计合计8 8100%100%品牌服装贸易博览中心定位品牌服装贸易博览中心定位Page 65NPage 66p全球服装形象店总部全球服装形象

79、店总部l形象店主要用于品牌的展示与推广，构建一个完整的品牌视觉体系，达到吸引眼球、激发兴趣、传播品牌文化等功效。p全球服装展贸中心全球服装展贸中心l集服装文化展示，贸易，推广为一体。成为国内外知名服装企业的一级代理中心，利用产品品牌提升市场品牌。改善商户结构，发展相关产业和延伸产业，加快发展与时装、轻纺相关的服务业。品牌服装贸易博览中心定位品牌服装贸易博览中心定位p全球服装设计师作品创展交易中心全球服装设计师作品创展交易中心l它通过长年举办不同规模的设计师作品展览会，将设计师最新最潮流最具创意的作品推向服装制造商，使得设计师与制造终端实现无缝对接。p全球服装设计师概念店总部全球服装设计师概念店

80、总部l它透过各种时尚展和跨界展，让人们从三维的视角了解设计、设计师、生活形态、时尚趋势和设计文化。Page 67品牌服装贸易博览中心定位品牌服装贸易博览中心定位品牌服装贸易博览中心定位品牌服装贸易博览中心定位p全球服装企业总部基地全球服装企业总部基地l汇集国际知名品牌服装厂商直接入驻，开创城市高端品牌圣地；l吸引国内知名品牌厂商，打造中国民族品牌集散地，成为中国产品走向世界、世界主要品牌进入中国的桥梁，是海外品牌、时尚产业进入中国的登陆点p全球服装品牌加盟总部全球服装品牌加盟总部l汇聚国际、国内品牌服装代理商，吸引更多的分销商加盟；Page 68服装展贸中心服装展贸中心Page 69功能完善：

81、功能完善：设置多个功能区：时尚品牌展区、创意设计展示区、时尚文化长廊。品类齐全：品类齐全：涵盖了男装、女装、童装、休闲装、鞋帽、配饰、箱包产品等众多品类。形式多样：形式多样：定期举办海外品牌时装展演、全球合作伙伴年会、国际品牌服装服饰交易会、专业座谈会、现场订货会、新品发布会、服装节、时装周、设计师时装秀等吸引更多国内代理商及商场代表的目光，为中外时尚界搭建高效直接的互通平台。服务专业：服务专业：在展贸中心活动上，代理商可直接下单订货。打造一个集国际时尚品牌展示、订货、销售于一体，与世界各时尚之都同步展示最新的时尚流行趋势，能够为客户提供物流、通关等一站式全方位专业服务。竞争策略竞争策略 面对

82、已经细分的市场，采取差异化战略，面对已经细分的市场，采取差异化战略，定位中高档年轻时尚休闲服装展贸服务市场。定位中高档年轻时尚休闲服装展贸服务市场。经营策略经营策略以商家为主体，提供更广泛的营销渠道以商家为主体，提供更广泛的营销渠道六大服务六大服务市场策略市场策略走市场形象差异化路线，以展促贸易，以贸带展；走市场形象差异化路线，以展促贸易，以贸带展；直接面向生产商或代理商，逐渐走向网店经营与实直接面向生产商或代理商，逐渐走向网店经营与实体店铺并存的多种经营方式，完善产品的经销渠道体店铺并存的多种经营方式，完善产品的经销渠道 打造设计师概念区，吸引设计师前来设店，培育自打造设计师概念区，吸引设计

83、师前来设店，培育自有品牌；有品牌；设置纺织服装博物馆，制造营销亮点，为项目试业、设置纺织服装博物馆，制造营销亮点，为项目试业、开业及旺场经营创造条件，并吸引采购商、设计师开业及旺场经营创造条件，并吸引采购商、设计师等纺织服装行业从业人员关注，为项目经营者带来等纺织服装行业从业人员关注，为项目经营者带来客源及交易额；客源及交易额；通过每年定期举办的时装发布会、订货会，吸引、通过每年定期举办的时装发布会、订货会，吸引、汇聚国内大批的代理商、经销商，为产品寻求更多汇聚国内大批的代理商、经销商，为产品寻求更多的交易平台。的交易平台。楼层楼层业态业态3F时装展示发布中心（品牌荟萃）珠江纺织服装博物馆2F

84、 Global Fashion环球时尚采购馆1F国内品牌形象展示中心设计师概念店B1品牌服装p集品牌展示、品牌孵化、订单式采购、博物馆等功能集品牌展示、品牌孵化、订单式采购、博物馆等功能于一体，融合服装设计、提供营销渠道服务、皮革制于一体，融合服装设计、提供营销渠道服务、皮革制品配套、商务服务等多业态的贸易博览中心。品配套、商务服务等多业态的贸易博览中心。p通过通过“品牌展示，订单采购品牌展示，订单采购”的商展运营模式，全方的商展运营模式，全方位满足客户要求，将其打造成全球国际化服装商展的位满足客户要求，将其打造成全球国际化服装商展的新旗舰。新旗舰。Page 73品牌服装贸易博览中心主题品牌服

85、装贸易博览中心主题功能定位功能定位四大中心，六大服务，全方位满足客户要求四大中心，六大服务，全方位满足客户要求四大中心四大中心六大服务六大服务 促进n展示服务展示服务n培训服务培训服务n经贸洽谈服务经贸洽谈服务n商务服务商务服务n采购服务采购服务n物流服务物流服务n信息中心信息中心n采购中心采购中心n会展中心会展中心n品牌中心品牌中心 支撑Page 74四大中心，满足客户展贸需求四大中心，满足客户展贸需求 Show 展示展示 Sale 销售销售 Page 75Show Show 展示展示p会展中心：会展中心：多功能国际会议展览中心，配备视频音像及多媒体通讯、同多功能国际会议展览中心，配备视频音

86、像及多媒体通讯、同声传译、电视电话会议等尖端科技设施；声传译、电视电话会议等尖端科技设施；定期举办各类国际性服装时尚博览会、订货会、新产品发布定期举办各类国际性服装时尚博览会、订货会、新产品发布会、行业权威数据发布会等，拓展世界各国的客商到场。会、行业权威数据发布会等，拓展世界各国的客商到场。p品牌中心：品牌中心：引进全球化品牌商家引进全球化品牌商家强大自有品牌塑造和宣传后盾，为自有品牌的创立提供有效强大自有品牌塑造和宣传后盾，为自有品牌的创立提供有效支持；支持；致力于为场内所有商户树立国际化的旗舰品牌形象，确保企致力于为场内所有商户树立国际化的旗舰品牌形象，确保企业永葆旺盛生命力及市场竞争力

87、。业永葆旺盛生命力及市场竞争力。Page 76Sale Sale 销售销售p采购中心：采购中心：创建商场式服装采购平台，结合创建商场式服装采购平台，结合Shopping mallShopping mall式服装式服装批发市场优势，综合了服装批发市场优势，综合了服装MallMall和个性化定位、服务的和个性化定位、服务的双重优势，创建多产品，方便快捷，安全的国际性时尚双重优势，创建多产品，方便快捷，安全的国际性时尚服饰交易平台。服饰交易平台。p信息中心：信息中心：建立的联网的信息处理系统，依托建立的联网的信息处理系统，依托InternetInternet平台，快捷平台，快捷处理网上询价、网上下订

88、、网上看样和网上汇款等全套处理网上询价、网上下订、网上看样和网上汇款等全套电子商务流程，让商户随时随地处理全球业务。电子商务流程，让商户随时随地处理全球业务。Page 77ServiceService：6 6大服务大服务 ，为客户提供多方协助，为客户提供多方协助Page 78ServiceService：6 6大服务大服务 ，为客户提供多方协助，为客户提供多方协助p展示服务：展示服务：塑造品牌终端形象塑造品牌终端形象提供高端厂家技术互享平台提供高端厂家技术互享平台p培训服务：培训服务：提供服装纺织行业技术培训、资格认证、工商企业管理提供服装纺织行业技术培训、资格认证、工商企业管理高级研修课程等

89、各类管理高级研修课程等各类管理/市场市场/技术方面的培训讲座技术方面的培训讲座设立高级人才管理档案，提供人才评估和猎头服务。设立高级人才管理档案，提供人才评估和猎头服务。Page 79ServiceService：6 6大服务，为客户提供多方协助大服务，为客户提供多方协助 p经贸洽谈服务：经贸洽谈服务：联合全国服装二级商户，为商城的代理商寻求下一级代理商联合全国服装二级商户，为商城的代理商寻求下一级代理商定期举办商城专场定货会，广邀国内服装行业经销代理商、采购人定期举办商城专场定货会，广邀国内服装行业经销代理商、采购人员到商城订购服装，为厂商带来源源不断的订单员到商城订购服装，为厂商带来源源不

90、断的订单 与珠三角驻海外贸易机构联谊，为进驻厂家开拓国际市场提供更多与珠三角驻海外贸易机构联谊，为进驻厂家开拓国际市场提供更多的营销通道服务的营销通道服务p商务服务：商务服务：提供多功能会议中心、小型商务洽谈中心、现代化办公写字楼提供多功能会议中心、小型商务洽谈中心、现代化办公写字楼业人士提供从翻译、秘书、橱窗招牌设计、打字、复印、传真到电业人士提供从翻译、秘书、橱窗招牌设计、打字、复印、传真到电子邮件收发、信件收发、传真收发、货样邮寄接收及预约租车、货子邮件收发、信件收发、传真收发、货样邮寄接收及预约租车、货物代运、预订车船酒店机票等物代运、预订车船酒店机票等6868项全套五星级标准服务项全

91、套五星级标准服务Page 80ServiceService：6 6大服务，为客户提供多方协助大服务，为客户提供多方协助 p采购服务：采购服务：提供仓储、联运、结算、会计等大型订单提供仓储、联运、结算、会计等大型订单采购后续服务。采购后续服务。p物流服务：物流服务：提供货物物流运输的专业托运服务，开通提供货物物流运输的专业托运服务，开通广州发往全国各地的行李托运、货物托运业务。特设广州发往全国各地的行李托运、货物托运业务。特设行包快运中心，将提高运输效率，加速货物流通，缩行包快运中心，将提高运输效率，加速货物流通，缩短货物在途时间，充分发挥运输设备的效能，把顾客短货物在途时间，充分发挥运输设备的

92、效能，把顾客服务放在首位。服务放在首位。Page 81皮具贸易博览中心定位皮具贸易博览中心定位Page 82华南区品类最齐全，功能最完善，服务最全面华南区品类最齐全，功能最完善，服务最全面“皮具贸易博览中心皮具贸易博览中心”诠释：l 品类最齐全品类最齐全：“皮具贸易博览中心”涵盖了皮具类的皮鞋、皮包、皮箱、皮带、皮制服装配件和皮制饰品等品类，可称是皮制品的大观园，应有尽有。l 功能最完善功能最完善：“皮具贸易博览中心”是一个集贸易、物流配送、设计、研发、流行资讯的传播发布、产品质量检测等于一体的服务中心，内设公共发布区，供企业发布皮具品牌新品。l 服务最全面服务最全面：“皮具贸易博览中心”提供

93、批发零售、看样下单、定制采购，专卖代理或连锁加盟等多种经营模式，让入住企业商家灵活经营，并且提供了5大服务平台为商家经营助力。TITTIT项目效果图项目效果图N皮具贸易博览中心产品定位皮具贸易博览中心产品定位Page 83皮鞋皮鞋皮包皮包皮箱皮箱皮制配件皮制配件皮制饰品皮制饰品各类中高档男女时款皮鞋，休闲皮鞋、商务皮鞋。皮靴，板鞋，凉鞋，拖鞋，时装鞋。皮具贸易博览中心皮具贸易博览中心囊括了女包、男包，挂包、书包、手提包、挎包，背包、旅游包、腰包、学生包等各个品种的系列产品。提供专业各类皮制旅行箱，公文箱，储物箱，多功能箱。各类皮制手链，脚链，手机饰品/包包挂件，挂件，佩饰，DIY饰品，吊缀，星

94、座饰品。各类男女皮制服装配件，如皮带，皮手套，皮帽等。皮具贸易博览中心功能规划皮具贸易博览中心功能规划Page 84皮具贸易博览中心服务规划皮具贸易博览中心服务规划集“展示接洽交易办公”等重要功能为一体，为客户设身处地的量制打造服务，充分满足客户产品展示、业务推广、商业洽谈及办公等需求。提供全球行业最新情报及行业资讯，满足客户发布及吸收最新行业资讯和市场需求信息。提供专业物业管理服务，打造完美齐备的配套服务平台。“一站式”无忧采购服务体系。建立物流服务体系，实现人货分流采购模式，提供打包、装运等一体化服务。8 8万万小商业其他定位方向小商业其他定位方向方向一：方向一：5 5万万儿童商城儿童商城

95、+3+3万万泰国中央百货泰国中央百货 方向二：方向二：8 8万万小商品市场小商品市场儿童商城儿童商城儿童商城儿童商城泰国中央百货泰国中央百货方向一功能配置建议方向一功能配置建议儿童百货商城功能配置儿童百货商城功能配置功能功能面积面积（万（万）比例比例0-120-12岁儿童用岁儿童用品中心品中心5 562.5%62.5%泰国中央百货泰国中央百货3 337.5%37.5%合计合计8 8100%100%Page 87方向一定位方向一定位Page 88华南区品类最齐全，功能最完善的华南区品类最齐全，功能最完善的“儿童百货商城儿童百货商城”p主题定位主题定位；突出青春活力的特色。意在与本项目周边的环境相

96、吻；突出青春活力的特色。意在与本项目周边的环境相吻合，同时与周边区域的大型商场起到错位经营的作用，主要以儿童合，同时与周边区域的大型商场起到错位经营的作用，主要以儿童商品零售、特色教育、主题娱乐、配套服务为一体的儿童主题商场。商品零售、特色教育、主题娱乐、配套服务为一体的儿童主题商场。p市场定位：中偏高的档次；市场定位：中偏高的档次；p功能定位功能定位:集购物、美食、娱乐、文化、展销于一体的服务中心。集购物、美食、娱乐、文化、展销于一体的服务中心。TITTIT项目效果图项目效果图N方向二定位方向二定位Page 89华南区品类最齐全，功能最完善的华南区品类最齐全，功能最完善的小商品商城小商品商城

97、 p功能定位功能定位；集床上用品、酒店用品、茶叶批发、厨具用集床上用品、酒店用品、茶叶批发、厨具用品、日杂用品、劳保用品、文体用品、化妆品、饰物精品、日杂用品、劳保用品、文体用品、化妆品、饰物精品、皮具箱包、玩具、妇婴用品、旅行用品、不锈钢制品、皮具箱包、玩具、妇婴用品、旅行用品、不锈钢制品、水暖五金、服装鞋帽、花店喜庆、卫浴用品、机电品、水暖五金、服装鞋帽、花店喜庆、卫浴用品、机电设备、海味干果、粮油副食品等为一体的大型综合小商设备、海味干果、粮油副食品等为一体的大型综合小商品批发市场。品批发市场。p市场定位：中偏高的档次；市场定位：中偏高的档次；参考项目布局图参考项目布局图义乌国际商贸城义

98、乌国际商贸城项目写字楼定位项目写字楼定位Page 90本项目位于海珠区中心，离琶洲会展中心不远，商务需求和会展相关度高。项目功能定位于形成专业，专注，专精的特色化行业商务楼。海珠区写字楼以甲级以上为发展方向因此，本案写字楼定位将上述特色相匹配，我们建议本项目写字楼定位为：甲级展贸式写字楼甲级展贸式写字楼实现实现“展贸一体化展贸一体化”模式经营，是根据本区域内的行业及相关配套行业发展的模式经营，是根据本区域内的行业及相关配套行业发展的需求，将商务洽谈、品牌展示需求，将商务洽谈、品牌展示/展览、经营贸易三大核心功能有机结合起来，以展展览、经营贸易三大核心功能有机结合起来，以展带贸、以贸促展，实现一

99、体化操作。带贸、以贸促展，实现一体化操作。写字楼写字楼N项目写字楼功能规划项目写字楼功能规划Page 91集聚国内外著名企业总部、进出口企业总部、连锁企业加盟总部、国际采购组织总部、，增进国内外企业、组织之间的全方位合作和交流。通过会展中心和商贸中心，集中进行产品交易，展示国内外各种品牌产品。同时，常年举办新产品和名牌产品展示区，为入驻企业和产品提供品牌宣传服务。通过行业认证机构、检测机构、信息机构、相关服务机构等，汇集形成行业中心，为中小企业发展助力。打造国际商务平台、功能会议厅、多媒体传播中心、新闻发布中心、一站式服务窗口、国际业务结算中心，全球采购与分销系统中心。总部商务办公总部商务办公

100、品牌展示中心品牌展示中心中小企业孵化中小企业孵化器器商务办公中心商务办公中心综合服务区综合服务区品牌企业区品牌企业区商业裙楼商业裙楼地下停车场地下停车场中小企业区中小企业区 项目的顶楼设置为品牌企业区，以吸引广州大型知名企业入住，形成品牌效应，单元分割以整层或大面积分割为主。在品牌区和中小企业区之间，设置综合服务区，引入会展中心和商贸中心，为项目打造新型的办公模式；在大厦较低楼层设置为中小企业区，以销售为主，目标客户为投资客和中小业主。裙楼1-4层，主要以商业为主，引入便利店、大中型餐饮等业态；底层的商铺可以销售为主。项目写字楼布局示意项目写字楼布局示意Page 92项目酒店定位项目酒店定位P

101、age 93l 综合整个项目来看，五星级酒店不但符合整体项目区域地标的形象，而且有利于扩大项目的整体影响力；l 项目位于海珠区绝对中心地段，位置优越，交通方便，五星级定位也与黄金地段相匹配；l 商务会议客群是海珠酒店市场的主力客群，定位商务型酒店与市场相吻合。l 从公司经营和形象方面考虑，高星级的选择有利于形成区域酒店市场的主力地位，以星级和项目区域地段形成项目酒店的竞争力优势。五星级商务酒店五星级商务酒店(兼顾休闲度假性质兼顾休闲度假性质)TITTIT项目效果图项目效果图酒店酒店 N项目公寓定位项目公寓定位Page 94本项目位于海珠区中心，商业繁华地带，地理位置非常突出；项目功能定位于复合

102、型商住建筑群，建成后将成为海珠区地标性建筑和高端物业形象代表；项目除大型商业外，还包括四星级商务酒店。因此，本案公寓定位将上述特色相匹配，我们建议本项目公寓定位为：酒店服务式公寓酒店服务式公寓 以地段和项目形象支撑档次，强化对中高端客群和区域原实力客群的吸引力；以完善的综合功能提升居住的配套优势；以酒店式服务凸现公寓的档次品质，提升对中高端人群的竞争力；公寓公寓公寓公寓公寓公寓后续工作后续工作p深化专业市场及项目内相关物业的市调；深化专业市场及项目内相关物业的市调；p细化项目发展定位及功能布局；细化项目发展定位及功能布局；p提出项目租金方案；提出项目租金方案；p项目整体投资回报测算；项目整体投资回报测算；Page 95衷心祝愿本项目开发取得圆满成功！THANKSPage 96